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政策解读:关于强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见

  政策解读:关于强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见

  一、起草《指导意见》的必要性

  20**年年初,市委办公厅、市政府办公厅出台《淄博市城市社区综合治理实施方案》(厅发【20**】4号)。6月13日,市委组织部、市民政局、市住房城乡建设局联合印发《关于推行社区“四位一体”工作机制提升城市基层治理水平的意见(试行)》(淄组发【20**】20号)。上述两个文件贯彻落实过程中,各区县普遍反映,推行社区“四位一体”工作机制,在我市当前具有重大意义,是社区综合治理的关键,但同时面临业主大会和业主委员会成立难、成立比率低和运行不规范的突出问题,积极建议上级部门制定出台我市统一的相关指导政策。为此,市委组织部、市民政局、市住房城乡建设局、市房管局联合制定了《关于强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见》,为规范业主大会和业主委员会活动,维护业主的合法权益,促进社区“四位一体”工作机制建设,提供政策依据。

  二、起草过程和征求意见情况

  8月22日,市房管局起草了《淄博市业主大会和业主委员会指导意见》。8月29日,在全市物业管理工作会议上,对《指导意见》进行了讨论和修改。9月10日,市住房城乡建设局、市房管局局长办公会议研究通过了《指导意见》。后征求市委组织部、市民政局意见,决定四部门联合发文,将文件名称修改为《关于强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见》,并相应修改完善了相关内容,达成一致意见。10月22日,市委组织部、市民政局完成文件会签。

  三、起草依据

  1、《物权法》

  2、《物业管理条例》

  3、《山东省物业管理条例》

  4、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》

  5、《淄博市物业管理办法》

  6、参照了《河南省业主大会和业务委员会指导规则》(征求意见稿)、《常州市住宅物业管理条例》(征求意见稿)

  四、主要内容

  (一)明确职责分工

  区县组织部门、民政部门、物业主管部门负责指导街道党工委(镇党委)、街道办事处(镇人民政府)开展业主大会有关工作,对业主委员会成员进行业务指导和培训。

  街道办事处(镇人民政府)负责组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会,选举业主委员会和业主委员会换届,派员参加业主大会会议,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

  社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处(镇人民政府)做好业主大会相关工作。

  (二)业主大会筹备组

  1、符合首次业主大会会议召开条件的,由建设单位、物业服务企业或者10%以上业主联合签名提出申请,街道办事处(镇人民政府)应当在受理申请之日起30日内组建业主大会筹备组,并制定业主代表产生办法。

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  2、筹备组的人数一般为7至11人的单数,由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和建设单位、物业服务企业、业主代表等组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道党工委或者镇党委成员担任,副组长由社区党组织书记担任。

  3、筹备组应当自成立之日起10日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

  4、筹备组履行职责。

  (三)业主大会

  1、业主大会履行职责。

  2、业主大会议事规则应当包括的内容。

  3、业主代表大会。

  (四)业主委员会

  1、业主委员会性质,业主委员会成员条件,鼓励和支持党员或人大代表、政协委员通过法定程序成为业主委员会成员,发挥模范带头作用。

  2、业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会一般由5至11人单数组成。

  3、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持资料向街道办事处(镇人民政府)和区县物业主管部门备案。业主委员会印章内容应当包括业主委员会任期时间信息。

  4、业主委员会履行职责。

  5、业主委员会会议,每季度至少召开一次。业主委员会应当在会议召开7日前,在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会应当建立工作档案。

  6、业主委员会任期届满60日前,应当向社区党组织、街道办事处(镇人民政府)提交换届选举书面报告,在街道、社区党组织的指导下,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  7、召开业主委员会会议时,业主委员会会议召集人应当告知社区党组织,并听取社区党组织的建议,邀请社区“两委”成员参加。

  (五)监督管理

  1、建设单位未按规定报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)有权责令建设单位限期改正。

  2、业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议;违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议决定,擅自使用印章;业主委员会任期届满后,拒不移交档案资料、印章、财物等的监督管理。

  (六)物业管理委员会制度

  1、对不具备成立业主委员会条件,或者具备成立条件但未成立,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立,以及业主委员会不履行职责达半年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的,由街道办事处(镇人民政府)、社区“两委”、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

  2、物业管理委员会人数应当为9至13人的单数,其中业主代表所占比例不得低于总人数的二分之一。物业管理委员会人员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

  3、物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起自动解散,并向新一届业主委员会移交相关资料。

篇2:淄博市关于强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见

  淄博市关于强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见

  zbcr-20**-0600009

  淄房发〔20**〕101号

  为规范业主大会和业主委员会活动,维护业主的合法权益,进一步加强和改进业主自治工作和城市基层党建工作,强化党建引领社区管理创新,形成社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业 “四位一体”工作机制,推动城市基层治理体系和治理能力现代化,提高群众满意度,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《淄博市物业管理办法》和《关于推行社区“四位一体”工作机制提升城市基层治理水平的意见(试行)》(淄组发〔20**〕20号)等法律法规和规定,现提出强化党建引领加强业主大会和业主委员会建设的指导意见如下:

  一、业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,业主委员会由业主大会依法选举产生,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

  业主大会和业主委员会在街道党工委(镇党委)、社区党组织的领导下依法开展业主自治工作,接受其监督管理。大力推行业主委员会实现党的组织和工作覆盖,使其成为党组织联系服务群众,加强和完善城市社区治理的重要力量。

  区县组织部门、民政部门、物业主管部门负责指导街道党工委(镇党委)、街道办事处(镇人民政府)开展业主大会有关工作,对业主委员会成员进行业务指导和培训。

  街道办事处(镇人民政府)负责组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会,选举业主委员会和业主委员会换届,派员参加业主大会会议,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

  社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处(镇人民政府)做好业主大会相关工作。

  二、符合首次业主大会会议召开条件的,由建设单位、物业服务企业或者10%以上业主联合签名提出申请,街道办事处(镇人民政府)应当在受理申请之日起30日内组建业主大会筹备组,并制定业主代表产生办法。产生办法应当包括业主代表应当具备的基本条件、推选方式、异议解决、数量分布等内容。其中业主代表的基本条件不得低于业主委员会成员条件。

  筹备组的人数一般为7至11人的单数,由街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会和建设单位、物业服务企业、业主代表等组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道党工委或者镇党委成员担任,副组长由社区党组织书记担任。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。新建物业首次成立业主大会,建设单位应当于筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

  筹备组应当自成立之日起10日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

  三、筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)拟定首次业主大会会议表决规则;

  (四)确认并公示业主身份、业主户数以及所拥有的专有部分面积;

  (五)拟定业主委员会组成人员候选人产生办法,确定业主委员会组成人员候选人名单,拟定业主委员会选举办法;

  (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  首次业主大会筹备组应当在街道、社区党组织指导下,在其成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

  四、业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

  (六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

  决定前款第五、六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  五、业主大会议事规则应当包括以下内容:

  (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

  (二)业主委员会的职责;

  (三)业主委员会议事规则;

  (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

  (五)业主投票权数的确定方法;

  (六)业主代表的产生方式;

  (七)业主大会会议的表决程序;

  (八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

  (九)业主委员会换届程序、补选办法等;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

  (十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

  六、业主人数较多的,可以成立业主代表大会,由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

  业主代表可以幢、单元、楼层等为单位推选。业主代表参加业主大会前,应当就会议内容征求本幢、单元、楼层等业主的意见、建议。涉及表决事项的,应当将业主表决意见如实向业主大会提交。

  业主代表未履行相关义务的,由相关业主决定是否予以更换。业主代表的任期不得超过当期业主委员会任期。业主代表的任职条件由业主大会议事规则或者管理规约约定。

  业主大会会议表决意见按同意、反对、弃权和未表决四类表决结果汇总。

  七、业主委员会是业主大会的执行机构,对其负责,受其监督,其成员应当符合下列条件:

  (一)遵守国家有关法律、法规;遵守管理规约(临时管理规约)、业主大会议事规则,积极履行业主义务,按时交纳物业服务费等相关费用;

  (二)具有完全民事行为能力,热心公益事业,责任心强,公道正派,诚实守信,廉洁自律;

  (三)具有一定的组织能力和履职时间。

  鼓励和支持党员或人大代表、政协委员通过法定程序成为业主委员会成员,发挥模范带头作用。

  八、业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会一般由5至11人单数组成,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

  业主委员会委员候选人应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意才可当选业主委员会委员。

  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员但得票数达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任、副主任和执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。执行委员负责业主委员会的日常事务工作。

  首次业主大会筹备组或者业主大会议事规则也可以约定业主委员会主任、副主任由业主直接选举产生。

  支持符合条件的社区“两委”成员兼任业主委员会成员。支持业主委员会执行委员依照法定程序进入社区居民委员会任职。

  社区“两委”成员兼任业主委员会成员应当采取等额选举的方式进行。

  首次业主大会筹备组或业主大会换届筹备组应当在街道、社区党组织的指导下,共同做好社区居民委员会成员兼任业主委员会成员工作。

  九、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向社区党组织报告,并持下列资料向街道办事处(镇人民政府)和区县物业主管部门备案:

  (一)业主大会会议决议;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会委员名单和基本情况;

  (五)法律、法规规定的其他资料。

  以上材料,经街道、社区党组织同意盖章后,报区县物业主管部门。区县物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起10日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具刻制印章证明,业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。使用业主大会印章,应当依据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当依据业主委员会会议的决定。

  业主委员会印章内容应当包括业主委员会任期时间信息。

  十、业主委员会履行下列职责:

  (一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)执行业主大会的决议、决定;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)执行社区“四位一体”工作机制,接受党组织的领导和管理,配合街道办事处(镇人民政府)、公安机关、社区居民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;

  (七)业主大会赋予的其他职责。

  十一、业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议,每季度至少召开一次。

  业主委员会应当在会议召开7日前,在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托执行委员召集。会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定后,应当自作出决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,并报社区居民委员会。

  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认。业主委员会应当建立工作档案。工作档案包括以下主要内容:

  (一)业主大会、业主委员会的会议记录和决定;

  (二)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

  (三)业主委员会选举及备案资料;

  (四)专项维修资金筹集及使用账目;

  (五)业主及业主代表的名册;

  (六)业主的意见和建议。

  十二、业主委员会任期届满60日前,应当向社区党组织、街道办事处(镇人民政府)提交换届选举书面报告,在街道、社区党组织指导下,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满后未提请组织召开业主大会的,街道办事处(镇人民政府)应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起30日内召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。未成立新一届业主委员会的,按规定移交给社区居民委员会。不及时移交的,街道办事处(镇人民政府)应当协调督促其移交,必要时,公安机关依法协助。

  业主委员会委员资格在任期内终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

  十三、物业所在地的区县物业主管部门应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动,定期对业主委员会成员进行培训。业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  街道、社区党组织应当及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

  十四、召开业主委员会会议时,业主委员会会议召集人应当告知社区党组织,并听取社区党组织的建议,邀请社区“两委”成员参加。

  十五、建设单位未按规定报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的,物业所在地的街道办事处(镇人民政府)有权责令建设单位限期改正。

  十六、业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,街道办事处(镇人民政府)应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

  违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议决定,擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的,街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正,并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任。

  十七、业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  十八、业主大会、业主委员会应当依法履行职责并对其做出的决定负责。其作出的决定违反法律、法规规定,或者不符合业主大会议事规则和管理规约规定程序的,街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主大会议事规则和管理规约可以规定,存在严重失信行为,被记入严重失信行为人记录的业主委员会成员,自行终止业主委员会成员资格。

  业主委员会成员被记入严重失信行为人的,街道办事处(镇人民政府)应当及时通知业主大会、业主委员会,指导其按照业主大会议事规则或者管理规约的规定,做好改选工作。

  业主委员会成员集体辞职的,应当以书面形式报社区居民委员会,并将业主大会、业主委员会的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给社区居民委员会代为监管。未及时移交造成业主损失的,由业主委员会成员依法承担赔偿责任。

  十九、物业管理委员会制度。对不具备成立业主委员会条件,或者具备成立条件但未成立,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立,以及业主委员会不履行职责达半年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的,由街道办事处(镇人民政府)、社区“两委”、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

  物业管理委员会人数应当为9至13人的单数,其中业主代表所占比例不得低于总人数的二分之一。物业管理委员会人员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

  物业管理委员会履行业主大会职责的,作出决定前,应当征求全体业主意见;作出决定后,应当在物业管理区域显著位置公示,公示时间不少于15日。

  物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起自动解散,并向新一届业主委员会移交相关资料。

  本指导意见自20**年12月6日起施行,有效期至20**年12月5日。

  *淄博市委组织部 淄博市民政局

  淄博市住房和城乡建设局 淄博市房产管理局

  20**年11月6日

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