长沙市房产测绘实施细则(2000) -凯发网站

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长沙市房产测绘实施细则(2000)

  长沙市房地产管理局

  关于印发《长沙市房产测绘实施细则》的通知

  长房地政发[2000]124号

  各有关单位:

  为正确执行中华人民共和国国家标准gb/t17986·1--2000《房产测量规范》,我局结合长沙实际,制定了《长沙市房产测绘实施细则》。现印发给你们,并与《房产测量规范》一并施行。

  长沙市房地产管理局

  2000年11月15日

  长沙市房产测绘实施细则

  根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(gb/t17986·1-2000),结合我市实际,制定本细则。

  目 录

  第一章 总则

  第二章 房产平面控制测量

  第三章 房产调查与勘测

  第四章 房产图绘制

  第五章 房产面积测算

  第六章 房产变更测量

  第七章 附则

  第一章 总则

  一、房产测绘的目的

  房产测绘主要是采集和表达房屋及其用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易以及城镇规划建设提供数据和资料。

  二、房产测绘的基本内容

  房产测绘的基本内容包括:房产平面控制测量、房产调查与勘测、房产图绘制、房产面积计算、房产变更测量等。

  三、房产测绘的基本精度要求

  本细则以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。

  四、房产测绘的成果

  房产测绘成果包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图及内外业数据、簿册及其他信息载体。

  五、坐标系统

  房产测绘采用长沙市独立直角坐标系和黄海高程系。

  六、房产测绘技术方案

  房产测绘工作开始前应根据任务和测区收集有关资料,在踏勘基础上制定最佳技术方案,编写技术设计书,在施工过程中应加强质量检查,测绘工作结束后编写技术工作总结。

  七、测绘仪器维护

  测绘仪器设备应定期检测,及时维修,使用中注意仪器的维护与安全。

  第二章 房产平面控制测量

  一、平面控制网的布设原则

  控制点的布设,应遵循从整体到局部,从高级到低级分级布网原则,也可越级布网。基本控制点应根据城镇大小规模和精度留有余地的原则选择首级控制网的等级。

  二、原有控制成果利用

  利用长沙市原有的控制成果和资料,须按《房产测量规范》的规定和要求进行比较和分析,凡符合规范要求的已有控制点成果,都应充分利用;对达不到规范要求的控制点,利用其点位进行联测后平差计算,使其达到相应等级点精度要求。因布设新区控制网利用原有点联测时,须对所联测的原有控制点进行检验和认定。

  三、平面控制点等级及主要技术指标

  末级相邻基本控制点的相对中误差不超过±0.025m。

  房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点,各等级控制点测量主要技术指标按《房产测量规范》(gb/t17986.1-2000)规定执行。

  四、平面控制测量成果的整理和平差手簿的记载项目和原始观测数据记录,必须字迹清晰、填写齐全。外业的原始记录不得擦拭、涂改、转抄,使用计算机记录时,所用软件须依法鉴定后方可使用。

  二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一平差或联合整体平差,平差后应进行精度评定,使用计算机平差时,所用软件须依法鉴定后方可使用。

  五、平面控制测量应提交的成果

  平面控制测量应提交的成果包括房产测绘技术设计书、成果资料索引及说明、观测手薄、测绘仪器检定书、平差计算资料、点之记、控制点坐标成果表、控制点展点图,技术总结、检查验收报告。

  第三章 房产调查与勘测

  一、房产调查

  房产调查,就是对房产每个权属单元的位置、权属界限、权属、数量和利用状况等基本情况,以及地理名称和行政境界进行调查。

  (一)丘与丘号

  丘是指地表上一块有界空间的地块,只属一个产权单元时称独立丘,属多个产权单元时称组合丘。

  有固定界标的(如围墙、栏栅、房屋墙体等)按固定界标划分,没有固定界标的按自然界线划分。丘界线有争议或界线不明的,用未定丘界线表示。

  丘号以图幅为单位,从左至右,自上而下用数字1,2,...顺序编号。该图幅内所编丘号为主丘号,跨相邻图幅的丘号称副丘号,用丘号加小括号表示。跨图幅丘的主丘号应编在主门牌号(或单位大门)所在图幅内。

  组合丘各用地单元以丘号加支号编立,丘号在前,支号在后,中间用短直线连接,称丘支号。

  (二)幢与幢号

  幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。

  幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,从前到后,用数字1,2,...顺序按s形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角,并加括号表示。

  (三)测量号

  测量号是指一幢房屋所在主丘的图幅号、主丘号、幢号,相互之间用短直线连接构成。

  同一幢房屋只有一个测量号,它表示房屋所在的地理位置和该房屋产权档案存放的位置。

  (四)房屋调查

  房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况。

  1、房屋座落

  按地名办编制的地名、门牌号调记。

  同一处房屋座落有新旧门牌号的,应全部调记并注明;

  同一幢房屋有两个以上街道门牌号的,应全部注明;

  房屋座落没有门牌号的,借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位,也可用小区名称(或地名)第几幢来表示。

  2、房屋产权人

  房屋产权人指拥有房屋产权的法人或自然人。

  (1)私房,一般按照产权证件或身份证件的姓名调记。产权人已死亡的,应注明代理人的姓名;产权是共有的,应注明全体共有权人的姓名。

  (2)单位所有的房屋,应注明单位的全称,两个以上单位共有的均应注明。

  (3)房地产管理部门直接管理的房屋,公产应注明房地产管理部门的名称;代管产应注明代管及原产权人姓名;托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称;拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

  3、房屋产别

  房屋产别分为八类:国有产,用1表示;集体所有产,用2表示;私产,用3表示;联营企业产,用4表示;股份制企业产,用5表示;港、澳、台投资房产,用6表示;涉外产,用7表示;其他产,用8表示。

  4、建筑结构

  建筑结构分为六类:钢结构,用1表示;钢、钢筋混凝土结构,用2表示;钢筋混凝土结构,用3表示;混合结构,用4表示;砖木结构,用5表示;其他结构,用6表示。

  5、房屋层数

  房屋层数是指房屋室外地坪以上的自然层数,所在层次用自然数表示,地坪以下为地下层数,用负整数表示。

  房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和,用两位数表示,不足两位数时前面添零。

  架空层、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、电机房、水箱间不计层数,但应具体注明位置(即第几层上的附属层)。

  6、房屋建成年份

  房屋建成年份指房屋实际竣工年份,用公元纪年的四位数表示。拆除翻建的以翻建竣工年份为准;一幢房屋有两种以上建成年份的,应分别注明。

  7、房屋用途

  房屋用途分为八类,其编码名称为:

  10住宅20工业、交通、仓储

  30商业、金融、信息40教育、医卫、科研50文化、娱乐、体育60办公70军事80其他(涉外、宗教、监狱)房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途,按建设工程规划许可证上认定。

  8、房屋墙体归属

  房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,分为自墙、共墙、借墙三类。

  房屋墙体以外的围墙归属不予调查注记。

  房屋墙体四至归属由产权人填写墙界申报表,对于自墙、共墙须由邻户认证确定。

  二、房屋勘测

  (一)界址点测量

  1、界址点的精度要求

  采用《房产测量规范》界址点的二、三级精度,即各级界址点相对于邻近控制点的点位中误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不得超过以下规定:

  二级界址点中误差±0.05m限差±0.10m

  三级界址点中误差±0.10m限差±0.20m

  间距未超过50m的界址点的间距意味着不得超过计算结果:

  △d=±mi(1 0.02d)

  式中:mi--相应等级界址点的点位中误差,m;

  d--相邻界地点间的距离,m。

  需要测定房角点坐标时,房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。

  2、界址点测量

  界址点测量可使用极坐标法、支导线法或正交法等解析法测定。

  支导线法测定时,长度不宜超过50m,边数不宜超过两条 。对于间距很短的相邻界址点应直接丈量边长。

  3、界址点编号

  界址点以丘为单位,从街门起沿界址点的折点顺时针编号。

  (二)房产面积测量的精度要求

  采用《房产测量规范》二、三级房产面积测量精度,如下表:

  表(略)

  上表中:s--所测量的房产面积,;

  d--测量长度,m;

  ma、mb--测距仪的固定误差、比例误差

  mz--测量距仪和反射面的对准误差。

  (三)房屋尺寸丈量

  1、丈量基准

  (1)独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量,丈量房屋以勒脚以上墙角为准水平丈量。

  (2)毗连房屋,共有墙以墙体中间为界,量至墙体厚度为1/2处;借墙量至墙体内侧;自有墙体量至墙体的外侧,并用相应符号表示。

  (3)附属设施、柱廊以柱外围为准、阳台以底板投影为准;门廊以柱或围护物的外围为准;檐廊、挑廊以外围水平投影为准丈量。

  (4)异形房屋,增加辅助线测量。如:不规则多边形房屋增加辅助线测量后分割成若干规则图形;丈量弧长、矢高和弓长后可计算其半径和圆心角。

  (5)墙体厚度,剔除粉灰的裸墙厚度。

  (6)房屋层高,系指房屋地面至楼面、楼面至楼面的垂直高度,房屋每层均应丈量层高。

  2、丈量方法

  (1)检核法,即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸,成套住宅须对每种户型尺寸进行核实;非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实,如局部与施工图不符,须实量变化部位尺寸。

  (2)实量法,即实地丈量房屋的尺寸,核定房屋的结构和墙体厚度。应尽量丈量房屋尺寸,丈量内空尺寸加装饰粉灰厚度和两个半墙厚度后为轴线距离,丈量的外围,内空和轴线尺寸应加注予以区别。

  3、精度要求

  (1)检核精度。采用经检定的纤维皮尺、钢尺或手持式测距仪对照规划部门审查的图纸,实地检核房屋轴线尺寸,其设计尺寸与实测长度较差应在规定的限差以内,超过者,以实测数据为准。

  (2)实量精度。按实际丈量尺寸计算房屋面积时,应分别丈量房屋外廓尺寸和室内分间尺寸及各墙体厚度,房屋外廓全长与室内分间尺寸及墙体厚度总和较差不超过

  式中,n1--房屋外廓全长丈量的尺段数

  n2--室内分间及各墙体厚度丈量的尺段数

  此时,以房屋外廓数据为准,其较差按分段丈量的尺寸比例配赋。

  若超过限差,应进行复量。

  (四)绘制房屋测量草图

  无规划部门批准的施工图的,应绘制草图。

  1、草图内容及要求。

  (1)按比例尺分层绘制,加绘指北方向线。

  (2)房屋外墙,权限分隔墙均绘单实线。

  (3)注明房屋座落、测量号、产权人姓名、幢号、层次。

  (4)注记户室号、注记实际开门处。

  (5)逐间实量时、注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度,数字取至厘米。

  砖墙用p表示,竹织壁墙用z表示,木板墙用m表示,以木方材料厚度作为竹织壁墙(或木板墙)的墙体厚度。墙体厚度量至厘米,以厘米为单位,注记在字母的右下角。

  (6)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须加注记。

  (7)遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。

  (8)丈量层高和阳台尺寸并注记。

  (9)备注。

  2、用纸规格和绘制要求

  测量草图纸采用787mm×1092mm的1/16规格图纸。

  测量草图应在实地绘制、测量的原始数据不得涂改和擦拭,更不得凭记忆补记数据。汉字字头一律朝上,数字字头向上或向左。

  第四章 房产图绘制

  房产图分为房产分幅平面图,房产分丘平面图、房屋分层分户平面图。

  一、房产分幅平面图

  房产分幅平面图(以下简称分幅图)是全面反映房屋及其用地的位置和属性等状况的基本图,是测绘分丘图和分层分户图的基础资料,也是产权登记和产籍管理的基础资料。

  (一)分幅图的测绘范围

  分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区及其以外的工

  矿企事业等单位和毗连的居民点。

  (二)分幅图的规格

  分幅图采用40cm×50cm矩形分幅。

  分幅图的图纸采用厚度为0.07-0.10mm经定型处理、变形率小于0.02%的聚脂薄膜。

  (三)分幅图的比例尺

  分幅图采用的比例尺为1:500,远郊单丘分幅图可采用1:1000

  (四)分幅图应表示的基本内容

  分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物,以及与房地产有关的地形要素和注记。

  (五)分幅图编号

  分幅图编号以长沙市独立坐标系每平方公里按40cm×50cm(即实地0.20km×0.25km)划分为20幅图(1:500),以每幅图西南角坐标值为图幅号或称图号。

  (六)分幅图绘制中各要素的取舍与表示方法

  1、行政境界,一般只表示区、县(市)和镇的境界线,境界线重合时,用高一级境界线表示,境界线与丘界线重合时,用丘界线表示。

  2、丘界线,明确无争议的用丘界线表示;有争议的,用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线地物重合时用丘界线表示。

  3、房屋分幢测绘,以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准。同幢房屋层数不同的应绘出分层线。临时性房屋不表示,装饰性的柱,垛和加固墙等不表示。

  4、房屋附属设施,包括柱廊、檐廊、架空通廊,底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯、以及和房屋相连的台阶(达五级以上)均应表示。

  5、地物要素,街道、桥梁、水池、河流、电杆、道路、停车场、球场、草地、花圃、亭、塔等均应表示。

  6、围墙、棚栏、栏杆等均应表示。

  7、房产要素与房产编号,包括丘号、丘支号、幢号、房产权号、房屋产别、结构、层数、房屋用途、街道名称、门牌号、单位名称等,根据调查勘测资料以相应的数字、文字和符号表示。

  8、对于申请登记房屋,勘测后,分幅图内该幢房屋的房产要素(产别、结构、层数组成的四位数)后加注“.”点,以表示该房屋已办理产权登记。

  (七)成图方法

  1、编绘法,采用合格的地形图或地籍图原图复制成二底图,用二底图进行房产调查与勘测,标注房产要素与房产编号。

  2、解析法,即用平板仪配合皮尺量距测绘房产图。

  3、数字化测图,即野外解析测量数据成图。利用正交法、交会法等传采集的测图数据通过计算机处理、编辑成图形文件,在视屏幕上,对照野外记录草图检查修改准确无误后,通过绘图仪绘出所需规格图纸。

  二、房产分丘平面图

  房产分丘平面图(以下简称分丘图)是分幅图的局部图,是绘制房屋产权证附图的基本图。

  (一)分丘图的规格

  分丘图的幅面在787mm×l092mm的1/32~1/4之间选用。

  分丘图的比例尺,根据丘面积大小,在1:100~1:1000之间选用。

  分丘图的图纸采用聚脂薄膜或选用其它材料。

  (二)分丘图上应表示的内容

  分丘图上除表示分幅图的内容外,还应表示房屋权属界线,界址点点号。注记挑廓、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、房屋轮廓尺寸、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

  房屋建筑面积注记在每幢房屋的中间,在建筑面积下面划一横线,

  建筑面积保留两位小数。

  房产要素注记在建筑面积上方,包括产别、结构、层数、建成年份8位数字。第一位数字代表产别,第二位数字代表结构,第

  三、四位数字代表层数,第五至八位数字代表建成年份。

  (三)周邻关系描述

  分丘图上,应分别注明所有周邻产权人名称,分丘图上各种注记的字头应朝上或朝左。

  (四)重合要素的表示与处理

  房屋权属界线与丘界线重合时,表示丘界线;房屋轮廓与房屋权属界线重合时,表示房屋权属界线。

  (五)作权证附图描述

  用分丘图作幢权证附图基本图时,应用红笔在分丘图上勾出该幢房屋的轮廓线。

  三、房产分层分户平面图

  房产分层分户平面图(以下简称分层分户图)是在分丘图的基础上绘制的细部图,对一幢房屋而言,表示每层平面细部尺寸,对于一个户室号而言,表示该套房屋的平面尺寸及周围关系。分层分户图是房屋产权证的主要附图。

  (一)房室号编注

  对于一幢房屋各层不同的权属单元,应编立户室号。基本原则为:从北到南、从西向东、从小至大编注户室号。

  商业楼层内的权属单元须埋设永久性界址标志后才能编注户室号。

  (二)技术要求

  1、规格,分层分户图幅面采用787mm×l092mm的1/32或1/16,个别房屋平面尺寸较大者,采用787mm×1092mm的1/8。

  2、比例尺,分层分户图比例在1:100-1:500之间选用。

  分层分户图图纸采用打印纸或其它材料。

  分层分户图的方位应使房屋主要边或与图廓底线平行,图廓内标注北方向。

  (三)标注的内容与方法

  1、图廓外标注内容

  (1)房屋座落,标注在外图廓左上方。

  (2)产权人,标注在外图廓上方中间,产权人名称应与申请表内填注一致。

  (3)测量号。标注在图廓右上方。

  (4)其他,制图人、校对人、比例尺、制图日期、图文件名依次标注在外图廓下方。

  制图单位标注在外转围廓左侧。

  2、图廓内标注内容

  (1)幢号、层次、户室号,标注在内图廓左上方。

  (2)建筑面积、层高,标注在内图廓下方。

  (3)对天井、阳台、楼梯、过道、门斗、院落、屋顶平台等,应加汉字注记,以避免识图和计算面积时产生岐义。

  (4)套内建筑面积、共有分摊建筑面积、套建筑面积注记在图廊内的右下方。

  3、房屋轮廓线绘制与尺寸标注

  (1)权属界线、封闭阳台等用0.6mm实线表示,未封闭阳台用0.6mm虚线表示,周围关系、阳台与房屋的分界线用0.2mm实线表示。

  (2)绘制坡屋顶分层分户平面图时,用0.2mm虚线分隔2.20m以上部位,并标注其平面尺寸。

  (3)标注房屋内空尺寸、墙厚、其它房屋标注轴线尺寸和半墙厚、隔热墙标注墙厚;伸缩缝标注缝隙宽度。

  (4)长度尺寸标注以米为单位,面积以平方米为单位,均保留两位小数。

  第五章 房产面积测算

  面积测算系指水平面积测算,房产面积测算包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、户室(权属单元)建筑面积等。

  一、房产面积计算

  (一)一般规定

  1、房屋的建筑面积

  系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m(含2.20m,以下同)以上的永久性建筑。

  2、房屋的产权面积

  房屋产权面积系指产权人依法拥有所有权的房屋建筑面积。

  房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。

  3、房屋的共有建筑面积

  房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

  4、面积计算要求

  各类面积计算须独立进行两次,其较差在规定的限差内时取中数作为最后结果,并校对签字。

  (二)成套房屋建筑面积规定

  1、套建筑面积

  套建筑面积=套内建筑面积 共有分摊建筑面积

  2、套内建筑面积

  套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积十套内阳台建筑面积

  3、套内使用面积

  (1) 套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等面积的总和。

  (2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

  (3)不包含在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

  (4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

  4、套内墙体面积

  套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积。

  (1)套内空间的分隔墙墙体面积

  (2)套与套之间,套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共有墙体,按其墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

  (3)套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。

  5、套内阳台建筑面积

  套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

  (1)封闭阳台是指采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭,作为永久性使用的阳台。

  (2)封闭阳台的认定以房屋峻工时的状态为准。

  (三)房屋建筑面积计算规定

  1、计算全部建筑面积的范围

  (1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

  (2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

  (3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。

  (4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

  (5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

  (6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

  (7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

  (8)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

  (9)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

  (10)地下室、半地下室及其相应的入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

  (11)有柱或围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

  (12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

  (13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其外围水平投影面积计算。

  (14)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

  (15)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

  2、计算一半建筑面积的范围

  (1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

  (2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

  (3)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

  (4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

  (5)有顶盖未封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

  3、不计算建筑面积的范围

  (1)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

  (2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

  (3)房屋之间无上盖的架空通廊。

  (4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

  (5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

  (6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

  (7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

  (8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

  (9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

  (10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

  二、共有建筑面积分摊

  (一)一般规定

  1、共有建筑面积分摊应遵循本细则,按相关房屋的建筑面积成比例分摊。

  2、产权各方有合法权属分割文件或协议的,共有建筑面积的分摊可按其文件或协议规定执行。

  3、共用建筑面积分摊,以幢为基本单位。

  4、整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用同一种分摊方法。

  5、共有建筑面积按比例分摊的计算公式为:

  上式中

  式中:k-共有面积分摊系数;

  si-各产权单元自有建筑面积,

  δsi-各产权单元应分得的分摊面积,

  δsi-需要分摊的分摊面积总和,即共有建筑面积,

  si-参加分摊的各产权单元自有建筑面积总和,

  (二)共有建筑面积内容:

  1、幢内电梯井、管道井、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶水箱间、水泵间、电梯机房、电脑网络室(指智能大厦),公共门厅、过道、地下室、值班室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房。

  2、各产权单元与公共建筑之间的分隔墙以及墙外墙水平投影面积的一半。

  3、含有隔热墙的山墙剔除标准墙厚一半后剩余的面积。

  4、幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。

  (三)不计入共有建筑面积的范围

  1、独立使用的地下室、车棚、车库。

  2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。

  3、作为人防工程的地下室。

  4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。

  (四)共有建筑面积的分摊方法

  1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

  各套房屋的分摊面积

  套房屋的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

  其中:

  分摊系数=〖s*()幢内共有面积〖〗幢内各套房屋套内面积之和〖s*〗〗

  2、商住楼共有建筑面积的分摊方法

  (1)功能区域划分

  根据住宅和商业不同的使用功能,按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

  功能区域的划分以设计图为准。

  (2)共有建筑面积划分

  专为住宅部分服务的楼梯(含室外楼梯)等公用面积计入住宅部分的共有面积。

  专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等公用面积计入商业部分的共有面积。

  服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为整幢服务的其它共有空间计入住宅、商业部分的共有建筑面积。

  (3)住宅部分各套房屋的分摊面积

  套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

  其中:

  分摊系数=幢共有分摊面积 住宅部分共有建筑面积

  住宅部分各套内建筑面积之和

  (4)商业部分各权属单元的分摊面积

  权属单元的分摊面积=权属单元自有面积×权属单元分摊系数

  其中:

  权属单元分摊系数=层分摊面积 层内共有面积

  层内各权属单元自有面积之和

  层分摊面积=层自有面积×层分摊系数

  其中:

  层分摊系数=幢共有分摊面积 商业部分共有建筑面积

  商业部分各层自有面积之和

  层内共有面积为本层内走道、公用厅等未纳入幢共有和商业部份共有面积的共有空间的面积。

  3、多功能综合楼共有建筑面积分摊方法

  (1)根据设计图确定各功能区域范围。

  (2)参照商住楼的分摊计算方法进行共有面积分摊。

  (四)操作程序

  1、资料准备

  (1)经规划部门批准的施工图(竣工图)一套

  (2)建房单位对幢内共有、功能区共有部位和划分提交的书面说明书。

  2、勘测

  (1)查勘功能区域界限

  (2)丈量房屋尺寸:各层外围尺寸,套内(成套住宅、商业门面摊位、办公区间)尺寸,

  包括平面尺寸与层高。

  3、分摊方案调查

  4、制图与计算

  (1)按经复核后的图纸(竣工图)或实际丈量经调整后的尺寸绘制房屋分层分户平面图,

  图纸幅面采用16k或8k尺寸。

  (2)面积计算

  建筑面积和共有建筑面积分摊按本实施细则执行。

  (3)运算要求

  面积计算以平方米为单位,面积计算过程中间结果保留三位小数,最后幢或套面积保留两位小数,分摊系数保留六位小数。

  5、提交勘测报告书

  勘测报告书包括:

  房屋分层平面图(一式三份,其中一份存测绘幢袋)

  房屋分户平面图(一式两份)

  共有建筑面积分摊方案(一式两份、测绘幢袋一份、存档一份)幢、户建筑面积成果表(一式两份、测绘幢袋一份、存档一份)户室号面积对照表(两份:贴权证、存档各一份)

  (五)其它

  1、按82年国家经委基本建设办公室颁布的《建筑面积计算规则》确认的产权面积仍维持不变;房改房、集资房等房屋在权属登记中所确定的分摊方法仍然有效。

  2、此细则实施前,已按建设部(95)517号文件所确定的分摊方法计算的面积不再改变。

  3、已确权发证并部分转移的房屋,按原分摊方法计算分摊面积。

  第六章 房产变更测量

  一、一般规定

  (一)变更测量分类

  1、现状变更测量

  (1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

  (2)房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除,倒塌和烧毁;

  (3)地名、门牌号的更改。

  2、权属变更测量

  (1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起权属转移;

  (2)土地使用权界调整,包括合并、分割、塌没和截变取直;

  (3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线变化可能引起丘界变化;

  (4)他项权利范围的变化和注销。

  (二)变更测量的程序

  变更测量应根据房地产变更资料,先进行房地产要素调查,包括现状、权属和界址调查,再进行分户权界和面积的测定,调整有关房产编码,最后进行(图、帐、卡、册、数据库)修正。

  二、变更测量业务要求

  (一)变更测量方法

  1、变更测量应根据现有变理状况、确定变更范围,按平面控制点的分布情况,选择测量方法。

  2、房地产合并和分割,应根据变更登记文件,在当事人或关系人到现场指界实地测定变更后的界址和面积。

  3、修测之后,应对现有房产测绘资料进行修正与处理,涉及到产权档案和信息系统内容的,也应作相应变化。

  (二)房产编号与处理

  1、丘号

  (1)用地合并与分割都应重新编丘号。新增丘号,按分幅图图幅内最大丘号续编。

  (2)组合丘内新增丘号按丘内的最大丘支号续编。

  2、栋号

  (1)房产合并或分割应重新编号,原丘号作废、新幢号按丘内最大栋号续编。

  (2)新增房屋按丘内最大幢号续编。

  (三)变更测量的要求

  1、变更后的分幅图、分丘图图上精度、新补测的界址点精度都应符合本细则的规定。

  2、房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。

  4、房产合并后的建筑面积,取被合并房屋建筑面积之和;用地合并后的面积,取被合并的各丘面积之和。

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  第七章 附则

  一、长沙市房产测绘原有的技术文件、规定与本细则不符的,以本细则为准。

  二、本细则由长沙市房地局负责解释。

  附件一:《实施细则》有关名词解释

  附件二:房产图样式(略)

  附件一:

  《实施细则》有关名词解释

  1、廊:泛指联结房屋墙体以外,有顶盖和围护结构,作为通道的建筑物。可分为以下几种:

  (1)柱廊:有顶盖、有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。

  (2)檐廊:从屋檐下伸出的有顶盖但无支柱的通道。两端有围护物。

  (3)挑廊:有顶盖、无支柱但有围护物的悬挑出墙外的通道。

  (4)通廊:联结建筑物间的通道。

  (5)门廊:建筑物门前,有顶盖、有支柱或有围护结构的通道。

  2、假层:是指位于自然层以上,层高不是全部为2.20米以上的非正式层。房屋的假层,应具有采光通风设施。

  3、附层:是房屋自然层内的局部层次,即安插在上下两个正式房屋层之间的房屋,从外部看是二层建筑的房屋,而内部局部为三层,这种层次叫做附层(夹层)。

  4、阁楼:指位于自然层内,利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼。

  5、水箱间:指突出房屋屋面水箱周围有围护结构,有顶盖的房屋。

  6、楼梯间:指突出房屋屋面有顶盖,四周有围护结构,层高在2.20米以上供维修、消防安全出口用的梯间。

  7、电梯间:指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房。

  8、骑楼:是指建在道路旁,底层是行人道的楼房或底层用作街巷、道路通行部分的房屋。

  关于贯彻《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》有关工作的通知

  各房地产开发企业、各相关单位:

  为认真贯彻落实《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》(以下简称《办法》),现就有关工作通知如下:

  一、统一认识,加大宣传力度,惯犯深入地宣传《办法》,充分认识建

  立物业维修基金的重要意义,正确理解物业管理收费和物业维修基金的关系,着眼当前,立足长远,保障物业维修基金归集工作的顺利开展。

  二、市房屋产权管理局为全市物业维修基金的主管部门,各区房屋产权

  管理局负责辖区内物业维修基金归集的检查、指导工作。为进一步做好物业维修基金管理工作,根据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定,《办法》实施之日起,开发建设单位办理商品房预售许可证时应提交《物业管理方案》。

  三、物业维修基金用于房屋共用部位、共用设施设备大中修和更新改造,由业主自己缴存,自己使用,归业主所有。物业维修基金属民间自存自用费用,不属行政、实业及服务性收费。

  四、物业维修基金缴款凭证同意采用专用收款收据《长沙市物业维修基金缴款凭证》。凭证一式四联(第一联代收单位留存联;第二联业主缴存凭证联;第三联房产档案留存联;第四联物业维修基金缴存窗口留存联)。代收单位在物业维修基金缴存窗口申报缴交物业维修基金后,由物业维修基金缴存窗口开据《长沙市物业维修基金缴款凭证》。

  五、开发建设单位在售房时代为归集的首期物业维修基金,不计入房屋销售收入。根据国家税务总局(国税发[1998]217号)文件对“代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税”的规定,开发建设单位代业主收缴的物业维修基金业不计征营业税。

  六、市房屋产权管理局设立的专门物业维修基金代管机构,应建立和完善各项物业维修基金归集、使用和管理制度,设置快捷方便的物业维修基金自动查询系统,主动接受业主的监督。由市房屋产权管理局代管的物业维修基金,每半年应接受审计部门的审计监督,实现物业维修基金管理科学、高校、安全的目的。

  七、首期物业维修基金缴存程序:

  (一)房屋销售前,由开发建设单位凭商品房预售许可证在市物业维修基金缴存窗口领取《长沙市物业维修基金缴存明细表》。

  (二)房屋销售时,开发建设单位按照规定标准和购房人所购房屋的类型、金额计算出购房人应缴交的物业维修基金数额,并准确地填写《长沙市物业维修基金缴款明细表》,由购房人按应缴金额足额缴交物业维修基金。

  (三)在办理房屋栋证时,开发建设单位凭《长沙市物业维修基金缴款明细表》在市物业维修基金缴存窗口领取《长沙市物业维修基金缴款通知书》。到委托银行缴款。

  (四)在市物业维修基金缴存窗口领取分户的《长沙市物业维修基金缴款凭证》。代收单位留存第一联,交购房人留存第二联(业主缴存凭证联)。

  八、实行物业维修基金制度的时段划分:售房单位向购房人办理交房手续时须向购房人足额代为收取物业维修基金;售房单位在办理房屋初始登记(栋证)时,应将代收的该栋证物业维修基金全额缴至市物业维修基金缴存窗口。尚未售出房屋的物业维修基金由开发建设单位按《办法》规定缴交。

  《办法》实施时,开发建设单位已经售出的房屋,未代为归集物业维修基金且尚未办理房屋初始登记的和已办理房屋初始登记但尚未办理房屋转移登记(湖证)的,应向购房人代为收取物业维修基金,并及时向市物业维修基金缴存窗口缴交。

  《办法》实施后,开发建设单位在售房过程中应严格按照《办法》规定做好首期物业维修基金代收工作。

  九、市房屋产权监理处、市房地产管理交易所不受理未提交《长沙市物业维修基金缴款凭证》的房屋初始登记和房屋转移登记的申请。开发建设单位申请办理房屋初始登记和购房人办理房屋转移登记除应提交原规定的相关资料外,还须提交《长沙市物业维修基金缴款凭证》第三联(房产档案留存联)。

  十、按长沙市人民政府20**年第81号令,单位自管公有住房以经济适用房价格出售后,首期物业维修基金按《办法》第八条第(一)款规定缴交,但在核定物业维修基金的购房款基数时,是以购房人实际支付的价款为准,即扣除购房人夫妻双方应享受的住房补贴的价款为计算基数进行核定。

  公有住房出售后的物业维修基金归集,由售房单位按规定从售房款中提足后缴至市物业维修基金缴存窗口。购房人缴存的物业维修基金,按户记入个人住房物业维修基金帐户,售房单位提取的物业维修基金按栋建帐,计入售房单位物业维修基金帐户。

  十一、《办法》实施前,开发建设单位按1998年政发41号文件规定标准已归集物业维修基金的,应在《办法》实施后三个月内,对已归集的物业维修基金要进行清理、核对、造册。未成立业主委员会的,统一缴交市物业维修基金专户代替;已成立业主委员会的,由业主委员会决定管理方式。

  未达到《办法》规定标准或未归集物业维修基金的,已成立业主委员会的小区,由业主委员会决定自行组织归集或委托物业管理公司代为归集;未成立业主委员会的小区,购房人可自行到市物业维修基金缴存窗口申报缴交。

  十二、《长沙市物业维修基金缴款凭证》是房屋再交易的重要证件,是房产档案需保存的要件之一。市房屋产权监理处、市房地产交易管理所在办理房屋初始登记或转移登记后,《长沙市物业维修基金缴款凭证》随产权资料移交市防务产权监理处档案馆存档。

  十三、长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县住宅区物业维修基金管理参照本通知的规定执行。

  二○○三年四月二十八日

篇2:中山市住宅二次供水管理办法实施细则(2014)

  中建〔20**〕13号

  中山市住房和城乡建设局关于印发

  中山市住宅二次供水管理办法实施细则的通知

  火炬开发区管委会,翠亨新区管委会,各镇政府、区办事处,各相关单位:

  为进一步加强我市住宅二次供水的监督管理,理顺住宅二次供水设施的建设、维护和运行管理,切实保障居民二次供水水质卫生安全,我局制定了《中山市住宅二次供水管理办法实施细则》,业经十四届32次市政府常务会议审议通过。现予印发,请贯彻执行。

  附件:中山市住宅二次供水管理办法实施细则

  中山市住房和城乡建设局

  20**年2月12日

  中山市住宅二次供水管理办法实施细则

  第一条为落实生活饮用水二次供水管理制度,加强住宅二次供水设施的建设、维护和运行管理,切实保障住宅二次供水水质,保障居民饮用水卫生安全,根据《城市供水条例》、《物业管理条例》以及《广东省城市供水管理规定》等有关规定,结合本市实际情况,制定本实施细则。

  第二条本细则适用于本市行政区域范围内住宅二次供水设施的建设、移交、维护和运行管理。住宅市政直接供水的管理工作按照相关法律、法规和规章执行。

  第三条任何单位和个人有维护公共供水安全、保护二次供水设施的义务,不得损坏、侵占或擅自停用、改动、拆除二次供水设施。

  第四条城市供水企业应当加强对二次供水的水质检测和统一管理,参与二次供水设施的设计、施工、专项验收等工作,相关单位应予配合。

  第五条新建住宅的二次供水设施的设计、施工、验收严格执行国家标准、规范和有关规定,并与住宅主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

  第六条新建住宅的二次供水设施设计方案应征求属地供水企业的意见,作为施工图审查机构审图的参考,属地供水企业应予配合并及时提供意见。施工图审查机构应按照相关标准规范及有关规定进行施工图审查。建设单位不得擅自修改审查合格的施工图,确需修改的应重新进行审核确认。

  第七条新建住宅的二次供水设施由建设单位按审查合格的图纸委托具备相应资质的施工单位进行施工。

  第八条住宅二次供水设施竣工后,建设单位应组织相关部门及属地供水企业进行专项验收,经验收合格后,可以统一移交给属地供水企业管理、维护。

  第九条住宅二次供水设施移交范围包括入户表前与二次供水相关的全部设施、竣工验收资料以及相关产品的有效证件等。

  第十条本细则实施前已开工但尚未竣工验收的住宅,其二次供水设施由建设单位按相关标准规范和有关规定自行整改、建设,整改、建设方案应征求属地供水企业的意见。施工和验收按本办法第七、八条执行。

  第十一条已投入使用的住宅,按照业主自愿的原则,由业主委员会(或物管企业)按照约定程序征求所有二次供水业主的意见,其二次供水设施需移交给属地供水企业维护和管理的,供水企业应按照相关标准规范及有关规定进行核查和检测。

  经核查和检测无需改造的二次供水设施,供水企业应及时与业主委员会(或物管企业)办理移交手续,开展二次供水设施维护和管理工作。

  经核查和检测需要改造的二次供水设施,属地供水企业应当提出改造意见,由业主委员会(或物管企业)委托具有相应资质的单位进行设计和改造。所需改造费用由产权人按建筑面积摊分。改造完成并按本办法第八条验收合格后,移交给属地供水企业管理、维护。

  第十二条移交给供水企业管理维护的二次供水设施,供水企业抄表到户,其二次供水水价可按市政公共供水水价和运行二次供水设施摊分的电费一并收取。

  第十三条采用第十二条收费方式的,供水企业须参照附件计算标准一次性收取管理维护费(新建住宅由建设单位一次性支付给供水企业,已投入使用的住宅由业主支付,具体由业主委员会(或物管企业)统一收齐后支付给供水企业)。

  管理维护费包括二次供水设施清洗消毒、水质检测、维护管理、大修及更新改造等费用。

  第十四条新建、改造、扩建的二次供水设施,其材料、设备的选型应以技术先进、环保节能、保证水质和供水安全为原则,所用材料必须符合国家质量标准,不得使用国家明令禁止和淘汰的管材、管件、配件和设备。

  二次供水设备的选型要结合本地区实际情况,符合运行稳定、可靠,维护管理方便、快捷的要求。

  第十五条对违反本细则的,由市建设行政主管部门和其他有关部门按照相关法律、法规的规定处理。

  第十六条本细则从20**年3月1日开始起施行。

  附件:

  住宅二次供水设施管理维护费用分类计算标准(暂定)

18m≤建筑高度≤45m 45m<建筑高度≤75m 75m<建筑高度≤100m
管理维护费(元/平方米) 15 20 25

  注:二次供水设施维护管理费按幢计算,每幢的费用为:[单幢高层住宅总建筑面积(不含地下室)-不需要二次供水楼层建筑面积(不含地下室)]×对应的“每平方米分类标准”。

篇3:hz市直机关事业单位房地产管理办法实施试行细则

  hz市直机关事业单位房地产管理办法实施试行细则

  市直属各单位:

  根据《hz市市直机关事业单位房地产管理办法》(市委办发[20**]86号)制定本细则。

  一、权属管理

  (一)市直机关、事业单位房地产是指市级党的机关、人大机关、政府机关、政协机关、审判机关、检察机关、驻外机关、民主党派、人民团体、市直属事业单位及市属垂直管理单位占有、使用并在法律上可以确定属于市直机关、事业单位资产的房屋及其相应土地,包括没收、接收、接管、划拨、国家投资及其他渠道投资形成的属于国有资产的房屋及其相应土地。

  (二)市直机关、事业单位房地产按照统一政策、分类指导的原则进行管理。凡市本级机关、事业单位及市属垂直管理单位(单位目录附后),其房地产权属纳入市机关事务局统一管理(以上由市机关事务局首批实行一级管理);其余的市直机关、事业单位的房地产委托各主管部门管理(市机关事务局实行二级管理),市机关事务局负责监督、指导、协调。待条件成熟后,再逐步实行统一的权属管理。

  (三)市直机关、事业单位房地产权属实行统一管理,分类实施的原则。

  1、实行一级管理的市直机关、事业单位房地产,其房屋所有权证和土地使用权证由市机关事务局负责统一申办,户名统一为“hz市市级机关事务管理局”。

  (1)、实行一级管理的市直机关、事业单位房地产权属已作登记的,由各部门、各单位提供《房屋所有权证》、 《国有土地使用权证》原件及其他原始档案资料,由市机关事务局负责变更登记至市机关事务局名下。

  (2)、实行一级管理的市直机关、事业单位房地产权属尚未登记的,由市机关事务局进行登记,办证必备资料由各部门、各单位提供。若新建、翻建、改建或扩建的市级机关、事业单位房地产要提供立项、规划、用地和建设等批准文件及证书;通过接管、接收、沿用、购买、交换等形成的属于市直机关、事业单位房地产提供有关批准文件及资料。

  (3)、对未经批准、擅自将房地产权属交由下属单位或其他单位登记的,一律更正登记至市机关事务局名下。

  (4)、实行一级管理的市直机关、事业单位房地产的房屋所有权及土地使用权登记,由市机关事务局提出申请,市房管局和市国土资源局按有关规定受理和办理。

  2、实行二级管理的市直机关、事业单位的房地产,其权属户名统一登记在各主管部门名下。为便于识别,市房管和国土资源部门要在《房屋所有权证》和《土地使用权证》的附记栏或记事栏中加盖“市直机关事业单位房地产二级管理专用章”字样的印鉴,各主管部门要对所管房地产进行普查、建档,负责申办房屋所有权证和土地使用权证,并将房地产权属资料及使用状况及时报市机关事务局备案。

  (四)国外、境外(口岸)及其他特殊用途的市直机关、事业单位房地产,经市机关事务局同意,可由占用部门或单位自行申办权属登记,报市机关事务局备案。

  (五)市直机关、事业单位房地产的处置由市机关事务局负责,各部门、各单位不得自行处置。若要改变房地产的用途,或将房地产租、借或调整给下属及其他单位使用的须经市机关事务局批准,并按规定办理有关手续。

  (六)建立健全市直机关、事业单位房地产权属管理档案,准确登记统计台帐,定期复核权属、质量状况及使用状况。

  (七)建立市直机关、事业单位房地产管理联席会议制度,具体负责办公用房的基建、调配、维修、物业管理及处置等重要决策。会议视工作需要不定期召开。联席会议成员由市委办公厅、市人大办公厅、市政府办公厅、市政协办公厅;市纪委、市计委、市财政局、市国土资源局、市房管局、市规划局、市机关事务局等单位的有关人员组成,联席会议负责人由市政府分管领导担联席会议办公室设在市机关事务局。

  (八)各市直机关、事业单位应严格按《办法》及其《细则》要求,加强管理,防止国有资产流失,确保其安全完整。

  (九)市直机关、事业单位房地产采取使用单位自查、市机关事务局组织重点抽查的方法进行核查,并据此及时调整、完善市级机关、事业单位房地产管理档案。核查重点是:

  1、房屋和土地的来源状况。

  2、权属登记状况。

  3、使用管理的情况。

  4、房屋完好情况调查。

  5、每年一次与城建档案馆核对权属变动状况。

  核查原则上每年进行一次,在每年12月份完成。对核查中发现未进行权属登记的房地产,委托房管及国土资源的测绘部门进行测量,形成明晰的房产图和地籍图,做到图、表、卡、证与房地产现状相符。所有的房地产均应登记造册、建立数据库,为日常管理、调配、维修和基本建设规划收集基础数据。

  二、基本建设管理

  (十)市机关事务局会同有关部门,按照hz市城市总体规划的要求,根据各部门、各单位提出的市直机关、事业单位房地产使用需求,编制市直机关、事业单位房地产的建设规划和用地规划。建立基本建设项目数据库,根据资金和其他条件,有序安排,分步实施。

  (十一)各部门、各单位可根据业务需要在国家政策允许的前提下,提出基本建设项目申请,严格按国家基本建设有关程序办理有关手续,组织基建项目的实施、竣工验收后,将有关建设、权属资料移交市机关事务局进行房地产权属登记。其程序为:需求单位申请→联席会议把关论证→职能部门审批→需求单位组织实施→市机关事务局权属登记→需求单位使用。

  (十二)市直机关、事业单位房地产建设实行政府采购,并严格执行《中华人民共和国招标投标法》,对项目设计、施工、监理及大型设备、大宗材料的采购等进行招标,并加强建设项目的跟踪监督。

  三、调配和使用管理

  (十三)市直机关、事业单位房地产在市直机关事业单位的各部门、各单位范围内统一调配使用。已对外出租或被非市直机关、事业单位及下属单位占用的房地产,经清理后直接纳入市直机关、事业单位房地产统一调配使用管理的范围。

  (十四)市机关事务局根据hz市市直机关、事业单位办公用房配备标准和市直各部门、各单位人员编制和业务需求,核定各部门、各单位的办公用房及其附属用房的总面积,并实行动态管理。

  (十五)市直机关、事业单位拥有所配房地产的使用权,需与市机关事务局签订《hz市市直机关事业单位房地产使用协议》。违反《协议》,市机关事务局可视情况收回或重新调配房地产。

  (十六)各部门、各单位对其使用的市直机关、事业单位房地产负有日常管理和维修养护义务。各使用单位应制定相应的使用管理制度,明确各单位法人代表是房地产管理的“第一责任人”,并落实专门的管理机构和人员,建立房地产使用档案,确保房地产的安全和完整;在核定的范围内可自主安排使用办公用房,可建议或选择物业管理公司进行管理;并根据所用房地产的完好状况提出年度修缮计划。

  (十七)市直机关、事业单位的房地产使用逐步推行有偿使用制度。办公用房定额标准以内的租金免交,超标部分办公用房租金,由使用单位自负。

  (十八)企业单位占用市直机关、事业单位房地产的,原则上应予清退;清退确有困难的,经市机关事务局审核批准,按市场价交纳租金后可继续使用。

  (十九)使用单位因转制等原因需要将所使用的房地产作为资产重组,纳入有形土地市场公开运作的,必须经市政府批准,由市机关事务局会同市国资委办理相应手续。

  (二十)因国家建设需要,市直机关、事业单位房地产凡涉及拆迁、产权调换、补偿联建和转让等,相关单位需征得市机关事务局同意,重大事项经报市政府批准后,严格按照现行有关法律、法规,采取市场化运作的方法,由市机关事务局与有关方签订相关协议。原使用单位的所用房地产另行安排。

  四、维修管理

  (二十一)市直机关、事业单位实行统一管理的房地产维修实行统分结合的管理方法。集中办公的由市机关事务局直接管理,分散办公的暂由各使用单位各自管理,维修经费由市财政统筹安排。

  (二十二)各部门、各单位对所用房地产的质量安全情况每年进行一次全面检查并作好记载,报市机关事务局备案;市机关事务局在单位自查的基础上,进行重点抽查,建立维修资料数据库,为做好维修工作提供科学依据。

  (二十三)对于集中管理需要大中修及专项维修的房屋,由各部门、各单位每年一次提出项目申请,报送市机关事务局。市机关事务局根据各部门、各单位的申请和维修资料数据库,经过鉴定评审,确定维修项目,统一编制大中修以及专项维修计划,编报经费预算,经联席会议制度审定,由市财政局审核落实经费后,组织工程项目的实施。50万元以上的维修项目,要按规定通过招标形式选择施工队伍、监理单位、采购工程材料和设备。

  五、物业管理

  (二十四)物业管理的任务是创造设备设施完好、清洁优美、文明安全、秩序良好的工作环境。物业管理的内容主要包括日常维修养护、水电暖冷设备养护、维修,办公楼(区)的绿化、保洁、保安、会议等公共性服务、代收代缴等公众代办服务和所要求的特约服务等。

  (二十五)市直机关、事业单位房地产的物业管理,分散办公的暂由各部门、各单位负责,待条件成熟后由市机关事务局统一组织实施。集中办公的由市机关事务局负责。物业管理企业,每年选聘一次。相关费用由市财政统一安排。

  (二十六)各单位、各部门要建立和完善内部结算制度,推进机关后勤服务工作的改革,引进市场竞争机制,降低管理成本,提高管理水平,增强市场服务意识。逐步开放市直机关、事业单位房地产物业管理市场,全面采用投标方式选聘物业管理公司,推进物业管理的规范化、专业化和市场化。

  六、附则

  (二十七)本细则自发布之日起试行,此前有关规定与本细则不符的,以本细则为准。

  (二十八)本细则由市机关事务局负责解释。

  二○○四年十一月四日

  附件:市本级首批确定机关事业单位及市属垂直管理单位目录

  一、市本级机关单位:

篇4:虹口区突发事件应急预案管理细则(2015)

虹口区突发事件应急预案管理细则

  一、总则

  (一)为加强本区突发事件应急预案(以下简称应急预案)管理,增强应急预案的科学性、实效性和执行力,依据国务院办公厅发布的《突发事件应急预案管理办法》、《上海市实施〈中华人民共和国突发事件应对法〉办法》、《上海市突发事件应急预案管理实施办法》等文件规定,特制定本细则。

  (二)本细则所称应急预案,是指区政府及其部门、各街道办事处、基层组织、企事业单位、社会团体等为依法、迅速、科学、有序应对突发事件,最大程度减少突发事件及其造成的损害而预先制定的工作方案。

  (三)本细则所称应急预案管理,是指应急预案的规划、编制、审批、备案、发布、培训、宣传教育、演练、评估、修订等。

  (四)应急预案管理遵循“统一规划、分类指导、分级负责、条块结合、单元补充、动态管理”的原则。

  二、应急预案体系

  (一)本区应急预案体系由区总体应急预案、区级专项应急预案、区级基层应急管理单元应急预案、部门应急预案、重大活动应急预案、街道应急预案及单位和基层组织应急预案组成。

  区应急委负责本级应急预案体系建设,区应急办承办具体事务。

  (二)应急预案分类和管理责任主体如下:

  1.区总体应急预案是本区应急预案体系的总纲,是区政府组织应对突发事件的总体制度安排,由区政府制定和管理。

  2.区级专项应急预案是区政府为应对某一类型或者某几种类型突发事件,或者针对重要目标保护和应急资源保障等重要专项工作而预先制定的涉及多个部门和单位职责的工作方案,由区有关议事协调机构或部门(单位)牵头制定,报区政府批准后实施。管理责任主体为区有关议事协调机构或部门(单位)。

  3.区级基层应急管理单元应急预案是区政府为应对基层应急管理单元内的突发事件而预先制定的涉及该单元内多个单位职责的工作方案,由区政府明确的基层应急单元牵头单位制定,报区政府批准后实施。管理责任主体为基层应急单元牵头单位。

  4.部门应急预案是区政府有关部门根据区总体应急预案、专项应急预案和本部门职责,为应对本部门(行业、领域)突发事件,或者针对重要目标物保护、重大活动保障、应急资源保障等涉及本部门工作而预先制定的工作方案,由区有关部门制定和实施。管理责任主体为区政府有关部门。其中与专项应急预案相衔接配套的部门应急预案,定位为该专项应急预案子预案。

  5.重大活动应急预案是为保障区内大型会议、展览、文化体育等重大活动顺利平稳举办而预先制定的工作方案,由活动承办单位制订,报公安分局批准后实施。管理责任主体为活动承办单位。

  6.街道应急预案是为应对街道辖区内各类突发事件而预先制定的工作方案,由街道办事处制定和实施。管理责任主体为街道办事处。

  7.单位和基层组织应急预案是为应对本单位各类突发事件而预先制定的工作方案,由机关、企事业单位、社会团体和居委会等法人和基层组织制定与实施。管理责任主体为相应的法人和基层组织。

  三、规划和准备

  (一)区政府应当按照应急预案“横向到边、纵向到底、领域上全覆盖”的要求,并针对本区多发易发突发事件、主要风险等,制定本级政府及其部门的应急预案编制规划,并根据实际情况变化,适时对应急预案编制规划进行修订完善。

  (二)单位和基层组织可根据应对突发事件需要,制定本单位、本基层组织应急预案编制计划。下列单位应当制定具体应急预案:

  1.学校、医院、商场、宾馆、大中型企业、大型超市、幼托机构、养老机构、旅游景区、文化体育场馆等场所的经营、管理单位。

  2.建筑施工单位以及易燃易爆物品、危险化学品、危险废物、放射性物品、病源微生物等危险物品的生产、经营、储运、使用单位。

  3.其他人员密集的高层建筑、地下空间等场所的经营、管理单位。

  4.区政府规定的其他单位。

  (三)应急预案编制单位应当组成预案编制工作小组,吸收预案涉及主要部门和单位业务相关人员、有关专家及有处置经验的人员参加。编制工作小组组长由应急预案编制单位有关负责人担任。

  (四)编制应急预案应当在开展风险评估和应急资源调查的基础上进行。

  1.风险评估。针对突发事件特点,识别事件的危害因素,判断事件发生的可能性,分析事件可能产生的直接后果以及次生、衍生后果,评估各种后果的危害程度,判定风险级别,提出控制风险、治理隐患的措施。

  2.应急资源调查。全面调查本区域、本部门、本单位第一时间可调用的应急队伍、装备、物资、场所等应急资源状况。

  (五)编制应急预案过程中,应当广泛听取有关部门、单位和专家的意见,与相关的预案衔接。涉及其他部门和单位职责的,应当书面征求相关部门和单位意见。必要时,向社会公开征求意见。

  四、应急预案编制

  (一)应急预案编制应当遵循有关法律、行政法规和制度,具有针对性、实用性和可操作性。

  1.区总体应急预案主要规定突发事件应对的基本原则、组织体系、运行机制,以及应急保障的具体安排等,明确相关各方的职责和任务。

  2.区级专项和部门应急预案侧重明确突发事件的组织指挥机制、风险评估、监测预警、信息报告、应急响应和处置措施、队伍物资保障及调动程序、涉及单位和街道职责等内容,重点规范区级层面应对行动,体现应急响应和处置的主体职能。

  3.针对特定区域内突发事件应对的区级基层应急管理单元应急预案,侧重明确组织指挥机制、风险评估、监测预警、信息报告、应急响应和处置措施、队伍物资保障及调动程序、成员单位职责、与所在地街道合作机制等内容,重点规范单元层面应对行动,体现应急响应和处置的主体职能和先期处置特点。

  4.针对重大活动保障制定的专项应急预案和部门应急预案,侧重明确活动安全风险隐患及防范措施、监测预警、信息报告、应急响应和处置、人员安全疏散撤离组织和路线等内容。

  5.街道应急预案侧重明确突发事件的预警信息传播、组织先期处置和自救互救、信息收集报告、人员临时安置等内容,重点规范街道层面应对行动,体现先期处置特点。

  6.单位和基层组织应急预案侧重明确应急响应责任人、风险隐患监测、信息报告、预警响应、应急响应和处置、人员安全疏散撤离组织和路线、可调用或可请求援助的应急资源情况及如何实施等,体现自救互救、信息报告和先期处置特点。

  (二)应急预案编制单位可编制应急预案操作手册或应急处置流程图,内容包括信息报告、处置工作程序、响应措施、应急队伍和装备物资情况,以及相关单位联络人员和电话等。

  五、应急预案审批、备案和发布

  (一)应急预案编制单位应当将预案送审稿、编制工作说明、各成员单位复函和意见采纳情况等有关材料一并报送预案审批单位。

  (二)应急预案审核内容主要包括预案是否符合有关法律、法规,是否与有关应急预案进行衔接,各方面意见是否一致,主体内容是否完备和规范,体例格式是否合规,责任分工是否合理明确,应急响应级别设计是否合理,应对措施是否具体明确、管用可行等。必要时,预案审批单位可组织有关专家进行评审。

  (三)区总体应急预案经区政府常务会议审议,以区政府名义印发;区级专项应急预案报区政府审批,必要时经区政府常务会议或专题会议审议,以区政府办公室名义印发;区级基层应急管理单元应急预案报区政府审批,以区政府办公室名义印发;部门应急预案由部门有关会议审议,以部门名义印发,必要时,以区政府办公室名义印发;重大活动应急预案由活动承办单位牵头,召开专题会议审议,以承办单位名义印发;街道应急预案由街道办事处有关会议审议,以街道办事处名义印发。

  (四)报请以区政府办公室名义印发的应急预案,预案编制单位应当以请示性公文上报区政府审批,并由编制单位主要负责人或主持工作的负责人签发。公文中应当明确提出发文理由和依据,并对预案报审前是否经过实战或演练检验、预案有效期限是否明确、预案全文是否公开等作出说明和评估。凡涉及其他部门职责的,预案编制单位报审前应主动协商取得一致意见,经协商后仍不能取得一致意见的,应当列出问题症结、各方意见及理由,提出办理建议。对标注依申请公开或不予公开的,说明理由。对涉及国家秘密的,提出定密意见,包括密级、保密期限、定密依据等。

  (五)应急预案编制或审批单位应当在预案印发后的20个工作日内,依照下列规定报有关单位备案:

  1.区总体应急预案报送市政府备案。

  2.区级专项应急预案报送市政府有关主管部门备案。

  3.区级基层应急管理单元应急预案报送区应急办备案。

  4.部门应急预案、街道应急预案报送区应急办备案。

  5.区级重大活动应急预案报送区应急办备案。

  6.法律、法规和政府文件另有规定的,从其规定。

  (六)按照“以公开为原则,不公开为例外”的要求,凡区政府及其部门、各街道办事处制定的应急预案,应当在预案印发后的20个工作日内,由应急预案编制单位通过政府网站、政府公报、新闻媒体等主动向社会公布。因特殊原因,经审批单位同意也可公布应急预案简本。对确需保密的应急预案,按照有关规定执行。

  (七)单位和基层组织应急预案的审批、备案和发布,由其上级主管或监管单位根据实际情况确定。

  六、培训和宣传教育

  (一)应急预案编制单位应当在预案印发后3个月内,组织开展预案培训和解读工作。

  区委组织部、区公务员局应当将应急预案培训作为应急管理培训的重要内容,纳入领导干部培训、公务员培训、应急管理干部日常培训内容。

  (二)对需要公众广泛参与的非涉密的应急预案,预案编制单位应当充分利用互联网、广播、电视、报刊等多种媒体广泛宣传,制作通俗易懂、好记管用的宣传普及材料,向公众免费发放。

  七、应急演练

  (一)区应急委负责统筹本级年度重大应急演练,按照“规范、安全、节约、有序”的原则,指导预案编制单位开展应急演练,推动应急预案落实。

  (二)应急预案编制单位应当建立依据预案开展应急演练的制度,年度演练计划报送预案审批单位备案。区级专项应急预案、区级基层应急管理单元应急预案至少每两年进行一次应急演练,重大活动应急预案在活动举办前至少进行一次检验性实战演练。预案编制单位应当在预案报审前进行演练,予以验证。

  应急预案编制单位可根据实际情况,采取实战演练、桌面推演等方式,组织开展单项与综合相结合、人员广泛参与、处置联动性强、形式多样的应急演练。

  (三)应急演练组织单位应当组织演练评估或委托第三方进行演练评估。评估的主要内容包括:演练的执行情况,预案的合理性与可操作性,指挥协调和应急联动情况,应急人员的处置情况,演练所用设备装备的适用性,对完善预案、应急准备、应急机制、应急措施等方面的意见和建议等。

  演练评估于演练结束后1个月内以书面形式报区应急办。

  (四)区政府有关部门、各街道办事处、区属单位应当于每年9月底前编制下一年度应急演练计划,并报送区应急办。

  八、评估和修订

  (一)应急预案编制单位应当每两年对预案进行评估。评估报告针对每次突发事件处置或演练中暴露出的问题和薄弱环节,分析评价预案内容的针对性、实用性和可操作性,提出预案是否修订的明确意见,并报请预案审批单位批准。

  (二)预案修订工作参照本细则规定的预案编制、审批、备案和发布程序进行。应急预案应当设定有效期,原则上不超过5年。

  (三)应急预案编制单位应当建立预案修订制度,有下列情形之一的,应当及时组织开展预案修订和完善:

  1.有关法律、法规、规章、标准、上位预案中的有关规定发生变化的。

  2.应急指挥机构及其职责发生重大调整的。

  3.面临的风险发生重大变化的。

  4.重要应急资源发生重大变化的。

  5.预案中的其他重要信息发生变化的。

  6.在突发事件实际应对和应急演练中发现问题需要作出重大调整的。

  7.预案编制单位认为应当修订的其他情况。

  九、组织保障和奖惩

  (一)应急预案制定单位应当指定专人负责应急预案管理具体工作,将应急预案规划、编制、审批、发布、备案、演练、培训、宣传教育、评估、修订等工作所需经费纳入预算统筹安排。

  (二)区政府负责对本区应急预案管理情况进行指导和监督,对成绩突出的单位和个人给予表彰;对未按照本细则执行的,责令其限期改正,情节严重且造成严重后果的依法追究责任。

  十、附则

  本细则自20**年2月15日起施行,有效期至20**年12月31日止。

篇5:珠海经济特区物业管理条例实施细则(2019)

  珠海经济特区物业管理条例实施细则(20**)

  第一章 总则

  第一条 为了贯彻实施《珠海经济特区物业管理条例》(以下简称《物业条例》),根据有关法律和法规的规定,结合珠海经济特区实际,制定本实施细则。

  第二条 市、区和镇人民政府、街道办事处(以下简称镇街)应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员,并对工作经费予以保障。

  第三条 市物业管理行政主管部门(以下简称市物业主管部门)履行以下职责:

  (一)制定全市物业管理发展规划;

  (二)统筹全市物业管理招标投标监管工作;

  (三)统筹全市信用体系监管工作;

  (四)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

  (五)指导和监督市物业管理行业协会开展工作,加强行业指导和行业自律;

  (六)《物业条例》规定的其他职责。

  第四条 区物业管理行政主管部门(以下简称区物业主管部门)接受市物业主管部门指导,履行以下职责:

  (一)指导和监督镇街履行物业管理行政监管职责;

  (二)会同镇街决定是否解散业主委员会;

  (三)会同镇街撤销业主大会、业主委员会的决定;

  (四)会同镇街划定或者调整物业管理区域;

  (五)指导和监督各方完成承接查验工作;

  (六)审批协议选聘前期物业服务企业申请;

  (七)定期对镇街、居民委员会或者村民委员会、物业管理人员及业主委员会成员、候补委员、业主监事会成员等进行培训;

  (八)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

  (九)《物业条例》规定的其他职责。

  横琴新区和经济功能区管理机构履行区政府职责。

  第五条 镇街在各级物业主管部门的指导下,履行以下职责:

  (一)审查首次业主大会设立的书面要求,指导和监督成立业主大会筹备组;

  (二)对业主委员会委员候选人进行资格审查,确定业主委员会委员候选人名单;

  (三)指导和监督业主成立换届选举小组;

  (四)依法组织召开业主大会会议;

  (五)对业主大会及业主委员会会议资料进行备案;

  (六)代为管理业主委员会移交的资料、印章、财物等物品;

  (七)指导和监督设立物业管理委员会;

  (八)组织召开物业管理联席会议;

  (九)指导和监督物业管理招标投标活动;

  (十)确定应急物业服务企业;

  (十一)协助区物业主管部门调查、撤销业主大会、业主委员会的决定;

  (十二)协助区物业主管部门划定或者调整物业管理区域;

  (十三)《物业条例》规定的其他职责。

  镇街可以依法委托居民委员会或者村民委员会办理物业管理相关事务。居民委员会或者村民委员会应当协助镇街开展物业管理相关工作。

  第六条 镇街应当设立物业管理联席会议制度,联席会议由区物业主管部门、城市管理和综合执法、建设、自然资源、生态环境、公安派出所、司法所、应急办、信访、居民委员会或者村民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会等相关人员组成。

  第七条 联席会议协调处理辖区内下列物业管理事项:

  (一)业主委员会任期届满未完成换届选举工作的;

  (二)新旧物业服务企业交接中发生的矛盾纠纷;

  (三)设立业主大会、组织召开业主大会会议过程中出现法律、法规、规章和规范性文件没有规定的相关情形;

  (四)发生其他严重影响物业管理区域稳定的情形。

  物业管理联席会议成员单位应当指定专人参加会议。物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项,无正当理由拒不执行的,依法追究行政责任。

  第八条 鼓励业主、建设单位委托社会组织对设立业主大会、政策法律咨询以及纠纷协调处理等事项提供专业服务。

  第二章 物业管理区域

  第九条 本实施细则实施后的新建物业管理区域,由建设单位在前期物业管理招标工作开始前完成物业管理区域备案。

  第十条 已实施物业管理的物业管理区域,由物业服务企业凭物业服务合同等材料办理物业管理区域备案。

  业主实施自行管理的物业管理区域,由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构凭确定该物业管理区域的相关材料办理物业管理区域备案。

  第十一条 一个物业管理区域需要划分为若干个物业管理区域,或者若干个物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的,应当同时符合以下条件:

  (一)已完成物业管理区域备案;

  (二)对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防、供水、供电等共有部分和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案或者合并方案;

  (三)分割方案或者合并方案经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

  物业管理区域合并后,只能设立一个业主大会,选举产生新的业主委员会,委托一个物业服务企业提供物业服务。

  第十二条 物业管理区域依据本实施细则规定分割或者合并后,物业服务企业等相关主体凭分割或合并后物业管理区域的四至范围说明及附图、分割或者合并方案以及业主大会会议的表决结果办理物业管理区域变更备案。

  第十三条 建设单位、物业服务企业等相关主体应当按照本章规定向区物业主管部门办理备案手续,区物业主管部门应当在七个工作日内完成备案。

  第三章 业主大会和业主委员会

  第一节 业主大会

  第十四条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务:

  (一)依法在不动产登记机构办理不动产登记的人;

  (二)因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;

  (三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人;

  (四)因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人;

  (五)其他符合法律、法规规定的人。

  第十五条 业主提出设立业主大会申请,应当向镇街提交由业主签字的书面要求,业主身份根据不动产权属证书和身份证明确认。

  符合《物业条例》第二十二条设立业主大会条件的,镇街应当自接到业主书面要求之日起三十日内,指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

  第十六条 筹备组成员为七人以上十五人以下单数,由镇街代表、居民委员会或者村民委员会代表、建设单位代表和业主代表共同组成,其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由镇街代表担任。

  筹备组中的业主代表通过业主自荐、业主联名推荐、镇街推荐等方式产生。

  每名业主只能推荐一名业主代表参加筹备组,镇街应当对业主代表进行资格审查,确定业主代表名单。业主自荐、业主联名推荐的业主代表,根据联名推荐业主人数的顺序确定;联名推荐业主人数相同的,根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定;联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的,由镇街确定。

  第十七条 镇街应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、业主联名推荐人数、联名推荐业主拥有专有部分面积总和等情况向全体业主公示,公示时间不少于七日。业主或者其他相关单位、个人对筹备组成员名单有异议的,应当在公示期间实名向镇街提出意见。镇街应当在公示结束之日起七日内完成调查并予以书面答复,被调查人员应当回避。

  筹备组成员发生变更的,应当按照前款规定重新公示。

  拟定的筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,镇街应当向全体业主发布筹备组成立公告以及筹备组成员名单,筹备组自公告之日起成立。

  筹备组的工作经费由全体业主承担。

  第十八条 筹备组成立后可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章,印章由筹备组组长或者组长指定的专人保管。印章应当根据筹备组会议决定,用于筹备组决定等文书的公示、公告。

  筹备组解散后,印章由保管人交回镇街销毁。

  第十九条 筹备组成立后,镇街应当通知建设单位或者物业服务企业在三十日内向镇街提交包含全部业主姓名、房号和专有部分面积的业主清册。

  建设单位或者物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关资料,经镇街责令限期提供,逾期仍不提供的,镇街应当向不动产登记机构查询业主姓名、房号和专有部分面积,不动产登记机构应当提供,并不得收取费用。

  筹备组应当对业主资料保密,不得将业主资料用于与业主大会无关的活动。

  第二十条 筹备组应当遵守以下工作规定:

  (一)筹备组会议由组长召集和主持,也可以由组长委托筹备组其他成员召集和主持;

  (二)筹备组会议应当有过半数成员出席,作出的决定必须经全体成员半数以上同意;

  (三)筹备组成员应当在表决结果上签字,注明同意、反对或者弃权。成员不签字的,不影响决定效力;

  (四)筹备组会议应当有书面的会议记录并存档,筹备组组长应当对表决结果及会议记录予以签字确认;

  (五)筹备组中的业主代表不得委托代理人参加会议,业主代表是法人或者非法人组织的除外;

  (六)筹备组应当自决定作出之日起三日内向全体业主公示决定内容,公示时间不少于七日;

  (七)筹备组应当自成立之日起一年内,完成自筹备组成立之日至业主大会启动投票之日期间的筹备工作,组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起一年内未能组织召开首次业主大会会议的,应当在筹备期限届满十五日前向镇街申请延长筹备期限,经镇街同意,可以延长一年。

  筹备组逾期未完成筹备工作的,自行解散。镇街应当在物业管理区域内的显著位置公告筹备组解散时间并说明理由。

  第二十一条 筹备组履行下列职责:

  (一)确认业主人数以及业主拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、表决事项和表决规则;

  (三)拟定本物业管理区域的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案;

  (四)拟定业主委员会委员及候补委员选举办法;

  (五)其他准备工作。

  筹备组应当在首次业主大会会议召开前,将前款内容及镇街确定的业主委员会正式候选人名单在物业管理区域内公示,公示期不少于十五日。拟表决事项发生变化,应当按照本实施细则规定重新公示,公示结束后五日内告知镇街。

  业主对公示内容有异议的,应当在公示期间实名向筹备组提出意见。筹备组应当自收到意见之日起七日内集体讨论决定,并及时答复异议人。

  业主委员会委员及候补委员选举办法不得与拟提交业主大会会议表决的管理规约和业主大会议事规则相冲突。

  第二十二条 管理规约与业主大会议事规则应当参照市物业主管部门发布的示范文本制定,不得与法律、法规、规章和规范性文件相冲突。

  下列事项应当由业主大会决定,业主大会不得授权给业主委员会自行决定:

  (一)《物权法》第七十六条第一款规定的内容;

  (二)业主共有部分和共用设施设备的经营以及经营所得收益的使用、分配等;

  (三)与业主委员会委员、业主监事会成员津贴有关的事项;

  (四)业主委员会免责、约定审计等事项;

  (五)与业主对共有财物实施管理权有关的其他事项。

  第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、换届选举小组或者镇街组织召开。

  第二十四条 业主大会定期会议由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构根据业主大会议事规则组织召开。业主大会定期会议召开前,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日向全体业主公告以下内容:

  (一)物业管理情况报告;

  (二)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构工作报告;

  (三)业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会工作经费的筹集、使用和管理情况;

  (四)利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和使用情况;

  (五)业主大会会议拟表决事项。

  第二十五条 业主依据《物业条例》第二十八条第一款第(一)项申请召开业主大会临时会议的,应当向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构提供由业主签字的书面申请和身份证复印件。

  业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到业主申请之日起十五日内完成核实,存在下列情形之一的,由镇街负责核实:

  (一)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒不核实,经镇街责令限期核实,业主委员会拒不履行的;

  (二)业主委员会依法不能履行职责,且未能依法设立代行业主委员会职责的其他机构的;

  (三)业主委员会委员或者代行业主委员会职责的其他机构与业主大会临时会议拟表决事项有利害关系,需要回避的。

  符合召开业主大会临时会议条件的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自完成核实之日起五日内组织召开业主大会临时会议,业主大会临时会议的表决事项应当包含业主申请的事项。

  业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒绝召开且经镇街责令限期召开,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构仍不组织召开的,由镇街组织召开业主大会临时会议。

  第二十六条 业主大会会议采用集体讨论形式的,应当核实到会业主身份,现场公开计票,并现场公布计票结果、公示业主大会会议结果并向镇街备案。公示时间不少于七日。

  第二十七条 业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当按照下列程序进行:

  (一)表决票送达业主,并在物业管理区域内的显著位置公告七日;

  (二)物业管理区域内设置固定投票箱,业主在规定的时间内将表决票填好投入投票箱,业主不在本地的可以采用邮寄方式进行投票;

  (三)在镇街的指导和监督下进行计票,计票结束后,计票人及监票人应当立即对计票结果进行签名确认;

  (四)业主大会会议表决结果应当在物业管理区域显著位置进行公示并向镇街备案。公示时间不少于三十日。

  第二十八条 业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街决定使用电子投票形式组织召开业主大会会议的,应当通过市物业主管部门建立的物业管理电子投票系统表决。

  第二十九条 业主的投票权数及其拥有的专有部门面积,应当在表决规则中予以明确,但确认的投票权数不得超出本物业管理区域内房屋的总套数。业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决规则及投票权数计算说明和统计结果向全体业主进行公示,公示时间不少于十五日。

  第三十条 表决事项按照下列规定送达业主:

  (一)将表决事项直接送达至业主的专有部分,送交至业主本人或者同住的成年家属;

  (二)对不在物业管理区域内居住的业主,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项邮寄至业主预留地址或者户籍地址;

  (三)通过物业管理电子投票系统将表决事项发送至业主预留的电子终端;

  (四)对于无法取得联系的业主,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项送达至业主在本物业管理区域内的专有部分;

  (五)通过以上方式均无法送达的,应当在物业管理区域显著位置进行公告,公告时间为七日。

  第三十一条 业主委托代理人参加业主大会会议的,应当向代理人出具委托书。委托书中应当载明委托人和代理人的身份证号码、凯发网站的联系方式、委托人在本物业管理区域内的全部不动产权属证书编号及在本次业主大会会议中具体的委托事项。

  表决票应当由业主本人或者代理人签名。

  第三十二条 投票期限届满,参与投票的人数不足业主总人数二分之一的,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组可以向镇街申请延期一次,经镇街同意,可以延长投票期限。延长期限不得超过第一次公告的投票期限。

  延长投票期限的决定应当在物业管理区域内进行公示,公示时间不少于十五日。

  第三十三条 业主大会的表决结果应当以书面形式在物业管理区域内进行公示,公示内容包括房号及专有部分面积、业主是否参与投票,参与投票业主的总人数及占专有部分的建筑物总面积、全体业主对表决事项赞同、反对或者弃权意见的汇总结果等。

  公示期满后七日内,业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议结果报镇街备案。

  第三十四条 业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议的选票、表决票和委托书交镇街妥善封存、保管,保管期限不少于五年。

  自业主大会会议结果公布之日起一年内,业主有证据可以证明业主大会会议存在伪造选票情形的,有权向镇街申请对业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组会议记录、业主大会选票等资料进行查验。

  镇街应当自收到业主申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示,业主不得就已查验事实再次申请查验。

  经镇街查验,确认存在伪造选票等弄虚作假情形的,镇街应当根据查验结果重新统计表决结果,并按照本实施细则规定重新公示。

  第二节 业主委员会

  第三十五条 市物业主管部门应当制定业主委员会委员信用信息管理办法,对依法选举产生的业主委员会委员采用信用评分的办法进行管理。

  业主委员会委员的信用评分录入业主委员会委员信用信息档案,作为物业管理活动相关主体监督、选举筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会委员候补委员、业主监事会成员、业主代表的参考依据。

  第三十六条 业主委员会委员由五至十五人单数组成,由筹备组根据本物业管理区域实际情况确定。

  业主委员会委员采用差额选举办法产生,差额比例不低于百分之三十。

  业主委员会委员候选人采用业主自荐、业主联名推荐及居民委员会或者村民委员会推荐等方式产生,其中居民委员会或者村民委员会推荐的业主委员会委员候选人不得超过业主委员会委员候选人总数的百分之三十。

  每名业主只能推荐一名业主委员会委员候选人。业主自荐、业主联名推荐的业主委员会委员候选人,根据联名推荐业主人数的顺序确定;联名推荐业主人数相同的,根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定;联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的,由镇街确定。

  第三十七条 自《物业条例》实施之日起,业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为,不得成为业主委员会委员候选人。

  在《物业条例》实施前,业主存在连续三个月或者累计六个月拖欠物业服务费用行为,在选举前补缴的可以成为业主委员会委员候选人。

  第三十八条 业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示,公示时间不少于七日。

  公示期间,业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的,应当在公示期内实名向镇街提出意见。镇街应当调查,并在公示结束之日起十五日内予以答复。

  业主委员会委员候选人名单发生变更的,应当按照前款规定重新公示。

  第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持下列材料向区物业主管部门备案:

  (一)业主委员会备案登记表;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主委员会委员名单及业主委员会议事规则;

  (五)业主大会会议表决结果。

  符合规定的,区物业主管部门应当在收到备案材料之日起五日内完成备案;不符合规定的,应当书面告知理由,提出处理意见。

  业主委员会应当将备案结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域显著位置长期公示。

  业主委员会应当自备案事项发生变更之日起十五日内书面报告备案部门。

  第四十条 业主委员会持区物业主管部门的备案资料,可以向相关单位申请刻制印章、开设银行账户。

  业主大会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样;

  业主委员会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样与有效期。业主委员会印章有效期应当与本届业主委员会任期一致,业主委员会印章自有效期届满之日起自行失效。

  第四十一条 已当选的业主委员会委员存在《物业条例》第四十一条第一款规定情形之一的,业主或者其他相关单位、个人均有权实名向镇街投诉,镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成调查。投诉内容成立的,镇街应当责令业主委员会二十日内组织召开业主大会临时会议,决定是否终止该委员资格。业主委员会逾期未组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的,由镇街审查,认为应当终止委员资格的,由镇街作出终止决定。

  第四十二条 业主委员会委员存在《物业条例》第四十一条第一款规定情形的,在镇街审查以及组织召开业主大会临时会议期间,该委员暂停履行委员职务。

  镇街审查结束或者业主大会作出决定后,该委员自镇街公告之日或者业主大会表决结果公告期满之日起恢复或者终止资格。

  第四十三条 业主委员会委员存在《物业条例》第四十二条规定或者管理规约、业主大会议事规则约定委员资格应当自行终止情形的,业主委员会应当自知道或者应当知道之日起五日内调查;业主委员会拒绝调查的,业主或者其他相关单位、个人均有权实名向镇街投诉,镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成调查。投诉成立的,镇街应当责令业主委员会在收到通知之日起五日内向全体业主公告。公告内容应当包含该业主委员会委员姓名、职务及自行终止的原因、依据等。公告时间不少于七日。

  业主委员会拒绝公告的,由镇街代业主委员会向全体业主发布公告,并书面告知区物业主管部门。公告时间不少于七日。

  该业主委员会委员资格自公告发布之日起自行终止。

  第四十四条 业主委员会委员认为其资格终止错误的,有权向镇街申请恢复委员资格。经镇街审查,认为该委员资格终止无误,应当予以书面答复;镇街认为应当恢复该委员资格的,应当向业主委员会提出意见。

  第四十五条 业主委员会委员应当自资格终止之日起三日内,将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章、财物等物品交还业主委员会。

  经镇街责令限期移交,该委员仍拒绝移交的,镇街应当向全体业主公布移交情况,并协调相关部门协助移交。

  第四十六条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度。物业专项维修资金、物业共有部分和共用设施设备的经营所得收益、业主大会、业主委员会和业主监事会的工作经费应当按照要求建账并及时入账。业主委员会应当妥善保管收支的原始凭证及其它会计资料。

  业主委员会应当建立业主大会、业主委员会活动档案,并指定专人保管。档案应当包括下列内容:

  (一)业主大会、业主委员会会议记录、纪要;

  (二)业主大会、业主委员会的决定、决议等;

  (三)业主委员会备案等资料;

  (四)业主委员会议事规则、印章管理规定;

  (五)物业服务合同;

  (六)业主及物业使用人的书面意见、建议;

  (七)业主委员会财务管理规定;

  (八)物业专项维修资金、共有部分和共用设施设备经营所得收益等资金的收支情况;

  (九)业主大会、业主委员会印章使用登记情况;

  (十)业主清册及业主代表名册;

  (十一)其他与本物业管理区域相关的文件、资料、物品。业主有权查询上述材料,业主委员会应当予以配合。

  第四十七条 业主委员会应当依法履行业主大会的决定和决议,不得有下列行为:

  (一)弄虚作假,隐瞒事实真相;

  (二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

  (四)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,擅自与物业服务企业签订物业服务合同;

  (五)擅自动用物业专项维修资金;

  (六)侵占、侵犯业主共有财物;

  (七)违反法律、法规、规章和规范性文件规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  业主委员会委员不得委托他人代为履行委员职责。

  第四十八条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。已经选举产生业主监事会的物业管理区域,应当通知业主监事会参加业主委员会会议。

  业主委员会会议由业主委员会主任召集和主持,主任缺席的,由主任委托一名副主任召集和主持。

  业主委员会应当提前七日将业主委员会会议拟表决事项在物业管理区域内向全体业主公示,同时以书面形式告知镇街,接受镇街指导。业主委员会会议应当作书面记录。业主委员会会议决定应当由参加会议的委员签名并加盖业主委员会印章后存档。

  第四十九条 业主委员会应当自决定作出之日起七日内,在物业管理区域内公示并告知镇街,公示时间不少于十五日。

  业主委员会应当将《物业条例》第四十五条第(四)项、第(五)项、第(六)项的内容,在物业管理区域显著位置予以公布,公布时间不少于十五日,一年至少公布一次。

  业主委员会应当将《物业条例》第四十五条第(七)项的内容在物业管理区域内长期公布,公布内容发生变更,业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布。

  业主委员会未按前款规定公示、公布、更新的,镇街应当责令业主委员会公示、公布、更新。业主委员会拒不履行的,镇街应当将业主委员会拒不履行职责的行为告知全体业主。

  第五十条 在新一届业主委员会产生前,原业主委员会应当自解散之日起三个工作日内将属于业主大会和业主委员会所有的资料、印章、财物等其他物品移交给镇街,由镇街代为保管。

  镇街应当自新一届业主委员会选举产生之日起七日内将上述资料移交给新一届业主委员会。

  第五十一条 业主大会、业主委员会及业主监事会的工作经费由全体业主承担。业主委员会、业主监事会工作经费的筹集、管理、使用办法由业主大会决定,可以从合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益中列支。

  业主委员会应当设立专门的银行账号,依法对合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费收支实施管理。

  管理规约及业主大会议事规则可以约定业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员的津贴标准和凯发网站的支付方式。没有约定的,业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员不得领取津贴。

  首次业主大会会议费用由全体业主共同承担,筹备组在业主和相关部门监督下筹集。

  第五十二条 经管理规约或者业主大会议事规则约定,业主委员会应当委托专业机构对下列事项进行审计:

  (一)物业专项维修资金的筹集、使用;

  (二)利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的使用、分配;

  (三)业主大会、业主委员会以及业主监事会工作经费收支;

  (四)业主委员会主任任期内的经济责任;

  (五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他审计事项。

  管理规约或者业主大会议事规则没有作出约定的,占总人数百分之十以上的业主可以提出书面申请,业主委员会应当自收到申请之日起十日内委托专业机构审计。

  业主委员会拒绝委托审计,镇街应当责令业主委员会在三日内委托审计;业主委员会仍拒不履行,镇街可以委托专业机构审计,业主委员会应当予以配合。审计结果应当向全体业主公示,公示时间不少于十五日。

  第五十三条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向区物业主管部门或者镇街提出书面的撤销申请。

  区物业主管部门或者镇街应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,区物业主管部门应当会同镇街责令限期改正或者撤销,并向全体业主公示。

  业主大会、业主委员会决定被撤销的,业主委员会或者其他主体依据该决定作出的行为应当及时予以纠正。

  第五十四条 业主大会设立业主监事会的,应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定业主监事会选举规则、业主监事会成员的任职资格、任期、资格终止等事项。

  没有约定的,参照《物业条例》及本实施细则中筹备组成员和业主委员会委员候选人的相关规定执行。

  业主监事会成员为三至五人单数,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会成员。

  业主监事会应当自成立之日起三十日内,将业主监事会成员的姓名、职务、凯发网站的联系方式报区物业主管部门。

  业主监事会每年至少召开一次会议,业主监事会的决定应当由过半数业主监事会成员出席且经全体业主监事会成员半数以上同意。

  业主监事会可以对业主委员会的工作情况、物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的收支情况、业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等内容向业主委员会提出质询,业主委员会应当自收到质询函之日起五日内书面答复。

  第五十五条 业主监事会履行以下职责:

  (一)审核业主委员会的工作报告及年度工作计划、业主大会工作经费的收支报告及收支预算;

  (二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,检查业主委员会财务状况和财务活动情况,包括筹集、使用物业专项维修资金;物业共有部分和共用设施设备经营所得收益、业主大会、业主委员会工作经费收支等情况;

  (三)监督业主委员会执行业主大会的决定和决议的情况。业主委员会作出的决定或者决议违反法律、法规、规章和规范性文件规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的,可以向业主大会提出撤销建议;

  (四)对业主委员会侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会予以纠正;

  (五)在业主监事会或者业主监事会成员职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;

  (六)列席业主委员会会议,并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议;

  (七)可以对业主委员会财务活动的异常情况进行调查;必要时,可以聘请第三方专业机构协助其工作,因此发生的费用由全体业主共同承担;

  (八)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并向全体业主公示;

  (九)管理规约、业主大会议事规则赋予的其他职责。

  第五十六条 经依法履行组织召开业主大会会议法定程序,但未能选举产生业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,占总人数百分之十以上的业主申请成立物业管理委员会的,应当向镇街提交书面申请等材料,由镇街决定是否设立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责。

  物业管理委员会中业主代表由镇街推荐产生,其中镇街、居民委员会或者村民委员会的代表不得低于总人数的百分之六十。

  物业管理委员会成立后,可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章,印章由物业管理委员会负责人或者负责人指定的专人保管。印章应当根据物业管理委员会的会议决定使用。

  物业管理委员会解散后,印章由保管人交回镇街销毁。

  第四章 物业管理服务

  第五十七条 在本市提供物业服务的企业应当持物业服务合同、劳动合同、社保缴纳清单等材料到物业主管部门进行备案,备案有效期三年。

  第五十八条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

  新建住宅物业销售时,建设单位应当将物业服务企业名称、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等内容,作为房地产销售明码标价的内容在销售场所的显著位置长期公示。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,向区物业主管部门办理物业服务合同备案。

  第五十九条 建设单位应当参照市物业主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约,并将其作为房屋买卖合同的附件。

  建设单位应当将临时管理规约在销售场所显著位置进行公示。物业买受人与建设单位签订买卖合同时,应当作出遵守临时管理规约的书面承诺。

  第六十条 物业服务费的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。

  酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按照约定比例或者金额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足由业主享有或者承担的计费方式。

  包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的计费方式。

  第六十一条 物业服务费的收取采用酬金制的,预收的物业服务资金归已交纳费用的业主所有,由物业服务企业代管,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业服务企业每年提取的酬金比例或者金额由业主大会决定。物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算以及物业服务资金的收支情况,包括服务人员工资、物业共有部分和共用设施设备的日常运行、维护费用等。

  业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等可以委托专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计,并向全体业主公示审计结果。

  第六十二条 物业服务费的收取采用酬金制的,占总人数百分之十以上的业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等相关主体,对物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支或者共有部分和共用设施设备产生的水、电费的分摊明细等情况提出质询时,物业服务企业应当自收到质询之日起七日内书面答复。

  第六十三条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照该物业管理区域内同类物业的标准全额交纳。

  第六十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未交纳物业服务费用,物业服务企业可以通过在物业管理区域内公示未交费业主的房号及欠费金额的方式进行催交。

  第六十五条 物业服务企业可以根据物业服务合同的约定调整物业服务费;没有约定的,应当由业主大会表决。

  没有设立业主大会或者因业主委员会期限届满等原因无法组织召开业主大会会议的,根据物业服务实际情况,确实需要调整物业服务费的,应当按照下列程序调整物业服务费:

  (一)物业服务企业将上一年度本物业管理区域内物业服务费的收支情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日;

  (二)物业服务企业将包含拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等内容的调价方案在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日;

  (三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。公示的表决结果应当包括参与表决的业主的房号、专有部分面积,全体业主赞同、反对或者弃权的汇总结果等;

  (四)表决结果经公示并报镇街备案后,对全体业主具有约束力;

  (五)物业服务企业应当将业主表决材料、公示文本原件及公示资料交由镇街封存、保管,保管期限不少于五年。自表决结果公布之日起六个月内,业主有证据可以证明存在伪造表决票情形的,有权向镇街提出申请查验。镇街应当自收到申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示,业主不得就已查验事实再次申请查验;

  (六)经镇街查验确认,存在伪造选票等弄虚作假情形的,镇街应当根据查验结果重新统计表决结果,并按照本实施细则规定公示。

  第六十六条 业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构通过物业管理招标投标等平台,以招标方式选聘物业服务企业,应当将招标方案交由业主大会审议通过,并按招标投标程序进行。业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拟不通过招标方式选聘物业服务企业的,应当组织召开业主大会会议作出不通过招标选聘物业服务企业的决定,决定内容应当向全体业主公示,并书面告知镇街和区物业主管部门。

  第六十七条 《物业条例》第五十六条“住宅规模较小”是指物业管理区域内建筑物总面积不超过三万平方米的物业管理区域。

  分期开发的物业管理区域,其前期物业管理招标投标应当包括全部物业管理区域。

  第六十八条 尚未设立业主大会的物业管理区域有下列情形之一的,物业服务企业应当提前三个月告知建设单位、全体业主及镇街:

  (一)前期物业服务合同期满,物业服务企业不再续签合同的;

  (二)前期物业服务合同履行期间,物业服务企业不再继续履行合同的;

  (三)法律、法规、规章和规范性文件规定的其他情形。

  第六十九条 物业服务合同期限届满后,物业服务合同继续履行期间,业主、业主大会决定不再续聘的,业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当按照本实施细则第七十条规定的程序解聘物业服务企业。物业服务企业决定不再续聘的,应当按照本实施细则第七十一条规定的程序退出物业管理区域。

  第七十条 物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当组织召开业主大会会议决定是否续聘原物业服务企业,经业主大会会议表决同意续聘的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当将业主大会会议的决定书面告知原物业服务企业。

  经业主大会会议表决,决定不续聘原物业服务企业的,应当按照下列程序选聘新的物业服务企业并办理交接手续:

  (一)组织召开业主大会会议选聘新的物业服务企业,业主大会选聘新的物业服务企业后,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在原物业服务企业退出期限届满前十五日书面告知镇街和原物业服务企业;

  (二)原物业服务企业应当按照书面通知要求退出物业管理区域,并办理交接手续。原物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成或存在其他未结诉讼等事项为由拒绝退出;

  (三)原物业服务企业应当与接收方做好移交工作,制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由原物业服务企业和接收方签章确认。存在争议的,应当在移交记录中载明。

  第七十一条 物业服务合同期限届满后,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当做好下列工作:

  (一)物业服务企业应当在物业服务合同终止前三个月,书面告知业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构,与业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构就退出事宜进行协商;同时应当书面告知镇街以及供水、供电、供气、通信、有线电视、特种设备等专营服务单位;

  (二)物业服务企业应当在物业服务合同权利义务终止之日起十五日内退出物业管理区域,与业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构办理移交手续,并制作移交记录;

  (三)物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的,物业服务企业应当依法通知镇街,与镇街做好移交工作,并制作移交记录。

  镇街应当通知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依法选聘新的物业服务企业。物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的,镇街应当依法确定应急物业服务企业。

  第七十二条 物业服务企业要求提前解除合同的,适用下列程序:

  (一)物业服务企业应当在拟解除合同之日前三个月,将拟退出原因、退出时间、违约责任的承担方式书面告知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构和镇街;

  (二)上述主体应当在收到书面通知之日起三日内将物业服务企业退出的相关事宜在物业管理区域内进行公示,公示时间不少于七日。公示期满,持异议的业主所占专有部分未超过建筑物总面积二分之一且未超过总人数二分之一的,上述主体应当及时与物业服务企业就退出事宜进行协商,并依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日,并告知镇街;

  (三)上述主体应当自签订退出协议之日起十五日内在镇街的指导和监督下依法选聘新的物业服务企业;

  (四)公示期满,持异议业主所占专有部分超过建筑物总面积二分之一且超过总人数二分之一或者双方未达成退出协议的,物业服务合同应当继续履行。物业服务企业不愿意继续履行物业服务合同发生的争议,应当通过司法途径解决。

  第七十三条 业主大会要求提前解除合同的,适用下列程序:

  (一)持有百分之十以上投票权的业主可以申请提前解除合同,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到申请之日起二十日内,组织召开业主大会临时会议。在组织召开业主大会临时会议前,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日将解除合同的理由、时间、全体业主需承担的违约责任等内容以书面形式在物业管理区域内公示,同时告知镇街。其中,拟解除合同的时间应当在业主大会会议表决结果生效之日起三个月后;

  (二)业主大会决定提前解除合同的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在业主大会作出决定后三日内,将解约原因、时间和全体业主承担的违约责任等内容书面告知物业服务企业,并及时与物业服务企业协商退出事宜,依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日,并告知镇街;

  (三)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在签订退出协议之日起十五日内,在镇街的指导下选聘新的物业服务企业。

  第七十四条 物业服务企业退出物业管理区域应当本着维护社会和谐稳定、保障业主正常生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。有下列情形之一的,物业服务合同的权利义务终止,物业服务企业应当退出物业管理区域:

  (一)物业服务合同期限届满,业主、业主大会作出不续聘决定的;

  (二)物业服务合同期限未满,业主、业主大会解聘原物业服务企业决定生效,且业主、业主大会与物业服务企业就退出事宜协商一致;

  (三)物业服务合同履行期间,业主、业主大会依据物业服务合同的约定解除物业服务合同并选聘出新的物业服务企业;

  (四)物业服务企业依据法律、法规规定或者双方约定解除合同的;

  (五)物业服务企业因破产、注销、吊销营业执照等原因不能继续履行合同的;

  (六)依法应当退出的其他情形。

  原物业服务企业未及时退出物业管理区域,经业主大会授权,业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域。

  第七十五条 物业服务合同权利义务终止后,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料,物业服务企业拒绝退出、移交资料,并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的,业主有权拒绝。

  第七十六条 市物业主管部门应当按照公开、自愿、择优的原则,建立物业服务企业应急预选库。

  出现下列情形之一的,可以由镇街在物业服务企业应急预选库中抽签选定一家物业服务企业提供服务,并签订应急物业服务合同:

  (一)物业服务合同期限届满之前或者期限届满后按照原物业服务合同约定继续提供服务期间,物业服务企业突然退出物业管理区域的;

  (二)尚未选聘出新的物业服务企业,原物业服务企业依据人民法院、仲裁机构的法律文书退出物业管理区域的;

  (三)物业服务合同期限届满后,物业服务企业按合同约定退出物业管理区域,但该物业管理区域尚未设立业主大会或者业主大会因客观原因尚未选聘新的物业服务企业的;

  (四)其他原因导致原物业服务企业退出,尚未选聘出新的物业服务企业,发生物业管理区域内没有物业服务企业提供服务的情形。

  第七十七条 建设单位或者全体业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构等应当依法与物业服务企业对物业管理区域内共有部分和共用设施设备进行承接查验,签署承接查验协议。

  第七十八条 物业服务企业在服务期间因改造、维修、保养物业共有部分和共用设施设备形成的以下技术资料,应当建档保存:

  (一)房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共有部分的档案及其维修、养护记录;

  (二)给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、日线、照明设施、供电线路、煤气、燃气管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备的档案及其运行、维修、养护记录;

  (三)物业服务企业或者建设单位与公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;

  (四)物业装饰装修管理资料;

  (五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

  第七十九条 物业服务企业退出时,应当依据《物业条例》第七十二条规定向业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者镇街移交其合法占有的资料和财物,并配合新聘物业服务企业做好交接工作。

  第八十条 原物业服务企业在交接期间应当继续按照合同约定提供服务。业主应当按照合同约定交纳物业服务费用至交接完成之日。

  原物业服务企业不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成或存在其他未结诉讼等事项为由拒绝办理交接。原物业服务企业可以委托新聘物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费用,也可以自行收取,但不得影响业主正常生活、工作秩序。新聘物业服务企业应当为原物业服务企业收取业主欠交的物业服务费用提供帮助。

  原物业服务企业采用酬金制收取物业服务费的,业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对原物业服务企业提供的账目有异议,可以聘请专业机构进行审计,审计费用由全体业主共同承担。业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。

  业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与原物业服务企业在交接过程中出现争议的,可以由镇街会同区物业主管部门组织调解,未能调解一致的,可以通过司法途径解决。

  第八十一条 物业管理区域出现未能依法选举产生业主委员会、业主委员会不能履行职责或者拒不履行职责等情形,且没有依法设立代行业主委员会职责的其他机构的,原物业服务企业可以在业主代表、镇街的指导和监督下,与新聘物业服务企业自行办理交接、承接查验手续。

  第八十二条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取押金、手续费、水、电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。

  第五章 物业的使用与维护

  第八十三条 建设单位未出售的车位、车库,业主、物业使用人要求承租车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

  拟出租车位、车库数量少于本物业管理区域要求承租车位、车库的业主、物业使用人的房屋套数时,每拥有一套房屋的业主、物业使用人最多只能承租一个车位或者车库。

  建设单位、业主和物业服务企业等车位、车库的所有权人、使用权人以及管理人在出租车位、车库时应当优先出租给本物业管理区域内的业主、物业使用人。在满足本物业管理区域内业主、物业使用人的购买和承租需求后,车位、车库存在多余情形的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,租赁期限不得超过六个月。

  第八十四条 占用业主共有道路或者其他场地划分的车位、车库的使用方式,由业主大会决定。

  在物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第八十五条 业主、物业使用人在物业装饰装修工程开工前,应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修活动中禁止的行为和注意事项告知业主。

  物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

  第八十六条 业主或者物业使用人拒不签订装饰装修管理服务协议、不遵守装饰装修管理服务协议约定或者存在《物业条例》第七十六条规定情形之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构报告。同时可以按照临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则约定,禁止装饰装修施工人员、建筑材料和设备进入物业管理区域。

  第八十七条 物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装饰装修保证金,用于保证业主或者物业使用人依法装饰装修、及时清运装饰装修产生的垃圾等。装饰装修活动结束后,未发生前述行为的,物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内无息退还装饰装修保证金;发生前述行为的,应当在整改完成后三十日内无息退还保证金。保证金最高不超过三千元。

  物业服务企业对装饰装修施工人员实行出入证管理的,可以向施工人员收取出入证押金或工本费。

  第八十八条 业主应当依法自行或者委托物业服务企业清理装饰装修产生的垃圾。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务并收取清运费。

  业主拒绝自行清理装饰装修垃圾,同时未委托物业服务企业进行清理的,物业服务企业清理产生的费用由该业主承担。

  第八十九条 业主或者业主大会依法作出维修决定后,相关业主应当按照《物业条例》第七十九条规定承担费用。

  第九十条 需要对物业共有部分和共用设施设备进行维修的,由共有部分和共用设施设备业主自行决定维修方案。

  业主委托物业服务企业对物业共有部分和共用设施设备进行维修的,物业服务企业应当制定物业维修方案,并向该部分业主进行公示。维修结束后,应当明确维修费用的用途及金额,并向相应业主公布,接受业主监督。

  第九十一条 供水、排水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任,不得动用物业专项维修资金进行维修养护。

  第九十二条 物业管理区域内物业存在《物业条例》第八十四条中列明的安全隐患,且该物业管理区域未建立物业专项维修资金的,业主应当依法交纳物业专项维修资金,由业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构负责筹集。

  业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对前款规定的物业未及时履行筹集义务的,物业服务企业向镇街出具书面报告后可以代为维修,代为维修费用根据《物业条例》第七十九条规定的原则,由相应业主承担。

  第六章 附则

  第九十三条 业主委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的,参照本实施细则的相关规定执行。

  第九十四条 本实施细则自20**年3月15日起实施,有效期至2024年3月14日止。

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