金华市物业管理条例(2022) -凯发网站

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金华市物业管理条例(2022)

  《金华市物业管理条例》是金华市2015年拥有地方立法权以来制定的第13部实体法,2021年12月28日经金华市第七届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过,2022年3月18日经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准。2022年6月1日起,《金华市物业管理条例》将正式施行。

第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,保障物业的安全合理使用,维护业主、非业主物业使用人、物业服务人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,由业主和物业服务人按照物业服务合同的约定,对物业服务区域内的建筑物及其附属设施设备进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理遵循党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、专业服务的原则,倡导以人为本、绿色生态、智慧共享、和睦共治的理念。

  第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、基层治理体系和综合治理考核内容,建立健全物业管理综合协调机制,协调解决物业管理工作中的重大问题,推进物业数字化建设,对街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理的监督管理相关工作给予人员和经费保障。

  街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导、协调本辖区内业主大会成立以及业主委员会的选举工作,建立健全物业管理协调联动机制和准物业管理服务机制,推进网格化服务管理,发挥社会组织和志愿者作用,依法组织、引导调处物业管理矛盾纠纷,协助有关行政主管部门开展物业管理的监督管理相关工作。

  第五条 市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管理,制定物业管理相关政策、建设推广物业管理信息平台、指导行业自律管理。

  县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门(以下简称县级物业主管部门)负责辖区内物业管理活动的监督管理,指导街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作,建立物业服务质量评价机制,定期组织开展业务培训。

  发展改革、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理、综合行政执法、卫生健康、消防救援等有关部门按照各自职责做好物业管理的相关监督管理工作,依法及时处理物业服务区域内的违法行为。

  第六条 居(村)民委员会负责指导业主大会和业主委员会依法履行职责,协调解决物业管理矛盾纠纷,协助街道办事处或者乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

  第七条 物业服务行业协会应当加强物业服务从业人员培训,协助政府和有关部门调处物业管理矛盾纠纷,发布物业服务市场信息,促进物业服务企业诚信经营,加强行业自律管理,推动行业健康发展。

第二章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第八条 房屋所有权人为业主。

  第九条 物业服务区域具备《浙江省物业管理条例》规定的首次业主大会会议筹备条件的,建设单位应当在十日内向所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府提出筹备首次业主大会会议报告,并报送筹备首次业主大会会议所需的资料。

  占业主总人数百分之五以上的业主认为物业服务区域具备《浙江省物业管理条例》规定的首次业主大会会议筹备条件的,可以向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出筹备首次业主大会会议报告。

  街道办事处或者乡(镇)人民政府会同物业主管部门确认物业服务区域具备《浙江省物业管理条例》规定的首次业主大会会议筹备条件的,应当自收到报告之日起两个月内指导业主成立业主大会筹备组。

  业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、街道办事处或者乡(镇)人民政府、居(村)民委员会的代表组成,成员人数为七至十一人的单数,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府代表担任。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起三日内公告。

  第十条 分期开发的物业符合本条例第九条规定的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会;在业主大会议事规则中应当根据未交付物业面积占比,为尚未交付物业的业主预留业主委员会组成人员名额,并制定尚未交付物业的业主增补业主委员会组成人员的办法。

  第十一条 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作,并自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议:

  (一)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)依法确定首次业主大会计票规则、表决方式等;

  (五)制定业主委员会委员、候选人产生办法;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  第十二条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收后交付使用前,将筹备经费存入房屋所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。

  首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费使用情况向全体业主公布,接受业主监督。结余部分的使用由业主大会决定。

  第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。集体讨论、书面征求意见可以通过电子信息技术方式进行。

  第十四条 业主委员会由五至十一人的单数委员组成,设主任一名,副主任若干名,每届任期为三至五年。

  业主委员会可以设立候补委员,其中候补委员所占比例不得超过委员会总人数的三分之一,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与业主委员会委员相同。业主委员会委员出现空缺时,由候补委员按照得票多少依次递补。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向所在地县级物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的,应当重新备案。

  第十五条 业主委员会委员、候补委员候选人通过下列渠道推荐:

  (一)业主自荐或者十人以上业主联名推荐;

  (二)居(村)民委员会推荐;

  (三)法律、法规规定的其他渠道推荐。

  业主大会筹备组应当根据业主委员会委员、候补委员候选人产生办法,从按照前款渠道推荐的人员中,提出首届业主委员会委员、候补委员候选人名单。

  业主委员会换届选举时,由本届业主委员会根据业主委员会委员、候补委员候选人产生办法,从按照本条第一款规定渠道推荐的人员中,提出下届业主委员会委员、候补委员候选人名单。

  业主委员会委员、候补委员候选人名单应当予以公示,公示时间不少于七日。业主对候选人名单有异议的,由筹备组或者本届业主委员会协调解决。

  第十六条 业主委员会委员、候补委员应当是物业服务区域内的业主,并具有完全民事行为能力,遵守法律、法规,热心公益,责任心强,有一定的组织协调能力。

  管理规约、业主大会议事规则可以规定,有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员、候补委员:

  (一)因故意犯罪被判处刑罚的;

  (二)无正当理由拖欠物业费的;

  (三)违反社会公德、职业道德、家庭美德,造成不良影响的;

  (四)本人及其近亲属与为本物业服务区域提供物业服务的物业服务人有利害关系的;

  (五)其他不宜担任的情形。

  鼓励物业服务区域内具有中国共产党党员身份的业主,积极参选业主委员会委员;支持符合条件的党的基层组织和居(村)民委员会的负责人及委员通过规定程序担任业主委员会主任、副主任和委员。

  第十七条 业主委员会应当履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告业主委员会履职、财务收支、物业管理实施等情况;

  (二)依法维护业主权益,代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (三)根据业主大会决定,组织、监督物业管理用房、物业共用部位和共用设施设备的经营、使用;

  (四)督促业主、非业主物业使用人遵守管理规约,督促业主交纳拖欠的物业费、建筑物及其附属设施的维修资金;

  (五)协助调解业主、非业主物业使用人、物业服务人因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (六)制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共用物业档案、财务相关资料和工作档案;

  (七)建立定期接待制度,听取业主和非业主物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和非业主物业使用人的咨询、投诉和监督;

  (八)配合街道办事处或者乡(镇)人民政府、居(村)民委员会做好物业服务区域的社会治理工作;

  (九)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

  第十八条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

  (一)拒不执行业主大会、业主委员会决定,阻挠、妨碍业主大会、业主委员会行使职权或者物业服务人履行合同;

  (二)索取、收受物业服务人或者与其履职有利害关系的单位和个人的财物或者利益;

  (三)参与物业服务人的经营活动或者向物业服务人销售商品、承揽业务;

  (四)挪用、侵占业主共用物业及其收益或者擅自以业主共用物业及其收益设定担保;

  (五)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料,或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (六)未经业主大会授权与物业服务人签订、变更物业服务合同,或者擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

  (八)其他侵害业主合法权益的行为。

  业主委员会委员、候补委员有前款规定行为之一的,由业主委员会提请业主大会决定终止其职务。

  第十九条 业主委员会委员、候补委员具有下列情形之一的,其职务自行终止:

  (一)不再是本物业服务区域的业主的;

  (二)因疾病或者其他原因不能正常履行职责的;

  (三)因犯罪被限制人身自由的;

  (四)法律、法规及管理规约规定的其他情形。

  在知悉业主委员会委员、候补委员职务自行终止情形后的七日内,业主委员会应当予以公告。

  业主委员会不履行前款规定的职责的,由所在地居(村)民委员会督促履行。

  第二十条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担,可以从共用物业经营收入中列支。工作经费的筹集、使用和管理由业主大会决定。

  业主委员会应当定期公布业主大会、业主委员会工作经费的收支情况,接受全体业主监督。

  第二十一条 业主大会可以设立业主监督委员会,对业主委员会履职情况、共用物业经营收益收支情况进行监督。业主监督委员会任期与业主委员会一致,候选人资格、选举办法等在业主大会议事规则中确定。

  第二十二条 有下列情形之一的,所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时组建物业管理委员会,县级物业主管部门应当予以指导:

  (一)新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件,但未能按照条例规定成立业主大会或者未能选举产生业主委员会的;

  (二)已经划分物业服务区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的;

  (三)业主委员会任期届满经换届选举未能产生新的业主委员会的。

  第二十三条 物业管理委员会负责培育增强业主自治意识,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  物业服务区域尚未成立业主大会的,物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项,并临时代为履行业主委员会的职责。

  业主大会未能及时选举产生业主委员会的,物业管理委员会应当组织业主大会履行职责,并按照管理规约和业主大会议事规则的约定,临时代为履行业主委员会的职责。

  物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。

  第二十四条 物业管理委员会由街道办事处或者乡(镇)人民政府、居(村)民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成,委员人数应当为五至十一人的单数,其中业主所占比例不得低于委员会总人数的二分之一。已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加。

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  物业管理委员会设主任一名,副主任若干名。主任由街道办事处或者乡(镇)人民政府指派的代表担任。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三日内公布其委员名单。

  第二十五条 物业管理委员会会议由主任或者由主任委托的副主任召集和主持,三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

  会议应当有二分之一以上委员且二分之一以上业主代表委员参加,业主代表委员应当本人参加会议。

  物业管理委员会按照本条例第二十三条确定的事项应当由三分之二以上委员且三分之二业主代表委员同意。会议结束后三日内,物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项公示十个工作日。

第三章 物业管理服务

  第二十六条 建设单位应当按照不少于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,有经营用房的,经营用房比例不得少于千分之三。

  物业管理用房应当是地面以上的非居住房屋,并位于住宅小区中心区域或者出入口附近。没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于三层。

  业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积应当不少于二十平方米。

  第二十七条 物业交付使用十五日前,建设单位应当在县级物业主管部门和居(村)委员会的监督指导下,邀请业主代表参加,与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,确认现场查验结果,签订物业承接查验协议。

  第二十八条 物业服务人应当按照物业服务合同约定提供服务,并履行下列义务:

  (一)及时向业主、非业主物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (二)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

  (三)及时采取措施应对突发事件,并按照有关规定及时向有关行政机关、消防等救援机构以及供水、供电、供气等专业单位报告;

  (四)劝阻、制止物业服务区域内发生的违反本条例及有关规定的行为,协助有关部门做好物业服务区域内的管理工作;

  (五)接受居(村)民委员会监督指导,配合做好社区管理相关工作;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第二十九条 物业服务人不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占或者擅自处分业主共用物业及其收益;

  (二)采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费;

  (三)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

  (四)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十条 物业服务人应当公开并及时更新下列有关信息:

  (一)物业服务人的基本情况、负责人及其凯发网站的联系方式、服务内容和标准、收费项目和标准、物业服务投诉电话等;

  (二)每季度公共水电费用分摊情况、受委托管理的物业经营性收益收支与物业维修资金使用情况;

  (三)上一年度物业服务合同履行情况;

  (四)法律、法规以及管理规约规定应当公布的其他信息。

  第三十一条 物业服务人根据物业服务合同约定或者业主大会决定,可以对物业管理用房中的经营用房和物业服务区域内共用部位、共用设施设备等进行经营,收益归全体业主所有。物业经营收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金,也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会、业主监督委员会工作经费或者物业管理的其他需要。

  经业主大会授权,物业经营性收益可以由物业服务人代收代管。物业经营性收益由物业服务人代收代管的,应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督。物业经营性收益由业主委员会自行管理的,应当建立专门账户进行管理,接受业主监督委员会、居(村)民委员会的监督。

  物业经营性收益收支情况应当定期审计,审计结果予以公示。

  第三十二条 街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织居(村)民委员会、业主委员会、业主代表等对物业服务人进行服务质量评价。县级物业主管部门应当对物业服务质量评价进行指导。

  物业服务合同可以约定设立物业服务费专门账户或者第三方平台代收代付,并约定以前款规定的物业服务质量评价结果作为物业服务费支付依据。

  第三十三条 业主应当按照物业服务合同约定按时缴纳物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付,合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以申请调解组织进行调解,也可以依法申请仲裁或者直接提起诉讼。

  物业服务费交纳情况应当在物业服务区域内定期公布。

  第三十四条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者自合同终止之日起十五日内退出物业服务区域,配合新物业服务人做好查验、交接等相关工作,并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交下列资料和财物:

  (一)建设单位依法移交的物业承接查验资料;

  (二)物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备;

  (三)物业经营性收益的结余、预收的物业费;

  (四)公共水电分摊费用交纳记录,物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料;

  (五)应当移交的其他资料和财物。

  交接各方应当对物业服务区域内电梯、消防、技防、道闸系统等共用设施设备的使用维护现状给予确认,因原物业服务人管理、使用不当造成无法正常使用的,应当由其组织修复或者承担相应责任。

  所在地县级物业主管部门、居(村)民委员会应当加强对交接工作的监督。

  第三十五条 物业服务区域突发影响业主基本生活的失管状态时,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务人,提供环境卫生、秩序维护等维持业主基本生活的应急服务事项。

  应急物业服务期间,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织业主共同选聘新物业服务人。

  第三十六条 市、县(市、区)人民政府应当制定配套设施不齐全的老旧住宅小区物业整治改造计划,完善配套基础设施和公共服务设施。

  开放式小区、老旧小区等无法实施物业管理的住宅小区,应当由街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的居(村)民委员会组织实施“保安全、保卫生、保秩序、保管护”等基础性准物业服务。准物业服务管理具体办法由市、县(市、区)人民政府制定。

第四章 物业的使用与维护

  第三十七条 物业使用中禁止下列行为:

  (一)违法改变房屋承重结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物;

  (三)擅自改建、占用物业共用部位;

  (四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (五)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

  (六)违法挖掘房屋地下空间、擅自改变沿街房屋外立面;

  (七)侵占、毁损、擅自拆除或者移动燃气设施;

  (八)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消防栓,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道以及消防登高场地;

  (九)擅自改变物业规划用途,将车位、车棚、储物间改为车库、居住场所或者生产经营场所;

  (十)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

  (十一)超过规定标准排放有毒、有害物质;

  (十二)违规倾倒建筑垃圾、投放生活垃圾;

  (十三)法律、法规禁止的其他行为。

  有前款行为之一的,物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止,并报告相关行政主管部门。

  第三十八条 物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域内业主的需要。

  占用业主共用道路和其他公共场地设置车位以及对车位的管理、收费等事项由业主共同决定,但不得侵害业主合法权益,不得影响道路通行,不得违反消防安全要求。

  物业服务区域内,车辆应当在划定的车位内有序停放,不得堵塞道路,不得妨碍其他业主使用物业。

  第三十九条 新建物业时,安全监控、快递寄存、电动自行车集中充电、生活垃圾分类收集等设施设备,除法律、法规规定同步设计、同步施工、同步交付以外,应当同步建设或者预留建设场地。规划车位、车库应当按照国家、省有关规定配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。

  第四十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任,并在物业竣工验收前,按照有关规定一次性向所在地物业主管部门足额交纳物业保修金。

  物业保修金存储期满后,所在地物业主管部门应当将物业保修金本息余额按照规定退还给建设单位。但保修期内物业发生严重质量缺陷,经反复维修,保修期满仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的,物业保修金暂不予以退还,直至验收合格为止。

  第四十一条 物业保修期内,建设单位收到物业主管部门督促保修通知书后十五日内不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,由业主委员会组织维修,维修费用从物业保修金中列支。建设单位除歇业、破产等特殊情况以外,应当在物业保修金使用十五日内足额补存物业保修金。

  物业保修期届满后,业主专有部分的维修养护由业主负责。专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,业主或者非业主使用人应当及时维修养护、消除危险,相邻业主应当提供便利。

  第四十二条 共用部位或者共用设施设备发生下列危及房屋安全或者人身财产安全的紧急情况时,物业服务人或者业主委员会、物业管理委员会应当立即组织应急维修:

  (一)消防设施发生故障的;

  (二)电梯发生故障的;

  (三)水泵、水箱(池)发生故障的;

  (四)外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的;

  (五)屋顶或者外墙渗漏,严重影响房屋使用的;

  (六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂的;

  (七)其他紧急情况。

  发生前款所列紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修或者更新的,物业服务人或者相关业主可以提出建议和维修方案。建议事项和维修方案经所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的居(村)民委员会证明核实,并经业主委员会依法讨论通过后提出申请的,所在地物业主管部门应当在三个工作日内予以拨付物业维修资金。

  维修完工后,业主委员会应当组织验收;所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时确认工程完成情况,并将工程完成情况报所在地县(市、区)消防救援、城乡建设等相应主管部门备案,由相应主管部门对维修完成情况进行监督检查。

第五章 法律责任

  第四十三条 违反本条例规定的行为,法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第四十四条 违反本条例第十二条第一款规定,建设单位未按照要求承担首次业主大会会议筹备经费的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,予以通报批评,并可以处一万元以上五万元以下罚款。

  第四十五条 违反本条例第十八条第一项至第六项规定,业主委员会委员、候补委员实施相关禁止性行为的,由物业主管部门责令改正,处一千元以上一万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。

  第四十六条 违反本条例第二十六条第一款规定,建设单位未按照要求配置物业管理用房的,由物业主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

  第四十七条 违反本条例第二十九条第一项规定,物业服务人挪用、侵占或者擅自处分业主共用物业收益的,由物业主管部门处五万元以上二十万元以下罚款。

  违反本条例第二十九条第二项规定,物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的,由物业主管部门责令改正,处五千元以上三万元以下罚款。

  第四十八条 违反本条例第三十条第一项至第三项规定,物业服务人未按照要求公开或者更新有关信息的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上三万元以下罚款。

  第四十九条 违反本条例第三十四条第一款规定,物业服务人不按照要求退出物业服务区域或者移交有关资料和财物的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,予以通报批评,处一万元以上十万元以下罚款。

第六章 附 则

  第五十条 业主决定不选聘物业服务人,实行自行管理的,参照本条例相关规定执行。

  第五十一条 市人民政府应当根据本条例和国家、省有关规定制定物业维修资金管理、物业保修金管理、物业服务质量评价办法等具体实施细则。

  市物业主管部门应当制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、物业服务合同、承接查验协议等示范文本。

  第五十二条 本条例规定的公示、公告,应当在物业服务区域内显著位置公开张贴,也可以通过微信等信息平台予以发布。

  第五十三条 本条例自2022年6月1日起施行。金华市人民政府发布的《金华市物业管理办法》同时废止。

篇2:重庆市物业管理条例(2020)

  重庆市物业管理条例

  目录

  第一章 总  则

  第二章 物业管理区域

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第四章 前期物业管理

  第五章 物业管理服务

  第六章 物业的使用与维护

  第七章 监督管理

  第八章 法律责任

  第九章 附  则

第一章 总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造文明和谐的生活和工作环境,根据有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。

  第三条市、区县(自治县)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社会治理体系,建立与物业管理工作相适应的保障机制,完善政策扶持措施,促进物业管理发展与和谐社区建设。

  区县(自治县)人民政府应当在街道办事处、乡(镇)人民政府明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构,配备与工作任务相适应的工作人员,落实工作经费。

  第四条市、区县(自治县)住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  其他有关部门依据各自职责,负责物业管理相关工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府按照规定职责,指导和监督本辖区内物业管理活动。

  居(村)民委员会依法协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

  第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。

  建立社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,统筹推进社区治理和物业管理工作。

  第六条物业服务行业协会应当加强行业自律,依法制定和组织实施自律性规范,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

  物业服务行业协会应当接受住房城乡建设主管部门的指导和监督。

  第七条鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理深度融合,提升物业管理质量和服务水平,推动物业服务向智能、绿色方向发展。

第二章 物业管理区域

  第八条物业管理区域的划分,应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,根据物业建设项目确定的用地范围,结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素划定。

  规划自然资源部门审查建设项目设计方案,应当按照有利于实施物业管理的原则,考虑物业管理区域划分的需要,确定相关指标,并征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域划分的意见。

  第九条物业管理区域按照下列规定划定:

  (一)新建物业项目,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的项目,应当按照其建设项目确定的用地范围,划分为一个物业管理区域。

  (二)新建物业项目内住宅和非住宅等不同物业类型,具有独立的配套设施设备并能够独立管理的,可以划分为不同的物业管理区域。

  (三)原有物业项目内,已分割成两个以上相对封闭区域的,在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下,可以划分为不同的物业管理区域。

  (四)原有建筑规模较小的相邻物业项目,可以合并为一个物业管理区域。

  第十条新建物业在出售前,建设单位应当根据本条例第八条第一款、第九条的规定划定物业管理区域,并向物业所在地的区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。区县(自治县)住房城乡建设主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第八条第一款、第九条规定的,应当自收到备案申请之日起二十日内书面通知建设单位重新划定。

  建设单位在销售物业时,应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  第十一条已经交付使用但未划分物业管理区域的,或者需要调整物业管理区域的,由街道办事处、乡(镇)人民政府参照本条例第八条第一款、第九条的规定,征求相关业主意见后,提出物业管理区域划分或者调整的建议方案,经各自专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,划定物业管理区域。

  物业管理区域的划定方案应当包括物业管理区域划分、物业服务用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后物业管理区域管理等内容。

  物业管理区域的划定方案应当报区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案,并在相应区域内公告。

  物业管理区域内不动产权属登记已经完成,涉及物业服务用房等调整的,相关权利人应当到物业所在地不动产登记机构办理变更登记。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十二条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)推选业主代表,选举业主委员会、监事委员会,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)对物业专项维修资金、公共收益的管理和使用情况享有知情权和监督权;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十三条业主、物业使用人应当依法履行下列义务:

  (一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用,公共秩序、公共安全和环境卫生的维护等方面的制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交存物业专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

  第十四条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、业主的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序,业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。

  管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得制定对部分业主显失公平的内容。

  第十五条业主可以依照法定程序设立业主大会,并由业主大会选举产生业主委员会。业主设立业主大会的,应当在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下进行。未设立业主大会的,由全体业主在街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会的指导下,共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成,同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,决定下列事项:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举、补选或者罢免业主委员会成员;

  (三)业主委员会的工作经费、成员工作津贴的来源以及经费管理办法;

  (四)撤销或者变更业主委员会的决定;

  (五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容;

  (六)提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;

  (七)依法筹集和使用物业专项维修资金;

  (八)物业管理区域内公共收益的管理、使用和分配;

  (九)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

  业主大会可以设立监事委员会,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的,业主大会议事规则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事项依法作出约定。

  第十六条一个物业管理区域内,已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上,建设单位应当进行公告,业主可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。

  占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

  第十七条街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到书面申请后三十日内通知建设单位或者物业服务企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册和凯发网站的联系方式、共有设施设备交接资料等材料,并负责核对材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

  建设单位或者物业服务企业应当自收到街道办事处、乡(镇)人民政府通知后十日内报送材料,协助成立筹备组,并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。

  筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区党组织、辖区公安派出所、居(村)民委员会和建设单位派员共同组成。其中,业主代表应当符合本条例第二十六条的规定要求,且人数所占比例不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员中的业主代表,应当由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生,并告知全体业主。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

  筹备组成员名单应当自成立之日起三日内予以公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。筹备组成员名单确定后,应当予以公告。

  第十八条筹备组应当做好下列筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)参照市住房城乡建设主管部门制定的示范文本,草拟管理规约和业主大会议事规则;

  (三)确认业主身份,确定业主人数、业主专有部分面积,以及业主的投票权数;

  (四)制定业主委员会成员产生办法,确定候选人名单;

  (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  业主委员会成员候选人由筹备组推荐,三十名以上业主也可以联名推荐候选人一名。筹备组应当审查候选人资格。

  本条第一款第一项至第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议者。

  第十九条筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次筹备工作会议。

  筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。业主委员会选举产生之日起,筹备组自行解散。

  筹备组成员连续三次无故不参加筹备会议的,其成员资格自动终止。逾期未召开首次业主大会会议的,或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的,筹备组自行解散。

  筹备组按期组织召开首次业主大会会议但选举产生的业主委员会成员人数低于规定人数下限时,筹备组决定在未当选的候选人中及时补选一次的,筹备组工作期限可以延长一个月。

  第二十条专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  业主人数和总人数,按照下列方法认定:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  鼓励和引导业主采用业主决策信息系统举行业主大会会议,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。

  第二十二条采用集体讨论形式召开业主大会的,同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以根据业主大会的决定,以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人确认后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  业主可以书面委托一名代理人参加业主大会会议,每名代理人接受的委托不得多于三人。

  第二十三条业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的,业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定,应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

  业主大会只能就本条例第十五条第二款第九项规定的事项授权业主委员会作出具体决定。

  第二十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)占总人数百分之二十以上业主以书面形式提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的;

  (三)管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

  召开业主大会会议,业主委员会应当邀请物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府和居(村)民委员会参加。

  业主委员会不依法及时组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期组织召开。业主委员会逾期未组织召开的,街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的居(村)民委员会应当自业主委员会逾期之日起三十日内组织召开。

  业主大会对物业管理事项已作出决定的,业主委员会在业主大会决定之日起一年内不得就同一事项组织召开业主大会会议;但是,业主大会决定被依法撤销的除外。

  第二十五条业主委员会是业主大会的执行机构,由五到十一名单数成员组成,每届任期五年,业主委员会成员可以连选连任。业主委员会的具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  住宅小区未依法选举产生业主委员会或者业主委员会已经解散的,居(村)民委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下,组织业主讨论决定物业管理事项,或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。

  第二十六条业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具备一定组织协调能力;

  (三)遵守管理规约和业主大会议事规则,依法履行业主义务;

  (四)本人、配偶以及直系亲属与同一物业管理区域提供物业服务的企业无利害关系;

  (五)具备履行职务的健康条件和文化水平;

  (六)具有必要的工作时间,业主委员会成员只能在一个物业管理区域内任职;

  (七)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  法律、法规和管理规约、业主大会议事规则对业主不得担任业主委员会成员的情形作出规定或者约定的,适用其规定或者约定。

  鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员,依法履行职责。设立监事委员会的,鼓励和支持物业所在地居(村)民委员会成员通过法定程序成为监事委员会监事,依法履行监督职责。

  第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案,并予以公示:

  (一)业主委员会名称,业主委员会主任、副主任、成员名单和身份证明;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主委员会办公场地、凯发网站的联系方式;

  (五)业主大会会议表决结果及决议。

  公示期内,业主认为业主委员会的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府申请核实。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起三十日内进行核实,根据核实情况作出处理决定,并及时向申请人反馈。

  本条第一款第一项至第四项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内重新备案和公示。

  第二十八条业主委员会需要刻制印章的,应当持备案证明到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章,并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

  业主委员会印章应当标明业主委员会的届数和任期。

  第二十九条业主委员会应当接受业主、业主大会、监事委员会的监督。业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集并主持业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)组织物业专项维修资金的筹集,监督物业专项维修资金的使用;

  (六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用,协调处理物业服务活动中的相关问题;

  (七)制定档案和印章管理等工作制度,制作和保管会议记录、共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;

  (八)配合相关部门和街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会做好物业管理区域内秩序维护、社区建设和公益宣传等工作;

  (九)法律、法规规定的其他职责,以及业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会应当定期接待和听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主查询其所保管的物业管理信息,接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。

  第三十条业主委员会应当在物业管理区域显著位置和通过业主决策信息系统,向业主公布下列情况和资料:

  (一)公布业主委员会成员名单、办公地点、办公电话、工作制度等信息;

  (二)及时公示业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;

  (三)每半年公示一次业主委员会工作经费、工作津贴以及物业共有部位的使用、物业专项维修资金和公共收益收支等情况;

  (四)公布其他应当向业主公开的情况和资料。

  第三十一条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每季度至少召开一次。三分之一以上委员要求召开时,应当及时组织召开。

  业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。业主委员会主任可以书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由居(村)民委员会指定一名成员召集并主持业主委员会会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

  第三十二条业主委员会会议应当有过半数成员出席,并邀请物业所在地居(村)民委员会列席。业主委员会作出决定应当经全体成员过半数签字同意,自决定作出之日起三日内予以公示,并于公示首日书面告知物业所在地居(村)民委员会。

  第三十三条业主委员会及其成员应当遵守法律、法规和管理规约,诚实守信、勤勉尽责,不得有下列行为:

  (一)以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产;

  (二)索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (三)违反物业服务合同和管理规约,拒不交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、停车费和物业专项维修资金等费用,或者诱导、鼓动其他业主不交纳相关费用;

  (四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关费用,或者向物业服务企业销售商品、承揽业务,获取其他不正当利益;

  (五)违规泄露其他业主的信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

  (六)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者擅自使用业主委员会印章;

  (七)拒不执行街道办事处、乡(镇)人民政府、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判,或者打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

  (八)无故连续三次缺席业主委员会会议;

  (九)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主委员会成员违反前款规定的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令暂停履行职责,由业主大会会议决定终止其成员职务。终止业主委员会成员职务时,应当允许该成员提出申辩并记录归档。

  第三十四条业主委员会成员有下列情形之一的,其成员职务自行终止:

  (一)不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)任职期间被依法追究刑事责任的;

  (四)存在本条例第三十三条规定的禁止性行为且受到行政处罚的;

  (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (六)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  第三十五条业主委员会成员受业主监督。业主大会有权罢免业主委员会成员。

  百分之二十以上业主联名,可以向街道办事处、乡(镇)人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议,由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开。

  第三十六条业主委员会应当将其成员被终止职务或者罢免的情况及时公示。业主委员会未进行公示的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其公示。

  业主委员会成员被终止职务或者被罢免的,其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止。

  第三十七条业主委员会成员集体辞职的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

  业主委员会成员出现空缺的,应当及时按照业主委员会产生办法完成增补。业主委员会成员人数不足总数的二分之一时,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

  第三十八条业主委员会任期届满三个月前,应当书面报告街道办事处、乡(镇)人民政府。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到报告之日起三十日内成立换届改选筹备组,由换届改选筹备组组织召开业主大会会议,选举新一届业主委员会。换届改选筹备组人员构成依照本条例第十七条第三款、第四款规定执行。

  换届改选筹备组组织选举新一届业主委员会未成功的,可以在九十日内补选一次;补选仍未成功的,换届改选筹备组自行解散。自换届改选筹备组解散之日起满六个月后,占总人数百分之二十以上的业主书面申请物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府重新选举业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到申请后组织召开业主大会会议,重新选举产生新一届业主委员会。

  自换届改选筹备组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;

  (二)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (三)处分业主共有财产;

  (四)其他重大事项。

  业主委员会任期届满,应当自行解散。业主委员会逾期未自行解散的,由街道办事处、乡(镇)人民政府公告业主委员会解散。

  第三十九条业主委员会成员和监事委员会监事不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会成员或者监事委员会监事的工作情况,决定给予其适当津贴。

  鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度。审计可以委托街道办事处、乡(镇)人民政府组织第三方机构实施,费用可以从物业公共收益中列支。

  第四十条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府的指导监督下,做好业主共有财产清算工作。

  第四十一条业主委员会成员职务终止或者被罢免的,或者业主委员会解散的,应当在十日内移交其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物。

  业主委员会成员职务终止或者被罢免的,向业主委员会移交。业主委员会解散的,向新一届业主委员会移交;未选举产生新一届业主委员会的,向物业所在地居(村)民委员会移交,由其暂时代管。

  未在规定时间内移交的,由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令其七日内移交,物业所在地公安机关应当协助解决。

  第四十二条业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、物业使用人具有约束力。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规,物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者住房城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并予以公告。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第四章 前期物业管理

  第四十三条新建物业的建设单位应当在物业销售前,参照市住房城乡建设主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约,报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案,并抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。

  临时管理规约应当对有关物业的管理、业主的共同利益、业主的义务、业主的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  首次业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。

  第四十四条物业中有住宅项目的,建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。其中,对于预售项目,建设单位应当在申请房屋预售许可证前选聘物业服务企业;对于现售项目,建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标。

  投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的,经物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第四十五条建设单位应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并自签订后十五日内报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。

  业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居(村)民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。

  第四十六条建设单位应当在物业销售时公示临时管理规约和前期物业服务合同,并提供给物业买受人,同时予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

  第四十七条前期物业服务费实行政府指导价。价格主管部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。

  建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务费应当符合前期物业服务水平,且不得擅自超出政府指导价收费标准。

  前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费,由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

  第四十八条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件并经综合验收合格后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、共有部位、共有设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;

  (二)在城市管道燃气覆盖的区域,完成住宅室内外燃气的敷设且与相应管网连接,并安装分户计量装置和控制装置;

  (三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备配置到位;

  (四)完成消防和人民防空工程设施建设;

  (五)按照规划要求完成教育、养老、医疗卫生、文化体育、环境卫生以及社区管理等用房或者设施建设;

  (六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

  (七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

  (八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;

  (九)法律、法规规定的其他条件。

  第四十九条承接新建物业前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。承接查验后,双方应当签订物业承接查验协议,并将其作为前期物业服务合同的补充协议。

  物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、住房城乡建设主管部门参加,必要时可以聘请相关专业机构协助进行。

  第五十条物业服务企业应当自物业交接后三十日内,按照市住房城乡建设主管部门制定的示范文本,持下列资料向区县(自治县)住房城乡建设主管部门办理物业承接查验备案:

  (一)物业承接查验协议;

  (二)建设单位移交资料清单;

  (三)查验记录;

  (四)交接记录;

  (五)其他承接查验有关的文件。

  物业交付时,物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。

  建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。

  第五十一条物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房,应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其面积应当不低于二十平方米,不高于七十平方米。

  物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备通风采光条件和水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于二层。

  规划自然资源部门在规划许可、竣工验收过程中,应当对物业服务用房建筑面积、位置等进行审查验收。住房城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证时,应当对物业服务用房建筑面积、位置进行核查。不动产登记机构在办理不动产所有权登记时,应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。

  物业服务用房和物业管理设施设备用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得擅自改变其用途,不得将其分割、转让、抵押。

  鼓励在新建住宅小区设置接收邮件、快递的场所或者设施等,提升物业服务水平。

  第五十二条前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前,建设单位应当向物业服务企业和物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府移交物业档案。

  物业档案包括下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业承接查验协议、查验记录、交接记录及备案证明;

  (五)物业管理所必需的业主清册等其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

第五章 物业管理服务

  第五十三条从事物业服务活动的企业应当依法成立,具有独立法人资格。

  法律、法规对物业服务人员从业资格有规定的,适用其规定。

  第五十四条物业服务企业应当做好信用信息和物业项目信息等填报,配合相关部门做好信用信息的核实等工作。

  物业服务企业确定或者更换物业项目负责人的,应当于确定或者更换之日通过信用信息平台更新相关信息,书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府,并予以公告。

  物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。

  第五十五条建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

  评估机构应当依照法律、法规规定和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面,评估结果应当向全体业主公布。

  第五十六条一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

  鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

  第五十七条业主委员会应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同,并移交物业档案。

  物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前,业主委员会应当将物业服务合同草案予以公示,充分听取业主意见。

  物业服务企业应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案,并予以公告,同时抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。

  第五十八条物业服务合同应当约定下列主要事项:

  (一)共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理;

  (二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;

  (三)共有绿地、花木等的养护与管理;

  (四)物业管理区域内环境卫生的维护,生活垃圾分类投放及收集的要求;

  (五)物业服务收费标准和交纳时间;

  (六)公共收益的管理、使用、分配;

  (七)合同期限和违约责任;

  (八)其他物业服务内容。

  物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

  法律、行政法规另有规定的,适用其规定。

  第五十九条物业服务企业应当依法履行合同,按照国家和本市有关物业管理的服务标准和服务规范提供专业化的服务。

  第六十条物业服务企业不得有下列行为:

  (一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准。

  (二)擅自提高物业服务收费标准。

  (三)擅自处分业主共有财产,擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动。

  (四)以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。但是,可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

  (五)法律、法规和管理规约规定的其他行为。

  第六十一条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏,公开相关服务事项,并可以通过移动通信等方式告知全体业主。

  下列事项应当长期公开:

  (一)物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式;

  (二)物业服务合同以及向业主提供特约服务的收费项目和标准等;

  (三)电梯等专业设施设备的日常维修保养合同;

  (四)报修服务规范和完成时限承诺。

  下列事项应当按照规定及时公开:

  (一)物业服务半年履约情况报告;

  (二)物业专项维修资金使用情况,包括涉及维修、更新、改造项目的明细;

  (三)物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况;

  (四)物业管理区域公共收益收支情况,包括与公共收益相关的合同或者协议等;

  (五)其他应当公示的信息。

  业主、业主委员会对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时答复。业主、业主委员会对答复不满意的,可以依照本条例第九十二条规定进行投诉。

  第六十二条行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使行政管理职责,但是,应当依法协助行政管理部门做好相关工作。

  第六十三条物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒;在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患,应当立即处理,并发出警示。

  业主要求在物业服务合同约定的内容、标准或者范围以外提供服务的,由业主与物业服务企业另行约定。

  第六十四条物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性自然灾害,公共卫生事件,供水、供电、供气、电梯及消防安全事故,物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定,并按照规定对其服务区域的服务对象进行安全宣传、组织应急演练。

  发现重大事故隐患或者发生生产安全事故及其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,通知相关业主,并按照规定向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、专业单位和负有安全监督管理职责的部门报告,协助做好相关工作。

  第六十五条物业服务企业可以委托专业性服务企业完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务,但是,不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。

  鼓励物业服务企业拓展家政服务、信息服务、养老服务、健康服务等其他生活性服务领域。

  第六十六条物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,对续聘或者选聘物业服务企业的方案进行表决,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业接管。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满三个月前公告,并书面告知物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。物业服务合同自动延续期间,原物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当按照前款规定提前三个月履行告知义务。

  第六十七条物业服务企业退出物业管理区域,业主、业主大会未选聘出新的物业服务企业,也未约定业主自行管理或者其他管理人管理的,由全体业主在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下共同承担管理责任。

  经业主委员会或者百分之二十以上业主申请,居(村)民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府委托下,组织提供应急管理。应急管理内容仅限于环境卫生、垃圾清运、电梯运行、消防安全等维持业主基本生活服务事项,相关费用由全体业主承担。应急管理期限一般不超过六个月。

  应急管理实施前,街道办事处、乡(镇)人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容予以公告。

  第六十八条物业服务企业退出物业服务的,应当履行下列义务:

  (一)向业主委员会移交物业档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等物业服务相关资料,以及物业服务用房和其他物业共有部位、共有设施设备;无业主委员会的,向街道办事处、乡(镇)人民政府移交。

  (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员。

  (三)结算物业服务费用和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用。

  (四)结清委托专业性服务企业对设施设备、清洁卫生、园林绿化等开展专项服务的费用。

  (五)法律、法规规定的其他事项。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用等为由拒绝办理交接。街道办事处、乡(镇)人民政府和住房城乡建设主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监督管理。

  第六十九条物业服务收费项目、标准以及收费方式,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

  物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

  物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等,由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定。

  第七十条物业服务收费确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并由业主大会决定;未成立业主大会的,由符合法律规定比例的业主表决通过,并将表决结果公告三十日以上。

  第七十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用,最终用户应当按时、足额交纳。其中,属物业专有部分的费用,由业主交纳;属物业服务企业使用的费用,由物业服务企业交纳;属共有部分的费用但未约定纳入物业服务成本、也未约定交纳主体的,由相关业主或者物业使用人据实分摊和交纳。

  专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务,不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共有部位的服务。

  物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专业单位交纳的,专业单位应当按照相关约定要求物业服务企业交纳,不得因未交纳费用而停止向用户提供服务。

  第七十二条街道办事处、乡(镇)人民政府、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料,不得非法收集、利用、加工、传输业主信息,不得非法提供、公开或者出售业主信息。

第六章 物业的使用与维护

  第七十三条业主、物业使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;

  (二)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (四)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

  (五)存放、铺设超负荷物品;

  (六)发出超出规定标准的噪声;

  (七)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

  (八)擅自占用居住区绿地,或者擅自移植、砍伐小区内的树木;

  (九)损坏、挪用、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、消防通道、消防车操作场地;

  (十)违反法律、法规和管理规约饲养犬只;

  (十一)在畜禽禁养区内养殖家畜家禽,或者在畜禽限养区内违规养殖畜禽;

  (十二)损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备;

  (十三)乱丢垃圾、高空抛物;

  (十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻、制止,并将劝阻、制止情况存档保留;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当在物业管理区域内通报,并及时报告有关部门,有关部门应当依法及时处理。因上述行为导致他人合法权益受到侵害的,受害人可以依法向人民法院提起诉讼。

  第七十四条业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  第七十五条利用小区住宅开展民宿等住宿服务的,应当符合本条例第七十四条的规定,并具备消防、安全、卫生等必要的条件。

  利用小区住宅开展民宿等住宿服务的,应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定,依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续,并同时告知物业服务企业。

  市、区县(自治县)人民政府及相关部门应当根据本地实际,加强对住宅小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督。具体管理办法由市人民政府制定。

  第七十六条业主、物业使用人对物业进行装饰装修前,应当将装饰装修的时间、范围、方式等书面告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者物业使用人以及装饰装修人员,同时公告施工的时间和范围。

  物业服务企业对违反装饰装修规定的行为,应当履行发现、劝阻、报告职责,并配合有关部门依法处理。

  物业服务企业与业主、物业使用人约定装饰装修保证金的,装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理,具体管理办法由市住房城乡建设主管部门另行制定。

  第七十七条物业管理区域内规划用于停放机动车的车位(库),应当首先满足业主的需要。

  建设单位依法出售车位(库),应当进行公告,不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内,属住宅配套车位(库)的,每户业主只能购买一个车位(库),公告之日起满六个月有多余车位(库)的,可以向其他业主出售,每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个;属非住宅配套车位(库)的,每户业主购买的车位(库)数量的比例,不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位(库)权属登记给业主以外的单位或者个人的,其车位(库)的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

  建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库),业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

  车位(库)有空余的,经公示后,可以临时出租给业主以外的单位或者个人,每次租期不得超过六个月。

  第七十八条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车,以及相关收费和管理事项,由业主大会决定。业主大会成立前,前期物业服务合同不得对上述事项进行约定。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放,不得收费。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,履行车辆停放管理义务,并加强巡查,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告公安机关,公安机关应当及时依法处理。

  第七十九条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后,在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施,其费用由专有部分所有人承担。

  物业共有部位、共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

  第八十条新建物业管理区域内的专业经营设施设备,应当与主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。

  新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备竣工验收后,根据有关规定和要求将其移交给专业单位。专业单位应当接收并依法承担物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外相关管线和设施设备的维修、养护、更新的责任,有关费用由专业单位承担。

  老旧住宅物业管理区域内的专业经营设施设备需要改造的,按照国家规定标准改造验收合格后,业主大会决定移交给专业单位管理的,专业单位应当接收。专业经营设施设备尚在质量保修期内的,其整改费用由建设单位承担。

  第八十一条物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时,相关业主负有协助的义务。

  因共有部分的维护、更新、改造,损害业主专有部分合法权益的,应当及时恢复原状或者赔偿损失。

  第八十二条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业的,应当结清物业服务费。

  第八十三条区县(自治县)住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和居(村)民委员会应当加强对公共收益、物业专项维修资金、业主分摊费用、业主委员会工作经费等业主共有资金的监督和管理,共有资金的收支情况接受全体业主的监督。

  业主大会成立前,物业专项维修资金由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设部门代管,存入银行专户。公共收益应当存入物业专项维修资金账户,并设立单独账目。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择代行管理或者自行管理。业主决定自行管理的共有资金,应当存入业主委员会账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府出具的业主委员会备案证明到物业所在地的物业专项维修资金专户管理银行开设账户。

  业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的,应当每半年公布一次自行管理账目。

  街道办事处、乡(镇)人民政府可以每年组织开展一次对共有资金使用和收支情况的检查,检查情况应当向全体业主公布。

  第八十四条利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的,应当符合法律、法规的规定,并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前,需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的,应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项:

  (一)可以开展经营的场地范围;

  (二)电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求;

  (三)不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准;

  (四)物业服务企业管理服务费用的标准,比例不得超过所得收入的百分之三十;

  (五)公共收益的财务管理要求;

  (六)相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法;

  (七)公共收益收支情况的定期公示与审计办法;

  (八)对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。

  业主大会成立后,物业服务企业和业主大会可以对前款所列事项重新约定。

  第八十五条公共收益主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的,公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的,物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时,公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

  公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的,业主大会应当决定其年度预算方案,主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意,公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。

  物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的,可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后,在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计,也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

  第八十六条保修期满后物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:

  (一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;

  (二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主分担;

  (三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。

  因物业服务企业的责任,导致物业共有部分未到维修、更新年限维修、更新的,物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

  第八十七条一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的,应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后物业共有部位、共有设施设备的中修、大修或者更新、改造,不得挪作他用。

  建设单位和业主应当按照国家和本市的规定交存物业专项维修资金。未交存首期物业专项维修资金或者物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的,业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补交或者续筹物业专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验物业专项维修资金交存情况。

  第八十八条物业专项维修资金使用申请可以由业主、业主委员会或者物业服务企业提出。

  下列费用不得从物业专项维修资金中支出:

  (一)物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护和小修费用,由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出;

  (二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用,由建设单位承担;

  (三)物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用,由有关单位依法承担;

  (四)物业共有部位、共有设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

  第八十九条物业管理区域共有部位、共有设施设备维修、更新、改造费用情况应当及时进行公示。物业专项维修资金代管单位应当通过业主决策信息系统等方式,定期公布物业专项维修资金的收支情况,方便业主查询账户余额及使用情况。

  对于十万元以上物业专项维修资金的使用,应当引入具有资质的第三方机构评审,评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支,业主大会决定不聘请评审机构的除外。

  第九十条有下列情形之一,需要使用物业专项维修资金的,业主委员会、物业服务企业或者相关业主经街道办事处、乡(镇)人民政府书面同意,可以向区县(自治县)住房城乡建设主管部门申请适用应急简易程序:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏,严重影响正常使用的;

  (二)电梯故障,无法正常运行的;

  (三)高层住宅水泵损坏,导致供水中断的;

  (四)楼体外立面有脱落危险,危及人身安全的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

  (六)消防设施损坏,危及公共消防安全的。

  物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况,及时予以公示。

  第九十一条物业专项维修资金的交存、使用、管理的具体办法,由市人民政府制定。

  第九十二条业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、区县(自治县)住房城乡建设主管部门投诉,街道办事处、乡(镇)人民政府、区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当及时受理,并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的,告知投诉人向相关部门投诉。

第七章 监督管理

  第九十三条市住房城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)拟定或者制定物业管理相关政策措施和配套规定,以及临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本;

  (二)建立健全住宅等不同物业类型的物业服务标准和服务规范,建立物业服务信用信息管理体系,并定期向社会公布;

  (三)建立和维护包括业主决策信息系统和信用信息管理系统在内的物业管理信息系统,供业主、业主委员会免费使用;

  (四)指导全市物业专项维修资金监督管理工作;

  (五)宣传和贯彻执行物业管理有关法律、法规,建立完善业主委员会和物业服务企业的培训制度;

  (六)指导和监督区县(自治县)住房城乡建设主管部门开展物业管理活动的监督管理工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第九十四条区县(自治县)住房城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定,负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同的备案;

  (二)指导和监督街道办事处、乡(镇)人民政府依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷;

  (三)负责物业服务企业和从业人员的监督管理,开展物业服务质量监督检查,建立物业管理诚信档案并接受查询;

  (四)监督管理物业管理招投标活动和物业专项维修资金;

  (五)查处违反第七十三条第一款第三项、第四项、第五项、第十二项规定的行为;

  (六)宣传物业管理有关法律、法规和政策,定期开展物业管理业务培训;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第九十五条市、区县(自治县)人民政府其他相关部门依据各自职责,负责物业管理区域内下列工作:

  (一)规划自然资源部门负责物业规划管理,查处违反第七十三条第一款第一项、第二项规定的行为;

  (二)公安机关负责监督检查治安、交通安全、保安服务等活动,查处违反第七十三条第一款第七项、第十项规定的行为;

  (三)市场监督管理部门负责监督检查电梯等特种设备使用、物业服务价格公示、违规收费等;

  (四)应急管理部门负责监督检查消防安全,查处违反第七十三条第一款第九项规定的行为;

  (五)生态环境部门负责监督检查污染环境行为,查处违反第七十三条第一款第六项规定的行为;

  (六)城市管理部门负责查处违反第七十三条第一款第八项、第十一项规定的行为。

  设立了综合执法机构的,可以由综合执法机构统一查处。

  法律、法规对相关部门职责另有规定的,适用其规定。

  第九十六条街道办事处、乡(镇)人民政府履行下列职责:

  (一)指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选,负责业主委员会备案;

  (二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

  (三)指导和监督物业服务企业履行法定义务,对物业服务实施情况开展监督检查;

  (四)参加物业承接查验,指导和监督物业服务项目的移交、接管;

  (五)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调处物业管理纠纷;

  (六)管理物业档案,协助开展辖区内物业服务信用信息的采集和核查工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第九十七条居(村)民委员会履行下列职责:

  (一)协助和配合街道办事处、乡(镇)人民政府做好本条例第九十六条的相关工作;

  (二)派员参加业主大会和业主委员会会议,了解物业管理工作情况;

  (三)对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作进行指导和监督;

  (四)法律、法规规定的其他职责。

  鼓励在居(村)民委员会设立环境和物业管理委员会,具体指导和监督业主委员会、物业服务企业依法履行职责。

  第九十八条街道办事处、乡(镇)人民政府根据工作需要,召集由区县(自治县)住房城乡建设主管部门、其他有关部门、公安派出所、居(村)民委员会、专业单位、物业服务企业、业主委员会、业主代表、监事委员会、物业管理专家、人民调解委员会等参加的联席会议,协调解决下列问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会成立和换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)终止物业服务合同的重大问题;

  (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (六)需要协调解决的其他物业管理问题。

  前款所列问题经人民调解委员会依法调解达成的调解协议,具有法律约束力。

  第九十九条相关部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置和业主决策信息系统公布联系单位、举报凯发网站的联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。

  任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及其他有关部门投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。

  因行政执法需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

第八章 法律责任

  第一百条建设单位有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第十条、第四十五条、第四十六条,未按照规定备案或者公示的,责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上五万元以下罚款。

  (二)违反本条例第十七条,未按照规定报送有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  (三)违反本条例第四十四条,建设单位未通过公开招标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业,责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下罚款。

  (四)违反本条例第五十一条,建设单位在物业管理区域内未按照规定配置物业服务用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

  (五)违反本条例第五十二条,未按照规定移交资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  (六)违反本条例第七十七条第二款、第三款,违反规定销售车位(库)的,或者对业主要求承租的车位(库)只售不租的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上二十五万元以下罚款。

  (七)违反本条例第七十七条第四款,将未出售的车位(库)不优先出租给本区域内业主,或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过六个月的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第一百零一条物业服务企业有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第十七条,未按照规定报送有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  (二)违反本条例第五十条,未按照规定办理物业承接查验备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  (三)违反本条例第五十二条,未按照规定移交资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  (四)违反本条例第五十四条、第六十一条,未按照规定填报或者公示信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  (五)违反本条例第五十七条,未将物业服务合同报送备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上五万元以下罚款。

  (六)违反本条例第六十四条,未制定安全防范应急预案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  (七)违反本条例第六十六条、第六十八条,擅自停止物业服务的,或者被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者退出时不履行相关义务的,责令限期改正;逾期未改正的,处十万元以上三十万元以下罚款,并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。

  (八)违反本条例第八十四条、第八十五条,擅自利用物业共有部位、共有设施设备进行广告宣传和经营等活动的,擅自设置或者允许他人设置临时摊点的,责令限期改正,给予警告,并处五万元以上二十万元以下罚款。

  第一百零二条违反本条例第六十条,物业服务企业侵犯或者越权限制业主权利的,由区县(自治县)住房城乡建设主管部门责令限期整改;逾期未整改的,纳入企业信用档案。违反治安管理规定的,由公安机关依法查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零三条业主委员会成员未履行本条例规定相关职责的,由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期履行;逾期未履行的,予以通报,并组织召开业主大会会议决定有关事项。

  第一百零四条业主委员会及其成员违反法律、法规或者管理规约的规定,挪用、侵占、擅自处分业主共有财产,或者侵害业主合法权益,给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零五条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业应当书面催交;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉,或者按照约定申请仲裁。

  第一百零六条违反本条例第七十三条规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由行使监督管理权的有关部门依法查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零七条专业单位违反本条例第八十条,未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的,由物业所在地有关部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,依法承担民事责任。

  第一百零八条住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;给当事人合法权益造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照规定履行监督管理职责的;

  (二)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

  (三)未按照规定在物业区域内显著位置公布凯发网站的联系方式或者对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

  (四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

  (五)截留、挪用、侵占或者违法审核拨付物业专项维修资金的;

  (六)其他滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的行为。

  第一百零九条建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本条例有关规定,非法使用、出售、提供、传播业主信息,不及时移交相关资料、印章和财物,或者不按照约定退出物业管理区域,违反治安管理规定的,由公安机关依法查处。

第九章 附则

  第一百一十条本条例下列用语的含义:

  (一)物业,是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

  (二)业主,是指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

  (三)物业使用人,是指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

  (四)前期物业管理,是指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

  (五)公示、公告,是指在物业管理区域显著位置公开张贴,有条件的同时在业主决策信息系统发布,时间七日以上。

  (六)物业交付之日,是指建设单位在建设工程竣工验收后,根据房屋买卖合同约定向买受人发出书面交付通知,买受人依照该通知接房的时间。买受人收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由拒绝接受的,视为交付。

  (七)共有部位,是指根据法律法规、房屋买卖合同和建设工程规划许可证及附件、附图,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位,一般包括:物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  (八)共有设施设备,是指根据法律法规、房屋买卖合同和建设工程规划许可证及附件、附图,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。

  (九)物业管理区域公共收益,是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益,主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。

  第一百一十一条单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,由业主对物业实施自行管理。其业主大会、业主委员会及物业使用与维护的相关事项可以参照本条例执行。

  业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:

  (一)自行管理的执行机构、管理人;

  (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

  (三)聘请专业机构的方案;

  (四)其他有关自行管理的内容。

  电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

  第一百一十二条本条例自2020年5月1日起施行。

  (一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;(二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;(三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等;(四)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

篇3:湖南省物业管理条例(2022)

湖南省物业管理条例

(湖南省第十三届人民代表大会常务委员会2018719日第五次会议通过2021331日第二十三次会议第一次修订,2022526日第三十一次会议第二次修订

第一章  总  则

第一条  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国民法典、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条  条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条  级以上人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立和完善物业管理综合协调机制。

第四条  县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

(一)对物业服务质量进行监督管理;

(二)对物业招投标活动进行监督管理;

(三)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

(四)处理物业管理中的投诉;

(五)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;

(六)法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府其他有关行政管理部门按照各自职责,做好物业管理活动相关监督管理工作。

第五条  街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。

居(村)民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作,对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。

第六条  物业服务行业组织应当加强行业自律,制定物业服务规范和标准,规范物业服务行为,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,提升物业服务水平。

第七条  鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术提升物业服务质量和管理水平,推进智慧小区建设。

第二章  业主大会和业主委员会

第八条  一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

新建物业物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定。

尚未划分物业管理区域并已投入使用的,其物业管理区域划分由物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府征求业主意见后予以核定。

物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业管理区域。

第九条  已划定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的,应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意由物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府重新核定。

第十条  设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前,将物业管理区域资料报县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案,并在商品房买卖合同中载明。

物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示。未聘请物业服务企业的,由街道办事处或乡镇人民政府向全体业主、物业使用人公示。

第十一条  具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

(二)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上,且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;

(三)交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据,建设单位应当予以配合。

第十二条  符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请。

街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内,建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。

首次业主大会会议经费由建设单位承担。

第十三条  业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数,其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。

备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示,公示时间不得少于七日

筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的,其筹备组成员资格即行终止,筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

第十四条  首次业主大会会议筹备组负责下列工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份、人数及业主投票权数;

(四)组织业主推选业主委员会委员候选人;

(五)确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本,公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的,筹备组应当复核或者修改,并书面告知异议人。

筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后即自行解散。

第十五条  业主大会决定下列事项:

(一)制定、修改业主大会议事规则;

(二)制定、修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

(五)决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准;

(六)确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案;

(七)决定选聘、续聘和解聘物业服务企业;

(八)筹集和使用专项维修资金;

(九)改建、重建建筑物及其附属设施;

(十)利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用;

(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条  业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达业主,并至少提前十五日公示相关文本和信息。

业主大会需要投票表决的,表决意见应当由业主本人签名;业主委托代理人表决的,代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡采用信息技术手段进行表决。

主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料,并依法实施监督。

第十七条  业主委员会不按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议的,街道办事处或乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不组织召开的,街道办事处或乡镇人民政府应当指导监督居(村)民委员会及时组织召开。

第十八条  业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期三至五年,业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会委员候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的业主中产生。

业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚,是否有不良信用记录,是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息,并向业主公开。

第十九条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等材料报物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案,并书面告知相关居(村)民委员会。

第二十条  业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(七)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

第二十一条  业主委员会应当建立信息公开制度,及时公示下列信息:

(一)业主大会议事规则、管理规约;

(二)业主大会和业主委员会决定;

(三)物业服务合同;

(四)经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况;

(五)专项维修资金的筹集、使用情况;

(六)物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

(七)业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况;

(八)其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

前款第一、二、三、四项规定的事项应当持续公示;第五、六、七项规定的事项,业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督,业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

第二十二条  业主委员会委员有下列情形之一的,经占总人数百分之二十以上的业主或者三分之一以上业主委员会委员提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权有权终止其委员资格:

(一)利用业主委员会委员身份牟取不正当利益,或者存在其他滥用职权行为,损害业主合法权益的;

(二)拒不履行业主义务的;

(三)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

(四)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的,或者有丧失民事行为能力等情形的,其委员资格自行终止。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者居(村)民委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府督促移交。

第二十三条  主委员会应当于任期届满三个月前召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的,街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物移交新一届业主委员会。逾期不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府督促移交。

第二十四条  业主大会根据需要可以设立业主代表会议,履行业主大会赋予的职权职责;业主大会决定设立业主代表会议的,应当同时明确业主代表的产生及业主代表会议的权限及议事规则。

业主大会可以设立业主监督委员会,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

第三章  前期物业管理

第二十五条  在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业,签订书面前期物业服务合同,实施前期物业管理服务。

第二十六条  新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

前期物业服务企业应当邀请业主代表、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会参加物业承接现场查验,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

第二十七条  实施承接查验的物业,应当符合下列要求:

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件,并报建设行政主管部门备案;

(二)水、电已纳入城市管网,安装了分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置;

(三)管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置;

(四)光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户,地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书;

(六)按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

(七)按照规划要求完成了小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

(八)按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置;

(九)建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰;

(十)法律、法规和前期物业服务合同规定的其他条件。

鼓励实行住宅物业住房品质分类。规划设计对住宅物业住房品质有明确标准要求的,前期物业服务企业应当按要求进行查验。

第二十八条  经现场查验,符合本条例第二十七条规定的,前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议;不符合的,应当制作书面整改计划,由建设单位按照计划要求整改,并于整改完毕后组织复验。

前期物业服务企业应当自物业承接协议签订之日起三日内,将承接查验情况和承接协议予以公示,公示时间不得少于十五日。

第二十九条  前期物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他有关承接查验的文件。

第三十条  建物业建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房:

(一)建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二,最低不少于八十平方米;

(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋;设置在无电梯的楼房的,所在楼层不得高于四楼。

第三十一条  设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。

保障性住房小区、国有土地上房屋征收或者农村集体土地征收拆迁安置住房小区及有条件的其他项目,建设单位还可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设经营性用房。经营性用房的收益主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和业主委员会工作经费。

第三十二条  建设单位销售物业时,应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息,并向物业买受人提供书面告知材料。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

第三十  设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

鼓励建设单位通过购买保险的方式履行物业保修责任

第四章  物业管理服务

第三十四条  主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容予以公示,并根据业主意见对公示内容调整后,提请业主大会决定。

业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同报送县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

第三十五条  物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:

(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;

(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;

(三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;

(四)法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

第三十六条  业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务,履行下列义务:

(一)落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;

(二)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;

(三)对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;

(四)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主、物业使用人提供免费查询服务;

(五)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十七条  除有关国家机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

未经法定程序并签订委托合同,物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营,不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。

第三十八条  物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。

项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的,物业服务企业应当及时更换。

第三十九条  业服务企业应当根据物业服务合同的约定,在业主委员会的监督下,委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测,委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

第四十条  业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取,具体标准和方式由物业服务合同约定;实行政府指导价的,应当在指导价范围内确定。

业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意并签订变更协议。

第四十一条  主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以依法催交。

物业服务企业不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。

第四十二条  产权转让的,业主应当结清物业服务费,并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知业主委员会和物业服务企业。

业出租的,出租人应当在租赁合同签订后及时将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第四十三条  业服务企业应当公示下列信息:

(一)物业服务企业项目经理人的姓名、凯发网站的联系方式和物业服务投诉电话;

(二)电梯、消防、监控等设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案等;

(三)公共水电费用及其分摊详细情况;

(四)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等情况;

(五)其他应当公示的信息。

物业服务费采用酬金制方式收取的,物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账,于每年三月底前公布上一年度物业服务各项成本费用、接受委托利用业主共用部位和共用设施设备进行经营的各项收支、公共水电费用分摊等详细情况。

业主、物业使用人可以查询、复制前款规定的相关原始资料,并依法实施监督;业主、物业使用人对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时作出书面说明。

第四十四条  业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前,组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业聘用事宜。业主大会决定续聘的,由业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同;业主大会决定不续聘的,业主委员会应当及时告知物业服务企业。

第四十五条  物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目,但与业主委员会另有约定的除外。

原物业服务企业退出时,应当在业主委员会监督下,与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料和财物:

(一)物业承接查验资料;

(二)物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

(三)物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备;

(四)预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

第四十六条  物业服务企业退出物业项目时,尚未选聘新物业服务企业的,业主委员会可以申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理;尚未成立业主大会的,十名以上业主可以联名申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理。街道办事处或乡镇人民政府应当指导、督促居(村)民委员会组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务,费用由全体业主共同承担。

第五章  物业的使用与维护

第四十七条  业主、物业使用人应当遵守管理规约和业主大会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施,不得违反管理规约,应当保持物业的安全、整洁、美观。

第四十八条  业管理区域内禁止下列行为:

(一)改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上;

(三)擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途;

(四)侵占、损坏共用的屋顶、地面架空层等物业共用部位、共用设施设备;

(五)擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物;

(六)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性或者放射性等危险物品;

(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

(八)排放有毒、有害等污染环境的物质;

(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(十)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

(十一)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

(十二)违反规定饲养动物;

(十三)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。

第四十九条  业主、物业使用人饲养犬只的,应当依法养犬、文明养犬,不得损害他人的合法权益。

物业服务企业应当采取有效措施,减少犬只对环境的影响,并协助有关部门加强对物业区域内养犬行为的监督管理。

第五十条  物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位,属于业主共有。

第五十一条  业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的注意事项和禁止的行为。

物业服务企业应当加强房屋装饰装修现场巡查,发现违反规定的应当立即制止;制止无效的,及时报告业主委员会和有关行政主管部门。

第五十  利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

第五十三条  同一物业管理区域内,有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业,业主应当交存专项维修资金。业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

首期物业专项维修资金,由物业买受人在办理商品房预售合同备案前存入物业专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业,由建设单位在竣工验收备案前存入物业专项维修资金专户。

主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交;未建立物业专项维修资金的物业,应当按照相关规定进行补建。

续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存,也可随物业管理费逐月交存。

第五十四条  在保证专项维修资金正常使用的前提下,可以将专项维修资金用于购买国债。

利用专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债。

利用业主交存的专项维修资金购买国债,应当由相关物业管理区域专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意

利用专项维修资金购买国债的增值收益应当转入专项维修资金。

第五十五条  物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,业主、业主委员会、物业服务企业应当立即组织应急维修:

(一)业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

(二)消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况;

(三)电梯故障;

(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂;

(五)其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

第五十六条  主大会可以在管理规约和议事规则中约定对专项维修资金使用采取异议表决方式投票表决。

采取异议方式投票表决的,业主大会应当在表决期限届满后将初步表决结果予以公示,并规定不少于十五日的催告期。未提出反对意见的业主在催告期内提出反对意见的,计入反对票总数;最终表决结果以催告期届满时的票数为准。

异议方式投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料,并依法实施监督。

第五十七条  业主大会成立前,物业专项维修资金由物业管理行政主管部门设立的物业专项维修资金管理机构代管。业主大会成立后,由业主大会决定自行管理或者委托代管。物业专项维修资金划转业主大会管理的,业主大会应当依照有关法律、法规和国家、省有关规定筹集和使用物业专项维修资金。

第五十八条  区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当采取措施,支持老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设。

老旧住宅小区业主需要增设电梯的,规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。

第六章  监督管理

第五十九条  县级人民政府发展和改革、城乡规划、住房和城乡建设、城市管理、公安、环境保护、卫生和计生、园林等部门应当依照职责分工,加强物业管理区域内物业服务收费、房屋使用、治安秩序、消防、环境卫生、园林绿化等方面的监督管理,并在物业管理区域内显著位置公布凯发网站的联系方式。

前款规定的部门接到业主、业主委员会或者物业服务企业的投诉举报,应当及时进行调查、处理,并将调查、处理结果告知投诉举报人。

第六十条  住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当依法接受财政部门监督。

第六十一条  人民政府物业管理行政主管部门应当组织建立全省统一的物业服务行业信用信息平台,记录物业服务企业的信用信息并通过本部门网站向社会公布。

设区的市、自治州、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,及时将物业服务企业的有关信息纳入统一的物业服务行业信用信息平台。业主、物业使用人有权对本物业管理区域物业服务企业的信息依法进行监督。

第六十二条  街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会、企业事业单位、社会团体和其他组织应当支持城乡社区人民调解组织及时调解物业纠纷,鼓励社会工作者、人民调解员、法律专业人士等参加物业纠纷调解。

第六十三条  物业服务企业应当依照法律、法规及物业服务合同约定落实安全防范措施,将安全台账按月送交居(村)民委员会。

居(村)民委员会应当协助街道办事处或乡镇人民政府对物业服务企业安全防范措施的落实情况进行指导监督。

第六十四条  设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,定期研究解决物业管理活动中的重大问题。

街道办事处或乡镇人民政府应当及时召集县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。

第七章  法律责任

第六十五条  违反本条例第二十六条第一款规定,建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。

第六十六条  违反本条例第四十五条规定,物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,对物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

物业服务企业拒不移交有关财物的,业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十七条  违反本条例第四十八条第一款第一项规定,改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构的,由县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,造成他人损失的,依法承担赔偿责任;违反第五项规定,违法搭建建筑物、构筑物的,由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除。

第六十八条  违反本条例规定,物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十九条  物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第七十条  级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府及其工作人员在物业管理工作中不依法履行监督管理职责的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十一条  违反本条例规定的其他行为,法律、法规规定处罚的,从其规定。

第八章  附  则

第七十二条  本条例下列用语的含义是:

(一)业主,是指房屋的所有权人;

(二)物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(三)共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;

(四)共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等;

(五)公示,是指在物业管理区域的公告栏及其他显著位置和物业管理信息平台公开张贴、发布信息。

第七十三条  业主大会及业主委员会指导细则、物业管理联席会议制度、物业承接查验办法及住宅物业住房品质分类制度等,由省人民政府物业管理行政主管部门按照《湖南省地方立法条例》的有关规定制定。

第七十四条  条例自201911日起施行。

篇4:黑龙江省住宅物业管理条例(2021)

黑龙江省住宅物业管理条例

  (2020年12月24日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过)

第一章 总则

  第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护住宅物业管理相关主体的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内的住宅物业管理以及相关监督管理活动,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务人,由业主和物业服务人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理应当坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。

  建立健全社区党建引领,居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等共同参与的治理机制;建立健全人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解的多元纠纷解决机制。

  创新治理模式,利用大数据和云平台将物业管理融入社区治理。推动物业服务线上线下融合发展,推进物业管理智能化。

  鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参与社区治理,推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织,符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

  第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治理体系,建立健全物业管理联席会议制度,协调解决重大问题。将街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责所需经费纳入财政预算。鼓励设立行业性专业性人民调解组织,依法调解物业管理纠纷。

  县级以上物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,按照职责分工,履行下列职责:

  (一)贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定;

  (二)制定物业管理相关政策并组织实施;

  (三)指导、监督建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称维修资金)交存、管理和使用;

  (四)组织物业管理相关人员业务培训;

  (五)建立或者共享物业管理信息平台;

  (六)指导、监督街道办事处或者乡镇人民政府物业管理相关工作;

  (七)建立物业服务诚信评价制度;

  (八)法律、法规规定的其他职责。

  县级以上人民政府其他有关行政主管部门,按照各自职责,做好相关监督管理工作。

  第五条 街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动,履行下列职责:

  (一)组织、协助、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建;

  (二)指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责;

  (三)测评业主委员会年度工作;

  (四)参加物业承接查验,指导、监督物业服务项目移交和接管;

  (五)指导、检查、监督物业服务人依法履行义务,配合采集物业服务信用信息;

  (六)依法调处物业管理纠纷;

  (七)依照法律授权规定行使相应的行政处罚权;

  (八)法律、法规规定或者市、县级人民政府确定的其他职责。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的具体工作,并在筹备首次业主大会会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时,协助做好相关人员推荐工作。

  第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理,制定并组织实施自律性行业规范,规范从业行为,调解行业纠纷,促进物业服务人依法经营和诚信服务。

  物业服务人应当加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理。

  第七条 物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作,并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。

  对物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主、物业使用人应当依法予以配合,街道办事处、乡镇人民政府应当对物业服务人进行监督和指导。

第二章 物业管理区域以及相关配置

  第八条 物业管理区域的划分,应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,以建设用地宗地确定的用地范围为基础,综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素。

  物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的,应当划分为一个物业管理区域;被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设施设备维护管理责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

  第九条 建设单位应当在办理商品房预售许可或者现售备案前,向所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域,并将经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示,在商品房销售现场公示。经备案的物业管理区域,由县级物业行政主管部门及时告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

  本条例施行前已经划分物业管理区域,但尚未向物业行政主管部门备案的,由物业服务人或者业主委员会,或者物业管理委员会向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

  已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,物业所在地县级物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府,结合物业管理实际,在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

  第十条 建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房;物业服务用房一般包括物业办公用房,业主委员会办公用房,维修、保洁等辅助用房:

  (一)房屋总建筑面积五万平方米以下的,按照不低于建筑面积一百平方米的标准配置;

  (二)房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的,按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置;

  (三)房屋总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按照不低于总建筑面积千分之一的标准配置;

  (四)分期开发建设的,首期配置建筑面积不得低于一百平方米,后期建设应当按照标准配齐物业服务用房;

  (五)业主委员会办公用房建筑面积,不得低于二十平方米。

  未经业主大会同意,物业服务人不得改变物业服务用房的用途。

  第十一条 物业办公用房、业主委员会办公用房应当位于地面以上并能够独立使用,具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层,但配置电梯和单独建设的除外。

  国土空间规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中注明物业办公用房、业主委员会办公用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积进行建设。

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第十二条 房屋的所有权人为业主。

  基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书,以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织,在物业管理中享有业主权利,承担业主义务。

  业主在物业管理中的权利、义务,依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定确定。

  第十三条 物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;

  (四)物业服务用房、其他公共场所和公用设施,以及其他依法属于业主共有的共用部位、共用设施设备;

  (五)法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

  不动产(房屋所有权)首次登记时,未对包括大堂、物业服务用房、门卫用房、设备间和其他公共场所在内的业主共有部分进行登记的,共有的业主、业主委员会或者物业管理委员会可以在建设工程交付使用后,到不动产登记机关依法申请登记。

  第十四条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请:

  (一)交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的;

  (二)交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的;

  (三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。

  分期开发建设的住宅项目,其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的,按照前款规定执行。

  符合本条第一款和第二款规定条件建设单位未提出申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正;逾期仍未申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。

  建设单位应当按照有关要求提供相关资料,并承担召开首次业主大会会议所需费用。

  第十五条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请之日起四十五日内,组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  筹备组成员除业主代表,街道办事处或者乡镇人民政府,居(村)民委员会代表外,可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加,组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为九人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

  筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定,业主代表应当符合本条例第十九条有关业主委员会成员条件的规定。筹备组成员中应当有中国共产党党员,鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加筹备组。

  筹备组应当自成立之日起三日内,将成员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示,公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

  筹备组决定重大事项须经筹备组成员过半数同意方为有效。

  筹备组发布的通知或者公告,应当加盖居(村)民委员会公章。

  第十六条 筹备组履行下列职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定业主委员会成员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域显著位置公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时,筹备组自动解散。

  第十七条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,决定每届业主委员会任期;

  (四)选聘和解聘物业服务人;

  (五)使用维修资金;

  (六)筹集维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案;

  (十)审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

  (十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准;

  (十二)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主委托其他业主代理参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、权限和期限。

  业主大会决定本条例第十七条第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十七条规定的其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  在业主身份确认的前提下,可以采用短信、微信和电子邮件等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

  市(地)、县(市)物业行政主管部门应当在物业管理信息平台中设定业主议事功能,供业主、业主委员会或者物业管理委员会、业主大会免费使用,并提供指导。

  第十九条 业主委员会由五至十五人的单数成员组成,每届任期一般不超过五年,成员可以连选连任。一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的,应当预留成员名额,待交付使用后陆续补充。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会成员中应当有中国共产党党员,鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加业主委员会。

  业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并具备下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守法律、法规,热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平,具备必要的工作时间;

  (三)未被列为失信被执行人;

  (四)依法交纳物业费用和维修资金;

  (五)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职;

  (六)未有本条例规定的物业使用和维护禁止性规定的行为;

  (七)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

  业主委员会成员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件,全面履行工作职责,不以权谋私。

  业主委员会成员可以实行差额或者等额选举,具体选举办法由业主大会议事规则规定。实行差额选举的,未当选但得票数达到规定票数的候选人,可以当选候补成员,并按照得票多少的顺序在业主委员会成员出现空缺时依次递补。候补成员人数不得超过业主委员会成员总数的百分之五十;候补成员可以列席业主委员会会议,可以发表意见,但不享有表决权。

  业主委员会应当自依法选举产生之日起五日内,在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及凯发网站的联系方式。

  第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案,并提供下列资料:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

  (五)业主委员会成员和候补成员名单等基本信息。

  街道办事处或者乡镇人民政府对符合前款规定条件的,应当在五日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明按照有关规定刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章印文中应当包含名称和届别。

  备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,向原备案机关备案。

  街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。

  第二十一条 业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告业主委员会年度履职情况;

  (二)代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

  (三)拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法;

  (四)组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交;

  (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同,督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改,督促业主交纳物业费用;

  (六)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

  (七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

  (八)定期向业主通报工作情况,每年公示业主委员会成员、候补成员应当交纳的物业费用情况;

  (九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (十)配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作;

  (十一)配合、支持居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

  (十二)业主大会赋予的其他职责。

  第二十二条 经业主大会同意,业主委员会可以聘用专职人员负责办理业主委员会日常事务和财务工作,协调解决业主投诉等工作。

  聘用的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理,在业主委员会授权范围内开展工作。

  聘用专职人员的薪酬标准不得低于当地最低工资标准;业主委员会按照合同约定,决定对聘用的专职人员减薪或者解聘的,应当经半数以上成员同意。

  第二十三条 除首次业主大会会议外,业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的工作补贴以及聘用专职人员的薪酬,从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,或者由全体业主分摊,具体办法和标准由业主大会决定。

  业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、使用和管理情况,每年不少于两次,每次公示期不少于十日。公示期满后,业主可以在业主委员会办公场所随时查阅。

  第二十四条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开;业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的,可以由所在地居(村)民委员会,在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下组织召开。

  第二十五条 在业主委员会履职的一个任期内,出现业主委员会成员经递补,人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况,以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  第二十六条 业主委员会成员不得有下列行为:

  (一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同;

  (六)违规使用经费,将业主共有财产借给他人,或者挪用、侵占业主共有财产;

  (七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

  (八)泄露业主信息;

  (九)其他侵害业主合法权益的行为。

  违反前款规定的,经业主大会会议讨论通过,罢免其成员资格。

  第二十七条 业主委员会成员有下列情形之一的,成员资格应当终止:

  (一)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

  (二)不再是本物业管理区域内业主的;

  (三)因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的;

  (四)拒不召集、拒不参加或者阻挠召开业主委员会会议的;

  (五)违反书面承诺的;

  (六)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

  (七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  属于前款第一项、第二项情形的,其成员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的,经业主大会会议讨论通过,其成员资格终止;属于前款第四项、第五项、第六项情形的,经业主大会会议讨论通过,罢免其成员资格;属于前款第七项情形的,按照相关规定处理。

  业主委员会成员资格根据本条例规定自然终止、被终止或者被罢免的,业主委员会应当停止其履行职责,报所在地街道办事处、乡镇人民政府备案,并在物业管理区域显著位置公示。

  业主委员会成员应当自资格终止之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

  第二十八条 有下列情形之一的,街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会,业主自行管理的除外:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

  (三)业主大会会议召开后,未能选举产生业主委员会的;

  (四)需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。

  物业管理委员会作为临时机构,依据本条例承担业主委员会相关职责,组织业主共同决定物业管理事项。在征求业主意见的基础上,组织业主选聘、解聘物业服务人,代表业主与物业服务人订立期限一般不超过三年的书面物业服务合同,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责,并在与业主委员会办理移交手续后解散。

  第二十九条 物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府组织居(村)民委员会、业主代表等七人以上单数组成,其中业主代表占物业管理委员会成员总人数半数以上,由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。业主代表应当适用本条例第十九条有关业主委员会成员条件的规定。物业管理委员会成员中应当有中国共产党党员,鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加物业管理委员会。

  物业管理委员会主任由居(村)民委员会代表担任;副主任由居(村)民委员会指定一名业主代表担任;物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域显著位置公示。

  第三十条 物业管理委员会成立后满三年,仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

第四章 前期物业管理

  第三十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。建设单位应当在销售房屋前,按照国家规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。

  投标人不足三个或者住宅规模较小的,经物业所在地县级物业行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘前期物业服务人。规模较小的认定标准由市(地)、县(市)确定。

  新建住宅物业的建设单位不得选聘其出资设立的物业服务企业,以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业承接该物业的前期物业服务。但被评为省物业行业信用评价最高等级和全国物业服务企业综合实力五百强的物业服务企业除外。

  第三十二条 建设单位应当依法与选聘的物业服务人订立前期物业服务合同,并在销售场所公示。前期物业服务合同不得包含拓展收费服务事项。前期物业服务合同期限不得超过三年,具体期限在前期物业服务合同中约定。

  利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的,建设单位与前期物业服务人应当在前期物业服务合同中,对经营项目、收费标准、经营收益收支及使用分配、财务管理、经营性活动的禁止性要求等事项进行约定,且不得损害业主的共同利益。

  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容进行约定。

  第三十三条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日发生的物业费用,由建设单位承担;出售房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业费用,由业主承担。

  第三十四条 建设单位可以邀请物业服务人提前介入,就住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

  建设单位应当邀请物业服务人参加竣工验收。

  第三十五条 物业服务人承接前期物业服务项目时,应当按照国家有关规定与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验,承接查验相关费用由建设单位和物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

  建设单位可以邀请居(村)民委员会、业主代表、专业机构参与承接查验,进行见证和监督,并在承接查验记录上签字确认。

  建设单位应当对承接查验全过程进行影像记录,并在业主办理入住手续时,主动公开承接查验协议,现场播放承接查验影像资料。影像资料应当包含安防监控、消防、特种设备等重要设施设备查验内容。

  第三十六条 建设单位应当与物业服务人共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果,签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

  建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。建设单位未按照约定期限整改落实的,物业服务人应当及时向所在地县级物业行政主管部门报告,县级物业行政主管部门应当依法处理。物业服务人未及时报告的,承担整改落实责任。

  第三十七条 物业承接现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务人移交相关资料,并将复印件或者电子文档交所在地县级物业行政主管部门存档。

  物业服务人应当自物业交接之日起三十日内,向物业所在地县级物业行政主管部门备案,并提供下列资料:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料以及清单;

  (五)查验记录和承接查验影像资料;

  (六)交接记录;

  (七)其他承接查验有关的资料。

  县级物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

第五章 物业服务管理

  第三十八条 选聘物业服务人,除业主决定继续聘用原物业服务人外,应当公开招标。投标人不足三个或者住宅规模较小的,可以协议选聘物业服务人。规模较小的认定标准由市(地)、县(市)确定。

  第三十九条 业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务人订立书面物业服务合同。

  物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、纠纷解决方式、双方违约责任、解除合同条件等条款。

  物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门制定,报省市场监督管理部门备案。

  物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  物业服务人应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

  物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

  第四十条 物业服务事项一般包括下列基础内容:

  (一)物业共用部位的日常维护和管理;

  (二)物业共用设施设备运行、保养和管理;

  (三)环境卫生、绿化养护管理服务;

  (四)安全防范、车辆停放管理等公共秩序维护;

  (五)房屋装饰装修管理;

  (六)物业档案资料的保管。

  物业服务人应当为业主接收邮件、快件提供便利,除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外,不得阻挠快递企业进入物业管理区域按址投递。阻碍、拒绝进入的,物业服务人应当提供免费的代投递服务。因执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因不能进入时,物业服务人应当提供免费的寄存场所。

  物业服务人应当按照相关规定设置生活垃圾分类收集容器,提示、引导业主和物业使用人进行生活垃圾分类。

  鼓励和支持物业服务人在保证业主知情同意的前提下,依法采用信息化、智能化技术开展物业服务相关活动,但不得将人脸识别、指纹等生物识别技术作为唯一服务手段。

  第四十一条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费形式在物业服务合同中约定。

  第四十二条 物业服务收费按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。业主、业主委员会、物业管理委员会有权对物业服务人违法收取物业费的行为向市场监督管理部门举报、投诉。

  市(地)、县(市)物业行政主管部门制定并发布基本物业服务项目清单,明确服务内容和服务等级标准,供价格主管部门定价和业主协商物业费时参考。

  实行政府指导价的,市(地)、县(市)价格主管部门会同物业行政主管部门,依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准等,制定相应的物业服务收费基准价格和浮动幅度,依法向社会公布,并每三年进行一次评估,根据评估结果适时调整。

  实行市场调节价的,物业服务收费可以参照基本物业服务项目清单和物业服务收费基准价格及其浮动幅度,遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则,由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

  第四十三条 物业服务人拓展收费服务事项的,应当公示服务标准和收费标准。

  物业服务人可以根据物业管理区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老、托幼、代购等服务需求,与业主或者物业使用人订立个性化服务合同,提供有偿服务。

  第四十四条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费,物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以申请街道办事处、乡镇人民政府进行调解,也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气的方式,也不得采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等其他方式催交物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费超过三个月,且经两次以上催告仍不支付的,物业服务人可以根据管理规约的规定对相关业主,在物业管理区域显著位置公示。

  物业服务人可以根据物业服务合同约定预收物业费,预收期限最长不得超过一年。

  业主转让物业时,转让双方应当对物业费的结算作出约定,并告知物业服务人。

  第四十五条 物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示、及时更新下列信息,并可以通过电子信息方式告知全体业主:

  (一)物业服务人营业执照,物业服务事项和质量要求,收费项目、标准和方式等;

  (二)物业项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (三)物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况;

  (四)利用物业共用部位、共用设施设备经营情况以及收益收支情况等;

  (五)维修资金使用情况;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主、业主委员会或者物业管理委员会对公示内容有异议的,物业服务人应当及时答复。

  物业服务人应当听取业主意见和建议,接受业主监督,每年向业主大会、业主委员会或者物业管理委员会报告工作情况。

  第四十六条 物业服务人负责管理的物业共用部位、共用设施设备可能存在安全隐患时,物业服务人应当设置警示标识,采取防范措施,及时消除安全隐患;不能自行处置的,应当及时报告相关县级行政主管部门处理。

  物业服务人发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,应当及时通知相关管理单位。相关管理单位未及时消除安全隐患的,物业服务人应当报告相关县级行政主管部门,由其督促相关单位消除安全隐患。

  物业服务人应当履行安全保障提示义务,采取合理措施保护业主的人身和财产安全,可以采取安装监控、加强日常巡查、建立举报制度等方式,预防和制止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品等危险行为。

  第四十七条 物业服务合同当事人一方依法提出解除物业服务合同的,应当按照有关规定执行。物业服务合同未约定通知期限的,提出解除合同的当事人应当提前六十日书面通知另一方,并在物业管理区域显著位置公示。

  业主依法共同决定续聘的,业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期满前三十日内与物业服务人续订物业服务合同。

  解除物业服务合同前,物业服务人不得擅自停止物业服务。解除物业服务合同后,业主委员会或者物业管理委员会应当在五日内向所在地县级物业行政主管部门备案。物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府,并在物业管理信息平台公示相关信息。

  第四十八条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后十五日内,或者在接到解聘通知之日起三十日内退出物业管理区域,结清预收、代收和预付、代付的有关费用,将物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等资产和相关设施,以及物业服务所必须的相关资料,交还给业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,并配合新选聘的物业服务人做好其他交接工作。

  原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新选聘的物业服务人进行服务。

  新选聘的物业服务人按照约定承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并保存查验记录。

  第四十九条 原物业服务人拒不退出物业管理区域,或者拒不移交有关资料、财物、资产的,业主委员会或者物业管理委员会应当与原物业服务人协商;协商不成的,业主委员会或者物业管理委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁,也可以向街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门报告。

  街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门接到业主委员会或者物业管理委员会报告后,应当组织调解;调解不成的,向所在地县级人民政府报告。县级人民政府经评估论证确有必要的,可以组织城市管理、市场监督管理、物业管理、公安等部门现场监督原物业服务人退出;有妨碍公务或者扰乱公共秩序行为的,由公安机关依法处理。

  第五十条 物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务人的,物业服务人应当妥善保管,保证档案资料齐全,不得泄露业主信息;业主自行管理的,由自行管理组织或者机构履行保管义务。

  第五十一条 市(地)、县(市)物业行政主管部门应当组织实施物业服务诚信评价制度,根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务人实行等级评定,采取相应的激励或者惩戒措施。省物业行政主管部门负责对市(地)、县(市)物业行政主管部门进行指导、监督和考核。等级评定和考核的具体办法由省物业行政主管部门制定。

  市(地)、县(市)物业行政主管部门应当及时记载更新物业服务人、物业项目负责人、物业从业人员诚信履约信息,并通过物业管理信息平台予以公布。

  推进物业服务第三方评估机构参与物业项目承接查验、物业服务成本监审、物业服务质量评估等活动,出具公正、客观、真实、准确的评估结论。

  第五十二条 物业管理区域出现突发失管、弃管状态时,街道办事处或者乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务单位,提供维持业主基本生活服务事项的应急服务,并公示应急服务的内容、期限、费用等相关情况。应急服务期限不得超过十二个月,费用由全体业主承担。

  在应急服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当推动成立或者改选业主委员会;应急服务期满后仍未成立或者改选业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会。

第六章 物业的使用与维护

  第五十三条 业主、物业使用人或者物业服务人对物业的使用和维护,应当遵守有关规定,不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业规划用途;

  (二)损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物或者乱挖地下空间;

  (四)破坏或者擅自改变房屋外貌;

  (五)损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

  (六)擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道;

  (七)存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性物质或者超负重物品;

  (八)侵占、损坏消防设施,占用消防车通道,堵塞、封闭疏散通道以及安全出口;

  (九)在共用走廊、楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物、停放摩托车、电动车、自行车或者为电动车充电;

  (十)产生明显异味或者超过规定标准的噪声;

  (十一)不当妨碍其他业主采光、通风;

  (十二)从建筑物中抛掷物品;

  (十三)违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧;

  (十四)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

  (十五)违反规定饲养动物干扰他人正常生活;

  (十六)法律、法规、规章以及管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

  有前款规定行为之一的,物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会、业主或者物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关县级行政主管部门,相关县级行政主管部门应当及时依法处理。

  发生本条第一款第七项、第十二项、第十五项情形的,公安机关接到报警后,应当及时调查并依法处理。

  业主或者物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会或者物业管理委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

  第五十四条 县级人民政府应当确定对物业管理区域内的物业管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋经营、建设工程质量、环境保护、园林绿化、特种设备安全、环境卫生等活动实施监督管理的行政主管部门。

  前款规定的相关行政主管部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域显著位置公布所负责的执法事项和凯发网站的联系方式,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

  第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动产生的收入,扣除合理成本后归全体业主所有。经营收益的使用按照国家有关规定执行。

  经营收益由物业服务人代管的,应当单独列账,不得挪用或者侵占,并接受业主委员会或者物业管理委员会的监督;由业主委员会或者物业管理委员会自行管理的,应当接受业主和居(村)民委员会的监督。

  第五十六条 在物业管理区域内需要临时占用物业共用部位,或者开挖、埋设、维修有关供水、排水、排污、供气、供热、供电、通信、有线电视等管线的,施工单位应当了解相关地下管线布局,在施工现场做好安全防护,并按照约定的时间、标准恢复原状;有停水、停电、停热、停气等情形的,施工单位应当在物业管理区域显著位置公告,公告内容包括施工周期、地点。物业服务人或者物业管理委员会可以通过电子信息方式告知全体业主。

  物业服务人应当在施工过程中进行必要的巡查,维护施工现场秩序,对施工过程中产生的破坏行为及时向有关部门报告。

  第五十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。

  房屋装饰装修污染物业共用部位、损坏共用设施设备的,由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人在物业服务人通知期限内未修复、清洁、恢复原状的,由物业服务人按照管理规约或者约定处理,所需费用由业主或者物业使用人承担。房屋装饰装修产生的垃圾,业主或者物业使用人应当及时清理;委托物业服务人清理的,按照约定支付清理费用。

  物业服务人应当对房屋装饰装修情况进行现场检查,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

  业主或者物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的,物业服务人应当及时制止,并督促其改正;经督促未改正的,物业服务人应当及时报告相关县级行政主管部门依法处理。

  第五十八条 物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当出售给本物业管理区域内的业主;不能出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以出租给物业管理区域外的其他人,每次期限不超过六个月。

  物业管理区域内依法配建的人防工程,用作车位、车库或者储藏室的,应当按照设计文件实地标注,并向全体业主开放。建设单位不得将其出售、附赠,收取的停车费、租金应当保障人防工程的维护管理和停车管理的必要支出。法律、法规另有规定的,从其规定。

  同一物业管理区域内全部建设项目竣工验收五年后未售出的地下车位、车库,可以整体转让给专业资产管理公司,由其统一出租经营或者出售给业主。

  第五十九条 利用物业共用部位停放车辆的,车位的设置、使用、收费和管理等事项,由业主共同决定。

  物业管理区域内设置车位、停放车辆,不得占用疏散通道、消防车通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道,不得影响其他车辆和行人通行。

  工程车辆、大中型客货车辆和危险品运输车辆不得在物业管理区域内停放,但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。

  物业服务人应当按照物业服务合同的约定,履行车辆停放管理义务,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告有关部门依法处理。

  第六十条 电梯、机械式停车设备等特种设备,应当按照特种设备安全管理有关规定,委托具有相应资质的专业机构进行定期检验、检测和维护;消防、安防监控等涉及人身、财产安全以及有其他特定要求的设施设备,可以委托专业机构进行维护。

  第六十一条 住宅物业建设工程质量保修期满后,需要对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,应当按照国家有关规定申请使用维修资金。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

  第六十二条 首期维修资金,由业主在办理房屋入住手续前存入维修资金专户。业主未按照规定交存首期维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付买受人。

  未建立维修资金的物业,应当按照有关规定进行补建。维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主续交。

  第六十三条 在物业管理区域发生下列危及房屋安全等紧急情况的,应当启动维修资金的应急使用程序,物业服务人或者物业管理委员会应当采取必要的应急措施:

  (一)电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况,经有关行政主管部门出具整改通知,或者专业机构出具检验、检测、评估整改报告的;

  (二)物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的;

  (三)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的;

  (四)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

  (五)突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的;

  (六)其他危及房屋安全的紧急情况。

  维修资金的应急使用办法可以由市(地)根据国家规定制定。

  发生本条第一款规定情形后,未按照规定实施维修、更新和改造的,市、县级物业行政主管部门可以组织代修,代修费用以及物业服务人在紧急情况下垫付的维修、更新和改造费用,从相关业主维修资金分户账中列支。

  第六十四条 维修资金的使用接受业主和有关部门的监督。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用情况,应当在维修资金拨付前进行公示。

  维修资金管理部门应当建立维修资金管理系统,定期公布维修资金的收支情况,方便业主查询账户余额以及使用情况。

  第六十五条 新建物业管理区域内的供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线,应当按照国家、省技术标准和专业技术规范设计、施工。

  建设单位应当通知供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位参加竣工验收;验收合格后,应当将物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线,移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。管道燃气经营单位的维护管理范围包括除燃气器具外的所有设施设备和相关管线。

  已投入使用的物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线,专业经营单位应当承担维护管理责任。市(地)、县(市)人民政府(行政公署)应当组织有关专业经营单位接收。经评估确需更新改造的,市(地)、县(市)人民政府(行政公署)应当组织有关专业经营单位进行更新改造。具体接收方式和费用承担由市(地)、县(市)确定。

  移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线,其维护、更新和改造等费用,由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

  价格主管部门在制定专业经营单位收费价格时,应当考虑维护、更新和改造成本。

  第六十六条 供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位应当在物业管理区域显著位置,公示服务范围和凯发网站的联系方式。

  除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外,物业服务人不得限制、阻碍专业经营单位进入物业管理区域提供相应服务。

  供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位对应当接收的设施设备和相关管线不接收,以及不履行维护管理责任的,由所在地市、县级人民政府约谈相关主管部门和单位。

  第六十七条 市、县级人民政府实施老旧小区改造时,应当完善配套基础设施和公共服务设施,改善小区居住环境,建立健全物业管理长效机制。

第七章 法律责任

  第六十八条 违反本条例规定,物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门的工作人员不依法履行监督管理职责,有下列行为之一的,由有权机关依法给予处分:

  (一)与物业服务人串通,阻碍业主大会成立、业主委员会选举的;

  (二)对符合备案条件的申请,不予备案的;

  (三)对物业管理区域内违法行为不予查处的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

  第六十九条 违反本条例规定,建设单位未对承接查验全过程进行影像记录,或者在业主办理入住手续时,未主动公开承接查验协议或者现场未播放承接查验影像资料,或者影像资料未包含安防监控、消防、特种设备等重要设施设备查验内容的,由市、县级物业行政主管部门处以一万元以上三万元以下罚款。

  第七十条 违反本条例规定,对物业承接查验发现的问题,建设单位未按照约定期限整改落实或者未签订承接查验协议的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

  第七十一条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上三万元以下罚款:

  (一)未备案物业管理区域的;

  (二)未在房屋买卖合同中明示经备案的物业管理区域的;

  (三)未提出召开首次业主大会会议申请或者提供筹备首次业主大会会议所需资料的;

  (四)未承担前期物业承接查验费用和首次业主大会会议筹备经费的;

  (五)未在销售场所公示前期物业服务合同的。

  第七十二条 违反本条例规定,业主未交存首期维修资金,建设单位将房屋交付买受人的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以三万元以下罚款。

  第七十三条 违反本条例规定,新建住宅物业的建设单位选聘其出资设立的物业服务企业,以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业承接该物业的前期物业服务的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,并没收物业服务企业此项目经营所得。

  第七十四条 违反本条例规定,前期物业服务人未按照规定在交接后办理备案或者物业服务人在订立、变更物业服务合同后未按照规定备案的,由县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以三万元以上五万元以下罚款。

  第七十五条 违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门处以十万元以上二十万元以下罚款,并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的,没收违法所得:

  (一)未经法定程序,擅自接管物业服务项目的;

  (二)违反法律、法规规定或者物业服务合同约定,停止物业服务的;

  (三)被解聘或者物业服务合同终止后,拒不退出物业管理区域的。

  两次违反前款第二项规定的,除依法处罚外,该物业服务企业不得承接新的物业服务项目,其法定代表人和股东不得在新成立的物业服务企业担任法定代表人或者股东。

  第七十六条 违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款,并在二年以内不得参加物业服务招投标活动:

  (一)未按照规定办理交接手续的;

  (二)拒不移交有关资料、财物、资产的。

  第七十七条 违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五千元以上二万元以下罚款:

  (一)物业档案资料缺失的;

  (二)在不得设置车位的物业管理区域设置车位的;

  (三)采取停止供电、供水、供热、供气,限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位方式,催交物业费的;

  (四)泄露业主信息的;

  (五)未按照规定提供免费代投递服务或者提供免费寄存场所的;

  (六)除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外,限制、阻碍专业经营单位进入物业管理区域提供相应服务的;

  (七)未公示有关信息的。

  第七十八条 违反本条例规定,物业服务人挪用、侵占属于业主共有的经营收益的,由市、县级物业行政主管部门责令退还,处以挪用、侵占金额二倍以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。

  第七十九条 业主、物业使用人和物业服务人违反本条例禁止行为规定的,由县级物业行政主管部门或者其他有关行政主管部门,依照相关法律、法规给予行政处罚。

  物业服务人对业主和物业使用人违反本条例规定的禁止行为负有报告义务而未及时报告的,处以二千元以上五千元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。

  第八十条 违反本条例规定,业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约履行工作职责的,由县级物业行政主管部门责令限期改正;有违法所得的,没收违法所得,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三千元以上一万元以下罚款。

  第八十一条 街道办事处、乡镇人民政府对违反本条例规定的行为,应当依照有关法律授权规定依法处罚。

  违反本条例规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

  第八十二条 法律、法规和规章对物业管理有规定的,依照其规定。

  业主依法决定对物业管理区域实行自行管理的,参照本条例有关规定执行。

  第八十三条 本条例下列用语的含义:

  (一)承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定以及前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

  (二)专业经营设施设备,是指变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信、有线电视等设施设备及相关管线和计量装置。

  (三)入户端口,是指包括变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信、有线电视等设施设备及相关管线和计量装置与最终用户交接处。

  (四)共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主以及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。包括住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  (五)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主以及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (六)专有部分,是指在构造和利用方面具有独立性,由单独业主独立使用和处分,能够为特定业主登记所有权的物业部位。

  (七)物业管理区域显著位置,包括物业管理区域的主要出入口、房屋单元门厅、公共活动场所等。

  (八)物业档案,包括物业权属资料、技术资料、验收资料,业主、物业使用人的权属资料、个人资料,物业运行、维修、服务记录和物业管理相关合同资料等。

  (九)经营收益,是指经营所得收入扣除管理服务费用后的收益,主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。

  第八十四条 本条例规定的面积和人数,除国家另有规定外,按照下列方式计算:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  (三)建筑物总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

  第八十五条 非住宅物业管理,参照本条例执行。

  第八十六条 本条例自2021年3月1日起施行。

篇5:杭州市物业管理条例(2022)

杭州市物业管理条例(2022年修订)

  杭州市物业管理条例

  (2001年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十届会议批准

  根据2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二会议通过2003年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市物业管理条例〉个别条款的决定》修正

  2013年8月23日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议第一次修订2013年11月22日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议批准

  2021年6月29日杭州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议第二次修订2021年7月30日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)

  目录

  第一章总则

  第二章物业管理区域

  第三章业主和业主组织

  第一节业主和业主大会

  第二节业主委员会

  第三节物业管理委员会

  第四章前期物业管理

  第五章物业服务

  第六章物业的使用和维护

  第七章监督管理

  第八章法律责任

  第九章附则

第一章总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,保障物业的合理使用,根据《中华人民共和国民法典》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本市行政区域内的物业管理活动及相关的监督管理适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,按照物业服务合同的约定,对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护,并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条本市物业管理活动纳入基层社会治理体系,坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局。

  第四条鼓励积极运用数字化等新技术、新方法,发挥公共数据平台作用,提升物业管理质量和服务水平。

  第五条开展物业管理活动,应当依法保护业主、非业主使用人的隐私和个人信息。

  第六条房产等有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、物业管理协会应当建立和完善人民调解、行政调解等相衔接的物业管理活动纠纷处理机制。

  鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理活动纠纷。

  第七条物业管理协会应当按照章程开展行业自律管理,接受房产主管部门的指导和监督。

  鼓励和支持物业管理协会组织业务培训,参与相关标准编制、行业诚信体系建设等工作。

  第八条业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会,依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的,应当以书面通知、在物业管理区域主要出入口等显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息,但是本条例另有规定的除外。

第二章物业管理区域

  第九条新建物业共用主要配套设施设备的,划分为一个物业管理区域。

  前款所称新建物业,包括分期开发或者有两个以上建设单位开发的建设项目。

  新建物业在编制建设工程设计方案或者初步设计时,应当依照法律、法规的规定,按照有利于生产、生活和物业管理需要的原则,合理确定主要配套设施设备的共用范围。有关主管部门在进行建设工程设计方案审查时,应当征求区、县(市)房产主管部门的意见。

  第十条建设单位应当自取得建设工程规划许可证之日起三十日内,向建设项目所在地的区、县(市)房产主管部门提出划分物业管理区域的申请。

  区、县(市)房产主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府,自收到申请之日起十个工作日内划分物业管理区域,并书面告知建设单位。物业管理区域的划分应当征求相关的居民委员会的意见。

  新建物业出售时,建设单位应当将物业管理区域范围在销售现场的显著位置公布,并在房屋买卖合同中明示。

  第十一条没有划分物业管理区域的建成居住区需要实施物业管理的,由所在地的区、县(市)房产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主、相关的居民委员会意见后,结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域,并向全体业主公告。

  第十二条有下列情形之一的,业主委员会可以向所在地的区、县(市)房产主管部门提出物业管理区域调整方案:

  (一)因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经业主大会同意,划分为两个以上物业管理区域的;

  (二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意,归并为一个物业管理区域的。

  区、县(市)房产主管部门应当征求所在地的街道办事处、乡镇人民政府及相关的居民委员会的意见,自收到材料之日起二十个工作日内作出决定。

第三章业主和业主组织

第一节业主和业主大会

  第十三条房屋所有权人为业主。

  因表决业主共同决定事项或者选举业主委员会的需要,业主委员会、物业管理委员会可以通过所在地的街道办事处、乡镇人民政府请求不动产登记等相关部门依法协助核实房屋所有权人信息,但是能够通过其他途径核实的除外。

  第十四条业主在物业管理活动中,依法享有下列权利:

  (一)提议召开业主大会会议;

  (二)参加业主大会会议,行使投票权;

  (三)就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则,选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议;

  (四)选举业主委员会成员、候补成员,享有被选举权;

  (五)监督业主委员会、物业管理委员会的工作;

  (六)按照物业服务合同的约定,接受物业服务人提供的服务,监督物业服务人履行物业服务合同;

  (七)就选举、表决、共有收入等事项享有知情权;

  (八)监督共有部分的管理、使用;

  (九)监督物业保修金、建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称物业专项维修资金)、业主共有收入的管理、使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十五条业主在物业管理活动中,依法履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、供排水管理、动物饲养、卫生防疫、绿化等方面的法律、法规、规章;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和相关管理措施;

  (五)按照规定交存物业专项维修资金;

  (六)按照约定交纳物业费;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。第十六条下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)使用物业专项维修资金;

  (六)筹集物业专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)业主委员会运行经费的筹集、使用和管理的具体规则及办法;

  (十)使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金,但是在业主大会议事规则约定的次数和额度限制内的除外;

  (十一)物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第十七条专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,按照房产测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。

  业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  第十八条一个物业管理区域内的全体业主可以成立一个业主大会。

  物业管理区域内只有一个业主或者全体业主一致同意的,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会职责。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的;(三)区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的;(四)法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

  第十九条召开业主大会会议,业主委员会应当于定期会议召开十五日前或者临时会议召开七日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示,并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。住宅小区召开业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

  业主大会会议不得就未公示议题进行表决。业主委员会应当将会议决定以书面形式向全体业主公布。

  第二十条业主投票一般应当采用电子方式,但是业主要求提供纸质方式的,业主委员会应当提供。

  市房产主管部门应当建立业主电子投票系统,并免费提供给业主投票使用。

  投票期限不少于五日且不超过六十日。

  第二十一条管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主共同权益,业主义务,共有收入、财务管理、审计,停车管理,印章管理,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、非业主使用人具有约束力。

  业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、表决程序及方式,业主委员会的选举、罢免和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定。

  管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得有对部分业主显失公平的内容。管理规约和业主大会议事规则的示范文本由市房产主管部门会同市民政部门依法制定。

  第二十二条物业管理区域符合下列条件之一的,视为具备召开首次业主大会会议的条件,建设单位应当在一个月内按照有关规定向所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送首次业主大会会议筹备资料:

  (一)房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

  (二)首套房屋出售并交付满两年,且房屋出售并交付的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

  首次业主大会会议由依照本条例规定组建的物业管理委员会组织召开。物业管理委员会应当拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案、制定业主委员会成员候选人产生办法和业主委员会选举办法、确定业主委员会成员候选人名单,并在首次业主大会会议召开十五日前向全体业主公示。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

  分期开发的建设项目为一个物业管理区域的,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业建筑面积和进度等情况,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。建设单位出售该物业管理区域内的房屋时,应当向买受人明示业主大会决定的事项。

  第二十三条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一点二元且总额不低于六万元的标准承担。建设单位应当在竣工验收备案前向街道办事处、乡镇人民政府交存筹备经费。

  筹备经费使用后有结余的,结余部分可以按照业主大会的决定用于物业管理的相关事项。

第二节业主委员会

  第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,制作、保存业主大会会议记录;

  (二)按照业主大会议事规则的约定报告业主委员会履职情况;

  (三)拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定,根据业主大会的决定代表业主与物业服务人订立、解除物业服务合同,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (四)拟定共有部分以及共有收入的使用、管理方案,提请业主大会决定;

  (五)监督管理规约的执行;

  (六)调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (七)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

  第二十五条业主委员会成员、候补成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事行为能力的业主担任。业主可以在业主大会议事规则中约定业主委员会成员、候补成员需要符合下列条件:

  (一)遵守法律、法规和管理规约;

  (二)具有必要的工作时间;

  (三)按照有关规定或者约定,交存物业专项维修资金、交纳需要业主共同分摊的费用,且未恶意拖欠物业费;

  (四)本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;

  (五)业主大会议事规则约定的其他条件。

  鼓励业主中符合条件的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。

  第二十六条业主委员会成员候选人通过下列方式产生:

  (一)居民委员会推荐;

  (二)业主自荐或者联名推荐。

  物业管理委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,按照法律、法规的规定和业主大会议事规则的约定审查业主委员会成员候选人的资格条件。业主委员会成员候选人确定后,物业管理委员会应当在选举日的十五日前将候选人的情况向全体业主公示,公示时间不得少于七日。

  第二十七条业主委员会成员人数为五人以上十一人以下的单数,但户数在一百户以下的,可以由三人组成。业主委员会成员由业主大会选举产生。业主委员会主任、副主任,由业主委员会成员推选产生。业主大会会议选举产生的业主委员会成员人数未达到业主大会议事规则约定的人数,但达到本条规定的业主委员会最低人数要求并且超过约定人数二分之一的,业主委员会成立。

  业主委员会可以按照规定刻制业主大会、业主委员会印章。印章一般由业主委员会保管,也可以委托相关的居民委员会保管。使用业主大会、业主委员会印章,应当遵守管理规约和业主大会议事规则的约定。

  第二十八条业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会成员但得票数达到法定票数的候选人,可以当选为业主委员会候补成员,候补成员的任期与业主委员会成员任期相同。业主委员会候补成员可以列席业主委员会会议,但不享有表决权。

  业主委员会成员缺额的,可以从业主委员会候补成员中按照得票数依次递补,并向全体业主公示。递补后,业主委员会成员人数仍未达到法定最低人数要求或者未超过业主大会议事规则约定的总人数二分之一的,应当依照本条例规定重新选举。

  第二十九条业主委员会会议由主任或者其委托的副主任按照业主大会议事规则的约定或者业主大会的决定组织召开。经三分之一以上业主委员会成员提议召开业主委员会会议的,由提议的成员按照业主大会议事规则的约定组织召开。业主委员会召开会议,应当提前告知相关的居民委员会,并接受其指导和监督。

  业主委员会会议应当有过半数的成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。业主委员会成员不得委托他人参加会议。业主委员会应当自作出决定之日起三日内将决定内容向全体业主公布,并告知相关的居民委员会。

  业主委员会会议应当制作会议记录,并由出席的成员签名确认。业主委员会会议记录应当妥善保存,保存时间按照业主大会议事规则或者业主大会的决定确定。业主委员会会议记录的示范文本由市房产主管部门制定。

  第三十条业主委员会应当及时向全体业主公开下列信息,公开时间不得少于十五日:

  (一)业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务、凯发网站的联系方式等信息;

  (二)管理规约、业主大会议事规则;(三)业主大会、业主委员会的决定;(四)物业服务合同;

  (五)每半年度共有收入筹集、使用的详细情况;

  (六)每半年度使用业主大会、业主委员会印章情况;

  (七)依照法律、法规规定以及按照管理规约、业主大会议事规则的约定,应当向业主公开的其他信息。

  业主委员会应当按照有关规定,在本市物业管理信息网络系统填报前款规定的信息。前款规定的信息有变更的,业主委员会应当依照前款规定将变更后的信息向全体业主公开,并自变更之日起七日内重新填报。

  第三十一条业主委员会成员、候补成员不得有下列行为:(一)挪用、侵占业主共有财产;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬,或者利用职务之便要求物业服务人减免物业费等相关费用;

  (三)泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动;

  (四)伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名,冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票;(五)不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料,伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料;

  (六)不按照规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章;

  (七)损害业主共同利益或者不正当履行职责的其他行为。业主委员会成员、候补成员有前款规定行为之一或者不再具

  备业主大会议事规则约定的资格条件的,除已依照本条例规定自行终止职务的外,百分之二十以上业主可以提议业主大会罢免其职务,业主委员会也可以按照业主大会议事规则的约定提议业主大会罢免其职务。

  被提出罢免的业主委员会成员、候补成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员、候补成员向业主大会提出申辩意见的,业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

  第三十二条业主委员会成员、候补成员任职期间有下列情形之一的,其职务自行终止,由业主委员会确认并向全体业主公布:

  (一)不再是本物业管理区域业主的;

  (二)被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的;

  (三)被依法追究刑事责任的;

  (四)本人以书面形式提出辞职的;

  (五)法律、法规规定以及业主大会议事规则约定的其他情形。

  第三十三条业主委员会任期为三至五年。业主委员会应当在任期届满三个月前,向所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业管理重要事项等情况,并按照规定选举产生新一届业主委员会,街道办事处、乡镇人民政府应当予以指导。

  第三十四条业主委员会任期届满或者因缺额等原因在任期内终止的,应当在任期届满或者终止之日起十日内,在物业管理委员会监督下,将下列资料和财物移交给新一届业主委员会;新一届业主委员会尚未选举产生的,应当移交给物业管理委员会;尚未成立物业管理委员会的,应当移交给相关的居民委员会:

  (一)业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章;

  (二)所有财务会计资料;

  (三)由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物;(四)应当移交的其他资料。

  业主委员会成员在任期内职务终止的,应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。

  第三十五条业主大会、业主委员会的运行经费由全体业主承担;物业管理区域内有共有收入的,运行经费可以在共有收入中列支。

  鼓励业主委员会编制业主大会、业主委员会年度运行经费预算,提前报请业主大会审议决定。

  业主大会可以决定给予业主委员会成员适当的工作津贴。经业主大会决定,业主委员会可以聘请执行秘书、财务人员等专职人员,负责协助处理业主委员会日常事务和财务工作。

  第三十六条业主委员会应当建立财务管理制度。共有收入和业主大会、业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿。

  业主委员会应当按照《会计档案管理办法》的规定妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。

  第三十七条有下列情形之一的,业主委员会应当委托专业机构对共有收入的收支情况和业主大会、业主委员会运行经费的使用情况等进行审计:

  (一)业主委员会任期届满的;

  (二)业主委员会主任或者负责财务管理的业主委员会成员在任期内职务终止的;

  (三)管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会任期届满或者在任期内终止的,应当由新一届业主委员会委托审计;新一届业主委员会尚未产生的,由物业管理委员会委托审计;业主委员会、物业管理委员会拒绝委托审计的,居民委员会可以代为委托。

  审计结果应当向全体业主公布,审计费用可以在共有收入中列支。

第三节物业管理委员会

  第三十八条有下列情形之一的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会,区、县(市)房产主管部门应当予以指导,并会同民政部门对物业管理委员会成员开展相关培训:

  (一)新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的;

  (二)新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的;

  (三)业主委员会任期届满需要换届选举的;

  (四)业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的;

  (五)已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。

  第三十九条物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成,成员人数应当为七人以上十一人以下的单数,业主代表的人数不得少于总人数的二分之一;已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加。

  业主代表人选应当符合本条例规定的参选业主委员会成员的条件,由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自愿参加的业主中推荐产生。街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理委员会成立前,在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单,公示时间不得少于七日;业主有异议的,可以向街道办事处、乡镇人民政府提出。

  物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三日内,在物业管理区域内以书面形式向全体业主公布其成员名单。

  第四十条物业管理委员会负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。

  物业管理区域尚不具备召开首次业主大会会议条件的,或者具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的,物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项,并临时代为履行业主委员会的职责。

  业主大会未能及时选举产生业主委员会的,物业管理委员会应当组织业主大会履行职责,并按照管理规约和业主大会议事规则的约定临时代为履行业主委员会的职责。

  物业管理委员会应当依法履行职责,及时向业主公开物业管理相关信息,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销,并通告全体业主。

  第四十一条物业管理委员会的任期一般不超过二年;期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

  物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。

  第四十二条物业管理委员会组建、运行的具体办法,由市人民政府另行制定。

第四章前期物业管理

  第四十三条含有住宅物业的建设项目,建设单位应当在取得商品房预售许可证或者进行现房销售前,订立前期物业服务合同。

  含有住宅物业的建设项目,应当采用公开招标方式选聘物业服务人;投标人少于三个或者物业管理区域的物业总建筑面积较小的,经所在地的区、县(市)房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。

  同一物业管理区域内的非住宅建筑物面积计入物业管理区域总建筑面积。

  建设单位在出售房屋前,应当制定临时管理规约,作为房屋销售合同的附件。建设单位制定的临时管理规约,应当参照市房产主管部门会同市民政部门发布的临时管理规约示范文本,不得侵害买受人的合法权益。

  第四十四条物业服务用房的坐落和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明,并在办理房屋不动产首次登记前确定。

  建设单位应当按照规定配置物业服务用房,其中办公用房面积不少于物业管理区域内实测地上物业总建筑面积的千分之三,经营用房面积不少于物业管理区域内实测地上物业总建筑面积的千分之四;但是物业管理区域内均为非住宅的,只按照不少于实测地上物业总建筑面积千分之三的比例配置办公用房。

  规划为商业或者办公用途的地下部分建筑物面积,计入前款规定的地上物业总建筑面积。

  物业服务用房应当独立成套,属于物业管理区域内的全体业主所有,不得擅自改变用途。办公用房应当相对集中,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,便于物业服务。业主委员会成立后,办公用房由业主委员会、物业服务人共同使用。

  第四十五条物业交付给业主前,建设单位和物业服务人应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下,按照规定移交有关图纸资料,共同查验新建物业共有部分。查验合格的,订立物业承接查验协议;查验不合格的,建设单位应当在三十日内或者在约定期限内返修,并按照规定重新查验。

  物业服务人擅自承接未经查验或者查验不合格的物业,因共有部分缺陷给他人造成损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  承接查验的具体办法由市人民政府另行制定。

  第四十六条建设单位应当在签订物业承接查验协议后,及时向物业服务人移交共有部分。

  建设单位与物业服务人应当对交接共有部分签署书面交接记录。交接记录应当包括移交资料明细、共有部分明细、交接时间、交接方式等内容。

  物业项目分期开发建设的,建设单位与物业服务人应当分期办理交接手续,在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

  第四十七条新建物业办理房屋所有权首次登记时,建设单位应当将物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,按照国家和省、市有关规定一并申请登记为业主共有。

  建设单位应当在登记后六十日内,在物业管理区域内主要出入口等显著位置长期公开物业管理区域的建设工程总平面图和承接查验信息,并在图上标明或者文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的位置与面积。物业服务人应当对长期公开的建设工程总平面图做好相应维护管理工作。

  第四十八条前期物业服务合同履行期间,物业服务人应当开设共有收入专门账户,定期将共有收入使用、管理的详细情况向全体业主公布,并按照规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息;物业服务人出租物业服务用房中的经营用房等共有部分的,租赁期限不得超过业主大会成立后十二个月,租赁收入在扣除合理成本之后属于业主共有。

  前期物业服务合同终止,业主委员会应当委托专业机构对前期物业服务期间共有收入的收支情况进行审计并将审计结果公布。

第五章物业服务

  第四十九条鼓励采用公开招标方式选聘物业服务人。

  物业服务人应当在物业服务合同订立之日起十五日内,将合同副本及相关资料报送所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

  物业服务合同履行期间,业主提出解聘物业服务人的,应当按照法定程序共同决定。

  物业服务合同期限届满前,业主委员会应当与物业服务人协商合同续订。物业服务人同意续聘的,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的,应当在原合同期限届满前续订物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务人的,由业主委员会拟定选聘方案,经业主大会表决通过后,以书面形式向全体业主公示。

  第五十条物业服务人应当按照物业服务合同的约定向物业管理区域派驻负责人员和必要的工作人员,履行下列义务:

  (一)提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务;

  (二)依法维护、管理物业管理区域内的公用设施;

  (三)建立日常管理档案及共有部分的资料档案;

  (四)采取合理措施保护业主、非业主使用人的人身、财产安全;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分,不得泄露在物业服务中获取的业主、非业主使用人个人信息,不得强制业主、非业主使用人购买其提供或者指定的商品或者服务,不得侵害业主、非业主使用人的人身、财产权利。

  物业服务人应当通过本市物业管理信息网络系统或者其他约定方式,听取业主、非业主使用人的意见和建议,并建立投诉受理制度,公开投诉电话等投诉方式,及时接受业主、非业主使用人投诉。物业服务人应当自收到投诉之日起十日内作出答复。投诉人对答复有异议的,可以向房产等有关部门投诉。

  第五十一条物业服务人应当长期公开、及时更新下列信息:

  (一)物业服务项目负责人员、工作人员的姓名、职务、凯发网站的联系方式等;

  (二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等;

  (四)法律、法规、规章规定以及物业服务合同约定应当向业主公开的其他信息。

  第五十二条除按照国家和省有关规定实行政府指导价的以外,物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务收费实行政府指导价的,具体范围和收费标准由市发展和改革主管部门会同市房产主管部门根据省有关规定确定,并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。

  物业服务收费实行市场调节价的,物业管理协会可以在房产主管部门的指导、监督下,根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况,定期发布各类物业服务内容、服务标准及参考价格。

  第五十三条因职工最低工资标准调整或者其他物业服务成本发生较大变化等原因,需要调整物业服务收费标准的,应当遵守下列规定:

  (一)物业服务人委托专业机构对上一年度本物业服务项目的经营情况进行审计,并将审计报告提交业主委员会;

  (二)物业服务人拟定收费标准调整方案,包括调整范围和理由,提交业主委员会;

  (三)业主委员会将审计报告、收费标准调整方案公示三十日以上;

  (四)业主委员会将调整方案提交业主大会决定。

  物业服务人应当将物业收费标准的调整事项和结果及时报告所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关的居民委员会。

  第五十四条含有住宅的物业管理区域内共有部分的水、电费用需要分摊的,物业服务人应当按照收费周期及时向业主公开用量、单价、金额等情况,由业主按照约定方式分摊;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例分摊。

  业主对分摊情况提出异议的,物业服务人应当及时答复。

  第五十五条物业交付给业主前,物业费由建设单位承担。物业交付给业主后,物业费由业主按照物业服务合同的约定承担;当事人另有约定的,从其约定。各级人民政府、主管部门、居民委员会委托物业服务人实施物业服务合同约定以外的公共服务事项的,应当支付相关费用。

  业主应当按照约定按时足额交纳物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付,业主委员会有权依照法律、法规规定以及按照管理规约的约定协助物业服务人催交;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供气、供热等方式催交物业费。

  物业服务合同约定预收物业费的,预收期限最长不得超过十二个月,且不得超过合同期限。

  第五十六条业主转让、出租物业或者设立居住权的,应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人,并自合同签订之日起十五日内,将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。

  第五十七条物业服务合同终止且业主大会选聘新的物业服务人或者决定自行管理的,原物业服务人应当自终止之日起十五日内退出物业管理区域,向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交共有部分和物业管理档案资料、物业承接查验资料,以及受委托管理的共有收入等相关财物,合同另有约定的从其约定。前期物业服务合同终止的,移交应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下进行。

  业主大会选聘新的物业服务人的,业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内,与新物业服务人对共有部分进行承接查验;查验合格的,订立承接查验协议,并按照规定移交物业承接查验资料。

  原物业服务人不得以业主欠交物业费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出物业管理区域。业主不得以原物业服务人已退出本物业管理区域为由,拒绝支付相应的物业费。

  第五十八条因物业服务人不履行或者不能履行物业服务合同,影响业主基本生活的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务人,提供清洁卫生、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。

  第五十九条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当服务到物业管理区域内的最终用户,并向最终用户收取费用。专业单位不得强制物业服务人代收费用,不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

  物业服务人接受专业单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用。

  物业服务人退出物业管理区域时已代收但未向专业单位缴清的费用,专业单位应当请求原物业服务人偿还,不得因此停止向最终用户提供服务。

  第六十条物业服务人按照物业服务合同的约定,对物业服务用房中的经营用房等共有部分进行经营产生的收入,在扣除合理成本之后属于业主共有。

  共有收入委托物业服务人管理的,物业服务人应当开设专门账户,不得与物业服务人其他收支合用账户,并定期公开共有收入的详细收支情况。共有收入由业主委员会管理的,应当以业主委员会名义开设专门账户,不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。业主委员会应当定期委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计,并将审计结果向全体业主公布。

  共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金,但补充后达到首期交存金额的可以停止补充,也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者物业管理的其他需要。

第六章物业使用和维护

  第六十一条业主、非业主使用人应当遵守法律、法规、规章及临时管理规约、管理规约,按照规划用途合理、安全地使用物业。

  业主、非业主使用人、物业服务人不得实施下列行为:(一)违法拆除、变动建筑主体或者承重结构;

  (二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物,违法挖掘房屋地下空间,或者违法改变建筑物外立面;

  (四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;(五)擅自占用公共用地;

  (六)违法饲养动物或者不履行饲养人义务,严重影响其他业主生活;

  (七)违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾;(八)从建筑物中抛掷物品;

  (九)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消火栓,占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地;

  (十)违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电;

  (十一)法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

  发现前款行为的,业主有权投诉、举报;物业服务人应当进行劝阻、制止,必要时应当向相关主管部门报告,相关主管部门应当依法及时处理。

  对违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的,物业服务人还可以按照物业服务合同、临时管理规约、管理规约的约定予以清理。

  第六十二条业主、非业主使用人进行物业装饰装修的,应当遵守相关法律、法规和临时管理规约、管理规约,并事先告知物业服务人。

  物业服务人对物业装饰装修活动进行巡查时,业主、非业主使用人和装饰装修企业及其人员应当予以配合。

  第六十三条物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车、非机动车的,应当遵守下列规定:

  (一)业主大会成立前,车辆停放管理制度由物业管理委员会组织制定;尚未成立物业管理委员会的,由物业服务人在街道办事处、乡镇人民政府指导下制定;

  (二)业主大会成立后,相关管理制度由业主大会制定;

  (三)对车辆停放收费的,应当确定收费标准。

  利用人民防空工程停放机动车、非机动车的,应当遵守《中华人民共和国人民防空法》等法律、法规、规章的规定。

  第六十四条物业交付给业主前,建设单位应当按照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业设施设备移交给相关专业单位管理,并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付时,建设单位应当将有关专业设施设备移交专业单位管理的情况予以公布。

  第六十五条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位在接收物业管理区域内专业设施设备后,应当按照国家和省、市相关规定,承担物业管理区域内专业设施设备的维修、养护、更新改造责任,确保专业设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专业单位委托物业服务人负责专业设施设备日常维修养护的,应当明确维修养护的主要事项和费用支付的标准与方式。

  第六十六条用于销售的物业,建设单位应当在竣工验收之前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例,向市、县(市)房产主管部门指定的物业保修金管理机构交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保证。

  物业保修金管理机构应当将建设单位交存物业保修金的相关信息共享给区、县(市)城乡建设主管部门,由区、县(市)城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验交存情况。

  第六十七条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担保修责任。

  在物业保修期内,经鉴定房屋等建筑安装工程存在质量问题,但是建设单位不履行保修责任或者不能履行保修责任的,业主或者业主委员会可以申请使用物业保修金。鉴定机构由建设单位与业主或者业主委员会协商确定,协商不成的,由区、县(市)城乡建设主管部门指定。

  建设单位因注销、清算等原因无法继续履行保修责任的,应当确定继续履行保修责任的单位,并告知物业保修金管理机构。

  因建设单位或者继续履行保修责任的单位不履行保修责任,业主或者业主委员会按照规定使用物业保修金的,建设单位或者继续履行保修责任的单位应当在使用后十五日内足额补存。

  第六十八条物业保修金管理机构应当在物业保修金存储期限届满前一个月内,将拟退还物业保修金的事项在相关的物业管理区域内进行公示,期限为三十日。在公示期内,业主、业主委员会、物业服务人未提出异议的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位;有提出异议的,建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议,且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的,物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。

  第六十九条物业保修期满后,共有部分的维修、更新、改造所需费用,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,由业按照专有部分面积所占比例承担。

  鼓励通过公开招标方式选聘施工单位实施对共有部分的维修、更新、改造。

  第七十条首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在物业竣工验收备案之前,按照物业总建筑面积和交存标准向市、县(市)房产主管部门指定的物业专项维修资金管理机构交存物业专项维修资金。

  前款所称物业总建筑面积以房产测绘机构提供的测绘成果为准;交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八,具体标准由市、县(市)房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报本级人民政府批准后公布。

  物业交付时,建设单位应当按照专有部分面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

  物业专项维修资金管理机构应当将建设单位交存物业专项维修资金的相关信息共享给区、县(市)城乡建设主管部门,由区、县(市)城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验交存情况。

  第七十一条物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十的,业主委员会应当组织续交;续交方式、金额等具体事项由管理规约约定或者由业主共同决定。

  业主未按照管理规约的约定或者业主共同决定续交物业专项维修资金的,由业主委员会催告。

  所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会应当指导、协调物业专项维修资金续交工作。

  第七十二条物业专项维修资金应当按照国家和省、市有关规定专项用于共有部分保修期满后的维修、更新和改造,并遵守下列规定:

  (一)涉及整个物业管理区域的共有部分的,在该区域全体业主的物业专项维修资金账户中列支;涉及单幢或部分物业共有部分的,在其相关业主的物业专项维修资金账户中列支;

  (二)工程完工后,业主委员会应当组织验收,并委托专门机构进行决(结)算审计;但是决(结)算金额在三万元以下的,经业主委员会审核同意,可以不进行决(结)算审计。工程决(结)算金额超出预算金额百分之十以上的,超出部分应当按照有关规定重新申报。

  第七十三条共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的,物业服务人应当及时报告业主委员会,并采取必要安全措施或者应急措施:

  (一)电梯严重故障;

  (二)消防设施、器材严重损坏;(三)建筑外立面存在脱落危险;(四)围墙、道路坍塌;

  (五)屋顶、外墙渗漏;

  (六)排水设施严重堵塞或者损坏。

  发生前款规定的紧急情况,需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的,维修方案经业主委员会审核,并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后,可以不经业主共同决定,直接申请使用物业专项维修资金。

  工程完工后,业主委员会应当组织验收,并委托专门机构进行决(结)算审计;所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时确认工程完成情况,并将确认后的相关维修方案和工程完成情况报区、县(市)市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相应主管部门备案,由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。

  第七十四条下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的共有部分维修、更新和改造等费用;

  (二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;(四)根据物业服务合同应当由物业服务人承担的维修养护费用;

  (五)国家和省有关规定中明确应当由有关单位和个人承担的费用。

第七章监督管理

  第七十五条市人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导,组织本条例的实施,建立物业管理综合协调制度,统筹解决物业管理工作中的重大问题。

  区、县(市)人民政府应当组织本级相关部门、街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理活动的监督管理,协调解决物业管理工作中的相关问题,并为街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动监督管理工作提供必要保障。

  第七十六条市房产主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理,履行下列职责:

  (一)制定本市物业管理相关政策;

  (二)建立和完善物业服务信用管理制度,对本市物业服务行业进行监督管理;

  (三)建立、维护本市物业管理信息网络系统;

  (四)负责本市物业保修金、物业专项维修资金的归集和使用管理,建立年度公布及日常查询制度,接受业主监督;

  (五)制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本;

  (六)指导和监督本市物业管理协会开展行业自律和服务工作;

  (七)法律、法规、规章规定的其他职责。

  市房产主管部门应当督促区、县(市)房产主管部门支持、指导街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理活动的监督管理。

  第七十七条区、县(市)房产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,履行下列职责:

  (一)依法划定、调整物业管理区域;

  (二)监督管理物业保修金、物业专项维修资金的归集、使用,建立年度公布及日常查询制度,接受业主监督;

  (三)受理物业服务合同备案;

  (四)依法对物业服务人和从业人员的物业服务活动进行监督管理;

  (五)定期组织业主委员会成员、物业管理委员会成员、物业服务从业人员、居民委员会人员开展物业管理知识培训;

  (六)法律、法规、规章规定的其他职责。

  第七十八条发展和改革、经济和信息化、城乡建设、民政、财政、规划和自然资源、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、生态环境、人民防空和消防救援等部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的监督管理工作。

  第七十九条街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理活动纳入基层治理工作,根据需要建立物业管理联席会议等制度,落实人员、经费,履行下列职责:

  (一)指导、监督、协助业主成立业主大会,指导、监督业主委员会换届选举,办理业主委员会备案手续,对相关人员进行培训;

  (二)指导、监督业主大会、业主委员会履行职责;(三)组建物业管理委员会并指导、监督其运行;(四)监督物业承接查验;

  (五)法律、法规、规章规定的其他职责。

  居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展相关工作,向街道办事处、乡镇人民政府反映业主的意见、要求和提出建议。

  第八十条业主委员会不依照本条例规定组织召开业主大会会议的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会在三十日内组织召开;逾期未召开的,由街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

  业主委员会未依照本条例规定向业主公开相关信息的,或者未按照规定在本市物业管理信息网络系统填报、更新相关信息的,由所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销其决定,并通告全体业主。

  第八十一条街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主委员会成员有本条例第三十一条第一款规定情形的,可以建议业主大会罢免其职务。

  业主委员会有下列情形之一的,由街道办事处、乡镇人民政府责令改正;拒不改正、造成严重后果的,街道办事处、乡镇人民政府可以向业主大会建议罢免业主委员会全体成员职务,发现涉嫌违法行为的,应当向相关部门报告:(一)不执行业主大会决定的;

  (二)不按照规定组织召开业主大会会议的;

  (三)不按照规定筹集、使用物业专项维修资金的;

  (四)挪用、侵占物业专项维修资金或者全体业主共有的财物的;

  (五)违反法律、法规规定,侵害业主合法权益的其他行为。

  第八十二条区、县(市)人民政府和街道办事处、乡镇人民政府应当将业主委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系,建立物资和资金保障机制。

  发生突发事件时,街道办事处、乡镇人民政府应当按照响应等级组织落实市和区、县(市)人民政府的应急措施,指导、督促物业服务人配合居民委员会开展工作。

  第八十三条任何单位或者个人都有权通过“12345”市长公开电话等方式举报、投诉违反本条例的行为,相关部门应当按照规定及时处理。

第八章法律责任

  第八十四条违反本条例规定的行为,法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的,从其规定。

  本条例规定的行政处罚,实行综合行政执法的,依法由综合行政执法部门实施。

  第八十五条建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定予以处罚:

  (一)未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需的有关资料的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (二)未按照规定交存首次业主大会会议筹备经费的,处应交存筹备经费的一倍以上三倍以下罚款;

  (三)未按照规定移交有关图纸资料和查验新建物业共有部分的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第八十六条物业服务人违反本条例规定,有下列情形之一的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正,可以给予警告或者按照下列规定予以处罚:

  (一)未按照规定办理物业服务合同备案或者伪造、篡改备案相关资料的,处五千元以上五万元以下罚款;

  (二)以业主拖欠物业费为由,实施停止供水、供电、供气、供热等行为的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (三)无正当理由拒绝退出物业管理项目的,处十万元以上三十万元以下罚款;

  (四)未按照规定开设共有收入专门账户的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十七条业主委员会成员违反本条例规定,拒不移交其保管的资料、财物的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;

  逾期不改正的,处五百元以下罚款。

  第八十八条业主、非业主使用人违反本条例规定,有下列情形之一的,由有关主管部门按照下列规定予以处罚:

  (一)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方的,由区、县(市)房产主管部门责令改正,处一万元以上五万元以下罚款;

  (二)违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电的,由消防救援机构责令改正,处五十元以上二百元以下罚款。

  第八十九条房产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关管理部门的工作人员在物业管理活动监督管理中,有下列情形之一的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关依法给予处分:

  (一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

  (二)不依照法律、行政法规、省的地方性法规和本条例规定履行职责的;

  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成严重后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第九章附则

  第九十条本条例中下列用语的含义是指:

  (一)专有部分,包括具有构造上、利用上的独立性,能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋和规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,以及车位、摊位等特定空间。

  (二)共有部分,包括依法属于业主共有的道路、绿地,其他公共场所、公用设施、物业服务用房,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分,以及其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

  (三)物业服务人,包括物业服务企业和其他管理人。(四)非业主使用人,包括承租人、居住权人等。

  (五)“以上”、“以下”、“届满”,包括本数;“不足”、“超过”,不包括本数。

  第九十一条经业主共同决定,物业管理区域可以由业主参照本条例自行管理,所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关的居民委员会应当予以指导、监督,业主可以请求所在地的房产等有关部门依法予以协助。

  物业管理区域实行业主自行管理的,执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等事项应当由业主共同决定。

  业主自行管理的,由全体业主履行物业管理区域内的安全防范和消防安全职责。对电梯等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,业主应当委托专业机构进行维护。

  业主自行管理中需要开具发票的,可以持所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者相关的居民委员会的证明材料,向税务部门申请办理临时税务登记证,凭临时税务登记证申请领用发票。

  业主可以共同决定委托专业机构对管理费用、共有收入等进行财务管理和审计。管理账目应当每年向业主公布一次。

  第九十二条农民集体所有土地上的住宅小区的物业管理可以参照本条例执行,由相关的村民委员会履行本条例规定的居民委员会职责。

  第九十三条本条例自2022年3月1日起施行。

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