福建省物业管理条例(2019) -凯发网站

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福建省物业管理条例(2019)

  福建省物业管理条例(20**)

  《福建省物业管理条例》已由福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议于20**年9月30日通过,现予公布。本条例自20**年1月1日起施行。

  目  录

  第一章 总则

  第二章 业主大会和业主委员会

  第一节 物业管理区域

  第二节 业主大会筹备

  第三节 业主大会

  第四节 业主委员会

  第三章 物业服务

  第一节 物业服务合同

  第二节 承接查验

  第三节 物业收费

  第四章 物业的使用与维护

  第一节 业主和物业服务企业行为

  第二节 专项维修资金管理和使用

  第三节 公共收益

  第五章 监督管理

  第六章 法律责任

  第七章 附则

  第一章 总  则

  第一条 为了规范物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众生活和居住环境,弘扬社会主义核心价值观,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

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  第二条 本条例适用于本省行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动。

  非住宅物业管理及其监督管理活动,参照本条例有关规定执行。

  第三条 物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制,遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。

  第四条 县级以上地方人民政府应当加强对物业管理工作的领导,建立物业管理工作综合协调机制,协调解决物业管理工作中的重大问题,将物业管理纳入社区治理范畴和现代服务业发展规划。

  第五条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门(以下统称物业管理主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府公安、民政、城市管理、国土资源、质量技术监督以及其他有关部门应当按照各自职责做好与物业管理有关的管理工作。

  乡(镇)人民政府或者街道办事处按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督工作。

  村(居)民委员会应当协助、配合乡(镇)人民政府或者街道办事处做好物业管理相关工作。

  第六条 鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强行业自律,促进诚信经营,开展物业服务培训,提高物业服务意识和服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

  第二章 业主大会和业主委员会

  第一节 物业管理区域

  第七条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

  分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域,其设置的配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立小区的,可以划分为不同的物业管理区域。

  不同物业管理区域,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

  第八条 建设单位在办理新建项目建设工程规划许可证时,应当向县(市、区)人民政府物业管理主管部门提出划分物业管理区域申请,县(市、区)人民政府物业管理主管部门按照本条例第七条的规定核定物业管理区域,出具核定意见,并将核定意见抄送物业管理区域所在地乡(镇)人民政府或者街道办事处。

  对已经自然形成且无争议的区域,所在地乡(镇)人民政府或者街道办事处向县(市、区)人民政府物业管理主管部门书面提议后,经其确认无异议的,不再重新划分。

  物业管理区域划定后需要调整以及已投入使用但尚未划分的,县(市、区)人民政府物业管理主管部门应当会同乡(镇)人民政府或者街道办事处,按照本条例第七条的规定,结合社区布局划分物业管理区域。

  第二节 业主大会筹备

  第九条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  一个物业管理区域内,出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上,或者首套物业出售并交付满两年的,建设单位应当向所在地的乡(镇)人民政府或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。十个以上业主也可以向所在地的乡(镇)人民政府或者街道办事处提出书面申请。乡(镇)人民政府或者街道办事处应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内,会同当地村(居)民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。

  第十条 业主大会首次会议筹备组由业主和建设单位、乡(镇)人民政府或者街道办事处、村(居)民委员会等单位代表五人以上的单数组成。筹备组召集人由乡(镇)人民政府或者街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表由筹备组召集人确定,业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。

  建设单位已不存在或者经乡(镇)人民政府、街道办事处书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的,建设单位可以不作为筹备组成员。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单以书面形式在物业管理区域内醒目位置公示,公示日期应当不少于七日,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的,由乡(镇)人民政府或者街道办事处协调解决。

  第十一条 筹备组可以向建设单位或者物业服务企业要求提供物业管理区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等筹备工作所需资料。建设单位或者物业服务企业应当自接到通知之日起十五日内向筹备组提供资料。建设单位或者物业服务企业未能提供的,由筹备组书面申请,经乡(镇)人民政府或者街道办事处确认,可以向房屋登记机构等单位查阅、复制。

  筹备组应当在所在地的乡(镇)人民政府或者街道办事处及村(居)民委员会指导下做好以下筹备工作:

  (一)确定业主大会首次会议召开的时间、地点和议程;(二)草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程;(三)确认业主身份和核计业主在业主大会首次会议上的票数及表决规则;(四)确定业主委员会委员候选人产生办法;

  (五)组织产生首届业主委员会委员候选人名单;(六)做好召开业主大会首次会议的其他准备工作。

  前款规定内容应当在业主大会首次会议召开十五日前在物业管理区域内醒目位置公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出书面答复。

  第十二条 业主大会首次会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,可以通过业主自愿承担、建设单位赞助、政府财政补助等方式筹集。

  第三节 业主大会

  第十三条 筹备组应当自组成之日起六十日内,召开业主大会首次会议。业主大会首次会议应当制定业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程,并选举产生业主委员会。

  业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监事会,根据业主大会的授权和管理规约的规定,行使对业主委员会的监督权。业主监事会有权对业主委员会工作情况进行核查,发现存在问题的,有权要求业主委员会纠正。监事会每届任期与业主委员会任期相同。

  第十四条 业主大会决定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定专项维修资金的筹集和使用方案或者改建、重建建筑物以及附属设施设备的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。面积、业主人数按照下列规定确定:

  (一)专有部分面积按照房屋产权证、不动产权证书或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算,建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。

  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

  公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定,代行部分业主权利,其面积以及业主人数的计算方式由管理规约确定。

  第十五条 召开业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  采用集体讨论方式的,可以按照幢、单元、楼层为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议,也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议;数人共有一个物业的,共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  凡需投票表决的,应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名,每一代理人接受的委托不得超过三人。未参与表决的,其票数如何计算,由业主大会管理规约规定。提倡采用信息化技术,改进业主大会表决方式。

  第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开;业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议有关事项告知业主和所在地村(居)民委员会。

  经占总人数百分之二十以上业主提议,或者有业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定的其他情形,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

  第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、补选、任期、换届等事项作出规定。

  同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的,业主大会议事规则应当明确本物业管理区域的业主委员会委员总数,以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额。

  业主大会设立业主监事会的,业主大会议事规则应当对业主监事会的职责、议事规则和工作经费,以及监事的选举规则、资格、人数等事项进行约定。

  业主委员会章程应当就业主委员会议事规则、业主委员会委员的权利和义务、印章使用和管理办法等事项作出规定。

  第十八条 管理规约是以全体业主合意为基础,通过业主大会确定的程序以书面形式订立的,规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务,对全体业主具有约束力的自主管理行为准则,包括以下主要内容:

  (一)共有或者共用物业的使用、维护要求;

  (二)物业管理区域内专项维修资金及其他各类公共费用的分担;(三)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,明确业主委员会办公地点;(四)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;(五)住宅装饰装修工程质量和安全;(六)物业管理争议的处理方式;(七)违反管理规约应当承担的责任。

  管理规约可以授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入,根据管理规约约定的方式对违规停放车辆采取临时管理措施。

  第十九条 经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以实行自主管理物业,并对下列事项作出决定:

  (一)自主管理的执行机构;

  (二)自主管理的内容、标准、期限;(三)费用的标准和收取、使用办法;(四)其他有关自主管理的内容。

  电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

  住宅小区实行业主自主管理的,乡(镇)人民政府或者街道办事处应当予以帮助指导。

  未实行业主自主管理又未聘请物业服务企业的住宅小区,由乡(镇)人民政府或者街道办事处组织实施环境卫生、电梯的日常维护保养、秩序维护等基本物业服务,所需费用由物业使用人承担。

  第四节 业主委员会

  第二十条 业主委员会由委员五人以上的单数组成,具体人数由筹备组按该物业管理区域内总户数的一定比例确定。

  业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素,选举业主委员会候补委员。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内醒目位置予以公告。

  业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任一人,副主任若干人。推选结果应当在物业管理区域内醒目位置公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主委员会以其选举产生之日为成立日期,每届任期三至五年。

  第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准;尚未领取产权证的,以房屋销(预)售合同及合同备案证明记载的购房人为准。业主可以通过书面形式,委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利;(二)具有完全民事行为能力;(三)遵纪守法;(四)遵守管理规约或者临时管理规约;

  (五)与本物业管理区域内的物业服务企业无利害关系;(六)法律、法规、规章规定的其他条件。

  业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的,或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、恶意欠缴物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的,不得担任业主委员会委员。

  鼓励在村(居)民委员会中任职的业主兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。

  第二十二条 业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程,依法维护业主合法权益,促进小区和谐,履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(三)代表业主与物业服务企业签订物业服务合同;(四)协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系;(五)督促业主履行管理规约,交纳物业服务费、专项维修资金和水电公摊费等相关费用;(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,并定期审核由业主分摊的公共费用;(七)就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼;(八)根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金和业主大会专户,并按照法律、法规以及国家和本省的有关规定使用和管理;(九)审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请;(十)定期公布专项维修资金使用和利用共用部位、共用设施设备的经营性收支情况;(十一)业主大会赋予的其他职责。

  业主大会已成立但未选举产生业主委员会,或者业主委员会任期届满未如期换届改选的,可以由乡(镇)人民政府或者街道办事处、村(居)民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会,就住宅小区共同管理事项征求业主意见,形成业主共同决定,并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。业主大会选举产生业主委员会或者改选新的业主委员会后,临时物业管理委员会解散。临时物业管理委员会产生办法由省人民政府物业管理主管部门制定,报省人民政府批准后执行。

  第二十三条 业主委员会可以要求建设单位或者物业服务企业提供下列资料:

  (一)物业管理区域核定证明;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(五)交付使用的共用设施设备的相关资料;

  (六)物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明;(七)业主委员会办公用房配置证明;(八)属全体业主共有的不动产清单;(九)物业管理所需的其他资料。

  建设单位或者物业服务企业应当自接到通知之日起三十日内向业主委员会提供资料。建设单位或者物业服务企业已经根据本条例第十一条规定提交业主大会首次会议筹备组的资料,由业主大会首次会议筹备组负责提供。

  业主委员会应当建立健全物业管理档案资料,物业管理档案资料可以委托档案保管机构保管。

  第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向所在地县(市、区)人民政府物业管理主管部门备案,并提交下列资料:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;(四)业主委员会章程;

  (五)业主委员会委员基本情况。

  业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。

  业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更内容进行备案。

  第二十五条 业主委员会符合非营利法人登记条件的,可以向物业所在地县(市、区)人民政府民政部门申请登记。

  第二十六条 业主委员会会议每季度至少召开一次,由业主委员会主任召集。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定应当经全体委员人数过半数以上同意。

  业主委员会的决定应当在作出之日起三日内在物业管理区域内醒目位置公告,公告日期应当不少于十五日,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

  第二十七条 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行换届选举。

  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的乡(镇)人民政府或者街道办事处应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由物业所在地的乡(镇)人民政府或者街道办事处在村(居)民委员会的协助下,组织换届选举工作。

  业主委员会不能正常开展工作的,在所在地物业管理主管部门指导下,由乡(镇)人民政府或者街道办事处组织,村(居)民委员会协助,召开业主大会临时会议,对业主委员会进行改选、换届,选举产生新的业主委员会。

  原业主委员会应当在新一届业主委员会成立后十日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接工作。逾期不移交的,新一届业主委员会可以请求乡(镇)人民政府或者街道办事处督促移交。

  第二十八条 因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的,由业主委员会、业主监事会、物业服务企业、村(居)民委员会组成清算组,在乡(镇)人民政府或者街道办事处监督下,做好物业管理区域内业主共同财产清算工作。

  第二十九条 业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理、使用办法,由业主大会决定。业主大会、业主委员会工作经费从物业共有部分经营所得收益中列支,也可以由业主分摊。业主委员会委员的补贴和酬金从业主大会和业主委员会工作经费中支出。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况、上一年度本区域物业共有部位经营所得收益收支明细情况应当定期在物业管理区域内醒目位置公布,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

  业主委员会换届前应当进行资产清查,清查结果应当在物业管理区域内醒目位置公示,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对清查结果有异议的,经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。

  第三十条 业主委员会委员不得在本区域内物业服务企业中任职或者兼职。有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)任期届满的;

  (二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(三)因疾病等原因丧失民事行为能力的;(四)被判处剥夺人身自由刑罚的;(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准的;(六)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的。

  第三十一条 业主委员会委员有利用职务之便谋取不正当利益,以及其他损害业主共同利益,拒不履行委员职责,或者有违反法律、法规、管理规约等行为的,业主委员会在调查核实后应当责令其暂停履行职责,并提请业主大会终止其委员资格。业主大会或者业主委员会不做处理决定的,乡(镇)人民政府或者街道办事处应当予以督促。

  第三十二条 业主委员会委员资格终止的,业主委员会应当在物业管理区域内醒目位置公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主;业主委员会不公告的,乡(镇)人民政府或者街道办事处应当督促业主委员会公告。业主委员会委员应当自资格终止或者停止职务之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

  第三章 物业服务

  第一节 物业服务合同

  第三十三条 新建物业出售前,建设单位应当按照国家和本省的有关规定选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,新建物业交付使用后,实施前期物业服务。

  前期物业服务合同、临时管理规约、物业使用说明书以及共用配套设施设备平面图作为商品房预售合同的附件,由建设单位、购房人在签订商品房预售合同时一并签订。建设单位应当在确定前期物业服务企业之日起三十日内,将前期物业服务合同报所在地县(市、区)人民政府物业管理主管部门备案。

  第三十四条 前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的,前期物业服务合同可以顺延;期限未满,但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  前期物业服务合同终止后,业主大会决定重新选聘物业服务企业的,物业服务收费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,由业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务合同约定。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内,将物业服务合同报所在地县(市、区)人民政府物业管理主管部门备案。

  第三十五条 建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约,并报物业所在地县(市、区)人民政府物业管理主管部门备案。

  建设单位制定的临时管理规约违反有关规定或者侵害物业买受人合法权益的,由所在地县(市、区)人民政府物业管理主管部门责令其重新制定。

  第三十六条 物业服务合同(包括前期物业服务合同)应当约定下列主要事项:

  (一)物业名称、地址、类型、建筑面积等物业的基本情况;(二)物业服务合同期限、服务事项和服务标准;(三)物业服务费的标准和收取办法;(四)物业水电公摊费分摊方式;(五)业主和物业服务企业的权利义务;

  (六)物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房分配比例;(七)共用部位及共用设施设备的经营管理费用;(八)物业使用中对禁止性行为的管理措施;(九)争议处理方式;(十)违约责任。

  物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托。

  第三十七条 物业服务事项应当包括下列主要内容:

  (一)物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位(库)、电梯、变配电房、发电机房、消防设施的日常安全管理;(二)绿化养护;

  (三)环卫保洁、垃圾分类等公共卫生维护;(四)公共秩序维护;(五)安全防范;(六)车辆停放管理;

  (七)物业装饰装修管理;

  (八)为业主接收邮件、快递提供便利;

  (九)物业及其附属设施设备维修、更新、改造、检测、检验和养护费用的账务管理;(十)物业档案资料保管。

  第三十八条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务:

  (一)按照物业服务合同、国家和本省有关物业服务的规范提供物业服务;(二)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修,并将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等在物业管理区域内醒目位置予以公示;(三)做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;(四)落实安防人员、设施及安保措施,确保安防监控设施正常运转;(五)维护物业区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;(六)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷;(七)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  除有关国家机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,物业服务企业不得向其他单位和个人出售或者提供业主、物业使用人的个人信息。

  第三十九条 物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除物业服务合同;一方要求提前解除物业服务合同的,应当提前两个月书面告知对方。

  业主委员会接到物业服务企业提前解除物业服务合同的通知后,应当在三十日内召开业主大会,决定选聘新的物业服务企业。

  第四十条 物业服务合同期满的,原物业服务企业和业主委员会应当在期满前两个月在管理区域内醒目位置公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域,并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。

  物业服务合同终止时,原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。

  第四十一条 物业服务合同期满,业主大会选聘新物业服务企业前,业主委员会或者临时物业管理委员会负责组织电梯日常管理、基本保洁、秩序维护等管理和服务,相关费用按照原物业服务合同约定的标准由业主承担。

  第四十二条 物业服务企业、业主委员会应当配合公安机关共同做好物业管理区域的社会治安工作。

  物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定,做好物业管理区域内的安全防范工作。发生突发公共事件时,物业服务企业应当采取应急措施,同时向有关部门报告,协助做好救助工作。

  第二节 承接查验

  第四十三条 新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

  建设单位应当组织村(居)民委员会、业主代表、物业管理行业协会或者专业机构参与承接查验,进行见证和监督,承接查验记录须经参与承接查验各方代表签字确认,并允许业主查阅。承接查验相关费用由建设单位承担。

  承接查验结果经各方代表签字确认后,建设单位与物业服务企业应当签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。所在地县级以上地方人民政府物业管理主管部门应当督促建设单位及时整改遗留问题,建设单位应当及时解决并组织复验。

  物业承接查验发现的问题,建设单位未整改落实的,新建物业不得移交给物业服务企业。物业服务企业应当自物业交接后三十日内,向物业所在地县(市、区)人民政府物业管理主管部门办理备案手续。

  第四十四条 物业承接查验前二十日内,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料,并将复印件或者电子文档交物业所在地乡(镇)人民政府或者街道办事处存档:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)物业管理用房的清单;

  (六)承接查验所必需的其他资料。

  共用部位、共用设施设备出现质量、使用功能问题或者未能全部移交前款所列资料的,由所在地县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令建设单位限时整改、移交。

  前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款所列资料移交给业主委员会或者临时物业管理委员会。

  第四十五条 物业服务用房包括物业服务人员办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等,分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。未成立业主委员会的,业主委员会办公用房由全体业主共同使用。任何单位和个人不得擅自变更用途,也不得占用、转让、抵押。

  建设单位应当按照总建筑面积千分之二,最少不低于一百平方米的标准配置物业服务用房;物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电、网络、通风、采光等基本使用功能和条件。

  建设工程规划许可证及其附图应当载明配套建设的物业服务用房的建筑面积和具体位置。商品房预售许可部门在核发房屋预售许可证、不动产登记机构在办理房屋所有权首次登记时,应当审查此项内容落实情况。

  第三节 物业收费

  第四十六条 商品房的物业服务收费,实行市场调节价,并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则,采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外。

  前款所称酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  物业服务收费实行政府指导价的,县(市、区)人民政府价格主管部门应当会同物业管理主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。实行市场调节价的,物业管理行业协会可以根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格。

  因政府指导价变动需要调整物业服务费标准的,物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整;因服务成本变化需要调整物业服务费标准的,应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  已竣工未出售或者已出售未交付物业的服务费由建设单位承担。买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的,自出售人送达交付物业通知之日起承担物业服务费。

  第四十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主,接受业主监督。

  物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主委员会提出异议的,物业服务企业应当自收到书面异议之日起七日内作出书面答复。

  第四十八条 业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主,业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

  物业所有权发生转移时,原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。

  第四十九条 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任。法律、法规另有规定的,从其规定。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用:

  (一)业主自用的向业主收取;

  (二)物业服务企业自用的向物业服务企业收取;(三)公共使用的由业主分摊,按照合同约定收取;(四)未售和已售未交付物业由建设单位承担。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式,不得向业主收取手续费等额外费用。

  物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

  第四章 物业的使用与维护

  第一节 业主和物业服务企业行为

  第五十条 业主或者物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约或者临时管理规约的规定,以及业主大会、业主委员会、临时物业管理委员会的决定,遵守公序良俗,维护良好邻里关系,不得损害公共利益和他人合法权益,禁止在物业管理区域内从事下列行为:

  (一)擅自拆改房屋承重结构,在外墙开设门窗、破坏外立面,改变设计图纸确定的卫生间、厨房位置;(二)侵占或者损坏公共场地、共用部位、共用设施设备;(三)违法搭盖建筑物、构筑物,挖掘房屋地下空间;(四)擅自改变规划用途,将住宅、车位(库)、储藏间改变为经营性用房;(五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物,高空抛物;(六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;(七)堆放杂物以及易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;(八)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道或者消防登高面等消防场地;(九)损坏公共安全技术防范装置或者治安防范设施;(十)从事妨碍业主正常生活的经营活动;

  (十一)乱停放机动车和非机动车,违规布设电动车充电装置;(十二)违反法律、法规和管理规约的规定饲养动物;(十三)法律、法规禁止的其他行为。

  业主、物业使用人饲养犬只的,不得干扰他人正常生活,不得破坏环境卫生和公共设施;携犬出户时,应当束犬链牵引,携大型犬出户时,还应当为大型犬配戴嘴套。

  第五十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守法律、法规、管理规约或者临时管理规约,开工前应当与物业服务企业签订协议,对房屋装饰装修的时间、垃圾处理、噪音扬尘控制、外立面管控、防盗网和空调外机安装以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定,明确禁止行为和注意事项。

  房屋装饰装修损坏共用设施设备、污染共用部位的,由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人不修复、清洁、恢复原状的,由物业服务企业代为修复、清洁、恢复原状,所需费用由业主或者物业使用人承担。

  房屋装饰装修产生的垃圾,业主或者物业使用人应当及时清理;委托物业服务企业清理的,按约定支付清理费用。

  第五十二条 物业服务企业发现业主或者物业使用人违反法律、法规以及管理规约或者临时管理规约的,应当予以劝阻、制止,经劝阻、制止无效的,应当在十二小时内告知业主委员会或者临时物业管理委员会,并根据管理规约的规定采取临时管理措施;对违反法律、法规的行为,应当在十二小时内报告有关部门。有关部门接到报告后,应当按照有关法律、法规规定的时限进小区调查核实查处,并将查处情况告知业主委员会。

  第五十三条 在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线的,施工单位在开工前应当与物业服务企业就路面、绿地等恢复原状等事项签订协议,并在施工现场做好安全防护;有停水、停电、停气等情形的,物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

  第五十四条 业主出租或者出售物业的,应当在物业租赁或者买卖合同中对物业服务费的交纳作出约定。物业承租人或者买受人应当在合同签订后十日内,将本人相关资料(包括凯发网站的联系方式、身份证复印件、租赁合同复印件等)、出租期限及物业服务费的交纳等约定事项告知业主委员会和物业服务企业。

  物业服务企业应当督促房屋出租人及时采集并依法报送承租房屋的流动人口信息。

  第二节 专项维修资金管理和使用

  第五十五条 一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的,应当设立专项维修资金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。老旧住宅电梯的安全评估费用可以从专项维修资金专户列支。

  第五十六条 专项维修资金以物业管理区域或者建设项目为单位设立账户,按照房屋户门号设立分户账。

  业主大会成立前,专项维修资金由县级以上地方人民政府物业管理主管部门或者其委托的单位代管,孳息归业主所有;业主大会成立后,专项维修资金的代管由业主大会决定。

  第五十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和本省的有关规定,将首期专项维修资金一次性足额交存至专项维修资金专户。

  专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的,由专项维修资金管理部门向业主和业主委员会发出续交通知,业主接到通知后应当及时续交,未能及时续交的,由业主委员会督促其续交。业主委员会可以对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。

  对本条例实施前应交未交或者拒不续交专项维修资金的业主,由专项维修资金管理部门责令其限期交纳,经两次催收仍不交纳的,可以通过公告催交,公告期满仍不交纳的,业主大会或者业主委员会可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

  第五十八条 使用专项维修资金应当具备下列条件:

  (一)物业共用部位、共用设施设备保修期已满或者保修期未满但保修责任主体不存在;(二)维修项目符合专项维修资金使用范围;

  (三)法律、法规或者业主大会规定的其他条件。

  第五十九条 专项维修资金使用申请可以由业主、业主委员会或者物业服务企业提出。

  专项维修资金的使用接受业主和有关部门的监督。物业管理区域共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用情况应当在专项维修资金拨付前进行公示。

  专项维修资金代管单位应当建立专项维修资金管理系统,定期公布专项维修资金的收支情况,方便业主查询账户余额及使用情况。

  第六十条 发生以下危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业应当及时通知业主委员会、临时物业管理委员会或者相关业主,并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施:

  (一)共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏;(二)电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行;(三)高层住宅水泵等二次供水设施出现故障,不能正常供水;(四)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险;(五)共用给排水、供用电设施设备不能正常使用,依照法律、法规由供水供电企业负责维护的除外;(六)消防、安防等建筑智能化系统出现故障,不能正常使用;(七)因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏;(八)根据公安、消防、人民防空、气象、特种设备、物业管理等主管部门限期整改要求,需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造;(九)物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患,需对物业共用部位、共用设施设备进行定期检测、检验、维修、更新、改造;(十)其他危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况。

  第六十一条 在紧急情况下使用专项维修资金,物业服务企业已垫付的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用,从专项维修资金列支。

  物业服务企业、业主委员会、临时物业管理委员会、业主自主管理机构可以向本条例第五十六条第二款规定的专项维修资金代管单位申请拨付审核。代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核;经审核符合拨付要求的,代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知;代管单位逾期不审核的,视为同意。

  业主大会可以在管理规约中规定,在专项维修资金中抽取一定比例设立紧急情况小额专项维修资金专户。具体抽取比例以及紧急情况小额专项维修资金的使用条件和程序,由省人民政府物业管理主管部门规定。

  物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况,在物业管理区域内醒目位置公告,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

  第六十二条 专项维修资金收取、使用、管理和监督的具体办法,由省人民政府物业管理主管部门会同财政部门制定,报省人民政府批准后执行。

  第三节 公共收益

  第六十三条 物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。

  前期物业服务期间,物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后,应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。

  业主大会成立后,可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后,存入业主大会或者业主委员会专用账户,经业主大会决定,可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。

  公共收益收入及使用情况,应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

  第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他共有场地用于车辆停放收取的场地使用费属于全体业主所有,可以用于消防、电梯、人民防空等设施维护管理的必要支出。车位划定、车辆停放、管理和收费等事项,由业主大会决定,但不得占用消防车通道、消防登高面或者影响其他车辆和行人的正常通行。

  业主大会决定对共有车位车辆停放收取场地使用费的,可以将共有车位委托物业服务企业进行经营管理,取得的场地使用费按照本条例第六十三条第三款的规定执行。

  物业管理区域规划设置的机动车车位(库)应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车位(库)出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位(库)的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

  除本条规定收费项目外,不得向物业管理区域内停放的车辆收取其他费用。

  第六十五条 鼓励具备条件的老旧住宅小区结合改造整治,依法建设经营性用房、车位(库),经营收益归全体业主共有,可以纳入专项维修资金管理。

  第五章 监督管理

  第六十六条 省人民政府物业管理主管部门履行下列职责:

  (一)研究制定全省物业管理活动相关政策;

  (二)建立全省物业管理行业监管和信用信息平台;(三)负责全省专项维修资金管理工作;

  (四)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同(前期物业服务合同)示范文本;(五)制定物业行业服务规范;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第六十七条 设区的市、县(市、区)物业管理主管部门或者其委托的物业管理机构履行下列职责:

  (一)组织实施物业管理的法律法规;

  (二)负责制定本辖区物业管理相关政策;

  (三)负责本辖区物业管理行业信用信息的征集、考核、评价、汇总和核查工作;(四)负责物业管理区域核定和物业服务合同备案,指导和监督前期物业承接查验;(五)负责前期物业管理项目招标投标管理和专项维修资金监管;(六)定期开展物业服务质量、服务行为和日常监管检查;(七)建立、维护物业服务和管理电子信息平台;(八)建立物业管理投诉登记制度,公布投诉电话;(九)建立本辖区物业管理项目档案。

  第六十八条 省人民政府物业管理主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系及惩戒机制,制定物业服务企业信用标准,定期组织考核,并在物业管理行业监管和信用信息平台公布信用信息和考核结果。业主、物业使用人有权对本物业管理区域物业服务企业的信息依法进行监督。

  价格主管部门和物业管理主管部门,应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量、收费项目、收费标准的监督检查。

  建立物业服务第三方评估机制。物业服务评估机构从事物业服务评估活动,应当遵循独立、客观、公正的原则。物业管理主管部门、业主、村(居)民委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务评估机构对物业服务标准和质量、物业服务合同履行情况进行评估。

  第六十九条 县级以上地方人民政府城市管理、公安、应急管理、工商、环保、卫生、规划、价格以及其他有关部门应当加强物业管理区域公共秩序、治安、消防、环境卫生、房屋使用、物业服务收费等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内醒目位置公布联系人姓名和凯发网站的联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。

  第七十条 乡(镇)人民政府或者街道办事处履行以下职责:

  (一)明确物业管理机构;

  (二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;(三)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;(四)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;(五)协调和监督物业服务企业的交接。

  第七十一条 村(居)民委员会应当协助和配合乡(镇)人民政府或者街道办事处做好物业管理相关工作,并履行下列职责:

  (一)组织开展社区物业管理政策法规宣传;

  (二)教育引导居民参与支持物业管理,按时交纳物业服务费;(三)指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作;(四)协助乡(镇)人民政府或者街道办事处组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作;(五)及时协调化解物业管理矛盾和纠纷;

  (六)配合有关部门对社区物业服务企业或者老旧小区管理服务单位物业服务情况进行考评。

  第七十二条 物业管理行业协会应当加强对物业服务企业和从业人员的自律性监管。

  物业管理行业协会可以开展下列活动:

  (一)定期公布物业服务收费的市场动态信息;(二)制定行业服务标准;

  (三)开展物业服务从业人员培训;

  (四)开展物业服务质量评价;

  (五)协助开展物业服务企业及从业人员信用评价。

  第七十三条 建立物业管理工作联席会议制度,协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。物业管理联席会议由乡(镇)人民政府或者街道办事处负责召集,由县(市、区)物业管理主管部门、公安派出所、村(居)民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

  第七十四条 建立以乡(镇)人民政府或者街道办事处、村(居)民委员会为主的物业服务纠纷便捷处理机制。

  乡(镇)人民政府或者街道办事处、村(居)民委员会应当建立物业管理投诉受理制度,对物业管理活动中的投诉,及时进行调查处理。乡(镇)人民政府或者街道办事处应当配备负责纠纷调查处理的专(兼)职工作人员;基层人民调解委员会应当成立物业纠纷调解工作室,聘请相关领域专业人员,专门调解物业服务纠纷。

  物业服务企业与业主发生物业服务争议的,当事人双方可以协商解决,也可以向基层人民调解委员会或者乡(镇)人民政府、街道办事处申请调解。有关机构接到申请后,应当在五个工作日内征求另一方当事人意见,对方无异议的,应当当即进行调解。达成调解协议的,双方应当签订调解协议书,申请人民法院确认调解协议效力的,人民法院应当予以确认;未达成调解协议的,也可以依法向人民法院提起诉讼。

  物业管理主管部门应当建立健全物业纠纷行政调解与人民调解、司法调解的衔接机制,加强物业纠纷行政调解队伍建设,保障所需工作经费。

  第六章 法律责任

  第七十五条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第七十六条 违反本条例第十一条第一款、第二十三条规定,建设单位或者物业服务企业未按要求提供或者移交物业管理区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等筹建工作所需资料的,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第七十七条 违反本条例第二十二条规定,业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程履行工作职责,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正,有违法所得的,没收违法所得,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处三千元以上一万元以下罚款,侵犯业主合法权益的,处一万元以上三万元以下罚款,情节严重构成犯罪的依法追究刑事责任。

  第七十八条 违反本条例第二十七条第四款、第二十九条第二款、第三十二条规定,未按期移交有关文件资料、印章及其他财物,或者未按规定公示资产清查结果的,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对原业主委员会相关责任人或者终止资格的原业主委员会委员处三千元以上一万元以下罚款,造成财物损坏或者灭失的由相关责任人依法承担相应的赔偿责任。

  第七十九条 违反本条例第四十条规定,物业服务合同终止,原物业服务企业拒不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对物业服务企业予以通报,并处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十条 违反本条例第四十三条、第四十四条规定,建设单位、物业服务企业未按照规定履行承接查验义务的,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十万元以下罚款。

  第八十一条 违反本条例第四十七条、第四十九条第四款规定,物业服务企业未按照规定进行公布、公示的,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十二条 违反本条例第四十二条第二款、第五十二条规定,物业服务企业未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定做好安全防范工作,对业主或者物业使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  原物业服务企业拒不退出该物业管理区域的,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款,并予以通报,两年内不得承接新的物业服务项目。

  第八十三条 违反本条例第五十条第一款规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按下列规定处以罚款;造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:

  (一)侵占物业管理区域内的公共场地、共用部位、共用设施设备的,对个人处一千元以上五千元以下罚款,对单位处五万元以上十万元以下罚款;(二)损坏物业管理区域内的公共场地、共用部位、共用设施设备的,对个人处二千元以上一万元以下罚款,对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

  违反本条例第五十条第二款规定,业主、物业使用人饲养犬只干扰他人正常生活,破坏环境卫生和公共设施,或者携犬出户时未束犬链牵引、未为大型犬配戴嘴套的,依照《中华人民共和国治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。

  第八十四条 业主违反本条例规定,无正当理由拒不交纳物业服务费,且拒不履行经人民法院司法确认的调解协议,或者拒不履行人民法院生效判决的,作为失信行为记入个人征信系统。

  物业服务企业违反本条例规定或者物业服务合同约定,经主管部门责令整改,未整改到位的,或者拒不履行和解协议和法院生效判决的,作为失信行为记入企业征信系统。

  第八十五条 违反本条例规定,地方各级人民政府和有关部门及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第八十六条 本条例所称物业共用部位包括:建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等;物业共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。

  地下室、底层架空层等共用部位和共用设施设备的权属在购房合同中没有约定或者约定不明确的,归全体业主所有。

  第八十七条 本条例自20**年1月1日起施行,20**年9月28日福建省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过的《福建省物业管理条例》同时废止。

篇2:湖南省物业管理条例(2019)

  湖南省物业管理条例(20**)

  (20**年7月19日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 县级以上人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立和完善物业管理综合协调机制。

  第四条 县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

  (一)对物业服务质量进行监督管理;

  (二)对物业招投标活动进行监督管理;

  (三)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

  (四)处理物业管理中的投诉;

  (五)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  县级以上人民政府其他有关行政管理部门按照各自职责,做好物业管理活动相关监督管理工作。

  第五条 街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。

  居(村)民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作,对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。

  第六条 物业服务行业组织应当加强行业自律,制定物业服务规范和标准,规范物业服务行为,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,提升物业服务水平。

  第七条 鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术提升物业服务质量和管理水平,推进智慧小区建设。

  第二章 业主大会和业主委员会

  第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

  新建物业物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定。

  尚未划分物业管理区域并已投入使用的,其物业管理区域划分由物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府征求业主意见后予以核定。

  物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业管理区域。

  第九条 已划定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的,应当经相关物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,由物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府重新核定。

  第十条 建设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前,将物业管理区域资料报县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案,并在商品房买卖合同中载明。

  物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示。未聘请物业服务企业的,由街道办事处或乡镇人民政府向全体业主、物业使用人公示。

  第十一条 具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

  (二)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上,且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;

  (三)交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

  业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据,建设单位应当予以配合。

  第十二条 符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请。

  街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内,建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。

  首次业主大会会议经费由建设单位承担。

  第十三条 业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数,其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示,公示时间不得少于七日。

  筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的,其筹备组成员资格即行终止,筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

  第十四条 首次业主大会会议筹备组负责下列工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、人数及业主投票权数;

  (四)组织业主推选业主委员会委员候选人;

  (五)确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本,公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的,筹备组应当复核或者修改,并书面告知异议人。

  筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后即自行解散。

  第十五条 业主大会决定下列事项:

  (一)制定、修改业主大会议事规则;

  (二)制定、修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

  (五)决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准;

  (六)确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案;

  (七)决定选聘、续聘和解聘物业服务企业;

  (八)筹集和使用专项维修资金;

  (九)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (十)利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用;

  (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十六条 业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达业主,并至少提前十五日公示相关文本和信息。

  业主大会需要投票表决的,表决意见应当由业主本人签名;业主委托代理人表决的,代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡采用信息技术手段进行表决。

  业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料,并依法实施监督。

  第十七条 业主委员会不按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议的,街道办事处或乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不组织召开的,街道办事处或乡镇人民政府应当指导监督居(村)民委员会及时组织召开。

  第十八条 业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期三至五年,业主委员会委员可以连选连任。

  业主委员会委员候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的业主中产生。

  业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚,是否有不良信用记录,是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息,并向业主公开。

  第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等材料报物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案,并书面告知相关居(村)民委员会。

  第二十条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (七)业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  第二十一条 业主委员会应当建立信息公开制度,及时公示下列信息:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况;

  (五)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (六)物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

  (七)业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况;

  (八)其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

  前款第一、二、三、四项规定的事项应当持续公示;第五、六、七项规定的事项,业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。

  业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督,业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

  第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,经占总人数百分之二十以上的业主或者三分之一以上业主委员会委员提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权有权终止其委员资格:

  (一)利用业主委员会委员身份牟取不正当利益,或者存在其他滥用职权行为,损害业主合法权益的;

  (二)拒不履行业主义务的;

  (三)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (四)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的,或者有丧失民事行为能力等情形的,其委员资格自行终止。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者居(村)民委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府督促移交。

  第二十三条 业主委员会应当于任期届满三个月前召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的,街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期换届选举。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物移交新一届业主委员会。逾期不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府督促移交。

  第二十四条 业主大会根据需要可以设立业主代表会议,履行业主大会赋予的职权职责;业主大会决定设立业主代表会议的,应当同时明确业主代表的产生及业主代表会议的权限及议事规则。

  业主大会可以设立业主监督委员会,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

  第三章 前期物业管理

  第二十五条 在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业,签订书面前期物业服务合同,实施前期物业管理服务。

  第二十六条 新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

  前期物业服务企业应当邀请业主代表、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会参加物业承接现场查验,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

  第二十七条 实施承接查验的物业,应当符合下列要求:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件,并报建设行政主管部门备案;

  (二)水、电已纳入城市管网,安装了分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置;

  (三)管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置;

  (四)光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户,地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书;

  (六)按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

  (七)按照规划要求完成了小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

  (八)按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置;

  (九)建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰;

  (十)法律、法规和前期物业服务合同规定的其他条件。

  鼓励实行住宅物业住房品质分类。规划设计对住宅物业住房品质有明确标准要求的,前期物业服务企业应当按要求进行查验。

  第二十八条 经现场查验,符合本条例第二十七条规定的,前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议;不符合的,应当制作书面整改计划,由建设单位按照计划要求整改,并于整改完毕后组织复验。

  前期物业服务企业应当自物业承接协议签订之日起三日内,将承接查验情况和承接协议予以公示,公示时间不得少于十五日。

  第二十九条 前期物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他有关承接查验的文件。

  第三十条 新建物业建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房:

  (一)建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二,最低不少于八十平方米;

  (二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋;设置在无电梯的楼房的,所在楼层不得高于四楼。

  第三十一条 建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。

  保障性住房小区、国有土地上房屋征收或者农村集体土地征收拆迁安置住房小区及有条件的其他项目,建设单位还可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设经营性用房。经营性用房的收益主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和业主委员会工作经费。

  第三十二条 建设单位销售物业时,应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息,并向物业买受人提供书面告知材料。

  建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

  第三十三条 建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

  建设单位在竣工验收备案前,应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向设区的市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障。

  建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。

  物业保修期满,设区的市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门应当将剩余的物业保修金及孳息退还建设单位。

  第四章 物业管理服务

  第三十四条 业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。

  业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。

  业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容予以公示,并根据业主意见对公示内容调整后,提请业主大会决定。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  第三十五条 物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:

  (一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;

  (二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;

  (三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;

  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

  第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务,履行下列义务:

  (一)落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;

  (二)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;

  (三)对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;

  (四)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主、物业使用人提供免费查询服务;

  (五)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第三十七条 除有关国家机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

  未经法定程序并签订委托合同,物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营,不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。

  第三十八条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。

  项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的,物业服务企业应当及时更换。

  第三十九条 物业服务企业应当根据物业服务合同的约定,在业主委员会的监督下,委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测,委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

  第四十条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取,具体标准和方式由物业服务合同约定;实行政府指导价的,应当在指导价范围内确定。

  物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

  物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并签订变更协议。

  第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以依法催交。

  物业服务企业不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。

  第四十二条 产权转让的,业主应当结清物业服务费,并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知业主委员会和物业服务企业。

  物业出租的,出租人应当在租赁合同签订后及时将承租人及其凯发网站的联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

  第四十三条 物业服务企业应当公示下列信息:

  (一)物业服务企业项目经理人的姓名、凯发网站的联系方式和物业服务投诉电话;

  (二)电梯、消防、监控等设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案等;

  (三)公共水电费用及其分摊详细情况;

  (四)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等情况;

  (五)其他应当公示的信息。

  物业服务费采用酬金制方式收取的,物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账,于每年三月底前公布上一年度物业服务各项成本费用、接受委托利用业主共用部位和共用设施设备进行经营的各项收支、公共水电费用分摊等详细情况。

  业主、物业使用人可以查询、复制前款规定的相关原始资料,并依法实施监督;业主、物业使用人对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时作出书面说明。

  第四十四条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前,组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业聘用事宜。业主大会决定续聘的,由业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同;业主大会决定不续聘的,业主委员会应当及时告知物业服务企业。

  第四十五条 原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目,但与业主委员会另有约定的除外。

  原物业服务企业退出时,应当在业主委员会监督下,与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料和财物:

  (一)物业承接查验资料;

  (二)物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

  (三)物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备;

  (四)预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

  第四十六条 物业服务企业退出物业项目时,尚未选聘新物业服务企业的,业主委员会可以申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理;尚未成立业主大会的,十名以上业主可以联名申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理。街道办事处或乡镇人民政府应当指导、督促居(村)民委员会组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务,费用由全体业主共同承担。

  第五章 物业的使用与维护

  第四十七条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和业主大会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施,不得违反管理规约,应当保持物业的安全、整洁、美观。

  第四十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构;

  (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上;

  (三)擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途;

  (四)侵占、损坏共用的屋顶、地面架空层等物业共用部位、共用设施设备;

  (五)擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物;

  (六)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性或者放射性等危险物品;

  (七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

  (八)排放有毒、有害等污染环境的物质;

  (九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

  (十)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

  (十一)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

  (十二)违反规定饲养动物;

  (十三)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。

  第四十九条 业主、物业使用人饲养犬只的,应当依法养犬、文明养犬,不得损害他人的合法权益。

  物业服务企业应当采取有效措施,减少犬只对环境的影响,并协助有关部门加强对物业区域内养犬行为的监督管理。

  第五十条 物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

  占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位,属于业主共有。

  第五十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的注意事项和禁止的行为。

  物业服务企业应当加强房屋装饰装修现场巡查,发现违反规定的应当立即制止;制止无效的,及时报告业主委员会和有关行政主管部门。

  第五十二条 利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

  第五十三条 同一物业管理区域内,有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业,业主应当交存专项维修资金。业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

  首期物业专项维修资金,由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入物业专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业,由建设单位在竣工验收备案前存入物业专项维修资金专户。

  业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交;未建立物业专项维修资金的物业,应当按照相关规定进行补建。

  续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存,也可随物业管理费逐月交存。

  第五十四条 在保证专项维修资金正常使用的前提下,可以将专项维修资金用于购买国债。

  利用专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债。

  利用业主交存的专项维修资金购买国债,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。

  利用专项维修资金购买国债的增值收益应当转入专项维修资金。

  第五十五条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,业主、业主委员会、物业服务企业应当立即组织应急维修:

  (一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

  (二)消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况;

  (三)电梯故障;

  (四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂;

  (五)其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

  第五十六条 业主大会可以在管理规约和议事规则中约定对专项维修资金使用采取异议表决方式投票表决。

  采取异议方式投票表决的,业主大会应当在表决期限届满后将初步表决结果予以公示,并规定不少于十五日的催告期。未提出反对意见的业主在催告期内提出反对意见的,计入反对票总数;最终表决结果以催告期届满时的票数为准。

  异议方式投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料,并依法实施监督。

  第五十七条 业主大会成立前,物业专项维修资金由物业管理行政主管部门设立的物业专项维修资金管理机构代管。业主大会成立后,由业主大会决定自行管理或者委托代管。物业专项维修资金划转业主大会管理的,业主大会应当依照有关法律、法规和国家、省有关规定筹集和使用物业专项维修资金。

  第五十八条 设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当采取措施,支持老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设。

  老旧住宅小区业主需要增设电梯的,规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。

  第六章 监督管理

  第五十九条 县级人民政府发展和改革、城乡规划、住房和城乡建设、城市管理、公安、环境保护、卫生和计生、园林等部门应当依照职责分工,加强物业管理区域内物业服务收费、房屋使用、治安秩序、消防、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理,并在物业管理区域内显著位置公布凯发网站的联系方式。

  前款规定的部门接到业主、业主委员会或者物业服务企业的投诉举报,应当及时进行调查、处理,并将调查、处理结果告知投诉举报人。

  第六十条 住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当依法接受财政部门监督。

  第六十一条 省人民政府物业管理行政主管部门应当组织建立全省统一的物业服务行业信用信息平台,记录物业服务企业的信用信息并通过本部门网站向社会公布。

  设区的市、自治州、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,及时将物业服务企业的有关信息纳入统一的物业服务行业信用信息平台。业主、物业使用人有权对本物业管理区域物业服务企业的信息依法进行监督。

  第六十二条 街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会、企业事业单位、社会团体和其他组织应当支持城乡社区人民调解组织及时调解物业纠纷,鼓励社会工作者、人民调解员、法律专业人士等参加物业纠纷调解。

  第六十三条 物业服务企业应当依照法律、法规及物业服务合同约定落实安全防范措施,将安全台账按月送交居(村)民委员会。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处或乡镇人民政府对物业服务企业安全防范措施的落实情况进行指导监督。

  第六十四条 设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,定期研究解决物业管理活动中的重大问题。

  街道办事处或乡镇人民政府应当及时召集县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。

  第七章 法律责任

  第六十五条 违反本条例第二十六条第一款规定,建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。

  第六十六条 违反本条例第四十五条规定,物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,对物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  物业服务企业拒不移交有关财物的,业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

  第六十七条 违反本条例第四十八条第一款第一项规定,改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构的,由县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,造成他人损失的,依法承担赔偿责任;违反第五项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除。

  第六十八条 违反本条例规定,物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六十九条 物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第七十条 县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中不依法履行监督管理职责的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十一条 违反本条例规定的其他行为,法律、法规规定处罚的,从其规定。

  第八章 附 则

  第七十二条 本条例下列用语的含义是:

  (一)业主,是指房屋的所有权人;

  (二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

  (三)共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

  (四)共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等;

  (五)公示,是指在物业管理区域的公告栏及其他显著位置和物业管理信息平台公开张贴、发布信息。

  第七十三条 业主大会及业主委员会指导细则、物业管理联席会议制度、物业保修金管理办法及住宅物业住房品质分类制度等,由省人民政府物业管理行政主管部门按照《湖南省地方立法条例》的有关规定制定。

  第七十四条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇3:渭南市住宅物业管理条例(2019)

  渭南市住宅物业管理条例(20**)

  《渭南市住宅物业管理条例》已于20**年8月22日渭南市第五届人民代表大会常务委员会第十八次会议审议通过,20**年9月28日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议批准,现予公布,自20**年1月1日起施行。

  渭南市人民代表大会常务委员会

  20**年11月7日

  渭南市住宅物业管理条例

  (20**年8月22日渭南市第五届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 20**年9月28日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议批准)

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 业主大会和业主委员会

  第三章 前期物业管理

  第四章 物业服务与管理

  第五章 物业使用与维护

  第六章 监督管理

  第七章 法律责任

  第八章 附 则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,建立文明和谐的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动。

  第三条 本条例所称住宅物业管理,是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。

  第四条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立健全物业管理综合协调机制。

  第五条 市住房和城乡建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施监督管理。

  县(市、区)物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。

  市、县(市、区)人民政府民政、公安、规划、环境保护、价格、城市管理等部门,应当按照职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

  街道办事处、镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。

  第六条 居(村)民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作。

  第七条 鼓励物业服务行业成立物业管理协会,开展物业行业服务、自律、协调工作,维护物业良好市场秩序。

  第八条 市、县(市、区)人民政府应当加快推进物业服务行业信用体系建设,建立信用信息共享平台,定期向社会公布物业服务企业信用情况。

  第二章 业主大会和业主委员会

  第九条 符合成立业主大会条件的,街道办事处、镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请之日起三十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

  筹备组由街道办事处、镇人民政府工作人员一名,建设单位代表一名,业主代表五至七名组成。

  筹备组组长由街道办事处、镇人民政府工作人员担任,业主成员由街道办事处、镇人民政府组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、镇人民政府协调解决。

  筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处、镇人民政府确定,并事先告知全体业主。

  第十条 筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职;

  (三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

  (四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;

  (五)个人信用记录良好;

  (六)具备必要的工作时间。

  除前款规定条件外,筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约,交纳物业服务费用。

  第十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

  首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决,并选举产生业主委员会。

  第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处、镇人民政府物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会组成人员进行物业管理法律和业务知识培训,提高物业管理水平。

  第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例有关规定履行职责。

  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,街道办事处、镇人民政府应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

  业主代表参加业主大会会议的,应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。书面意见应当有所代表业主的签名。

  第十五条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,首次业主大会会议应当在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

  第十六条 业主委员会应当建立接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

  业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并建立工作档案。

  业主委员会应当建立信息公开制度,及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施和公共收益的收支情况等重要事项。

  第十七条 业主委员会应当建立印章管理制度,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

  业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定使用,业主委员会印章应当根据业主委员会的决定使用。

  业主委员会会议作出的决定,应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

  第十八条 业主委员会组成人员任期一般为三年,可以连选连任。

  业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处、镇人民政府。

  街道办事处、镇人民政府应当依法成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;

  (二) 改建、重建建筑物及其附属设施;

  (三)其他重大事项。

  第十九条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府协助移交。

  新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。

  第二十条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核,审核时可以邀请街道办事处、镇人民政府或者居(村)民委员会进行核查,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第三章 前期物业管理

  第二十一条 本条例所称前期物业管理,是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

  第二十二条 建设单位应当在销售物业前,依法制定临时管理规约,选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。

  临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内,报物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

  第二十三条 前期物业服务合同约定的期限不得超过三年。期限届满需要继续履行合同的,应当依法重新签订物业服务合同。但是期限尚未届满,业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十四条 临时管理规约包括下列内容:

  (一)使用维护物业共有部分的规则;

  (二)使用物业专有部分的权利和义务;

  (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

  (四)分担物业管理区域各类费用的方式;

  (五)违反临时管理规约应当承担的责任。

  建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

  物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

  建设单位擅自增删、修改备案的临时管理规约,侵害物业买受人合法权益造成损失的,应当承担赔偿责任。

  临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

  第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。

  第二十六条 建设单位在销售物业时,应当将下列材料向物业买受人明示,并作为买卖合同的附件:

  (一)物业管理区域的范围;

  (二)共用部位的名称、位置和面积;

  (三)共用设施设备的名称、用途;

  (四)物业服务用房的位置和面积;

  (五)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置;

  (六)其他需要明示的材料。

  第二十七条 新建住宅区内,建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:

  (一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

  (二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;

  (三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

  业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。

  电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

  物业管理用房属于全体业主共有,并依法办理产权登记,建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

  第二十八条 新建住宅区物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。

  建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

  第二十九条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单;

  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

  (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (六)业主名册;

  (七)物业服务用房资料及承接查验所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业服务用房移交给业主委员会。

  建设单位、物业服务企业、业主委员会不得泄露业主资料,物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。

  第三十条 承接查验过程中,因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接该项目。

  承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由双方协商解决,协商不成的,由建设单位承担。

  第三十一条 物业承接查验应当聘请相关专业机构或者在物业行政主管部门备案的专家参加并出具评审意见。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地物业行政主管部门参加。

  第三十二条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列资料向物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门备案:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)物业承接查验协议;

  (三)建设单位移交资料清单;

  (四)查验、交接记录;

  (五)与承接查验相关的其他资料。

  物业承接查验档案属于全体业主共有,业主有权免费查询。业主大会选聘新的物业服务企业的,前期物业服务企业应当自前期物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

  物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第三十三条 物业服务企业不得擅自承接未经查验的物业,不得与建设单位恶意串通、弄虚作假,共同侵害业主利益。

  第三十四条 前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

  (一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不再续签合同的;

  (二)物业服务企业擅自撤离的;

  (三)物业服务企业被吊销营业执照的;

  (四)法律、法规规定的其他情形。

  建设单位应当自新的物业服务企业确定后十日内,将更换物业服务企业的情况告知物业买受人。

  第三十五条 前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出住宅区六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府。

  街道办事处、镇人民政府应当在物业服务企业退出前,组织业主成立业主大会,决定管理模式。

  第三十六条 物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担,交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位销售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

  第四章 物业服务与管理

  第三十七条 业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

  第三十八条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接手续。

  交接双方应当对住宅区内共用设施设备的使用维护现状进行确认,并在住宅区内显著位置公示。

  第三十九条 物业服务合同应当包括下列内容:

  (一)物业的基本情况;

  (二)物业服务事项和服务标准要求;

  (三)双方的权利义务;

  (四)物业服务费的标准和收取办法;

  (五)物业的维修和养护要求;

  (六)物业服务用房;

  (七)住宅专项维修资金的管理使用;

  (八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

  (九)合同的期限、变更和解除;

  (十)违约责任及解决纠纷的途径;

  (十一)双方当事人约定的其他事项。

  物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

  第四十条 物业服务企业应当履行物业服务合同,并遵守下列规定:

  (一)按照物业服务的规范和标准提供服务;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,并进行巡查、监督;

  (三)听取业主、物业使用人的意见和建议,及时受理业主、物业使用人投诉,改进和完善服务;

  (四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

  (五)维护管理车辆停放、通行秩序;

  (六)配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等经营单位进入住宅区开展服务,并提供便利;

  (七)对住宅区内水、电、气、暖、消防通道等公共设施设备进行日常安全巡查,制定自然灾害、停水停电、消防安全等应急预案,定期组织演练;

  (八)接受居(村)民委员会指导和监督,配合做好物业管理区域内的相关管理工作。

  第四十一条 物业服务企业不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途;

  (二)擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;

  (三)擅自中断供水、供电、供气、供热;

  (四)擅自增加收费项目,提高收费标准;

  (五)以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由,减少服务内容或者降低服务质量;

  (六)对业主、物业使用人、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复;

  (七)其他损害业主、物业使用人权益的行为。

  第四十二条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担设施设备的维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将该住宅区全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。

  第四十三条物业服务收费应当遵循公平、合理以及费用与服务等级标准相适应的原则,分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

  第四十四条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在住宅区显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼。经判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

  已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

  第四十五条物业服务企业应当登记进出住宅区的外来人员和车辆,并定时对住宅区进行巡逻。

  住宅区内安装监控安防设施设备的,物业服务企业应当定期维修、养护,确保正常运行。

  第四十六条住宅区内发生下列情形之一的,物业服务企业应当及时向物业所在地居(村)民委员会、街道办事处、镇人民政府或者有关部门报告:

  (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,危及业主、物业使用人及建筑物安全;

  (三)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

  (四)住宅区内发生伤亡事件;

  (五)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

  第四十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照供给进户、一户一表、共有部分独立计量的方式配置。

  经营单位委托物业服务企业负责经营设施设备日常巡查、维修、养护和管理的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确巡查、维修、养护和管理的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其巡查、维修、养护和管理工作进行监督。

  第四十八条新建建筑和进行节能改造的既有建筑应当按照规定安装供热计量装置、室内温度调控装置和供热系统调控装置,实行按用热量收费的制度。

  第四十九条供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用。

  专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用,并支付一定的代收服务费。专业经营单位、受委托物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

  物业服务企业接受委托代收水、电费不得改变政府定价,不得以停水、停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第五十条物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出住宅区,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满三个月前在住宅区内显著位置公告,并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,也没有要求物业服务企业退出住宅区,原物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前三个月告知对方当事人。

  第五十一条物业服务企业退出住宅区,应当撤出住宅区内的物业服务人员,并向业主委员会履行下列交接义务:

  (一)移交本条例第二十七条第一款规定的相关资料;

  (二)物业服务用房;

  (三)清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益;

  (四)物业服务中形成的物业服务档案;

  (五)物业服务期间配置的固定设施设备资料;

  (六)物业维修、保养形成的技术资料、记录台账;

  (七)法律、法规规定的其他事项。物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

  物业服务企业退出住宅区时,业主委员会应当组织对电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备进行查验,因物业服务企业维护保养不当等原因导致无法正常使用的,物业服务企业应当修复并承担相应责任。

  第五十二条物业服务企业应当将下列信息在住宅区内显著位置公示并及时更新:

  (一)物业企业法定代表人、项目经理的基本情况、凯发网站的联系方式,客服、工程维修电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)共用部位和共用设施设备经营收益情况;

  (四)电梯、消防、监控安防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案等;

  (五)代收代缴事项;

  (六)水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式;

  (七)专业经营单位的服务电话,物业行政主管部门的投诉电话;

  (八)法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

  第五十三条市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系,对物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理,录入物业服务企业信用档案,并向社会公布。

  县(市、区)物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

  街道办事处、镇人民政府、居(村)民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

  第五十四条未实行物业管理的老旧住宅区,由街道办事处、镇人民政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主、物业使用人承担。

  第五章物业使用与维护

  第五十五条业主、物业使用人、物业服务企业应当按照住宅房屋权属证书载明的用途,或者规划行政主管部门批准的设计用途,使用物业及公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  确需改变的,除遵守相关法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。改变公共建筑和共用设施用途的,还应当经业主大会同意。

  第五十六条住宅区内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物,私自开挖、扩建地下室;

  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

  (四)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等违反安全规定的物品;

  (五)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

  (六)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通;

  (七)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;

  (八)侵占绿地,毁坏花草树木;

  (九)乱倒垃圾,乱堆杂物,乱设摊点,乱停车辆;

  (十)违反规定饲养动物;

  (十一)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

  (十二)擅自在住宅开设餐饮、娱乐等经营性场馆;

  (十三)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

  发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理。

  第五十七条住宅区内的道路、绿地、公共场所、共用设施,除属于城镇公共道路、绿地或者明示属于个人的绿地外,属于全体业主共有。

  任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业住宅区内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,临时占用、挖掘道路、场地的,物业服务企业应当予以公告,并做好安全防护和秩序维护。除紧急抢修外,应当提前三日予以公告。

  第五十八条占用业主共有道路、场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费及收取标准、用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

  物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费,服务内容、收费标准应当按照物业服务价格有关规定在物业服务合同中约定,并在住宅区内显著位置予以公示。

  住宅区内停放机动车辆的,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。

  第五十九条物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会同意后,按照规定办理有关手续。所得收益属于业主所有。

  第六十条建设单位应当按照规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修责任。不动产权属初始登记前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。

  保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同负责维修、养护,合同约定由业主共同维修的,按照规定使用住宅专项维修资金;未交存住宅专项维修资金的,由相关业主共同承担。

  商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,按照规定交存首期住宅专项维修资金。

  第六十一条住宅区内共用部位、共用设施设备存在安全隐患的,物业服务企业应当及时采取防范措施,消除隐患。

  物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。

  因物业维修养护造成相关业主的专用部位、专用设施设备损坏或者其他损失的,责任人应当承担赔偿责任。

  第六十二条物业保修期满后,发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障、给排水设施损坏或者其他危及安全情形需要使用专项维修资金,相关业主不能形成法定多数意见的,可以由物业服务企业、业主委员会、居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请,经市、县(市、区)物业管理行政主管部门确认并出具住宅专项维修资金应急使用确认书。物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭应急使用确认书及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。

  第六章监督管理第六十三条市、县(市、区)人民政府应当建立物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,研究解决物业管理工作中的重大问题。

  街道办事处、镇人民政府可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、居(村)民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议,协调解决物业管理中遇到的问题。

  第六十四条市物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

  (一)制定全市物业管理相关政策措施;

  (二)建立全市物业行业监督管理平台和物业服务企业信用信息平台;

  (三)按照职权划分统筹、指导、监督物业保修金、住宅专项维修资金管理工作;

  (四)指导、监督各县(市、区)物业行业管理工作;

  (五)指导、规范全市物业服务市场行为;

  (六)督促、配合有关部门依法履行监督管理职责,及时协调解决物业管理工作中的重大投诉与问题;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第六十五条县(市、区)物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

  (一)制定本区域物业管理具体办法、措施;

  (二)物业服务行业监督检查,定期开展物业服务质量专项检查;

  (三)指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责;

  (四)指导和监督前期物业管理招标投标活动;

  (五)前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会的备案,建立相关物业管理档案;

  (六)按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金;

  (七)调解、处理本区域重大物业纠纷与投诉;

  (八)定期开展辖区内物业管理项目调查,征集、考核、评价、汇总、核查和监管物业服务企业及其法定代表人、项目负责人的信用信息工作;

  (九)法律、法规规定的其他职责。

  第六十六条街道办事处、镇人民政府应当确定专门机构,落实工作人员,并履行下列职责:

  (一)组织、指导成立业主大会、选举业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;

  (二)调解、处理本辖区内的物业日常纠纷与投诉;

  (三)征集物业服务企业及其法定代表人、项目负责人信用信息;

  (四)指导和监督辖区内物业管理项目的移交;

  (五)法律、法规规定的其他职责。

  第六十七条相关部门应当按照各自职责,负责下列工作:

  (一)规划行政主管部门负责认定未经规划许可或者未按照规划许可建设的行为,并接受相关权利人的查询;

  (二)建设行政主管部门负责对建筑工程质量安全和保修维修,协调解决住宅区建设遗留问题;

  (三)城市管理部门负责对违法搭建、侵占道路、阻塞通道、损坏绿地、噪音扰民、油烟污染等进行依法查处;

  (四)价格行政主管部门负责对价格公示、违规收费进行监督检查;

  (五)公安机关负责对治安、消防、技防、养犬、房屋租赁等进行监督检查。

  第六十八条任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向街道办事处、镇人民政府或者县(市、区)物业管理行政主管部门及其他有关单位投诉举报。

  有关单位在接到投诉、举报后应当登记,并在五个工作日内,将处理情况回复投诉举报人,情况紧急的二十四小时内作出回复。

  行政执法单位需要进入住宅区开展执法工作的,物业服务企业、业主委员会应当提供便利。

  第六十九条鼓励当事人通过协商、调解方式处理物业纠纷。调解应当遵守法律法规、有关政策,维护公序良俗,及时、就地进行,防止矛盾激化。协商、调解不成的,可以依法向人民法院提起诉讼。

  人民调解委员会负责本区域内物业争议的调解工作。

  第七章法律责任

  第七十条违反本条例第十七条规定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正,并通告全体业主;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十一条违反本条例第二十六条规定,建设单位未明示相关信息的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上五万元以下罚款。

  第七十二条违反本条例第二十九条、五十一条第一款规定,建设单位、物业服务企业不报送、移交有关资料的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  第七十三条违反本条例第三十三条规定,物业服务企业擅自承接未经查验的物业的,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。物业服务企业与建设单位恶意串通、弄虚作假,共同侵害业主利益的,双方共同承担赔偿责任。

  第七十四条违反本条例第四十六条规定,物业服务企业未及时报告物业管理区域内发生的重大事件的,由物业管理行政主管部门给予警告,并处五千元以上二万元以下罚款。

  第七十五条违反本条例第四十七规定,经营单位拒不承担维修、养护和管理责任的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十六条违反本条例第五十二条第三项、第六项规定,物业服务企业未在住宅区内显著位置公示共用部位和共用设施设备经营收益情况,以及水、电、热等公共耗能总量、明细及费用分摊形式,或者公示失实信息的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上三万元以下罚款。

  第七十七条违反本条例第六十一条第一款规定,物业服务企业未及时采取防范措施,消除住宅区内共用部位、共用设施设备安全隐患的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十八条国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予政务处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十九条违反本条例规定的其他行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第八章附则

  第八十条本条例自20**年1月1日起施行。

篇4:自贡市物业管理条例(2018)

  自贡市物业管理条例(20**)

  (20**年8月25日自贡市第十七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过

  20**年9月22日四川省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方合法权益,营造良好的人居环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合自贡市实际,制定本条例。

  第二条 自贡市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指通过选聘物业服务企业按照合同约定或者业主自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理遵循业主自治、依法监管相结合的原则。

  第四条 市、区县人民政府应当将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系,制定和落实现代物业服务业扶持政策。

  第五条 市、区县人民政府住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  市、区县发展改革、公安、民政、司法行政、财政、国土资源、规划、卫生计生、环境保护、城乡管理执法、人防、质监、工商、邮政管理及其他有关行政管理部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

  各行政管理部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。

  第六条 街道办事处(乡镇人民政府)履行以下职责:

  (一)负责组织、指导、协调本辖区业主大会设立、业主委员会和监事委员会选举与换届;

  (二)指导和督促业主大会、业主委员会、监事委员会开展工作;

  (三)协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调处业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

  (四)协调和督促物业服务企业的交接;

  (五)建立旧住宅小区物业管理体系;

  (六)协助住房城乡建设行政主管部门对物业服务企业、业主委员会信用评价体系建立、考核、公布。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理活动。

  第七条 建立物业管理联席会议制度,物业管理联席会议由辖区街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集,区县住房城乡建设、公安、司法行政主管部门、居(村)民委员会、物业服务企业、物业管理协会、业主委员会、监事委员会或者业主代表、专业经营单位等参加,协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。

  第二章 物业管理的区域及设施

  第八条 物业管理区域的划分,应当以土地使用权证确定的用地范围为基础,按照权属明确、有利于物业管理的原则,综合考虑物业的建筑规模、共用设施设备管理与维护、社区建设等因素确定。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,配套设施设备共有、共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第九条 建设单位应当在住房城乡建设行政主管部门划定物业管理区域后,将物业管理区域详细分布图、业主共用部位和共用设施设备的配置及其建设标准等内容在划定的物业管理区域内或者房屋销售现场显著位置进行公示。

  确需调整物业管理区域的,业主委员会或者业主代表应当制定调整方案,对调整后物业管理区域的共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经相应区域内三分之二以上业主同意后报经住房城乡建设行政主管部门划定。

  第十条 新建住宅的,建设单位应当按照具备通水、通电、通信、卫生、采光、通风等基本使用功能和办公条件的要求,对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行简单装修,配置独立合格的水、电等计量装置。

  同一物业管理区域分期开发建设的项目,物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当首期建设。

  物业服务用房、业主委员会议事活动用房属于物业管理区域全体业主共有,任何单位、组织和个人不得分割、转让、抵押,也不得擅自变更用途。

  第十一条 规划行政主管部门在建设工程规划许可时,应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的设计指标、位置和面积进行审核。住房城乡建设行政主管部门在核发商品房预售许可证时,应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的配置情况进行核查。不动产登记部门在办理首次登记时,应当注明物业服务用房、业主委员会议事活动用房室号。

  在建设项目竣工验收时,住房城乡建设行政主管部门应当将物业服务用房、业主委员会议事活动用房建设情况纳入竣工验收的内容。

  第十二条 新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件(快件)接收等配套设施,应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。未载明的推定为业主共有。

  第三章 业主、业主大会、业主委员会与监事委员会

  第十三条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承、财产分割等已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主权利,承担相应义务。

  业主在物业管理活动中享有以下权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)监督物业服务企业履行物业服务合同、监督业主委员会工作,向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

  (三)提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)选举业主代表、业主委员会成员,并享有被选举权;

  (五)依法使用物业共用部位、共用设施设备;

  (六)监督专项维修资金的管理和使用;

  (七)要求其他业主、物业使用人停止侵害业主共同利益的行为;

  (八)法律、法规规定的其他权利。

  第十四条 业主在物业管理活动中履行以下义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则,执行业主大会和业主委员会作出的决定;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规约;

  (三)按照国家有关规定交纳或者续筹住宅专项维修资金,并对符合使用住宅专项维修资金条件的事项进行确认;

  (四)交纳物业服务费用;

  (五)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;

  (六)向物业服务企业、业主委员会提供联系地址、通讯方式;

  (七)在转让、出租房屋后十日内在物业服务企业进行登记;

  (八)法律、法规规定的其他义务。

  第十五条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,同一物业管理区域设立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主人数超过三百人的住宅小区,可以以幢、单元为单位推选业主代表,履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。

  业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

  第十六条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。成立业主小组的,应当在业主大会议事规则中明确业主小组的产生程序、职责范围、工作规范等事项。

  第十七条 符合首次业主大会会议召开条件的,条件具备之日起三十日内,建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请设立业主大会;建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的,同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到报告之日起十五日内会同物业管理区域所在地区县住房城乡建设行政主管部门组织成立业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

  第十八条 业主大会筹备组由业主代表、建设单位、住房城乡建设行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会组成,其中业主代表人数比例不低于总人数的三分之二。街道办事处(乡镇人民政府)应当将筹备组成员姓名、分工、凯发网站的联系方式等在物业管理区域内显著位置公告。

  筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)的代表担任。

  业主大会筹备组应当做好以下工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则等草案;

  (三)确认业主身份、业主人数、业主投票权数和业主专有部分面积;

  (四)提出首届业主委员会委员候选人建议名单;

  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)制定筹备经费开支预算方案;

  (七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示,征求业主意见。业主对前款内容提出异议的,业主大会筹备组应当记录、处理并答复。

  第十九条 建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起七日内,向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料:

  (一)物业管理区域划分资料;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)共用部位、共用设施设备承接查验证明材料;

  (六)物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置确认资料;

  (七)其他有关的文件资料。

  建设单位已经注销的,由物业服务企业提供有关资料。

  筹备组应当将前款资料自业主大会成立后三十日内交街道办事处(乡镇人民政府)建档保存。

  第二十条 建设单位应当承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费,于筹备组成立后三十日内存入街道办事处(乡镇人民政府)指定的银行账户。筹备组按照筹备经费开支预算方案向街道办事处(乡镇人民政府)申请使用。

  首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布,接受全体业主监督。

  第二十一条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。召开业主大会会议,业主委员会应当在会议召开十五日前通知全体业主并报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会,由其派员对会议进行监督。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,明确所委托的权限。

  物业使用人可以接受业主书面委托行使业主权利,但不得担任业主委员会委员。

  第二十二条 业主大会会议应充分听取业主意见,可以采取集体讨论、书面征求意见等方式讨论决定事项,具体办法由业主大会议事规则规定。

  表决可以采取现场投票,也可以采取书面、短信、微信、电子邮件等方式。

  鼓励推进业主共同决策电子平台建设,改进业主大会表决形式。

  第二十三条 业主委员会由业主大会依法选举产生,是业主大会的执行机构,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  业主委员会由五至十一人单数组成,任期不超过五年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则规定。业主委员会委员由业主担任并履行职责,不得由他人代理。业主委员会主任、副主任从业主委员会委员中推选产生。

  业主委员会可以设置候补委员,业主委员会候补委员人数不得超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员的任职资格、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中规定。业主委员会候补委员应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意始得当选。设立候补委员的,应当与业主委员会一并公告和备案。

  业主委员会委员出现缺额的,由候补委员按照得票多者依次递补。经递补后仍少于五人的,应当及时组织召开业主大会进行增补或者重新选举业主委员会。

  第二十四条 业主大会可以设立监事委员会,代表全体业主监督业主委员会的工作。

  监事委员会由三人或者五人组成,成员在非业主委员会委员的业主中产生。监事委员会议事规则和成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。

  监事委员会主要履行以下职责:

  (一)审核业主委员会的工作计划和报告、业主大会收支情况报告;

  (二)监督业主委员会财务活动,包括筹集、管理、使用住宅专项维修资金情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况,业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;

  (三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况,对业主委员会及其委员侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会予以纠正;

  (四)督促业主委员会及时召开业主大会会议;

  (五)向业主大会会议提出其职权范围内的建议、意见;

  (六)列席业主委员会会议,并对业主委员会决议的事项提出建议或者质询;

  (七)向业主大会报告监事委员会行使职权的情况并通告全体业主;

  (八)业主大会议事规则规定的其他职责。

  第二十五条 业主委员会、监事委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、公道正派、身体健康、具有一定组织能力的业主担任。鼓励符合业主条件的社区居民委员会成员通过法定程序参与业主委员会、监事委员会委员选举。

  有下列情形之一的,不得担任业主委员会、监事委员会委员:

  (一)本人及其配偶、近亲属与本物业管理区域内物业服务企业有利害关系的;

  (二)有损坏房屋承重结构安全、侵占业主共用部位、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等行为且未改正的;

  (三)未按照规定交纳物业服务费用、交存住宅专项维修资金等且未改正的;

  (四)上届业主委员会、监事委员会委员无正当理由连续三次以上未参加业主委员会、监事委员会会议的;

  (五)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益的;

  (六)业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。

  第二十六条 业主委员会、监事委员会不得有下列行为:

  (一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

  (二)拒不接受街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、住房城乡建设行政主管部门的指导和监督;

  (三)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (四)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会印章;

  (五)未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

  (六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主公共收益及其他财产;

  (七)打击、报复、诽谤、陷害投诉、举报人;

  (八)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会成立、业主委员会选举的情况,管理规约、业主大会议事规则,业主大会决议决定,业主委员会、候补委员、监事委员会名单等资料向所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案。备案材料齐全的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在十五日内出具书面备案证明,并在备案后七日内将备案材料抄送区县住房城乡建设行政主管部门,将有关情况书面通报所在地公安派出所、居(村)民委员会。

  备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内到原备案机关办理变更备案。

  第二十八条 业主委员会持备案证明、业主委员会负责人身份证明等向银行申请开设基本存款帐户,向所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

  第二十九条 业主委员会应当按照业主大会议事规则或者业主大会的决定召开业主委员会会议。委员不得委托他人参加会议。

  业主委员会会议由主任召集并主持。主任可以委托副主任召集并主持会议。

  业主委员会会议应当有过半数的委员出席,作出的决定应当经全体委员半数以上签字同意后方可生效。决定作出之日起三日内,应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。

  第三十条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布下列情况和资料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)业主委员会主任、副主任、委员、候补委员、监事委员会委员名单及其凯发网站的联系方式;

  (五)每半年以书面形式公布专项维修资金的筹集、使用情况,物业共用部位、共用设施设备的使用、经营收益,业主大会、业主委员会工作经费的收支情况;

  (六)应当向业主公开的其他情况和资料。

  第三十一条 业主委员会任期届满九十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  换届选举期间,本届业主委员会不得组织召开业主大会会议决定选聘解聘物业服务企业、使用住宅专项维修资金等重大事项;但属紧急动用维修资金的情况除外。

  第三十二条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促其移交,公安机关应当依法协助。

  第三十三条 业主委员会、监事委员会委员有下列情形之一的,其委员资格终止:

  (一)以书面形式向业主大会、业主委员会提出辞职经同意的;

  (二)不再具备业主身份的;

  (三)丧失履行职责能力和条件的;

  (四)法律、法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。

  第三十四条 业主委员会、监事委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定罢免其委员资格:

  (一)挪用、侵占业主共有财产;

  (二)索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益;

  (三)利用职务之便要求物业服务企业减免本人或者利害关系人的物业服务费;

  (四)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (五)经业主委员会二分之一以上委员或者百分之二十以上业主提议罢免其委员资格的;

  (六)业主大会议事规则和管理规约规定的其他罢免资格的情形。

  业主委员会、监事委员会有本条例第二十六条情形之一的,持有百分之二十以上投票权数的业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出组织对业主委员会、监事委员会全体委员的罢免。请当在收到罢免要上投票权数的业主提议议和意见未采纳的,应作说明。街道办事处(乡镇人民政府)应当在三十日内,会同有关部门调查核实,组织召开业主大会临时会议,经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意,通过罢免决议。

  前款罢免通过后,街道办事处(乡镇人民政府)应当按照本条例规定组织、指导成立新一届业主委员会、监事委员会。

  业主委员会、监事委员会及其委员资格届内终止或者被罢免的,应当在终止之日起七日内移交由其保管的文件资料及财物。

  第三十五条 业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定,建立健全规范的专项财务制度。

  第三十六条 业主大会、业主委员会和监事委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内利用共用部位、共用设施设备经营的,工作经费可以在经营收益中列支,具体额度由业主大会筹备组或者业主委员会提议,并经业主大会会议表决后执行。工作经费具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

  业主可以要求对业主委员会财务收支情况进行审计。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会会议通过,业主委员会应当委托第三方专业机构进行审计,审计结果应当在物业管理区域内显著位置公布,审计费用由全体业主共同承担。

  第三十七条 物业管理区域有下列情形之一的,街道办事处(乡镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会代行业主委员会相关职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

  (三)列入旧住宅小区综合整治改造计划且符合第二项条件的;

  (四)属保障性住房的。

  物业管理委员会由五至十一人单数组成,成员由业主以及公安派出所、居(村)民委员会、建设单位等代表组成。其中,业主成员应当不少于百分之五十。

  物业管理委员会自成立之日起三十日内应当告知物业所在地的区县住房城乡建设行政主管部门,并在物业管理区域内显著位置公布成员名单。

  物业管理委员会应当依法履行职责,作出决定前,应当征求全体业主意见;作出决定后,应当在物业管理区域内显著位置公告。

  物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。

  第四章 前期物业管理

  第三十八条 住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过下列方式选聘具有相应资格的物业服务企业,提供前期物业服务:

  (一)住宅物业管理区域房屋总建筑面积超过五万平方米或者国有投资占百分之五十以上的物业管理区域,应当采用公开招标方式;

  (二)住宅物业管理区域房屋总建筑面积超过三万平方米低于五万平方米的物业管理区域,可以采用邀请招标方式;

  (三)住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于三万平方米的物业管理区域或者投标人少于三个的,或者法律法规另有规定的,经住宅物业所在地区县住房城乡建设行政主管部门核准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

  第三十九条 建设单位可以邀请专业经营单位、物业服务企业或者物业咨询机构等提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理相关的建议。

  第四十条 新建住宅物业的公共配套设施应当具备下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)生活用水纳入公共供水管网,并安装分户计量表;

  (二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

  (三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量表;

  (四)在城市管道燃气主管网覆盖的区域,完成住宅室内外燃气管道的敷设并与相应管网连接,并安装燃气分户计量表;

  (五)通信管道、通信线路、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、邮政通邮设施等按规划设计要求配置到位;

  (六)按照规划要求完成消防供水、通道等公共消防设施建设;

  (七)小区道路与城市道路或者公路之间有相连接口;

  (八)按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和社区服务等配套设施建设;

  (九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

  (十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施;

  (十一)法律、法规规定的其他条件。

  规划、住房城乡建设、消防、人防、通信、邮政等相关部门和专业经营单位应当对前款规定相关事项进行现场验收。

  物业服务企业不得承接未完成前两款规定的物业服务。

  第四十一条 建设单位应当邀请业主代表、物业所在地住房城乡建设行政主管部门参加物业承接查验,也可以聘请相关专业机构参加。

  建设单位应当在物业交付十五日前完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作,移交承接查验资料。

  承接查验后,双方签订的物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。未进行承接查验的物业,不得交付使用。

  第四十二条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地区县住房城乡建设行政主管部门办理物业承接查验备案手续:

  (一)物业承接查验协议;

  (二)查验记录;

  (三)交接记录;

  (四)其他与承接查验有关的资料。

  第四十三条 物业服务企业应当将承接查验有关原始资料建档保存。

  物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权查询、复制、摘抄。前期物业服务企业应当在业主委员会成立之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

  第四十四条 前期物业服务期间,首套住宅物业交付满一年的,建设单位应当委托第三方专业机构对前期物业服务企业服务等级进行评定。评定结果向全体业主公告,同时告知区县住房城乡建设行政主管部门。

  第四十五条 前期物业服务合同期满,未选聘新的物业服务企业前,可以由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务至签订新的物业服务合同之日止。

  第五章 物业服务

  第四十六条 业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日;物业服务合同经业主大会审议通过,由业主委员会与物业服务企业签订。

  物业服务合同签订后生效,前期物业服务合同即行终止。

  物业服务企业应当将物业服务合同在签订之日起三十日内报区县住房城乡建设行政主管部门备案。

  第四十七条 物业服务合同应当包括下列事项:

  (一)物业管理区域范围、人员岗位配置等基本情况;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

  (三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

  (四)公共绿化的维护,公共区域的环境卫生、秩序维护、安全防范;

  (五)车辆的停放管理;

  (六)物业服务质量标准;

  (七)物业服务费用收取标准和方式;

  (八)物业档案资料的保管;

  (九)物业服务合同期限;

  (十)双方的权利义务;

  (十一)物业服务合同终止、解除条件;

  (十二)违约责任和履约担保;

  (十三)其他事项。

  第四十八条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公开下列信息,并及时更新:

  (一)物业服务企业资信情况和项目负责人基本情况、凯发网站的联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案等;

  (四)其他应当公开的信息。

  第四十九条 未交付业主的物业,物业服务费由建设单位承担;已交付业主的物业,物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的除外。

  第五十条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,制订物业管理区域内安全防范应急预案,并定期开展演练。

  物业管理区域内发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按照规定向辖区政府、相关行政管理部门和专业经营单位报告,协助做好相关工作。

  第五十一条 物业服务企业不得有下列行为:

  (一)擅自提高物业服务收费标准;

  (二)擅自处置业主共有的财产及收益;

  (三)擅自设置或者允许他人设置营业摊点;

  (四)擅自实施停水、停电、停气;

  (五)法律、法规规定的其他禁止行为。

  第五十二条 因物业服务合同期满一方不续签或者单方提前解除合同的,应当依据合同履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前60日告知;双方应当做好物业服务企业撤出物业服务管理区域的相关工作。

  产生争议的,业主委员会、物业服务企业可以请求街道办事处(乡镇人民政府)协调处理有关事项。经协调未达成一致,物业服务企业应当撤出物业服务管理区域。双方的争议,可以通过诉讼或者仲裁解决。

  物业服务企业撤出物业服务管理区域后,业主大会仍未选聘新的物业服务企业或者未决定自行管理的,由业主委员会进行应急管理,相关费用由业主承担;街道办事处(乡镇人民政府)应当对业主委员会的应急管理进行监督指导。

  第五十三条 物业服务企业有下列行为之一的,两年内不得申报各类物业服务示范项目:

  (一)因违反相关法律、法规、规章规定,一年内受到两次以上行政处罚的;

  (二)被有关机关或者行业协会认定,采取不正当手段恶性竞争,严重损害行业或者同行声誉、利益的;

  (三)拒不执行行政机关作出的处罚决定或者责令限期改正决定的;

  (四)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续的。

  第五十四条 业主未按照合同约定交纳物业服务费的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促限期交纳;物业服务企业通过上门催交、电话通知等多种方式,督促限期交纳;经通知逾期不交纳的或者联系不上的,物业服务企业可以在物业管理区域内显著位置公示催交,也可以按照约定申请仲裁或者依法提起诉讼。

  业主具有履行能力而不履行生效法律文书确定义务的,物业服务企业可以申请人民法院依照相关规定将其纳入失信被执行人名单。

  第五十五条 市、区县住房城乡建设主管部门应当加强对物业服务企业的信用监管,监管情况及时向社会公开。

  第五十六条 鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业服务行为,促进行业持续健康发展。

  第六章 物业的使用与维护

  第五十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;侵占、损坏楼道等共用部位、共用设施设备;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物;破坏或者擅自改变房屋外立面,在非承重外墙上开门、窗;

  (三)侵占、损坏公共园林绿地;

  (四)擅自改变房屋规划用途;

  (五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

  (六)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

  (七)随意堆放、倾倒垃圾、杂物等;

  (八)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响其他业主采光、通风;

  (九)违反规定停放车辆;

  (十)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十一)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业服务企业应当加强物业管理区域的巡查。有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为,有权进行制止,可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

  第五十八条 对正在实施的装饰装修违法行为,由规划、住房城乡建设、城乡管理执法、公安消防等行政主管部门责令立即停止违法行为,必要时可以与供水、供电、供气和建设工程勘察、设计、施工、监理单位建立行政执法协助机制,制定制止违法建设的具体措施。

  有关行政执法部门认定附有违法建设的房屋,应当及时书面告知不动产登记机构,不动产登记机构限制办理变更、转移、抵押登记。违法建设情形消除的,有关行政执法部门应当及时书面告知不动产登记机构解除限制。

  第五十九条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位车库应当优先满足业主的需要。建设单位应当在销售物业前制定车位车库销售租赁方案,并在房屋销售现场公示。

  车位车库数量等于或者低于本物业管理区域的房屋套数的,每户业主限购一个车位车库。

  物业管理区域内业主未租、售的车位车库,建设单位可以向物业管理区域外的其他人出租,但单次租赁期限不得超过六个月。

  第六十条 物业管理区域内规划的车位车库应当充分利用,未充分利用的,不得占用业主共用的道路或者其他场地设置车位。

  物业管理区域内,经业主大会同意,可以利用共用部位或者场地停放车辆并收取合理费用。停车方案由业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业共同拟定,规划、公安交警、消防部门应当对消防通道划定、警示标志设置等予以指导。

  第六十一条 利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除成本和约定合理报酬后属于公共收益,归全体业主所有。

  前期物业服务期间,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同或管理规约中约定。

  业主大会成立后,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主委员会应当制定本物业管理区域公共收益具体使用管理办法并经业主大会表决通过。

  经业主大会决定,公共收益可由物业服务企业代管或者业主委员会自行管理。业主委员会委托物业服务企业代为管理经营的,应当签订委托合同,支付管理报酬。公共收益应当专户存储,单独列账。公共收益中应当纳入住宅专项维修资金部分,按年度交存。

  在前期物业服务期间,物业服务企业应当每半年公示物业共用部位、共用设施设备使用、收益情况。

  第六十二条 建立住宅专项维修资金,专项用于建筑物及其附属设施设备保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

  专项维修资金的建立、管理、使用,应当专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。

  住宅专项维修资金管理机构应当建立统一的住宅专项维修资金管理信息系统,推进监管工作信息化,主动公开资金监管相关信息。

  住宅专项维修资金管理使用办法,由市人民政府另行制定。

  第七章 旧住宅小区物业管理

  第六十三条 对配套设施设备不全的旧住宅小区,市、区县人民政府应当制定旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划和年度计划,并安排专项资金用于旧住宅小区的综合改造。

  第六十四条 旧住宅小区经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意,可以通过业主自筹、引入社会资本等多种方式新建、改建小区停车配套设施。改造方案须经规划、公安交警、消防部门予以确认。

  第六十五条 区县人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制。

  改造后仍不具备引入专业物业服务条件的,在居(村)民委员会的指导下自行管理。

  第八章 法律责任

  第六十六条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有规定的,从其规定。

  第六十七条 建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由市、区县住房城乡建设行政主管部门给予下列处罚,并录入企业信用档案:

  (一)违反本条例第十条第一款规定,未对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行简单装修的,责令限期改正;逾期未改正的,处二万元以上六万元以下罚款;

  (二)违反本条例第二十条第一款规定,未按照规定承担首次业主大会会议经费的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十一条规定,未在规定时间内完成前期物业承接查验工作的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十万元以下罚款;

  (四)违反本条例第四十四条规定,未按照要求委托第三方专业机构对前期物业服务企业服务等级进行评定的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第六十八条 业主委员会、监事委员会违反本条例第二十六条规定的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正。

  第六十九条 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、区县住房城乡建设行政主管部门给予下列处罚,并录入物业服务企业信用档案:

  (一)违反本条例第四十条第三款规定,承接不具备交付条件的物业服务,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第四十二条规定,未办理物业承接查验备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十八条规定,未公开物业服务相关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (四)违反本条例第五十条规定,未制定安全防范应急预案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (五)违反本条例第五十一条第二项规定,擅自处置属于业主共有的财产及收益的,责令限期改正;逾期未改正的,处三万元以上十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (六)违反本条例第五十一条第三项规定,擅自设置或者允许他人设置营业摊点的,责令限期改正;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (七)违反本条例第五十一条第四项规定,擅自实施停水、停电、停气的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  违反本条例第五十一条第一项规定,擅自提高物业服务收费标准的,由市、区县价格行政主管部门依法进行处罚。

  第七十条 有关行政管理部门、街道办事处(乡镇人民政府)的负有直接责任的主管人员和其他直接责任人有下列情形之一的,由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的,对相关责任人给予行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任:

  (一)未按照规定履行监督管理职责的;

  (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (三)对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

  (四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

  (五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;

  (六)违法实施行政许可或者行政处罚的;

  (七)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第九章 附 则

  第七十一条 业主依法决定对物业管理区域实施自行管理的,参照法律法规和本条例有关规定执行。

  第七十二条 本条例中下列用语的含义:

  (一)物业,是指房屋及其配套的设施设备和相关场地;

  (二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

  (三)共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、架空层、走廊通道等;

  (四)共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

  第七十三条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇5:武汉市物业管理条例(2019)

  武汉市物业管理条例

  (20**年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过20**年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准20**年6月26日武汉市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订20**年7月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准)

  武汉市人民代表大会常务委员会公告

  〔十四届〕第十五号

  武汉市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《武汉市物业管理条例》,已经湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准,现予以公布,自20**年1月1日起施行。

  武汉市第十四届人民代表大会常务委员会

  20**年11月18日

  湖北省人民代表大会常务委员会关于批准《武汉市物业管理条例》的决议

  (20**年7月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议通过)

  湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议决定:批准《武汉市物业管理条例》,由武汉市人民代表大会常务委员会公布施行。

  目录

  第一章总则

  第二章新建物业与前期物业管理

  第三章业主、业主大会及业主委员会

  第四章物业管理服务

  第五章物业的使用与维护

  第六章法律责任

  第七章附则

  第一章总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,打造共建共治共享的社会治理格局,不断满足人民日益增长的美好生活需要,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

  本条例所称物业管理,是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条物业管理应当遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的原则。

  第四条市、区人民政府(含开发区、风景区管委会,下同)应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,坚持自治、法治、德治相结合,建立物业管理综合协调机制,完善公益性和市场化相结合的物业管理机制,以基层党组织建设推进物业管理,促进物业管理融入城市基层社会治理。

  第五条房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作。

  民政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会在业主大会成立、业主委员会选举等活动中履行相关职责进行指导、监督和考核。

  城乡规划、国土、建设、公安、城市管理、价格、环境保护、水务、工商行政管理、园林和林业等部门按照各自职责负责物业管理活动的相关监督管理工作。

  第六条街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织的领导和上级民政主管部门的指导下,依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系,调解物业管理纠纷。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

  物业管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。

  第七条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,房屋、公安、民政、城市管理、司法行政等部门和居(村)民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加,具体解决物业管理及其监督管理活动中需要协调的问题。

  街道办事处、乡镇人民政府与房屋、公安、民政等部门之间应当建立健全信息共享机制,互相通报物业管理信息。

  第八条居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业应当在社区党组织的领导下,建立健全物业管理协调联动机制。

  第九条物业管理行业协会应当制定物业服务规范和等级标准,推进物业服务标准化建设,建立和完善物业服务企业及其从业人员自律制度,开展物业管理示范项目考评和从业人员培训,调解物业服务企业之间的纠纷,协助房屋主管部门做好信用信息管理。

  第二章新建物业与前期物业管理

  第十条建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前,根据建设项目用地规划许可证确定的红线范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列规定划分物业管理区域,报区房屋主管部门备案:

  (一)物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以分别划分为独立的物业管理区域;  (二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,可以划分为一个物业管理区域;  (三)已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目,可以划分为一个物业管理区域。

  城乡规划主管部门审查建设工程规划设计方案,应当统筹考虑项目分期、配套设施设备设置对物业使用和管理的影响。

  第十一条建设单位应当将经备案的物业管理区域的详细分布图以及共用部位、共用设施设备的配置和建设标准在物业管理区域内显著位置予以公示,并在房屋买卖合同中明示。

  经备案的物业管理区域不得擅自调整;需要调整的,依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定进行。

  第十二条新建物业,建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房。物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得擅自变更用途。

  配置的物业服务用房,应当相对集中,便于实施物业管理,建筑面积不得低于物业总建筑面积的千分之二,并不得少于一百平方米。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其建筑面积不得少于二十平方米。

  物业服务用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立、合格的水、电等计量装置,并具备办理不动产权属登记的条件。

  城乡规划主管部门实施建设工程规划许可,应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查,在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积,并在附图中注明其具体位置。

  房屋主管部门实施房屋销售许可,应当对物业服务用房进行核查。

  第十三条新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

  建设单位组织竣工验收,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加,专业经营单位应当参加;建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

  建设项目竣工验收合格后,建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

  第十四条住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,应当按照国家、省及本市相关规定,通过招投标方式选聘前期物业服务企业。

  投标人少于三个或者建筑物总面积不超过三万平方米的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

  第十五条建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前,与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并自签订合同之日起十五日内向物业所在地区房屋主管部门备案。

  前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。

  前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业费用,由建设单位承担;物业交付之后的前期物业费用,由业主承担。

  前期物业服务合同约定的期限未满,业主委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第十六条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第十七条建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

  第十八条前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位参照市房屋主管部门拟订的示范文本制定;建设单位对示范文本作出修改的,不得减损业主的合法权益。

  第十九条物业交付十五日前,建设单位应当与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,移交承接查验资料,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

  前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持下列资料向区房屋主管部门备案:

  (一)前期物业服务合同;  (二)临时管理规约;  (三)物业承接查验协议;  (四)建设单位移交资料清单;  (五)查验、交接记录;  (六)其他有关承接查验资料。

  第三章业主、业主大会及业主委员会

  第二十条房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律事实已经合法占有该房屋的人,认定为物业管理中的业主。

  业主身份的确定,以不动产登记簿为准;没有登记的,以其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  业主依照《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的规定享有业主权利,履行业主义务。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

  第二十一条一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生,对其负责,受其监督。

  业主大会、业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  一个物业管理区域内业主人数不足二十人且全体业主一致同意不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第二十二条符合下列条件之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开首次业主大会会议,成立业主大会:

  (一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;  (二)首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之二十以上的;  (三)交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的。

  专有部分面积、建筑物总面积和业主人数依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定确定。

  第二十三条符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门;业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门提出召开业主大会会议的书面报告。区房屋主管部门收到书面报告的,应当在五个工作日内书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

  街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者通知之日起三十日内,依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定,组织成立业主大会会议筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  第二十四条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立,业主大会会议筹备组的职责同时终止。

  业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内,就业主大会成立事项向街道办事处、乡镇人民政府备案,并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会的决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

  前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案;三十日内,移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房,报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。

  第二十五条业主大会会议讨论决定下列事项:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;  (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务;  (三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;  (四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;  (五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金;  (六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;  (七)改变共有部分的用途;  (八)共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用;  (九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;  (十)改变或者撤销业主委员会作出的决定;  (十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

  业主大会决定前款第五项和第六项所列事项的,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布,并向街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;  (三)法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

  有前款所列情形之一,业主委员会未及时组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其在三十日内组织召开;逾期不组织召开的,由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

  第二十七条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式。

  采用书面征求意见的,应当将征求意见书直接送达业主;无法直接送达的,应当在物业管理区域内公告。

  第二十八条管理规约应当对下列事项作出规定:

  (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;  (二)共用部位、共用设施设备的经营与收益的分配、使用;  (三)业主和物业使用人在环境卫生、动物饲养、植物种植、安全管理等方面的权利与义务;  (四)违反管理规约应当承担的责任。

  经业主大会表决通过的管理规约自公布之日起生效,对全体业主及物业使用人均具有约束力。

  第二十九条业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。鼓励党员业主通过法定程序成为业主委员会委员。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

  业主委员会可以设立候补委员,候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。业主委员会任期内出现缺员时,由候补委员按照得票数的顺序进行递补。

  业主委员会委员和候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

  第三十条业主委员会应当履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;  (二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作,并在物业管理区域内显著位置公布报告内容,接受业主询问;  (三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题,维护业主合法权益;  (五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;  (六)组织、监督专项维修资金的筹集、使用;  (七)根据业主大会的决定或者授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用;  (八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;  (九)法律、法规和管理规约规定的其他职责。

  业主委员会未按照规定履行职责的,街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会。

  第三十一条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开业主委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内显著位置公布会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意。

  业主委员会应当将决定自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布。

  第三十二条业主委员会委员有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务:

  (一)拒绝或者放弃履行委员职责;  (二)挪用、侵占业主共有财产;  (三)在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分;  (四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;  (五)与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系;  (六)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;  (七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;  (八)违规使用业主委员会的印章;  (九)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

  业主委员会候补委员有前款第二项至第九项所列情形之一的,丧失候补委员资格。

  第三十三条业主委员会任期届满六十日前,应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会会议,完成换届选举。逾期未完成的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

  第三十四条业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。新一届业主委员会未产生的,移交给居(村)民委员会代管。

  业主委员会委员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

  违反前两款的规定拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交,公安机关应当依法协助。

  第三十五条物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况,接受业主监督。

  管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计,业主委员会拒绝的,街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会,督促其限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处、乡镇人民政府应当代为聘请,对负有责任的业主委员会委员依照本条例第三十二条第一款的规定予以处理。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。

  公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理,业主大会可以持本条例第二十四条第二款规定的备案证明向金融机构申请开立账户。

  业主大会、业主委员会工作经费从公共收益中列支,不足部分由全体业主分摊。

  第三十六条未依法成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅物业管理区域,街道办事处、乡镇人民政府在征求业主意见后,可以指定物业所在地居(村)民委员会代行业主委员会职责。

  第四章物业管理服务

  第三十七条本市实行物业服务项目经理责任制。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  物业服务企业应当按照规定聘请专业人员从事相关服务工作。

  第三十八条物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案,及时处理物业管理中的突发事件。物业管理区域内有下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门、专业经营单位报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害;  (二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;  (三)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;  (四)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;  (五)发生群体性事件;  (六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

  第三十九条市房屋主管部门应当建立物业服务企业服务质量标准体系,组织开展物业服务企业和从业人员服务质量的考核、评价。考核、评价结果作为物业服务收费、物业服务企业选聘的重要依据。

  市、区房屋主管部门应当建立物业服务企业、物业服务项目经理信用信息系统,并向公众提供查询服务。

  第四十条鼓励业主大会采取招投标的方式选聘物业服务企业。市房屋主管部门应当建立全市统一的物业管理招投标平台,为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

  业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报区房屋主管部门备案。

  第四十一条物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

  实行政府指导价的,市价格主管部门应当会同市房屋主管部门制定收费标准,并向社会公布;每三年对收费标准进行评估,根据评估结果调整收费标准。

  实行市场调节价的,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定;物业服务企业不得擅自调整约定的物业收费标准。

  市、区人民政府应当建立保障性住房物业服务费补偿机制,制定并落实补贴政策。

  第四十二条物业服务企业应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行物业管理义务,不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。

  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收支情况、投诉电话等信息。

  第四十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

  业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照有关规定录入失信被执行人名单。

  第四十四条业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会会议,决定是否续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。

  业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、物业服务合同的主要内容等进行表决。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业应当按照原合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止,物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止物业服务合同的除外。

  第四十五条有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

  (一)物业服务合同依法、依约解除;  (二)除本条例第四十四条第三款规定的情形外,物业服务合同期满未续约;  (三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

  物业服务企业退出住宅物业管理区域后,业主大会仍未选聘新的物业服务企业的,由全体业主共同承担管理义务,街道办事处、乡镇人民政府应当采取相应措施维护住宅物业管理区域的正常秩序。

  第四十六条物业服务企业退出物业管理区域,应当依法与业主委员会办理交接手续,履行下列交接义务:

  (一)移交物业服务用房;  (二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;  (三)移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料;  (四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;  (五)提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;  (六)移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料;  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  第四十七条市、区人民政府应当制定老旧住宅区物业整治改造规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施。

  老旧住宅区需要实施物业管理的,街道办事处、乡镇人民政府应当在征求老旧住宅区业主意见后,划分物业管理区域,并向区房屋主管部门备案。

  老旧住宅区完成整治改造后,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

  市、区人民政府应当对老旧住宅区整治改造和物业管理相关费用给予适当补贴。

  第五章物业的使用与维护

  第四十八条物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,扩大承重墙上原有的门窗尺寸;  (二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;  (三)擅自下挖建筑物内底层地面;  (四)破坏或者擅自改变房屋外观;  (五)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;  (六)超荷载存放、铺设物品,严重危害房屋安全;  (七)擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途,擅自占用、处分共用部位、共用设施设备;  (八)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地,损毁树木、绿地;  (九)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,擅自占压、迁移燃气管道,损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;  (十)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;  (十一)擅自架设电线、电缆,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画,在楼道等业主共用部位堆放物品;  (十二)违反规定停放车辆;  (十三)违反规定出租房屋;  (十四)违反规定饲养动物或者种植植物;  (十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第四十九条禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬。

  业主、物业使用人携犬只出户的,应当为犬只挂犬牌、束犬链、戴嘴套,由成年人牵引,主动避让他人。

  公安机关应当加强对养犬行为的管理,及时受理举报、投诉,处理违法违规养犬行为。

  物业服务企业应当采取措施加强对文明养犬的宣传、引导,及时制止违法违规养犬行为。

  第五十条物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意,但不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

  对物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变其使用性质,不得擅自迁移、拆除,因特殊情况需要改变使用性质或者迁移、拆除的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,经业主大会讨论决定及有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。

  第五十一条物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例第四十八条、第五十条规定行为的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当及时告知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理;不属于街道办事处、乡镇人民政府职责范围的,移交有关部门处理。

  第五十二条业主或者物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  物业服务企业应当加强物业管理区域内房屋修缮、装饰装修现场的巡查,业主、物业使用人应当予以配合。

  第五十三条建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

  物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主负责;共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由全体业主共同承担,法律、法规另有规定的除外。

  物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时维修养护。相邻业主应当提供便利。

  第五十四条住宅物业、住宅物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位和业主,应当交存住宅专项维修资金;住宅专项维修资金专项用于物业保修期届满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

  住宅专项维修资金的管理,应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。具体办法由市人民政府另行制定。

  第五十五条电梯使用管理单位应当对电梯使用安全负责,履行电梯安全管理职责。

  电梯使用管理单位按照市人民政府的有关规定确定,未确定使用管理单位的电梯不得投入使用。

  第五十六条支持业主为既有住宅增设电梯,改善居住条件。本幢或者本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意的,可以申请为既有住宅增设电梯。

  市、区人民政府应当简化审批程序、制定扶持政策,为既有住宅增设电梯提供便利。

  既有住宅增设电梯的具体办法由市人民政府另行制定。

  第五十七条物业服务企业应当定期对共用部位开展防火巡查、检查,消除火灾隐患,保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;定期维护管理共用消防设施、器材以及消防安全标志,确保完好有效。对尚未组建业主委员会、未选聘物业服务企业的住宅小区,居(村)民委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

  供水经营单位应当保障物业的消防用水,配合相关专业机构对消防设施进行维修、保养和检测。

  供电、供气经营单位应当指导物业服务企业做好应对火灾的电力、燃气处置工作。

  第五十八条物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要。

  第五十九条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过一年。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当向物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

  业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的,建设单位应当出租。

  第六十条占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,其设置、分配、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

  物业管理区域内停放车辆,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  第六十一条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当服务到最终用户,并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业使用人、物业服务企业应当配合。

  第六十二条物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取劳务费。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

  第六十三条利用共用部位、共用设施设备进行经营的,应当符合法律、法规和管理规约的规定,并征得相关业主和业主大会的同意。住宅物业管理区域的公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第六十四条物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

  因维修物业、设置管线等需要,必须进入专有部分的,相关业主、物业使用人应当提供便利。

  第六十五条城乡规划、建设、公安、城市管理、房屋、价格、民政、环境保护、工商行政管理、园林和林业等部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理,建立违法行为投诉、处理和回复制度,在物业管理区域内集中公布凯发网站的联系方式,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

  第六章法律责任

  第六十六条违反本条例,法律、其他法规有处理规定的,依照其规定;造成他人损害的,依法承担民事责任。

  第六十七条建设单位、物业服务企业未依照本条例第十九条的规定履行承接查验义务的,由区房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上三万元以下罚款。

  物业服务企业未依照本条例第二十四条第三款或者第三十八条的规定履行移交、报告义务的,由区房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第六十八条物业服务企业违反本条例第四十一条第三款规定,擅自调整约定的物业收费标准的,由价格主管部门责令限期改正,处一万元以上三万元以下罚款。

  物业服务企业违反本条例第四十二条第一款规定,减少服务内容,降低服务质量,严重影响业主和物业使用人正常生活的,由区房屋主管部门责令限期改正,处一万元以上三万元以下罚款;中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的,责令限期改正,处一万元以上五万元以下罚款,逾期不改正的,按照原处罚数额按日连续处罚。

  物业服务企业违反本条例第四十五条第一款、第四十六条规定,拒不退出物业管理区域、不办理交接手续的,由区房屋主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;逾期不改正的,按照原处罚数额按日连续处罚。

  第六十九条违反本条例第四十八条规定的,由有关主管部门依照下列规定予以查处;危害房屋安全的,由区房屋主管部门依照有关法律、法规处理:

  (一)有本条例第四十八条第一项、第二项所列行为之一的,由装饰装修行业主管部门依照有关法律、法规的规定予以处理;  (二)有本条例第四十八条第三项行为的,由城市管理部门、装饰装修行业主管部门按照规定职责依法予以处理;  (三)有本条例第四十八条第四项所列行为之一的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处以三千元以上三万元以下罚款;  (四)有本条例第四十八条第五项所列行为之一的,由城市管理部门依照有关法律、法规予以处理;  (五)有本条例第四十八条第六项至第十四项所列行为之一的,由房屋、公安、环境保护、城市管理、城乡规划、园林和林业等部门按照各自职责依法予以处理。

  第七十条业主、物业使用人违反本条例第四十九条第一款规定的,由公安机关没收犬只,并处五千元以上一万元以下罚款。违反本条例第四十九条第二款规定的,由公安机关责令改正;拒不改正的,处五百元以上一千元以下罚款;情节恶劣或者造成严重后果的,没收犬只。因违反本条例养犬受到两次以上行政处罚的,纳入严重失信名单。

  物业服务企业违反本条例第四十九条第四款规定的,由公安机关责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第七十一条建设单位违反本条例第五十四条的规定,未依法交存住宅专项维修资金的,由房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上二十万元以下罚款,并自逾期之日起按日加收滞纳部分千分之零点三的滞纳金。

  第七十二条城乡规划主管部门、房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及其他有关部门的工作人员有下列情形之一的,由上级主管部门责令改正;情节严重的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对物业服务用房设计不符合本条例规定标准的建设项目,核发建设工程规划许可证或者房屋销售许可证的;  (二)未依照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议或者组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举的;  (三)截留、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;  (四)发现违法行为或者接到违法行为举报不及时处理的;  (五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第七章附则

  第七十三条本条例所称开发区,是指武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区;风景区,是指武汉市东湖生态旅游风景区。

  本条例所称公共收益,是指利用物业管理区域共用部位、共用设施设备获取的经营收入扣除成本后的收益。

  第七十四条本条例自20**年1月1日起施行。

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