珠海经济特区物业管理条例实施细则(2019) -凯发网站

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珠海经济特区物业管理条例实施细则(2019)

  珠海经济特区物业管理条例实施细则(20**)

  第一章 总则

  第一条 为了贯彻实施《珠海经济特区物业管理条例》(以下简称《物业条例》),根据有关法律和法规的规定,结合珠海经济特区实际,制定本实施细则。

  第二条 市、区和镇人民政府、街道办事处(以下简称镇街)应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员,并对工作经费予以保障。

  第三条 市物业管理行政主管部门(以下简称市物业主管部门)履行以下职责:

  (一)制定全市物业管理发展规划;

  (二)统筹全市物业管理招标投标监管工作;

  (三)统筹全市信用体系监管工作;

  (四)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

  (五)指导和监督市物业管理行业协会开展工作,加强行业指导和行业自律;

  (六)《物业条例》规定的其他职责。

  第四条 区物业管理行政主管部门(以下简称区物业主管部门)接受市物业主管部门指导,履行以下职责:

  (一)指导和监督镇街履行物业管理行政监管职责;

  (二)会同镇街决定是否解散业主委员会;

  (三)会同镇街撤销业主大会、业主委员会的决定;

  (四)会同镇街划定或者调整物业管理区域;

  (五)指导和监督各方完成承接查验工作;

  (六)审批协议选聘前期物业服务企业申请;

  (七)定期对镇街、居民委员会或者村民委员会、物业管理人员及业主委员会成员、候补委员、业主监事会成员等进行培训;

  (八)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

  (九)《物业条例》规定的其他职责。

  横琴新区和经济功能区管理机构履行区政府职责。

  第五条 镇街在各级物业主管部门的指导下,履行以下职责:

  (一)审查首次业主大会设立的书面要求,指导和监督成立业主大会筹备组;

  (二)对业主委员会委员候选人进行资格审查,确定业主委员会委员候选人名单;

  (三)指导和监督业主成立换届选举小组;

  (四)依法组织召开业主大会会议;

  (五)对业主大会及业主委员会会议资料进行备案;

  (六)代为管理业主委员会移交的资料、印章、财物等物品;

  (七)指导和监督设立物业管理委员会;

  (八)组织召开物业管理联席会议;

  (九)指导和监督物业管理招标投标活动;

  (十)确定应急物业服务企业;

  (十一)协助区物业主管部门调查、撤销业主大会、业主委员会的决定;

  (十二)协助区物业主管部门划定或者调整物业管理区域;

  (十三)《物业条例》规定的其他职责。

  镇街可以依法委托居民委员会或者村民委员会办理物业管理相关事务。居民委员会或者村民委员会应当协助镇街开展物业管理相关工作。

  第六条 镇街应当设立物业管理联席会议制度,联席会议由区物业主管部门、城市管理和综合执法、建设、自然资源、生态环境、公安派出所、司法所、应急办、信访、居民委员会或者村民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会等相关人员组成。

  第七条 联席会议协调处理辖区内下列物业管理事项:

  (一)业主委员会任期届满未完成换届选举工作的;

  (二)新旧物业服务企业交接中发生的矛盾纠纷;

  (三)设立业主大会、组织召开业主大会会议过程中出现法律、法规、规章和规范性文件没有规定的相关情形;

  (四)发生其他严重影响物业管理区域稳定的情形。

  物业管理联席会议成员单位应当指定专人参加会议。物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项,无正当理由拒不执行的,依法追究行政责任。

  第八条 鼓励业主、建设单位委托社会组织对设立业主大会、政策法律咨询以及纠纷协调处理等事项提供专业服务。

  第二章 物业管理区域

  第九条 本实施细则实施后的新建物业管理区域,由建设单位在前期物业管理招标工作开始前完成物业管理区域备案。

  第十条 已实施物业管理的物业管理区域,由物业服务企业凭物业服务合同等材料办理物业管理区域备案。

  业主实施自行管理的物业管理区域,由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构凭确定该物业管理区域的相关材料办理物业管理区域备案。

  第十一条 一个物业管理区域需要划分为若干个物业管理区域,或者若干个物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的,应当同时符合以下条件:

  (一)已完成物业管理区域备案;

  (二)对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防、供水、供电等共有部分和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案或者合并方案;

  (三)分割方案或者合并方案经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

  物业管理区域合并后,只能设立一个业主大会,选举产生新的业主委员会,委托一个物业服务企业提供物业服务。

  第十二条 物业管理区域依据本实施细则规定分割或者合并后,物业服务企业等相关主体凭分割或合并后物业管理区域的四至范围说明及附图、分割或者合并方案以及业主大会会议的表决结果办理物业管理区域变更备案。

  第十三条 建设单位、物业服务企业等相关主体应当按照本章规定向区物业主管部门办理备案手续,区物业主管部门应当在七个工作日内完成备案。

  第三章 业主大会和业主委员会

  第一节 业主大会

  第十四条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务:

  (一)依法在不动产登记机构办理不动产登记的人;

  (二)因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;

  (三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人;

  (四)因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人;

  (五)其他符合法律、法规规定的人。

  第十五条 业主提出设立业主大会申请,应当向镇街提交由业主签字的书面要求,业主身份根据不动产权属证书和身份证明确认。

  符合《物业条例》第二十二条设立业主大会条件的,镇街应当自接到业主书面要求之日起三十日内,指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

  第十六条 筹备组成员为七人以上十五人以下单数,由镇街代表、居民委员会或者村民委员会代表、建设单位代表和业主代表共同组成,其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由镇街代表担任。

  筹备组中的业主代表通过业主自荐、业主联名推荐、镇街推荐等方式产生。

  每名业主只能推荐一名业主代表参加筹备组,镇街应当对业主代表进行资格审查,确定业主代表名单。业主自荐、业主联名推荐的业主代表,根据联名推荐业主人数的顺序确定;联名推荐业主人数相同的,根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定;联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的,由镇街确定。

  第十七条 镇街应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、业主联名推荐人数、联名推荐业主拥有专有部分面积总和等情况向全体业主公示,公示时间不少于七日。业主或者其他相关单位、个人对筹备组成员名单有异议的,应当在公示期间实名向镇街提出意见。镇街应当在公示结束之日起七日内完成调查并予以书面答复,被调查人员应当回避。

  筹备组成员发生变更的,应当按照前款规定重新公示。

  拟定的筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,镇街应当向全体业主发布筹备组成立公告以及筹备组成员名单,筹备组自公告之日起成立。

  筹备组的工作经费由全体业主承担。

  第十八条 筹备组成立后可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章,印章由筹备组组长或者组长指定的专人保管。印章应当根据筹备组会议决定,用于筹备组决定等文书的公示、公告。

  筹备组解散后,印章由保管人交回镇街销毁。

  第十九条 筹备组成立后,镇街应当通知建设单位或者物业服务企业在三十日内向镇街提交包含全部业主姓名、房号和专有部分面积的业主清册。

  建设单位或者物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关资料,经镇街责令限期提供,逾期仍不提供的,镇街应当向不动产登记机构查询业主姓名、房号和专有部分面积,不动产登记机构应当提供,并不得收取费用。

  筹备组应当对业主资料保密,不得将业主资料用于与业主大会无关的活动。

  第二十条 筹备组应当遵守以下工作规定:

  (一)筹备组会议由组长召集和主持,也可以由组长委托筹备组其他成员召集和主持;

  (二)筹备组会议应当有过半数成员出席,作出的决定必须经全体成员半数以上同意;

  (三)筹备组成员应当在表决结果上签字,注明同意、反对或者弃权。成员不签字的,不影响决定效力;

  (四)筹备组会议应当有书面的会议记录并存档,筹备组组长应当对表决结果及会议记录予以签字确认;

  (五)筹备组中的业主代表不得委托代理人参加会议,业主代表是法人或者非法人组织的除外;

  (六)筹备组应当自决定作出之日起三日内向全体业主公示决定内容,公示时间不少于七日;

  (七)筹备组应当自成立之日起一年内,完成自筹备组成立之日至业主大会启动投票之日期间的筹备工作,组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起一年内未能组织召开首次业主大会会议的,应当在筹备期限届满十五日前向镇街申请延长筹备期限,经镇街同意,可以延长一年。

  筹备组逾期未完成筹备工作的,自行解散。镇街应当在物业管理区域内的显著位置公告筹备组解散时间并说明理由。

  第二十一条 筹备组履行下列职责:

  (一)确认业主人数以及业主拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、表决事项和表决规则;

  (三)拟定本物业管理区域的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案;

  (四)拟定业主委员会委员及候补委员选举办法;

  (五)其他准备工作。

  筹备组应当在首次业主大会会议召开前,将前款内容及镇街确定的业主委员会正式候选人名单在物业管理区域内公示,公示期不少于十五日。拟表决事项发生变化,应当按照本实施细则规定重新公示,公示结束后五日内告知镇街。

  业主对公示内容有异议的,应当在公示期间实名向筹备组提出意见。筹备组应当自收到意见之日起七日内集体讨论决定,并及时答复异议人。

  业主委员会委员及候补委员选举办法不得与拟提交业主大会会议表决的管理规约和业主大会议事规则相冲突。

  第二十二条 管理规约与业主大会议事规则应当参照市物业主管部门发布的示范文本制定,不得与法律、法规、规章和规范性文件相冲突。

  下列事项应当由业主大会决定,业主大会不得授权给业主委员会自行决定:

  (一)《物权法》第七十六条第一款规定的内容;

  (二)业主共有部分和共用设施设备的经营以及经营所得收益的使用、分配等;

  (三)与业主委员会委员、业主监事会成员津贴有关的事项;

  (四)业主委员会免责、约定审计等事项;

  (五)与业主对共有财物实施管理权有关的其他事项。

  第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、换届选举小组或者镇街组织召开。

  第二十四条 业主大会定期会议由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构根据业主大会议事规则组织召开。业主大会定期会议召开前,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日向全体业主公告以下内容:

  (一)物业管理情况报告;

  (二)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构工作报告;

  (三)业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会工作经费的筹集、使用和管理情况;

  (四)利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和使用情况;

  (五)业主大会会议拟表决事项。

  第二十五条 业主依据《物业条例》第二十八条第一款第(一)项申请召开业主大会临时会议的,应当向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构提供由业主签字的书面申请和身份证复印件。

  业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到业主申请之日起十五日内完成核实,存在下列情形之一的,由镇街负责核实:

  (一)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒不核实,经镇街责令限期核实,业主委员会拒不履行的;

  (二)业主委员会依法不能履行职责,且未能依法设立代行业主委员会职责的其他机构的;

  (三)业主委员会委员或者代行业主委员会职责的其他机构与业主大会临时会议拟表决事项有利害关系,需要回避的。

  符合召开业主大会临时会议条件的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自完成核实之日起五日内组织召开业主大会临时会议,业主大会临时会议的表决事项应当包含业主申请的事项。

  业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒绝召开且经镇街责令限期召开,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构仍不组织召开的,由镇街组织召开业主大会临时会议。

  第二十六条 业主大会会议采用集体讨论形式的,应当核实到会业主身份,现场公开计票,并现场公布计票结果、公示业主大会会议结果并向镇街备案。公示时间不少于七日。

  第二十七条 业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当按照下列程序进行:

  (一)表决票送达业主,并在物业管理区域内的显著位置公告七日;

  (二)物业管理区域内设置固定投票箱,业主在规定的时间内将表决票填好投入投票箱,业主不在本地的可以采用邮寄方式进行投票;

  (三)在镇街的指导和监督下进行计票,计票结束后,计票人及监票人应当立即对计票结果进行签名确认;

  (四)业主大会会议表决结果应当在物业管理区域显著位置进行公示并向镇街备案。公示时间不少于三十日。

  第二十八条 业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街决定使用电子投票形式组织召开业主大会会议的,应当通过市物业主管部门建立的物业管理电子投票系统表决。

  第二十九条 业主的投票权数及其拥有的专有部门面积,应当在表决规则中予以明确,但确认的投票权数不得超出本物业管理区域内房屋的总套数。业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决规则及投票权数计算说明和统计结果向全体业主进行公示,公示时间不少于十五日。

  第三十条 表决事项按照下列规定送达业主:

  (一)将表决事项直接送达至业主的专有部分,送交至业主本人或者同住的成年家属;

  (二)对不在物业管理区域内居住的业主,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项邮寄至业主预留地址或者户籍地址;

  (三)通过物业管理电子投票系统将表决事项发送至业主预留的电子终端;

  (四)对于无法取得联系的业主,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项送达至业主在本物业管理区域内的专有部分;

  (五)通过以上方式均无法送达的,应当在物业管理区域显著位置进行公告,公告时间为七日。

  第三十一条 业主委托代理人参加业主大会会议的,应当向代理人出具委托书。委托书中应当载明委托人和代理人的身份证号码、凯发网站的联系方式、委托人在本物业管理区域内的全部不动产权属证书编号及在本次业主大会会议中具体的委托事项。

  表决票应当由业主本人或者代理人签名。

  第三十二条 投票期限届满,参与投票的人数不足业主总人数二分之一的,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组可以向镇街申请延期一次,经镇街同意,可以延长投票期限。延长期限不得超过第一次公告的投票期限。

  延长投票期限的决定应当在物业管理区域内进行公示,公示时间不少于十五日。

  第三十三条 业主大会的表决结果应当以书面形式在物业管理区域内进行公示,公示内容包括房号及专有部分面积、业主是否参与投票,参与投票业主的总人数及占专有部分的建筑物总面积、全体业主对表决事项赞同、反对或者弃权意见的汇总结果等。

  公示期满后七日内,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议结果报镇街备案。

  第三十四条 业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议的选票、表决票和委托书交镇街妥善封存、保管,保管期限不少于五年。

  自业主大会会议结果公布之日起一年内,业主有证据可以证明业主大会会议存在伪造选票情形的,有权向镇街申请对业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组会议记录、业主大会选票等资料进行查验。

  镇街应当自收到业主申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示,业主不得就已查验事实再次申请查验。

  经镇街查验,确认存在伪造选票等弄虚作假情形的,镇街应当根据查验结果重新统计表决结果,并按照本实施细则规定重新公示。

  第二节 业主委员会

  第三十五条 市物业主管部门应当制定业主委员会委员信用信息管理办法,对依法选举产生的业主委员会委员采用信用评分的办法进行管理。

  业主委员会委员的信用评分录入业主委员会委员信用信息档案,作为物业管理活动相关主体监督、选举筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会委员候补委员、业主监事会成员、业主代表的参考依据。

  第三十六条 业主委员会委员由五至十五人单数组成,由筹备组根据本物业管理区域实际情况确定。

  业主委员会委员采用差额选举办法产生,差额比例不低于百分之三十。

  业主委员会委员候选人采用业主自荐、业主联名推荐及居民委员会或者村民委员会推荐等方式产生,其中居民委员会或者村民委员会推荐的业主委员会委员候选人不得超过业主委员会委员候选人总数的百分之三十。

  每名业主只能推荐一名业主委员会委员候选人。业主自荐、业主联名推荐的业主委员会委员候选人,根据联名推荐业主人数的顺序确定;联名推荐业主人数相同的,根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定;联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的,由镇街确定。

  第三十七条 自《物业条例》实施之日起,业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为,不得成为业主委员会委员候选人。

  在《物业条例》实施前,业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为,在选举前补缴的可以成为业主委员会委员候选人。

  第三十八条 业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示,公示时间不少于七日。

  公示期间,业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的,应当在公示期内实名向镇街提出意见。镇街应当调查,并在公示结束之日起十五日内予以答复。

  业主委员会委员候选人名单发生变更的,应当按照前款规定重新公示。

  第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持下列材料向区物业主管部门备案:

  (一)业主委员会备案登记表;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主委员会委员名单及业主委员会议事规则;

  (五)业主大会会议表决结果。

  符合规定的,区物业主管部门应当在收到备案材料之日起五日内完成备案;不符合规定的,应当书面告知理由,提出处理意见。

  业主委员会应当将备案结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域显著位置长期公示。

  业主委员会应当自备案事项发生变更之日起十五日内书面报告备案部门。

  第四十条 业主委员会持区物业主管部门的备案资料,可以向相关单位申请刻制印章、开设银行账户。

  业主大会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样;

  业主委员会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样与有效期。业主委员会印章有效期应当与本届业主委员会任期一致,业主委员会印章自有效期届满之日起自行失效。

  第四十一条 已当选的业主委员会委员存在《物业条例》第四十一条第一款规定情形之一的,业主或者其他相关单位、个人均有权实名向镇街投诉,镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成调查。投诉内容成立的,镇街应当责令业主委员会二十日内组织召开业主大会临时会议,决定是否终止该委员资格。业主委员会逾期未组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的,由镇街审查,认为应当终止委员资格的,由镇街作出终止决定。

  第四十二条 业主委员会委员存在《物业条例》第四十一条第一款规定情形的,在镇街审查以及组织召开业主大会临时会议期间,该委员暂停履行委员职务。

  镇街审查结束或者业主大会作出决定后,该委员自镇街公告之日或者业主大会表决结果公告期满之日起恢复或者终止资格。

  第四十三条 业主委员会委员存在《物业条例》第四十二条规定或者管理规约、业主大会议事规则约定委员资格应当自行终止情形的,业主委员会应当自知道或者应当知道之日起五日内调查;业主委员会拒绝调查的,业主或者其他相关单位、个人均有权实名向镇街投诉,镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成调查。投诉成立的,镇街应当责令业主委员会在收到通知之日起五日内向全体业主公告。公告内容应当包含该业主委员会委员姓名、职务及自行终止的原因、依据等。公告时间不少于七日。

  业主委员会拒绝公告的,由镇街代业主委员会向全体业主发布公告,并书面告知区物业主管部门。公告时间不少于七日。

  该业主委员会委员资格自公告发布之日起自行终止。

  第四十四条 业主委员会委员认为其资格终止错误的,有权向镇街申请恢复委员资格。经镇街审查,认为该委员资格终止无误,应当予以书面答复;镇街认为应当恢复该委员资格的,应当向业主委员会提出意见。

  第四十五条 业主委员会委员应当自资格终止之日起三日内,将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章、财物等物品交还业主委员会。

  经镇街责令限期移交,该委员仍拒绝移交的,镇街应当向全体业主公布移交情况,并协调相关部门协助移交。

  第四十六条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度。物业专项维修资金、物业共有部分和共用设施设备的经营所得收益、业主大会、业主委员会和业主监事会的工作经费应当按照要求建账并及时入账。业主委员会应当妥善保管收支的原始凭证及其它会计资料。

  业主委员会应当建立业主大会、业主委员会活动档案,并指定专人保管。档案应当包括下列内容:

  (一)业主大会、业主委员会会议记录、纪要;

  (二)业主大会、业主委员会的决定、决议等;

  (三)业主委员会备案等资料;

  (四)业主委员会议事规则、印章管理规定;

  (五)物业服务合同;

  (六)业主及物业使用人的书面意见、建议;

  (七)业主委员会财务管理规定;

  (八)物业专项维修资金、共有部分和共用设施设备经营所得收益等资金的收支情况;

  (九)业主大会、业主委员会印章使用登记情况;

  (十)业主清册及业主代表名册;

  (十一)其他与本物业管理区域相关的文件、资料、物品。业主有权查询上述材料,业主委员会应当予以配合。

  第四十七条 业主委员会应当依法履行业主大会的决定和决议,不得有下列行为:

  (一)弄虚作假,隐瞒事实真相;

  (二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (四)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,擅自与物业服务企业签订物业服务合同;

  (五)擅自动用物业专项维修资金;

  (六)侵占、侵犯业主共有财物;

  (七)违反法律、法规、规章和规范性文件规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  业主委员会委员不得委托他人代为履行委员职责。

  第四十八条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。已经选举产生业主监事会的物业管理区域,应当通知业主监事会参加业主委员会会议。

  业主委员会会议由业主委员会主任召集和主持,主任缺席的,由主任委托一名副主任召集和主持。

  业主委员会应当提前七日将业主委员会会议拟表决事项在物业管理区域内向全体业主公示,同时以书面形式告知镇街,接受镇街指导。业主委员会会议应当作书面记录。业主委员会会议决定应当由参加会议的委员签名并加盖业主委员会印章后存档。

  第四十九条 业主委员会应当自决定作出之日起七日内,在物业管理区域内公示并告知镇街,公示时间不少于十五日。

  业主委员会应当将《物业条例》第四十五条第(四)项、第(五)项、第(六)项的内容,在物业管理区域显著位置予以公布,公布时间不少于十五日,一年至少公布一次。

  业主委员会应当将《物业条例》第四十五条第(七)项的内容在物业管理区域内长期公布,公布内容发生变更,业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布。

  业主委员会未按前款规定公示、公布、更新的,镇街应当责令业主委员会公示、公布、更新。业主委员会拒不履行的,镇街应当将业主委员会拒不履行职责的行为告知全体业主。

  第五十条 在新一届业主委员会产生前,原业主委员会应当自解散之日起三个工作日内将属于业主大会和业主委员会所有的资料、印章、财物等其他物品移交给镇街,由镇街代为保管。

  镇街应当自新一届业主委员会选举产生之日起七日内将上述资料移交给新一届业主委员会。

  第五十一条 业主大会、业主委员会及业主监事会的工作经费由全体业主承担。业主委员会、业主监事会工作经费的筹集、管理、使用办法由业主大会决定,可以从合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益中列支。

  业主委员会应当设立专门的银行账号,依法对合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费收支实施管理。

  管理规约及业主大会议事规则可以约定业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员的津贴标准和凯发网站的支付方式。没有约定的,业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员不得领取津贴。

  首次业主大会会议费用由全体业主共同承担,筹备组在业主和相关部门监督下筹集。

  第五十二条 经管理规约或者业主大会议事规则约定,业主委员会应当委托专业机构对下列事项进行审计:

  (一)物业专项维修资金的筹集、使用;

  (二)利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的使用、分配;

  (三)业主大会、业主委员会以及业主监事会工作经费收支;

  (四)业主委员会主任任期内的经济责任;

  (五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他审计事项。

  管理规约或者业主大会议事规则没有作出约定的,占总人数百分之十以上的业主可以提出书面申请,业主委员会应当自收到申请之日起十日内委托专业机构审计。

  业主委员会拒绝委托审计,镇街应当责令业主委员会在三日内委托审计;业主委员会仍拒不履行,镇街可以委托专业机构审计,业主委员会应当予以配合。审计结果应当向全体业主公示,公示时间不少于十五日。

  第五十三条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向区物业主管部门或者镇街提出书面的撤销申请。

  区物业主管部门或者镇街应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,区物业主管部门应当会同镇街责令限期改正或者撤销,并向全体业主公示。

  业主大会、业主委员会决定被撤销的,业主委员会或者其他主体依据该决定作出的行为应当及时予以纠正。

  第五十四条 业主大会设立业主监事会的,应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定业主监事会选举规则、业主监事会成员的任职资格、任期、资格终止等事项。

  没有约定的,参照《物业条例》及本实施细则中筹备组成员和业主委员会委员候选人的相关规定执行。

  业主监事会成员为三至五人单数,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会成员。

  业主监事会应当自成立之日起三十日内,将业主监事会成员的姓名、职务、凯发网站的联系方式报区物业主管部门。

  业主监事会每年至少召开一次会议,业主监事会的决定应当由过半数业主监事会成员出席且经全体业主监事会成员半数以上同意。

  业主监事会可以对业主委员会的工作情况、物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的收支情况、业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等内容向业主委员会提出质询,业主委员会应当自收到质询函之日起五日内书面答复。

  第五十五条 业主监事会履行以下职责:

  (一)审核业主委员会的工作报告及年度工作计划、业主大会工作经费的收支报告及收支预算;

  (二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,检查业主委员会财务状况和财务活动情况,包括筹集、使用物业专项维修资金;物业共有部分和共用设施设备经营所得收益、业主大会、业主委员会工作经费收支等情况;

  (三)监督业主委员会执行业主大会的决定和决议的情况。业主委员会作出的决定或者决议违反法律、法规、规章和规范性文件规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的,可以向业主大会提出撤销建议;

  (四)对业主委员会侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会予以纠正;

  (五)在业主监事会或者业主监事会成员职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;

  (六)列席业主委员会会议,并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议;

  (七)可以对业主委员会财务活动的异常情况进行调查;必要时,可以聘请第三方专业机构协助其工作,因此发生的费用由全体业主共同承担;

  (八)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并向全体业主公示;

  (九)管理规约、业主大会议事规则赋予的其他职责。

  第五十六条 经依法履行组织召开业主大会会议法定程序,但未能选举产生业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,占总人数百分之十以上的业主申请成立物业管理委员会的,应当向镇街提交书面申请等材料,由镇街决定是否设立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责。

  物业管理委员会中业主代表由镇街推荐产生,其中镇街、居民委员会或者村民委员会的代表不得低于总人数的百分之六十。

  物业管理委员会成立后,可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章,印章由物业管理委员会负责人或者负责人指定的专人保管。印章应当根据物业管理委员会的会议决定使用。

  物业管理委员会解散后,印章由保管人交回镇街销毁。

  第四章 物业管理服务

  第五十七条 在本市提供物业服务的企业应当持物业服务合同、劳动合同、社保缴纳清单等材料到物业主管部门进行备案,备案有效期三年。

  第五十八条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

  新建住宅物业销售时,建设单位应当将物业服务企业名称、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等内容,作为房地产销售明码标价的内容在销售场所的显著位置长期公示。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,向区物业主管部门办理物业服务合同备案。

  第五十九条 建设单位应当参照市物业主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约,并将其作为房屋买卖合同的附件。

  建设单位应当将临时管理规约在销售场所显著位置进行公示。物业买受人与建设单位签订买卖合同时,应当作出遵守临时管理规约的书面承诺。

  第六十条 物业服务费的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。

  酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按照约定比例或者金额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足由业主享有或者承担的计费方式。

  包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式。

  第六十一条 物业服务费的收取采用酬金制的,预收的物业服务资金归已交纳费用的业主所有,由物业服务企业代管,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业服务企业每年提取的酬金比例或者金额由业主大会决定。物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算以及物业服务资金的收支情况,包括服务人员工资、物业共有部分和共用设施设备的日常运行、维护费用等。

  业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等可以委托专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计,并向全体业主公示审计结果。

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  第六十二条 物业服务费的收取采用酬金制的,占总人数百分之十以上的业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等相关主体,对物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支或者共有部分和共用设施设备产生的水、电费的分摊明细等情况提出质询时,物业服务企业应当自收到质询之日起七日内书面答复。

  第六十三条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照该物业管理区域内同类物业的标准全额交纳。

  第六十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未交纳物业服务费用,物业服务企业可以通过在物业管理区域内公示未交费业主的房号及欠费金额的方式进行催交。

  第六十五条 物业服务企业可以根据物业服务合同的约定调整物业服务费;没有约定的,应当由业主大会表决。

  没有设立业主大会或者因业主委员会期限届满等原因无法组织召开业主大会会议的,根据物业服务实际情况,确实需要调整物业服务费的,应当按照下列程序调整物业服务费:

  (一)物业服务企业将上一年度本物业管理区域内物业服务费的收支情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日;

  (二)物业服务企业将包含拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等内容的调价方案在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日;

  (三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。公示的表决结果应当包括参与表决的业主的房号、专有部分面积,全体业主赞同、反对或者弃权的汇总结果等;

  (四)表决结果经公示并报镇街备案后,对全体业主具有约束力;

  (五)物业服务企业应当将业主表决材料、公示文本原件及公示资料交由镇街封存、保管,保管期限不少于五年。自表决结果公布之日起六个月内,业主有证据可以证明存在伪造表决票情形的,有权向镇街提出申请查验。镇街应当自收到申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示,业主不得就已查验事实再次申请查验;

  (六)经镇街查验确认,存在伪造选票等弄虚作假情形的,镇街应当根据查验结果重新统计表决结果,并按照本实施细则规定公示。

  第六十六条 业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构通过物业管理招标投标等平台,以招标方式选聘物业服务企业,应当将招标方案交由业主大会审议通过,并按招标投标程序进行。业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拟不通过招标方式选聘物业服务企业的,应当组织召开业主大会会议作出不通过招标选聘物业服务企业的决定,决定内容应当向全体业主公示,并书面告知镇街和区物业主管部门。

  第六十七条 《物业条例》第五十六条“住宅规模较小”是指物业管理区域内建筑物总面积不超过三万平方米的物业管理区域。

  分期开发的物业管理区域,其前期物业管理招标投标应当包括全部物业管理区域。

  第六十八条 尚未设立业主大会的物业管理区域有下列情形之一的,物业服务企业应当提前三个月告知建设单位、全体业主及镇街:

  (一)前期物业服务合同期满,物业服务企业不再续签合同的;

  (二)前期物业服务合同履行期间,物业服务企业不再继续履行合同的;

  (三)法律、法规、规章和规范性文件规定的其他情形。

  第六十九条 物业服务合同期限届满后,物业服务合同继续履行期间,业主、业主大会决定不再续聘的,业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当按照本实施细则第七十条规定的程序解聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续聘的,应当按照本实施细则第七十一条规定的程序退出物业管理区域。

  第七十条 物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当组织召开业主大会会议决定是否续聘原物业服务企业,经业主大会会议表决同意续聘的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当将业主大会会议的决定书面告知原物业服务企业。

  经业主大会会议表决,决定不续聘原物业服务企业的,应当按照下列程序选聘新的物业服务企业并办理交接手续:

  (一)组织召开业主大会会议选聘新的物业服务企业,业主大会选聘新的物业服务企业后,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在原物业服务企业退出期限届满前十五日书面告知镇街和原物业服务企业;

  (二)原物业服务企业应当按照书面通知要求退出物业管理区域,并办理交接手续。原物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成或存在其他未结诉讼等事项为由拒绝退出;

  (三)原物业服务企业应当与接收方做好移交工作,制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由原物业服务企业和接收方签章确认。存在争议的,应当在移交记录中载明。

  第七十一条 物业服务合同期限届满后,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当做好下列工作:

  (一)物业服务企业应当在物业服务合同终止前三个月,书面告知业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构,与业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构就退出事宜进行协商;同时应当书面告知镇街以及供水、供电、供气、通信、有线电视、特种设备等专营服务单位;

  (二)物业服务企业应当在物业服务合同权利义务终止之日起十五日内退出物业管理区域,与业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构办理移交手续,并制作移交记录;

  (三)物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的,物业服务企业应当依法通知镇街,与镇街做好移交工作,并制作移交记录。

  镇街应当通知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依法选聘新的物业服务企业。物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的,镇街应当依法确定应急物业服务企业。

  第七十二条 物业服务企业要求提前解除合同的,适用下列程序:

  (一)物业服务企业应当在拟解除合同之日前三个月,将拟退出原因、退出时间、违约责任的承担方式书面告知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构和镇街;

  (二)上述主体应当在收到书面通知之日起三日内将物业服务企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公示,公示时间不少于七日。公示期满,持异议的业主所占专有部分未超过建筑物总面积二分之一且未超过总人数二分之一的,上述主体应当及时与物业服务企业就退出事宜进行协商,并依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日,并告知镇街;

  (三)上述主体应当自签订退出协议之日起十五日内在镇街的指导和监督下依法选聘新的物业服务企业;

  (四)公示期满,持异议业主所占专有部分超过建筑物总面积二分之一且超过总人数二分之一或者双方未达成退出协议的,物业服务合同应当继续履行。物业服务企业不愿意继续履行物业服务合同发生的争议,应当通过司法途径解决。

  第七十三条 业主大会要求提前解除合同的,适用下列程序:

  (一)持有百分之十以上投票权的业主可以申请提前解除合同,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到申请之日起二十日内,组织召开业主大会临时会议。在组织召开业主大会临时会议前,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日将解除合同的理由、时间、全体业主需承担的违约责任等内容以书面形式在物业管理区域内公示,同时告知镇街。其中,拟解除合同的时间应当在业主大会会议表决结果生效之日起三个月后;

  (二)业主大会决定提前解除合同的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在业主大会作出决定后三日内,将解约原因、时间和全体业主承担的违约责任等内容书面告知物业服务企业,并及时与物业服务企业协商退出事宜,依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日,并告知镇街;

  (三)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在签订退出协议之日起十五日内,在镇街的指导下选聘新的物业服务企业。

  第七十四条 物业服务企业退出物业管理区域应当本着维护社会和谐稳定、保障业主正常生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。有下列情形之一的,物业服务合同的权利义务终止,物业服务企业应当退出物业管理区域:

  (一)物业服务合同期限届满,业主、业主大会作出不续聘决定的;

  (二)物业服务合同期限未满,业主、业主大会解聘原物业服务企业决定生效,且业主、业主大会与物业服务企业就退出事宜协商一致;

  (三)物业服务合同履行期间,业主、业主大会依据物业服务合同的约定解除物业服务合同并选聘出新的物业服务企业;

  (四)物业服务企业依据法律、法规规定或者双方约定解除合同的;

  (五)物业服务企业因破产、注销、吊销营业执照等原因不能继续履行合同的;

  (六)依法应当退出的其他情形。

  原物业服务企业未及时退出物业管理区域,经业主大会授权,业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域。

  第七十五条 物业服务合同权利义务终止后,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料,物业服务企业拒绝退出、移交资料,并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的,业主有权拒绝。

  第七十六条 市物业主管部门应当按照公开、自愿、择优的原则,建立物业服务企业应急预选库。

  出现下列情形之一的,可以由镇街在物业服务企业应急预选库中抽签选定一家物业服务企业提供服务,并签订应急物业服务合同:

  (一)物业服务合同期限届满之前或者期限届满后按照原物业服务合同约定继续提供服务期间,物业服务企业突然退出物业管理区域的;

  (二)尚未选聘出新的物业服务企业,原物业服务企业依据人民法院、仲裁机构的法律文书退出物业管理区域的;

  (三)物业服务合同期限届满后,物业服务企业按合同约定退出物业管理区域,但该物业管理区域尚未设立业主大会或者业主大会因客观原因尚未选聘新的物业服务企业的;

  (四)其他原因导致原物业服务企业退出,尚未选聘出新的物业服务企业,发生物业管理区域内没有物业服务企业提供服务的情形。

  第七十七条 建设单位或者全体业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构等应当依法与物业服务企业对物业管理区域内共有部分和共用设施设备进行承接查验,签署承接查验协议。

  第七十八条 物业服务企业在服务期间因改造、维修、保养物业共有部分和共用设施设备形成的以下技术资料,应当建档保存:

  (一)房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共有部分的档案及其维修、养护记录;

  (二)给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、日线、照明设施、供电线路、煤气、燃气管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备的档案及其运行、维修、养护记录;

  (三)物业服务企业或者建设单位与公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;

  (四)物业装饰装修管理资料;

  (五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

  第七十九条 物业服务企业退出时,应当依据《物业条例》第七十二条规定向业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者镇街移交其合法占有的资料和财物,并配合新聘物业服务企业做好交接工作。

  第八十条 原物业服务企业在交接期间应当继续按照合同约定提供服务。业主应当按照合同约定交纳物业服务费用至交接完成之日。

  原物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成或存在其他未结诉讼等事项为由拒绝办理交接。原物业服务企业可以委托新聘物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费用,也可以自行收取,但不得影响业主正常生活、工作秩序。新聘物业服务企业应当为原物业服务企业收取业主欠交的物业服务费用提供帮助。

  原物业服务企业采用酬金制收取物业服务费的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对原物业服务企业提供的账目有异议,可以聘请专业机构进行审计,审计费用由全体业主共同承担。业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

  业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与原物业服务企业在交接过程中出现争议的,可以由镇街会同区物业主管部门组织调解,未能调解一致的,可以通过司法途径解决。

  第八十一条 物业管理区域出现未能依法选举产生业主委员会、业主委员会不能履行职责或者拒不履行职责等情形,且没有依法设立代行业主委员会职责的其他机构的,原物业服务企业可以在业主代表、镇街的指导和监督下,与新聘物业服务企业自行办理交接、承接查验手续。

  第八十二条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取押金、手续费、水、电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。

  第五章 物业的使用与维护

  第八十三条 建设单位未出售的车位、车库,业主、物业使用人要求承租车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

  拟出租车位、车库数量少于本物业管理区域要求承租车位、车库的业主、物业使用人的房屋套数时,每拥有一套房屋的业主、物业使用人最多只能承租一个车位或者车库。

  建设单位、业主和物业服务企业等车位、车库的所有权人、使用权人以及管理人在出租车位、车库时应当优先出租给本物业管理区域内的业主、物业使用人。在满足本物业管理区域内业主、物业使用人的购买和承租需求后,车位、车库存在多余情形的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,租赁期限不得超过六个月。

  第八十四条 占用业主共有道路或者其他场地划分的车位、车库的使用方式,由业主大会决定。

  在物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第八十五条 业主、物业使用人在物业装饰装修工程开工前,应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修活动中禁止的行为和注意事项告知业主。

  物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

  第八十六条 业主或者物业使用人拒不签订装饰装修管理服务协议、不遵守装饰装修管理服务协议约定或者存在《物业条例》第七十六条规定情形之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构报告。同时可以按照临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则约定,禁止装饰装修施工人员、建筑材料和设备进入物业管理区域。

  第八十七条 物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装饰装修保证金,用于保证业主或者物业使用人依法装饰装修、及时清运装饰装修产生的垃圾等。装饰装修活动结束后,未发生前述行为的,物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内无息退还装饰装修保证金;发生前述行为的,应当在整改完成后三十日内无息退还保证金。保证金最高不超过三千元。

  物业服务企业对装饰装修施工人员实行出入证管理的,可以向施工人员收取出入证押金或工本费。

  第八十八条 业主应当依法自行或者委托物业服务企业清理装饰装修产生的垃圾。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务并收取清运费。

  业主拒绝自行清理装饰装修垃圾,同时未委托物业服务企业进行清理的,物业服务企业清理产生的费用由该业主承担。

  第八十九条 业主或者业主大会依法作出维修决定后,相关业主应当按照《物业条例》第七十九条规定承担费用。

  第九十条 需要对物业共有部分和共用设施设备进行维修的,由共有部分和共用设施设备业主自行决定维修方案。

  业主委托物业服务企业对物业共有部分和共用设施设备进行维修的,物业服务企业应当制定物业维修方案,并向该部分业主进行公示。维修结束后,应当明确维修费用的用途及金额,并向相应业主公布,接受业主监督。

  第九十一条 供水、排水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任,不得动用物业专项维修资金进行维修养护。

  第九十二条 物业管理区域内物业存在《物业条例》第八十四条中列明的安全隐患,且该物业管理区域未建立物业专项维修资金的,业主应当依法交纳物业专项维修资金,由业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构负责筹集。

  业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对前款规定的物业未及时履行筹集义务的,物业服务企业向镇街出具书面报告后可以代为维修,代为维修费用根据《物业条例》第七十九条规定的原则,由相应业主承担。

  第六章 附则

  第九十三条 业主委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的,参照本实施细则的相关规定执行。

  第九十四条 本实施细则自20**年3月15日起实施,有效期至2024年3月14日止。

篇2:北京物业管理行业协会会员积分管理办法奖励细则(2017)

  关于发布《北京物业管理行业协会会员积分管理办法奖励细则》的通知

  北物协文【20**】2号

  各会员单位:

  《北京物业管理行业协会会员积分管理办法奖励细则》已于20**年12月27日经北京物业管理行业协会第四届理事会第二次会议表决通过,现予以发布。

  二零一七年一月三日

  北京物业管理行业协会会员积分管理办法奖励细则

  (20**年12月27日经北京物业管理行业协会

  第四届理事会第二次会议表决通过)

  为鼓励会员单位参与协会工作, 根据《北京物业管理行业协会会员单位年度积分办法》规定,制定本细则。

  第一章 积分应用

  第一条 每年12月31日之后一个月内,对所有会员单位积分进行汇总,在北京物协网站公示一周,若无异议,为最终积分。

  第二条 为肯定会员单位为行业做出的贡献,北京物协每年推选若干“优秀会员单位”。

  第三条 根据会员单位积分排序,前100名有资格入围“优秀会员单位”推选。

  第二章 奖励办法

  第四条 会员单位年度积分在30分以上,可享受一次法律咨询、凯发网站的技术支持、员工培训等专项服务。

  第五条 会员积分是会员单位晋级的重要参考。

  第六条 优秀会员单位奖励:

  一、颁发“优秀会员单位”证书;

  二、下年度积分奖励20分;

  三、收费培训视情况享受9折优惠;

  四、优先参加下年度免费培训;

  五、微信公众号优先推送企业信息;

  六、《北京物业管理》杂志优先录用稿件;

  第七条 最佳会员单位奖励:

  一、颁发“最佳会员单位”证书。

  二、下年度积分奖励30分。

  三、收费培训视情况享受8折优惠;

  四、其他奖励同优秀会员单位奖励。

  第三章 附则

  第八条 本办法经二〇一七年一月一日起执行 。

  第九条 本办法由北京物业管理行业协会负责解释。

篇3:连云港市物业管理实施细则(2006)

  连云港市政府关于印发连云港市物业管理实施细则的通知

  连云港市人民政府文件

  连政发〔20**〕104号

  市政府关于印发连云港市物业管理实施细则的通知

  各县、区人民政府、市各委、办、局,市各直属单位:

  《连云港市物业管理实施细则》已经市十一届政府第49此常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

  连云港市物业管理实施细则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关规定,结合本市实际,制定本实施细则。

  第二条本实施细则所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条市房产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门。物业所在地房产行政主管部门是该行政区域内的物业管理行政主管部门。规划、建设、城管、环保、公安、司法、民政、财政、物价、工商、税务、广电、供电、电信、邮政等部门,依照各自职责,做好相关工作。

  第四条新建住宅区应当实行物业管理,在开发建设中应当综合考虑物业管理和社区建设的需要。

  (一)规划设计时,必须按规定设置物业管理服务用房以及其他配套的共用服务设施。规划部门在审批规划设计方案时,应当征求房产行政主管部门的意见;

  (二)施工图设计时,供水、供电、供气、供暖等应设置一户一表,与住宅楼同时设计、同步建设;

  (三)规划部门在核发建设工程规划许可证、建设部门在审查批准初步设计文件、房产部门在核发商品房(预)销售许可证时,应当按照各自职责加强监督,严格把关。

  第五条建筑面积5万平方米以上的原有住宅区,配套设施比较齐全的,应当实行物业管理;配套设施不全的住宅区,由物业所在地人民政府组织综合整治,完善配套设施、设备,实行物业管理。整治区域内的市政、供水、供电、供气、供暖、通讯、环卫、绿化等设施和设备,由产权单位负责整治。

  暂不具备实行物业管理的单位生活大院,继续由原产权单位负责维修、管理和整治;原产权单位也可以委托他人统一管理。

  零星分散住宅(含不达规模的住宅区、原产权单位已不存在的生活大院等)由街道办事处或乡镇人民政府责成社区统一管理。

  第六条配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,应当实行物业管理。

  第七条物业所在地人民政府房产行政主管部门或其依法指定的相关机构,具体负责辖区内物业管理的指导和监督工作,其主要职责是:

  (一)指导并监督业主委员会和物业管理企业开展物业管理工作;

  (二)参与新建住宅区的综合验收和物业管理配套设施验收;

  (三)指导辖区内业主委员会的组建工作;

  (四)指导社区管理及调解组织及时协调处理物业管理中的矛盾纠纷;

  (五)协助城管、环保、公安等行政主管部门,做好住宅区内违法建筑查处、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。

  第八条各级人民政府应当扶持物业管理行业。物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业具体享受的税费优惠政策,由市房产行政主管部门会同市财政、税务部门及其他相关部门发文规定。

  第二章业主自治管理

  第九条物业管理区域应当按规定建立业主自治管理组织。

  业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  较大规模的小区可以实行业主大会代表制。即可以幢、单元等为单位,推选一名代表参加业主大会会议。

  业主大会的议题应当提前告知业主,业主大会决定的事项应当及时在本物业区域内公布。

  第十条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到50%,或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%,但使用已超过一年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  第十一条业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票;其他物业以该物业管理区域内建筑面积最小的物业为计票单位,将物业建筑面积除以该最小建筑面积并采用四舍五入的方法计算投票权数。

  第十二条物业所在地物业管理行政主管部门负责指导业主召开首次业主大会。

  物业管理行政主管部门负责牵头成立以业主为主体的,街道办事处、乡镇人民政府、派出所、建设单位、社区居委会组成的首次业主大会筹备委员会。受托的物业管理企业可承担相关的事务性工作。

  首次业主大会筹备委员会在物业管理行政主管部门指导下具体做好下列工作:

  (一)协商确定召开业主大会的形式、时间、地点和内容;

  (二)协商业主委员会组成人数,并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人,候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;

  (三)起草业主委员会选举办法、业主委员会章程和业主公约草案;

  (四)组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  第十三条首次业主大会应当审议通过以下事项:

  (一)业主大会、业主委员章程和议事规则;

  (二)业主委员会日常工作权限;

  (三)业主委员会选举办法;

  (四)业主公约;

  (五)物业的有关公共管理规定;

  (六)选举产生业主委员会。

  第十四条首次业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起30日内,到物业所在地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会,物业所在地物业管理行政主管部门应当在备案后出具证明文件并予以公布。业主委员会备案时应当提交下列材料:

  (一)业主委员会备案表;

  (二)业主代表、业主委员会选举办法及选票;

  (三)业主公约和业主委员会章程;

  (四)业主大会审议通过的主要事项。

  第十五条业主委员会可以通过推选产生主任一名和副主任若干名,业主委员会由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布,对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定不得与有关法律、法规、规章相抵触。

  第十六条业主委员会依据规定履行职责,督促全体业主、使用人遵守物业管理的有关法律、法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理,配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;积极配合社区管理。业主委员会不得从事经营活动。

  第十七条业主委员会主任享有下列主要权利:

  (一)负责召开业主委员会会议;

  (二)经业主委员会授权,核签物业维修等项目的费用,代表业主委员会对外签约和签署文件;

  (三)业主委员会授权的其他事项。

  业主委员会主任应当履行下列义务:

  (一)遵守物业管理有关法律、法规、规章以及本实施细则的规定和业主公约、业主委员会章程,办事公正、负责;

  (二)完成业主委员会交办的工作;

  (三)代表业主委员会处理事务;

  (四)接受相关行政管理部门的培训和指导。

  第十八条业主委员会委员每届任期3年,可以连选连任。业主委员会任期届满2个月前,物业所在地物业管理行政主管部门应当指导、督促其进行换届选举。原业主委员会未能及时组织换届选举或怠于组织的,由物业所在地物业管理行政主管部门指导成立筹备委员会进行换届工作。

  第十九条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费应当首先从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付,如经费不足,不足部分可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

  第二十条在物业管理区域内,可以建立由街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业等相关单位参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)主持,协调处理有关事宜。

  社区居民委员会依法履行自治管理职责时,业主应当接受社区居民委员会的管理。

  第三章物业管理企业

  第二十一条物业管理企业应当在取得企业法人营业执照之日起30日内,持有关文件向市物业管理行政主管部门和企业登记机关所在地物业管理行政主管部门备案。物业管理企业必须按照国家规定申报物业管理资质,从事与资质相应的物业管理服务活动。

  已领取国家、省统一制发的物业管理企业资质证书的外市物业管理企业,来本市从事物业管理活动的,应当到市物业管理行政主管部门和物业所在地物业管理行政主管部门备案。

  第二十二条物业管理企业享有下列权利:

  (一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

  (二)收取物业管理服务费用;

  (三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,并可以向人民法院提起民事诉讼;

  (四)选聘专业公司承担专项经营业务;

  (五)拒绝任何形式的摊派

  (六)法律、法规规定的其他权利。

  物业管理企业承担下列义务:

  (一)执行物业管理行业规范、服务标准;

  (二)履行物业管理合同,提供物业管理服务,维护业主利益

  (三)接受业主、业主委员会的监督;

  (四)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目,接受质询和审计;

  (五)接受政府有关行政主管部门的监督管理;

  (六)法律、法规规定的其他义务

  第二十三条物业管理企业资质实行年检制度。年检的主要内容是物业管理企业的物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

  第四章物业管理服务和收费

  第二十四条建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约。对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

  建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  第二十五条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第二十六条新建住宅区物业销售前,建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入,与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同,承担前期物业服务。物业管理服务费收取标准应在售房前公示。

  新建住宅区物业出售时,物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业服务合同。该合同中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、物业服务收费标准及其他事项应当与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务合同中有关内容相一致。

  第二十七条新建住宅区物业交付使用前发生的前期物业服务费用由建设单位承担。

  业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费由业主或使用人交纳,但业主负最终责任。

  第二十八条前期物业服务合同可以约定期限,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  业主委员会成立后应当及时续聘或重新选聘物业管理企业,并签订物业服务合同

  第二十九条物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,物业管理企业要按照下列要求提供服务:

  (一)按照国家、省和本市规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;

  (二)在业主使用房屋前,将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;

  (三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;

  (四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时,应当立即采取保护措施,并按照物业服务合同的约定进行维修;

  (五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;

  (六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

  (七)定期公布物业管理公共服务费和物业维修、更新费用的收支账目,接受质询和审计;

  (八)建立公开征询业主意见制度,定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;

  (九)发现违反《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、本实施细则或业主公约的行为,应当立即进行劝阻、制止,并向业主委员会、社区和有关行政机关报告,必要时向人民法院提起诉讼;

  (十)按照物业服务合同的要求,做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项;

  (十一)物业管理企业应当在社区的指导和监督下做好社区管理、社区服务的相关工作。

  第三十条物业管理企业因服务合同到期或其他原因退出物业项目管理的,应按照规定的程序办理,并做好交接工作。

  第三十一条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责物业服务收费的实施和管理工作。

  第三十二条普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价。非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费实行市场调节价。

  确定政府指导价应以物业管理服务的合理成本为基础,并考虑业主的经济承受能力进行综合测算,必要时可依法举行价格听证会。

  以招投标方式确定的前期物业服务收费应报价格主管部门备案。

  第三十三条物业管理服务费构成因素为:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

  (三)物业管理区域内的清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域内的绿化养护费用;

  (五)物业管理区域内的秩序维护费用;

  (六)物业管理企业办公费用;

  (七)物业管理企业固定资产折旧费用;

  (八)物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用;

  (九)经业主大会同意的其他费用;

  (十)合理利润;

  (十一)法定税费。

  第三十四条物业管理服务内容、收费项目、标准等应在经营场所或服务地点醒目位置公示。物业管理企业应每半年向业主、使用人公布财务收支、经营性设施营业收益等情况。

  第三十五条物业管理区域内,供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位向业主或者使用人提供的服务,应当按户计量,直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时,不得价外加价,并不得向业主另外收取手续费等额外费用。

  第五章物业的使用和维护

  第三十六条新建物业在规划建设时,开发建设单位应当建设必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案。

  开发建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的4‰无偿提供物业管理服务用房(面积不足30平方米的,按30平方米提供)。其产权属该住宅区全体业主共有,由受托的物业管理企业使用。

  物业管理服务用房、社区服务用房、幼托所(园)、文体活动用房、菜场、浴室、公厕、停车库(场)、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施,应当按照规划用途使用,不得擅自改变用途;确需改变的,应当依法办理相关手续。

  第三十七条物业管理企业接管物业时,应当与委托方按照有关规定对物业进行接管验收。

  建设单位向物业管理企业移交物业管理配套设施时,还应当移交下列物业产权资料和技术资料:

  (一)产权资料:项目批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、拆迁安置资料等;

  (二)技术资料:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备和附属配套设施、地下管网的竣工图等资料,设施设备安装、使用和维修保养的技术资料,工程开工竣工报告,图纸会审记录(复印件),供水、供气、供暖的测试报告,隐蔽工程验收签证,竣工验收证明书等;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务合同终止时,物业管理企业应当将管理用房和物业档案资料移交给业主委员会或物业管理行政主管部门指定的机构。

  第三十八条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划和房屋安全的要求,并征得业主委员会书面同意后,依法报经物管、规划、建设、国土、城管、环保、工商等行政主管部门批准。

  第三十九条 业主或使用人装修物业,应当遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,应当事先告知物业管理企业,并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

  物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

  (一)装饰装修工程的实施内容;

  (二)装饰装修工程的实施期限

  (三)允许施工的时间;

  (四)废弃物的清运与处置;

  (五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能热水器等的安装要求;

  (六)禁止行为和注意事项;

  (七)管理服务费用及押金数量;

  (八)违约责任;

  (九)解决争议方式;

  (十)其他需要约定的事项。

  物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为,应当立即制止,并督促改正;对不能改正的,应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理,也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

  第四十条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或赔偿。

  第四十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构,擅自改变房屋用途;

  (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

  (三)私搭乱建;

  (四)侵占绿地、毁坏绿化;

  (五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

  (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;

  (七)未经批准摆摊设点;

  (八)无序停放车辆;

  (九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

  (十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

  (十一)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

  (十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

  第四十二条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意,与物业管理企业签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状。造成损失的,应当给予赔偿。

  第四十三条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)。

  第四十四条 专项维修资金的筹集、收取、使用、管理,按照国家、省有关规定执行。

  第四十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时,应当由物业管理企业编制维修工程预算,经业主委员会审核后报经市、县物业管理行政主管部门批准。工程竣工后,由物业管理行政主管部门牵头指导业主委员会组织验收、审核工程决算。

  第四十六条 专项维修资金不敷使用时,由业主大会研究决定续筹方案,业主应当按照业主大会决定的方案续缴专项维修资金。

  第四十七条 专项维修资金属业主所有,专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造,严禁挪作它用。

  专项维修资金收支情况应当在物业管理区域内定期公布,接受业主及业主委员会监督。

  第四十八条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用,按照下列规定承担:

  (一)房屋室内部分的维修、更新费用,由业主自行承担。

  (二)物业管理区域内的物业共用部位,共用设施设备的维修、更新费用,由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担,依照本细则设立专项维修资金的,在专项维修资金中列支。

  物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

  物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当督促限期维修。

  第四十九条 利用物业共用部位、共用设施进行经营或利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益扣除成本后应将70%用于补充专项维修资金,30%用于补贴物业管理公共服务费,业主大会、业主委员会和物业管理企业另有约定的从其约定。

  第六章投诉

  第五十条 物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和本实施细则行为的投诉。

  业主委员会应当充分发挥自治职能,先行协调处理业主对物业管理企业、其他业主和单位的投诉。

  第五十一条 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府受理投诉后,应当及时调查处理。投诉人对调查处理意见有异议的,可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

  物业所在地物业管理行政主管部门受理投诉后,应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查核实,并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

  投诉人对物业所在地物业管理行政主管部门的调查处理意见有异议的,可以向市物业管理行政主管部门或其上级主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门或其上级主管部门应当自受理之日起30日内,将复核意见回复投诉人。

  第五十二条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,物业管理行政主管部门应当自受理之日起5日内,移送有关行政管理部门处理,并告知投诉人。

  第七章法律责任

  第五十三条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

  第五十四条 物业管理企业和业主未按照本实施细则规定和物业服务合同约定履行义务的,当事人一方可以向业主委员会或者物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业管理行政主管部门投诉,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  第五十五条 业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,物业管理企业可以催交,并可按每日万分之五加收滞纳金。逾期仍未交纳的,物业管理企业可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  第五十六条 资质年检不合格的物业管理企业,颁发资质证书的部门应当责令其限期整改。整改后仍达不到要求的,应当依法降低其资质等级,直至依法注销其资质证书。

  第五十七条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的,由物业所在地物业管理行政主管部门责令其限期提供或补建,逾期不提供或不补建的,应当交纳补建价款,并处以10万元以上50万元以下罚款。

  第五十八条 物业管理企业违反本实施细则,按照下列规定处罚:

  (一)未取得资质证书从事物业管理活动的,由市、县物业管理行政主管部门责令其停止活动,没收非法所得,可处以10万元以上20万元以下罚款

  (二)违反合同约定的服务质量标准的,由市、县物业管理行政主管部门责令其限期改正,逾期未改正的,可处以1万元以上3万元以下罚款。

  (三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善,造成物业环境恶化的,由市、县物业管理行政主管部门对其作出警告,降低资质等级或者注销资质证书,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

  (四)接到解聘通知后7日内拒不退出其物业管理区域,妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的,或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的,由市、县物业管理行政主管部门责令改正;拒不改正的,市、县物业管理行政主管部门可依法降低其资质等级直至注销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的,应当承担赔偿责任。

  第五十九条 未按照规定交纳维修资金的单位和个人,由市、县物业管理行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

  违反本实施细则规定,挪用维修资金的,由市、县物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修资金,情节严重的,颁发资质证书的部门可以注销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第六十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设建筑物、构筑物或其他设施以及违反市容、市政管理等法律、法规、规章规定的行为,物业管理企业应当及时予以规劝、制止,制止无效时,可报物业管理行政主管部门和城市管理综合执法部门处理,也可以直接向人民法院提起诉讼。

  第六十一条 违反本实施细则规定,应当由工商、物价、财政、税务、公安、建设、城管、环保等部门处罚的,依照有关法律、法规、规章的规定执行。

  第八章附则

  第六十二条 本实施细则中有关业主、使用人、物业、物业管理区域、物业共用部位、物业共用设施设备等用语的含义,《江苏省物业管理条例》已有规定,从其规定。

  本实施细则所称物业所在地指物业所在的县、区(含开发区)。

  第六十三条 本实施细则由连云港市房产管理局负责解释。

  第六十四条 本实施细则自20**年7月1日起施行,《连云港市住宅小区物业管理办法》(连政发〔1997〕1号)同时废止。

篇4:乌兰浩特市物业管理实施细则(2018)

  发布机构:房产局

  发布日期:20**年08月13日

  乌兰浩特市物业管理实施细则

  第一章 总 则

  第一条 为规范和促进物业管理活动,维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益,改善人民群众生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、《兴安盟物业管理实施细则》等有关法律法规规定,结合本市实际,制定本实施细则。

  第二条 乌兰浩特市行政区域内从事物业管理、使用及其监督管理适用本实施细则。

  第三条 本实施细则所称物业管理,包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

  本实施细则所称物业服务企业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照规定标准,依据物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  本实施细则所称社区物业服务机构管理,是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的住宅,按照政府确定的服务标准和收费标准,依据物业服务合同约定,为业主提供相应物业服务的活动。

  本实施细则所称业主自行管理,是指以业主共同商定的服务形式,为业主提供相应物业服务的活动。

  第四条 乌兰浩特市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  各街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的监督管理、指导协调工作。

  市规划、建设、城市综合执法、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、卫生、质量技术监督、水务等行政管理部门按照各自职责做好相关工作。

  (一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施,指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位,缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

  (二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

  (三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

  (四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为 (如有委托,由被委托部门处理)。

  (五)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

  (六)价格主管部门负责制定(前期)物业服务收费和停车服务收费的办法,查处物业服务企业乱收费行为。

  (七)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免,减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

  (八)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

  第五条 物业主管部门、街道办事处和乡(镇)人民政府(以下统称街道办事处)要确定分管领导,配备专职工作人员负责物业管理的监督指导工作,社区居民委员会会也要明确具体人员做好物业管理的指导工作。

  街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。

  社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。

  第六条 街道办事处应参与住宅小区物业项目招投标选聘物业服务企业、物业管理类别、物业服务收费标准的评定,指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位,参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收,对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。

  第七条 对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况,需要立即维修的,有关部门(单位)应从速从快先行抢修、立即处理;市物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理,有关部门不得以任何理由推诿、拖延。

  第八条 物业主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度,召集有关街道办事处、社区居民委员会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商,调解纠纷。调解过程中,可以邀请人民法院、司法行政机关有关人员参加。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第九条 业主在物业管理活动中,享有国务院、内蒙古自治区人民政府颁发的《物业管理条例》规定的权利,并应当履行《物业管理条例》规定的义务。

  第十条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

  (二)房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的;

  (三)首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之三十以上的。

  建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的,应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处,并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处,提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处对符合条件的,应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

  第十一条 建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  第十二条 符合成立业主大会条件的,街道办事处应当在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

  第十三条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处指派人员担任。业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

  筹备组组建后七日内,街道办事处应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处协调解决。

  筹备组应当在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。

  第十四条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十五条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给街道办事处,由业主大会筹备组使用。

  第十六条 业主大会会议可以采取现场会议的形式,也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。

  业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时,应当事先书面征求所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时,应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。

  业主大会、业主委员会依法作出的决定,对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内,将决定以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十七条 业主委员会由业主大会会议选举产生,是业主大会的执行机构,依法履行《物业管理条例》规定的职责。

  业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成(经协商同意,也可适当选聘街道和社区干部),委员应具有完全民事行为能力,遵纪守法,模范履行业主义务,具有较强的公信力和组织能力,且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。

  第十八条 业主委员会委员的人数应当是单数,最低人数不得少于3人。业主委员会主任、副主任在业主大会选举产生的业主委员会成员中推选产生。

  本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的,不得担任业主委员会委员。

  业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案,备案内容执行建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》。业主委员会备案的内容发生变更的,应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。

  物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  第十九条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集,召开会议时须有半数以上的委员出席,业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。作出的决定须业主委员会经全体委员半数以上同意。

  业主委员会应当在作出决定后3日内,以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告;业主可以要求查阅业主委员会的会议记录,业主委员会应当予以配合。

  业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会,社区居民委员会可以派员参加。

  第二十条 业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。并通知物业所在地街道办事处,接受其监督和指导。街道办事处应当派人员参加。

  物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的,由街道办事处组织召开。

  业主委员会应当建立活动档案,并指定专人保管,档案一般包括以下内容:

  (一)各类会议记录、纪要;

  (二)业主委员会及业主大会决议、决定等书面材料;

  (三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;

  (四)业主名册;

  (五)物业服务合同;

  (六)有关法律、法规和业务往来文件;

  (七)业主和非业主使用人的书面意见、建议书;

  (八)维修资金收支情况;

  (九)其他有关资料。

  第二十一条 业主委员会每届任期3-5年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十四条、第二十五条的规定被终止委员资格后,业主大会应当在3个月内召开会议,增补新的业主委员会委员。

  业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。未按期召开的,由物业所在地街道办事处督促限期召开,逾期仍不召开的,由街道办事处组织召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满之日起五日内,原业主委员会应当将财务收支情况向业主大会报告,并将有关资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。

  未选举产生业主委员会,或者业主委员会发生半数以上委员资格终止、任期届满未换届、任期未届满提前退出等无法正常开展工作的情况时,由社区居民委员会代行业主委员会职责,对有关共有和共同管理事项组织召开业主大会会议讨论决定。

  第二十二条 业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况,并报告街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

  第二十三条 对业主委员会主任的工作,百分之六十以上业主不认可时,街道办事处要及时指导、组织召开业主委员会或业主大会对业主委员会主任进行改选。

  第二十四条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会或业主委员会决定后,终止其委员资格:

  (一)不履行委员职责义务、不遵守管理规约,且拒不改正;

  (二)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

  (三)侵害业主共同利益:

  (四)利用委员资格谋取私利;

  (五)不适合继续担任业主委员会委员的其它情形。

  业主委员会中止委员资格时,应当允许该委员提出申辩,并提请下次业主大会会议审议决定。

  第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)不再是本物业管理区域的业主(协商选聘的委员除外);

  (二)因疾病或者其它原因丧失履行职责能力;

  (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

  (四)被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。

  第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支;没有收益的小区,其经费按业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同约定或由全体业主分担。

  业主大会、业主委员会运作经费的使用情况应当向全体业主公布,接受全体业主的监督。

  第三章 前期物业管理

  第二十七条 新建住宅项目开发建设单位在办理开工报告前,到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《综合配套设施设备、环境建设承诺书》。

  第二十八条 开发建设单位应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成;

  新建的5万平方米以上的住宅项目,2万平方米以上的大厦项目,实行公开招投标选聘物业服务企业。建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于建筑规模小且投标人少于3个的项目,经物业主管部门批准,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。物业主管部门负责建立统一的物业管理招投标平台,为选聘物业服务企业提供指导和服务。

  建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。向物业主管部门交纳物业接管保证金。

  前期物业服务合同可以约定期限,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自动终止。

  第二十九条 新建项目综合验收时,综合配套设施设备、环境建设未达标的,需按项目预算向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以一定的标准收取保证金,绿化成本标准以市建设局制定的标准为准;在综合验收规定的时限内仍未达标的,由物业主管部门将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资金。

  第三十条 建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费(该费用计入工程成本),用于物业交付前的前期物业管理,并由辖区物业主管部门监管,其中的百分之三十应在招投标开始前交纳,其余应在工程验收之前交齐。

  第三十一条 建设单位在销售商品房时,应将前期物业服务协议交予买受人,并由物业服务单位制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前向物业主管部门备案。

  临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

  物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本,供建设和服务单位选用。

  第三十二条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

  (一)参与工程检查,对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议;

  (二)掌握小区内各管网线路的布置,以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案,规范财务制度;

  (三)就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,参与共有设施设备的安装、调试等工作;

  (四)对物业用房、社区组织用房的建设情况,向物业主管部门和街道办事处报告。

  (五)协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题;

  (六)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供服务并引导业主遵守约定,维护公共秩序;

  (七)根据街道办事处的要求,配合做好业主大会召开、业主委员会成立工作。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位,实施物业前期介入。

  第三十三条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后,由各专业单位接管,接管的同时应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。

  专业单位接收后,应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护,确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。

  专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并承担对其维修养护工作进行监督的责任。

  相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用,在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的,在保修期内的维修由建设单位自行负责。

  第三十四条 物业服务企业按照规划和设计的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续,开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件,特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业,同时报辖区街道办事处和物业主管部门备案。物业服务企业承接物业时,要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验,并做好登记备案,签订承接验收协议后对其承担责任。

  业主委员会成立后,物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将资料移交给业主委员会或在业主委员会的参与下转交给新聘用的物业服务企业。

  在物业项目交付使用时,物业主管部门应当对物业管理用房配置情况进行现场核实。

  第三十五条 前期物业服务合同到期后,业主委员会未成立的,街道办事处及时指导业主召开业主大会和成立业主委员会。

  业主大会或业主委员会尚未召开成立期间,前期物业服务合同可以自动延续,由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

  第四章 物业管理服务

  第三十六条 物业服务企业从事物业管理活动,应当具有法人资格,取得资质证书,并在其资质等级许可的范围内承接物业项目。

  非本市物业服务企业进入本市从事物业管理活动的,应当持营业执照、资质证书等材料到物业行政主管部门备案,办理准入手续 。

  第三十七条 业主委员会应当根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标或符合要求选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,不得因业主欠缴物业服务费而擅自退出物业服务项目和降低物业服务标准。

  第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  普通住宅的物业服务收费实行政府指导价;别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

  物业配套使用的电梯费和室内停车场(位)的综合服务费实行政府指导价。

  实行市场调节价的,具体收费标准由当事人自主协商后,在物业服务合同中约定。

  业主与物业服务企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。

  第三十九条 物业主管部门会同价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中,要把物业费分解到服务项目,供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示,由业主监督执行。

  物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的,应当在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内企业上年度的物业费使用情况,物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况,接受业主的监督。

  业主委员会或20%以上业主对物业服务企业公布的收支状况有异议的,物业服务企业应当作详细说明,业主委员会也可以邀请审计单位进行审计。

  第四十条 业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费,不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,或者物业买受人(物业使用人)长期不使用物业,物业买受人(物业使用人)、开发建设单位应缴纳一定额度物业服务费。

  对欠缴物业服务费的,由物业服务企业牵头,业主委员会、社区居民委员会配合,发函到欠缴业主所在单位请求协助缴纳,业主所在单位有责任协助催缴。物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会还可以发挥公众约束力量,建立信誉公告牌,对逾期不缴纳物业服务费的业主采取定时公布、上牌公示的方法,让业主共同监督,并自逾期之日起按日加收千分之三的滞纳金。

  在房产交易时,产权人应当出具结算按规定缴纳的物业服务费用和住宅专项维修资金的证明,否则,房产部门不予办理房产交易手续。

  实行物业服务费收取快速处理机制。对业主违反合同约定,长期不缴纳物业费的,由物业服务企业求助物业主管部门、街道办事处帮助催缴,对无正当理由拒交的,依法提起诉讼,按法律程序解决。

  新建小区应设立交费刷卡点,积极推行水、电、暖、气、物业服务等“一卡制”收费方式。

  第四十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业服务企业同意接受委托代收的,相关单位要在委托协议中标明代收服务费。

  对无正当理由欠缴供热、供水、供电、供气等费用的业主,各相关部门可采取分户控制,停止对其提供服务,或通过行政和法律手段加以解决,不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。

  按照有关规定物业服务企业与各专业供应单位的职责原则划分如下:

  (一)供电设施:楼宇进户线以内,由物业服务企业或房屋产权单位(人)负责;以外由电业部门负责。

  (二)燃气管道:燃气部门负责供气安全工作,燃气管网支线干线、室内管线及附属设施由燃气部门负责。

  (三)自来水管线:以进楼口总闸为界,阀门以内(包括阀门)由产权单位(人)负责;以外由自来水公司负责。

  (四)下水管道:小区红线内化粪池及管线(不含市政管线)由物业服务企业负责;以外由排水部门负责。

  (五)电信(网通)管线:楼内电话预埋管线由产权单位(人)负责,其它管线由电信(网通)部门负责。

  (六)供热管线:楼宇外供热管线全部由供热部门负责。

  第四十二条 物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定续聘或者重新选聘物业服务企业。

  物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,由街道办事处组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内,向业主委员会办理下列事项,并报物业主管部门和街道办事处备案。

  (一)对预收的物业管理综合服务费及其它公共经费按实结算,结余部分应当按照合同的约定予以退回;

  (二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;

  (三)移交物业管理用房、场地和其它财物。

  第四十三条 物业服务合同期限内,物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的,按照合同约定的内容执行。合同未约定或约定不明确的,解除合同的一方应当提前六十日将解除原因等情况书面告知对方。并向物业所在地的物业主管部门以及街道办事处备案,同时在物业管理区域内公告十五日。

  物业服务企业在合同期内擅自终止服务,三年内不得在本市承接新的物业服务项目,物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动。给业主造成不良影响的,降低其企业资质,记入企业信用档案,给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除;情节严重、构成违法的,依法承担相应责任,撤销企业资质,有关责任人三年内不得从事物业服务活动。对不良行为记录三次以上(含三次)的企业,不再批准招标承接新的物业项目,暂停资质年检一年。

  第四十四条 物业主管部门建立物业企业管理服务评比长效机制和项目经理管理考核制度,健全物业服务企业信用档案制度,并通过互联网等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级,实行信用信息资源共享,完善社会监督。

  物业服务企业应当建立健全物业服务档案,并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度,制定服务时限,责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务,鼓励物业服务企业和物业服务项目经理创立自己的服务品牌。

  第五章 物业使用与维护

  第四十五条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

  业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。

  临时管理规约和管理规约一般包括下列内容:

  (一)物业的使用、维护、管理;

  (二)住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应尽的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  第四十六条 物业管理区域禁止下列行为:

  (一)擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的;

  (二)擅自占用、损坏或者移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的;

  (四)占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的;

  (五)随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物,擅自占用、损毁绿地、花草树木,擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴,违法搭建外挂式保温阳台,违法搭建鸽舍等设施,饲养家禽、家畜等违反城乡容貌和环境卫生管理规定的;

  (六)放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声,饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的;

  (七)产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的;

  (八)擅自设置摊点、开办公司等违反工商管理规定的;

  (九)法律、法规、规章禁止的其他行为。

  为规范业主的装修行为,控制违章装修,物业服务企业可向业主收取装修保证金,一般不超过2000元。无违章的及时返还。

  物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的,应当劝阻业主,要求其及时改正,对不听劝阻或不予改正的,应当报告社区居民委员会共同解决或及时告知相关部门,相关部门应当依法及时予以处理。

  第四十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守有关法律、法规和规章的规定。

  业主、物业使用人装修房屋时,应当向物业服务企业或者社区物业服务机构申报登记。物业服务企业或者社区物业服务机构应当告知允许施工的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置等事项。一般不要强制收取清运等费用。

  物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正;对拒不改正的,应当及时报相关部门依法办理。

  第四十八条 修缮公用设备时,有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的,责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的,由物业服务企业、业主委员会协调;因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的,由阻挠人承担赔偿责任。

  凡房屋及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的,业主应予及时修缮。对拒不修缮的,业主委员会可授权物业服务企业进行修缮,费用由该业主承担。

  第四十九条 实行小区内公共部位有偿使用。小区内的公共场地及地面、楼体广告位归全体业主所有,开发单位不得出售出租。

  利用物业管理区域内的公共场地停放车辆的,物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门确定的收费指导价格或业主大会的决议收取车辆停放费。

  物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租收费。

  物业服务企业应当将车辆停放费、楼体广告位和场地出租费单独列帐,独立核算,除用于停车场地及设施有效使用的必要开支外,应当根据业主大会的决定,用于补充住宅专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。

  业主委员会应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的收支情况进行监督。

  第五十条 业主车辆较多的物业管理区域,经业主大会同意,业主委员会可以申请公安部门对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定。

  第五十一条 大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区;进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放,并遵守下列规定:

  (一)减速通行,遇到非机动车和行人应当合理避让;

  (二)禁止鸣号;

  (三)停放期间防盗报警器应当使用静音,发生噪音应当迅速解除;

  (四)不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路;

  (五)车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。

  物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理,发现车辆有前款行为之一的,应当及时劝阻车主;不听劝阻的,对前款第(一)、(二)、(三)、(四)项行为,应当及时告知公安部门予以处理;对车辆停放损坏绿地的,应当及时告知街道办事处予以处理。

  第六章 物业管理用房、设施和经费

  第五十二条 建设单位应当按照规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。

  建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房。

  物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中标明。因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证标明的地上建筑面积的,建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入住宅专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。对物业管理用房和社区组织用房的具体位置和面积,建设单位应当征求物业主管部门和街道办事处意见,在规划方案中确定,在规划审批时明确,在施工图审查中专审(包括环境施工图),在开工许可中硬性标明,并不得任意调整。

  物业管理用房配置不得少于50平方米。新建和改造住宅小区居民在500户以下的配置社区办公活动用房不低于300平方米,小区居民在500至1000户的配置社区办公活动用房不低于500平方米,小区居民在1000户以上的每百户配置社区办公活动用房不低于50平方米。

  物业管理用房应当为地面以上独立成套房屋,具备供水、排水、供电、供气、供热以及采光、通风等使用功能。

  物业管理用房的所有权依法属于业主,由物业服务企业和业主委员会按照规定使用,不得挪作他用。

  第五十三条 物业交付前,建设单位应当按照本细则第五十二条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后,物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。首次业主大会召开后,业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。

  因分期开发等原因,不能足额提供当期物业管理用房的,建设单位应在物业交付前向物业管理部门支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理用房。该经济补偿应当专户储存,在业主委员会成立后一并移交给业主委员会,用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。

  第五十四条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,使用用途不得擅自改变。

  物业管理用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分,由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业服务企业出租或经营,租金或收益用于补充住宅专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业服务企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。

  第五十五条 物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护,由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修,费用从物业服务费用列支;对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造,由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修,费用从专项维修资金列支。

  业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用,由业主自行承担。

  物业保修期内,发生工程建设质量问题的,由开发建设单位按照规定承担维修责任。

  共用部位、共用设施设备的范围按照有关规定执行。

  第五十六条 住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

  住宅专项维修资金由业主交纳,收取情况由收取单位向业主委员会明细告知。住宅专项维修资金原则上统一由物业主管部门专户存储。住宅专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认,批准执行。

  住宅专项维修资金的利息,可按银行活期存款利息计算。

  第五十七条 发生危及房屋使用安全等紧急情况,未按《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定实施维修和更新、改造的,物业主管部门可以组织代修,费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支;其中涉及已售公有住房的,应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

  物业主管部门组织代修的,按照以下程序办理:

  (一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

  (二)由街道办事处或社区居民委员会就工程事项出具相关证明;

  (三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

  (四)物业主管部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户;

  (五)物业主管部门审核同意后,发出划转住宅专项维修资金的通知,所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  第七章 旧住宅小区物业管理

  第五十八条 本细则所称旧住宅小区是指城市规划区内房屋建造时间较久(一般为上世纪90年代以前,且没有缴存住宅维修资金),房屋年久失修,配套设施缺损,环境脏乱差,通过市场机制难以实现物业管理的住宅小区。

  第五十九条 制定旧住宅小区(或单体楼)综合改造和管理的中长期规划和年度计划,并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造,对供水、供气、供热、排水、屋面、墙体、道路等配套设施设备进行修缮和改造。要将此项工作纳入工作日程和财政预算,逐年增加投入进行改造。

  街道办事处应成立社区物业服务机构或组织业主自行管理,主要提供环境卫生清扫保洁、房屋共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性服务。有条件的小区要将绿化养护、公共秩序维护列入自行管理,所发生的费用由业主共同承担。

  第六十条 街道办事处、物业主管部门应当组织改造后的旧住宅小区的业主成立业主大会,选举业主委员会。业主大会无法成立的,街道办事处可以指定社区居民委员会代行业主委员会职责,确定管理方案,签订管理规约。

  第六十一条 旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务,由物业服务企业根据业主的需求和支付能力,提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务,合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的,业主应当在社区居民委员会的指导下,实行住宅区自我管理、自我服务,并承担相应的管理费用。

  第八章 法律责任

  第六十二条 对违反本细则的行为,按照国务院颁发《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。

  第六十三条 物业行政主管部门和其他有关行政管理部门及其工作人员应当依法履行职责,不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

  违反本条前款规定的,由监察机关或者有关部门对其主管领导和直接责任人给予行政处分;违反行政问责规定的,由监察机关或者本部门对其主管领导和直接责任人给予行政问责。

  第六十四条 建设单位违反本细则规定有下列行为之一的,由盟、市物业行政主管部门依据职责权限按照有关规定给予处罚:

  (一)未按规定将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地街道办事处,或者未按照规定提供有关资料的;

  (二)未按照规定配置物业管理用房的;

  (三)对住宅物业未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;

  (四)与物业买受人签订物业买卖合同时,未将前期物业服务合同作为附件的;

  (五)未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的;

  (六)未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向物业主管部门报送备份的;

  第六十五条 物业服务企业违反本细则规定有下列行为之一的,由盟、市物业行政主管部门依据职责权限按照有关规定给予处罚:

  (一)未取得资质证书从事物业服务的;

  (二)物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的;

  (三)非本盟物业服务企业进入本盟从事物业管理活动未备案的;

  (四)聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

  (五)未办理物业服务合同备案的;

  (六)未按照规定缴存物业服务信用保证金的;

  (七)不按照规定办理退出交接手续,移交有关资料、财物的。

  第六十六条 单位和个人违反其他规定的,由有关行政管理部门根据相关法律、法规、规章的规定予以处罚。

  第九章 附  则

  第六十七条 本细则下列用语的含义:

  住宅小区是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的居民生活小区(含居住小区、住宅组团)。

  物业服务是指物业服务企业按照《物业服务合同》约定,对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合,并对服务内容(项目)质量承担相应职责。

  公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤、气等能源消耗所产生的费用。

  小区的共用部位是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构(房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等)、室外墙面屋面等部位。

  小区的共用设备是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。

  公共设施是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、自行车存车棚、垃圾废物储存设施、专用房屋等设施。

  第六十八条 本细则施行前已成立业主大会的物业小区,由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续;未实施物业管理已交付使用的住宅小区,由所在街道办事处、社区居民委员会负责牵头,参照本细则前款规定组织办理移交手续,相关单位必须接收。

  第六十九条 本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅物业管理参照本实施细则执行。

  第七十条 本实施细则发布之日起施行。

  本实施细则由乌兰浩特房产管理局负责解释。

篇5:邓州市物业管理实施细则(2018)

  邓州市物业管理实施细则(20**)

  邓政办〔20**〕146号

  邓州市人民政府办公室

  关于印发邓州市物业管理实施细则的通知

  各乡镇人民政府、街区办事处,市政府各部门:

  《邓州市物业管理实施细则》已经市政府常务会议研究同意,现印发给你们,请按照要求认真贯彻落实。

  20**年12月3日

  邓州市物业管理实施细则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进和谐社区建设,提高城市管理水平,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部110号令)、《河南省物业管理条例》(20**年9月29日河南省人大常委会第31次会议通过)、《河南省物业管理用房管理办法》(豫建〔20**〕24号)、《河南省物业管理区域管理办法》(豫建〔20**〕25号)、《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》(豫建〔20**〕26号)等法律、法规,结合本市实际,制定本细则。

  第二条 本细则适用于邓州市行政区域内的物业管理活动。

  本细则所称物业,是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

  本细则所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理应当坚持以人为本、诚实信用,坚持依法依规、公开公正,坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。

  第四条 倡导绿色物业管理,鼓励采用国家倡导的新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

  促进互联网与物业管理的深度融合,物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理的新模式。

  鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。

  第五条 市政府加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入全市现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制,促进物业服务行业发展和文明小区建设。

  第六条 市房管中心是市物业管理活动的行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门),负责全市物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

  (一)对物业服务质量进行监督管理;

  (二)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;

  (三)对物业招投标活动进行监督管理;

  (四)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

  (五)处理物业管理中的投诉;

  (六)对房屋室内装饰装修活动进行监督;

  (七)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;

  (八)会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理;

  (九)建立健全物业管理电子信息平台,负责物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作;

  (十)对国家物业管理等法律、法规开展法制宣传;

  (十一)法律、法规规定的其他职责。

  第七条 街道办事处、乡镇政府,负责组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会),选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。

  社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

  第八条 物业管理各相关行政主管部门按照各自职责,负责物业管理区域内下列工作:

  (一)住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案,监督管理未经竣工验收擅自交房行为,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查房屋装饰装修违反建筑许可的各种活动,监督物业管理用房建设;

  (二)规划行政主管部门负责物业管理用房规划、老旧小区加装电梯等规划,负责对违法建筑的认定;

  (三)城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为;

  (四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动,不正当竞争行为;

  (五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

  (六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动;

  (七)质监行政主管部门负责电梯等特种设备安全和计量监管;

  (八)财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查;

  (九)环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为;

  (十)人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。

  根据国家机构改革方案要求及城市管理综合执法体制改革后,对有关部门职责分工另有调整的,从其规定。

  第九条 物业管理行业组织应当在物业管理行政主管部门的指导和监督下,履行联络、协调和服务职责,加强行业自律,规范行业行为,提高物业服务水平。

  第二章 前期物业管理

  第十条 建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业管理行政主管部门进行物业管理区域备案,并提交以下资料:

  (一)河南省物业管理区域备案表;

  (二)土地权属证明;

  (三)《建设工程规划许可证》及规划总平面图。

  物业管理行政主管部门应当通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”在三个工作日内完成备案工作,在线打印河南省物业管理区域备案证明。备案内容与物业管理区域划分规定不一致的,物业管理行政管理部门必须告知建设单位,并要求改正。

  第十一条 建设单位必须将物业管理区域四至、总建筑面积、专有部分数量、共有设施设备等备案信息纳入商品房买卖合同,向物业买受人明示。

  第十二条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地街道办事处或乡镇政府提出申请,由街道办事处或乡镇政府会同物业管理行政主管部门进行审查,确需调整的,应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。

  第十三条 物业管理用房由建设单位无偿配置,其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有,任何单位和个人不得买卖、抵押,未经业主大会同意,不得改变用途。

  第十四条 新建物业的建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房,并符合下列要求:

  (一)两万平方米以下的,物业管理用房面积不低于八十平方米;超过两万平方米至二十万平方米部分,按照千分之四的比例配置;超过二十万平方米至三十万平方米部分,按照千分之三的比例配置;超过三十万平方米以上部分,按照千分之二的比例配置;

  (二)总建筑面积在5万平方米以下的,物业管理用房应当全部配置在地面以上;总建筑面积在5万平方米以上的,可以在地下(是指规划设计中建筑标高“正负零”以下)配置一定面积的物业管理用房,但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的百分之二十;建设工程规划全部位于地面以下的,物业管理用房可以全部配置在地面以下。

  层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;同一物业管理区域采用分期开发建设的,物业管理用房应当主要安排在首期建设。

  (三)应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置。

  第十五条 业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低于二十平方米。

  第十六条 规划行政主管部门审批建设工程规划时,应当按照本办法规定的标准和要求核实物业管理用房规划情况,同时应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

  规划行政主管部门对物业管理区域、物业管理用房配建面积有异议的,应当征求物业管理行政主管部门意见后确定。

  第十七条 建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房:

  (一)上下水、供电、供热、供气等设施应当具备正常使用功能,并独立计费;

  (二)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;

  (三)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,必须在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。

  第十八条 建设行政主管部门必须监督建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理用房。

  第十九条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时,必须注明物业管理用房的坐落和建筑面积,不得将物业管理用房纳入可销售范围。

  物业管理行政主管部门必须按照《河南省物业管理条例》和本细则的规定,对建设单位提交的物业管理用房情况进行核实。

  第二十条 建设单位在申请办理不动产登记时,必须将物业管理用房一并申请登记。

  第二十一条 物业管理用房日常维修、养护由物业服务企业负责,大中修及翻新改造依法从维修资金中列支。

  第二十二条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装,必须符合国家技术标准和专业技术规范。

  建设单位在组织竣工验收时,必须通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加,专业经营单位必须参加。

  建设单位在组织竣工验收时,未通知专业经营单位参加竣工验收的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

  建设项目竣工验收合格后,必须将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位,同时移交配套设施、地下管网工程图等资料,专业经营单位必须接收。

  专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新,相关费用依法计入成本。

  第二十三条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,必须按照划定的物业管理区域,通过招投标方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。招投标活动必须按照《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》执行。

  第二十四条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,必须包含前期物业服务合同约定的内容,并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。

  建设单位必须将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息,并进行公示。

  物业服务事项主要包括以下内容:物业共用部位的日常维护和管理;物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;环境卫生、美化绿化管理服务;物业管理区域公共秩序维护;车辆停放及场地管理;物业维修、更新、改造和养护的账务管理;物业档案资料的保管;双方约定的其他服务事项。

  第二十五条 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定,向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。物业承接查验必须邀请物业管理行政主管部门、业主代表参加,也可以聘请相关专业机构协助进行。

  实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门竣工验收备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具;

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

  (四)道路、车位、绿地、停车棚、智能充电设备、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成;

  (五)电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

  (六)分期建设的,已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第二十六条 建设单位必须依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

  第二十七条 分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后,办理物业项目整体交接手续。

  第二十八条 物业服务企业必须对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:

  (一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

  (二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

  (三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

  第二十九条 物业服务企业必须自物业交接验收后30日内,通过“河南省物业管理综合监管平台”并持下列文件向物业管理行政主管部门办理物业承接验收备案手续:

  (一)《河南省物业承接查验备案申请表》;

  (二)前期物业服务合同;

  (三)临时管理规约;

  (四)物业承接查验协议;

  (五)建设单位移交资料清单;

  (六)查验与交接记录;

  (七)其他与承接查验有关的文件。

  第三十条 建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

  前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

  第三十一条 建设单位必须按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担赔偿责任。

  物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。

  建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的,委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第三十二条 房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

  (一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人;

  (二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;

  (三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;

  (四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;

  (五)法律法规规定的其他情形。

  已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务,委托应当以书面形式提交。

  第三十三条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)提议召开并参加业主大会会议,提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (二)选举业主委员会成员,并享有选举权和被选举权,但被剥夺政治权利人除外;

  (三)监督业主委员会工作,监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权;

  (五)向业主委员会和物业服务企业提出建议;

  (六)要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为;

  (七)参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (八)法律、法规规定的其他权利。

  第三十四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照有关规定交纳专项维修资金;

  (五)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;

  (六)按时交纳物业服务费用;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

  第三十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

  符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

  (二)业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的;

  (三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

  第三十六条 物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)业主名册;

  (三)房屋及建筑物面积清册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业管理用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  第三十七条 符合成立业主大会条件的,建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

  首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居 (村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

  单位小区首次业主大会会议的筹备工作,由其所在单位发起,物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。

  新建小区首次业主大会会议的筹备经费,由建设单位承担;单位小区首次业主大会会议的筹备经费,由所在单位承担;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费,由市人民政府承担。

  第三十八条 首次业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

  (四)拟定首次业主大会会议表决规则;

  (五)拟定业主委员会组成人员候选人产生办法,确定业主委员会组成人员候选人名单,拟定业主委员会选举办法;

  (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

  第三十九条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

  (二)制定和修改业主大会会议表决规则;

  (三)选举、罢免或者更换业主委员会成员;

  (四)确定物业管理方式,选聘和解聘物业服务企业;

  (五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

  (七)决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;

  (八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (九)决定筹集和使用专项维修资金;

  (十)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;

  (十一)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (十二)决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第八、九项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第四十条 业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害社会公共利益;应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第四十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当召开临时业主大会。

  街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会。

  第四十二条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

  第四十三条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,方为有效。

  在满足实名投票的条件下,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。市物业管理行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

  第四十四条 业主委员会由业主大会会议依法选举产生,对其负责,受其监督,其成员应当符合下列条件:

  (一)遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则,积极履行业主义务,按时交纳物业服务费等相关费用;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)热心公益事业,责任心强,公道正派,诚实守信,廉洁自律;

  (四)具有一定的组织能力和履职时间;

  对业主委员会成员,应当根据工作情况给予适当补贴。

  第四十五条 业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名和选举情况进行审查和监督。

  符合条件的社区居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。

  业主委员会会议应当有过半数组成人员出席,作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后,应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,并报社区居(村)民委员会。

  第四十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送市物业管理行政主管部门。

  备案申请资料包括:《河南省业主大会业主委员会备案申请表》;业主大会会议记录;首次业主委员会会议记录;业主大会议事规则;小区管理规约;业主委员会委员基本情况;业主委员会成员及任职名单;《河南省业主大会业主委员会备案证明》。

  业主委员会必须通过“河南省物业管理综合监管平台”录入备案信息。街道办事处、乡镇政府必须审查申请资料是否准确,是否符合法律法规和规章的规定;核对“河南省物业管理综合监管平台”业主委员会信息录入是否准确,符合相关要求;符合条件的,出具《河南省业主大会业主委员会备案证明》。

  业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  第四十七条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会决定和决议,维护业主合法权益;

  (二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作;

  (三)与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约;

  (六)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费,组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (七)配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居(村)民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;

  (八)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

  第四十八条 业主委员会组成人员有下列情形之一的,经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议,由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:

  (一)不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的;

  (二)利用职务谋取私利的;

  (三)利用职务侵害他人合法权益的;

  (四)应当罢免的其他情形。

  第四十九条 业主委员会组成人员有下列情形之一的,其职务自行终止:

  (一)不再具备业主身份的;

  (二)丧失履行职责能力的;

  (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (四)任职期间被追究刑事责任的;

  (五)法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形。

  第五十条 业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会应当自换届之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促移交。必要时,公安机关依法协助。

  业主委员会组成人员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

  第五十一条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

  第四章 物业管理服务

  第五十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。

  第五十三条 物业管理行政主管部门必须建立物业服务企业信用档案信息系统,对全市物业服务企业实行统一的信用动态考核管理。

  第五十四条 业主大会选聘物业服务企业的,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

  物业服务企业必须自物业服务合同签订之日起十五日内,登陆“河南省物业管理综合监管平台”,填写物业服务合同备案相关信息,扫描上传相关资料(物业服务合同、管理规约),在线打印《河南省物业服务合同备案申请表》。持以上申请资料报送物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇政府备案。

  第五十五条 物业服务合同必须对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

  第五十六条 承接查验资料属于全体业主所有,物业服务企业必须建立档案,妥善保管,业主有权免费查询。

  物业服务合同终止的,原物业服务企业必须及时将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕。

  第五十七条 物业服务企业必须按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务,还必须遵守以下规定:

  (一)严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

  (三)确保消防等公共安全设施完好有效;

  (四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

  (五)按照有关规定,将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示;

  (六)在物业管理区域内公示服务监督电话,定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议;

  (七)接受社区居民委员会的监督指导,做好社区建设和管理的相关工作。

  物业管理行政主管部门必须对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查,并记入该企业信用档案。

  第五十八条 物业服务合同期满前3个月,业主委员会必须召开业主大会决定是否续约,并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的,业主委员会与物业服务企业必须重新签订物业服务合同。

  解除或终止物业服务合同的,双方应依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应提前60日通知。合同解除或终止后,物业服务企业必须与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行交接义务。

  物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

  业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的,应当告知对方,并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

  第五十九条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

  业主共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的,必须提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。

  第六十条 物业服务企业必须在物业服务合同终止后60日内,与业主委员会完成移交工作,也可以在业主委员会的监督下,直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业必须履行以下交接义务,并按约定撤出物业管理区域:

  (一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;

  (二)移交物业承接查验的有关资料;

  (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

  (四)结清预收、代收和预付、代付费用;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  未成立业主委员会的,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府申请办理交接代管,待新物业服务企业确定后,由街道办事处、乡镇人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。

  第六十一条 实行物业管理项目经理执业信用备案制度。物业管理行政主管部门负责建立统一的物业管理项目经理名册。

  物业服务企业必须向受托管理服务的物业项目委派指定项目经理作为负责人。除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职注册。

  物业服务企业指定或者更换项目负责人的,应当及时告知业主并报物业管理行政主管部门备案。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。

  第六十二条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第六十三条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。

  第六十四条 物业服务企业违反物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。

  物业服务企业依约履行合同义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于无正当理由拒不交纳物业服务费的业主,业主委员会可以在物业管理区域内显著位置以公告形式进行催交。

  第六十五条 物业管理行政主管部门必须加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉;引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。

  物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素,定期发布物业服务成本信息。

  第五章 物业的使用与维护

  第六十六条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、业主公约或者管理规约的规定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  第六十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构;

  (二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观;

  (五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;

  (六)擅自架设电线、电缆;

  (七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

  (八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;

  (九)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天焚烧杂物;

  (十)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;

  (十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

  (十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

  (十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴,楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;

  (十四)擅自改变房屋用途,将住宅变为非住宅,从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;

  (十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

  (十六)违反规定饲养动物,干扰他人正常生活;

  (十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;

  (十八)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。

  第六十八条 禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬。业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只,应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的,应当束犬链牵引。

  第六十九条 鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织,需经单元(栋)三分之二以上业主同意。相关业主应当配合,不得阻拦。规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质监、环保等有关行政部门应当支持。

  第七十条 住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人必须按照有关规定向物业管理行政主管部门申请办理开工通知书,凭开工通知书到物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业必须将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  已经办理登记的,物业服务企业及其工作人员不得向业主或者物业使用人强行推销装饰装修材料,不得限制或者阻挠装饰装修材料进出物业管理区域。

  物业服务企业必须对房屋装饰装修情况进行现场巡查,业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

  因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等,业主、物业使用人必须负责修复和赔偿。

  业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业必须及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业必须及时向物业管理行政主管部门报告,并有权依照管理规约或装饰装修服务协议的有关约定,阻止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

  第七十一条 建设单位出售物业管理区域内的车库、车位的,必须在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

  建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的,应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后,建设单位可以将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人,租期不得超过6个月。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定的政府指导价格确定。

  车库、车位使用人必须遵守管理规约关于停车管理的约定。

  第七十二条 占用物业管理区域内道路或者其他场地停放车辆的,必须交纳车位场地使用费,收费标准由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主所有,主要用于停车场地的管理、维护以及补充业主大会和业主委员会的活动经费。

  第七十三条 利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益,其分配必须由业主大会决定。未作出决定前,可以用于补充专项维修资金或者用于业主大会的活动经费。

  第七十四条 供水、供电、供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。

  专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,但应当向物业服务企业支付报酬。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

  专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

  第七十五条 本细则实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。

  对列入市旧住宅区改造范围的,旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

  第七十六条 建设单位应当就房屋买卖合同约定的保修期限、范围,承担所销售物业的保修责任;合同没有约定或约定不明确的按照国家、省有关规定执行。

  在保修期间,建设单位未按规定履行保修义务的,业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经住宅专项维修资金管理办公室核实后,维修费用由其从质量保修金中列支。

  第七十七条 物业保修期满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人必须及时修复,相邻业主必须提供便利。

  第七十八条 物业保修期满后,物业管理区域内共用部分及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。维修费用经业主共同决定后,在专项维修资金中列支。

  第七十九条 业主必须按照国家和省有关规定,将首期专项维修资金存入房管行政主管部门设立的专项维修资金专户。开发建设单位不得强制代收住宅专项维修资金。不按规定交存的,房管行政主管部门不予办理商品房合同备案、商品房预告登记。不动产登记机构在进行不动产权登记时,必须核验专项维修资金缴存情况。

  专项维修资金属于业主共有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  房管行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则,依法保障专项维修资金的正常合理使用。

  第八十条 专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第八十一条 专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。房管行政主管部门必须建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算必须执行财政部有关规定。财政部门必须加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门有关规定执行。

  第八十二条 专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主必须按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

  物业所有权发生转移时,交存的专项维修资金一并转移给物业买受人。

  第八十三条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人必须及时维修养护,有关业主必须给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经相关业主同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人必须予以配合。

  第八十四条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,物业服务企业必须立即组织应急维修:

  (一)电梯、消防等共用设施设备故障损坏,无法正常使用的;

  (二)屋面、外墙渗漏的;

  (三)楼体外墙墙面有脱落危险的;

  (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

  (五)公共护栏(围)破损严重的;

  (六)其他紧急情况。

  出现前款情形之一的,房管行政主管部门接到申请后,必须即刻到现场勘查,符合应急维修条件的,维修资金管理部门应当及时作出核准使用资金的决定。维修工程竣工验收后,维修费用及分摊情况及时向业主公示。

  第八十五条 电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时,业主、业主委员会、物业服务企业必须及时报告。专业经营单位必须及时维修、养护、更新。

  第六章 社区物业管理

  第八十六条 社区物业管理工作,应按照街道办事处、乡镇人民政府负责,社区居委会组织落实,物业管理行政主管部门指导,“以块为主,属地管理”的原则,完善管理体制,明确管理职责,落实工作责任,搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作,推进社区物业管理工作。

  第八十七条 街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会应把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区(楼),应组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修;无主管单位的由辖区办事处、乡镇人民政府组织落实,产生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼,应进行划片整合管理。

  第八十八条 建设、规划、房管、价格、公安、消防、环保、城市管理综合执法、工商、人防、质监等有关部门必须建立相关违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内公布投诉联系电话,对举报的违法行为应及时作出处理。

  第八十九条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

  第九十条 物业管理联席会议主要协调下列事项:

  (一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

  (二)物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题;

  (三)物业管理区域内发生的突发事件;

  (四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

  (五)需要协调的其他物业管理事项。

  第九十一条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居(村)民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

  第九十二条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动、突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动以及行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

  第七章 法律责任

  第九十三条 违反本细则规定,法律、行政法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第九十四条 建设、规划、房管、价格、公安、财政、审计、环保、城市管理综合执法、工商、人防、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分:

  (一)未按照本细则规定履行监督检查、审核查验职责的;

  (二)发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的;

  (三)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第九十五条 物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照本细则规定履行监督检查职责的;

  (二)未按照本细则规定召集或者参加物业管理联席会议的;

  (三)未按照本细则规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (四)发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的;

  (五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的;

  (六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第八章 附 则

  第九十六条 本细则下列用语的含义:

  (一)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  (二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

  (三)专有部分,是指在构造上和利用上具有独立性、由单个业主独立使用、处分的物业部位。

  (四)专业经营设施设备,是指最终用户分户计量表或者最终用户入户端口以外的变(配)电、二次供水、燃气调压、供热系统等设施设备及相关管线和计量装置。

  (五)物业的共用部位,是指物业的主体承重结构部位,包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。

  (六)物业的共用设施设备,是指物业管理区域内,由业主共有共用的电梯、照明设施、电力设备安全外护栏、天线、上下水管道、落水管、沟渠、池、井、消防设施、电子监控设施、避雷装置、区域围护、道路、绿地、非经营性停车场(库)、自行车棚、公益性文体设施、共用设施设备用房等。

  第九十七条 本细则规定的专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第九十八条 本细则规定的业主人数和总人数,按照下列方法认定:

  (一)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第九十九条 业主大会及业主委员会指导规则、前期物业招投标制度、管理规约、物业服务合同示范文本、物业服务规范等按照省住房和城乡建设厅规范要求实施。

  第一百条 本细则自发布之日起实施。

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