不交物管费就不能当业委会委员? -凯发网站

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  不交物管费就不能当业委会委员?

  小区业委会依法进行换届选举,其中新当选的5名委员有拖欠物管费的现象。因此,新的业委会没有得到物业管理行政主管部门的备案,并被要求重新选举。近日,省高院公布了今年第一批示范性案例,其中,熊某等诉武侯区房产管理局、晋阳街道办事处行政备案登记纠纷案入选。

  法 院表示,物业管理行政主管部门对小区物业管理具有行政指导职能,依法对业主大会成立和业主委员会选举等事项负有备案职责,但小区业主依法享有的自治权,物 业管理行政主管部门不应干涉。业主委员会候选人资格认定属于业主自治权范畴,物业管理行政主管部门无权审查,并不得以此为由不履行行政备案登记职责。

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  业委会委员不交物管费

  房管局要求重新换届选举

  原 告熊某等人是交大花园武侯小区业主。20**年12月14日,在蜀都公证处的公证下,小区第四届业主委员会换届选举筹备组组织召开了小区业主大会会议,选 举第四届业主委员会及对三个文本投票表决,后以“人数、面积双过半”的结果表决通过了该三个文本,并选举出了小区第四届业主委员会委员,其中原告熊某等人 当选。此后,换届选举筹备组作出报告,对选举结果予以确认。

  20**年1月2日,小区第四届业主委员会向武侯区房管局、晋阳街办申请备案及 提交材料。社区居委会在《物业管理业主大会业主委员会备案表》中签署了“业主大会选出的委员中有5位委员不能提供缴纳的物管缴费凭据”的意见,晋阳街办在 该表也签署了“情况属实,报房管部门审查备案”的意见,并将所有材料报送到区房管局。区房管局审查后未予备案。

  20**年6月15日,区房 管局、晋阳街办作出《关于对交大花园武侯小区部分业主反映问题的答复》(以下简称《答复》),以小区在“进行换届选举时未严格按照《成都市物业管理条例》 有关规定进行......对小区新选出的第四届业主委员会不予备案,并要求按照《成都市物业管理条例》规定,由晋阳街办重新组织召开小区业主大会会议进行换届选举 工作”。

  原告熊某等人不服,起诉到法院,请求:1.撤销《答复》中对交大花园武侯小区第四届业主委员会不予备案的不当行政行为;2.判令区房管局尽快备案;3.判令两被告赔偿损失1元钱。

  委员资格业主大会说了算

  行政部门不能越权

  武 侯法院审理认为:诉讼中,区房管局、晋阳街办以选举产生的交大花园武侯小区第四届业主委员会委员中,有委员拖欠物业服务费而不应具备候选人资格为由,进而 认定选举未严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行。但据规定,业主委员会的委员不缴纳物业服务费的,是否终止其委员资格,该权利属业主大会享有,而 非行政机关的职权,行政机关不得据此认定有关人员是否具有业主委员会委员的候选资格。因此,区房管局、晋阳街办的《答复》缺乏法律依据,其行为属超越职权 行为,依法应予以撤销。另外,熊某等提交的证据不能证明有损失的存在或发生,因此对要求赔偿损失1元钱的诉讼请求不予支持。

  武侯法院判决,撤销被告区房管局、晋阳街办作出的《答复》。驳回原告熊某的其他诉讼请求。省法宣 本报记者 晨迪

篇2:八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析

  八种物管费诉讼常见抗辩理由的分析

  物管费诉讼案的常见抗辩理由

  《物管费诉讼案的常见抗辩理由》一文在《现代物业·新业主》杂志发表后,笔者接到不少物业服务公司和业主的咨询。除了文章列出的六种常见抗辩理由外,他们还列举了其他若干抗辩理由,咨询笔者对此类抗辩理由的看法。笔者结合广州市中级人民法院和广州市各区基层法院的类似判决,再就此类案件的抗辩理由进行法理分析,为参与该类诉讼案件的当事人提供一些借鉴和参考。

  一、以没有在前期物业服务合同上签名为由

  前期物业服务合同是由房屋的建设单位与物业服务企业作为合同的签约方签订的合同,其中并没有业主或业主委员会的参与。在物业服务费纠纷案件中,许多业主以自己不是前期物业服务合同的签约方为由拒绝交纳物业服务费。

  前期物业服务合同是对“合同相对性”原则的突破。《物业管理条例》第二十五条规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。因此,在建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时,就同时包括了双方之间转让前期物业服务合同的合意在内。前期物业服务合同对业主产生约束力的根源在于建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。因此,前期物业服务合同虽然没有业主的签约人资格,但其合同效力却能及于合同之外的第三人即“业主”。

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力,业主以其非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”因此,业主以没有在前期物业服务合同上签名为由拒付物业服务费的,法院将不予支持。

  二、以前期物业服务期间开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业,物业服务合同无效为由

  国务院《物业管理条例》第二十四条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”

  据此,国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于“倡导性条款”,不属于“强制性”规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’,是指效力性的强制性规定。”参照司法解释的规定,只有违反了法律、行政法规的“效力性强制性”规定,合同才会被法院认定为无效,开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业并不导致前期物业管理合同必然无效。因此,业主的这一抗辩理由将得不到法院的支持。

  三、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业服务企业签订的物业服务合同无效为由

  实践中,经常会出现业主委员会超越业主大会的授权范围及滥用职权的情形。某些业主委员会在没有召开业主大会的情况下,直接与物业服务企业签订物业服务合同。当物业服务企业诉请业主交纳物业服务费时,业主往往会以此为由拒绝交纳物业服务费。

  对于业主委员会超越授权范围签订物业服务合同行为的法律效力,《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第二十条规定:业主委员会以业主委员会名义所为的行为,是否都可推定为业主委员会的行为,发生争议该如何处理?答:业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内,为了全体业主或大多数业主的利益,可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限,对外构成表见代表的,业主委员会对外承担民事责任后,有权向业主委员会委员追偿。按照上海市高级法院的指导意见,业主委员会超越职权未经召开业主大会签订物业服务合同的行为对外构成“表见代理”,即产生有权代理的法律后果。

  在司法审判实践中,法院一般会审查业主委员会是否经过房管部门的备案登记而有效成立,如果物业服务合同形式上是合法的,法院一般会认定物业服务合同是有效的。至于业主委员会是否合法成立,是否在召开业主大会的情况下签订的物业服务合同属于业主自治范畴,属于另外一个法律关系,法院会建议业主另循其他途径解决,在物业服务费纠纷案件中不予审查。因此,业主的这一抗辩理由仍然难以得到法院的支持。

  四、以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为由

  根据民事合同的相对性原则,开发商减免物业服务费的承诺其法律效力仅仅发生在开发商与业主之间,该承诺具有法律约束力,且其法律约束力是相对封闭的,不能对合同主体之外的第三人发生法律效力。而业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》对小区内的全体业主发生法律效力,物业服务企业有权根据合同约定要求享受物业服务的业主交纳物业管理费。开发商与物业服务企业是两个独立的法人,法律上不具有承担责任的一体性。因此,开发商的减免物业服务费的承诺对与之无关的物业服务公司并没有法律约束力。业主不得以此为由不交物业服务费。

  《广东省物业管理条例》第四十一条规定,建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。因此,业主以还在开发商“减免物业服务费”承诺期限之内为抗辩将得不到法院的支持。

  五、 以不同意物业服务收费标准为由

  业主在前期物业服务期限届满后,物业服务公司要求仍然按照前期物业服务的约定标准交纳物业服务费。业主以前期物业服务收费过高为由拒绝交纳物业服务费。

  以广州市为例,广州市物价局印发了《关于明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》[穗价(20**)75号],该文件明确规定:“从20**年1月1日起物业管理企业不得以原价格主管部门核发的住宅物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》作为收费依据。”即从20**年1月1日起,取消物价部门以批复形式核准物业服务收费的形式。20**年,广州市物价局发布了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》[穗价(20**)199号文],该文件明确规定了三个服务等级的服务内容。之后,广州市每年都会制定《住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。前期物业服务期限届满后,业主委员会可以在政府指导价基准价和浮动幅度范围内与物业服务企业协商定价。

  因此,前期物业服务期限届满后,如果业主对物业服务收费标准不满意,可以通过提议召开业主大会,由业主委员会与物业服务企业协商定价的方式重新确定物业服务收费标准。如果原物业服务企业与业主委员会无法就物业服务收费标准达成一致意见,业主委员会可以在业主大会的授权下另行聘请物业服务企业,与新聘请的物业服务企业协商确定物业收费标准。因此,业主仅以不同意原物业服务收费标准为抗辩理由拒不交纳物业服务费将不会获得法院支持。

  六、以家中财物被盗、车辆被盗为由

  国务院《物业管理条例》第三十六条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”如果物业服务企业在提供物业服务时,在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和过失,尽到了必要的管理、保障义务,物业服务企业就不应承担因犯罪分子的犯罪行为导致业主财物损失的赔偿责任。

  但是,如果小区内有众多业主都出现家中被盗的情形,并提供了报警记录等相关证据加以证明,法院可能会根据物业服务公司提供物业服务的实际情况进行审查。如果认定物业服务企业违反了物业服务合同约定的小区定期巡查、保安值勤保持记录、出入口身份证登记等合同约定,可以认定物业服务企业提供的物业服务质量存在瑕疵。法院可以判令业主减少物业服务费中保安服务部分的费用及酌情判决业主不交或少交部分滞纳金。

  七、以物业服务企业未能阻止违章搭建为由

  小区业主在楼顶搭建违章建筑,将楼道部分封闭,或在阳台搭建鸽子笼等行为严重侵害了其他业主的利益。利益受到侵害的业主往往会要求物业服务企业进行制止甚至直接拆除违章建筑,但物业服务企业发出告知函后,违章搭建者置之不理。受侵害的业主可能以物业服务企业未能阻止违章搭建行为为由拒交物业服务费。

  国务院《物业管理条例》第四十六条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”因此,物业服务企业在发现违章搭建行为后,应负有制止和及时向行政主管部门报告的义务。但如果违章搭建者拒绝拆除违章建筑,因物业服务企业不具有强制执行力,也无权强行拆除违章搭建物。如果业主要求违章搭建者拆除违章建筑,可以直接向侵权者主张权利。因此,如果物业服务企业证明已经就业主的投诉进行了制止和报告,业主以物业服务企业未能阻止违章搭建为抗辩理由将得不到法院的支持。

  八、以应由物业实际使用人交纳物业服务费为由

  业主将房屋出租给第三人时,往往会约定物业服务费由承租人承担。发生物业服务费纠纷时,业主经常以应由实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由拒交物业服务费。

  《物业管理条例》第四十二条第一款规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主作为物业的所有权人,虽然不是物业服务合同形式上的当事人,但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者,构成物业服务合同的实质当事人,物业服务合同对业主具有约束力,因此,业主应负有按照合同约定交纳物业服务费的义务。业主与承租人的房屋租赁合同效力仅及于签约的当事人双方。对于租赁合同之外的第三人物业服务企业没有约束力。业主在向物业服务企业交纳物业服务费后,可以依照房屋租赁合同的约定,向实际使用人追偿。

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”因此,业主以应由物业实际使用人交纳物业服务费为抗辩理由将得不到法院的支持。

  从以上八种业主的常见抗辩理由的分析来看,业主的抗辩理由被法院采纳的几率并不高,这与物业服务的社会性、群体性的特点有关。物业服务的对象往往是小区成百上千户业主,如果判决某个个别业主不交物业服务费,极有可能牵一发而动全身,带动其他业主也不交物业服务费。物业服务纠纷的群体性效应决定了法院在行使审判权时,还要考虑到社会和谐和维护稳定等因素。法官在个案的审理中,很大程度上起着公共政策选择的作用。笔者通过对上述常见的业主抗辩理由进行归纳总结,结合法院在审判实践中的判决情况,希望能为物业服务费诉讼案件的当事人提供一些有益的启发或思考。

  物业服务纠纷的群体性效应决定了法院在行使审判权时,还要考虑到社会和谐和维护稳定等因素。法官在个案的审理中,很大程度上起着公共政策选择的作用。

篇3:小区物管费乱象:钱放在保姆口袋,主人却监督不到

  深圳会计师讲述审计发现的小区物管费乱象

  “钱放在保姆口袋,主人却监督不到”

  钱放在保姆口袋,主人却监督不到

  在业主与物管的博弈中,业主往往因为产权分散无法形成合力,处于相对弱势地位。

  业主与物管,双方各种各样的矛盾经常见诸报端。

  日前,南方日报记者接到了几个业主的反映都与小区物管有关,物管公司越过业主大会上涨物业费、小区业主失窃物管未尽责,小区物管未经业主同意擅自进行绿化改造、防盗改造等工程,其背后暴露的则是小区业主与物管方之间尚未对等的紧张关系。

  物业管理本来是业主通过购买而获得的小区服务,而实际在深圳很多小区,由于开发商卖楼后先选择自己的物管公司从事前期物管,后期即使物业管理服务不尽如人意,但作为小区主人的业主常常由于产权分散无法形成合力,最终在两者的商品交换中处于不对等的弱势地位。

  “物业管理公司的侵权案例,那可以说是太多了”,景洲大厦业委会主任邹家健做了十年的业主维权,他告诉记者,物业侵权首先就是物管对于小区物业管理费用使用的不透明,很多物管对业主二次收费,收了钱却不提供服务等等,这都侵犯了业主权利。

  从20**年起,深圳马洪会计师事务所所长马洪就开始从事小区物业管理账目的审计,到目前几乎已成为这一领域做小区物管审计最多的会计师事务所。马洪告诉记者,专门针对小区物业的财务制度非常不完善,“我们对于上市公司的财务审计制度非常完善了,也有了教育等特殊行业的审计标准,但是在小区物业财务审计却还没有专门的核算制度,现在大多是在执行房地产开发企业的审计制度,其和物业管理完全不同,这种会计审计报告做出来了业主还是不知道物管的财务收入和支出情况”。

  “钱放在保姆的口袋里,主人却监督不到”,在深圳马洪会计师事务所,马洪为记者讲述了其审计多年发现的种种小区物业管理费乱象。

  乱象1

  收费不公

  “你交了,开发商自己留存的单位却没交”

  会计师马洪告诉记者,审计小区的物业管理费首先是审收入,物业管理方首先可能存在的问题就是收入不足,“如果说一个小区一部分业主缴纳了物管费,而另外一部分没有交,而且物业管理方没有催缴和追缴,那么它就侵害了那些交了物管费的业主的权利”。

  主要造成收入不足的有两种,一种是有些业主赖着不交,而物业管理方却没有追缴;另外一种是小区内有不少的开发商留存的单位,开发商和物业管理公司常是“父子关系”,“儿子自然没有催缴老爸的物管费”,马洪告诉记者,此外开发商的关系户或者物业公司要讨好的业主都可能没有缴纳管理费。

  “曾经有个物业少收的物业管理费多达300万”,马洪透露,审计这家物业时,物管方还称物业费没有少收,后来查大部分是开发商留存单位未交。

  物业费收入的多少,马洪表示这是很容易计算的。每个小区物业的建筑面积都是容易获得的数据,而小区物业管理费的标准则是已公布的,两者相乘即是小区应该有的物业管理费收入。

  支出越多越好

  支出越多越好

  乱象2

  “酬金制在现行政策下是让物业管理服务企业花越多钱提越多酬金”

  物业管理的支出一般包括管理人员工资、清洁、绿化、公共秩序维护、物业共用设施维护等,“这里面如果有涉及大的物业支出则还要看有没有招投标,已经竞得标的单位合不合理等”,马洪表示。

  记者了解到目前深圳物业管理服务收费多使用包干制或者酬金制方式。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业管理服务合同约定的支出,结余或者不足均有业主享有或者承担的计费方式;而包干制则是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。

  “包干制下除非上涨物业费,否则收入上物业管理公司已经不会有多创收的可能,而由于盈余归于物业管理企业,因此包干制常造成物业管理方的节流,尽量减少支出”,马洪告诉记者,在没有充分监督的情况下包干制其结果就是物业服务质量的下降。

  “而酬金制在现行政策环境下则是让物业管理服务企业花越多钱越好”,马洪表示。记者从《深圳市物业管理服务收费管理规定》中看到,“实行酬金制的,物业管理企业在测算物业管理服务费时,应以实际的支出为计算依据,以本物业管理区域的物业管理服务支出为基数计提酬金”,这意味在计提比例固定的情况下,物业管理服务支出越多物业管理公司提取的酬金越多,马洪透露,其审计的这么多物业管理公司都是按上限10%计提酬金,“没见过提10%以下的,并且物业管理费也很少有盈余的,都是有多少花多少”。

  乱象3

  高价购买关联公司服务

  “不仅以高一倍的价格购买服务,而且还是向物管关联的电梯维护公司购买服务”

  不仅在服务支出上采取支出越多越好的方式,而且在一些购买服务上,有物管公司有高价购买服务的嫌疑,甚至是购买自己关联公司高价服务,马洪表示。

  深圳业主自治小区景洲大厦的业委会主任邹家健告诉记者,在业主充分监督环境下该小区的电梯维护费大概是每部600-800元/月,其他小区电梯维护费是否合理可以参考这一标准。马洪告诉记者,其审计的小区就出现过电梯维护费1200-1500元/月的案例,“不仅高一倍价格购买服务,而且后来还发现是向物业管理公司关联的电梯维护公司购买的服务”。此外,曾有一个小区以每年30万的高昂价格购买电梯设备维护服务,“我们推断是关联公司,虽无法证明,但该物管公司购买这项服务没有进行招投标就已经是明显违规了”,马洪表示。

  还有个别集团性物业管理公司服务的小区,在审计中马洪发现该公司服务的小区有一笔30万元的支出用于集团下各物业服务小区的信息化建设支出,“由各个小区交钱给物业管理企业做信息化建设,这分明是拿业主的钱给自己贴金”,马洪解释,这项信息化建设于业主和小区物业管理服务无益,本不应该在物业管理服务支出中。

  有的小区也把清洁、保安等员工的午餐支出列在物业管理费内,“这应该算是合情但是不合理的一种支出”,马洪认为,员工的午餐费属物业管理公司的运营支出,应从其获取的酬金内支出,而不是在物业管理服务中支出,“但如果午餐标准是合理的,并经业主大会或业委会同意,那么这笔支出相信业主也不会反对”。

  乱象4

  收钱归物管 支出归业主

  “一方面物管公司运营游泳池收取门票,另一方面在物业管理费中又列支了游泳池的维护费用”

  对于物业管理费的收入和支出由于常没有有效的监管,因此其也常出现不合理的地方。“我们审计物业管理小区的物业管理费,首先是看收支情况,还要看小区的一些产权归属,这些则和收支有很大关系”,马洪表示,比如停车场的归属是属于业主还是开发商,架空层的归属有没有明确产权等等。

  在景洲大厦,由于业委会的较早成立和运作,该小区的停车场已明确归业主集体所有,因此该小区停车场每年的收入归业主,这笔收入每年多达数十万元。而在深圳大部分小区,停车场真正归属业主的属特例,在新建小区地下停车位更多则是通过购房合同约束归卖方所有。此外,“有一些小区物业管理方甚至将归属业主所有的架空层围合起来变成商铺对外出租”,邹家健表示,这些都是明显侵犯业主权利的。

  “还曾经有个小区在游泳池维护方面二次收费,一方面物业管理公司运营游泳池收取门票等费用,另一方面在小区的物业管理费中又列支了游泳池的维护费用”,马洪表示,这就属于明显的收钱归物业,成本却摊到业主身上。

  “还曾有一个小区,物业管理费支出中列入了小区外巡逻保安员的费用”,马洪解释,小区物业都是保护小区的治安和安全,专门安排保安员在小区外巡逻显得很突兀,后来则发现,该小区开发商在小区附属楼内办公,大门向外开放,“开发商把本应自己承担的大门保安员的费用列在了小区业主身上”。

  乱象5

  “巨额”亏损却“赖着不走”

  “如果亏损,那早就离开了,为什么却赖着不走,物业管理公司会为业主垫钱做服务?”

  “物业管理公司不可能亏损”,会计师马洪表示,其对看到的很多小区物业管理账目亏损都无法相信,“最简单的道理,作为一家企业,不是做公益的,如果不赚钱,如果亏损,那早就该离开了,为什么却赖着不走,物业管理公司会为业主垫钱做物业服务?”

  据从20**年就从事小区物业管理财务审计的深圳马洪会计师事务所统计,其这么多年来审计的小区物管公司,大部分都是亏损的,“超过60%的物管账目显示其亏损”,马洪透露,还有30%多的物管显示“略有盈余”,这被马洪理解为“比较会做账”,只有不到10%的物管会显示有结存和盈余。

  马洪告诉记者,曾有某个小区的一家物业管理公司“做了10年,赤字1000万,物业管理公司竟然还愿意在这个小区继续做”,这不可理解,马洪表示。

  “一方面这么多的物管公司说自己亏损,另一方面物管却赖着不走,业主要召集成立业主大会意图选聘新的物业公司还会遭到原物管的百般阻挠”,马洪认为,可以想象,物业不走那一定是有钱赚。

  如何让物业费使用

  更透明合理?

  对于深圳如何走出物业管理财务支出缺乏监管的困境,深圳马洪会计师事务所所长马洪和深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫都提到了香港的制度。马洪认为,香港物业管理按照固定工资的方式获取报酬,分开管理工资和业主备用金的制度可鼓励物管更合理使用物业管理费;而陈霭贫则认为业主和物业管理矛盾的根源在于没有理顺物业管理其作为一种商品在交换双方的权利对等的关系,“应该赋予业委会法人资格,这样其作为独立的经济体,可以拥有财权,和物业管理公司就有了对等的关系”。

  建议1

  深圳马洪会计师事务所所长马洪:

  学香港,实行“固定工资 备用金”制

  马洪告诉记者,在深圳物业管理服务收费采用的就是包干制和酬金制的办法,前者盈亏由物业管理公司自负,物管方容易节流从而降低服务质量,而后者由于酬金是按照物业服务支出的固定比例计提,因此变相鼓励物管公司多花钱。

  马洪建议,深圳可以学习香港的物业管理服务收费制度,由业主和物业管理公司协商制定“工资”,这是固定支付给物业管理公司的报酬,而另一部分则是“备用金”,这是业主交由物管公司代管的费用,在香港这部分备用金是要由会计师事务所每年审计的,两部分哪些是物业管理方所得,哪些是业主所有就很清晰。

  建议2

  深圳市住房研究会常务副会长陈霭贫

  赋予法人地位,让业委会有财权

  陈霭贫告诉记者,深圳市物业管理条例规定了采用酬金制计费方式的物业管理服务方要按季度公布物业服务费收支情况,但公布的账目常是按照会计法方式操作,“就像老百姓看政府的财政预算一样,业主经常看不懂”,同时相关法律规定业主可以聘请会计师事务所审计,但由于标准不同,业主聘请方和物业聘请方常常对于账目和支出有不同的统计结果。

  “我们深圳的物管制度很多也是源于香港,我们的酬金制正是香港制度的变种”,陈霭贫表示,但不同的是我们的业主大会和业委会制度设计有些问题,归根结底是我们没有理顺物业管理其作为一种商品,其交换双方的权利对等关系。

  “强势和弱势的所谓说法并非固定的,说物管强势也并不准确”,陈霭贫认为,同样由于业主大会、业委会没有法人地位和行为能力,因此发生纠纷的时候,这个机构就表现为“只有权利没有义务,那时物管方也会变得很弱势”。

  陈霭贫建议,业主大会、业委会制度应该继续往前进,像香港那样在业主委员会之外还有业主立案法团,法律赋予了其独立法人地位及明确的民事行为能力。“而我们则规定业主大会、业委会不得从事经营性活动,没有财权”,如果赋予业委会法人地位,其就可以拥有财产,“人、财、物”在业委会的手里,它作为独立的经济体,和物业管理公司怎么谈就都可以了。另外,政府作为监管方也要依法秉公办事,不能超越法律。

  陈霭贫表示,如果明确了业主大会和业委会的法人地位,那么后面其构成的方式,是否和物管共用账户等就都是技术层面的问题了。

篇4:案例分析:小区业委会委员丧失资格应依法重选

  案例分析:小区业委会委员丧失资格应依法重选

  【案例分析】

  江汉区某住宅小区于20**年兴建开发,业主陆续入住后,于次年成立了业主委员会,分别推选了张某、李某、马某等5人为业主委员会委员。20**年5月,张某因触犯刑法被判处管制两年;同年10月,李某因工作原因常驻外地,遂将其在该小区的房产卖与他人;当年底,马某又因发生交通事故,造成严重的脑外伤,成了植物人。此时,距下一次业主大会召开时间还有两个多月,无法及时补选业委会委员,小区业委会陷入停摆状态。

  业主委员会是代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,其主要的职责有:执行业主大会的决定和决议;召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;组织和监督专项维修资金的筹集和使用;调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;业主大会赋予的其他职责。根据法律规定,业主委员会由5~11名委员组成。

  由于业主委员会的重要性,法律对其委员的资格也作出了明确的规定,其中包括了委员资格终止的规定。根据《武汉市物业管理条例》第三十七条的规定:业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:(一)不再是该物业管理区域内的业主;(二)丧失民事行为能力,不能履行委员职责;(三)被依法限制人身自由半年以上;(四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。本案中李某属于第一类情形、张某属于第三类情形、马某由于系植物人,处于无意识状态,应认定为丧失民事行为能力。三人都属于委员资格自行终止的情形。

  根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的1/2时,应当召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  本案中当业主委员会委员空缺时未能补足,致使委员人数不足总数的1/2,也一直未召开临时业主大会,重选业主委员会。在这种情况下,不能因为业主委员会的缺失而损害业主的利益,对此,法律也做出了规定,在新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  综上所述,业主委员会是代表业主利益的重要组织,业主委员会代表业主行使重要的职责,其委员资格如被终止,应依法重选。

  (湖北诚明律师事务所供稿)

篇5:成立业主委员会筹备小组公告增补业委会委员公告

  成立业主委员会筹备小组公告增补业委会委员公告

  关于增补海文花园业委会委员的公告

  关于增补海文花园业委会委员的公告

  20**年9月12日,海文花园业主委员会召开会议,就有关海文花园**阁增补一名业委会委员问题进行了讨论,并研究制定了增补委员的选举办法,现公告如下:

  一、选举流程:

  1.自荐、推荐业委会委员候选人;

  2.**阁业主投票采取差额选举办法,选出业委会委员1名;

  二、选举办法:

  1.首先由**阁全体业主进行推荐(包括自荐),推荐表由业委会选举工作小组逐家发放,再由推荐人投到指定地方,最后由业委会人员收齐推荐表并统计票数。若第一名推荐得票率超过本栋楼的50%,则自然成为业委会委员候选人。

  2.若第一名得票率未超过50%,则将得票最高的前二名做为委员的候选人。

  三、选举注意事项:

  1.自荐人、推荐人和被推荐人必须是业主本人(业主:即房产证上的名字)。推荐人必须在推荐表上签字才有效,如业主本人因故不能签名的,可书面委托他人代签,无委托的代签视为无效推荐签名,受委托人最多只能接受3个业主的委托。

  2.业委会委员候选人经业委会审查资格后,向**阁业主公示14天,对候选人名单有异议的在14天内书面向业委会反映,业委会在收集业主意见后公告候选人最终名单。

  四、业委会委员正式选举:

  1.本次选举增补委员1名,实行差额选举选出;

  2.业委会选举的表决方式采取召开业主大会,现场发票,当场回收的形式进行。选票、委托书由业委会选举工作小组统一印制并编号,由选举小组成员进行发选票。因故不能投票的,可书面委托他人进行投票,受委托人最多只能接受3个业主的委托。

  3.计算业主投票份额,各房屋按每10平方米建筑面积为1票,不足10平方米的,5平方米过5平方米以上的计算为一票,不足5平方米的不计票,一份物业的业主投票权不能分散。

  4.10月23日由工作小组开始向业主发放选票,11月8 日前由业委会工作小组根据具体情况决定,召开**阁业主大会发选票、正式选举出委员。将候选人按得票多少排序,得票多的1名当选为正式委员,如出现票数相同,无法确定最后人选时,不再进行重选,由业委会讨论决定。

  5.选举结果向全体业主公告。

  此选举办法业主如有异议,可在公告3天内书面向业委会反映,如无异议,业委会委员选举工作将按此公告内容进行,欢迎广大业主积极参与选举,并支持配合选举工作小组的工作,使本次选举工作圆满完成。

  海文花园业主委员会选举工作小组

  二○**年十月八日

  成立业主委员会筹备小组的公告

  **家园成立业主委员会筹备小组的公告

  太白社区**家园于20**年7月完成了交付工作,2年多来,在太白社区的殷切关怀和**物业公司的全力管理下,度过了2年!在这个过程中,小区全体业主都表示衷心的感谢!伴随着时光的斗转星移,小区内的许多问题也进一步暴露了出来,直接关系到小区所有住户的权益。为此,于20**年12月23日中午12:30在社区的指导和广大居民代表的强烈要求下,在太白社区会议厅召开了此次会议!

  我**小区在这两年里由于管道煤气问题、业主房屋维修问题以及对物业公司的"误解"等等急需解决的问题都表明,小区没有一个属于全体业主的组织,单个个体去处理这些问题显得力不从心,加上我小区的房产公司目前已经搬出宁波,很多问题都很棘手,甚至可以说依靠个体力量是没有办法解决!社区领导和物业是很关心小区的工作,大家在平时也提出了很多的交流意见!加上小区的实际现状是符合20**年5月24日浙江省第十届人民代表大会的第二十五次会议通过的第55号文件《浙江省物业管理条例》中的第七、八、九条关于成立业主委员会的要求!

  参加会议人员11人来自小区各个楼层,是小区的居民代表之一,收集了广大居民的意见,大家都把这两年多来小区的问题等都展开了多方面的讨论,最后一致签名(签名单以保存)决定我**小区需要尽快成立业主委员会!

  成立小区业主委员会必须严格按照《浙江省物业管理条例》进行,结合相关文件和我小区的现状,具体如下:

  一、根据浙江省物业条例规定要求:

  1、房屋出售并交付使用的建筑面积面积达到物业总建筑面积60%以上。

  2、首套房屋出售并交付使用满2年,而且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上。

  3、业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日内在物业管理区域内书面公告。

  业主大会筹备组应当告知所在物业主管部门、街道办事处、居民委员会,接受告知的单位应该派代表参加会议,给予指导!

  首次业主委员会的筹备经费由建设单位承担!

  二、**小区的房子交付已经2年多,第1、2条都完全符合,23日的居民代表会议也已经全面召开,太白社区领导十分重视,考虑到小区会议召开地点没有等因素,为我们安排了会议厅,派出了社区人员积极参加,建设单位由于种种原因,目前已搬迁,无法到场!在整个会议中大家一致选举决定居民杨松荣为筹备小组组长,其余12名为组员,(详细见附页)。全面负责**小区业主委员会成立工作的前期准备!

  三、小区在这两年里由于管道煤气问题、业主房屋维修问题以及对物业公司的"误解"等等问题都表明,小区没有一个属于全体业主的组织,单个个体去处理这些问题显得力不从心,加上我小区的房产公司目前已经搬出宁波,很多问题都很棘手,甚至可以说依靠个体力量是没有办法解决!社区领导和物业是很关心小区的工作,大家在平时也有很多的交流的意见!加上小区的实际现状是符合20**年5月24日浙江省第十届人民代表大会的第二十五次会议通过的第55号文件《浙江省物业管理条例》中的第七、八、九条关于成立业主委员会的要求!

  特决定:

  大碶太白社区**家园业主委员会筹备委员会成立。

  居民代表选举产生组长:**(1#502)

  组员:**(1#504) **(2#505) **(6#302) **(1#201)

  **(8#503); **(7#202)

  筹备委员会严格按照《浙江省物业管理条例》要求开展进一步工作!

  太白社区(意见):

  万通公司(意见):

  **家园业主委员会筹备组

  20**年12月23日

  报:北仑物管处、太白社区

  抄:**物业公司

  送:**家园全体业主

  另:按照《浙江省物业条例》要求规定公示三日于物业管理区域接受监督

  业主委员会选举办法的公告

  关于海文花园业主委员会选举办法的公告

  20**年2月26日在海文花园会所三楼召开了海文花园业主委员会(下简称业委会)筹备小组成员会议,就有关海文花园业委会选举的问题进行了讨论,制定了业主委员会的选举办法,现向全体业主公告如下:

  一、选举流程:

  1、自荐、推荐楼长候选人;

  2、除2号楼外,每栋楼推举楼长一名,商铺推举代表一名,作

  为业主委员会候选人,共7人;

  3、全体业主投票采取差额选举办法,选出6名业主委员会委员

  (2号楼预留1名)。

  二、楼长选举办法:

  1、首先由海文花园全体业主(2号楼业主除外)进行推荐(包括自荐),推荐表由筹备小组人员逐家发放,再由推荐人投到指定地方,最后由筹备小组人员收齐推荐表并统计票数。若第一名推荐得票率超过本栋的50%,则自然当选楼长,并成为业主委员会委员侯选人。

  2、若第一名得票率未超过50%,则将得票最高的前三名作为楼

  长候选人三天后组织本栋业主投票,得票最高者当选楼长并成为业主委员会委员侯选人。

  三、选举注意事项:

  1、自荐人、推荐人和被推荐人必须是业主本人(业主:即房产

  证或购房合同上的名字),推荐人必须在推荐表上签名才生效,如业主本人因故不能签名的,可书面委托他人代签,无委托的代签视为无效推荐签名。受委托人最多只能接受3个业主的委托。

  2、业委会候选人经筹备小组和区主管部门审查资格后,向全体

  业主公示14天。如对候选人名单有异议的应在14天内书面向区主管或筹备小组反映,区主管部门或筹备小组在收集业主意见后公告候选人最终名单。

  四、业主委员会正式选举:

  1、海文花园业主委员会设正式委员7名(含2号楼1名),本次

  选举候选人7名,实行差额选举选出6名(2号楼预留1名),落选的1名楼长可列席业委会会议。

  2、业主委员会选举的表决方式采取上门发票、集中收票的形式

  进行。选票、委托书由筹备小组统一印制并编号,由筹备小组成员进行发选票。业主因故不投票的,可书面委托他人进行投票。受委托人最多只能接受3个业主的委托。

  3、计算业主投票份额,各类房屋按每10平方米建筑面积为一

  票,不足10平方米的,5平方米或5平方米以上的计算为一票,不足5平方米的不计票,一份物业的业主的投票权不能分散。

  4、3月22日由筹备小组开始向业主发放选票。3月27日前将选

  票投至管理处大门口指定地点。公开清点选票时间将由筹备小组人员根据具体情况定,届时请建设局领导、居委会领导、派出所领导监督唱票。候选人得票按多少排序,得票多的前6名当选为正式委员。如出现票数相同无法确定最后人选时,不再进行重选,由当选的业委会委员讨论决定。

  5、选举结果向全体业主公告,筹备小组解散。

  6、由第一次业委会会议产生业委会主任、副主任、执行秘书及

  委员分工。

  此选举办法业主如有异议,可在公告3天内书面向区主管部门反映,如无异议,业委会选举工作将按此公告内容进行。欢迎广大业主积极参与选举,并支持配合筹备小组的工作,使海文花园业委会选举工作圆满完成。

  咨询电话:***

  海文花园业主委员会筹备工作小组

  二0**年二月二十七日

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