深圳经济特区物业管理条例(2020) -凯发网站

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深圳经济特区物业管理条例(2020)

  深圳市第六届人民代表大会常务委员会

  公 告

  第一五八号

  《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于20**年8月29日修订通过,现予公布,自20**年3月1日起施行。

  深圳市人民代表大会常务委员会

  20**年9月3日

  深圳经济特区物业管理条例

  (20**年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 20**年8月29日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订)

  第一章 总则

  第一条 为了规范深圳经济特区物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益,根据有关法律、行政法规的基本原则,结合实际,制定本条例。

  第二条 深圳经济特区物业管理活动适用本条例。

  前款所称物业管理,是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  经业主共同决定,可以委托物业服务企业或者其他管理人管理,也可以由业主自行管理。

  第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

  第四条 市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,推动物业管理规范化、市场化。

  第五条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会(以下简称社区党委)的领导下依法依规开展物业管理活动。

  业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产章程程的规定设立中国共产党的基层组织,开展党的活动。

  第六条 市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作,履行下列职责:

  (一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定;

  (二)研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施;

  (三)指导、协调全市物业使用安全监督检查工作;

  (四)统筹全市物业专项维修资金管理工作;

  (五)建立全市统一的物业管理信息平台;

  (六)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。

  市、区住房和建设部门可以委托具有管理公共事务职能的组织对本条第一款第四至六项等相关物业管理活动进行监督管理。

  市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责,依法开展物业管理相关工作。

  街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,调解物业管理纠纷,并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。

  支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。

  第七条 倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平,营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。

  第二章 物业管理区域及共用设施设备

  第八条 物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。

  确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。

  已经形成独立物业管理区域的,不再重新调整,但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

  物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

  第九条 建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。

  业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于业主共有,应当办理产权登记并具有正常使用功能,任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押,不得擅自变更用途。

  第十条 业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二十平方米。

  物业服务办公用房面积按照下列标准提供:

  (一)物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的,按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

  (二)物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的,二十五万平方米以内部分,按照该部分面积的千分之二提供;二十五万平方米以外部分,按照该部分面积的千分之一提供。

  物业管理设施设备用房面积根据设施设备安装、使用、维护的实际需要提供。

  第十一条 物业管理区域的道路属于业主共有,但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有,但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施,属于业主共有。

  物业管理区域物业的以下部分属于业主共有:

  (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

  (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;

  (三)房地产买卖合同约定属于业主共有的物业;

  (四)法律、法规规定的其他共有部分。

  建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

  第十二条 利用物业管理区域共有物业进行经营活动的,应当由业主共同决定,其收益属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的,还应当经该业主同意。

  第十三条 新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内,建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护,相关专营单位应当接收。

  现有住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、通讯等设施设备,符合国家标准和技术规范,经业主共同决定移交的,相关专营单位应当接收,物业服务企业应当配合移交工作。

  第三章 业主和业主组织

  第一节 业主

  第十四条 本条例所称业主,是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

  除前款规定外,符合下列条件之一的,可以认定为业主:

  (一)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

  第十五条 业主依法享有下列权利:

  (一)参加业主大会会议,发表意见,行使投票权;

  (二)选举业主委员会、业主监事会或者监事,并依法依规享有被选举权;

  (三)监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况;

  (四)对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权;

  (五)就制订或者修改物业管理区域管理规约(以下简称管理规约)、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议;

  (六)法律、法规规定的其他权利。

  第十六条 业主、物业使用人应当依法履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度;

  (二)执行业主大会、业主委员会依法作出的决定;

  (三)按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金;

  (四)配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他义务。

  第十七条 管理规约应当包括下列内容:

  (一)共有物业的使用和维护规则;

  (二)合理使用物业专有部分的权利和义务;

  (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

  (四)物业管理区域相关费用的分摊规则;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职责和会议规则以及依法应当由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。

  业主、物业使用人违反管理规约的,业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻;不听劝阻的,业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。

  第十八条 业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定:

  (一)业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算,每平方米计算为一票,不足一平方米的按照四舍五入计算;

  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付,或者同一业主拥有两个以上专有部分的,均按照一人计算;

  (三)业主总人数,按照本款第二项业主人数的总和计算。

  一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人。

  业主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,应当出具书面委托书,载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

  第二节 首次业主大会会议筹备

  第十九条 新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处,并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料。

  物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名,可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  街道办事处应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面要求后一个月内成立筹备组,也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

  第二十条 筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

  筹备组由七至十名成员组成,其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名,筹备组组长由街道办事处代表担任。

  筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示,业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

  筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

  第二十一条 筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。

  筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的,经街道办事处批准,可以延长三个月。

  筹备组自物业承接查验工作结束后,自行解散。

  第二十二条 筹备组负责下列筹备工作:

  (一)确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数;

  (二)确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题;

  (三)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单;

  (六)制定首届业主委员会选举办法;

  (七)首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组成员就筹备工作意见不一致的,由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告,应当加盖街道办事处公章。

  本条第一款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

  第三节 业主大会

  第二十三条 物业管理区域全体业主组成业主大会。

  一个物业管理区域依法成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

  物业管理区域业主不足十人,经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  第二十四条 首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内,由业主委员会向物业所在地区住房和建设部门办理业主大会备案。

  区住房和建设部门受理备案材料后,经审查符合条件的,应当在十个工作日内颁发备案通知书并发放统一社会信用代码证书。业主大会取得备案通知书后,由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会相关印章。

  第二十五条 除本条例另有规定外,下列事项由业主大会会议作出决定:

  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员;

  (三)审议业主大会年度计划和预算方案;

  (四)审议业主委员会工作报告;

  (五)制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法;

  (六)选聘、续聘、解聘物业服务企业;

  (七)筹集、管理和使用物业专项维修资金;

  (八)申请改建、重建建筑物及其附属设施,改变共有物业用途;

  (九)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案,确定需要由体业主公摊费用的收取标准;

  (十)决定物业管理区域其他有关事项。

  前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。

  ​管理规约和业主大会议事规则应当自通过之日起三日内予以公示,并由业主委员会保管。

  第二十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会召集,或者由物业所在地街道办事处依法召集。

  业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。

  业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

  业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。

  业主大会会议采用互联网方式表决的,应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。

  第二十七条 业主大会定期会议每年至少召开一次。

  经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议,或者有业主大会议事规则规定的其他情形时,业主委员会应当召集业主大会临时会议。

  召开住宅物业的业主大会会议,应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会。社区居民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况。

  业主大会未能及时召开,或者会议未能形成相关决议决定,以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的,业主委员会应当及时向社区党委报告。

  第二十八条 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地街道办事处组织召集。

  第二十九条 业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。

  一个专有部分拥有一个表决票或者选举票,每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

  第三十条 业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的,业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定,应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

  第三十一条 业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域全体业主、物业使用人具有约束力。

  业主大会会议召集人应当自业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。

  第三十二条 业主大会可以设立业主监事会或者监事,监督业主委员会的工作。具体办法由市住房和建设部门另行制定。

  第四节 业主委员会

  第三十三条 业主委员会由五至十七名委员组成,组成人数为单数,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。

  业主委员会设主任一名,由业主委员会从委员中选举产生。

  鼓励和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织委员会委员通过规定程序担任业主委员会委员。

  业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作。执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。

  业主委员会应当向全体业主公开业主委员会主任、委员、执行秘书的凯发网站的联系方式。

  第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,接受业主大会、业主监事会或者监事以及业主的监督。业主委员会履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (二)编制业主大会年度预算、决算方案;

  (三)拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法;

  (四)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

  (五)拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准;

  (六)制定档案和印章管理制度,制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;

  (七)督促业主、物业使用人遵守管理规约,催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金;

  (八)调解物业管理纠纷;

  (九)法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

  第三十五条 业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;

  (三)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

  有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员、候补委员:

  (一)因故意犯罪被判处刑罚,执行期满未逾五年;

  (二)候选人报名日期截止前三年内,因物业管理相关违法行为受到行政处罚;

  (三)候选人报名日期截止前三年内欠缴物业管理费或者物业专项维修资金累计达三个月以上;

  (四)因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退;

  (五)有较为严重的个人不良信用记录或者严重违*公德造成恶劣影响;

  (六)法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

  第三十六条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人,物业所在地社区党委也可以向筹备组推荐候选人。同一业主只能推荐一名候选人。筹备组在确定候选人名单之前应当征得物业所在地社区党委同意。

  筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后,应当予以公示。

  业主委员会委员实行差额选举,差额比例不得低于百分之二十。

  第三十七条 业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过半数和参会业主人数过半数同意。

  如果首轮选举未能足额选出委员、候补委员的,则按照不少于尚未选出的委员、候补委员名额的百分之一百二十从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举的候选人。第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。

  得票顺序按照所得投票权数占参会业主总投票权数的比例,与所得投票人数占参会业主人数的比例之和的大小确定,两者之和相等的,所得投票权数较多者排名靠前,所得投票权数相等的,抽签确定排名顺序。

  第三十八条 业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员不得有下列行为:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定;

  (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同;

  (四)侵占、挪用业主共有资金,将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保;

  (五)收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益;

  (六)违规泄露业主信息;

  (七)与本业主大会订立合同或者进行交易;

  (八)为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业;

  (九)拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判;

  (十)侵害业主合法权益的其他行为。

  第三十九条 除任期届满外,业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时,其职务自行终止,由业主委员会公示,并向业主大会报告:

  (一)不再是本物业管理区域的业主;

  (二)丧失民事行为能力;

  (三)因犯罪被判处刑罚;

  (四)存在本条例第三十八条所列禁止行为且受到行政处罚;

  (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后。

  第四十条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,由业主委员会决定中止其职务并予以公示,提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务:

  (一)不履行业主义务、不遵守管理规约,经劝阻后拒不改正;

  (二)一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议;

  (三)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;

  (四)因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施;

  (五)其他不适宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

  业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的,由街道办事处责令限期作出;逾期未作出的,由街道办事处作出中止相应人员职务的决定并予以公示。

  中止业主委员会委员、候补委员职务时,应当允许该委员、候补委员提出申辩并记录归档。

  第四十一条 业主委员会委员职务终止后,由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并予以公示,在公示结束之日起十五日内向区住房和建设部门备案。

  全部候补委员递补为委员后,业主委员会委员人数低于原有人数百分之五十的,应当告知街道办事处,依照本条例关于业主委员会换届选举的规定重新选举业主委员会。

  第四十二条 业主委员会每届任期五年,委员任期与业主委员会任期相同。

  业主委员会任期届满六个月前,街道办事处应当成立由业主代表和街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会派员组成的业主委员会换届小组(以下简称换届小组)。

  换届小组具体组成和工作办法由市住房和建设部门参照本条例有关筹备组的规定制定。

  第四十三条 业主委员会委员不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况,决定给予其适当津贴。

  实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计,审计事项由业主大会决定,审计费用从业主共有资金中列支。

  第四十四条 业主委员会应当自换届小组成立后三个工作日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交换届小组。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,换届小组应当及时提供。

  新一届业主委员会选举产生后向区住房和建设部门办理备案。换届小组应当在完成备案后十个工作日内,将其保管的前款物品移交新一届业主委员会,并自行解散。

  业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的,由街道办事处责令限期移交;拒不移交的,辖区公安机关应当予以协助。

  第四十五条 物业管理区域分期开发的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会,并为后期开发物业预留业主委员会委员名额。

  后期开发物业交付使用后,应当增补业主委员会委员和候补委员,但增补后的业主委员会委员总人数不得超过本条例第三十三条规定的最高人数。

  第四十六条 业主可以查阅业主大会、业主委员会、监事会所有会议资料,并有权就物业管理事项向业主委员会、监事会或者监事提出询问,业主委员会、监事会或者监事应当及时予以答复。

  业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主,并每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。

  第四十七条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定,且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。

  业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的,由街道办事处或者区住房和建设部门责令改正,拒不改正的,由街道办事处或者区住房和建设部门予以撤销。

  第四十八条 住宅物业管理区域物业出租面积达到一定比例的,应当邀请承租人代表列席业主委员会会议,具体办法由业主大会议事规则确定。

  第四章 前期物业管理

  第四十九条 物业管理区域依法成立业主大会之前,建设单位应当选聘物业服务企业提供前期物业服务,并按照有关规定拟定临时管理规约。

  建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务,应当签订前期物业服务合同,前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,最长期限不超过二年。

  前期物业服务合同期满,尚未成立业主大会,物业服务企业继续按照原合同提供服务的,经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的,可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

  第五十条 建设单位在办理房地产买卖合同备案时,应当将前期物业服务合同、临时管理规约同时报送备案。

  经备案的前期物业服务合同和临时管理规约,应当作为建设单位与物业买受人签订的房地产买卖合同附件。

  第五十一条 提供前期物业服务的企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内,在与物业管理信息平台共享相关数据的银行(以下简称数据共享银行)设立用于存储业主共有资金的专门账户,作为业主共有资金共管账户。业主大会设立业主共有资金基本账户后十五日内,物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户,并撤销业主共有资金共管账户。

  提供前期物业服务企业应当接受筹备组、业主大会对业主共有资金收支情况的监督。

  第五十二条 前期物业服务合同期间,住宅物业管理费实行政府指导价。

  前期物业管理合同期间的物业管理费和日常收取的专项维修资金由业主承担,共有物业收益属于业主共有,由前期物业服务企业代为收取,并存入业主共有资金共管账户。物业管理费不足以支付保修责任范围之外的共有物业维修、养护费用时,建设单位应当及时补足。

  第五十三条 物业承接查验应当自业主大会完成备案之日起三十日内由业主大会与建设单位、物业服务企业共同进行。提供前期物业服务的企业不得擅自代为承接查验。筹备组应当对承接查验过程进行指导和协调。

  筹备组依照本条例规定,经街道办事处批准延长三个月仍无法召开首次业主大会并选举产生业主委员会的,由筹备组监督指导提供前期物业服务的企业代为承接查验。

  物业承接查验前,业主大会、物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议,对承接查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。

  市住房和建设部门应当组织制定物业承接查验规范,明确承接查验具体标准和程序。

  第五十四条 物业承接查验的费用由建设单位承担。业主大会或者筹备组可以聘请专业机构或者技术人员参与承接查验,费用由业主大会或者全体业主承担。

  第五十五条 前期物业服务合同期满后,业主共同决定更换物业服务企业的,提供前期物业服务的企业应当在业主委员会要求或者业主共同决定的合理期限内退出物业管理区域,并配合选聘的物业服务企业接管。

  第五章 物业服务

  第五十六条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务,但是业主自行管理的除外。

  除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外,住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。投标人少于三个的,应当依法重新招标;重新招标后投标人仍少于三个的,经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。

  鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。

  由政府财政性资金支付物业服务费的物业,其管理单位选聘物业服务企业时,相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。

  第五十七条 从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业应当在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

  物业服务企业应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行义务。

  鼓励和引导物业服务企业参与基层社会治理,履行综合治理相关责任。

  第五十八条 业主大会选聘物业服务企业提供物业服务,应当签订物业服务合同,约定物业服务内容、物业服务费标准、合同期限等。

  本条例实施前签订的物业服务合同,合同期限延续至本条例实施后的,继续按照合同约定执行;合同到期后,按照本条例的相关规定执行。

  物业服务内容约定不明的,参照市住房和建设部门发布的物业服务标准执行。

  物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报物业所在地区住房和建设部门备案。

  第五十九条 物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定,按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。

  第六十条 物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定,指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外,项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

  物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并予以公示。

  第六十一条 物业服务企业应当将下列信息予以公示:

  (一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、凯发网站的联系方式、应急处置方案等;

  (四)上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

  (五)公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况;

  (六)业主进行房屋装饰装修活动的情况。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

  第六十二条 物业服务企业及其工作人员不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占业主共有资金;

  (二)擅自改变物业管理用房等共有物业用途;

  (三)违规泄露业主信息;

  (四)其他违反相关规定,损害业主利益的行为。

  第六十三条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担特种设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务。但是,不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

  第六十四条 物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定,制定物业管理区域安全防范应急预案,在相关部门指导下做好物业管理区域的安全管理工作。安全防范应急预案应当报区住房和建设部门备案,区住房和建设部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。

  发生安全事故或者其他突发事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按照规定向有关行政管理部门或者相关专营单位报告,协助做好相关工作。

  第六十五条 物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内与业主大会办理交接,退出物业管理区域。

  物业服务合同终止后,物业服务企业不得以业主欠交物业管理费、部分物业权属存在争议或者对业主大会、业主委员会、筹备组以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

  物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。

  第六十六条 物业服务企业办理物业管理交接,应当同时移交下列资金、资料和物品:

  (一)业主共有资金共管账户内业主共有资金结余;

  (二)业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房;

  (三)物业承接查验资料;

  (四)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料;

  (五)利用共有物业从事经营活动的相关资料、公共水电分摊费用缴纳记录等资料;

  (六)其他应当移交的资金、资料和物品。

  物业服务企业拒不移交前款资金、资料和物品或者拒绝退出物业管理区域的,业主委员会或者业主可以向街道办事处和区住房和建设部门报告,并可以向辖区公安机关请求协助;物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的,由公安机关依法处理。

  第六十七条 物业服务合同期满前,业主大会或者物业服务企业解除合同,或者物业服务合同期满后,业主大会未与物业服务企业续签合同且未另行选聘物业服务企业的,业主委员会可以提请街道办事处选取物业服务企业提供物业服务。

  街道办事处选取物业服务企业应当通过招投标方式。

  第六十八条 物业管理区域供水、供电、供气、通讯等相关专营单位应当向最终用户收取有关费用。相关专营单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付标准与方式。未签订委托协议的,由相关专营单位自行负责相关工作,法律、法规另有规定的除外。

  未经供水、供电、供气等相关专营单位或者业主授权、行政决定或者司法裁决,物业服务企业不得对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气。但是,可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

  第六十九条 业主大会可以决定自行管理本物业管理区域。

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  业主大会决定自行管理的,应当在区住房和建设部门指导下制定自行管理方案。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护,应当按照有关规定管理。

  第六章 业主共有资金管理

  第七十条 业主共有资金包括:

  (一)共有物业收益;

  (二)物业专项维修资金;

  (三)物业管理费;

  (四)业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用;

  (五)其他合法收入。

  未经业主大会决定或者授权,任何单位和个人不得使用业主共有资金。

  业主共有资金监督管理办法由市住房和建设部门另行制定。

  第七十一条 除物业专项维修资金外,业主共有资金用于下列支出:

  (一)物业服务费;

  (二)业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用;

  (三)经业主大会会议决定的其他年度预算支出;

  (四)业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。

  业主共有资金除银行储蓄或者依法购买国债外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。

  第七十二条 业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户,也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户。

  业主共有资金开户账户单位应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度,保证资金安全,并通过物业管理信息平台,向全体业主实时公开业主共有资金基本账户或者共管账户信息。

  第七十三条 业主共有资金账户开户单位应当定期与数据共享银行核对业主共有资金账目,并按季度公示下列情况:

  (一)业主共有资金缴存及结余情况;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况;

  (四)其他有关业主共有资金使用和管理情况。

  第七十四条 设立业主监事会或者监事的,业主监事会或者监事应当按季度对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。

  未设立业主监事会或者监事的,业主大会可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。

  业主对业主共有资金收支情况有异议的,经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名,可以提议业主大会进行审计。提议经业主大会会议表决通过后,由业主大会委托会计师事务所进行审计并公示审计报告,审计费用从业主共有资金中列支。

  业主对前款审计报告有异议的,经与前款相同比例的业主联名向物业所在地街道办事处提出书面要求后,由街道办事处组织另行进行审计。

  第七章 物业安全管理与使用维护

  第一节 物业安全管理

  第七十五条 物业服务企业负责物业管理区域共有物业安全检查和维护保养,并承担超过保修期或者合理使用年限后的物业安全管理责任。

  业主负责物业专有部分安全检查和维护保养。

  业主委员会、物业服务企业对维护保养、改造物业及配置固定设施设备而形成的资料,应当妥善保管并建立电子档案。

  第七十六条 建立房屋安全定期检测检验制度。业主大会应当委托专业机构对房屋安全定期进行检测检验,并加强房屋使用安全管理。

  鼓励业主、业主大会、物业服务企业购买物业安全、房屋及公共设施维修保险。

  第七十七条 业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

  物业服务企业应当加强对物业天面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的,应当通知业主或者物业使用人及时处理;发现有影响相关专营设施安全情形的,应当及时报告相关专营单位;发现本条例第八十二条第一款第三项所列情形的,依照该条第二款、第三款的规定处理。

  物业天面、外墙的清洗、粉刷事项,按照本市有关建筑物和公共设施清洗翻新的相关规定执行,所需费用从业主共有资金中列支。

  第七十八条 物业管理区域禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。

  经业主共同决定,物业服务企业可以采取适当的技术措施就前款禁止的行为采集相应证据,但是不得侵犯他人隐私。

  第七十九条 物业管理区域禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构和主体结构;

  (二)将房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

  (三)未经批准擅自改变房屋内部防火分隔,影响消防安全和疏散要求;

  (四)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (五)违法建造建筑物、构筑物;

  (六)损坏或者擅自占用、改建共有物业;

  (七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (八)擅自建设、接驳排水系统;

  (九)法律、法规禁止的其他行为。

  物业管理区域发生前款所列行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻;劝阻无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告街道办事处或者有关职能部门;街道办事处或者有关职能部门应当依法及时处理,相关业主、物业使用人应当予以配合。

  第八十条 业主或者物业使用人装饰装修物业专有部分,或者进行其他涉及专有部分安装、维修及高空作业等活动的,应当事先告知物业服务企业;物业使用人应当同时提供业主同意装饰装修物业专有部分,或者其他涉及专有部分安装、维修及高空作业的书面意见。

  物业服务企业应当将相关禁止行为和其他注意事项书面告知业主或者物业使用人,并按照物业服务合同约定或者管理规约规定进行监督。

  第八十一条 物业服务企业从事装饰装修和安装、维修及高空作业监督工作时,业主或者物业使用人应当予以配合。

  供水、排水、供电、供气、通讯等相关专营单位因维修养护、改造物业管理区域设施设备或者设置管线等,需要进入物业管理区域或者使用物业专有部分时,物业服务企业、业主委员会和业主等应当予以配合,并不得违规收取费用。

  第八十二条 物业管理区域有下列情形时,物业服务企业应当立即采取应急处置措施,保障安全:

  (一)供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况;

  (二)电梯、消防设施发生故障;

  (三)外墙墙面存在脱落危险、外墙或者屋顶出现渗漏等情况;

  (四)其他危及物业安全的紧急情况。

  发生前款第一项情形的,物业服务企业应当及时报告相关专营单位;发生前款第二项至四项情形的,物业服务企业应当及时报告业主委员会、街道办事处,并进行应急维修,应急维修费用从业主共有资金账户或者物业专项维修资金专户中支出。

  物业存在安全隐患经鉴定属于危险房屋的,按照国家有关危险房屋的规定处理。

  第八十三条 应急维修费用从物业专项维修资金专户中支出的,由物业服务企业向区住房和建设部门申请划拨。金额在十万元以下的,物业服务企业持业主委员会的书面意见向区住房和建设部门申请划拨;金额在十万元以上的,物业服务企业还应当出具街道办事处的审核意见或者相关部门整改通知书等资料,以及具有造价咨询资质的专业机构审核的预算报告。应急维修费用具体划拨程序按照物业专项维修资金管理的相关规定执行。物业服务企业先行垫付应急维修费用的,可以在维修工程竣工验收合格以后,向区住房和建设部门出具上述相关文件,办理核销手续。

  第八十四条 对住宅物业共有部分进行增设电梯等二次开发、改造的,应当经本幢或者本单元全体业主所持投票权数三分之二以上和业主总人数三分之二以上多数同意,并符合规划、土地、建设、特种设备、环境保护、消防等法律、法规规定和技术规范。

  住宅物业共有部分增设电梯免于规划选址、建设用地规划许可和用地审批手续。

  第二节 物业使用及专项维修资金

  第八十五条 物业管理区域用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的停车需要。

  物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。公示内容包括可以使用车位、车库的总数,车位、车库使用信息等。

  第八十六条 规划和自然资源部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属。

  住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的,其所有的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示,并在房地产买卖合同中明示。

  第八十七条 物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的,应当开放使用并保持人民防空功能,按照“谁受益、谁负责”的原则,由人民防空工程停车位使用费收取方负责维修、保养。

  第八十八条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位和房屋所有权人的,应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

  物业专项维修资金的管理,遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、拨付快捷的原则。

  物业专项维修资金具体管理办法,由市住房和建设部门另行制定。

  第八十九条 市住房和建设部门应当在数据共享银行设立物业专项维修资金专户,对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

  第九十条 首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二,在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。市住房和建设部门应当根据物业不同类型,分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准,并向社会公布。

  市人民政府可以根据本市实际情况,对首期归集的专项维修资金缴纳标准在不超过国家规定的幅度范围内进行适度调整。

  第九十一条 业主应当按照规定缴纳日常收取的专项维修资金。业主缴纳日常收取的专项维修资金可以在缴纳物业管理费时一并缴纳;经业主共同决定,也可以用共有物业收益缴纳或者补足。

  业主大会决定将物业管理区域日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的,由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户;业主大会决定不将日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的,应当存入业主共有资金账户,由业主大会自行依法管理。

  日常收取的专项维修资金的缴纳标准由市住房和建设部门会同市发展改革部门制定。

  第九十二条 物业专项维修资金用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造。除本条例第八十二条规定的应急维修情形外,由业主大会根据物业专项维修资金管理的相关规定决定使用。

  第九十三条 物业专项维修资金专户的余额低于首期归集的专项维修资金百分之三十的,业主大会应当续筹。

  第九十四条 建设单位未按照规定缴清首期归集的专项维修资金的,不动产登记机构不予办理该项目不动产首次登记。

  业主未缴清物业专项维修资金的,物业专项维修资金管理机构可以向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见,不动产登记机构不予办理转移或者抵押登记。业主缴清物业专项维修资金后,物业专项维修资金管理机构应当及时告知不动产登记机构解除对其房地产登记的限制措施。

  物业被依法拍卖的,拍卖机构应当在拍卖前明示该物业的专项维修资金缴纳情况。

  物业管理区域由一个独立产权单位申请分割为两个以上独立产权单位的,申请人应当按照首次转移登记时同类物业项目缴纳标准缴清物业专项维修资金,未缴清的,不动产登记机构不予办理不动产转移登记。

  第九十五条 建设单位未按照规定缴纳公用设施专用基金或者首期归集的专项维修资金的,由区住房和建设部门予以追缴,业主大会也可以依法追缴。

  业主未按照规定缴纳住宅维修基金或者物业专项维修资金的,由业主委员会催缴,也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催缴。

  第九十六条 业主转让物业并办理转移登记的,其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求返还物业专项维修资金余额;因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,经业主大会或者建设单位申请,应当将物业专项维修资金余额退还业主。

  第九十七条 物业共同共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的,应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例。支出的资金由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

  物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的,应当经该部分共有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占该部分共有物业总人数三分之二以上的业主同意,但不得与业主大会对物业共同共有部分作出的决定相抵触。支出的资金由该共有部分业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

  第九十八条 除本条例第八十二条规定的情形外,未将日常收取的专项维修资金移交物业专项维修资金管理机构统一管理的物业管理区域,需要使用物业专项维修资金的,应当首先使用未移交的物业专项维修资金。

  物业专项维修资金专户余额低于首期归集专项维修资金百分之三十的,只能用于本条例第八十二条所列应急维修事项。

  第八章 监督管理

  第九十九条 市、区住房和建设部门、街道办事处依法履行本条例规定的职责时,有权进入被检查的物业管理区域和相关单位工作场所实施现场检查,要求被检查单位提供有关文件、资料并对有关情况作出说明。

  有关单位和个人应当配合市、区住房和建设部门、街道办事处的监督检查,不得拒绝或者阻碍监督检查人员依法执行职务。

  第一百条 市、区住房和建设部门应当建立业主、业主委员会、监事、物业服务企业、物业管理项目负责人、执行秘书信用信息档案,将涉及物业管理的违法行为、行政处罚决定等有关信息进行记录并通过物业管理信息平台予以公布。

  第一百零一条 市住房和建设部门可以根据本条例第一百条所列单位和人员的信用信息记录等情况依法实施分类监管,建立相应的激励和惩戒制度。分类监管的具体办法,由市住房和建设部门依照有关规定另行制定。

  第一百零二条 公安机关负责依法查处住宅物业管理区域影响公共安全和公共秩序的违法行为,对监控安防、车辆停放等开展监督检查。

  消防救援机构负责依法查处物业管理区域的消防违法行为。

  第一百零三条 城市管理和综合执法部门负责物业管理区域乱设摊点、占用和损坏绿地、擅自伐移树木、违规养犬、户外广告、垃圾分类、饮食服务业油烟污染等行为的监督检查。

  第一百零四条 鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会,加强自律管理,规范行业经营行为,促进行业健康发展。

  第一百零五条 完善物业管理纠纷处理机制,鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业管理纠纷,促进和谐社区建设。

  第九章 法律责任

  第一百零六条 业主大会有下列情形之一的,由区住房和建设部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款:

  (一)违反本条例第八条第四款规定,将物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理;

  (二)违反本条例第七十二条第二款规定,未按照国家有关规定建立财务管理制度;

  (三)违反本条例第七十三条规定,未定期与数据共享银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并按季度公示;

  (四)违反本条例第九十三条规定,未续筹物业专项维修资金。

  第一百零七条 业主委员会有下列情形之一的,由区住房和建设部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,对相关责任人处一万元以上三万元以下罚款:

  (一)违反本条例第二十七条规定,逾期未召集业主大会会议;

  (二)违反本条例第三十九条规定,未公示终止职务的业主委员会委员、候补委员名单;

  (三)违反本条例第四十一条第一款规定,未办理业主委员会候补委员递补备案手续;

  (四)违反本条例第四十六条规定,未按照规定将业主大会、业主委员会会议资料提供给业主查阅,或者未定期公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况;

  (五)违反本条例第八十一条第二款规定,未配合相关专营单位维修养护、改造物业管理区域相关设施设备或者设置管线。

  第一百零八条 业主大会、业主委员会违反本条例第七十一条第二款规定,将业主共有资金用于银行储蓄和依法购买国债以外的其他投资、借贷给他人或者为他人提供担保的,由区住房和建设部门责令限期改正;逾期未改正的,对相关责任人处二万元以上五万元以下罚款。

  第一百零九条 业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员违反本条例第三十八条规定,由区住房和建设部门给予警告,并处一万元以上三万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。

  第一百一十条 建设单位有下列情形之一的,由区住房和建设部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处二万元以上十万元以下罚款:

  (一)违反本条例第十三条第一款规定,未及时移交供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备;

  (二)违反本条例第五十条规定,未将前期物业服务合同、临时管理规约作为房地产买卖合同附件报送备案;

  (三)违反本条例第八十六条第二款规定,未将本物业管理区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以公示,并在房地产买卖合同中明示。

  第一百一十一条 建设单位有下列情形之一的,由区住房和建设部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上二十万元以下罚款:

  (一)违反本条例第八条第四款规定,将物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地进行分割管理;

  (二)违反本条例第十九条第一款规定,在物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内未书面报告物业所在地街道办事处并提供相关资料;

  (三)违反本条例第五十三条规定,拒不履行物业承接查验义务。

  第一百一十二条 建设单位违反本条例第九条、第十条规定,未按照要求提供物业管理用房的,由区住房和建设部门责令限期三个月内提供;逾期未提供的,责令建设单位按照本物业管理区域物业市场平均售价和规定的物业管理用房面积支付专款,存入业主共有资金账户,用于购置、租赁物业管理用房,并处二十万元以上五十万元以下罚款。

  第一百一十三条 建设单位违反本条例第九十条第一款规定,未缴清首期归集的专项维修资金,由区住房和建设部门责令限期三个月内缴清;逾期未缴清的,以未缴清款项为基数,按照逾期天数每日万分之五的标准处以罚款。

  第一百一十四条 物业服务企业有下列情形之一的,由区住房和建设部门给予警告,并责令限期改正;逾期未改正的,处二万元以上五万元以下罚款:

  (一)违反本条例第五十一条第一款规定,未设立业主共有资金共管账户,或者未将业主共有资金转入业主共有资金基本账户;

  (二)违反本例第五十七条第一款规定,未在物业管理区域设立独立核算的服务机构;

  (三)违反本条例第五十八条第四款规定,未将物业服务合同副本报区住房和建设部门备案;

  (四)违反本条例第六十一条第一款第五项规定,未公示公共水电分摊费用情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况;

  (五)违反本条例第六十四条第一款规定,未制定物业管理区域安全防范应急预案并报区住房和建设部门备案;

  (六)违反本条例第七十二条第二款规定,未按照国家有关规定建立财务管理制度;

  (七)违反本条例第七十三条规定,未定期与数据共享银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并按季度公示;

  (八)违反本条例第七十九第二款规定,未及时对违法行为予以劝阻、未及时报告街道办事处或者有关职能部门;

  (九)违反本条例第八十五条第二款规定,未将车位、车库的使用情况按月予以公示。

  第一百一十五条 物业服务企业有下列情形之一的,由区住房和建设部门责令立即改正,给予警告,并处二万元以上五万元以下罚款:

  (一)违反本条例第六十八条第二款规定,无正当理由擅自对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电、停气;

  (二)违反本例第八十一条第二款规定,未配合相关专营单位维修养护、改造物业管理区域相关设施设备或者设置管线;

  (三)违反本条例第八十二条规定,未立即采取应急处置措施、及时报告相关紧急情况和进行应急维修的。

  第一百一十六条 物业服务企业违反本条例第五十五条、第六十五条、第六十六条规定,拒不退出物业管理区域并移交相关资料、资金和物品的,由区住房和建设部门责令限期三个月内退出、移交相关资料、资金和物品;逾期仍不退出、移交相关资料、资金和物品的,责令退还逾期所收取的物业服务费,按照逾期天数处以每日二千元罚款,并可以依法申请人民法院强制执行。

  第一百一十七条 物业服务企业违反本条例第九十一条第二款规定,逾期未将物业专项维修资金存入专户的,由区住房和建设部门责令限期一个月内改正;逾期未改正的,按照逾期月数每月处一万元罚款。

  第一百一十八条 物业服务企业及其工作人员违反本条例第六十二条规定,侵占、挪用业主共有资金的,由区住房和建设部门依法追回,给予警告,并处被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款;擅自改变物业管理用房等共有物业用途的,由区住房和建设部门给予警告,并责令限期改正,逾期未改正的,对物业服务企业处五万元以上二十万元以下罚款;违规泄露业主信息的,由区住房和建设部门对物业服务企业处一万元以上三万以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。

  第一百一十九条 物业管理区域有下列行为之一的,由有关行政主管部门按照下列规定予以查处:

  (一)违反本条例第七十九条第一款第一项规定的,由区住房和建设部门责令限期改正,对违法行为人处五万元以上二十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第七十九条第一款第二项规定的,由区规划土地监察机构责令限期拆除,并对业主或者物业使用人处一万元以上三万元以下罚款;逾期未拆除的,由区规划土地监察机构依法申请人民法院强制执行;

  (三)违反本条例第七十九条第一款第三项至五项规定的,由区规划土地监察机构依照有关法律、法规的规定查处;

  (四)违反本条例第七十九条第一款第六项规定的,由区住房和建设部门给予警告,并责令限期改正;逾期不改正的,对实施违法行为的个人处一万元以上三万元以下罚款,对实施违法行为的单位处五万元以上二十万元以下罚款;

  (五)违反本条例第七十八条第一款、第七十九条第一款第七项、第八项规定的,由相关行政主管部门依法查处。

  第一百二十条 相关专营单位违反本条例第十三条、第六十八条第一款规定,拒绝接收移交的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备或者不履行维修养护责任的,由相关专营单位主管部门给予警告,并责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

  第一百二十一条 市、区住房和建设部门、街道办事处、其他相关行政管理部门及其工作人员未依照本条例规定履行相关职责的,按照有关规定追究主要负责人和其他直接责任人的责任。

  第一百二十二条 违反本条例规定,给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十章 附则

  第一百二十三条 本条例下列用语的含义:

  (一)物业,是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

  (二)物业使用人,是指除业主以外合法使用物业的单位和个人,包括但不限于物业承租人。

  (三)物业管理费,是指由业主或者物业使用人缴纳的物业管理预付金,包括支付给物业服务企业的物业服务费和除物业专项维修资金以外其他应当由业主共同支付的管理费用。

  (四)公示,是指在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息平台发布,时间不少于十日。

  (五)物业承接查验,是指承接新建物业前,建设单位、业主大会、物业服务企业在筹备组的指导、协调下,根据国家和本条例有关规定以及三方协议约定,共同对共有物业进行检查和验收的活动。

  (六)业主共同决定,是指物业管理区域多数业主就某一事项达成一致意见。成立业主大会的,包括业主大会依法作出的决定和业主委员会根据业主大会授权作出的决定;未成立业主大会的,指占业主总人数和业主投票权数过半数的业主同意作出的决定。

  第一百二十四条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域,可以由区住房和建设部门会同街道办事处,征求该区域业主、物业使用人意见之后,指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议,并代行本条例规定的选聘、续聘、解聘物业服务企业,筹集、管理和使用物业专项维修资金,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。在代行职责过程中违反本条例规定的,由相关责任人承担相应的法律责任。具体办法由市住房和建设部门会同市民政部门制定。

  第一百二十五条 原农村城市化社区可以在区人民政府统筹协调下,由原农村集体经济组织继受单位作为责任主体,参照本条例及相关规定,成立物业管理自治机构。物业管理自治机构的职责限于自行组织提供物业服务,或者购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同相关的事项。

  原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法,由区人民政府制定。

  第一百二十六条 本条例自20**年3月1日起施行。

篇2:无锡市物业管理条例(2015)

  无锡市第十五届人民代表大会常务委员会公告第16号

  无锡市物业管理条例

  (20**年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定20**年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)无锡市第十五届 人民代表大会常务委员会公 告第16号《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于20**年4月29日制定,经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于20**年5月29日批准,现予公布,自20**年9月1日起施行。

  20**年5月29日

  第一章总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,制定和落实扶持政策,建立物业管理目标责任机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

  街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

  社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

  第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托,承担物业管理活动的相关管理工作。

  市、县级市、区相关部门应当按照各自职责,共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

  第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制,协调解决物业管理重大问题。

  街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题,以及其他重大物业管理纠纷。

  第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,培训从业人员,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

  第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第七条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

  筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任,业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

  筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先告知全体业主。

  第八条 筹备组成员应当符合下列条件:(一)具有完全民事行为能力;(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;(五)个人信用记录良好,无犯罪记录。

  除前款规定条件外,筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约,交纳物业服务费用。

  第九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

  业主代表参加业主大会的,应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

  第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合法定条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第十一条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后,应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免:

  (一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;(四)违法出租房屋且未改正的;(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;(六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;(七)业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训,提高物业管理水平。

  第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

  业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的,街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的,应当在街道办事处(镇人民政府)指导下,由社区居(村)民委员会组织召开。

  业主委员会任期内委员出缺的,按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

  第十四条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

  街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;(三)其他重大事项。

  第十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

  新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

  第十六条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核,审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显着位置公示。

  第十七条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

  第十八条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

  物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数,其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

  物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显着位置公示。

  第十九条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

  县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

  第二十条 物业管理委员会应当依法履行职责。

  物业管理委员会代行业主大会职责的,作出决定前,应当征求全体业主意见;作出决定后,应当在物业管理区域内显着位置公示,公示时间不少于三十日。

  物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间,街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导选举产生业主委员会。

  第三章 前期物业管理

  第二十一条 新建物业项目明显分割成多个独立区域,并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域。

  已经投入使用但尚未划分物业管理区域的,由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域,并予以公告。

  第二十二条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。

  第二十三条 新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

  市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度,规范前期物业服务,督促物业服务企业和建设单位履行义务。

  第二十四条 新建物业在办理商品房预(销)售许可证前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

  物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

  第二十五条 建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。

  第二十六条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明,并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

  新建住宅物业管理区域内的物业服务用房,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的,建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置,最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

  新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的,住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的,按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的,按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

  第二十七条 建设单位在办理商品房预(销)售许可证时,市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

  建设单位在组织竣工验收时,应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

  物业服务用房的用途不得擅自变更。

  第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验,查验后应当与建设单位签订承接查验协议,办理物业交接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位提出整改意见,并协助相关管理部门督促落实。

  物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续,并将承接查验情况在物业管理区域内显着位置公告。

  物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的,由建设单位承担。

  第四章 物业服务

  第二十九条 从事物业服务的企业应当具有法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质等级范围内承接物业项目。

  物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的,应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

  第三十条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

  第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显着位置公示并及时更新:

  (一)物业服务企业的资质证书,项目经理的基本情况、凯发网站的联系方式,物业服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;(四)其他应当公示的信息。

  第三十二条 物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

  物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务,遵守有关技术标准、专业技术规范,及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

  第三十三条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

  未经业主大会同意,物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

  第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

  业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时,转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、凯发网站的联系方式等告知物业服务企业。

  第三十五条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入,去除成本后,收益归全体业主所有。

  经营性收益可以根据业主大会决定,直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

  经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营性收益账户,接受社区居(村)民委员会的监督。

  经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显着位置公示。前期物业服务结束时,物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显着位置公示。

  第三十六条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定,建立健全规范的专项财务制度。

  第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域,与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

  因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

  第三十八条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,制定物业服务企业和项目经理信用管理办法,对物业服务企业、项目经理实行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。

  市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总,建立行业诚信信息系统,并对物业服务公众满意度进行测评。

  街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

  第三十九条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的,录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的,应当承担相应法律责任。

  物业服务企业有下列严重失信行为之一的,两年内不得申报各类物业服务示范项目,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

  (一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;(二)出租、出借、转让资质证书的;(三)被解聘后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按照规定办理交接手续,造成物业管理混乱的。

  第四十条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统,所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统:(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;(六)损害业主或者公共利益情节严重的;(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

  第四十一条 业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

  业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  第四十二条 物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查,并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

  第五章 物业的使用和维护

  第四十三条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任,对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务,并依法承担相应的赔偿责任。

  第四十四条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后,由接收单位进行维护保养。

  物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

  第四十五条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租。

  车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

  划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车位、车库,并在物业管理区域内显着位置公示;小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下,剩余车位、车库可以按照规定出售。

  第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为:(一)擅自改变物业规划用途;(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;(三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;(四)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观;(五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;(七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;(八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;(十)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

  第四十七条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督检查工作,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显着位置公布联系人姓名和凯发网站的联系方式,依法处理物业管理区域内相关违法行为。

  城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

  建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

  公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

  市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

  特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

  价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

  工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

  第四十八条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时,根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

  公有住房售房单位在出售公有住房时,应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

  受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

  第四十九条 物业专项维修资金的增值收益,除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外,剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账,用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

  经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内,统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

  专项维修资金利息和统筹分账的使用额度,应当在管理规约中明确。

  第五十条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  下列费用不得从专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;(二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;(三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;(四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;(六)依法不得列支的其他费用。

  第五十一条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的,应当接受具有相应资质的中介机构组织审价,审价结果应当公示。

  物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

  第五十二条 发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金,相关业主不能形成法定多数意见的,可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请,经所在地的街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认,报市、县级市物业管理行政主管部门核准。

  申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

  第六章 旧住宅小区物业管理

  第五十三条 本条例所称旧住宅小区,是指交付使用时间较长,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区,具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

  第五十四条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

  第五十五条 旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的,应当及时维修、改造和更新。

  建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯,其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

  第五十六条 旧住宅小区整治改造完成后,县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制,给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

  物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责,做好旧住宅小区管理的有关工作。

  尚未列入整治改造计划的旧住宅小区,街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

  第七章 拆迁安置房小区物业管理

  第五十七条 县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作,逐步推动物业服务市场化。

  街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施,协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

  第五十八条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同,实施前期物业管理。

  建设单位应当按照设计和规范要求,将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位,及时交付给接收单位。

  第五十九条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会,符合条件的应当召开业主大会,成立业主委员会。

  第六十条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准,收取相应的物业服务费用。

  拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

  县级市、区人民政府以及街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

  第六十一条 专项维修资金未全部归集入户前,拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的,由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。

  第八章 法律责任

  第六十二条 违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定,未及时移交有关财物、档案资料、印章的,由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的,对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成严重后果的,依法追究相应的法律责任。

  第六十三条 违反本条例第二十六条第二款、第三款规定,建设单位未按照规定配置物业服务用房的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

  第六十四条 违反本条例第二十八条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显着位置公告的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以二万元以上十万元以下罚款。

  第六十五条 违反本条例第三十五条第三款规定,物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以三万元以上十万元以下罚款。

  第六十六条 违反本条例第四十五条第一款规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,没收违法所得,并处以五万元以上十万元以下罚款。

  (二)建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以二十万元以上五十万元以下罚款。

  第六十七条 违反本条例第四十六条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。

  第六十八条 物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关部门和单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九章 附 则

  第六十九条 市人民政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。

  第七十条 本条例自20**年9月1日起施行。

篇3:无锡市物业管理条例(2015年)

  无锡市物业管理条例(20**年)

  (20**年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定 20**年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织,制定和落实扶持政策,建立物业管理目标责任机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

  街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。

  社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。

  第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托,承担物业管理活动的相关管理工作。

  市、县级市、区相关部门应当按照各自职责,共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

  第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制,协调解决物业管理重大问题。

  街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题,以及其他重大物业管理纠纷。

  第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,培训从业人员,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

  第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第七条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

  筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任,业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

  筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定,并事先告知全体业主。

  第八条 筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

  (三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

  (四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;

  (五)个人信用记录良好,无犯罪记录。

  除前款规定条件外,筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约,交纳物业服务费用。

  第九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。

  业主代表参加业主大会的,应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。

  第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合法定条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第十一条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后,应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免:

  (一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;

  (二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;

  (三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;

  (四)违法出租房屋且未改正的;

  (五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

  (七)业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训,提高物业管理水平。

  第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。

  业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的,街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的,应当在街道办事处(镇人民政府)指导下,由社区居(村)民委员会组织召开。

  业主委员会任期内委员出缺的,按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

  第十四条 业主委员会任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。

  街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;

  (二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (三)其他重大事项。

  第十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。

  新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。

  第十六条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核,审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查,也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第十七条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;

  (三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

  第十八条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。

  物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数,其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处(镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的成员资格应当符合本条例第八条的规定。

  物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第十九条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。

  县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

  第二十条 物业管理委员会应当依法履行职责。

  物业管理委员会代行业主大会职责的,作出决定前,应当征求全体业主意见;作出决定后,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于三十日。

  物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责期间,街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导选举产生业主委员会。

  第三章 前期物业管理

  第二十一条 新建物业项目明显分割成多个独立区域,并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域。

  已经投入使用但尚未划分物业管理区域的,由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求业主意见后确定物业管理区域,并予以公告。

  第二十二条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。

  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。

  第二十三条 新建物业建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

  市物业管理行政主管部门应当建立前期物业服务履约保障制度,规范前期物业服务,督促物业服务企业和建设单位履行义务。

  第二十四条 新建物业在办理商品房预(销)售许可证前,建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。

  物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。

  第二十五条 建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。

  第二十六条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明,并在办理商品房预(销)售许可证之前予以确定。

  新建住宅物业管理区域内的物业服务用房,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置;新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的,建设单位应当按照地上总建筑面积千分之三的比例配置,最高不超过五百平方米。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置。

  新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的,住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的,按照新建住宅的标准配置物业服务用房;住宅建筑面积比例低于百分之五十的,按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。

  第二十七条 建设单位在办理商品房预(销)售许可证时,市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。

  建设单位在组织竣工验收时,应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。

  物业服务用房的用途不得擅自变更。

  第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验,查验后应当与建设单位签订承接查验协议,办理物业交接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位提出整改意见,并协助相关管理部门督促落实。

  物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续,并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

  物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的,由建设单位承担。

  第四章 物业服务

  第二十九条 从事物业服务的企业应当具有法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质等级范围内承接物业项目。

  物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的,应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理行政主管部门备案。

  第三十条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

  第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

  (一)物业服务企业的资质证书,项目经理的基本情况、凯发网站的联系方式,物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;

  (四)其他应当公示的信息。

  第三十二条 物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。

  物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务,遵守有关技术标准、专业技术规范,及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

  第三十三条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

  未经业主大会同意,物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

  第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

  业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时,转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、凯发网站的联系方式等告知物业服务企业。

  第三十五条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入,去除成本后,收益归全体业主所有。

  经营性收益可以根据业主大会决定,直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间,经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

  经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营性收益账户,接受社区居(村)民委员会的监督。

  经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时,物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十六条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定,建立健全规范的专项财务制度。

  第三十七条 物业服务企业退出物业管理区域,与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

  因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

  第三十八条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,制定物业服务企业和项目经理信用管理办法,对物业服务企业、项目经理实行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。

  市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总,建立行业诚信信息系统,并对物业服务公众满意度进行测评。

  街道办事处(镇人民政府)应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

  第三十九条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的,录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的,应当承担相应法律责任。

  物业服务企业有下列严重失信行为之一的,两年内不得申报各类物业服务示范项目,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

  (一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)出租、出借、转让资质证书的;

  (三)被解聘后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按照规定办理交接手续,造成物业管理混乱的。

  第四十条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统,所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统:

  (一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

  (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;

  (五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

  (六)损害业主或者公共利益情节严重的;

  (七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

  第四十一条 业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

  业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

  第四十二条 物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查,并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

  第五章 物业的使用和维护

  第四十三条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任,对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务,并依法承担相应的赔偿责任。

  第四十四条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后,由接收单位进行维护保养。

  物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

  第四十五条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租。

  车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

  划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车位、车库,并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下,剩余车位、车库可以按照规定出售。

  第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变物业规划用途;

  (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

  (三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观;

  (五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

  (七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;

  (八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

  (九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

  (十)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

  (十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

  第四十七条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督检查工作,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和凯发网站的联系方式,依法处理物业管理区域内相关违法行为。

  城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。

  建设行政管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

  公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

  市政行政管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

  特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

  价格行政管理部门负责物业服务收费的监督检查。

  工商行政管理部门负责无照经营的监督检查。

  第四十八条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时,根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

  公有住房售房单位在出售公有住房时,应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

  受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

  第四十九条 物业专项维修资金的增值收益,除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外,剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账,用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

  经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内,统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

  专项维修资金利息和统筹分账的使用额度,应当在管理规约中明确。

  第五十条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  下列费用不得从专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;

  (三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;

  (五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;

  (六)依法不得列支的其他费用。

  第五十一条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的,应当接受具有相应资质的中介机构组织审价,审价结果应当公示。

  物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

  第五十二条 发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金,相关业主不能形成法定多数意见的,可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请,经所在地的街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认,报市、县级市物业管理行政主管部门核准。

  申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。

  第六章 旧住宅小区物业管理

  第五十三条 本条例所称旧住宅小区,是指交付使用时间较长,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区,具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。

  第五十四条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

  第五十五条 旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的,应当及时维修、改造和更新。

  建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯,其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体办法由市、县级市人民政府另行制定。

  第五十六条 旧住宅小区整治改造完成后,县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制,给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民政府)负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

  物业管理行政主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部门应当按照各自职责,做好旧住宅小区管理的有关工作。

  尚未列入整治改造计划的旧住宅小区,街道办事处(镇人民政府)应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

  第七章 拆迁安置房小区物业管理

  第五十七条 县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作,逐步推动物业服务市场化。

  街道办事处(镇人民政府)负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施,协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

  第五十八条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同,实施前期物业管理。

  建设单位应当按照设计和规范要求,将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位,及时交付给接收单位。

  第五十九条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会,符合条件的应当召开业主大会,成立业主委员会。

  第六十条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准,收取相应的物业服务费用。

  拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。

  县级市、区人民政府以及街道办事处(镇人民政府)应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

  第六十一条 专项维修资金未全部归集入户前,拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的,由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。

  第八章 法律责任

  第六十二条 违反本条例第十一条第三款、第十五条第一款规定,未及时移交有关财物、档案资料、印章的,由街道办事处(镇人民政府)责令限期改正;逾期不改正的,对相关责任人员按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案;造成严重后果的,依法追究相应的法律责任。

  第六十三条 违反本条例第二十六条第二款、第三款规定,建设单位未按照规定配置物业服务用房的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处以二十万元以上五十万元以下罚款。

  第六十四条 违反本条例第二十八条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以二万元以上十万元以下罚款。

  第六十五条 违反本条例第三十五条第三款规定,物业服务企业代管的经营性收益未单独列账的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以三万元以上十万元以下罚款。

  第六十六条 违反本条例第四十五条第一款规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,没收违法所得,并处以五万元以上十万元以下罚款。

  (二)建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以二十万元以上五十万元以下罚款。

  第六十七条 违反本条例第四十六条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由物业管理行政主管部门和公安、城市管理等有关行政管理部门按照各自职责依法查处。

  第六十八条 物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)以及其他有关部门和单位的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九章 附 则

  第六十九条 市人民政府及其有关部门应当根据本条例制定相关的具体实施规定。

  第七十条 本条例自20**年9月1日起施行。

篇4:宿州市物业管理条例实施细则(全文)

  宿州市物业管理条例实施细则(全文)

  第一条 为进一步提高物业服务水平,规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等法规,结合本市实际,制定本实施细则。

  第二条 本实施细则适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。

  第三条 本实施细则所称物业服务收费,是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

  第四条 宿州市城区住宅小区物业服务指导收费标准由市价格行政主管部门负责制定,并对其监督管理。宿州市城区住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定,并对其服务质量进行监督管理。

  第五条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

  物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

  物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅小区(别墅除外)物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

  第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准收费标准和浮动幅度,并适时向社会公布。

  凡获得全国城市物业管理(示范)住宅小区称号的住宅物业综合服务费可在政府指导价的基础上上浮10%;获得省物业管理优秀住宅小区称号的可上浮5%;

  第九条 实行市场调节价的物业服务收费标准,由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定,不得强行服务,强行收费。

  第十条 物业服务一般包括以下内容:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

  (二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

  (三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;

  (四)车辆停放服务管理;

  (五)做好安全防范和秩序维护工作;

  (六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;

  (七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

  (八)业主委托的其他公共性服务内容。

  第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

  第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

  物业服务成本构成一般包括以下部分:

  (一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

  (四)物业服务企业办公费用;

  (五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

  (六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (七)经业主或业主委员会同意的其他费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,符合专项维修资金使用规定的,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。

  第十三条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况,听取业主委员会或业主大会的意见。

  第十四条 住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前,按照《宿州市城区住宅小区物业服务等级标准》(附件4)、《宿州市城区住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1),拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级标准,在收费标准范围内,按规定实行公开招投标,中标价格即为前期物业综合服务收费标准,并在前期物业服务合同中明确。

  前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间,并同时约定服务等级标准、收费标准。

  第十五条 开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,作为商品房买卖合同附件,经业主(物业买受人)签字确认。

  第十六条 业主大会成立后的物业服务收费标准,由业主大会与物业服务企业根据服务等级和服务要求,参照政府指导价,协商确定收费标准,在物业服务合同中约定,并将约定的收费标准报市价格行政主管部门、房地产行政主管部门备案。

  第十七条 物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的),以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

  未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

  第十八条 已交付业主的物业,物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位承担。

  交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

  第十九条 业主与物业服务企业约定预收物业服务费的,预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外,但约定的期限不得超过物业服务合同期限。

  第二十条 出租或以其他方式交他人使用的物业,业主应及时到物业服务企业登记备案,物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

  第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前,应当向物业所在地价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。

  第二十二条 物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。在物业管理区域内的醒目位置,将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停放服务收费标准、举报电话等进行公示。

  第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的,按规定标准可以收取停放服务费(见附件3)。

  业主对车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

  对进入小区执行公务、检修、救护车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车等临时停放不得收取停车费。

  物业服务企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证,不得收取费用。物业服务企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

  第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要,业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

  第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业,应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。

  第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费,不得另行分摊收取。

  未移交给供水部门的二次供水,其增压水泵运行费用可据实分摊收取,接受监督。

  第二十七条 非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区,按照“以收抵支、收支平衡”的原则,由物业服务企业提出收费方案,经业主大会同意后收取。业主委员会成立前,由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定,并在销售物业时告知物业买受人。

  第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

  第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第三十条 业主或使用人装饰装修房屋的,应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议,服从物业服务企业的管理。

  业主或使用人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的,物业服务企业可一次性收取装饰装修垃圾清运费(见附件2)。不产生装饰装修垃圾的或自行处理装饰装修垃圾的,物业服务企业不得收取装饰装修垃圾清运费。

  因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按实际发生额,由业主(使用人)承担,并承担相关法律责任。

  第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,除法律法规规章另有规定外,服务收费由双方约定。

  第三十二条 业主、物业使用人和开发建设单位,应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,应按照物业服务合同约定承担违约责任,业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

  第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。

  第三十四条 物业服务企业构成价格违法、违规的,由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

  第三十五条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理,可参照本实施细则自行协商实行。

  第三十六条 各县、区价格行政主管部门和房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。可结合本地实际参照本实施细则执行。

  第三十七条 本实施细则由市价格主管部门会同市房地产主管部门负责解释。

篇5:宁波市住宅小区物业管理条例实施意见(2010)

  关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知

  各县(市)区人民政府,市政府各部门、各直属单位:

  《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》已经市政府第81次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。

  二○一○年六月十二日

  宁波市住宅小区物业管理条例实施意见(20**)

  《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准,自20**年1月1起施行。为确保《条例》顺利贯彻实施,现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规,提出以下实施意见。

  一、市、区、街道、社区的物业管理职能划分

  (一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门,负责对县(市)区物业管理主管部门的业务指导和监管,组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

  (二)县(市)区人民政府负责辖区内物业管理工作,落实物业管理综合协调、管理的职责;将物业管理纳入街道办事处(乡镇人民政府)年度考核目标;根据各地实际,制定物业管理发展的政策措施。建立由辖区物业管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处(乡镇人民政府)参加的物业管理协调领导小组,协调解决辖区内物业管理的重大问题。建立由辖区物业管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制,解决协调物业管理发生的争议和纠纷。负责制订本辖区内小区管理应急预案,指导街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门对物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调。

  (三)县(市)区物业管理主管部门牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导,统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制,建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案,对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。县(市)区物业管理主管部门的人员经费纳入同级财政预算。

  (四)街道办事处(乡镇人民政府)要建立物业管理服务站,配置物业管理专职人员,人员经费纳入同级财政预算。负责协调物业管理与社区建设的关系;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作,并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势,把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来,共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

  (五)社区居民委员会要积极发挥社区在物业管理中的作用,支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责,参与对物业服务企业的监管工作,协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

  二、相关行政职能部门的职责

  物业管理涉及面很广,物业管理活动的顺利实施,需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责,做好本行政区域内物业管理的相关工作。

  (一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施,指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位,缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

  (二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

  (三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

  (四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

  (五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

  (六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

  (七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法,查处物业服务企业乱收费行为。

  (八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免,减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

  (九)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

  各行政职能部门应按职能分工,履行职责,积极受理业主和单位的投诉,依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的,依照其相关法律、法规处理。

  三、业主大会、业主委员会的运作

  (一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行,市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》,为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

  (二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用,根据业主大会议事规则履行职责,规范运作。要建立业主委员会例会制度,每季度至少应召开一次业主委员会会议,必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加,讨论研究业主和物业服务企业反映的问题,提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通,促进互相信任、互相支持,创建和谐社区。

  《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

  (三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定,并通告全体业主。

  (四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐,用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的,合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的,合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

  四、规范前期物业管理工作

  (一)各县(市)区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查,并以建设标准和配套标准为重点,参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案),并提出整改意见和建议。

  (二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前,须完成物业管理招投标工作,并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

  开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位,并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行,《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

  (三)开发建设单位在销售(预售)物业之前,应制定《临时管理规约》,并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时,《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后,明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

  《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后,方可作为商品房买卖合同的附件。

  《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定,供开发建设单位参考。

  (四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内,派员进驻现场,其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时,要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

  (五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收,并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的,双方应签订委托合同,并支付相应的费用。未签订委托合同的,不得向物业服务企业强行托收。

  (六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时,开发建设单位向物业服务企业移交下列资料,并通过物业服务企业办理业主交房手续:

  1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

  3.物业质量保修和物业使用说明文件;

  4.业主清册(房屋分配方案);

  5.分幢分层平面图和套型图;

  6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

  7.物业管理所必需的其他资料。

  五、物业服务企业的服务

  (一)物业服务企业应履行物业服务委托合同,按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养,环境整洁,绿化养护,公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

  (二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为,应当及时劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门,并提供相关证明材料,配合相关行政部门依法及时予以处理。

  (三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况,公布具体内容为:

  1.实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业服务各项资金的收支情况;

  2.实行物业服务包干制收费方式的,应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

  (四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度,加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管,严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设,促进物业服务企业不断改进服务态度,提高物业服务水平。

  《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

  (五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房,第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请,经物业服务企业核实后,从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

  (六)根据《条例》第三十二条规定,物业产权过户时,双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定,并在办理产权过户提交资料时,出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时,应提交由社区居委会出具的相应证明,证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

  (七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出,并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时,将退出时间、理由报送县(市)区物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下,将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料,移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门,供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序,由市建设行政主管部门另行制定。

  (八)为提高小区车库、车位的利用率,缓解小区停车难的问题,产权属建设单位的车库、车位,在没有出售前应按《条例》第三十九条规定,出租给小区业主停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年,不得以长期出租、高额收取租金为由,影响正常出租,导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

  六、物业管理用房的配置

  物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置,开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见,并在规划设计方案中确定,不得任意调整。

  (一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房:

  1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房,按4‰比例配置物业管理经营用房;

  2.物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

  3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

  4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的,其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的,应在扩初设计文本上注明;

  5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上,并应配置在地上专用的办公性质用房内;

  6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房,并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房,配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的,在与辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后,由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

  (二)因房产测量后,地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的,超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的,应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  (三)经规划部门批准实行物业分期开发,不能足额提供当期物业管理经营用房的,开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

  (四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记,产权属全体业主共有。

  七、物业管理相关经费的交纳

  (一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元),在物业交付前向辖区街道办事处(乡镇人民政府)交纳首次业主大会会议的筹备经费,主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账,独立核算;首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

  (二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费,用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行,前期物业服务费不得低于以下标准:低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米,中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米,高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳,其余30%在物业交付联合检查之前交清。

  为扶持物业管理行业的发展,各县(市)区可在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金,主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理,专款使用,并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期物业服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

  (三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付前,应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算,低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米,中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米,高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金,物业保修金的管理使用按省、市相关规定执行。

  (四)物业专项维修资金的建立。住宅小区应设立物业专项维修资金,实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。

  八、物业管理相关政策

  (一)各县(市)区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度,对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法,解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区,建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上,应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房(纳入国家直管公房管理,免租给物业服务企业经营),租金收入用于补贴物业服务经费。

  (二)对物业区域规模较小,服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区,住宅小区停车费、物业经营用房等收益,经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定,可用于补贴物业服务费用的不足,以确保小区物业管理的长效发展。

  (三)为扶持物业管理的发展,各县(市)区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。

  (四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的,不得转由业主或物业服务企业承担。

  (五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主,物业服务费实行先交后补的办法,先由业主依照物业服务合同的约定交纳,之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴,补贴的具体标准由各县(市)区人民政府另行制定。

  各级政府和物业管理主管部门,要以住宅小区物业管理为重点,加强对物业管理行业的领导,进一步规范物业服务行为,要根据各地的实际,出台相应的政策措施,保障广大业主和物业管理企业的合法权益,充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用,进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

  本意见自发文之日起实施,由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

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