济南市住宅物业服务等级标准及收费基准价格(2012) -凯发网站

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济南市住宅物业服务等级标准及收费基准价格(2012)

  济南市物价局

  济南市住房保障和房产管理局

  济价费字〔2012〕76号

  关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知

  各县(市)、区物价局、住房保障和房产管理部门、物业服务企业:

  为规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字〔2012〕75号)文件精神,在山东省技术监督局发布的山东省地方标准普通住宅类《物业服务规范》的基础上,结合我市物业管理实际,制定了《济南市普通住宅物业服务等级标准》及普通住宅物业服务收费基准价格,报经市政府同意,现将有关问题通知如下:

  一、《济南市普通住宅物业服务等级标准》分为公共性物业服务等级标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分,公共性物业服务等级标准按物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级,其中一星级为最低等级,五星级为最高等级。等级越高,服务标准越高,对应的物业服务收费基准价格越高。特种设施设备维护运行服务标准包括电梯的维护、运行服务标准和自动消防控制设施的维护、运行服务标准。特种设施设备维护运行服务标准不分等级。物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵等设施设备,以实际管理、运行及维护等成本为基础,通过合同约定具体收费标准。各县(市)、长清区可参照执行。(《济南市普通住宅物业服务等级标准》见附件1)

  普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价,历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区由市价格主管部门会同市物业主管部门制定,物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%,下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应,包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分。在前期物业管理阶段建设单位与其选聘的物业服务企业应根据所能提供的物业服务项目及质量标准,选择物业服务等级,在对应的政府指导价的范围内通过合同约定具体物业收费标准。各县(市)、长清区物业服务收费基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定,报同级人民政府批准并每年向社会公布。(《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》见附件2)

  二、物业服务合同约定期限的,在合同期内,物业服务与其收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的,符合业主大会成立条件的,由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会,并由业主大会确定物业服务及其收费标准;暂未成立业主大会的,应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议,拟定物业服务收费标准调整方案,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行。

  三、物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内,将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县(市)、长清区价格主管部门备案。

  四、物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

  五、政府价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业服务收费的监督检查,按照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规对价格违法行为予以处罚,处罚情况记入《物业服务企业诚信档案》。

  六、本通知自2012年8月1日起执行。

  附件1、《济南市普通住宅物业服务等级标准》

  2、《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》

  二〇一二年七月二十五日

  附件1:

  济南市普通住宅物业服务等级标准

  本服务等级标准分为公共性物业服务标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分。公共性物业服务标准按照物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级,其中一星级为最低等级,五星级为最高等级,等级越高,物业服务标准越高。特种设施设备维护运行服务不分等级,为统一标准。

公共性物业服务标准

基本要求

一、服务机构

  应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构,并符合以下要求:

  (一)具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质;

  (二)有委托方提供的服务场所;

  (三)配备满足服务需要的设施设备;

  (四)服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等,提供特约服务的,应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等;

  (五)有客户服务人员为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。

二、人员

  物业服务人员应符合以下要求:

  (一)具有良好的职业道德;

  (二)管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书;

  (三)进驻物业服务区域后,物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训,合格后上岗;

  (四)统一着装,佩戴明显标志,仪容仪表整洁;服务主动热情,窗口服务人员宜使用普通话;

  (五)定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。

三、规章制度

  物业服务企业应建立完善的规章制度,主要包括:

  (一)物业服务方案;

  (二)岗位职责、工作流程及服务规范;

  (三)内部管理制度,如财务管理制度、节能管理制度等。

四、财务管理

  (一)物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》等相关要求;

  (二)对于合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行;

  (三)为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算;

  (四)规范操作,账目清晰;实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。

五、档案管理

  (一)基本要求

  物业服务企业应建立和完善档案管理制度,做到档案、记录等内容完整、准确,及时对文件资料和记录进行归档保存。

  (二)技术档案

  1.工程竣工验收档案;

  2.项目竣工综合验收档案;

  3.物业承接查验档案;

  4.其它相关资料。

  (三)日常档案

  1.设施设备管理档案;

  2.装饰装修管理档案;

  3.业主或物业使用人档案;

  4.物业服务日常管理文件、记录;

  5.公共秩序维护与管理档案;

  6.应急事件处理档案;

  7.处理投诉档案;

  8.其它相关资料。

六、消防管理

  协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。

  (一)消防安全职责

  1.制定消防安全管理制度,明确消防安全责任,确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人,明确专人管理维护消防设施和器材;

  2.制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案,每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练;应利用消防宣传设施普及消防安全知识;

  3.工作人员应参加消防培训,具备检查消除火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织人员疏散逃生和消防宣传教育培训的能力;

  4.建立消防档案,存档备查;

  5.其他依法履行的消防安全职责。

  (二)消防安全防范服务

  应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务,并符合以下要求:

  1.与建设单位交接时,确保消防技术资料齐全,消防设施运行正常,消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效;

  2.保持疏散通道、安全出口、消防通道畅通,无堵塞、占用、锁闭现象,常闭式防火门处于常闭状态,在消防车道设置禁止占用的明显标志;

  3.定期进行防火巡查、防火检查,每周至少进行1次防火巡查,每季度进行1次防火检查,及时消除火灾隐患;巡查、检查应做记录,由检查人及主管人员签字,存档备查;应对住宅小区中的商业服务区域加强管理,增加巡查频次,业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作;

  4.水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查;

  5.确保管理区域内的共用消防设施运行正常,器材完好有效,如有故障、损坏及时维修更换;消防泵每月启动一次并做记录,每年保养一次,保证其运行正常;消防栓每月巡查一次,保持消防栓箱内各种配件完好;每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查;每月检查一次灭火器,如失效立即更新或充压;不得擅自停用自动消防设施;

  6.发现违法行为应及时纠正,当事人拒不纠正的应立即报告当地公安派出所。

一星级

  一、综合管理服务

  (一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

  (二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

  (三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时,设置并公示24小时服务电话;

  (四)报修服务按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录;

  (五)每年的沟通面不低于小区住户的50%,每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率达70%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达70%,处理率达80%以上。

  二、房屋管理与维修养护服务

  (一)制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度;

  (二)每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

  (三)业主或物业使用人装修前,物业服务企业应与其签订装修协议,告知装修须知,并监督装修过程;对违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况,应及时劝阻、制止,拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

  (四)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门;

  (五)发现房屋结构损坏时,应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门,并按照双方约定及相关要求安排专项维修;

  (六)发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时,应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修;

  (七)对危险隐患部位设置安全防范警示标志。

  三、共用设施设备运行、维修、保养服务

  (一)路灯、楼道灯完好率不低于80%,院落照明灯按时开启,满足使用要求;

  (二)适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池,并保持畅通无堵塞;

  (三)每年对避雷装置进行1次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复,保证其性能符合国家规定。

  四、协助公共秩序维护服务

  (一)人员要求

  1.公共秩序维护人员应身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序;

  2.对小区日常护卫事项保持高度警惕,并做出正确反应。

  (二)门岗

  1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

  2.值班电话畅通,接听及时;

  3.主出入口有专人24小时值勤,按照服务合同要求进行出入车辆管理、访客登记;

  4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

  5.对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入;

  6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

  (三)巡逻

  1.每6小时在小区内巡查1次;

  2.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

  (四)车辆管理

  1.小区内应设置简易的交通标志;

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  2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

  3.非机动车应定点停放。

  (五)紧急事故防范

  1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

  2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,并协助其实施维修;

  3.每年至少组织1次应急预案演习。

  五、保洁服务

  (一)楼内保洁

  1.楼层通道和电梯前厅每周清洁2次,每周湿拖1次;楼梯台阶每周清洁1次,每两月湿拖1次;

  2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次;

  3.楼内共用门窗玻璃,每季度擦拭1次。

  (二)外围保洁

  1.道路每日保洁1次,雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行;

  2.绿化带及草坪上的垃圾每周保洁1次;

  3.天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次;

  4.路灯、楼道灯每半年清洁1次;

  5.设有公共卫生间的,每日清洁1次,保持通风,无杂物。

  (三)垃圾收集与处理

  1.应设置生活垃圾集中投放点,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾;

  2.垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。

  六、绿化服务

  1.对草坪、花卉、树篱定期进行修剪、养护;

  2.定期清除绿地杂草、杂物;

  3.无大面积病虫害。

二星级

  一、综合管理服务

  (一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

  (二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

  (三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时,其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;

  (四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修30分钟内到现场处理,一般修理3日内完成(预约除外);

  (五)对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理;

  (六)每年开展1次以上一定规模的社区文化活动;

  (七)每年的沟通面不低于小区住户的60%,每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率达75%以上;对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达80%,处理率达85%以上。

  二、房屋管理与维修养护服务

  (一)制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修, 管理办法等规章制度;

  (二)每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

  (三)业主或物业使用人装修前,物业服务企业应与其签订装修协议,告知业主或物业使用人装修须知,并监督装修过程;对违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻、制止,拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

  (四)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门;

  (五)每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修;

  (六)每季对公共门窗进行1次巡视,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常;

  (七)每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检,发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修,要求窨井不漫溢,井盖不缺损,能正常使用。

  三、共用设施设备运行、维修、保养服务

  (一)对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志;

  (二)路灯、楼道灯完好率不低于85%,院落照明灯按时开启,满足使用要求;

  (三)适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池,并保持畅通无堵塞;

  (四)每年对避雷装置进行1次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复,保证其性能符合国家规定。

  四、协助公共秩序维护服务

  (一)人员要求

  1.有专职公共秩序维护人员,身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序;

  2.对小区日常护卫事项保持高度警惕,并做出正确反应。

  (二)门岗

  1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

  2.值班电话畅通,接听及时;

  3.主出入口有专人24小时值勤,按照服务合同要求进行出入车辆管理、访客登记;

  4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

  5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入;

  6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

  (三)巡逻

  1.制定巡查方案,每6小时巡查1次,重点部位增加巡查频次;

  2.每天不定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼道畅通,无擅自占用、乱堆乱放现象;

  3.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

  (四)车辆管理

  1.小区内设置简易的交通标志,设有地面停车点;

  2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

  3.非机动车应定点停放。

  (五)紧急事故防范

  1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

  2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,并协助其实施维修;

  3.每年组织1次以上应急预案演习。

  五、保洁服务

  (一)楼内保洁

  1.楼层通道和电梯前厅,每两日清洁1次,每周湿拖2次;楼梯台阶每周清洁1次,每月湿拖1次,干净整洁;

  2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每月清洁2次,栏杆每月清洁1次;

  3.楼内共用门窗玻璃,每2月擦拭1次,目视干净。

  (二)外围保洁

  1.道路每日保洁1次,雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行;

  2.休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次;

  3.绿化带及草坪上的垃圾每周保洁2次;

  4.门卫、岗亭每周清扫2次;

  5.天台、明沟、上人屋面每季清扫1次;

  6.路灯、楼道灯每季清洁1次;

  7.设有公共卫生间的,每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀。

  (三)垃圾收集与处理

  1.垃圾桶布局合理,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾;

  2.建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,定期外运;

  3.垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。

  (四)卫生消杀

  针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划,开展卫生消杀。

  六、绿化服务

  1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;

  2.定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于10%;

  3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新,存活率达到70%;

  4.适时进行防冻保暖;预防病虫害;

  5.树木侧枝分布基本均匀,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。

三星级

  一、综合管理服务

  (一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

  (二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

  (三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时,其它时间设置值班人员,设置并公示24小时服务电话;

  (四)24小时受理业主或物业使用人报修,急修30分钟内到现场处理,一般修理2日内完成(预约除外);

  (五)对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理;

  (六)能提供3种以上便民(无偿)服务,如配置手推车、邮件收发、信息咨询等;

  (七)每年开展2次以上一定规模的社区文化活动;

  (八)每年的沟通面不低于小区住户的75%,每年至少2次征询业主对物业服务的意见,满意率达85%以上,对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达80%,处理率达90%以上。

  二、房屋管理与维修养护服务

  (一)房屋管理

  1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;

  2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

  3.小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;

  4.房屋外观完好、整洁,对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视,发现脱落、有污迹的及时编制维修计划,适时组织维修;

  5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损,使用安全;

  6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观,无安全隐患或破损;

  7.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

  (二)维修养护

  1.物业服务企业应根据小区实际建设情况,做好下列房屋维护巡查工作并做好记录:

  (1)每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;

  (2)每年检查1次墙体、墙面;

  (3)每年检查1次顶棚;

  (4)每年检查1次楼梯、扶手;

  (5)每年检查,1次屋面保温隔热层、防水层, ;

  (6)每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊;

  (7)每年全面检查1次楼板、地面砖;

  (8)每季巡查1次小区各标识;

  (9)每月全面检查1次公共门窗;

  (10)每月巡查1次路面、侧石、窨井盖等;

  (11)每月巡查1次围墙;

  (12)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。

  2.在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理;依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复;需要动用住宅专项维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并于3日内向业主委员会提出书面申请,根据业主大会的决定组织维修。

  (三)装饰装修管理

  1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;

  2.装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻、制止,拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

  3.装饰装修结束后进行检查,对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;

  4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在3~5日内清运。

  三、共用设备设施运行、维修、保养服务

  (一)公共照明

  1.院落、楼道照明每月巡查1次,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;

  2.保持公共照明灯具清洁,亮灯率90%以上;院落照明灯按时开启,满足使用要求;

  3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,保证工作正常,无损坏组件;灯具基本无损坏、无变形;完好率90%以上。

  (二)雨污水排放

  1.公共污水管道每年检查1次,视情况进行清通,排水畅通;

  2.雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次,视情况进行清通,排水畅通,无堵塞;

  3.污水提升泵每年检查保养1次,定期对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理;

  4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;

  5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。

  (三)安全防范设施

  物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况,做好下列维护保养工作:

  1.监控系统:

  (1)设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;

  (2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;

  (3)系统发生故障,应及时进行修复,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

  2.门禁系统:

  (1)每周巡视1次,保证系统工作正常;

  (2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;

  (3)系统发生故障,一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

  3.周界防范系统:

  (1)主机除尘,压线端子牢固,每年对射探头牢固性检查1次;

  (2)报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;

  (3)系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

  (四)防雷接地系统

  1.每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复;

  2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。

  四、协助公共秩序维护服务

  (一)人员要求

  1.专职公共秩序维护人员以中青年为骨干,身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序;

  2.有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、安防器械和设备;

  3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

  (二)门岗

  1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

  2.值班电话畅通,接听及时;

  3.各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:00~9:00、17:00~19:00设立岗,按要求进行出入车辆管理、访客登记;

  4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

  5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意入内;

  6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

  (三)巡逻

  1.制定详细的巡查方案,小区院落每3小时巡查1次,重点部位增加巡查频次;

  2.每天定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象;

  3.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

  (四)车辆管理

  1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范;

  2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

  3.非机动车应定点停放。

  (五)监控

  1.设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实;

  2.监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理;

  3.监控的录像资料至少保持30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

  (六)紧急事故防范

  1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

  2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,并协助其实施维修;

  3.每年组织1次以上应急预案演习。

  五、保洁服务

  (一)楼内保洁

  1.楼层通道和电梯前厅,每日清洁1次,每两日湿拖一次;保持干净整洁,楼梯台阶每周清洁1次,每两周湿拖1次,干净整洁;

  2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次,栏杆每月清洁1次;

  3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次;

  4.楼内共用门窗玻璃,每2月擦拭1次,目视干净。

  (二)外围保洁

  1.道路每日保洁1次,雨雪天气及时清扫主要道路,方便出行;

  2.绿化带每2日保洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数,目视无杂物;

  3.水景开放期内,定期清洁,水面无明显漂浮物;

  4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次,设施表面干净;

  5.3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次,目视干净;

  6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次,目视干净;

  7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次,无垃圾堆放,排水顺畅;

  8.设有公共卫生间的,每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀。

  (三)垃圾收集与处理

  1.垃圾桶布局合理,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾;

  2.建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,定期外运;

  3.垃圾桶、果皮箱每周清洁1次,每周消杀1次。

  (四)卫生消杀

  蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每半年进行1次,无明显鼠迹。

  六、绿化服务

  (一)对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护,保持观赏效果;

  (二)定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于10%;

  (三)对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新,存活率达到90%,土地无明显裸露;

  (四)适时进行防冻保暖;定期喷洒药物,预防病虫害;

  (五)树木侧枝分布基本均匀,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。

四星级

  一、综合管理服务

  (一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

  (二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

  (三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时,其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;

  (四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修20分钟内到现场处理,一般修理1天内完成(预约除外);

  (五)对业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理;

  (六)住宅小区项目经理应具有物业管理师资格,并有2年以上住宅小区项目经理任职经历;

  (七)能提供5种以上便民(无偿)服务,如配备雨具、配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等;

  (八)每年开展3次以上一定规模的社区文化活动,节假日有专题环境布置;

  (九)每年的沟通面不低于小区住户的85%,每年2次征询业主对物业服务的意见,满意率达90%以上,对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达90%,处理率达90%以上。

  二、房屋管理与维修养护服务

  (一)房屋管理

  1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;

  2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

  3.小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;

  4.房屋外观完好、整洁;对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视,发现脱落、有污迹的及时编制维修计划,适时组织维修;

  5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损、使用安全;

  6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

  7.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;

  8.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关部门;

  9.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

  (二)维修养护

  1.物业服务企业应根据小区实际建设情况,做好下列房屋维护巡查工作并做好记录,包括:

  (1)每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;

  (2)每季检查1次墙体、墙面;

  (3)每年检查2次顶棚;

  (4)每年检查2次楼梯、扶手;

  (5)每年检查2次屋面保温隔热层、防水层;

  (6)每年检查2次天台扶栏、公共防盗网;

  (7)每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊;

  (8)每年全面检查2次楼板、地面砖;

  (9)每年检查2次通风口;

  (10)每月巡查1次小区各标识;

  (11)每2周全面检查1次公共门窗;

  (12)每2周巡查1次路面、侧石、窨井盖等;

  (13)每2周巡查1次围墙;

  (14)每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等;

  2.在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理;依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目应在2日内组织修复;需要动用住宅专项维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并于2日内向业主委员会提出书面申请,根据业主大会的决定组织维修。

  (三)装饰装修管理

  1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;

  2.装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻、制止;拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

  3.装饰装修结束后进行检查,对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;

  4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在2~3日内清运。

  三、共用设备设施运行、维修、保养服务

  (一)公共照明

  1.院落、楼道照明每2周巡查1次,并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;

  2.保持公共照明灯具清洁,院落照明灯按时开启,亮灯率95%以上,满足使用要求;

  3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,保证工作正常;灯具无损坏、无变形、完好率95%。

  (二)雨污水排放

  1.公共污水管道每年检查2次,视情况进行清通,排水畅通;

  2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次,每年清理两次,保证排水畅通,无堵塞;

  3.污水提升泵每半年检查保养1次,定期对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理;

  4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;

  5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。

  (三)安全防范设施

  物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况,做好下列维护保养工作:

  1.监控系统:

  (1)设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;

  (2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;

  (3)系统发生故障,应及时进行修复,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

  2.门禁系统:

  (1)每周巡视1次,保证系统工作正常;

  (2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;

  (3)系统发生故障,一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

  3.周界防范系统:

  (1)主机除尘,压线端子牢固,每年对射探头牢固性检查1次;

  (2)报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;

  (3)系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

  (四)防雷接地系统

  1.每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复;

  2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。

  (五)景观配套附属设施设备

  1.按时开启;

  2.每2月检查1次,发现损坏及时修复,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案。

  3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。

  四、协助公共秩序维护服务

  (一)人员要求

  1.专职公共秩序维护人员以中青年为骨干,身体健康,有较强的责任心,并定期接受专业培训;

  2.能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、安防器械和设备;

  3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械;

  (二)门岗

  1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

  2.值班电话畅通,接听及时;

  3.各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:00~9:00、17:00~19:00设立岗,按要求进行出入车辆管理、访客登记;

  4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

  5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入;

  6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

  (三)巡逻

  1.制定详细的巡查方案,小区院落每3小时巡查1次;重点部位增加巡查频次,记录规范、详实;

  2.每天定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象;

  3.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案。

  (四)车辆管理

  1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范;

  2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

  3.非机动车应定点停放。

  (五)监控

  1.设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实;

  2.监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应在15分钟内赶到现场进行处理;

  3.监控的录像资料至少保持30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

  (六)紧急事故防范

  1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

  2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,协助其实施维修;

  3.每年组织1次以上应急预案演习。

  五、保洁服务

  (一)楼内保洁

  1.楼层通道和电梯前厅,每日清洁1次,每日湿拖1次,保持干净整洁;楼梯台阶每周清洁2次,每周湿拖1次,干净整洁;

  2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁2次,栏杆每月清洁2次;

  3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次;

  4.楼内共用门窗玻璃,每月擦拭1次,玻璃明亮,目视干净。

  (二)外围保洁

  1.道路每日保洁2次;雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行;

  2.绿化带每日保洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数,目视无杂物;花坛表面洁净无污迹;

  3.水景开放期内,定期清洁,定期对水体投放药剂或进行其它处理,水面无漂浮物,水体无异味;

  4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次,每2周刷洗消毒1次,设施表面干净;

  5.3米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次,目视干净;

  6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次,目视干净;

  7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次,排水顺畅、无垃圾堆放;

  8.设有公共卫生间的,每日清洁2次;每周1次对公共卫生间进行消杀。

  (三)垃圾收集与处理

  1.垃圾桶布局合理,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味;

  2.建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,定期外运;

  3.垃圾桶、果皮箱每两日清洁1次,每周消杀1次。

  (四)卫生消杀

  蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次,无明显鼠迹。

  六、绿化服务

  (一)绿化养护

  有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理,并做到:

  1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;

  2.定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于5%;

  3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新,缺株率小于5%,存活率不小于95%,行道树缺株率小于5%,土地无明显裸露;

  4.适时进行防冻保暖;定期喷洒药物,预防病虫害;

  5.对树木每年至少修剪1次,树冠整齐,侧枝分布均匀,根干部无萌枝,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。

  (二)环境布置

  1.绿化总体布局合理,乔、灌、花、草配置得当、层次丰富,视觉效果良好,满足居住环境需要,无侵占现象;

  2.绿地设施及硬质景观保持常年完好,无人为破坏现象;

  3.加强绿化宣传,对古树名木保护措施到位,使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识,注明其名称、科属、产地、生长习性等。

五星级

  一、综合管理服务

  (一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

  (二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

  (三)客户服务接待场所工作时间不少于12小时,其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;

  (四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修15分钟内到达现场,6小时内修复;一般修理1日内完成(预约除外);

  (五)对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理;

  (六)住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格,有3年以上住宅小区项目经理任职经历;

  (七)能提供6种以上便民(无偿)服务,如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等;

  (八)每年开展4次以上一定规模的社区文化活动,节假日有专题环境布置;

  (九)每年的沟通面达到小区住户的100%,每年至少2次征询业主对物业服务的意见,并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单,满意率达95%以上,对物业服务不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达95%,处理率达95%以上。

  二、房屋管理与维修养护服务

  (一)房屋管理

  1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;

  2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

  3.小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;

  4.房屋外观完好、整洁;对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视,发现脱落、有污迹的及时编制维修计划,适时组织维修;

  5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损,使用安全;

  6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持统一、美观,无安全隐患或破损;

  7.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;

  8.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门;

  9.空调安装位置统一,冷凝水集中收集;

  10.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

  (二)维修养护

  1.物业服务企业应根据小区实际建设情况,做好下列房屋维护巡查工作并做好记录,包括:

  (1)每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;

  (2)每季检查1次墙体、墙面;

  (3)每季检查1次顶棚;

  (4)每季检查1次楼梯、扶手;

  (5)每季检查1次屋面保温隔热层、防水层;

  (6)每季检查1次天台扶栏、公共防盗网;

  (7)每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊;

  (8)每季全面检查1次楼板、地面砖;

  (9)每季检查1次通风口;

  (10)每半月巡查1次小区各标识;

  (11)每周全面检查1次公共门窗;

  (12)每周巡查1次路面、侧石、窨井盖等;

  (13)每周巡查1次围墙;

  (14)每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。

  2.在房屋巡查中发现损坏的应及时安排专项修理;依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时内组织维修;需要动用住宅专项维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并在24小时内向业主委员会提出书面申请,根据业主大会的决定组织维修;

  (三)装饰装修管理

  1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;

  2.装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻、制止,拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

  3.装饰装修结束后进行检查,对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;

  4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在2日内清运。

  三、共用设备设施运行、维修、保养服务

  (一)公共照明

  1.院落、楼道照明巡查每周1次,不定期巡视,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;

  2.保持公共照明灯具清洁,院落照明灯按时开启,亮灯率100%,满足使用要求;

  3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,保证工作正常;灯具无损坏、无变形、完好率100%。

  (二)雨污水排放

  1.公共污水管道每季检查1次,视情况进行清通,排水畅通;

  2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次,每年清理两次,保证排水畅通,无堵塞;

  3.污水提升泵每半年检查保养1次,定期对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理;

  4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;

  5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。

  (三)安全防范设施

  物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况,做好下列维护保养工作:

  1.监控系统:

  (1)设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;

  (2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;

  (3)系统发生故障,能及时修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

  2.门禁系统:

  (1)每周巡视1次,保证系统工作正常;

  (2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;

  (3)系统发生故障,一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

  3.周界防范系统:

  (1)主机除尘,压线端子牢固,对射探头牢固性检查每年1次;

  (2)报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;

  (3)系统发生故障,一般性故障1小时内修复;较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

  (四)防雷接地系统

  1.每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复;

  2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。

  (五)景观配套附属设施设备

  1.按时开启;

  2.每月检查1次,发现损坏及时修复,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案;

  3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。

  四、协助公共秩序维护服务

  (一)人员要求

  1.专职公共秩序维护人员以中青年为主,应身体健康,有较强的责任心,并定期接受专业培训;

  2.能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、安防器械和设备;

  3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

  (二)门岗

  1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

  2.值班电话畅通,接听及时;

  3.各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:00~9:00、17:00~19:00设立岗,按要求进行出入车辆管理、访客登记;

  4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

  5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入;

  6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

  (三)巡逻

  1.制定详细的巡查方案;公共秩序维护人员应配备巡查器材,按指定的时间和路线每2小时巡查1次,重点部位增加巡查频次;

  2.每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼梯间畅通,无擅自占用、乱堆乱放现象;

  3.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案。

  (四)车辆管理

  1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范;有条件的住宅小区宜设立临时停车位;

  2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

  3.非机动车应定点停放。

  (五)监控

  1.设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实;

  2.监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理;

  3.监控的录入资料至少保持30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

  (六)紧急事故防范

  1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

  2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,并协助其实施维修;

  3.每年组织2次以上应急预案演习。

  五、保洁服务

  (一)楼内保洁

  1.楼层通道和电梯前厅,每日清洁2次,每日湿拖1次,保持干净整洁;楼梯台阶每日清洁1次,每周湿拖2次,干净整洁;

  2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次;栏杆每周清洁1次

  3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次,目视无积尘、无蜘蛛网;

  4.楼内共用门窗玻璃,每月擦拭2次,玻璃明亮,目视干净。

  (二)外围保洁

  1.道路每日保洁2次;雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行;

  2.绿化带每日保洁2次,秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数,目视无杂物;花坛表面洁净无污迹;

  3.水景开放期内,定期清洁,定期对水体投放药剂或进行其它处理,水面无漂浮物,水体无异味;

  4.休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次,每周刷洗消毒1次,设施表面干净;

  5.3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次,目视干净;

  6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次,目视干净;

  7.天台、明沟、上人屋面每月清洁1次,无垃圾堆放,排水顺畅;

  8.设有公共卫生间的,每日清洁2次;每周2次对公共卫生间进行消杀。

  (三)垃圾收集与处理

  1.垃圾桶布局合理,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味;

  2.建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,及时外运;

  3.垃圾桶、果皮箱每日清洁1次,每周消杀1次;

  4.能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等;

  (四)卫生消杀

  蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次,无明显鼠迹。

  六、绿化服务

  (一)绿化养护

  有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理,并做到:

  1.对草坪、花卉、绿篱、树木等定期进行修剪、养护;

  2.定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于2%;

  3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新,缺株率小于3%,存活率不小于95%,行道树缺株率小于3%,土地无明显裸露;

  4.绿篱、色带及造型植物轮廓清晰、层次分明,无残枝败叶,造型植物枝叶紧密、圆整,观赏效果良好;

  5.适时进行防冻保暖;定期喷洒药物,预防病虫害;

  6.树木每年修剪1次以上,树冠整齐,侧枝分布均匀,根干部无萌枝,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦;

  7.定期组织浇灌、施肥和松土;

  (二)环境布置

  1.绿化总体布局合理,乔、灌、花、草配置得当、层次丰富,视觉效果良好,满足居住环境需要,无侵占现象;

  2.绿地设施及硬质景观保持常年完好,无人为破坏现象;

  3.设有景观湖的,保持三季有水,每年春季可投放观赏鱼苗,水质良好,每月至少补水1次,每年清淤1次;

  4.重大节日或庆典活动,对公共区域进行花木装饰;

  5.加强绿化宣传,对古树名木保护措施到位,使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识,注明其名称、科属、产地、生长习性等。

特种设施设备维护运行服务标准

  一、电梯

  (一)电梯设备运行情况每日巡查1次,记录规范、详实;

  (二)保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好;

  (三)委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养,每年进行安全监测,并在轿厢内张贴《年检合格证》;对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录;

  (四)电梯发生故障,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂维修3日内完成,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施;发生困人或其它重大事故,物业管理人员应立即通知电梯维保单位,并在15分钟内到达现场开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;物业服务企业应保存相关记录;

  (五)电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次,灯饰及轿厢顶部每月清洁1次,保持干净、整洁。

  二、自动消防设施

  (一)设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度,每班不少于2人;防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书,持证上岗;

  (二)每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验,每2年对探测器进行清洗,及时更换失效的器件;

  (三)物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保,并做好记录。

  附件2:

  历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格

  (单位:元/平方米·月)

 

项目

价格

 

等级

公共性物业服务收费标准

特种设施设备维护运行服务收费标准

电梯维护运行

收费标准

自动消防控制设施维护运行收费标准

一星级

0.50

0.35

0.20

二星级

0.75

三星级

1.00

四星级

1.30

五星级

1.60

  注:一、物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。

  二、独立专有车库,按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

  主题词:公布普通住宅等级价格通知

  抄报:山东省物价局、山东省住房和城乡建设厅。

  济南市物价局办公室

  2012年7月25日印发

篇2:市物业服务收费管理实施办法

南阳市物业服务收费管理实施办法

第一条为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(豫计收费[20**]2265号)的精神,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于在我市提供市场化、专业化物业服务且具有独立法人资格,并取得物业管理资质的物业服务企业。

第三条物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序,向业主所收取的费用。

第四条政府提倡业主通过公开、公正、公平的竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务标准相一致的原则。

第六条物业服务收费实行分级管理。市价格主管部门会同市房产行政主管部门负责我市中心城区(包括南阳油田)物业服务收费标准的制定和监督管理工作;各县(市)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责各县(市)区域内的物业服务收费标准的制定和监督管理工作。

第七条我市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式。

普通住宅区(建筑面积在一万平方米以上)物业服务收费实行政府指导价。普通住宅以外的住宅、各类非住宅及业主大会成立后,业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同的普通住宅区的物业服务收费实行市场调节价。

第八条实行政府指导价的物业服务收费,由市、县(市)价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准,制定相应等级的指导价和浮动幅度,并定期公布。实行招投标的普通住宅区,前期物业服务收费按招标价格确定。经半数以上业主同意,由业主与物业管理企业按规定的指导价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。无法约定的由物业服务收费等级考评小组进行等级评定。

第九条实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理,按级收费,动态管理。物业服务收费等级的评定由物业服务收费等级考评小组负责。物业服务收费等级考评小组由房地产行政主管部门、价格主管部门及有关专业人员组成。

物业服务收费等级考评实行百分制。考评在90分以上者执行一级收费标准;在80—89分之间执行二级收费标准;在70—79分之间执行三级收费标准;在60—69分之间执行四级收费标准。

第十条实行政府指导价的物业服务收费审批程序。物业服务企业提出书面申请,说明物业服务企业及所服务小区基本情况、申请等级和标准,同时交验工商营业执照、税务登记证、物业管理资质证、法人代码证、小区平面图(复印件加盖公章)各一份。价格主管部门根据物业服务合同约定或等级评定的收费标准核发《收费许可证》。

第十一条物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分:

1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用;

3、物业服务区域清洁卫生费用;

4、物业服务区域绿化养护费用;

5、物业服务区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业服务企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。

第十二条物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理所有权证的,以房屋所有权证登记建筑面积为准。未办理房屋所有权证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

第十三条物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳,经双方协商同意可预收物业服务费。

第十四条物业服务企业应当遵守国家价格法律、法规和规定,严格按照物业服务合同中约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行,为业主提供质价相符的服务。

第十五条业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。物业产权发生转移时,业主或物业使用人应结清物业服务费用。

第十六条因开发建设单位未按时交给物业买售人或已竣工但尚未出售的物业,物业服务费用由开发建设单位交纳。

第十七条小区内公用设施、设备、公共照明用电及绿化用水,应单独装表计量,物业服务企业应每月公示其共用水、电的数量、单价、金额及分摊方法,其费用由业主共同负担。物业服务企业自用水、电费用由物业企业负担。

第十八条在全体业主共有道路或其他场地停放机动车辆的,是否交纳车位占用费,由业主大会决定,经营收入按照业主大会的决定使用。停放在小区内的车辆按规定交纳车辆停放服务费,车主对车辆有特殊保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订合同。

第十九条业主或使用人房屋装修期间,已按约定缴纳物业服务费的,物业服务企业不得再向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。

装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的,物业服务企业不得收费;委托物业服务企业处理的,清运收费由业主和物业服务企业协商确定。

第二十条物业服务区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等有关费用应当向最终用户收取。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,手续费标准应按规定收取,无规定的由双方协商确定,但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同以外服务的,收费标准由双方协商确定。

第二十二条物业服务企业应按价格主管部门的规定实行明码标价。在物业服务区域内显著位置,将物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、收费依据等内容进行公示。接受业主及社会的监督。

第二十三条政府价格主管部门和房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、收费项目和收费标准进行监督检查。对物业服务企业违反价格法律、法规和规定的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。

第二十四条本办法由南阳市物价局和南阳市房产管理局按各自职责负责解释。

第二十五条本办法自二0一0年一月一日起执行。(原南阳市物价局、南阳市房产管理局《关于印发〈南阳市物业服务收费管理实施办法〉的通知》(宛价房[20**]2号)同时作废。本办法实施前颁发收费许可证的小区仍按收费许可证核定标准执行,待许可证期满后按本办法重新核定标准)。

篇3:安徽省物业服务收费管理办法(2014)

安徽省物业服务收费管理办法

第一章总则

第一条

  为规范物业服务收费行为,保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进我省物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》等法律法规及有关规定,制定本办法。

第二条

  本办法适用于本省行政区域内物业服务收费的监督管理。

第三条

  本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用,主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。

第四条

  省人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理。

  设区的市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门)负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

第五条

  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则,按照当地物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。

第六条

  物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。

  普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价;非普通住宅小区物业服务收费,以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。

  普通住宅小区与非普通住宅小区界定由各市确定。

第七条

  提倡建设单位、业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  业主大会成立后的小区住宅物业服务收费可试行市场调节价,由小区业主委员会与物业服务企业签订服务合同,约定服务事项和服务标准。

第二章物业公共服务收费管理

第八条

  普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定,提供的公共性物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用。

  物业公共服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行分级定价。物业服务等级标准由委托单位与物业服务企业按照《住宅区物业服务标准》规定进行约定,并在物业服务合同中明确。价格主管部门会同物业主管部门,根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况,制定相应等级的基准价和浮动幅度,并向社会公布。

  价格主管部门应当会同物业管理主管部门,每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。

第九条

  业主大会成立前,由住宅开发建设单位按规定选聘物业服务企业的,为前期物业服务阶段,双方应当签订前期物业服务合同,约定服务等级,并对照相应服务等级的基准价及浮动幅度确定具体的物业服务收费标准,报价格主管部门、物业管理主管部门备案后实施。

第十条

  物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。

  原则上单列不低于10%的物业公共服务费,专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。具体比例及管理办法由各市制定。

第十一条

  电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费可列入物业服务成本,也可单独据实分摊,具体办法由各市价格主管部门确定。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,通过专项维修资金予以列支的,不得计入物业服务成本或物业服务费支出。

第十二条

  住宅小区公用附属设施用电、用水(不包括从事生产、经营活动用水、用电)执行居民用电、用水价格。

第十三条

  物业服务区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第十四条

  物业公共服务费可以预收,具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取,约定时间不得超过物业服务期限;未作约定的,预收期不得超过6个月。

第十五条

  物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算;尚未登记的,暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。

  业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同和入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间,作为交纳物业公共服务费的起始时间。

  依法改变居住用途用于经营的住房,物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第十六条

  业主或业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  包干制是指由业主或物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第三章车辆停放、垃圾清运收费管理

第十七条

  物业服务区域内车辆停放收费标准,应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取车位服务费和场地使用费。其中专有车位(库),应交纳车位服务费;物业管理区域内,业主共有车位(库)的车位使用人或租用车位的使用人应当交纳车位场地使用费。

  车辆停放收费标准由各市价格主管部门会同物业主管部门制定,并适时调整。

  车辆停放费包括车库、车位的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

  物业服务企业不得向进入物业管理区域内执行公务及为业主或者物业使用人配送、维修、安装等临时停放车辆收取停车费用。

第十八条

  业主或物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业指定的地点堆放,并缴纳装饰装修垃圾清运费,具体收费标准由各市制定。

第四章其它服务收费管理

第十九条

  实行市场调节价的物业服务收费,业主大会成立前,由物业服务企业与开发建设单位或物业买受人在物业服务合同中约定执行;业主大会成立后,由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

第二十条

  物业服务企业对人员、车辆实行出入证件管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取制作成本费用。

第二十一条

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五章行为规范管理

第二十二条

  各级价格主管部门在制定或调整本行政区域内物业服务收费标准时,应以物业公共服务所需当地社会平均成本为基础,充分听取业主、物业使用人和物业服务企业等社会各界的意见。物业主管部门要监督物业服务企业提供质价相符的服务。

第二十三条

  物业服务企业应当严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

第二十四条

  物业服务企业应加强对物业服务的成本控制,积极采用现代信息技术开展物业服务。加强对业主的宣传,引导业主参与服务过程,切实降低成本,提高服务质量。

第二十五条

  物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第二十六条

  物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应将服务内容、收费项目、收费标准及收费方式在经营场所或服务地点醒目位置公布。物业服务企业每年(或财务年度)向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况,以及单列的物业公共服务费收支情况,接受监督。

  对于实行酬金制的住宅小区,物业服务企业应当每年(或财务年度)向业主、物业使用人公布物业服务费收支情况,接受监督。

第二十七条

  实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记制度。物业服务企业收费前,应到当地价格主管部门办理《服务价格登记证》,亮证收费,收费时使用税务票据。

第六章监督管理

第二十八条

  各级价格主管部门和物业主管部门要加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量的监督管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十九条

  各地应依据本办法规定,结合当地实际,制定实施办法。

第三十条

  本办法自2014年11月1日起执行,由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责解释。省物价局、省建设厅2005年印发的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》(皖价房〔2005〕154号)同时废止。

篇4:湖南省物业服务收费管理办法(2022)

  《湖南省物业服务收费管理办法》是为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,根据国家有关规定,结合湖南省实际,由湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅、湖南省市场监督管理局联合发布的管理办法。

  2022年5月,《湖南省物业服务收费管理办法》重新修订,自2022年5月15日起施行,有效期5年。

  第一条  为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)和《湖南省物业管理条例》等有关规定,结合我省实际,制定本办法。

  第二条  本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

  第三条  本办法所称物业服务收费,是指物业服务人按照物业服务合同约定,为业主提供建筑物及其附属设施设备的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务向业主或物业使用人收取的费用。专有面积部分内的维修、保养或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。

  第四条 业主按照相关法律法规通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务人;物业服务人应当开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。

  第五条  物业服务收费实行统一政策、分级管理,遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。

  省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定全省物业服务收费政策,指导、协调全省物业服务收费的管理监督工作。省住房和城乡建设厅负责制定全省物业服务质量等级标准。省市场监督管理局负责对全省违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。

  市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门负责本行政区域内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。市、县住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理,督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市、县市场监督管理部门负责对本行政区域内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。

  第六条  物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准(包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费)实行政府指导价。

  别墅(专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅)、其他非住宅,以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准(包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费)实行市场调节价。

  第七条  实行政府指导价的物业服务收费标准,由市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度并向社会公布。基准价及浮动幅度可根据物业服务发展社会平均成本变化等因素合理调整。

  第八条业主大会成立之前实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务费收取标准,由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务要求,选择服务项目、服务等级,在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定,在商品房买卖合同中与买受人予以约定,且必需明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中载明,物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向发展和改革部门申报备案审查通过的价格标准为准。

  实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费,由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内,将具体物业服务费收取标准报当地市、县发展和改革部门备案审查。

  前期物业服务人与物业买受人签订的物业服务合同中应明确约定的物业服务质量等级、物业服务内容及通过审查备案的物业服务收费标准。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目,其物业服务收费标准应当保持一致。

  第九条  业主大会成立前,普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的,物业服务人应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的相关信息,向业主征询意见,按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定,在政府指导价范围内实施调整并通过签订新的物业服务合同约定执行。

  第十条  实行市场调节价的物业服务收费标准,在未成立业主大会前,由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定,建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;在成立业主大会后,由业主大会根据物业特点和服务要求,通过法定程序,选择服务项目、服务质量等级,费用收取标准及符合要求的物业服务人,按照《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》等相关法律法规规定的程序进行确定,并通过签订物业服务合同约定。

  所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当全过程参与指导协商。

  第十一条  实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式,具体由物业服务合同约定。

  包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十二条  实行包干制的物业服务费,包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

  实行酬金制的物业服务费,所预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。

  第十三条  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (七)办公费用;

  (八)物业服务人固定资产折旧;

  (九)经业主大会同意的其它费用。

  依法应当从物业专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十四条  物业服务费用根据物业的法定产权建筑面积按月计收,物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

  (一)已办理不动产权属证书的,按照不动产权属证书记载的建筑面积计算;

  (二)已出售但尚未取得不动产权属证书的,按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算;

  (三)尚未出售的,按照经不动产登记管理机构审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。

  第十五条  物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定:

  (一)前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费,由建设单位交纳;

  (二)房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费,由业主交纳;但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费,由建设单位交纳;

  (三)建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的,整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收,由物业买受人交纳,但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的,从其约定;

  (四)业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用,且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的,从其约定,业主依法承担连带责任;

  (五)业主按照物业服务合同约定时间,为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时,物业服务费按不超过90%交纳,具体优惠幅度由市、县确定。

  (六)业主出租法定不计建筑面积的部分建筑物,承租人依法用于居住用途的,按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费;承租人依法用于其他非居住用途的,按照非住宅的标准交纳物业服务费;承租人依法用于停车用途的,按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。

  物业服务费按月计收,业主具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。双方约定预收的,最长预收期限不得超过十二个月。

  第十六条  物业产权转移时,业主应当结清物业服务费,并自买卖合同签订之日起15日内,将转让事项告知物业服务企业。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用,由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用,由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

  第十七条  物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用;逾期不交纳的,物业服务人依法追缴。成立了业主大会的,其业主委员会有义务督促业主交纳。

  第十八条  建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位),优先满足业主停车需求。商品房销售前,应当制定车库(位)租售方案,明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、有效期等,并按规定报住房和城乡建设部门备案。

  建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案,在有效期内不得以高于备案价格进行租售,不得与商品住房等捆绑租售车库(位)。

  物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》有关规定执行。已收取机动车停放服务费的,不得重复收取车位物业服务费。建设单位用于出租的地下停车位,车位物业服务费由建设单位交纳。

  第十九条  物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。

  第二十条  未成立业主大会前,由物业服务人代管物业共用部位、共用设施设备经营收益,经营收益应实行专款专用并定期公示收支情况。

  其他经营主体利用物业共用部位、共用设施设备进行经营前,应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意,并按照有关规定办理手续。其他经营主体交纳的租金或其他收入应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用范围。

  第二十一条  物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费标准由双方协商确定。

  第二十二条  物业服务收费实行明码标价。物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务人名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据以及市场监管部门的投诉举报电话,接受业主监督,不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

  物业服务人应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、利用共用部位公共设施设备进行经营等收入和使用情况,本年度物业服务项目收支预算,并应在醒目位置以书面公告的方式告知业主;物业服务人应当及时答复业主提出的质询。

  第二十三条  各级发展和改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门、街道办事处(镇人民政府)依据职责,依法对物业服务企业进行监督管理。在监督检查、价格成本监审过程中,物业服务企业应当予以配合,如实反映情况,提供必要的账簿、合同文件以及其他资料,不得弄虚作假。

  第二十四条  物业服务人有下列行为之一的,由市场监督管理部门按照有关法律法规和规章规定予以处罚:

  (一)违反本办法第八条和第九条规定,不遵守政府指导价管理擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的;

  (二)超过政府指导价标准收费的;

  (三)擅自设立强制性收费项目的;

  (四)不实行明码标价或不按规定明码标价的;

  (五)其他违反价格法律、法规等规定的。

  第二十五条  本办法自2022年5月15日起施行。有效期五年。《湖南省发展和改革委员会 湖南省住房和城乡建设厅关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》(湘发改价调〔2017〕4号)同时废止。

  本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后或终止解除后按本办法规定执行。

篇5:《苏州市物业服务收费管理实施细则》解析

1.什么是物业服务费,通常包括哪些项目?

  答:物业服务费,是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或物业使用人所收取的费用,包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

2.物业服务费的标准如何确定?

  答:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则,实行政府指导价和市场调节价。

  普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,具体收费标准由建设单位在政府指导价规定范围内,与选聘的物业服务企业合同约定;业主大会成立后,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,与物业服务企业合同约定。

  各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定。

  住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价,具体收费标准由双方在政府指导价范围内合同约定。

  特约服务费、代办服务费实行市场调节价,具体收费标准由委托双方根据服务内容、服务标准协商确定。

3.物业公共服务费具体收费标准的调整应当履行什么程序?

  答:业主大会、业主代表大会或物业管理委员会成立前,普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整,或因政府指导价标准变化需要提高的,物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下,公开真实、完整、有效的物业服务成本信息,向业主征询意见,经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

  业主大会成立后,普通住宅物业公共服务费标准根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,与物业服务企业合同约定实施调整。

4.在计算物业公共服务费时,计费面积以什么为准?

  答:物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);尚未登记的,按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

5.业主应当从何时起开始交纳物业服务费用?

  答:纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起,物业服务费用由业主或物业使用人交纳。

6.房屋交由他人使用的,物业服务费用由谁承担?

  答:物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费用可以由物业使用人交纳,但业主负连带交纳责任。

7.房屋空置期间物业公共服务费有何优惠措施?

  答:新建普通住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后,优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

8.住宅小区实行不固定车位、先到先停管理方式的,应当如何收费?

  答:为提高车位使用效率,鼓励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区,汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当符合政府指导价的规定。

9.对进入住宅小区临时停放的车辆如何收费?

  答:在满足业主停车需要的前提下,有条件的住宅小区可设立临时停车位,供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的,应当提供不少于2小时的免费停车,业主大会成立后,免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取,具体收费标准应当符合政府指导价的规定。

  对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆,物业服务企业不得收取任何费用。

10.人防车位收费是如何规定的?

  答:根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》的规定,物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,其汽车停放费、租金的具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法按照省有关规定执行。

  在省人防车位收费管理办法出台之前,我市人防车位收费暂按同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准执行。

11.公共照明、公共用水等公共能耗费用如何收取?

  答:物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等产生的费用,由物业服务企业收取并集中支付给供水、供电等企业,称为代收代交费用。

  代收代交费用由物业服务企业单独列账,按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定,合同中没有约定或约定不明确的,按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。

12.物业交付使用后新增共用设施设备的,费用如何处理?

  答:物业交付使用后,物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的,建设及运行费用的承担按照有关规定执行,没有规定的按照约定执行。

13.房屋或车位交付使用时发放的出入证(卡)是否需要另行付费?

  答:新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的,建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用,并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含ic卡等)。

  物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的,应当免费为车主配置1张出入证(卡)。

  业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的,物业服务企业可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

14.对临时来访人员实行持证管理的,如何收费?

  答:物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的,可按照制作成本收取出入证(卡)押金,证件完好退还后,应如数退回押金,证件丢失、损坏的,可收取不高于押金数额的工本费。

15.共有部分、共用设施收益如何分配?

  答:利用业主共有部分、共用设施从事经营的,所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,70%纳入专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业公共服务费。

16.业主对物业服务质量不满意时,应该如何维护自身权益?

  答:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主可以请求业主委员会监督履行,或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉,也可以依法向人民法院起诉,请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

17.物业服务收费明码标价和财务公开的具体内容有哪些?

  答:物业服务收费实行明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据,以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话,接受业主或物业使用人的监督。

  物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账,独立核算。在物业管理区域内显著位置,每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况,接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监督,每次公示时间不少于15天。

  实行包干制计费方式的,物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账,按照物业服务合同的约定公布财务收支状况,接受监督。

  实行酬金制计费方式的,物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况,并接受业主委员会的核查。

18.业主不按照约定履行交费义务怎么办?

  答:主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。

  物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。

19.物业服务企业可否向业主收取装修押金?

  答:物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。物业服务企业为业主、物业使用人的装修活动提供基本服务以外的额外服务需要收费的,可根据实际成本向市、县级市价格主管部门、物业管理行政主管部门申报,经核准收费标准后执行。

20.《细则》何时正式施行?之前的相关收费如何处理?

  答:本细则自2014年7月1日起施行,服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的,继续按原约定执行。

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