银川市物业管理条例(2019修) -凯发网站

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银川市物业管理条例(2019修)

  银川市物业管理条例

  20**年12月23日银川市第十二届人大常委会第六次会议通过20**年3月25日宁夏回族自治区第九届人大常委会第十五次会议批准 20**年4月17日银川市第十三届人大常委会第三次会议第一次修改 20**年7月24日宁夏回族自治区第十届人大常委会第四次会议批准20**年8月8日银川市第十五届人民代表大会常务委员会第二十四次会议第二次修改 20**年9月27日宁夏回族自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准)

  第一章总则

  第一条为了加强物业管理,规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,为人民群众营造安全、文明、舒适、优美、和谐的生活、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于银川市行政区域内的物业管理活动。

  第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第四条市人民政府住房和城乡建设行政管理部门(以下简称市物业主管部门)是全市物业管理活动的主管部门,市物业管理机构受市物业主管部门的委托,具体负责兴庆区、金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。

  县(市)区人民政府负责物业管理活动的部门(以下简称县(市)区物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作,业务上接受市物业主管部门的指导、监督和考核,具体考核办法由市人民政府另行制定。

  民政、综合执法监督、自然资源、市政管理、应急管理、园林、生态环境、公安、发展改革、市场监管、卫生健康等行政主管部门应当在各自职责范围内,做好物业管理活动的监督工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府在同级党组织的领导下组织、指导本辖区内的业主依法成立业主大会,协调物业管理与社区建设之间的关系,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷,指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

  社区居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡(镇)人民政府做好与物业管理有关的工作。

  第五条银川市物业管理协会可以在物业主管部门的指导下,组织制定并监督本行业的行规行约,建立行业自律机制,规范行业自我管理行为。

  第六条市、县(市)区人民政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展,提高物业管理水平。

  倡导绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

  鼓励物业服务企业、业主委员会等运用新媒体,引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助,实行网络化物业管理。

  第二章前期物业管理

  第七条建设单位在销售房屋前,应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

  建设单位应当在房屋预售前向市物业主管部门报备确定的物业管理区域。

  第八条建设单位应当按照下列标准为新建物业配置物业服务用房,并向市物业主管部门备案:

  (一)建筑面积在五万平方米以内的,按照不低于建筑总面积的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米;

  (二)建筑面积超过五万平方米的,除按照五万平方米的千分之四配置外,超过部分按照不低于千分之二的标准配置;

  (三)住宅(含商住)项目物业服务用房应当位于地面以上一至二层;

  (四)物业服务用房应当具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等设施,可直接投入使用。

  第九条住宅物业建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。投标人少于3人,或者住宅物业建筑面积五万平方米以下的,经市物业主管部门同意,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  通过招投标方式选聘物业服务企业的,建设单位应当按照以下规定时限完成招投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日内完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日内完成。

  第十条建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务企业应当在物业服务合同签订或者变更后十五日内向县(市)区物业主管部门备案。

  第十一条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第十二条前期物业服务合同、临时管理规约应当作为物业买卖合同的附件,由建设单位在物业销售前向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第十三条物业交付使用前发生的前期物业服务费用,由建设单位承担;物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用,由建设单位和物业买受人按照物业买卖合同中的约定承担;物业买卖合同中未约定的,由建设单位承担。

  前款所称的交付使用,是指物业通过竣工验收,符合《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》要求,建设单位向业主送达交付使用通知之日起满三十日后。

  第十四条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备、共有部分的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  建设单位应当在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或者使用权进行约定,未约定的配套设施设备的所有权或者使用权归全体业主所有。

  第十五条办理前期物业承接查验手续时,建设单位应当将物业服务用房和有关档案资料移交给前期物业服务企业。前期物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及建设单位移交的文件档案资料进行查验。

  前期物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。查验中发现问题的,交接各方应当以书面形式予以确认。

  未经承接查验的物业,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

  第十六条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当提交物业服务用房、配套设施坐落位置、面积,首期专项维修资金缴清凭证等相关资料。相关部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房、配套设施坐落位置、面积和首期专项维修资金缴纳情况等同时进行登记。

  第三章业主、业主大会及业主委员会

  第十七条本条例所称业主,是指房屋的所有权人。

  业主身份的确认,以房屋登记簿为依据。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。

  第十八条一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第十九条同一个物业管理区域内的业主,可以成立业主大会,并选举产生业主委员会,街道办事处、乡(镇)人民政府应当给予指导和协助。

  未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域,由物业所在地社区居(村)民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。

  第二十条只有一个业主的,或者业主人数较少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十一条同一物业管理区域内,交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上,建设单位或者百分之二十以上的业主公开联名向街道办事处、乡(镇)人民政府提出成立业主大会书面申请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  首次业主大会的费用由建设单位承担。

  第二十二条首次业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)提出首届业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (六)草拟业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

  第二十三条管理规约对全体业主具有约束力,应当包括以下内容:

  (一)物业的名称、地点、面积及户数;

  (二)业主委员会组织机构;

  (三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权利;

  (四)业主参与物业管理的权利;

  (五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

  (六)物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管;

  (七)公共收益的管理、使用、审计;

  (八)业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务;

  (九)违反管理规约的责任。

  管理规约经业主大会通过后,业主委员会应当及时在物业管理区域内公示。

  第二十四条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第二十五条业主大会履行以下职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)监督业主委员会工作,听取其工作报告,改变或者撤销其不适当的决定;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用专项维修资金;

  (七)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主大会决定第六项和第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定上款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主委员会应当召开业主大会定期会议或者业主大会临时会议而不组织召集的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织召集,其他任何单位和个人不得组织召集。

  第二十七条业主委员会是业主大会的执行机构,成员人数由业主大会决定,一般为五至十一人的单数。

  业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)热心公益事业,责任心强,具备一定组织能力;

  (三)遵守法律法规,履行业主义务;

  (四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;

  (五)具备履行职务的健康条件和文化水平。业主委员会委员候选人可以由业主推荐或者自荐产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起二十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会设立和业主委员会选举情况的报告;

  (二)业主大会决议;

  (三)管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主委员会成员名单;

  (五)相关公示材料。

  街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县(市)区物业主管部门和物业所在地公安派出所、社区居(村)民委员会。前款第二项至四项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

  第二十九条业主委员会任期由业主大会议事规则确定,最长不超过五年,其成员可以连选连任,但不得超过两届。

  业主委员会成员资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。业主委员会应当根据业主大会议事规则及时增补委员。

  第三十条业主委员会成员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)任职期限届满;

  (二)不再是该物业管理区域内的业主或者连续一年以上不在本物业管理区域内居住;

  (三)丧失民事行为能力;

  (四)被依法追究刑事责任;

  (五)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (六)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第三十一条业主委员会成员有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会决定终止其委员职务:

  (一)不履行委员职责;

  (二)挪用、侵占业主共有财产;

  (三)在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分;

  (四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

  (五)与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系;

  (六)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

  (八)违规使用业主委员会的印章;

  (九)不按照管理规约或者业主大会的决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计;

  (十)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

  第三十二条业主委员会任期届满前三个月,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会换届选举时,上一届业主委员会应当向业主大会提交工作报告和审计报告。

  选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在社区居(村)民委员会的监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作;新一届业主委员会未选举产生的,移交给社区居(村)民委员会代管。

  第三十三条业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,县(市)区物业主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同县(市)区物业主管部门、社区居(村)民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第三十四条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》规定的职责外,还可以履行下列职责:

  (一)拟订物业共用部位、共用设施设备、共有部分收益的管理、使用和分配方案,经业主大会同意后组织实施;

  (二)根据业主大会的授权,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。

  未经业主大会同意或者授权,业主委员会做出的任何决定无效。

  第三十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定或者从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第三十六条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、社区居(村)民委员会共同做好物业管理区域内的治安、环境卫生等工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,在物业管理职责范围内接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知社区居(村)民委员会,并认真听取社区居(村)民委员会的建议。

  第三十七条业主委员会不得从事物业服务经营活动。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,费用的筹集方式、业主委员会成员津贴标准等由业主大会决定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内显著位置进行公示,接受业主的质询。

  第三十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与使用人约定,但不得违反法律、法规以及管理规约。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第三十九条街道办事处、乡(镇)人民政府应当完善社区公共服务体系,建立物业管理投诉调解协调、物业应急维修服务等社区服务机构,为业主提供基本服务。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立由县(市)区物业主管部门、民政部门、公安派出所、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。

  第四章物业管理服务及费用

  第四十条市物业主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,建立物业服务企业以及物业从业人员信用档案,加强行业诚信管理。

  从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,并纳入银川市物业行业信用监管系统。

  第四十一条物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派纳入物业信用监管系统的项目经理人。

  第四十二条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,向县(市)区物业主管部门备案并在物业管理区域内公示。

  第四十三条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得擅自停止物业服务。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第四十四条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。

  第四十五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,收费标准实行政府指导价和市场调节价,收费方式可以实行包干制或者酬金制等。

  第四十六条保障性安居工程、农民安置住宅、老旧住宅物业服务收费执行政府指导价,具体收费标准由价格主管部门制定。

  普通住宅、商业体以及办公楼等物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准和收费方式按照下列规定确定:

  (一)属于前期物业的,由物业服务企业与建设单位协商确定;

  (二)成立业主大会的,由物业服务企业与业主委员会协商后提交业主大会确定。

  物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准,收取方式以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

  第四十七条业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  第四十八条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,可向委托方收取一定的代办费用,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十九条物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作,制定物业管理区域内安全防范应急预案。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业聘用保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第五十条除有关国家机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,建设单位、物业服务企业、业主委员会不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

  第五十一条物业主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。

  第五十二条业主委员会应当在解除物业服务合同或者合同期限届满前九十日,组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜,并将决定书面通知物业服务企业;物业服务企业应当在解除物业服务合同或者合同期限届满前九十日,就物业服务合同解除或者合同续签事宜书面通知业主委员会或者建设单位。双方商定续签合同的,应当重新签订物业服务合同。

  物业服务合同依法解除后,物业服务企业应当退还多收取的物业服务费,有过错的应当承担赔偿责任。

  建设单位或者业主大会未按照法律、法规规定以及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同,给物业服务企业造成损失的,建设单位或者全体业主应当承担赔偿责任。

  第五十三条物业服务合同终止时,业主大会重新选聘物业服务企业的,原物业服务企业应当将物业服务用房和有关档案资料移交给新物业服务企业。新物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备、共有部分以及有关档案资料进行查验。物业承接查验费用由业主大会同新物业服务企业在物业服务合同中约定;没有约定或者约定不明确的,由全体业主承担。查验中发现问题的,交接各方应当以书面形式予以确认。

  业主大会未重新聘请物业服务企业的,原物业服务企业应当将物业服务用房和有关档案资料移交给业主委员会;未成立业主委员会的,移交给社区居(村)民委员会,由社区居(村)民委员会代为管理。

  第五十四条县(市)区人民政府应当制定老旧住宅区整治改造规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施,对物业管理相关费用给予适当补贴。

  老旧住宅区需要实施物业管理的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当划分物业管理区域,并向县(市)区物业主管部门备案。

  老旧住宅区完成整治改造后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

  第五章物业的使用与维护

  第五十五条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当征得业主大会同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十六条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第五十七条开发建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施,按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。专业经营服务单位应当服务到最终用户,并承担分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

  前款规定的专业经营服务单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十八条物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变房屋设计用途,影响相邻关系人的生活;

  (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、共有部分,擅自移动、改装共用设施设备;

  (三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等;

  (四)放置、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等有害物质;

  (五)发出超过规定标准的噪音;

  (六)存放、铺设超负荷物品;

  (七)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人合法权益的活动;

  (八)占用公共场地,损毁绿化、人造景观、文体设施等;

  (九)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

  (十)违章搭建、改建或者以其他方式改变物业共用部位、共用设施设备、共有部分,影响其正常使用功能;

  (十一)在建筑物或者构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十二)违规饲养动物影响他人正常生活;

  (十三)法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

  有前款行为之一的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻,要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。劝阻无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后,应当依法处理。

  第五十九条业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约,事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》,对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用以及违约责任等进行约定。

  第六十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  保修期满后,物业共用部位、共用设施设备、共有部分的维修、更新、改造费用,可在专项维修资金中列支,或者由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担;物业自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主承担。

  第六十一条物业存在安全隐患,危及公共利益以及他人的合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。因责任人维修养护不及时,造成公共或者他人物业损坏、财产损失的,责任人应当承担修复和赔偿责任。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第六十二条在物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业服务合同的约定执行。

  车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

  第六十三条建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。

  物业管理区域内规划设置的机动车停车库、车位应当优先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的且可出售的车库、车位出售给物业管理区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

  在满足业主的需要后,停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,每次租赁期限不得超过六个月。

  第六十四条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,征得相关业主、业主大会的同意,并缴纳场地使用费。

  场地使用费属公共收益,归全体业主所有,收取标准和管理、使用办法,由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  第六十五条利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照规定办理有关手续;利用物业服务用房进行其他活动或者经营的,还应当征得物业服务企业的同意。

  利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行其他活动或者经营的所得公共收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用,不得以任何个人名义进行存储和管理。

  业主委员会或者物业服务企业应当每年公布一次公共收益的收支情况,接受业主监督。

  第六十六条管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计,业主委员会拒绝的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促其限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当代为聘请。

  审计结果应当向全体业主公告,审计费用从公共收益中支出。

  第六十七条 老旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为老旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第六章法律责任

  第六十八条有下列行为之一的,由县(市)区综合执法部门依照国务院《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》的规定予以处罚:

  (一)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备、共有部分的所有权或者使用权;

  (二)建设单位或者物业服务企业不移交有关资料;

  (三)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房;

  (四)物业服务企业擅自停止物业服务;

  (五)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人;

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  (六)物业服务企业未经业主大会同意,擅自改变物业服务用房用途;

  (七)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆;

  (八)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途;

  (九)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

  (十)擅自利用物业共用部位、共用设施设备、共有部分进行经营;

  (十一)挪用专项维修资金。

  第六十九条违反本条例规定,未经业主、物业使用人书面同意,建设单位、物业服务企业、业主委员会向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息的,由公安机关按照《中华人民共和国网络安全法》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十条物业服务企业及其从业人员违反本条例规定的,除给予行政处罚外,由市物业主管部门作为不良信用记录记入企业和物业从业人员信用档案,并予以通报。

  第七十一条违反本条例规定,物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他行政主管部门的工作人员,在物业管理工作中利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章附则

  第七十二条本条例中,下列专业用语的含义是:

  (一)共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等;

  (二)共用设施设备,包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等;

  (三)共有部分,包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场(车库)、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房(含办公用房、清洁用房、储藏用房、业主活动用房)等。

  第七十三条市物业主管部门应当制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、承接查验备案书等示范文本。对示范文本作出修改的,不得减损业主的合法权益。

  第七十四条本条例自20**年11月1日起施行。

篇2:绵阳市物业管理条例(2019)

  绵阳市物业管理条例

  (20**年12月24日绵阳市第七届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过,20**年3月28日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,建设安全文明和谐的人居环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合绵阳市实际,制定本条例。

  第二条 绵阳市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

  第三条 市、县(市、区)人民政府加强本辖区内物业管理工作的组织和领导,将物业服务行业纳入现代服务业发展规划,将物业服务管理纳入社区服务体系建设规划和社会治理体系,制定和落实现代物业服务业扶持政策,促进物业服务行业健康发展。

  第四条 市、县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  市人民政府住房城乡建设行政主管部门会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

  市、县(市、区)人民政府发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、城乡规划、卫生健康、生态环境、城市管理、市场监管、人防等有关部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的监督管理工作。

  第五条 街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区治理与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会和物业服务企业应当积极配合物业所在地的居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第六条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第七条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主大会选举产生业主委员会作为其执行机构。

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同实施管理。

  业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第八条 符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当自条件具备之日起三十日内书面报告物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)申请设立业主大会,并同时报送下列资料:

  (一)业主名册;

  (二)物业管理区域划分资料;

  (三)房屋及建筑面积清册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房和业主委员会议事活动用房配置资料;

  (七)设立业主大会必需的其他资料。

  建设单位未及时书面报告申请设立业主大会,同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主联名向街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会书面要求的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令建设单位在十日内报送前款规定的资料。

  建设单位拒不提供上述资料或者注销的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以要求前期物业服务企业提供上述资料,也可以向相关单位调取。前期物业服务企业和相关单位应当予以配合。

  第九条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到报告之日起十五日内会同物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  街道办事处(乡、镇人民政府)应当对筹备组成员进行培训。建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

  第十条 筹备组中的业主代表应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)健康状况能够满足筹备组工作需要;

  (三)按时足额交纳前期物业服务费及其他相关费用;

  (四)按规定交存专项维修资金;

  (五)无违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;

  (六)无非法接受减免物业服务费及相关费用,收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的行为;

  (七)无非法占用公共区域或者共用设施设备的行为;

  (八)本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设单位或者物业服务企业从事管理工作的;

  (九)无其他危及建筑物安全、损害其他业主合法权益的行为。

  第十一条 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担。建设单位注销的,可以使用公共收益或者采取业主自筹等其他方式筹集。

  筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费的具体金额由物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素核定。

  建设单位应当在办理商品房预售许可前,向街道办事处(乡、镇人民政府)交纳筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费;本条例生效前已办理商品房预售许可尚未召开首次业主大会会议的,建设单位应当在报送设立业主大会资料时,向街道办事处(乡、镇人民政府)交纳筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费。

  街道办事处(乡、镇人民政府)应当设立筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费专用账户。

  第十二条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议;逾期不能组织召开首次业主大会会议的,经街道办事处(乡、镇人民政府)决定,可以延长期限,但延长时间不得超过九十日。

  筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

  筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当书面公告筹备组解散。

  第十三条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会工作;

  (三)确定物业管理方式,选聘、解聘物业服务企业;

  (四)筹集和使用专项维修资金,并监督实施;

  (五)制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程;

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

  业主大会制定的管理规约、业主大会议事规则等不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害公共利益。

  第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主委员会组织召开业主大会定期会议,应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等内容书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会,并在物业管理区域内显著位置公示。

  有下列情形之一的,应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情形。

  业主委员会未按业主大会议事规则的约定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当组织召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,由物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期召开。逾期仍不组织召开的,可以由物业所在地居(村)民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

  街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当对业主大会会议表决过程进行监督。

  第十五条 业主大会会议应当充分听取业主意见,可以采取集体讨论、书面征求意见等方式讨论决定事项,具体办法由业主大会议事规则规定。

  表决可以采取现场投票方式,也可以采取书面投票方式或者采取短信、微信、电子邮件等电子信息技术投票方式。

  表决结果应当公示,公示时间不得少于七日。

  第十六条 召开业主大会会议采用现场会议形式的,业主可以委托代理人或者推选业主代表参加。

  业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书和受委托人身份证明,委托书应载明委托人身份信息、专有部分的面积、委托事项。

  业主推选业主代表参加业主大会会议的,可以以幢、单元、楼层、住宅类型为单位推选业主代表。业主代表的推选及表决办法应当在业主大会议事规则中约定。

  第十七条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任,但有下列情形之一的,首次业主大会筹备组不得提名为业主委员会委员候选人:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)未按照约定交纳物业服务费及其他相关费用的;

  (三)未按照规定交存专项维修资金的;

  (四)违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的;

  (五)有不良信用记录的;

  (六)非法占用公共区域或者共用设施设备的;

  (七)非法接受减免物业服务费及相关费用,收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的;

  (八)本人及其配偶、直系亲属在本物业管理区域物业服务企业从事管理工作的。

  业主大会可以依法规定不得担任业主委员会委员的情形。

  第十八条 业主委员会可以设置候补委员,候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。候补委员的任职资格、候补顺位、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中约定。候补委员应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十九条 业主委员会应当建立工作档案和印章管理等制度。业主委员会印章应当指定专人保管。

  经业主大会批准,业主委员会可以持备案证明和业主大会成立、业主委员会选举情况资料向金融机构申请开立账户。业主委员会应当建立、执行规范的财务管理制度,接受全体业主的监督。

  第二十条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (七)业主大会赋予的其他职责。

  第二十一条 业主委员会会议作出的决定应当经全体委员过半数同意。

  业主委员会召开会议时,街道办事处(乡、镇人民政府)或者居(村)民委员会可以派员列席,被委派人员有权发表意见但无表决权。

  第二十二条 业主大会议事规则可以约定对业主委员会及其成员履职过程中的财务收支情况进行审计。审计报告应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  业主委员会和物业服务企业应当配合审计,不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第二十三条 业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列事项:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)业主委员会履职情况;

  (八)业主委员会成员任职期间在本物业管理区域的物业权属和物业服务费缴纳情况;

  (九)其他应当向业主公开的情况和资料。

  前款规定的第四至八项每年公布不得少于一次,公布时间不得少于七日。

  业主有权查阅、复制第一款规定的资料,业主委员会不得拒绝。

  第二十四条 业主委员会成员有下列情形之一的,应当按照业主大会议事规则予以更换或者罢免:

  (一)挪用、侵占业主公共收益或者共有财产的;

  (二)索取或者收受建设单位、物业服务企业或者其他利害关系人、业主提供的利益;

  (三)利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费;

  (四)泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业服务无关活动的;

  (五)任期内连续三次或者累计五次不参与业主委员会会议的;

  (六)五分之一以上业主或者二分之一以上业主委员会委员提议撤销其委员资格的;

  (七)业主大会议事规则约定的其他情形。

  第二十五条 业主委员会任期届满九十日前,应当书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会。街道办事处(乡、镇人民政府)应当指导业主委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届期间业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

  业主委员会任期届满时未能选举产生新一届业主委员会的,由街道办事处(乡、镇人民政府)成立换届选举小组,参照本条例筹备组相关规定,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。换届选举小组中的业主代表成员应当符合本条例第十条的规定,组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。

  第二十六条 业主委员会有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)可以组织召开业主大会会议,由业主大会会议决定是否解散业主委员会:

  (一)严重侵害业主合法权益的;

  (二)严重影响社区安定及公共秩序的;

  (三)不按照规定履行业主委员会职责的;

  (四)违反财务管理、工作档案和印章管理制度,情节严重的。

  业主大会会议决定解散业主委员会的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  第二十七条 业主委员会委员资格届内终止或者被罢免的,应当自终止或者被罢免之日起七日内将其保管的财物、工作档案、印章等移交业主委员会。

  业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的财物、工作档案、印章等移交给新一届业主委员会;业主委员会任期届满未选举产生新一届业主委员会的,业主委员会应当自届满之日起十日内将其保管的财物、工作档案、印章等移交给街道办事处(乡、镇人民政府)。

  未在规定期限内移交的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当督促其移交。

  第二十八条 物业管理区域有下列情形之一且未经全体业主共同决定实施自行管理的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会,作为临时机构代行业主委员会职责:

  (一)具备设立业主大会条件但未设立的;

  (二)换届选举小组在九十日内未能组织选举产生新一届业主委员会的;

  (三)业主大会会议决定解散业主委员会,街道办事处(乡、镇人民政府)在九十日内未能组织选举产生新一届业主委员会的。

  第二十九条 街道办事处(乡、镇人民政府)、公安派出所、居(村)民委员会、建设单位应当派员参加物业管理委员会。建设单位已注销或者未实际开展经营活动的,可不派员参加。

  物业管理委员会由九至十三人的单数组成,其中业主成员不得少于百分之五十。业主成员资格应当符合本条例第十条的规定。

  物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当自物业管理委员会成立之日起十日内,将成立情况书面告知物业所在地县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门。

  县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导。

  第三十一条 物业管理委员会应当依法履行职责,依照法律、法规的规定,就物业管理区域内共同管理事项征求全体业主意见,形成决定。

  物业管理委员会应当推动召开业主大会会议,选举产生业主委员会。

  物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起十日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

  第三章 物业管理服务

  第三十二条 新建住宅物业时,建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

  同一物业管理区域分期开发建设的项目,物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当首期建设;不能首期建设的,建设单位应当提供符合要求的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

  建设单位应当将物业服务用房、业主委员会议事活动用房建设情况纳入竣工验收。

  不动产登记部门在办理首次登记时,应当注明物业服务用房、业主委员会议事活动用房室号。

  第三十三条 建设单位在销售房屋时,应当以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容:

  (一)物业管理区域的范围、共用部位名称、位置和面积;

  (二)属业主共有的车位数量和位置、建设单位可处分的车位数量和位置;

  (三)地下室(含人防地下室部分)、架空层面积及其权属;

  (四)物业服务用房、业主委员会议事活动用房的面积和位置、共用设施设备名称及其权属;

  (五)公共绿化的面积和位置;

  (六)其他需要明示的场所和设施设备。

  第三十四条 新建物业交付十五日前,建设单位和前期物业服务企业应当按照国家和四川省相关规定完成对物业共有部位、共用设施设备的现场查验,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

  前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持下列资料向县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门备案:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验、交接记录;

  (六)其他有关承接查验资料。

  第三十五条 普通商品住宅前期物业服务、公共租赁住房物业服务收费实行政府指导价。

  市、县(市)人民政府价格行政主管部门应当会同同级住房城乡建设行政主管部门每五年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整,同时向社会公布。

  第三十六条 前期物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户,并按照前期物业服务合同约定公布收支情况。前期物业服务合同未约定的,至少每半年公布一次收支情况。

  业主委员会设立账户的,物业服务企业应当按照合同约定的时间和方式将属于业主共有的资金转入业主委员会账户;前期物业服务合同未约定的,物业服务企业应当在业主委员会设立账户之日起十五日内将属于业主共有的资金转入业主委员会账户。

  物业服务企业将属于业主共有的资金转入业主委员会账户后,仍应当公示利用共有部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的分配和移交情况。

  前期物业服务企业未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,不得处置业主公共收益。

  第三十七条 物业服务合同中的下列事项应当在合同签订前,提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务等级、收费标准和收取方式;

  (二)利用共有部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

  (三)合同期限;

  (四)违约责任。

  第三十八条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得有下列行为:

  (一)擅自提高收费标准、增加收费项目或者降低服务标准;

  (二)擅自利用或者允许他人利用物业共有部位、共用设施设备进行经营;

  (三)擅自改变物业服务用房、业主委员会议事活动用房和共有部位、共用设施设备的用途;

  (四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益;

  (五)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;

  (六)擅自退出物业管理区域或者不履行物业服务合同约定义务;

  (七)擅自实施停水、停电、停气;

  (八)无正当理由阻止供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域服务;

  (九)其他损害业主权益的情形。

  第三十九条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息,并及时更新:

  (一)物业服务企业信用信息和项目负责人基本情况、凯发网站的联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;

  (三)电梯、消防、安防等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案;

  (四)共用水电费用分摊情况;

  (五)共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况;

  (六)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;

  (七)其他应当公开的信息。

  业主、物业使用人对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

  第四十条 物业服务企业应当按照法律规定和物业服务合同约定履行安全防范职责,防范并制止妨害小区公共安全秩序的行为。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起九十日内,根据物业服务区域的实际情况,制定物业管理区域内安全防范应急预案,在小区显著位置公示,定期开展演练。

  物业管理区域内发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按照规定报告。

  第四十一条 业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约或者管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内,将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

  受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、凯发网站的联系方式等告知物业服务企业。

  承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

  第四十二条 业主或者物业使用人欠交物业服务费用的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式督促其限期交纳,但是公示内容不得泄露业主个人信息。

  第四十三条 业主大会会议未能就选聘物业服务企业形成决议的,可以依照前期物业管理招标投标管理相关办法进行公开招标,也可以实行自行管理。

  物业管理委员会根据业主授权选聘物业服务企业的,适用选聘前期物业服务企业的相关规定。

  第四十四条 建立物业服务第三方评估制度。业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构开展物业承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

  物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

  第四章 物业的使用和维护

  第四十五条 利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

  经营性收益应当主要用于补充专项维修资金,其余部分可以依照业主大会决定使用。

  第四十六条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,业主在同等条件下有优先购买权和优先租赁权。

  确需利用业主共有道路或者其他公共场地改建停车位的,应当经业主大会决定,并依法办理规划、消防等相关手续。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

  第四十七条 占用共有的道路或者其他公共场地停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费以及收取标准等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费的收取和使用情况应当向业主公示。

  第四十八条 专有部分长期空置的,业主应当告知物业服务企业,并可以与物业服务企业就专有部分的维修、养护、管理及紧急情况处置等事项签订协议,采取措施防止漏水、漏电、漏气等事故的发生。

  第四十九条 设置于专有部分内部的共用设施设备发生损坏或者妨碍正常使用时,业主、物业使用人应当及时告知物业服务企业或者专业经营单位,相关人员不得阻挠维修责任单位进行维修。

  第五十条 物业服务企业应当履行电梯使用安全管理责任,做好日常运行管理,委托有资质的电梯维护保养单位负责电梯的日常维护保养。

  电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护,保障电梯的安全运行。

  物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施并通知电梯维护保养单位,电梯维护保养单位应当及时维修。

  电梯经安全技术评价,存在严重安全隐患,无改造、修理价值,或者主要部件达到安全技术规范规定的报废条件的,物业服务企业应当及时公示,积极协调办理报废事宜。

  有本条第三、四款情形的,物业服务企业应当同时向物业所在地电梯安全监督管理部门报告。

  第五十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构等行为;

  (二)违法搭建建(构)筑物等行为;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,侵占、损坏物业共有部位、共用设施设备等行为;

  (四)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为;

  (五)随意堆放、倾倒垃圾、杂物、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧物品等行为;

  (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质等行为;

  (七)损坏公共消防设施和器材、占用消防通道、封堵出入口通道等行为;

  (八)超过规定标准排放噪声或者产生震动影响他人正常生活等行为;

  (九)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画等行为;

  (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门。

  第五十二条 有关行政主管部门在接到相关违法行为的投诉、举报后,应当及时登记并依法处理。对不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有关行政主管部门并告知投诉人、举报人。有关行政主管部门应当及时办理并向投诉人、举报人回复办理情况。

  有关行政主管部门认定附有违法建设的房屋,应当及时书面告知不动产登记机构,不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的,有关行政主管部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。

  物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会以及其他相关单位、个人,应当依法予以配合。

  第五十三条 物业买受人应当在办理购房合同备案前,按照合同备案的建筑面积交存首期专项维修资金。物业买受人可以自行向专项维修资金管理部门交存,也可以委托建设单位代为交存。建设单位应当自代收到专项维修资金之日起三十日内向专项维修资金管理部门交存。

  建设单位未出售的房屋,由建设单位在办理房屋所有权首次登记前按照实测建筑面积向专项维修资金管理部门交存首期专项维修资金;房屋出售时转由购房人承担。

  第五十四条 业主转让物业时,其交存的专项维修资金余额不予退还,一并转让给物业买受人。专项维修资金管理部门应当依据不动产登记机构房屋登记信息办理变更手续。

  第五十五条 经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以就物业管理区域内共用部位、共有设施设备使用专项维修资金的情形制定预案,报专项维修资金管理部门备案。发生预案规定的情形时,专项维修资金管理部门应当及时办理相关手续。

  第五十六条 发生下列紧急情形之一的,物业服务企业应当采取应急防范措施,同时由业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、相关业主向物业所在地专项维修资金管理部门提交应急维修申请:

  (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

  (二)经安全技术评价认定电梯无法正常使用或者存在严重故障危及人身安全的;

  (三)安防设施设备破损严重,危及人身安全的;

  (四)楼体外立面有脱落危险,危及人身安全的;

  (五)供水、排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活或者危及人身安全的;

  (六)供配电设施设备发生故障,造成停电或者漏电,严重影响业主生活或者危及人身安全的;

  (七)经消防管理部门书面认定消防系统功能障碍需要更新、改造的;

  (八)其他危及公共安全的紧急情况。

  专项维修资金管理部门在接到应急维修申请后,应当会同物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)立即进行核查。核查属实的,应当在物业管理区域内显著位置公示,并在三个工作日内办理相关手续。

  应急维修工程竣工验收后,应当将专项维修资金管理部门会同物业所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)核查的情况、专项维修资金使用情况以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  第五章 监督管理

  第五十七条 市人民政府住房城乡建设行政主管部门应当建立物业管理信用信息系统,制定物业管理信用信息办法,将物业服务企业、项目负责人和业主委员会成员纳入物业信用信息管理,对物业服务情况进行定期检查。

  市、县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门应当公布本辖区内物业管理信用信息状况。

  建设单位和业主大会在选聘物业服务企业时可以限制在不良信用信息公示期间的物业服务企业参与。

  第五十八条 物业服务企业违反法律法规或者未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的,录入物业管理信用信息系统。

  物业服务企业有下列行为之一的,两年内不得申报各类物业服务示范项目:

  (一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)被解聘后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按照规定办理交接手续,造成物业管理混乱的。

  第五十九条 物业项目负责人实施下列行为之一的,应当录入项目负责人和所在物业服务企业物业管理信用信息系统:

  (一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

  (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、业主委员会议事活动用房、公共建筑和共用设施设备用途的;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (四)擅自利用或者允许他人利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;

  (五)不认真履行安全防范责任,公安机关提出整改意见后,拒不改正,导致物业管理区域内案件多发的;

  (六)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;

  (七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的;

  (八)其他损害业主或者公共利益情节严重的。

  第六十条 业主委员会成员有下列行为之一的,应当录入业主委员会成员物业管理信用信息系统:

  (一)非法接受减免物业服务费及相关费用,收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的;

  (二)挪用、侵占业主公共收益或者共有财产的;

  (三)泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业服务无关活动的;

  (四)其他损害业主或者公共利益情节严重的。

  第六十一条 建立物业管理工作联席会议制度,协调处理下列相关问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责;

  (二)业主委员会换届过程中出现重大争议;

  (三)履行物业服务合同出现重大纠纷;

  (四)物业服务企业在退出和交接过程中出现纠纷;

  (五)与相关专业经营单位协调和配合事项;

  (六)需要协调解决的其他物业管理事项。

  物业管理工作联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集和主持。联席会议成员应当包括业主或者业主代表、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务企业、住房城乡建设行政主管部门、公安派出所、居(村)民委员会,可以根据具体情况邀请相关行政机关、专业经营单位等方面代表和法律顾问参加。

  第六十二条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,制定物业服务规范,组织业务培训,规范行业经营行为,促进物业服务企业依法、诚信经营,促进行业健康发展。

  第六章 法律责任

  第六十三条 违反本条例规定的行为,法律、法规已规定相关法律责任的,从其规定。

  第六十四条 建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第八条规定,未报告申请设立业主大会或者不按规定报送申请设立业主大会有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;

  (二)违反本条例第三十四条的规定,未在规定时间完成现场查验并签订物业承接查验协议的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;

  (三)违反本条例第五十三条规定,不按规定交存代收的专项维修资金的,责令限期交存,处五万元以上十五万元以下罚款。

  第六十五条 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、县(市、区)人民政府住房城乡建设行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第三十四条的规定,未在规定时间完成现场查验并签订物业承接查验协议的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下罚款;

  (二)违反本条例第三十六条第四款规定,未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意处置业主公共收益的,责令限期改正,处处置公共收益金额一倍以上两倍以下罚款;

  (三)违反本条例第三十九条规定,未公示或者未及时更新物业服务相关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  物业服务企业擅自提高物业服务收费标准或者降低服务标准的,由市、县(市、区)人民政府价格行政主管部门依法进行处罚。

  第六十六条 有关行政管理部门负有直接责任的主管人员和其他直接责任人有下列情形之一的,由有关机关依法处理:

  (一)未按照规定履行监督管理职责的;

  (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (三)对物业服务活动中的投诉举报,不及时受理、依法处理的;

  (四)发现违法行为不及时查处的;

  (五)违法实施行政处罚的;

  (六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第七章 附 则

  第六十七条 市人民政府可以根据实际情况就前期物业管理招投标,物业承接查验,专项维修资金筹集、使用和监管,物业服务第三方评估等事项制定实施办法。

  市人民政府住房城乡建设行政主管部门应当制定物业管理区域临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、装饰装修管理服务协议等示范文本。

  第六十八条 本条例自20** 年9月1日起施行。

篇3:拉萨市物业管理条例(2015)

拉萨市物业管理条例

  (20** 年 8 月 21 日拉萨市第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,20** 年 9 月 23 日自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准)

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业合法权益,根据国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例所称业主,是指依法登记取得房屋所有权的人。

  本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。 本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。 本条例所称物业管理,是指选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及监督活动。

  第四条 市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 县(区)住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 市城乡规划、国土资源、市政市容、林业绿化、公安、民政、环保、物价、工商、消防等主管部门按照各自职责协同实施本条例。 乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会负责组织、指导、监督本辖区内的业主大会的设立和业主委员会的工作,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  第五条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业应当配合公安机关,与村(居)民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会综合治理等相关工作。

  第二章 前期物业管理

  第一节 物业管理区域 第六条 物业管理区域的划分,根据物业建设用地规划许可确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素,按照下列标准执行: (一)以建设项目《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》宗地四至界线为准,一个项目为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域; (二)分期建设项目或者两个以上单位共同建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域; (三)已建成公用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。 第七条 建设单位应当在取得《建设用地规划许可证》30 日内,按照本条例第六条规定划定物业管理区域,向县(区)住房和城乡建设主管部门备案。 第二节 附属设施设备的配置 第八条 物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房: (一)建筑面积不低于《建设工程规划许可证》载明的房屋总建筑面积的 3‰,并不得少于 100 平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于 20 平方米; (二)具备水、电、气等基本使用功能; (三)位于地面以上部分不低于 50%。 建设单位在申请办理《建设工程规划许可证》时,应当注明物业服务用房的具体位置。物业服务用房配置不符合前款规定的,规划主管部门不予核发《建设工程规划许可证》。 建设单位应当自物业竣工验收合格之日起 30 日内,将物业服务用房无偿移交给物业服务企业。 第九条 物业服务用房属于全体业主共有,由物业服务 企业和业主委员会无偿使用,不得买卖、分割和抵押。 建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当将物业服务用房一并申请登记,房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。 第十条 物业管理区域内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户一表、共有部分安装独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。 第十一条 物业管理区域车辆停放库(位)与住户数的最低比例标准,由市城乡规划主管部门制定。 第三节 前期物业管理 第十二条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含下列内容: (一)前期物业服务合同; (二)临时管理规约; (三)建设项目规划总平面布局图; (四)物业管理区域划分备案书; (五)物业共用部分清册; (六)《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》。

  第十三条 在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质和 相应专业服务人员的物业服务企业,提供前期物业服务。 建筑总面积在 3 万平方米以上的物业管理区域,应当采 用公开招投标方式;建筑总面积低于 3 万平方米的、投标企业少于 3 家的,可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第十四条 建设单位在与物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向县(区)住房和城乡建设主管部门和物业服务企业移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)业主名册; (五)物业管理必需的其他资料。 前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第一节 业主 第十五条 业主在物业管理活动中,享有下列权利: (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议意见; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议,行使投票权; (五)选举业主委员会委员,同时享有被选举权; (六)享受安全、和谐、舒适、便捷的环境; (七)监督业主委员会、物业服务企业履行的各项职责; (八)法律法规规定的其他权利。 第十六条 业主在物业管理活动中,履行下列义务: (一)自觉维护物业管理区域内的社会稳定,加强民族团结; (二)遵守管理规约、业主大会议事规则以及公共秩序; (三)爱护物业管理区域内的物业共用部位和共用设施设备和环境卫生; (四)执行业主大会和业主委员会作出的决定; (五)按照国家有关规定交纳专项维修资金,按时交纳物业服务费用; (六)法律法规规定的其他义务。

  第二节 业主大会

  第十七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。同一个物业管理区域内成立一个业主大会 ,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议设立业主大会: (一)专用部分交付使用的建筑面积达到建筑总面积的 50%以上; (二)自首次交付使用专用部分之日起满两年且交付使用的专用部分建筑面积达到建筑总面积的 20%以上。 业主总户数在 50 户以下经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。 第十八条 符合本条例第十七条规定的物业管理区域,建设单位应当向乡(镇)人民政府(街道办事处)书面报告。 乡(镇)人民政府(街道办事处)应当在收到报告之日起 10 日内,组织业主成立业主大会筹备组,业主大会筹备召开首次业主大会会议。 建设单位未及时书面报告的,业主可以向乡(镇)人民政府(街道办事处)提出设立业主大会的书面要求。 第十九条 业主大会筹备组由乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会、业主(“双联户”联户)代表、建设单位派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡(镇)人民政府(街道办事处)派员临时担任。筹备组应当自成立之日起 3 日内在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

  第二十条 业主大会筹备组履行下列职责: (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容; (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会 工作规则; (三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积; (四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见; (五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议 15 日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

  第二十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起 90 日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会成立之日起,业主大会筹备组职责自行终止。 召开首次业主大会会议所需经费以及筹备组经费由建设单位承担。 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

  第二十二条 业主以幢、单元或者楼层为单位,推选业主(双联户联户)代表参加业主大会会议。 业主(联户)代表应当在参加业主大会会议 3 日前,就会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,将赞同、反对、弃权的具体票数经本人签字后,由业主(联户)代表在业主大会投票时如实反映。

  第二十三条 业主大会应当由物业管理区域内(总人数)过半数的业主参加方可举行。 市、县(区)住房和城乡建设主管部门、乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会、辖区派出所的代表必要时列席业主大会会议。

  第二十四条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  第二十五条 业主大会决定以下事项: (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则; (二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (三)讨论物业服务内容、标准以及物业服务收费方案; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重修建筑物及其附属设施; (七)改变共用部分的用途; (八)利用共用部分进行经营以及所得收益的分配与使用; (九)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定事项。 决定第(五)、(六)、(七)、(八)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第二十六条 业主大会分为定期会议和临时会议,由业 主委员会组织召开。 定期会议应当按照业主大会议事规则的规定,每年至少召开一次。 有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开临时会议: (一)占总人数 20%以上业主提议的; (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的; (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 第二十七条 业主大会会议采用集体讨论和书面征求意见的形式。采用书面征求意见的,应当将征求意见书送达全体业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。 业主大会作出的决定事项应当在物业管理区域内公告。

  第二十八条 业主大会成立后,业主委员会应当将下列事项告知建设单位、物业服务企业: (一)管理规约; (二)业主大会议事规则; (三)业主委员会工作规则; (四)业主大会、业主委员会的其他决定。

  第三节 业主委员会

  第二十九条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业 主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。业主委员会实行任期制,每届任期五年,可连选连任。业主委员会人数组成应为若干奇数,每名委员具有同等表决权。业主委员会任期内,物业出现空缺时,应当及时补足;委员的条件、人数等具体事项由业主大会议事规则规定。 业主委员会应当自选举产生之日起 7 日内召开首次会议,从委员中推选产生业主委员会主任、副主任。 第三十条 业主委员会讨论、决定的事项,应当于会议召开 3 日前在物业管理区域内公告会议议程,听取业主的意见和建议。 业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字通过。并将业主委员会会议作出的决定 3 日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。 乡(镇)人民政府(街道办事处)应当对业主委员会会议决定、业主大会会议决议形成的过程和结果进行监督。 第三十一条 业主委员会委员应当依法履行职责,不得从事物业服务经营活动,委员及其近亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中任职。 第三十二条 业主委员会履行下列职责: (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; (二)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益; (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同; (四)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (五)及时了解业主的意见建议; (六)制定对物业共用部位及设施设备维修、更新、改造的方案,并监督实施; (八)调解业主与物业服务企业之间、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (九)监督管理规约的实施; (十)完成业主大会赋予的其他职责。 第三十三条 业主委员会任期届满 90 日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。选举产生新一届业主委员会之日起 10 日内,上一届业主委员会委员应当在乡(镇)人民政府(街道办事处)监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。 业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起 3 日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。 第三十四条 经业主大会决定,可以从下列渠道筹集 专项用于业主委员会开展工作的经费: (一)全体业主共用部分物业经营收益的; (二)从全体业主筹集的经费; (三)业主自愿捐赠等其他合法方式的。 工作经费开支范围、标准和业主委员会委员的工作补贴由业主大会决定;工作经费的收支情况应当在物业管理区域内定期公示,接受业主的监督。 第三十五条 业主委员会、业主大会有下列行为之一的,由县(区)住房和城乡建设主管部门责令改正;逾期不改正的,县(区)住房和城乡建设主管部门会同乡(镇)人民政府(街道办事处)予以督促纠正。 (一)业主委员会不履行召开业主大会会议职责的; (二)业主委员会、业主大会召开程序违反相关法律法规规定的; (三)业主委员会任期届满仍未进行换届选举的; (四)届满业主委员会及其委员不及时移交相关资料的; (五)其他物业管理活动中需要督促纠正的事项。

  第四章 物业服务

  第一节 一般规定

  第三十六条 业主大会应当通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘具有相应资质的物业服务企业。物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。 第三十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 在本市行政区域内从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等物业服务活动的代理机构,应当向市住房和城乡建设主管部门备案。

  第三十八条 实行物业管理联席会议制度。 物业管理联席会议由乡(镇)人民政府(街道办事处)负责组织召集,由县(区)住房和城乡建设主管部门、村(居)民委员会、辖区派出所、物业服务企业、业主委员会、业主(联户)代表、相关单位等各方代表组成。 物业管理联席会议主要协调解决下列问题: (一)业主委员会不依法履行职责的; (二)业主委员会换届过程中出现问题的; (三)物业服务合同履行中出现重大问题的; (四)提前终止物业服务合同的; (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现问题的; (六)业主、业主委员会、物业服务企业之间发生矛盾纠纷的; (七)需要协调解决其他物业管理问题的。

  第三十九条 实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当及时向相关主管部门、专业经营单位报告: (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人员 伤亡或者危及建筑物安全的; (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且难以排除,严重危及业主、建筑物安全的; (三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主正常生活的; (四)发生群体性事件的; (五)其他严重影响业主正常生活的。 第四十条 建设单位、物业服务企业及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。 市住房和城乡建设主管部门应当加强物业管理信用体系建设,对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。 县(区)住房和城乡建设主管部门应当会同乡(镇)人民政府(街道办事处)建立物业服务企业及其从业人员、业主委员会在物业管理中的信用档案,并向公众提供查询服务。

  第四十一条 物业管理投诉实行属地管理、分级负责、逐级受理,依法及时就地处理的原则。 物业投诉可向村(居)民委员会投诉,村(居)民委员会无法处理或对其协调、处理不服的,可逐级向所在地乡(镇)人民政府(街道办事处)、县(区)、市相关行政主管部门投诉。 投诉受理单位应当在受理投诉 15 日内对投诉事项形成处理意见,对重大事件、情况复杂的投诉事项,可适当延长做出处理意见的时间,并将延长期限告知投诉人。

  第四十二条 下列投诉事项不予受理: (一)正在或者已经通过诉讼、行政复议、仲裁解决的; (二)投诉人要求财产和人身损害赔偿的; (三)在投诉事项办理期间重复投诉的; (四)业主之间的民事纠纷; (五)其他不予受理的投诉事项。 第二节 物业服务合同 第四十三条 物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过,业主大会已授权业主委员会决定的除外。 (一)物业服务事项; (二)物业服务质量及服务费用标准; (三)物业管理区域内安全保障事项; (四)合同期限; (五)违约责任。 第四十四条 业主委员会应当在物业服务合同期满 90 日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。续约的应当重新签订物业服务合同,新选聘物业服务企业的,业主大会应当及时依法选聘。

  第四十五条 物业服务合同解除或者终止物业服务合同,应当在 60 日内履行告知义务。物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜,并向业主委员会移交本条例第十四条规定的资料外,履行下列交接事项: (一)移交物业服务用房和设施设备; (二)移交服务期间的物业服务和财务档案,属于业主共用的场地、设施设备实行酬金制的; (三)撤出物业管理区域内的物业服务人员; (四)清退预收的物业服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额及其他代收费用; (五)法律、法规规定的其他义务。 未成立业主委员会的,在县(区)住房和城乡建设主管部门监督下,向乡(镇)人民政府(街道办事处)移交。 新物业服务企业确定后,业主委员会或者乡(镇)人民政府(街道办事处)应当将资金、物品和资料移交给新的物业服务企业。 第四十六条 前期物业服务企业、物业服务企业、业主 委员会有下列情形之一的,应当在 10 日内向乡(镇)人民政府(街道办事处)备案,乡(镇)人民政府(街道办事处)将备案情况及时书面告知县(区)住房和城乡建设主管部门。 (一)签订物业服务合同的; (二)成立业主大会的; (三)选举产生业主委员会的; (四)办理物业企业移交手续的; (五)业主委员会会议和业主大会会议决议及业主共同表决事项的; (六)提前解除物业服务合同的; (七)其他需要备案的事项。 第三节 物业服务费 第四十七条 物业服务费应当遵循合理、公开及质价相符的原则,由委托双方根据市场规律自主协商确定,并在物业管理区域内予以公示。

  第四十八条 物业交付使用前产生的物业服务费用和物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费,由建设单位承担。物业交付使用后发生的物业服务费用,由业主承担。 物业通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第四十九条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用为由,停水、停电或者减少服务人员、服务项目,降低服务标准、停止物业服务。

  第五十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用: (一)业主自用的向业主收取; (二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取; (三)部分业主共同使用的,由相关业主分摊; (四)全体业主共同使用的,由全体业主分摊。 上述单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收费用,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第五章 物业的使用与维护

  第一节 物业的使用

  第五十一条 物业管理区域内禁止下列行为: (一)擅自变动房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观; (二)违章搭建建筑物、构筑物或者其他设施; (三)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性等危险性物品,排放有毒、有害物质; (四)高空抛物,乱停乱放,乱拉管线; (五)超过规定标准排放噪声; (六)占用、堵塞消防通道和出入口通道的行为; (七)占用公共绿地以及损害公共设施设备行为; (八)法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

  第五十二条 业主不得擅自改变其房屋、配套建筑及设施设备使用用途。确需改变的,应当经有利害关系的业主同意,并经城乡规划、消防等主管部门审批。

  第五十三条 共用通道、楼梯、场地、物业服务用房等属于业主共有,任何单位、个人不得侵占、处分或者改作他用。 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。业主确需临时占用、挖掘的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定的期限内恢复原状。 第五十四条 利用共用部分进行经营的,按照法律、法规和管理规约的规定,应当由业主大会决定。 业主委员会应当定期公示共用部分物业经营的收支使用情况。 第五十五条 业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项等相关内容。

  第五十六条 业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾,应当委托物业服务企业清运,清运费用由双方按照市场价格协商确定。

  第五十七条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业和业主委员会应当及时劝阻,并向有关主管部门报告。

  第五十八条 业主出租房屋,应当按照《拉萨市房屋租赁管理办法》规定执行。 第二节 车位的使用管理 第五十九条 物业管理区域内规划用于车辆停放库(位)的,应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需求后,建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当在物业管理区域内公示。 第六十条 业主共用的道路或者其他场地用于车辆停放库(位)属于全体业主共有,业主委员会、建设单位不得出售、附赠或者出租。 物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定,可以委托物业服务企业收取费用,并支付一定比例的报酬。业主对车辆有保管要求的,可以与物业服务企业另行约定。

  第三节 物业的维护 第六十一条 建设单位应当按照法律法规规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担;共用部分保修期满后的维修责任,由相关业主按专有部分面积比例共同承担。发生危及他 人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,组织抢修并及时通知业主委员会,费用由相关责任人承担。

  第六十二条 供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位,应当依法承担物业管理区域内设施设备的维修、养护、更新、改造责任。 上述单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的应当按照相关规定执行。

  第六十三条 因物业维修需要,相关单位进入物业管理区域内提供服务的,业主、物业服务企业应当配合。 第六十四条 业主应当交存专项维修资金,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。 任何单位和个人不得挪用专项维修资金。 第六十五条 物业管理区域内的电梯由业主委员会或物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定,承担特种设备使用单位职责。 第六章 法律责任 第六十六条 违反本条例第八条第一款规定的,由市、县(区)住房和城乡建设主管部门对建设单位处以 10 万元以上 50 万元以下的罚款。

  第六十七条 违反本条例第九条规定的,由市、县(区)住房和城乡建设主管部门对物业服务企业责令限期改正,给予警告,并处以 1 万元以上 10 万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第六十八条 违反本条例第十条、第十三条、第十四条规定的,由市、县(区)住房和城乡建设主管部门对建设单位处以 1 万元以上 10 万元以下的罚款。

  第六十九条 物业服务企业违反本条例第三十六条规定的,由市、县(区)住房和城乡建设主管部门对其处以 5 万元以上 20 万元以下的罚款。

  第七十条 违反本条例第四十九条第一款规定的,业主 委员会应当督促业主限期缴纳;逾期不交纳的,物业服务企 业可以向人民法院起诉。

  第七十一条 违反本条例第四十九条第二款规定停水、 停电的,由市、县(区)住房和城乡建设主管部门对物业服 务企业处以 1 万元以上 10 万元以下的罚款。

  第七十二条 违反本条例第五十二条规定的,由市、县 (区)住房和城乡建设主管部门责令限期改正、恢复原状,并对业主处以 1 万元以上 3 万元以下的罚款。

  第七十三条 违反本条例第五十三条规定的,由市、县(区)住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。并对业主处以 1000 元以上 1 万元以下的罚款;对物业服务企业处以 5 万元以上 20 万元以下的罚款。 第七十四条 违反本条例第六十条规定的,由市、县(区)住房和城乡建设主管部门对建设单位处以 5 万元以上 20 万元以下的罚款。 第七十五条 违反本条例第六十四条第二款规定的,由 市、县(区)住房和城乡建设主管部门追回挪用专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额 2 倍以下的罚款;情节严重的吊销资质证书;构成犯罪的,移交司法机关处理。

  第七十六条 市、县(区)住房和城乡建设主管部门和其他管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,移交司法机关处理。 第七十七条 违反本条例规定,相关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第七章 附则

  第七十八条 临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同示范文本由市住房和城乡建设行政主管部门制定。

  第七十九条 自建住宅小区、旧住宅区需要实施物业服务管理的,由乡(镇)人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业提供物业管理服务,也可由业主自行管理物业,并报县(区)住房和城乡建设主管部门备案。

  第八十条 自行管理物业、委托其他管理人管理物业的,可以参照本条例执行。 第八十一条 市人民政府可以根据本条例制定配套制度。

  第八十二条 20** 年 10 月 16 日拉萨市人民政府制定的《拉萨市物业管理办法》自行废止。

  第八十三条 本条例自 20** 年 12 月 1 日起施行。

篇4:贯彻实施《武汉市物业管理条例》的通知(2018)

  市住房保障房管局关于贯彻实施《武汉市物业管理条例》的通知 武房发〔20**〕67号

  各区房管部门,各有关单位:

  《武汉市物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年6月26日经市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订通过,20**年7月26日经省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准,将于20**年1月1日起施行。全面、准确地贯彻《条例》,依法加强对物业管理活动的监督管理,是市、区房管部门的一项重要职责。为更好地贯彻实施《条例》,现将有关事项通知如下:

  一、充分认识新修订《条例》贯彻实施的重要意义

  新时代对物业管理法制建设提出了新要求,党的十九大明确了“坚持党对一切工作的领导”的新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略,提出了“让全体人民住有所居”的奋斗目标。根据新的形势、任务和现实需要,《条例》修订和实施,正是践行党的十九大提出的“以人民为中心”发展思想的具体实践。新修订《条例》结合我市实际,以人民群众对美好生活的向往为目标,以全面推进依法治国为方略,以《物权法》为根本遵循,将近年来我市物业管理理论、实践和制度创新成果,以立法形式固定下来,体现了很强的政治性、时代性、针对性。《条例》的施行是我市加快物业管理法制化进程中的一件大事,对于进一步加强党对物业管理领域的领导,提升全市物业服务整体水平,改善人居工作环境,维护社区和谐稳定,提高城市管理水平,促进国民经济增长和助力城乡社会治理等,都具有十分重要的意义。

  二、认真做好《条例》的学习、宣传和培训工作

  市、区房管部门要结合工作实际,认真制定学习、宣传和培训方案,采取多种形式,有计划、分层次的开展《条例》学习、宣传和培训工作。一是要组织好物业管理行政执法人员和街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会从事物业行政管理人员的学习培训,全面领会、掌握《条例》精神实质和主要内容,准确把握要点,增强法制观念,切实提高依法行政水平。二是要组织好开发建设单位、物业服务企业和业主委员会的学习培训,帮助其深刻了解、领会《条例》精神和条文基本含义,自觉遵守《条例》,维护自身合法权益。三是广泛开展宣传活动,集中时间、集中力量,充分利用报刊、广播、电视、网络等媒体,以及板报、墙报、橱窗、宣传手册等形式,全方位、多角度宣传《条例》内容和重要意义,让社会各届和广大业主了解、熟悉《条例》内容,深入人心,为《条例》顺利实施营造良好的社会氛围。

  三、积极修订完善与《条例》相配套的政策文件

  此次《条例》修订内容多、涉及范围广、解决问题实、创新力度大,重新规划和设计了许多物业管理的基本制度和行为准则。要结合国家“放管服”改革要求,从加强物业管理事中事后监管出发,加快推进我市物业管理相关政策文件的立、改、废工作。一是抓紧清理过去制定的规章和规范性文件,及时对其中与《条例》规定相抵触的条文进行调整和修改;二是对《条例》授权房管部门制定具体办法的内容,要积极开展研究,尽快作出规定,进一步建立健全物业管理制度体系,为依法规范物业管理活动奠定基础。

  四、依法规范物业管理行为

  《条例》为依法规范物业管理活动提供了基本法律依据,市、区房管部门要从依法行政出发,重点抓好以下几个方面工作:一是要遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的物业管理基本原则,以党建引领促进物业管理融入城市基层社会治理。二是支持、配合街道办事处、乡镇人民政府和民政部门做好业主大会成立和业主委员会选举工作,指导、推动物业服务企业在社区党组织领导下,建立健全居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业三方协调联动机制,服务好广大业主。三是加强前期物业管理,规范物业管理区域划分、物业服务用房核查、住宅物业前期招投标、物业承接查验等行为,促进建管衔接。四是规范物业服务行为,指导、督促物业服务企业进一步完善“四公开一监督”和物业服务定期报告制度,建立“质价相符”的服务收费机制,严格履行对违法建设、违规养犬等行为的发现、劝阻和报告责任,同时,加强物业服务质量考评和信用信息管理,促进物业服务企业诚信经营,提升服务水平。五是完善维修资金管理制度,进一步优化维修资金使用程序,消除使用不畅障碍,提升维修资金使用效能,保障房屋居住安全和正常使用。

  五、加强协调与配合,形成工作合力

  物业管理涉及面广,关联多方,《条例》对相关行政主管部门的监督管理职责均作了明确规定,除房管部门外,民政、城乡规划、国土、建设、公安、城市管理、价格、环境保护、水务、工商行政管理、园林和林业等部门在物业管理相关工作中也依法承担相关监督管理职责。市、区房管部门要加强与物业管理相关行政主管部门的工作协调,按照《条例》规定,各司其职,各负其责,紧密配合,形成合力,共同促进物业管理的健康有序发展。

  市住房保障和房屋管理局

  20**年12月21日

篇5:关于实施《包头市物业管理条例》的通知(2013)

  关于实施《包头市物业管理条例》的通知

  (20**年5月30日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过

  20**年8月3日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准

  20**年6月28日包头市第十四届人民代表大会常务委员会第四次会议修订

  20**年9月29日内蒙古自治区第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议批准修订)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其相关监督管理活动,适用本条例。

  第三条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

  第四条 市、旗县区人民政府及有关部门应当制定鼓励和扶持政策,采取措施,推动社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业的健康发展。

  第五条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,可以委托市物业管理机构进行日常监督管理。

  旗县区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,业务接受市房产行政主管部门的指导和监督。

  包头稀土高新技术产业开发区管理机构根据市人民政府规定,负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。

  发展和改革、规划、国土资源、城乡建设、公安、环保、水务、广播电影电视、工商、民政、人防、城市管理行政执法、财政等部门及供水、供热、燃气、供电、通讯等专业经营单位,按照各自职责做好与物业管理活动相关的工作。

  第六条 街道办事处、镇人民政府协助旗县区房产行政主管部门做好本辖区业主大会成立和业主委员会选举和换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。

  居民委员会、社区服务站协助街道办事处、镇人民政府做好物业管理有关工作。

  第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、社区服务站以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成,由街道办事处、镇人民政府负责召集。

  物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的;

  (二)业主委员会选举和换届过程中出现问题的;

  (三)物业服务企业履行物业服务合同中出现问题的;

  (四)物业服务企业在交接过程中出现问题的;

  (五)需要协调解决的其他物业管理纠纷。

  第八条 市物业服务行业协会在市房产行政主管部门的指导和监督下,依法加强行业自律,规范行业行为,促进物业服务行业健康发展。

  第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第九条 房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋,但是尚未依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主的权利,承担业主的义务。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主大会议事规则、管理规约;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳房屋专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主应当在旗县区房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府的指导下,成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主人数较少或者经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 一个物业管理区域内,已交付的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但是交付已超过二年的,可以筹备成立业主大会。

  第十二条 符合本条例第十一条规定,建设单位应当在三十日内书面告知旗县区房产行政主管部门;十名以上业主代表联名,也可以向旗县区房产行政主管部门提出成立业主大会的申请。

  第十三条 旗县区房产行政主管部门在接到告知或者申请后三十日内,应当会同街道办事处或者镇人民政府组织成立业主大会会议筹备组。

  业主大会会议筹备组由旗县区房产行政主管部门代表、街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会代表、社区服务站代表、业主代表和建设单位代表组成。

  业主大会会议筹备组自成立之日起三十日内组织召开业主大会会议。

  第十四条 业主大会会议筹备组做好下列筹备工作:

  (一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本,草拟业主大会议事规则和管理规约;

  (三)确认并公示业主名单、业主人数、所拥有专有部分面积以及投票权数;

  (四)拟定业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定候选人名单;

  (六)召开业主大会会议的其他准备工作。

  前款第一项至第四项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

  第十五条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成,对下列事项作出决定:

  (一)制定或者修改业主大会议事规则;

  (二)制定或者修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,制定或者修改业主委员会选举办法;

  (四)选聘或者解聘物业服务企业;

  (五)房屋专项维修资金的使用;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分用途;

  (八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

  (九)业主委员会工作经费筹集,使用;

  (十)法律法规或者管理规约规定应由业主大会共同决定的其他事项。

  业主大会决定前款第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款除第五项、第六项以外的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十六条 业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开,可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式举行,但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  规模较大的住宅小区,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

  采用集体讨论形式的,应当于会议召开前十五日通知全体业主,同时告知相关的居民委员会、社区服务站。

  采用书面征求意见形式的,将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,在物业管理区域内公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。业主在规定的期限内未投票的,视为弃权。

  第十七条 业主委员会由业主大会选举产生,由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任,可连选连任,每届任期最长不超过五年。

  业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向旗县区房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。

  第十八条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定,维护业主共同利益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第十九条 业主大会和业主委员会工作经费,由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用,由业主大会议事规则规定。

  第二十条 业主委员会自选举产生之日起三十日内,将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员名单等有关资料报旗县区房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案,并告知居民委员会、社区服务站。

  第二十一条 业主委员会讨论、决定物业管理事项,应当召开委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告会议研究事项。

  业主委员会决定事项,需经全体成员半数以上签字同意。

  第二十二条 业主委员会在物业管理区域内公布下列情况和资料:

  (一)业主委员会名称和成员名单;

  (二)管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主大会和业主委员会的决定;

  (四)物业服务合同;

  (五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)其他应当向业主公布的情况和资料。

  第二十三条 业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。逾期未换届选举的,由居民委员会或者社区服务站在旗县区房产行政主管部门和街道办事处或者镇人民政府的指导和监督下,组织业主进行换届选举。

  第二十四条 新一届业主委员会选举产生之日起十日内,原业主委员会应当在街道办事处或者镇人民政府监督下将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理好交接手续。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者镇人民政府协助收回。

  第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (四)被依法追究刑事责任的;

  (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (六)拒不履行业主义务的;

  (七)法律法规和管理规约规定的其他情形。

  依据前款第二项、第五项和第六项规定终止委员资格,需经业主大会会议通过。

  业主委员会委员出现空缺,依据有关规定增补。

  第二十六条 业主大会、业主委员会作出的决定有下列情形之一的,旗县区房产行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主:

  (一)违反法律法规和政策的;

  (二)危害社区安定,损害社会公共利益的;

  (三)侵害业主合法权益的。

  第二十七条 对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会,而没有推行物业管理的物业管理区域,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者镇人民政府批准,可以代履行业主委员会的职责,并报旗县区房产行政主管部门备案,同时在物业管理区域内予以公告。

  居民委员会或者社区服务站在代履行业主委员会的职责期间,成立业主大会的,由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会或者社区服务站代履行职责。业主委员会成立后,居民委员会或者社区服务站应当与其进行职责交接工作。

  第二十八条 居民委员会或者社区服务站代履行业主委员会职责期间,未能选聘到物业服务企业的,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者镇人民政府批准,可以组织实施物业管理,提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务,所发生的费用由业主共同承担。

  居民委员会、社区服务站组织实施物业管理的具体办法和收费标准由市人民政府制定,并定期向社会公布。

  第二十九条 物业管理区域划分,以建设工程规划许可证批准的范围为基础,综合考虑供热、供水等相关配套设施设备及社区建设等因素,应当遵守下列规定:

  (一)新建住宅小区,包括分期建设的,按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

  (二)非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,能够封闭管理的,划分为一个物业管理区域;

  (三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

  (四)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或者组团的,划入一个物业管理区域。

  第三十条 新建建设项目开工建设前,建设单位应当持建设工程规划许可证向旗县区房产行政主管部门提出物业管理区域划分书面申请。

  旗县区房产行政主管部门应当在接到申请后十个工作日内,按照本条例第二十九条规定,在征求街道办事处或者镇人民政府和居民委员会、社区服务站的意见后划定物业管理区域,并书面告知建设单位。

  建设单位销售物业,应当将物业管理区域四至界限在物业买卖合同中明示。

  第三十一条 已经建成并交付的物业,尚未划定物业管理区域或者需要调整物业管理区域的,相关居民委员会、社区服务站可以向旗县区房产行政主管部门提出划分或者调整物业管理区域书面申请。

  旗县区房产行政主管部门在接到申请后十个工作日内,按照本条例第二十九条的规定,在征求相关业主及街道办事处或者镇人民政府意见后,划定或者调整物业管理区域,并予以公示。

  第三章 前期物业管理

  第三十二条 业主、业主大会选聘物业服务企业前,住宅物业的建设单位应当通过本市统一的物业管理招投标平台,公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。投标人少于三个或者物业建筑规模小于二万平方米的,经市房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  非住宅物业的建设单位可以通过协议或者招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。

  第三十三条 建设单位应当在下列时限内完成前期物业服务企业选聘工作:

  (一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

  (二)新建现售商品房在物业销售前三十日;

  (三)非出售的新建物业在交付前九十日。

  第三十四条 建设单位应当自前期物业服务合同生效之日起十五日内报房产行政主管部门备案。房产行政主管部门将备案情况书面告知街道办事处或者镇人民政府。

  第三十五条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十六条 新建物业应当符合下列条件后,方可开始向业主收取物业服务费:

  (一)所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成,经竣工验收合格;

  (二)供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并且达到有关建设标准,具备使用条件,其中绿化可以在物业验收合格后的第一个绿化季节内完成;

  (三)施工机具、临时设施、建筑垃圾、剩余构件等全部拆除并清运完毕;

  (四)具备物业管理条件。

  第三十七条 物业服务企业在承接物业时,应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验,确认物业符合第三十六条规定的交付条件,并由双方签字确认查验记录后,完成交付手续。发现问题应当书面告知建设单位,及时进行整改。

  物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,物业服务费由建设单位承担。

  第三十八条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度,对符合交付条件的物业分期查验承接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业整体交接手续。

  第三十九条 建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续二十日之前,向物业服务企业移交项目竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和物业服务用房,并接受街道办事处、镇人民政府的监督。

  建设单位和前期物业服务企业应当自物业交接完成后三十日内持相关文件向房产行政主管部门办理备案手续。

  第四十条 建设单位销售物业前,应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示。

  物业买受人与建设单位签订物业买卖合同,应当就遵守前期物业服务合同和临时管理规约予以书面承诺。

  业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。

  第四十一条 已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担;物业符合交付条件并已交付的,物业服务费由业主承担。

  前款所称交付,是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的,视为交付。

  第四十二条 建设单位应当按照规划无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房和经营用房。物业服务用房面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的千分之三,并不得低于一百平方米;业主委员会办公用房面积不得低于三十平方米。

  住宅物业的物业服务用房应当为独立使用的地上房屋,具备供水、供电、供热、采光等基本使用功能,不得妨碍相邻居民的正常生活。

  物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房属于全体业主所有,任何人不得改变用途、分割、转让、抵押和出租。

  第四十三条 规划主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

  市房产行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时,应当对物业服务用房进行核查。

  在物业项目交付时,旗县区房产行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。

  市房产行政主管部门办理所有权初始登记,应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的字样。

  第四十四条 建设单位应当将竣工验收合格,符合交付条件的房屋交付买受人,并提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担房屋保修责任。

  第四十五条 建设单位应当按照物业建设项目总造价百分之五的标准,向市房产行政主管部门设立的账户交存物业工程质量保修金。

  物业工程质量保修金实行专户存储,专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用;物业保修期满,结余的物业工程质量保修金返还建设单位。

  物业工程质量保修金的收取、使用和管理办法,由市人民政府制定。

  第四章 物业服务

  第四十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

  物业服务企业应当按照国家和自治区有关规定取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

  从事物业管理的人员应当按照国家和自治区规定,取得职业资格证书。

  不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。

  第四十七条 物业服务企业享有以下权利:

  (一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理;

  (二)制定物业服务的具体措施;

  (三)按照合同约定,收取物业服务费和其他相关费用;

  (四)制止违反物业服务合同和业主公约的行为;

  (五)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

  第四十八条 物业服务企业履行下列义务:

  (一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准;

  (二)接受有关行政管理部门的监督管理;

  (三)接受业主和业主委员会的监督;

  (四)重大物业管理措施提交业主委员会审议;

  (五)每半年向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况;

  (六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告;

  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第四十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并自签订之日起十五日内,由物业服务企业向房产行政主管部门备案。

  物业服务企业应当定期向房产行政主管部门申报物业管理项目手册。

  市房产行政主管部门应当提供物业服务合同示范文本和物业管理项目手册示范文本。

  第五十条 物业服务企业应当提供以下物业服务:

  (一)共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理;

  (二)公共秩序维护、安全防范;

  (三)共有绿地养护;

  (四)物业管理区域的清扫、保洁;

  (五)物业装饰装修管理服务;

  (六)物业档案资料管理;

  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  第五十一条 物业服务企业应当按照有关法律、法规和物业服务合同规定以及国家、自治区和本市有关物业服务行业技术标准提供专业化的服务。不得降低服务标准或者减少服务项目。

  第五十二条 物业服务企业应当建立安全巡查制度,健全安全防范措施,做好物业管理区域内安全防范工作;物业管理区域内发生安全事故时,应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业应当配合街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站等有关部门,做好相关社区管理和社区服务工作。

  第五十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但是不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  第五十四条 物业服务企业应当建立物业管理区域业主服务请求的统一受理、处理机制,向业主公布物业服务电话。

  物业服务企业接到业主物业服务请求和提出的问题,应当及时处理和答复;不属于物业服务合同约定事项的,应当协调相关专业经营单位及时处理。

  第五十五条 业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的,可以向房产行政主管部门投诉,也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。

  物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的,房产行政主管部门应当责令其限期整改,并将其记入物业服务企业信用档案。

  第五十六条 住宅物业服务收费实行政府指导价;别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  政府指导价由价格主管部门会同房产行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。

  实行市场调节价的,应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,比照政府指导价,由业主和物业服务企业协商确定。

  第五十七条 物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示,并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。

  第五十八条 物业服务企业不得违反法律法规规定和物业服务合同的约定,扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。

  物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务费由双方约定。

  第五十九条 物业服务企业依约履行服务的,业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主不按约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以请求旗县区房产行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站调解,也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

  第六十条 物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业;决定续聘且物业服务企业接受的,在物业服务合同届满前与物业服务企业重新签订物业服务合同。

  物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会,并在物业服务合同终止后的二十日内向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第三十九条规定的有关资料和物业服务用房及有关财物。因特殊原因无法向业主委员会移交或者无业主委员会的,应当向街道办事处、镇人民政府移交。

  第六十一条 新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料、物业用房和财物。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼。

  第六十二条 业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当在三个月前与对方协商。协商不成的,按照物业服务合同约定的争议解决方式解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

  第六十三条 物业服务企业收取物业服务费后,擅自撤出或者停止物业服务的,房产行政主管部门应当督促其履行合同;对不继续履行合同的,依照有关法律、法规和物业服务合同约定处理。

  物业服务企业擅自终止物业服务的,三年内不得在本市承接新的物业服务项目;物业服务企业法定代表人在三年内不得在本市从事物业管理活动。

  第六十四条 对物业服务企业实行物业服务保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时,应当按照年物业项目收费的百分之十向旗县区房产行政主管部门缴存物业服务保证金,专项用于物业服务企业擅自终止物业服务的临时接管、环境卫生、垃圾清运和影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

  物业服务保证金具体管理办法,由市人民政府制定。

  第六十五条 物业服务企业应当按照有关技术规范和标准对电梯、避雷、消防和供水、供热二次加压设施设备等涉及人身、财产安全和生活保障以及其他有特定要求的设施设备,进行定期检查和维护,确保设施正常、安全运行,并应当委托专业机构进行维修和养护。

  电梯、避雷、消防和供水、供热二次加压等设施设备的维修和更新改造费用,超过保修期的,可以从房屋专项维修资金中列支。

  第六十六条 房产行政主管部门应当建立受理物业管理投诉制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,并自受理投诉之日起十个工作日内答复投诉人。

  街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站应当对物业管理活动中的投诉进行调解。

  房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站应当在物业管理区域内公布受理投诉电话。

  第六十七条 物业管理实行信用管理制度。

  市房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制,对物业服务企业进行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案,定期进行评定,并向社会公布。

  对于评定信用等级较低的物业服务企业,房产行政主管部门应当督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的,由业主大会或者街道办事处、镇人民政府组织召开业主大会依法或者依据物业服务合同的规定启动物业项目退出程序,并依照相关法律法规的规定吊销或者建议相关部门吊销其资质证书。

  第六十八条 房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度,建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料,报送房产行政主管部门。

  物业服务企业应当建立物业管理档案,妥善保管相关物业资料,不得泄露业主信息,不得用于与物业管理服务无关的活动。

  第五章 旧住宅小区改造与物业管理

  第六十九条 旗县区人民政府应当根据市人民政府确定的旧住宅小区改造计划,制定实施方案,并组织实施。

  市和旗县区两级财政应当在年度预算中安排旧住宅小区的专项改造资金,专款专用。

  第七十条 旧住宅小区改造应当统一规划、统一设计,分步实施,对供热、供水、排水、燃气、供电、通讯、有线电视等相关管网和道路、绿化、亮化等进行更新改造,调配物业服务用房,达到推行物业管理的条件。

  物业服务用房、业主委员会办公用房由旗县区人民政府调配解决。

  第七十一条 旧住宅小区改造完成后,由辖区街道办事处或者镇人民政府负责联合房产、城乡建设、公安、城市管理行政执法、市政等部门建立小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等长效管理机制,并按照本条例的规定,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。

  第七十二条 未列入改造计划的旧住宅小区及未推行物业管理的住宅小区,由居民委员会、社区服务站按照本条例第二十七条、第二十八条的规定,组织实施物业管理。

  第六章 物业使用和维护

  第七十三条 物业管理区域不得有下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

  (三)私圈、私占、私建停车场地;

  (四)擅自设置摊点或者集贸市场;

  (五)随意倾倒或者堆放垃圾、杂物;

  (六)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;

  (七)擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

  (八)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;

  (九)违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质,存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品;

  (十)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶;

  (十一)违反规定饲养动物;

  (十二)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

  第七十四条 街道办事处、镇人民政府、居民委员会、社区服务站或者物业服务企业应当对物业管理区域内违反本条例第七十三条规定的行为进行巡查。发现违法行为的,应当对行为人予以劝导、制止。劝导、制止无效的,应当及时向有关行政主管部门报告。

  有关行政主管部门在物业管理区域内的具体管理职责分工,按照有关法律、法规规定执行。法律、法规没有规定的,由市人民政府确定。

  第七十五条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

  业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的,应当经有利害关系的业主同意后,依法办理有关批准手续。

  第七十六条 任何单位和个人未经规划主管部门批准和业主大会同意,不得擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物,不得擅自改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗。

  第七十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑共用部位和共用设施设备,不得擅自改变用途。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意,并不得影响物业正常使用功能和业主的正常生活。经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第七十八条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足本区域内业主的需要。

  属于建设单位所有的车库出售、出租时,应当提前三十日以书面形式告知本物业管理区域全体业主,并在显著位置公示拟出售车库的数量、位置、出售价格和产权证明文件。

  第七十九条 在已经建成并交付使用的物业管理区域内,条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车,属于全体业主共有,但是不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  在物业管理区域内,占用业主共有道路、场地停放汽车的,应当确保道路和消防通道畅通。是否收取占用费及收取标准和用途,由业主大会决定。

  业主大会决定收取占用费的,可以委托物业服务企业代为收取。收取占用费,应当单独立账,独立核算,定期公布账目,接受业主监督。收取的占用费应当属于业主共有,可以按照业主大会的决定使用。

  业主对汽车保管有要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  第八十条 业主或者物业使用人装修装饰房屋前,应当将装修装饰的范围、时间等书面告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。

  第八十一条 供水、排水、供热、燃气、供电、通讯、有线电视等相关单位,按照法律法规和相关规定承担物业管理区域内相关管网、线路、检查井(包括井盖)等设备设施的维修养护责任。其中供电部门应当承担物业管理区域内到用户用电计量装置前(包括用电计量装置)的线路维修养护责任。

  前款规定的单位因建设或者维修、养护相关设备设施等,需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  通讯、网络、有线电视等相关单位需要在物业服务区域内建设相关设备设施时,应当征得业主大会或者业主委员会的同意后,依法办理有关批准手续。物业服务企业应当协助上述单位做好相关工作。

  第八十二条 业主应当按照国家有关规定交存房屋专项维修资金,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  房屋专项维修资金收取、管理和使用的具体办法,由市人民政府按照国家和自治区有关规定制定。

  第八十三条 使用房屋专项维修资金,应当通过业主大会讨论或者公告征求意见形式作出决定。

  经业主大会讨论作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  采用公告征求意见形式的,由房产行政主管部门在物业管理区域内公告房屋专项维修资金使用的用途、范围等,持反对意见的业主不超过专有部分占建筑物总面积三分之一的,且不超过业主总人数三分之一的,视为同意。

  第八十四条 发生下列紧急情况时,相关业主、业主委员会、居民委员会、社区服务站或者物业服务企业应当先行采取应急措施,同时向物业所在地的房产行政主管部门报告。房产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后,应当在三个工作日内向市房产行政主管部门申请办理使用房屋专项维修资金相关手续,并组织抢修:

  (一)屋顶防水层损坏造成严重渗漏的;

  (二)电梯发生故障危及人身安全的;

  (三)供水、供热二次加压设施设备损坏导致供水、供热中断的;

  (四)楼体外墙墙面有脱落危险的;

  (五)消防系统出现功能障碍的;

  (六)相关部门鉴定需要对房屋共用部位、共用设施设备维修的;

  (七)其他危及公共安全和物业安全使用功能的紧急情况。

  第七章 法律责任

  第八十五条 违反本条例第十二条、第三十条规定,建设单位未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告旗县区房产行政主管部门,或者未向旗县区房产行政主管部门提出划分物业管理区域申请的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十六条 违反本条例第三十二条第一款规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处五万元以上十万元以下罚款;未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处一万元以上五万元以下罚款。

  第八十七条 违反本条例第三十三条规定,建设单位未在规定时限内完成物业服务企业选聘工作的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上三万元以下罚款。

  第八十八条 违反本条例第三十四条、第四十九条规定,未将前期物业服务合同或者物业服务合同报送备案的,或者未向房产行政主管部门申报物业管理项目手册以及申报内容不属实的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十九条 违反本条例第三十六条规定,建设单位或者前期物业服务企业在新建物业不符合该条规定的条件,向业主收取物业服务费的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并责令其限期退还收取的物业服务费;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第九十条 违反本条例第三十九条、第六十条第二款规定,建设单位、物业服务企业不移交有关资料和物业用房的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第九十一条 违反本条例第四十二条第一款规定,建设单位不按照规划配置物业服务用房、业主委员会办公用房的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处十万元以上五十万元以下罚款。

  第九十二条 违反本条例第四十二条第三款规定,改变物业服务用房、业主委员会办公用房用途的,或者将其分割、转让、抵押和出租的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处三万元以上十万元以下罚款。

  第九十三条 违反本条例第四十四条规定,建设单位在保修期限内未按照国家规定履行保修责任的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

  第九十四条 违反本条例第四十六条第二款规定,未取得资质证书或者超越资质等级许可范围从事物业服务的,由房产行政主管部门责令停止物业服务活动,没收违法所得,并处五万元以上十万元以下罚款;聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由房产行政主管部门责令停止违法行为,对物业服务企业处五万元以上八万元以下罚款,对个人处三千元以上一万元以下罚款。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业服务企业以欺骗手段取得资质证书的,由房产行政主管部门责令停止物业服务活动,没收违法所得,处五万元以上十万元以下罚款,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第九十五条 违反本条例第五十一条规定,物业服务企业降低服务标准或者减少服务项目的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十万元以下罚款。

  第九十六条 违反本条例第五十三条规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第九十七条 违反本条例第五十七条规定,物业服务企业未按规定公示的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三千元以上五千元以下罚款。

  第九十八条 违反本条例第五十八条规定,物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,由价格主管部门责令改正,没收违法所得,并处违法所得二倍以上五倍以下罚款。

  第九十九条 违反本条例第六十五条规定,物业服务企业未按规定进行定期检查和维护或者未委托专业机构进行维修和养护的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处五万元以上十万元以下罚款。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百条 违反本条例第七十三条规定的,由有关行政主管部门按照相关法律法规的规定进行处罚。

  第一百零一条 违反本条例第七十六条规定,未经规划主管部门批准和业主大会同意,在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物,改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗的,由旗县区房产行政主管部门责令停止建设,限期恢复原状;逾期未恢复原状的,由旗县区人民政府责成有关部门强制拆除违法搭建的建筑物、构筑物,并处五百元以上二千元以下罚款。

  第一百零二条 违反本条例第七十七条规定,擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,对个人处五千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

  第一百零三条 违反本条例规定,房产行政主管部门或者其他有关部门的工作人员不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,利用职务上的便利,收受他人贿赂,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由其所在单位或者有关机关依法给予行政处分。

  第八章 附 则

  第一百零四条 本条例下列用语的含义是:

  (一)专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和;

  (二)共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同确定的业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

  (三)共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同确定的业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第一百零五条 本条例自20**年12月1日起施行。20**年5月30日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过,20**年8月3日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准的《包头市物业管理条例》同时废止。

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