电梯管理(安全、运行、维修等)知识 -凯发网站

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电梯管理(安全、运行、维修等)知识

  电梯管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管理等内容。

电梯设备的安全管理

  电梯使用安全教育、安全措施,电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电梯管理人员和电梯司乘人员的安危,所以电梯设备的安全管理居物业管理的首要地位。

电梯的运行管理

  :规范电梯的日常管理工作,以保证电梯设备的正常运行。

电梯设备的维修管理

  是规范电梯的维护保养工作,使电梯各项性能指标达标,消除电梯的故障隐患,以减少运行费用。

电梯的使用安全管理

  为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故,必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括:安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。

1、实施安全教育

  由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育,使他们树立安全第一的思想,熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。

2、电梯司梯人员操作安全管理

  为了确保电梯的安全运行,司梯人员均持证上岗。并制定了相应的司梯人员安全操作守则:

  1) 保证电梯正常运行,提高服务质量,防止发生事故;

  2) 要求司机坚持正常出勤,不得擅离岗位;

  3) 电梯不带病运行、不超载运行;

  4) 操作时不吸烟、不闲谈等;

  5) 执行司机操作规程:

  a、每次开启厅门进入轿箱内,必须作试运行,确定正常时才能载人;

  b、电梯运行中发生故障,立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理;

  c、遇停电时,电梯未平层禁止乘客打开轿箱门,并及时联系外援;

  d、禁止运超大、超重的物品;

  e、禁止在运行中打开厅门;

  f、工作完毕时,应将电梯停在基站并切断,关好厅门。

3、加强对乘梯人员的安全管理

  制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌,悬挂于乘客经过的显眼位置。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应做到言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知内容是:

  用手按钮,严禁撞击/不许吸烟,勿靠厢门/运行之时,挤门危险/危险物品,禁止进梯/保持清洁,勿吐勿丢/若遇危险,请按警铃/超载铃响,后进退出/儿童乘梯,成人携带/楼内火灾,切勿乘梯

电梯困人救援的安全管理

  规范电梯困人救援工作,以确保乘客的安全是电梯困人救援管理工作的目的,凡遇故障,司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员,如电梯维修人员和管理人员5分钟仍未到场,工程部经过训练的救援人员可根据不同情况,设法先行释放被困乘客。

1、援救程序:

  1)、告知被困人员,等待救援当发生电梯困人事故时,电梯管理员或援救人员通过对讲机或喊话与被困人员取得联系,务必使其保持镇静,静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。如果轿箱属于半开闭状态,电梯管理员应设法将厢门完全关闭。

  2)、准确判断轿箱位置,作好援救准备根据楼层指示灯等判断轿箱的所在位置,然后设法援救乘客。

2、救援步骤:

  1)、轿箱停于接近电梯口的位置时的援救步骤:

  a、 关闭机房电源开关

  b、 用专门外门锁钥匙开启外门

  c、 在轿箱顶用人力慢慢开启轿门

  d、 协助乘客离开轿箱

  e、 重新关好厅门

  2)、轿箱远离电梯口时的援救步骤:

  a、 进入机房,关闭该故障电梯的电源开关

  b、 拆除电机尾轴端盖,按上旋柄座及旋柄

  c、 救援人员用力把住旋柄,另一救援人员,手持制动释放杆,轻轻撬开制动,注意观察平层标志,使轿箱逐步移动至最接近厅门为止

  d、 当确认刹车制动无误时,放开盘车手轮。然后按1)的方式救援

  遇到其它复杂的情况时,应请电梯公司帮助救援。援救结束时,电梯管理员填写援救记录并存档。

电梯设备的运行巡视监控管理

  巡视监控管理,是由电梯机房值班人员实施的,定时对电梯设备进行巡视、检查,发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视,根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》。

电梯设备巡视记录表

  巡视时间 备注电 梯 编 号序号运行监控项目电梯值班员: 负责人:

  1 机房温度、湿度

  2 曳引电动机温度、润滑油、紧固情况

  3 减速箱油位油色、连轴器紧固情况

  4限速器、机械选层器运行情况

  5 控制柜的继电器工作情况

  6 制动器

  7 变压器、电抗器、电阻器

  8 对讲机、警铃、应急灯

  9 轿箱内照明、风扇

  10 厅外轿内指层灯及指令按钮

  11 厅门及轿门踏板清洁

  12 开关门有无异常

  13 井道底坑情况

  14 各种标示物及救援工具情况

  15 电梯运行舒适感

1、建立巡视监控管理制度

  公司工程部的电梯管理员,根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。

2、巡视内容:

  机房值班人员巡视应注意按照上表提示内容检查。

3、巡视中发现不良情况的处理

  当巡视中发现不良状况,机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则及时报告公司工程部主管,协同主管进行解决。整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。

异常情况处置管理

  当电梯工作中出现异常情况时,司梯人员和乘梯人员都要冷静,保持清醒的头脑,以便寻求比较安全的凯发网站的解决方案。

发生火灾时的处置:

  1、

  1)、当楼层发生火灾时,电梯的机房值班人员应立即设法按动“消防开关”,使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后,疏导乘客迅速离开轿箱。电话通知工程部并拨打119电话。

  2)、井道或轿箱内失火时,司机应立即停梯并疏导乘客离开,切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时,电话通知工程部。若火势较猛就应拨打119,以便保证人员和财产的安全。

2、电梯遭到水侵的处置:

  电梯的坑道遭水侵,应将电梯停在二层以上,然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源,水源堵住后进行除湿处理,如热风吹干。试梯正常后才能投入使用。

电梯机房的管理

  电梯机房值班人员,在公司工程部电梯管理员的领导下工作。电梯管理员负责制定电梯机房的管理制度。机房值班人员严格执行电梯机房管理制度。

电梯机房管理制度:

  1、

  1)、非机房工作人员不准进入机房,必须进入时应经过公司工程部经理同意,在机房人员的陪同下进入;

  2)、机房应配足消防器材,免放易燃易爆品;

  3)、每周打扫一次机房卫生,保持机房清洁;

  4)、为防止不必要的麻烦,机房要随时上锁。

2、交接班制度:

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  1)、正常时,按时交接班。并签署《电梯设备巡视记录》;

  2)、当遇到接班人员未到岗时,交班人员不得离岗。应请示工程部电梯管理员寻求解决;

  3)、电梯发生事故后,未处理完,应由交班人员继续负责事故的处理,接班人员协助处理。

电梯维修保养标准

机房:

  1、

  a、 机房通风良好,温度在5―40度之间,相对湿度不大于85%,保证没有雨水侵入;

  机房的干粉灭火器应保持正常压力;机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全,并挂在明显处;

  轿箱平层标志明显可见;机房门锁良好,告示牌清晰挂于显眼处;机房电源、插座良好;

  机房不得进入,应保持清洁;曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm;限速器调节部位应有铅封,非劳动局专业人员禁止调整;限速器、安全开关灵活可靠;限速器-安全钳-安全开关连动可靠;曳引轮标出的运行方向清楚;各轴承灵活,运行时无异常声音,温度不高于80度;导体各相间和相地之间的绝缘良好,电气设备外壳接地良好;供电电压波动在上下7%范围内,频率波动上下2%范围内;制动装置制动良好,轿箱以额定速度空载上行至行程上部范围内断电时,应能完全停止。

  2、井道与轿箱

  3、底坑(保养参照gb7024.1-86)

电梯的维修保养制度

  为使电梯安全运行,需要对电梯进行经常性的维护、检查和修理。电梯管理员和电梯机房值班电工负责电梯发生故障时的紧急维修工作,公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作,并负责建立电梯维修管理制度。电梯维修管理制度主要包括:

1、

  检修完成后填写《电梯月维修保养记录》。/电梯月维修保养记录/维修保养项目清理检查调查记录不良情况部分记录及处理结果维修保养人 验证人

机房

  1 曳引轮清洁2 限速器及电器接点检查3 制动闸瓦磨损检查4 选层器详查5 控制柜各机电接点清洁,各接触器、继电器电阻

机身及井道

  1 干电池、蓄电池检查2 内外门藕合检查、清扫、注油3 内外吊门轮、限位轮,外门关闭器,路轨检查清扫4 内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁5 门联锁接线检查6 接合板装置7 各种开关接点检查8 钢带清扫,抹油,钢带开关检查9 限速钢丝抹试10井底各设备检查,清扫,抹油

2、季维修保养制度

  针对机房内的主要设备进行检修。检修完成后填写《电梯季度维修保养记录》。/电梯季维修保养记录/维修保养项目清理检查调查记录不良情况部分记录及处理结果维修保养人 验证人

机房

  1 电动机冷却风扇注油 2电源总开关3 控制盘、讯号盘清扫,紧引线螺丝

机身及井道

  1 门机各装置箱内部检查2 门电机、电阻箱、接点盒内部检查3 门机械牙箱、连杆、链条、皮带检查4 加轨装置与路轨间隙检查5 检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡6 轿箱风扇检查及清洁7 底坑缓冲器油量检查及清洁

3、年维修保养制度

  每年对电梯的整机运行性能和安全设施作一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。安全设施包括超速保护,断相、错相保护,撞底缓冲装置,超越上下限位置的保护等。整机检修完成后填写《电梯年维修保养记录》。

电梯年维修保养记录

  维修保养项目清理检查调查记录不良情况部分记录及处理结果维修保养人 验证人

机房

  1 减速箱换油2 各种润滑油更换3 电动机定子、转子气隙测量4 曳引轮槽磨损情况检查5 制动器解体大修及线圈电流测定

机身及井道

  1 选层器牙箱换油2 安全系统及限速器动作试验3 安全器及夹轨拆卸、清洗4 曳引机、行车速度、平衡装置检测5 制动盘各接线螺丝固定6 门电机牙箱、润滑油更换7 中途箱,轿底接线箱螺丝紧固8 主缆、保险缆加缆油9 井道内各路轨、各腰刀等牢固10 井底油压缓冲器清洗换油,有效动作确定11 井道内及井底大扫除12 劳动局电梯年检

电梯常见故障的检查和排除

  电梯出现故障后,电梯维修人员应能迅速、准确的判断故障的所在,及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气系统故障。

1、 机械系统的故障和排除

  机械系统的故障比较少见,但机械系统发生故障时,造成的后果却较严重。所以,作好日常的维护保养,减少机械系统故障是电梯管理的主要任务之一。

(1) 机械系统的常见故障

  ① 润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障,造成转动部位发热或抱轴现象,使滚动和滑动部位的零件损坏。

  ② 机件带伤运转。忽视了日常的预检修,未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损,使机械零件带伤工作,造成电梯故障,被迫停机修理。

  ③ 连接部位松动。电梯的机械系统中,有许多部件是由螺栓连接的,运行过程中,由于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造成磨损或撞毁机械零件,被迫停机。

  ④ 平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时,会造成轿厢蹲底或冲顶,限速器、闸瓦动作,被迫停机。

(2) 机械系统常见故障的预防与修理

  加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键,对机械故障的出现起到预防作用。

  一是要及时润滑有关部件;二是要紧固螺栓。做好这两项工作,机械系统的故障就会大大减少。发生故障后,维修人员要向司乘人员了解故障时的情况和现象。

  若电梯还能运行,维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数次,通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断,找出故障部位,并进行修理。修理时,应按照有关文件的技术要求和修理步骤,认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部件重新安装使用,不符合要求的部件一定要更换。修理后的电梯,在投入使用前必须经过认真的调试和试运行后,才能投入使用。

  电梯轿厢被安全钳卡在导轨上,使其不能上下移动是电梯的一种特有故障。出现这种故障后,必须用承载能力大于轿厢重量,挂在机房楼板上的手动葫芦(导链)把轿厢上提150mm左右,一般情况下安全钳可复位。经过这样的处理,一般电梯可恢复运行。但是,必须查明故障原因,采取相应的措施,并修复导轨卡痕后,才能交付使用。

2、 电气系统的故障和检修

(1)电梯出现系统的故障多种多样,但大致分为四类型:

① 门系统故障。

  采用自动开关门的电梯,其故障多为各种电器元件的触点接触不良所致,而触点接触不良主要是由于元器件本身的质量,安装调整的质量,维护保养的质量等存在的问题所致。

② 继电器故障。

  用继电器组成的电梯控制电路,故障一般出在继电器的触点上。触点通断时的电弧使触点烧坏,使其不能闭合或长期粘连,造成断路或短路。

③ 电气元件绝缘老化。

  电器元件受潮通电时产生的热量,都加速了绝缘的老化,使绝缘击穿造成短路。

④ 外界干扰。

  电子技术的发展,使可编程控制器和计算机等先进设备应用在电梯的控制系统中,发展为无触点电气控制系统。这种控制系统避免了继电控制系统的触点故障。但是,这种系统中的控制信号较小,容易受到外界干扰,如果屏蔽不好,常使电梯产生误动作。

(2) 电气系统故障的排除

  电梯的电气控制系统结构复杂而又分散,要想迅速排除电气系统的故障,维修人员应做到:

  ① 掌握电梯电气控制系统的电原理图、接线图、安装位置图。

  ② 熟悉电梯的起动、加速、满速运行、到站提前换速、平层、开门等全部控制过程。

  ③ 掌握各电器元件间的控制关系,继电器、接触器接点的作用。

  ④ 了解各电器元件的安装位置和机电间的配合关系。

  维修人员还要不断分析、研究和总结经验,做到准确判断故障发生点,并迅速排除故障。

篇2:天津市物业管理政策法规知识问答

  天津市国土房管局关于做好物业管理政策法规知识宣传工作的通知

  各区、县房管局:

  为做好物业管理政策法规知识宣传,提高社会知晓率,市局根据受理业主日常咨询和投诉涉及的集中问题,编写了物业管理政策法规知识问答50问,现印发给你们,请结合自身实际,采取多种形式加大宣传;同时,将该政策问答下发到辖区内所有物业服务企业和物业管理小区,并组织指导做好宣传工作。

  附件:物业管理政策法规知识问答50问

  2015年1月5日

  物业管理政策法规知识问答50问

  为提高物业管理政策法规知识社会知晓率,日前,天津市物业管理部门根据受理业主日常咨询和投诉涉及的集中问题,编写了物业管理政策法规知识问答50问。据了解,该政策问答涉及了物业管理以及日常服务的相关内容,近日该政策问答将陆续下发到辖区内所有物业服务企业和物业管理小区,以方便广大业主阅读使用。物业管理政策法规知识问答50问:

  1.问:什么是物业管理?

  答:根据《天津市物业管理条例》,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  2.问:什么是业主?什么是物业使用人?

  答:根据《天津市物业管理条例》,业主是指物业的所有权人。

  物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

  3.问:在物业管理活动中,业主享有哪些权利?

  答:根据《天津市物业管理条例》,业主享有下列权利:(1)参加业主大会会议,发表意见,行使表决权;(2)推选业主代表,选举业主委员会成员,享有被选举权;(3)监督业主委员会的工作;(4)提议召开业主大会会议,就物业管理的有关事项提出建议;(5)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(6)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;(8)监督专项维修资金的管理和使用;(9)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权;(10)法律、法规规定的其他权利。

  4.问:在物业管理活动中,业主应当履行哪些义务?

  答:根据《天津市物业管理条例》,业主应当履行下列义务:(1)遵守业主大会议事规则和管理规约;(2)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(3)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动;(4)按照物业服务合同的约定,按时交纳物业管理服务费;(5)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;(6)按照规定交存或者续交专项维修资金;(7)法律、法规规定的其他义务。

  5.问:业主大会是一个什么样的组织?业主大会可以决定哪些事项?

  答:根据《天津市物业管理条例》,业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主大会决定下列事项:(1)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;(2)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作;(3)审定物业服务合同内容,选聘、解聘物业服务企业;(4)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;(5)专项维修资金的筹集、使用方案,并监督实施;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

  6.问:业主委员会是一个什么样的机构?履行哪些职责?

  答:根据《天津市物业管理条例》,业主委员会由业主大会会议选举产生,是业主大会的日常工作机构,执行业主大会的决定事项。业主委员会履行下列职责:(1)召集业主大会会议;(2)定期报告有关决定执行情况,提出物业管理建议;(3)在业主大会作出决定后三十日内,代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;(6)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;(7)监督管理规约的实施;(8)组织筹集专项维修资金;(9)组织业主委员会换届和补选工作;(10)完成业主大会交办的其他事项。

  7.问:在物业管理活动中,物业服务企业应当做好哪些工作?

  答:根据《天津市物业管理条例》和《天津市社区物业管理办法》,物业服务企业应当做好下列工作:(1)按照物业服务合同,对物业及其环境、秩序进行管理,提供相应服务,依照合同约定收取物业管理服务费,接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督;(2)对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应当劝阻制止,并及时向有关部门报告;(3)接受街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会对物业管理工作的指导和监督,并协助做好相关工作。

  8.问:物业服务企业资质分为哪几个等级?对各资质等级物业服务企业接管物业项目的规模有何规定?

  答:根据国家《物业服务企业资质管理办法》,物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

  9.问:街道办事处(乡镇人民政府)具体履行哪些社区物业管理工作职责?

  答:根据《天津市社区物业管理办法》规定,街道办事处(乡镇人民政府)具体履行下列社区物业管理工作职责:(1)做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》(2010年市人民政府令第26号)等法规规定的社区物业管理相关工作;(2)明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员;(3)组织召集街镇物业管理联席会议;(4)协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题;(5)指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和协调;(6)组织对社区物业管理服务情况的考评。

  10.问:社区居民委员会在社区物业管理中应做好哪些工作?

  答:根据《天津市社区物业管理办法》,社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下,做好社区物业管理的下列工作:(1)教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产;(2)依法维护社区居民的合法权益,向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议;(3)对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;(4)对未实行专业化物业管理的社区,采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务;(5)组织召集社区物业管理联席会议,调解社区物业管理矛盾纠纷;(6)做好日常巡查,对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻,并向相关部门报告。

  11.问:社区物业管理专职工作人员有哪些职责?

  答:社区物业管理专职工作人员在社区党组织、社区居委会的领导下,在街道办事处(乡镇人民政府)和区县物业管理行政主管部门的指导下,对社区物业管理工作实施监督协调,履行下列职责:(1)组织开展社区物业管理政策法规宣传,增强居民依法守约意识;(2)教育引导社区居民参与支持社区物业管理,按时交纳物业管理服务费;(3)协助街道办事处(乡镇人民政府)组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作。指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作;(4)负责社区物业管理巡查工作,反映社区居民物业服务诉求;(5)对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为,及时劝阻制止,并向所属街道办事处(乡镇人民政府)报告;(6)负责召集社区物业管理联席会议,及时协调化解物业管理矛盾和纠纷;(7)配合有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评;(8)未成立业主委员会的商品住宅小区,负责协调使用房屋专项维修资金;(9)完成上级交办的其他工作事项。

  12.问:对于新建商品房小区,前期物业服务企业由谁来选聘?对前期物业服务合同的起止时间如何规定?

  答:根据《天津市物业管理条例》,前期物业管理是指在业主大会成立前,开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。新建住宅商品房出售前,开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,并由双方签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

  13.问:什么是管理规约?管理规约由谁制定?临时管理规约由谁制定?购房人在购房时通常需要“双确认”,指的是什么?

  答:管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项,依法作出约定。管理规约由业主委员会组织召开业主大会会议讨论,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并对全体业主具有约束力。根据《天津市物业管理条例》,开发建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约。在售房时应当向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。

  14.问:什么是物业管理服务费?对业主交纳物业管理服务费有何规定?

  答:根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》,物业管理服务费,是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托,依照物业服务合同约定对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。根据《天津市物业管理条例》,物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按月交纳,业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的,从其约定。

  15.问:业主在办理入住手续时,物业服务企业可否预收物业管理服务费?

  答:业主与物业服务企业之间是合同关系。业主在办理入住手续时,应当按照前期物业服务合同约定的时间和标准向物业服务企业交纳物业管理服务费。物业服务企业预收物业管理服务费需要和业主协商确定。

  16.问:本市对业主、物业使用人装饰装修房屋有哪些规定?

  答:根据《天津市物业管理条例》,业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

  根据《天津市房屋安全使用管理条例》,房屋所有人、物业使用人装饰装修房屋,应当保证房屋的使用安全,不得影响共用部位和共用设施设备的使用和修缮。业主、物业使用人装饰装修房屋应当告知物业服务企业,物业服务企业应当将房屋装饰装修的注意事项、禁止行为,书面告知装饰装修房屋的业主、物业使用人和装饰装修企业。

  房屋所有权人、使用人应当合法使用房屋,保障房屋的整体性、抗震性和结构安全。禁止下列使用房屋的行为:(1)在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品,在室内增设超荷载分隔墙体;(2)在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸;(3)将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房;(4)拆改住宅楼房或者其结构垂直帘体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构;(5)其他危害房屋安全的行为。

  17.问:本市对物业服务企业收取业主、物业使用人房屋装饰装修履约保证金有何政策规定?

  答:为督促业主、物业使用人在装饰装修房屋过程中自觉遵守国家和本市有关规定,根据《天津市物业管理条例》,物业服务企业在业主、物业使用人装饰装修房屋前,都会与其签订装饰装修管理服务协议,并约定交纳一定数额的履约保证金,交纳保证金的数额标准应由双方协商约定。

  物业服务企业收取该项费用后,如果业主、物业使用人在房屋装饰装修过程中没有出现违反规定行为,应按照双方签订协议约定的时间及时退还。

  18.问:业主、物业使用人装饰装修房屋时,违反相关法律法规如何处理?

  答:根据《天津市街道综合执法暂行办法》,街道办事处可以集中行使下列行政处罚权,并可以实施与之有关的行政强制措施:城市管理综合执法机关行使的全部行政处罚权;房屋安全管理方面的法律、法规、规章规定的对在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸,将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房的行政处罚权。

  19.问:在业主、物业使用人装饰装修房屋时,对装修垃圾清运费有何规定吗?

  答:物业基本服务费中不包括装饰装修房屋产生的垃圾清运费,需要物业服务企业根据实际情况据实测算,由业主或物业使用人支付。具体费用标准由业主或物业使用人与物业服务企业在装饰装修协议中协商确定。

  20.问:业主办理入住后,遇到房屋质量问题应当找谁解决?

  答:根据国务院《物业管理条例》规定,建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。根据《天津市物业管理条例》规定,在国家规定的保修期限内,物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。根据《天津市商品房管理条例》,房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

  21.问:国家和本市有关政策法规对商品房小区建设工程的保修期限是如何规定的?商品房小区的保修期限应当从什么时间开始计算?

  答:根据国务院《建设工程质量管理条例》,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;(5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。根据《天津市商品房管理条例》,新建商品房交付使用后,保修期限的确定依据为房地产开发企业提供的商品房质量保证书(包括保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容)。商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。

  22.问:业主入住后没有及时供气、供暖,应当找谁解决?

  答:供气、供暖是商品房建设的配套工程,业主遇到未及时接通燃气、暖气问题,应当找开发建设单位协调供气、供暖部门落实。

  23.问:住宅商品房中出现、私搭乱盖、饲养烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、从事摆卖、加工等生产经营活动等问题,应当由谁负责执法

  答:住宅商品房中出现上述违法违规行为时,业主、物业服务企业、社区居民委员会、社区物业管理专职工作人员都有权利及时进行劝阻制止。当劝阻制止无效时,应当及时向辖区街道办事处(乡镇人民政府)报告,由其依据《天津市街道综合执法暂行办法》依法处理。

  24.问:新建商品住宅小区成立业主大会条件?

  答:根据《天津市物业管理条例》,已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当成立业主大会:(1)业主入住率达百分之五十以上;(2)首位业主实际入住达到二年以上。

  25.问:成立业主大会由谁牵头组织?筹备组由哪些人员组成?

  答:根据《天津市物业管理条例》,街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员,负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导。对于一个新建物业,符合成立业主大会条件的,业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内,在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主三至七名,街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

  26.问:参加业主委员会成员选举应当具备什么条件?对业主委员会成员的人数有什么规定?业主委员会主任、副主任是如何产生的?

  答:根据《天津市物业管理条例》,业主委员会成员应当符合下列条件:(1)遵守国家有关法律、法规;(2)具有完全民事行为能力;(3)遵守业主大会议事规则和管理规约,按时交纳物业管理服务费;(4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;(5)具有一定的组织能力和协调沟通能力;(6)身体健康,能保证必要的工作时间。业主委员会不得从事经营活动。业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数,由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

  27.问:在什么情况下,业主委员会成员职务自行终止?

  答:根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》,业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员职务自行终止:(1)物业转让、灭失等原因不再是业主的;(2)连续1年以上不在本物业管理区域居住的;(3)以书面形式提出辞职的;(4)因身体健康原因丧失工作能力的;(5)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

  28.问:在什么情况下,业主委员会成员职务需要经业主大会会议通过取消?

  答:根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》,业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务:(1)无故连续3次缺席业主委员会会议的;(2)有犯罪行为的;(3)拒不履行业主义务的;(4)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  29.问:业主大会和业主委员会的办公经费应该如何解决?主要用途是什么?

  答:根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》,业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费,具体办法在物业服务合同中约定。活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次,并接受业主的监督。

  30.问:社区物业管理联席会议由谁负责召集?主要协调哪些事项?

  答:根据《天津市社区物业管理办法》,社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理服务单位负责人等人员参加。会议由社区居民委员会主任主持召开,原则上每月召开一次。研究议题由会议成员单位提出,主要协调下列事项:(1)履行物业服务合同或协议中出现的问题;(2)业主委员会履职、换届和委员补选工作;(3)物业服务费收缴、使用等问题;(4)在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题;(5)选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有关事宜;(6)社区物业管理中出现的其他问题。

  上述事项应当经社区物业管理联席会议集体讨论作出决定后实施,并监督整改落实情况。

  31.问:街镇物业管理联席会议由谁负责召集?主要协调哪些事项?

  答:根据《天津市社区物业管理办法》,街镇物业管理工作联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)召集,区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人,以及业主代表或者居民代表参加。根据《天津市物业管理条例》规定,物业管理联席会议主要协调解决下列问题:(1)业主委员会不依法履行职责的问题;(2)业主委员会换届过程中出现的问题;(3)履行物业服务合同中出现的重大问题;(4)提前终止物业服务合同的问题;(5)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;(6)需要协调解决的其他物业管理问题。街镇物业管理工作联席会议要形成会议纪要,并在社区范围内予以公告。对不履行会议决定事项的单位和组织,由街道办事处(乡镇人民政府)上报区人民政府,由区人民政府督促限期落实。

  32.问:业主居住在商品房小区,为什么要自觉履行交纳物业费义务?

  答:根据《中华人民共和国物权法》,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于专有部分,每位业主享有占有、使用、收益和处分的权利,并履行日常的管理、维修、养护义务。对于共有部分,如电梯、楼道、道路、绿地、围墙、消防设备、监控设备等共用部位和共用设施设备均由小区里的全体业主共有,应由全体业主共同履行管理义务。每位业主对共有部分享有权利,承担义务,且不得以放弃权利不履行义务。选聘专业化物业服务企业对小区共有部分实施管理,需要双方签订合同,就服务内容、服务标准和收费标准等进行详细约定,物业服务企业要按照合同约定为业主提供质价相符的服务,自觉接受业主、业主大会和业主委员会的监督,同时,业主委员会也要依法履行职责,监督和协助物业服务企业履行合同,每位业主在享受服务的同时,也要履行合同义务,按时交纳物业服务费。

  33.问:前期物业服务合同和物业服务合同有什么区别?

  答:(1)合同签订主体不同。前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业签订,并在购房时由购房人进行书面确认。物业服务合同经业主大会讨论决定,由业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订。(2)合同起止时间不同。根据《天津市物业管理条例》,前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。物业服务合同期限一般不低于两年,具体时间由业主大会与物业服务企业协商确定。

  34.问:商品房小区物业管理服务费由哪些费用构成?

  答:根据《物业服务定价成本监审办法(试行)》和《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》,对于商品房小区,业主所交纳的物业管理服务费由两项费用构成,一项是物业管理基本服务费,另一项是机电设施设备日常运行养护费。其中:物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。具体由下列费用构成:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其它费用。机电设施设备日常运行养护费是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统(电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等)、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景(包括喷泉)等机电设施设备日常运行养护的费用。

  35.问:住宅商品房物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费的收费标准有政策规定吗?

  答:根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》,普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价,按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理,分为一、二、三、四4个等级,各等级收费标准为中准价格,分别为每月每建筑平方米1.2元、0.9元、0.7元、0.5元。开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动,上下浮动幅度不得超过20%。

  物业服务标准超出或低于《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定范围的,物业管理基本服务费由开发建设单位、业主大会与物业服务企业参照物业管理基本服务费政府指导价格标准另行协商确定,并在物业服务合同中予以明确。

  机电设施设备日常运行养护费,由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况据实测算,另行协商确定。

  36.问:业主办理入住手续后空置不住,是否需要交纳物业管理服务费?

  答:根据《天津市物业管理条例》,物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费,由业主承担;但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的,由开发建设单位承担。

  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。开发建设单位在房屋竣工交付业主后,不管是否居住,都应承担共同管理和维护的责任。因此,空置房的业主也应当按时交纳物业管理服务费。

  37.问:物业服务合同主要包括哪些内容?

  答:根据《天津市物业管理条例》,物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动,应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同,对物业服务企业和全体业主具有约束力。物业服务合同主要包括下列内容:(1)业主大会和物业服务企业的名称;(2)物业管理区域的范围;(3)服务的内容;(4)服务的标准;(5)服务的费用;(6)合同的期限;(7)违约责任;(8)合同的解除条件;(9)双方需要约定的其他事项。

  38.问:物业服务合同中约定的物业管理服务包括哪些主要内容?

  答:根据《天津市物业管理条例》,物业服务合同中约定的物业管理服务,应当包括下列主要内容:(1)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理;(2)电梯、智能系统等设备的运行服务;(3)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;(4)物业装饰装修的管理;(5)车辆行驶和停放秩序的服务、管理;(6)物业管理区域内公共秩序的服务、管理;(7)物业资料的查询服务和管理;(8)双方约定的其他物业管理服务内容。

  39.问:作为业主如何看待和处理物业管理服务费的上调?

  答:物业管理实行有偿服务,物业管理服务费是物业服务企业管理和维护业主共有部分的重要保证,应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。据调查,目前影响物业管理服务费成本增加的主要有人工成本、维修材料成本和物业公共服务用水、用电成本等因素。物业管理服务行业属于劳动密集型行业,人工成本开支占有较大比重,成为影响物业管理服务费成本增加的重要因素。例如:据统计,2009年全市从业人员最低工资标准和缴纳养老保险最低标准基数分别从820元/人·月和1260元/人·月,2014年增加到1680元/人·月和2350元/人·月,5年间增长比例分别为104.9%和86.5%。物业管理服务公共用水价格执行商业用水标准,由6.2元/吨调整为7.85元/吨,上涨1.65元/吨,涨幅26.6%。综上所述,如果物业管理服务费标准不依据市场成本变化适时进行调整,物业服务企业正常运营就会出现亏损,按照服务合同约定的服务标准就会受到影响,容易导致物业管理服务费不足与服务质量下降的不良循环。广大业主应理性看待物业管理服务费标准调整,业主大会应适时做好物业管理服务费上调的相关工作。

  40.问:业主与物业服务企业之间是什么关系?当双方发生争议时通过什么渠道解决?

  答:业主大会通过选聘物业服务企业,按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等,双方是合同委托关系。当业主、业主大会和物业服务企业之间因物业管理发生争议时,双方可以自行协商解决;不能自行协商解决的,可以向所属社区居委会或街道办事处(乡镇人民政府)申请调解;也可以向区、县物业管理行政主管部门申请调解,并可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  41.问:“两箱三栏”设施主要指什么?对设置“两箱三栏”有什么要求?

  答:“两箱三栏”即:物业服务企业服务意见箱,业主委员会工作建议箱,政策法规宣传栏,管理规约公开栏,小区事务公示栏。“两箱三栏”设置总体要求是美观、规范、耐用。

  42.问:对物业管理小区物业服务事项公开公示内容及时间有什么要求?

  答:物业服务企业要在小区内向业主公开公示下列事项:(1)营业执照、资质证书、管理人员持证上岗证书复印件,各项管理服务制度、管理人员职责分工、凯发网站的联系方式等信息。(2)物业服务合同约定的服务内容、服务标准和收费标准。公示时间为自接管小区后一个月内落实公示内容,至物业服务合同终止。(3)提供特约服务的具体项目和收费标准等。公示时间,自提供特约服务的具体项目起,至停止该服务项目止。(4)机动车场地占用费收取和使用情况。公示时间,每半年公示一次,每次公示时间不少于一个月。(5)利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。公示时间,每半年公示一次,每次公示时间不少于一个月。(6)房屋专项维修资金使用情况。按照房屋专项维修资金申请使用规定进行公示。(7)共用部位、共用设施设备使用运行状况。公示时间,于每年第四季度进行公示,每次公示时间不少于一个月。(8)物业管理服务费实行酬金制的,应当至少每季度向全体业主公布一次收支情况。(9)节假日服务事项、社区文化活动安排,以及需要向业主提示的事项。(10)其他需要业主及时知晓的服务事项。

  业主大会成立、业主委员会选举、业主委员会执行业主大会决议等情况,应当按规定进行公示。

  43.问:物业服务企业在管理服务中,出现哪些违规违约行为,信用等级被评定为不合格?

  答:按照《天津市物业服务企业信用信息管理办法》规定,物业服务企业存在下列行为之一,经查实信用等级定为不合格:(1)在本年度内发生重大责任事故的;(2)因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件,影响社会稳定和正常社会秩序,造成恶劣影响的;(3)因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的;(4)聘用无相应资格证书的人员担任项目经理的;(5)挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的;(6)未按照协议约定及时退还装修保证金及其它应退还费用的;(7)被市、区县物业管理行政主管部门日常巡查公开通报后不及时整改,或者一年内被公开通报三次(含三次)以上的;(8)退出项目管理时不按照《天津市物业管理条例》等法规政策规定,履行退出程序和相应义务的;(9)物业服务企业在信用信息采集过程中,拒不上报信用信息的;(10)经市、区县物业管理行政主管部门认定的其他严重不良行为。

  44.问:商品住宅首期专项维修资金由谁来交存,交存标准是多少?

  答:2003年1月1日后出售的新建商品住宅,首期专项维修资金由开发建设单位和购房人双方共同交存。其中,不配备电梯的商品住宅,开发建设单位和购房人各按房款总额的1%交存维修资金;配备电梯的商品住宅,开发建设单位和购房人分别按房款总额的1.5%、1%交存维修资金。另外,按照相关规定,住宅小区内的非住宅或住宅小区外与住宅结构相连的非住宅,也按照商品住宅标准交存维修资金。

  45.问:申请使用房屋专项维修资金有什么程序?

  答:按照《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》规定,专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则,主要包括六步:(1)制定方案。物业服务企业根据项目日常管理、查勘及业主报修情况,制定维修计划。根据维修内容,由物业服务企业和业主委员会初步确定工程预算费用。维修方案确定后,物业服务企业可登陆天津市房屋维修资金使用管理系统(www.tjwxzj.com.cn)进行注册登记,登记后在“使用管理系统”中填写、打印《维修和更新、改造方案》,并由业主委员会和物业服务企业双方签字盖章确认。(2)业主确认。物业服务企业在业主委员会的监督、配合下,将维修和更新、改造工程方案征求相关业主书面意见,达到双三分之二以上的业主同意后,将维修和更新改造方案、业主签字表决结果以及工程预算审价结果在小区明显位置公示不少于7天。(3)办理备案。公示期满后,物业服务企业应持相关要件,到项目所在地的区县房地产管理局物业办办理专项维修资金使用备案手续。要件齐全的,区县物业办到项目现场查勘、确认后,出具《专项维修资金使用备案证明》。(4)开户划款。物业服务企业持区县物业办出具的《专项维修资金使用备案证明》,到维修资金专户管理银行(天津银行)开立专项维修资金使用专户,并持相关要件到市房屋维修资金管理中心办理首期款划拨手续。要件齐全的,市房屋维修资金管理中心将首期款划拨到专项维修资金使用专户。首期款到帐后,工程可以开始施工。(5)竣工验收。物业服务企业组织、监督施工单位进行施工,并在工程竣工后,组织业主委员会、相关业主、施工企业及工程监理单位等对工程进行验收,共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。(6)决算核减。工程验收合格后,物业服务企业将《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》等要件在小区明显位置进行公示,公示期7天。公示期满后,物业服务企业持相关要件到项目所在地区县房地产管理局办理完工备案。要件齐全的,区县房地产管理局到现场查勘后出具《专项维修资金使用完工证明》。物业服务企业持相关要件,到市房屋维修资金管理中心办理工程决算尾款划拨手续。要件齐全的,中心将工程尾款划拨到专项维修资金使用专户。

  46.问:占用小区内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,有哪些规定?

  答:按照《天津市物业管理条例》,占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,并征得业主大会同意。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法,由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业管理服务合同的约定执行。

  47.问:业主购买或租用地下车位后,为什么还要交纳有关服务费?

  答:业主购买或租用地下车位后,物业服务企业需要对车场保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护,所发生费用由物业服务企业据实测算,并与业主签订协议,费用由业主交纳。

  48.问:物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同,物业服务企业和业主委员会应当如何处理?

  答:根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》,物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作:(1)业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业;物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的,应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后,双方应当就退出项目时间、交接事宜进行协商。(2)物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内,物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会),并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。(3)业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作;(4)区、县房地产管理局接到物业服务企业预警报告后5个工作日内,应当会同街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见,并就继续管理服务做好协调沟通工作,指导业主大会选聘物业服务企业。

  49.问:物业服务企业退出小区管理时,如何做好移交工作?

  答:根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》,对业主大会重新选聘新物业服务企业接管的小区,应当按照下列程序做好衔接工作:(1)原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务,并积极协助业主大会选聘新物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。(2)业主委员会应当组织召开业主大会会议,对选聘新物业服务企业等事宜进行表决,在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作,并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。(3)原物业服务企业应当在退出之日起10日内,向业主委员会办理下列移交事宜:预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;物业管理项目的档案资料;物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;物业竣工验收资料;共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料;物业质量保证书和使用说明书;物业管理需要的其他资料;实行酬金制的,应当移交管理期间的财务资料。(4)原物业服务企业在征得业主委员会同意后,也可向新物业服务企业直接办理移交,并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的,新物业服务企业接管后,业主委员会应当将本条第(3)项所列事项转交新物业服务企业。(5)新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内,到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。

  50.问:业主委员会组织业主选聘物业服务企业时,一般应注意哪些事项?

  答:一是看是否合法经营。业主委员会要求投标物业服务企业出具营业执照原件,查看经营范围是否包含物业管理服务。二是看是否符合条件。按照规定,物业服务企业取得营业执照后,应当自领取营业执照之日起30日内到工商注册所在地申请办理资质。业主委员会要求投标物业服务企业出具资质证书原件,同时查看是否符合接管项目的条件。物业服务企业资质分为三个等级,并按照下列要求接管项目:一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目。三是看是否诚信经营。业主委员会可到天津市物业管理协会网站查询,了解投标企业诚信情况。四是组织业主大会书面表决。业主委员会组织业主书面表决前,要向全体业主实事求是介绍每个投标企业详细情况,由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主,书面同意后选定物业服务企业。五是签订物业服务合同。详细约定服务内容、服务标准和收费标准;并对机动车场地占用费等收益的收支情况进行约定。

篇3:胜任物业项目经理的关健知识

  有许多的物业从业人员都觉得做物业工作多年了,感觉自己能胜任物业项目经理这个岗位,可从我见过的一些人来说,这些人的实际工作能力距离真正的物业项目经理岗位要求还差太远,就算你现在已经是物业项目经理了,你也不会有什么发展,而且,公司还不一定能让你做下去。

  那么,要想胜任物业项目经理这个职位,一般需要了解哪些关健的知识呢?

1、良好的心理状态是最重要的

  ,物业项目经理在基层一线工作,自己别把自己太当领导看待,深入到现场才能及时了解真实情况,物业管理工作的效果如何要看你的团队执行力如何,而物业项目经理不应在管理流程之外,一定要亲自参与到整个流程中,时刻关注各个管理流程的运行情况,并根据运行结果做出适当的流程调整,这样才能真正的提高执行效果,才能更好的做好物业服务工作。

2、横向的知识面要宽

  ,这也是许多物业从业人员的致命伤,懂的东西太少,与业主或员工交流缺少话题,或者,思考问题受知识面影响思路无法开扩。知识面太窄,同时也说明了你懂的基本常识肯定会少,在需要你做出决策的时候,就容易出现不应有的差错。比如业主投诉说墙面有渗水,你要是没有一点建筑方面的常识,你如何做出判断?

3、懂得权衡利弊

  ,能分得清什么是急办的事务,什么是重要的事务,紧急与重要的关系区分。这是一个大多数物业员工容易犯错的地方,当出现情况时,你做为物业项目经理就要果断行事,比如,有的业主在没有发生危险的时候总是什么都觉得无所谓,开车离开小区却不带卡,说自己有急事要马上出去,让保安放行,要不放行还会骂保安,这时你会怎么处理?你会想的到这件事的后果吗?

4、善于区分问题的表象与本质,

  比如保安提出辞职,正常吗?正常,但是,辞职的背后还有什么?也就是真正的原因,辞职的保安不一定会告诉你真实的原因,但是,你要从对这名保安的了解及对保安队的了解来推断真正的原因,有的人你要想办法留下,有的事你要彻底查清。都说物业服务行业的员工流动性大,其实这里面许多问题出在物业项目经理,因为你没有尽职。

5、能熟练掌握工作流程中每一个节点的真正作用

  。比如业主收房手续办理流程,其中第一关就是业主身份确认,做过收房的物业员工都知道要办身份确认,可是,为什么要身份确认?身份确认的法律依据是什么?这样做有什么实际意义?在什么事情上员工会出现错误?这个节点要控制的是什么?等等。

6、懂得一些人力资源管理方面的知识

  ,比如:招聘员工、辞退员工要考虑哪些法律问题?岗位绩效如何定才能适用本项目?很多物业项目经理在招聘员工的时候都不太注意法律问题,这其中不排除有些物业项目经理根本就不知道要注意什么法律事项,从而在招聘员工的时候就为以后的工作留下了隐患和风险。大多数物业公司的规模都很小,不需要设置专门的人力资源管理部门,招聘员工的工作一般都是由物业项目经理亲自负责。无论是不是物业项目经理亲自负责,做为物业项目经理的你也要懂一点人力资源管理的内容。

7、物业项目的安全管理

  。天大地大不如安全大呀,不出安全问题啥都好说,一但出事,唉,没完没了,弄不好你的物业公司就破产了。物业项目经理要有强烈的安全意识,要有观察能力,要有一定的联想,能从一些小问题、小现象发现涉及安全的隐患,习以为常是管理工作中最要不得的。

8

  、安全问题肯定是保安的首重职责之一了,保安对工作尽不尽心,是否忠于责守,是否以主动工作的心态来对待这个岗位,将关系到小区的安全是否有保障,关系到业主对你的工作是否支持,既然保安的工作十分重要,那么,你悄悄问一下自己,你能了解保安这个职业多少?你对每个保安员是否都能有一些深度的了解?这时,

9、

  做物业项目经理不是定几条制度让员工去做就好了,你真正要面对的是业主,面对的是一大批员工,你不要告诉我说你很能说话,能说话与会说话是两个不同的概念。物业项目经理做为小区物业服务管理机构的责任人,你可能会要求自己做好,但是,你的员工也同样是天天在小区里工作,时时刻刻都会与业主们接触,员工们的一言一行都会影响到物业公司与业主的关系,这些都不是定几条制度能解决的。改变一个人的行为重要,改变一个人的思想更重要。

10、机械、电气、房产开发、建筑施工等方面的常识了解了多少?

  比如:墙体渗水了,什么才是真正原因?如何解决?在业主询问的问题里,有一些是与房地产开发有关联的,那么,这些是物业服务行业的上游行业,物业项目经理是不是也应该对它的基本知识掌握一些呢,蜂巢物业网注?比如建筑物的主体是指哪几方面?每套房的建筑面积是如何计算的?外墙面为什么不能轻易损坏?供电系统、楼宇垂直电梯的工作原理知道多少?应急的处理方法是否了解?

11、是不是真正理解并能灵活运用现有的与物业管理工作相关的法律法规?

  比如:供电供水供热抄表到户为什么有法规,但执行不了?比如怎么合理并充分利用劳动法规的规定来调整公司的工作岗位?

12、

  物业项目的成本控制需要涉及到财务知识,更重要的是将财务管理与物业管理相结合,有很多的会计对物业管理方面的知识并没有太多的了解,你是不是天真的认为有会计就能把成本控制做到位?物业公司对物业项目辖区所有公用设施设备的管理是一件很烦琐很杂的工作,费用开支都是这里一点点、那里一点点,那么对于物业费中的日常维护费用而言,那些费用要计入日常维护费?

13、从事中小企业管理最常见的岗位优化组合你能无缝运用吗?

  物业服务行业在现阶段是一个亏损行业,我这里为什么说是亏损行业?物业服务行业有国家行政主管部门定的资质等级及相对应的服务标准,如果在现阶段严格套用标准的话,就没有一个物业公司能有利润,那么,物业项目经理要怎么去优化你的岗位结构来降低人工成本费用呢?

14、公文写作的水平如何?

  公文的处理程序是否正确?这可是物业项目经理经常要用到的知识,各部门对外发文是要物业项目经理亲自审核并签字的,你对公文的写作常识是否应该了解一些呢?物业服务是面向广大业主群体的,任何一个文件的发布或执行,都必须要承担一定的法律后果。比如催缴物业费,催缴物业费的文件有几种处理方式?每一次的内容如何书写?通过什么方式来送达?

15、物业服务工作要依法行事,不可盲目而行。

  目前与物业服务相关的各级行政主管部门发布的法律、规定、条例、规范等等有近百种之多,做为物业项目经理必须熟读熟记并能灵活运用,这是对一个物业项目经理最基本的任职要求,不了解法规,那你的工作多数都是瞎指挥,再者,你又怎么去要求和培训你的员工在工作中不要触犯法律呢?比如,半夜了,一个巡逻的保安却发现有一户业主的入户门没关好,这时保安应该怎么办?进去查看?随手关门?悄然离开?还是呼叫指挥中心?

篇4:电梯维保电梯知识问答

  1.问:电梯怎样验收?

  答:电梯由施工单位安装好后,要按国家规定的技术标准和质量标准进行验收。验收时,由施工单位向物业管理公司提交验收资料。

  2.问:电梯资料有什么?

  答:电梯的出厂合格证,性能测试、运行记录,安装使用说明书等。还有电梯的原理图、安装图等。

  3.问:电梯设备怎么管理?

  答:电梯设备经验收合格后,划归物业管理公司管理,同时可投入使用。物业公司工程部的电梯管理员应建立电梯的档案并妥善保存。未经过验收合格的电梯,物业公司绝对不能接管。

  4.问:为什么电梯的使用安全非常重要?

  答:为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故,必须加强电梯的使用安全管理。

  5.问:电梯使用安全管理主要有什么?

  答:安全教育、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。并乘坐有年检合格的电梯。

  6.问:为什么配电柜前后要铺设绝缘垫?

  答:主要因为保护操作者的安全,有带电工作,保持等电位,就不会有电的灼伤。

  7.问:为什么电梯维修人员严格按操作规范?

  答:为了确保电梯的安全运行,维修人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司设备部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则,并监督执行。守则内容是:保证电梯正常运行,提高服务质量,防止发生事故。

  8.问:电梯安全必须执行操作规程是什么?

  答:(1)每次开启厅门进入轿厢内,必须作试运行,确定正常时才能载人。

  (2)电梯运行中发生故障,立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。

  (3)遇停电时,电梯未平层禁止乘客打开轿厢门,并及时联系外援。

  (4)禁止运超大、超重的物品。

  (5)禁止在运行中打开厅门。

  (6)工作完毕时,应将电梯停于基站并切断电源,关好厅门。

  9.问:为什么电梯困人应紧急救援?

  答:主要是确保乘客的安全是电梯困人援救理工作的目的。凡遇故障,司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员,如电梯维修人员和管理人员10min仍未到达,设备部经过培训的救援人员可根据不同情况,设法先行释放被困乘客。

  10.问:为什么规定电梯困人援救的程序?

  答:是保障操作者和乘客的安全,规范电梯困人援救工作,以确保乘客的安全是电梯困人援救理工作的目的。

  11.问:救援步骤是什么?

  答:当发生电梯困人事故时,电梯管理员或援救人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系,务必使其保持镇静,静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门属于半开闭状态,电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。准确判断轿厢位置,做好援救准备,维修人员到达后根据楼层指示灯、pc显示、选层器横杆或打开厅门判断轿厢所在位置,然后设法援救乘客。

  12.问:为什么规定救援顺序和方法?

  答:(1)轿厢停于接近电梯口的位置时的援救操作

  ①关闭机房电源开关。

  ②用专门外门锁钥匙开启外门。

  ③在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。

  ④协助乘客离开轿厢。

  ⑤重新关好厅门。

  (2)轿厢远离电梯口时的援救操作

  ①进入机房,关闭该故障电梯的电源开关。

  ②拆除电机尾轴端盖,按上旋柄座及旋柄。

  ③救援人员用力把住旋柄,另一救援人员,手持制动释放杆,轻轻撬开制动,注意观察平层标志,使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5m)为止。

  ④当确认刹车制动无误时,放开盘车手轮。然后按(1)中所列方法救援。

  遇到其他复杂情况时,应请电梯公司帮助救援。援救结束时,电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验。

  13.问:电梯特点是什么?

  答:电梯也叫升降机。是垂直方向的交通运输设备,是高层建筑中不可缺少的交通运输设备。它靠电力,拖动一个可以载人或物的轿厢,在建筑的井道内导轨上做垂直升降运动。

  14.问:电梯的组成部分有哪些?

  答:电梯一般由五部分组成:(1)井道和机房;(2)传动部分(3)升降部分;(4)安全装置;(5)控制部分。

  15.问:电梯井道和机房部分起什么作用?

  答:这是电梯正常运行要求的房屋建筑部分,规定行驶的路线等。

  16.问:电梯传动部分由什么组成?

  答:传动部分即曳引机,主要由电机和钢丝绳组成。

  17.问:电梯升降设备部分包括什么?

  答:升降设备一般包括轿厢、对重、平衡链、导轨、门厅。

  18.问:电梯安全装置怎样形成?

  答:安全装置一般包括降速装置和电气安全设备。抱闸、限速器、安全钳、缓冲器等。

  19.问:电梯控制部分包括什么?

  答:控制部分通常是指电气控制设备和必要的线路,包括控制柜、励磁柜和选层器等。

  20.问:曳引机有什么作用?

  答:俗称减速器。它安装在机房内,一般在建筑物顶层之上,是电梯的曳引装置,它经曳轮通过钢丝绳牵引轿厢及对重运行。

  21.问:电梯曳引机组成部分包括什么?

  答:主要由蜗轮减速箱、绳轮、电机、靠背轮、抱闸、底座等组成。

  22.问:门厅安全系统

  答:每一层电梯门口装的门,门上带有机械锁及电气接点。客梯多为自动开关门,开关门由轿厢门上的开门刀带动厅门上的橡皮勒辘来完成的,而轿厢门是由轿厢上的开关门装置驱动的。

  23.问:什么是电梯顶板?

  答:井道的顶部是机房,它是维修人员工作的地方。因此顶板必须是封闭型的,将井道与机房完全隔离。

  24.问:电梯机房有什么设备?

  答:机房用来安装曳引机、电控屏、限速器等。机房可以设置在井道顶部,也可设置在井道底部。

  25.问:电梯分为多少类?

  答:电梯种类繁多,可根据不同要求进行分类,如按使用性质分客梯、货梯、客货两用梯等。

  26.问:电梯速度是多少?

  答:电梯按速度一般分为:高速梯、快速梯和低速梯。

  27.问:高速电梯标准是什么?

  答:高速电梯速度在2 m/s以上,有的称之为甲类梯。

  28.问:快速电梯标准是什么?

  答:快速电梯速度在1.5m/s以上,有的称之为乙类梯。

  29.问:低速电梯标准是什么?

  答:低速电梯速度在1.o1m/s以上,有的称之为丙类梯。

  30.问:什么是交流电梯?

  答:交流电梯使用交流电梯曳引机。货梯及杂物梯一般为交流电驱动。

  31.问:什么是直流电梯?

  答:直流电梯,由于它的启车、换速、找平、停车比较平稳,运行速度快,用于高层及要求较高的场所。直流电梯又分成直流快速电梯和直流高速电梯。

  32.问:电梯按控制方式分类,一般分为哪几类?

  答:电梯按控制方式分类,一般分为半自动电梯和自动电梯。

  33.问:半自动电梯控制分哪几类?

  答:(l)手开自平电梯——是由轿箱内手柄开关控制,具有自动平层的电梯,货梯多属于此类。

  (2)按钮自平电梯——是由按钮控制具有自动平层装置的电梯,多用于货梯及杂物电梯。

  (3)自平、自开门电梯——上述两种带有自动开关门装置的电梯。

  34.问:自动电梯控制分为哪几类?

  答:(1)信号控制电梯,除具有自动平层自开门动作外,并具有内外选层、自动定向,顺向截车等性能。此种电梯需有司机操作。

  (2)集选控制电梯,除具有信号控制电梯的性能以外,也可以无司机操纵,所以需要增加厅外呼叫反向截车环节。

  (3)下集选控制电梯,用于无司机交、直流电梯,基本工作状态与集选同,所不同的是厅外向下召唤信号才予以应答。

  35.问:电梯型号是什么?

  答:所谓型号,即采用一组字母和数字,以简单明了的方式将电梯基本规格的主要内容表示出来。我国建设部标准《jj4s—86电梯、液压梯产品型号编制方法》中,规定了电梯型号的编制方法。

  36.问:什么是智能电梯?

  答:智能电梯就是利用推理和模糊逻辑,用专家系统方法制定的知识库中的以确定最适合于现实情况的规则,并对选定的规则做进一步的处理以确定最佳的电梯运行,同时即刻向乘客通报该信息,从乘客生理的、心理的条件和要求来满足高效率的运输需求。

  37.问:什么是电梯舒适感?

  答:电梯轿厢加速上升或减速下降时,人体内脏的质量就会向下压在骨盆上,全身有超重感。当轿厢加速下降或减速上升时,支撑内脏的腹部肌肉就会失掉一部分重量,产生失重感。这些使内脏提升的结果就会压迫胸肺、心脏等。由于这部分不同于骨盆,没有较大的反作用力,因而就造成了心、肺、胃等的不适,甚至头晕目眩等。

  38.问:电梯为什么上下运行?

  答:主要由曳引传动就是借牵引钢丝绳与曳引轮槽之间的摩擦以传输引电梯轿厢及对重垂直运行的传动力的传动型式。

  39.问:电梯主要安全系统是什么?

  答:所有瞬时型的安全钳的制动功能均采用自锁夹紧原理。因此,夹紧机构的设计必须符合自锁夹紧条件。其模型的自锁夹紧条件即指在没有外力的情况下,依靠模块和导轨之间的摩擦力便能使系统的力保持平衡。

  40.问:为什么电梯有额定载重量?

  答:电梯提升货物的最大计算重量称为电梯的额定载重量。电梯的额定载重量不包括轿厢及固定在轿厢上设备的重量,如超重就会存再不安全因素。

  41.问:为什么钢绳有报废标准?

  答:估计钢绳磨损的程度是否适合继续使用称为钢绳的报废标准;正在使用的钢绳,其报废标准是根据钢绳在一个雄距的长度内,钢绳的明显断裂数量,此长度要符合对应于钢绳纵轴捻绕一周的长度。

  42.问:电梯电气设备作用是什么?

  答:电梯的电气设备是指电梯装置上使用的电机、电器、仪表及电气布线的整体而言的。驱动电梯,即载人或装货的轿厢上升或下降是靠电气传动装置来完成的。电气传动装置由电动机或几台电机组成。电气传动装置将取自电网的电能转换为轿厢运行的机械能。

  43.问:电梯运行平稳性是什么?

  答:电梯运行的平稳性是指当轿厢启动运行时,它的运行和停车未使乘客感到不舒适,在机械上未产生额外的荷载。

  44.问:电梯有什么故障?

  答:一类是机械故障,主要是曳引机等传动设备的故障;另一类是电气故障,主要是电源、电动机、控制电路各元件的故障。

  45.问:电梯的缓冲器有什么作用?

  答:缓冲器是提供最后一种安全保护的电梯安全装置。

  46.问:安全钳作用是什么?

  答:在轿厢(对重)中出现突然情况时,能将导轨夹住,同时刹住轿厢,并将轿厢在导轨上牢牢夹持住,保障轿内人身安全。

  47.问:限速器的作用是什么?

  答:限速器是一种控制轿厢(对重)速度的设备。当轿厢达到极限速度时,轿厢(对重)的限速器开始动作,并作用于安全钳上,迫使它夹住导轨,刹住轿厢。能保障轿箱及乘梯人的安全。

  48.问:转换开关的作用是什么?

  答:转换开关用于同时闭合与切断几个电气回路。yⅱ型万能转换开关使用最广。

  49.问:接触器的作用是什么?

  答:接触器用于远程闭合与切断电力回路的电器。接触器的电力触点利用电磁系统予以闭合。接触器又分为交流接触器与直流接触器,主要控制设备的起停。

  50.问:电磁继电器的作用是什么?

  答:电磁继电器用于控制回路中电气设备的转换开关。像接触器一样,继电器以动街铁和接触系统在磁系统中闭合。

  51.问:选择器(内选按钮)的作用是什么?

  答:选择器用于自动选择轿厢运行的方向。在按下电梯的启动按钮后,还可用于使轿厢在规定的楼层自动停车和轿厢在梯井中所处位置的灯光显示。

  52.问:终端开关(极限开关)的作用是什么?

  答:终端开关配置在梯井中,用于保护轿厢升降不超出容许的水平范围以外。梯井中装有两个终端开关:一个稍高于上楼层,另一个稍低于底层。作用在这些终端开关上时,便使固定在轿厢上的断电装置断电。

  53.问:制动电磁铁(抱闸)分为哪几类?

  答:按电源类别,电磁铁分为直流和交流;按铁心额定行程值可分为长行程和短行程。对电梯自动平稳安全的保障。

  54.问:电梯门的型式分为哪几类?

  答:指电梯门的结构型式。可分为中分式门、旁开式门、直分式门等。

  55.问:怎样检查锁闭装置?

  答:应对各层层门锁紧和关闭进行检查,当电梯在正常操纵下,如有一扇层门或多扇层门的任一扇门被开启,则电梯应不能启动或继续运行。对锁紧装置的锁紧件,如啃合小于7mm时,电梯应不能启动。

  56.问:怎样检查报警和应急功能?

  答:检查轿内警铃、对讲系统、电话等紧急报警装置,与建筑物内的管理部门应能及时应答,以便紧急呼救。如不通立即与弱电联系维修。

  57.问:怎样检查钢丝绳?

  答:主要是对曳引绳应检查其磨损后的直径不应小于原直径的90%,是否有断丝、断股现象。每根曳引绳受力应相近,其偏差应不大于5%。对曳引绳的伸长,应根据碰击缓冲器的越层情况决定是否需要截短曳引绳及其他钢丝绳。

  58.问:怎样检查机械制动器?

  答:在轿厢载以额定载荷,以额定运行速度下行和上行时,断开制动器的释放电路后,电梯应无附加延迟地被有效制动。

  59.问:怎样进行限速器的安全检查?

  答:首先应检查其调节速度部位的铅封,是否有移动,然后检查其绳轮、轴、联动装置、夹绳装置等有无磨损、腐蚀和污垢堆积而影响其随时处于可动作状态。检查电气安全装置,当限速器动作时,应能使电梯曳引机停止运转。

  60.问:怎样检查缓冲器?

  答:缓冲器的检查应在轿厢空载的情况下,以平层速度或已减速的情况下,接触缓冲器并使其全部压实,检查其有无任何永久变形或损坏。

  61.问:电梯的季度检查主要检查哪些部分?

  答:季度检查它主要针对机房内的主要设备,如检查曳引机运行时有无异常噪声;减速机是否漏油,减速机与曳引电机的温升情况;曳引机制动器的可靠制动情况;速度反馈装置的反馈信号有无变化;限速器运转是否灵活可靠;控制柜内电气元件动作是否可靠;极限开关动作是否可靠等。

  62.问:电梯的年度检查主要检查哪些方面?

  答:每年一度的检查是针对电梯在运行过程中的整机性能和安全设施进行检查。整机性能应包括乘坐舒适感、运行的振动、噪声、运行速度和平层准确度五个方面。

  63.问:电梯维修应注意什么?

  答:当维修人员用紧急层门钥匙开启层门,准备进入井道轿厢顶上之前,应精神集中、头脑清醒。检修人员迅速进入轿厢时,注意不要在层门口对接处逗留。同时将轿顶检修盒的检修开关接通,绝对不允许轿顶维修人员命令轿内人员操纵电梯运行维修工作。

  64.问:验收标准是什么?

  答:验收的具体技术标准按国家的现行规范、标准执行。

  65.问:验收的重点检查部位与基本要求是什么?

  答:(1)曳引机运行平稳、振动与噪声不超标、油箱无渗漏。

  (2)轨道的轨距与垂直度偏差不超标;

  (3)钢丝绳涨力应均衡不碰撞,轿厢运行平稳平层准确,

  (4)开门噪声不超标;

  (5)各部位安全装置、最主要的是门锁、限速器、限位与极限开关需动作灵敏准确可靠;

  (6)电气装置接地良好、绝缘合格;

  (7)机房高度、顶层高度与底坑深度符合标准等等。

  66.问:维修管理的要求是什么?

  答:(1)配备合格的维修人员,具有上岗证;

  (2)制定电梯的保养维修规程、保养维修计划;

  (3)定时巡查,以便及时发现故障并维修;

  (4)注意门钥匙的管理,防止发生人为破坏。

  67.问:电梯为什么要进行保养?

  答:因为电梯是特种设备,随时都有问题故障,为了保障电梯的安全运行对电梯进行计划保养,随时保养,特殊保养等。

  68.问:电梯为什么进行中修、大修,标准是什么?

  答:因电梯运行几年,电梯器件存在不同的老化,安全系数相对减小,根据对电梯特殊管理,根据运行情况对电梯有计划的进行中修、大修。为了保障电梯安全。

  69.问:电梯中修标准是什么?

  答:电梯中修指电梯运行较长时间后进行全面检修保养,周期一般定为3年。但第2个周期为大修周期,如需要大修,则可免去中修。

  70.问:电梯大修标准是什么?

  答:电梯大修是指在中修后继续运行三年时间,因设备磨损严重需更换主机和较多的机电配套件,以恢复设备原有性能而进行的全面彻底地维修。

  71.问:电梯为什么更新改造?

  答:电梯连续运行15年以上,如主机和其他配套件磨损耗蚀严重,不能恢复又无法更换(旧型号已淘汰)时,就需要进行更新或改造。

  72.问:电梯维修人员需要什么素质要求?

  答:电梯是集机械、电气为一体的高技术设备,电梯维修工同样是一种技术密集型工种,应对维修保养技术人员有明确的要求:(l)懂技术要求、质量标准、验收规范;(2)精通电梯设备的原理与构造,熟悉所营电梯的性能及图纸。

  73.问:为什么要保存电梯技术档案资料?

  答:技术档案资料的管理一般指对设备原始资料与维修管理资料的管理。电梯设备档案每部电梯在接管后,应建立技术档案。主要有:(l)电梯验收文件,包括验收记录,测试记录,产品与配套件的合格证,电梯订货合同、安装合同,设备安装图与建筑结构图等。(2)设备登记表,主要记载设备的各种基本参数与性能参数。(3)大修、中修工程记录,它包括大修、中修的时间、次数、维修内容等。(4)事故记录等。

  74.问:电梯维修资料有哪些?

  答:电梯维修资料指包括报修单、运行记录,普查记录、运行月报表等在内的一些维修记录资料。

  75.问:电梯安全管理的作用是什么?

  答:电梯作为一种交通运输设备,本身就具有一定的危险性。其维修工作又具有高空作业和带电作业的特点,安全工作十分重要,因此必须建立严格的安全管理制度。

  76.问:电梯司机和维修工为什么要持证上岗?

  答:根据政府有关规定,电梯作业属特种作业,电梯司机和维修工要统一考核后持证上岗。

  77.问:怎样对维修工管理?

  答:电梯工作的伤亡事故绝大多数为电梯维修工,因此对电梯维修工的安全管理十分重要。为了运行安全,在维修过程中坚持质量第一,必须对维修工进行岗前培训,使维修人员熟悉维修基本程序与技术标准,故障的检查,排除方法等。

  78.问:维修工作的要求是什么?

  答:(1)制定好《电梯维修安全操作规程》;

  (2)严格遵守操作规程工作:

  (3)坚持上岗考核和技术等级考核,定期进行技术培训等。

  79.问:对电梯设备安全管理措施有哪些?

  答:电梯设备保持良好状态,需要制定有关安全管理措施。(1)使用电梯设备时,必须经常检查这些装置的可靠性;(2)定期进行安全机构动作试验与整体性能试验;(3)做到防火、防水、防盗。

  80.问:为什么制定乘梯须知?

  答:为了保证电梯正常运行、防止意外事故,对乘电梯的人员制定的有关规定,通常称乘梯须知,并在电梯间公布于众。是保障安全的必要手段,让大家共同爱护电梯设备设施,保障安全乘坐。

  81.问:电梯运营费是什么?

  答:为保证电梯正常运行而必须支付的费用,包括电梯司机及维修工的工资、奖金,电梯的各项管理费、电费及保养材料费等。

  82.问:安全责任制是什么?

  答:电梯的正常安全运行与人们的生活质量密切相关,物业管理企业应有主管领导负责安全管理工作,要建立安全责任制,对造成重大人身、设备事故的责任人要做认真、严肃的调查处理。

  83.问:轿顶检修操作装置有什么操作设施?

  答:(1)正常运行和检修运行的转换开关,用于转换运动状态。

  (2)急停开关,红色。用于紧急时停止电梯运行,应符合安全触点的要求,双稳态,具有自锁功能。

  (3)上下点动检修运行按钮。用于检修状态上、下运行。

  (4)轿顶控制优先原则。电梯在检修状态时,所有安全装置应起作用。

  84.问:使用手持电动工具应注意些什么?

  答:①有专人保管

  ②要定期检查

  ③必须使用漏电保护装置

  ④在工作中必须单独设置开关,不得一闸多用。

  85.问:电梯危害涉及哪些人员?

  答:①使用人员;

  ②维修人员;

  ③检查人员;

  ④相关方人员。

  86.问:电梯安装维修人员的职业道德规范是什么?

  答:(1)主动热情服务,树立安全第一的思想。保证乘客和自身的安全,保证设备安全。守纪律及相关规定。

  (2)自觉地执行国家标准和安全操作规程。爱护设施,珍惜公司财产。努力学习专业技能,干好本职工作。

  87.问:电梯维修保养人员,在交班时应注意的主要内容是什么?

  答:填写好各种规定的维修、保养及检查巡视记录;未做完的工作内容应向接班人员直接交待清楚,并在交接班记录中注明情况;暂时不能继续施工的工作现场应作适当处理,并检查确保不会发生意外后,方可离岗。

  88.问:电梯不能关门操作的常见原因主要有哪些?

  答:操作盘关门按钮损坏;外呼按钮不复位;操作盘开门按钮不复位;安全触板开关损坏;光电(光目)保护装置对位偏离;超载开关动作;电梯故障安全保护功能的保护状态;

  89.问:为什么电梯自动关门?

  答:每个层门应有自动关门装置,当轿厢不在层站时,能自动将层门关闭。

  90.问:制动器检查什么?

  答:(1)调整制动弹簧,以保证平层准确度和舒适度;

  (2)调整清洁铁心,加适量润滑剂;

  (3)制动瓦磨损超过原厚度1/4或铆钉露出时应更换。

  91.问:什么是电气火灾?

  答:电气火灾:是电路短路、过载、接地电阻增大,设备绝缘老化,电路产生火花或电弧,以及操作人员或维护人员违反规程造成的。

  92.问:发生电气火灾时的消防方法是什么?

  答:①应注意,电气设备发生火灾时,应首先断电,然后进行灭火,并及时报警。

  ②若无法切断电源,应立即采取带电灭火的方法,选用二氧化碳,干粉灭火剂等不导电的灭火剂灭火。灭火器和人体与10kv以下的带电体要保持0.7m以上的安全距离。

  93.问:对电梯维保公司怎么管理?

  答:主要根据合同分清责任,对维保质量进行监督管理,制定电梯的管理制度,促进维保公司对服务进行自查自检,主要使电梯设备安全运行。

  94.问:电梯为什么会夹人?

  答:主要有两个,电梯轿门的光幕失灵会造成夹人,主要安全回路故障失灵造成的;电梯开门时间过长造成强迫关门致使关门夹人。

  95.问:如遇电梯困人怎么办?

  答:首先确认电梯是安全的,请勿惊慌,按下警铃和中控人员联系,通过客服通知维保人员,不要擅自扒开轿门出梯,防止坠落,造成人身伤亡事故。(或通过电话通知家人;或用手拍门向梯外人员求救。)

  96.问:用电梯搬运东西时应注意什么?

  答:向电梯轿厢搬运物品时,须小心轻放,摆放均称,不得碰撞轿门、轿壁及轿顶;运送的泥沙涂料等不得洒落在轿厢内;不得运送超长物;不得用物体卡住轿门。

  97.问:怎样爱护电梯?

  答:电梯内严禁吸烟,且不允许运载危险物品。发生火灾,不要使用电梯。保持轿厢内清洁,勿随地吐痰。自觉保护好轿厢内外的按钮,保证电梯的正常使用。严禁从外面扒厅门,不要挤压轿门预防产生事故。

篇5:《物业管理条例》知识

1、什么是物业管理?为什么要制定《物业管理条例》?

  物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,故制定《物业管理条例》。

2、《物业管理条例》是一部怎么样的法规?其分步施行有什么意义?

  《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》于2003年6月8日颁布,自2003年9月1日起施行。

  《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度,对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定,并明确了相应的法律责任。与过去的有关物业管理方面的规定相比较,《条例》在立法的深度和广度上有了重大突破,对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。《条例》的颁布施行,将为维护物业管理市场秩序,规范物业管理活动,保障业主和物业服务企业合法权益提供法律保障;对于促进物业管理健康发展,进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。

  与《条例》配套的行政规章和规范性文件有《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《住房专项维修资金管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》等。鉴于各地在物业管理发展上的差异,《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则规定,具体办法授权省、自治区、直辖市制定。

  2007年8月26日,国务院发布第504号令,对《物业管理条例》进行了修订,将部分条款作了修改,并根据《物权》法的有关规定,将原来所称的“物业管理企业”改称“物业服务企业”,“业主临时公约”改称“临时管理规约”,“业主公约”改称“管理规约”。

3、如何理解物业管理中的基本概念——物业、业主?

  物业,指的是房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。房屋的所有权人为业主。需要注意的是,将业主定义为“房屋所有权人”,并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。

4、如何认定业主的身份?

  依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

5、物业管理活动由哪些机关负责管理监督?

  国务院建设行政主管部门(即建设和住房保障部)负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  这里所称“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼,各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。

6、什么是物业管理区域?

  物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

7、什么是建筑物区分所有权?为什么要对建筑物区分所有权?

  建筑物区分所有权,是指根据使用功能,将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分,每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

  建筑物区分所有权的出现,主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来,住房制度的改革,大量商品房的出现,在城市已形成了很多的住宅小区,一栋楼通常为众多用户、住户所有,这就需要对建筑物区分所有权。因此,《物权法》适应现实的要求,确立了我国的建筑物区分所有权,即:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

8、业主的建筑物区分的专有部分包括哪些?业主对专有部分享有哪些权利?

  建筑物内的住宅、经营性用房等一般属于建筑物区分的专有部分,建筑区划内符合下列条件的房屋(包括整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间,也应当认定为业主的建筑物区分的专有部分:

  具有构造上的独立性,能够明确区分;

  具有利用上的独立性,可以排他使用;

  能够登记成为特定业主所有权的客体。

  规划上专性于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为专有部分的组成部分。

  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

9、业主的建筑物区分的共有部分包括哪些?业主对共有部分享有哪些权利?

  一般认为,建筑区划内的以下部分,应当认定为业主的建筑区分的共有部分:

  (1)建筑的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分;

  (2)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场及设施等。

  建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的权利,同时承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

10、业主转让建筑物区分的专有部分时,共有部分如何处理?

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

11、建筑区划内的道路、绿地、公共场所等,如何归属?

  建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

12、建筑区划内的车位、车库如何归属?

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。

13、承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位?

  专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

14、业主在物业管理活动中享有哪些基本权利?

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  参加业主大会会议,行使投票权;

  选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  监督业主委员会的工作;

  监督物业服务企业发行物业服务合同;

  对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (10)法律、法规规定的其他权利。

15、业主在物业管理活动中需要履行哪些基本义务?

  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  遵守管理规约、业主大会议事规则;

  遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  按照国家有关规定交给专项维修资金;

  按时交纳物业服务费用;

  法律、法规规定的其他义务。

16、哪些事项需要由业主共同决定?

  下列事项由业主共同决定:

  制定和修改业主大会议事规则;

  制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  改建、重建建筑物及其附属设施;

  有关共有和共同管理权利的其他重大事项,如改革共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。

  决定上述第(5)项和第(6)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

17、在业主需要共同作出决定或分摊建筑物及其附属设施的费用、分配建筑物及其附属设施的收益时,专有部分面积和建筑物总面积分别如何计算?

  专有部分面积和建筑物总面积,可能按照下列方法认定:

  专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  建筑物总面积,按照第(1)项的统计总和计算。

18、在业主需要共同作出决定时,如何确定业主人数和总人数?

  业主人数和总人数可以按照下列方法认定:

  业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按1人计算。

  总人数,按照前项的统计总和计算。

19、哪些情况和资料应当向业主公开?

  业主有权要求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料,起诉到法院的,人民法院应予支持:

  建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

  管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

  物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

  建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

  其他应当向业主公开的情况和资料。

20、什么是业主大会?业主大会的基本职责是什么?

  物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

21、业主大会如何成立?

  一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,自首次业主大会会议召开之日起成立。

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

22、业主大会如何筹备?

  业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  筹备组应当做好下列筹备工作:

  (1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (2)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

  (3)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  上述(1)-(4)项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

  (5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

23、什么是物业管理规约?物业管理规约应包括哪些内容?其效力如何?

  物业管理规约,以前称作业主公约,是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。物业管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

24、物业管理规约具有什么作用?

  物业管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守,能起到规范业主在物业管理活动中行为,维护全体业主整体权益的作用。例如, 物业管理规约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品,就是为了保证小区全体住户的安全;又如物业管理规约规定对欠缴费用的业主,业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴,是为了维护全体业主的利益,对欠费业主的约束。

25、什么是业主大会议事规则?议事规则应包括哪些内容?

  业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程,是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集体体现,是业主大会运作的基本准则和依据,业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

26、召开业主大会会议前应做好哪些准备?

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

27、业主大会会议如何召开?

  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。经20%以上的业主提议,或者发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式(如发放会议材料和选票等);但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

28、物业管理区域内业主人数较多时,如何推选业主代表参加业主大会会议?

  物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

29、业主可否委托代理人参加业主大会会议?

  可以。但是需要以书面形式作出委托。

30、业主大会的职责有哪些?

  业主大会履行以下职责:

  (1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

  (2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (3)选聘、解聘物业服务企业;

  (4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施 设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

  (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

31、业主大会决定哪些事项需要多数业主同意?

  业主大会决定需要业主共同决定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但决定以下事项时,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

  (1)筹集和使用专项维修资金;

  (2)改建、重建建筑物及其附属设施。

32、什么是业主委员会?业主委员会履行哪些职责?

  业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。业主委员会作为业主执行机构,与作为业主决策机构的业主大会并存。

  业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

  (4)监督管理规约的实施;

  (5)业主大会赋予的其他职责。

33、业主委员会如何产生?

  业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-2人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

34、担任业主委员会委员需要符合哪些条件?

  业主委员会委员应当符合下列条件:

  (1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

  (2)遵守国家有关法律、法规;

  (3)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

  (5)具有一定组织能力;

  (6)具备必要的工作时间。

35、业主委员会产生后如何向政府主管部门备案?

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主委员会备案的有关事项发生变更的,需要重新备案。

36、业主在哪些情况下丧失业主委员会委员资格?

  业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

  (1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (3)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (4)有犯罪行为的;

  (5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (6)拒不履行业主义务的;

  (7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

37、业主委员会委员如何变更?

  经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

38、业主委员会的职责有哪些?

  业主委员会履行以下职责:

  (1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (4)监督管理规约的实施;

  (5)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用;

  (6)业主大会赋予的其他职责。

39、业主委员会会议如何召开?

  经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

  业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。

40、业主委员会如何换届?

  业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

  原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

41、业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制?其决定违法时怎么办?

  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

42、业主大会或者业主委员会作出的决定有何效力?如何公示?

  业主大会或者业主委员会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

43、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,怎么办?

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依法请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起1年内行使。

44、业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为?

  业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为“损害他人合法权益的行为”:

  (1)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;

  (2)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

  (3)违反规定进行房屋装饰装修;

  (4)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

45、业主大会和业主委员会开展工作的经费由谁承担?

  业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

46、业主大会、业主委员会与公安机关、居委会是什么关系?

  业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

47、前期物业管理是怎么回事?为什么要进行前期物业管理?

  前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选购物业服务企业实施的物业管理。

  通常状况下,业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作,物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但常常在物业建成之后、业主大会成立之前,就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立,只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务,物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业管理就是前期物业管理,这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。

48、前期物业服务合同应于何时签订?其具有哪些法律特征?

  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同有以下特征:(1)前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业,业主与物业服务企业签订的合同发生效力,就意味着前期物业管理阶段结束。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业合同是要式合同,即法律要求必须具备一定形式的合同。

49、业主如何获知前期物业服务合同的内容?

  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

50、什么是临时管理规约?临时管理规约应于何时制定?

  在很多情况下,物业建成后,业主的入住是一个逐渐的过程,业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在,这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约,称为临时管理规约。

  建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

51、业主如何获知临时管理规约?

  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

52、如何选聘前期物业管理的物业服务企业?

  住宅物业的建设单位,应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业服务企业,目前不作强制性要求。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

53、前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候?

  前期物业服务合同可以约定期限;但是,限期未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合事终止。

  也就是说,前期物业服务合同按照约定的期限履行结束,只有在合同期内没有业主大会选聘的物业服务合同生效才能实现。这是由前期物业管理本身的过渡性决定的。一旦业主组成了代表和维护自己利益的业主大会,选聘了物业服务企业,进入了正常的物业管理阶段,则前期物业管理就不再有存在的必要,自动终止,终止的时间以来主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时为准。

54、物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分?

  物业共用部位、共用设施设备,是物业管理区域内,业方专有房屋以外的,属于全体业主共有所有、共同使用的建筑物的部位、场所、设施、设备。根据我们目前的有关规定,共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,共用的、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  物业共用部位、共用设施设备为全体业主共同所有或者使用,建设单位无权对之擅自进行处分。但是在实践中,建设单位擅自处分归业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施设备,侵害业主合法的财产权利的情况比较突出,因此《物业管理条例》特别强调:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”

55、物业承接、验收的相关资料如何交接?

  在办理物业承接、验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (4)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  物业服务企业承接物业时,还应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

56、物业管理用房应由建设单位还是物业服务企业配置?

  建设单位应当按照天物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

57、什么是物业的保修责任?物业的保修责任由谁承担?

  物业保修责任,是指建设单位有对物业竣工验收后在保修其他出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷,予以保证修复的责任。

  虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理,但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内,在保修期间与保修范围内的房屋维修由建设单位承担担首要责任。因此,《物业管理条例》明确规定:建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。保修期限与保修范围以外的物业维修、保养,由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

58、业主是否必须选择物业服务企业来实施物业管理?

  对于房屋等建筑物的管理业主可以采取自己管理、委托不同的专业服务公司管理、选聘物业服务企业等方式。《物业管理条例》所规范的物业管理,仅指业主通过选聘物业服务企业对物进行管理这种方式.业主有权选择适合自已的方式来管理自己的物业,条例并不强制业主必须选择物业服务企业实施物业管理.

59、物业服务企业和业主之间是否是管理者与被管理者的关系?

  物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费予物业服务企业使用,双方是平等的民事法律关系,不是管理者与被管理者的关系。

60、业主如何选择物业服务企业?

  国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业。业主可以采取招投标方式来选择物业服务企业,也可以采取协议等其他方式来选择物业服务企业。

61、物业服务企业的性质是什么?需要符合哪些条件?

  物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业属于从事经营活动的市场主体,应当具有主体资格,享有完全的民事权利能力和行为能力,能够独立地承担民事责任。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,须具备下列条件:

  (1)依法成立。即物业服务企业的设立程序要符合法律法规的规定。

  (2)有必要的财产或者经费。最低资质(三级)物业服务珠注册酱不得低于50万元。

  (3)有自己的名称、组织机构和场所。

  (4)能够独立承担民事责任。

62、物业服务企业和物业管理最低价业人员是否都需要相关资质?

  国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。《物业服务企业资质管理办法》对物业服务企业区分了三级资质,分别对应不同注册资本、物业管理专业人员及专职管理和技术人员人数等的企业。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

63、同一个物业管理区域是否只能有一个物业服务企业实施物业管理?

  根据《物业管理条例》确定的物业管理区域统一管理原则,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

64、物业服务合同应当包括哪些内容?

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定:

  (1)物业管理事项,主要包括物业共用部位的维护与管理,物业共用设备设施及其运行的维护和管理,环境卫生、绿化管理国,物业管理黄公共秩序、消防、交通等协助管理服务,物业装饰装修管理服务,专项维修资金的代管服务,物业档案资料的管理。

  (2)服务质量,即对物业服务提供的服务在质量上的具体要求。

  (3)服务费用,目前主要有两种计算方式:一是按照每平方方多少元来计算;二是按照每户多少元来计算。

  (4)双方的权利义务。

  (5)专项维修资金的管理和使用。

  (6)物业管理用户。

  (7)合同期限,期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定谋算期限的方法。

  (8)违约责任,即物业服务合同当事人一方或者双方不履行或者不适当履行合同,依照法律的规定或者按照当事人的应当承担的法律责任。

  除此之外,物业服务合同一般还应当载明双方当事人的基本情况、物业管理区域的范围、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。

65、物业服务企业的服务承诺、服务细则等,是否对其具有约束力?

  物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分,对物业服务企业有约束力。

  66、物业服务合同的法律地位如何?其当事人之间的关系如何?

  物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据,在物业管理活动中的地位非常重要。

  物业服务合同属于民事合同的范畴,是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中,物业服务企业具有独立的法人资格,业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系,不存领导与被领导、管理与被管理的关系。

67、业主可否以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务?

  建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为主提出抗辩的,人民法院不予支持。

68、物业服务企业如何承接物业?

  物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

  业主委员会应当将前期物业服务合同终止时,(前期)物业服务企业移交给业主委员会的资料,向物业服务企业移交。

69、物业管理用房包括哪些?其所有权属于物业服务企业还是业主?

  物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房以及业主委员会活动用房等。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。但在特定条件下,有些物业管理区域内的物业用房确有空余,如不能改变用途,实属资源浪费,由经业主大会同意,并依法到有关部门办理相应的手续,有可以改变用途。

70、物业服务企业可否将部分服务内容委托为其他服务企业?

  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里所指的专项服务业主,是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务企业;专业服务企业,是指专让客户提供某项服务业务的专业化公司,例如:保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。

  在专项服务业务委托之后,物业服务企业与业主之间,仍然是物业服务合同关系;物业服务企业和专业服务企业之间,属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系,但是,专业服务企业在履行委托服务合同时,应当遵守物业管理区域内的规章制度,不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。

71、物业服务企业可否提供物业服务合同约定以外的服务项目?

  物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务,物业服务 的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个物业服务的业主都是独立的民事主体,情况各异,在有着全体业主均有的共同需求之外,单个业主不可避免地会发生不同于他人的特殊需求。因此,物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  特约服务属于派生服务的范畴,提供特约服务,并不是物业服务企业的法定义务。物业服务企业可以不接受业主的特约服务要求。

72、物业服务企业在物业管理区域的案例保障方面有哪些义务?

  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时赂有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

73、物业服务企业是不是必须聘请保安人员?

  《物业管理条例》并没有规定物业服务企业必须雇请保安人员。物业服务企业可以雇请保安人员,也可以不雇请保安人员。在实践中,一些物业服务企业根据企业情况和业主需求,不雇请保安人员,而是由企业员工(如企业安护人员)协助维护物业管理区域内的秩序,这与条例的规定并不矛盾。

74、物业服务费用如何确定?如何交纳?

  物业服务收费应当遵行合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人酱肉物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  县级以上人民政府价格主管部门合同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

75、业主不交费的,物业服务企业如何救济?

  经书面催缴,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的,物业服务企业可以诉至法院请求业主支付物业费,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

  业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

76、物业管理区域内的水电气等公共事业如何收费?

  物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

77、业主违反物业服务合同的,如何承担法律责任?

  业主违反物业合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

78、物业服务未能履行物业服务合同约定的,如何承担责任?

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的,业主以违规收费为主提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

79、物业服务企业不履行相关维修、养护等义务的,业主如何救济?

  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。起诉至法院的,人民法院应予支持。

80、哪些情况下业主委员会或者业主可以请求法院确认物业服务合同无效?

  符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

  (1)物业服务将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

  (2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

81、物业服务企业被解聘的,物业服务合同、已交纳的物业费如何处理?

  业主大会依法定程序解聘物业服务企业的决定后,业主委员会有权要求解除物业服务合同,起诉至法院的,人民法院应予支持。

  物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

  物业服务合同的权利义务终止后,业主有权请求物业企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费,起诉至法院的,人民法院应予支持。

  物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,参见74问处理。

82、物业服务合同终止时,物业服务企业如何交接工作?

  物业服务的权利义务终止后,业主委员会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金,诉至法院的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

83、物业使用人包括哪些?其在物业管理活动中的权利义务如何确定?

  物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中,物业承租人是指与物业所有人订有物业租赁合同因而物业享有使用权的人;其他实际使用物业的非所有权人,包括物业所有权人,包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。

  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

84、物业管理活动中的投诉由哪个机关负责处理?

  根据《物业管理条例》的规定,业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门及时处理。

85、住宅业主可否将住宅改变为经营性用房?

  业主不得违反法律、法规以及管理我,将住宅改变为经营性用房。但是,遵守法律、法规以及管理规约,并经全体有利害关系的业主同意后,可以将住宅改变为经营性用房。

  业主将住宅改变为经营性用房,示依法经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行伉辩的,人民法院不予支持。

  业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋保监会、生活质量受到或者可能受到不利影响。

86、建筑物及其附属设施的费用如何分摊?收益如何分配?

  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分建筑物总面积的比例确定。

87、业主无偿利用屋顶以及外墙面等共有部分的,是否构成对其他业主的侵权?

  业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,浑身是胆凤及与期 专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

88、他人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的,业主如何救济?

  建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。起诉至法院的,人民法院应予支持。

  属于前述“擅自进行经营性活动”的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

89、物业管理区域内公共建筑和共用设施用途可否改变?

  物业管理区域内按照规划公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

90、占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地需要注意什么?

  业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

91、物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护工作由谁负责?

  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述单位及时因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

92、业主装饰装修房屋需要遵守哪些规定?

  装饰装修房屋是业主的权利,但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。我国的房屋,尤其是住宅,多数属于群体式类型,不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施、设备的损坏,不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全,还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全。因此,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

93、住房专项维修资金制度是怎么回事?住房专项维修资金归谁所有?如何使用?

  由于我国的住宅绝大多数属于群体式类型,且多以住宅小区的方式开发建设,住宅单体间以及单幢住宅内部存在共用部位。这些共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅,甚至整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全,关系到全体业主和社会公共利益。因此,由所有业主预先交纳一定费用,建立住房专项维修资金,专门用于共用部位共用设施设备的维修、改造、更新的制度应运而生。

  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。但是,专项维修资金属于业主所有,并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度,有关其使用、过户、账户等必须符合国家有关规定。

94、业主可否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营?所得收益可否由经营者自行支配?

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收收闪应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

95、物业存在安全隐患时,由谁负责维修养护?

  物业安全隐患,主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。物业存在隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  责任人主要是指房屋的产权人或者说按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人,还包括由于历史等特殊原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。

96、建设单位违法选聘物业服务企业的如何处罚?

  违反《物业管理条例》的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元下的罚款。

97、建设单位擅自处分业主地于共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,如何承担法律责任?

  违反《物业管理条例》的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

98、拒不按照法律、法规规定移交有关物业资料的,如何处罚?

  违反《物业管理条例》的规定,不移交有关资料的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

99、物业服务企业未取得资质证书从事物业管理活动的,如何承担法律责任?

  违反《物业管理条例》的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法赔偿责任。

  以欺骗手段取得资质证书的,除依照上述规定处罚外,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

100、物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,如何承担法律责任?

  违反《物业管理条例》的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

101、物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,如何承担法律责任?

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  违反《物业管理条例》的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

102、挪用专项维修资金的,如何处罚?

  违反《物业管理条例》的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地言人民政府房地产主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违反所得,,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

103、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,如何处罚?

  违反《物业管理条例》的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期整改,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

104、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,如何承担法律责任?

  违反《物业管理条例》的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款,有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设施备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

105、物业使用与维护中有违法行为的,如何承担法律责任?

  违反《物业管理规定》的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正,给予警告并罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的使用:

  (1)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (2)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (3)擅自利用物业共用部位,共用设施设备进行经营的。

  个人有上述行为之一的,处1000元以下1万元以下的罚款;单位有上述行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

106、业主逾期不交纳物业服务费的,如何承担法律责任?

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用手,业主委员 会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

107、业主以业主大会或业主委员会的名义从事违法活动的,如何承担责任?

  业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

108、如何追究行政机关工作人员在行政管理中的违反行为的法律责任?

  违反《物业管理条例》的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理的工作人员利用职务的上的便利,收受他人财物,或者其他好处,不依法履行监督管理职责,发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

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