南充市物业管理条例(2020) -凯发网站

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南充市物业管理条例(2020)

  为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及与物业管理相关的其他主体的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合南充市实际,制定本条例。

  (2019年10月30日南充市第六届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2019年11月28日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第十四次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条

  第二条 南充市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

  第三条 物业管理应当坚持业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

  第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系,建立物业管理和监督管理综合协调机制,有序引导业主自主自治,促进物业管理健康发展。

  市人民政府应当建立统一的物业管理信息共享平台,为业主大会召开会议、物业管理招投标、住宅专项维修资金管理、业主共有资金管理、业主实时查询、政府部门监督管理等提供高效便捷、公开透明的凯发网站的技术支持和保障。

  鼓励采用信息化、智能化等新技术、新方法提高物业管理质量和物业服务水平,推进绿色和智慧小区建设。

  第五条 市人民政府住房和城乡建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作,履行下列职责:

  (一)制定物业管理规划、标准、规范和措施;

  (二)组织开展物业服务企业信用评价;

  (三)负责全市住宅专项维修资金的交存、使用和监督;

  (四)负责物业管理信息共享平台的运行和维护;

  (五)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;

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  (六)法律、法规规定的其他职责。

  县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。

  市、县(市、区)发展和改革、公安、民政、司法、财政、自然资源和规划、应急管理、市场监管、城市管理等职能部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的服务和监督。

  第六条 街道办事处(乡、镇人民政府)负责组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会的选举工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区建设与物业管理的关系,调解物业管理纠纷,并配合住房和城乡建设部门对物业管理活动进行监督管理。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

  业主大会、业主委员会、物业服务企业应当积极配合居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  第七条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集,住房和城乡建设部门、居(村)民委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加,及时协调解决业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务企业交接等物业管理中的问题。

  第二章 业主和业主组织

  第一节 业主

  第八条 物业管理区域内,经依法登记取得房屋所有权人为业主。

  因新房买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的,在物业管理活动中享有业主权利,承担相应义务。

  第九条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

  第十条 物业转让或者出租的,转让人、出租人应当自合同签订之日起三十日内将买受人、承租人及其凯发网站的联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况告知业主委员会和物业服务企业。

  第十一条 业主和物业使用人,应当遵守法律、法规、管理规约、业主大会决定以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度,共同营造安全舒适、文明和谐、诚信友善的社区环境,不得损害公共利益和他人合法权益。

  第二节 业主大会

  第十二条 符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当自条件具备之日起三十日内向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)书面申请设立业主大会。建设单位未及时书面申请设立业主大会的,同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到申请书之日起十五日内会同物业管理区域所在地县(市、区)住房和城乡建设部门组织成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  第十三条 业主大会筹备组由住房和城乡建设部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会、建设单位代表和业主代表组成。筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。建设单位注销或者未派人参加筹备组的,不影响筹备组的成立。

  筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处(乡、镇人民政府)或者居(村)民委员会在民主推荐的基础上确定,业主代表应当符合本条例有关业主委员会委员候选人条件的规定。

  筹备组成员名单应当由街道办事处(乡、镇人民政府)予以公示。

  第十四条 业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担。

  业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费标准由物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定。

  建设单位应当在物业承接查验前向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)交纳业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费。

  业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费专用账户由街道办事处(乡、镇人民政府)负责设立。首次业主大会会议召开后,经费使用情况由街道办事处(乡、镇人民政府)公示。

  第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议,逾期未能组织召开首次业主大会会议的,经街道办事处(乡、镇人民政府)书面同意,可以延长期限,但延长时间不得超过九十日。

  业主大会筹备组在规定期限内组织召开首次业主大会后,应当自业主委员会备案之日起十日内,向业主委员会移交筹备业主大会期间的全部资料、筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费余额后解散。

  业主大会筹备组在规定期限内未能组织召开首次业主大会会议的,应当自期满之日起七日内公示并说明理由,业主大会筹备组自公示之日起自行解散。业主大会筹备组解散后,由街道办事处(乡、镇人民政府)指导所在地居(村)民委员会组织召开首次业主大会会议。

  第十六条 业主大会是业主实行自治管理的自治组织,由物业管理区域内全体业主组成,决定物业管理区域内与业主共同利益相关的重大事项,代表和维护全体业主合法权益。业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约;

  (二)选举或者罢免业主委员会委员、选举业主委员会候补委员;

  (三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案,确定需要全体业主公摊费用的收取标准;

  (四)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

  (五)制定、修改业主共有资金使用与管理、共有物业管理、使用、经营等方面的规定和程序;

  (六)监督业主委员会工作,审议业主委员会工作报告;

  (七)筹集和使用住宅专项维修资金,并监督实施;

  (八)依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途;

  (九)确定业主委员会委员的工作补贴及其标准;

  (十)法律、法规或者业主大会议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

  决定前款第七项和第八项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。前款其他事项需要作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会会议依法作出的与物业管理活动相关的决定,对本物业管理区域全体业主、物业使用人以及业主委员会具有约束力。

  第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主应当享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定,并不得违反法律法规的规定。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、议题公示、表决程序、公示方式和业主委员会的届期、组成、成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定,并可以约定业主代表的推选、监事或者监事会的设立、执行秘书或财务人员的聘请、住宅专项维修资金使用的具体情形等事项。

  第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  召开业主大会定期会议,应当于会议召开十五日前将会议时间、议题、表决方式等内容书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会并公示。

  有下列情形之一的,应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)百分之二十以上的业主向业主委员会书面提议的;

  (二)物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的;

  (三)管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。

  业主委员会未按业主大会议事规则的约定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当组织召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,由物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期召开。逾期不组织召开或者因业主委员会委员出缺、辞职、离任等原因无法组织召开的,可以由物业所在地居(村)民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

  第十九条 业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见的形式或者通过电子信息技术的方式召开。

  采用现场集体讨论的形式召开业主大会会议的,业主可以委托代理人或者推选业主代表参加。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书和受委托人身份证明,委托书应载明委托人身份信息、专有部分的面积、委托事项。

  业主推选业主代表参加业主大会会议的,可以以幢、单元、楼层、住宅类型为单位推选业主代表。

  第二十条 业主大会会议表决采用记名投票方式进行,可以采取现场投票或者采用电子信息技术投票,投票应当具备真实性、可追溯性。

  街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当对业主大会会议表决和业主委员会主任、副主任选举过程进行监督。

  第三节 业主委员会

  第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,对业主大会负责,接受业主大会以及业主的监督。

  业主委员会委员由五人以上单数组成,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。

  业主委员会可以设置候补委员,候补委员人数不得超过业主委员会正式成员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。候补委员的任职资格、候补顺位、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中约定。

  第二十二条 业主委员会委员应当由遵守法律法规、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任,但有下列情形之一的,首次业主大会筹备组不得提名为业主委员会委员候选人:

  (一)不具有完全民事行为能力的;

  (二)未按照约定交纳物业服务费及其他相关费用的;

  (三)未按照规定交存住宅专项维修资金的;

  (四)违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的;

  (五)有不良信用记录的;

  (六)非法占用公共区域或者共用设施设备的;

  (七)接受减免物业服务费及相关费用获取不当利益,收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的;

  (八)本人及其近亲属在本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职或者有利益关系的。

  业主大会可以依法规定不得担任业主委员会委员的情形。

  第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后,应当及时予以公示。

  第二十四条 业主委员会委员、候补委员实行差额选举,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,按照选举的得票顺序当选。业主委员会的成立情况应当及时予以公示。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)备案。街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后抄送县(市、区)住房和城乡建设部门。

  业主委员会办理备案手续后,持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章,向银行申请设立业主共有资金基本账户。

  第二十五条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

  (二)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (三)与业主大会选(续)聘的物业服务企业签订物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)听取业主、物业使用人的意见和建议,督促业主、物业使用人遵守管理规约,监督管理规约的实施;

  (五)根据业主大会的决定,制定共有物业、业主共有资金使用与管理办法;

  (六)承担组织和监督住宅专项维修资金筹集和使用的具体工作;

  (七)制定档案和印章管理制度,制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;

  (八)调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)接受街道办事处(乡、镇人民政府)和居(村)民委员会对物业管理的指导和监督;

  (十)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

  第二十六条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

  (一)阻挠、抗拒业主大会行使职责;

  (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)违反业主大会议事规则、印章管理制度或者未经业主大会授权擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

  (五)擅自动用住宅专项维修资金;

  (六)超越业主大会赋予的职责;

  (七)侵占业主共有财产或者侵害业主合法权益;

  (八)违反法律、法规的其他行为。

  第二十七条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,其职务自行终止,由业主委员会公示,并向业主大会报告:

  (一)因物业转让等原因不再是本物业管理区域的业主的;

  (二)因健康等原因丧失履行职责能力的;

  (三)因犯罪被判处刑罚的;

  (四)存在本条例第二十六条所列禁止行为且受到县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)批评教育、责令限期改正,逾期不改正的;

  (五)连续六个月缺席业主委员会会议或者不履行业主委员会委员职责的;

  (六)业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会委员职务终止后,由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并公示,自公示结束之日起十五日内向街道办事处(乡、镇人民政府)备案。

  职务终止的委员应当自终止之日起五日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

  第二十八条 业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会会议不得以书面形式召开。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认,自作出决定之日起三日内予以公示。

  业主委员会可以邀请物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会的代表以及业主代表列席会议。

  第二十九条 业主委员会委员不得领取劳动报酬,经业主大会同意,可以给予适当工作补贴。

  经业主大会同意,业主委员会的工作经费、业主委员会委员的工作补贴,可以从业主共有资金中列支。

  第三十条 业主委员会任期届满九十日前,业主委员会应当书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会。街道办事处(乡、镇人民政府)应当指导、协助召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处(乡、镇人民政府)监督下将其保管的有关财务凭证、业主名册、会议记录等档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交新一届业主委员会。

  业主委员会逾期未能换届改选、业主委员会不履行职责或者无法正常开展工作达六个月以上,由街道办事处(乡、镇人民政府)指导所在地居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  第三十一条 业主委员会应当向全体业主公开主任、副主任、委员、候补委员的凯发网站的联系方式,可以应业主要求每半年公示业主委员会委员、候补委员缴纳住宅专项维修资金、物业服务费、停车费情况以及停车位使用情况。

  业主可以查阅业主大会、业主委员会所有会议资料,并有权就物业管理事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当及时答复。

  第三章 物业服务企业

  第三十二条 物业服务企业应当具有独立法人资格,具有承担物业服务的能力和专业技术力量。

  物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的,应当在签订物业服务合同之后十五日内,到物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门和公安机关派出机构进行信息登记。

  第三十三条 物业服务企业应当按照法律法规的规定、物业服务合同的约定和国家、省有关物业服务标准和规范的要求,诚信经营、规范服务,为业主提供相应的服务。

  第三十四条 物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定,指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外,项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

  物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并予以公示。

  第三十五条 物业服务企业应当将下列信息公示并及时更新:

  (一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、凯发网站的联系方式、应急处置方案等;

  (四)业主年度交纳物业服务费用,住宅专项维修资金使用情况,利用物业共用部位、共用设施设备所取得收益的收支情况;

  (五)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;

  (六)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处置情况;

  (七)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时答复。

  第三十六条 物业服务事项应当包含下列内容:

  (一)建筑物共有部位的维护和管理;

  (二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

  (三)公共绿化的养护和管理;

  (四)公共道路及场地的清扫保洁和公共环境卫生的维护;

  (五)安防监控、消防安全管理、安全巡查和防范等工作;

  (六)二十四小时门卫管理和车辆停放管理;

  (七)公共秩序维护和突发事件应急处置;

  (八)物业服务档案、物业档案和监控视频等档案资料的管理;

  (九)法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  第三十七条 物业服务企业及其工作人员不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业服务用房的用途;

  (二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

  (三)除维修管道、线路等特殊情况外,擅自中断供水、供电、供气;

  (四)擅自设置收费项目,提高收费标准;

  (五)泄露业主、物业使用人的信息;

  (六)阻挠业主大会召开、业主委员会成立或者履行职责;

  (七)其他损害业主、物业使用人权益的行为。

  第三十八条 县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门应当会同街道办事处(乡、镇人民政府)定期开展物业服务企业服务质量满意度测评;建立物业服务企业及其项目负责人信用管理制度,健全物业服务评价体系,实行信用记分管理,对物业服务企业的基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理。满意度测评结果和信用评价结果应当向社会公告。

  满意度测评结果和信用评价结果可以作为建设单位和业主大会选聘物业服务企业、调整物业服务收费标准的参考。

  物业服务企业服务质量满意度测评办法和物业服务企业及其项目负责人信用管理办法由市人民政府住房和城乡建设部门制定。

  第三十九条 物业服务企业有下列情形之一的,由市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门录入物业服务企业信用档案:

  (一)在招投标活动中相互串通投标、提供虚假信息骗取中标或者采取行贿等不正当手段谋取中标的;

  (二)擅自终止物业服务合同撤离物业管理区域的;

  (三)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

  (四)未按照法律、法规的规定和物业服务合同约定履行安全管理义务,导致物业管理区域内发生重大安全事故的;

  (五)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

  (六)擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备用途的;

  (七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的;

  (八)扰乱、破坏业主活动,或者对业主进行威胁、侮辱、殴打或者打击报复的;

  (九)故意泄露业主、物业使用人信息的;

  (十)物业服务质量明显不符合合同约定的;

  (十一)违反法律、法规规定的其他情形。

  第四章 物业服务

  第四十条 在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当采取招投标方式选聘前期物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域房屋总建筑面积低于三万平方米的,经县级以上人民政府住房和城乡建设部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

  第四十一条 新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当邀请业主代表以及物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门参加,共同对物业共用部位、共用设施设备进行物业承接查验。住房和城乡建设部门应当以经审批的施工设计方案以及国家相关行业规范等为物业承接查验标准进行监督。

  物业承接查验发现有问题的,物业服务企业与建设单位双方协议处理办法,并且商定时间复验。对承接物业质量有争议不能协商解决的,可以向物业所在地住房和城乡建设部门申请复验裁决。

  建设单位不得将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经承接查验或者查验不合格的物业,不得与建设单位恶意串通、弄虚作假,共同侵害业主利益。

  鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业承接查验创造有利条件。

  第四十二条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。

  物业服务合同应当对物业服务收费标准、物业服务等级、物业服务项目、内容与标准等事项予以约定。

  物业服务企业因物业服务成本变动超出正常市场风险范围提出调整物业服务收费标准的,应当与业主委员会平等协商,双方可以委托第三方机构对调价幅度的合理性进行评估。业主委员会同意提交业主大会决定的,应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料十五日后,召开业主大会会议,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,作出决定后签订变更协议。

  市、县(市、区)人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务市场价格监测,每三年至少开展一次物业服务成本监审或者调查,并向社会公布物业服务社会平均成本。

  第四十三条 物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的,应当重新签订物业服务合同。

  物业服务合同解除或者终止的,物业服务企业应当在业主委员会的监督下同新聘物业服务企业进行物业查验,履行交接义务,退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝移交、退出。

  第四十四条 经业主大会决定,可以对物业管理区域自行管理。自行管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项由管理规约作出约定。

  实行自行管理的物业管理区域内的设施设备及场所应当处于安全适用状态。电梯、消防、电子监控等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当定期委托专业机构进行检验、检测、维修和养护。

  第五章 物业的使用与维护

  第四十五条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等;

  (二)违法违规搭建建(构)筑物,开挖、扩建地下室等;

  (三)侵占、损坏楼道、公共绿地、共用屋顶等物业共用部位或者移装共用设施设备等;

  (四)擅自改变房屋、绿地使用性质和房屋外观等;

  (五)违反垃圾管理规定投放垃圾或者随意堆放、倾倒垃圾、杂物,以及高空抛物等;

  (六)违反法律、法规的规定饲养畜禽等动物;

  (七)擅自在建(构)筑物外立面悬挂、张贴、涂写、刻画等;

  (八)焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;

  (九)擅自建设、接驳给排水系统;

  (十)违反法律、法规的规定种植有毒有害植物,堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品;

  (十一)超过法律、法规的规定标准排放噪声或者产生振动,影响居民生活;

  (十二)违反法律、法规的规定饲养犬只;

  (十三)在规定区域外停放车辆;

  (十四)侵占、损坏电梯,占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口,损坏或者擅自启(停)用消防设施设备等;

  (十五)擅自架设通信线缆、电线电缆等;

  (十六)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门,相关行政主管部门应当及时依法处理。发现侵占消防通道、疏散通道、安全出口以及堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品危害公共安全等情形的,物业服务企业应当采取措施及时消除安全障碍和安全隐患,并在处理过程中做好安全警示。

  第四十六条 业主、物业使用人装饰装修房屋,必须遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定,并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项,并进行现场巡查。

  业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾,由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的,应当按照约定支付合理的清理费用。

  业主或者物业使用人因装饰装修过程不当,致使小区的共用设施设备、公共绿化、道路、景观损害和相邻业主合法权益受损,应当承担修复和赔偿责任。

  第四十七条 建设单位在依法取得房屋预售许可后,应当将车位、车库产权归属、配建数量、位置、租售方式、租售价格、停放服务收费标准在房屋销售现场公布并告知买受人;在取得车位、车库的权属登记后,及时公示产权证明文件。

  按照规划设置的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后,还有多余规划车位、车库的,建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人。

  已建成的停车场,不得擅自停止使用或者改作他用。

  第四十八条 业主共有资金包括业主共有物业收益和其他合法收入,归全体业主所有。业主共有资金主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  业主共有资金不得存入私人账户,不得用于除银行储蓄之外的其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。

  前期物业服务期间,物业服务企业应当设立业主共有资金专门账户,存入代收的前期业主共有资金。业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内,前期物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户,并注销业主共有资金专门账户。

  前期物业服务企业和业主委员会应当每半年公示业主共有资金收支情况。经业主大会决定或者在业主大会议事规则中约定,可以对业主共有资金收支情况和离任业主委员会委员进行经济责任审计。

  第四十九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  住宅专项维修资金应当存入银行住宅专项维修资金专户,住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有,定期按业主专有部分面积占建筑物总面积的比例转入住宅专项维修资金分户账滚存使用。

  未建立首期住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照法律、法规的相关规定、管理规约的约定和业主大会的决定,及时建立或者续交住宅专项维修资金。

  业主转让物业时,其名下的住宅专项维修资金余额随物业一并转让给物业买受人。因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,经业主大会或者建设单位申请,应当将住宅专项维修资金余额退还业主。

  业主委员会或者受委托的物业服务企业应当在每年最后一个季度公示住宅专项维修资金的收支情况。

  第五十条 维修资金管理机构应当按照科学合理、规范高效、公开透明的原则,制定并公告维修资金申报流程,在物业管理信息共享平台建立维修资金管理信息系统,实现维修资金实时查询和定期对账,增强管理透明度,保障业主的决策权、知情权、监督权,依法接受审计监督。

  维修资金管理机构应当建立符合国家资质标准的专项维修工程预决算、设施设备检测评估、招标、监理、审计、施工等专业队伍备选目录,并向社会公布,供业主大会或者业主委员会选用。采用公开招标的,投标人不受备选目录限制。

  维修资金管理机构不得以任何方式为招标人指定招标代理机构;不得指定、限制、排斥投标人或者施工企业。

  第五十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。物业保修期内,因建设工程质量问题发生的维修、更新、改造责任和费用,由建设单位承担。

  第五十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修、更新、改造责任和费用,业主专有部分的,由业主承担;业主专有部分之外的共有部分,由相关专业经营单位承担。

  第六章 法律责任

  第五十三条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第五十四条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以通过口头、电话、书面等方式催促其在合理期限内交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

  第五十五条 业主委员会委员、候补委员违反本条例第二十六条规定,由县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)给予批评教育,责令限期改正;逾期不改正的,由县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门处一千元以上一万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。

  第五十六条 业主大会、业主委员会的决定违反法律、法规的,物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令限期改正或者纠正其决定,并通告全体业主。

  业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

  业主委员会未按照本条例第三十条第二款规定移交的,由街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期移交;拒不移交的,辖区公安机关予以协助。

  第五十七条 建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第十四条规定,拒不承担筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十五万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第四十一条第三款规定,将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用的,责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款;

  (三)违反本条例第四十七条第一款规定,建设单位未将车位、车库相关情况予以公布并告知买受人的,责令限期改正,处三万元以上五万元以下的罚款;

  (四)违反本条例第四十七条第三款规定,擅自将已建成的停车场停止使用或者改作他用的,责令限期改正;逾期不改正的,自责令改正之日起,按照停止使用或者改作他用的面积,处以每日每平方米五元的罚款。

  第五十八条 物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由市、县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第三十七条第一项规定,擅自改变物业服务用房用途的,责令限期改正,给予警告,处一万元以上十万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第三十七条第二项规定,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,责令限期改正,给予警告,处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;

  (三)违反本条例第三十七条第三项规定,除维修管道、线路等特殊情况外,擅自中断供水、供电、供气的,责令限期改正,处一万元以上三万元以下的罚款;

  (四)违反本条例第三十七条第五项规定,泄露业主、物业使用人信息的,责令限期改正,处五千元以上二万元以下的罚款;

  (五)违反本条例第三十七条第六项规定,阻挠业主大会召开、业主委员会成立或者履行职责的,责令限期改正,处一万元以上五万元以下的罚款;

  (六)违反本条例第四十一条第三款规定,承接未经查验或者查验不合格的物业的,责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。物业服务企业与建设单位恶意串通、弄虚作假,共同侵害业主利益的,双方共同承担赔偿责任;

  (七)违反本条例第四十三条第二款规定,责令限期办理交接手续、退出物业管理区域;逾期拒不交接和退出物业管理区域的,处五万元以上十五万元以下的罚款。

  物业服务企业违反本条例第三十七条第四项规定,擅自提高物业服务收费标准的,由市、县(市、区)人民政府价格行政主管部门依法查处。

  第五十九条 违反本条例第四十五条规定,物业服务企业、业主有权按照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。业主、物业使用人可以向相关行政主管部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法提起诉讼。

  有下列情形之一的,由相关行政主管部门按照下列规定进行查处:

  (一)违反第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项规定的,由城市管理行政主管部门依法查处;违反第四项擅自改变房屋使用性质的,责令限期改正,逾期不改正的,处五千元以上三万元以下的罚款;

  (二)违反第十项、第十一项、第十二项、第十三项规定的,由公安机关依法查处;

  (三)违反第十四项规定,侵占、损坏电梯的,由市场监督管理部门责令改正、恢复原状,拒不改正的,处二百元以上二千元以下的罚款,造成电梯损坏的,责任人应当赔偿损失;占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口,损坏或者擅自启(停)用消防设施设备等的,由消防救援机构依法查处;

  (四)违反第十五项规定的,由电力、通信行政主管部门依法查处。

  第六十条 违反本条例第四十八条第二款规定,将业主共有资金存入私人账户,用于除银行储蓄之外的其他投资,借贷给他人或者为他人提供担保的,由县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门责令限期改正;逾期未改正的,对相关责任人处一千元以上一万元以下罚款。

  第六十一条 违反本条例规定,住房和城乡建设部门、街道办事处(乡、镇人民政府)和其他有关行政主管部门及其工作人员在物业监督管理工作中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第六十二条 本条例下列用语的含义:

  (一)物业,是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

  (二)物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  (三)物业使用人,是指除业主以外合法使用物业的单位和个人,包括但不限于物业承租人、借用人。

  (四)物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,开展物业服务活动,向业主所收取的费用。

  (五)公示,是指在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息共享平台发布,时间不少于十五日。

  (六)物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

  第六十三条 临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议和装饰装修管理服务协议等示范文本由市人民政府住房和城乡建设部门制定并公布,供物业服务活动中参照使用。

  第六十四条 本条例自2020年3月1日起施行。

篇2:达州市物业管理条例(2022)

第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造幸福宜居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合达州市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于达州市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

  第三条 物业管理应当坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导、行业自律,着力提升物业管理专业化、标准化、信息化、智能化水平。

  第四条 发挥党建引领作用,推动住宅小区、物业服务人、业主委员会成立中国共产党基层组织。建立基层党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制,形成社区治理合力。

  第五条 市、县级人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系,建立物业管理综合协调工作机制和物业管理平台。

  县级人民政府应当明确街道办事处(乡镇人民政府)承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员,并保障工作经费。

  第六条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理。

  市、县级人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源规划、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、城市管理、消防救援等有关部门(机构)按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

  第七条 街道办事处(乡镇人民政府)履行以下职责:

  (一)组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届;

  (二)指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;

  (三)建立物业管理联席会议制度和物业纠纷调解组织,协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷;

  (四)法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。

  居(村)民委员会根据需要设立环境和物业管理委员会,依法协助街道办事处(乡镇人民政府)开展相关工作。

  第八条 街道办事处(乡镇人民政府)负责落实县级人民政府依法采取的应急措施,指导物业服务人、业主委员会开展应对工作,所需物资和资金纳入政府应急体系管理。

  物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。

  第九条 物业服务行业组织应当建立物业服务行为准则、行业规范等制度,加强从业人员业务培训和行业自律管理,维护物业服务人的合法权益,促进物业服务行业规范健康可持续发展。

第二章 业主、业主大会与业主委员会

  业主、业主大会与业主委员会

  第十条 业主在物业管理活动中根据法律法规、管理规约和物业服务合同,享有业主权利,履行业主义务。

  第十一条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员;

  (四)确定或者变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案;

  (五)选聘、续聘和解聘物业服务人;

  (六)业主共有资金使用与管理;

  (七)筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (八)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (九)改变共有部分的用途或者共有部分经营管理;

  (十)在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备;

  (十一)物业服务区域划分与调整;

  (十二)设立业主代表大会以及确定其职责;

  (十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  提交业主共同决定的事项,应当尊重公序良俗,不得违反法律、法规和损害社会公共利益。

  第十二条 一个物业服务区域设立一个业主大会。

  街道办事处(乡镇人民政府)依法指导成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前,按照物业服务区域规划核准总建筑面积0.3元/㎡标准,将筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府)设立的专用账户,业主大会筹备组按规定申请使用。一个物业服务区域业主大会会议筹备经费最高不超过十万元,最低不少于二万元。

  老旧小区或者建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议所需经费,县级人民政府应当给予补助。

  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年至少召开一次定期会议,并应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程在物业服务区域显著位置公告并通知全体业主,同时书面告知辖区街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会。

  出现以下情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

  专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议;

  物业服务区域发生重大事故或者紧急事件需要即时商议;

  法律法规规定、业主大会议事规则约定应当召开业主大会临时会议的其他情形。

  第十四条 超过三百户的住宅小区,可以以幢、单元为单位推选业主代表,召开业主代表大会。业主代表的产生程序、工作规范等事项在业主大会议事规则中明确。

  业主代表大会召开前,业主代表应当就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见,并经业主确认后,在业主代表大会上如实反映。

  第十五条 业主大会可以采用现场集体讨论、书面征求意见或者电子信息技术等方式召开。

  业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人签署的授权委托书、委托人和本人身份证明材料、委托人不动产产权证明的复印件,按照受委托事项、时间、权限,代表业主行使权利。

  表决应当采用记名投票方式进行。业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的,视为参与表决。业主参与表决,应当作出同意、不同意、弃权的意思表示,未作出明确意思表示的视为弃权。

  业主的表决情况及统计结果应当在三日内由业主委员会在物业服务区域显著位置公告,并通过互联网方式告知业主,公告期不少于七日。

  第十六条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则的草案进行表决。表决未通过的,筹备组应当征求业主意见修改后重新表决。

  管理规约应当包含有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益和应当履行的义务;违反管理规约应当承担的责任等事项。

  业主大会议事规则应当包含业主大会议事方式、表决程序;业主委员会的组成、职责、届期、任职条件及资格终止情形;业主委员会工作经费筹集、开支范围、开支金额,成员工作补贴标准;对业主委员会主任、财务负责人任期和离任审计的规定;设立候补委员、监事委员会的规定;业主共有资金账户、业主大会和业主委员会印章的使用和管理;业主委员会换届等事项。

  第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,五人至十五人单数组成,每届任期三年至五年,具体人数和任期由业主大会决定。业主委员会成员出现空缺时,设有候补委员的,由候补委员依次递补。

  业主大会可以设立监事委员会,代表全体业主监督业主委员会的工作。监事委员会由三人或者五人组成,成员在非业主委员会成员的业主中选举产生。监事委员会议事规则、成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。

  基层党组织引导业主中的党员参加业主委员会、监事委员会成员选举,鼓励党员通过法定程序担任业主委员会主任和监事委员会监事长。

  第十八条 业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强,并提交书面承诺;

  (三)具备履行职责的健康条件和相应的时间;

  (四)法律、法规规定的其他条件。

  有下列情形之一的,不得担任业主委员会成员:

  (一)被人民法院纳入失信被执行人名单的;

  (二)在物业管理活动中,违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的;

  (三)本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的;

  (四)法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。

  第十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内,到物业服务区域所在地的街道办事处(乡镇人民政府)备案。业主委员会办理备案后,应当持备案证明依法刻制业主大会、业主委员会印章,办理业主大会社会信用代码登记,开设业主共有资金账户,在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。

  本条例施行前开设的业主委员会资金账户,按照规定依法变更为业主共有资金账户。

  第二十条 业主委员会会议应当有过半数成员出席,作出决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。

  业主委员会会议讨论研究业主共同决定事项时,应当邀请物业服务区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会以及监事委员会、业主代表列席。

  第二十一条 业主委员会应当履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

  (二)召集业主大会会议,报告业主委员会履职情况;

  (三)制定业主委员会财务、印章、会议、档案管理制度,并建立会议记录、会计凭证、会计账簿、财务报表等相关档案;

  (四)拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主大会决定;

  (五)拟定物业服务人续聘、选聘、解聘方案并提请业主大会决定;

  (六)代表业主与业主大会选聘、续聘的物业服务人签订物业服务合同,与退出的物业服务人进行交接;

  (七)监督管理规约的实施,督促业主、物业使用人遵守管理规约,履行支付物业费等义务;

  (八)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (十)接受住房城乡建设等相关部门、街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会的指导、监督和考核,支持、配合有关方面依法履行职责;

  (十一)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

  第二十二条 业主委员会成员应当向业主委员会提交年度履职报告。业主委员会年度工作报告及业主委员会主任年度履职报告应当抄报街道办事处(乡镇人民政府)。

  第二十三条 业主委员会应当及时在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示下列事项,并将相关资料存档:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

  (五)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

  (六)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

  (七)业主委员会成员支付物业费、停车费和交存建筑物及其附属设施的维修资金等情况;

  (八)业主委员会的履职情况;

  (九)法律、法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的情况和资料。

  前款第一项、第三项的事项应当持续公示;前款第二项的事项应当在作出决定之日起三日内公示,公示期不少于三十日;前款第四项至第九项的事项,应当每季度公示一次,公示期不少于三十日。

  业主可以查阅业主大会会议和业主委员会履职相关资料,并有权就公示内容及相关物业服务事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当及时予以答复。

  第二十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为:

  (一)阻挠、抗拒业主大会或者业主依法行使权利,拒不执行业主共同决定事项;

  (二)擅自决定续聘、选聘、解聘物业服务人;

  (三)擅自决定业主共有部分经营管理使用、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用、业主共有资金的管理使用等重大事项;

  (四)挪用、侵占物业共有部分、共用设施设备等业主共有财产或者擅自改变物业共有部分、共用设施设备的性质和用途;

  (五)抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用;

  (六)明示暗示物业服务人减免物业费、停车费或者其他应当由其个人支付的费用,索取或者收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人不正当利益的;

  (七)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料;

  (八)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (九)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人;

  (十)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

  (十一)违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

  有前款行为的,业主、利害关系人有权向街道办事处(乡镇人民政府)及有关部门举报,有关部门应当依法处理。

  第二十五条 业主委员会任期届满,应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下,将其保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物予以移交。产生新一届业主委员会的,产生之日起十日内移交新一届业主委员会。未产生新一届业主委员会的,由街道办事处(乡镇人民政府)指定单位代为保管。指定单位可以是居(村)民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)内设物业管理机构。

  业主委员会任期内成员资格终止或者被罢免的,应当在终止或者罢免之日起七日内向业主委员会移交由其保管的有关凭证、档案、印章及其他属于全体业主共有的财物。

  拒不移交的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令移交。有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的,由公安机关依法调查处理。

  第二十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以要求撤销,拒不撤销的,可以请求人民法院予以撤销。

  第二十七条 县级住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当定期组织开展业主委员会成员培训,提升其履职能力。

  县级人民政府可以制定业主委员会监督管理和考核办法,按照国家有关规定对本辖区内模范履职的业主委员会、业主委员会成员给予表彰。

  第二十八条 县级住房城乡建设主管部门应当建立业主委员会成员履职负面清单。出现负面清单情形的,街道办事处(乡镇人民政府)依法责令其限期整改,逾期不整改的,可以建议业主大会罢免其成员资格。

第三章 物业管理与服务

  第二十九条 一个物业服务区域内住宅、商业、办公等物业及地下车位等配套建筑、共用设施设备应当由一个物业服务人提供物业服务。

  第三十条 新建物业实行物业交付承接查验制度。新建物业竣工验收合格后,交付使用十五日前,建设单位和物业服务人应当按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共有部分、共用设施设备和相应的资料、档案进行承接查验。

  物业承接查验应当邀请买受人代表、物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)代表参加,可以聘请相关专业机构协助进行。

  买受人代表应当由县级人民政府住房城乡建设主管部门从公开报名的买受人中确定,并在承接查验十五日前在新建物业显著位置公告。建设单位和施工单位的股东、工作人员及其近亲属不能作为买受人代表。

  物业承接查验时,物业服务人应当将发现的问题书面告知建设单位,建设单位应当及时整改。

  建设单位不得将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务人不得承接未经查验的物业。建设单位与物业服务人不得在物业承接查验活动中恶意串通、弄虚作假,共同侵害业主利益。

  建设单位将不符合交付条件的物业交付使用或者物业服务人擅自承接未经查验的物业,因房屋质量或者物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。

  新建物业承接查验费用由建设单位承担。

  第三十一条 物业服务人应当将承接查验有关文件、记录等原始资料建档保存,业主有权查询。

  前期物业服务合同终止,物业服务人应当将物业承接查验档案移交业主委员会。

  第三十二条 物业服务应当遵循权责一致、合理诚信、质价相符、公平公开的原则。物业服务事项、内容、标准和物业服务收费事项、标准等由双方当事人以合同方式予以约定。

  第三十三条 物业服务事项包含下列内容:

  (一)建筑物共有部位的维护和管理;

  (二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

  (三)共用部位环境卫生的维护;

  (四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

  (五)物业服务档案和物业档案的管理;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储,作为物业服务人履行合同的保证。

  物业服务人可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

  第三十四条 物业服务相关主体应当维护物业服务市场正常秩序,优化市场环境。物业服务人应当按照合同约定提供服务,收取物业费。业主应当履行按时支付物业服务费、停车费和其他应当由业主共同分摊的费用等义务,不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  物业服务收费标准应当保持相对稳定。因物业服务区域公共服务产品能耗价格、共用设施设备维修养护费用等物业服务成本变动,业主要求物业服务内容和服务标准变动,与物业服务有关的政策性费用调整等情形,需要调整物业服务收费标准的,物业服务人应当与业主委员会、业主协商,制定调整方案提交业主共同决定。

  第三十五条 市、县级人民政府价格行政主管部门应当会同同级住房城乡建设主管部门根据省人民政府定价目录,结合当地实际,每五年对前期物业服务及保障性住房物业服务质量、服务标准、服务成本开展调查,根据调查结果制定或者调整前期物业服务及保障性住房物业服务收费政府指导价,并报同级人民政府决定后及时向社会公布。

  第三十六条 城乡居民家庭住宅小区内的公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫、车库等非经营性用电执行居民生活用电价格。

  第三十七条 物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息,并在物业服务区域显著位置公示:

  (一)物业服务人的营业执照(执业证照)、投诉电话及物业服务人和项目负责人的信用信息;

  (二)物业服务内容和质量要求,收费项目、标准和方式,合同履行情况;

  (三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、凯发网站的联系方式、维修保养记录以及安全运行状况;

  (四)供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

  (五)业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况;

  (六)物业服务用房使用情况;

  (七)实施酬金制收费的,公布物业服务资金收支情况;

  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。

  前款第一项至第四项的事项应当持续公开;其他事项,应当每半年至少公示一次,公示期不少于三十日。

  业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当及时予以答复。

  第三十八条 物业服务人未按照物业服务合同约定提供服务损害业主合法权益的,业主可以向物业服务人反映或者向业主委员会投诉,也可以申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。

  业主、物业使用人未按照物业服务合同约定支付物业费的,物业服务人可以通过书面、短信、网络等方式催收;逾期仍不支付的,可以由业主委员会协助催收,也可以申请人民调解、仲裁或者提起诉讼。

第四章 物业使用与维护

  第三十九条 物业服务区域内禁止实施下列行为:

  (一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构;

  (二)违法开挖、扩建地下室,违法违规搭建建(构)筑物;

  (三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶等物业共有部分;

  (四)擅自改变房屋建筑、车位、园林绿地或者其他附属设施的使用性质;

  (五)擅自改变建筑外立面,在建(构)筑物临街外立面安装防护栏、雨棚、晾衣杆,悬挂、张贴、涂写、刻画有碍小区景观的广告、标语等;

  (六)堆放、储存超建(构)筑物荷载的物品;

  (七)损毁电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备;

  (八)车辆乱停乱放,占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、安全出口、消防通道,损坏或者擅自停用消防设施设备等;

  (九)在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口停放电动车,用电梯轿厢运载电动车,私拉乱接电源为电动车充电;

  (十)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品;

  (十一)擅自安装、改装、拆除户内燃气设施和燃气计量装置,擅自建设、接驳给排水系统和烟道,违规排放污水;

  (十二)随意堆放、倾倒垃圾、杂物;

  (十三)从建筑物中抛掷物品;

  (十四)违反规定饲养、遛放具有攻击性的大型犬、烈性犬、未经检疫的犬只及其他动物;

  (十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业服务人应当对装饰装修活动、设施设备运行等开展日常巡查和监督,并建立相应档案。

  对本条第一款所列行为,物业服务人、业主委员会、业主应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告公安、生态环境、住房城乡建设、市场监督管理、城市管理、应急管理、消防救援等有关部门(机构)及街道办事处(乡镇人民政府),并协助处理。

  第四十条 业主不得擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的,应当遵守法律、法规以及管理规约,并经有利害关系的业主一致同意。

  第四十一条 物业服务区域内按照规划设置的车位(库),应当首先满足业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  属于建设单位所有的车位(库)出租(售)的,应当提前十五日在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示拟出租(售)的车位(库)的数量、相关证明文件和租售价格以及承租(购买)人条件等信息。

  建设单位、物业服务人不得擅自将已建成的车位(库)停止使用或者改作他用。

  第四十二条 建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

  物业保修期限和保修范围内发生质量问题的,物业服务人应当向建设单位发出书面保修通知,业主、业主委员会也可以向建设单位发出书面保修通知。建设单位应当自收到保修通知之日起十五日内履行保修责任。建设单位拖延履行的,不得以保修期届满为由拒绝履行保修责任。

  建设单位委托物业服务人保修的,应当与物业服务人签订委托协议并在物业服务区域显著位置公示。

  第四十三条 符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当提出设立业主大会的书面报告。未按规定报告的,物业共有部分、共用设施设备需要维修、更新和改造的,建设单位应当承担维修、更新和改造责任,不得动用建筑物及其附属设施的维修资金。

  第四十四条 利用共有部分产生的收益,在扣除合理成本后,属于全体业主所有,纳入业主共有资金账户管理,优先用于业主公共支出,也可以按照业主大会的决定使用。

  业主大会成立前,前期物业服务人应当设立业主共有资金专门账户。业主大会设立业主共有资金账户后十五日内,前期物业服务人应当将业主共有资金转入业主大会设立的业主共有资金账户。

  业主共有资金不得存入私人账户,不得用于除银行储蓄之外的其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。

  经业主大会决定或者业主大会议事规则约定,可以对共有部分收益等业主共有资金收支情况进行审计。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查,检查情况应当在物业服务区域显著位置公示。

  第四十五条 业主交存的建筑物及其附属设施的维修资金专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  未交存首期建筑物及其附属设施的维修资金或者余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省、市、县的相关规定、管理规约约定和业主的共同决定,及时补交或者再次筹集建筑物及其附属设施的维修资金。

  建设单位代为管理使用的人防工程、未交存建筑物及其附属设施的维修资金的自持或者待售物业,应当按物业面积分摊共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用。

  第四十六条 申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的紧急程序,按照下列规定进行:

  (一)由业主委员会提出申请。未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的,居(村)民委员会应当根据业主的要求代为提出申请;

  (二)县级人民政府住房城乡建设主管部门收到申请后,应当在三个工作日内作出审核决定并办理相关手续;

  (三)建筑物及其附属设施的维修资金管理机构按照相关规定审核同意后,在建筑物及其附属设施的维修资金中直接列支;

  (四)应急维修工程竣工验收后,组织维修的单位应当将使用建筑物及其附属设施的维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域显著位置公示。

  相关主体未及时提出申请,且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织代为维修,代为维修费用按照前款第三项、第四项规定在建筑物及其附属设施的维修资金中列支并公示。

  第四十七条 业主、物业使用人或者其他行为人因装修或者使用不当,损害物业共有部分、共用设施设备,侵害相邻业主合法权益的,应当依法承担维修和赔偿责任。

  第四十八条 县级人民政府应当制定老旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划与年度计划,安排专项资金用于老旧住宅小区的综合改造。

  老旧小区改造需要新建或者改建物业服务用房、机动车停车位、非机动车集中停放区域、电动车集中充电换电等配套设施和加装电梯的,应当制定改造方案,经县级人民政府自然资源规划、住房城乡建设等主管部门同意。

  鼓励社会资本和社会力量参与老旧住宅小区改造,通过建设电动车集中充电换电设施、既有住宅加装电梯、建设与城市智慧停车系统整合运营的停车场等方式筹集建设资金。

第五章 监督管理

  第四十九条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理,履行下列职责:

  (一)制定物业管理相关政策措施;

  (二)建立和管理物业信用信息平台;

  (三)组织物业管理从业人员业务培训;

  (四)指导制定物业小区电梯、消防等共用设施设备维保部件更换以及物业特约服务的市场参考价;

  (五)指导监督物业管理协会开展行业自律;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第五十条 市、县级人民政府相关部门应当按照各自职责,做好下列工作:

  (一)城乡规划主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设,审批物业服务区域新建、改建、扩建建筑物及附属设施或者改变规划用途;

  (二)城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门负责查处物业服务区域内的违法建设、违规装修、擅自改变规划用途、违反市容和环境卫生管理规定等行为;

  (三)市场监督管理主管部门负责监督管理物业服务区域内电梯等特种设备安全运行,监督检查物业服务价格,查处价格违法行为;

  (四)公安机关负责物业服务区域犬只饲养的管理,指导物业服务人、业主委员会开展监控安防设施建设,根据小区申请指导物业服务区域内停车泊位划定以及限速、禁停等交通标志设置,查处高空抛物等行为;

  (五)生态环境主管部门负责物业服务区域及其周边环境污染源的监督管理;

  (六)消防救援机构负责指导物业服务人对共用消防设施进行维护管理和标明消防车通道,查处违法占用消防车通道、损坏消防设施等行为。

  供水、供气、电力等专业经营单位负责对住宅物业区域达到移交条件的共有专业经营设施设备及相关管线按规定接收并承担维修、养护、更新和管理责任。

  第五十一条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、市场监督管理、城市管理等主管部门,建立物业服务人红黑名单制度,完善物业行业守信联合激励、失信联合惩戒机制,加强物业行业信用管理。

  市、县级人民政府住房城乡建设主管部门应当建立完善物业服务监管和信用评价机制,对物业服务人及其项目负责人的基本情况、服务情况、投诉举报及处理情况等事项进行信用信息量化分级管理。

  县级人民政府住房城乡建设主管部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)定期组织开展物业服务人服务质量满意度测评。

  第五十二条 物业服务人满意度测评结果和信用评价结果应当定期向社会公告,并作为建设单位和业主大会选聘物业服务人、确定和调整物业服务收费标准的重要参考。

  第五十三条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向县级人民政府住房城乡建设等相关主管部门以及街道办事处(乡镇人民政府)投诉、举报。相关主管部门应当在物业服务区域内显著位置公布执法事项和举报电话,并依法查处物业服务区域内的违法违规行为。

  有关主管部门认定附有违法建设的房屋,应当及时书面告知不动产登记机构,不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的,有关主管部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。

第六章 法律责任

  第五十四条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第五十五条 业主委员会成员未履行本条例规定相关职责的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期履行;逾期未履行的,予以通报。

  业主委员会成员有违反本条例第二十四条规定行为之一的,由物业所在地的县级人民政府住房城乡建设主管部门给予警告,可处五千元以上二万元以下罚款,有违法所得的,没收违法所得。给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十六条 违反本条例第三十九条第一款第三项规定,侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶等物业共有部分的,由县级人民政府城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门责令限期改正,恢复原状,给予警告;对个人可处一千元以上一万元以下罚款,对单位可处五万元以上二十万元以下罚款。

  第五十七条 建设单位违反本条例第四十一条第二款规定,未按要求公示的,由县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上五万元以下罚款。

  第五十八条 违反本条例第四十一条第三款规定,擅自将已建成的车位(库)停止使用或者改作他用的,由县级人民政府城市管理主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门责令限期改正;逾期不改正的,自责令改正之日起,按照停止使用或者改作他用的面积,处以每月每平方米五十元罚款,没收违法所得。

  第五十九条 市、县级人民政府住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关部门及其工作人员有下列情形之一的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;给当事人合法权益造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照规定履行监督管理职责的;

  (二)违法干预业主依法成立业主大会和选举业主委员会的;

  (三)对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

  (四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

  (五)其他滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的行为。

第七章 附则

  第六十条 本条例自2022年10月1日起施行。

篇3:xx物业管理公司董事会工作条例

  物业公司一届八次

  董事会材料之六(一)

  **省电信实业集团

  **物业管理有限公司董事会工作条例

  第一章 总 则

  第一条 为规范福建邮电物业管理有限公司董事会工作程序和运作方式,保证董事会依法行使职权,履行职责,承担义务,充分发挥其在公司中的经营决策作用,根据《中华人民共和国公司法》和公司章程,特制订本条例。

  第二条 公司董事会是公司法定代表机构和决策机构,经产权运营主体依法批准设立,对产权运营主体负责并向其报告工作。

  第三条 公司董事会由六名董事组成,设董事长一名,副董事长一名,董事长为公司法定代表人。

  第二章 董事会会议

  第四条 公司董事会会议由董事长召集和主持,董事长因特殊原因不能履行义务时,可书面委托副董事长或其他董事召集和主持董事会议。委托时,应出具委托书,并列举出授权范围。

  第五条 董事会会议的职权:

  (一) 负责招集股东会并向股东会报告工作,执行股东大会的决议;

  (二) 决定公司年度经营计划和投资方案;

  (三) 制订公司年度财务预算、决算方案;

  (四) 制订公司利润分配方案和弥补亏损方案;

  (五) 制订公司增加或者减少注册资本方案;

  (六) 拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;

  (七) 决定公司内部管理机构的设置;

  (八) 聘任或解聘公司总经理,根据总经理提名,聘任或者解聘公司副总经理及财务负责人,并决定其报酬;

  (九) 制定公司的基本管理制度;

  (十) 董事长认为需要董事会研究决定的其他事项。

  第六条 下列合同,须经董事会研究决定,董事长签署。

  (一) 公司因经营需要的借款合同;

  (二) 项目总额超过5万以上,10万元以下人民币的建设工程设备维保合同或固定资产购置合同;

  (三) 非生产用车购置合同。

  第七条 公司董事会会议议程由董事长决定。会议依照议程规定的程序进行。

  第八条 公司董事会原则上每年至少召开两次,特殊紧急事情可随时召集召开,并于会议召开十日前通知全体董事和监事会。

  第九条 有下列情形之一的,董事长应在十五个工作日内召集临时董事会会议,也可以采取会签方式进行。

  (一)董事长认为必要时;

  (二)三分之一以上董事联合提议时;

  (三)监事会提议时。

  第十条 公司董事会召开临时董事会会议,应于会议召开五日前书面通知全体董事和监事会。

  第十一条 公司董事会会议应当由五分之四以上董事出席方可举行。每一董事享有一票表决权。董事会决议必须经全体董事过半数通过方为有效,在董事会会议表决不同意见对等时,董事长有两票权。

  第十二条 公司董事会决议表决方式为记名投票表决或举手表决,如有任何一名董事要求采取记名投票表决的,应当采取记名投票表决方式。

  第十三条 公司董事会会议应当由董事本人出席,董事因故不能出席的,可以书面委托其他董事代理出席。委托书应载明代理事项、权限和有效期限,并由委托人签名或盖章。

  第十四条 公司董事会会议应当有记录,出席会议的董事和记录人,应当在记录上签名。出席会议的董事有权要求在记录上对其在会议上的发言作出说明性记载。每次会议都应就讨论决定的方要问题形成会议纪要,就表决的重大事项形成决议,并印发全体董事和监事会。

  第十五条 董事会会议记录、决议应与出席会议的董事签名簿及代理委托书,一并保存,由专人管理,十年内不得销毁。

  第三章 董事长和董事的职责

  第十六条 董事长的职权

  (一) 主持股东会,召集和主持董事会会议,领导董事会日常工作;

  (二) 督促、检查董事会决议的实施情况;

  (三) 签署董事会重要文件和其他应由公司法定代表签署的文件;

  (四) 根据董事会授权,审批公司经营需要的借款合同。

  (五) 根据董事会授权,审批项目总额5万元以上、10万元以下的建设工程设备维保合同或固定资产采购合同;

  (六) 根据需要,向总经理或其他人员签署“法人授权委托书”;

  (七) 董事会授予的其他职权。

  第十七条 董事享有下列权利:

  (一) 出席董事会会议,并行使表决权;

  (二)根据公司章程规定或董事会委托,代表公司参加对 外活动;

  (三) 根据公司章程或董事会委托,执行公司业务;

  (四) 根据工作需要并经主管单位批准可交叉任职;

  (五)非股东董事有权获得与股东董事相应标准报酬或 津贴;

  (六) 股东会授予的其职权。

  第十八条 董事可以在其职权范围内,书面向公司董事会提出提案。

  第十九条 董事会应承担下列责任与义务:

  (一) 遵守公司章程和股东会、董事会决议;

  (二)维护公司利益,不得利用职权谋么或从事与公司利益相悖的活动;

  (三) 执行公司职务时违反法律、行政法规或公司章程规 定,给公司造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第二十条 公司董事应在董事会决议上签字并对决议承担责任。董事会决议违反法律、法规和公司章程,致使公司遭受损害时,参与决议的董事对公司负赔偿责任。但经证明在表决时曾提出异议,并记载于公司记录的,该董事可免除责任。

  第四章 附 则

  第二十一条 本条例解释权归公司董事会。

  第二十二条 本条例自公司董事会审议通过后生效,未尽事宜,依据《中华人民共和国公司法》、公司章程及相关法律、法规办理。

篇4:c物业管理公司总经理工作条例

  物业公司一届八次董事会材料之六(三)

  **省cc实业集团

  **cc物业管理有限公司总经理工作条例

  第一章 总则

  第一条 为明确总经理的职责、权限、规范行为,保证总经理行使职权,履行职责,承担义务,依照《中华人民共和国公司法》和公司章程,特制定本条例。

  第二条 公司总经理及其他高级管理人员,应当遵守《中华人民共和国公司法》、公司章程和本条例的规定,履行职务。

  第二章总经理、副总经理职责

  第三条总经理对公司董事会负责,行使下列职责:

  (一)持公司的生产经营管理工作;

  (二)组织实施董事会决议、公司年度生产经营计划和投资方案;

  (三)拟订公司内部管理机构设置方案;

  (四)拟订公司基本管理制度;

  (五)制订公司具体规章;

  (六)提请董事会聘任或者解聘公司副总经理及财务负责 人;

  (七)聘任或者解聘应由董事会聘任或者解聘以外的管理 人员;

  (八)非董事总经理列席董事会;

  (九)向董事会提交议案;

  (十)在授权范围内代表公司对外处理业务;

  (十一)董事会授予的其他职权。

  第四条 总经理应履行的职责

  (一) 维护公司法人产权,确保公司资产保值增值,正确处理所有者、企业和员工的关系;

  (二) 严格遵守公司章程和董事会决议,定期向董事会报告工作;不得变更董事会决议,不得越权行使职责;研究有关职工切身利益的问题,应事先听取工会意见;

  (三) 组织实施董事会决议,保证各项工作任务和生产经营指标完成;

  (四) 注重分析研究市场,增强企业的市场应变能力和核心竞争力;

  (五) 采取切实措施,推进公司的机制创新、技术创新和管理创新,促进公司化建设;

  (六) 加强对员工的教育和培训,建设现代凯发真人首先娱乐的文化,逐步改善员工生活福利,充分调动员工的积极性和创造性。

  第五条 副总经理协助总经理工作,其工作分工、职责由总 经理决定。

  第三章 总经理的权限

  第四条总经理具有以下各类合同、签署权或批准权:

  (一) 物业管理及其它经营管理委托合同;

  (二) 项目总额在5万元以下的建设工程设备维保或固定资产购置合同。

  第四章 总经理会议制度

  第七条 总经理会议分为办公会议和专题会议。经营管理分析会和生产经营分析会是例行的专题办公会。

  第八条 公司有下列重要事项的,原则上应召开总经理办公会议:

  (一)制定年度生产经营管理工作计划;

  (二)拟定公司基本管理制度和内部机构设置方案;

  拟定公司职工的工资、福利、奖惩方案和公司年度财务预决算方案,利润分配方案和弥补亏损方案;

  (三)拟定公司重大投资项目;

  (四)向董事会提交重要议案;

  (五)总经理认为应当提交办公会议研究的事项。

  第九条 总经理专题办公会主要研究、协调和处理公司的专项工作。

  第十条 经营管理分析会和生产经营分析会原则上分别每月召开一次、每季度召开一次,由相应部门分别组织。

  第五章 总经理工作纪律

  第十一条 总经理不得从事下列行为或活动

  (一) 成为其他经济组织的经理人;

  (二) 自营或与他人经营与本公司经营范围相同的业 务;

  (三) 利用职权受贿或取得其他非法收入;

  (四) 侵占公司财产;

  (五) 挪用公司资金或者将公司资金借贷他人;不得将 公司资金以其个人名义或者以其他人名义开立帐户存储;

  (六) 不得以公司资产为本公司的股东、其他个人债务提供担保。

  第十二条 总经理应不定期向董事会和监事会报告重大合同的签订或批准、执行情况、资金使用情况和盈亏情况。

  第十三条 总经理任职期满或在任期内发生辞职、解聘等情形之一时,必须由董事会聘请的会计师事务所进行离任审计。

  第六章 附则

  第十四条 本规则解释权归公司董事会。

  第十五条 本规则自公司董事会审议通过后生效,修改时亦同。

篇5:珠海市物业管理条例(2008修)

  珠海市物业管理条例(20**修)

  (20**年9月14日珠海市第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过20**年11月30日广东省第十届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准)

  第一章 总则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条各级人民政府应当加强对物业管理工作的领导,促进物业管理的专业化、市场化、规范化。

  第四条 物业管理行政主管部门负责物业管理活动的指导、监督、管理工作。

  规划、城市管理行政执法、物价、环保、公安、工商等部门在各自职责范围内,做好物业管理有关工作。

  第五条街道办事处、镇人民政府以及居民委员会协助物业管理行政主管部门做好物业管理活动的监督、管理工作,协调物业管理与社区建设的关系,调解业主、业主委员会与物业服务企业相互之间的物业管理纠纷。

  市、区人民政府应当向居民委员会拨付适当经费,保障其正常开展与物业管理相关的工作。

  第六条本市建立市、区、街道办事处或者镇人民政府物业管理联席会议制度,协调解决物业管理有关问题。

  第七条

  市物业服务行业协会应当做好物业服务企业的行业自律,维护物业服务企业合法权益,协助物业管理行政主管部门做好物业管理工作。

  提倡物业服务企业加入物业服务行业协会。

  第八条

  一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理与服务。

  第九条

  提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;提倡通过平等协商的方式解决物业管理纠纷。

  第二章 业主、业主大会、业主委员会

  第十条

  业主应当按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规,依法行使权利,履行义务。

  第十一条

  业主依法设立业主大会,选举业主委员会,实行业主自治和自律。

  一个物业管理区域内只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十二条

  区物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  业主大会、业主委员会应当接受物业管理行政主管部门、街道办事处或者镇人民政府和居民委员会的指导、监督和管理。

  第十三条

  划分物业管理区域时,应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则,具体划分方法如下:

  (一) 新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

  (二) 已经实施物业管理的区域,按照现有物业管理区域范围划定;

  (三) 分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

  (四) 已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域,规模较小的,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

  尚未划定或者需要调整物业管理区域的,区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处或者镇人民政府,考虑居民委员会的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素,划定或者调整物业管理区域。

  对物业管理区域划定有争议的,由区物业管理行政主管部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。

  第十四条

  物业管理区域符合下列情形之一的,可以按照本条例规定,召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会:

  (一) 房屋出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之五十以上;

  (二) 首套房屋出售交付使用超过二年,交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的百分之三十以上。

  第十五条

  建设单位应当在符合业主大会召开条件之日起三十日内将有关情况书面报告街道办事处或者镇人民政府,并在物业管理区域内张贴公告告知业主。建设单位还应当向街道办事处或者镇人民政府提交业主名单和凯发网站的联系方式。

  第十六条

  经交付使用建筑面积的全体业主户数的百分之二十以上书面同意,业主可以采用书面方式向街道办事处或者镇人民政府提出召开首次业主大会的要求。

  街道办事处或者镇人民政府应当在接到业主的书面要求之日起十日内进行调查核实,符合业主大会成立条件的,应当在三十日内指导、监督业主组织成立首次业主大会会议筹备组。

  第十七条

  业主大会行使下列职权:

  (一) 制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二) 选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三) 选聘、解聘物业服务企业,审议批准物业管理服务合同,监督合同履行;

  (四) 决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (五) 决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (六) 听取和审查业主委员会的工作报告;

  (七) 决定物业管理的其他重大事项。

  第十八条

  业主大会成立后,业主大会会议按照业主大会议事规则的规定定期召开。遇有下列情形的,业主委员会也应当及时组织召开业主大会会议:

  (一) 持有百分之二十以上投票权数业主提议的;

  (二) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三) 业主大会议事规则规定的其他情形。

  发生上述应当召开业主大会会议的情形,业主委员会不履行组织召开会议职责的,区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开。逾期仍不组织召开的,由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开。

  第十九条

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  业主可以委托代理人出席业主大会。

  第二十条

  业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议前,就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主填写书面意见后,由业主代表在业主大会投票时代为提交。

  第二十一条

  业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会,听取其物业管理意见。

  非业主使用人可以接受业主委托,行使业主权利。

  第二十二条

  业主在业主大会会议上的投票权分为两类:第一类根据拥有已竣工房屋的建筑面积计算,每一平方米为一投票权,不足一平方米的,按照四舍五入计算;第二类根据业主人数计算,一个独立的产权单位拥有一个业主投票权。业主在业主大会以外的其他事项上的投票权依此方法计算。

  投票权的确认以房地产权证登记的权属人以及建筑面积为准;尚未办理房地产权证的,以房地产登记部门备案的房屋买卖合同登记的购买人以及建筑面积为准。业主大会需查验相关房地产权资料的,应当出具所在地居民委员会的证明,房地产登记部门应当予以配合。

  建设单位有未出售物业的,以业主身份参加业主大会。其所拥有的物业建筑面积为物业管理区域内可出售的房屋总建筑面积扣除已出售的房屋建筑面积后的剩余面积。

  第二十三条

  业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  业主大会作出制定或者修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或者解聘物业服务企业以及其他有关共有和共同管理权利的重大事项决定,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

  第二十四条

  投票表决事项应当书面送交业主或者送至业主在该物业管理区域的专有物业内,并在物业管理区域内的显著位置公告七日。公告期限届满,业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的,除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外,其余表决事项,推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。

  业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的,应当采取有效措施通知其相关事项。

  第二十五条

  业主委员会是经业主大会选举产生,在物业管理活动中,办理业主大会交办的具体事务的机构。业主委员会接受全体业主监督,履行下列职责:

  (一) 组织召开业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (二) 组织业主委员会换届选举;

  (三) 代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同;

  (四) 及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,协调业主、非业主使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷,监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同,督促业主按照物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用;

  (五) 监督管理规约实施;

  (六) 业主大会赋予的其他职责。

  第二十六条

  业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合下列规定:

  (一) 业主委员会委员为五人以上十五人以下单数,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定;

  (二) 业主委员会委员候选人采用业主自荐,或者以幢、单元、楼层为单位进行推荐以及居民委员会推荐相结合的方式产生;

  (三) 业主委员会委员选举实行差额选举方式。业主委员会委员候选人与业主委员会委员人数的差额比例为百分之二十至百分之三十。

  居民委员会应当对自荐及被推荐人进行资格审查,确定业主委员会委员候选人名单。

  第二十七条

  业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向区物业管理行政主管部门备案。

  业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起三十日内向区物业管理行政主管部门进行变更备案。

  第二十八条

  业主委员会委员应当在选举产生之日起七日内组织召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一名,副主任一至二名。

  第二十九条

  业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

  第三十条

  业主有下列情形之一的,不得成为业主委员会委员:

  (一) 存在违法装修、搭建、改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分等行为的;

  (二) 连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理服务费用或者物业维修费用且在选举前仍未补缴的;

  (三) 本人、配偶以及直系亲属在所聘请的物业服务企业及其关联企业工作的;

  (四) 存在其他违反有关法律、法规、规章、管理规约规定的行为,不宜成为业主委员会委员的。

  第三十一条

  业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格终止:

  (一) 已经不是本物业管理区域业主的;

  (二) 因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;

  (三) 因疾病等原因丧失工作能力的;

  (四) 无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的;

  (五) 以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (六) 存在本条例第三十条所列情形之一的。

  业主委员会委员有上述情形的,由居民委员会审查后报区物业管理行政主管部门备案,并通知业主委员会进行公告或者由居民委员会自行公告。

  第三十二条

  业主或者业主委员会委员认为业主委员会委员资格应当终止而未终止,或者不应当终止而被终止的,可以向业主委员会提出终止或者恢复委员资格的意见,经居民委员会审查,认为应当终止或者恢复委员资格的,由居民委员会向业主委员会提出意见,业主委员会应当接受。

  第三十三条

  业主委员会应当将委员资格终止或者恢复的有关事项在物业管理区域内进行公告,公告时间不得少于七日。

  第三十四条

  业主委员会每届任期不超过五年,业主委员会应当在任期届满前至少提前六十日书面报告街道办事处或者镇人民政府,提出换届选举意见,组织召开业主大会进行换届选举。业主大会议事规则对任期另有规定的,从其规定。

  业主委员会不在规定时间内组织换届选举工作的,区物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会进行换届选举。

  因参加业主大会会议的业主未能达到法定数量等客观原因未能如期换届选举的,业主委员会应当继续履行职责,并在居民委员会指导下,继续组织换届,直至新一届业主委员会产生。

  第三十五条

  业主委员会应当依法履行业主大会执行机构的职责,不得超越职权作出应当由业主大会作出的决定,不得强迫业主违背本人意愿发表意见或者投票,不得从事与物业管理无关的活动。

  第三十六条

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力,并应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公告。

  业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的,区物业管理行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。

  业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  业主委员会超越职权作出的决定造成损失或者不良影响的,由签名同意该决定的业主委员会委员承担有关责任。

  第三十七条

  区物业管理行政主管部门应当定期对业主委员会依法履行职责的情况进行检查,发现业主委员会存在违法行为的应当及时予以纠正。

  业主委员会有下列情形之一的,由区物业管理行政主管部门会同街道办事处或者镇人民政府指导、监督居民委员会组织召开业主大会,决定是否解散原业主委员会,选举产生新一届业主委员会:

  (一) 有超越职权、违反法律法规的行为,严重侵害业主合法权益的;

  (二) 有严重影响社区安定和社会稳定行为的;

  (三) 对区物业管理行政主管部门在检查中发现并责令改正的违法行为拒不改正的。

  第三十八条

  业主大会及业主委员会的工作经费由全体业主共同承担,费用的筹集方式由业主大会决定,也可以从合法利用物业共有部分获取的收益中列支。应当设立专门帐号,对费用实施依法管理,费用的使用接受全体业主的监督。

  首次业主大会会议的组织费用,由全体业主共同承担,由首次业主大会筹备组筹集或者由建设单位、物业服务企业代筹,接受业主和居民委员会监督。

  第三章 物业配套设施设备

  第三十九条

  物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有,任何单位和个人不得擅自占有、处分:

  (一) 物业管理用房、门卫房、值班房、共用设施设备机房以及其他为物业管理区域服务的公共用房;

  (二) 共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间;

  (三) 物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地,非经营性的共用文体设施;

  (四) 建设单位在房屋买卖合同中约定或者以其他形式承诺归全体业主所有的其他配套设施设备和相关场地。

  除了按照规定应当进行面积分摊的配套设施设备和相关场地之外,房地产登记部门不得向任何单位或者个人核发上述配套设施设备和相关场地的房地产权证书。

  第四十条

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  第四十一条

  规划批准的人防工程,投资者可以合法利用,但不得出售或者变相出售。

  第四十二条

  新建物业,应当在取得商品房预售许可证前依法明确所有物业配套设施和场地的权属,并将相关权属文件向市房地产登记主管部门备案。

  相关权属文件应当在物业销售现场予以公告,向物业买受人予以明示,并作为房屋买卖合同的附件。

  第四十三条

  新建物业的建设单位应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房。物业管理用房应当满足物业管理需要,最低配置标准为:

  (一) 物业管理区域房屋总建筑面积五万平方米以下(含五万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之三,且建筑面积不得少于一百平方米;

  (二) 物业管理区域房屋总建筑面积五万平方米以上十万平方米以下(含十万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二点五,且建筑面积不得少于一百五十平方米;

  (三) 物业管理区域房屋总建筑面积十万平方米以上二十万平方米以下(含二十万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二,且建筑面积不得少于二百五十平方米;

  (四) 物业管理区域房屋总建筑面积二十万平方米以上四十万平方米以下(含四十万平方米)的,不低于物业管理区域房屋总建筑面积的千分之一点五,且建筑面积不得少于四百平方米;

  (五) 物业管理区域房屋总建筑面积四十万平方米以上的,不低于物业管理区域总建筑面积的千分之一,且建筑面积不得少于六百平方米。

  分期建设的物业,建设单位应当在首期建设的物业管理区域内依照前款规定配置物业管理用房,或者在每期建设的物业管理区域内依照前款规定按照本期房屋建筑面积与物业管理区域房屋总建筑面积的比例配置物业管理用房。

  第四十四条

  规划行政主管部门在确定房地产项目规划设计要点时,应当按照本条例规定的标准提出物业管理用房的具体要求,并在建设工程规划许可证中载明物业管理用房的具体位置以及建筑面积。

  建设单位申请商品房预售许可证、房地产权证书时,应当提交物业管理用房的房号、建筑面积等有关资料。建设单位未提交有关资料的,房屋销售管理部门不予核发商品房预售许可证,房地产登记部门不予核发房地产权证书。

  房屋销售管理部门应当在商品房预售许可证中载明物业管理用房的具体位置、面积。

  房地产登记部门应当在房地产权证书中载明物业管理用房的具体位置、面积。

  第四十五条

  物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋,具备基本装修和水电功能,可直接投入使用。

  建设单位应当在前期物业管理期间将物业管理用房提供给负责前期物业管理的物业服务企业使用。

  第四十六条

  建设单位应当按照房屋买卖合同的约定,为业主完善物业管理区域内的配套设施设备和相关场地。

  第四章 物业管理服务

  第四十七条

  物业服务企业应当按照物业管理行政主管部门核发的物业服务企业资质证书核定的资质等级从事相应的物业管理服务活动,从业人员应当按照规定取得资格证书。

  市物业管理行政主管部门可以委托各区物业管理行政主管部门核发在本区工商行政管理部门进行工商登记的物业服务企业三级(含暂定三级)资质证书。

  市外的物业服务企业进入本市从事物业管理服务前,应当向市物业管理行政主管部门办理登记备案。

  物业管理行政主管部门应当对物业服务企业进行考核,建立物业服务企业信用档案,向社会公开。

  第四十八条

  住宅物业的建设单位应当在取得商品房预售许可证之前通过招投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业,并将签订的前期物业管理服务合同向物业管理行政主管部门备案。前期物业管理招投标按照有关规定执行。

  投标人少于三个或者住宅规模较小的,经区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  前期物业管理服务合同可以约定期限;期限未满但业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效的,前期物业管理服务合同终止。

  除有特别规定外,本条例关于物业管理服务合同的有关规定适用于前期物业管理服务合同。

  第四十九条

  建设单位应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本制定临时管理规约,作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项做出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包含前期物业管理服务合同约定的内容,应当载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费用标准。建设单位未在房屋买卖合同中载明前期物业管理服务费用标准的,按照政府指导价的最低标准执行。

  第五十条

  业主委员会应当与业主大会通过招投标或者协议方式确定的物业服务企业签订物业管理服务合同,物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定,提供相应的物业管理服务。

  第五十一条

  物业服务企业享有下列权利:

  (一) 根据有关法律、法规规定和物业管理服务合同,对物业及其环境秩序进行管理;

  (二) 依照物业管理服务合同和有关规定收取物业服务费用;

  (三) 制止物业管理区域内损害公共利益的行为;

  (四) 法律、法规规定的其他权利。

  物业服务企业履行下列义务:

  (一) 履行物业管理服务合同,提供安全防范、卫生保洁服务,提供共用部位及设施设备和园林景观等维护养护服务;

  (二) 公布日常维护费用等公共费用的使用情况;

  (三) 接受业主委员会和业主的监督;

  (四) 法律、法规规定以及物业管理服务合同约定的其他义务。

  第五十二条

  物业管理服务合同应当约定下列基本内容:

  (一) 物业管理服务项目及其内容、标准、措施、目标;

  (二) 物业管理服务费用的标准及收取办法;

  (三) 物业管理服务费用收支管理的措施及目标;

  (四) 各方权利义务;

  (五) 违约责任;

  (六) 合同争议及纠纷的解决办法;

  (七) 提前解除合同的条件;

  (八) 合同期限;

  (九) 合同生效条款;

  (十) 其他事项。

  物业管理服务项目包含物业维护及管理、公共秩序维护及管理、环境卫生维护及管理、车辆停放管理、物业使用禁止行为管理、档案资料建立保管以及其他物业管理服务项目。

  合同的期限一般不少于三年,不超过五年。

  物业管理服务合同双方应当参照市物业管理行政主管部门颁布的示范文本,签订物业管理服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起三十日内将合同报区物业管理行政主管部门备案。

  第五十三条

  物业服务企业可以将物业管理服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业管理服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  第五十四条

  物业服务企业应当在其接受委托的物业管理区域内设立管理处。

  物业服务企业应当积极参与社区建设,支持居民委员会开展工作,积极配合公安、人口计生、环保、城市管理行政执法等部门共同做好有关工作。

  第五十五条

  物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业管理服务合同的约定,导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的,应当依法承担相应的法律责任;有保证人身、财产安全特别约定的,从其约定。

  第五十六条

  物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。

  政府指导价由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定,根据物价指数进行适时调整,每年向社会公布。

  政府指导价范围之外的物业管理服务收费,可以实行市场调节价。

  第五十七条

  物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。物业服务企业不得单方收取公示范围之外的费用。

  第五十八条

  物业服务企业应当每月公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额,按照市政府有关规定向全体业主合理分摊有关费用。物业管理服务合同另有约定的,从约定。

  建设单位应当对需要使用水、电、燃气等服务的共用设施设备和相关场地安装独立计量器。共用设施设备和相关场地是否安装独立计量器应当纳入竣工验收范围。共用设施设备和相关场地未安装独立计量器的,不予办理竣工验收备案。

  第五十九条

  物业管理服务费用按照下列规定承担:

  (一) 前期物业管理服务合同签订之日至物业交付业主当月发生的物业管理服务费用由建设单位承担;

  (二) 物业交付业主后次月起的物业管理服务费用由业主承担。

  业主空置物业,应当交纳物业管理服务费用。

  第六十条

  物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取任何附加费用。

  第六十一条

  业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的,物业服务企业有权催缴,要求限期交纳;物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。

  业主委员会应当协助物业服务企业进行催缴。

  业主违反物业管理服务合同约定,逾期不交纳物业管理服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第六十二条

  物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的,受让人应当了解原业主的物业管理服务费用和物业维修资金交纳情况。

  受让人应当在办理转移手续后十五日内将物业产权转移情况、真实姓名、凯发网站的联系方式等告知物业服务企业和业主委员会,办理有关手续。

  第六十三条

  业主委员会应当在物业管理服务合同期限届满九十日前,组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。双方商定续聘的,应当重新签订物业管理服务合同;决定不续聘的,应当以书面形式通知对方。

  物业管理服务合同期限届满,合同双方没有作出是否续聘决定的,原物业管理服务合同继续履行。

  第六十四条

  物业管理服务合同终止,决定不续聘的,物业服务企业应当按照物业管理服务合同约定的期限退出物业管理区域;物业管理服务合同未约定期限的,应当在物业管理服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

  物业服务企业退出物业管理区域终止物业管理服务之前,应当向业主委员会移交有关配套设施设备和相关场地、有关物品和文件档案资料;物业服务企业在物业管理期间所产生的涉及业主的信息资料也应当全部移交,不得外泄;物业服务企业还应当配合新选聘的物业服务企业做好接管工作,办理交接手续。新选聘的物业服务企业在未办理交接手续前,不得进入物业管理区域,居民委员会应当尽快组织新旧物业服务企业的交接。

  第六十五条

  物业管理服务交接时,交接各方应当共同对物业共有部分以及有关文件档案资料进行查验。查验中发现问题的,交接各方应当书面确认。

  查验中发现的问题,属于建设单位责任的,建设单位应当承担相应责任;属于部分业主责任的,部分业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于全体业主责任的,全体业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任;属于物业服务企业责任的,物业服务企业应当承担相应责任。

  第六十六条

  业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约,履行物业管理服务合同。

  业主、业主委员会、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同;物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。

  第五章 物业的使用

  第六十七条

  物业的使用应当遵守和执行城市规划、环境保护、房屋使用、消防管理、治安管理等有关规定。

  第六十八条

  业主委员会、物业服务企业应当对业主和非业主使用人使用物业的行为进行监督,对违反法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约的行为,应当及时劝阻、制止,督促改正。拒不改正的,应当及时报告有关行政管理部门依法处理。

  第六十九条

  禁止任何单位和个人在物业使用过程中从事下列行为:

  (一) 损坏房屋承重结构、主体结构,破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;

  (二) 违法搭建建筑物、构筑物;

  (三) 擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分,擅自改变物业的使用功能;对房屋进行分割搭建,将厨房间、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租;

  (四) 占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地,擅自移动共用配套设施设备;

  (五) 超过设计规定的荷载使用物业;

  (六) 擅自改动、接驳共用管线;

  (七) 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,或者将厨房间改为卫生间;

  (八) 存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

  (九) 排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;

  (十) 乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写,高空抛物,随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物;

  (十一) 法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  第七十条

  物业管理区域内的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内业主和非业主使用人的需要。

  第七十一条

  建筑区划内属于业主共有的车位,业主可以按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的管理服务费用。

  利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的,收益归投资者所有。物业服务企业提供了管理与服务的,可以收取相应的管理服务费用。

  第七十二条

  物业管理区域内的停车管理服务收费标准应当符合市人民政府的有关规定。

  业主、非业主使用人对车辆停放有特别保管要求的,由业主、非业主使用人和物业服务企业另行签订保管合同,费用由双方另行约定。

  第七十三条

  业主或者非业主使用人装饰装修房屋或者安装室外设施,应当事先向物业服务企业进行登记。

  物业服务企业应当与业主或者非业主使用人签订装饰装修管理服务协议,将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

  物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装修保证金,用于可能因装饰装修活动对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装饰装修活动结束后,未发生前述行为的,物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内退还装修保证金;发生前述行为的,应当在整改完成后三十日内退还保证金。

  第七十四条

  物业服务企业应当对装饰装修以及安装活动进行巡查,对违反法律、法规、规章和管理规约的行为予以制止,并督促改正。拒不改正的,应当及时报告城市管理行政执法部门。

  第七十五条

  城市管理行政执法部门接到违法行为报告之后,应当及时进行调查核实,依法处理。

  属于正在实施的装饰装修违法行为的,由城市管理行政执法部门责令立即停止违法行为;违法装修装饰虽已完工,但是危害到他人居住安全或者正常生活的,责令限期改正。拒不停止违法行为或者逾期不改正的,城市管理行政执法部门可以强制拆除违法装饰装修,扣押有关建筑材料、物品、工具设备。

  第七十六条

  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  第七十七条

  利用物业共有部分进行经营活动,应当首先征得相关业主同意。

  合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有,合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。

  合法利用物业共有部分所获取的收益分配,有约定的按照约定,没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占共有部分建筑物的比例确定。

  第六章 物业的维修

  第七十八条

  业主、物业服务企业应当在物业管理服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定及时对物业进行日常维护。

  第七十九条

  供水、排水、供电、供气、消防、照明、通讯、网络、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。

  第八十条

  建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担保修期间的物业保修责任。

  第八十一条

  保修期满后,物业专有部分的维修、更新费用,由专有部分业主自行承担。

  第八十二条

  保修期满后,物业共有部分的维修费用由物业管理区域内的业主按一事一筹、专款专用、业主自付的原则,按照其所拥有物业建筑面积的份额承担,对维修责任另有约定的,从约定。

  提倡业主以逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业维修费用。

  政府可以依法制定物业维修资金的筹集管理办法。

  第八十三条

  物业共有部分保修期满后的维修费用按照下列规定承担:

  (一) 部分共有的物业,由共有部分的业主按其专有部分建筑面积占共有部分建筑面积的份额共同承担;

  (二) 全体共有的物业,由物业管理区域内的全体业主按其专有部分建筑面积占建筑物总面积的份额共同承担。

  第八十四条

  人为造成物业损坏的,由责任人负责修复,造成损失或者不良影响的,责任人应当承担有关责任。

  第八十五条

  决定对全体共有的物业进行维修的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占全体业主人数三分之二以上的业主同意。

  决定对部分共有的物业进行维修的,应当经专有部分占部分共有部分建筑物面积三分之二以上的业主且占部分共有部分业主人数三分之二以上的业主同意。

  维修决定作出后,按照本条例第八十三条的规定承担维修费用的业主必须服从维修决定,承担费用,不得以放弃利用或者使用为由拒不承担维修费用。

  第八十六条

  决定对全体共有的物业进行维修的,业主委员会应当负责筹集维修费用;决定对部分共有的物业进行维修的,业主委员会或者部分共有人推选的业主代表负责筹集维修费用。

  尚未成立业主大会的,业主意见的征集和物业维修费用的筹集,由居民委员会组织推选五人以上十五人以下的业主代表负责。

  第八十七条

  需要对物业共有部分进行维修的,由共有部分业主自行决定采用何种方式确定维修方。

  第八十八条

  物业共有部分的维修,应当制定物业维修方案,明确维修费用的用途及数额并向业主公布,费用的使用受业主监督。

  第八十九条

  物业存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第九十条

  业主大会、物业服务企业因维护物业共有部分或者其他公共利益需要,其他业主或者非业主使用人因正当维护物业需要,必须进入物业专有部分的,业主及非业主使用人应当予以配合。

  业主、非业主使用人无理阻挠维护或者监督管理造成损失或者不良影响的,责任人应当承担有关责任。

  第九十一条

  任何单位或者个人因物业维护或者公共利益需要临时占用、挖掘、拆装物业管理区域内的道路、共用设施设备和相关场地等物业共有部分的,应当事先征得业主委员会和物业服务企业同意,与物业服务企业签订管理协议,并按照约定的期限恢复原状。造成损失的,应当给予赔偿。

  第七章 法律责任

  第九十二条

  建设单位违反本条例第十五条,未按照规定将物业管理区域符合业主大会召开条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处或者镇人民政府的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第九十三条

  建设单位违反本条例第四十三条,未按照规定在物业管理区域内配置物业管理用房的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处三十万元以上五十万元以下的罚款。建设单位还应当通过购买房屋的方式继续承担物业管理用房的配置责任。

  第九十四条

  建设单位违反本条例第四十五条第一款,提供的物业管理用房不符合使用要求的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上二十万元以下的罚款。

  第九十五条

  建设单位违反本条例的规定,有下列情形之一的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款:

  (一) 违反本条例第四十六条,未按照规定完善配套设施和相关场地的;

  (二) 违反本条例第五十八条第二款,未按照规定在共用设施设备和相关场地安装独立计量器的;

  (三) 违反本条例第六十五条第二款,未按照规定承担物业管理服务交接查验中发现问题的责任的。

  第九十六条

  业主委员会违反本条例的规定,有下列情形之一的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正:

  (一) 违反本条例第二十七条,未按照规定办理业主委员会备案或者变更备案的;

  (二) 违反本条例第三十五条,以业主委员会身份从事与物业管理无关的活动或者超越职权作出应当由业主大会作出的决定的。

  第九十七条

  物业服务企业违反本条例第六十四条第一款,未按照规定退出物业管理区域的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款。

  第九十八条

  物业服务企业违反本条例的规定,有下列情形之一的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款:

  (一) 违反本条例第五十二条第四款,未按照规定办理物业管理服务合同备案的;

  (二) 违反本条例第七十三条第三款,未按时退还装修保证金的;

  (三) 违反本条例第七十四条,未按照规定对违法装饰装修或者安装行为进行制止并报告的。

  第九十九条

  物业服务企业违反本条例第五十八条第一款,未按照规定公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额的,由区级以上物业管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。

  第一百条

  物业服务企业违反本条例的规定,不按照物业管理服务合同约定且不合理分摊有关费用的,由区级以上价格管理行政主管部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第一百零一条

  业主或者非业主使用人有违反本条例第六十九条规定情形的,由相关主管部门依照有关法律、法规处理。

  第八章 附则

  第一百零二条

  市人民政府应当制定业主大会规程等具体管理办法。

  第一百零三条

  本条例中有关名词解释:

  本条例所称物业,是指房屋及其配套设施设备和相关场地。

  本条例所称物业管理,是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及其附属配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护有关区域的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称业主,是指房屋的所有权人。

  本条例所称非业主使用人,是指房屋的承租人或者其他实际使用人。

  本条例所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业管理服务的企业。

  本条例所称车库,是指规划批准用于停放汽车,层高二点二米以上的建筑物。

  本条例所称车位,是指车库内划定的具体停车位置。

  本条例所称物业专有部分,是指属于业主独立所有,由业主独立占有、使用、收益及处分的物业。

  本条例所称物业共有部分,包括物业部分共有部分和物业全体共有部分。物业部分共有部分,是指属于部分业主共有,由部分业主占有、使用、收益及处分的物业。物业全体共有部分,是指属于全体业主共有,由全体业主占有、使用、收益及处分的物业。

  第一百零四条

  业主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的,参照本条例的相关规定执行。

  第一百零五条

  本条例自20**年4月1日起施行。

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