阿卡小区业委会财务预算报告(年度) -凯发网站

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阿卡小区业委会财务预算报告(年度)

  阿卡业委会20**年财务预算报告

  一、20**年度账务情况结算:

  1、账务费用,总计约1000元。

  2、办公费用,总计约2000元。

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  3、管理费用,总计约3800元。

  4、交通和差旅费用,总计为150元。

  5、工作补贴,总费用约为31000元。

  6、通讯补贴,总费用为3600元。

  7、业主大会,总费用约为56000元。

  8,律师咨询费用为3000元。

  9、其它费用,总计约为3000元。

  二、20**年各项费用预算。

  1、财务费用:

  2、办公费用:20**年1月迁入新办公室后,需要增加部分办公桌、椅、电脑等办公用品,费用与20**年相比有较大的变化,即预算为5000元。

  3、管理费用。20**年的月均费用为320元,则20**年的预算为400元/月*12月=4800元。

  4、交通和差旅费用。

  20**年年初将重点处理维修基金的二级账户问题,并清理、核实极少数业主的维修基金账户。因此,将多次往来于各个政府部门间,故会产生相应的交通费用。

  为了提高业委会委员的专业水平,将视情况安排与其它单位、专业人士的经验交流会,因而为产生交通和差旅费用。

  总预算为3000元。

  5、在第4项中提到的经验交流费用,估计为1000元。

  对委员、业主代表进行物业知识轮训,估计费用为2000元。

  总计为3000元。

  6、工作补贴。

  根据20**年2月业委会会议表决通过的《阿尔卡迪亚小区业委会工作补贴管理办法》,业主委员会的人均年度补贴不超过5000元。业委会现有11名委员和1名候补委员,总费用将控制在42000元左右,即42000元=3500元/人/年*12人。

  7、通讯补贴。20**年的月均费用为300元,则20**年的预算为300元/月*12月=3600元。

  8、业主大会。

  20**年共召开2次业主(代表)大会,总费用约56000元,即每次大会费用约28000元。根据当前的计划,20**年需要召开一次年度业主(代表)大会,并可能视情况召开一次临时(代表)大会,故该项的预算费用为28000元/次*2次=56000元,即与20**年持平。

  9、律师咨询费用预算为3000元。

  10、文化娱乐活动预算为10000元。

  11、其它费用。20**年的月均费用为300元,则20**年的预算为300元/月*12月=3600元。

  另外,20**年将考虑短信平台的事宜。前期的沟通、平台建立等费用预算5000元。

  小区共6460住户,191商业户,按每条短信约0.08元,每使用一次的费用为6651户(条) * 0.08元/户(条)=532.08元;按每2个月发一次公共短信计算,全年6次;费用为:532元/次 * 6次=3192元。

  其它费用的总预算为3600元 5000元 3192元=11792元。

  12、20**年12底至20**年1月初,对业委会新办公室进行装修,总费用约33000元,该项费用已经支出。

  三、20**年预算汇总。

  综上所述,20**年的预算费用为:财务费用(900元) 办公费用(5000元) 管理费用(4800元) 交通和差旅费用(3000元) 交流、培训费用(3000元) 工作补贴(42000元) 通讯补贴(3600元) 业主大会(56000元) 法律顾问费用(3000元) 文化娱乐活动(10000元) 其它费用(11792元) 新办公室装修(33000元)=176092元。

  阿尔卡迪亚业主委员会

  20**年01月

篇2:贯彻阿卡小区业委会《关于开发地面新车位实行公平分配决定》的计划书

  贯彻阿尔卡迪亚小区业委会《关于开发地面新车位实行公平分配决定》的计划书

  计划编制人:南京市阿尔卡迪亚小区业主委员会

  计划执行人:南京市阿尔卡迪亚小区业主委员会、荣盛物业有限责任公司

  目录

  编制本计划的背景

  编制本计划的目的和愿景

  地面新车位来源

  前期准备工作和步骤

  法律依据

  分配原则

  分配方案

  编制本计划的背景

  本小区一共有a、b、c、d、e、f、g七个区域,楼栋91座,住户6601户,ab和fg两条商业街,沿着晓山路、草芳路和健民路一侧的商户也有一两百家,总建筑面积67万平方米。本小区入住率非常高,业主车辆与日俱增,车辆停放与小区的车辆容量矛盾日益突出。

  在业主委员会成立之前,物业公司在小区道路、楼房前后空地上已经划出车位 个,全部出租给业主,地下人防工程车库1100个左右,也基本出售或出租给业主。物业公司初步统计,目前还有数百辆业主车辆没有车位,这些车辆无序乱停乱放,而且新车辆还在不断增加;有的停在别人车位上,有的停在车库门前妨碍车辆出入车库,有的停在消防通道和绿化带上等等,经常引发纠纷;车辆会让困难,存在交通安全隐患,一旦发生险情可能影响消防车辆及时到达险情地点进行处置,造成无可挽救的损失,业主意见很大,严重影响了小区的安宁、和谐、文明的环境。

  业主要求改善停车环境、加强停车管理、还我安宁的呼声越来越高,对首届业主委员会班子寄予很大期望,不能再无限期拖延下去。鉴于此,业主委员会多次开会研究停车问题,积极征求业主意见,与物业公司多次沟通,并且征询居委会、街道等上级部门意见,还特别召集部分业主代表召开座谈会讨论。日前,业主委员会与物业公司共同决定对本小区公共部位全面考察,能够划定车位的地方全部划出,分配给没有车位的业主,虽然不能从根本上解决停车问题,但是可以缓和目前的矛盾,力争改善不良状况,这项计划完全符合大多数业主的意愿与迫切诉求。

  二、编制本计划的目的和愿景

  目前小区存在停车多、停车难、停车乱的现象,影响业主出行,存在安全隐患,有车的业主、无车的业主反应都强烈,有车无车位的业主迫切希望能够把没有利用的道路和空地拿出来划车位,给自己的爱车有一个家。

  由车位矛盾还衍生出许多其他问题,比如车辆停在草坪上毁坏绿化,车主之间经常为占车位、乱停放汽车堵住车库进出通道、车辆碰擦被划而长时间按喇叭扰民,双方对骂甚至发生肢体冲突。我们对今年欠缴物业费的原因进行了统计,截止到11月11日因为车位矛盾不交物业费的业主就有 110 户,包括没有车位的不交,有车位被占、有车库被堵的不交,车被碰、被划的不交,更有甚者有些没有车的业主看见现在乱停乱放也不交,严重影响物业费收缴率,侵害了交费业主的权益,损害了物业公司的利益,造成了物业公司花费大量的时间精力用于催缴工作上。我们想通过挖掘新车位,通过公平的方式分配给业主,最大限度地满足业主的正当要求,解决小区目前最大的矛盾,让物业公司轻装上阵,把大部分精力放在如何提高服务质量上;同时,也是对物业公司提出更高要求,督促物业公司加强自身管理,找出不足,改进工作方式,遇到问题要解决,对违反法律法规、条例、小区管理规约的行为要拿出具体的措施进行制止,坚持原则,不能软弱;本计划实施后可以为后面加强车辆停放管理,门禁改造,业主车辆出入管理,外来车辆登记管理打好基础;另外,通过本计划的实施从另一层面可以促进加快物业合同的签订,与物业公司形成良性互动,相互理解和配合,主人和管家并不完全是监督和被监督的关系,可以是协作关系。

  全体业主和物业公司共同努力,一起创造一个环境优美、秩序井然、安定和谐的美好社区。

  三、地面新车位来源

  (1)a、b、c、d、e、f、g各区内部道路、公共部位的空地;

  (2)小区西边围墙脚下埋设柱桩的道路;

  (3)c区、d区之间埋设柱桩的道路;

  (4)其他。

  四、前期准备工作和步骤(有些工作同时进行,交叉进行)

  (1)业主委员会和物业公司成立工作小组联合开展工作;

  (2)通过宣传栏、单元门、业主qq群等开展前期宣传工作;

  (3)保安初步统计停在小区无车位业主车辆数;

  (4)打印出未交物业费业主名册和有固定车位车库业主名册(包括租用和购买的,包括地上和地下的);

  (5)实地勘测丈量,确定可以划线的车位数,最好前期查明并留出消防通道的位置,按照不同区域位置编号,如a区的编为a001-a010,如c区、d区之间的道路编为cd001-cd010;

  (6)联系十大队,请求配合划线;

  (7)拟订分配方案,进行不少于10天期间的公告;

  (8)制作选票,进行资格登记,详细内容见登记资格和分配方案;

  (9)选定日期公开摇号分配新车位;

  (10)拔除路面上的柱桩。

  五、法律依据

  本次划出车位进行分配法律依据是〈中华人民共和国物权法〉第73条、第74条;

  《江苏物业管理条例》第62条、第63条、第64条、第65条和第66条;<阿尔卡迪亚小区管理规约>第15条、第19条。

  六、分配原则

  (1)遵循公平、公正、公开的原则;

  (2)就近原则。

  七、分配方案

  (一)资格审查

  只有同时符合以下条件的,才具有参加本次车位分配的资格:

  是本小区的业主或者是房屋租赁人;

  在本物业管理区域内没有车位或者车库;

  已经购买了属于自己的车辆;

  不欠缴物业费。

  (二)登记

  凡是具有资格的业主携带下列证件和凭证前往物业公司楼进行登记:

  房产证(为家庭成员的需要户口簿),承租人需要承租合同;

  汽车行驶证;

  物业费缴费清单。

  (三)发放选票

  经过审核具有资格的业主,当场发给加盖阿尔卡迪亚小区业主委员会公章的选票。

  (四)分配方式

  采取公开摇号的方式,在指定时间邀请居民委员会等部门监督,将所有选票放入票箱,现场由业主自己推选的代表抽出选票,被抽出的选票才有资格获得一个车位,直到车位分配完为止。

  抄送:

  沿江公安分局 交警十大队 大厂街道办事处 葛塘派出所 四周社区居委会

篇3:阿卡小区业委会解释说明物业合同修改部分等文件的报告

  业委会向大会解释说明20**年物业合同修改部分,并提交业主代表大会审议、批准20**年度《物业服务合同》的报告

  20**年物业合同与20**年物业合同的变化主要体现在第15条上,本条是关于业主共有物业收入及其管理。在说明之前,先向大会报告20**年公共收益情况。

  根据业主大会的决定,向占用公共资源的业主收取汽车停放费,20**年度公共收益情况如下:

  (1)、地面汽车停放费收入:844,700.00(不包括已付业委会140,000.00和道路拓宽改造费用95,000.00)

  (2)、广告费:38,857.00

  (3)、电梯广告费(合同价):132,500.00

  实际广告收入:143,711.00

  收入合计:988,411.00

  在结算20**年公共收益过程中,物业公司提出严重亏损,收益用于小区公共设施设备维修、改造和更新了。业委会提出乙方按照包干制收取物业公共服务费用后,无论盈亏均自行承担。业委会研究后,认为物业公司如果把公共收益确实用到小区公共设施设备维修、更新改造上,应该认可。

  物业公司提交给业委会各种施工合同和支付票据,经过审核统计,支出的费用明细如下:

  (1)、智能化改造即小区室外监控维修、更新,abcd区和efg区工程造价分别为:178,965.00、135,331.00,共314,296.00。

  (2)、a8a9排水管网改造费用:20,882.00

  (3)、小区业主房屋维修费用172,800.00

  (4)、道闸改造:244,165.00(但是对地下人防道闸改造的85,855.00不予认可,应扣除,因为人防收入给开发商全部拿走,不应该从公共收益中支出)。

  (5)、c区西边围墙维修费用:95,363.90

  (6)、深#泵、提泵,二次加压泵维修,水泵及水管维修费用:39,754.00(用于f12、d8、d7)

  (7)、电梯维修费用(项目包括电梯主机编码器、电脑板、继电器板、变频器、光幕、光电平层感应器等维修更换):65,100.00(用于e1、c5、c10、e7、g14、c14、e8、ab区、d16、c9、c11、f6、f2、g8、e10、f4、e6)。

  支出合计:866,505.90

  公共收益盈余:988411.00-866,505.90=121905.10.双方按照50%比例分配,各得60,952.55。

  通过以上项目,可以看出物业公司为了小区的确做了不少工作,成绩应该予以肯定。按照20**年的物业合同规定,物业公司对于物业管理区域内有关物业管理的重大事项应当及时通告业委会和全体业主,物业公司没有严格执行,业委会发现后已经提出了整改意见。今年物业合同的修改我们认为有亮点:

  (一)物业公司提出年度物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造计划报我方审核,施工合同由我方审价后,由物业公司或者双方共同实施。

  这样业委会可以对工程予以监督,统筹规划,合理安排项目,提高资金使用效率,让业主及时了解物业公司和业委会的工作,增进了解。

  (二)20**年物业合同提及到地下人防问题,关于地下人防车位的收益归属,甲乙双方同意由人民法院裁决。双方承认有争议,产权归属双方协商可以通过诉讼程序解决。

  (三)公共收益分配与去年不同。对收益的剩余部分,不再扣除成本,直接进行五五分成。

  请业主代表大会对20**年度物业合同进行审议!

  阿卡业委会

  20**.1.25

篇4:阿卡小区业委会工作补贴管理办法

  阿尔卡迪亚小区业委会工作补贴管理办法

  (业委会20**年)

  本办法由业委会会议于20**年1月8日第一次修订,原20**年工作补贴办法同时废止。

  一、 根据《江苏省物业管理条例》第二十五条和《阿尔卡迪亚小区议事规则》第二十九条的规定,制定本办法。

  工作补贴发放的前提是业委会有较为充裕的经济基础,即拥有一定量的现金或银行存款;量入为出,即不得影响其它工作的开展。

  二、工作补贴发放的基本原则是实行以工作量和工作时间为双重指标的考核机制, 具体规定如下:

  1)、正常补贴基数:最低标准是450元/人.月,最高标准是1200元/人.月,最低标准足额前提是每月在业委会接待业主、学习交流、社区活动等不少于五次,不缺席业委会会议,正常值班,完成工作职责中的基本要求,完成主任、副主任或主任会议交办的临时工作任务。其中,不参加业委会会议或者业主大会会议的每次扣50元,未值班每次扣50元(无条件),其他事项由主任或主任会议根据考勤情况考核。

  2)、通讯费根据实际工作情况进行补贴,不发生或者很少发生的,不另外补贴话费(已经包含在工作补贴中)。

  3)、出差按每人每天(大于8小时)80元补贴,4-8小时按50元补贴, 低于4小时按30元补贴。差旅费实报实销。出差以出原大厂地区为准。

  4)、 工作补贴总额每年控制在85000元以内。出差补贴、差旅费、电话费不包括在工作补贴总额内。

  三、 此管理办法经业主委员会会议通过后执行。工作补贴可以根据实际情况进行调整,工作补贴预算必须报业主代表大会审核批准后执行。

篇5:前物业告业委会败诉案例

  前物业告业委会败诉案例!

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  案情简要:

  上海浦东新区大唐盛世花园新、老物业冲突引发的命案尚未宣判,导致这场冲突的“导火索”--小区业委会与盛唐物业之间的物业服务合同纠纷案,日前终于有了结果,上海市第一中级人民法院二审认定:盛唐物业无权要求继续履行物业服务合同。

  20**年最后一个晚上,浦东大唐盛世花园新、老物业因交接发生冲突,老物业--上海盛唐物业的员工胡某驾驶一辆桑塔纳轿车,冲向上海同涞物业的保安队伍中,造成2人死亡多人受伤。胡某事后向警方自首,目前被刑事拘留。

  上海一中院二审认为,根据合同约定,小区业委会成立后,前期物业服务合同即已终止。本案业委会向盛唐物业致函,明确表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业须以竞标方式参与小区下一届物业服务企业选聘的意思,故盛唐物业所谓“默认”建立新的物业服务合同关系,缺乏事实和法律依据。

  关键点:

  1、前期物业在业委会成立之后的合同认定

  2、解约方式的认定

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  详情如下:

  沪一中民二(民)终字第33号

  上诉人(原审原告)上海盛唐物业管理有限公司

  被上诉人(原审被告)上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会,负责人蔡主任。

  上诉人上海盛唐物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(20**)浦民一(民)初字第33677号民事判决,向本院提起上诉。本院于20**年12月26日受理后,依法组成合议庭,于20**年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人上海盛唐物业管理有限公司之委托代理人魏巍,被上诉人上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会之委托代理人**荣到庭参加诉讼。现已审理终结。

  原审经审理查明,20**年,上海盛唐物业管理有限公司(以下简称盛唐物业公司)与上海盛唐置业有限公司(以下简称盛唐置业公司)签订《大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同》一份,约定盛唐置业公司将大唐盛世花园(一、二期)小区委托盛唐物业公司实施物业管理,委托管理期限自20**年5月1日起至小区业主委员会成立为止。合同还约定,合同期满或小区业主委员会对此合同有异议时,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。

  20**年1月31日,上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主委员会(以下简称大唐盛世花园业委会)备案成立。

  20**年6月21日,大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函称:“根据相关法律规定,住宅小区前期物业管理合同将在业委会成立之日起自动终止......我们将于近期召开大唐盛世花园(一期、二期)小区20**年第一次业主大会,就本小区物业公司选聘和维修资金开户银行等事宜进行投票表决。”

  20**年8月3日,大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于召开20**年第一次业主大会会议的公告》,称将以书面征求意见方式召开业主大会会议,对选聘小区物业服务企业、选聘物业服务企业标准和收费标准、选择小区维修资金账户开户银行等事项进行审议表决。同日,大唐盛世花园业委会还向全体业主就“关于书面征求选聘物业服务企业方案意见”发出公告。在该公告中,对“选聘方式”规定将“在续聘和竞聘两个选项中进行投票选择”。

  20**年8月10日,大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于选聘物业服务企业方案的公告》,公告中涉及物业管理企业选聘方式的相关内容与上述20**年8月3日“关于书面征求选聘物业服务企业方案意见”的公告内容一致。20**年8月17日,大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于推迟20**年第一次业主大会会议日期的公告》,确定在20**年9月1日上午九点召开小区业主大会。

  20**年8月27日,大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司发函,称:“大唐盛世花园(一期、二期)小区20**年第一次业主大会会议即将于9月1日召开。在关于物业选聘的业主投票结果明朗之前,本业委会有责任提醒并敦促贵司,无论投票结果如何,贵司都应积极履行以下各项法定义务。具体内容包括:1、按照相关法律的规定,业委会成立后,物业公司应无条件将各种和小区相关的资料文件移交给业委会,包括小区竣工图、前期物业管理合同等,但至今贵司未给予办理。我们督促贵司尽快完成文件资料的移交工作......。”

  20**年9月2日,大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会发布《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)业主大会最终表决结果》,其中关于“小区物业管理企业选聘方式”,选择“继续聘用:213票,专有部分建筑面积28,634.96平方米”,选择“公开招标:415票,视为同意:911票,合计同意票1,326票,占小区业主总人数1,598人的82.98%;专有部分建筑190,325.61平方米,占小区建筑物总面积226,392.10平方米的84.07%。”浦东新区花木街道牡丹第三居民委员会作为监督人在该最终表决结果上盖章确认。

  20**年9月4日,大唐盛世花园业委会发出《上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》,称:“小区于20**年9月1日以书面征询意见的方式召开业主大会会议,对选聘物业服务企业的标准、内容及选聘方式进行了表决......选择继续聘用上海盛唐物业管理有限公司物业服务企业的213票,占13.33%,专有部分建筑面积28,634.96平方米,占建筑物总面积12.65%;选择公开招标的1,326票(其中已反馈的同意票共415票,未反馈视为同意已表决意见的共911票,占82.98%,专有部分建筑190,325.61平方米,占建筑物总面积84.07%。根据表决结果,上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会作出如下决议:本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业。”同日,大唐盛世花园业委会向盛唐物业公司致函,告知盛唐物业公司小区20**年第一次业主大会会议已召开,经投票表决,决定通过公开招标方式选聘小区物业服务企业;如盛唐物业公司放弃竞标或未能在公开招标中胜出,大唐盛世花园业委会提请盛唐物业公司预先准备好交接清单,实现做好与新物业公司进驻时的交接准备工作,待中标企业确定后,完成各项移交工作;如中标企业未能确定,移交工作顺延至新物业服务企业确定后开始。

  20**年9月17日,上海市浦东新区大唐盛世花园(一期、二期)小区业主大会委托上海国际公共关系公司发出物业管理招标公告,选聘小区物业管理企业。截止20**年11月14日法庭辩论终结之日止,招投标结果仍未确定。

  本案审理中,盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会一致确认,《大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同》已于20**年1月31日大唐盛世花园业委会成立时终止;此后,盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会并未续订物业管理服务合同,但盛唐物业公司仍为大唐盛世花园(一、二期)小区提供物业管理服务至今。

  原审审理中,盛唐物业公司请求判令大唐盛世花园业委会继续履行前期物业管理合同。

  大唐盛世花园业委会辩称:根据前期物业管理合同约定,小区业主委员会成立时前期物业管理合同终止,故前期物业管理合同已于20**年1月31日大唐盛世花园业委会备案成立时终止,合同终止后不存在继续履行问题。盛唐物业公司系三级资质物业管理企业,根据建设部相关规定,其只能管理建筑面积少于200,000平方米的小区,无能力承接涉案小区。前期物业管理合同第32条约定,小区业主委员会对合同有异议则有权终止物业管理合同,现大唐盛世花园业委会认为盛唐物业公司的物业管理资质不符,也可以单方终止前期物业管理合同。盛唐物业公司对小区业主大会的表决规则理解错误,20**年9月1日的业主大会决议表决程序、表决结果合法,并经过主管部门审核,目前小区已就重新选聘物业管理企业进行招投标,招投标结果近日将作出,盛唐物业公司无权要求大唐盛世花园业委会停止招投标。另,本案系物业服务合同纠纷,前期物业管理合同是否终止与业主大会决议是否合法是两个不同的法律关系,即便业主大会决议不合法,盛唐物业公司也无权起诉要求撤销该决议。故请求驳回盛唐物业公司的诉请。

  原审认为,当事人约定合同期限的,期限届满时合同权利义务终止。根据大唐盛世花园(一期、二期)小区的开发商盛唐置业公司与盛唐物业公司签订的《大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同》约定,盛唐物业公司对小区的物业管理期限至小区业主委员会成立时为止。20**年1月31日大唐盛世花园业委会成立后,尽管盛唐物业公司仍为该小区业主提供物业管理服务,但盛唐物业公司、大唐盛世花园业委会之间并未重新签订物业管理服务合同。另,根据审理中查明的情况,自20**年6月21日起,大唐盛世花园业委会已通过发函等方式向盛唐物业公司指出前期物业管理合同自其成立之日起自动终止,其将通过召开业主大会投票表决选聘物业公司事宜。20**年9月2日起,大唐盛世花园业委会又通过发布业主大会决议、公告业主表决结果、发送函件等形式,再次向盛唐物业公司表示了不再续聘、要求盛唐物业公司做好物业交接准备工作的意思。综上,原审认为,盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会继续履行前期物业管理合同,缺乏事实及法律依据,故不予支持。关于20**年9月1日的业主大会决议程序是否合法、应否予以撤销的问题,系属小区业主撤销权行使范围,盛唐物业公司亦无权以业主大会决议程序违法为由要求继续履行前期物业管理合同。

  原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定,于二○一三年十一月十九日作出判决:驳回上海盛唐物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币80元,减半收取计人民币40元,由上海盛唐物业管理有限公司负担。

  判决后,盛唐物业公司不服,上诉于本院,诉称:

  1、《大唐盛世花园(一、二期)物业管理服务合同》的签订主体是盛唐置业公司和盛唐物业公司,该合同约定的盛唐置业公司委托盛唐物业公司进行管理的期限为20**年5月1日起至大唐盛世花园业委会成立为止,故自大唐盛世花园业委会成立之日起,盛唐置业公司与盛唐物业公司之间的物业管理服务合同已终止。根据法律规定,在大唐盛世花园业委会成立后,应由其代表全体业主签订物业服务合同,故大唐盛世花园业委会是物业管理服务合同的主体。大唐盛世花园业委会在其成立后虽然未与盛唐物业公司签订书面的物业管理服务合同,但一直接受盛唐物业公司提供的服务,双方一直处于默认的事实物业管理服务状态,合同权利义务延续了盛唐物业公司与盛唐置业公司之间的物业服务合同。原审法院混淆了两个物业服务合同关系,属认定事实错误。

  2、涉案小区业主大会作出的选聘物业公司的相关决议明显违法,该决议关系到盛唐物业公司的切身利益,原审法院仅依据法律规定的表面文字解释判决本案,随意牺牲盛唐物业公司的合法权益,属适用法律错误。

  3、业主委员会的成立日期应为业主大会作出决议的日期,而不是向有关部门备案的日期。原审法院盲目将大唐盛世花园业委会备案的日期认定为其成立的日期,从而认为前期物业管理服务合同自20**年1月31日起终止,属认定事实错误。

  4、大唐盛世花园业委会20**年9月4日向盛唐物业公司所发函件并非是通知盛唐物业公司解除物业服务合同,在大唐盛世花园业委会未确定中标的物业管理公司也未通知盛唐物业公司终止合同的情况下,双方之间的物业服务合同应继续履行。综上所述,请求二审法院撤销原判,依法改判支持盛唐物业公司的原审诉请。

  被上诉人大唐盛世花园业委会辩称:根据约定,涉案小区的前期物业服务合同已在大唐盛世花园业委会备案之日即20**年1月31日终止,而大唐盛世花园业委会与盛唐物业公司之间又未签订新的物业服务合同,故盛唐物业公司要求大唐盛世花园业委会继续履行合同没有基础。原审判决正确,请求二审法院依法维持原判。

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  经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

  本院另查明,20**年12月12日,大唐盛世花园业委会与案外人上海同涞物业管理有限公司(以下简称同涞物业公司)签订《物业服务合同》一份,约定大唐盛世花园业委会委托同涞物业公司对涉案的大唐盛世花园(一期、二期)小区进行物业管理,委托期限自20**年1月1日起至20**年12月31日止。盛唐物业公司对该份物业合同的真实性没有异议,但认为该合同签订于本案审理期间,在本案判决未生效之前,该份合同效力处于待定状态。

  本院认为,首先,就盛唐物业公司关于原审判决混淆两个物业合同关系的主张,因盛唐物业公司也认可前期物业服务合同与其和大唐盛世花园业委会之间的物业服务合同系两个合同,前期物业服务合同已在大唐盛世花园业委会成立后终止,而盛唐物业公司的原审诉请系要求大唐盛世花园业委会继续履行前期物业服务合同,故系盛唐物业公司的诉请与其上述主张存在自相矛盾之处,而非原审判决混淆两个物业合同关系。其次,究盛唐物业公司的诉请本意,其应该是要求大唐盛世花园业委会继续履行其与盛唐物业公司之间的事实物业服务合同,权利义务则延续前期物业服务合同的约定,此便涉及到对盛唐物业公司在前期物业服务合同终止后至大唐盛世花园业委会与物业服务企业签订新的物业服务合同之日止的期间内实际为涉案小区提供物业服务之行为性质应如何认定的问题。对此,本院认为,基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际,为确保小区的正常生活秩序,前期物业服务企业在该过渡期内为小区继续提供物业服务符合物业服务行业惯例,但此并不表明前期物业服务企业与业主委员会之间当然建立了新的物业服务合同关系。就本案而言,根据大唐盛世花园业委会发给盛唐物业公司的相关函件,大唐盛世花园业委会已经明确向盛唐物业公司表达了前期物业服务合同已终止、盛唐物业公司须以竞标方式参与涉案小区下一届物业服务企业选聘的意思,即大唐盛世花园业委会并未确认与盛唐物业公司建立新的物业服务合同关系,故盛唐物业公司以其在前期物业服务合同终止后、大唐盛世花园业委会尚未确定新的物业服务企业前的过渡期内为涉案小区实际提供物业服务为由,主张大唐盛世花园业委会已经默认双方之间建立了新的物业服务合同关系,缺乏事实和法律依据,本院对此不予采纳。第三,就盛唐物业公司对大唐盛世花园业委会成立日期所持异议,因缺乏法律依据,且对本案的处理并无实质影响,故本院对此亦不予采纳。第四,就盛唐物业公司对涉案小区业主大会在选聘下一届物业服务企业过程中相关程序是否合法所持异议,本院认同原审判决所述相关理由且不再赘述。由此,盛唐物业公司的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。原审判决并无不当,本院予以维持。

  据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。本判决为终审判决。。为

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