台湾公寓大厦管理委员会与物业管理秩序维护公司的法律关系 -凯发网站

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台湾公寓大厦管理委员会与物业管理秩序维护公司的法律关系

  台湾公寓大厦管理委员会与物业管理秩序维护公司的法律关系

  台湾的物业管理公司一般称之为“物业管理秩序维护公司”,但是一般有说,规模都比较小。规模比较小的原因有两个:一是台湾本身的物业管理市场不大;二是物业管理公司与公寓管理委员会与大陆有着较大的不同。从本律师到访的两个公寓来看,管理委员会是将管家服务、保安、保洁、设备管理、绿化管理分别签署给不同的专业公司来操作,也有的公寓会将管家服务与保洁一并委托给一家物业公司,但是保安、设备管理、绿化一般都是由管理委员会直接外包的,而非大陆的业主委员会会将整个小区物业管理事务“总包”给一家物业管理公司。从台湾地区与大陆的比较看,台湾的物业管理公司更是传统意义上的管家,帮助管理委员会处理财务收支,及处理与其它各专业分包之间的关系。由管理委员会直接支付给物业公司报酬,物业公司不需要直接面对业主进行催收费用,这一点与大陆完全不一样。

  台湾的管理委员会与物业公司之间的关系,是真正民法意义的委托关系,即:物业公司接受管理委员会的委托提供管家服务,管理委员会支付物业管理公司报酬,加之台湾管理委员会的运作都是透明的,管理委员会与业主之间的矛盾并不明显。而回头看我们大陆目前的管理模式,从法律上讲也是物业公司接受业主委员会的委托,提供物业管理服务,也是法律意义的委托关系,但是目前物业管理收费制度又是物业公司直接向业主收取,直至对欠费的业主提出民事诉讼,在大陆实际上是物业公司接受业主大会或业委会的委托提供服务,但是支付对价的却是全体业主。一定意义上讲,天然地将业主与业主委员会放在了对立面,业主与业主委员会之间很难建立起完全信任的关系,也直接导致了业主与业主委员会之间的各类诉讼,如要求知晓公共收益情况的知情权诉讼,要求撤销业主大会决议的撤销权诉讼。本律师认为,从一定意义上讲,台湾的模式更多体现业主的自治,可能是我们今后物业管理发展的方向或者说是方向之一,特别是随着业主委员会制度的日益成熟和规范,业主自治的作法会更为明确,实际上在上海已经出现了多家小型社区未聘用物业管理公司的情况,而是由业主委员会直接聘请专业保安、保洁人员或公司进行物业管理。一些地方立法,如《上海市住宅物业管理规定》也就业主自治进行了专门的规定。

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  两种不同的管理比较下来,究竟是台湾的管理成本低,还是大陆的管理成本低,其实很难作比较。因为台湾物业管理收支公开透明,物业公司难有隐性收入,但是由于社区规模小,在人员的配置上多有“浪费”之嫌,但是总体上还是比大多一线城市收费标准低。本律师考查学习了新北市的一个“汤泉首席”公寓,有200多户业户,4000多坪面积(约13000平方米),配备一个经理、一个财务秘书、三个保安、三个保洁人员,物业管理费的标准大概是3.3元每平方米(在台北和新北市属于中等偏低)。小区配备有游泳池,和近400平方米的会所,有ktv、阅览室、儿童娱乐等等设施。由于市场透明度高,管理委员会在与物业公司的合作中处于强势地位,物业管理公司的利益空间并不理想,也有一些恶意竞争的存在,直接导致台湾管理委员会更换物业管理公司较为频繁。

  总体上看,台湾管理委员会与物业管理公司的法律关系比较清晰,操作也公开透明,值得我们大陆物业管理公司学习,但是也存在一些问题,比如刚刚提到的公寓规模小,成本不能被业主摊薄,有些公寓管理要求略高,物业管理费20多元(人民币)的标准也并非个案。台湾的物业管理收费由于公开透明,但物业管理公司的酬金并不单独测算,大部分物业公司只能从人头费上挤出一些利润,并不利于行业长期健康发展,另外,由于台湾公寓规模实在太小,物业公司开展一些租售、餐饮、营销管理难以推进,而大陆却有着这方面的规模优势。

篇2:小区物业管理服务工作标准:公共秩序维护

  小区物业管理服务工作标准:公共秩序维护

  二、公共秩序维护工作标准

  项目 内容

  着装1、上岗须着公司统一的护管员制服,戴好帽子,系正领带,扎紧武装带,衣领钮扣全部扣好。

  2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

  3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。

  4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。

  行为举止1、上岗时举止应文明、大方。

  2、头发要整洁,不留长发。

  3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

  4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情,不得随地吐痰、乱丢杂物。

  5、注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。

  6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。

  内务1、保持宿舍保洁卫生,不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。

  2、床位铺面保持干净平整,不摆放杂物,被子按要求折叠方正,床下的鞋子摆放整齐。

  3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放,保持内务的统一。

  4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。

  5、室内应保持安静,不得在室内喧哗、打麻将,以免影响其他队员休息。

  作息规定1、护管实行24小时值班制,每班提前10分钟进行交接班。

  2、每晚零时之前熄灯就寝。

  3、每周二、四下午二时至四时军训,无特殊情况,不得无故缺席。

  4、严格执行备岗制度,下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。

  5、休息(假)期间,发生紧急情况,一经召唤必须立即归队,听候调遣。

  军训1、立正:脚跟靠拢并齐,自然挺胸,两臂自然下垂,两眼平视前方。

  2、稍息:左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3,上体正直。

  3、向右(左)转:右(左)脚跟为轴,向右(左)转90°,重心移向右(左)脚,左(右)脚迅速靠拢右(左)脚,成立正姿势。

  4、向后转:要求同向右(左)转,向后转180°。

  5、齐步走:左脚向正前方迈出约75厘米,重心前移,右脚相同。上体正直,两臂前后自然摆动。

  6、敬礼:右手指并拢抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同时注视受礼者。

  7、注目礼:面向受礼者成立正姿势,注视受礼者,并目迎目送。

  护管器材1.护管器械包括有对讲机、警棍等,它是护管人员执行任务的工具和武器,属公司的公共财产,每个护管员都有责任和义务将其保管好,防止遗失或损坏。

  2.护管器械只供护管员执行公务时使用,严禁用作其他用途。

  3.护管器械严禁转借他人,严禁个人携带外出,如因工作需要须报管理处批准。

  4.对讲机使用应严格按规定频率正确操作,严禁保安员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。

  5.执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。

  6.警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器,严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。

  7.护管员交接班时,应做好护管器械的交接验收记录,防止出现问题时互相推卸责任。

  8.护管器械不用时,应由当事人交管理处统一保管。

  固定岗位1、熟悉本岗位职责,熟悉小区业主基本情况,包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。

  2、当发现双手提(拿)着重物的顾客进出大门有困难时,应主动提供帮助。

  3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应立即起立敬礼。

  4、外来人员进出,值班人员填写《来访登记表》,谢绝推销和其他闲杂人员进入。

  6、当用户搬出物品时,应区分不同情况,必要时值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》。

  7、需要给邮局办理签收的邮件,应参照《信件收发管理程序》处理,及时将邮件送给用户签收。

  8、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。

  9、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。

  流动岗位1、护管巡查参见《护管巡查细则》。

  2、当业主、顾客有困难求助时,应及时提供热情的帮助。

  3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应敬礼、致谢。

  4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况,消防等公共设备、设施是否完好,防盗门是否关好等。发现问题立即处理,做好《值班记录表》,并上报护管班长或管理处主任。

  5、巡逻中发现可疑人员,要前往盘查,必要时检查其所带物品。属三无人员,应驱赶出辖区;属推销、摆卖人员,应劝其离开辖区。

  6、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。

  7、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。

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