关于实施《包头市物业管理条例》的通知(2013) -凯发网站

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关于实施《包头市物业管理条例》的通知(2013)

  关于实施《包头市物业管理条例》的通知

  (20**年5月30日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过

  20**年8月3日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准

  20**年6月28日包头市第十四届人民代表大会常务委员会第四次会议修订

  20**年9月29日内蒙古自治区第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议批准修订)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其相关监督管理活动,适用本条例。

  第三条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

  第四条 市、旗县区人民政府及有关部门应当制定鼓励和扶持政策,采取措施,推动社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业的健康发展。

  第五条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,可以委托市物业管理机构进行日常监督管理。

  旗县区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,业务接受市房产行政主管部门的指导和监督。

  包头稀土高新技术产业开发区管理机构根据市人民政府规定,负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。

  发展和改革、规划、国土资源、城乡建设、公安、环保、水务、广播电影电视、工商、民政、人防、城市管理行政执法、财政等部门及供水、供热、燃气、供电、通讯等专业经营单位,按照各自职责做好与物业管理活动相关的工作。

  第六条 街道办事处、镇人民政府协助旗县区房产行政主管部门做好本辖区业主大会成立和业主委员会选举和换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。

  居民委员会、社区服务站协助街道办事处、镇人民政府做好物业管理有关工作。

  第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、社区服务站以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成,由街道办事处、镇人民政府负责召集。

  物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的;

  (二)业主委员会选举和换届过程中出现问题的;

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  (三)物业服务企业履行物业服务合同中出现问题的;

  (四)物业服务企业在交接过程中出现问题的;

  (五)需要协调解决的其他物业管理纠纷。

  第八条 市物业服务行业协会在市房产行政主管部门的指导和监督下,依法加强行业自律,规范行业行为,促进物业服务行业健康发展。

  第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第九条 房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋,但是尚未依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主的权利,承担业主的义务。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主大会议事规则、管理规约;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳房屋专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主应当在旗县区房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府的指导下,成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主人数较少或者经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 一个物业管理区域内,已交付的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但是交付已超过二年的,可以筹备成立业主大会。

  第十二条 符合本条例第十一条规定,建设单位应当在三十日内书面告知旗县区房产行政主管部门;十名以上业主代表联名,也可以向旗县区房产行政主管部门提出成立业主大会的申请。

  第十三条 旗县区房产行政主管部门在接到告知或者申请后三十日内,应当会同街道办事处或者镇人民政府组织成立业主大会会议筹备组。

  业主大会会议筹备组由旗县区房产行政主管部门代表、街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会代表、社区服务站代表、业主代表和建设单位代表组成。

  业主大会会议筹备组自成立之日起三十日内组织召开业主大会会议。

  第十四条 业主大会会议筹备组做好下列筹备工作:

  (一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本,草拟业主大会议事规则和管理规约;

  (三)确认并公示业主名单、业主人数、所拥有专有部分面积以及投票权数;

  (四)拟定业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定候选人名单;

  (六)召开业主大会会议的其他准备工作。

  前款第一项至第四项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

  第十五条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成,对下列事项作出决定:

  (一)制定或者修改业主大会议事规则;

  (二)制定或者修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,制定或者修改业主委员会选举办法;

  (四)选聘或者解聘物业服务企业;

  (五)房屋专项维修资金的使用;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分用途;

  (八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

  (九)业主委员会工作经费筹集,使用;

  (十)法律法规或者管理规约规定应由业主大会共同决定的其他事项。

  业主大会决定前款第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款除第五项、第六项以外的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十六条 业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开,可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式举行,但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  规模较大的住宅小区,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

  采用集体讨论形式的,应当于会议召开前十五日通知全体业主,同时告知相关的居民委员会、社区服务站。

  采用书面征求意见形式的,将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,在物业管理区域内公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。业主在规定的期限内未投票的,视为弃权。

  第十七条 业主委员会由业主大会选举产生,由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任,可连选连任,每届任期最长不超过五年。

  业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向旗县区房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。

  第十八条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定,维护业主共同利益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第十九条 业主大会和业主委员会工作经费,由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用,由业主大会议事规则规定。

  第二十条 业主委员会自选举产生之日起三十日内,将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员名单等有关资料报旗县区房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案,并告知居民委员会、社区服务站。

  第二十一条 业主委员会讨论、决定物业管理事项,应当召开委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告会议研究事项。

  业主委员会决定事项,需经全体成员半数以上签字同意。

  第二十二条 业主委员会在物业管理区域内公布下列情况和资料:

  (一)业主委员会名称和成员名单;

  (二)管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主大会和业主委员会的决定;

  (四)物业服务合同;

  (五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)其他应当向业主公布的情况和资料。

  第二十三条 业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。逾期未换届选举的,由居民委员会或者社区服务站在旗县区房产行政主管部门和街道办事处或者镇人民政府的指导和监督下,组织业主进行换届选举。

  第二十四条 新一届业主委员会选举产生之日起十日内,原业主委员会应当在街道办事处或者镇人民政府监督下将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理好交接手续。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者镇人民政府协助收回。

  第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (四)被依法追究刑事责任的;

  (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (六)拒不履行业主义务的;

  (七)法律法规和管理规约规定的其他情形。

  依据前款第二项、第五项和第六项规定终止委员资格,需经业主大会会议通过。

  业主委员会委员出现空缺,依据有关规定增补。

  第二十六条 业主大会、业主委员会作出的决定有下列情形之一的,旗县区房产行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主:

  (一)违反法律法规和政策的;

  (二)危害社区安定,损害社会公共利益的;

  (三)侵害业主合法权益的。

  第二十七条 对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会,而没有推行物业管理的物业管理区域,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者镇人民政府批准,可以代履行业主委员会的职责,并报旗县区房产行政主管部门备案,同时在物业管理区域内予以公告。

  居民委员会或者社区服务站在代履行业主委员会的职责期间,成立业主大会的,由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会或者社区服务站代履行职责。业主委员会成立后,居民委员会或者社区服务站应当与其进行职责交接工作。

  第二十八条 居民委员会或者社区服务站代履行业主委员会职责期间,未能选聘到物业服务企业的,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者镇人民政府批准,可以组织实施物业管理,提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务,所发生的费用由业主共同承担。

  居民委员会、社区服务站组织实施物业管理的具体办法和收费标准由市人民政府制定,并定期向社会公布。

  第二十九条 物业管理区域划分,以建设工程规划许可证批准的范围为基础,综合考虑供热、供水等相关配套设施设备及社区建设等因素,应当遵守下列规定:

  (一)新建住宅小区,包括分期建设的,按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

  (二)非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,能够封闭管理的,划分为一个物业管理区域;

  (三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

  (四)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或者组团的,划入一个物业管理区域。

  第三十条 新建建设项目开工建设前,建设单位应当持建设工程规划许可证向旗县区房产行政主管部门提出物业管理区域划分书面申请。

  旗县区房产行政主管部门应当在接到申请后十个工作日内,按照本条例第二十九条规定,在征求街道办事处或者镇人民政府和居民委员会、社区服务站的意见后划定物业管理区域,并书面告知建设单位。

  建设单位销售物业,应当将物业管理区域四至界限在物业买卖合同中明示。

  第三十一条 已经建成并交付的物业,尚未划定物业管理区域或者需要调整物业管理区域的,相关居民委员会、社区服务站可以向旗县区房产行政主管部门提出划分或者调整物业管理区域书面申请。

  旗县区房产行政主管部门在接到申请后十个工作日内,按照本条例第二十九条的规定,在征求相关业主及街道办事处或者镇人民政府意见后,划定或者调整物业管理区域,并予以公示。

  第三章 前期物业管理

  第三十二条 业主、业主大会选聘物业服务企业前,住宅物业的建设单位应当通过本市统一的物业管理招投标平台,公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。投标人少于三个或者物业建筑规模小于二万平方米的,经市房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  非住宅物业的建设单位可以通过协议或者招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。

  第三十三条 建设单位应当在下列时限内完成前期物业服务企业选聘工作:

  (一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

  (二)新建现售商品房在物业销售前三十日;

  (三)非出售的新建物业在交付前九十日。

  第三十四条 建设单位应当自前期物业服务合同生效之日起十五日内报房产行政主管部门备案。房产行政主管部门将备案情况书面告知街道办事处或者镇人民政府。

  第三十五条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十六条 新建物业应当符合下列条件后,方可开始向业主收取物业服务费:

  (一)所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成,经竣工验收合格;

  (二)供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并且达到有关建设标准,具备使用条件,其中绿化可以在物业验收合格后的第一个绿化季节内完成;

  (三)施工机具、临时设施、建筑垃圾、剩余构件等全部拆除并清运完毕;

  (四)具备物业管理条件。

  第三十七条 物业服务企业在承接物业时,应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验,确认物业符合第三十六条规定的交付条件,并由双方签字确认查验记录后,完成交付手续。发现问题应当书面告知建设单位,及时进行整改。

  物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,物业服务费由建设单位承担。

  第三十八条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度,对符合交付条件的物业分期查验承接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业整体交接手续。

  第三十九条 建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续二十日之前,向物业服务企业移交项目竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和物业服务用房,并接受街道办事处、镇人民政府的监督。

  建设单位和前期物业服务企业应当自物业交接完成后三十日内持相关文件向房产行政主管部门办理备案手续。

  第四十条 建设单位销售物业前,应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示。

  物业买受人与建设单位签订物业买卖合同,应当就遵守前期物业服务合同和临时管理规约予以书面承诺。

  业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。

  第四十一条 已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担;物业符合交付条件并已交付的,物业服务费由业主承担。

  前款所称交付,是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的,视为交付。

  第四十二条 建设单位应当按照规划无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房和经营用房。物业服务用房面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的千分之三,并不得低于一百平方米;业主委员会办公用房面积不得低于三十平方米。

  住宅物业的物业服务用房应当为独立使用的地上房屋,具备供水、供电、供热、采光等基本使用功能,不得妨碍相邻居民的正常生活。

  物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房属于全体业主所有,任何人不得改变用途、分割、转让、抵押和出租。

  第四十三条 规划主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

  市房产行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时,应当对物业服务用房进行核查。

  在物业项目交付时,旗县区房产行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。

  市房产行政主管部门办理所有权初始登记,应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的字样。

  第四十四条 建设单位应当将竣工验收合格,符合交付条件的房屋交付买受人,并提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋保修责任。

  第四十五条 建设单位应当按照物业建设项目总造价百分之五的标准,向市房产行政主管部门设立的账户交存物业工程质量保修金。

  物业工程质量保修金实行专户存储,专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用;物业保修期满,结余的物业工程质量保修金返还建设单位。

  物业工程质量保修金的收取、使用和管理办法,由市人民政府制定。

  第四章 物业服务

  第四十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

  物业服务企业应当按照国家和自治区有关规定取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

  从事物业管理的人员应当按照国家和自治区规定,取得职业资格证书。

  不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。

  第四十七条 物业服务企业享有以下权利:

  (一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理;

  (二)制定物业服务的具体措施;

  (三)按照合同约定,收取物业服务费和其他相关费用;

  (四)制止违反物业服务合同和业主公约的行为;

  (五)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

  第四十八条 物业服务企业履行下列义务:

  (一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准;

  (二)接受有关行政管理部门的监督管理;

  (三)接受业主和业主委员会的监督;

  (四)重大物业管理措施提交业主委员会审议;

  (五)每半年向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况;

  (六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告;

  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第四十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并自签订之日起十五日内,由物业服务企业向房产行政主管部门备案。

  物业服务企业应当定期向房产行政主管部门申报物业管理项目手册。

  市房产行政主管部门应当提供物业服务合同示范文本和物业管理项目手册示范文本。

  第五十条 物业服务企业应当提供以下物业服务:

  (一)共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理;

  (二)公共秩序维护、安全防范;

  (三)共有绿地养护;

  (四)物业管理区域的清扫、保洁;

  (五)物业装饰装修管理服务;

  (六)物业档案资料管理;

  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  第五十一条 物业服务企业应当按照有关法律、法规和物业服务合同规定以及国家、自治区和本市有关物业服务行业技术标准提供专业化的服务。不得降低服务标准或者减少服务项目。

  第五十二条 物业服务企业应当建立安全巡查制度,健全安全防范措施,做好物业管理区域内安全防范工作;物业管理区域内发生安全事故时,应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业应当配合街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站等有关部门,做好相关社区管理和社区服务工作。

  第五十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但是不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  第五十四条 物业服务企业应当建立物业管理区域业主服务请求的统一受理、处理机制,向业主公布物业服务电话。

  物业服务企业接到业主物业服务请求和提出的问题,应当及时处理和答复;不属于物业服务合同约定事项的,应当协调相关专业经营单位及时处理。

  第五十五条 业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的,可以向房产行政主管部门投诉,也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。

  物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的,房产行政主管部门应当责令其限期整改,并将其记入物业服务企业信用档案。

  第五十六条 住宅物业服务收费实行政府指导价;别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  政府指导价由价格主管部门会同房产行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。

  实行市场调节价的,应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,比照政府指导价,由业主和物业服务企业协商确定。

  第五十七条 物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示,并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。

  第五十八条 物业服务企业不得违反法律法规规定和物业服务合同的约定,扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。

  物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务费由双方约定。

  第五十九条 物业服务企业依约履行服务的,业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主不按约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以请求旗县区房产行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站调解,也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

  第六十条 物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业;决定续聘且物业服务企业接受的,在物业服务合同届满前与物业服务企业重新签订物业服务合同。

  物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会,并在物业服务合同终止后的二十日内向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第三十九条规定的有关资料和物业服务用房及有关财物。因特殊原因无法向业主委员会移交或者无业主委员会的,应当向街道办事处、镇人民政府移交。

  第六十一条 新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料、物业用房和财物。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼。

  第六十二条 业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当在三个月前与对方协商。协商不成的,按照物业服务合同约定的争议解决方式解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

  第六十三条 物业服务企业收取物业服务费后,擅自撤出或者停止物业服务的,房产行政主管部门应当督促其履行合同;对不继续履行合同的,依照有关法律、法规和物业服务合同约定处理。

  物业服务企业擅自终止物业服务的,三年内不得在本市承接新的物业服务项目;物业服务企业法定代表人在三年内不得在本市从事物业管理活动。

  第六十四条 对物业服务企业实行物业服务保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时,应当按照年物业项目收费的百分之十向旗县区房产行政主管部门缴存物业服务保证金,专项用于物业服务企业擅自终止物业服务的临时接管、环境卫生、垃圾清运和影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

  物业服务保证金具体管理办法,由市人民政府制定。

  第六十五条 物业服务企业应当按照有关技术规范和标准对电梯、避雷、消防和供水、供热二次加压设施设备等涉及人身、财产安全和生活保障以及其他有特定要求的设施设备,进行定期检查和维护,确保设施正常、安全运行,并应当委托专业机构进行维修和养护。

  电梯、避雷、消防和供水、供热二次加压等设施设备的维修和更新改造费用,超过保修期的,可以从房屋专项维修资金中列支。

  第六十六条 房产行政主管部门应当建立受理物业管理投诉制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,并自受理投诉之日起十个工作日内答复投诉人。

  街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站应当对物业管理活动中的投诉进行调解。

  房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站应当在物业管理区域内公布受理投诉电话。

  第六十七条 物业管理实行信用管理制度。

  市房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制,对物业服务企业进行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案,定期进行评定,并向社会公布。

  对于评定信用等级较低的物业服务企业,房产行政主管部门应当督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的,由业主大会或者街道办事处、镇人民政府组织召开业主大会依法或者依据物业服务合同的规定启动物业项目退出程序,并依照相关法律法规的规定吊销或者建议相关部门吊销其资质证书。

  第六十八条 房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度,建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料,报送房产行政主管部门。

  物业服务企业应当建立物业管理档案,妥善保管相关物业资料,不得泄露业主信息,不得用于与物业管理服务无关的活动。

  第五章 旧住宅小区改造与物业管理

  第六十九条 旗县区人民政府应当根据市人民政府确定的旧住宅小区改造计划,制定实施方案,并组织实施。

  市和旗县区两级财政应当在年度预算中安排旧住宅小区的专项改造资金,专款专用。

  第七十条 旧住宅小区改造应当统一规划、统一设计,分步实施,对供热、供水、排水、燃气、供电、通讯、有线电视等相关管网和道路、绿化、亮化等进行更新改造,调配物业服务用房,达到推行物业管理的条件。

  物业服务用房、业主委员会办公用房由旗县区人民政府调配解决。

  第七十一条 旧住宅小区改造完成后,由辖区街道办事处或者镇人民政府负责联合房产、城乡建设、公安、城市管理行政执法、市政等部门建立小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等长效管理机制,并按照本条例的规定,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。

  第七十二条 未列入改造计划的旧住宅小区及未推行物业管理的住宅小区,由居民委员会、社区服务站按照本条例第二十七条、第二十八条的规定,组织实施物业管理。

  第六章 物业使用和维护

  第七十三条 物业管理区域不得有下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

  (三)私圈、私占、私建停车场地;

  (四)擅自设置摊点或者集贸市场;

  (五)随意倾倒或者堆放垃圾、杂物;

  (六)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;

  (七)擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

  (八)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;

  (九)违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质,存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品;

  (十)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶;

  (十一)违反规定饲养动物;

  (十二)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

  第七十四条 街道办事处、镇人民政府、居民委员会、社区服务站或者物业服务企业应当对物业管理区域内违反本条例第七十三条规定的行为进行巡查。发现违法行为的,应当对行为人予以劝导、制止。劝导、制止无效的,应当及时向有关行政主管部门报告。

  有关行政主管部门在物业管理区域内的具体管理职责分工,按照有关法律、法规规定执行。法律、法规没有规定的,由市人民政府确定。

  第七十五条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

  业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的,应当经有利害关系的业主同意后,依法办理有关批准手续。

  第七十六条 任何单位和个人未经规划主管部门批准和业主大会同意,不得擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物,不得擅自改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗。

  第七十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑共用部位和共用设施设备,不得擅自改变用途。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意,并不得影响物业正常使用功能和业主的正常生活。经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第七十八条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足本区域内业主的需要。

  属于建设单位所有的车库出售、出租时,应当提前三十日以书面形式告知本物业管理区域全体业主,并在显著位置公示拟出售车库的数量、位置、出售价格和产权证明文件。

  第七十九条 在已经建成并交付使用的物业管理区域内,条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车,属于全体业主共有,但是不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  在物业管理区域内,占用业主共有道路、场地停放汽车的,应当确保道路和消防通道畅通。是否收取占用费及收取标准和用途,由业主大会决定。

  业主大会决定收取占用费的,可以委托物业服务企业代为收取。收取占用费,应当单独立账,独立核算,定期公布账目,接受业主监督。收取的占用费应当属于业主共有,可以按照业主大会的决定使用。

  业主对汽车保管有要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  第八十条 业主或者物业使用人装修装饰房屋前,应当将装修装饰的范围、时间等书面告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。

  第八十一条 供水、排水、供热、燃气、供电、通讯、有线电视等相关单位,按照法律法规和相关规定承担物业管理区域内相关管网、线路、检查井(包括井盖)等设备设施的维修养护责任。其中供电部门应当承担物业管理区域内到用户用电计量装置前(包括用电计量装置)的线路维修养护责任。

  前款规定的单位因建设或者维修、养护相关设备设施等,需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  通讯、网络、有线电视等相关单位需要在物业服务区域内建设相关设备设施时,应当征得业主大会或者业主委员会的同意后,依法办理有关批准手续。物业服务企业应当协助上述单位做好相关工作。

  第八十二条 业主应当按照国家有关规定交存房屋专项维修资金,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  房屋专项维修资金收取、管理和使用的具体办法,由市人民政府按照国家和自治区有关规定制定。

  第八十三条 使用房屋专项维修资金,应当通过业主大会讨论或者公告征求意见形式作出决定。

  经业主大会讨论作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  采用公告征求意见形式的,由房产行政主管部门在物业管理区域内公告房屋专项维修资金使用的用途、范围等,持反对意见的业主不超过专有部分占建筑物总面积三分之一的,且不超过业主总人数三分之一的,视为同意。

  第八十四条 发生下列紧急情况时,相关业主、业主委员会、居民委员会、社区服务站或者物业服务企业应当先行采取应急措施,同时向物业所在地的房产行政主管部门报告。房产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后,应当在三个工作日内向市房产行政主管部门申请办理使用房屋专项维修资金相关手续,并组织抢修:

  (一)屋顶防水层损坏造成严重渗漏的;

  (二)电梯发生故障危及人身安全的;

  (三)供水、供热二次加压设施设备损坏导致供水、供热中断的;

  (四)楼体外墙墙面有脱落危险的;

  (五)消防系统出现功能障碍的;

  (六)相关部门鉴定需要对房屋共用部位、共用设施设备维修的;

  (七)其他危及公共安全和物业安全使用功能的紧急情况。

  第七章 法律责任

  第八十五条 违反本条例第十二条、第三十条规定,建设单位未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告旗县区房产行政主管部门,或者未向旗县区房产行政主管部门提出划分物业管理区域申请的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十六条 违反本条例第三十二条第一款规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处五万元以上十万元以下罚款;未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处一万元以上五万元以下罚款。

  第八十七条 违反本条例第三十三条规定,建设单位未在规定时限内完成物业服务企业选聘工作的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上三万元以下罚款。

  第八十八条 违反本条例第三十四条、第四十九条规定,未将前期物业服务合同或者物业服务合同报送备案的,或者未向房产行政主管部门申报物业管理项目手册以及申报内容不属实的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十九条 违反本条例第三十六条规定,建设单位或者前期物业服务企业在新建物业不符合该条规定的条件,向业主收取物业服务费的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并责令其限期退还收取的物业服务费;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第九十条 违反本条例第三十九条、第六十条第二款规定,建设单位、物业服务企业不移交有关资料和物业用房的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第九十一条 违反本条例第四十二条第一款规定,建设单位不按照规划配置物业服务用房、业主委员会办公用房的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处十万元以上五十万元以下罚款。

  第九十二条 违反本条例第四十二条第三款规定,改变物业服务用房、业主委员会办公用房用途的,或者将其分割、转让、抵押和出租的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处三万元以上十万元以下罚款。

  第九十三条 违反本条例第四十四条规定,建设单位在保修期限内未按照国家规定履行保修责任的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

  第九十四条 违反本条例第四十六条第二款规定,未取得资质证书或者超越资质等级许可范围从事物业服务的,由房产行政主管部门责令停止物业服务活动,没收违法所得,并处五万元以上十万元以下罚款;聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由房产行政主管部门责令停止违法行为,对物业服务企业处五万元以上八万元以下罚款,对个人处三千元以上一万元以下罚款。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业服务企业以欺骗手段取得资质证书的,由房产行政主管部门责令停止物业服务活动,没收违法所得,处五万元以上十万元以下罚款,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第九十五条 违反本条例第五十一条规定,物业服务企业降低服务标准或者减少服务项目的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十万元以下罚款。

  第九十六条 违反本条例第五十三条规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第九十七条 违反本条例第五十七条规定,物业服务企业未按规定公示的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三千元以上五千元以下罚款。

  第九十八条 违反本条例第五十八条规定,物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,由价格主管部门责令改正,没收违法所得,并处违法所得二倍以上五倍以下罚款。

  第九十九条 违反本条例第六十五条规定,物业服务企业未按规定进行定期检查和维护或者未委托专业机构进行维修和养护的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处五万元以上十万元以下罚款。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百条 违反本条例第七十三条规定的,由有关行政主管部门按照相关法律法规的规定进行处罚。

  第一百零一条 违反本条例第七十六条规定,未经规划主管部门批准和业主大会同意,在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物,改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗的,由旗县区房产行政主管部门责令停止建设,限期恢复原状;逾期未恢复原状的,由旗县区人民政府责成有关部门强制拆除违法搭建的建筑物、构筑物,并处五百元以上二千元以下罚款。

  第一百零二条 违反本条例第七十七条规定,擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,对个人处五千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

  第一百零三条 违反本条例规定,房产行政主管部门或者其他有关部门的工作人员不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,利用职务上的便利,收受他人贿赂,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由其所在单位或者有关机关依法给予行政处分。

  第八章 附 则

  第一百零四条 本条例下列用语的含义是:

  (一)专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和;

  (二)共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同确定的业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

  (三)共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同确定的业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第一百零五条 本条例自20**年12月1日起施行。20**年5月30日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过,20**年8月3日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准的《包头市物业管理条例》同时废止。

篇2:商洛市住宅物业管理条例(2017)

  商洛市人民代表大会常务委员会公告

  〔四届〕第一号

  《商洛市住宅物业管理条例》已于20**年12月15日经商洛市第三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过,20**年3月30日经陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准,现予公布,自20**年10月1日起施行。

  商洛市人民代表大会常务委员会

  20**年5月27日

  商洛市住宅物业管理条例

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,建立和谐有序的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理,是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合,遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

  第四条 市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立健全物业管理综合协调和目标责任机制,建立与之相适应的资金投入与保障机制。

  市、县(区)人民政府应当制定和落实现代物业服务业扶持政策,鼓励物业服务企业采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平,督促有关部门依法履行监督管理职责,及时协调解决物业管理工作中的重大问题。

  第五条 市住房和城乡建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施统一监督管理。

  县(区)住房和城乡建设行政主管部门是本县(区)物业管理的行政主管部门,具体负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  发展改革、规划、城市管理、工商质监、价格、公安、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门在各自职责范围内,共同做好物业管理活动的监督管理工作。

  镇人民政府、街道办事处在县(区)物业行政主管部门的指导下,依据本条例规定的职责,负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。

  居民委员会、村民委员会协助镇人民政府、街道办事处开展物业管理相关工作。

  第六条 物业管理协会应当制定并监督实施物业服务规范,加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,提高物业服务企业服务质量和服务水平。

  第七条 本市建立统一的物业管理招标投标平台,为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

  提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

  第八条 鼓励业主、业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业管理区域划分、物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、公共收益和物业管理费用审计、物业服务质量评估等活动。

  物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

  第二章 业主自治

  第九条 已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

  尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。

  业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由拒不履行义务。

  临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则,应当对业主参加自治活动的方式、违*同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

  第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成,依照有关法律法规规定的程序成立。

  第十一条 业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:

  (一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)选聘和解聘物业服务企业;

  (四)管理、使用和续筹专项维修资金;

  (五)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (六)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (七)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员报酬的开支范围、标准;

  (八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第四项和第五项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十二条 物业管理区域符合下列情形之一的,可以召开首次业主大会:

  (一)房屋出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;

  (二)首套房屋出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

  第十三条 符合业主大会成立条件的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门和镇人民政府、街道办事处,并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的,已售物业业主百分之五以上联名可以书面告知。

  物业所在地的镇人民政府、街道办事处应当自收到书面告知三十日内,在县(区)物业管理行政主管部门的指导下,组织成立业主大会筹备组。

  第十四条 建设单位应当向物业所在地的镇人民政府、街道办事处报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

  (一)业主名册;

  (二)物业管理区域划分证明;

  (三)房屋及建筑面积清册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)共用设施设备交付使用备案证明;

  (六)物业服务用房配置资料;

  (七)成立业主大会必须的其他材料。

  第十五条 业主大会筹备组人数应当为五至十三人的单数,由物业所在地的镇人民政府或者街道办事处工作人员一名、建设单位代表一名、业主成员若干名组成。业主大会筹备组组长由镇人民政府、街道办事处工作人员担任,业主成员由业主推选产生。业主成员的推选办法由镇人民政府、街道办事处确定,并事先告知全体业主。

  业主大会筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的,由镇人民政府、街道办事处协调解决。

  业主大会筹备组正式开展筹备工作前,物业管理行政主管部门及镇人民政府、街道办事处应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

  第十六条 业主大会筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)及时履行交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等义务;

  (三)本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职;

  (四)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

  (五)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

  (六)无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为;

  (七)无不宜担任业主大会筹备组成员的其他情形。

  第十七条 筹备组应当自成立之日起六十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会:

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

  (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (三)确认业主身份,制作业主名册,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)拟定业主委员会选举办法;

  (五)提出业主委员会成员候选人名单;

  (六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

  业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前将前款内容在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并予以书面答复。

  业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起,移交业主名册等有关资料,并终止活动,由物业所在地的镇人民政府、街道办事处书面公告解散。筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

  第十八条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照有关法律法规规定和业主大会议事规则组织召开。业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。

  第二十条 采用集体讨论形式召开的业主大会会议,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,由业主推选业主代表参加。

  参加业主大会会议的业主代表应当于会议召开三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主代表不得委托他人出席业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表出席业主大会会议。

  第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会在全体业主中依法选举产生,按照有关法律法规规定和业主大会议事规则约定履行工作职责,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持管理规约、业主大会议事规则、业主大会会议记录和会议决定、业主委员会组成人员信息,向物业所在地的镇人民政府、街道办事处及县(区)物业管理行政主管部门备案,并持备案回执向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  物业管理区域内业主较少且经全体业主一致同意,决定不选举产生业主委员会的,由全体业主共同履行业主委员会的职责。

  业主委员会由委员五至十一人单数组成。委员每届任期一般为三年,可连选连任,享有同等表决权。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。

  业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席,作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。业主委员会作出的决定,应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天。

  第二十二条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定;

  (二)召集业主大会会议,报告物业服务合同的实施情况;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)审核需要业主分摊的费用;

  (五)监督管理业主共有收益;

  (六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (七)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;

  (八)调解物业使用纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第二十三条 业主委员会不得有下列行为:

  (一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

  (二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会印章;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (五)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

  (六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

  (七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  第二十四条 业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员,已担任业主委员会委员的,应当按照业主大会议事规则,由业主委员会终止其职务并予以公示:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

  (三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质且未改正的;

  (四)未按照规定交纳物业服务费用、住宅专项维修资金且未改正的;

  (五)违法出租房屋且未改正的;

  (六)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (七)被判处刑罚的;

  (八)法律法规规定或者业主大会议事规则约定的其他情形。

  第二十五条 业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员报酬由全体业主承担,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。其收支情况应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  工作经费筹集、管理、使用和业主委员会委员报酬的具体办法由业主大会决定。

  第二十六条 业主委员会任期届满未按要求完成换届选举的,物业所在地的镇人民政府或者街道办事处应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

  第二十七条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,在物业所在地的镇人民政府、街道办事处的指导下,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

  业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

  拒不移交本条第一、二款所述物品的,业主委员会可以请求镇人民政府、街道办事处或者公安机关协助移交。

  第二十八条 住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处指导两次后仍不能成立的。

  (三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地的镇人民政府、街道办事处指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

  保障性住房具备前款规定情形之一的,镇人民政府、街道办事处应当及时组织成立物业管理委员会。

  第二十九条 物业管理委员会由物业所在地的镇人民政府、街道办事处组织成立,由业主以及镇人民政府或者街道办事处、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、建设单位等派员组成。

  物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数,其中业主成员应当不少于百分之六十,由镇人民政府、街道办事处在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十六条的规定。

  物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由镇人民政府、街道办事处协调解决。

  第三十条 物业管理委员会应当依法履行职责,依照法律、法规的规定,就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

  物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后由物业所在地的镇人民政府、街道办事处书面公告解散。

  第三十一条 召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费,由业主大会筹备组根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首次业主大会会议筹备经费交至物业所在地的镇人民政府、街道办事处,由业主大会筹备组使用。

  第三十二条 业主大会、业主委员会的决定,对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规、危害社区安定、损害社会公共利益的,物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主认为业主大会、业主委员会作出的决定损害其合法权益的,可以要求辖区物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处依法处理,也可以请求人民法院予以撤销。

  业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。

  第三十三条 业主大会、业主委员会应当配合物业所在地居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  业主大会、业主委员会作出的决定,应当及时告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。

  第三章 前期物业管理

  第三十四条 本条例所称前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

  建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当自签订之日起十五日内,报物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案,并在物业管理区域内予以公示。前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。

  前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的,建设单位应当在合同终止后重新选聘物业服务企业。

  县(区)物业管理行政主管部门和物业所在地的镇人民政府、街道办事处应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

  第三十五条 物业管理区域由所在地县(区)物业管理行政主管部门综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照以下原则予以划分:

  (一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设,拥有共同配套设施的,应当按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定为一个物业管理区域;

  (二)新建住宅小区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区,并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域;

  (三)新建住宅小区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域;

  (四)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自的建设单位同意,并已向房屋买受人明示,或业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

  划分物业管理区域有争议的,由县(区)物业管理行政主管部门会同城市规划行政管理部门、物业所在地的镇人民政府或者街道办事处确定。

  建设单位销售物业时,应当在物业销售场所公示物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的相关信息,并作为物业买卖合同的附件。

  第三十六条 新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用:

  (一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户;

  (二)用电纳入供电网络,不得使用临时施工用电;

  (三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;

  (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和热计量装置;

  (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

  (六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;

  (七)按照规划要求完成住宅区的车库车位、公共服务设施、公用消防设施的建设,具备必要的绿化用地和设施;

  (八)分期建设的住宅区,其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;

  (九)法律、法规、规章规定的其他条件。

  建设单位在新建住宅交付使用前,应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅区进行验收,并向市或者县(区)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

  建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时,应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件,以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。

  第三十七条 新建住宅小区建设单位应当在住宅小区的出入口、区内规划通道、楼层电梯通道等主要通道及其他公共区域安装视频监控、出入口控制等安全技术防范系统,配备相应的安全技术防范设施,作为物业交付使用的条件。

  第三十八条 新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:

  (一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

  (二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;

  (三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

  业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。

  物业服务用房一般安排在住宅小区中心区域或者出入口附近。没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于三层。

  电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

  物业服务用房的所有权属于全体业主,并依法办理产权登记,面积不计入分摊公用建筑面积。物业服务用房不得转让、抵押或者改作他用。

  第三十九条 建设单位应当在销售物业之前,按照省建设行政主管部门制发的示范文本制定临时管理规约。临时管理规约应当包括下列内容:

  (一)业主定期交纳前期物业服务费用的时间、标准和方式;

  (二)业主对物业专有部分使用以及出租等规定;

  (三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

  (五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

  (六)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

  (七)业主共有部分的使用和维护规则;

  (八)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分担方式;

  (九)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

  (十)违反临时管理规约应当承担的责任;

  (十一)与住宅物业管理有关的其他事项。

  临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  临时管理规约应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,报物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案,并在销售场所公示。

  临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

  物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的,可以申请县(区)物业管理行政主管部门处理,县(区)物业管理行政主管部门应当在三个工作日内反馈处理结果。

  第四十条 物业服务企业在承接物业管理时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。

  物业服务企业承接物业时,建设单位应当为物业服务企业启动工作提供必要的条件。

  办理物业管理交接查验手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单;

  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)业主名册;

  (六)物业管理用房资料及物业管理必需的其他资料。

  业主委员会成立后,物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。

  县(区)物业管理行政主管部门、物业所在地的镇人民政府、街道办事处应当对交接进行监督,并在相应文书上签字确认,在物业管理区域内公示。

  第四章 物业管理服务

  第四十一条 物业服务企业应当具有独立法人资格,严格遵守物业行政主管部门制定的物业服务标准规范,自觉接受物业行政主管部门的监督管理和物业管理协会的业务指导。

  第四十二条 业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。物业服务合同应当包括以下主要内容:

  (一)物业的基本情况;

  (二)物业管理服务事项和服务标准要求;

  (三)物业管理服务费的标准和收取办法;

  (四)委托方和受托方的权利义务;

  (五)物业服务用房;

  (六)物业的养护和维修要求;

  (七)专项维修资金的管理与使用;

  (八)合同的期限、变更和解除;

  (九)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

  (十)违约责任及解决纠纷的途径;

  (十一)双方当事人约定的其他事项。

  物业服务合同参照省建设行政主管部门制定的合同示范文本。

  物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案。

  物业服务企业应当按合同约定提供服务,不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

  第四十三条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

  交接各方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的镇人民政府、街道办事处备案。

  因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共有设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当依法承担相应的法律责任。

  第四十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则,按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。物业服务收费项目、收费标准由市价格主管部门制定具体的实施细则。

  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

  物业服务合同未约定或者未经业主大会、业主委员会同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

  第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用,对供水、供电等公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,代收服务费由委托单位支付,不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业接受委托代收水、电费用不得改变政府定价,不得以停水、停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第四十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

  (一)物业企业法定代表人、项目经理的基本情况、凯发网站的联系方式,客服、工程维修电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)物业服务费用和经营设施收益收支情况;

  (四)电梯、消防、监控、安防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、运行维护费、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案等;

  (五)受委托代收代缴事项;

  (六)水、电、热、电梯等公共能耗总量、明细及费用分摊方式;

  (七)共用部位和共用设施设备经营所得收益明细;

  (八)法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。

  第四十七条 物业服务企业不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途;

  (二)擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;

  (三)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

  (四)擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;

  (五)泄露业主信息;

  (六)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复;

  (七)擅自停水停电;

  (八)其他严重损害业主权益的行为。

  第四十八条 物业服务企业应当制定日常安全防范工作制度,配备相应数量的安保人员。安保人员实行二十四小时值班、值守、巡逻制度。

  物业服务企业应当按照安全技术防范标准和要求,加强安全技术防范系统和安全技术防范设施的日常维护,确保正常有效运转,并接受公安机关的指导和监督。

  物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案,协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

  第四十九条 本市实行物业服务重大事件报告制度,物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当及时采取应急措施,向县(区)物业管理行政主管部门及相关单位报告,并协助做好救助工作:

  (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安全的;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时以内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全的;

  (三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活的;

  (四)发生群体性突发事件,影响社会稳定的;

  (五)发生重大伤亡事件的;

  (六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

  第五十条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,对物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理,录入物业服务企业信用档案,定期评定信用等级,并向社会公布。

  县(区)物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。物业所在地的镇人民政府、街道办事处和居民委员会、村民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的采集、核查工作。

  第五十一条 物业服务合同解除后,物业服务企业应当自合同解除之日起十五日内退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

  物业服务企业自行退出物业管理区域的,应当于三个月前书面告知业主委员会和物业所在地的镇人民政府、街道办事处。

  物业服务企业退出后十五日内,应当向业主委员会移交物业管理用房及相关资料。

  第五十二条 物业服务企业退出物业管理区域的,应当向业主委员会履行下列交接义务:

  (一)移交本条例第四十条第三款规定的相关资料;

  (二)移交维修、保养物业形成的技术服务等档案资料和物业管理用房,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财务档案;

  (三)移交物业管理期间配置的属于业主共有的固定设施设备;

  (四)撤出管理区域内的物业服务人员;

  (五)清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益;

  (六)法律、法规规定的其他事项。

  物业服务企业退出物业管理区域时,不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

  第五十三条 业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地的镇人民政府、街道办事处调解,也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

  第五章 物业的使用与维护

  第五十四条 业主、物业使用人、物业服务企业应当按照房屋权属证书载明的用途,或者规划行政主管部门批准的设计用途,使用房屋、物业及公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  确需改变的,除遵守相关法律、法规、规章以及管理规约外,应当经有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。改变公共建筑和共用设施用途的,还应当经业主大会同意。

  第五十五条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物,私自开挖、扩建地下室;

  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、客厅、书房的上方;

  (四)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

  (五)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

  (六)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道、平台畅通;

  (七)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;

  (八)侵占绿地,毁坏花草树木;

  (九)乱倒垃圾,乱堆杂物;

  (十)乱设摊点,乱停车辆;

  (十一)违反规定饲养动物;

  (十二)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

  (十三)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (十四)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

  第五十六条 物业管理区域内的道路、绿地、公共场所、共用设施,除属于城镇公共道路、属于城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地外,属于全体业主共有。

  任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当在约定期限内将临时占用、挖掘的道路、场地恢复原状。

  第五十七条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的分布情况。物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库,建设单位应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  建设单位在销售物业时,应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。

  建设单位不得将车位、车库单独转让给物业管理区域以外的单位和个人,在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,经业主委员会同意后,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

  第五十八条 占用业主共有道路、场地用于停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,由物业服务企业代为收取。

  物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。

  机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在物业管理区域内显著位置公示。

  物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账,独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督,并向业主大会报告。

  业主对机动车辆停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放,不得收取费用。

  第五十九条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例,一次性向县(区)物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后,根据建设单位的申请退还。

  物业在保修期内出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应当在十二小时内派人到现场核查情况,情况属实的,应当在二十四小时内予以维修。

  物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,所需费用从物业保修金中列支。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的,鉴定费用由责任人承担。

  县(区)物业管理行政主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。

  建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁,由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人,在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不起诉或不申请仲裁的,视为其认可承担维修责任。

  第六十条 物业保修期满后,业主专用部位仍因工程质量问题没有得到解决存在漏雨、漏水等问题的,由物业服务企业协商建设单位解决,协商未果的,由物业服务企业维修。

  业主专用部位、专用设施设备的日常养护、维修,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。

  业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生,并与物业服务企业就专用部位、专用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。

  第六十一条 业主或者物业使用人装饰装修住宅,应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定,并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行监督。

  业主违反房屋装饰装修规定的,物业服务企业应当予以劝阻制止。业主拒不改正或者已造成损害的,物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的,业主应当承担赔偿责任。

  第六十二条 物业的共用部位、共用设施设备、安全技术防范系统和安全技术防范设施维修养护时,相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。

  物业专有部分存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,物业专有部分所有人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。物业专有部分所有人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  因物业维修养护造成相关业主的专用部位、专用设施设备损坏或者其他损失的,责任人应当承担赔偿责任。

  第六章 公共收益与专项维修资金

  第六十三条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。去除成本所得收益属全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第六十四条 物业服务企业应当建立规范透明的财务管理制度,物业共用部位和共用设施设备经营所得收益,物业服务企业和业主委员会应当按照财务要求建账、入账并定期如实在物业管理区域内显著位置公示。同时应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

  业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益的收支情况有异议的,有权查询有关财务账簿。

  第六十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位应当交存住宅专项维修资金。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第六十六条 物业保修期限届满后,发生下列紧急情况危及房屋安全和人身财产安全的,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,同时向县(区)物业管理行政主管部门提出专项维修资金使用申请:

  (一)电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修、更新或者改造的;

  (二)消防设施故障,消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;

  (三)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

  (四)二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

  (六)楼顶、楼体外立面脱落的;

  (七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

  县(区)物业管理行政主管部门收到申请后,应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业立即组织维修。

  未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。

  第六十七条 应急使用住宅专项维修资金的,物业服务企业、业主委员会凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。

  应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况,在物业管理区域内显著位置公示。

  第六十八条 市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括专项维修资金的交存、使用、续交、监管、业主查询等制度。

  第七章 监督管理

  第六十九条 物业管理区域内,镇人民政府或者街道办事处可以召开由公安派出所、居民委员会、业主和物业服务企业等方面的代表参加的物业管理联席会议,协调解决物业管理中遇到的问题。

  第七十条 市物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

  (一)建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

  (二)建立全市物业管理行政监督管理综合平台和物业管理行业信用信息平台,定期评定物业服务企业信用等级;

  (三)统筹全市物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作;

  (四)制定物业服务标准、前期物业管理招标投标、物业服务企业信用管理等配套实施办法;

  (五)指导、监督各县(区)开展物业管理行政监管工作;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第七十一条 县(区)物业管理行政主管部门应当履行下列职责:

  (一)监督前期物业管理招投标活动;

  (二)前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、项目承接查验、业主委员会的备案;

  (三)按照职权划分监督管理物业保修金和住宅专项维修资金;

  (四)指导和督促镇人民政府、街道办事处依法组织成立业主大会;

  (五)划分物业管理区域;

  (六)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

  (七)定期开展物业服务质量检查,征集、考核、评价、汇总、核查和监管物业服务企业及项目负责人的信用信息工作,并接受查询;

  (八)指导、监督镇人民政府、街道办事处协调处理物业管理矛盾纠纷;

  (九)定期培训镇人民政府、街道办事处、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员;

  (十)法律、法规规定的其他职责。

  第七十二条 镇人民政府、街道办事处应当履行下列职责:

  (一)组织、指导成立业主大会、选举业主委员会,指导、监督业主大会和业主委员会履行职责;

  (二)组织成立物业管理委员会;

  (三)受理业主委员会备案;

  (四)调解物业管理纠纷;

  (五)指导和监督辖区内物业管理项目的移交;

  (六)采集、核查物业服务企业及从业人员的信用信息;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第七十三条 市、县(区)相关部门应当按照各自职责,负责下列工作:

  (一)规划行政主管部门负责规划物业管理用房、认定违法建筑;

  (二)城市管理部门负责依法查处违法建筑、毁坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为;

  (三)工商质监行政管理部门负责特种设备安全监管、监督检查无照经营活动和市场计量行为;

  (四)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

  (五)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬、车辆停放等活动,协助开展房屋租赁监督管理工作等活动;

  (六)发展改革行政管理部门负责协调电力设施的运行;

  (七)燃气、供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动;

  (八)水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及设备运行的监督检查;

  (九)环境保护行政主管部门负责对排放超标污染物的监督检查。

  第七十四条 任何单位和个人对违反本条例的行为,可以向县(区)物业管理行政主管部门、物业所在地的镇人民政府、街道办事处及其他有关单位投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。

  有关单位接到投诉、举报后应当登记,对属于本单位职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内回复办理情况;对不属于本单位职权范围的事项,应当及时移交有权单位。接受移交单位对管辖权有异议的,由物业所在地县(区)人民政府指定管辖,不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关单位应当于二个工作日内回复是否受理,并按时回复办理情况。

  行政执法部门需要进入住宅小区开展执法工作的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当积极配合并提供便利。

  第八章 法律责任

  第七十五条 建设单位违反本条例第十四条、第四十条第三款规定,未按照要求报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交交接查验资料的,由县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  第七十六条 违反本条例第三十五条第三款、第五十七条第二款规定,建设单位未明示、公示相关信息的,由县(区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上三万元以下罚款。

  第七十七条 违反本条例第四十九条规定,物业管理区域内发生重大事件,物业服务企业未及时报告的,由县(区)物业管理行政主管部门给予警告,并处五千元以上二万元以下的罚款。

  第七十八条 违反本条例第三十七条规定,建设单位未按规定配备安保设施的,由县(区)公安机关责令限期改正,给予警告,对建设单位处五千元以上三万元以下罚款。

  第七十九条 违反本条例第十三条第二款,第二十七条,第三十六条第一款,第三十八条第一款,第四十条第一款,第四十二条第三款,第四十六条,第五十一条第一款,第五十二条第二款,第五十四条第一款,第五十五条第一款第一项、第四项、第五项、第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项、第十三项、第十四项,第五十六条第二款,第五十九条第一款、第四款规定,由县(区)物业管理行政主管部门依照《陕西省物业管理条例》的规定处罚。

  第八十条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第八十一条 物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府、其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由相应机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理:

  (一)未依法指导业主筹备成立业主大会的;

  (二)未按照规定公布投诉、报告受理方式的,或者对物业管理活动中的投诉,不及时受理、处理的;

  (三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不及时依法予以处理的;

  (四)截留、挪用、侵占物业专项维修资金、物业保修金等资金的;

  (五)利用职务便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第八十二条 违反本条例规定的其他行为,法律法规另有规定的,适用其规定。

  第九章 附则

  第八十三条 本条例中有关专业用语的含义:

  (一)专用部位:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

  (二)专用设备:是指门户以内,业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备;

  (三)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室等;

  (四)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等;

  (五)专有部分:建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,或者具有利用上的独立性,可以排他使用,或者能够登记成为特定业主所有权的房屋(包括整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

  第八十四条 非住宅物业或者业主自行管理、委托其他管理人管理物业的,参照本条例执行。

  第八十五条 市人民政府应当根据本条例制定实施细则,就物业保修金、物业服务收费项目和收费标准以及住宅专项维修资金管理和使用等事项在本条例施行之日起一年内作出配套规定,并报市人民代表大会常务委员会备案。

  第八十六条 本条例自20**年10月1日起施行。

篇3:青岛市物业管理条例(2005)

  青岛市物业管理条例(20**)

  20**年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会

  第二十四次会议通过

  第一章 总  则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业使用人、物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理,适用本条例。

  第三条 市和各区(市)物业管理行政主管部门对辖区内的物业管理活动实施监督管理。

  市和各区(市)物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。

  有关行政管理部门应当按照各自法定职责,做好与物业管理有关的工作。

  街道办事处(镇人民政府)按照本条例的规定,负责物业管理活动中的协调和指导工作。

  第四条 业主可以自行管理物业,也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。

  第五条 物业管理企业应当按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定,实施物业管理;业主应当支持、配合物业管理企业开展工作。

  第二章 业主及业主大会

  第六条 建立业主名册制度。

  业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。

  业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。

  第七条 物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。

  新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。

  建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向区(市)物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求,区(市)物业管理行政管理部门应当会同街道办事处(镇人民政府),按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。

  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,由区(市)物业管理行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划分或者调整。住宅区跨区(市)的,由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。

  第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

  只有一个业主的,或者业主人数较少且经业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第九条 符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地的区(市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况,并提供业主名册;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求:(一)入住率达到百分之五十以上的;(二)入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的。

  区(市)物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。

  筹备组成员名单确定后三日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。

  第十条 筹备组负责下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)参照物业管理行政管理部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》;

  (三)登记和确认业主身份;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  (五)其他准备工作。

  前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。

  业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

  第十二条 召开首次业主大会会议,筹备组应当事先将会议时间、地点和议程通知所在区(市)物业管理行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会,邀请其派代表参加。

  第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主的意见经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。

  业主大会决定的事项应当在三日内,以书面形式在物业管理区域内公布。

  第十四条 业主大会决定的事项对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力,但不得违反法律、法规、规章的规定。

  第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届及成员的更换等事项依法作出规定。

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,凭下列资料在所在区(市)物业管理行政管理部门备案:(一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主委员会成员的名单和基本情况。

  业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。

  业主委员会成员依照业主大会议事规则更换的,应当按照本条第一款和第二款的规定备案和公布。

  第十七条 经依法选举产生的业主委员会备案时,区(市)物业管理行政管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  第十八条 业主委员会应当在任期届满的两个月前,向区(市)物业管理行政管理部门提交书面报告,并在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下,组织业主成立换届改选小组,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的,所在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)接到业主的书面要求后,应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起三十日内召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

  业主小组履行下列职责:

  (一)讨论业主大会拟讨论的事项;

  (二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  第三章 前期物业管理

  第二十条 住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的,经所在区(市)物业管理行政管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

  第二十一条 建设单位选聘物业管理企业,应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

  建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第二十二条 前期物业服务合同应当约定期限,最长不得超过二年。分期建设的物业除外。

  前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。

  前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。

  前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。

  第二十三条 建设单位应当在销售物业之前,参照国家示范文本制定业主临时公约,并向物业买受人明示。

  物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应当书面承诺遵守业主临时公约。

  第二十四条 建设单位在组织竣工验收或者综合验收时,区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理所必需的其他资料。

  建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时,应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验,登记造册。

  第二十五条 建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不得少于一百平方米。规划行政主管部门在审批建设工程规划时,应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的,不予核发有关证件。

  建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时,应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时,应当在相关资料上注明物业管理用房的位置,并告知区(市)物业管理行政管理部门。

  第二十六条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示,无偿使用物业管理用房并负责维护。

  物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意,不得改作他用。

  第二十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。

  第四章 物业管理服务

  第二十八条 物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案,向社会公开。

  第二十九条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。

  物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。

  第三十条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项:(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁;(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查;(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;(四)庭院绿地及其设施的养护管理;(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护;(六)通知有关单位维修市政公用设施;(七)物业服务合同确定的其他事项。

  第三十一条 物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定,并接受价格主管部门的监督检查。

  物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的,服务报酬由双方约定。

  第三十二条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但是业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。

  第三十三条 物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的,从其约定。

  第三十四条 物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的,应当提前二个月通知对方。

  物业服务合同终止时,物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下,将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会,由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。

  第三十五条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时,物业管理企业不得阻挠。

  对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法及时处理。

  第三十六条 物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

  第五章 物业的使用与维护

  第三十七条 物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  第三十八条 物业管理区域内的停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。

  第三十九条 供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

  前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工,应当在施工前告知物业管理企业并签订协议,做好施工现场的恢复工作。

  第四十条 业主装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

  业主装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主,并与业主签订相关协议。

  第四十一条 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集,归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造,不得挪作他用。

  第四十二条 进行住宅建设工程招标时,建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工程质量保证金,并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存,专项用于物业保修期内的保修。

  住宅建设工程竣工结算后,建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。

  因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的,施工单位应当负责维修,并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的,建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。

  合同约定的保证金预留期满后,建设单位应当向施工单位返还保证金。

  第四十三条 业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第六章 法律责任

  第四十四条 违反本条例规定,依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的,由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。

  第四十五条 违反本条例规定,依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的,由有关部门依法给予行政处罚。

  第四十六条 当事人对行政机关的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。

  第四十七条 对物业管理区域内发生的违法行为,有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后,应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正;造成严重后果的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附  则

  第四十八条 本条例所称物业,是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。

  本条例所称前期物业管理,是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业管理活动的企业。

  本条例所称业主,是指房屋的所有权人。

  本条例所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

  第四十九条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇4:关于贯彻《福建省物业管理条例》的实施意见(2019)

  关于贯彻《福建省物业管理条例》的实施意见

  《福建省物业管理条例》(以下简称《条例》)已由福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议于20**年9月30日审议通过,自20**年1月1日施行。为切实做好《条例》贯彻实施工作,按照《*中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔20**〕13号)要求,结合我省实际,现提出以下实施意见:

  一、全面推进物业服务与社区治理相融合

  (一)进一步落实物业管理行政主管部门管理职责。各级物业管理行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作,要切实履行好《条例》赋予的相关职责,积极会同有关部门、乡(镇)人民政府或者街道办事处以及社区村(居)民委员会将《条例》确立的相关制度贯彻落实好,认真研究物业管理发展中的新情况、新问题,及时制定相应的规范。积极配合受理物业服务日常投诉纠纷,依法查处物业管理中的违法违规行为,建立健全物业服务企业诚信信用档案。对严重违法失信企业要列入“行业黑名单”,限制其承接新的物业服务项目和参与评优评先,并由项目所在地物业管理行政主管部门向业主大会或者临时物业管理委员会提交终止物业服务合同、清退物业服务企业的书面建议。加强对物业管理行业协会的指导和监督,强化行业自律管理,不断促进行业协会的健康发展。同时,市、县物业管理行政主管部门要积极配合发展改革部门,制定实行政府指导价的保障性住房物业服务收费指导标准。

  (二)充分发挥社区村(居)民委员会在物业管理中的重要作用。各地要把物业管理工作纳入社区治理范畴,推进物业管理工作重心下移。加强社区党组织、村(居)民委员会对业主委员会、自主管理机构、临时物业管理委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、村(居)民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。社区村(居)民委员会应当设立环境和物业管理委员会,指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作,督促物业服务企业履行职责,协助乡(镇)人民政府或街道办事处组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作,受理业主投诉举报,及时协调化解物业管理矛盾和纠纷。鼓励社区村(居)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员,或担任监事会成员。

  (三)推进无物业小区的自治管理。鼓励由乡(镇)人民政府或者街道办事处、社区村(居)民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会,就住宅小区共同管理事项征求业主意见,形成业主共同决定,并代为履行协调业主之间关系、督促业主履行有关交费义务等业主委员会的职责。

  (四)乡(镇)人民政府或者街道办事处要明确物业管理机构、落实专项工作经费,配置专职物业管理工作人员,负责对辖区内物业管理工作的指导和监督。进一步健全完善物业管理联席会议制度,及时协调处理辖区业主大会成立、业主委员会换届、物业管理项目交接、物业管理纠纷等物业管理与社区管理之间的相关问题。监督业主委员会每季度在物业管理区域内醒目位置公布(或通过移动通信等电子信息方式告知)工作经费使用情况、本区域物业共有部位、共用设施设备经营所得收益收支明细情况。乡(镇)人民政府或者街道办事处发现业主委员会委员侵害业主利益,涉嫌贪污受贿等现象应当及时提请有关部门调查取证、依法处理。对业主大会、业主委员会做出的违反法律法规的决定,乡(镇)人民政府或者街道办事处应当及时责令限期改正或者撤销其决定。

  二、规范业主和业主委员会行为,提升业主自治能力。

  (一)各地根据《条例》第二十一条规定,结合实际,加强对业主委员会委员(包括监事会成员)的任职条件审核;鼓励具有建筑、工程、消防、机电、法律、经济等专业人员进入业主委员会,鼓励在社区村(居)民委员会、党政机关、事业单位中的干部和党员兼任所在物业管理区域的业主委员会委员,提高业主委员会整体素质和执行能力。

  (二)乡(镇)人民政府或者街道办事处应当督促业主委员会按业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程办事,落实业主的知情权、参与权、决策权和监督权,管理和使用好公共收益,依法公开选聘物业服务企业。

  (三)强化业主委员会换届前的资产清查,业主对清查结果有异议的,经业主大会决定聘请第三方审计机构审计。因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的,由业主委员会、业主监事会、物业服务企业、社区村(居)民委员会组成清算组,在乡(镇)人民政府或者街道办事处监督下,做好物业管理区域内业主共同财产清算工作。

  三、进一步规范物业招投标活动

  (一)明确投标条件,提高招投标水平。建设单位(业主)和业主委员会等招标单位或招标代理机构,应在招投标中将物业服务企业信用情况作为投标加减分的必备条件。各地要结合物业服务企业信用情况和物业项目备案管理,建立企业信用等级、在管物业项目规模、项目管理服务水平、专业技术人员情况与招投标制度挂钩机制,创造公开、公平、公正的招投标制度和环境。完善招投标专家库建设,提高招投标专业化水平。

  (二)加强物业选聘招投标管理。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3家或者住宅总建筑面积在2万平方米以下的,经物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业,但所选聘的物业服务企业应当未被列入“行业黑名单”或者信用评价等级不低于c级。对物业合同服务期满的住宅物业项目,鼓励业主大会通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。国资控股的工厂、医院、学校、大型公建设施、机关事业单位办公楼等物业,应当采用公开招投标方式选聘物业服务企业。

  四、进一步加强物业服务各环节的备案管理

  建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约,并报物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应当对临时管理规约的合法性、合规性和对买受人合法权益的保护情况进行审查,并作出审查意见。

  物业服务企业应当自成立之日起三十日内,将企业基本信息报物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门,主动申请参加企业信用评价。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内,将物业服务合同和物业服务企业基本信息报物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  (四)物业服务企业应当自物业交接后三十日内,将物业承接查验记录、承接查验结果、承接查验协议等内容报物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  五、进一步明确物业服务企业服务行为

  (一)新建物业承接查验时,社区村(居)民委员会、业主代表、物业管理行业协会代表或者专业机构应当在场见证和监督。新建物业交接后,物业服务企业应当对承接查验的结果负责,并保证建设单位所移交的资料符合《条例》第四十四条的规定。同时,建设单位应当在物业承接查验前二十日内,将《条例》第四十四条规定的资料复印件或者电子文档交物业所在地乡(镇)人民政府或者街道办事处存档。

  (二)物业服务企业应当向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项和禁止事项,及时劝阻、制止住宅小区内违反临时管理规约或管理规约和治安、规划、消防、环保、装饰装修等有关法律、法规的行为。对劝阻、制止无效的,及时向业主委员会或临时物业管理委员会和有关行政管理部门书面报告,并配合做好执法工作。

  (三)物业服务企业未经相关业主、业主大会同意或物业服务合同约定,不得擅自利用共用部位、共用设施设备等进行经营性活动,禁止在物业服务区域内擅自设置营业摊点;不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

  (四)在前期物业服务期间,乡(镇)人民政府或者街道办事处要督促物业服务企业将扣除物业服务企业经营管理费用后的公共收益存入专项维修资金专户。未设立专项维修资金专户的,乡(镇)人民政府或者街道办事处应当向专项维修资金管理部门申请设立,物业服务企业要及时将公共收益存入专项维修资金专户。业主对公共收益的收入和使用等相关情况有异议的,由乡(镇)人民政府或者街道办事处负责协调处理。

  (五)物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供物业服务,在物业管理区域内醒目位置长期公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主,接受业主监督。

  六、加强老旧小区物业管理

  (一)按照“先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面”的原则,各市、县(市、区)可通过向社会公开邀请方式,征集有接管老旧住宅小区意向且专业化实力强、口碑好的物业服务企业,建立老旧小区长效管理物业服务企业资源库。鼓励各地政府每年安排一定专项工作经费,对推行长效管理机制成效突出的乡(镇)人民政府或者街道办事处、社区村(居)民委员会给予奖励。

  (二)对部分老旧小区面积小、人口少、楼栋分散、自治或代管效果不理想的情况,乡(镇)人民政府或者街道办事处、社区村(居)民委员会,可牵头引进物业服务企业,按照“就近方便、降低成本”的原则,将小区“打包”交给物业服务企业管理,开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等基础物业服务。

  (三)对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区,乡(镇)人民政府或者街道办事处可组织成立准物业服务中心实行托底管理。

  (四)鼓励具备条件的老旧住宅小区结合改造整治,依法建设经营性用房、车位(库),经营收益归全体业主共有,可以纳入专项维修资金管理。按照财力与事权相匹配的原则,各市县政府可结合出台激励政策,给予承接老旧小区物业服务企业适当财政补助扶持。

  七、强化行业引领,提升服务水平

  (一)省物业管理行业协会应当根据我省物业服务行业实际情况,按照“细化服务内容、量化服务标准、规范服务收费”的原则,定期制定并公布服务内容、标准与收费相对应的物业服务“菜单”,形成“质价相符”的物业服务市场机制,并主动协助所在地物业管理行政主管部门,开展物业服务企业及从业人员信用评价。配合省建设行业工会组织开展全省物业管理员、电工、秩序维护员等岗位技能竞赛,表彰选拔一批优秀选手,推荐参加全国物业行业的技能竞赛。

  (二)各地物业管理行业协会应当及时制定行业自律公约,加快推进行业诚信体系建设,引导物业服务企业开展服务承诺、履行社会责任。同时,根据企业需求,积极开展物业服务从业人员培训。

篇5:贯彻实施《盘锦市物业管理条例》的通知(2019)

  关于贯彻实施《盘锦市物业管理条例》的通知

  各县区住建局,开发建设单位,物业服务企业,业主委员会,供水、供热、供气、供电、通讯等专业经营单位:

  《盘锦物业管理条例》(以下简称《条例》)已经20**年11月23日市第八届市人大常委会第九次会议通过,并经20**年3月30日省人大常委会第十次会议批准、将于20**年5月1日起正式施行。为切实做好《条例》贯彻实施工作,现就有关事宣通知如下:

  一、提高重视程度,加强宣传学习

  《条例》是继《辽宁省物业管理条例》20**年2月1日施行后,市人大常委会依据国务院《物业管理条例》及《辽宁省物业管理条例》的精神,结合我市实际制定颁布的一部全面规范我市物业管理活动的地方性法规,确立了一系列重要的物业管理制度,其颁布施行是我市加快物业管理法制化进程中的一件大事,对于进一步规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,促进物业管理业科学规范和谐发展,改善人民群众的生活和工作环境,构建和谐社区,维护社会稳定,促进城乡统筹发展,都具有十分重要的意义。市住建局将发挥牵头抓总的示范带头作用,通过召开新闻发布会、报刊宣传、开通盘锦市物业管理网站、印刷宣传画、小册子、举办条例业务骨干培训班等形式,宣传贯彻条例,各县区住建局,开发建设单位,物业服务企业业主委员会,供水、供热、供气、供电、通讯等专业经营单位一定要充分认识贯彻实施《条例》的重要意义,结合本地、本部门的实际,对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署广泛深入地宣传《条例》的重要意义、立法精神和主要内容,引导社会公众了解和熟悉《条例》的各项规定,为《条例》顺利施行创造良好的社会氛围。

  二、制定配套文件,健全法规体系

  按照《条例》授权性规定、市住建局将尽快完成《条例》施行后的《首次业主大会会议筹备经费暂行管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务专家库管理暂行规定》、《商品房交付使用管理办法》、《物业服务企业信用信息管理暫行办法》、《物业服务企业考核暂行管理办法》、《物业服务等级划分及评分标准》、《商品住宅专项维修资金(应急)管理暂行办法》共8项配套制度建设工作,同时完成《临时管理规约》、《管理规约》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《业主大会和业主委员会指导文书》、《前期物业服务合同》以及《物业服务合同》等盘锦市物业管理示范文本的编制工作,今后,各级住建部门要强力推动房地产开发建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会贯彻落实条例各项规定及配套制度。

  三、准确把握条例立法要点,确保条例切实解决实际问题

  (一)规范业主大会和业主委员会运作

  严格按照《条例》并参考《业主大会和业主委员会指导规则》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》、《业主大会和业主委员会指导文书》规范运作业主大会及业主委员会,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的決定违反法律法规的,辖区街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或撤销决定,并通告全体业主。为有效避免业主委员会出现业主委员会工作真空,街道办事处(镇人民政府)应视条件组织成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责。

  (二)进一步规范物业管理招投标工作

  前期物业必须依法通过招投标的方式选聘物业服务企业,开发建设单位在办理商品房预售证前,应当通过市住建局统一建立的市物业管理招标投标平台,按照《盘锦市前期物业管理招标暂行办法》的规定完成物业管理招投标工作,并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》,中标的物业服务企业要按照条例规定,到县区住建局完成《前期物业管理服务合同》的备案工作;县区住建局在核发商品房预售证时,应审查其是否完成前期物业管理招投标工作。

  (三)确保开发建设单位制定临时管理规约公正,公开透明

  开发建设单位制定《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》时,要按照市住建局下发的《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》文本为参考依据。县区住建局在办理前期物业合同备案时,应对其予以审查;开发建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时,要将《临时管理规约》向受人明示、说明,并要求物业买受人遵守《临时管理规约》进行书面承诺。

  盘锦市住房和城乡建设局

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