珠海市物业专项维修资金管理办法(2019) -凯发网站

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珠海市物业专项维修资金管理办法(2019)

  珠海市物业专项维修资金管理办法

  第一章 总则

  为了加强本市物业专项维修资金管理,保障物业共有部分、共用设施设备正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

  本办法适用于本市行政区域内住宅、商住、办公及商业等物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督。

  本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  本办法所称物业共有部分,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由物业管理区域内全体业主共同共有或者部分业主共同共有的部分,一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备,一般包括:电梯、中央空调、天线、照明、消防设施设备、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业服务用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

  市物业管理行政主管部门(以下简称市物业主管部门)会同同级财政部门统筹全市物业专项维修资金的监管工作。

  区物业管理行政主管部门(以下简称区物业主管部门)会同同级财政部门负责本辖区内物业专项维修资金的使用监管工作。

  财政、审计、自然资源、规划、市场监管、公安消防、不动产登记中心等部门按照各自职责,做好物业专项维修资金管理的相关工作。

  镇人民政府、街道办事处(以下简称镇街)负责本辖区内物业专项维修资金监管的相关工作。

  物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的管理原则。

  第二章 交存

  一个物业管理区域内有两个以上业主的,应当交存物业专项维修资金。一个物业管理区域内仅有一个业主的,可以参照本办法的标准自愿交存物业专项维修资金。

  物业管理区域内有两个以上业主,且部分物业属于已售公有住房的,业主和售房单位应当依法交存物业专项维修资金。已售公有住房物业专项维修资金交存办法由相关政府部门另行制定。

  业主交存的物业专项维修资金属于已交存资金的业主所有。

  业主应当按照其拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金。

  首期物业专项维修资金的交存标准:

  (一)未配置电梯的住宅物业交存标准为70元/平方米;

  (二)配置电梯的住宅物业交存标准为90元/平方米;

  (三)非住宅物业交存标准为100元/平方米。

  物业管理区域内配建的车位、车库、地下室的业主交存的该部分物业专项维修资金,专项用于车位、车库、地下室共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造。

  新建物业的首期物业专项维修资金由建设单位按照本办法标准一次性代为交存,并在销售时一次性向业主收取。

  没有出售或者由建设单位保留的物业单位,由建设单位交存物业专项维修资金。

  建设单位应当按照以下规定交存首期物业专项维修资金:

  (一)属于预售物业的,建设单位应当在申请商品房预售许可证之前,按照本办法第七条规定的标准,根据新建物业的建筑物总面积,将物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

  (二)属于现房销售的(含有产权的车位、车库、地下室),建设单位应当在申请办理房屋竣工验收备案之前按照本办法第七条规定的标准,根据新建物业的建筑物总面积,将物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

  建设单位凭市物业主管部门出具的《珠海市物业专项维修资金交存单》相应联,办理商品房预售许可、竣工验收备案、确权等手续。

  建设单位交存物业专项维修资金后,凭专户监管银行出具的《物业专项维修资金对账折》,向业主收取物业专项维修资金。业主应当按照本办法第七条规定的标准一次性向建设单位支付物业专项维修资金。业主未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的,建设单位有权拒绝将房屋交付给业主。

  本办法施行前尚未交存首期物业专项维修资金的物业,业主应当自本办法施行之日起按照本办法第七条规定的标准向物业专项维修资金专户监管银行交存首期物业专项维修资金。

  业主可以采用一次性或者分期的方式交存首期物业专项维修资金。一个物业管理区域,宜采用同一种方式交存。

  采用分期方式交存首期物业专项维修资金的,未配置电梯的住宅物业按照每月0.3元/平方米、配置电梯的住宅及非住宅物业按照每月0.4元/平方米的标准分期交存。

  物业属于城市更新项目的,城市更新项目实施方案应当包含物业专项维修资金的交存方案,明确物业专项维修资金的交存主体、方式、时间等内容。

  业主分户账面余额不足首期物业专项维修资金交存额的百分之三十时,物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构组织应当续筹物业专项维修资金,业主续筹后的物业专项维修资金不得低于首期物业专项维修资金金额。

  业主应当将续筹的物业专项维修资金交存至本物业管理区域物业专项维修资金专户。

  业主续筹物业专项维修资金的方式由业主大会表决确定。未设立业主大会的,由镇街推荐的业主代表拟定续筹方案,并征求业主意见。

  第三章 管理

  物业专项维修资金由市物业主管部门在物业专项维修资金专户监管银行(以下简称“专户监管银行”),开立银行专户进行代管,实行专款专用。

  市物业主管部门应当会同有关部门,按照公开、公平、公正的原则,依法通过公开招标的方式确定本市专户监管银行,并向社会公布。

  专户监管银行应当建立信息化管理系统,对物业专项维修资金的账户设立、交存、使用、结息、增值、划转、结算、核算、对账、查询等事项进行统一管理。市物业主管部门应当与专户监管银行签订专户管理协议,就专户监管银行提供的上述服务事项和物业专项维修资金使用所涉及的第三方监督服务内容进行约定。

  物业专项维修资金专户按照物业管理区域实行由上至下的四级账户核算。市物业主管部门设立总账户,总账户为一级账户,总账户下按物业管理区域设立二级账户,按幢设立三级账户,按房屋户门号设立四级账户。

  业主可以通过市物业主管部门建立的市物业专项维修资金公众服务平台查询账户余额。

  专户监管银行应当依法接受审计部门的审计监督。

  专户监管银行应当建立物业专项维修资金查询制度,接受物业主管部门、业主、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对物业专项维修资金账户的使用、账面余额的查询。

  下列收益应当转入物业专项维修资金结存:

  (一)物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起的存储利息;

  (二)利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的所得收益,业主大会另有决定的除外;

  (三)物业共用设施设备报废后回收的余值。

  市不动产登记机构应当协助市物业主管部门,提供物业管理区域内分栋、分户数据等登记信息。

  物业所有权转让时,业主分户账户中结余的物业专项维修资金随物业所有权同时转让。业主申请办理物业的过户登记或者抵押登记时,市不动产登记机构应当通过市物业专项维修资金公众服务平台查询业主交纳物业专项维修资金的情况。

  业主未依法交纳物业专项维修资金,市不动产登记机构不予办理该物业的过户登记或者抵押登记。

  物业灭失,业主分户账中结余的物业专项维修资金应返还业主,并办理账户注销手续。

  第四章 使用

  物业专项维修资金的使用,应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  物业专项维修资金应当专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修和更新、改造费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏导致物业共有部分、共用设施设备所需的维修和更新、改造费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用。

  物业共有部分、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据各自拥有的物业建筑面积比例,按照下列规定分摊:

  (一)用于物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备的,由全体业主按各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

  (二)用于物业管理区域内单幢或多幢物业共有部分、共用设施设备的,由该幢或多幢业主按各自拥有物业的建筑面积比例分摊;

  (三)用于物业管理区域内某单元物业共有部分、共用设施设备的,由该单元内业主按各自拥有物业的建筑面积比例分摊。

  物业管理区域内规划的车位、车库、地下室,其共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造,由业主按照各自拥有的车位、车库、地下室的建筑面积比例分摊。属于业主共同所有的车位、车库、地下室除外。

  业主分户账户中物业专项维修资金余额不足以支付分摊费用的,应当由该业主补足差额部分;业主未交存首期物业专项维修资金的,应当由该业主补交首期物业专项维修资金;属于未出售物业的,建设单位应当以拥有的未出售物业的建筑面积比例分摊费用。

  物业专项维修资金的常规使用,应当按照以下流程办理:

  (一)物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表依据业主要求和物业实际情况,拟定维修和更新、改造方案(以下简称“维修方案”)。维修方案应当包含拟维修和更新、改造的项目、标准、费用预算、分摊明细、组织实施等内容,还应当根据需要对招标文件、委托施工单位、施工组织、监理、竣工验收、决算等事项做出安排;单次费用预算超过十万元的,维修方案经有资质的造价咨询机构审核后,在镇街的指导下,提交业主大会表决。

  (二)维修方案经业主大会或相关业主表决通过后,物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应当将表决结果在物业管理区域显著位置公示。集体讨论决定或者电子投票形式产生的业主大会表决结果应当公示七日以上;书面征求意见形式产生的业主大会表决结果应当公示三十日以上;相关业主表决通过的表决结果应当公示七日以上。公示应当拍照留存备查。

  (三)表决结果经公示无异议的,由物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表将维修方案、表决结果等资料向物业所在地的区物业主管部门申请备案,区物业主管部门应当在两个工作日内予以备案。特殊情况,备案时间不得超过五个工作日。

  单次使用物业专项维修资金超过五十万的,由市物业主管部门进行二次核查,核查时间不超过两个工作日。区物业主管部门发现备案内容不符合有关法律、法规、规章规定的,应当责令改正。

  (四)物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表持物业所在地区物业主管部门的备案回执,向市物业主管部门申请核拨物业专项维修资金。

  (五)专户监管银行接到市物业主管部门下发的资金核拨单后,根据工程进度将物业专项维修资金划拨至施工单位账户。

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  (六)维修工程完成后,物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应当在镇街的指导、监督下,对维修工程进行竣工验收。经验收合格后,物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应当将镇街盖章确认的竣工验收报告、费用清单、发票原件及决算报告在物业管理区域显著位置公示,公示时间不少于十五日。

  (七)物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应及时将分摊明细表送交市物业主管部门,由专户监管银行在业主分户账户中列支。

  物业管理区域内存在《珠海经济特区物业管理条例》第八十四条规定的情形时,物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当按照下列流程提出应急物业专项维修资金使用申请:

  (一)报告

  由物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表将相关应急使用情况、维修费用总预算等书面报告物业所在地镇街。

  (二)确认

  物业所在地的镇街收到书面报告后,应当在一个工作日内实地查勘现场,必要时可以请有关部门予以协助。符合《珠海经济特区物业管理条例》第八十四条规定情形的,应当在查勘结束后一个工作日内进行核准。物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应当持镇街的核准结果,向区物业主管部门申请备案,区物业主管部门应当自收到备案申请之日起一个工作日内完成备案;物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表向市物业主管部门申请应急使用物业专项维修资金。

  不符合《珠海经济特区物业管理条例》第八十四条规定的,应当驳回申请。

  单次费用预算超过五万元的,申请前应当经有资质的造价咨询机构审核并出具报告;造价咨询机构应当在两个工作日内出具审核报告。单次使用物业专项维修资金超过五十万的,由市维修资金管理办公室进行程序性复核,复核时间不得超过两个工作日。

  (三)维修及资金划拨。

  提出申请应急物业专项维修资金使用的物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表,在取得物业所在地的区物业主管部门的备案后,应立即组织应急维修。物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表持物业所在地区物业主管部门的备案回执及公示的文件,向市物业主管部门申请划拨物业专项维修资金。

  专户监管银行在收到市物业主管部门的核准结果后,按工程进度将物业专项维修资金划拨至施工单位账户。

  (四)公示。

  应急维修完成后三日内,物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应当把相关应急维修费用,包括施工单位编制的工程结算报告、竣工验收报告、维修费用清单和票据、维修费用分摊明细表以及其他相关资料,在物业管理区域显著位置内进行公示,公示时间不得少于十五日。

  对公示有异议的,由物业所在地镇街协调处理。

  (五)列支。

  物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应当及时将分摊明细表送交市物业主管部门,由专户监管银行在业主分户账户中列支。

  使用申请人在申请物业专项维修资金使用过程中,不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量,不得将已拨付的物业专项维修资金用于维修方案之外的其他维修项目。

  使用申请人应当对备案资料的真实性、合法性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。

  区物业主管部门应当对备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。

  专户监管银行应当通过转账结算物业专项维修资金,不得支取现金。

  用于支付维修和更新、改造工程费用的物业专项维修资金只能支付到约定的施工单位账户中;用于支付评估、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的评估、监理等单位账户中。

  符合下列条件之一的维修和更新、改造项目,可以采取一次性表决的方式,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,授权物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构分批使用物业专项维修资金:

  (一)同一物业管理区域内全体业主受益;

  (二)单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下。

  属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目物业服务企业应当根据物业管理区域的情况,拟定维修方案,提交业主大会表决。使用物业专项维修资金时,无须再次表决。

  一次性表决使用物业专项维修资金的期限不得超过五年,期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。

  物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应及其他单位或者个人存在违反本办法规定行为的,物业主管部门应当依法将其违规信息纳入信用信息系统。

  附则

  本办法自20**年5月1日起施行,有效期至2024年4月30日。《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》(珠规建房〔20**〕3号)、《关于做好我市物业专项维修资金补建工作的通知》(珠规建房〔20**〕31号)同时废止。

  公开方式:主动公开

  珠海市住房和城乡建设局办公室 20**年3月20日印发

篇2:长沙市物业专项维修资金管理办法(2013)

  长沙市人民政府令第124号

  《长沙市物业专项维修资金管理办法》已经20**年1月18日市人民政府第1次常务会议通过,现予发布,自20**年7月 1日起施行。

  市 长 张剑飞

  20**年2月28日

  长沙市物业专项维修资金管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用,维护物业专项维修资金所有权人的合法权益,根据国务院《物业管理条例》等规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市市区范围内国有土地上的物业,其物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动,适用本办法。

  本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  第三条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督、公开透明的原则。

  第四条 市住房和城乡建设行政主管部门负责物业专项维修资金管理工作的指导和监督。市物业专项维修资金管理机构(以下简称管理机构)具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。

  市财政、审计、监察等相关部门按照各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。

  区建设(房产)主管部门、乡镇人民政府、街道办事处按照规定的职责分工,负责物业专项维修资金的相关工作。

  第二章 交 存

  第五条 同一物业管理区域内,有两户以上业主的物业,其业主应当交存物业专项维修资金。

  第六条 购房者购买预售商品房的应当在办理房屋入住手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。房地产开发企业不得代收物业专项维修资金。

  房地产开发企业应当在办理房屋初始登记前将未出售的商品房首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。

  自建、代建的房屋,房屋所有权人应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。

  第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额,由市住房和城乡建设行政主管部门根据本市建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八分类确定后向社会公布,并适时调整。

  调整首期物业专项维修资金的交存标准,应当公开征求意见并组织听证。

  第八条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

  第九条 业主大会成立前,业主交存的物业专项维修资金,由管理机构代管。

  业主大会成立后,经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的,由业主委员会向管理机构申请划转本物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金。未经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的,继续由管理机构代管。

  第十条 管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

  第十一条 物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账,以幢为单位设分幢账,按房屋户室号设分户账。

  第十二条 业主大会成立后,决定自行管理物业专项维修资金的,应当召开业主大会会议,就下列事项进行表决:

  (一)物业专项维修资金自行管理的决议;

  (二)物业专项维修资金管理制度;

  (三)确定物业专项维修资金专户管理银行、账目管理单位和物业专项维修资金账目责任人的决议;

  (四)其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

  以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

  物业所在地的区建设(房产)主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会会议进行指导。

  业主大会会议召开后,业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示,公示期不得少于十五日。

  第十三条 决定自行管理物业专项维修资金的,业主大会应当在物业专项维修资金专户管理银行开立专户。

  决定自行管理物业专项维修资金的,业主委员会应当书面通知管理机构。对符合本办法第十二条规定的,管理机构应当自收到通知之日起三十日内,将物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户,并将有关账目等资料移交业主委员会。

  第十四条 业主大会自行管理物业专项维修资金期间,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,业主大会可以申请管理机构重新代管物业专项维修资金。

  第十五条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。

  由管理机构代管物业专项维修资金的,续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政行政主管部门制定。

  由业主大会自行管理物业专项维修资金的,续交方案由业主大会决定。

  第十六条 物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起按照国家规定的利率,在每年规定的时间为业主计息。

  第十七条 管理机构应当向交存人出具由省财政行政主管部门统一监制的专用票据。

  第三章 使 用

  第十八条 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  已交存物业专项维修资金的,分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的,由该业主补足。

  未交存物业专项维修资金的,分摊费用由该业主直接支付。

  第二十条 由管理机构代管物业专项维修资金的,按照以下程序使用物业专项维修资金:

  (一)物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请;

  (二)管理机构进行现场勘察,明确物业专项维修资金列支范围;

  (三)物业服务企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案,经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、列支范围等;

  (四)管理机构应当对使用方案及业主表决情况等进行公示,公示期不得少于七日;

  (五)公示期满无异议或者异议不成立的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案;

  (六)物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料,向管理机构申请列支;

  (七)管理机构审核同意后,按照工程进度向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知,专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

  第二十一条 由业主大会自行管理物业专项维修资金的,按照以下程序使用物业专项维修资金:

  (一)物业服务企业或者相关业主提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用物业专项维修资金情况的处置办法等;

  (二)使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

  (三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

  (四)物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金;

  (五)业主委员会依据使用方案审核同意,报区建设(房产)主管部门备案;区建设(房产)主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;

  (六)业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知;

  (七)专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

  第二十二条 对符合下列条件的物业维修和更新、改造项目,可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。一次性表决使用物业专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  (一)同一物业管理区域内全体业主受益;

  (二)单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。

  一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年,且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。

  属于一次性表决范围内的物业维修和更新、改造项目,使用物业专项维修资金时,不需要业主再次表决。

  一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法,由市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。

  第二十三条 发生下列情形之一,需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的,维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支:

  (一)电梯故障危及人身安全的;

  (二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;

  (三)屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;

  (四)楼体单侧外墙饰面脱落,玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;

  (五)其他发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

  第二十四条 由管理机构代管物业专项维修资金的,发生第二十三条规定的情形时,按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业、业主委员会或者相关业主向区建设(房产)主管部门提出书面申请。依照相关规定需要检测、鉴定的,还应当提交相关资质单位出具的书面检测、鉴定意见;

  (二)区建设(房产)主管部门收到申请后立即组织相关单位现场勘察;

  (三)经勘察需要维修的,区建设(房产)主管部门通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修,管理机构按照核实的维修费用百分之五十划转到维修单位;

  (四)维修项目竣工后,区建设(房产)主管部门应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日,公示期满后,管理机构将维修费用余额划转到维修单位。

  第二十五条 由业主大会自行管理物业专项维修资金的,发生第二十三条规定的情形时,物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认,由业主委员会预先拨付部分物业专项维修资金。物业服务企业或者相关业主应当组织抢修。维修项目竣工后,业主委员会应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日,公示期满后,将维修费用余额划转到维修单位。

  第二十六条 发生第二十三条规定的情形时,物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的,物业所在地的区建设(房产)主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以组织代修。工程竣工后,物业所在地的区建设(房产)主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。

  第二十七条 物业项目维修和更新、改造费用三万元以上的,应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核,审核费用列入维修和更新、改造成本。

  第二十八条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依照相关规定应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据国家有关规定或者物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

  第二十九条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,除可以按国家规定购买国债外,不得挪作他用。

  利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

  禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

  第三十条 下列收益应当转入物业专项维修资金滚存使用:

  (一)物业专项维修资金的存储利息;

  (二)利用物业专项维修资金购买国债的增值收益;

  (三)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (四)物业共用设施设备报废后回收的残值。

  第四章 监督管理

  第三十一条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。

  第三十二条 房屋灭失的,房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件、房屋灭失证明等材料,到管理机构办理个人账户注销手续并提取剩余款项。

  第三十三条 由管理机构代管物业专项维修资金的,管理机构应当定期公布下列情况:

  (一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

  业主大会自行管理物业专项维修资金的,由业主委员会负责公布。

  第三十四条 业主对管理机构或者业主委员会根据本办法第三十三条规定公布的情况有异议的,可以要求复核。管理机构或者业主委员会应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。

  业主可以向管理机构或者账目管理单位查询其分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

  第三十五条 由管理机构代管物业专项维修资金的,应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

  物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况,应当依法接受市财政行政主管部门的监督。

  第三十六条 由业主大会自行管理物业专项维修资金的,区建设(房产)主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当加强对划转后物业专项维修资金管理、使用的指导和监督。

  第五章 法律责任

  第三十七条 管理机构违反本办法规定,有下列情形之一的,由市住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;给业主造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的;

  (二)未按本办法规定拨付物业专项维修资金的;

  (三)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

  第三十八条 由业主大会自行管理物业专项维修资金,业主委员会及其成员违反本办法规定,有下列情形之一的,由物业所在地的区建设(房产)主管部门责令限期改正;造成经济损失的,依法承担相应赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的;

  (二)利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

  第三十九条 违反本办法规定,挪用物业专项维修资金的,依法由住房和城乡建设行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金,给予警告,可以并处挪用金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  管理机构挪用物业专项维修资金的,除按第一款规定予以处罚外,还应当对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

  物业服务企业挪用物业专项维修资金情节严重的,除按第一款规定予以处罚外,还应当依法吊销其资质证书。

  第四十条 业主未按本办法规定或业主大会决议交存、续交物业专项维修资金,或者拒不分摊维修和更新、改造费用的,业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

  第四十一条 违反本办法其他规定,相关法律、法规、规章已规定法律责任的,依法追究法律责任。

  第六章 附 则

  第四十二条 本办法所称物业共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由业主共有的部位,一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、公用阳台、公用露台和公共厕所等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。

  第四十三条 已出售的公有住房,其物业专项维修资金的管理按照国家相关规定执行。

  第四十四条 各县(市)物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动,参照本办法执行。

  第四十五条 本办法自20**年7月1日起施行。

篇3:莆田市关于规范住宅专项维修资金退款支取管理工作的通知(2014)

  莆建物〔20**〕39号

  莆田市住房和城乡建设局关于规范住宅专项维修资金退款支取管理工作的通知

  各房地产开发企业、各物业业主:

  根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定,现将住宅专项维修资金退款支取的有关工作通知如下:

  一、住宅专项维修资金退款的情形

  重复缴存、多缴、商品房备案合同注销(退房)、法院判决无效等其他情况出现的住宅专项维修资金实际缴存金额大于应缴金额。

  二、申请对象

  物业业主、房地产开发企业

  三、办理住宅专项维修资金退款需提供以下材料

  (一)莆田市住宅专项维修资金退款支取审批表(一式三份);

  (二)承诺函、委托证明及委托人身份证明;

  (三)住宅专项维修资金缴存发票复印件,备案合同注销需提供发票原件(适用于备案合同注销退款、多缴退款、重复缴纳退款);

  (四)商品房合同备案注销证明或法院判决书(适用于合同注销退款);

  (五)房屋所有权证复印件(适用于产权证与合同备案时房屋面积不一致,多缴退款)。

  上述复印件需提供原件核对。

  莆田市住房和城乡建设局

  20**年10月27日

篇4:平湖市物业专项维修资金管理办法(2010)

  平湖市人民政府文件

  平政发〔20**〕107号

  平湖市人民政府关于印发平湖市物业专项维修资金管理办法的通知

  各镇人民政府、街道办事处,平湖经济开发区管委会(钟埭街道办事处)、独山港区管委会,市政府各部门,市属各单位:

  《平湖市物业专项维修资金管理办法》已经市十三届政府第26次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真组织实施。

  平湖市人民政府

  二○一○年七月一日

  平湖市物业专项维修资金管理办法

  第一章总则

  第一条为规范物业专项维修资金的缴存、使用和管理,保障物业共用部位、共用设施设备正常使用,维护业主和使用人的合法权益,根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条本市行政区域内的物业专项维修资金的缴存、使用、管理和监督,适用本办法。

  第三条本办法所称的物业专项维修资金,是指由业主缴存的专项用于建筑物内共用部位(以下简称共用部位)、建筑区划内共用设施设备(以下简称共用设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  物业专项维修资金属于全体业主所有。

  物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。

  第四条本办法所称的物业共用部位、共用设施设备,是指《平湖市物业管理实施办法》中所指的共用部位、共用设施设备。

  第五条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导,督促业主成立业主大会,实行业主自主管理。

  实行业主自主管理的,应召开业主大会,业主大会可以就专项维修资金的管理方式作出决定,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

  未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由市物业主管部门代为统一管理。

  第六条市规划建设部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本办法的组织实施。

  市物业主管部门会同市财政等部门负责全市范围内物业专项维修资金交存、使用、管理的监督和指导。

  第二章物业专项维修资金的交存

  第七条新建物业首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%,具体由市物业主管部门会同市财政、价格部门确定,报经市政府批准后公布。

  第八条出售公有住房,由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金,专户存储,专款专用。

  第九条专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。代收的专项维修资金不含在售房款内,双方另有约定的除外。

  第十条新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照物业总建筑面积和本办法第七条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明,并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的,建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专维修资金由建设单位交存。

  实行业主自主管理的,业主委员会应持业主大会决定及书面报告,报市物业主管部门备案。市物业主管部门应当在收到通知之日起30日内,将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

  第三章物业专项维修资金的管理

  第十一条物业专项维修资金由市物业主管部门实行专户存储、专项管理,一个物业管理区域为管理单位,按幢核算,建账到户;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,建立分户账。

  第十二条收取专项维修资金,应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

  第十三条业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当续交专项维修资金。当该小区有分户账不足30%时,整个管理区域内的业主全部按当年政府公布的缴存标准续筹专项维修资金。

  第十四条下列资金应当转入专项维修资金:

  (一)专项维修资金规定的存储净利息;

  (二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益;

  (三)物业共有部位、共有设施设备的经营所得,但业主大会另有决定的除外;

  (四)共有设施设备报废后回收的残值;

  (五)业主委员会或业主自愿筹集交存的款项;

  (六)其他按规定转入的资金。

  第十五条专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息;专项维修资金存款利息实行一年一结,定期计入业主分户账内。

  第十六条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。

  第十七条物业专项维修资金必须专款专用,增值额度不得低于人民银行规定的同期年定期存款率,除存入银行、购买国债外,严禁挪作他用。

  除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得用于投资房地产、股票、期货,或者从事其他经营性活动,不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

  第十八条专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支,为增值收益的8%,并与专项维修资金分账核算。

  第十九条专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定,并依法接受财政、审计部门监督。

  第二十条物业转让时,原业主缴存的物业专项维修资金余额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。

  第二十一条因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额,并按照以下规定返还:

  (一)物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主;

  (二)公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库,作为廉租住房补贴资金来源。

  第四章物业专项维修资金的使用

  第二十二条物业专项维修资金应专项用于物业管理区域内保修期限满后的共用部位、共用设施设备中修(含中修)以上的维修、更新和改造。除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外,在专项维修资金中列支,不得挪作他用。

  本办法所称的保修期限自物业交付之日起计算。

  第二十三条专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。

  售后公有住房与商品房混合物业,其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,在相应分户账专项维修资金中列支。

  第二十四条物业专项维修资金由市物业主管部门统一管理的,需要对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,由物业管理单位提出使用方案,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业主管部门审定。

  未实施物业管理的住宅小区,由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见并组织实施。

  第二十五条物业专项维修资金由市物业主管部门统一管理的,资金使用应当履行下列程序:

  (一)物业管理单位持物业专项维修资金使用申请表和经业主委员会审核同意的实施项目和资金使用预算等使用方案,报市物业主管部门审批。

  (二)对符合条件的,市物业主管部门在正式受理后的7个工作日内予以审批,并预拨部分维修费用;对不符合条件的,由市物业主管部门在3个工作日及时告知。

  未实施物业管理的住宅小区,由社区居民委员会持有效证件及资金使用方案和使用预算,申请划拨专项维修资金;

  (三)工程竣工后,物业管理单位持下列资料报市物业主管部门,经核实后,拨付维修费用的余额。

  1.经专门机构审核的工程决算单;

  2.业主委员会或社区居民委员会审核签章的施工承包合同;

  3.维修、改造、更新工程的发票;

  4.业主委员会或社区居民委员会出具的验收合格证明。

  第二十六条实行业主自主管理的,其物业维修资金的使用方案和使用程序,由业主委员会参照本办法第二十二条、第二十三条规定提出,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主委员会组织实施。

  第二十七条物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定在专项维修资金中支取:

  (一)整个物业区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,在该区域全体业主专项维修资金中列支;

  (二)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,在该幢物业的专项维修资金中列支;其中,一幢物业有两个或者两个以上单元的,每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,在该单元物业的专项维修资金中列支。

  物业专项维修资金不足以支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

  第二十八条应当按首期交存的专项维修资金总额的3%至5%设立应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

  发生前款规定的紧急情况,需要立即对住房共有部位、共有设施设备进行维修和更新的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区居民委员会证明核实,可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的,市物业主管部门可以组织代修。

  第二十九条下列费用不得从专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)因人为损坏及其他原因造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担;

  (四)根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用;

  (五)法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

  第三十条物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业专项维修资金的使用情况,接受业主的监督。

  第五章法律责任

  第三十一条违反本办法规定的,由市物业主管部门按照《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》有关规定进行处罚。

  第三十二条市物业主管部门及其他有关职能部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修资金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六章附则

  第三十三条城市房屋拆迁安置公寓房和农房拆迁安置公寓房专项维修资金的缴存、使用和管理及用于销售的新建独立非住宅物业,参照本办法执行。

  第三十四条本办法由市规划建设部门负责解释。

  第三十五条本办法自20**年7月1日起施行。20**年7月14日市人民政府发布的《平湖市物业专项维修资金管理暂行办法》(政府令第23号)同时废止。

篇5:武汉市住宅专项维修资金管理办法(2018修)

  武汉市住宅专项维修资金管理办法

  (20**年3月25日市人民政府令第216号公布,根据20**年5月12日《市人民政府关于修改〈武汉市住宅专项维修资金管理办法〉的决定》修订)

  第一章 总则

  第一条 为了加强本市住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《武汉市物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)等法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅(含经济适用住房、廉租住房等保障性住房)、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

  本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

  本办法所称住宅共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

  第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  第五条 市房屋行政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作,日常管理工作由市住宅专项维修资金管理机构承担。

  区房屋行政主管部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用的管理工作。

  财政、审计、国土规划、质监、公安消防等部门按照各自职责,做好住宅专项维修资金管理的相关工作。

  各区人民政府(含武汉东湖新技术开发区管委会、武汉经济技术开发区管委会、市东湖生态旅游风景区管委会,下同)负责本辖区内住宅专项维修资金管理的综合协调工作;街道办事处、

  乡镇人民政府负责本辖区内住宅专项维修资金管理的相关工作。

  第二章 交存

  第六条 下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  前款所列物业属于售后公有住房的,售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

  第七条 商品住宅(含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅,下同)的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存:

  (一)开发建设单位按照物业总规模建安造价的1.5%(配置有电梯的按照2.5%)交存;

  (二)购房人按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。

  市房屋行政主管部门应当根据市建设行政主管部门公布的建安造价确定、公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准,并适时调整。

  第八条 售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存:

  (一)购房人按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为本市房改成本价的2%;

  (二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

  第九条 开发建设单位、业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

  从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

  第十条 市房屋行政主管部门应当会同有关部门,按照公开、公平、公正的原则,根据商业银行的服务质量等因素,依法择优确定本市住宅专项维修资金专户管理银行(以下简称专户管理银行),并向社会公布。

  专户管理银行负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。市房屋行政主管部门应当与专户管理银行签订专户管理协议,就专户管理银行提供的上述服务事项及住宅专项维修资金使用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。

  第十一条 商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金,交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

  开发建设单位应当在办理项目不动产首次登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。

  不动产首次登记时尚未售出的房屋,开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金;房屋售出后,购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

  第十二条 售后公有住房的购房人应当在办理房改手续时交存首期住宅专项维修资金或者委托售房单位交存。

  公有住房的售房单位应当自收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

  第十三条 购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

  开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,不动产登记机构不得办理不动产登记。

  第十四条 业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的,住宅专项维修资金由市住宅专项维修资金管理机构在专户管理银行开立银行专户进行代管,实行专款专用。

  开立商品住宅专项维修资金专户,业主交存的住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账,未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账;开发建设单位交存的住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账,按幢设分账,未划定物业管理区域的,以幢为单位设账。

  开立售后公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;其中业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户账。

  第十五条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房的售房单位应当使用由财政部门统一印制的住宅专项维修资金专用票据。

  第十六条 业主大会成立后,要求划转住宅专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,并同时对以下事项进行表决:

  (一)专户管理银行的选定;

  (二)住宅专项维修资金使用和账目管理办法;

  (三)确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议;

  (四)应急维修授权协议书;

  (五)市房屋行政主管部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。

  业主大会通过关于上述事项的决议后,业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。

  第十七条 业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内,到区房屋行政主管部门申请办理住宅专项维修资金划转手续,并提交业主大会关于本办法第十六条所列事项的决议及专户管理银行开户证明。

  申请材料齐全的,区房屋行政主管部门应当自受理之日起10个工作日内报告市住宅专项维修资金管理机构;市住宅专项维修资金管理机构应当自收到报告之日起10个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户,并将有关账目移交业主委员会。

  第十八条 划转住宅专项维修资金时,业主委员会应当与开户银行、所在地的街道办事处、乡镇人民政府签订发生本办法规定的紧急情况时,同意所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织代修并从维修工程涉及的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

  第十九条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中;用于支付评估、监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估、监理单位账户中。

  业主委员会不得擅自变更开户银行,确需变更的,应当经业主大会决定,注销原银行专户,开立新专户,并报区房屋行政主管部门备案。

  第二十条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30%的,应当按照业主大会决定的续交方案及时续交住宅专项维修资金。尚未成立业主大会的,续交的具体管理办法由市房屋行政主管部门会同市财政部门制定。

  第三章 使用

  第二十一条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  业主不交存住宅专项维修资金的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第二十二条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:

  (一)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;

  (二)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;

  (三)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

  (四)建筑保温层出现破损或者脱落,或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变;

  (五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染;

  (六)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

  (七)公共区域门窗或者窗纱破损的;

  (八)住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

  第二十三条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

  (一)电梯及主要部件的维修或者更换;

  (二)避雷设施不能满足安全要求的;

  (三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的;

  (四)楼内排水(排污)设备出现故障,排水管道漏水、锈蚀严重,排污泵锈蚀或者其他设备损坏的;

  (五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;

  (六)住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

  第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

  (一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (二)属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备,由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (三)属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备,由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (四)相邻业主共有部位的维修,由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担;

  (五)与房屋结构相连的汽车车库的维修,由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

  业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的,差额部分由该业主承担。

  第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的,成立业主大会的由业主委员会提出使用方案,未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案;使用方案应当包括申请使用住宅专项维修资金的原因,维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容;

  (二)业主委员会或者社区居民委员会应当组织业主对使用方案进行表决,并经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于7日;

  (三)使用方案通过后,业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用备案表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料,向区房屋行政主管部门提出备案申请;

  (四)材料齐全的,区房屋行政主管部门自受理之日起3个工作日进行备案,并向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知,划转金额不超过预算资金50%;

  (五)业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程;

  (六)工程验收合格后,业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向区房屋行政主管部门办理拨付维修和更新、改造费用余额的手续:

  1.维修和更新、改造工程验收单;

  2.维修和更新、改造工程决算单;

  3.维修和更新、改造工程的发票;

  4.其他相关材料。

  (七)材料齐全的,区房屋行政主管部门应当在3个工作日内,向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。

  第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案;

  (二)业主大会依法通过使用方案;

  (三)业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案;区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的,应当责令改正;

  (四)业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程,并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位;

  (五)工程竣工后,业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

  第二十七条 鼓励业主大会在管理规约和业主大会议事规则中就住宅专项维修资金使用等问题约定以下表决方式:

  (一)委托表决:业主将一定时期、一定额度内住宅专项维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

  (二)集合表决:业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

  (三)默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意住宅专项维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;

  (四)异议表决:在住宅专项维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第二十八条 住宅专项维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度,具体办法由市房屋行政主管部门另行制定。

  第二十九条 共同承担住宅专项维修资金的业主,可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新、改造项目的方案制订、组织实施、竣工验收的监督管理。

  第三十条 发生危及房屋使用安全和人身财产安全,严重影响业主正常生活的紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,业主委员会或者社区居民委员会应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示,公示时间不少于7日;业主无异议的,业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请材料,向区房屋行政主管部门提出备案申请,并按照下列规定使用住宅专项维修资金:

  (一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,由业主委员会或者社区居民委员会按照本办法第二十五条第(四)项至第(七)项的规定办理;

  (二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,由业主委员会按照本办法第二十六条第(四)项至第(五)项的规定办理。

  前款所称紧急情况包括:

  (一)屋面、外墙严重渗漏;

  (二)电梯故障;

  (三)楼体外立面有脱落危险;

  (四)消防设施设备故障;

  (五)二次供水设施设备故障,但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外;

  (六)共用排水设施设备因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

  (七)供配电系统设施设备故障;

  (八)危及房屋使用安全和人身财产安全,严重影响业主正常生活的其他紧急情况。

  发生特别紧急情况,不及时排除险情,将严重危及房屋使用安全和人身财产安全的,区房屋行政主管部门可以先行受理,并在当日会同业主委员会或者社区居民委员会组织相关单位进行现场勘查;情况属实的,在1个工作日内按照不超过工程概算50%的比例预拨工程款;工程竣工后,业主委员会或者社区居民委员会组织工程验收、做好工程造价决算,向列支范围内全体业主公示7日后,在3个工作日内进行备案并据实拨付剩余工程款。

  第三十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,发生紧急情况且危及公共安全,物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以按照下列程序组织代修,维修费用从住宅专项维修资金中列支:

  (一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

  (二)由社区居民委员会就工程事项出具相关证明;

  (三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

  (四)组织施工单位进行抢修;

  (五)会同相关业主对维修工程进行验收后,将工程费用在该物业区域内公示7日;

  (六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,发生紧急情况且危及公共安全,物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以根据应急维修授权协议书按照前款规定的程序组织代修,维修和更新、改造费用从住宅专项维修资金中列支。

  第三十二条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

  第三十三条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。

  不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

  第三十四条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

  (一)住宅专项维修资金的存储利息;

  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

  第四章 监督管理

  第三十五条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移;未按规定交存住宅专项维修资金的,应当按照规定补交。

  第三十六条 房屋灭失的,在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金:

  (一)属于业主所有的住宅专项维修资金返还业主;

  (二)属于公有住房售房单位所有的住宅专项维修资金返还公有住房售房单位;公有住房售房单位不存在的,按照其财务隶属关系,收缴同级国库。

  第三十七条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会前的代管期间,业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会后的自主管理期间,应当每年与专户管理银行至少核对1次住宅专项维修资金账目。

  第三十八条 专户管理银行应当定期向市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

  市住宅专项维修资金管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

  专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

  第三十九条 市住宅专项维修资金管理机构在住宅专项维修资金划转业主大会管理前,业主委员会在住宅专项维修资金划转业主大会管理后,应当每年至少1次向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第四十条 住宅专项维修资金在划转业主大会前代管期间的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

  住宅专项维修资金在划转业主大会管理后,经业主大会投票通过,业主委员会可以聘请专业机构对住宅专项维修资金的管理和使用进行审计和监督,审计监督费用可从住宅专项维修资金中列支。

  第四十一条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当按照财政部门的有关规定执行。

  财政部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

  第四十二条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查。

  第四十三条 市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位对商品住宅、已售公有住房住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查,逐步规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

  第五章 法律责任

  第四十四条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付给购房人的,由区房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不予改正的,每套处以5000元以上30000元以下罚款。

  第四十五条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)的规定予以处理。

  第四十六条 违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的,按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院第427号令)的有关规定予以处理。

  第四十七条 专户管理银行违反本办法规定,未向缴存人出具维修资金缴存凭证,或者未履行资金支出规定程序而支出资金的,或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房屋行政管理部门及时报告的,市房屋行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议,情节严重的,依法追究专户管理银行的法律责任。

  第六章 附则

  第四十八条 市房屋行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。

  第四十九条 本办法自20**年5月1日之日起施行。

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