物业管理招投标实战技巧的分析 -凯发网站

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物业管理招投标实战技巧的分析

  物业管理招投标实战技巧的分析

  第一部分 物业管理招投标的基本程序--知己知彼,百战不殆

  物业管理企业介入市场方式的发展

  接管方式

  直接应聘方式

  投标方式

  条例的要求

  第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  物业管理招标与投标的 一般过程

  1.准备阶段

  选择招标方式(公开招标/邀标)

  成立招标领导小组(相关部门和专家)

  确定招标项目、招标指导思想及原则

  向社会发布招标公告。

  相关链接--招投标方法和组织

  方法:

  注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式

  确定物业管理费报价及费用测算的招标方式

  无标底二步综合竞争招标方式(先服务质量比较,后价格评价)

  组织

  开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标

  2.招标阶段

  )编写招标书 --(案例:招标文件)

  拟招标的物业基本情况

  物业管理内容(基础服务管理、特殊要求管理)

  对招标的有关说明(物业管理委托期限,物业移交日期、给物业管理提供的条件,以及其他需要说明的问题)

  物业管理考核标准与奖惩措施

  投标开标时间

  投标单位资质审查

  招标项目交底(标前会议,或者先到现场视察,再集中开标前会)

  投标书的报送(物业机构)

  3.开标阶段

  评标委员会(专家组成)审阅投标文件

  现场答辩(沟通)

  评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书

  评标委员会确定预选中标单位

  公证员宣读公证书,确认中标单位(如有必要)

  4.中标和订立合同

  资料整理与归档

  合同的主要条款

  附件

  物业管理招标的内容

  (一)非经营性物业管理招标的内容

  1.前期顾问服务内容

  开发设计建设期间提供的管理顾问服务

  物业竣工验收前的管理顾问服务

  住户入住及装修期间的管理顾问服务

  2.实质管理服务内容

  物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等

  (二)经营性物业管理招标的内容

  内容:前期顾问服务/实质管理服务

  主要目标--利润目标

  前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略

  实质管理服务中不断保持物业市场地位,维系收益的提升

  第二部分 物业机构投标的过程--明知山有虎,偏向虎山行

  投标前期工作

  取得从业资格(国家资质/地区性资质)

  筹措资金

  收集招标物业相关资料

  (1)报章杂志

  (2)网络传输

  (3)同行业公司

  (4)考察现场

  进行投标可行性分析

  招标物业条件分析

  (1)物业性质(住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇)

  (2)特殊服务要求(经营/联盟/特色服务)

  (3)物业招标背景(特指性/背景)

  (4)物业开发商状况(设计/施工质量 /招标原因)

  本公司投标条件分析

  (1)以往类似的物业管理经验

  (2)人力资源优势

  (3)技术优势(信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施 )

  (4)财务管理优势(核算制度/分析方法/管理流程)

  (5)劣势分析(竞争分析)

  竞争者分析

  (1)潜在竞争者(技术“黑马” /背景“黑马”

  (2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量(规模大小可能影响选择判断 )

  (3)当地竞争者的地域优势

  (4)经营方式差异

  风险分析

  经营风险/政策风险/是否套取资料

  投标实施步骤

  (一)购买阅读招标文件

  (二)考察现场

  前期介入查看房屋及设施设备/图纸

  已经竣工视察项目标准:

  工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求

  技术经检验达到国家规定的质量标准

  设备调试、试运转达到设计要求

  确保外在质量无重大问题

  周围公用设施分布情况

  主要业主情况 (服务策划的重点)

  当地的气候、地质、地理条件

  制定管理服务方法及工作量

  制定资金计划:预付款、保证金/接管期间费用支出

  财务测算

  明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件

  计算或复核过服务工作量

  掌握了物业现场基础信息

  拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据

  方案评估与调整

  封送标书、保函

  评标/答辩准备

  第三部分 物业管理服务方案编制技巧--找出亮点,放出光芒

  第一节:提高管理服务水平 的整体设想与策划

  a、采取什么样的物业管理模式

  b、定下什么样的服务承诺

  c、确定工作中的重点

  d、采取什么样的具体措施

  相关链接--定位(案例)

  别墅

  “五星级酒店”与“五星级酒店物业管理”

  环境营造与cis运用 (行为环境 /视觉环境 /情感环境 )

  写字楼

  全方位整体经营/大厦整体形象 /楼宇设备管理

  指导思想:真诚合作、专业保障、长远承担

  新建住宅区(开发商招标)

  标识导视系统

  ci设计

  信息处理指挥中心

  远程电子购物系统

  研究制订ty小区住宅小区生活质量的评价指标

  消灭房屋空置率

  旧住宅区(业主招标)

  调研: “一个根本矛盾,两个意识被动,三个服务漏项”。

  利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个性服务缺乏/沟通服务缺乏

  物业管理改进工作

  1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。

  2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。

  3、引入形象设计与建设概念,提升物业公司的形象。

  4、提供物业租赁服务,满足业主需求

  5、创造静态管理服务,提升管理层次。

  6、开通渠道,保障有效沟通。

  7、实行物业管理报告制度,提倡工作透明化

  8、实施“温馨家园计划”,增加居民归属感。

  9、倡导“邻居守望”,加强居民自治意识。

  10、加强各方沟通,保障专业服务。

  第二节:拟采取的管理方式、

  工划、物质装备情况

  一、拟采取的管理方式

  a、组织系统b、运作程序系统

  c、信息反馈系统d、激励系统

  二、工作计划

  a、前期管理工作计划

  b、入住前期管理工作计划

  c、正常期管理工作计划

  三、物质装备计划

  a、管理用房

  b、员工宿舍

  c、器械、工具、装备以及办公用品计划

  第三节:管理人员的配备、人员培训及人员管理

  一、管理人员的配备

  a、制作人员配备图

  b、管理人员职称、履历表、简历

  c、各部门人员概况

  二、管理人员的培训

  a、培训计划

  b、培训目标

  c、培训内容

  d、培训方式

  三、管理人员的管理

  a、确定标准,严格招聘

  b、量才适用,合理配置

  c、规范管理,分层实施

  d、素质评价,绩效考核

  e、激励驱动,留住人才

  第四节:管理规章制度和住宅区档案的建立与管理

  一、管理规章制度

  a、管理规章制度b、内部岗位责任制

  c、管理运作制度d、员工考核制度

  二、住宅区档案建立与管理

  a、档案管理运作环节

  b、档案资料的分类

  第五节:各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施

  a、制定各项指标的承诺

  b、指标承诺的百分制

  第六节: 社区文化活动及环境社区文化

  a、社区文化活动的主要内容

  b、社区文化制度建设

  c、社区文化人员配备

  d、社区文化活动场地

  e、社区文化经费来源

  f、社区文化活动计划

  第七节: 便民服务与收支预算

  一、便民服务

  a、完善整体配套设施的前期介入

  b、入住期的便民服务措施

  c、日常期便民服务

  d、服务项目

  二、经费测算

  a、经费测算的依据及说明

  b、收入统计表

  c、支出统计表

  d、分期(例五年期)管理收支计划与分析

  e、增收节支措施

  倒推法: 零基预算的编制程序

  ①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生用发生额是多少;

  ②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;

  ③对各费用支出额可以增减增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益的大小进行排序;

  ④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进行分配。

  分配时,首先满足必须保证支出的费用项目,然后再按成本效益的高低,将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。

  实行二级核算

  各项目(管理处)独立建帐,公司进行监督和指导

  第八节:(如有必要) 智能化系统的管理与维护

  a、智能化系统的组成及日常运行

  b、智能化系统的保养、维护

  c、高科技在物业管理中的作用及发展规划

  第九节:日常物业管理

  a、治安管理b、车辆管理

  c、环境管理与环保建设

  d、对电梯等电气进行专业化管理

  e、商业门店的管理

  第十节: 物业维修养护计划和实施

  a、两个基金的建立与增值情况

  b、公用设施维修养护计划

  c、房屋本体维修养护计划

  d、两个基金的使用情况及分析

  第四部分 物业管理投标展示技巧--创造条件,打动他人

  赢得赞同是关键!!

  投标书是竞标过程中重要的交流媒体

  它要有机会在很短的时间内传递大量的信息

  利用各种技巧以加强投标书的有效交流

  强大的说服力使评标人员接受你的观点!

  投标书的分册

  分三到四册效果较好。

  《主标书》--将各项主要内容、新管理方法和支持性文件明细目录归为一册,系统的体现;

  《工作策划和方案》--计划性的日常工作规划、工作流程

  《管理运作制度》--展现管理的规范归为一体;

  《 cis手册》( 如有必要)--从视觉上展示管理的形象

  分项重点的展示

  在招标书上对各分项目有一些要求,顺着各个项目内的要求逐个来叙述,加上其中的方案等内容,体量较大--可读性不高,易感到疲倦。

  各分项之前有加个引言或提要--突出主要观念及与新思想

  用引言或短句来强调重点--更能记住这些信息,吸引继续详细了解其中内容。

  版面的编排

  开篇处的空白尤为重要,增加这里的空白空间,同时用一个大号字作开头,能起到提高可读性,强调主题的效果。

  页面也不能太拥挤,应留有50%的空白于边缘和内容之间。

  句号、逗号和副标题等各种符号是引导阅读者注意力的路标,如果有必要作区别的话,可变化字体和字型,但要注意不同的字体服务不同的目的。

  在字行间距上也要考虑一些因素,为了阅读时眼睛的舒适,可以适当增加行间距,然而过大的行间距却使人显得内容缺乏联系。

  图形、图片的应用

  在投标书上增加图形、图片、图表是很非常必要的,加强了投标书的可读性和信服力

  在投标书中穿插使用图表、图形或图片等形象能够吸引阅读者的视觉兴趣,让人理解概念,提高投标书的雄辩效果。

  一图胜千言---也许还不仅如此。在整个投标书中以公司标记,为标的物业设计的标志及其它图形用来作背景图案,不仅能提高可读性,而且能够为整个投标书创造出连续性的主题。

  色彩的运用

  研究结果表明色彩的作用能提高和增加理解力达73%,提高阅读愿望的程度达80%。

  体现投标书的整体性,同时营造出自己的风格,提高投标书的可读性。

  利用不同的色彩来标识出投标书各项目,既可帮助阅读者区别各章节内容,同时也能提高投标书的可读性和舒适性,也能利用彩色的变化来吸引阅读者的注意力,调整阅读过程的情绪,加强其对投标重点的记忆。

  投标现场/答辩展示的技巧--有效沟通,赢得支持

  运用视觉辅助材料

  通过看和听,人们记住的时间会更长

  采用水平模式而不是垂直模式

  提高影响力的方式

  视觉材料展示的结构

  新的方式和内容

  强调的重点

  相关的数据

  文字和图画安置的位置

  引论或注解的放置

  以创造性的方式展示出来

  分析你的听众

  人员的背景--专业/非专业

  特征

  与其他投标活动的关系

  环境因素

  会场的布置--礼堂/教室/u型会议/环桌

  展示设备--种类/位置

  报告/答辩位置

  音响效果--麦克风的种类/音量

  做一流的报告/答辩者

  你才是主角!

  展现个人气质--热情/微笑/灵活

  保持仪表堂堂

  着装--应和大家相似(正式点好)

  姿势--站立(更具有感召力)

  声音的手势

  保持一定的音量

  发音的清晰和表达

  音量及调整

  重音和节奏

  报告/答辩过程中

  正确使用视觉媒体

  讲出更多的东西

  不挡住屏幕位置

  正确把握时间

  与听者融合

  鼓励交流

  答辩常见问题

  项目的基本情况和数据

  财务预算的合理性和合法性

  目标和承诺的实现方式

  管理工作的流程

  力资源问题

  ......

  答辩应对技巧

  引用数据

  用法规政策说话

  过往成功的经历和方法

  自信果断和技巧性拖延结合

  是也“是”,不是也是“是”

  ......

  运用身体位置和动作

  位置--站在视觉材料的右边

  目光接触--信心的体现

  手势和举止--不要紧握手或物品

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篇2:物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下)

  物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(下)

  六、工程部门专业技术人员:

  工程部专业技术人员按本人技术专业及工程部经理下达的工作责任分工参加现场考察工作。明确注意事项,执行考察纪律。

  1、建筑物内工程专业考察:

  (1)工程专业技术人员可跟随本企业客户服务部经理一同完成建筑物内工程专业考察工作。

  (2)工程专业技术人员应按如下程序完成建筑物内工程专业考察:

  各建筑物首层门厅的台阶,地面是否具备雨、雪防滑安全条件;

  各建筑物是否具备无障碍进、出通行条件;

  门厅楼门编号、门禁、监控设施是否完好可靠;

  手动照明开关外观是否完好,开/闭是否灵活有效;

  记录门厅照明灯使用功率、统计安装数据(含门厅外部照明);

  门厅内楼道墙面、天花是否干净无脱落现象;

  楼内电梯是否运行平稳、年检是否符合规定,记录电梯品牌、功率;

  高层建筑高位水箱、电梯设备间是否干净整洁通风良好;

  屋项平台保温、防水外观完好;

  避雷环线焊接完整、无严重锈蚀;

  天台门、窗完好、锁及插件齐备;

  自上而下查看消防楼梯墙面/天花干净;

  灯具是否齐备,记录照明灯使用功率、统计单层数据;

  应急照明外观是否完整,楼梯扶手有无损坏变形;

  消防门是否开闭灵活,涂层、外观是否完好;

  各层楼道墙面、天花是否干净,照明灯具外观是否完整;

  配电、电话、宽带、电视、供水、供暖井/间是否符合规范要求;

  楼内手机信号饱满(含地下室),消防箱/柜等设施外观是否完好;

  查看地下室是否干燥无积水,照明设施是否齐备完好;

  记录地下室照明灯具使用功率、统计安装数据;

  如该建筑物地下室建有与其它建筑或地下车库接接通道,应按地下室同样考察要求完成考察工作。对没建有与其它建筑或地下车库接接通道的建筑,应乘消防电梯返回首层门厅。

  2、小区地下车库(人防)考察:

  地下车库出、入口数量,层数;

  出、入口驾驶员视野是否无死角,标牌设制是否醒目;

  出、入口防雨(洪水)拦阻排水沟设制是否合理、有效;

  出、入口防护顶篷所用材料,安装方式是否符合项目所在地区安全防护设计规范;

  出、入通道照明设施是否完好;

  地下车库通风是否良好,采用机械通风时机组运行是否良好,运行噪声是否满足环境控制要求,机房是否干净整洁,机组养护是否符合规范标准,并需记录新风机组功率;

  地下车库墙壁无渗漏痕迹,地面无积水;

  地下车库消防监控、喷淋系统外观完好,安装符合技术规范;

  地下车库消防设施、管路外观检查维护良好;

  地下车库应急照明系统外观完整;

  地下车库应急安全出口通畅,标识有效,地面建筑维护良好;

  掌握地下车库照明灯设制功率、统计具体数字;

  地下车库地面是否平整、无损毁现象;

  地下车库排水系统养护是否良好;

  地下车库是否具备排水(洪)设施,观察水泵维护是否良好,根据项目所在地区平均降雨数据结合排水设计使用方式判断水泵排水(洪)开机盖率,记录水泵功率。

  3、小区地上公共设施、设备考察:

  小区机动车道是否平整、排水(雨)系统是否通畅;

  机动车道照明设施外观是否完好,记录机动车道照明系统功率,统计照明灯具数据;

  小区步行道路是否铺装平整、无松动、空鼓现象,排水(雨)系统是否通畅;

  步行道路照明设施外观是否完好并符合安全技术规范,记录步行道路照明系统功率,统计照明灯具数据;

  小区园林园艺台阶、地面是否平整无损毁,园艺建筑养护良好,排水(雨)系统是否通畅;

  园林园艺照明系统外观是否完整,记录园林园艺照明系统功率,统计照明灯具数据;

  检查小区儿童娱乐、成人康休设施养护是否良好并符合安全使用规范。

  对有水景园艺造景的小区,应检查水景系统是否符合安全规定,统计系统容积;

  检查小区园艺配电箱/柜养护是否完好,警示标识设制明显,无不安全隐患;

  检查小区园艺灌溉系统外观完好;

  检查小区道路照明控制系统养护良好,警示标识设制明显,无不安全隐患;

  检查小区各种市政管井井盖安置严紧,无损毁丢失现象;

  检查小区围墙、围栏是否封闭完整,养护是否符合规范要求。

  围墙、围栏照明设施外观是否完好,记录机动车道照明系统功率,统计照明灯具数据。

  4、工程技术专业人员在进行考察时应自觉执行考察纪律,对考察中发现的问题不得进行现场评论。在迎面碰到小区业户时应向其问好,并主动靠边停止移动,让出道路。如碰到小区业户询问,应如实告之企业名称讲明工作内容,打消业户顾虑。对于业户提出的核实身份以外的问题可交由本企业客户服务经理进行答复。

  5、工程技术专业人员在完成考察工作后,应及时到达约定集合地点等侯与本企业考察团队会合,一起离开考察现场。

  6、工程技术专业人员在完成考察工作后,应及时整理考察记录,完成考察报告,并在考察次日呈送工程部经理审阅。

  七、保安部经理:

  保安部经理在参加现场考察时,应承担对该小区的周边安全环境、出入口设制数量、安防监控系统、消防系统、停车场(含地下、地上)、区域交通安全设置、交通消防警示标识、保安岗位设制等进行考察。并对保安值班、住宿、用餐、洗浴、训练等保障用房/场地情况进行了解。同时也应对现场保安服务质量做出评估。

  1、由于保安部经理承担的考察内容分散,很难独立完成考察工作。所以,保安部经理可视初步考察阶段所掌握的小区安保情况,提请跟进项目经理协调本企业其它项目保安经理协助完成考察工作。

  2、被企业指定协助参加考察的保安经理,在考察现场应服从责任考察保安经理的工作管理,并将考察记录完整的交付给责任考察保安经理。对考察中发现的问题应及时、主动反馈至责任考察保安经理,必要时应就发现的问题提出独立处理意见。协助考察保安经理要主动了解注意事项,自觉执行考察纪律。

  3、由于责任保安经理与协助保安经理所承担的考察责任不同。所以,责任保安经理应分配协助保安经理跟随客户服务经理承担建筑物内、地下停车库等相对考察责任较轻的安保考察工作。

  4、责任保安经理安保考察:

  责任保安经理到达考察现场前,应主动与协助保安经理约定联系方法。到达考察现场后,责任保安经理应在向跟进项目经理请示,并获得批准后,依据初步考察所了解的保安设施位置,离开招标人代表带领的考察队伍,独立展开考察工作。

  (1)小区出入门口考察:

  按小区出入口设置数量逐个完成考察考察工作;

  小区出入门口保安岗亭、监控探头、汽车拦阻、车辆减速、灯光照明设施设备是否养护完好;

  出入门口是否执行人、车分流管理;是否执行业户凭证,访客登记小区封闭管理制度;

  机动车出入小区是否执行凭证放行、记录车辆牌照,来访车辆登记、出租车辆禁止入内管理制度;

  观察保安门岗保安工作精神是否饱满,着装是否干净整洁,执勤是否减节规范,执勤区域是否干净;

  进入小区门后观察迎面是否设置机动车辆限速、禁止呜笛警示标识;行驶方向、停车位置交通指引设置是否醒目;

  观察值勤保安对社区业户熟识程度,观察业户对待值勤保安问侯反应;

  对小区出入口保安服务质量,设施设备养护做出与本企业服务管理质量对比评价。

  (2)小区围墙、围栏考察:

  在完成首个小区出入口考察向下一个待考察出入口移动时,应选择靠近小区围墙、围栏内侧道路做为行走路线;

  利用内侧道路做为行走路线时应就近观察小区围墙、围栏是否完好,监控探头、红外保警、灯光设施外观是否完整。

  (3)机动车辆管理:

  机动车道行车方向指示标识是否设置齐全;

  地面停车场泊位画线是否清楚,照明灯光是否设置合理;

  地面停车场出入口车辆拦阻、减速、值班岗亭是否设置齐全,养护完好;

  地面停车场内车辆行驶、车位编号指引是否醒目;

  小区之内是否存在违规停车现象;

  两轮机动车辆、非机动车辆停车场/篷是否有人值守,存、取车辆是否使用凭证,是否配备气筒、工具箱、电瓶充电电源等便民服务设施。

  (4)小区消防系统:

  小区消防通道是否畅通,建筑外消防水栓外观是否完好;

  消防水泵房内是否干净整洁,水泵运行、管道水压是否符合规定;

  消防控制设备间/室是否有人值守、干净整洁;

  地下车库消防喷淋、管道、水栓、应急照明设施外观是否养护完好,应急通道是否通畅。

  (5)小区内部安防:

  观察小区是否采用楼宇独立定岗安保值勤方式;

  考察期间是否碰到小区安保值勤巡视;

  巡视密度是否符合无间断巡视执勤管理规范;

  小区中心地带是否设置流动治安岗位;

  小区是否设置中心固定安保执勤岗位,执勤岗亭是否养护良好;

  观察安保执勤人员精神是否饱满,着装是否干净整洁;

  观察执勤人员是否可以做到体位明显、行为低调、观察细制、业户优先的小区安保执勤规范要求;

  对小区内部安防情况做出与本企业服务管理质量对比评价。

  (6)小区安保用房:

  小区安保用房应包括保安值班室、监控室、值勤岗亭、员工宿舍、员工食堂、员工淋浴间、员工卫生间、员工活动室、员工训练场等;

  (因值勤岗亭考察以在其它阶段完成,所以不再重复进行)

  鉴于考察期间安保用房由在管物业服务企业雇用保安公司占用,责任保安经理可在不与在管物业服务企业雇用保安公司发生矛盾的前题下,通过本企业跟进项目经理请求招标人代表协助完成安保用房考察;

  对值班室、员工宿舍用房养护情况进行考察,检查员工宿舍是否干燥、保暖、通风良好,是否符合安保管理全员入住需要;

  检查员工卫生间上、下水是否养护良好;

  考察在管保安公司是否配置职工食堂,如果没有,小区之内是否可以找到适合配置职工食堂用房/场地;

  考察小区是否配置物业企业职工淋浴设施;

  考察小区是否为在管保安公司提供员工活动室、员工训练场等设施;

  对在管保安公司后勤保障条件、管理质量做出评价。

  (7)在管保安公司服务质量业户评价:

  责任保安经理应负责提醒本企业项目拓展人员和跟进项目经理,利用现场考察再次向招标人代表征求对在管保安公司服务意见。并结合现场考察做出在管保安公司服务质量综合评价,为编制物业服务管理方案,判定是否可以利用在管保安公司熟悉小区情况优势,继续承担小区安保责任,减少中标物业服务企业接管进入阻力价值,为企业高层决策提供依据。

  (8)在管保安公司项目负责人:

  物业二手项目招标现场考察等于明确的告束在管保安公司小区变更物业服务企业成为法定事实,同时等于在管保安公司将要面对丢失服务合同、减少服务收益不利后果。在管保安公司出于自身利益,普遍会与原物业服务企业形成抵制同盟,阻碍业主选聘物业服务企业进场,及易形成新、老物业服务企业无法正常交接、侵害业主权益、降低业户生活质量矛盾。

  责任保安经理在现场考察中,在保安值班室争取面见在管保安公司项目负责人,做出自我介绍,利用同为从事安保服务行业背景,用本企业正在寻找安保服务凯发网站的合作伙伴理由,询问在管保安公司项目负责人服务企业名称、本人姓名,索要联系电话。探讨是否存在长期合作可能,得出会面洽谈约定,为是否保留继续承担安保服务、分化抵制同盟、消除进场阻力埋下伏笔。

  5、协助保安经理安保考察:

  协助保安经理在到达考察现场,并对责任保安经理提出的联系方法做出回应后,跟随本企业客户服务经理依照法定消防责任范围逐项进行考察工作。

  (1)建筑物安防条件:

  各建筑物门禁系统外观是否完好,在不打扰业户正常生活的前题下,采用选择出入该建筑老年的业户主动问好、告之服务企业名称、表明自己正在进行更换物业招标考察、并征得其同意后,寻问门禁开启、闭锁、对讲是否完好有效,寻问完成在向业户道谢继续考察工作;

  观察各建筑门厅、电梯监控、消防探头外观是否完好;

  建筑顶层平台门、窗配件是否齐全,开、关、插、锁时是否灵活有效;

  自上而下逐层检查消防楼梯是否通畅;

  应急标识、照明灯具外观是否完好;

  楼层楼道窗户配件是否齐全,开、关、插时是否灵活有效;

  楼层消防箱/柜外观是否完好,是否贴有检查日期、责任检查人员姓名封条,箱/柜内的设施、设备是否完好无缺;

  楼道烟感报警探头外观是否完好;

  楼道、楼梯无堆放杂物;

  消防电梯是否可以下达地下底层;

  地下室无违章占用,应急标识、照明灯具齐全完好;

  地下室与其它建筑、车库地下连接通道通畅,照明灯具完好、光线充足,应急标识、照明灯具齐备外观完好。

  (2)建筑物外安防警示:

  检查建筑物外避雷线是否配置防雷安全警示;

  检查建筑物外是否配置防止高空抛物安全警示;

  检查建筑物周边是否存在攀爬隐患;

  检查建筑物周边消防通道是否通畅,户外消防水栓外观养护良好。

  (3)移交考察记录:

  协助保安经理在完成考察后,应与责任保安经理取得联系,赶到会合地点,移交考察记录,并将考察中发现的较大问题向责任保安经理进行汇报,必要时可提出个人相关建议。

  (4)配合完成考察:

  协助保安经理应视情况主动配合责任保安经理完成会合之后还未完成的规定考察工作。

  6、保安经理在完成考察后,应到约定地点与本企业考察人员会合,一起离开考察现场。

  7、保安经理在完成考察工作后,应及时整理考察记录,完成考察报告,并在考察次日呈送跟进项目经理审阅。

  八、保洁部经理:

  保洁部经理应对被考察小区的周边卫生环境、保洁配置设施、保洁服务规模、在管保洁服务质量进行逐项考察。同时,由于一般物业服务企业不可能全部设置园林绿化专职技术岗位,在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时,需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

  保洁部经理在到达考察现场,征得跟进项目经理批准,跟随客户服务经理进入首个考察建筑,并在独立完成建筑内部保洁考察后,逐项完成其它保洁、绿化考察工作。

  1、建筑内部保洁考察:

  (1)建筑物外台阶、门厅地面装饰材料是否需用专业设备进行养护,日常保洁需用工时。

  (2)门厅玻璃延展面积,玻璃垂直高度,日常保洁需用工时。

  (3)门厅墙壁、天花是否干净。

  (4)门厅首层是否设有保洁用备房。

  (5)对首层设有卫生间和层面卫生间的建筑,应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

  (6)采用向上分层换乘的方式,逐个考察电梯轿箱养护是否符合规范要求。

  (7)建筑顶层公共平台是否干净整洁,无违规杂物。

  (8)自上而下环绕观察建筑物外置横梁、防盗窗顶、空调外挂有无抛投垃圾杂物。

  (9)自上而下逐层检查公共区域台阶、扶手、墙壁、天花、灯具、门窗、地面是否干净整洁。

  (10)自上而下考察在管保洁是否采用逐/隔层垃圾回收方式,回收容器是否养护良好、无缺损。

  (11)地下室是否干净整洁,无违规杂物。

  (12)地下室与其它建筑、车库连接通道是否干净整洁,无违规杂物。

  2、建筑物外周边保洁考察:

  (1)外立面使用装饰材料种类,是否需要高空清洗作业,单次做业强度大小,年需做业次数。

  (2)建筑门厅外是否配有固定垃圾回收箱,回收箱密封效果、养护质量是否良好。

  (3)建筑周边道路、园林绿化是否清扫干净。

  (4)建筑周边果皮箱是否养护良好,擦拭干净。

  3、在管保洁服务形象考察:

  (1)保洁人员是否统一着装,工装样式设计是否美观并方便工作,员工着装是否干净整洁。

  (2)保洁人员常用工具是否干净完好。

  (3)楼宇垃圾收集车是否封闭、干净,是否喷涂在管物业企业标识。

  (4)保洁人员是否精神饱满,工作是否训练有素。

  (5)保洁人员工作期间是否做到主动规避业户。

  4、小区道路周边保洁考察:

  (1)机动车道、两侧绿化隔离带清扫是否干净。

  (2)机动车道照明灯杆低部、各类警/指标牌、延线果皮箱是否擦拭干净。

  (3)判断道路保洁强度,估算需用工时。

  5、小区商业网点门前卫生情况考察:

  (1)检查小区内设各商店门前卫生是否保持干净。

  (2)商店周边是否存在违规占道、晾晒现象。

  (3)判断在管保洁是否采用店铺门前三包卫生管理方式。

  6、园林绿化区域保洁考察:

  (1)园林绿化区域地面、台阶、草坪是否清扫干净。

  (2)园林绿化区域坐椅、亭台、园艺雕塑、果皮箱、拦杆、照明灯具、提示标牌是否擦拭干净。

  (3)园林绿化区域儿童游乐、业户康体设施是否擦拭干净,无保洁死角。

  (4)判断园林绿化区域保洁强度,估算需用工时。

  7、停车场/库保洁考察:

  (1)地面停车场及地下停车库合计保洁面积,设置数量、相距路途行走用时,日常保洁工作强度,彻底保洁相隔时间,估算需用工时。

  (2)停车场/库保洁成本可由停车管理收费系统支出,不再计入保洁管理费用成本,用以控制物业服务收费标准。

  (3)观察在管保洁是否提供车辆清洗、会员车辆每日保洁服务。判明该项服务采用外包或者自己承接方式,了解收费标准。

  8、小区环卫设施考察:

  (1)对设有公共卫生间的考察项目,应检查卫生间内是否干净、无杂物、无异味。

  (2)掌握小区化粪池的数量、位置、容积,判断抽排间隔。

  (3)检查小区集中垃圾用房是否清扫干净、无异味,垃圾周转箱配置数量、养护完好,垃圾房内压挤、提升机械养护良好,上下水系统供、排通畅。

  9、垃圾收集管理方式考察:

  (1)在管保洁采用有偿分包垃圾收集管理方式。

  (2)在管保洁采用内部定岗垃圾收集管理方式。

  (3)对两种不同管理方式做出筒要对比评价。

  10、小区的周边卫生环境考察:

  (1)做出小区周边卫生环境评估。

  (2)做出周边环境影响保洁质量简要分析。

  11、根据小区建筑、绿化面积,结合项目所处地域防疫规定,计算得出平均每月消杀成本。

  11、保洁部经理完成考察工作后,应到约定集合地点,等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

  13、保洁部经理完成考察后,应及时完成考察报告,并于考察次日呈报跟进项目经理。

  九、园林绿化考察:

  园林绿化考察内容应包括:小区围墙、围栏绿化,机动车道两侧绿化,独立建筑周边绿化,小区园艺绿化等。

  由于物业服务企业一般很少设置园林绿化专职技术部门,所以,保洁部经理在本企业领导未给考察项目团队配置专职林绿化技术人员时,需要主动承担该小区园林绿化考察责任。

  保洁部经理在承担园林绿化考察责任时,园林绿化考察可与保洁考察同步完成。

  1、小区围墙、围栏内侧绿化带养护质量考察:

  (1)考察范围:

  小区围墙、围栏内侧至机动车道、步道,邻近围墙、围栏建筑之间绿化区、带。

  (2)考察内容:

  了解考察范围绿植分类,观察绿植养护是否良好,修剪是否整齐,是否存在绿植枯死现象,分析枯死原因,枯死范围大小。

  2、道路两侧绿化带养护质量考察:

  (1)考察范围:

  机动车道、步道两侧绿地至相邻建筑之间。

  (2)考察内容:

  了解考察范围绿植分类,观察绿植养护是否良好,修剪是否整齐,是否存在绿植枯死现象,分析枯死原因,做出是否需要换植判断。

  3、独立建筑周边绿化,小区园艺绿化:

  (1)考察范围:

  独立建筑周边绿化及小区中心园艺绿区域。

  (2)考察内容:

  掌握考察范围绿植分类,观察绿植养护是否良好,修剪是否整齐,是否存在绿植枯死、虫害现象。分析原因,做出整改成本估算。

  4、预估绿化使用机械:

  根据绿化分类、养护保障预估需要何种机械设备,配置台数。是否可与本企业其它在管项目合并使用。

  5、分析绿化养护成本:

  (1)根据小区绿化面积、绿植分类,分析得出月浇灌用水平均成本。

  (2)根据小区绿化面积、绿植分类,分析得出小区绿化所需设置岗位,得出每月人工成本。

  (3)根据小区绿化面积、绿植分类,分析得出小区绿化所需杀虫每月平均成本。

  6、绿化专用库房:

  (1)考察小区在管绿化是否配置专用库房,库房是否满足存放油科、药剂安全需要。

  (2)在没有专用库房时,是否可与其它专业合用或有新设专业库房理想位置。

  (3)专用/合用库房是否方便绿化机械出入,机械出入是否不会影响业户及损坏通道地面装饰。

  6、绿化专职人员或保洁部经理完成园林绿化考察后,应到约定集合地点,等侯本企业考察团队一同离开考察现场。

  7、绿化专职人员完成考察后,应及时完成考察报告,并于考察次日呈报跟进项目经理。在保洁部经理承担园林绿化考察责任时,园林绿化考察报告可于保洁考察报告合并编写。

  十、现场考察工作讲评:

  企业考察带队高层管理人员可利用本企业团队等侯项目拓展人员与招标人代表话时段,将团队带离其它考察企业后,结合自已考察印象召开简要现场考察讲评,宣布次日总结会议召开地点、时间、参会人选等项事宜。

  十一、现场考察结束汇报:

  现场考察工作讲评结束后,带队高层管理人员应用电话向本企业总经理简要汇报考察完成情况。并根据指示及汇报结束时间,做出考察人员返回工作岗位或自行解散决定。

篇3:物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(上)

  物业服务二手项目管理应用:招投标现场考察(上)

  第十三章、物业二手项目招投标现场考察

  物业服务企业在获得参加投标资格后,企业总经理应马上下达成立项目考察组工作指令。项目考察组可视项目规模大/小,由企业总经理指定:高层管理人员、项目拓展人员、跟进项目经理、客户服务经理、保安经理、保洁绿化主管,工程部:水/电工程师、暖通工程师、工程维修主管等各专业人员共同组成。

  考察组由高层管理人员带队,跟进项目经理负责考察工作协调组织,项目拓展人员负责随时与招标人进行沟通并从侧面了解其它考察单位名称、领队人姓名/职务。待考察结束后收集其企业相关背景资料,呈报企业总经理审阅后,交该项目服务管理投标方案编制负责人,为企业了解竞争对手,制定相应措施提供帮助。

  现场考察准备会议:

  物业服务企业在对招投标现场进行考察前,带队项目拓展人员应召开现场考察准备会。对参加考察人员做出明确工作分工,并在项目拓展人员做出项目情况说明后,提出考察注意事项、明确着装要求,公布考察纪律。

  现场考察准备会议结束前,项目拓展人员应根据被考察项目考察通知,提出考察人员集合时间、集合地点、使用交通工具相关建议,经参会人员认可后,由高层管理人员下达指令。参加考察人员应按指令要求提前10分钟到达考察集合地点,在带队高层管理人员检查参加考察人员着装符合要求后,一同到达考察项目。

  现场考察准备会议结束后,项目拓展人员应根据会议要求申请考察使用车辆,办理用车手续,并当面向考察车辆司机下达考察集合时间、集合地点、着装要求、注意事项、考察纪律等项工作指令。

  现场考察注意事项:

  物业二手项目招投标现场考察由于是招标人承担招集/组织责任,由招标代理机构依法按物业服务管理专业需要安排具体考察内容。所以,物业二手项目招投标现场考察不同于物业二手项目初步考察,物业服务企业考察内容应从表面感受转向了解实际现状。

  物业二手项目招标人在组织物业服务企业进行招投标现场考察时,由于该项目服务管理资源还未转交业主大会,原物业服务企业出于“自身利益”受到威胁,不可能允许业主随意进入暖通、给水、配电、消防、监控、专业设备间等之内,也不可能提供技术图纸。虽然业主根据《物业管理条例》明确强调行使自主管理权力,但原物业服务企业还是可以用保障安全、未接到上级通知等理由,阻止招投标现场考察。此时,业主只能通过政府相关部门支持,要求原物业服务管理企业将配合招投标现场考察落实到基层主管,并当面取得相关基层主管在约定时间配合考察承诺的被动方式完成组织物业服务企业进行招投标现场考察工作。

  物业服务企业在参加招投标现场考察时,应对招标人的处境给予充分理解,克服困难,依靠企业团队专业技能和所积累的服务管理经念,完成所需考察内容。对招标人无法控制现场考察的现象,参加考察跟进项目经理可在征得带队高层管理人员同意后,可出面劝阻招标代表崭时不要激化矛盾,请其带领参加考察企业离开争质现场,完成其它可以进行的考察工作内容。并做出虽然缺少技术摸底,也要一定认真完成投标方案编制工作,依法完成招投标工作程序,每一个参加竞标企业都会履行维护业主利益承诺。

  物业二手项目招投标现场考察有别于物业二手项目初步考察,物业服务企业除要了解招标项目各方面实际现状外,还应由各专业根据本企业专业行业技术标准服务质量控制标准,思索如何满足接管验收要求。并按本企业服务质量控制标准构思本专业服务管理方案拟定要点,争取融入投标服务管理方案。

  物业服务企业在参加物业二手项目招投标现场考察前,为防止其它企业过早掌握本企业竞标资迅及应参加考察人员不当回答招标代表提问,给企业竞标造成阻力,可制定授权回答招标人及其它竞标企业人员提问许可制度。明确指定带队高层管理人员、跟进项目经理、项目拓展人员有权代表企业回复相关提问。其它参加考察人员要礼貌的拒绝回答与本人专业技术之外的一切提问,必要时可热情的将其介绍给项目拓展人或跟进项目经理,继续自己现场考察工作。

  物业服务企业在招投标现场考察如发现存在的设备故障、设施损坏、维修养护严重缺陷,经专业技术分析确定属于开发安装及原物业服务企业维修养护责任的质量问题。在私下征得带队高层管理人员或跟进项目经理同意后,可通过项目拓展人员采用私下交底的方式告之本专业带队考察招标人,并指出正确安装/养护质量标准,客观分析达到质量标准需要改进程序,告之改进费用估算。为招标人追索相关单位责任,回避承担前期服务管理缺陷,提供企业免责依据。

  物业服务企业在参加物业二手项目招投标现场责任分工及考察重点:

  一、企业高层管理人员:

  1、负责承担招投标现场考察的现场组织管理工作。由于企业高层管理人员并不见得参加物业二手项目初步考察,其对本项目的了解基本是通过听取汇报和审阅该项目前期分析文件获得,缺少管理人对拓展项目应有的直观感性认识。所以,企业高层管理人员应利用自身积累的丰富管理经念,以一个专业管理者的视角,通过现场考察使自己对该项目增加全面了解。以便在编制投标方案时能给责任编制人做出有效编制指导。

  2、由于现场考察工作分工及注意事项以在考察前就做出明确安排,企业高层管理人员此时首要工作是按要求通过现场考察使增加自己对该项目的全面了解,并对现场考察中出现的突发事件做出正确判断和有效处理。企业高层管理人员可以依椐“旁观者清”工作方法,游离考察大队人马之外的手段项目考察,适时下达处理突发事件工作指令,为分析、判断、解决问题留下必要缓冲时间。

  3、建议企业高层管理及项目拓展人员在参加现场考察时穿着便装,以保持低调姿态,避免其它参加考察企业注意。企业高层管理人员可要求项目拓展人员在向招标人现场组织代表报到时表达歉意。

  4、现场考察工作结束后企业高层管理人员应提醒项目拓展人员在向招标人现场组织代表表达谢意。集合考察人员做出考察小结,下达考察总结会议召开时间、地点、参加人员工作指令后,带领考察团队离开考察现场,完成现场考察工作。

  二、项目拓展人员:

  1、项目拓展人员利用自己与招标人代表相对熟悉的优势,应承担现场考察企业签到及与考察现场招标人代表工作协调责任。

  2、由于项目拓展人员在现场考察中没有具体考察内容,所以应该承担本企业参加考察人员之间的内部沟通责任。

  3、项目拓展人员在考察现场的工作位置,应该选择跟随自己在初步考察过程中不太容易深入了解的工程专业团队,除增加自己对该项目的全面了解外,还可方便将工程设备考察中出现的问题及时向企业带队高层管理人员进行通报,并将高层管理人员指令反馈给本企业工程考察人员,或就该问题与招标人代表进行有效沟通。

  4、项目拓展人员在考察现场可利用自己相对行动自由的有利条件及良好的沟通技巧,尽可能多的了解其它参加竞标考察企业资迅,为企业编制投标方案增加竞争参考思路。

  5、项目拓展人员在现场考察工作结束后,应在向招标人代表道谢后,再与本企业参加考察人员一起离开考察现场。

  三、跟进项目经理:

  1、跟进项目经理做为企业指定的拓展该项二手物业服务管理专业责任人及编制投标方案首要候选人选,应对考察项目的情况具备全面、细制的了解。跟进项目经理通过现场考察祢补初步考察缺项是其需要完成的首要工作任务。

  2、跟进项目经理应和项目拓展人员一样,选择跟随工程专业团队,通过对该项目暖通、消防、给排水、安防监控、电梯等设施/设备祥细考察,全面了解项目真实情况。并为编制投标方案及拟定中标接管项目提供制定工作程序依据。

  3、对于物业服务企业中非工程技术专业学历项目经理,在其工程技术知识及设施、设备养护质量判定能力,远远低于专业工程技术人员的普遍现状,非工程技术专业学历的跟进项目经理应充分利用招投标现场考察,向本企业工程技术人员学习工程技术知识及设施、设备养护质量判定标准。并通过学习过程了解该项目设施、设备养护情况,真正做到对项目真实情况心中有数。

  4、跟进项目经理对本企业工程技术人员在考察中发现的问题,在听取工程技术人员说明后,迅速做出是否影响中标接管验收质量判断,并视情况做出是否需要与招标人代表进行沟通的决定。对于影响设施、设备运营安全的严重问题,应马上向带队企业高层管理人员做出情况汇报,并根据其指示向招标人代表做出正式通告。

  5、跟进项目经理在将影响设施、设备运营安全问题向招标人代表做出正式通告前,应要求本企业工程技术人员就问题责任、解决方法拿出规范意见,并在征得带队企业高层管理人员认可后方可通告。通告应采取与招标人代表私下进行的方式完成,避免影响考察进程及在竞标考察企业中引起关注。

  6、跟进项目经理在考察过程中可根据本企业服务管理标准,结合原物业服务企业在该项目设制的安全、警示、指引、告示标识,构思中标进场替换、增补方案,并做出初步财务预算。

  7、跟进项目经理在考察过程中应根据项目规模及招标文件对服务质量提出的等级要求,做出该项目服务管理人员岗位设制分析,为制定投标方案提供用人编制、用人成本计算依据。

  8、跟进项目经理在考察过程中应根据项目现状考虑中标进场低成本快速提高服务形象方案,为制定投标方案“改进、提高服务质量”或“中标进场承诺进行工作”章节提供编制构思。

  9、跟进项目经理在考察过程中应特别注重体现敬业、务实的从业素质,采用认真、细制、不怕烦琐、不谓脏累的考察行为,潜移默化的在招标人代表中形成自己敬业、务实从业形象。为企业竞标项目经理推荐人选评价增加印象分数。

  10、跟进项目经理在考察过程中应特别注意控制减少话语,慎重发表考察提问。在完成一个考察内容准备进入下一项考察内容间歇应将身上贴付的灰尘清扫干净,从使至终给人以干净整洁,注重保持形象的忠厚、干练感觉。

  11、跟进项目经理在考察结束并将本企业参加考察人员招集在一起后,陪同项目拓展人员向招标人代表道别,随考察团队离开考察现场。

  四、客户服务经理:

  客户服务经理在考察过程中主要承担物业服务管理条件及业主居住生活保障环境方面考察责任。

  1、业主居住生活保障环境考察:

  客户服务经理应运用自己掌握的服务专业知识,根据被考察项目业户居住舒适、安全性是否符合或达到建筑原设计使用攻能。原设计是否存在缺陷,缺陷是否行成业主投诉焦点,是否可通过低成本简单改造达到业户满意,分析改造方案是否可编入投标服务管理方案,用以增加评标分数。

  客户服务经理可带领、监督本企业工程专业技术人员及保安部主管按如下程序完成业主居住生活保障环境考察工作:

  业户居住舒适是指居住该项目业户无论是驾车、还是步行进入小区,其人、车分流是否设制合理;

  小区出、入口机动车减速,拦阻设施是否完备;

  小区入口内车辆限速、禁止呜笛、行驶导向标识是否符合规定要求;

  小区门口或停车场至居住建筑道路是否安全、方便,是否满足老年、残疾人士无障碍通行需要;

  各建筑首层台阶、门厅地面是否具备雨雪防滑安全条件;

  各建筑门厅楼门编号、门禁、监控设施是否完好可靠;

  门厅、楼道墙面、天花是否干净无脱落现象;

  查看门厅照明是否完好,手动开关是否灵活、有效;

  电梯是否运行平稳、年检是否符合规定;

  高层建筑高位水箱、电梯设备间是否干净整洁通风良好;

  屋项平台保温、防水外观完好;

  避雷环线焊接完整、无严重锈蚀;

  天台门、窗完好、锁及插件齐备;

  自上而下查看消防楼梯墙面、天花干净,灯具齐备、应急照明外观完整,楼梯扶手无损坏变形,消防门开闭是否灵活,涂层、外观是否完好;

  各层楼道墙面、天花干净,照明灯具外观完整;

  各楼层配电、电话、宽带、电视、供水、供暖井/间是否干净无杂物;

  楼内手机信号饱满(含地下室);

  消防箱/柜、消防设施齐全,外观完好,楼道无违规杂物;

  地下室是否干燥、无积水,有无违规占用,照明设施是否齐备完好;

  如该建筑物地下室建有与其它建筑或地下车库接接通道,应按地下室同样考察要求完成通道考察工作。对未设计与其它建筑或地下车库连接通道的建筑,应乘消防电梯返回首层门厅。

  建筑外立面是否干净无脱落,是否设置防雷击及高空坠物警示标牌。非机动车停车棚设制是否符合安全及人工成本管理要求。

  小区花园照明、道路、娱乐设施是否完好并符合安全要求。

  小区机动车道规划是否符合安全行驶、便捷管理要求。

  客户服务经理在考察中应提醒工程专业技术人记录电梯、照明用电功率,统计照明灯具数量;提醒保安部主管检查消防设施是否齐备,是否按时完成检验,统计缺失、损坏数字。

  2、了解原物业服务质量并做出与本企业服务质量标准评价:

  了解原物业服务收费标准、收取方式、业主意愿。

  了解物业服务受理方式、受理时限、服务质量、业户满意度等内容。

  了解停车泊位是否满足实际需要,收费标准是否成为投诉焦点。

  了解招标人代表对原物业服务企业派住项目经理评价。

  根据所掌握的资料迅速做出与本企业服务质量标准评价,思考对应改进方案,并争取有效融入企业投标管理方案。

  3、物业服务管理条件考察:

  物业管理办公室、职工宿舍、后勤保障(餐厅、卫生间、淋浴间、活动室)是否齐备。

  物业服务维修、警卫、保洁值班室,库房是否满足服务管理要求;物业服务管理用房是否需要重新装饰装修,做出所需费用财务估算。

  4、对超过30万建筑平方米的较大规模项目,为迎合二手项目通常采用半天常规考察时限,客户服务经理可用同类建筑抽查方式完成考察内容。

  5、客户服务经理在考察结束后应与本企业参加考察人员一同等待项目拓展人员及跟进项目经理向招标人代表道别后,随考察团队一起离开考察现场。

  五、工程部经理:

  工程部经理应主要对被考察项目小区的供水、配电、供暖、消防、监控等情况进行考察。同时也应对初步考察中不便进行的电梯、照明、建筑物内部维修养护质量情况完成考察。

  1、由于工程考察项目一般分为:配电、给排水、暖通、建筑养护、安防监控、电梯维护等项专业内容。工程部经理可视初步考察阶段所掌握的小区设施设备情况选择本企业相应专业人员共同完成考察工作。

  2、工程部经理在进入被考察现场前,可提醒项目拓展人员与招标人代表协调工程专业分组考察事宜,表明建筑物内维修养护好环可直接影响业户生活环境质量,本企业对此十分重视。希望对方予以支持,并获得进入建筑物内综合考察协肋,由工程部经理事先指定人员选入建筑物内按规定考察程序进行考察工作。如现场考察招标人代表人员有限,可以企业信用做出不打扰业主正常生活,保证安全后由本企业工程考察人员独立进入建筑物内完成考察工作。

  3、工程部经理在进行现场考察时,应将自己参加考察的工作重点放在小区配电、给排水、暖通等设施设备考察之上。亲自带队参加该部分全部考察工作,正确掌握小区配电、给排水、暖通等设施设备维修养护质量的真实情况。

  4、工程部经理在对本考察中发现的设施、设施维修养护和极少出现的安装质量问题,在认真听取本企业本专业技术人员情况说明后,需迅速做出是否影响中标接管验收质量判断。并视情况做出是否需要向本企业跟进项目经理进行汇报及是否需与招标人代表进行沟通的建议。

  5、工程部经理应在本企业跟进项目经理与招标人代表进行沟通时站在跟进项目经理身后,随时根据其要求及时向招标人代表做出相应技术说明。

  6、工程部经理在对小区小区配电、给排水、暖通、消防设备进行考查过程中,应同时关注原物业服务企业工程设备标牌、编号设制情况。并与本企业工程设备维修养护管理标准进行对比,以便为本企业中标之后工程设备维修养护管理拟定方案。

  7、工程部经理在考察现场进行考察位置移动时,应充分利用移动过程对移动路途延线的道路、公共照明、排雨水井、建筑物外立面、小区市政园林等维修养护情况进行考查。尽可能多的掌握该小区建筑物及工程设施、设备真实维修养护情况,为编制物业服务管理投标方案提供工程专业依据。

  8、工程部经理在考察现场进行考察时,应通过跟进项目经理尽可能多的向招标人代表了解该小区业户对房屋质量、原物业工程维修服务投诉的焦点,掌握该小区工程维修养护矛盾形成原因,构思改进、调整方案。

  9、工程部经理应依据招标技术资料并结合现场考察,掌握该小区公共设施、设备功率,并依此计算得出能源支出成本。为编制物业服务管理财务方案,正确制定物业服务管理费用收费标准投标报价提供计算依据。

  10、对于招标人可提供“完整”技术资料的招标项目,可通过查验资料获得工程设备功率,经计算得出小区公共能源理论支出成本。但面对无法提供工程技术资料的物业二手招标项目,工程部经理只能通过现场认真考察,结合本企业长期积累的工程服务管理经念,掌握小区工程设备功率,得出小区公共能源理论支出成本。

  11、由于通过现场考察掌握小区公共能源功率的工作点位分散,很难利用规定的考察时效准确了解全部工程技术数据。工程部经理在承接无法提供工程技术资料物业二手招标项目现场考察工作时,可提前对本企业工程技术人员做出准确记录考察设备功率工作指令。12、在对公共区域照明系统进行考察时,工程部经理要求相关人员在对建筑物内及小区市政区域考察过程中,采用对建筑物内电梯、公共区域照明;小区户外机动车、步行道路照明;地下室、地下停车库、地面停车场、分属小区区域景观、园林景观、娱乐场所等照明灯具数量,功率进行分类统计的方法完成考察工作。同时要求所得考察功率,数据必须写入考察专业报告,并于完成考察次日上交。

  12、工程部经理在对现场进行考察时,应视考察进度争取对工程部值班、库房、夜班员工宿舍进行考察,了解工程维修保障用房条件。

  13、工程部经理应对招标人代表反影的小区公共区域存在的问题引起重视,并一定对所反应问题进行实地考察。但注意不要进行任何现场分析及发表技术评价,避免草率表态给企业带来不便。

  14、现场考察工作结束后,工程部经理应将工程技术人员招集至指定集合点。询问考察工作一切正常,向跟进项目经理进行汇报后,等待本企业考察团队一起离开考察现场。

  15、工程部经理在带领工程技术团队离开考察现场后,应根据本企业带队高层管理人员召集考察总结会议要求,做出提前召开工程考察总结会议决定,争取在企业考察总结会前,初步完成工程专业考察情况汇总工作。

篇4:物业服务二手项目管理应用:招投标技术交底

  物业服务二手项目管理应用:招投标技术交底

  第十二章、物业二手项目招投标技术交底

  物业服务企业在获得参与物业二手项目服务管理竞标资格后,企业总经理应下达组成参加招投标技术交底会议小组工作指令,并根据项目规模、自身企业规模,项目服务盈利可能占到企业收益比重,竞标成攻将会给本企业发展带来拓展机率等因素,做出指定高层管理人员或自己亲自带队参加会议决定。

  物业服务企业参加会议小组可由带队高管、项目拓展、跟进项目经理或拟定投标推荐项目经理、工程技术人员组成。小组成员以4-6人之间为宜,带队人到达会议地点后可根据会议场地大、小对进入会场人选进行调整。

  物业服务企业参加会议小组应对需要会上咨询事项提前准备咨询提纲,同时提前指定咨询提问人。咨询提问人应提前熟悉提问内容,并将提纲另外复印两份交由小组其他两名成员携带,避免遗失影响工作。

  咨询提纲最好采用繁编简提的思路进行编制:

  繁编,是为了使企业对投标项目存在需要关注的问题能有比较全面的了解,为编制物业服务管理投标方案及拟定物业服务管理合同,降低服务管理风险设定必备编、拟条款。

  简提,是为了避免对投标项目存在的敏感问题当众提问会使非物业服务管理专业招标人在不自信的状态下,回答咨询对本企业所产生不好合作,不尊重业主印象。从而给企业竞标带来负面阻力。

  物业服务企业项目拓展人员应负责参加会议凭证及该项目相关资料的准备、携带工作。

  物业服务企业参会议人员应提前约定集合地点,规定着装要求、设计前往会议场所路线、估算路程需用时间。并要求小组成员在规定的集合时间在约定集合地点集合,检查应带凭证、资料齐备后,一同前往会议场所,在会议规定召开前15-20到达会议场所。

  物业服务企业参会议人员到达会场后,可由项目拓展人员凭参会凭证进行会议签到。查询会议是否对参会企业座位有指定安排,并找到指定座位。另外,物业服务企业在参加没有指定座位的会议时,最好不要选择正对会议主持座位。参会期间应适当保持低调资态,会前、会后尽量避免与招标人及其它物业服务企业参会人员过多接触。

  物业服务企业与招标人应该是两个利益相互矛盾的不同主体,所以物业服务企业咨询提问人在参加会议时,最好将首先咨询提问机会让给其它参会物业服务企业,避免顾及企业利益提出咨询内容破坏前期努力在招标人团队建立的良好印象。咨询人在其它物业服务企业咨询时应对自己所持咨询提纲进行核对,并将其它物业服务企业以咨询内容做出标记,避免在自己发言时提出重复咨询。

  服务企业咨询提问人在进行咨询发言时,要先向业主管理委员会招标代表、与会物业行业同仁问侯。进行自我介绍时要报出服务企业名称、本人姓名、所任职务,然后进行咨询发言。发言时要注意控制语音、语速,并保持两眼凝视回答咨询招标代表,咨询发言结束后要对招标代表表示感谢。

  物业服务企业参加招投标技术交底会议人员要认真听取其它物业服务企业提出的咨询问题和招标人代表就咨询问题做出的回答,对认为与本企业所关心的问题做出记录。企业参加招投标技术交底会议带队高管有权根据会议现场情况对本企业咨询提纲做出调整。

  招投标技术交底会议结束后,咨询提问人需向招/投标代理机构工作人员索要会议记要。并留下本人及对方凯发网站的联系方式,约定联系时间,表示感谢后再与招标业主代表告别。物业服务企业其他参加会议人员应等侯咨询提问人一同离开会场,从细微之处展现团队风貌。

  企业参加招投标技术交底会议带队高管在会议结束,离开会场后要将会议情况向总经理进行电话汇报。并视情况召开该项目招投标技术交底会议总结会议。

篇5:电子工业公司生产管理手册:管理技巧(下)

  电子工业公司生产管理手册:管理技巧(下)

  第十条 安全生产

  作为一名组长,既要保障公司的财产安全又要保障员工的生命安全,安全高于一切。

  一.如何保障公司的财产安全

  1.设备保养

  在生产工厂里,设备的保养制度分为三段,组长需要了解与执行的是设备是一级保养,一级

  保养就是通常的操作者保养,谁负责使用谁就得负责保养,再由其直属上级负责监督。操作者保养是一切保养的基础,保养项目均为一般操作工就可执行的项目,而且是每日例行性不可缺的工作。

  对于本公司而言,一级保养具体做法如下:

  a.设备周围随时整理清洁干净,地板上不可有油污,水或掉落地上的物料或产品,生产中所造成的废品应予集中,并快速处理。

  b.机器表面经常保持干净,工具依规定摆放,机器表面是否摆放不该摆放的物品。

  c.机器传动部分需润滑油之处,按规定日期进行添加。

  d.机器紧固件:机器操作过程中,有否异音或震动情况,紧固件(螺帽等)经常性检查上紧。

  e.输送皮带或传动皮带是否松动或是劣化应予更换。

  f.安全装置:机器安全装置是否完整,应作试验并记录。

  2.消防安全

  在公司内部最大的安全隐患来自于火灾,所以对于消防的认识要时刻保持清醒。作为一名组

  长,在消防安全上要做好如下工作。

  a.检查本组范围内物料有无堵塞通道。

  b.检查本组每日危险用品有无依规定在下班后放入安全规定区隔离摆放。

  c.检查本组当日下班后用电设备是否脱离插座,本组生产线开关有无关掉。

  d.检查本组范围内消防设备是否完好,有无被物料堵塞。

  e.检查本组危险品现场使用有无依规定进行。

  f.严禁本组员工携带火种上班。

  二.如何保障员工的生命安全

  人是企业最大的“资产”,人的损伤,远远大于任何一个资产的损伤。组长应做好如下工作以保障本组员工生命安全不受伤害。

  1.教育本组员工用电常识。

  基本上每个员工都要操作用电设备,怎样正确使用该用电设备组长应事先对员工予以培训。

  一些基本用电常识(如湿手不能接触插头)组长应事先对员工予以培训。

  2.检查本组员工用电设备的完好性。

  组长应了解检查每位员工所有插座的使用情况,用电设备有无异常(如电线有无破损)。

  3.对于皮带生产线传动部分应严禁员工调动或伸手进去。

  4.对于锡炉,铲脚机,超声波清洗机等组长要严格要求员工按该种设备操作程序进行操作,绝不能违章操作。

  第十一条 个人素质

  组长作为管理人员在个人素质方面是有一定要求的,作为一组之长,带领组上所有人员去达成某个目标,组上员工都在关注着组长的一举一动,在心底里评价着组长所安排所处理的每一件事情,组长能不能带动组上员工关键看的就是组长的个人素质。

  作为组长首先要以身作则,遵守公司的各项规章制度,以更严格的态度来要求自己。绝对不能因为自已有一定级别而可以做违背公司规章制度的事。

  组长是做管理工作,对待组上的工作处事需公平。一切工作以公司的利益为出发点。奖罚要分明,要有魄力,该奖的员工要奖,该罚的要罚。组长切不可循私舞弊,以权谋私。

  随着公司的不断发展,对组长的要求也越来越高,组长在下班之后要不断加强学习,提高自已的个人文化水平及专业知识,以免被淘汰。

  要做好本组工作,除了以上的基本要求之外,另外在组长的性格方面要加强一点---原则性的培养。就生产而言,原则性的意思是指自已决定要做的事就一定坚持下去,自已承诺要做到的事想尽一切办法也要完成。做事要彻底的执行规定,不需要中途做想当然的变动。如果做不到以上几点,那该人原则性就不强,原则性不强的人不可能把工作作好。

  第十二条 管理循环

  p d c a 管理循环是一种有效的管理工具,它用在改善工作上,效果相当显著。组长如要改善生产中任何一项内容,均可套用该管理循环。

  p plan 计划

  1.要认清目的,即计划项目、计划目标。

  2.要充分掌握与计划有关的事项。

  3.现状分析。

  4.以5w2h法从事思考。

  5.属于改善性计划,把鱼骨图法带进来运用。

  6.做成实施方案及实施时间。

  7.可分阶段性,但要有连贯性。

  8.应有数据可衡量及成果评估。

  d do 执行

  1.依计划实施方案进行。

  2.实施前之准备工作。

  3.其它部门之协力合作。

  4.过程中如有异常应即时处置。

  c check 查核

  1.执行过程资料回馈

  2.检讨结果。

  a action 处置

  1.检讨结果与计划比较。

  2.再利用鱼骨图法分析。

  3.修订下次计划。

  管理循环pdca它是周而复始,永不停止,“学无止境”,管理的工作也是无止境的。不断地运用pdca循环,可以使我们的管理水平不断提高。

  高 水 平

  遵 守 标 准 作 业

  修

  订

  标

  遵 守 标 准 准

  修

  订

  标

  准

  制订标准

  低水平 遵守标准作业

  第十三条 掌握问题分析技术

  生产线上每天都有许多问题发生,解决问题要先具备问题的分析技术,找出主要问题原因之所在。

  一.问题处理方法

  1、抓住事实

  a.建立数据,做好统计分析;

  b.研判问题产生。

  2、凯发网站的解决方案

  a.必要有关人员会商;

  b.凯发网站的解决方案利弊分析。

  3、问题处置

  组织相关人员进行处置措施

  4、检讨结果

  对拟订的凯发网站的解决方案及进行的处置措施,应加以追踪考察。

  从第二项凯发网站的解决方案开始,可导入管理循环p d c a来操作。解决问题是一个很耗

  时耗力的事,避开问题又极其简单,“避开问题的方法是找理由,找借口”,解决问题是找方法。组长经常解决困难的问题,会积累相当多的智慧与经验,能力愈来愈强。

  二、问题分析手法

  常用的问题分析手法有:1-层别法 2-柏拉图法 3-5w2h法 4-鱼骨图法

  1.层别法

  层别法是所有手法中最基本的概念,也是使用资料的最基础。层别法就是多种多样的资料,因目的的需要,分成不同类型,加以统计,使之方便以后分析。

  2.柏拉图法

  在生产线里,要解决的问题很多,但往往不知从哪里着手,但事实上大部分的问题,只要能

  找出几个影响较大的要因,并加以处置及控制,就可解决问题的80%以上,柏拉图是根据归集的数据,以不良原因,不良状况发生的现象,有系统的加以项目别(层别)分类,计算出各项目所产生的数据(如不良率,损失金额)及所占的比例,再依照大小顺序排列,再加以累积什的图形。柏拉图法的使用要以层别法的项目别为前提,依经顺位调整过后的统计表才能画制成柏拉图。

  3.5w2h法

  why为何

  1.为何有必要?可省去吗?

  2.为何如此做?可简化吗?有其它方法替代吗?

  3.为何---?

  what 何事

  1.做些什么?

  2.要准备什么?

  3.什么事可能成为障碍?

  where 何处

  1.在何处进行最好?

  2.配合的工作在何处最好?

  when 何时

  1.何时开始?

  2.何时完成?

  who 何人

  1.由谁人去做?

  2.由谁来配合?

  3.由谁来督导控制?

  hwo 如何

  1.如何做?

  2.如何做准备工作?

  how much 成本为何

  需要的成本如何?

  4.鱼骨图

  鱼骨图又称特性要因图。所谓鱼骨图就是将造成某项结果的众多原因,以系统的方式图解之,也就是以图表的方式来表达结果与原因之关系,因其图形象鱼骨,所以叫鱼骨图。

  某项结果的形式,必定有其原因,设法利用图解法找出这些原因来,并加以改善各个环节。特别是在问题的初期,此图是一种既简单又实用的管理工具,效果相当好。

  鱼骨图编制程序

  一、先确定要探讨的特性(成果),再由左方画一条线,箭头对准特性代表造成特性之原因。

  二、找出大方向原因,大方向的原因通常是5m1e:材料(material)、机器(machina)、人(man)、方法(method)、环境(environment)、管理(management)

  三.找出大原因形成之小原因(较专业技术性)

  四.逐步过滤,圈出主要原因。鱼图集科学方法及专业经验,进行此一方法配合相关专业经验人员来进行,更易达到效果。

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