金昌市物业管理办法(2015) -凯发网站

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金昌市物业管理办法(2015)

  金昌市物业管理办法

  金昌市人民政府令第31号

  《金昌市物业管理办法》已经市政府第51次常务会议讨论通过,现予发布。

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  市长 张应华

  20**年7月3日

  第一章 总则

  第一条 为进一步加强和规范我市物业管理工作,理顺管理体制,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理、使用、维护及其监督管理。

  第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第四条 县、区人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

  物业管理工作实行属地负责制。县、区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,在社区(乡镇人民政府)明确物业管理机构,落实工作人员和工作经费;建立物业应急管理机制和长效管理机制。

  第五条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作,主要职责是:

  (一)负责制定全市物业管理的政策,规范全市物业管理行为;

  (二)负责全市物业服务企业资质管理;

  (三)指导监督建立全市物业服务企业信用档案制度;

  (四)监督全市住宅专项维修资金的交存、使用、管理;

  (五)负责和指导全市物业服务企业服务等级评定;

  (六)负责物业服务企业的监督检查和物业从业人员培训等工作。

  第六条 县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,业务接受市房地产行政主管部门的指导和监督。主要职责是:

  (一)负责对所辖区域内物业服务企业进行日常指导、监管;

  (二)建立健全物业管理服务投诉受理机制,建立物业服务企业信用档案制度,对服务不到位的物业服务企业及时督促整改;

  (三)配合价格主管部门对物业服务收费及支出实施监管;

  (四)监督管理辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作,负责指导和监督本行政区域内物业承接查验活动;

  (五)监督并做好所辖区域住宅专项维修资金的交存、使用、管理;

  (六)协助社区(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选及备案等工作;

  (七)依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。

  第七条 公安部门负责物业管理区域内的治安管理,监管物业管理区域内的保安服务活动,监督管理物业管理区域内的安防设施。

  城管部门负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、破坏房屋外立面等违法行为;对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进行查处。

  价格部门负责物业服务收费行为的监管,依法规范物业服务企业的收费行为,及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。

  第八条 社区(乡镇人民政府)的职责:

  (一)负责业主大会和业主委员会的筹建、改选及备案等工作,指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

  (二)协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;

  (三)建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制,依法处理物业管理纠纷,设立并公开投诉电话、投诉点;

  (四)协助业主大会、业主委员会、业主委员会委员向新一届业主委员会移交印章、财务、相关档案资料等。

  第九条 实行物业管理联席会议制度。联席会议制度由社区(乡镇人民政府)负责召集,社区、业主委员会或业主代表、物业服务企业、专业经营管理单位、房地产行政主管部门、城市管理部门、公安派出所等部门和人员参加。

  物业管理联席会议主要协调解决需多部门联合解决的物业管理问题。

  第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第十条 房屋的所有权人为业主。

  因买卖、赠与、继承等法律关系变更,但未办理所有权登记的,在物业活动中视为业主。

  居住在物业管理区域内的公房使用人等同于业主。

  业主在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,并履行法律、法规规定的义务。

  第十一条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主人数较少且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十二条 物业管理区域内,已交付的房屋建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但是交付已满二年的,可以筹备成立业主大会。

  符合前款规定,建设单位应当向所在社区(乡镇人民政府)或县、区房地产行政主管部门报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  第十三条 社区(乡镇人民政府)负责组织成立业主大会会议筹备组。建设单位和前期物业服务企业应当协助筹备组开展工作。

  业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位以及社区(乡镇人民政府)代表组成。筹备组成员人数为单数,其中业主代表应当不少于筹备组人数的百分之五十。

  业主大会会议筹备组自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

  第十四条 业主大会会议筹备组做好下列筹备工作:

  (一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟业主大会议事规则和管理规约;

  (三)确认并公示业主身份、业主人数及所拥有专有部分面积;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)召开业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十五条 首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担,无建设单位或原产权单位的由全体业主承担。

  首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。

  第十六条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担,筹集、管理和使用由业主大会议事规则具体规定。

  第十七条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

  业主大会对下列事项作出决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (五)选聘或者解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用房屋专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分用途;

  (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

  (十)法律法规或者管理规约规定应由业主大会共同决定的其他事项。

  业主大会决定前款第六项、第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生,是业主大会的执行机构,依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。

  业主委员会由五至十一人的单数组成,由业主担任。业主委员会委员任期由业主大会决定。

  业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。

  第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的社区(乡镇人民政府)和县(区)房地产行政主管部门备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,应当自变更之日起30日内办理变更手续。

  第二十条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第二十一条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议时必须有半数以上的委员出席,作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

  业主委员会应将业主委员会会议议程和内容于会议召开7日前在物业管理区域内公告,听取业主的建议和意见。

  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会作出的决定应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

  第二十二条 业主委员会应当接受业主的监督和质询,向业主公布下列情况和资料:

  (一)业主委员会名称和成员名单;

  (二)管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主大会和业主委员会的决定;

  (四)物业服务合同;

  (五)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (六)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

  (九)其他应当向业主公布的情况和资料。

  第二十三条 业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,其委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)依法被限制人身自由的;

  (四)法律法规和管理规约规定的其他情形。

  第二十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规和政策的,县(区)房地产行政主管部门或者社区(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。

  第二十五条 业主委员会任期届满3个月前,应当组织召开业主大会会议进行换届选举,并报告物业所在地社区(乡镇人民政府)和县(区)房地产行政主管部门。逾期未换届选举的,由社区(乡镇人民政府)组织业主进行换届选举。

  第二十六条 新一届业主委员会选举产生之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  第二十七条 未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由社区(乡镇人民政府)召集业主共同决定有关事项。

  第二十八条 无业主委员会的住宅小区,物业服务企业在退出前两个月应以书面形式向社区(乡镇人民政府)提出。并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。

  物业服务企业应当及时移交相关资料。供水、供电、供气、供热等专业经营单位要按照各自职责,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。

  第二十九条 业主大会未能在合同期满前依法完成选聘新的物业服务企业、造成无物业服务企业管理状态的,由社区(乡镇人民政府)负责组织召开联席会议,确定相关事宜。

  第三十条 业主委员会消极不作为、滥用职权,影响社区(乡镇人民政府)秩序和社会稳定的,由所在社区(乡镇人民政府)责令其限期改正。

  第三十一条 保障性住房物业可根据其房屋所有权权属成立业主大会,由所在社区(乡镇人民政府)负责组织所有权单位、物业使用人成立管理委员会,履行业主大会职责。

  第三十二条 保障性住房的物业管理应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,物业服务收费标准按照提供的物业服务等级向业主收取。政府对业主和物业服务企业的专项补贴应当通过社区(乡镇人民政府)进行补助。

  第三章 前期物业管理

  第三十三条 业主、业主大会选聘物业服务企业前,住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。投标人少于3个或者物业建筑规模小于3万平方米的,经县、区房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十四条 建设单位在下列规定时限内完成前期物业服务企业的选聘工作:

  (一)预售商品房在取得《商品房预售许可证》前;

  (二)新建现售商品房项目在现售前30日;

  (三)非出售的新建物业在交付前90日。

  第三十五条 商品房销售、交付前,建设单位应当制定临时管理规约。

  建设单位在销售、交付物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约在售房现场向物业买受人明示。

  第三十六条 业主大会通过管理规约,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后,期限未满的临时管理规约和前期物业服务合同即行失效。

  第三十七条 物业服务企业承接物业时应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:

  (一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

  (二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

  (三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

  第三十八条 现场查验应当形成书面记录,查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。前期物业服务企业应当自物业交接完成后30日内持相关文件和交接清单向县、区房地产行政主管部门备案。

  第三十九条 建设单位规划、设计新建住宅小区时,应当按照不低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的2‰-3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

  物业服务用房应当为独立使用的地上房屋,具备给排水、供电、供热、采光、通信等基本使用功能,不得妨碍相邻居民的正常生活。

  物业服务用房属于全体业主所有,任何个人不得改变用途以及分割、转让、抵押和出租。

  门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣。

  市、县房地产行政主管部门办理所有权初始登记,应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的字样。

  第四十条 规划主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。市、县房地产行政主管部门在住宅小区竣工综合(分期)验收时,应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。

  第四十一条 建设单位应当将竣工验收合格,符合交付条件的房屋交付买受人,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  第四章 物业服务

  第四十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

  物业服务企业应当按照国家和省上有关规定取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

  从事物业服务的人员应当按照国家和省上规定,取得职业资格证书。

  物业服务企业和物业服务人员不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。

  第四十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第四十四条 按物业服务合同约定,物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的,群众投诉较多,县、区房地产行政主管部门应当责令其限期整改,仍不整改的将其不良行为记入物业服务企业信用档案。

  第四十五条 物业服务企业应当建立安全巡查制度,健全安全防范措施,做好物业管理区域内安全防范工作;物业管理区域内发生安全事故时,应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  第四十六条 物业服务企业应当建立业主服务请求的统一受理、处理机制,向业主公布物业服务电话。

  物业服务企业接到业主物业服务请求和提出的问题,应当及时处理和答复,不属于物业服务合同约定事项的,应当协调相关专业经营单位及时处理。

  第四十七条 物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

  未选聘物业服务企业的,业主可以在社区(乡镇人民政府)的组织协调下,共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

  第四十八条 物业服务企业实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施。委托实施的,应当签订委托合同,明确各自的安全管理责任。

  第四十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。

  因建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位按收费标准的70%缴纳。业主或者物业使用人未入住的,应当提出书面申请,经物业服务企业登记确认后,其物业服务费按收费标准的70%缴纳。

  第五十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费的,物业服务企业或者业主委员会应当督促其限期缴纳。

  业主出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费标准等事项告知承租人。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。

  物业产权交易时,买卖双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定。受让人应当在办理产权交易手续后30日内,将物业产权转移情况、业主姓名、凯发网站的联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

  第五十一条 物业服务费主要用于以下事项:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

  (二)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业固定资产折旧;

  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (九)物业服务合同约定的其他事项。

  第五十二条 业主或者业主委员会对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的,物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会也可以委托审计单位进行审计。

  第五十三条 物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前两个月通知业主。

  第五十四条 物业服务合同期限届满两个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业,业主共同决定解聘物业服务企业的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费。

  前期物业服务企业、物业服务企业在物业服务合同终止时将物业服务用房及下列资料移交给业主委员会:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)物业管理所必需的其他资料。

  第五十五条 物业管理实行信用管理制度。县、区房地产行政主管部门对物业服务企业进行动态管理,将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案。

  第五十六条 县、区房地产行政主管部门对于信用等级较低的物业服务企业,应当督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的,县、区房地产行政主管部门记入物业服务企业信用档案。

  第五章 物业建设 使用 维护

  第五十七条 建设单位要将新建住宅小区内的道路、供水、排水、供热、燃气及绿化、环卫等配套设施委托具有相应资质的设计单位进行设计,纳入基本建设程序,与住宅建筑同步进行。

  第五十八条 住宅小区配套设施工程必须发包给具有相应资质的施工和监理单位,按程序办理工程质量监督和竣工验收备案等手续,并委托工程监理。

  第五十九条 建设工程安全质量监管部门负责住宅小区道路、供水、排水、供热、燃气、防水等配套设施工程的质量监督工作,并出具工程质量监督报告。凡小区配套设施工程未按规划设计要求建设到位或者验收不合格的,不予进行建设工程竣工验收备案,房屋不得交付使用。

  第六十条 新建居民住宅小区安全技术防范设施,要严格按照安全技术防范设计要求施工,并接受公安机关的监督检查。

  第六十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第六十二条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因物业维修或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第六十三条 业主或物业使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的,应当符合规划设计要求和结构安全标准,并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。

  业主或者使用人不得有以下行为:

  (一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

  (二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

  (三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

  (四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

  第六十四条 业主或物业使用人装修房屋、安装太阳能和其他设施设备时,应当事先告知物业服务企业,与物业服务企业签订管理协议。管理协议应将装修作业时间、装修禁止行为和注意事项、装修电梯等共用设备的使用、装修工出入秩序、法律责任等做出约定。

  物业服务企业不得垄断或协助垄断装修材料买卖及运输,业主及物业使用人有自由选择权。

  业主或使用人装修装饰、维修房屋产生的建筑垃圾应及时清运,委托物业服务企业清运的,费用由业主或使用人承担。

  第六十五条 已经建成并交付使用的物业管理区域内,条件允许并征得业主大会同意,可以划定车位,但不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  第六十六条 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和管理规约的规定外,还应当经有利害关系业主的书面同意,且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。相关部门在审查核发资质或者证照时,应当要求商户提供有供利害关系业主的书面意见。

  第六十七条 物业管理区域内供电、供热、供水、供气、通讯等专业管理单位应当收费到户,需委托物业服务企业收取费用的,双方应签订委托合同。未签订委托合同的,不得向物业服务企业强行托收。

  第六十八条 新建小区光纤必须由建设单位自建,必须满足多家通信、网络业务经营者平等接入,通讯、网络等相关单位不得与建设单位签订垄断经营合同,用户有自由选择通信、网络业务经营者的权利。

  第六章 维修资金的缴存和使用

  第六十九条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。过户前需持住宅专项维修资金过户手续到专户管理银行或者县、区房地产行政主管部门办理分户账更名手续。

  第七十条 业主专项维修资金账户余额不足前期缴存额30%的,应当续交。

  第七十一条 物业服务企业或者相关业主动用维修资金时,根据维修项目提出维修方案和建议。维修方案应当包括拟维修项目,费用预算、相关业主分摊费用、维修施工方案等。

  第七十二条 维修方案应当通过业主大会讨论或者以公告形式征求业主意见。

  住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的须经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。

  住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,须经业主大会依法通过使用方案;物业服务企业组织实施使用方案。

  第七十三条 相关业主、业主委员会或者物业服务企业须与维修施工企业签订维修合同,就具体的维修内容、责任及保修措施进行约定。

  第七十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照有关规定使用专项维修资金:

  (一)楼顶屋面防水严重损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

  (四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

  (五)管道设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

  (六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的;

  (七)其他危及人身和房屋使用安全的情况。

  第七十五条 实施应急维修需要使用住宅专项维修资金的,无需经业主同意。应急维修工程完工后,业主委员会、物业服务企业或其他组织维修的单位,应将工程使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内的显著位置告知业主,业主提出质疑的,应给予明确书面答复。

  发生危及房屋使用安全的紧急情况后,无业主委员会或者无物业服务企业的住宅小区,由社区(乡镇人民政府)组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

  第七章 法律责任

  第七十六条 违反本办法第三十四条的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,根据《国务院物业管理条例》第五十七条规定:由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  第七十七条 违反本办法第二十九条和第五十五条的规定,不移交有关资料的,根据《国务院物业管理条例》第五十九条规定:由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第七十八条 违反本办法第四十三条的规定,物业服务企业未取得资质证书从事物业服务的,根据《国务院物业管理条例》第六十条规定:由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,根据《国务院物业管理条例》第六十一条规定:由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十九条 违反本办法第四十八条的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,根据《国务院物业管理条例》第六十二条规定:由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十条 违反本办法第四十条的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,根据《国务院物业管理条例》第六十四条规定:由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第八十一条 违反本办法第四十条的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,根据《国务院物业管理条例》第六十五条规定:由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第八十二条 违反本办法第六十二条和六十三条的规定,有下列行为之一的,根据《国务院物业管理条例》第六十六条规定:由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1千元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  第八十三条 业主或物业使用人或者其他单位和个人违反本办法第六十四条规定的,根据《甘肃省物业管理办法》第三十九条规定:由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,可以并处1千元以上3万元以下罚款。造成他人损失的,应赔偿损失。

  第八十四条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十五条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责,严重影响本行政区域物业管理的,依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附则

  第八十六条 本办法下列用语的含义是:

  (一)专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和;

  (二)根据中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》gb 50096-1999(20**年版)住宅按层数划分如下:1~3层为低层;4~6层为多层;7~9层为中高层;10层以上为高层。

  (三)第五十条款中的“建设单位原因”是指:

  1.建设单位未取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》的;

  2.建设单位无故比原合同约定延迟交房,经购房人催告后超过三个月交房的;

  3.建设单位未经有关部门批准,擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的;

  4.建设单位经批准改变房屋结构但未经买家认可的;

  5.商品房买卖合同没有约定且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的,可拒绝收房并解除购房合同;

  6.经符合资质的质量检测机构核验,房屋主体结构质量确实不合格的;

  7.房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

  8.达不到合同约定的交房条件的等。

  第八十七条 本市行政区域内非住宅小区内的住宅实行物业管理的,参照本办法执行。

  第八十八条 本办法金昌市人民政府负责解释。

  第八十九条 本办法自发布之日起30日后实施,有效期五年。原《金昌市物业管理办法》(市政府令第25号)同时废止。

篇2:吉安市物业管理办法(2010)

  吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法(修订稿)的通知

  吉府发〔20**〕12号

  井冈山管理局,各县(市、区)人民政府,市直有关单位:

  《吉安市物业管理办法》(修订稿)已经市政府第45次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

  二○一○年八月三日

  吉安市物业管理办法(修订稿)

  第一章 总 则

  第一条 为规范吉安市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,创造安全、优美、和谐、文明的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理,以及对物业管理活动的监督管理。

  第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业服务企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。

  本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

  本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

  第四条 物业管理实行业主自治管理与物业服务企业专业化有偿服务相结合的原则,业主可以自行管理建筑物及附属设施,也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。

  第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责全市物业服务活动的监督管理工作。各县(市)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。规划建设、物价、公安、环境保护、民政、城市管理等行政执法部门应当按照各自职责,做好物业管理相关的工作。供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  市和区、县人民政府对配套设施不齐全、环境质量较差的住宅区,应当组织整治改造,并通过政府补贴等方式鼓励或扶持物业服务企业接收和逐步推行物业管理。

  第二章 物业管理分工

  第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业服务企业或业主负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

  第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理,由物业服务企业或业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

  第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业服务企业或业主负责。

  第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业服务企业负责,生活垃圾由物业服务企业或业主负责收集到垃圾中转站,环卫部门不得收物业服务企业的垃圾中转费。

  第十条 高层楼(七层及以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以业主自来水表为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表至用户)的供水管线及设备由物业服务企业或业主负责维修管理。

  第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业服务企业或业主负责养护管理;其它公共部分,由相关单位负责维修管理。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十二条 房屋的所有权人为业主。

  尚未登记取得所有权但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为,已经合法占有该房屋,在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利,并承担相应义务的人,可以认定为业主。

  第十三条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称维修基金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第十五条 同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下组织、成立业主大会,选举产生业主委员会。房地产行政主管部门对业主大会的成立进行指导、监督。首次业主大会召开的费用从物业管理基金中支付。

  第十六条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积60%以上或者小区第一套房屋出售并交付已满两年以上的,开发建设单位、业主应当向当地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡镇人民政府应当在接到书面要求的60日内,组织成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。筹备组由开发建设单位代表、业主代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居委会代表组成,其成员应为不超过15人的单数,其中业主代表不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公示7日。

  第十七条 筹备组应当履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (三)确定并公示业主身份、业主人数以及投票权;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法和名单;

  (五)制定业主委员会选举办法;

  (六)做好召开首次业主大会的其他准备工作;

  (七)应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。

  前款内容应当在首次业主大会召开前15日以书面形式在物业管理区域内公示。

  第十八条 管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则,业主的共同利益和义务,以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期、业主投票权的确定方法、业主委员会议事规则、业主委员会的换届程序及补选办法等事项。

  第十九条 首次业主大会上的投票权数,按下列办法确定:

  (一)住宅每套1票;

  (二)非住宅每100平方米建筑面积为1票,不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票;超过100平方米的,每超过100平方米计1票;超过部分不足100平方米的不计票。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买售人拥有一个以上专有部分的,按一票计算;

  (三)建筑面积的认定,按业主不动产登记簿记载建筑面积为准;尚未进行登记的,按测绘机构的实测面积为准;尚未实测的,按房屋买卖合同记载的面积为准。

  第二十条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员;

  (三)选聘、解聘物业服务企业;

  (四)制定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)法律、法规或者管理规约确定的应由业主共同决定的事项。

  业主大会决定本条第(四)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式,但应当持有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

  采取书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

  业主委托代理人参加业主大会的,应当出具书面委托书,明确委托权限、委托期限等内容。

  第二十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。划分为同一物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第二十三条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开1次。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:

  (一) 执行业主大会的决定和决议;

  (二) 召集业主大会,报告物业管理的实施情况;

  (三) 代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

  (四) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五) 监督管理规约的实施,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (七)调解业主之间因物业使用、装饰装修和管理产生的纠纷;

  (八)业主大会赋予的其他职责。

  第二十五条 业主委员会的成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规;

  (三)遵守管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)具有一定的组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至11人单数组成,设主任1人,副主任1至2人。

  不足30户业主的单栋物业,经全体业主同意可以不成立业主委员会,直接由全体业主共同履行业主委员会职责,但必须选出1-3人的召集人。

  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决议必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

  第二十七条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,执下列文件向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告;

  (二)通过的管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主委员会成员名单和基本情况;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  第二十八条 业主委员会委员每届任期3年,可连选连任。任期届满前两个月,书面报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,并在其指导下组织召开业主大会,选举下一届业主委员会。

  无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作,协调不成的,由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织换届选举。

  新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第二十九条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会成员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)依法被限制人身自由的;

  (四)有拒交物业服务费等不履行业主义务行为的;

  (五)有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的;

  (六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (七)法律、法规及管理规约规定的其它情形。

  第三十条 业主大会、业主委员会的工作经费,由全体业主共同分摊,有物业共有部分经营所得收益的,可以从经营收益中列支。具体办法由业主大会议事规则规定。

  工作经费的收支情况,应当每半年在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  第三十一条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家规定,不得与法律、法规、规章相抵触,业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不允许从事与物业管理无关的活动。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。

  业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

  第三十二条 实行物业管理联席会议制度。

  物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集,由市(县)房地产、规划建设、城管行政主管部门、社区居委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等各方代表组成。

  物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)物业服务企业在变更、交接过程中出现的问题;

  (五)需要协调解决的其他物业管理纠纷问题。

  第四章 物业服务企业

  第三十三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。任何单位和个人不得转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书。

  外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动,应当向市房地产行政主管部门办理登记备案。

  从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定,取得从业人员执业资格证书或岗位证书。执业资格证书或岗位证书不得转让、出租、转借。

  第三十四条 物业服务企业的权利:

  (一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定,并结合实际情况制定物业管理规定,管理物业区域和物业;

  (二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费;

  (三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为;

  (四)要求委托人协助管理;

  (五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务;

  (六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

  第三十五条 物业服务企业的义务:

  (一)履行前期物业服务合同或物业服务合同,对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修;

  (二)根据合同约定,对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的养护和管理;

  (三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复;

  (四)车辆进出及停放管理;

  (五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范;

  (六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理;

  (七)根据业主的生活需求,开展其它特约物业服务;

  (八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。

  第三十六条 房地产行政主管部门每年对物业服务企业实行服务质量考核制度,并结合物业服务企业的信用档案、信访投诉处理、配合相关部门做好小区社会公共事务等情况进行动态的资质管理。

  第五章 前期物业管理

  第三十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由开发建设单位负责选聘或委托物业服务企业实施前期物业管理,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。

  成立了业主大会,业主、业主大会应当选聘物业服务企业,并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业服务企业,原前期物业服务合同无论是否到期,均自然终止。

  无论是前期物业服务合同、物业服务合同,物业服务企业均应当在合同签订之日起15日内,将合同报当地房地产行政主管部门备案,同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月,物业服务企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会,并就续约事宜进行协商。

  第三十八条 住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的开发建设单位应当在办理商品房预(销)售许可证前通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,实施前期物业管理。

  投标人少于3个或者住宅物业规划总建筑面积小于2万平方米的项目,经物业所在市、县房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在与物业买受人签订买卖合同前向物业买受人明示。

  物业买受人应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺,并作为附件载入商品房买卖合同。

  第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。

  第四十一条 物业综合竣工验收备案审查合格后交给物业买受人的,物业服务费由物业买受人交纳;已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的,物业服务费由建设单位交纳。

  建设单位送达书面入住通知后,物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的,视为入住,其物业服务费由开发建设单位垫付,物业买受人办理收房手续时,由物业买受人返还开发建设单位垫付的费用。

  第四十二条 物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。整改到位后由物业服务企业出具整改符合要求意见。该意见作为综合竣工验收备案审查的内容之一。

  第四十三条 在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物品使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交业主委员会。

  第四十四条 建立物业管理基金制度,由开发建设单位按开发面积每平方米1元的标准归集,以解决首次业主大会的召开费用或者业主委员会成员的报酬等问题。

  第六章 物业的使用、管理和维修

  第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列标准配置物业管理用房:

  (一)小区按总建筑面积3‰的比例配置;

  (二)不得少于50平方米建筑面积;

  (三)具备独立的水、电、采光、通风等基本使用功能 ;

  (四)物业管理用房应当是地面±0.0以上三层以下具备办理产权条件的房屋。

  地下室、车棚、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程、消防用房等,不得作为物业管理用房。

  业主委员会办公用房应当从物业管理用房中调剂,其建筑面积不少于20平方米。

  建设单位应当将物业管理用房及附属配套设施设备的建设,纳入建设项目总体规划,与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。城乡规划建设行政主管部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查,纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容。

  物业管理用房的所有权属于全体业主。

  第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业,未经其他业主和相关部门同意,不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。

  业主或物业使用人进行房屋装修、维修、检修工程的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》,协议中必须对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项进行约定。

  第四十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;

  (二)擅自改变房屋及其配套设施的结构、外观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房屋安全;

  (三)乱搭乱建,在房屋共用部位乱堆乱放、随意占用;

  (四)擅自摆摊设点,无序停放车辆;

  (五)破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景观;

  (六)乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余土废渣,堆放排放有毒物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品,发生超过国家规定标准的噪音;

  (七)违反规定饲养动物;

  (八)擅自改变房屋及其配套设施的用途,将住宅用于餐饮、娱乐等生产经营活动,将储藏间、车库用于居住、生产经营活动;

  (九)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

  (十)擅自取用地下水;

  (十一)法律、法规及业主管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理行政执法部门和其他相关行政管理部门依法处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

  第四十八条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

  规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属,由建设单位与业主或者物业使用人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  第四十九条 建设单位不得将规划用于停放机动车辆的车位、车库出售给本物业管理区域业主、物业使用人以外的其他人。

  建设单位出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的,应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后,建设单位出租给其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月。

  第五十条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当征得业主大会同意。

  占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法,由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

  业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业管理服务合同的约定执行。

  第五十一条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

  因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

  第五十二条 建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:

  (一)房屋自有部分由业主或使用人负责维修;

  (二)毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;

  (三)建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;

  (四)物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;

  (五)房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业服务企业进行维修,其费用由业主或使用人承担。

  第五十三条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,并按有关规定办理手续,所获得的收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。其收益和使用情况应当在物业管理区域内公示。

  第五十四条 住宅专项维修资金的筹集、使用和管理按照《吉安市住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。

  第七章 物业管理服务收费

  第五十五条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

  第五十六条 物业管理服务收费包括下列项目:

  (一)公共性服务收费。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务,应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定。

  (二)专项服务收费。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。该项收费由物业服务企业按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理、公平分摊,并定期公布。

  (三)特约服务收费。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务,其收费由业主和物业服务企业协商议定。

  物业服务企业应当在签订物业服务合同30日内将各项收费标准报市物价行政主管部门备案,同时将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。每年第一季度,物业服务企业应当向全体业主(业主委员会)提交公布上年度服务收支情况说明及帐目。

  业主委员会(业主)有权随时查阅本物业管理区域内的物业服务企业收费、支出帐目,并可提出质询和建议,物业服务企业应积极配合,不得拒绝。

  第五十七条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成:

  (一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等;

  (二)共用部位,共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费;

  (三)绿化养护费;

  (四)公共环境清洁卫生费;

  (五)安全秩序维护费;

  (六)办公费;

  (七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费;

  (八)法定税金;

  (九)经业主大会同意的其他费用;

  (十)合理利润(普通住宅不超过10%,写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%)。

  第五十八条 物业服务收费按产权建筑面积按月计收(建筑面积的确定按本办法第十九条第三款的规定执行)。经物业服务企业与业主、使用人共同约定,可以预收,除业主、使用人自愿外,一次最多可预收3个月的费用。

  第五十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用,也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。

  物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

  第六十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未经业主、主业大会或业主委员会委托,物业服务企业自行提供服务的,业主和使用人有权拒付。

  第八章 法律责任

  第六十一条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房地产行政行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处10万元以下的罚款。

  第六十二条 物业服务企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理,必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意,并提前两个月在小区内进行公告,同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的,由房地产行政主管部门依法予以处罚。

  第六十三条 有下列情形之一的,由房地产行政主管部门予以处罚:

  (一)未取得资质证书从事物业管理的,或以欺骗手段取得资质证书的;

  (二)转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书的;

  (三)未经业主大会上同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的;

  (四)开发建设单位或者物业服务企业擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

  (五)开发建设单位或者物业服务企业不按规定移交有关资料的;

  (六)挪用住宅专项维修资金的;

  (七)物业服务企业不履行服务责任并造成恶劣影响的;

  (八)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (九)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的。

  第六十四条 开发建设单位不按规定配置物业管理用房或者提供的物业管理用房不符合使用要求的,由房地产行政的主管部门责令限期改正,没收非法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。

  第六十五条 业主或使用人不按物业服务合同交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可按欠缴金额3‰以下的比例加收违约金,但最高不得超过标的的20%。经催收仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。第六十六条 物业服务企业违反价格法律、法规的,由政府价格主管部门依法予以处罚。

  第九章 附 则

  第六十七条本办法所称物业共用部位,是指一幢房屋内部由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、己承重结构、室外墙面、屋顶等部位。

  共用设备,是指一幢房屋内部,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、电梯、防雷装置、消防器具等设备。

  共用设施,是指物业区域内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站(房)、公益性文体设施等。

  房屋承重结构是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

  第六十八条 本办法自二0一0年十一月一日起施行。

篇3:惠州市关于前期物业管理招标投标管理实施办法(2015)

  关于印发《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》的通知

  (惠市房〔20**〕2号)

  各县(区)房产管理局,市局属各单位、机关各科室,各房地产开发企业、物业服务企业:

  《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》业经十一届86次市政府常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  惠州市房产管理局

  20**年1月5日

  惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法

  第一章 总 则

  第一条 为规范本市前期物业管理招标投标行为,保护当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规和政策,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动,适用本办法。

  第三条 前期物业管理招标投标,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位通过招标投标方式,选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务合同,约定物业管理区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修养护管理、公共秩序维护、绿化养护及环境保洁等物业管理权的活动。

  第四条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的,或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业,经项目所在地房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  一个物业管理区域内,只能选聘一家物业服务企业。

  第五条 新建物业管理区域的划分,根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  对物业管理区域划定有争议的,项目所在地房产行政主管部门应当征求所在地规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、相关业主和居民委员会的意见后确定。

  第六条 前期物业管理招标投标应当遵循依法、公开、公平、公正和诚实信用的原则。

  第七条 市、县(区)房产行政主管部门负责本市行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。

  第二章 招 标

  第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

  前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的过高的资格等要求。

  第九条 一个物业管理区域分期建设或多公司建设的项目,应当统一招标人。

  招标人在招标文件中确定的前期物业管理区域,应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

  第十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的,招标人应按照下列时限完成物业管理招标投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

  第十一条 招标人可以依法委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并应遵守有关法律法规和本办法对招标人的有关规定。

  招标人委托的招标代理机构,必须是依法设立并且具有相应资质,可以从项目所在地房产行政主管部门建立的物业管理招标代理机构名录库中随机抽选。

  第十二条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,可以自行办理招标事宜。

  第十三条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

  规划总建筑面积5万(含5万)平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅建设项目的前期物业服务项目,应当公开招标。

  分期开发的住宅建设项目,应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。

  法律、法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公正公开招标而废标的,经项目所在地房产行政主管部门备案后,可以邀请招标。

  第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前,提交以下材料到项目所在地房产行政主管部门备案:

  (一)招标人的企业法人营业执照等资格证明文件;

  (二)招标项目的建设工程规划许可证及其总平面图、建设用地许可等政府批准文件;

  (三)招标公告或者投标邀请书;

  (四)招标文件;

  (五)招标代理委托合同(委托招标代理机构招标的)或招标小组人员资料(自行组织招标的);

  (六)当地价格主管部门出具的物业服务收费标准招标上限的函复文件(物业服务收费需超过政府指导价水平的招标项目提交);

  (七)法律、法规、规章规定的其他资料。

  房产行政主管部门收齐备案相关材料后应向招标人发出《惠州市前期物业管理招标备案回执》。

  第十五条 招标人采取公开招标方式的,应当按有关规定在相关公共媒介发布招标公告,招标公告时间不得少于10日。

  招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

  招标公告及投标邀请书,应当载明招标人的基本情况和凯发网站的联系方式、招标项目的基本情况、资格预审的条件以及获取招标文件和资格预审文件的办法等事项。

  第十六条 前期物业管理招标文件应包括以下内容:

  (一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、凯发网站的联系方式、项目基本情况等;

  (二)物业管理内容及要求,包括服务内容、服务标准等;

  (三)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

  (四)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点、评标标准和评标方法等;

  (五)招标人、中标人违约责任;

  (六)前期物业服务合同的签订说明;

  (七)其他事项的说明及法律、法规、规章规定的其他内容。

  第十七条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。

  实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

  资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证及房产行政主管部门出具的资质、信用档案信息等证明材料。

  第十八条 招标人可以对有下列情形的投标人,依法取消投标申请人的投标资格或依法限制其投标:

  (一)在资格预审申请文件中提供虚假资料的;

  (二)在3年内有2次以上串通投标、陪标或弄虚作假骗取中标行为的;

  (三)物业服务企业或拟委派的项目负责人,服务信用严重缺失,依法受到限制的;

  (四)近2年内受到行政主管部门重大行政处罚的。

  第十九条 经资格预审后,招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果并说明理由。

  第二十条 资格预审文件或招标文件的发售期不得少于5日。

  招标人应当合理确定投标人编制提交资格预审申请文件和投标文件所需要的时间。提交资格预审文件的时间,自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日;提交投标文件的时间,自招标文件停止发售之日起不得少于20日。

  第二十一条 招标人对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改的,招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前或者投标截止时间至少15日前,将澄清或修改的文件内容报项目所在地房产行政主管部门备案,并以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

  第二十二条 招标人应按照相关法律法规的规定,在招标文件中明确投标保证金不予退还的约束事项。投标人在领取招标文件时,应按招标文件规定的金额,交纳投标保证金。

  第二十三条 招标人根据招标项目的具体情况,可以组织所有潜在投标人一起踏勘招标项目现场。

  第二十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

  在确定中标人之前,招标人不得与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判。

  招标人设有标底的,标底必须保密。

  第三章 投 标

  第二十五条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

  第二十六条 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

  本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的,应到项目所在地房产行政主管部门备案,并接受监督。

  同一法定代表人的物业服务企业,不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。

  投标人以子公司名义参加投标的,其总公司的资质等级不适用于子公司。以总公司名义投标的,其物业服务行为可以由其分公司承担,但不得发包给其子公司实施。

  第二十七条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当在投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出,招标人应当在3日内以书面形式回复投标人。

  第二十八条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

  投标文件应当包括以下内容:

  (一)投标函;

  (二)投标报价,包括物业管理服务费用标准以及收支预算方案;

  (三)物业管理服务方案,包括物业管理服务理念与目标、运作方法、制度目录、人员配备、分项标准与承诺;

  (四)对招标文件所列其他内容的陈述;

  (五)招标文件要求提供的其他材料。

  第二十九条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达招标文件确定的投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人、签收时间和加盖招标人公章的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。

  第三十条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分,并应按照本规定第二十九条的规定送达、签收和保管。

  第三十一条 投标人不得相互串通投标,不得损害国家利益、社会公共利益或者招标人及其他投标人的合法权益。

  禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。

  第四章 开标、评标和中标

  第三十二条 开标时间应当在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行,开标地点应当为招标文件确定的开标地点。

  第三十三条 开标由招标人主持,并应在项目所在地房产行政主管部门监督下进行。开标应当按照下列规定进行:

  (一)由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

  (二)招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当众予以拆封、宣读。

  (三)开标过程应当记录,并由招标人存档备查。

  第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

  评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成,人数为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理评标专家,不得少于成员总数的2/3。评标委员会应推选一名评标委员会负责人,负责组织评标工作,评标委员会成员名单在评标前应予以严格保密。

  第三十五条 评标委员会的物业管理评标专家由招标人在开标前2日内,从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中,采取随机抽取的方式确定。抽取的物业管理评标专家有下列情形之一的,应重新抽取:

  (一)所在企业参加投标的;

  (二)所在单位相关物业服务企业参加投标的;

  (三)与投标人有其他利害关系的;

  (四)因故不能参加评标活动的。

  第三十六条 评标委员会成员应当依法认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

  评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员,不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行相关私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处,不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

  前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

  第三十七条 评标委员会可以用书面形式,要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

  第三十八条 评标活动主要包括标书评审、现场答辩等内容,具体应当事先在招标文件中说明,并注明各项内容所占比重。

  标书评审是指评标委员会成员依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致,按计分规定独自进行评判。

  现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方,要求投标人作出必要的澄清和说明。投标人拟派担任该项目的项目经理应当参加现场答辩。答辩人所作的澄清或者说明,不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

  第三十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和评分办法,对投标文件进行评审和比较,并对评标结果签字确认。

  第四十条 有下列情况之一的,评标委员会应否决其投标:

  (一)逾期送达的或者未送达指定地点的;

  (二)未按招标文件规定要求密封、签署、盖章的;

  (三)以他人名义投标或者提供虚假资料的;

  (四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能响应招标文件规定要求或者超出招标文件范围;

  (五)同标准服务项目,投标人以明显低于本市物业管理服务社会平均成本价竞标的;

  (六)违反本办法第三十一条之一的。

  第四十一条 经资格预审后或者评标委员会认定,有下列情况之一的,应作废标处理:

  (一)有效投标少于3个的;

  (二)招标代理机构、招标人或评标委员会成员泄露秘密、串通投标、进行实质谈判、自行确定中标人、接受贿赂等影响招标公正的违法、违规行为的;

  (三)因重大变故,招标项目被取消的;

  (四)法律、法规、规章规定的其他情况。

  确定废标后,招标人应当重新组织招标。

  第四十二条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

  招标人应当将中标候选人在评标现场、相关网站公示,公示期不少于3日,并在公示期满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以按照评标委员会确定的合格中标候选人排序依次确定其他合格中标候选人为中标人。

  第四十三条 招标人应当在确定中标结果3日内向中标人发出中标通知书,同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人,并返还其投标书及投标保证金。招标人应当对投标书的内容保密,不得复印、抄录。中标通知书发出后,招标人改变中标结果或者中标人无故放弃中标的,应当依法承担法律责任,造成对方损失的,应当给予赔偿。

  第四十四条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和投标文件,签订前期物业服务合同,不得再行订立背离招标文件、投标文件和前期物业服务合同实质性内容的其他协议。

  在前期物业服务合同签订后5日内,招标人应退还中标人的投标保证金。

  前期物业服务合同签订后,招标人和中标人应按合同约定,办理物业承接查验手续,移交相关物业管理资料和物业管理用房等。

  第四十五条 招标人应当在前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地房产行政主管部门备案。备案资料应包括评标委员会的评标报告书、中标人的投标文件、中标通知书、前期物业服务合同等。

  第五章 附 则

  第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规和本办法的,应当在接到中标结果书面通知之日起5日内向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。

  第四十七条 招标投标活动中有违反国家、省相关法律法规和规章规定的,按照相关规定处罚。

  第四十八条 本办法自20**年3月1日起施行,有效期5年。

篇4:通州区住宅区物业管理办法(2015试行)

  通政办发〔20**〕28号

  北京市通州区人民政府办公室关于印发

  通州区住宅区物业管理办法(试行)的通知

  各乡、镇人民政府,区政府各委、办、局,各街道办事处,各区属机构:

  经区政府同意,现将《通州区住宅区物业管理办法(试行)》印发给你们,请认真遵照执行。

  北京市通州区人民政府办公室

  20**年10月13日

  通州区住宅区物业管理办法(20**试行)

  第一章 总 则

  第一条 为规范物业服务企业经营行为,加强对物业服务企业的监督与管理,推动通州区物业服务行业健康发展,建设和谐社区,依据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等相关法律法规,结合本区实际情况,制定本办法。

  第二条 本办法适用于通州区行政区域内实施专业化物业管理的住宅物业管理区域。

  第三条 区住房城乡建设委负责全区物业管理活动的监督管理工作;各街道办事处、乡镇政府负责配合区住房城乡建设委,做好辖区内提供物业服务的物业服务企业日常监管工作;社区居委会配合街道办事处、乡镇政府做好协调工作。

  第二章 住宅物业管理区域内职责分工

  第四条 区住房城乡建设委职责:负责贯彻落实物业管理有关法律、法规、政策等;负责监督住宅物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用管理、公共绿化的养护、公共区域的保洁、公共秩序的维护等各项物业服务工作,研究解决日常物业管理中出现的各类问题;负责物业服务企业资质管理;负责住宅专项维修资金使用的监督管理;负责组织全区物业服务企业培训;负责统筹协调各成员单位按照自身工作职责认真履职,切实保障物业管理工作顺利开展。

  第五条 各行业主管部门及专业单位按照职责分工,做好住宅物业管理区域内以下工作:

  (一)区社会办:负责统筹研究住宅物业管理区域内共性和遗留问题,会同区住房城乡建设委研究制定凯发网站的解决方案;负责统筹研究住宅物业管理区域内服务治理体系。

  (二)区发展改革委:负责执行和解释市发展改革委指定的物业服务收费政策;负责物业服务收费执行情况检查;负责机动车停车场收费标准报备、监管,并对高于政府定价的收费行为进行依法查处。

  (三)区经济信息化委:负责协调电信部门,使住宅物业管理区域内宽带市场有序竞争,并解决走线混乱和私拉飞线等问题。

  (四)通州公安分局:负责住宅物业管理区域内治安管理;负责指导保安公司对安保人员进行培训;负责加强人口户籍管理;负责对违规饲养犬类行为进行依法查处。

  (五)区民政局:负责协调、监督住宅物业管理区域内提供服务的社会组织。

  (六)区司法局:负责指导物业纠纷调解委员会相关业务,完善物业纠纷调解机制。

  (七)区财政局:负责安排住宅物业管理区域内应急维修资金;与区住房城乡建设委共同研究制定应急维修资金管理使用办法,并参与日常使用管理。

  (八)区审计局:负责审计监督住宅物业管理区域内专项维修资金收支财务管理和会计核算执行情况。

  (九)市规划委通州分局:负责住宅物业管理区域内社区服务设施的配置审批和验收。分期开发的,先期考虑并办理物业用房等社区服务设施的规划许可手续;负责新建小区规划设计停车指标的落实。

  (十)区市政市容委:负责住宅物业管理区域内停车场、位的备案工作;协调督促供气、供热等市政供应单位做好供应保障;负责指导、监督住宅物业管理区域内的垃圾分类工作。

  (十一)区卫生计生委:负责对高压水箱、无负压式二次供水以及集中式供水单位的卫生监督。

  (十二)通州工商分局:负责对住宅物业管理区域固定场所内的无须取得许可证,或其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照,擅自从事经营活动的无照经营行为进行依法查处。

  (十三)区安全监管局:负责对住宅物业管理区域内各行业主管部门开展安全生产学习培训,以及安全生产监督检查情况等进行综合监督管理。

  (十四)区人力社保局:负责对物业服务企业从业人员的社会保障情况进行管理,并配合信息查询工作。

  (十五)区食品药品监管局:负责对住宅物业管理区域内利用商业场所从事食品药品经营行为进行监管。

  (十六)区质监局:负责对住宅物业管理区域内电梯、锅炉等特种设备安全运行进行监管;负责督促使用单位依法申报电梯、锅炉等特种设备的定期检验工作,领取并张贴合格标识,对超期使用行为进行依法查处。

  (十七)区园林绿化局:负责对住宅物业管理区域内绿地建设规划方案、植物配置、施工规范等内容提供技术服务。

  (十八)区民防局:负责人防工程的日常监管及使用许可,对违法使用、破坏人防工程主体结构、拆除人防工程设备设施的行为进行依法查处。

  (十九)通州交通支队:负责参照道路上交通事故处理办法,对住宅物业管理区域内的交通事故进行处理。

  (二十)区公安消防支队:负责督促物业服务企业落实消防安全主体责任,加强对物业服务企业落实消防安全的管理,对消防设施运行、维护、保养情况进行抽查。

  (二十一)区城管执法局:负责对住宅物业管理区域内的违法建设进行依法查处,并通知房屋登记部门对存在违法建设的相对人房产予以冻结登记;负责对住宅物业管理区域内流动商贩、户外广告牌匾、小广告等违法行为进行依法查处。

  (二十二)区科委:负责协调相关部门共同推进新能源小客车在住宅物业管理区域内的示范应用。

  (二十三)市住房资金中心通州管理部:负责专项维修资金的日常管理,包括建账、划转、支付、数据整理和档案管理等内容。

  (二十四)通州供电公司:负责住宅物业管理区域内供电公司产权电力设施的维修保养工作;配合政府执法部门依照相关流程对违法建设的用电客户采取停电措施;负责对住宅物业管理区域内存在的违约用电、窃电行为进行处理。

  第六条 各街道办事处、乡镇政府负责对辖区内提供物业服务的物业服务企业进行日常监管,应设立专门物业管理机构,主要职责:负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督,协调处理纠纷;负责对辖区内提供物业服务的物业服务企业日常工作进行指导和监督;负责对住宅物业管理区域内物业服务质量的评价;负责将住宅物业管理区域内物业管理纳入社区管理。

  第七条 社区居委会配合街道办事处、乡镇政府做好住宅物业管理区域内物业管理协调工作,协调处理住宅物业管理区域内物业服务活动中的矛盾纠纷;负责征求业主意见,对物业服务企业的服务质量给予评定。

  第三章 物业服务企业、业主、业主委员会的权利及义务

  第八条 物业服务企业的权利

  (一)履行物业服务合同,依法经营;

  (二)依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费;

  (三)有权依法选聘专营公司承担专项服务业务,可以依法实行多种经营;

  (四)对业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,物业服务企业可以采取上门催交、公示催告、发出律师函等方式,督促其限期交纳。逾期不交纳的,物业服务企业有权提起诉讼或申请仲裁等方式解决;

  (五)法律法规规定的其他权利。

  第九条 物业服务企业的义务

  (一)按照物业服务合同为住宅物业管理区域提供物业服务;

  (二)对住宅物业管理区域内违法建设和违法经营行为,要及时予以劝阻和制止,并及时向规划、城管、工商等相关部门报告;

  (三)接受相关部门依据法律、法规和部门规章进行的监督和指导;

  (四)法律法规及物业服务合同中规定的其他义务。

  第十条 业主的权利

  (一)对物业管理活动享有知情权、监督权、建议权;

  (二)成立业主大会组建业主委员会,并监督业主大会或业主委员会的工作;

  (三)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

  (四)法律法规规定的其他权利。

  第十一条 业主的义务

  (一)遵守管理规约和业主大会议事规则;

  (二)执行业主共同决定事项,并承担相应的责任;

  (三)按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用、停车管理费及其他应当由业主共同分摊的费用;

  (四)物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用;

  (五)法律法规规定的其他义务。

  第十二条 业主委员会的权利

  (一)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (二)组织召开业主大会会议对相应事项进行表决;

  (三)执行业主大会会议的决议;

  (四)法律法规规定的其他权利。

  第十三条 业主委员会的义务

  (一)接受街道办事处、乡镇政府的指导与监督;

  (二)在住宅物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区组织依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议;

  (三)定期向业主大会报告工作并接受业主的监督;

  (四)督促业主按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用、停车管理费及其他应当由业主共同分摊的费用;

  (五)法律法规规定的其他义务。

  第四章 物业服务内容及标准

  第十四条 通州区推行三种物业服务内容及标准

  包括:基础性服务、专业化服务、综合专业化服务。

  基础性服务:服务内容包括基本的房屋及设备设施维护、保洁绿化、公共秩序维护等。适用于20**年之前投入使用并延续原物业服务标准的普通多层住宅物业管理区域。

  专业化服务:服务内容包括共用部位及共用设施设备运行、维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修管理等。适用于除实施基础服务外的商品房住宅物业管理区域。

  综合专业化服务:服务内容包括在专业化服务标准基础上,根据客户的要求增加相关服务内容,物业服务内容和标准依据合同约定确定。适用于城市综合体等混合项目。

  第五章 物业服务费用标准的调整

  第十五条 基础性服务物业服务费用的调整

  基础性服务费用实行政府指导价,由区住房城乡建设委会同区发展改革委委托物业服务评估监理机构,对实施基础性服务的住宅物业管理区域内的物业服务标准及费用进行评估,定期公布评估结果,作为物业服务费用调整的参考依据。

  第十六条 专业化服务、综合专业化服务物业服务费用的调整

  物业服务企业或业主大会(业主委员会)根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》,委托物业服务评估监理机构,依照《物业服务合同》对物业管理区域内的物业服务事项和服务标准进行评估。根据评估结果进行费用调整。

  第六章 住宅物业管理区域内应急事件处理

  第十七条 应急物业服务

  有下列情形之一,住宅物业管理区域不能维持正常物业管理秩序的,所在地街道办事处、乡镇政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务:

  (一)物业服务合同期限届满,建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域,全体业主未能依法确定物业管理方式的;

  (二)物业服务合同期限内,建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同,撤出物业管理区域,全体业主未能依法确定物业管理方式的;

  (三)物业服务合同期限内,建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

  应急服务期限为3个月。一般一个住宅物业管理区域只提供一次应急服务。

  第十八条 物业服务企业应当协助做好住宅物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  第十九条 区财政设立住宅物业管理区域内应急维修资金,专款用于住宅物业管理区域内因物业共用部位、共用设施设备突发重大事故(水浸、电梯等),严重影响业主正常生活的应急处理。该项资金每年应列入财政预算。

  第七章 物业服务企业的黑名单制度

  第二十条 物业服务企业存在下列情形的,将被列入黑名单:

  (一)在物业项目交接过程中,拒不交接的、拒不撤出的、强行接管的;

  (二)在年内出现重大安全生产事故、重大物业矛盾纠纷的;

  (三)在北京市住房和城乡建设系统执法工作平台行政记分超过5分的;

  (四)经综合评定,一年内不合格的;

  (五)被媒体曝光且经查属实的;

  (六)其他符合列入黑名单的。

  第二十一条 被列入黑名单的物业服务企业,在一年内不得承接新项目;不得参加物业管理示范项目考评;不得申请资质等级晋升;区住房城乡建设委不予开具出京诚信证明,并根据情况对其启动资质核查。

  第八章 住宅物业管理区域内各专业单位、

  物业服务企业、业主的职责划分

  第二十二条 住宅物业管理区域内各专业单位、物业服务企业、业主的职责分工:

  (一)供电线路与设施设备管理和维修范围的界定

  供电线路与设施设备管理和维修范围的界定,应实行供电单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。

  从小区配电室或箱式变压器至楼门低压派接箱出线螺栓,电能表及表前开关等属于供电公司产权设备,应由供电公司负责管理和维修;从楼门低压派接箱出线低压电缆至楼内电表箱内表前开关进线由物业服务企业负责管理和维修;从单元集中电表箱中的电能表表尾出线及以下(不含电能表)至业主家中,属于业主产权设备,应由业主负责管理和维修。(上述职责分工所指不包括未实施“一户一表”的住宅物业管理区域、高压自管用户的住宅物业管理区域、临时带永久用电的住宅物业管理区域)

  (二)供水管线与设施设备管理和维修范围的界定

  供水管线与设施设备管理和维修范围的界定,应实行供水单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。

  从供水主干线至水泵房(不含水泵房设施设备、水箱)输出总阀门或楼前一级水表(含总阀门或楼前一级水表),应由供水单位负责管理和维修;从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠,应由物业服务企业负责管理和维修;用户水表以内,应由业主负责管理和维修。

  总表供水(未查表入户)住宅物业管理区域,市政供水管线至总表(含)由供水单位负责管理和维修;总表以内至用户水表(不含)管线由物业服务企业负责管理和维修;用户水表以内,应由业主负责管理和维修。

  (三)排水管道(含沟渠、池、井)管理和维修范围的界定

  排水管道的管理和维修范围的界定,应实行产权单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。

  与大市政接驳井以外的雨、污水管线、窨井、雨水口及雨水口支线管,应由产权单位负责管理和维修;从单元下水立杠(含)至与大市政接驳的末端井,包括:雨、污水管线、窨井、雨水口、化粪池、提升泵及泵池(房),应由物业服务企业负责管理和维修;从单元下水立杠至户内属于业主自用部位,应由业主负责管理和维修。

  (四)供暖设施设备管理和维修范围的界定

  住宅物业管理区域内的供暖工作,实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。

  从进户闸门或热计量表(含)至市政主管线或供热设备(含),应由供暖单位负责管理和维修;从进户闸门或热计量表至户内,按照供暖合同约定进行管理和维修。

  (五)消防设施设备的管理和维修范围的界定

  消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施,由供水单位负责管理和维修;住宅物业管理区域内消防供水系统(包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等)、消防供电系统(包括消防控制柜、电机等),应由物业服务企业负责管理和维修。

  (六)管道燃气管理和维修范围的界定

  管道燃气应由管道燃气管理单位统一管理和维修,维修费用实行分段负责制。

  属住宅物业管理区域内共用部位,应由管道燃气管理单位承担维修费用;属业主自主自用部位,应由业主承担维修费用。

  (七)电梯管理和维修范围的界定

  电梯的日常监督管理由物业服务企业负责。物业服务企业应委托具有相应资质的维保单位对电梯进行维护和保养(免保期内,由电梯安装单位负责维护保养)。

  (八)有线电视线路及设备设施的管理和维修范围的界定

  有线电视线路、设备设施及信号应由有线线路产权人负责管理和维修。

  (九)宽带网络管理和维修范围的界定

  宽带网络实行“谁安装、谁收费、谁管理、谁维修”的原则。宽带网络使用住宅物业管理区域内供电的,或占用房屋的,应向物业服务企业交纳相关费用。

  (十)电信管线及设施设备管理和维修范围的界定

  电信管线及设施设备按照“谁建设、谁负责”的原则,由产权人对通信线路、电信设施设备、室外通信线路、室内预埋线、缆进行管理和维修。

  (十一)信报箱及其设备管理和维修范围的界定

  信报箱及其设施设备的管理、维修及更新,应由产权单位负责管理和维修;产权单位是个人的,由个人负责管理和维修。

  (十二)汽车充电桩安装、管理和维修范围的界定

  新能源小客车充电桩的安装应经供电等相关部门审批、备案;安装单位应具有机电安装资质或电力总承包资质;物业服务企业应配合安装单位现场施工和办理用电变更手续。充电桩所有权人,负责后期管理和维护。

  第九章 其 他

  第二十三条 成立通州区物业管理工作协调小组,办公室设在区住房城乡建设委。

  第二十四条 建立培训制度。区财政局每年应安排相关物业培训资金,区住房城乡建设委负责牵头组织物业服务企业进行业务培训,提高服务质量。并组织街道办事处、乡镇政府进行成立业主大会、组建业主委员会等相关业务培训工作。

  第二十五条 本办法自20**年12月1日起施行,并由区住房城乡建设委负责解释。

  集体土地上的住宅物业管理区域可参照执行。

篇5:福建省物业管理专家库管理办法(2017)

  福建省物业管理专家库管理办法

  第一章 总则

  第一条 为规范本省物业管理专家库管理工作,发挥物业管理专家在行业发展中的作用,提高物业行业管理和科学决策水平,结合本省实际,制订本办法。

  第二条 在本省内开展下列物业活动需要使用省物业管理专家库(以下简称:专家库)的,适用本办法。

  (一)物业管理示范项目评审;

  (二)物业服务项目招投标评审;

  (三)物业管理政策法规的研讨、咨询、培训和宣传;

  (四)物业服务争议调解及重大事件调查;

  (五)物业管理课题调研;

  (六) 物业管理教材编撰;

  (七) 物业服务规范和服务标准的编制与审定;

  (八) 物业服务咨询。

  第三条 本办法所称物业管理专家,是指对物业管理行业专业知识和技能有专门研究,并在行业内享有较高声誉的,主要来源于物业服务企业、高校、政府机关、企事业单位和社会团体等组织,并入选专家库的专家。

  第四条 专家库管理遵循“入库核准、集中管理、资源共享、规范使用”的原则。

  第五条 省建设行政主管理部门是专家库的管理部门。专家库日常管理委托省物业管理协会承担。

  (一)专家库管理部门职责:

  1.负责专家库的建设与管理;

  2.负责专家库管理办法或规定的制定;

  3.负责专家征集、出入库的考核与审定;

  4.负责违法违规专家的处理。

  (二)省物业管理协会职责:

  1.负责专家征集、出入库的初审;

  2.承担专家库管理系统建设、维护和凯发网站的技术支持,以及专家库动态信息的管理;

  3.负责专家的管理、使用和联络;

  4.负责违法违规专家的调查;

  5.建立专家库专家档案。

  第二章 专家出入库管理

  第六条 专家应当符合下列基本条件:

  (一)遵守国家法律法规,服从管理和监督;

  (二)具有良好的职业道德、热心公益、廉洁自律;

  (三)熟悉行业相关法律法规和政策,掌握行业规范和服务技术标准;

  (四)具有丰富的从业和实践经验,并且对行业专业知识和技能有研究;

  (五)无违法违纪和不良执业行为记录;

  (六)国内公民,年龄在七十周岁以下,身体健康, 持有中级及以上的专业技术职称,并有从事专家活动的时间。

  第七条 专家入选专家库除具备以上基本条件外,还应当具备下列条件之一:

  (一)行业从业满八年以上、担任企业领导职务满3年以上;或者担任企业工程技术部门或者项目经理满5年以上,并且具体主持或者承担创建过“市级”以上物业示范项目的从业及任职经历;

  (二)近5年内承担过两次以上省或者设区市组织的物业示范项目考评或者物业服务项目评标;

  (三)承担或者参与过设区市级以上物业行业相关法律法规、政策规定、行业规范标准的起草、制定;

  (四)在cn刊号杂志发表过两篇以上物业管理相关文章;

  (五)行政主管部门长期分管、从事物业管理或者相关研究的人员;

  (六)从事物业管理教育、律师、行业协会相关人员入选专家,应具有副高级及以上的专业技术职称或者持有律师执业资格满五年以上,并且在物业管理活动中做出过贡献的人员。

  第八条 专家资格的申请,由行业协会组织,并经设区市建设或者房地产行政主管部门审核推荐。

  第九条 专家的征集、增补入选和调整调出专家库,经设区市建设或者房地产行政主管部门审核,由省物业管理协会负责初审,报省建设行政主管理部门审定。

  第十条 专家库由省物业管理协会实行动态管理。

  (一)入选专家应当在每年12月份通过网络平台向专家库管理部门申报专家活动情况;

  (二)设区市建设或者房地产行政主管部门应于每年12月份向专家库管理部门报送增补入选、调整调出专家库人选名单建议;

  (三)设区市建设或者房地产行政主管理部门应对在本行政区域内违反规定的专家,及时向专家库管理部门报送撤销资格或调出专家库建议;

  (四)专家库管理部门根据设区市建设或者房地产行政主管部门建议及时进行更新,或者于每年第一季度统一对上年度专家库信息进行全面更新,并且在福建省住房与城乡建设网上公布,接受社会监督。

  第十一条 专家有下列情形之一的,应当调出专家库:

  (一)本人书面申请不再担任专家的;

  (二)因超龄、身体健康问题或者工作变动等,客观上不适合入选专家条件的;

  (三)一年内无正当理由推卸、放弃专家活动累计两次以上的;

  (四)不能胜任专家资格其他情形的。

  第十二条 专家有下列情形之一的,应当取消专家资格:

  (一)以专家名义活动,接受或者索取馈赠、宴请和不正当利益的;

  (二)存在徇私舞弊、弄虚作假、玩忽职守等影响评审结果或者造成其他不良后果的;

  (三)发生各级主管部门、单位或者个人投诉行为,经核实查证的;

  (四)以隐瞒、欺骗或者贿赂等不正当手段,获得入选专家资格的;

  (五)被依法追究责任或者违法犯罪的。

  第三章 专家的使用管理

  第十三条 在省内开展相关物业管理活动的部门、行业协会和中介机构可依申请使用专家库。

  第十四条 专家库的使用,按照“活动性质、专业对口、回避制度”的原则,采取随机抽取和指定相结合的方式,抽选专家参加物业活动。

  第十五条 专家使用流程

  (一)使用单位提出使用专家事由、条件和要求,经使用单位责任人批准,可向专家库管理部门申请使用专家;

  (二)根据使用单位的申请,由省物业管理协会在专家库中按照1:2的比例随机抽选专家,形成候选专家名单;

  (三)使用单位负责从候选专家名单中依次联系专家,确定使用专家名单;若在候选专家名单联系中仍无法满足使用人数时,可按1:1的比例再次从专家库中抽选专家名单,直至最终确定使用专家名单。

  第十六条 按照上条规定确定使用的专家,由省物业管理协会记录专家使用情况,并纳入专家个人档案信息。

  第十七条 有下列情形之一的,申请人、利害关系人可以提出重新组织专家评审的申请。

  (一)专家评审依据的法律法规、技术规范、行业标准、部门规章或者规定适用不当的;

  (二)申请人、利害关系人或者论证编制单位对专家评审意见不服的,并有客观和事实依据的;

  (三)违反本办法规定的专家禁止行为和回避制度的;

  (四)其它违反法律法规规定情形的。

  第四章 专家权利与义务

  第十八条 专家享有下列权利:

  享有对物业管理活动提出意见和建议;

  享有按相关规定获取劳务报酬;

  享有自愿申请专家资格;

  享有自愿退出专家库;

  法律法规规定的其它权利。

  第十九条 专家应履行下列义务:

  (一)自觉遵守物业活动纪律,保守评审活动的秘密或机密;

  (二)按照客观、公正、独立的原则,参加评审活动,提出专业评审意见;

  (三)不得接受、索取利益及其关联者的馈赠、宴请或者其它不正当利益;

  (四)以客观事实为依据,认真履行职责,对发表的评审意见承担责任;

  (五)不得干扰或者影响其他专家的评审意见;

  (六)参与主管部门及行业协会组织的各类活动;

  (七)工作单位、职称和通讯方式等个人信息变化时,应及时告知专家库管理部门;

  (八)在参加活动中发现有违法违规行为的,应及时向专家库管理部门报告;

  第二十条 专家参与活动时出现下列情形之一的,应当回避:

  所参与的活动与本人或者所在单位有利害关系的;

  三年内曾在活动涉及的单位任职或者担任顾问的;

  配偶或者直系亲属在活动涉及单位任职或者担任顾

  问的;

  曾与活动涉及单位发生过司法纠纷的;

  可能影响公正评审的 其它情形。

  第二十一条 专家应自觉遵守回避制度,当专家参与的活动涉及关联的或者其与组织方存在上条规定的情形之一,应主动提出回避。因专家回避导致该活动无法满足条件的,应暂停该活动的开展,并依照本办法规定补选专家。

  第五章 监督管理

  第二十二条 专家评审活动应坚持“依据充分、客观公正、廉洁高效”原则,申请人或者利害关系人可根据专家违法违规的事实,向省住房和城乡建设厅监察室举报或者投诉。

  第二十三条 组织单位工作人员在活动中涉及徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守造成不良后果的,按照有关规定处理。

  第二十四条 各级行政机关工作人员违反本办法规定的,按照公务员行为规范有关规定处理。

  第二十五条 专家个人的违法违规等行为对有关单位造成损失的,应当由专家个人承担相应责任。

  第六章 附则

  第二十六条 各地可参照本办法,结合实际建立物业管理专家库。

  第二十七条 本办法由省住房和城乡建设厅负责解释。

  第二十八条 本办法自20**年7月1日起施行。

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