关于印发宣城市市区住宅物业收费标准指导意见的通知(2016) -凯发网站

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关于印发宣城市市区住宅物业收费标准指导意见的通知(2016)

  关于印发宣城市市区住宅物业收费标准指导意见的通知

  宣城市区各小区业主委员会、房地产开发企业、物业服务企业:

  根据《安徽省物业管理条例》和《安徽省定价目录》精神,结合《宣城市市区物业服务收费管理办法》,现就《宣城市市区住宅物业收费标准指导意见》通知如下:

  一、普通住宅小区前期物业公共服务费

  宣城市市区普通住宅前期物业公共服务费收费基准价分无电梯房和电梯房:

  (一)无电梯房前期物业公共服务费基准价:0.70元∕月·平方米,可上浮10%,下浮不限;

  (二)电梯房前期物业公共服务费基准价按二次供水是否移交水务公司分:

  1、 二次供水移交水务公司的电梯房前期物业公共服务费基准价为1.18元∕月·平方米,可上浮10%,下浮不限;

  2、二次供水未移交水务公司的电梯房前期物业公共服务费基准价为1.30元∕月·平方米,可上浮10%,下浮不限。非加压层减收0.12元∕月·平方米的二次加压供水费用;

  3、未有负一层电梯的一楼减收0.18元∕月·平方米的电梯运行费用,其余各楼层的电费分摊,由建设单位在招标文件中明确。

  具体收费标准由物业服务企业和开发建设企业根据服务内容、服务质量和服务范围在最高浮动限额内按中标价在物业服务合同中约定。

  二、非物管小区物业公共服务费1

  无法成立业主委员会的非物管小区物业公共服务费,按服务内容在不超过18元∕月·户限额内收取。

  三、其他收费;

  (一)装潢垃圾清运收费标准:

  业主或物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业指定的地点堆放,并缴纳装饰装修垃圾清运费,按《房屋产权证》载明的建筑面积计收,收费标准为2.5元∕平方米。拆除原墙体砌筑物,其清运费另行约定。

  (二)普通住宅小区停车服务收费)

  普通住宅小区停车服务收费严格按照《安徽省物业管理条例》有关规定执行。遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

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  四、本收费标准从20**年12月1日起执行。

  本收费标准实施前,已签订物业服务合同的仍按原合同约定执行。《关于印发宣城市市区物业服务收费管理实施办法(试行)的通知》(价费[20**]32号)文件同时废止。

篇2:杭州市余杭区加快物业服务业发展的实施意见(2018)

  余政办〔20**〕12号

  ayhd01-20**-0005

  各镇人民政府、街道办事处,区直各单位:

  《关于进一步加快物业服务业发展的实施意见》已经20**年第32次区长办公会议讨论通过,现予以印发,请认真贯彻执行。

  杭州市余杭区人民政府办公室

  20**年1月26日

  关于进一步加快物业服务业发展的实施意见

  为进一步加快推进我区现代物业服务业向社会化、专业化、规范化方向发展,更好地满足社会需求,提高居民生活品质,促进社会和谐稳定,根据《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》(浙政办发〔20**〕19号)文件精神,结合余杭实际,现就进一步促进全区物业服务业健康发展提出如下实施意见:

  一、总体目标

  (一)总体要求:坚持“健全制度、政府扶持、规范服务、倡导自治、加快发展”的工作方针,规范物业服务市场,提高物业服务水平,强化业主自治能力,提升物业服务企业综合实力,推动物业服务业不断向社会化、市场化、专业化、规范化发展。

  (二)发展目标:到“十三五”期末,力争实现住宅小区物业服务全覆盖;健全完善物业管理政策法规体系,促进物业服务规范率全面提升,业主自治能力显著提高。

  二、扶持对象

  具有独立法人资格,工商、纳税注册在余杭区的物业服务企业;实行统一核算,并在余杭区缴纳企业税收的物业服务企业。

  三、扶持政策

  (一)培育壮大物业服务企业

  1.鼓励发展物业龙头企业。对在余杭区注册、纳税的物业服务企业,且管理的物业建筑面积达300万平方米、150万平方米和100万平方米以上的,分别给予一次性奖励50万元、30万元、10万元。

  2.推进物业服务业规模化发展。鼓励物业服务企业通过兼并、重组等方式加强资源整合,积极采用现代信息技术和现代化管理手段,推动物业服务规模化、集约化发展。经区物管办认定,对完成兼并、重组,且参与管理老旧小区和安置房小区的物业服务企业,给予一次性奖励10万元。

  (二)鼓励物业服务企业提升服务水平

  1.鼓励物业服务企业承接老旧小区和安置房小区物业管理项目。在余杭区范围内承接老旧小区和安置房小区物业管理项目的物业服务企业,其管理上述物业项目所产生的地方财政贡献部分予以全额奖励。

  2.鼓励物业服务企业品质提升。余杭区所辖住宅小区从事物业管理活动的物业服务企业,根据其年度物业星级评定,给予相应的财政奖励,其中:评定为5星的,给予其年度地方财政贡献部分90%的奖励;评定为4星的,给予其年度地方财政贡献部分70%的奖励;评定为3星的,给予其年度地方财政贡献部分50%的奖励。单家企业年度奖励额度最高不超过100万元。保持原星级的减半奖励(5星级除外),降级的取消奖励。3星级以上的企业,优先推荐参与政府投资项目物业招投标工作。

  3.鼓励物业服务企业管理争先创优。对获得全国物业管理示范住宅小区称号的,一次性奖励物业服务企业30万元;获得浙江省物业管理示范住宅小区称号的,一次性奖励物业服务企业20万元;获得杭州市物业管理优秀住宅小区称号的,一次性奖励物业服务企业10万元。商务楼宇物业管理项目获得国家级、省级、市级优秀示范称号的,分别一次性奖励15万元、8万元、5万元。

  4.鼓励引进优秀物业服务企业。近三年获得过地市级及以上物业管理示范住宅小区称号项目的新引进总部物业服务企业,且在余杭区范围内承接物业管理项目的,给予一次性奖励50万元。同时享受区级楼宇总部经济相关政策。

  (三)完善物业收费政策

  1.完善物业收费定价机制。对普通住宅前期物业服务收费实行分等级定价,建立前期物业收费标准与最低工资调整相挂钩的收费动态调整机制,逐步探索试行物业服务费的市场化定价模式,完善物业服务收费政策。推行物业收费与服务项目、服务内容、服务质量承诺挂钩,继续实施优质优价政策,引导业主树立“优质优价”、“质价相符”的物业消费观念,形成科学合理、层次分明、重点突出、能够满足不同需求的物业服务体系,支持物业服务行业转型升级,助推全区物业服务行业可持续发展。

  2.规范物业服务相关收费。凡由政府及相关职能部门承担的费用,不得转由业主或者物业服务企业承担,供水、供电、供气、供热等相关费用由专业单位向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取,确需委托物业服务企业代收的应当签订委托代收协议,并支付相应的代收手续费。已纳入物业管理服务的地下车库、地面车位、沿街店面等部位,其他部门不得重复收取相关费用。电梯、消控等特种设备定期检测费的收取,严格执行省财政厅、省物价局规定的标准。

  四、完善保障机制

  (一)建立完善统筹协调机制。建立由区住建局、发改局(物价局)、财政局、市场监管局等单位组成的区级加快发展物业服务业联席会议制度,加强对现代物业服务业发展的统筹协调,及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议下设办公室(设在区住建局),各成员单位要各司其职、密切配合,按照分工制定配套管理措施,共同推进现代物业服务业健康发展。

  (二)强化物业属地管理职能。按照物业管理重心下移的总体要求,强化镇街对物业服务企业的监管职能,明确职能科室,落实专人负责。镇街负责辖区内物业管理工作的组织和开展,落实综合协调和监管职责。

  (三)加强对物业服务业的宣传。切实加强舆论引导,进一步营造全社会关心支持现代物业服务业发展的浓厚氛围。各级新闻宣传主管部门要指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导,大力宣传发展现代物业服务业的重大意义,宣传促进物业服务业发展的扶持政策,客观公正报道物业服务纠纷事件,引导广大业主依法理性维权,引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

  五、其他

  (一)本意见由区住建局会同区发改局、区财政局负责实施。

  (二)本意见所述地方贡献=企业缴纳税收地方留存部分-已补助的财政资金总额,涉及奖励税种为:流转税、企业所得税。

  (三)本意见支持总额以年度财政预算数为限。同一事项不重复享受政策,按最优惠政策执行。奖励项目由低等次向高等次升级的,在同一年度实行就高奖励;跨年度实行补差奖励。本政策意见涉及到的专项资金管理与使用按照《余杭区财政专项资金管理办法》(余政办〔20**〕276号)号文件精神执行。

  (四)本意见所述星级评定办法由区住建局另行制定。

  (五)本意见自20**年3月1日起施行,实行期至20**年1月31日。

篇3:江苏省关于加强电梯质量安全工作的实施意见(2018)

  江苏省政府办公厅关于加强电梯质量安全工作的实施意见

  (苏政办发〔20**〕45号)

  各市、县(市、区)人民政府,省各委办厅局,省各直属单位:

  电梯质量安全事关人民群众生命财产安全和经济社会发展稳定。为贯彻落实《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》(国办发〔20**〕8号)精神,按照高质量发展的要求,切实提升电梯质量安全水平,构建法规标准健全、安全责任明晰、工作措施有效、监管机制完善、社会共同参与的电梯质量安全工作体系,让广大群众安全乘梯、放心乘梯,努力实现电梯万台事故起数和死亡人数等指标达到发达国家水平,制定如下实施意见。

  一、开展电梯质量提升行动

  (一)加强电梯质量品牌建设。推进电梯产业加强全面质量管理,组织质量比对和会商会诊,发挥比较优势,补齐质量短板,切实提升电梯产业质量水平。加快培育电梯产业自主品牌,加强电梯及零部件产业集群区域品牌试点建设,争创产业集群区域品牌示范。大力推进电梯产业关键技术标准化工作,建立政府主导与市场自主制定的标准协同发展、协调配套的新型标准体系,鼓励电梯产业重点企业制定高于国家标准、行业标准的企业标准并组织生产。(省质监局、省经济和信息化委负责)

  (二)促进电梯质量安全创新。建立健全以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的电梯产品质量安全技术创新体系。围绕突破高端制造瓶颈和打破国际技术垄断,努力攻克一批影响质量提升的关键共性技术,推动电梯产业优化升级。鼓励电梯整机龙头骨干企业围绕产业链上下游牵头建设创新中心,支持电梯重点企业建设高水平企业技术中心,推进核心技术自主创新和关键部件自主研发,促进我省10米/秒高速客梯质量攻关技术成果转化应用。研制可用于电梯井信号覆盖与加强的通信系统与装备,提升电梯产品智能化与信息化水平。鼓励支持电梯企业开展特色产品、电梯加装、电梯更新改造等方面的研发和投入。支持电梯产品出口,鼓励电梯企业“走出去”,增强我省电梯国际市场竞争力。(省经济和信息化委、省质监局、省商务厅负责)

  (三)健全电梯质量信用体系。加强企业诚信自律机制建设,推动电梯企业开展标准自我声明和服务质量公开承诺,鼓励开展以团体标准为基础的自愿性符合性评价。建立电梯制造安装、使用管理、维修保养等相关信息公示制度,引导电梯维护保养企业开展维护保养服务标准自我声明和主要零配件价格公示,鼓励公众和第三方机构参与电梯使用、维护保养监督。健全电梯维护保养单位星级评定制度,将电梯相关企业(单位)的失信信息列入国家企业信用信息公示系统和省公共信用信息平台,实施联合惩戒。(省质监局、省工商局、省经济和信息化委负责)

  二、加强电梯质量安全监管

  (四)建立使用管理与维护保养新模式。利用市场化和信息化手段,建立实施“物联网 按需维保”“自我声明 信用管理”等电梯使用管理新模式。鼓励由电梯制造企业或其授权、委托的单位对车站、客运码头、商场、体育场馆、展览馆、公园等公众聚集场所的电梯进行维护保养,逐步建立以电梯制造企业为主体的电梯维护保养体系。(省质监局、省住房城乡建设厅等负责)

  (五)规范电梯检验、检测管理。加强对电梯检验、检测机构的日常监管,推进行风建设,规范检验检测行为。电梯定期检验要在强化电梯维保企业维护保养和自行检查责任的基础上,逐步、有序、科学地减少电梯检验项目,逐步实现电梯定期检验向监督抽查转变。(省质监局负责)

  (六)加强隐患整治与更新改造。各市、县(市、区)人民政府要加强电梯隐患排查及综合整治,重点对“无物管、无维保、无维修资金”的“三无电梯”,以及存在严重事故隐患的电梯实施重点挂牌督办,落实使用管理责任单位、维护保养单位、专项维修资金,切实消除事故隐患。推进老旧住宅电梯更新改造大修工作,完善安全检测评价技术方案,健全标准体系和安全评估机制,畅通住宅专项维修资金使用渠道,明确紧急动用维修资金的程序和维修资金缺失情况下的资金筹措机制。推动有条件的地区开展既有住宅加装电梯试点,制定实施办法,建立工作机制,明确工作流程,提高试点工作成效,并在总结试点经验的基础上逐步推广。(各设区市人民政府,省质监局、省住房城乡建设厅负责)

  三、落实电梯质量安全责任

  (七)严格落实政府管理责任。各市、县(市、区)人民政府要加强本地区电梯质量安全监督管理,建立健全工作协调机制,将电梯质量安全工作情况纳入政府质量和安全责任考核体系,监督指导所属部门及派出机构依法履行监管职责,及时协调解决电梯质量安全工作中的重大问题。(各设区市人民政府负责)

  (八)严格落实部门工作责任。发挥省特种设备安全生产专业委员会作用,按照“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”的要求,推动相关部门共同做好电梯安全监管工作。质监部门负责依法实施电梯安全监察,查处有关违法违规行为,组织开展电梯事故调查处理。住房城乡建设部门负责对电梯机房、井道、底坑等土建工程施工质量进行监管,指导物业服务企业根据物业服务合同约定加强对电梯维护保养活动的监督。招投标行政监督部门负责电梯招投标活动的监督管理,将电梯企业的质量安全诚信信息纳入电梯招投标评审内容。工商部门负责会同有关部门制订电梯委托使用管理合同及维护保养合同示范文本。公安部门负责依法查处破坏电梯设施、危害公共安全等违法犯罪行为,并实施电梯消防安全监管。安监部门负责安全生产综合监管,按照有关规定参与电梯安全事故调查和处理。教育、交通运输、商务、卫生计生、旅游等行业主管部门要认真履行安全管理职责,指导督促有关单位加强电梯安全管理。通信管理部门负责协调通信运营企业加强电梯井道公众通信网络覆盖。(省质监局、省住房城乡建设厅、省经济和信息化委、省政务服务管理办公室、省工商局、省公安厅、省安监局、省教育厅、省交通运输厅、省商务厅、省卫生计生委、省旅游局、省通信管理局负责)

  (九)严格落实企业主体责任。电梯制造企业对电梯设计制造环节的质量安全以及电梯安全运行涉及的质量问题负责,对出厂电梯的安装、改造、维修、维护保养、使用等进行跟踪监测、技术指导和服务。电梯安装改造维修和维护保养企业要严格执行相关法律法规及安全技术规范和标准规定,负责相应环节的施工质量、现场安全及作业人员安全教育培训。电梯使用单位应当落实电梯使用安全主体责任,做好日常检查、维保监督、应急处置等安全管理,保障电梯使用安全。(省质监局、省经济和信息化委、省住房城乡建设厅负责)

  (十)严格质量安全责任追究制度。制定落实电梯质量安全监管权责清单,明确职责分工,实现依照清单尽职免责、失职追责。健全电梯质量安全责任追究机制,依法严肃查处电梯质量安全违法违规行为;涉及监管缺失的,严肃追究相关部门及人员的责任。(省质监局、省安监局负责)

  四、加强电梯质量安全保障能力建设

  (十一)完善政策和制度保障。落实《江苏省特种设备安全条例》,加强电梯安全监管能力建设。鼓励和支持电梯产业关键技术研发,提升电梯安全性能和质量水平。加强电梯安全监察、技术检查和行政执法队伍建设,强化人员、装备和经费保障,提高电梯安全监管工作人员履职能力。(省质监局、省科技厅,各设区市人民政府负责)

  (十二)健全追溯体系和应急救援平台。运用物联网等信息技术,建立电梯各环节质量记录档案,逐步形成电梯全生命周期质量安全追溯体系,实现问题可查、责任可追,发挥社会监督作用。完善全省电梯应急处置服务数据中心功能,依托大数据绘制电梯质量安全“信息地图”,为科学精准监管提供支撑。各市、县(市、区)人民政府要将电梯应急救援纳入本地区应急救援体系,安排电梯应急救援专项资金,建立应急救援服务平台,统一协调指挥电梯应急救援工作。(省质监局、省安监局,各设区市人民政府负责)

  (十三)积极发展电梯责任保险。坚持政府推动、市场运作和专业经营相结合的原则,推动发展住宅电梯以及学校、医院、车站、商场等公众聚集场所的电梯责任保险,大力推进保障性住房等民生项目的电梯责任保险。优化发展“保险 服务”新模式,发挥保险的事故赔偿和风险预防作用,促进电梯使用管理和维保水平提升。(江苏保监局、省质监局负责)

  (十四)加强电梯安全宣传教育。充分发挥新闻媒体、宣传平台和“两微一端”作用,加大电梯安全知识宣传力度,加强中小学电梯安全教育,倡导安全文明乘梯,提升全民安全意识。加强电梯安全人才队伍建设,做好电梯从业人员的职业技能培训、技能鉴定和专业技术人员的职称评聘工作。(省质监局、省教育厅、省新闻出版广电局、省人力资源社会保障厅负责)

  江苏省人民政府办公厅

  20**年6月15日

  (此件公开发布)

篇4:江苏省物业管理服务用房有关问题的处理意见(2006)

  江苏省关于物业管理服务用房有关问题的处理意见

  苏建房(20**)371号

  各市房管局、规划局、建设局(委):

  经省人大法工委明确答复,现就执行《江苏省物业管理条例》(以下简称省条例)有关物业管理服务用房的规定通知如下,请遵照执行:

  一、关于开发建设单位执行交付物业管理服务用房规定的适用问题。

  1、省条例施行前已竣工交付使用的项目,交付物业管理服务用房的标准不适用省条例的规定。

  根据法律、法规的效力不溯及既往的原则,省条例施行前已完成统一规划建设,并竣工交付使用的项目,不适用省条例的规定,物业管理服务用房应按当时的规定建设并验收交付使用。

  2、在省条例施行前规划建设或开始建设,省条例施行后竣工交付的项目,应区别处理:省条例施行前已建项目部分作为一个独立的物业管理区域的,物业管理服务用房按当时的规定建设并验收交付使用。已建部分和省条例施行后建设部分作为一个整体物业管理区域,物业管理服务用房面积不足省条例规定标准的,开发建设单位应在后期建设时,经规划调整,进行补建和验收交付使用。

  项目后期建设已不能补建的,开发建设单位应调配相应的房屋补足物业管理服务用房。无法调配或调配不足的,应对业主作专项补偿,供业主通过业主大会决定用于承租或购置物业管理服务用房;补偿标准参照房屋销售时的价格,结合建造标准确定。

  3、物业管理服务用房的交付使用期计算,以竣工验收合格,交接验收为准。实行前期物业管理的,以竣工验收合格,开发建设单位与物业管理企业交接验收为准;未实行前期物业管理的,以竣工验收合格,开发建设单位与业主委员会交接验收为准。

  二、关于物业管理服务用房的建造标准、产权登记、使用等问题。

  1、物业管理服务用房的设计要求。物业管理服务用房的总面积按规划总建筑面积的千分之三至千分之四计算,设区的市人民政府规定的标准高于此标准的,从其规定。规划核准的图纸上应标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积;设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。物业管理服务用房应设置在住宅小区中心区域或住宅小区主出入口附近,方便业主使用的地方,不得设置在地下;设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

  2、物业管理服务用房建造的基本标准。应当符合国家有关工程质量和安全的要求,内墙应刷涂料,顶棚吊顶或刷涂料,地面铺瓷砖,卫生间墙地面铺贴瓷砖,安装卫生洁具,具有上下水、供电等正常使用功能;住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的,应当在物业管理服务用房内预留端口,具备正常使用功能。

  不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。

  3、物业管理服务用房的产权申请、测量、登记。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理服务用房一并申请登记。

  房产部门应对物业管理服务用房独立测量、计算面积、确权登记,其面积不计入分摊的公用建筑面积内,并在房地产平面图相应的位置上标注“物业管理服务用房”字样,房屋权属登记产权人为物业管理区域内的全体业主。

  4、物业管理服务用房的交接验收。开发建设单位应在竣工验收合格后,30日内进行交接验收。实行前期物业管理的,开发建设单位与物业管理企业进行交接验收;双方办理正式移交手续后,物业管理企业应将物业管理服务用房情况在物业管理区域内公告;业主大会成立后,物业管理企业应将物业管理服务用房情况书面告知业主委员会。未实行物业管理的,开发建设单位与业主委员会进行交接验收,业主委员会应将物业管理服务用房情况在物业管理区域内公告。

  物业管理企业或业主委员会应持物业管理服务用房交接验收清单和公告,到所在城市人民政府规定的物业管理行政主管部门备案;物业管理行政主管部门应当根据备案予以监督。

  物业管理企业发生变更的,原物业管理企业应当按照规定向业主委员会,或按业主委员会的要求,在业主委员会的监督下,向选聘的新物业管理企业进行物业管理服务用房交接验收。原物业管理企业不得对房屋内的装修或设施、设备进行拆改。

  5、物业管理服务用房的用途和维护。物业管理服务用房用于物业管理服务活动和业主委员会的活动,任何单位和个人未经业主大会的同意且符合相关规定,不得占用或者改作他用。物业管理服务用房不得买卖和抵押。实行物业管理的,由物业管理企业根据合同约定负责维护;未实行物业管理的,由业主委员会根据业主大会的决定负责维护。

  6、物业管理服务用房的监督管理。规划、建设、房产行政主管部门按照各自职责,对物业管理服务用房的规划、设计、建设、登记、移交和使用活动进行监督管理。

  江苏省建设厅

  二00六年八月三十日

篇5:江苏省建立健全物业纠纷多元化解机制的指导意见(2017)

  江苏省关于建立健全物业纠纷多元化解机制的指导意见

  苏高法[20**]61号

  为认真贯彻落实*中央办公厅、国务院办公厅《关于完善矛盾纠纷多元化解机制的意见》 (中办发( 20**)60号)、最高人民法院《关于进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》(法发( 20**)14号),省委办公厅、省政府办公厅《关于完善矛盾纠纷多元化解机制的实施意见》(苏办发( 20**)46号)精神,完善诉讼与非诉讼相衔接的物业纠纷多元化解机制,提升依法化解物业纠纷水平,维护社会和谐稳定,根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等相关规定,现就建立健全全省物业纠纷多元化解机制提出如下指导意见:

  一、指导思想、基本原则和工作目标

  1、指导思想。紧紧围绕建设平安中国示范区的总体目标,通过细化业主委员会、街道社区基层组织、物业行政主管部门、司法行政机关、公安机关、人民法院、综治部门等多方职责,完善人民调解、行政调解和司法调解等多种渠道的衔接机制,最大限度整合解决物业纠纷的各方力量,积极构建物业纠纷多元化解工作体系,努力实现物业纠纷的有效预防和及时化解,促进社会和谐稳定。

  2、基本原则。

  --整合资源,整体联动。联合综治部门、公安机关、物业管理行政主管部门、司法行政部门、人民法院和社会各方力量,充分发挥各地矛盾纠纷调处中心作用,完善人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动工作体系,形成预防和化解物业矛盾纠纷的整体合力。

  --明确职责,创新管理。明确综治、行政、公安、司法、社会自治组织等各方工作职责,探索业主自治、物业行政管理、矛盾纠纷调解、司法裁决于一体的物业管理和纠纷调处新模式。

  --居民自治,社会参与。强化居民自治,充分发挥业主委员会在小区物业管理和物业纠纷协调处理中的职能作用;加强街道办事处(乡镇人民政府)对业主委员会的指导、服务和监督作用,广泛引导社会力量积极参与物业纠纷化解工作。

  --积极引导,保障权利。彰显人民调解、行政调解等调解方式化解物业纠纷的制度优势,积极引导纠纷当事人选择调解方式解决纠纷;同时,尊重当事人意愿,不得因当事人拒绝调解或调解不成而阻止其起诉、申请仲裁等。

  3、工作目标。到20**年,县(市、区)、街道、社区(村居)物业纠纷联动调解组织体系实现全覆盖,人民调解员的专业化、职业化和规范化水平明显提升;通过调解、和解等方式化解物业纠纷的数量在物业纠纷总量中的比重显著提高,使各类调解、和解、中立评估等方式成为物业纠纷解决机制的重要渠道;业主委员会和物业服务企业通过自我协商化解物业纠纷的能力显著增强,业主自我管理和社区自治水平明显提升,物业纠纷的预防化解从政府主导逐渐过渡到社会自治模式。

  二、明确物业纠纷多元化解工作体系

  4、健全物业纠纷多元化解组织体系。在党委、政府统一领导下,建立由综治部门、物业管理行政主管部门、司法行政部门、公安机关、人民法院、街道、社区和业主委员会等各方广泛参与的多元化解工作格局。

  5、明确各方工作职责。综治部门负责做好物业纠纷化解的组织协调、督促检查、考评推动等工作,将物业纠纷多元化解工作纳入社会治安综合治理考评体系,促进各类化解方式衔接联动,积极构建完善物业纠纷多元化解机制。

  物业管理行政主管部门负责加大对物业管理活动的行业监管工作力度,对物业服务企业存在的服务质量不到位等问题进行督促整改和监督检查,引导物业服务企业规范管理,从源头上预防和减少物业纠纷;做好物业纠纷行政调解工作;指导重大疑难物业纠纷调解;对人民调解工作在物业管理政策法规专业培训、物业专业人才资源等方面给予支持。

  司法行政部门负责加强与物业管理行政主管部门的协调配合,指导街道办事处设立物业纠纷人民调解委员会。指导物业纠纷人民调解组织做好人民调解工作;健全各项规章制度,选聘、培训调解人员;对物业纠纷人民调解组织及调解员开展调解工作的情况进行考核。

  公安机关负责对因物业纠纷引发治安、刑事案件的查处工作,对于当事人报警请求帮助调解物业纠纷的,及时帮助调解纠纷,化解群体性物业矛盾,完善公调对接机制,参与物业纠纷调解委员会调处工作。

  人民法院负责对物业纠纷人民调解工作进行业务指导,配合司法行政部门做好物业纠纷人民调解员的业务培训工作;对起诉到法院的物业纠纷案件,引导当事人先行进行人民调解或行政调解,调解不成功的,依法及时审理;加强对物业纠纷人民调解协议的司法确认;在物业纠纷数量集中的地区设立物业纠纷巡回法庭,实行驻点办公、巡回审判,选择典型案例就地开庭,起到“审理一个,教育一片’’的效果;加强对物业纠纷案件的分析研判,向物业管理行政主管部门提出改进、完善物业管理工作的建议意见。

  街道办事处负责辖区内居民小区物业规范管理的组织领导、加强对业主和物业服务企业签订物业服务合同的指导、宣传发动、指导协调等工作;牵头筹建业主大会并指导业主大会和业主委员会有序开展自治工作;设立物业纠纷人民调解委员会,调解辖区内物业服务疑难纠纷;建立由社区居委会、社区警务室、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理的重大事项。

  社区居(村)委会负责加强对业主大会、业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责;建立业主、业主委员会和物业服务企业之间的沟通平台,设立物业纠纷人民调解工作室负责调解本社区的物业纠纷。

  业主委员会定期召开业主大会,了解物业管理中存在问题;加强与物业服务企业、业主之间的协调沟通,妥善处理物业纠纷。

  三、规范物业纠纷多元化解工作流程

  6、建立多层次调解分流机制。对住宅小区内欠缴物业费、新旧物业企业交接等日常物业纠纷,要充分发挥业主自治功能,由业主委员会先行组织业主和物业服务企业协商解决;业主委员会组织协商不成的,由物业纠纷人民调解工作室及时召集物业服务企业、业主和业主委员会进行调解;社区调解不成的重大疑难物业纠纷,引导当事人向街道物业纠纷人民调解委员会申请调解;县(市、区)人民调解委员会对重大疑难物业纠纷或群体性物业纠纷直接指派专业调解员介入调解;公安机关对于报警的物业纠纷及时进行调解;调解不成的,引导当事人达成仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁,或者向人民法院提起诉讼。

  7、建立物业纠纷预防机制。物业管理行政主管部门要细化物业服务标准,鼓励各市制定物业服务合同示范文本,规范物业服务合同各方权利义务。已经制定示范文本的地区,要在物业服务合同示范文本中明确发生物业纠纷时选择人民调解和仲裁程序。

  8、建立物业纠纷调解前置机制。推行物业纠纷调解前置机制,物业行政主管部门应当充分利用现有调解机制,整合调解资源,调解物业纠纷。当事人未经调解直接向人民法院提起诉讼的,人民法院应当委派行政调解或人民调解,向街道办事处物业调解组织发送立案前委派调解函及相关材料;调解不成的,调解组织应及时函复人民法院,其中当事人申请立案的,人民法院应当依法登记立案。在涉及物业费案件的调解中,未经双方当事人自愿同意,不得出现经调解后物业费打折收取的情况。

  9、规范案件诉前分流化解机制。对物业纠纷当事人未经物业管理行政主管部门或物业纠纷人民调解委员会调解,直接到人民法院起诉的,人民法院诉讼服务中心应当引导当事人向物业管理行政主管部门、物业纠纷人民调解委员会或者人民调解委员会向人民法院派驻的人民调解工作室进行调解。

  10、建立诉前调解与小额诉讼衔接机制。人民法院要完善繁简分流、小额速裁等诉中快速化解矛盾机制。将诉前调解未成功的、立案后符合小额诉讼程序适用条件的物业纠纷案件,迅速移送至小额诉讼审理机构(合议庭)处理,提高物业纠纷处理效率。

  11、发挥督促程序的非诉解纷功能。人民法院可以引导当事人依照民事诉讼法规定积极适用督促程序解决物业纠纷。当事人持经物业纠纷丛民调解委员会调解后达成的已经生效的人民调解协议向人民法院申请支付令的,人民法院应及时审查,符合法定条件的,应当及时发出支付令。债务人未在法定期限内提出书面异议且逾期不履行支付令的,人民法院可以强制执行。

  12、完善调解协议的司法确认程序。物业纠纷经行政机关、人民调解组织、公安机关调解达成具有民事合同性质的协议后,当事人申请人民法院确认调解协议效力的,人民法院要及时立案审查,依法确认。经人民法院依法确认的调解协议,一方当事人拒绝履行,另一方当事人申请人民法院强制执行的,人民法院要予以快速立案、快速执行。人民法院应将司法确认情况反馈行政机关和人民调解组织。

  13、规范立案后的委托调解或邀请协助调解程序。对人民法院已经立案受理的物业纠纷案件,有调解可能的,经征得双方当事人同意,可以委托物业纠纷人民调解委员会进行调解或邀请物业纠纷人民调解委员会协助调解。

  人民法院委托或邀请物业纠纷人民调解委员会协助调解的,应当出具委托函或邀请函。

  委托调解的期限为1 5天。调解期满未达成调解协议的,经各方当事人同意,可以继续调解,但调解的总时间不能超过45天。

  四、健全物业纠纷多元化解工作机制

  14、推进纠纷信息共享机制。综治部门、物业管理行政主管部门、司法行政部门、公安机关、人民法院要积极构建信息共享交换机制,利用互联网和大数据处理技术,共同搭建信息传递平台,为实现解纷资源最大化利用、纠纷多元化解提供数据支持。

  15、建立联席会议制度。综治部门牵头,物业管理行政主管部门、司法行政部门、公安机关、人民法院参加,定期分层次召开由各相关部门、业主委员会代表、物业服务企业代表参加的联席会议,对本辖区的物业纠纷情况及矛盾动态进行排查,着力解决物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷,并有针对性地组织开展物业纠纷预防和调解工作。各相关职能部门均应设立一名联络员,加强日常协调沟通,确保工作有效衔接。

  16、完善司法建议机制。人民法院在案件审理过程中发现物业服务企业存在服务质量不到位等严重违反约定和法律规定情形的,要及时向物业管理行政主管部门、物业管理行业协会提出司法意见。对具有行业普遍性问题的,应当向物业管理行政主管部门、物业管理行业协会发出书面的司法建议书。

  17、建立特邀调解员制度。物业管理行政主管部门、司法行政部门、公安机关、人民法院可以从事物业行政管理的人员、以及其他品德良好、责任心强、熟悉物业服务法律、法规和政策,有一定调解工作经验的人员*同选聘物业纠纷特邀调解员。特邀调解员可以接受物业纠纷人民调解委员会或人民法院的委托调解物业纠纷,或协助物业纠纷人民调解委员会或人民法院调解物业纠纷。

  18、探索第三方评估机制。有条件的地区可以探索建立物业服务第三方评估机制,培育中立第三方评估机构,提供对物业服务标准、物业服务质量评价、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。人民调解组织在调解过程中,可以建议当事人委托第三方评估机构,协助出具评估报告,作为物业纠纷调解的参考依据。

  19、探索无争议事实记载机制。调解程序终结时,当事人未达成调解协议的,调解员在征得各方当事人同意后,可以用书面形式记载调解过程中双方没有争议的事实,并由当事人签字确认。在诉讼程序中,除涉及国家利益、社会公共利益和他人合法权益的外,当事人无需对调解过程中已确认的无争议事实举证。

  五、落实物业纠纷多元化解的各项保障

  20、加强组织领导。各县(市、区)要成立物业纠纷多元化解工作协调小组,由综治部门、人民法院、公安机关、司法行政部门、物业管理行政主管部门及有关部门人员组成,负责本地物业纠纷多元化解工作的组织、协调、指导、推动工作。各有关部门要将物业纠纷化解工作纳入考核,加强督促检查。

  21、加强人才队伍建设。综治部门、人民法院、公安机关、物业管理行政主管部门应协助司法行政部门定期对物业纠纷调解员进行业务培训,通过开展调解观摩、调解经验交流、业务研讨、旁听庭审等方式,不断提高人民调解员调处物业纠纷的法律政策水平和调解技巧能力。各地和相关部门要对物业纠纷化解工作所需经费给予支持和保障,将物业纠纷专兼职调解员纳入“以奖代补’’对象范围,实行“固定补贴’’与“一案一补’’,调动专兼职调解员的积极性和主动性。

  22、加强宣传引导。综治部门、物业管理行政主管部门、司法行政部门、公安机关、人民法院以及各级物业纠纷人民调解组织,要采用新闻媒体、app、微信微博等多种形式手段,广泛深入宣传物业纠纷多元化解工作机制灵活、高效、便捷、成本低廉的优势,引导其更多选择调解、和解等非诉纠纷解决方式。要加强对物业管理法律法规和相关知识的宣传,引导业主、物业服务企业依法理性表达利益诉求,推动物业纠纷在法治轨道上及时、有效解决。

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