小区业主被盗事件应采取哪些措施 -凯发网站

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小区业主被盗事件应采取哪些措施

  小区业主被盗事件应采取哪些措施

  任何一个物业管理企业,不论管理服务工作做得多么细致到位,也不可能保证在所管区域内不发生一起治安事件。一旦发生了诸如业主被盗等治安事件,物业管理公司应该怎么办呢?笔者试对发生被盗事件后,物业管理公司、业主两方面应该采取哪些措施展开论述。

  一、当在物业管理公司服务的区域内发生业主被盗事件时,通常业主的第一反应是找物业管理公司,并且认为应该由物业管理公司承担被盗责任。此时,业主的情绪都比较激动,对待物业管理公司的行为、言语都会比较激烈,会使许多物业管理公司的现场管理人员产生畏惧,从而回避、推脱、敷衍。但这种态度只能拖延事件妥善解决的时间,加大业主的不满,甚至激化矛盾。因此物业管理公司应采取积极介入、正面对待的态度,管理人员应责无旁贷、挺身而出,切实履行自己应尽的责任,控制事态发展,尽快妥善处理,避免事态扩大所造成的不良影响。

  1、当发生业主被盗情况时,除应及时报警、保护现场外,还应迅速组织人员检查外来人员出入登记情况,在管理服务区域内检查有无可疑、陌生人员,及时调阅安全监控录像记录,查清巡逻人员即时位置和最后经过被盗地点时间,或经过被盗地点附近区域时有无异常情况等,既为破案争取有利时机和提供可靠证据,又可及时做到对案情基本情况心中有数。

  2、当发生业主被盗情况时,管理处现场负责人应立即安排专门人员保护现场,等候公安机关前来勘察案发现场和取证。

  3、当业主被盗时,业主找到物业管理公司其实通常是要求有个说法。而物业管理公司积极的态度、真诚有效的沟通、耐心的安抚、快速地进行相关处理,就是对业主最好的“说法”。对因被盗而承受财产和精神方面的双重打击的业主,物业管理公司应尽可能地予以安抚和帮助,争取业主的理解、接受、认可。

  4、应及时了解被盗业主财物的损失情况,掌握当事业主的情绪、态度和其他业主对被盗事件的反应,要积极、耐心地引导业主理智、冷静地解决被盗事件。

  5、面对业主的各项质询、要求,物业管理公司各级工作人员应根据自己所掌握的实际情况进行回答,但对于涉及确认业主被盗的责任归属等原则问题,应按公司和相关法律专业人士的指导意见审慎回答。在公安机关没有破案或在公司没有明确指示的情况下,管理处任何人均不能擅自确认业主被盗的责任归属。

  6、当物业管理公司根据法律专业人士的意见或公安机关对被盗事件的侦破结果对业主各项质询、要求做出正式答复时,最好以书面的形式行文答复并应取得业主的明确认可。在业主对书面答复确认后,物业管理公司应毫无保留地执行。在业主仍有异议时,可与业主进一步协商后再次书面行文,必要时建议业主通过仲裁、司法途径解决,绝不能让业主觉得没有解决的办法或物业管理公司不愿面对事实、无解决诚意,避免为日后物业管理工作的正常开展埋下隐患。

  7、物业管理公司对于业主被盗财物的损失结果,应以实事求是的原则按相关法律规定认定,物业管理公司任何人员在没有获得相关法律专业人士的专业指导意见或公司的明确处理意见前,绝对不允许毫无根据、凭主观判断或擅自表态认定责任和损失结果。这样不但会招致业主更大的不满,增长业主的对立情绪,还会使物业管理公司处于由主动变为被动、由被动变为更加被动的局面。

  8、当发生业主被盗情况时,物业管理公司除了对业主采取积极的态度、真诚的沟通外,对媒体的反应也必须予以高度重视。当被盗事件本身成为一起公众事件时,物业管理公司已成为这一公众事件的主角之一,新闻媒体介入采访报道是其正当的权利。此时物业管理公司最明智的做法是积极合作、实事求是地介绍自己掌握的案件情况、安全管理情况,要注意有效地引导新闻媒体记者正面报道、客观报道、建立正确的新闻舆论导向。同样,对涉及确认业主被盗的责任归属等原则问题,也应按公司和相关法律专业人士的指导意见审慎回答。物业管理公司应安排专人负责接待、引导新闻媒体记者的采访报道。有条件的物业管理公司应建立类似新闻发言人的制度,由公司层面来负责应对新闻媒体。

  二、当发生被盗情况时,从业主方面来说,因为被盗将承受财产和精神方面的双重打击,容易产生一些激动的情绪、激烈的言辞行为,这是可以理解的。但业主也应意识到此时理智、冷静地对待、处理被盗事件,是解决问题的最好方式。被盗发生时,业主应抱着找物业管理公司解决问题的态度,以积极、坦诚、理智的方式来与物业管理公司共同处理被盗事件,不要认为交了物业管理服务费就理所当然由物业管理公司承担责任。业主要争取获得物业管理公司的积极支持、配合,从而更加有利于维护自己的正当权益。

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  此外,当发生业主被盗事件时,业主还应注意以下事项:

  1、在清理核实被盗财产损失时,要注意妥善保留被盗财物的证据,这是以后当判定确因物业管理公司失职造成被盗时,业主索赔的法律依据。

  2、业主如怀疑被盗属于物业管理公司管理失职造成,可要求物业管理公司提供当日所属物业区域监控录像、保安巡逻记录、外来人员出入登记等资料。如物业管理公司以不正当理由拒绝提供时,业主应要求业主委员会出面要求提供,或寻求相关法律专业人士介入协调解决。

  3、业主在与物业管理公司协商被盗事件的处理时,应注意做好相关书面文字记录,以备不时之用。如物业管理公司以回避、推脱、敷衍或拒绝的方式不愿意解决问题,业主可根据物业管理合同的规定,要求以仲裁的方式或通过司法途径解决。业主应要求业主委员会出面,要求物业管理公司就此被盗事件的调查结果、解决办法、整改措施等出具专项报告。必要时业主也可以向政府物业管理主管部门、新闻媒体投诉,借助政府和社会的力量解决问题,但应实事求是,如实提供事件真相。

篇2:房地产投资控制措施

对于房地产开发商而言,追求最大利润是不言而喻的,而要追求最大利润则首先应有效地控制项目投资,这里,笔者仅结合多年的实际工作经验,谈几点投资控制的具体措施。

一、实行限额设计

实行限额设计对防止项目投资失控非常重要,且效果立竿见影,因为限额设计属于事前控制措施。

投资设计可分为初步设计、扩大初步设计和施工图设计三个阶段。据权威部门统计,这三个阶段对投资的影响分别为75~95%、35~75%、5~35%,可见初步设计对投资的影响非常大。在现阶段,建筑设计普遍存在着技术与经济结合不够紧密的问题,实行限额设计,可以有效改善这个状况。

根据批准的可行性研究报告,在满足工程建设规模、工程质量、施工方案的前提下推行限额设计,应从以下几个方面着手:

1.确定科学、合理的限额设计与工程造价控制目标。工程项目的投资估算是在可行性研究阶段编制的,批准后即作为初步设计的投资最高限额。工程概算是以初步设计为基础编制的,批准后即作为施工图设计的投资限额目标。这是限额设计“目标管理”的原则。首先必须加强可行性研究报告的编制,通过对多种设计方案和投资进行反复论证,选择技术上先进可靠、经济上合理的设计方案,这是实施限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受多方面设计基础资料的限制,初步设计时可能出现的一些修改、变动属于正常现象,由此引起的有关专业投资限额变化,在一定范围内是允许的,但必须认真进行核算和调整,才能为施工图设计设置科学、合理的投资控制目标。施工图设计必须按批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额进行。由于施工图设计阶段的设计条件得到进一步深化和完善,因此在施工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较,以确保施工图预算不突破概算。如遇专业设计有重大方案改变,必须先算帐后设计。总之,必须树立“投资目标一经确定,就成为该工程的最高限价”的观念,只有这样才能实现工程投资限额控制目标。

2.层层控制各设计阶段投资控制目标。在每个设计阶段,每个专业人员应认真应用价值工程原理,从功能和成本两个角度综合评价,使功能和造价协调。按价值=功能/造价的公式做比较,本着功能提高而造价降低;或者功能不变而造价降低;或者在允许幅度内适当提高造价,从而使功能大大提高;亦或造价不变,功能提高这四个原则,从中优选最佳设计方案。在满足需要、消耗材料和经济指标上的可比前提下,进行经济和效益评价是实现限额设计控制目标的重要方法。只有这样,才可能实现限额设计的投资控制目标。

3.密切技术与经济的结合。在工程设计中不少设计人员缺乏经济观念,重技术,轻经济,在工程设计中任意提高安全系数和设计标准,造成工程的极大浪费;经济管理人员常常只管算帐,不管技术,也不从工程造价来控制或约束设计,从而使技术和经济严重分离,无法实现限额设计。为克服上述弊端,项目管理人员要根据各阶段、各专业适时进行价值工程比较,加强督促,并通过经济手段的约束,保证限额设计的实现。

二、进一步规范和完善工程招标

设计工作完成后,就要确定建筑工程造价,进而进入建设实施阶段。1994年建设部明确提出工程造价管理的思路:通过进一步规范、完善招标办法,走“控制量、指导价、竞争费”的路子。针对现阶段的具体情况,笔者提出适用于不同类型工程招标的三种方法。

1.按照工程量清单报价方式招标

可将投标报价分为工程量清单报价表、材料设备报价清单、法定费用、独立费用报价清单四个部分。工程量清单是由标底编制单位根据施工图纸、现行预算定额子目分项特点及计算规则,将拟招标工程的全部项目和内容按工程部位、性质等列在清单上,作为招标文件的组成部分,供投标单位逐项填写。工程总造价是以上四种报价的汇总,投标单位在此基础上得出最后的总报价。

首先,对工程造价中可变因素波动较大、所占比重也较大的材料市场价格及一些施工措施性费用等方面,引入市场竞争机制,由企业自主报价,并通过竞争确定招、投标双方可接受的工程承包价,符合市场经济的运作规律。

其次,采用工程量清单报价,投标者可集中力量进行单价分析与施工方案的编写,避免了各投标单位因预算人员水平差次,素质各异而造成同一份施工图纸所报价的工程量相差甚远,不便于评标与定标,从而也不利于业主选择合适的承建商。

再者,采用工程量清单报价,有利于中标单位确定后,施工合同单价的确定与签订。在工程实施过程中,月、季等结算依据可按照工程量清单所列内容及分项,以合同单价和有关合同条款进行拨付。出现工程变更或索赔时,也可参照工程量清单中的单价来确定新项目的单价或索赔价格。

但现行工程量清单报价法多是将工程直接费用、法定费用、独立费用分别计取,其单价仍是以单价估价表的形式体现,不直观,更不利于投资者与投标商双方合同单价的签定与成本分析,且费用定额按企业性质划分,造成同一单位工程产生多种价格,不利于公平竞争。

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bsp; 2.按照综合单价方式招标

工程承发包综合单价结算方式是现阶段建设工程承发包价格的一种改革方法,它是一种以施工图设计为依据的最直观、最简便的工程承发包价格计算方式。例如标准化程度高的一般住宅工程,可以实行平方米造价包干办法。工程承发包双方可以迅速计算出各自的承受能力,在投标竞争中决定取舍,减少建设期间烦琐的工程预结算编制和因各种经济纠纷发生扯皮现象。

但这种方法对于标准化程度差,尤其是设计变更多、工艺要求复杂、市场变动大的情况就不适用了。

3.按照市场价招标

采用国际惯例,直接按市场价进行工程报价编制,如:

(1)模板工程:按混凝土构件与模板的接触面积计量。通用原则未指定具体使用模板构件项目,在招(投)标工程量清单可以出现单项目(如××基础模板为一个模板项目)或综合性项目(××),直接按每平方米模板报价。

(2)混凝土工程:通用原则指单纯制作、运输,捣层模板为一个模板项目的混凝土和养护的全过程。基本上按构件混凝土净体积计量(包括楼梯、阳台、栏模板等),小量预制混凝土按个计价。

(3)钢筋工程:以建安成型的净重量为计量单位,不考虑钢筋出厂时规格差所产生的重量差因素。根据设计用量直接报市场价。

对于大型项目,尤其是需要进行国际招标的项目,可以采用这种方法进行招标。

三、加强合同管理

业主通过招标确定合同价后,与施工单位按建设部和国家工商局联合编制的建设工程合同范本签订施工合同。如何加强合同管理也是整个工程造价管理的重要一环。这里尤其要强调工程预付款和进度款的支付,采取工程预付款的付款方式往往会给施工单位挪用建设资金制造契机,因此笔者建议采用形象进度付款方式或按照工程预算根据竣工计价付款形式。

四、加强工程决算审计

建设项目实施阶段结束、工程竣工验收后,加强工程决算审计是一项非常重要而有效的措施,这里有一组数据可以充分说明这一点。某企业每年都要对所有的工程结算进行全面审核,审减率在6%~35%不等,假如取其平均值以20%的审减率计算,该企业几年来的年审查结算值平均达2亿元,则每年的净审减金额即达4000万元,节约资金额还是非常可观的,对于一个开发商而言,通过这种审查带来的成本降低,无疑也就为其本身带来了更大的利润。这种审核工作虽说是被动的,属于亡羊补牢的事后控制措施,但由于建筑市场非常复杂,存在工程造价计算方法烦琐且不直接、各种政策规定多、项目工期较长、特殊性强、标准化低等情况,所以就现阶段来说,加强工程结算审查仍不失为一种很重要的措施。

总之,开发商要对建设工程项目投资加强控制,就一定要根据建设程序全面展开,尤其要抓住初步设计、招标、合同、工程结算这四个主要环节,针对具体情况拿出有效办法,对症下药,这样才能真正有效地控制建设投资。

篇3:房地产纠正和预防措施控制工作程序

1.目的
通过消除不合格或潜在不合格原因,将不合格降低到最低程度,确保质量体系的有效运行。

2.范围
本程序适用于公司质量体系运行过程和项目开发建设的全过程。

3.职责
3.1 工程部是纠正和预防措施的主控部门,负责组织实施、验证纠正和预防措施。
3.2 各责任部门负责制定和实施纠正和预防措施。

4.控制程序
4.1 纠正措施的制订和实施
4.1.1 工程部负责收集以下的有关信息,进行调查分析,确定是否采取纠正措施:
a)质量体系内审及第三方验证的不符合项报告和管理评审报告以及日常体系运行监督检查的结果;
b)不合格品的控制情况;
c)顾客意见及处理情况;
d)实施监督和测量中发现的问题;
e)各部门执行公司经营生产计划中发现的问题。
4.1.2 工程部根据上述信息,对存在的不合格(包括顾客的投诉和意见)进行评价,确定需要采取纠正措施的对象,填写"纠正措施通知单",下发责任部门。
4.1.3 责任部门接到"纠正措施通知单"后,应分析发生不合格的原因,针对性地制定纠正措施,2天内反馈工程部,由工程部批准后进行实施,重大纠正措施由管理者代表进行审批。

4.2 预防措施的制订和实施
4.2.1 工程部负责组织有关部门,对本程序4.1.1条款规定的信息进行分析,找出项目的开发建设过程中和体系运行过程中存在的潜在不合格,调查分析原因。
4.2.2 根据调查分析的结果和需要进行改进的项目和目标,由工程部确定应采取预防措施的对象,填写"预防措施通知单",下发责任部门。
4.2.3 责任部门接到"预防措施通知单"后,应分析潜在不合格的原因,针对性地制定预防措施,2天内反馈工程部,由工程部批准后,组织进行预防措施的实施,重大预防措施由管理者代表进行审批。

4.3 纠正和预防措施的验证
4.3.1 各部门严格按照制订的纠正和预防措施进行实施,消除不合格或潜在不合格的原因。
4.3.2工程部负责监督检查纠正和预防措施的实施,验证纠正措施的完成情况,并对实施纠正和预防措施的有效性进行评审,对效果不明显或无效时,应重新进行调查分析,采取新的纠正和预防措施。
4.3.3 当因实施纠正预防措施需要对有关的质量体系文件进行修改时,由工程部负责依据《文件控制程序》的规定,进行文件的修改。
4.4各部门对实施纠正和预防措施的结果,要予以记录,执行《记录控制程序》。

5.质量记录
5.1 qr16-01 纠正措施通知单
5.2 qr16-02 预防措施通知单

篇4:房地产案场处罚措施

案场处罚措施
一、案场处罚措施销售过失和销售事故的种类
a、销售过失:
a)行为过失,
违反"案场纪律","考勤制度"; 案场卫生执未行的;私自与发展商越级工作沟通的;
b)职责过失:未尽守职责的行为;"业务表单未及时完成等"
c)客户或发展商投诉的
b、销售事故:
报价事故:出现随意报价、低报楼盘价格、造成经济或名誉损失的;
签单事故:未经销售经理同意、任意改变vip申请单申请流程的;改变付款方式、付款折扣及付款期限的;
签约事故:未经上级领导同意并书面确认的情况下任意更改或增加合同中的补充条款的;
承诺事故:在销售过程中,凡涉及到销售说辞,答客问管理制度中未载明问题以外的客户建议、意见和问题,未征得其负责人意见的;与管理制度所载不符并经查属实的;

二、销售过失和销售事故的处罚方式
对于销售过失和销售事故部门采取罚单的形式进行处分
a型过失单适用范围--一般销售过失:
置业顾问因行为过失将收到部门开具的a型过失单一张,并处以10元的罚款;
置业顾问因职责过失将收到部门开具的a型过失单一张,并处以20元的罚款;
b型过失单适用范围--严重销售过失及一般销售事故:
置业顾问发生一般的销售事故和严重的销售过失,未造成甲、乙公司直接经济损失或有损公司形象的,但引起客户投诉或导致下一环节或下一部门操作障碍的,将收到部门开具的b型过失单一张,并处以100元的罚款;
c型过失单适用范围--严重销售事故:
置业顾问发生严重的销售事故,影响公司名誉及形象或导致公司蒙受直接经济损失的,将收到部门开具的c型过失单一张,::报公司处理;
一个月内累计4张a型过失单或b型过失单或2张或c型过失单一张,置业顾问须经重新培训后方可上岗;
以上条文将会根据实际情况不断修订、不断完善。本条文未有载明的,销售部负责人有调控处理权。
《过失单》一式二份,分为《过失通知单》与《过失罚款通知存根》,由部门负责人签发。《过失通知单》当场发于受罚者,罚款所得作为案场活动资金。《过失通知存根》由经理保管待查。
a型过失通知单:(略)
b型过失通知单:
c型过失通知单:
a型过失罚款通知存根:
b型过失罚款通知存根:
c型过失罚款通知存根:

篇5:地产公司安防措施

结合本公司是租用办公用房的实际情况,为了做好租房期间的安防工作,保证所租用设施的完好及公司的正常工作,特制定如下安防措施。
一、提高对安防工作的思想认识:
安防工作是完成正常工作的根本保证,一旦出现安防事故将给国家、公司、个人造成一定的经济损失。所以,要求全体员工必须在思想上给予高度的重视,决不可麻痹大意。
二、安防工作的原则:
谁主管谁负责,谁使用谁负责。
三、安防工作的范围:
主要包括:防火、防盗、排除使用煤气、水、电隐患几个方面。
四、安防工作的重点:
第一、办公室吸烟;
第二、下班后防盗。
五、具体要求:
(一) 防盗:
1、做好外来人员的登记接待工作,严禁外来人员单独留在办公室。
2、办公桌内严禁存放私人贵重物品,否则由此引起的后果由个人负责。
(二) 二关、一灭、一查:
二关:
1、关电源:电灯电源、空调电源、计算机电源使用后随时关掉。
2、关门窗,下班后检查办公室门窗是否关上。
一灭:烟头要随时关掉。
一查:下班前对所有安防隐患做全面检查,原则是谁最后出门谁检查。
六、午餐防范:午餐时员工应收好办公用品及文件,严禁在桌面堆放,并由最后出门人锁好门。
部门安全:
为确保公司资产的完好无损以及资源的节约,请各部门员工在下班前做好"四关"工作,即关灯、关窗、关门、关饮水机。管理部每日将进行检查,发现未按规定操作之部门,将视情节给予该部门主管50元/次的罚款。公司钥匙保管工作:各部门主管处均配有瓮大门环形锁钥匙两把,如有加班人员请到各部门主管处申请钥匙,加班人员负责下班后的"四关工作"。发现违规者处予罚款50元/次。公敞开式区域内禁止吸烟,被发现者罚款100元。
火警电话:119报警电话:110

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