房屋的日常养护实施 -凯发网站

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房屋的日常养护实施

  房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作,是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。房屋日常养护的基本原则是因地制宜,合理修缮;对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准;定期检查、确保安全;及时维护,保证正常使用;最有效的合理使用维修费用;最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。

  通过对房屋的日常养护,可以维护房屋和设备的功能,使发生的损失及时得到修复;对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失,不必等大修周期到来就可以及时处理。同时,经常检查房屋完好状况,从养护入手,可以防止事故发生,延长大修周期,并为大、中修提供查勘、施工的可靠资料,最大限度的延长房屋的使用年限。同时不断改善房屋的使用条件,包括外部环境的综合治理。

  一、房屋养护的原则和内容

  (一)房屋养护的原则

  房屋养护的原则是:因地制宜,合理修缮;对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准;定期检查,及时维护;加强对二次装修的管理,确保安全,保证正常使用;最有效地合理使用维修基金;最大限度地发挥房屋的有效使用功能。

  (二)房屋养护的内容

  房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面:一是住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理);二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程,因此,房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的来源,主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护,关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度,所以,这种预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应,木结构的防潮防腐防蚁蛀、砖石结构的防潮、钢结构的防锈等养护,都必须结合具体情况给予重视。

  二、房屋养护服务中存在的问题

  物业管理公司作为房屋养护服务的主体,其接受养护的对象是开发商建造的房屋,其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。开发商建造的房屋质量,物业管理公司实施的服务质量,业主或使用人对房屋的使用质量,均会影响到房屋养护服务的质量。目前在这方面存在的问题,多半也是由于这三者的关系处理不当或质量有问题而引发的。

  (一)由开发商建造的房屋质量而引发的问题

  上海市建设工程质量监督总站于1996年5月组成五个住宅工程质量检查组,对本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程进行抽查。

  这次住宅大检查结果表明,上海市住宅工程总体质量水平不高,低水平的合格工程较多。住宅工程实物检查发现存在的质量问题主要有以下几个方面:

  (1)屋面防水层明贴,泛水高度不足,天沟坡度不足造成积水,架空隔热板安装质量差,铺设高低不平,板面积水。

  (2)外墙粉刷龟裂起壳相当普遍,易造成墙面渗水,室内及公用走道地坪壳裂严重,有起砂现象。预制楼板安装离缝不足,灌缝不实,造成楼地面发生顺缝方向的贯穿裂缝,楼地面空鼓裂缝、起砂较多,室内墙面平顶不少地方有爆灰、穿边填嵌不密实等问题。

  (3)铝合金门窗制作安装问题多,例如型材厚度不足,制作马虎,安装不牢,漏装限位,漏打硅胶,致使边角渗漏。

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篇2:物业房屋公共部位及设施维修养护标准

物业房屋公共部位及设施维修养护标准

1、目的

  规范维修设备设施管理,明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。

2、适用范围

  适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护。

3、管理方法

序号

项目

维修保养内容

工作要求

1

智能化系统

可视及门禁

1. 门禁、锁具开关灵活、延时正常,呼叫业主及中控室正常(电源、按键、通话效果、外观)控制中心能与住户家清晰对讲,单元门与中心和住户对讲效果良好;

2. 中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检查保养;

3. 门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份,防止遇到计算机被病毒感染后,数据库资料丢失情况的发生;

4. 控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头清单;对监控镜头每月清洁保养一次,对效果不好的进行调整;

5. 每季度对视频接口进行保养,确保接触良好,对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养,检查录像带或硬盘录像的效果;

6. 苑门、单元门运行稳定,没有异常噪音,开门停留时间合理;每月对电子锁进行一次普查,检查灵活性、失电状态能顺利开门;刷卡器上的标识清晰,在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启;

7. 每季度对园区内弱电井进行检查,发现有积水及时清除;

8. 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠,具有防砸车装置;道闸杆上装有防撞胶垫。道闸旁边有防止行人通行的警示标识;

红外线防越

周界红外线报警设有镜头的,在触动报警时要求能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置;技术员每周对红外报警进行一次检查,测试灵敏度,防止绿化等植物阻挡红外对射;

监控探头

外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清晰

刷卡控制道闸

外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带

智能井

井内无积水、井道干净、无鼠害,定期放鼠药

智能分线箱

保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖

2

喷泉及水景

系统

运转部分

喷头

高度、角度正常

水位

池内水位高低正常,水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水

管线

水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、

电源

电源线无老化、绝缘层无破损

水泵

无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常;

表面漆面完好无严重锈蚀

排污部分

排污泵

排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常;

表面漆面完好无严重锈蚀

电源

电源线无老化,布线规整

控制部分

挂锁完好,标识清晰、手动、自动运行正常

绿化用水灌溉部分

供水水泵

水泵固定牢固

井盖

井盖、水池和泵房盖板固定牢固

控制阀门

阀门关闭完好,润滑良好开关灵活

操作标识

操作规程上墙,部件标识清晰明确、油漆完好

3

载人电梯系统

电梯主体部分

1. 电梯运行噪音能够满足规范,不影响业主正常生活;

2. 电梯开门灵活,无卡、擦声音,双侧安全触板动作灵敏可靠,其碰撞力不大于5牛顿;电梯故障停止运行时,在轿箱内能用手将门拨开,其拨力应在200—300牛顿范围内;电梯平层准确,误差在正负7mm以内;

3. 轿厢通风,风机无异常噪音,不直吹头顶;

轿箱内照明良好光线柔和;

内部监控探头从监控中心可以看清乘客面孔;

轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电;

4. 电梯舒适性好,增速、减速平稳,从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响;在行驶过程中轿箱没有明显晃动,箱门没有晃动而产生的撞击声;

5. 轿箱内紧急对讲使用方便可靠,有相应标识;按钮面板整洁,字迹清晰;

机房部分

室内照明、通风、温湿度良好、机房内与轿箱呼叫、通话正常;

机房环境洁净、标识,安全标线明确,电梯运行正常;

电梯井道

低坑部分

部件安装牢固,检修、应急电源和照明正常。保持现场环境清洁。

4

园区照明系统

路灯部分

外观

无破损、无掉漆、灯杆固定牢固、正常使用暖色光源;

电源

电源接头无锈蚀无线路短路;具有漏电保护功能

草坪灯部分

外观

底座牢固、正常使用暖色光源、无掉漆、无锈蚀

电源

电源接头无锈蚀无线路短路;具有漏电保护功能

车库内日光灯

应急灯部分

节能、牢固应急灯充放电正常

园区内景观射灯

外观

正常照明、灯体及表面完好

电源

电源接头无锈蚀无线路短路;具有漏电保护功能

照明控制箱部分

电源接线牢固、无灰尘;

远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置

5

园区公共设施

垃圾箱、果皮箱

木板无松动、表面油漆完整、无开裂现象;

箱盖开关灵活无噪音开焊现象。

健身娱乐设施

 

儿童娱乐设施

油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清晰;

室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边;

没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保证设施正常使用功能、无安全隐患。

休闲桌椅

无开焊、松动、木板脱落掉漆现象

自行车架

无损坏、掉漆、标识清晰

遮阳伞

无破损、开关灵活、安装牢固

园区标识

无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢固

会所及运动中心

会所及公共区域的各种设备、设施无破损,无利角;

组合类器材活动部位连接可靠、无松脱,转动部位有防护罩;

音响、dvd、vcd、cd、功放、电视机、投影仪使用正常;

烘手机定期保养没有异常声音;

标识清晰安装牢固;

6

发电机房

电瓶

1. 有两组启动电池,启动电池配置了浮充充电器;发电机电池电压正常,连接端子牢固,没有爬碱现象。两套蓄电池至少每2个月轮流切换使用,备有符合要求的切换开关装置,开关切换装置应该具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置;

 

2. 镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时,应及时补充电解液。蓄电池电解液适量,不应露出极板;蓄电池不应发生:外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬碱等现象;酸性蓄电池经常保持浮充状态,定期作定充保养。电池端子绝缘良好,表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。

柴油

柴油油箱室安装防爆灯,箱底有消防沙,油箱油位在80%位置并储油量不超过1000升,油箱上有透气管,油箱、油管无渗漏;

照明

发电机室保持充分的照明度

排烟和噪音污染

1、发电机启动后各部件无异常声响,无异常震动,柴油发动机转速稳定,发电机输出电压符合标准要求;

2、发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停止设置,运行时没有异常声音;

3、发电机接地可靠,对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。

湿度计

温湿度适宜,表面保持干爽

整体

1、发生停电事故后,最多不超过5分钟,发电机必须能够启动运行,并至少能连续运行4小时;

2、发电机每周至少进行一次全面巡查,发现问题及时处理并留下记录;

3、正常情况下,发电机转换开关应打在自动位置,每月启动试运行一次,每次运行时间为8-12分钟。当月已经正常运行超过12分钟的可不做试运行;

4、操作直流柜、应急直流电源柜,应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作,平时浮充电压一般为:235v—255v;

5、发电机具有防止向电网反送电的装置;

7

房屋主体

外立面部分

外墙面、建筑小品外观完好、整洁;

贴面的墙砖无起鼓无脱落、玻璃幕墙无破损、涂料无脱落;

空调架安装有序整洁统一、美观无安全隐患;外墙装饰无破损或污迹;

屋面部分

瓦牢固无裂纹、避雷设备完整、每年春季开冻后,

应对屋面和雨水檐沟进行一次清扫。

组织排水部分

排水管通畅、无渗漏、无堵塞,管道接口完整、无倾斜、管卡牢固

路面部分

平整无积水、无破损地砖、路边整齐、无缺口。

楼道及公共部位地面无水浸,无变色现象;

标识部分

单体栋号有明显标志、小区主入口处有总平面图;

小区入口处及主要路口有指引标识;

便民设施部分

打气筒

保证打气筒无丢失,无损坏、保持正常使用状态、定期清理灰尘、定期维修、注油、部件完好,无缺损。

业主

方便车

安全灵活、无噪音保证正常使用、标识清晰

雨伞和

雨伞架

正常使用、伞架牢固、标识清晰

 

楼道

单元门部分

门锁

单元门锁无松动,刷卡正常

电控机械锁具无异常的发热现象

灵机电控锁具二次关闭无阻碍开关灵活

玻璃

玻璃完整、密封条完整、压条牢靠

闭门器

闭门器无脱落、开关时ab行程匀速行进、关闭时无摔门现象

天地插

开关灵活、安装牢固

 

防火门部分

闭门器

开关灵活、刷卡系统正常、关闭时无摔门现象

玻璃

无破损、胶条完整

磁力锁

安装牢固、开关、刷卡开启正常

 

铁艺部分

 

无掉漆、无开焊、无松动、无变形安装牢固

   

楼梯

楼梯

铁艺

表面油漆平滑,无锈蚀;

边角整齐,无划伤行人的安全隐患;

无破损

扶手

无松动、无掉漆、无损坏;无裂逢、表面光滑

   

车库摇控门

电源

供电电源稳定、保持正常起落

电机

正常运行、无噪音

门滑道

保持固定、定期加润滑油

感应线圈

无外露、感应正常。

卷帘门板

折叶固定牢固、螺丝无松动、开关门时无异常响声、无变形。

   

管道井部分

水表

无漏水、旋转正常,远传线连接完好。

 

阀门

开关灵活,无渗漏。

 

管道井门

必须处于正常关闭状态;

外表完好,锁具良好、无掉漆、开关灵活。

   

电气井部分

电气井门

电气井

必须处于正常关闭状态;

温湿度适宜,无积水、表封完好、箱锁完好、无积尘

电气井门

必须处于正常关闭状态;

外表完好,锁具良好、无掉漆、开关灵活

 

车库消防

消防喷淋部分

阀门

开头灵活、无渗漏

仪表

无损坏、指示准确

管道

无渗漏、漆面完整、水流方向指示正确完整

阀门井

无积水,阀门开关灵活

水泵结合器

无渗漏、漆面完整

水箱

阀门浮球阀开关灵活、无渗漏、水箱无渗漏、漆完整

车库送风机

风机及管道

风机运转良好,无异常声音,风道完整、无开裂、百叶完好、无掉叶,开焊、锈蚀现象

消防感应

控制设备

1、温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警;项目应建立烟感、温感地址码清单,并和实际情况相符;

2、消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制。抽风机、送风机运转良好,噪音在正常范围内;各处送风阀、排烟阀能够控制开启;

3、消防广播、消防警铃能够发挥作用,高层大厦各楼层和消防通道按规定设有疏散指示(疏散图);在停电的情况下应急灯能够正常发光。设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用;

4、消防泵、喷淋泵、稳压系统、消防报警主机、消防联动柜等主要消防设备每周进行一次巡查;对消防水管进行一次泄压试验,确保消防稳压泵能够自动启动和停止,发现问题及时处理并留下记录;

5、消防水泵、喷淋水泵每两个月试运行一次,控制系统工作稳定,电机启动正常,水泵不漏水,主回路没有跳闸、打火和异常噪音。保障发生火警后消防控制中心能够控制消防泵和喷淋泵启动并具有防止误动作的措施。消防管网设置有防止消防水过压的措施;

6、小区内水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋,是供应高区还是供应低区。消火栓箱门灵活完好;

7、消防排烟系统,消防广播系统,各种模块处在良好工作状态,设施功能完备无损坏;

8、喷淋头:无泄漏,外观完整。消防烟感、温度传感器,定期检验并记录;

9、报警控制器需要有备用电源,保证停电状态下的系统正常报警显示。

稳压水箱

消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压水箱没有漏气漏水现象,压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动稳压。

8

给排水系统

排水部分

井盖无缺损、漆完整、井内无堵塞物。雨水井每年至少清理两次,雨水管道、污水管道每年至少两次开盖检查通畅程度,发现堵塞及时清理。住户排水主管部位每年疏通一次并记录,有异常堵塞物的,需要拍照存档。

雨水篦子

无断裂,油漆完好,无堵塞

雨水井

井内无杂物

给水部分

 

1、采用变频供水的,变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固,供水压力波动范围在正负0.03mpa范围内;

2、泵房必须进行关闭钥匙由中控指进行统一管理,在入口处加设防鼠板。水箱有总容积标识,设置有高水位、低水位报警箱;水质定期有符合国家要求的检测报告;

3、各种管道无渗漏水,标识清晰,油漆无大面积脱落;软连接未老化,无裂纹;设有漏水后防止水喷射到控制柜上的措施;

4、各种水泵没有异常声音,无异常震动,润滑正常;止回阀能够防止水倒流,碟阀、闸阀能够正常开启和关闭,给水自动控制阀门能正常工作;

5、各压力表指示正确,控制压力表能正确动作;

9

采暖

采暖井

井盖无缺损、漆完整、阀门仪表状态良好、保温层无破损

管道、暖气片

无渗漏、漆完整、保温层完好标识清晰

自动排气阀

无渗漏、状态良好、无锈蚀

压力表

各压力表指示正确,控制压力表能正确动作,表内未进水;

  4、设备房的管理

  标准内容

  设备房配置:

  1. 无人值守的设备房必须加锁,控制中心必须留有所有设备房的钥匙。2. 所有设备房地面应平坦、干燥、防滑,墙面应平整、干燥;地面、墙面整洁,无积尘;3. 噪音和振动可能影响住户的设备房应该有保证住户不受影响的隔音减震措施;4. 所有使用中的设备房应配备应急灯,灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置,灭火器应设置稳固,其标识必须朝外;5. 《操作作业指导书》和《维修作业指导书》应上墙;控制中心、配电房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计;6. 设备房中重要设备上端有排污管等设施时,应在该设备上方加装喇叭口、挡板等设施。

  设备房标识:

  1. 配合地产公司完善所有设备房标识,设备房门上应有“机房重地,非请勿进”提示;2. 设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。管道要有流向标识;操作有危险的设备、部件要有“危险!勿靠近!”、“危险!勿操作!”等警示标识。3. 多台同型号的设备应进行编号管理并在设备上悬挂编号标识;4. 设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人的标识;

  设备房环境:

  1. 设备房内严禁吸烟,温度40摄氏度以下,相对湿度80%以下;2. 严禁堆放易燃、易爆及无关物品,工具、用品摆放整齐。

  停水、停电、停气、停止供热

  1. 突发性(包括市政)停水、停电、停气、停止供热必须及时查明原应,确定恢复时间,统一信息口的口径向住户说明情况并张贴书面的情况说明;2. 计划性停水、停电、停气、停止供热的,市政性质的在接到通知后当天通知住户,非市政的必须提前三天通知住户并做好解释工作;3. 停电后要按照要求及时启动发电机,向公共设备供电;4. 对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启的,应用钥匙及时打开,派人值守,方便住户出入;5. 计划性停电的,应提醒住户关闭电器;超过2小时的停电应提醒养有观赏鱼的住户在停电期间为鱼补充氧气;超过8小时的停电应该提醒住户不要在冰箱内储存物品;6. 停水清洗水池的,要提醒住户做好储水准备;要提醒养有观赏鱼的住户2天内不要换水;7. 停止供暖的,应提醒住户准备好取暖设备。

篇3:房屋设施设备维修养护管理规定

  房屋设施设备维修保养管理制度

  (1)工程部负责每月对小区房屋与道路、共用设施、设备进行抽查一次,将结果记录于《房屋建筑设施抽查记录表》内;每年进行一次普查,鉴定房屋完好度、危险点的结果,记录于《房屋完好程度鉴定表》内。

  (2)房屋、设备发生异常,及时报告工程部主管,并在主管协同下排除异常。

  (3)按《房屋建筑设施抽查记录表》、《房屋设施设备维修保养计划表》《设备设施维修养护流程(见附录1)》 要求进行维修保养,将维修保养情况记录于《房屋设施养护修缮记录表》、《设备维修记录》内。

  (4)工程部主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作。

  (5)工程部主管负责每年12月制订下一年度《房屋设施设备维修保养计划表》,并按巡查情况制订中、大修计划报告,经管理处主任审批后报公司。

  (6)因施工、维修、养护作业原因封闭道路和公共设施场所,由工程部提前24小时通知有关业户。

  (7)房屋设施修缮一般不超过48小时,若无法修缮解决的重要部位,应将原因、凯发网站的解决方案、解决时间书面上报管理处,限期解决。

  (8)工程部主管对日常房屋设施维修保养工作进行监督和检查。

  (9)管理处主任负责每月对维修保养工作的监督和检查。

篇4:房屋共用部位设施设备维修养护管理规定

  房屋共用部位、设施设备维修养护的管理规定

【房屋、建筑设施】

  建物维修工

  a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

  b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

  c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

  d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

  e.房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。

  设备主管

  a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

  b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  c.组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

  d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

  e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】

  电工

  a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

  b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

  c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

  d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

  e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

  设备主管

  a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

  b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

  d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

  e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

  f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

  g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

  h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】

  日常巡视

  a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;

  定期检查

  a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

  b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。

  维修保养

  a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

  b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵"运行"与"备用"每月定期启动后交替更换一次;

  c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

  d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

  设备主管

  a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

  b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

  d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

  e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门

【给排水设备】

  管道工

  a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

  b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵"运行"与"备用"每二周交替更换一次;

  c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

  d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

  设备主管

  a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

  b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

  d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

  e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

  f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

  g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

  h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

  i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】

  分承包方维保人员

  a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

  b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

  c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。

  电工

  a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;

  b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;

  c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。

  保安人员

  a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

  b.发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。

  设备主管

  a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

  b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;

  d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

  e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

  f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

  g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

  h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;

【电梯设备】

  分承包方电梯维保人员

  a.每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;

  b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

  c.设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

  电工

  a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管,督促维修保养;

  b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备,记录《设备定期启动表》。

  设备主管

  a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

  b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  c.实施电梯设备的运行管理,按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证;

  d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录;

  e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况,填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

【水泵设备】

  管道工

  a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

  b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵"运行"与"备用"每二周交替更换一次;

  c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

  d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

  e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

  设备主管

  a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

  b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

  c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

  d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

  e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

  f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

  g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

  i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

  j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

篇5:房屋本体公用部分维修养护质量标准及周期

  物业公共部分维护质量周期及标准

房屋本体公用部分维修养护质量标准及周期

1)地基基础

  观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位,墙体无严重裂缝等。

  每季度进行一次全面查勘,发现问题报告有关部门。

2)梁、柱、板主体

  无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无筋露等。

  发现问题及时修补,每季度进行一次全面检查。

3)墙体、墙面(大理石、瓷面砖)

  墙面板(砖)安砌贴牢。

  每半年全面检查一次,发现脱落,及时修补。

4)顶棚

  抹灰层牢固,无面层剥落和明显裂缝。

  发现问题按原样及时修复,每半年全面检查修补一次。

5)楼梯、扶手

  无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,牢固,确保使用安全,木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。

  发现问题按原样及时修复,每半年全面检查一次。

6)公共门窗:防火门窗:铝合金窗、百叶窗

  牢固、平整、美观,无锈蚀,开关灵活、接缝严密,不松动,门窗及门窗配件齐全。

  发现问题按原样及时修复,每半年全面检查和保养一次,木门窗2年油漆一次。

7)层面隔热层、防水层

  层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象,板端缝、伸缩缝油膏紧贴,天沟、落水管、落水口畅通,无积水,层面出入口完好,隔热层无缺水现象。

  每年全面检查一次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。

8)水箱、水池

  完好、无渗、滴水现象,内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁,溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封。

  每月检查一次,发现问题及时修复,每半年清洗一次水箱。

9)天面扶栏、避雷带、公共防盗网

  无破损、变形,无明显锈蚀。

  每半年检查一次,发现问题及时修补,每两年油漆一次。

10)消防设施(消防栓、消防管、消防阀)

  无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象,周围无堆积杂物,保持水压。

  按消防设施保养规定执行。

11)公用电器

  楼梯灯完好,灯开关正常,电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好无不安全现象。

  15天检查一次,发现损坏及时更换,属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。

12)信报箱

  箱门、门锁齐全,开关自如,房号字体清晰,没有被明显损坏。

  每月检查一次,每年刷一次漆(如需要)。

13)房屋标识(栋号、单元号、楼层号)

  字体清洗、醒目,标识齐全,标识牌无损坏。

  喷涂字每年按原样重喷写一次,标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。

14)散水坡、雨檐台、连廊

  与建筑物外墙连接完好,无脱离开缝现象,无排水不畅现象。

  每季度检查一次,保持上下水管通畅,避免积水渗楼板,随时检查,发现问题及时修复。

15)楼板、地面砖

  无裂缝、起壳、空鼓、下陷,表面平整无破损,楼板、地面砖上无水泥渣。发现问题及时修复,每半年检查一次。

16)通风口

  无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。

  每季度检查1次,每次雨季前检查一次,发现问题及时维修。

17)上、下雨污水管

  无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道口完好,无裂缝、破洞。

  每月检查一次,每次雨季前检查一次,发现问题立即修补。

18)设备房(水泵房、配电房、电梯房)

  通风良好,无渗漏水、漏电现象,绝缘胶地板无破损,管理制度齐全,标识清楚,有足够的照明应急灯、消防灭火器,配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面(距地1米高),水泵房部分位置、墙面、地面要求刷防水漆,地面尽量贴瓷片。

  每月全面检查一次,平时发现问题立即修补,每年对设备房刷一次漆。

室外公用设施维修养护质量标准及周期

1)室外建筑牌、标识牌

  符合安全要求,标识牌齐全醒目。是否有被损坏,有无安全隐患,标识牌有无遗失或需更新。

  要求每周检查1次。

2)道路

  整体要求路面平滑,无明显坑洼、破损。

  随时检查,发现问题,随时修补。

3)地板砖、拼花砖

  不能缺少一块,98%没有松动,单块,破损面积大于20%的地板砖在100平方米内不超过4块。

  随时检查,发现问题,随时修补。

4)电缆沟、盖板

  平整不缺少一块,单块破损面积不能超过0.01平方米。

  随时检查,发现问题,随时修补。

5)路牙

  整齐,没有很明显塌陷,不缺少一块,单块破损长度不超过20%。车道路牙1年刷二次黄、黑相间的漆。

6)踏步、台阶

  没有明显破损。

  随时检查,发现问题,随时修补。

7)雨污水井、盖

  排水通畅,井盖没有明显裂纹或破损,井壁没有踏裂,井盖型号符合轻型、重型要求,标识正确与周围道路高度保持一致,与路面高度不超过正负2cm,与绿地正常不超过正负8cm,个别因地势原因等可超出,但不能明显影响观瞻。每半年全面检查一次,对易锈蚀的雨污水井盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖尽量做防震垫圈以车驶过不振响为准。

8)明暗沟

  沟体完好,明沟盖板齐全,沟渠通畅无阻塞。

  发现问题随时维修,每半年全面检查一次。

9)给排水管道(含绿化用水管阀)

  水泵、水管水阀、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等完好,无渗漏,水管通畅无阻塞。

  每月检查保养一次。

10)化粪池

  排水通畅,沉淀未超过规定高度。

  每半年全面检查及清运一次。

11)路灯

  灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好。

  发现损坏及时维修,高压钠灯、汞灯每季度检查一次,每半年保养一次,灯杆每年刷一次漆。

12)体育设施

  设施完好,没有损伤,没有安全隐患。

  每天检查一次,一周定期保养一次,如上润滑油,紧固等。

13)室外停车设施、消防设施、车棚、车架

  车棚无安全隐患,水泥单车棚梁、柱无明显裂纹,铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜;车架无明显锈蚀、损坏。

  每周检查一次,半年保养一次。

14)值班室、岗亭

  门窗、墙面、锁完好,无损坏,需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。

  发现问题随时修补,每半年保养一次。

15)电动伸缩门

  灵活自如无损坏,配件齐全,手动,自动控制正常

  按“电动伸缩门保养规定”执行

16)车位画线、禁停线和标识

  色彩鲜明、字体清晰、醒目,标识符合要求,线条直,宽度一致

  半年重刷一次。

17)路障

  牢固、无明显倾斜(10°之内)黑黄间条鲜明、醒目。

  一年刷漆一次。

18)室外消防栓

  无渗、漏水现象,每个消防栓有水,开关灵活。

  发现问题随时检查,每半年全面开放水检查及保养一次。

19)垃圾车、垃圾桶(箱)

  完好,无破损,无锈蚀。

  随时检查及时维修,每半年全面保养一次。

20)文化宣传、娱乐设施

  宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁;围栏架无明显锈蚀;休息用的凳、椅无破损。

  随时检查及时维修,宣传栏每年底刷油保养一次。

房屋本体和公用设施维修养护标准

总体标准:

  保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值。

具体标准:

  房屋及配套设施完好率99%以上;

  房屋零修、急修及时率为100%;

  中大修工程质量合格率为100%;

  重大维修工程回访率为100%。

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