房屋本体维修管理制度 -凯发网站

3889

房屋本体维修管理制度

房屋本体维修管理制度

  1。目的

  为规范设备管理,特制订本制度。

  2。适用范围

  适用于工程部设备管理制度。

  3。职责

  3。1工程部工程师负责每年不少于两次的检测工作; 3。2工程部经理对现场检测工作进行跟进监督; 3。3工程部负责人对每次检测工作结果进行抽查。

  4。工作程序

  4。1主体结构维护管理

  4。1。1 未经物业原设计单位、业主及物业服务中心的书面同意,不得破坏、改变、改造等行为,包括打、凿、铲、割等,更不能移位或其它物件取而代之;

  4。1。2 每年不少于两次对物业主体结构进行沉降检测(可借用原建设阶段的沉降点作为监测控制点),包括物业的沉降幅度、水平偏差、频率等,须符合国家建筑设计规范;若发现与规范不符时,应向设计院、原施工单位、业主及有关*部门报告处理; 4。1。3 定期检查主体结构防蛀措施的实施,确保物业结构的安全*;

  4。1。4 定期检查物业结构/构造,确保无露筋、蜂窝、断裂、变形等安全隐患,做到及时发现、及时汇报、及时处理、消除隐患;

  4。1。5 经常*巡视各楼层天面、高架路桥、地下室等位置的防水构造,确保无滴、渗、漏水现象,未经物业服务中心同意,不能进行破坏防水层的任何施工;

www.pmceo.com-物业经理人

  4。1。6 任何在楼层施工/改建/堆放/使用等,均不要超过以下楼层设计标准荷载。 4。2 主体一次装饰维护管理

  4。2。1 未经物业服务中心、业主同意,任何个人、单位不得擅自更换、移动、破坏皇庭广场外立面和室内公共部位一次装饰的造型、**、线条、材料、位置等,保*室内外原设计效果;

  4。2。2 工程部应经常巡查室内外装饰的安全*、完好*,包括室外的石、砖、板、玻璃

  窗、公共装饰等设施,室内的地面、天花、饰柱、墙、栏杆、玻璃、门窗及其它装饰摆设,并做到及时发现,及时处理(周检);

  4。2。3 定期对室内外装饰工程进行检修、翻新维护(一年不少于一次),加固有安全隐患的结构/构造,保*正常使用及美观效果;

  4。2。4 定期进行防蛀、防蚀、防水、防锈、防腐等预防处理工作。

  5。其他

  无。

  6。支持*表单

  6。1

  <公共设施(房屋本体)检查记录表>

第2篇:房屋维修管理制度

  维修作业管理制度

  为及时维修业主提出的房屋质量问题,规范*作流程,合理控制施工维修成本,分清责任人,做到有据可循,结合公司实际,特制定本制度。

  一、适用范围

  本制度适用于所有房屋,包括所有已交付使用的楼盘(在保修期内)和集团公司所属办公楼、厂房、车间、营业房、住宅等物业以及陈总个人资产等房屋或在建工程的维修。

  房屋维修主要分为两大类:

  第一大类:在土建公司保修期内的维修事项;

  第二大类:超过土建公司保修期但仍属房产公司保修期内的维修事项; 由土建公司及房产公司负责承担维修责任的保修期详见<商品住宅质量保修理期限>(附件1)。

  二、管理职责

  (一)土建公司职责

  1、负责与班组签订承包合同,原则上合同中保修期应与总承包合同中的保修时间一致,按实际的竣工验收之日起5年为准,如遇特殊情况应汇报领导进行特殊审批;

  2、负责与房产公司签订委托维修协议;

  3、负责现场查看需要维修的内容及确定维修责任班组;

  4、负责通知维修责任班组来完成维修作业;如责任班组未在规定时间来完成的,由土建公司做好班组未来维修的法律依据,并出具委托书,由房产工程处委派公司维修班进行维修,并做好分摊依据(维修前后的拍照、物业或业主等第三方*、材料及人工清单等)以及在班组结算或申请退还质保金时协助财务处扣除相应的费用;

  5、负责检查维修完工的验收;

  6、负责对公司维修班作业的监督检查; 7、负责完成其他上级领导交办的事务。 (二)房产工程处职责

  1、负责起草委托维修协议,并完成与土建公司的协议签订事宜;

  2、负责现场检查需要维修的内容及确定维修责任(即维修是属于房产公司保修期;还是属于土建公司保修期);

  3、负责管理维修班的日常管理工作;

  4、负责对完成维修的事项进行现场验收;

  5、负责按月按不同维修项目统计好维修班所用材料、人工以及分摊事项,并在每月初5日前将上月的数据上报财务处、材料处、土建公司及督查处;

  6、负责监督维修班组是否存在材料浪费等现象; 7、负责及时完成涉及维修的其他事项。

  (三)物业公司(或物业管理处,以下统称物业公司)职责

  1、负责受理业主申报的维修事项,初步核对保修期限,未到期的及时通知房产工程处;

  2、负责与业主做好维修事项的沟通及维修作业安排;

  3、负责配合维修班组做好各类维修及解释工作,维护好与业主的关系;

  4、负责对各类质量投诉事件,第一时间与房产公司等做好衔接工作;

  5、负责参与维修完工后的验收工作;

  5、负责及时完成涉及维修的其他事项。

  (四)维修班组职责

  1、根据房产工程处的派遣,负责现场查看需要维修的事项,并提报维修材料清单或维修方案;

  2、负责做好现场维修工作,维修完工后及时退还多余材料;

  3、负责建立并上报维修台帐,具体包括维修所花费的材料清单、人工等;

  4、维修完成后,在维修清单上让业主签字确认;

  4、负责及时完成涉及维修的其他事项。

  (五)材料处职责

  1、负责根据维修班组上报(经审批)的维修材料清单,按公司制度做好采购或调拔申请审批手续等;

  2、负责建立好维修材料出入库台帐;

  3、负责监督维修材料是否合理利用,是否存在浪费等现象; 4、监督材料分摊是否合理; 5、参与维修完工验收工作;

  6、负责及时完成涉及维修的其他事项。 (六)督查处职责

  1、负责监督维修班组是否按期完成维修作业;

  2、负责监督维修班组是否存在材料浪费等现象以及是否做好材料出入库台帐、材

  料使用清单等;

  3、负责监督抽查维修班组人员的正常出勤; 4、监督材料、人工分摊是否合理; 5、参与维修完工验收工作;

  6、负责及时完成涉及与维修相关的其他事项。 (七)质安资料处职责

  1、负责参与现场查看需要维修的内容,并提出相关维修建议和质量要求; 2、负责参与维修完工后验收;

  3、负责依据<民工工伤处理管理制度>等制度处理维修过程中所发生的质量、安全事故;

  3、负责及时完成涉及维修的其他事项。 (八)财务处职责

  1、负责审核土建公司或房产工程处上报各类维修材料、人工清单; 2、负责与土建公司确认分摊方案与具体金额;

  3、负责与班组做好结算或退还质保金申请以及分摊费用扣除等工作; 4、负责检查维修材料出入库台帐; 5、负责及时完成涉及维修的相关事项。

  三、维修管理原则

  1、对属于土建公司保修期内的维修事务,由责任班组负责维修并承担费用,如责任班组经土建公司告知不来维修的,可委托公司维修班负责维修,所发生的费用(包括一切人工和材料费用等,人工按一工算两工计算)由该班组承担,在该班组的质保金或5%余款中扣除。

  2、对于已超过土建公司保修期但仍在房产公司保修期内的维修事务,由房产公司负责维修并承担费用;具体可以房产公司与土建公司签订委托维修协议,由土建公司派班组或派公司维修班进行维修,费用由房产公司承担。

  四、土建公司保修期内的维修管理流程(附件8)

  1、物业公司各楼盘管理处按照业主反馈和平时发现的房屋质量问题及公共部分配套工程质量问题,进行登记、汇总后2天内上报房产工程处(较严重问题应1天内上报),在报告单中清晰地列出具体幢号、户号、联系人、凯发网站的联系方式、需维修部位等,并由物业公司负责人签字。物业公司对业主反映的问题必须经现场踏看,初步分析原因,审核保修期限。

  2、房产工程处一经接到物业公司的维修报告,2天内到现场进行实地踏勘、审核并进行拍照,并负责初步确认引起质量问题的原因,填写<房屋维修通知书>(附件2)发给土建公司,同时抄送给督查处、质安资料处等处室。

  3、土建公司在接到房产工程处<房屋维修通知书>后,2天内派技术人员到现场仔细检查,提出具体维修方案,方案须具体说明维修的部位、尺寸、面积,和所需的材料、品种、数量、价格以及相应班组的用工、材料分摊等问题,后与房产工程处进行沟通协商并做出统一的维修方案,然后由土建公司负责依据内部劳务承包合同或其他合同约定,确定维修责任班组并将其填写入<房屋维修通知书>,并以挂号信、电话、短信等形式通知责任班组负责人,并保存好通知依据,并建立详细完整的档案和台账(若已超过合同中约定的维修期限,需公司维修班维修的,土建公司也应在<房屋维修通知书>中写明情况(包括原先的责任班组和维修期限等))。

  3。1、责任班组负责人接到土建公司通知后,派人来维修的,由土建公司联系物业公司负责人带领维修人员到现场进行维修作业,并由物业公司、督查处负责监督维修作业,对于维修完成后,由房产工程处组织督查处、质安资料处、材料处、土建公司以及物业公司共同进行验收,参加验收人员共同签署<房屋维修验收单>(附件4)。

  3。2、如责任班组负责人接到通知后,未派人来维修或明确表示不来维修的,则由土建公司委托房产工程处,由房产工程处指派公司维修班前去做好维修工作。

  3。3、维修班接到通知后,2天内派人到现场踏勘,确定维修方案,具体说明维修的部位、尺寸、面积,所需的材料、规格型号、数量以及相应班组的人工、材料分摊等问题,填写<维修审批单>(附件3),维修单经房产工程处、土建公司、财务处、材料处、督查处及分管领导汇签后,由工程处上报总经理,经总经理审批通过后,送材料处。

  3。4、材料处接到审批后的材料清单,7天内负责采购或调拔维修材料给维修班(特别急的,在3天内),维修班负责实施维修作业,由督查处、物业公司负责监督维修作业,记好维修工人的考勤数据,维修完成后,由房产工程处负责组织督查处、质安资料处、材料处、土建公司以及物业公司共同进行验收,参加验收人员共同签署<房屋维修验收单>。

  3。5、维修班负责人须列清每次维修所使用的材料、人工考勤工数等,汇总各种材料、人工等并填写<房屋维修记录表>(附件5)送工程处,工程处复印一份后交予土建公司。

  3。6、房产工程处和土建公司对每次需维修的人工和材料等要派人与现场进行核

  实,监督施工现场,做到修前核实,修后实际审核。

  3。7、土建公司根据维修班提报的<房屋维修记录表>,负责编制<房屋维修分摊确认表>(附件6),明确由责任班组应该承担的材料费用、人工费用等,并经材料处、督查处、质安资料处、房产工程处、物业公司确认签字后,上报建设财务处,由财务处负责在该班组结算时或申请领取质量保*金时一并扣除该分摊款项。

  对于在维修过程中未使用完的材料,由维修班负责上报材料处,调拔回总仓或退还给供应商。

  4、在维修期间,施工班组需与业主进行协商维修要点,处理好与业主的关系,确保业主物品无损坏,严格按照方案规定进行*作,保质保量地完成工作。无故损坏业主物资的,则与业主自行协商责任,妥善合理地解决赔偿事宜。

  5、在维修完成后,经公司各处室验收后,由物业公司负责人对维修的内容及质量情况向业主进行反馈,确认无误的由业主在<房屋维修验收单>上签字。

  五、超过土建公司保修期且仍在房产公司保修期内的维修管理流程(附件9)

  1、凡土建公司承建的工程超过保修期,但房产保修期还未到的工程,则由房产公司与土建公司签订委托维修协议,明确维修的时间,维修费用的结算与维修费用的凯发网站的支付方式等,经双方确认,由土建公司和房产工程处承担后续的维修工作。

  2、土建公司在接到房产工程处的<房屋维修通知书>后,派技术人员与房产工程处共同确认维修方案,由房产工程处指派公司维修班前去做好维修工作。

  3、维修班接到通知后,2天内派人到现场踏勘,确定维修方案,填写<维修审批单>,注明维修部位,预估所需材料及人工,维修单经房产工程处、土建公司、财务处、材料处、督查处及分管领导汇签后,由工程处上报总经理审批通过,报送材料处。

  4、材料处接到审批后的材料清单,7天内负责采购或调拔维修材料给维修班(特别急的,在3天内),维修班负责实施维修作业,由督查处、物业公司负责监督维修作业,记好维修工人的考勤数据,维修完成后,由房产工程处负责组织督查处、质安资料处、材料处、土建公司以及物业公司共同进行验收,参加验收人员共同签署<房屋维修验收单>。

  对于在维修过程中未使用完的材料,由维修班负责上报材料处,调拔回总仓或退还给供应商。

  5、维修班负责列清本次维修所使用的材料、人工考勤工数,并填写<房屋维修记录表>经督查处、材料处、质安资料处、土建公司、房产工程处审核后,上报建设财

  务处。

  6、财务处根据维修班上报的房屋维修记录进行汇总,然后依据维修协议中的规定向房产公司进行结算。

  六、在维修过程中施工人员发生安全事故的,由质安资料处按照<民工工伤处理管理制度>进行处理。

  七、凡是由土建公司外包班组承担维修责任,而该班组没有履行维修义务的,必须由土建公司负责收集好相关资料,做好法律依据,具体*作详见<班组未履行维修义务法律依据收集*作流程>(附件7)。

  八、不在土建公司承包范围内的其他工程,由房产工程处负责通知有关责任单位实施维修。

  九、本制度由房产工程处负责解释,经公司制度调研与建设领导小组审核以及董事长审批发布之日起实施,修改亦同。原制度浙中实房工制字[2014]001号作废,以本制度为准。

  十、附件

  附件1 商品住宅质量保修理期限 附件2 房屋维修通知书 附件3 维修审批单 附件4 房屋维修验收单 附件5 房屋维修记录表 附件6 房屋维修分摊确认表

  附件7 班组未履行维修义务法律依据收集*作流程 附件8 土建公司保修期内的维修管理流程

  附件9 超过土建公司保修期且仍在房产公司保修期内的维修管理流程

  附件1:

  商品住宅质量保修理期限

  参照如下:

  附件2

  房屋维修通知书

  填写日期: 年 月 日

  附件3

  填写日期: 年 月 日

  第 9 页 共 15 页

  附件4

  房屋维修验收单

  填写日期: 年 月 日

  房屋维修记录表

  填写日期: 年 月 日

  房屋维修分摊确认表

  填写日期: 年 月 日

  说明:材料费用按实际采购单价加10%的采保费用计算;人工按实际1工算为2工计算。

班组未履行维修义务法律依据收集*作流程

  附件7

  第一步,由土建公司负责人用电话通知该责任班组长(承包人)时,做好电话录音,告知需要维修的事项,约定维修时间(如果合同中已有约定,则按合同约定)。落实录音保存方式,将电话录音保存到电脑上,土建公司、法务办各留一份。

  第二步,如班组长经电话告知后未来维修的,由土建公司以书面形式发函给班组长,函中必须明确维修内容、要求及不履行应承担的责任,并通过邮政特快专递寄送给班组长。在特快专递单封面必须写好函的主要内容,然后保留好其中的一联。

  第三步,对于需要维修的部位在维修前必须拍照片,然后将照片打印出来,由物业管理处人员、房产工程处负责人或业主以及土建公司负责人等人员签字予以确认。

  第四步,由公司维修班实施维修的,按维修作业管理制度的规定,收集好<房屋维修通知书>、<维修审批单>、<房屋维修记录表>等单据。

  第五步,维修完成后,对现场必须进行拍照,然后将照片打印出来,由物业管理处人员、房产工程处、维修班负责人、土建公司负责人以及业主进行签字确认,同时,填写<房屋维修验收单>,并由上述人员在验收单上进行签字确认。

  第六步,维修完成后,由土建公司依据上述单据,编制好<房屋维修分摊确认表>,并经物业管理处、督查处、材料处、质安资料处、土建公司、房产工程处等签字确认后,与上述照片资料及各类单据统一装订成册,交由法务办进行审核,经法务办审核无误后,原件交给财务处,土建公司留存复印件。

  第七步,在该责任班组向公司来结算质保金时,扣除应承担的维修费用。或由法务办通过法律途径追究该班组的经济和法律责任。

篇2:物业房屋公共部位及设施维修养护标准

物业房屋公共部位及设施维修养护标准

1、目的

  规范维修设备设施管理,明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。

2、适用范围

  适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护。

3、管理方法

序号

项目

维修保养内容

工作要求

1

智能化系统

可视及门禁

1. 门禁、锁具开关灵活、延时正常,呼叫业主及中控室正常(电源、按键、通话效果、外观)控制中心能与住户家清晰对讲,单元门与中心和住户对讲效果良好;

2. 中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检查保养;

3. 门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份,防止遇到计算机被病毒感染后,数据库资料丢失情况的发生;

4. 控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头清单;对监控镜头每月清洁保养一次,对效果不好的进行调整;

5. 每季度对视频接口进行保养,确保接触良好,对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养,检查录像带或硬盘录像的效果;

6. 苑门、单元门运行稳定,没有异常噪音,开门停留时间合理;每月对电子锁进行一次普查,检查灵活性、失电状态能顺利开门;刷卡器上的标识清晰,在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启;

7. 每季度对园区内弱电井进行检查,发现有积水及时清除;

8. 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠,具有防砸车装置;道闸杆上装有防撞胶垫。道闸旁边有防止行人通行的警示标识;

红外线防越

周界红外线报警设有镜头的,在触动报警时要求能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置;技术员每周对红外报警进行一次检查,测试灵敏度,防止绿化等植物阻挡红外对射;

监控探头

外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清晰

刷卡控制道闸

外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带

智能井

井内无积水、井道干净、无鼠害,定期放鼠药

智能分线箱

保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖

2

喷泉及水景

系统

运转部分

喷头

高度、角度正常

水位

池内水位高低正常,水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水

管线

水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、

电源

电源线无老化、绝缘层无破损

水泵

无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常;

表面漆面完好无严重锈蚀

排污部分

排污泵

排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常;

表面漆面完好无严重锈蚀

电源

电源线无老化,布线规整

控制部分

挂锁完好,标识清晰、手动、自动运行正常

绿化用水灌溉部分

供水水泵

水泵固定牢固

井盖

井盖、水池和泵房盖板固定牢固

控制阀门

阀门关闭完好,润滑良好开关灵活

操作标识

操作规程上墙,部件标识清晰明确、油漆完好

3

载人电梯系统

电梯主体部分

1. 电梯运行噪音能够满足规范,不影响业主正常生活;

2. 电梯开门灵活,无卡、擦声音,双侧安全触板动作灵敏可靠,其碰撞力不大于5牛顿;电梯故障停止运行时,在轿箱内能用手将门拨开,其拨力应在200—300牛顿范围内;电梯平层准确,误差在正负7mm以内;

3. 轿厢通风,风机无异常噪音,不直吹头顶;

轿箱内照明良好光线柔和;

内部监控探头从监控中心可以看清乘客面孔;

轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电;

4. 电梯舒适性好,增速、减速平稳,从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响;在行驶过程中轿箱没有明显晃动,箱门没有晃动而产生的撞击声;

5. 轿箱内紧急对讲使用方便可靠,有相应标识;按钮面板整洁,字迹清晰;

机房部分

室内照明、通风、温湿度良好、机房内与轿箱呼叫、通话正常;

机房环境洁净、标识,安全标线明确,电梯运行正常;

电梯井道

低坑部分

部件安装牢固,检修、应急电源和照明正常。保持现场环境清洁。

4

园区照明系统

路灯部分

外观

无破损、无掉漆、灯杆固定牢固、正常使用暖色光源;

电源

电源接头无锈蚀无线路短路;具有漏电保护功能

草坪灯部分

外观

底座牢固、正常使用暖色光源、无掉漆、无锈蚀

电源

电源接头无锈蚀无线路短路;具有漏电保护功能

车库内日光灯

应急灯部分

节能、牢固应急灯充放电正常

园区内景观射灯

外观

正常照明、灯体及表面完好

电源

电源接头无锈蚀无线路短路;具有漏电保护功能

照明控制箱部分

电源接线牢固、无灰尘;

远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置

5

园区公共设施

垃圾箱、果皮箱

木板无松动、表面油漆完整、无开裂现象;

箱盖开关灵活无噪音开焊现象。

健身娱乐设施

 

儿童娱乐设施

油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清晰;

室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边;

没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保证设施正常使用功能、无安全隐患。

休闲桌椅

无开焊、松动、木板脱落掉漆现象

自行车架

无损坏、掉漆、标识清晰

遮阳伞

无破损、开关灵活、安装牢固

园区标识

无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢固

会所及运动中心

会所及公共区域的各种设备、设施无破损,无利角;

组合类器材活动部位连接可靠、无松脱,转动部位有防护罩;

音响、dvd、vcd、cd、功放、电视机、投影仪使用正常;

烘手机定期保养没有异常声音;

标识清晰安装牢固;

6

发电机房

电瓶

1. 有两组启动电池,启动电池配置了浮充充电器;发电机电池电压正常,连接端子牢固,没有爬碱现象。两套蓄电池至少每2个月轮流切换使用,备有符合要求的切换开关装置,开关切换装置应该具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置;

 

2. 镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时,应及时补充电解液。蓄电池电解液适量,不应露出极板;蓄电池不应发生:外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬碱等现象;酸性蓄电池经常保持浮充状态,定期作定充保养。电池端子绝缘良好,表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。

柴油

柴油油箱室安装防爆灯,箱底有消防沙,油箱油位在80%位置并储油量不超过1000升,油箱上有透气管,油箱、油管无渗漏;

照明

发电机室保持充分的照明度

排烟和噪音污染

1、发电机启动后各部件无异常声响,无异常震动,柴油发动机转速稳定,发电机输出电压符合标准要求;

2、发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停止设置,运行时没有异常声音;

3、发电机接地可靠,对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。

湿度计

温湿度适宜,表面保持干爽

整体

1、发生停电事故后,最多不超过5分钟,发电机必须能够启动运行,并至少能连续运行4小时;

2、发电机每周至少进行一次全面巡查,发现问题及时处理并留下记录;

3、正常情况下,发电机转换开关应打在自动位置,每月启动试运行一次,每次运行时间为8-12分钟。当月已经正常运行超过12分钟的可不做试运行;

4、操作直流柜、应急直流电源柜,应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作,平时浮充电压一般为:235v—255v;

5、发电机具有防止向电网反送电的装置;

7

房屋主体

外立面部分

外墙面、建筑小品外观完好、整洁;

贴面的墙砖无起鼓无脱落、玻璃幕墙无破损、涂料无脱落;

空调架安装有序整洁统一、美观无安全隐患;外墙装饰无破损或污迹;

屋面部分

瓦牢固无裂纹、避雷设备完整、每年春季开冻后,

应对屋面和雨水檐沟进行一次清扫。

组织排水部分

排水管通畅、无渗漏、无堵塞,管道接口完整、无倾斜、管卡牢固

路面部分

平整无积水、无破损地砖、路边整齐、无缺口。

楼道及公共部位地面无水浸,无变色现象;

标识部分

单体栋号有明显标志、小区主入口处有总平面图;

小区入口处及主要路口有指引标识;

便民设施部分

打气筒

保证打气筒无丢失,无损坏、保持正常使用状态、定期清理灰尘、定期维修、注油、部件完好,无缺损。

业主

方便车

安全灵活、无噪音保证正常使用、标识清晰

雨伞和

雨伞架

正常使用、伞架牢固、标识清晰

 

楼道

单元门部分

门锁

单元门锁无松动,刷卡正常

电控机械锁具无异常的发热现象

灵机电控锁具二次关闭无阻碍开关灵活

玻璃

玻璃完整、密封条完整、压条牢靠

闭门器

闭门器无脱落、开关时ab行程匀速行进、关闭时无摔门现象

天地插

开关灵活、安装牢固

 

防火门部分

闭门器

开关灵活、刷卡系统正常、关闭时无摔门现象

玻璃

无破损、胶条完整

磁力锁

安装牢固、开关、刷卡开启正常

 

铁艺部分

 

无掉漆、无开焊、无松动、无变形安装牢固

   

楼梯

楼梯

铁艺

表面油漆平滑,无锈蚀;

边角整齐,无划伤行人的安全隐患;

无破损

扶手

无松动、无掉漆、无损坏;无裂逢、表面光滑

   

车库摇控门

电源

供电电源稳定、保持正常起落

电机

正常运行、无噪音

门滑道

保持固定、定期加润滑油

感应线圈

无外露、感应正常。

卷帘门板

折叶固定牢固、螺丝无松动、开关门时无异常响声、无变形。

   

管道井部分

水表

无漏水、旋转正常,远传线连接完好。

 

阀门

开关灵活,无渗漏。

 

管道井门

必须处于正常关闭状态;

外表完好,锁具良好、无掉漆、开关灵活。

   

电气井部分

电气井门

电气井

必须处于正常关闭状态;

温湿度适宜,无积水、表封完好、箱锁完好、无积尘

电气井门

必须处于正常关闭状态;

外表完好,锁具良好、无掉漆、开关灵活

 

车库消防

消防喷淋部分

阀门

开头灵活、无渗漏

仪表

无损坏、指示准确

管道

无渗漏、漆面完整、水流方向指示正确完整

阀门井

无积水,阀门开关灵活

水泵结合器

无渗漏、漆面完整

水箱

阀门浮球阀开关灵活、无渗漏、水箱无渗漏、漆完整

车库送风机

风机及管道

风机运转良好,无异常声音,风道完整、无开裂、百叶完好、无掉叶,开焊、锈蚀现象

消防感应

控制设备

1、温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警;项目应建立烟感、温感地址码清单,并和实际情况相符;

2、消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制。抽风机、送风机运转良好,噪音在正常范围内;各处送风阀、排烟阀能够控制开启;

3、消防广播、消防警铃能够发挥作用,高层大厦各楼层和消防通道按规定设有疏散指示(疏散图);在停电的情况下应急灯能够正常发光。设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用;

4、消防泵、喷淋泵、稳压系统、消防报警主机、消防联动柜等主要消防设备每周进行一次巡查;对消防水管进行一次泄压试验,确保消防稳压泵能够自动启动和停止,发现问题及时处理并留下记录;

5、消防水泵、喷淋水泵每两个月试运行一次,控制系统工作稳定,电机启动正常,水泵不漏水,主回路没有跳闸、打火和异常噪音。保障发生火警后消防控制中心能够控制消防泵和喷淋泵启动并具有防止误动作的措施。消防管网设置有防止消防水过压的措施;

6、小区内水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋,是供应高区还是供应低区。消火栓箱门灵活完好;

7、消防排烟系统,消防广播系统,各种模块处在良好工作状态,设施功能完备无损坏;

8、喷淋头:无泄漏,外观完整。消防烟感、温度传感器,定期检验并记录;

9、报警控制器需要有备用电源,保证停电状态下的系统正常报警显示。

稳压水箱

消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压水箱没有漏气漏水现象,压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动稳压。

8

给排水系统

排水部分

井盖无缺损、漆完整、井内无堵塞物。雨水井每年至少清理两次,雨水管道、污水管道每年至少两次开盖检查通畅程度,发现堵塞及时清理。住户排水主管部位每年疏通一次并记录,有异常堵塞物的,需要拍照存档。

雨水篦子

无断裂,油漆完好,无堵塞

雨水井

井内无杂物

给水部分

 

1、采用变频供水的,变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固,供水压力波动范围在正负0.03mpa范围内;

2、泵房必须进行关闭钥匙由中控指进行统一管理,在入口处加设防鼠板。水箱有总容积标识,设置有高水位、低水位报警箱;水质定期有符合国家要求的检测报告;

3、各种管道无渗漏水,标识清晰,油漆无大面积脱落;软连接未老化,无裂纹;设有漏水后防止水喷射到控制柜上的措施;

4、各种水泵没有异常声音,无异常震动,润滑正常;止回阀能够防止水倒流,碟阀、闸阀能够正常开启和关闭,给水自动控制阀门能正常工作;

5、各压力表指示正确,控制压力表能正确动作;

9

采暖

采暖井

井盖无缺损、漆完整、阀门仪表状态良好、保温层无破损

管道、暖气片

无渗漏、漆完整、保温层完好标识清晰

自动排气阀

无渗漏、状态良好、无锈蚀

压力表

各压力表指示正确,控制压力表能正确动作,表内未进水;

  4、设备房的管理

  标准内容

  设备房配置:

  1. 无人值守的设备房必须加锁,控制中心必须留有所有设备房的钥匙。2. 所有设备房地面应平坦、干燥、防滑,墙面应平整、干燥;地面、墙面整洁,无积尘;3. 噪音和振动可能影响住户的设备房应该有保证住户不受影响的隔音减震措施;4. 所有使用中的设备房应配备应急灯,灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置,灭火器应设置稳固,其标识必须朝外;5. 《操作作业指导书》和《维修作业指导书》应上墙;控制中心、配电房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计;6. 设备房中重要设备上端有排污管等设施时,应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。

  设备房标识:

  1. 配合地产公司完善所有设备房标识,设备房门上应有“机房重地,非请勿进”提示;2. 设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。管道要有流向标识;操作有危险的设备、部件要有“危险!勿靠近!”、“危险!勿操作!”等警示标识。3. 多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识;4. 设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人的标识;

  设备房环境:

  1. 设备房内严禁吸烟,温度40摄氏度以下,相对湿度80%以下;2. 严禁堆放易燃、易爆及无关物品,工具、用品摆放整齐。

  停水、停电、停气、停止供热

  1. 突发性(包括市政)停水、停电、停气、停止供热必须及时查明原应,确定恢复时间,统一信息口的口径向住户说明情况并张贴书面的情况说明;2. 计划性停水、停电、停气、停止供热的,市政性质的在接到通知后当天通知住户,非市政的必须提前三天通知住户并做好解释工作;3. 停电后要按照要求及时启动发电机,向公共设备供电;4. 对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启的,应用钥匙及时打开,派人值守,方便住户出入;5. 计划性停电的,应提醒住户关闭电器;超过2小时的停电应提醒养有观赏鱼的住户在停电期间为鱼补充氧气;超过8小时的停电应该提醒住户不要在冰箱内储存物品;6. 停水清洗水池的,要提醒住户做好储水准备;要提醒养有观赏鱼的住户2天内不要换水;7. 停止供暖的,应提醒住户准备好取暖设备。

篇3:房屋本体维修管理程序

  房屋本体维修管理程序

  1.目的;

  保障房屋的正常使用和安全,完善房屋使用功能,延长使用寿命。

  2.范围:

  适应公司各管理处。

  3.职责:

  3.1管理处经理负责房屋本体的日常维护管理的监督、指导及组织。

  3.2设备责任人负责具体的日常维护工作。

  3.3物业业主委员会负责房屋本体维护所需费用的审批及监督。

  4定义

  4.1房屋修缮是指为了修复和保持由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏而采取的各种养护维修活动。房屋修缮主要对房屋本体即房屋共用部分或具有共用性质部分进行局部或全部的更新、修复。

  4.2房屋的共用部分是指物业结构相连或具有共用性质的部分、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构(构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

  5房屋修缮

  5.1房屋修缮的原则

  5.1.1根据实际情况,制定合理的房屋修缮计划,因房制宜,对房屋修缮所需的资源进行合理的的配置,满足顾客使用和质量的要求。

  5.1.2及时修缮、维修,全面保养,保持房屋正常使用功能。

  5.1.3修缮标准应与物业本身的标准相适应,并按原有建筑风格和标准进行。

  5.2房屋修缮的内容

  5.2.1掌握房屋建筑的完好情况,根据建筑设计用途定期对房屋质量进行评定,根据完好情况进行管理,保证房屋正常使用。

  5.2.2制订和执行修缮原则、指标、计划,审核修缮方案及工程预决算,有计划地对房屋进行维护。

  5.2.3严格按验收规范进行质量验收,做好施工过程的管理与监督。

  建立和完善岗位责任制、构配件检验制及技术档案制度,完善工程项目质量体系。

  5.3房屋修缮的分类

  修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程五类。

  5.3.1小修:保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程,一般指:补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等。

  5.3.2中修:房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求,须局部维修的工程,一般包括:墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。

  5.3.3大修:主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程,一般包括:对共用设施设备的拆除改装,如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程。

  5.3.4翻修:指拆除重建。

  5.3.5综合维修:指大中小维修工程一次性应修尽修的综合性工程。

  5.3.6由于公司目前所接管物业的现状,本程序主要针对房屋小修和中修修缮工程的控制。

  6.方法和过程控制:

  6.1房屋日常小修的管理

  6.1.1对于房屋本体共用设施,应指定维修责任人,定期对其进行巡视,发现问题及时进行维护。

  6.1.2各部门应对装修的方案严格审核并对装修过程进行监督。

  6.1.3严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他顾客房屋的安全。

  6.1.4发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能的,及时通知顾客并进行清理。

  6.2房屋中修工程的管理

  6.2.1房屋中修工程必须在年初制定修缮计划,确定工程方案,包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等,按程序进行评估。

  6.2.2中修工程的计划及方案应经过业主委员会会议通过,并按要求向全体顾客公布。

  6.2.3房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次,其费用由顾客或承租人承担。

  6.2.4楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次;房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。

  6.2.5法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮的,应向业主委员会提交书面报告或进行说明,得到业主委员会的认可。

  6.3房屋小、中修工程所需款项按法规的要求从住宅维修基金支付,制定基金使用的明细表,按法规条例的要求履行使用手续,并每季度向顾客公布。

  6.4未成立业主委员会的,中修工程实施前必须经所入住顾客50%以上签字确认。

  6.5如有房屋大修、翻修情况,将由公司成立的专门工作小组负责组织实施,参照《工程事务处理程序》进行。

  6.6房屋本体公用设备的维护管理要求见《公用设备管理程序》。

  6.7房屋的综合维修工程参照上述房屋修缮工程的要求进行。

篇4:房屋设施设备维修养护管理规定

  房屋设施设备维修保养管理制度

  (1)工程部负责每月对小区房屋与道路、共用设施、设备进行抽查一次,将结果记录于《房屋建筑设施抽查记录表》内;每年进行一次普查,鉴定房屋完好度、危险点的结果,记录于《房屋完好程度鉴定表》内。

  (2)房屋、设备发生异常,及时报告工程部主管,并在主管协同下排除异常。

  (3)按《房屋建筑设施抽查记录表》、《房屋设施设备维修保养计划表》《设备设施维修养护流程(见附录1)》 要求进行维修保养,将维修保养情况记录于《房屋设施养护修缮记录表》、《设备维修记录》内。

  (4)工程部主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作。

  (5)工程部主管负责每年12月制订下一年度《房屋设施设备维修保养计划表》,并按巡查情况制订中、大修计划报告,经管理处主任审批后报公司。

  (6)因施工、维修、养护作业原因封闭道路和公共设施场所,由工程部提前24小时通知有关业户。

  (7)房屋设施修缮一般不超过48小时,若无法修缮解决的重要部位,应将原因、凯发网站的解决方案、解决时间书面上报管理处,限期解决。

  (8)工程部主管对日常房屋设施维修保养工作进行监督和检查。

  (9)管理处主任负责每月对维修保养工作的监督和检查。

篇5:房屋维修维护工作规程

  房屋维修维护工作规程

  1、目的

  确保维护、维修工作的正常开展,规范维修工作程序。

  2、适用范围

  适用于**物业服务中心的房屋维修维护工作。

  3、内容

  3.1从事维修工作的人员需接受岗前培训。物业服务中心负责岗位培训工作,专业技术培训除公司组织的技术培训外,还应参加行业有关培训。

  3.2维护维修人员每日定时对公共设施设备进行巡查。对即时可以处理的维修项目应即时维修,对不能即时维修的项目作详细记录,填写巡查记录表,并及时上报领导跟进处理。

  3.3工程主管负责制定公共设施设备及房屋维护保养计划,根据计划及时对设施设备及房屋进行维护维修保养。

  3.4维修人员接单后,根据维修或保养内容,凭维修单到材料仓库按程序领取相关材料。

  3.5设施、设备维修或保养现场应根据实际情况设置警示牌及围护措施,防止行人误入维修区;高空作业应做好安全措施,现场放置警告表示标识,必要时应派专人监护。

  3.6对维修或保养将直接影响小区业户正常生活、工作秩序的应提前一天发通告告知业户。

  3.7项目维修或保养工程结束应在维修单上注明完成情况及消耗的材料情况,以便核算维修或保养的费用。

  3.8工程结束,维修或保养人员应收回现场警示牌、围护,并将维修单交客户服务中心前台接待员,外勤管理员到现场检查验收,不符合要求的应尽快要求返工。

  3.9行政内勤管理员对维修或保养所用材料进行核算,分别按管理费支付或本体维修基金支付或业户分担,报物业服务中心主任审批后,将维修单转财务内勤做帐。

  3.10每月公共设施、设备维护、维修、保养应分类装订归档,并进行工作总结。

  3.11因维修人员主观故意造成维修工作迟滞而影响业户正常生活,引起业户投诉的,经查实即根据《维修人员违规处罚制度》处理。

  3.12因维修人员玩忽职守,对维修任务敷衍了事,不负责任而造成维修质量低劣引起业户不满,经查实除维修人员立即向业户道歉并返工,赔偿所造成的损失外,并根据《维修人员违规处罚制度》处理。

  3.13利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业户者,一经查实,即时开除处理。

相关文章

网站地图