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香港物业的财务管理(讲义)

  香港物业的财务管理(讲义)

  物业管理的好坏,最重要的因素之一是财务管理。物业管理服务的收入主要来自物业业主每月上缴的管理费,而管理费是根据公契条款事先规定的费率确定的。其他收入包括管理基金存款的银行利息。提供暂时性使用如场地摄影的执照费、游泳池门票费、网球场出租费等。公契起草纲要明确规定了物业经理须做年度预算、年款,正常会计记录等,并定期向业主公布。但在纲要出台之制定的许多契据在这方面都做得不够,而且对购楼时就签了契据的业主还具有约束力。无疑,这方面的缺陷已经引起对管理收支失控的不满和抱怨。

  让我们来看看物业经理须做的财务记录的内容。

  一、年度预算

  在财政年度开始之前,物业经理必须根据过去的有关数秀对以后12个月开支的预测做出年度预算,他/她须决定计划广预防性维修项目所需的资金数额,然后还要对所要进行的工例出估计。通常,物业经理或他/她的代表需征求业主的意见,赢得他们对预算的支持。

  预算样本

  大厦名称:

  (财政年度)收支预算

  1.支出项目

  广告(用于招聘工作人员等)

  坏帐

  拖车服务合同

  清洁

  社区和节日活动

  折旧

  房门电话维修合同

  电(公用部分)

  花草(环境)

  总务处各种费用(租金。电话、用电等)

  保险(火警、第三者责任保险、公共责任保险)

  电梯维修合同

  法律咨询费、审计费

  水泵维修

  维修和养护(一般性)

  重新装修(计划内项目)

  差饷

  薪金,工资、退休和医疗救济金

  保安服务合同

  文具、印刷和办公用品

  游泳池运作费用

  网球场地运作费用

  水费(公用部分)

  物业经理薪水(管理代理的净收入:

  大厦改进基金(或重置储金)

  意外事故总支出的2%~5%

  2.收入

  拖车费

  储蓄利息

  游泳池门票费

  网球场租

  其他收入

  3.净开支

  预计剩余

  管理费用

  按本年利率收缴的管理费

  由增加管理费用弥补之不足部分

  下个财政年度的增加百分比

  注:以上所列收支项并非全部,物业经理应根据会计要求决定

  最佳呈式和项目组合

  收支账目样本

  大厦名称:

www.pmceo.com-物业经理人

  从(日期)至(日期)收支帐户

  1.收入

  管理费

  其他

  总收入

  2.支出

  薪水和工资

  清洁合同

  等等

  总支出

  运作盈余(逆差)

  盈余

  总盈余(逆差)

  资产负债表样本

  大厦名称:

  (日期)资产负债表

  1.现行资产

  应收管理费

  应收帐款

  预付款

  经理往来帐户

  总资产

  2.储金和保留基金

  管理费储金

  公共设施储金

  大厦改造基金

  运作盈余(逆差 )

  3.现行负债

  应付帐款和增值

  4.总负债

  二、资本基金

  对于每一个须做预算的物业经理来说,准备特别基金是谨慎明智之举。这是为困难时日做准备,在需要用资本基金支付主要更换项目时避免大幅增加管理费,如修茸和刷新主要外墙、水泵、发电机、电梯等。但是准备特别基金应注意储备适量资金以应付已获准的如某一项目使用期限已到时的翻新或更换项目。换句话说,就是储存适量现金收取利息,在上一年底应己存够现金以支付更换项目。需要估计每一资本项目的实际年限,如一个水泵可用五年以上,然后计算更换的费用,还要考虑到那时的通货膨胀率。在确定了储蓄金应付利息率后,可用偿债基金要素计算出每月需储蓄的金额。

  三、信用控制

  通常,公契和/或管理协议里有条款规定,业主要在每月的第一天向管理代理缴纳一定的金额,其数量是业主该年度按预算比例应上缴债务的1/12,这笔金额就叫管理费或服务费。如果业主没有在规定的期限内缴纳管理费,物业经理或者管理代理可对未偿还债务加收利息及催缴费以支付因业主违约造成的额外工作。公契条款须对此加以规定,便于物业经理按章行事。物业经理要给他/她的下属(通常是负责该地区的物业职员)拟定书面的征缴管理费的手续,以及随后发放的征缴提醒通知。管理职员一个及时客气的电话通知常常能促使问题得以尽早解决,以避免向业主发最后的征缴通告乃至采取法律措施。有经验 表明,对征缴管理费给予密切关注能有效减少拖欠交费现象的产生,这样也就减少了需交小额钱债审裁处处理的案件数量。尽管发了最后催缴通知,管理人员又多次口头提醒,但还会有个别业主习惯性拒缴或拖欠超过30天。为了执行收缴,可采取以下手段:

  1.根据公契条款,物业经理通常可到地政署登记一份针劝违约业主名下股份的备忘录。这种根据公契或管理协议登记的指控,作为物业经理向有关司法部门提起的正当的指控,是可以强制执行的。物业经理代表所有业主利益要求对违约业主的股份进行出售,并对违约业主的住房和店铺有绝对的使用。占住和享有权利;间或通过香港法院的法律程序讨回债务也是可取的。

  2.小额钱债审裁处(sct)。对于不超过15 00o港元的债务,小额钱债审裁处有独立的审裁权,如果涉及复杂的法律问题,审判官有权将案子移交地区法院。律师无权出席小额钱债审裁处,当事人必须自己出面,或分别指定代表,但不能指定律师做代表。如果是公司(如管理公司)提起或被起诉,那么须派该公可的官员或职员做代表。在这种情况下,代表须出示他/她的授权书。首先,要向法院呈递按规定格式写的偿债请求一式三份,内容包括:

  (1)债权人姓名、地址;

  (2)被告人姓名、地址;

  (3)偿还金额;

  (4)向被告人说明提出偿债的理由及偿还金额的计算方法。提呈偿债请求之后,法院通知债权人审理的时间和地点。审理由具有法律资格的审判官主持,采取非正规的方式。不过,债权人必须以口头和书面形式提供证词,他/她可以提供债务人的帐目,出示诸如公契副本。欠款帐单本。催缴函等有关文件。审理之后,审判官会尽快作出他/她认为合适的裁决。通常审理之后即刻作出裁决。任何有利于债权人的仲裁裁决,可作为判决执行,与一般法院判决棺同。判决执行情况在这里不作叙述。裁决受害一方提出上诉的程序是:自小额钱债审裁处作出判决之日起七天内,向高级法院提呈上诉。

  3.其他法院。对于债务超过15 000港元少于120 d00港元的案子,地方法院有独立审判权。债务在120 000港元以上的案子,高等法院才有独立审判权。这些案子的审理程序这里不作详述。物业经理或债权人按照他/她的律师的指点进行操作。律师有权出席旁听。

篇2:物业管理企业财务管理规定(1998)

  财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知

  财基字[1998]7号

  国务院各部门、各直属机构,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):

  为了规范物业管理企业财务行为,根据《企业财务通则》,结合物业管理企业的经营特点,我们制定了《物业管理企业财务管理规定》,现予印发,请遵照执行。执行中有何问题,请及时向我部反映。

  中华人民共和国财政部

  一九九八年三月十二日

  附件:

  物业管理企业财务管理规定(1998)

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理企业财务行为,有利于企业公平竞争,加强财务管理和经济核算,结合物业管理企业的特点及其管理要求,制定本规定。

  除本规定另有规定外,物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。

  第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业(以下简称企业),包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

  其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

  第二章 代管基金

  第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

  房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

  共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

  第四条 代管基金作为企业长期负债管理。

  代管基金应当专户存储,专款专用,并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

  代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

  第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备,应当设立备查帐簿单独进行实物管理;并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。

  管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

  商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

  第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金;企业支付的共用设施设备有偿使用费,经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

  第三章 成本和费用

  第七条 企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。

  第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业,可不设间接费用,有关支出直接计入管理费用。

  直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

  直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

  间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费;劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

  第九条 企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费,计入营业成本。

  第十条 企业支付的管理用房有偿使用费,计入营业成本或者管理费用。

  第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入营业成本或者管理费用。

  第十二条 企业可以于年度终了,按照年末应收帐款余额的0.3%-0.5%计提坏帐准备金,计入管理费用。

  企业发生的坏帐损失,冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐,增加坏帐准备金。

  不计提坏帐准备金的企业,发生的坏帐损失,计入管理费用。收回已核销的坏帐,冲减管理费用。

  第四章 营业收入及利润

  第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。

  第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

  物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

  物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

  物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

  第十五条 企业应当在劳务已经提供,同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

  物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后,确认为营业收入的实现。

  企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的,应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

  第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

  第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

  第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

  主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加,再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

  营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

  其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

  第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

  商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

  第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

  企业支付的商业用房有偿使用费,计入其他业务支出。

  企业对商业用房进行装饰装修发生的支出,计入递延资产,在有效使用期限内,分期摊入其他业务支出。

  第五章 附则

  第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。

  第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。

篇3:物业公司财务管理制度(简)

  物业公司财务管理制度(简)

  一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律,用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制,为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。

  二、加强财务管理核算,按期编报会计报表,全面反映公司经营活动和资金变化情况,为公司领导提供真实的会计核算资料,使公司领导经营决策有可靠的数字依据。

  三、加强财务管理,认真编制执行财务计划,按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费,管好财产、管好财务资料,合理使用资金。加强现金管理和支用,及时清理债权债务,精打细算、增收节支,提高管理经济效益。

  四、搞好会计监督,严格履行公司赋予的工作职权,尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况。

  五、加强财务工作人员的专业知识学习,提高业务水平,要求每位财务人员忠于职守、秉公办事,按财务制度办事,杜绝业务差错。

  六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据,进行准确分析和管理。

  七、所有财务现金支出必须有经理签字后,报总公司主管理领导及总经理审批。

篇4:物业公司财务管理

物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象,物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则,使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法,结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。


一、物业管理公司财务管理工作的现状分析
(一)会计基础工作不够完善
会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量,是开展整个财务管理工作的基础工作,当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展,主要表现在一下方面:
1.物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系
物业管理属于一个新兴的行业,在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度,导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验,现行会计制度又过于宽泛,是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征,由于物业管理的对象具有多样化的特征,会计的明细科目设置上具有很高的灵活性,导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中,公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大,以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显着的差别,这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。
2.多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度
内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容,是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善,究其原因,一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大,业务活动涉及的金额一般较小,但是业务量却很大,例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单,没必要专门设置内部控制部门和机构;另一方面,在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员,内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长,并且以大型单位为主,在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系,物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。
3.物业管理公司会计从业人员的素质有待提高
客观性、真实性是会计核算的基本特征,也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看,公司领导在人事安排上的用人唯亲,不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准,而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理,不相容职务分离的原则未被贯彻实施,会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题,致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。


(二)融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素
融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈,在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低,物业管理公司规模普遍较小,在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。


(三)企业投资水平不高
物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少,受物业管理公司自身经营规模与资质的限制,物业管理公司往往缺少好的投资项目,投资决策又缺乏科学性,表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析,往往凭感觉做决定,没有一个好的投资管理团队,致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向的错误,会导致投资项目无法满足消费者需求,没有足够市场的投资自然无法取得回报;风险之二是对投资的资金支持断裂,如果没有完善的投资计划作保证,缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾,很容易导致投资项目的夭折,导致前期资金的投入也无法收回,造成巨大损失与浪费。


(四)企业营运资金管理水平低
企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面,营运资金管理得当资金循环越快,对资金的需求压力就小,资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善,资金从投入到收回的运转周期长,滞留资金多,影响了资金的盈利能力,此外,由于经营管理不善,资产破损丢失的现象时有发生,影响了营运资金的正常使用。


二、提高物业管理公司财务管理水平的几点

篇5:物业管理企业财务管理特点运行机制之一

根据河南物业商会的安排,河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业,我作为万厦物业公司财务负责人,谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会,下面有五个问题与大家共同分享。


第一个问题:物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢?
物业管理企业是高度统一的管理,全方位、多层次的服务,市场经营为一体,寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业,属于第三产业,我国的物业管理起步较晚,目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度,由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善,是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式,物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》,并执行《物业管理企业财务管理规定》,但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业,物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求,而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动,是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作,是企业管理活动的基础和中心。我本人认为,物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点:


特点一:综合性强
财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的,企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果,都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此,财务管理作为企业管理的一个组成内容,在整个企业管理工作中居于核心地位。
随着现代市场经济和商品经济的不断发展,物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性,物业管理的行业特性之一,物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以,物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高,现代的物业管理企业的财务管理,在管理手段上已经广泛实行财务预算, 财务动态分析方法,加强预算控制,参与企业经营管理决策等;在管理方法上,采用会计电算化,普及
计算机的应用和分析,实行数字化管理,从而使财务管理的综合性大为加强,财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。


特点二:覆盖面广
物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务,是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务,这种服务的确定和选择又是一种市场行为,市场经济离不开资金运用,企业从事生产经营活动,须拥有一定数量的资金,这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里,一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中,企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资,对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金,没有资金作基础,任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出,从而影响整个企业的经济效益。由此可见, 物业企业财务管理涉及的面相当广泛,企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。


特点三:敏感性强
在企业的经营活动中,各项工作的进展情况,都可迅速地反映到企业财务上,并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统,某一个环节出现了问题,都会影响到其他环节,从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的,诸如市场供需条件的变化,企业外部的经济环境的复杂多变,都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。
随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进,物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场,财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分,报价也是个敏感的话题,由于服务费用各有千秋,各企业测算角度不同,费用测算没有一个统一的平台,企业能否中标,在费用的测算上,关键不在于费用具体值的高低,而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的,而非刚性或半刚性,其所提供的产品定量容易,定值难,因此,要真正做到质价相符,优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济,通过激烈的市场竞争,才能促使物业管理企业有一种紧迫感,感到搞不好工作就难以使企业得到发展,有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新,通过企业间相互的竞争交流,最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量,
才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节,以适应外部经济环境的变化,不断提高企业防范风险的能力,增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化,及时向企业管理者提供财务信息,反映经营状况的进展情况,促使企业管理者作出正确的决策,并对企业经营的全过程进行指导和控制。


第二个问题:财务管理在物业管理企业中如何运行和控制
目前物业管理企业财务管理中的核算体系,我个人认为
主要包括三个方面:财务预算、财务核算及成本控制。
1、财务预算的运行和控制
由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务,既管物又服务于人,就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式:包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式,此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用,物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业,收入的基本确定,企业就需要精打细算,以收定支,科学的进行年度预算。
财务预算是一项比较复杂的工作,需要考虑的因素很多,作出准确的预测是非常困难的,但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心,包括详细的预期收支估算,允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具,即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。
当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时,企业能就未来一年的经营计划,做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化,充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析,并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估

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