余姚市关于贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》的实施意见(2010) -凯发网站

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余姚市关于贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》的实施意见(2010)

  余姚市人民政府办公室关于贯彻落实《宁波市住宅小区物业管理条例》的实施意见

  各乡镇人民政府、街道办事处,市直各部门:

  《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)及其实施意见已正式发布。为确保《条例》顺利贯彻实施,现根据相关法律法规,结合我市实际,提出以下实施意见。

  一、市、街道、社区的物业管理职能划分

  (一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门,负责全市物业管理行业的业务指导和监管,组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导,统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制,建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案,对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。下设市物业管理中心,具体负责物业主管部门委托的具体物业行业管理、物业经费核算及物业专项维修资金的归集、使用、管理的日常工作,并指导街道办事处(乡镇人民政府)物业管理服务站开展工作。

  (二)街道办事处(乡镇人民政府)要设立物业管理服务站(在现有社务办增挂牌子),配置1到2个物业管理专职人员,人员在街道办事处(乡镇人民政府)现有编制中调配解决。负责协调物业管理与社区建设的关系,指导、协调社区建立社区化准物业管理模式。组织实施老小区整治改造;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作,并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势,把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来,共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

  (三)各社区居民委员会要配备住宅小区物业管理专管员2名。人员经费方面,城区四街道由市财政和街道财政各安排5万元,其他街道办事处(乡镇人民政府)参照这一标准各自财政负担。积极发挥社区在物业管理中的作用,支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责,参与对物业服务企业的监管工作,协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。对老住宅小区必要时实施社区负责的准物业管理模式。

  二、相关行政职能部门的职责

  物业管理涉及面很广,物业管理活动的顺利实施,需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划(人防)、建设(房管)、环保、发改(价格)、财税等有关部门应当依照各自职责,做好本行政区域内物业管理的相关工作。

  (一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施,指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位,缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

  (二)城管执法部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;履行规划、环保部门已依法划归城管执法部门的相关职责。

  (三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

  (四)规划(人防)部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

  (五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

  (六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

  (七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法,查处物业服务企业乱收费行为。

  (八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。按规定对老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免,减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

  各行政职能部门应按职能分工,履行职责,积极受理业主和单位的投诉,依法调查处理违法违规行为。不履行职责的,依照相关法律、法规处理。

  三、业主大会、业主委员会的运作

  (一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行,具体运作以《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》为参考依据。

  (二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用,根据业主大会议事规则履行职责,规范运作。要建立业主委员会例会制度,每季度至少应召开一次业主委员会会议,必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加,讨论研究业主和物业服务企业反映的问题,提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通,促进互相信任、互相支持,创建和谐社区。

  具体议事规则参考《宁波市业主大会议事规则》示范文本制定,并经业主大会通过后执行。

  (三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同市物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定,并通告全体业主。

  (四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐,用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的,合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的,合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

  四、规范前期物业管理工作

  (一)市物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的建设工程设计方案会审、扩初会审及交付前联合检查,并以建设标准和配套标准为重点,参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案),并提出整改意见和建议。

  (二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前,须完成物业管理招投标工作,并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

  开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位,并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标由市建设局按照《宁波市前期物业管理招投标实施办法》规定,制订《余姚市前期物业管理招标实施办法》。

  (三)开发建设单位在销售(预售)物业之前,应制定《临时管理规约》,并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时,《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后,明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

  《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经市物业管理主管部门备案后,方可作为商品房买卖合同的附件。

  开发建设单位制定《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》时,参考由宁波市建设行政主管部门制定的示范文本。

  (四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内,派员进驻现场,其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时,要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

  (五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收,并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的费用,双方应签订委托合同,并支付相应的费用。未签订委托合同的,不得向物业服务企业强行托收。

  (六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时,开发建设单位向物业服务企业移交下列资料,并通过物业服务企业办理业主交房手续:

  1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

  3.物业质量保修和物业使用说明文件;

  4.业主清册(房屋分配方案);

  5.分幢分层平面图和套型图;

  6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

  7.物业管理所必需的其他资料。

  五、物业服务企业的服务

  (一)物业服务企业应履行物业服务委托合同,按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养,环境整洁,绿化养护,公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

  (二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为,应当及时劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时告知规划(人防)、建设、公安、城管、工商、环保等相关行政部门,并提供相关证明材料,配合相关行政部门依法及时予以处理。

  (三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况,公布具体内容为:

  1.实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业服务各项资金的收支情况;

  2.实行物业服务包干制收费方式的,应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

  (四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业

  项目经理信用记分档案制度,加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。市物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管,严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设,促进物业服务企业不断改进服务态度,提高物业服务水平。

  具体按照市建设行政主管部门制定的《余姚市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《余姚市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》执行。

  (五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房,第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请,经物业服务企业核实后,从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

  (六)根据《条例》第三十二条规定,物业产权过户时,双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定,并在办理产权过户提交资料时,出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时,应提交由社区居委会出具的相应证明,证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

  (七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出,并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时,将退出时间、理由报送市物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在市物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下,将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料,移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门,供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。具体按《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》的规定执行。

  (八)为提高小区车库、车位的利用率,缓解小区停车难的问题,产权属建设单位的车库、车位,在没有出售前应按《条例》第三十九条规定,出租给小区业主停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年,不得以长期出租、高额收取租金为由,影响正常出租,导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由市价格和建设行政主管部门另行规定。

  六、物业管理用房的配置

  物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给市物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置,开发建设单位应当在初步设计审查(规划部门的建设工程设计方案会审)后征求市物业管理主管部门的意见,并在规划设计方案中确定,不得任意调整。

  社区用房按小区地上总建筑面积2‰的比例配置,根据需要确定实物或货币配置。由民政部门会同国土、规划、建设等部门和街道办事处(乡镇人民政府)制订社区用房的专项规划,根据专项规划由规划部门在土地出让条件书中明确实物配置或货币配置,并注明位置、面积、产权性质或货币配置总额等事项。实物配置的竣工交付时由开发建设单位无偿提供,产权归街道办事处(乡镇人民政府)所有;货币配置的由开发建设单位在竣工交付前向属地街道办事处(乡镇人民政府)缴纳,专项用于社区用房的建设或购置。

  (一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房:

  1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房,按4‰比例配置物业管理经营用房;

  2.物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

  3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

  4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的,其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的,应在扩初设计文本上注明;

  5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上,并应配置在地上专用的办公性质用房内;

  6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房,并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房,配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的,在与市物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后,由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

  (二)因房产测量后,地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的,超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的,应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  (三)经规划部门批准实行物业分期开发,不能足额提供当期物业管理经营用房的,开发建设单位应当在物业交付前向市物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

  (四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记,产权属全体业主共有。

  七、物业管理相关经费的交纳

  (一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元),在物业交付办理初始登记手续前向市物业主管部门交纳首次业主大会会议的筹备经费,市物业主管部门在交付后全额转拨给辖区街道办事处(乡镇人民政府),主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道办事处(乡镇人民政府)应单独列账,独立核算;首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

  (二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费,用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行,前期物业服务费不得低于以下标准:低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米,中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米,高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳,其余30%在物业交付联合检查之前交清。

  为扶持物业管理行业的发展,在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金,主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由市物业管理主管部门管理,专款使用,并接受同级财政、审计部门的监督。具体按照《宁波市前期物业服务费管理办法》执行。

  (三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付、初始登记前,应当一次性向市物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算,低、多层住宅按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米,中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米,高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金,物业保修金的管理使用按省、宁波市相关规定执行。

  (四)完善物业专项维修资金制度。住宅小区应设立物业专项维修资金,实行业主自主管理与委托政府设定的物业维修资金管理机构代为管理的方式,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府根据《宁波市的物业专项维修资金的管理办法》另行制定。

  八、加强老住宅小区物业管理工作

  (一)加强对老住宅小区物业管理的扶持力度。继续对老小区采取“以奖代补”政策并予以完善,解决老小区物业管理的长效管理问题。

  (二)合理确定老小区物业管理的服务内容、服务标准和收费标准。为老住宅小区居民提供公共区域保洁、小区秩序维护、公共设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋公共部位

  维修管理等基本日常管理服务。

  (三)建立老住宅小区社区化准物业管理模式。对无条件实施市场化物业管理的小区或无企业接管的小区,由社区负责提供准物业管理服务。对实行准物业管理的住宅小区在原有以奖代补政策的基础上,市财政增加0.5元∕平方米•年,街道补助0.5元∕平方米•年,业主负担不少于1元∕平方米•年。

  九、物业管理相关政策

  (一)对收费标准比较低的各类安置(包括保障性住房集中安置)小区,建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上,应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房,纳入国家直管公房管理,租金收入用于补贴物业服务经费。城区凤山、阳明、梨洲、兰江四街道范围内的各类安置小区纳入市政府老小区“以奖代补”政策。其他乡镇(街道)也应自行制订以奖代补政策。

  (二)对物业区域规模较小,服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区,住宅小区停车费、物业经营用房等收益,经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定,可用于补贴物业服务费用的不足,以确保小区物业管理的长效发展。

  (三)为扶持物业管理的发展,财税部门按规定对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠;实行准物业管理的住宅小区,供水、供电部门对物业管理性用水用电应按照居民收费价格收取水、电费。

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  (四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的,不得转由业主或物业服务企业承担。

  (五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主,物业服务费实行先交后补的办法,先由业主依照物业服务合同的约定交纳,之后每年6月底向当地人民政府申请物业服务费补贴,补贴的具体标准由市人民政府另行制定。

  各级政府和物业管理主管部门,要以住宅小区物业管理为重点,加强对物业管理行业的领导,进一步规范物业服务行为,要根据各地的实际,出台相应的政策措施,保障广大业主和物业管理企业的合法权益,充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安余姚中的作用,进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

  本意见自发文之日起实施,由市建设局负责解释。市建设局可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

  二〇一〇年十二月二十八日

篇2:城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(2004)

  城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(20**)

  第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

  第七条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

  第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

  第十一条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  3、物业管理区域清洁卫生费用;

  4、物业管理区域绿化养护费用;

  5、物业管理区域秩序维护费用;

  6、办公费用;

  7、物业管理企业固定资产折旧;

  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  9、经业主同意的其它费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十二条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

  第十三条物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

  第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

  第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

  第十七条

  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。

  第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

  第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法,并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

  第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

  第二十四条本办法自20**年1月1日起执行,原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。

篇3:金桥镇住宅小区物业管理服务以奖代补考核办法(2019)

  金桥镇住宅小区物业管理服务“以奖代补”考核办法

  浦金府规〔20**〕2号

  金桥镇住宅小区物业管理服务“以奖代补”考核办法

  为进一步提升金桥镇住宅小区综合治理水平,规范住宅小区物业管理和服务,结合金桥镇实际情况,对原有考核、奖励、补贴方式进行优化调整,通过每季度对各住宅小区物业管理情况进行考核,促进物业管理的提升,完善对辖区物业管理的“考、评、督、改、奖”机制。现制定《金桥镇住宅小区物业管理服务“以奖代补”考核办法》(以下简称《考核办法》),具体内容如下:

  一、组织架构

  设立考核领导小组

  组长:分管副镇长

  副组长:社建办主任、房办主任

  组员:社建办、房办、城运中心、城管等部门工作人员;各居民区书记;业委会主任(未成立业委会的由居委主任代行职责)

  二、考核对象

  (一)辖区内为下列共30个住宅物业项目提供管理服务的物业服务小区,包括:

  1、12个售后公房小区;

  2、6个动迁安置房小区;

  3、纳入考核的12个老商品房(物业管理费4.5元/㎡/月以上高档商品房、部分存在大产权业主的公寓房小区、高档别墅小区除外)小区;

  三、考核内容

  考核由基础考核、综合考核组成。

基础考核

1、内容主要包括:保绿状况、保洁状况、公共秩序状况、公共设施设备完好状况、居民满意度等5个方面,采用测评表打分。由居民满意度测评、房办考核、居委会打分、业委会打分、社建办抽查五方打分构成,满分为100分。

综合考核

2、根据城运中心、城管等部门提供的数据作为(减分项、加分项、免于扣分项、一票否决项),得出最终分值(超过100分,按100分计算)。(详见附件一)

  3、考核分值对应权重计算具体如下:

考核项目 基础考核(100分) 综合考核 管理权重加分值 总分
(满分100分,超过100分按100分计算)
备注
居民满意度测评 房办考核 居委会打分 业委会打分 社建办抽查 扣分项 加分项
比例分值 50 15 15 15 5   - 100 扣分项、加分项具体内容详见附件,由各部门上报。

  注:居民满意度测评分值组成:居民直接测评分值占比60%,第三方“找问题”形式测评分值占比40%。

  四、考核方式

  居民满意度测评由专业第三方单位于每季度对各小区业主进行测评,每季度下月的5日前将打分表盖章签字后交镇社建办汇总;房办考核、居委会打分、业委会打分、社建办不定期抽查于每季度下月的5日前将打分表盖章签字后交镇社建办汇总。

  注:居民满意度测评由社建办委托第三方进行测评,每季度按照纳入考核范围小区户数10%进行抽样测评(户数小于200户小区,按50户抽样;户数大于200户,但抽样10%不足50户,按50户抽样)(详见附件二)。

综合考核

镇城运中心、城管等部门每季度下月的5日前向社建办提供(减分项、免于扣分项、一票否决项)数据(城运中心、城管中队自行制作考核表格,并报社建办),相关部门未按时提供的或不在数据内容内的小区,当季度视作无,不做扣分处理。

  五、考核奖励

1

根据每季度考核结果进行奖励核算,对物业公司的奖励费,每季度发放一次。

2

  物业公司奖励由镇政府直接拨付到物业公司账户,具体金额详见附件。

考核分值 等次 奖励比例
(各小区对应的奖励)
90分(含90分)以上 优秀 100%
75分(含75分)至90分 良好 90%
60分(含60分)至75分 合格 80%
60分以下 不合格 停发考核奖励,并设立15天整改期
(如物业公司1年内连续2个季度考核不合格,由房办对其进行约谈;2年内累计6个季度考核不合格,由房办建议业委会对其进行更换)

  六、奖励资金用途

  1、物业服务“考核专项”奖金必须用于本小区办公设备设施添置及维护(建议按照“考核专项”奖金额度的30%使用)、剩余用于物业运营维修等,不得挪作他用。

  2、物业经理奖励按本小区所获“考核专项”奖励≥“考核专项”奖金额度的3.5%作为小区物业经理个人奖励使用,由所在小区物业公司在收到镇政府拨付“考核专项”奖励后一个月内拨付到个人账户,并将签发单上交至镇社建办,如拒不上交,则取消下季度“考核专项”奖励。

  七、附则

  1、本办法自20**年5月1日起施行,有效期至20**年12月31日,原《金桥镇住宅小区综合考核操作手册》和《金桥镇住宅小区物业经理考评办法(试行)》废止,以本办法为准。

  2、本办法由金桥镇人民政府负责解释。

  3、执行中如与上级文件不符的,以上级文件为准。

  附件一:金桥镇物业管理服务“以奖代补”考核综合考核评分表 (城运中心、城管)

  附件二:30个纳入“以奖代补”考核小区户数明细表

  浦东新区金桥镇人民政府

  20**年5月20日

  浦东新区金桥镇党政办公室 20**年5月20日印

  (共150份)

附件一

金桥镇物业管理服务“以奖代补”考核综合考核评分表

(1)减分项

  1) 各级信息平台(市、区、镇三级信息平台的书面抄报件,反映的问题经核实属物业公司有责的),由社建办根据城运中心等部门提供的当季度数据及整改情况进行统计和扣分,扣分标准如下:

各级
信息
平台
抄报
整改
考核
抄报平台 扣减分值 未按期整改
(原有基础上再扣分)
市级 扣5分/件 再扣10分/件
区级 扣2分/件 再扣4分/件
镇级 扣0.5分/件 再扣1分/件

  2)小区新增群租、违建等行为经群众举报,经有关部门确认或查处,由社建办根据城管提供的当季度数据进行统计和扣分,扣分标准详见附件。

  3)对物业小区经理参加各类会议及培训出席情况进行考核,由社建办对当季度物业公司出席会议的情况进行统计和扣分,扣分标准如下:

各类会议培训出席情况考核 缺席情况 扣减分值
无故缺席、未及时参加各类会议的 扣5分/次
因未参加会议,导致出现问题并影响镇重要工作的 扣10分/次
无故缺席、未及时参加房办举办的培训 扣2分/课时
物业小区经理培训考试未通过 扣2分/次

(2)免于扣分项

  物业公司日常管理、维护到位,但确实因客观原因需要进行大修或政府实事工程的项目,造成被业主投诉或被平台抄报的,物业公司免责,社建办在统计时标注后不予扣分(因物业公司日常管理不当,未及时发现,延误抢修的须扣分)。

(3)一票否决项

  被区级以上部门检查为不合格并通报批评、被媒体曝光造成重大影响的、发生重大责任事故的(物业有直接重大责任的),如垃圾分类、各项创评、迎检、整治等工作上不予配合支持,对全镇创评有重大影响的,以上事项经镇长办公会议审议认定的,取消当季度考核资格。

(4)加分项

  在垃圾分类项目推进过程中,由镇城运中心提供的当季度考评情况进行统计和加分。(每季度每小区加分上限为3分,具体考评办法由镇城运中心制定并组织实施),祥见附件。

(5)各类住宅小区管理难度权重加分项

小区性质 竣工年限 小区面积 权重加分值( 分) 所涉小区
售后公房 2000年以前 5万平方米至10万平方米之内 4 佳虹路50、919弄;永业路42、94弄等2个小区
1万平方米至5万平方米之内 6 佳林路838、898、962弄;永业路188、218弄;永业路193、225弄;金桥路2552弄等4个小区
1万平方米以下 8 永宁路122弄;永宁路136弄;永建路152弄;金桥路2346弄;金桥路3299、3379弄等5个小区
20**年以后 10万平方米以上 1
5万平方米至10万平方米之内 3 永建路86弄等1个小区
1万平方米至5万平方米之内 5
1万平方米以下 7
动迁安置房 2000年以前 10万平方米以上 2
5万平方米至10万平方米之内 4
1万平方米至5万平方米之内 6
1万平方米以下 8
20**年以后 10万平方米以上 1 金葵新城1115弄;金葵新城945弄;金葵新城1315弄;永宁路33弄等4个小区
5万平方米至10万平方米之内 3 佳乐路255弄;金高路2131弄等2个小区
1万平方米至5万平方米之内 5
1万平方米以下 7
老商品房 2000年以前 10万平方米以上 0
5万平方米至10万平方米之内 3 阳光欧洲城一期;金桥酒店公寓等2个小区
1万平方米至5万平方米之内 1 凤凰大厦;信和花园等2个小区
1万平方米以下 5
20**年以后 10万平方米以上 1 金桥新城二期(东陆路2000弄)等1个小区
5万平方米至10万平方米之内 1 金桥新城一期;阳光欧洲城三期(佳京路99弄);阳光欧洲城四期(金高路1617弄);阳光欧洲城五期(佳乐路77弄);碧云东方公寓;晓园等6个小区
1万平方米至5万平方米之内 2 阳光欧洲城二期(佳林路82弄)等1个小区
1万平方米以下 4
共计30个小区
小区名称 小区地址
物业公司 小区经理姓名
房屋类别 动迁房/售后房(公房)/普通商品房/中高档商品房
项目 考核内容 考核单位
城管中队
小区违法建筑管理(30分)   1、未有效阻止违法行为(2分/次)
  2、未向违法行为人开具物业整改单(2分/次)
  3、未向执法单位报送违法行为(2分/次)
  4、未向执法单位提供违法行为人详细信息(2分/次)
  
小区群租管理(20分) 1、未参与群租整治工作(2分/次)
2、未有效阻止违法行为(2分/次)
3、未向违法行为人开具物业整改单(2分/次)
4、未向相关部门报送违法行为(2分/次)
5、未向执法单位提供违法行为人详细信息(2分/次)
  
小区装修管理(20分) 1、未督促业主按要求装修(1分/次)
2、未有效阻止业主违规装修(1分/次)
3、未向相关部门报送业主违规装修行为(1分/次)
4、未向执法单位提供违法行为人详细信息(1分/次)
5、未向业主违规装修开具物业整改单(1分/次)
  
擅自占用共有部分管理(10分) 1、未按要求清理楼道堆物(2分/次)
2、未报请业主委员会要求处置业主擅自占用共有部位(2分/次)
  
小区垃圾管理(10分) 1、未设置临时建筑垃圾堆放点(1分/次)
2、未按要求处置建筑垃圾(1分/次)
3、未按要求进行垃圾分类管理(1分/次)
  
小区绿化管理(10分) 1、未按要求履行绿化养护责任(1分/次)   
得分   
对应占比得分   
检 查 人   
小区名称 小区地址
物业公司 小区经理姓名
房屋类别 动迁房/售后房(公房)/普通商品房/中高档商品房
项目 考核内容 考核单位
城运中心
二次分拣质量   1、安排足够人员进行小区垃圾分类的二次分拣;配合清运部门,定时定点进行分类垃圾收运;如果该项工作不能保证,扣1分。
  2、月湿垃圾分类准确度达到80%,得0.5分;3、月湿垃圾分类准确度达到95%,得1分
  
干垃圾减量 年度干垃圾总量低于往年平均总量95%,得1分   
居委满意度 小区垃圾清运规范,居委无投诉,满意度在85%以上,得0.5分;   
取得重要成绩 参加镇/区垃圾分类相关活动,并获得奖项,得0.5分   
得分   
对应占比得分   
检 查 人   
小区名称 小区地址
物业公司 小区经理姓名
房屋类别 动迁房/售后房(公房)/普通商品房/中高档商品房
项目 考核内容 考核单位
社建办
镇创评、迎检、整治等工作 (2分) 创评、迎检、整治等工作上物业公司是否配合支持,有无造成重大影响,发生重大责任事故。   
居委会工作 配合程度 (1分)   结合居委反映、信访投诉等多方面了解物业公司对居委会的建议是否及时响应   
业委会工作 配合程度 (1分)   结合业委会反映、信访投诉等多方面了解物业公司对业委会的建议是否及时响应   
小区整体环境
(1分)
物业公司对小区保安、保洁、保绿、保修等工作是否到位   
得分   
检 查 人   

附件二

篇4:镇住宅小区物业管理考核办法(2017)

  固镇县城关镇

  各社区居委会、物业服务企业:

  为加强城关镇住宅小区物业管理工作,规范物业服务企业服务行为,切实提高物业管理水平,保障业主的合法权益,根据《安徽省物业管理条例》、《蚌埠市关于进一步加强物业管理工作意见的通知》(蚌政秘〔20**〕76号)等有关规定,结合城关镇实际,制定《城关镇住宅小区物业管理考核办法》,现印发给你们,请结合考核办法,提高工作成效。

  固镇县城关镇人民政府

  20**年5月3日

  城关镇住宅小区物业管理考核办法

  一、考核对象

  辖区内具有物业服务企业资质并从事物业管理活动的物业服务企业和项目经理人。

  二、考核主体

  固镇县房地产管理局、城关镇物业管理办公室、社区居委会,成立住宅小区物业管理检查考核小组。

  组 长:陈德宝

  副组长:姚林、刘杰

  成 员:薛军、徐善光、曹丹会、刘非、街道办事处及居委会书记

  考核小组办公室设在城关镇物业管理办,徐善光同志兼任办公室主任,办公室成员王军、杜彩荣、陆侠。

  三、考核原则

  坚持实事求是,公开、公平、公正的原则;按照物业服务合同约定的原则;各级物业服务质价相符的原则。

  四、考核内容

  (1)基础管理;

  (2)房屋管理与维修养护;

  (3)公共设施设备管理;

  (4)保安、消防设施管理;

  (5)环境卫生管理;

  (6)绿化管理。

  五、考核措施

  (一)考核方式

  住宅小区的物业服务考核,采取辖区居委会日常检查、镇物业管理办公室定期巡查、住宅小区物业管理考核小组不定期督查相结合的方式。

  1、考核范围:

  城关镇内40个项目小区、16家物业服务企业。

  2、评分办法:

  考核组人员应严格对照考核评分细则,实行无记名打分。计分时去掉一个最高分,去掉一个最低分,其余分数相加的平均值为当次考核得分。

  3、点评通报:

  考核小组检查考核时,现场公布考核结果和点评,考核情况及考核名次,将以书面形式通报。

  (二)实行分值加减制度

  主管部门建立物业管理企业服务信用档案,根据信用档案的记录给企业直接加(减)分,具体规定如下:

  1、加分条件及相加分值。本年度内,物业服务企业有下列情行之一者,在年度综合考评分基础上加1至5分:

  (1)在物业管理行业开展的评比活动中获得市级优秀的,一次加3分(仅使用一次);

  (2)年度内召开业主大会并成立业主委员会的加1分;

  (3)每季度有公布物业服务费收缴和使用情况的(以照片为证),加2分;

  (4)业主满意率测评(由所在社区组织测评)前三名的分别加1.5分、1分、0.5分。

  2、减分原因及相减分值。年度内,物业服务企业有下列行为之一者,年度综合考评分基础上扣减1至5分:

  (1)企业因违反《物业管理条例》规定,受主管部门行政处罚的扣5分,受主管部门通报批评的扣4分;

  (2)因企业失责被新闻媒体曝光披露的扣3分;

  (3)因企业责任给业主工作生活造成严重影响的扣3分;

  (4)主管部门督办事项不能按时完成的扣2分;

  (5)业主投诉经调查情况属实的发现一起扣1分。

  六、奖惩激励

  1、奖项设置:

  先进单位奖: 评比1-3个县级年度物业管理先进单位。

  优秀经理人奖:评比1-3名物业管理项目优秀经理人。

  2、奖励办法:

  (1)年终考评前三名的物业公司及优秀项目经理人,给予书面表彰,授予牌匾,优先竞聘新的住宅项目小区。

  (2)小区业主对物业服务满意度达到90%以上,检查考核分值在90分以上的,政府按照0.1元每平方米的标准,对物业公司进行奖励。其中奖金的10%作为该小区优秀项目经理个人奖励。

  3、其他规定:

  评比结果作为物业主管部门审查物业服务企业资质年检的主要依据。主管部门对年度检查考核综合得分低于60分、本年度年终业主调查满意度低于50%的,将不再给予该服务企业的资质年检,并责令退出本县物业服务市场。

  七、有关要求

  1、各物业服务企业必须高度重视物业管理考核工作,要对照考核内容和标准,完善管理措施,规范管理行为,全面提高企业服务质量和管理水平。

  2、本办法下发后,各物业服务企业要组织学习,并结合本企业实际,认真贯彻落实。

  3、本办法由固镇县房地产管理局、城关镇物业管理办公室负责解释;本办法于20**年3月1日起实施。

  附件:1、固镇县20**年住宅小区考核项目名单

  2、固镇县物业管理示范住宅项目评分表

篇5:先锋街道拆迁安置房小区物业管理办法(2018)

  先街办发[20**]48号

  先锋街道拆迁安置房小区物业管理办法

  为加强先锋街道住宅小区物业管理工作,规范物业服务企业服务行为,切实提高物业管理水平,保障业主的合法权益,根据国务院《物业管理条例》等有关规定,制订本管理办法:

  一、管理对象

  街道内各拆迁安置小区物业服务单位

  二、管理主体

  街道物业管理办公室。同时街道将成立安置房小区物业管理检查考评小组,负责对街道内的安置房,小区进行检查考核。

  三、管理办法

  依据物业服务合同约定的原则;根据物业服务质价相符的原则对先锋街道各安置房物业服务单位提出以下工作要求:

  公共设施设备的养护。

  公共设施设备包括门卫、消防设施、机电设施、智能化设施设备、道路、公共照明、公共绿化、公益性文体设施、安全设施、管道、人防、水泵及相应设备、地下车库、地面车位、景观等。养护不到位造成的一切损失,由各安置小区物业服务单位负责。所有维修、养护、管理和运行服务人员须持证上岗。物业服务单位需定时、定期对设施设备进行养护,做好养护资料。

  环境卫生。

  绿化养护。各安置房小区内的绿化养护和管理由各物业服务单位负责,需长期保持小区内绿化的美观整洁,定期养护并做好详细的养护记录。

  卫生清洁。物业服务管理单位需按照所签订合同要求为各小区配备充足的卫生清洁人员,保持小区公共场所、物业共用部位的清洁卫生。

  日常管理

  日常巡查。物业服务单位需安排充足的昼夜巡查人员,根据各单位工作安排方案的规定,全方位的对小区的安全做好监察,落实岗位责任制。巡查人员准时、按规定做好巡查工作并认真做好巡查记录。

  车辆管理。规范小区内车辆的停放秩序,如遇乱停乱放现象,需及时联系相应车主,将车停到规范位置。

  门岗管理。门岗人员需保证24小时有人在岗,对进出车辆严格管控,并对外来人员及车辆做好登记信息工作。

  小区内其他日常管理工作。

  资料管理

  对小区内已交房的户主信息进行登记建档,一年更新一次。

  外租房屋的租户信息记录及外来人口的登记信息,一年更新一次。

  小区内所有公用设施设备的养护检查记录,根据各设施设备的相应养护时间,定期更新检查记录,发现问题及时处理上报。

  小区内绿化养护、卫生清洁记录,落实岗位责任制。

  小区内住户车辆登记信息,每年更新一次。

  小区内日常巡查记录(昼夜)。每天记录,月月整合。

  合同所规定的其他服务内容。

  四、考核方式

  安置房住宅小区的物业服务考核采取明查与暗访相结合,平时考核与年终考核相结合的方式进行,先锋街道物业管理办公室工作人员考核后,发现问题根据实际情况,将扣除部分物业单位管理费,具体规定如下:

  考核区域。采取随机检查的办法,除每月开展一次集中现场检查外,平时明查、暗访相结合。

  评分办法。考核组人员严格对照考核评分细则,实行无记名打分。各物业单位互评分数占百分之四十,物业管理办公室工作组人员分数占百分之六十。

  现场督查。考核组检查考核,除现场检查外,还要考核以下三个方面:一是对物业服务台账进行现场查阅;二是对居民投诉及应急维修进行现场勘查;三是召集居民代表进行物业服务满意度调查。

  惩罚措施。考评组将把平时检查与定期考评相结合。在平时检查中发现的问题将在定期考评中予以体现。在考评中所发现的问题,将扣除部分物业管理费用作整改费用。暗访检查发现如下问题将扣除部分物业管理费:

  公共设施设备养护不到位,扣2000元/项;

  环境卫生不到位,扣500元/处;

  日常管理中物业服务单位被发现不符合相关条例的行为时,扣500--3000元/项;

  小区内管理资料记录不到位,扣500元/次;

  其他不满足合同规定的行为,扣500--3000元/项。

  各物业服务单位必须高度重视物业管理考核工作,要对照考核内容和标准,完善管理措施,规范管理行为,全面提高服务质量和管理水平。本方法下发后,各物业服务单位要认真组织学习,结合有关物业管理的政策法规认真贯彻落实,在落实中抓规范,在规范中促进发展。本办法由先锋街道办事处负责解释;本办法自下发之日起实行。

  南通市通州区先锋街道办事处

  20** 年8月27日

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