青岛市贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知(2019) -凯发网站

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青岛市贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知(2019)

  青发改价格〔20**〕257号

  青岛市发展和改革委员会

  关于进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的通知

  各区(市)发展改革局,各物业服务企业:

  为进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》(省政府令第317号),规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,结合我市实际,现就我市物业服务收费管理的有关事项通知如下。

  一、价格管理权限

  实行政府指导价的物业服务收费,市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸新区(以下简称市内六区)物业服务收费基准价及其浮动幅度由市发展改革部门会同市物业主管部门制定,报市政府批准后向社会公布执行;其他区(市)政府负责制定本行政区域内的物业服务收费基准价及其浮动幅度。

  二、物业公共服务费

  (一)普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价格,具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。物业服务等级的划分标准按照青岛市住房和城乡建设局、青岛市发展和改革委员会《关于公布<青岛市普通住宅物业服务等级标准>的通知》(青建办字〔20**〕58号)执行。市内六区普通住宅前期物业公共服务费基准价格及其浮动幅度见附件1。

  (二)物业服务企业应于前期物业服务合同签订之日起十日内,将合同报送提供物业服务所在区(市)发展改革部门、物业主管部门备案。

  按规定需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当在调整之日起十日内,携带调整后的物业公共服务费标准、物业服务成本公开情况、专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(以下简称“双过半”业主)书面同意的材料,向提供物业服务所在区(市)发展改革部门、物业主管部门备案。

  (三)因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业公共服务费应当予以减免,差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。属于普通住宅前期物业服务的,市内六区减免比例为20%,其他区(市)减免比例由所在区(市)发展改革部门会同物业主管部门确定。属于其他物业的,由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。

  (四)业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的,从其约定。经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收不超过六个月的物业公共服务费;物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的,从其约定。

  (五)普通住宅前期物业服务期间,住宅连续空置6个月以上的,由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业,经双方共同确认(原则上以水、电、气均未使用为衡量标准,或者由双方协商约定衡量标准),其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。

  三、机动车停放费

  (一)普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价,市内六区普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费标准由市发展改革部门会同市物业主管部门制定,具体收费标准见附件2。

  (二)市内六区普通住宅前期物业服务期间,临时停车不超过2小时的,免收车位场地使用费;超过2小时的部分,每小时不超过2元;每日不超过6元。

  (三)普通住宅前期物业服务期间,车位使用人如不使用停车位,应提前书面告知物业服务企业,经双方确认后,自书面告知之日连续超过一个月(含)未停放机动车的,免收停车服务费。

  四、其他服务收费

  (一)普通住宅前期物业服务期间,物业服务企业超出《青岛市普通住宅物业服务等级标准》规定范围提供的增值服务实行市场调节价,具体收费标准由业主或者物业使用人与物业服务企业协商约定。

  (二)物业服务企业代为收取、保管业主共有收益资金的管理费扣除比例,普通住宅前期物业期间,由“双过半”业主与物业服务企业协商确定,协商确定前暂按收益资金的20%扣除;业主大会成立后,普通住宅和其他物业由业主大会或者业主委员会与物业服务企业协商确定。

  五、政策衔接

  (一)20**年7月21日前已签订前期物业服务合同的,自合同签订之日起未满二年的,物业服务收费可按原合同约定执行;自合同签订之日起已满二年的,其物业服务收费按照本通知规定执行。

  (二)执行政府指导价的物业服务企业,应于本通知下发之日起三个月内,到提供物业服务的所在区(市)发展改革部门、物业主管部门明确物业服务等级及其收费标准、机动车停放费,办理备案手续。

  六、执行时间

  本通知自20**年9月15日起执行,有效期至20**年9月14日。《青岛市物价局物业服务收费管理办法》(青价格〔20**〕83号)、《关于制定我市空置房屋物业服务费减免政策等有关问题的通知》(青价格〔20**〕60号)、《关于公布<青岛市物价局物业服务收费管理办法>继续有效的通知》(青价规〔20**〕2号)、《关于明确物业服务收费相关政策的通知》(青价格〔20**〕20号)、《关于贯彻省物业服务收费相关政策的通知》(青价格〔20**〕31号)同时废止。

  附件:1.市内六区普通住宅前期物业公共服务费基准价格

  2.市内六区普通住宅前期停车服务费、车位场地使用费及普通住宅车位租赁费基准价格

  青岛市发展和改革委员会

  20**年9月12日

  青岛市发展和改革委员会办公室 20**年9月12日印发

  附件1

  市内六区普通住宅前期物业公共服务费

  基准价格

  服务等级 收费标准(元/建筑平方米.月)

  未配备电梯 配备电梯

  一级 0.39 0.83

  二级 0.55 0.98

  三级 0.74 1.18

  四级 1.16 1.59

  五级 2.08 2.52

  备注:具体收费标准可在上述收费标准基础上按不超过20%的浮动幅度内确定,下浮不限。

  附件2

  市内六区普通住宅前期停车服务费、

  车位场地使用费及普通住宅车位租赁费基准价格

  车型 停车服务费(元/月) 车位场地使用费

  (元/月) 车位租赁费

www.pmceo.com-物业经理人

  (元/月)

  露天停车 室内停车

  中型车 50 70 175 350

  小型车 30 50 150 300

  备注:1.上述标准为最高收费标准,下浮不限。

  2.立体停车位的停车服务费可在上述收费标准的基础上每月加收不超过60元。

篇2:太仓市物业服务收费管理实施细则(2015)

  太仓市物业服务收费管理实施细则(20**)

  第一章 总 则

  第一条为规范本市物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等法律法规及有关规定,结合本市实际,制定本细则。

  第二条本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

  第三条本细则所称物业服务收费,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

  物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

  第四条尊重业主对物业共有部分共同管理的权利,提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构,鼓励开展正当的价格竞争,促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。

  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,分别实行政府指导价和市场调节价。

  第五条市物价局会同市城管局负责本市物业服务收费的监督管理工作。

  第二章 物业公共服务收费管理

  第六条本细则所称物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用。

  第七条 普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价,实行等级收费管理制度,今后逐步向分类分项分级的菜单式收费管理制度过渡,并适时调整和定期公布。市物价局应当会同市城管局,综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,依据物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度,并向社会公布。各等级基准收费标准见附件一,具体执行标准可上下浮动20%。

  市物价局应当会同市城管局每三年内对本市物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估,并根据评估结果适时调整。

  第八条新建普通住宅物业销售之前,建设单位应当依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务委托合同,约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。普通住宅前期物业公共服务收费标准应在政府指导价范围内确定。

  通过招投标方式的,物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向市物价局备案:

  (1)市城管局出具的物业服务合同备案证明;

  (2)市城管局出具的中标证明;

  (3)开发建设单位出具的中标通知书;

  (4)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;

  (5)招标文件、投标文件;

  (6)前期物业管理委托合同。

  通过协议方式的,物业服务企业应在签订《前期物业服务委托合同》后10个工作日内持以下材料向市物价局备案:

  (1)市城管局出具的物业服务合同备案证明;

  (2)前期物业管理协议选聘审批表;

  (3)物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件;

  (4)前期物业管理委托合同。

  市城管局应当将备案的有关情况通过网站等形式公示。

  新建普通住宅物业销售时,建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的,由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容,签订前期物业服务协议。

  前期物业管理期间变更物业服务企业的,或同时物业服务收费标准发生变化的,应向市城管局和市物价局备案。

  第九条业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前,普通住宅物业公共服务费收费标准因服务成本变化等因素需要调整的,或因政府指导价标准变化需要提高的,物业服务企业应在镇(区、街道办)物业管理办公室组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的物业服务成本信息,向业主征询意见,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

  业主大会成立后,普通住宅物业公共服务费收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

  第十条非普通住宅(含各类别墅、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区、高级公寓等)和办公房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  住宅经批准改变用途用于经营的,其物业公共服务收费标准由业主共同决定,合同约定执行。

  业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准,由业主共同决定,约定执行。

  对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业,公共服务收费标准可由业主与物业服务企业协商确定。

  第十一条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费方式由物业服务合同约定。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十二条物业公共服务费一般由下列因素构成:

  (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

  (3)清洁卫生费用;

  (4)绿化养护费用;

  (5)秩序维护费用;

  (6)物业服务企业办公费用;

  (7)物业服务企业的固定资产折旧;

  (8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (9)管理费分摊(酬金制不含此项);

  (10)经业主大会同意的其他费用;

  (11)法定税费以及合理利润(或酬金)。

  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当由住宅专项维修资金支出的,不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十三条住宅区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

  物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设备使用的房屋等。

  非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

  第十四条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起,物业服务费用由业主或物业使用人交纳。

  物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算,车库不收取公共服务费(改变用途的除外),计入房屋所有权证登记面积的阁楼和储藏室分别按规定标准的70%收取公共服务费;尚未办理权属登记的,按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

  第十五条物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费由业主或使用人交纳,但业主负最终交纳责任。

  第十六条新建住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后,优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

  第十七条物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业公共服务费用,但预收的期限最长不得超过12个月。

  第三章 汽车停放收费管理

  第十八条汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成:

  (1)管理服务人员费用;

  (2)车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;

  (3)清洁卫生费用;

  (4)秩序维护费用;

  (5)法定税费等。

  车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式,出租给使用人所收取的费用。

  第十九条住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。市物价局应当会同市城管局,综合考虑住宅小区内汽车停放管理服务平均成本,车位、车库建设成本等因素,制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度,并适时调整。

  第二十条物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库,应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

  同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致,地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

  第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,业主大会成立前,应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

  业主大会成立前,占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车所得收益,70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后,收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。

  第二十二条汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取,也可委托物业服务企业代收,分别核算。住宅小区汽车停放费和车位租金具体收费标准详见附件二。

  第二十三条物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,其汽车停放费、租金实行政府指导价,具体收费标准详见附件二。

  利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定使用。其管理办法按照省、市有关规定执行。

  第二十四条在满足业主停车需要的前提下,有条件的住宅小区可设立临时停车位,供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的,应当提供不少于2小时的免费停车;业主大会成立后,免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取,具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

  对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家、环卫等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取车辆停放费。

  第四章 其他服务收费管理

  第二十五条特约服务费,是指应业主或物业使用人要求,物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

  特约服务收费标准实行市场调节价,由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

  第二十六条代办服务费,是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托,提供代办服务时,向委托人收取的费用。

  代办服务收费标准实行市场调节价,由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

  第二十七条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的,双方应当签订有偿服务合同,由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  第二十八条代收代交费用,是指物业管理区域内,共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

  代收代交费用由物业服务企业单独列账,按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊,已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定,合同中没有约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

  物业服务企业可以按照约定向业主预收一定数额的费用,预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补,多余部分也可自动转为预付费。

  第二十九条装修垃圾清运费,是指业主或物业使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后,由物业服务企业或专业清运单位,将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。初次装潢按住宅建筑面积计收,每平方米3元。二次装潢按吨计量收取,由环卫部门上门收取。

  第三十条物业交付使用后,物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的,建设及运行费用的承担按照有关规定执行,没有规定的按照约定执行。

  物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要,向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用,应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的,可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

  新建住宅小区实行门禁出入证(卡)或梯控卡管理的,建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用,并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含ic卡、梯控卡等)。

  物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的,应当免费为每车配置1张出入证(卡)。

  物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的,可按照制作成本收取出入证(卡)押金,证件完好退还后,应如数退回押金,证件丢失、损坏的,可收取不高于押金数额的工本费。

  第三十一条利用业主共有部分、共用设施从事经营的,所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,70%纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业公共服务费。

  第五章 行为规范

  第三十二条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定,加强价格自律,规范服务行为,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务,并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

  物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主可以请求业主委员会监督履行,或者向街道办事处(区镇人民政府)、有关主管部门投诉,也可以依法向人民法院起诉,请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第三十三条 物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据,以及企业、市城管局、市物价局的投诉举报电话,接受业主或物业使用人的监督。

  新建住宅物业销售时,建设单位应将上述物业服务收费的有关情况,作为房地产销售明码标价的内容,在销售场所的显著位置公示。

  第三十四条物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

  物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账,独立核算。在物业管理区域内显著位置,每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况,接受业主、物业使用人、镇(区、街道办)物业管理办公室及社区居民(村民)委员会的查询和监督,每次公示时间不少于15天。

  实行包干制计费方式的,物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账,按照物业服务合同的约定公布财务收支状况,接受监督。

  实行酬金制计费方式的,物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况,并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担,按照物业服务合同约定执行。

  第三十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。

  物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

  第三十六条物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。

  物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定,严禁以保证金、押金等形式变相收费。

  第三十七条物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第六章 监督管理

  第三十八条市物价局应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照市物价局的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

  市城管局应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准,加强对物业服务企业行为的监管。

  市城管局应当会同市物价局,加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理,及时处理物业服务投诉。

  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

  第三十九条市物价局和市城管局应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由市物价局依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚。

  (一)超出政府指导价收费标准的;

  (二)不按照规定提供服务而收取费用的;

  (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

  (四)强制或变相强制服务并收费的;

  (五)接受专业经营单位委托,代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

  (六)不按规定实行明码标价的;

  (七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

  (八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

  第四十条市物价局、市城管局未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本细则管理和监督物业服务收费的,由上级物价部门、城管部门予以纠正,并依法追究有关人员责任。

  第七章 附则

  第四十一条其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

  第四十二条服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的,继续按原约定执行。

  第四十三条本细则由市市物价局会同市城市管理局在各自职权范围内负责解释。

  第四十四条本细则自20**年9月1日起执行,《关于印发太仓市物业收费管理实施细则的通知》(太政规〔20**〕8号)同时废止。

  附件1

  太仓市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格

等级

基准价格

(元/月.平方米)

等级

基准价格

(元/月.平方米)

等级

基准价格

(元/月.平方米)

一级

0.25

二级

0.45

三级

0.65

四级

0.85

五级

1.05

六级

1.25

七级

1.45

  注:

  1.上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等代收代交费用。

  2.普通住宅物业公共服务标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准》实施。

  3. 普通住宅小区建筑面积5万平方米(不含5万平方米)以下的,其普通住宅物业公共服务收费等级基准价格按《太仓市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格》上浮10%执行。

  4.普通住宅物业公共服务收费等级基准价格适时调整定期公布。

  附件2

太仓市住宅小区停车服务收费标准

类别

汽车停放费

(元/月)

车位租金

(元/月)

备注

业主共有室外车位

(室外道路停车)

100

0

上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定 

业主专有室内车位

(购买车位)

50

0

上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定

专有室内车位、人防工程室内车位

(租用车位)

50

200

上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定

业主专有室内车库

(住宅自带车库)

0

机械架空式车位

100

150

上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定 

临时停车

进入小区临时停车,二小时(含二小时)内不收费;超过二小时(不含二小时),2元/次;超过四小时(不含四小时),4元/次;超过二十四小时的,按时按次累计收费。

室外

共用车棚

室内

共用车库

物业管理区域内集中停放看管的摩托车及非机动车

摩托车、助力车、电瓶车

每月每辆8元

每月每辆10元

为方便车主,物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施,其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取

自行车

每月每辆3元

每月每辆5元

  注:其它车型机动车停车服务收费标准由业主或业主委员会与物业企业协商确定。

篇3:云南省物业服务收费管理实施办法(2011)

  云南省物业服务收费管理实施办法

  云南省发展和改革委员会

  云南省住房和城乡建设厅

  公 告

  20**年第5号

  《云南省物业服务收费管理实施办法》已于20**年8月19日经省人民政府同意,现予公布,自印发之日起施行。

  云南省发展和改革委员会

  云南省住房和城乡建设厅

  二○一一年十月八日

  云南省物业服务收费管理实施办法

  第一条 为了进一步规范物业服务收费行为,保障业主、物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规定,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本省行政区域内的物业服务收费管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称业主是指房屋(含车库、车位)的所有权人。

  物业服务企业是指具备相应资质从事物业服务的企业。

  第四条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业服务区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

  第五条 物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则。

  第六条 各级价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

  第七条 物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等内容,由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取。收费标准应当与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应。

  第八条 物业服务收费应当按照规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置,将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

  第九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。

  在业主大会成立之前的物业服务收费,住宅小区实行政府指导价,非住宅实行市场调节价;业主大会成立之后的物业服务收费,住宅小区及非住宅均实行市场调节价。

  第十条 实行政府指导价的物业服务收费标准由各州(市)、县(市、区)价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度,并及时向社会公布,同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。

  实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况,适时调整。

  第十一条 实行市场调节价的物业服务收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则,在双方签订的物业服务合同中约定,并由物业服务企业报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。

  第十二条 物业服务企业进行备案时应当提交下列材料:

  (一)物业服务收费备案登记表一式三份;

  (二)营业执照复印件;

  (三)资质证书复印件;

  (四)房地产开发企业与物业服务企业、物业服务企业与业主或者业主大会签订的物业服务委托合同复印件;

  (五)批准成立业主大会的相关材料;

  (六)物业服务企业与业主大会、业主委员会协商的会议纪要;

  (七)价格、住房和城乡建设主管部门要求的其他相关资料。

  第十三条 住宅小区内配套建设的社区服务设施(社区医疗卫生服务、居委会、派出所、非营利性的社区活动中心)的物业服务收费,按照同区域住宅物业服务收费标准执行,合同另有约定的除外。

  第十四条 物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的,以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

  物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算,自物业交付业主之日开始计收,以月、季、半年或一年为交费时限。

  房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。

  车库 (车位)的物业服务收费可按车库 (车位)的数量计收,也可按法定产权面积计收。

  第十五条 业主大会成立之前的物业服务收费属于临时性收费,当业主按照国家、省有关规定成立业主大会并自主选聘物业服务企业后,应当重新约定新的物业服务收费标准。

  第十六条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第十七条 物业服务区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视、城市生活垃圾处理等单位,应当向最终用户收取相关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,委托单位应当支付手续费,手续费由委托单位与物业服务企业约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

  物业服务企业接受委托代收相关费用的,应当向业主出具专业经营单位的票据,并在物业服务区域内显著位置公示。

  第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

  物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给物业买受人的,物业服务费用由房地产开发建设单位全额交纳。

  第十九条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  第二十条 物业发生产权转移时,业主应当结清物业服务费。

  第二十一条 物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当征得相关业主或者业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次。

  第二十二条 物业服务区域内的机动车、非机动车停放保管服务收费,收费标准由业主与物业服务企业根据当地价格主管部门有关规定协商约定,报当地价格主管部门备案,并在物业服务区域内显著位置实行明码标价。

  已收取机动车停放保管服务收费的,不得重复收取车位物业服务费。

  第二十三条 业主进行室内装修的,物业服务企业可以向业主或者装修人员收取装修垃圾和渣土清运费,室内装修保证金(押金)、装修人员出入证押金或者工本费,具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定。

  第二十四条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。设施设备维修养护在保修期限内的,其维修养护费用由保修单位负担,不得计入物业服务收费成本。

  未建立专项维修资金的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应由所有受益的业主据实分摊。

  第二十五条 物业服务区域内实行出入证管理的,房地产开发建设单位应当为业主免费配置一定数量的出入证(含ic卡等)。业主申请多配置或者因遗失、损坏需要重新办证的,可以按制作成本收取工本费。出入证的免费数量及制作工本费具体标准由各地价格主管部门制定。

  第二十六条 物业服务收费在备案期间,发生物业服务企业变更、管理面积或者管理服务标准变化等情况,经双方协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的,应当重新办理备案手续。

  第二十七条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取物业服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十八条 物业服务企业承接物业服务项目时,应对物业服务范围、共用部位、共用设施设备进行查验签收,并在物业服务区域内显著位置向业主公示。

  第二十九条 物业服务企业按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行保险的,应当及时将保险单和所交纳的保险费等有关单据进行公示。

  第三十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家价格法律法规,严格履行物业服务合同,建立健全企业内部管理制度,不断改善经营环境,为业主提供质价相符的服务。

  第三十一条 对物业服务及其收费有争议的,业主、业主委员会或者物业服务企业可以协商解决,也可以向人民法院依法提起诉讼。

  第三十二条 业主对违法违规的物业服务收费行为有权向当地价格、住房和城乡建设主管部门投诉和举报。

  第三十三条 物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由价格主管部门依法予以处罚。

  第三十四条 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院依法提起诉讼。

  第三十五条 各企业、事业或者其它单位独立的住宅小区没有选聘物业服务企业,而是由本单位或者下属机构进行物业服务的,可以通过职工大会或职工代表大会等形式,就物业服务收费标准有关问题向职工进行说明,征得职工同意后参照本办法执行。

  第三十六条 本办法实施前业主已与物业服务企业签订了物业服务协议或者物业服务合同的,物业服务收费标准按照协议或者合同约定执行。

  第三十七条 本办法自印发之日起施行。《云南省发展和改革委员会、云南省建设厅关于印发云南省物业服务收费管理实施细则的通知》(云发改价格〔20**〕702号)同时废止。

篇4:红河州物业服务收费管理实施细则(2013)

  红河州物业服务收费管理实施细则(20**)

  第一条 为规范我州住宅物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《国务院物业管理条例》、《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格〔20**〕1864号)、《云南省物价局云南省住房和城乡建设厅关于印发物业服务收费管理实施办法》(云价综合〔20**〕121号)、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(中物协〔20**〕1号),结合本州实际,制定《红河州物业服务收费管理实施细则 》(以下简称《实施细则》)。

  第二条 本实施细则适用于本州行政区域内的物业服务收费管理。

  第三条 本州新建住宅(不含别墅、商业用房)前期物

  业服务收费(业主委员会成立前)实行政府指导价,各县市可结合本地实际情况,由各县市发展和改革局、住房和城乡建设局根据各县市实际情况制定补充标准,并向社会公布,同时报州发改委、州住房和城乡建设局备案。

  别墅(包括独立别墅、连体别墅)、商业用房及已成立业主委员会住宅小区,物业服务收费实行市场调节价。业主和物业服务企业协商制定收费标准时可参照《红河州住宅物业服务收费政府指导价标准》(以下简称《指导价标准》)。

  第四条 住宅物业服务收费项目分为综合管理、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、清洁卫生、绿化养护管理等六项;每项物业服务收费分为三个等级,物业服务收费标准根据不同的服务要求、内容及设施设备配置情况,按相应服务项目和等级进行确定。

  第五条 物业服务项目总建筑面积在15万平方米以上(含15万平方米)的,物业服务收费标准在州发改委备案,同时报州住房和城乡建设局备案。建筑面积在15万平方米以下的,在县市发改局及住建局备案。

  第六条 住宅物业(不含别墅、商业用房)的前期物业服务收费标准由房地产开发单位与其所选的物业服务企业依据《指导价标准》协商确定,并到价格主管部门及住建部门备案,备案回执中列明的收费标准作为购房合同中约定的物业收费标准。备案时需提供如下资料:

  (一)工商营业执照副本和物业管理企业资质证书复印件;

  (二)经规划部门批准的住宅小区总平面图及车辆(机动车、非机动车)停放平面图(室内、室外或地上、地下);

  (三)物业公司与开发公司签订的前期物业服务委托合同或协议复印件一份;

  (四)物业服务收费备案表一式三份。

  物业服务收费标准备案审核通过后,给予备案回执。前期物业服务若提供《指导价标准》最高服务等级中未涵盖的服务内容、服务深度时,由业主与物业公司协商确定。

  第七条 前期物业服务收费标准应在收费地点进行公示,公示内容须载明所定等级对应的《指导价标准》中列示的收费标准、基本要求、分级服务要求的具体内容,收费标准不得超过同等级所确定的物业服务收费指导价。

  第八条 开发建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同的同时,并与买受人签订前期物业服务合同。物业服务合同应当明确约定根据《指导价标准》确定等级对应的物业服务项目、内容、收费标准、计费方式及计费起始时间等相关内容。

  第九条 小区成立业主委员会后,提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业,物业收费标准若发生变动时可在《指导价标准》范围内拟定,并报当地价格主管部门及住建部门备案,备案时提供以下资料

  (一)工商营业执照副本和物业服务企业资质证书复印件;

  (二)物业服务收费备案表一式三份;

  (三)业主与物业服务企业签订的物业服务委托合同复印件;

  (四)成立业主大会的相关材料;

  (五)物业服务企业与业主代表大会、业主委员会协商的会议纪要。

  第十条 住宅物业服务收费标准应按质价相符的原则,分别选择各服务项目的相应等级组合确定。物业服务收费标准为各服务项目所选等级收费标准的总和。

  《指导价标准》中各项目的收费标准,由各项目物业服务成本、法定税费和利润构成。计价单位为每月每平方米建筑面积。

  第十一条 房屋满足交付使用条件或符合法律规定的交付使用日期生效后,无论业主是否接收房屋,其房屋的物业服务费用由业主交纳。未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋,物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付给物业服务企业。

  第十二条 配有电梯和二次供水等设施设备的住宅小区,其设备的维修保养及运行费用不含在物业服务收费标准中,应由业主或物业使用人另外支付,其费用按成本收取,可由物业服务企业实行代收代管。实行代收代管的物业服务企业应单独列账,专款专用,滚存使用,并定期公布收支账目,接受业主监督。

  第十三条 住宅小区内的公共照明、公共用水、绿化养护及物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外雨污管网的清洗清掏费用(不含维修)已含在物业服务收费标准中,物业服务企业不得另行收费。物业服务企业对蓄水池(罐)每年至少清洗二次,清洗后的水质必须达到自来水合格标准。

  第十四条 物业服务区域内业主自有产权车库(位)(含地上、地下)的物业服务费,按同区域住宅物业服务收费标准收取。机动车、非机动车保管服务收费由业主与服务企业另行约定,已收取机动车停放保管服务收费的,不得重复收取车位物业服务费。

  第十五条 对住宅小区占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,含开发商移交业主的规划内车位。对业主共有车位的管理使用办法及收费标准应征得业主大会或业主代表大会同意,并由业主委员会与物业服务公司或委托管理单位在物业服务合同中予以明确。各地价格主管部门可根据当地情况制定政府指导价作为业主物业服务收费的指导标准。小区业主委员会未建立之前,业主共有车位实行有偿停放的收费标准可暂按价格主管部门制定的指导价的基准水平执行。业主共有车位有偿停放的所得收益扣除正常的管理服务费用,其余应用于小区公共设施维修或公共服务等方面的支出,并按物业管理的相关规定及合同约定的要求,定期向业主公布收支情况,接受业主监督。

  第十六条 业主、使用人对房屋进行装饰装修的,物业服务企业可以与业主、使用人或装修企业约定装修保证金的金额和用途,由业主、使用人或装修企业支付,住宅物业的装修保证金每户不得超过2000元。装修保证金在业主装修房屋时收取,不得提前收取。

  装修完成后,经物业服务企业与业主检查验收,没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,装修保证金应自验收合格之日起60日内全额无息退还业主。

  装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,装修业主应当及时修复。若装修业主不能及时修复的,可按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的,物业服务企业应在修复后60个工作日内如数退还业主;若保证金不足以支付修复费的,业主应在修复后10个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时,应当出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的,可协商解决或通过法律途径解决。

  物业服务企业不得向业主或者房屋装修单位收取装修管理服务费、装修期间的电梯使用费(电梯增容费)或变相收取其他相关费用。

  第十七条 物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的,按每人每证收取10元出入证工本费。

  除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证工本费外,物业服务企业不得擅自向进入住宅小区为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。

  第十八条 装修产生的垃圾由物业服务企业统一组织清运,清运费由物业服务企业按清运成本收取。

  第十九条 房屋竣工交付使用后实行出入证(含ic卡等)管理服务的,应由开发建设单位按每户三张卡的数量无偿提供给业主;出入证(ic卡)需要增加或者遗失、损坏需补办的,可按证(含ic卡)工本费收取。

  第二十条 物业服务企业自立名目、自立标准擅自收费或只收费不服务,按《中华人民共和国价格法》等相关规定进行处罚。

  第二十一条 本细则自20**年6月1日起实施。

  附:

  1、红河州住宅物业服务收费政府指导价标准

  2、物业服务收费备案表

篇5:苏州市物业服务收费管理实施细则(2014)

  关于印发苏州市物业服务收费管理实施细则的通知

  各市、区物价局(办)、住建局(物业管理行政主管部门),各相关单位:

  为了规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据

  苏州市物价局 苏州市住房和城乡建设局

  20**年5月29日

  苏州市物业服务收费管理实施细则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定,结合本市实际,制定本细则。

  第二条 本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

  第三条 本细则所称物业服务费,是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

  物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

  第四条 尊重业主对物业共有部分共同管理的权利,提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构,鼓励开展正当的价格竞争,促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。

  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则,实行政府指导价和市场调节价。

  第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作,负责制定物业服务收费的具体实施办法和有关政策规定,指导全市物业服务收费的管理工作。

  各县级市(含吴江区,下同)、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限,负责本行政区域内物业服务收费的政策落实和监督管理工作。

  第二章 物业公共服务收费管理

  第六条 本细则所称物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用。

  第七条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,依据本地区物业公共服务等级标准或分类分项分级标准,制定相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定苏州市区的物业公共服务费基准价与浮动幅度,各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定本地区的物业公共服务费基准价与浮动幅度。

  价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共服务等级标准或分类分项分级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。

  第八条 新建普通住宅物业销售之前,建设单位应当在政府指导价范围内,依法通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务委托合同,约定物业公共服务内容、服务标准和收费标准。前期物业服务委托合同由物业服务企业在签订之日起10个工作日内报物业项目所在地的县级市、区价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当将备案的前期物业服务委托合同通过政府网站等形式公示。

  前期物业公共服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高标准。少数物业项目因提供政府指导价未涵盖的服务内容和服务标准,确需超出政府指导价最高标准的,可在发布招标公告前20个工作日向市、县级市价格主管部门、物业管理行政主管部门提出单独核定收费标准的申请。经核定的收费标准,同时作为该项目前期物业招投标的最高收费标准。

  新建普通住宅物业销售时,建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务标准和收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的,由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务委托合同约定的内容,签订前期物业服务协议。

  第九条 新建普通住宅物业交付使用之后,物业公共服务收费标准按照合同约定执行。

  业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前,普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整,或因政府指导价标准变化需要提高的,物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的物业服务成本信息,向业主征询意见,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

  业主大会成立后,普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,与物业服务企业合同约定执行。

  第十条 各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。

  住宅经批准改变用途用于经营的,其物业公共服务收费标准由业主共同决定,合同约定执行。

  业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准,由业主共同决定,约定执行。

  保障性住房的物业公共服务收费,按照所在地政府有关规定执行。

  第十一条 物业公共服务费可以采取包干制或酬金制等计费方式。具体方式由业主大会与物业服务企业协商确定;业主大会成立前,由建设单位、物业服务企业、业主在前期物业服务委托合同、前期物业服务协议中约定。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十二条 物业公共服务费一般由下列因素构成:

  (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

  (3)清洁卫生费用;

  (4)绿化养护费用;

  (5)秩序维护费用;

  (6)物业服务企业办公费用;

  (7)物业服务企业的固定资产折旧;

  (8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (9)管理费分摊(酬金制不含此项);

  (10)经业主大会同意的其他费用;

  (11)法定税费以及合理利润(或酬金)。

  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当由住宅专项维修资金支出的,不得重复计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十三条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

  物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿化、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

  非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

  第十四条 物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);尚未登记的,按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

  第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起,物业服务费用由业主或物业使用人交纳。

  物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费用可以由物业使用人交纳,但业主负连带交纳责任。

  第十六条 新建普通住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后,优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

  第十七条 物业服务企业可以根据合同约定预收物业公共服务费,但预收的期限最长不得超过12个月。

  第三章 汽车停放收费管理

  第十八条 汽车停放费是物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由下列因素构成:

  (1)管理服务人员费用;

  (2)车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;

  (3)清洁卫生费用;

  (4)秩序维护费用;

  (5)法定税费等。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的,汽车停放费还应当包括合理收益部分,用于对占用公共资源进行适当补偿。

  车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式,出租给使用人所收取的费用。

  第十九条 住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑汽车停放管理服务平均成本,车位、车库建设成本等因素,制定公布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度,并适时调整。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定苏州市区的基准价与浮动幅度,各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责制定本地区的基准价与浮动幅度。

  第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库,应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

  同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致,地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

  第二十一条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,业主大会成立前,应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。

  第二十二条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取,也可委托物业服务企业代收,分别核算。住宅小区内的汽车停放费和车位租金具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

  为提高车位使用效率,鼓励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区,汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当符合政府指导价的规定。

  第二十三条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,其汽车停放费、租金的具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。

  利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法按照省有关规定执行。

  第二十四条 在满足业主停车需要的前提下,有条件的住宅小区可设立临时停车位,供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的,应当提供不少于2小时的免费停车,业主大会成立后,免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取,具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

  对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取任何费用。

  第二十五条 物业管理区域内的非机动车停放服务收费按照当地政府价格主管部门的有关规定执行。

  第四章 其他服务收费管理

  第二十六条 本细则所称特约服务费,是指应业主或物业使用人要求,物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

  特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务标准协商确定。

  第二十七条 本细则所称代办服务费,是指物业服务企业接受委托,提供代办服务,向委托人收取的费用。

  代办服务费收费标准由委托双方根据服务内容、服务标准协商确定。

  第二十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,可以根据约定向委托单位收取代办手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  第二十九条 代收代交费用,是指物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。已经计入物业服务费成本的,不得重复计收。

  代收代交费用由物业服务企业单独列账,按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定,合同中没有约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

  物业服务企业可以按照规定向业主预收一定数额的费用,预收费用与实际分摊费用的差额实行多退少补,多余部分也可自动转为预付费。

  第三十条 新建房屋交付使用时,配套的共用设施设备一般不得在房价外加收价款,必不可少的附随商品也不得另行收费。物业交付使用后,物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的,建设及运行费用的承担按照有关规定执行,没有规定的按照约定执行。

  物业服务企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要,向业主发放证照、门卡等所产生的制作费用,应当按照权利义务对等原则计入相应的服务成本;业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的,可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

  新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的,建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用,并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含ic卡等)。

  物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的,应当免费为车主配置1张出入证(卡)。

  物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的,可按照制作成本收取出入证(卡)押金,证件完好退还后,应如数退回押金,证件丢失、损坏的,可收取不高于押金数额的工本费。

  第三十一条 利用业主共有部分、共用设施从事经营的,所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,70%纳入专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业公共服务费。

  第五章 行为规范

  第三十二条 物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定,加强价格自律,规范服务行为,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务,并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

  物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。

  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主可以请求业主委员会监督履行,或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉,也可以依法向人民法院起诉,请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第三十三条 物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据,以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话,接受业主或物业使用人的监督。

  新建住宅物业销售时,建设单位应将上述物业服务收费的有关情况,作为房地产销售明码标价的内容,在销售场所的显著位置公示。

  第三十四条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度,强化成本约束机制。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的,服务成本和收支应当按物业管理区域分别核算。

  物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账,独立核算。在物业管理区域内显著位置,每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况,接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监督,每次公示时间不少于15天。

  实行包干制计费方式的,物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账,按照物业服务合同的约定公布财务收支状况,接受监督。

  实行酬金制计费方式的,物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况,并接受业主委员会的核查。物业服务企业或业主大会应当按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承担,按照物业服务合同约定执行。

  第三十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。

  物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

  第三十六条 物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定,严禁以保证金、押金等形式变相收费。

  物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。物业服务企业为业主、物业使用人的装修活动提供基本服务以外的额外服务需要收费的,可根据实际成本向市、县级市价格主管部门、物业管理行政主管部门申报,经核准收费标准后执行。

  第三十七条 物业服务企业不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第六章 监督管理

  第三十八条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

  物业管理行政主管部门应当及时制定和完善普通住宅物业公共服务标准,加强对物业服务行为的监管。

  物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门,加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理,及时处理物业服务投诉。

  物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

  第三十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据

  (一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

  (二)不按照规定提供服务而收取费用的;

  (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

  (四)强制或者变相强制服务并收费的;

  (五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托,代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

  (六)不按规定实行明码标价的;

  (七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收支、代收代交费用分摊等情况的;

  (八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

  第四十条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照

  第七章 附则

  第四十一条 各县级市可根据本细则,结合本地实际,制定具体办法,并报市价格主管部门和市物业管理行政主管部门备案。

  第四十二条 其他管理人的物业服务收费可参照本细则执行。

  第四十三条 服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的,继续按原约定执行。

  第四十四条 本细则由市物价局、市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。

  第四十五条 本细则自20**年7月1日起施行,此前与本细则规定不一致的以本细则为准。

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