某物业楼宇入住和装修控制程序 -凯发网站

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某物业楼宇入住和装修控制程序

  某物业楼宇入住和装修控制程序

  1目的

  对业主、住户入住过程进行控制,使业主、住户在最短的时间内顺利入住,并确保业主和住户对房屋的装修符合要求。

  2适用范围

  适用于对公司管理的物业入住过程及对入住前、后房屋装修的管理。

  3职责

  3.1 管理处相关部门负责楼宇入住过程的策划、组织、办理和协调工作。负责批准装修申请和质量监控。

  3.2管理处工程部负责对业主、住户的房屋装修的有关工程技术和质量问题进行监督控制。

  4程序

  4.1入住准备

  4.1.1管理处相关部门根据分工,应作好以下准备工作:

  a.编制《业主、住户入住资料清单》,保证入住前必要的文字资料齐备;

  b.适宜的办公场所;

  c.对各岗位人员进行专业培训、考核合格上岗。

  4.1.2对新竣工的物业,如需要举办入住典礼仪式,由管理处相关部门负责安排和组织,保安队负责维护现场秩序。

  4.1.3 入住手续的办理应尽量提供一条龙服务,为住户节省时间,保证办理入住手续简洁、方便。

  4.2 入住过程的控制

  4.2.1办理人住手续工作流程:

  验收证件→资料发放→住户登记→钥匙交接→签约→交接验房→装修登记→装修后检查→业主(住户)入住。

  4.2.2验证收件

  接受业主(住户)的咨询,回答各种问题,验证业主(住户)的入住通知单原件、身份证、户口复印件,代收合同印花税。

  4.2.3资料发放

  发放《业主(住户)入住资料清单》所列的资料。

  4.2.4住户登记

  协助业主和住户填写《业主(住户)家庭情况登记表》,并将业主、住户身份证、户口或护照签证复印存档。

  4.2.5钥匙交接

  与业主和住户当面清点所有房间钥匙,填写《钥匙发放登记表》;

  进行灭火器交接,填写《灭火器交接登记表》。

  4.2.6签约

  与业主和住户签订《共建安全文明小区协议书》、《楼宇管理公约》等必要文件。

  4.2.7交接验房

  业主(住户)凭已盖收费章的入住通知单,由管理员陪同住户验房,办理交接房屋手续,在验收过程中将发现的房屋质量问题进行登记,抄写水、电、燃气表度数,填写《房屋单元验收交接表》。业主(住户)对验收交接中发现的房屋质量问题,进行申报登记,约定时间维修。

  4.2.8装修登记

  如装修范围未超出《杭州市城镇住宅装修管理办法》的有关规定,携带装修营业执照、住宅装修工上岗证和身份证等证书复印件及有关证件到管理处登记备案, 办理《装修施工人员登记表》,领取装修人员临时出入证,按期开工。并接受管理处监督检查。

  如装修范围超出《杭州市城镇住宅装修管理办法》有关规定,住户应当向当地房地产管理部门提出申请,装修人员凭区房产管理部门审批的《住宅装修许可单》,携带装修营业执照、住宅装修工上岗证和身份证等证书复印件及有关证件到管理处登记备案, 办理《装修施工人员登记表》,领取装修人员临时出入证,按期开工。

  4.2.9装修后检查

  业主(住户)装修完毕,经管理员对其装修现场查看后,才能正式搬迁入居住。

  4.2.10 入住

  业主和住户入住后,管理处相关部门主管应将交楼有关的文件资料整理完毕,交档案管理员建立业主和住户档案,对外籍人士还应将《业主(住户)家庭情况登记表》上报当地公安部门备案。

  4.3对房屋装修的控制

  4.3.1住宅或商用房屋需进行装修时,应执行《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》和《建筑装饰装修管理规定》的有关规定,业主或住户应填写《装修申请表》向管理处相关部门申报批准。

  4.3.2装修人员凭已审批的《装修申请表》,营业执照及装饰装修资质证明等有关证件到管理处办理《装饰装修承诺书》、《装修协议》,缴纳有关费用,按期开工。对个体装修从业人员,应携带个人身份证及《个体装饰装修从业者上岗证书》办理手续。

  4.3.3装修中,非结构性变动应由管理处相关部门负责查验、批准;对结构性变动及专用设备(如管线、仪表等)的变动,应向管理处申请批准,相关部门可进行有偿代办。

  4.3.4管理处相关部门应加强对装修作业现场的监督管理,防止扰民、污染或安全事故发生。

  4.3.5装修后的验收:业主、住户装修完毕后应通知管理处。业主和住户除按照装修合同进行验收外,并由管理处相关部门按照有关规定进行验收,对违章情况应限期纠正。

  5相关文件

  《共建安全文明小区协议书》

  《楼宇管理公约》

  《杭州市城镇住宅装修管理办法》

  《城市房屋租赁管理办法》(建设部42号令,1995)

  《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》(建设部,1995.6)

  《建筑装饰装修管理规定》(建设部,1995.8)

  《装饰装修施工队伍责任书》

  6质量记录

  《入伙资料领取确认书》qr-752-01

  《现住人口登记表》qr-752-02

  《业主(住户)家庭情况登记表》qr-752-03

  《钥匙交接清单》qr-752-04

  《灭火器交接登记表》qr-752-05

  《房屋单元验收交接表》qr-752-06

  《装修人员登记表》qr-752-07

  《外籍人士临时居住登记卡》qr-752-08

  《装修申请表》qr-752-09

  《装修情况登记表》qr-752-10

  《装修承诺书》qr-752-11

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篇2:二次装修工程施工项目动态控制

  二次装修工程施工项目动态控制

  一、施工项目动态控制

  由于在施工进展中有客观存在的干扰因素,所以必须进行动态控制,实现项目管理所要达到的目标。施工项目的干扰因素来自各个方面,主要有以下几种:

  1、人为的干扰因素

  人为的干扰因素包括:决策失误、计划不周、指挥不当、控制协调不力、责任不清、行为有误等。针对上述干扰因素,必须有针对性的进行调整,制订切实可行的管理办法,采取适当的纠正措施。

  2、材料的干扰因素

  材料的干扰因素主要包括:供应不及时,供应的品种、规格、数量、质量不合乎要求,价钱不合理,材料试验中出现问题,材料使用不当等。构件和成品也可能发生类似问题。针对上述干扰因素,必须严格选择合格供应商(或生产厂家);采购合同要提早签定,为进场留有一定时间和空间余地;所提供的材料检验报告要经过权威部门的认证;材料下料,尤其是批量下料,要参照图纸反复核对,如有问题,及时纠正。

  3、机械设备干扰因素

  机械设备干扰因素主要包括:选用的设备不适用,数量不能满足作业要求,因设备超负荷运转导致损坏,出现机械故障,维修不及时和不当,使用中违反操作规程,工艺规程不力等。针对上述干扰因素,在选订和配备机械设备时,要留有机动数量;对易损配件要考虑到备用品;对设备的质量要认真检查,不能带病操作;制定机、工、具操作规程;安排专人安装维修;严禁不懂使用机具的人员使用机具。

  4、工艺及技术干扰因素

  工艺及技术干扰因素主要包括:施工方案设计不周、不详、甚至错误,对方案未加优选,施工方案实施不力,工艺方法选用不当、使用不当、在操作上出现问题,执行技术标准、工艺规程不力,检查不及时,管理点没有设计好、执行好。针对上述干扰因素,一定要加强设计图纸会审工作;详细对施工图纸的节点做法进行交底,发现设计不周要完善,有问题要纠正;严格执行并优选施工方案;严格按照规范验收。

  5、资金方面的干扰因素

  资金干扰因素多指资金不到位,其中又包括时间不及时和数量不足;也有在结算、索赔中发生矛盾,导致施工受到影响的。

  对于干扰因素的排除,只能通过认真分析,研究,采取有针对性的措施,并付注实现使之成功,才能见效。这就是控制的作用。

  二、施工风险管理

  施工风险是影响施工项目目标实现的障碍。施工风险包括三个基本要素,一是风险的存在性;二是风险因素发生的不确定性;三是风险后果的不确定性。风险因素可按风险的类别,预计风险事件,做到有备无患。

  施工风险管理是识别和度量项目风险,制定、选择、管理风险处理方案的过程。施工风险管理的目标是,使造价、工期、质量、安全目标得以控制。

  1、风险识别

  立足于数据搜集、分析和预测,重视经验在预测中的特殊作用;从项目风险管理的目标出发,通过风险调查、信息分析、专家咨询和实验论证等方法,对项目风险进行多维分解,从而全面认识风险,形成风险清单。

  2、风险分析评价

  将风险的不确定性予以量化,评价其潜在的影响。它包括的内容是:确定风险事件发生的概率,对项目目标影响的严重程度(具体如经济损失量、工期延迟量);确定项目总周期内对风险事件实际发生的经验、预测力及发生后的处理能力;评价所有风险的潜在影响,得到项目的风险决策变量值,作为项目决策的重要依据。

  3、施工项目风险控制对策的规划

  风险管理对策的目的在于减少项目风险潜在损失,基本对策有三种形式:风险控制、风险自留、风险转移。

  风险控制对策是对使风险损失趋于严重的各种条件采取措施、进行控制,从而避免或减少发生风险的可能性及各种潜在的损失。具体讲来,其一是风险回避方法,例如:为禁止某项会引致风险产生的活动而颁发规定等;其二是损失控制方法,通过损失预防和损失减少的手段来控制损失,诸如制订安全计划、灾难计划、应急计划,重复检查工程建设计划,评估及监控有关系统及安全装置等。

  风险自留对策是一种重要的财务性管理技术,由自己承担风险所造成的损失。主要有计划性风险自留和非计划性风险自留两种类型,对非计划性风险自留应通过风险识别和风险分析工作,尽量避免。

  风险转移对策是指工程保险这样的方法,将施工中的风险尽可能的转移出去。通过保险合同投保,将项目风险转移给专业的保险机构,以获得最优的工程保费和最理想的施工保障。

  总而言之,风险管理应根据工程项目的特点,从系统的观点出发,考虑风险管理的思路与步骤,制订与项目目标相一致的风险管理对策。

  4、实施决策

  制定安全计划,损失控制计划,应急计划,确定保险内容,保险额,保险费,免赔额和赔偿限额等,并签定保险合同。

  5、检查

  在项目实施过程中,不断检查以上四个步骤的执行情况,对照实践效果评价决策效果;确定在条件发生变化时的风险处理方案;检查有无遗漏的风险项目;新发现的风险项目及时提出对策。

  三、施工项目的组织协调

  施工项目在运行中会涉及到多方面的关系,为了处理好这些方面的关系,就需要协调。协调是施工管理的重要职能。

  1、施工项目的协调内容

  在施工项目运行的不同阶段,协调的内容、侧重点各有不同,归纳起来,应有以下五种主要关系须协调处理。

  其一,人际关系的协调。包括项目组织内部的人际关系,项目组织与关联单位的人际关系,主要需解决好人员之间在工作中的联系和矛盾;

  其二,组织关系的协调。主要解决组织内部的分工与配合问题;

  其三,供求关系的协调。包括施工项目实施中所需的人力、资金、设备、材料、技术乃至信息的供应,主要通过协调解决供求平衡的问题;

  其四,配合关系的协调。包括求得本公司、建设单位、总包单位、设计单位、分包单位、供应单位、监理单位,在配合关系上的协助和在配合步调上的一致,以达到同心协力的目的;

  其五,约束关系的协调。主要是了解和遵守国家和所在地方在政策、法规、制度,在遵章守纪的前提下,求得执法部门的理解和支持。

  2、施工项目内部关系的协调

  施工项目内部人际关系的协调:项目组内部人际关系是指项目经理与下属的关系,职能人员之间的关系,职能人员与作业人员之间的关系,作业人员之间的关系等。协调好这些关系主要靠执行制度,坚持民主集中制,做好思想政治工作,充分调动个人工作积极性。

  施工项目内部组织关系的协调:施工项目中的组织形成了系统,系统内部各组织部分构成一定的分工协作和信息沟通关系。通过关系协调,可使组织正常运转,充分发挥组织的作用。具体可以通过划分职能、明确职责、制度约束、信息沟通、及时解决矛盾等等方法进行。

  施工项目内部供求关系的协调:首先应抓紧计划环节,计划编制时力求生产需求与供应之间平衡;其次抓住施工中的重点关键环节,克服瓶颈制约;第三加强调度工作,排除生产障碍。

  3、施工项目与近外层之间的关系的协调

  近外层关系包括与业主的关系,与业主的关系,与设计单位的关系,与供应单位的关系,与公用单位的关系等。这些关系都是合同关系或买卖关系,应在平等的基础上进行协调。

  施工项目与业主和业主的关系协调:从招标开始,经过施工准备,施工中的检查验收、进度款项支付、工程变更、进度协调、交工验收等。处理好这种关系主要是洽谈、签定和履行合同,即使产生纠纷,也以合同为依据解决。如业主委托了监理单位进行施工监理,则施工单位应接受监理,按监理制度协调关系。

  施工项目与设计单位的关系协调:同为承包单位,但二者之间没有任何合同,仅是在设计交底、图纸会审、设计变更与修改、工程验收等环节中发生的图纸供应关系、设计与施工技术关系,应通过密切接触,相互信任,相互尊重,友好协商的办法,并依靠业主、业主、监理单位的中介作用,协调好二者关系。

  施工项目与供应单位的关系协调:施工项目组织者应对物资供应方的质量体系进行调查,与已经取得认证资格的厂家或商家签定供货合同。在严格履行合同的前提下,处理各种与物资供应方的关系。

  施工项目与公用部门之间的关系协调:包括道路、市政建设、自来水、煤气、热力、供电、电信等部门的关系。主要应利用这些单位与业主方的密切关系,加强计划协调、质量保证、施工协作、进度衔接等方面的协调。

  施工项目组织与分包单位的关系协调:选择具有相应营业等级和施工能力的分包单位;落实好分包责任;处理好分包利益;解决好分包纠纷;一切按分包合同办事。

  4、施工项目与远外层之间的关系的协调

  远外层关系包括与政府部门、金融部门、现场环境单位的关系。这些关系的处理没有定式,处理更加困难,应按有关法规、公共关系准则、经济联系规定处理。

篇3:超高温实验室精装修工程技术控制措施

  超高温实验室精装修工程技术控制措施

  一、制度控制

  建立以项目经理、总工程师为首的技术管理小组,做好工程的质量、工期、安全技术保障和控制工作。

  (一).质量控制

  2. 各分部分项工序,必须向工班长作出详细的的技术交底和作业指导书,并严格按此执行。

  3. 对于重难点项目,编制详细的施工方案。

  4. 组织技术攻关,从技术角度提高工程质量。

  5. 严格标准化、程序化作业。

  (二).安全控制

  2. 严格安全作业程序。

  3. 编制安全施工方案。

  4. 制定定期安全检查制度,消除安全隐患。

  5. 安全标准工地建设。

  (三).工期控制

  2. 编制实施性进度计划。

  3. 积极采用新技术新工艺,缩短施工工期。

  4. 优化施工方案,提高工效。

  5. 做好技术指导工作,避免技术工作造成返工。

  (四).保证质量的技术措施

  认真审阅图纸,吃透设计意图,做好技术准备工作。

  1. 编制好测量方案,并按方案测设,以达到所有构筑物位置正确,使安装设备的构筑物内净空、标高由土建规范允许的偏差变为设备安装允许的偏差,进而使设备安装绝对满足使用功能的要求。

  2. 管线配管保证错口小于规定,焊接满足设计要求;在运输、回填土时加设内支撑,确保管径变形在允许范围之内。

  3. 设备安装充分考虑基础的平整度、搞成、预埋预留位置的精确性,进而保证设备的功能和使用寿命。

  4. 从方案上充分考虑难点和关键点,着重加以研究解决,达到保证质量的目的。

  5. 根据当地气温、气象情况,技术措施是做好各种情况下的准备工作,起到预防作用。

  6. 其他措施详见附件02 施工方案及方法中相关条例。

  二、夏雨冬季施工措施

  (一).雨季施工措施

  1. 施工现场周材料堆放地应略高于其它地方,并根据材料的要求码放,以防材料被浸泡。

  2. 现场建立的水泥库要做水泥地面,地面要高于室外地坪。白灰应堆放在地势较高的地方,在白灰下侧铺塑料薄膜。钢材堆放场地应铺天然级配砂石,并垫方木,不得沾上淤泥和被水浸泡。

  3. 机电设备就采取防雨、防潮措施,并应安装接地与漏电保护装置,专业人员要求经常巡视,雨后应对塔基、外架子等全面检查,确保无沉降后方可使用。

  三、降低工程成本节约措施

  我公司若中标将在保证工程质量和实现工期目标的前提下,进一步采取措施,以节约工程成本。

  1. 严格控制工费支出,在开工前编制设计概算和施工预算,通过计两算对比,量入为出。

  2. 严格执行材料消耗定额,建立材料领用制度,按设计图纸工程量实行材料计划用量限额领料,贯彻节约有奖、浪费罚款的规章制度。

  3. 工艺、电气设备材料到场后,在保管、安装调试、试运行、交验各过程中,应注意防潮,防雨,防晒,防淹,防盗,防鼠等,避免不必要的损失。

  4. 各种电气材料在使用前应由技术人员做好技术交底(文字、口头、现场),防止电气材料的型号、规格、材质的误用。

  5. 在进行工艺电气设备的单机调试、试运行前应由技术人员编制调试、试运行方案,并向所有参加施工人员作好交底工作,保证不发生误操作,防止造成电气设备的不必要损伤。

  6. 合理安排工序交叉和搭接,避免工序停歇,加快施工进度,提高工时利用率。

  7. 推行现代化管理,应用计算机技术、网络计划管理提高工作效率,缩短施工工期,节约工程和管理费用。

  四、新技术应用计划

  现代管理技术与计算机应用。

  五、施工技术人员保证

  详见附表5-1,参加施工的主要人员表

  六、机械设备保证措施

  详见第八章。

篇4:装修项目对材料品质的控制措施

  装修项目对材料品质的控制措施

  好的设计配合专业精细的施工,才能达到最佳的效果,而材料的选择也非常重要,因此要选定符合品质要求的每一种材料及部件。

  一、 材料样板制度

  我公司与设计师与业主指定的装饰材料品牌,采取从专业生产厂家采购样板回来,并把实物样板送给计师和业主鉴定。达到满意后,直接从厂家按样本品牌规格定购回来现场使用。

  二、 材料供应需求制度

  1. 材料需求流程:

  2. 材料需用计划

  根据本装修工程项目的设计文件、施工图纸,以及我公司的施工方案、施工措施编制而成,反映该工程项目实体的各种材料的品种、规格、数量和时间要求。

  3. 材料来源计划

  根据需用计划和我公司的可供货源编制的,反映我公司构成该工程装修材料的来源方向,例如直接进口或国内采购,专业厂家定购、市场采购等。

  4. 材料申请(采购)计划

  根据供应计划编制的,反映我公司须从外部获得材料的数量,是进行采购、订货的依据。

  三、 材料验收制度

  本工程中所有材料,包括原材料、半成品及成品材料,必须先将生产厂家简介,材料技术资料和试验数据及材料样品,实地试验结果等各种技术指标报请业主和监理工程师审批。凡是资料不全或未经批准的材料,一律不准进入施工现场。用量大而对质量又至关重要的原材料,虽具备各种上报资料,但仍需对生产厂家的工艺质量控制的检测手段进行实地调查。

  在进材料过程中,材料部根据样板及有关技术指标对进货材料进行严格验收,杜绝不合要求的材料进入施工现场。

  四、 材料管理制度

  对购入的材料和成品,设置专门的仓库。由专人保管、发放。需要防水、防污的材料按要求分类堆放并妥善保管。在仓库中存储的各种材料必须加强管理和维护。针对不同的材料,采取相应的存储措施。如分别考虑温度、湿度、防尘、通风等一系列措施。保护不同材料,避免材料损坏。仓库管理要有严密的制度,定期组织检查和维护,发现问题及时处理。同时要注意仓库保安和防火工作。油漆等易燃品尽量减少库存并要单独分开存放。

  五、 半成品的加工

  能够在专业工厂加工的半成品或成品尽量在专业厂家定做,在加工过程中由专业工程师进行监控,可以减少现场制作量,保证质量。

篇5:装饰装修工人素质的控制策略

  装饰装修工人素质的控制策略

  一、 对工人素质的控制体系

  好的设计,好材料,最后一关是好的施工工艺。为做到巧夺天工的艺术效果 ,工人的施工工艺是个关键。对工人素质的控制体系如图所示。

  二、 对工人素质的控制措施

  1. 我们首先要选用专业施工人员,利用本公司专业施工队,以最熟练、最直接的方法做到最佳效果 。

  2. 以合理的工价,严格的达标管理,制订奖罚办法,按工种单价提取一定的奖金额给达到工种优秀标准的职工。借助监理的力量,监理工程师确认达标即可领到本项目奖金,将目标结果与职工劳动收入直接挂钩,实行激励制度。

  3. 为职工提供良好的住宿伙食条件。

  4. 工衣、工鞋、床上用品等均统一免费提供,尽量提高职工各项福利。

  5. 提供数量充足、性能完备的施工机具给予工人发挥技术水平的最大空间。

  6. 对进场的施工人员进行严格的资格审查。

  7. 对现场的专业分包队施工人员实行动态管理,不允许其擅自扩充和随意抽调,以确保分包队伍的素质和人员的相对稳定。

  8. 所有工程段,各班组实行挂牌施工,责任明确,奖罚分明。

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