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质量手册---楼宇入住及装修控制程序

  质量手册:楼宇入住及装修控制程序

  1 目 的

  对业主、住户入住过程进行控制,使业主、住户在最短的时间内顺利入住,并确保业主和住户对房屋的装修符合要求。

  2 适用范围

  适用于对公司管理的物业入住过程及对入住前、后房屋装修的管理。

  3 职 责

  3.1 管理部物业主管负责楼宇入住过程的策划、组织和协调工作。

  3.2 管理处负责入住的具体实施,负责批准装修申请和质量监控。

  3.3 工程部负责对业主、住户的房屋装修的有关工程技术和质量问题进行监督控制。

  4 程 序

  4.1 入住准备

  4.1.1 管理处相关人员根据分工,应做好以下准备工作:

  a.编制《业主、住户入住资料清单》,保证入住前必要的文字资料齐备;

  b.适宜的办公场所;

  c.对各岗位人员进行专业培训、考核合格后上岗。

  4.1.2 对新竣工的物业,如需要举办入住典礼仪式,由管理部经理负责安排和组织,保安部负责维护现场秩序。

  4.1.3 入住手续的办理应尽量提供一条龙服务,为住户节省时间,保证办理入住手续简洁、方便。

  4.2 入住过程的控制

  4.2.1 办理入住手续工作流程:

  验收证件--住户登记--钥匙交接--设备资料交接--交接验房--入住

  4.2.2 验收证件

  向业主、住户交楼时必须查收有财务部签发的《收讫各项费用通知单》,方可办理交楼手续。

  4.2.3 住户登记

  协助业主、住户填写《住户登记表》,并将业主、住户身份证、户口或护照签证复印存档。

  4.2.4 钥匙交接

  与业主和住户当面清点所有房间钥匙,填写《钥匙交接清单》。

  4.2.5 设备资料交接

  与业主和住户当面清点所有设备资料、说明书,填写《设备及资料交接清单》,请住户签字确认。

  4.2.6 验 房

  管理处人员应随业主和住户前往住所,登录水、电等表底数,检查所有家具、房屋设备内装修状况,填写《交楼问题清单》,对存在的质量问题应约定时间限期维修,具体执行管理工作手册的有关规定。

  4.2.7 入 住

  业主和住户入住后,管理处物业主管应将交楼有关的文件资料整理完毕,交档案管理员存  档,对外籍人士应填写《外籍人士临时居住登记卡》交保安部存档。

  4.2.8 业主自行出租房屋的交接:业主委托物业公司办理交楼手续时,应根据《城市房屋租赁管理办法》出具租赁合同等有关书面文件,并明确水、电等物业管理费的承付方和起止日期。

  4.3 对房屋装修的控制

  4.3.1 住宅或商用房屋需进行装修时,应执行《建筑装修工程施工企业资质等级标准》和《建筑装饰装修管理规定》的有关规定,业主或住户应填写《二次装修申请表》向管理部申请批准。

  4.3.2 装修人员凭已审批的《二次装修申请表》,营业执照及装饰装修资质证明等有关证件到管理部办理《装饰装修施工队伍责任书》,缴纳有关费用,按期开工。对个体装修从业人员,应携带个人身份证办理手续。

  4.3.3 装修中,非结构性变动应由工程部负责查验、批准;对结构性变动及专用设备(如管线、仪表等)的变动,应向主管部门申请批准,工程部可进行有偿代办。

  4.3.4 工程部应加强对装修作业现场的监督管理,防止扰民、污染或 安全事故发生。

  4.3.5 装修后的验收:业主、住户装修完毕后应通知管理处。业主和住户除按照装修合同进行验收外,并由管理处组织工程部按照本公司《房屋装修管理规定》进行验收,对违章情况应限期纠正,填写《装修情况登记表》。

  4.3.6 业主、住户在管理部对其装修验收并在《装修情况登记表》中填写验收合格意见后,方可正式启用。

  5 相关文件

  5.1 《城市房屋租赁管理办法》

  5.2 《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》

  5.3 《建筑装饰装修管理规定》

  5.4 《房屋装修管理规定》

  6 质量记录

  6.1 《业主、住户入住资料清单》

  6.2 《收讫各项费用通知书》

  6.3 《入住手续完成确认书》

  6.4 《住户登记表》

  6.5 《钥匙交接清单》

  6.6 《设备及资料交接清单》

  6.7 《交楼问题清单》

  6.8 《外籍人士临时居住登记卡》

  6.9 《二次装修申请表》

  6.10 《装饰装修施工队伍责任书》

  6.11 《装修情况登记表》

采编:www.pmceo.com

篇2:甲级写字楼装修管理手册

  一、装修管理程序

  (一)管理

  1、本装修管理规定可直接及有效地提醒阁下在装修之前须予遵循之最基本步骤;违反本装修管理规定时,大厦物业服务中心有权采取一切有效的措施直至停止施工,以避免出现更大的损失;如因此而产生的一切损失,概由业户及其装修承建商自行承担。

  2、本装修管理规定所述一切条文及措施,同时适用于业户及其装修承建商。业户或其聘用的装修承建商倘若对本装修管理规定或装修细节、规则存有任何疑问,欢迎随时与大厦物业服务中心联系。

  物业服务中心电话:

  物业服务中心办公时间:

  夏季:星期一至星期五:8:30-12:00 13:30-18:00

  星 期 六:8:30-13:00

  冬季:星期一至星期五:8:30-12:00 13:00-17:30

  星 期 六:8:30-13:00

  法 定 节假日:劳动法规定的法定节假日不办公

  (二)须知

  1、单元交收须知

  业户需预先与大厦物业服务中心预约以便交收钥匙及单元。业户需负责对其接收单元的设备,作检验并核实所有设施,装修等皆合格并需在交收表上签署及盖上公司印章。

  2、业户二次装修须知

  业户装修工作开始之前,业户代表必须出席大厦物业服务中心安排之会议,以确保业户清楚以下大厦物业服务中心之要求:

  1)装修施工安全管理制度

  2)运输途径及限制

  3)装修施工垃圾清运方法

  4)大厦物业服务中心与业户紧急联络方法

  5)《装修管理规定》及简述

  3、业户聘用承建商施工须知

  为确保所有公共设施能正常使用及避免系统受到有意或无意破坏,所有有关电力分布系统、消防设备、中央空调系统、及给排水系统等增加、删除及改动等工程或其它与大厦系统连接上的工程必需由大厦物业服务中心批准指定分包进行。有关各业户需注意并向大厦物业服务中心申请的有关设施及系统,详列如下:

  (1) 空调系统

  a) 新加/移位空调末端设备包括相关管道,风槽(包括送风口及回风口)之改动及安装。b) 其它有关空调安装

  (2) 电力分布系统

  a) 临时电源安装包括电表、临时线、开关插座组合等。

  b) 永久电源安装包括电表,走道吊顶内电线槽(如需要)等。

  (3) 公共天线系统

  有关接驳大厦提供电视广播系统而所需由弱电间接驳到业户单元内的线管及线路接驳。

  (4) 给排水系统

  a) 在管道间或其它墙身开孔以便接驳排水管穿越及其修补。

  b) 在排水管及给水管安装接驳口以便业户自行接驳。

  (5) 消防

  a) 烟感头新加/移位

  b) 喷淋头新加/移位

  c) 排烟阀新加/移位

  d) 消防广播新加/移位

  (6) 其它之特别工程,大厦物业服务中心认为应聘用指定承造商执行。

  4、指定承造商须知

  由指定承造商执行工作, 详情如下:

  (1) 消防报警及喷淋系统

  a) 有关室内间隔改变而引致消防喷淋头,烟雾感应器改动工程。

  b) 消防有关方面改动之设计图则,及向有关消防单位报批。

  c) 其它更改而引致消防系统因应规范需要做出的增加或改变。

  5、总结

  大厦物业服务中心再次提醒各业户只在下列情况下,方能展开装修工程:

  (1)持有大厦物业服务中心发出的装修许可证。

  (2)所有有关费用均已缴付。

  (3)所有工程符合国家规范及大厦设备系统维修标准 。

  (4)装修保险已购备。

  (5)所有图纸已经大厦物业服务中心及有关政府部门审批合格。

  (三)二次装修流程

  1、二次装修流程表

  - 《二次装修施工承诺书》(附表1)

  - 《施工/临时用电申请表》(附表9)

  - 签订《装修期间防火协议书》(附表4)

  (2) 业户亦要向大厦物业服务中心提交以下数据:

  - 装修单位营业执照副本 - 装修单位资质等级证

  - 装修图则一式四份 - 已办理之装修保险文件

  (3) 大厦物业服务中心批阅图则, 检查有否更换结构、外观设施等损坏的装修, 若通过审批后便协助业户呈于消防部门及有关政府部门报批。

  (4) 所有政府批文发放及审批手续完毕后须向物业服务中心交付:(大厦物业服务中心将向业户提交《装修收费通知单》(附表18)

  - 装修保证金 - 装修垃圾清运费

  - 施工人员出入证保证金 - 施工人员出入证工本费

  - 临时供电安装费(若有需要) - 租用/购置灭火器费用

  (5) 大厦物业服务中心发放:

  - 《施工许可证》(附表17) - 施工人员出入证

  (6) 施工期间,由大厦物业服务中心监督及检查整个工程; 另消防部门会定期到场检

  查, 业户装修单位可按需要向大厦物业服务中心递交:

  - 《物品放行条》(附表16) - 《货梯使用申请表》(附表13)

  - 《加班申请单》(附表15)

  (7) 施工完毕, 装修单位申报完工:

  a) 大厦物业服务中心进行验收/填写验收表

  b) 消防部门盖章批核验收合格

  c) 施工单位提交竣工图

  (8) 大厦物业服务中心:

  a) 退回施工人员出入证保证金(待施工单位交回装修许可证及施工人员出入证)

  b) 退回装修保证金(视乎施工情况及有否损坏公物, 如有需要则扣除整修费用)

  (四) 装修申请及审批细则

  1、 业户提交二次装修申请

  (1) 提交相关证明文件(包括:《装修委托书》(附表11)、装修承建商营业执照复印件及资质证明复印件)。所有复印文件必须加盖有效公章。大厦物业服务中心不会对未经业户有效授权的承建商给予办理装修手续。

  (2) 业户聘用承建商提交所有参与装修工作人员之名单、安装人员资质证(如电工、消防技术安装人员等)并递交至大厦物业服务中心,表格另外分发。装修工作开展

  前,所有工人需向大厦物业服务中心申请施工人员出入证, 具体办理表格另发。

  2、 业户提交装修进度计划

  为避免发生不必要的延误,请阁下提供详细装修进度计划,并在图样上标明内部的构造、设备和机电设施等,并应安排所有以1:50比例绘制的图纸一式四份提交到大厦物业服务中心,并应清楚显示如下内容:

  (1) 平面布置图

  a) 室内布置。

  b) 室内间隔或高至结构天花的墙。

  c) 保险箱或重型设备的位置、尺码及重量。

  d) 高架活动地板的位置。

  (2) 天花布置图则

  a) 任何伸展至天花以上之空间的间墙,以及在天花以上空间内行的工程(注

  意:天花以上空间内不可含有任何易燃物料或外露电线)。

  b) 天花吊顶的标高。

  c) 电灯安装位置。

  d) 空调出风及回风口位置。

  e) 消防喷淋头及烟雾探测器位置。

  f) 天花维修活口及吊顶资料。

  (3) 电气设备图

  a) 总开关及所有分开关的容量、种类及位置。

  b) 电力分配及布置系统图,及有关数据及电开关细节。

  c) 最高荷电量计算。

  d) 业户办公内部微机房的设备标识

  e) 电灯、电源、电话、宽带网络、有线电视位置分布图。

  (4) 剖面图则。

  a) 结构天花标高。

  b) 任何建议的天花吊顶标高。

  c) 固定间隔、饰柜及储物柜等高度。

  d) 不论原有或待装,一切有关机电设备配置资料。

  (5) 给排水图

  a) 给排水布置图,详细列明连接点、水管直径及物料等细节。

  b) 水管走向布置图。

  c) 地板防水层细部设计。

  d) 厨房墙面防水面设计必须达到2米高(餐饮楼层)

  (6) 厨房(餐饮楼层)的平面图

  a) 厨房设施布置图包括尺寸。

  b) 排污口的接驳位置。

  c) 卫生通风接口位置。

  d) 给排水管位置及管道尺寸。(包括热水供应系统)

  e) 煤气管道位置及煤气表位置。(使用管道煤气)

  f) 厨房各功能区间及设备分布图。

  g) 厨房烟罩位置、管道尺寸及排风量。(排烟系统用运水式)

  h)三废的处理必须符合国家的有关环保规定。

  (7) 其他设备图册

  a) 任何增加火警检测系统。

  b) 任何供电脑室内用的救火系统。

  c) 任何数据通讯线路。

  d) 任何保安系统。

  (8) 装修材料说明

  3、 装修审批

  (1) 接到装修计划及图纸后七个工作日内(不包括设计院和政府部门的审批时间),

  大厦物业服务中心将审阅有关图纸是否达到大厦要求,如有关图纸达到要求,则大厦物业服务中心将会通知业户安排装修承建商进行消防申报。如有未达到要求者,如大厦物业服务中心认为所递交的资料不清楚或不完整或认为业户的方案需要做出修改,业户必须重新递交有关图纸,并依规则重新办理此项申请。

  (2) 消防申报

  a) 业户应填妥《福建省消防设计审核申报表》连同装修进度计划等资料自行呈交公安消防机构审核,并应根据公安消防机构审核意见对设计图纸进行更改,以达到相应要求。业户应将公安消防机构出具之《消防设计审核意见书》复印件交大厦物业服务中心存档备查。

  b) 工程竣工后,应经公安消防机构验收合格后方可投入使用。

  (3) 业户在未得到大厦物业服务中心核准前,不得擅自施工,否则会被停电,后果自负。

  (4) 装修保险及装修保证金

  a) 在得到核准后,装修承建商应立即购备装修保险,以备在发生意外后,能获得补偿,将损失减少。保单上需添加本物业公司为共同受益人或被保险人,并且应准确注明施工地点。装修承建商应将保单副本原件及发票复印件交大厦物业服务中心存档。有关保额大小请见附件1。

  b) 装修承建商并应向大厦物业服务中心缴交装修保证金,装修完毕经大厦物业服务中心或有关政府部门验收合格后,可于三十天内无息退还。如因装修承建商操作不当对大厦或其他业户造成损失,大厦理处有权从装修保证金扣取以作抵偿,如若保证金不足,大厦物业服务中心有权向该业户及其装修承建商追讨。装修保证金金额请见附件1。

  (5) 业户在全部通过上述手续后,可随时通知大厦物业服务中心实际施工日期,于办妥施工许可证及施工人员出入证等手续后即可进场施工。施工许可证必须张贴于施工单位玻璃门上显眼位置。施工人员出入证的办理必须施工单位负责人统一提供施工人员身份证原件,备案后立即归还。施工人员出入证有效期为一个月,过期须补办。装修工程完成后,承建商须于一周内凭押金单一次性办理退证手续,如有遗失,不予退还工作证押金。

  (五)装修责任

  1、大厦结构性设施指:玻璃幕墙及其框架、梁、柱、楼板、剪力墙、共用的分隔墙、

  经过业户室内的共用的各种管线、管道、水管等。

  2、除大厦结构性设施外,业户对室内设施进行改造,应充分考虑结构的合理性和维修

  保养的便利性,以免为日后带来不必要的困扰,并承担日后维修保养的责任,厦物

  业服务中心不承担任何责任。

  (六)指定承建商

  当业户装修需进行以下改动,有鉴于该项目与大厦中央系统相连,如施工不当,容易对大厦及其他业户造成影响,故必须归于统一管理,以免该等系统受到不必要的干扰和破坏,因此,下述项目必须由业主指定的专业承建商进行施工;施工费用由业户自行承担。

  1、电力系统

  单元内的总开关及总开关控制的任何主要电力供应改动工程。

  2、消防设施系统

  有消防系统改动及增加工程。

  3、中央空调系统

  现有空调系统改动及增加工程。

  (七)监管

  1、为保持大厦优良的办公营业环境,尽量减少对业户的滋扰,大厦物业服务中心有权随时对装修工程进行各方面的监管,业户及其装修承建商必须充分尊重大厦物业服务中心的监管人员,并给予配合,否则大厦物业服务中心有权中止工程,一切责任由业户及其装修承建商承担。

  2、业户及其装修承建商对施工人员在大厦内施工期间的行为负有管束的责任。

  3、装修承建商在施工现场必须至少保持有一名胜任之负责人,负责管理现场施工及与大厦物业服务中心沟通联络。

  4、所有工程不得与国家法律发生任何抵触。

  (八)验收

  1、消防验收

  (1) 凡经公安消防部门审核的工程项目,均应进行消防验收,未经消防验收擅自使用者,按国家相关管理条例进行处理。

  (2) 消防验收前,业户及其装修承建商应组织设计单位、施工单位进行初步自查验收

  (3) 自查验收后,填妥《消防验收申报表》,并由建设单位、设计单位、施工单位负责人签字并盖章确认。

  (4) 将验收申请、《消防验收申报表》、《消防设计审核意见书》复印件、消防产品相关资料、工程竣工图及工程施工记录等资料送公安消防机构。由消防机构安排时间进行验收。

  2、防水验收

  (1) 餐饮楼层的厨房装修承建商须对装修之厨房进行防水处理,自检合格后通知大厦物业服务中心验收。

  (2) 餐饮厨房在地面铺设瓷砖或其他设施前应通知大厦物业服务中心进行48小时防水试验,合格方可进行下一步工序。

  (3) 若因施工造成楼板或墙面渗漏,承建商须承担一切维修及赔偿责任。

  3、隐蔽工程验收

  (1) 隐蔽工程必须在隐蔽前进行初验,包括但不仅限于:空调系统、强弱电系统等,否则,大厦物业服务中心有权将其拆除。隐蔽工程完成后,装修承建商必须按照国家及单元相关规范进行自检,并填妥《工程竣工验收表》(附表12)交大厦物业服务中心,大厦物业服务中心将会在两个工作日内安排验收。

  (2) 验收合格后方可进行隐蔽。

  4、竣工验收

  (1) 竣工后,装修承建商必须按照国家及单元相关规范进行自检,自检合格后,填妥《装修工程验收表》连同竣工图(1:50蓝图一式四份)交大厦物业服务中心,大厦物业服务中心将会在三个工作日内安排验收。竣工图必须加盖业户及装修承建商公章。验收不合格,大厦物业服务中心将发出《质量问题整改通知单》(附表14),整改合格后重新申请验收。

  (2) 若隐蔽工程验收和竣工验收,经三次验收不合格,从第四次开始将收取费用。收费标准见附件1。

  5、环保验收

  经营餐饮业的单位须自行到环保局进行相关报批手续,未经环保验收擅自使者,按国家相关管理条例进行处理。

  6、其他有关装修方面的验收。

  (九)保证金的退还

  1、所有验收合格后,业户及其承建商可申请退还相关保证金。

  2、大厦物业服务中心有权根据本装修管理规定,对违反本装修管理规定而造成之任何损失,从相关保证金中扣取,以作抵偿,不足部分有权向业户及其承建商追讨。

  (十)迁入

  业户应于验收全部合格后方可迁入,若未得到相关政府部门及大厦物业服务中心同意而擅自迁入,一切后果由业户自行承担。

  二、施工管理规定

  (一)目的与使用范围

  为维护大厦的整体形象和全体业户的利益,确保大厦安全运作,本规定适用于本大厦范围内的所有工程施工。

  (二)施工期及施工时间

  1、装修工作只限于08:00-18:00,星期日及公众假期除外。

  2、若施工单位特殊情况需要延长施工时间,可以书面向大厦物业服务中心申请加班。申请时间只能从18:00-22:00止。

  3、所有足以发出噪音、气味之工程、材料运输、施工垃圾之运送,务必在正常营业办公时间以外进行,不得对其他业户造成滋扰。

  (三)保护措施

  1、装修承建商必须对施工范围内的一切大厦内的结构性设施及装饰妥善做好保护。不得对该等设施造成任何危害,若有违章施工,大厦物业服务中心有权立即终止该工程,业户必须将损害部分恢复原状,并对因而引起的一切损失承担全部责任。

  2、装修工程展开前,必须先在单元筑起保护围板,围板高度与天花保持3cm距离,不得用铁钉稳定围板在天花、地板及墙壁的位置。围板必须漆上白色,并在板上张贴有关业务的资料,在整个装修期内围板出入口必须保持关闭,任何一部分不得向大厦公众走道打开;围板必须保持清洁,无损坏。

  3、公众地方保护:业户需在公众地方进行保护措施, 如公众地方墙身及地面材料运输路线、洗手间等, 如发现任何损坏, 业户及分包将承担有关维修赔偿。

  (四)施工安全措施

  1、施工期间使用之临时电源只能使用单元内供电,不能使用公共用电,且必须使用五芯橡皮电缆线,其电缆线载流量必须满足施工用电负荷的要求,配电箱内必须附有断路器、漏电保护开关等安全设施。临时配电箱应设置在相对安全的地方,避免频繁移动,挂有“有电危险!”等明显标志。临时配电箱箱体应完整,并有完整的门、把手等附件。确保只有具备资质的专业人员才能对临时配电箱执行相关操作,如:电线接驳、开关安装、电线拆除等作业。若装修机具用电负荷超过指定回路额定电流,由大厦物业服务中心另行安排。

  2、安装电工、焊工、起重吊装工和电气调试人员等,业户及其承建商必须根据政府相关规定持证上岗。

  3、装修承建商在施工前必须配备足够的手提灭火器具(每100平方米不得少于两个)。

  4、施工期间不得将过量油漆或危险品存放于施工范围内,只可存放当天所需用量,用剩的必须当晚运离单元,以免发生火警。

  5、施工现场应配备急救箱及有关急救药品。

  6、施工现场严禁追逐、打闹、推撞,以免发生不必要的伤害。

  7、工作完毕后,请关妥所有门、窗、水龙头及用电开关后,方可离开,以策安全。

  (五)物料运送

  1、业户所聘用之承造商在搬运材料时需严格遵从大厦物业服务中心安排之特定路线及程序。所有车辆在上落货后不能停泊在上落货区内。禁止擅自使用客梯载货,运送大量物品时,须预先与大厦物业服务中心联络安排载货电梯使用。业户在搬运货物时对大厦设施与装修破坏负责修补费用。运送货物时,必须听从大厦物业服务中心人员指挥及安排,并使用大厦物业服务中心指定的通道。

  (1) 一般情况下,业户可在大厦物业服务中心指定时间内于卸货区使用货梯进出物料。

  (2) 业户之运输车辆在进入车场半小时内装卸货物可免费处理,如超逾此时段即按停车场收费标准收费。

  (1) 倘若业户需要较长时间使用货梯,应提前24小时通知大厦物业服务中心,以便

  做出安排。

  2、所有散装物料,如水泥、沙石、垃圾等,必须使用适当容器运载,不得污染环境。

  3、运送时,大厦只允许使用橡胶轮手推车,其余足以损坏大厦公共设施的手推车均一律禁止使用。同时,严禁将货物在地面拖行。

  4、所有废料、废液必须遵守国家相关法规进行处理,不得弃置于大厦任何范围。

  5、运送结束后,必须及时清理途经通道,不得在大厦公共区域弃置任何物品。

  (六)垃圾/废料之清运排放

  1、施工期间所产生的一切碎料、垃圾等必须由大厦物业服务中心统一安排清理,业户及装修施工承建商按大厦规定的楼层装修垃圾清运时间统一将装修施工垃圾清运到大厦指定的大厦垃圾收集站。装修期所有垃圾及泥头等物料都应存放在业户单元内, 并每天进行清理,大厦公众地方绝不容许摆放任何物品。如发现大量杂物或木质存放单元内, 影响大厦安全, 大厦物业服务中心将派员清理, 而所有费用将由业户承担。

  2、施工产生的废液,若属油料类,则按2.6.3处理;若属污水类,则必须经隔渣处理,去除固形物后倾倒于大厦指定位置。

  3、大厦指定临时垃圾收集点,业户及其装修承建商必须使用大厦物业服务中心指定通道按照政府相关规定自行直接从业户单元将施工碎料、垃圾等运至大厦物业服务中心指定之收集点。

  4、运送结束后,必须及时清理途经通道,不得在大厦公共区域弃置任何物品。

  5、装修单元需要用水的,应用有盖的容器到大厦物业服务中心指定位置取水,运输过程中不能沾湿公共走道或其它单元,同时做好排水措施。严禁为取水方便,未经大厦物业服务中心同意,擅自打开消防栓取水以及擅自拆卸水龙头等设施或接驳水管。

  (七)噪音及气味管理

  1、施工期间,单元大门必须保持关闭,以减少噪音。

  2、在正常办公营业时间内,严格控制拆墙、钻、凿及捶打工程。若大厦物业服务中心认为有需要,亦有权要求停止前述以外之其他噪音工程。装修承建商必须配合。

  3、未经大厦物业服务中心允许,不得在装修单元内进行所有发出异味的工程,如油漆。施工单位若进行气味工程,必须在正常营业办公时间外进行,且应该在最短时间内驱散气味,如使用排气扇或向大厦物业服务中心申请加时付费新风。

  (八)动火许可证的申请

  1、当需要进行烧焊等明火作业时,必须提前24小时向大厦物业服务中心提出书面申请,经大厦物业服务中心现场勘察检查合格并书面批复后,方可进行。

  2、承建商必须委派一名现场监焊人,负责监督并落实现场安全措施。

  3、每个明火作业点必须准备足够及合用手提灭火器。

  4、做好排烟措施。

  5、动火证有效期最长不得超过1天。

  6、《动火许可证》(附表19)必须张贴在施工现场明显位置。

  (九)洗手间的管理

  1、施工人员必须使用大厦物业服务中心指定洗手间(负一楼),不得擅自使用其它楼层洗手间,并应保持洗手间之整洁。

  2、业户及其承建商必须严格监督施工人员,不得践踏洗手台、座厕、座厕板、尿槽等所有洗手间设施;并且不得抛掷或倾倒任何杂物进入洗手盆、座厕、尿槽、地漏,以免堵塞上述位置。

  3、严禁在洗手间进行任何清洗行为。

  (十)其他禁止行为

  1、严禁私自接驳电源。

  2、施工现场严禁使用明火或电炉煮食及烧水。

  3、严禁随意使用单元之消防设施,严禁使用消防用水施工。

  4、未经大厦物业服务中心同意,业户及其承建商不得于公共区域或面向公共区域展示、悬挂任何带有广告性质之招牌或标识。

  5、业户或其装修承包商所雇的施工人员必须着装整齐,并佩带施工人员出入证,不得赤足、赤身、穿拖鞋、随地吐痰;不得在公共地方及施工现场吸烟及扔烟头,不得在公共地方用餐、聚集闲聊、蹲、坐或睡觉、随地便溺,不得使用任何放声设备如收音机、电视等,绝对禁止赌博饮酒。不得在非工作区逗留,施工人员只可在施工范围内活动,严禁于大厦其他范围内游荡.

  6、玻璃幕墙:

  谨此提醒各业户更换玻璃幕墙是非常费时及昂贵。请通知装修承造商对现有之单元体玻璃幕墙及相关材料,窗把手等正当使用及特别保护。不得在外墙玻璃上钻孔或粘贴任何类型的设施。一切装置不得触及到外墙玻璃的结构组件或任何一部份。单元内的间隔亦不得固定在外墙玻璃上。在非常情况下,业户方可向大厦物业服务中心申请开启窗户, 如因开启窗户产生之任何损失或意外,由各业户自己承担。

  7、大厦设施:

  业户必须保持大厦内之所有设备维修门或检查口畅通无阻,不得封死或阻碍公众设备维修通道或空间。所有检查活门、渠盖、门、百页等都不能安装或放置任何物品以影响正常开启。不能改变防火/防烟门和玻璃门的功能及位置。

  8、结构地面/分隔墙:

  不得在结构地面及分隔墙进行挖洞,钻孔等破坏性工程。如果发现有任何违例,业户有责任自行支付修复损坏部份的所有费用,大厦物业服务中心人员将马上停止单元一切装修工作,直至对所有损失做出全面评估为止。

  9、排水系统:

  业户不得对大厦公共设施的水喉、水管、阀门、设备等作出修改或增加接驳等工程。业户不得倾倒污水于公共地方洗手盆或其它排水设备等。并需对此行为所作出之破坏而赔偿。

  (十一)其他管理规定

  1、保险:业户及其聘用之承造商需购买大厦物业服务中心认为足够之保险如火险,劳工赔偿及公众一切险等才展开装修工作。

  2、室内环境:业户需对其装修所带出之影响而负责。业户应为其装修而造成单元内室内环境之变迁而负责。

  3、政府法例:业户需对其装修所设计有关政府部门审批的项目自行申请并遵守各部门所发出之指引及规定。

  4、施工人员之操守:业户需对其聘请之工人在施工现场作出之行为而负责。业户需对此装修守则熟悉及遵守。大厦物业服务中心有权对违反规定者要求停止工作及截断其单元之电力供应。大厦物业服务中心不会对此行动所引致其它后果而负责。

  5、业户对外之玻璃幕墙:业户对外或向公众地方之玻璃幕墙或窗户, 不得作为仓库或以任何布障遮挡, 并有足够照明, 使大厦保持高尚形象, 如任何业户违反有关规定, 大厦物业服务中心有权要求业户拆除或修改, 所有费用由业户承担。

  6、任何大厦物业服务中心的审批,无论如何并不代表对方案中的技术参数的认可,同时大厦物业服务中心也不保证方案中所选设备、材料、规格、性能及效果。倘若设备与材料发生问题而引致任何后果,概由业户负责。

  7、在施工前及期间,业户必须在单元外张贴由大厦物业服务中心发出的《施工许可证》,以便大厦物业服务中心人员检查。

  8、无论任何时候,如需在公共场所内进行施工,必须事前获得大厦物业服务中心的书面批准。业户应提供及安装良好的,坚固的防护措施,以防引起对第三者的伤害。

  9、如发现装修未依审批图纸施工或未能符合国家规范及大厦物业服务中心要求,业户将获得通知并需在指定时间内负责进行所需更改。由此造成的经济损失或因此影响其他业户正常营业所造成的经济赔偿,一概由业户负责。

  10、业户的装修方案,一经付诸实行,不论其为全部或部份,皆视作业户同意接受本装修管理规定所订条款论。

篇3:物业装修管理服务培训手册

物业装修管理的基本概念

  1. 物业装修,是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境,对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、宽带进行装修处理的活动和过程。

  2. 物业装修管理,是指物业管理公司依据国家相关法规和条例,受开发商或全体业主委托,对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中,对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。

物业装修管理的目的

  1.规范施工行为,消除施工隐患,保证新建楼房外观的整洁和统一;杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏;保障新建楼房的居住安全,保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质,延长物业使用寿命。

物业装修管理的意义

  维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌,维护环境品质,避免房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。维护小区正常的生活、学习、工作秩序,营造小区的安定、团结、和谐氛围,维护物业管理秩序,保障物业管理服务工作的正常开展。

术语解释

  1、建筑主体:

  是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

  2、承重结构:

  是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

  3、砌体结构:

  即用砖墙、柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重的结构,称为砖~物业管理圈;钢筋混凝土混合结构,简称砖混结构。此结构抗震性差,防渗水性能差。这是当前建造数量大、采用最普遍的结构类型。

  4、钢筋混凝土结构:

  即主要承重构件全部采用钢筋混凝土,并现场整体浇注而成的结构。此结构抗震性能和防渗水性能良好。这种结构类型主要用于大型公共建筑、高层建筑和工业建筑等。

  5、剪力墙:

  剪力墙是指墙肢的长度为厚度的5~8倍的钢筋混凝土墙。常用的有“t”字型、“l”型、“十”字型、“z”字型、折线型、“一”字型。

  6、异形柱:

  异形柱是指柱肢的截面高度与柱肢宽度的比值在2~4倍,相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子。它包括异形柱框架和异形柱框架剪力墙,常用的有“l”型、“t”型、“十”字型。

  7、承重墙

  是指不但承受自身重量,同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。

  8、非承重墙

  不承受上部传来的荷载,也不会把荷载加载到其下的非承重墙上。通常在非承重墙墙底设置单跨梁或者连续梁来承受其荷载并把其荷载传导到相邻的承重构件上(例如:砖混中的承重墙,框架中的框架梁)。非承重墙通常还是设计上的抗震墙,如果发生地震,非承重墙将和承重墙一起承受地震力。

  9、房屋外观:

  是指相对于室内的外立面,准确的说,就是房屋外立面可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。

  10、防水工程:

  是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害;厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。

  11、隐蔽工程

  是指被其他建筑物遮掩的工程,具体是指地基、电气管线、供水管线等需要覆盖、掩盖的工程。由于隐蔽工程在隐蔽后,如发生问题,还需重新覆盖和掩盖,返工损失非常大,为了避免资源的浪费和当事人双方的损失,保证工程的质量和工程顺利完成,安装施工时,在覆盖和掩盖前应当通知发包人检查,发包人检查合格后,方可进行隐蔽施工。

  12、房屋配套设施设备:

  是指房屋除门窗、护栏外的,与房屋配套的给排水管道(空调排水管)、强电源及弱电源信号系统(照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控)、煤气报警器、红外线防盗报警器、可视电话(非可视电话)、应急求助按钮、天然气表、管等。

  13、房屋平面布置图:

  是指用于指导建筑装饰装修施工的平面(水平面)设计图,它包括房屋平面结构布置(家具、陈设摆放)设计、区域使用功能划分(如:卧室、客厅、书房、厨房及卫生间等)设计、出入通道(如:门的开启方向及通道走向)设计,其中包括某些部位使用的材质和安装方式、要求等设计。它是按实际比例尺寸绘制的,一般采用的长度单位为公制长度单位㎜。

  14、水电施工图:

  是指用于指导建筑装饰装修水电施工的平面示意图,顾名思义,示意图是以示意方式进行绘制的,图形是以线条和符号连接构成的,图形一般没有准确的数值标注,只是示意大概的安装方位和形式,具体安装方法和要求,都是以文字标注及说明为主。

物业装修管理的基本内容

(一) 房屋外观的管理

(二) 主体结构的管理

(三) 房屋防水施工的管理

(四) 房屋配套设施的管理

(五) 施工行为的管理

(六) 告知和督导义务

(七) 商业门面装修管理

(八) 物业装修管理如何规避责任

  (一)房屋外观的管理

  1. 任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中,不得破坏房屋的外观,严禁擅自改变房屋的门、窗、阳台护栏,以及外立面墙砖、涂料颜色;

  2. 严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞,严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸,严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体,未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞;

  3. 严禁搭建建筑物、构筑物,严禁封闭观景阳台、生活阳台,未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等;

  4. 严禁随意在外墙上安装空调外机,空调外机应安装在房屋的预留位置上,或物业管理公司指定的位置上;

  5. 未经许可不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识;

  6. 严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面,严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建;

  7. 严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、设备及场地。

  (二)主体结构的管理

  1. 严禁擅自改变物业使用性质;

  2. 严禁擅自改建、重建建筑物及其附属的设施、设备;

  3. 任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装饰装修的活动中,不得破坏房屋的主体结构、承重结构和房屋基础,严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如因水电管线敷设,确须开孔凿槽,必须报物业管理公司,经物业管理公司审查同意后,并在物业管理公司工程技术人员的指导下进行施工;

  4. 严禁在非承重楼面砌砖体(红砖、沙砖)隔墙;

  5. 严禁改变房屋的使用功能,严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房;

  6. 吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔,孔洞点阵不得≤600㎜,孔洞直径不得≥12㎜,孔洞深度不得≥50㎜;

  7. 房屋装修如需变动房屋结构(建筑主体和承重结构)的,必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,其施工必须委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。

  (三)房屋防水施工的管理

  1. 防水层应涂抹在结实、坚硬、表面光滑平整、干净、干燥的基层上,并按规范要求施工,防水层应有一定的面积和厚度。防水施工完成后,应作闭水试验,试验时间应不少于48小时,并会同装修管理人员一道共同检查闭水试验情况,确认无渗漏现象后,方可后续施工;

  2. 室内装修施工,对阳台、厨房和卫生间,有较大改变的和对原防水层有较大破坏的部位,二次防水施工时应作重点和加强处理,确保无渗漏;

  3. 卫生间、厨房、阳台未作闭水试验不得回填,并不得只在回填找平层上做防水层,此方式存在严重的工艺技术缺陷和隐患;

  4. 回填找平层水泥沙浆应有足够的强度,其水泥沙浆标号不得低于1∶2,水泥沙浆厚度应≥60㎜;

  5. 卫生间地面防水必须全做,墙面防水最低点应≥300mm;若使用淋浴龙头,安装龙头的墙面防水层高度应≥1800mm,宽度是淋浴龙头左右各500mm, 阴角临界墙宽度为1000mm,高度必须达到1800mm。

  (四)房屋配套设施的管理

  1. 给水管不得暗敷在非防水地面,在通过无防水要求的区域内,应采用天、墙布管敷设方式,即采用吊顶内敷设和沿墙壁暗敷方式敷设;

  2. 给水管道安装完毕后,应作压力试验,水压不应小于9kg、稳压不应少于两小时; 排水管道安装完毕后,应作冲水试验,每个管口冲水量不应少于200kg, 冲水方式为容器灌冲。经压力试验和冲水试验无渗漏现象后,方可进行下一道工序;

  3. 施工临时用电,只能在漏电保护开关后端驳接。布线完毕后,各回路应作通电试验和绝缘试验,通电试验时应在漏电保护开关的保护下进行;

  4. 天然气管道、阀门、计量表,严禁装饰封闭及包裹。应裸露在外,并随时保持良好的通风状态,安装后的管道接口应作漏气检测;

  5. 燃气报警器探头接通电源后,安装在吊顶的下方,尽可能靠近和正对燃气用具,不得远离燃气用具和隐蔽安装;

  6. 燃气热水器排气管道,严禁接入厨房排烟道内,应按物业管理公司规定的位置和方式直接引向户外排放。

  7. 严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内,燃气热水器只能安装在生活阳台的墙壁上,相距天然气表和管道≥500㎜的位置, 并将排气管道引至户外;

  8. 严禁拆卸厨房与饭厅之间的隔门,严禁将封闭式厨房改装成开敞式厨房,并随时保持厨房与户外空气的对流。厨房采用暗埋式燃气灶,应在厨柜前门上方开4~6个直径不≤30㎜的透气孔;

  9. 阳台落水主立管,严禁装饰包裹。厨房、卫生间落水主立管,如确需装饰包裹,应采用可拆卸方式,或采用红砖隔离空包方式处理,包裹时管道与砖之间应留出5~10mm间距。有检查口的楼层,应露出检查口和足够的拆卸检查口盖的空间。严禁用水泥砂浆灰填充式包裹;

  10. 可视电话及红外线监视器,不得擅自移位和改变,如需变动位置,应由原安装单位施工人员处理;

  11. 严禁移动厨房排烟道预留孔洞位置(高度和方向)。抽油烟机排烟管应规范的接入排烟道预留孔;

  12. 空调外机,应安装在预留位置上,氟里昂管敷设,应按物业管理公司统一规定规范安装,并将冷凝水管接入积水管内,严禁冷凝水散流。(注:本楼房原设计未考虑家用中央空调安装,故严禁安装家用中央空调);

  13. 严禁拆除卧室内的阳光窗防护栏。因装修改变防护栏材质和款式,高度不得低于1000mm,其安装应牢固、可靠。;

  14. 入户给水管应加设总阀,便于日常维修和检查。

  15. 严禁损坏物业共有设施、设备及场地,严禁擅自改变和移动共有设施、设备。

  (五)施工行为的管理

  1. 任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中,不得损坏公共设施设备,不得影响公共环境清洁卫生,不得影响业主的正常生活秩序;

  2. 严禁违章作业和野蛮施工,杜绝一切不文明的施工现象和行为;

  3. 严禁施工现场有违反消防法规的行为,如:吸烟、乱扔烟头、火种、不规范的使用明火、电炉(含电阻加热器)、碘钨灯取暖或烘烤物品等;

  4. 施工和照明临时用电、线及插线板的安装应符合规范,严禁乱接乱搭;

  5. 严禁在公共过道、公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、石材及进行木制品制作等作业;

  6. 施工用水区域,应保证在不渗漏的前提下规范用水,不得侵害和影响相邻户;

  7. 严禁将建筑装修材料堆放在公共过道及公共区域,保证公共过道及公共区域的清洁卫生及通行安全;

  8. 严禁高空抛洒,严禁影响公共卫生和公共安全的现象和行为;

  9. 严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的淘汰产品和材料;

  10. 严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的工艺技术和施工设备、设施;

  11. 房屋装修,如须变动房屋结构(建筑主体和承重结构)的,必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,其施工必须委托具有相应资质的施工企业承担;

  12. 装饰装修企业,必须按照工程建筑强制性标准和其他技术标准施工,不得偷工减料,确保装饰装修工程质量;

  13. 装饰装修企业,必须严格遵守施工安全操作规程,按规定采取必要的安全防护和消防措施,不得擅自动用明火和进行焊接作业,保证作业人员和周围住房及财产的安全。

  (六)商业门面装修管理

  1. 门面室内装修,应严格遵守消防安全管理规定,不得擅自更改和移动报警按钮、喷淋头、烟感器、温感器、消防箱等消防设施,严禁封闭和占用消防通道。

  2. 门面室内装修,严禁封闭共用管线(水、电、气、消防)井检查口、门,应留出检修空间及通道。

  3. 燃气管道安装应符合燃气安全使用管理规定,不得埋于墙内和地下,不得接近有明火和易产生静电火花的电器,应保持正常的空气流通。

  4. 商业门面装修,必须遵守附属设施使用功能规定和要求,不得超功率、超容量、超标准、超范围、超规范安装和使用,如:通电、通水、通气(天然气)、通风(换气、新风)、排水、排烟、消防水等。

  5. 商业门面室内装修,未经计可,不得擅自更改排污管道预留接口位置。不得封包检查口(疏浚口)。

  6. 室内外天棚吊顶时,在遇沉水弯、检查口(疏浚口)、消防水阀、强弱电路分线盒时,应在对应位置处预留维修检查口,洞口尺寸应小于500×500(㎜)。

  7. 使用液化气罐的门面,燃具与液化气罐相距≥5m,液化气罐存放处应保持阴凉和空气流通,存放处应设置防爆墙或安全防护装置,在入口处张贴“火源切勿接近”或“非工作人员严禁入内”等标识。

  8. 商业门面(办公用房)电器安装,应设置电源配电箱,除设置总开关(空气开关)外,各回路应单独设置空气开关,确保电力的使用安全。

  9. 使用大功率电器较多的商业门面(办公用房),并由380v三相电源变为220v两相电源使用的,三相电源负荷分配应均衡和合理。

  ø 餐饮门面室内装修:

  1.厨房污水进入主排水管道前,必须设置沉渣池、隔油池,避免污水中夹带的动(植)物油及碎骨、泥土、沙石进入主排污管道内,严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道;

  2.店面较大的,水平排水管道长度方向≥20m的,应增置管道疏浚检查口;

  3.厨房油烟在进入主烟道(管)前,应安装滤油及油烟净化装置,严禁将未过滤的油烟排入主烟道(管)内,严禁向小区内或门面四周直接排放油烟;

  4.严禁将直排式和强排式热水器的排气管接入烟道内;

  5.厨房抽油烟机,应采用低噪声高速风机或专用风机,噪声不应大于65分贝,营业时间不得超过晚上10:00点钟。

  ø 美容美发门面室内装修:

  1.洗发室地漏及洗涤池放水口必须加设不锈钢丝过滤网,模数不应≥2㎜;

  2.污水进入主排水管道前,必须设置沉渣池,避免污水中夹带的发丝、发屑进入主排污管道内,严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道。

  ø 门面户外装修:

  1.门面装饰装修除严格申报审批外,

  户外装修(门额、门柱、户外广告等),应严格按物管统一要求进行设计及施工。户外装修方案,未经申报和审核,不得擅自和违规施工。个性张扬,必须服从整体规划和管理要求。

  2.门面户外装修,严禁侵占公共过道和路面。门额和门柱装修,不得超过相邻户彼此间分隔线。未经许可,不得擅自更改原路面整体形式和效果。

  3.门面户外装饰装修,未经计可,不得擅自改变原始结构和开状,不得擅自增加附属构筑物,不得侵占相邻门面的位置和影响相邻门面的装修效果。

  4.门面空调安装,应遵守物管的规定和要求,安装前应将安装方案报物管审核,并在物管有关人员的现场指导下进行。

  (七)告知和督导义务

  1. 装修管理人员,应将小区物业管理规定及相关管理办法,详细的介绍给前来办理装修申报的业主、租赁人或装修公司人员。

  2. 装修管理人员,有权利和义务,将装修公司情况或装修公司的施工情况告知业主。

  3. 装修管理人员,应将装修方案中或施工中不合理的工艺和工程隐患告知业主。

  4. 装修管理人员,应将装修的禁止行为和相关的注意事项告知业主和装修施工人员。

  5. 装修管理人员,有权利和义务,维护装饰装修管理规定,维护业主利益,对装修施工中的违规行为予以及时的纠正,并督导业主或装修施工人员进行整改。

  6. 装修管理人员,对检查中发现的质量问题和隐患,应及时的跟进和处理,并及时的督导和予以解决。

  7. 装修管理人员,对业主和装修施工人员提出的询问和求助,应予以当面的解释和指导,对难以陈述问题,应亲临施工现场予以帮助和督导。

  (八)物业装修管理如何规避责任

  1.认真履行告知义务:

  物业装修管理,必须将物管公司装修管理的相关规定和《房屋装修禁止行为和注意事项》告知业主和装修施工人员。

  2.依理依法的管理:

  物业装修管理,必须依据政府有关部门的规定和小区《管理规约》进行装修管理。

  3.坚守管理职责:

  物业装修管理,必须认真履行自己的管理职责,必须做到违规必查、违规必禁、违规必究。

  4.不得混淆管理范围:

  物业装修管理,必须清楚物业装修管理的范围和性质,必须清楚物业装修管理只是装修行为管理而非装修质量管理,装修验收只是行为验收而非质量验收。

  5.不可参与装修业务的推荐和介绍:

  物业装修管理,不得强制性的向业主推荐和介绍装修公司和推销装修材料。

  6.不得无原则的干预业主装修事务:

  物业装修管理,不得无故的对业主或装修施工人员进行管、卡、压,或进行与物业装修管理无关的事。

对装饰装修违规现象的处理

  1. 对违反《装修施工管理服管理协议》、《装修施工现场管理规定》的装饰装修企业或个人,应当面给予批评教育,情节严重的给予口头警告或书面警告,造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿,或清退离场,不得在本小区继续施工;

  2. 对违反了《装修房屋的禁止行为和注意事项》的装饰装修企业或个人,应立即予以制止和纠正,情节严重的责令其停止施工,造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿,或清退离场,不得在本小区继续施工;

  3. 对装修管理员的管理,执意不予理采的装饰装修企业或个人,物管公司有权采取法律诉讼方式予以解决;

  4. 对违反了《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》的装饰装修企业或个人,除立即停止违章规施工外,责令其限期恢复和整改,情节严重并造成重大后果的上报相关行政部门进行处理;

  5. 在实施物业装修管理的过程中,物业管理企业和装修管理员,只能依据建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》和国务院令第504号《物业管理条例》之规定行使其权力,履行其应尽的职责和义务;

  6. 在物业装修管理活动中,物业公司拥有审查、监督和管理的权力和义务,拥有对一般违规行为的处理权,如:责令其停工和整改等。绝没有行政职能部门的处罚权。物业管理公司,对装饰装修企业或个人的违规现象和行为有制止、纠正、举报、投诉的权力和义务;

  7. 在物业装修管理活动中,对严重违反国家相关规定的施工行为,除强行的予以制止外,应及时的将情况上报行政主管部门处理。

装修管理员的素质要求

  (一)熟悉物业基本概念及装修管理基本概念;

  (二)熟悉物业管理相关的法律、法规和政策;

  (三)熟悉相关的建筑装饰装修施工技术规范、工艺流程和施工验收标准;

  (四)熟悉辖区环境以及配套的设备设施,熟悉辖区环境布局及房屋结构;

  (五)熟悉燃气安全使用管理规定、消防管理条例及相关安全生产条例;

  (六)熟悉本岗位业务内容及工作流程,具有一定的建筑装饰装修专业基础知识,具有一定的制图和识图能力;

  (七)具有一定的书写能力和口头表达能力,能规范的书写与之相关的技术作业文件和说明;

  (八)具有规范的、文明的行为举止,能做到礼貌待人,并具有一定的组织能力和协调能力;

  (九)能准确的掌握和执行相关的法律、法规和政策。

装修管理员的职责

  (一)具有高度的责任心和热情的服务意识,具有专业的职业素养;

  (二)严格遵守和执行国家相关的法律、法规和政策,准确的执行和运用相关的建筑装饰装修施工规范及标准;

  (三)严格审核装修方案,在审核中对违反法规和条例明令禁止的行为和注意事项,应予以提示和制止,并在原装修方案图中予以纠正和注释;

  (四)在装修巡查中,对未按装修审核内容及修正意见施工的装饰装修企业或个人,应立即予以制止和纠正,尽可能地避免给业主或相邻户造成重大经济损失和留下质量安全事故隐患;

  (五)在装修巡查中,对违反施工安全操作规范和消防规范行为的装饰装修企业或个人,应立即予以制止和纠正,尽可能地避免重大施工事故和人员伤亡事故的发生;

  (六)在装修巡查中,对违反小区管理规定行为的装饰装修企业或个人,应立即予以口头警告或书面警告;

  (七)坚守岗位、坚持原则、履行职责,认真作好装修审核记录和装修巡查记录,认真填写整改通知书,并做到及时追踪、督导和检查;

  (八)及时协调和处理好装修施工中出现矛盾和问题;

  (九)负责解答业主对小区物业装修管理事宜的询问,做到悉心指导、耐心解释、热情服务,并及时处理业主的报事和求助。

装修管理控制程序

  1.0 目的:

  规范装修管理工作,维护楼宇安全和房屋外观的统一和协调,确保公共环境、设施的运行正常和使用。

  2.0 适用范围:

  适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修的管理工作。

  3.0 职责:

  3.1 管理处主任负责小区装修申请的审批及重大违章装修的处理。

  3.2 楼栋管理员负责业主装修申报及装修资料的收集、整理、归档。

  3.3 装修管理员负责装修方案初审,管理处工程部主管或房地产公司工程部负责技术上的审批。

  3.4 装修管理员负责装修竣工验收。

  3.5 装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员负责装修巡视,装修跟进、装修现场监管,对装修过程中各环节进行控制。

  3.6 秩序护维护员负责装修消防、安全的巡视和检查。

  3.7 客户服务中心收费员负责装修相关费用的收取。

  4.0 程序:

  4.1 装修申请

  4.1.1 业主提出装修申请时,应提供装修施工设计方案图(指平面布置图、单元立面图、空调安装图、照明(开关、插座)线路图、给排水施工图等)和相关技术资料,业主应按《装修申报登记表》要求如实填写各项内容。

  4.1.2 如业主委托装修公司装修,装修公司应提供加盖装修施工单位公章(必须是鲜章)的营业执照、资质证书复印件各一份。

  4.1.3 如租赁户(物业使用人)装修申请时,应出具《租赁合同》原件及业主同意装修的有关证明。

  4.1.4 如业主或租赁户自行装修,应与物业公司签订《装修承诺书》。

  4.1.5 商铺门面、娱乐场所装修申请时,申请人(业主或租赁户)应提供消防部门的审批文件。

  4.1.6 装修管理员确认业主和租赁户身份后,向申请人提供物管公司《装修施工现场管理规定》、《房屋装修的禁止行为和注意事项》等文件。

  4.2 装修审批

  4.2.1 装修管理员应认真审查如下事项:

  4.2.1.1 装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏。

  4.2.1.2 装修是否存在有严重的消防隐患。

  4.2.1.3 是否有其他违章情况。如:乱搭乱建、改变房屋使用功能、打凿共用墙等。

  4.2.2 初审合格后,报管理处主任及房地产公司工程部作技术审批,审批工作在三个工作日内完成。

  4.2.3 装修管理员负责将审批后的装修申报情况通知业主,对需要业主修改装修设计的,应告之业主修改。

  4.2.4 装修申请获得批准后,装修管理员应通知业主到客服中心办理有关手续,交纳相关费用,参照《装修收费一览表》:

  4.2.4.1 业主应交纳一定数额的装修保证金和垃圾清运费。

  4.2.4.2 装修施工单位交纳一定数额的装修保证金和施工人员证件工本费。

  4.2.4.3 装修施工单位将施工人员照片(两张)和身份证复印件交客服中心,办理(临时出入证)和施工人员基本情况登记。

  4.2.4.4 施工人员(临时出入证),分正、副两证,正证由施工人员随身携带,副证进入小区时交门卫临时保存。

  4.2.4.5 装修相关费用完清后,发放《施工许可证》,通知工程部开启该户水电,告知业主可以进场装修施工。

  4.3 施工期间的管理

  4.3.1 装修施工期间,装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员应每日至少巡查一次装修施工情况,并将检查情况,记录于《装修巡视检查记录表》。秩序护维护员严格按照小区有关管理规定,对施工人员进行秩序维护管理。

  4.3.2 发现下列情况,装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员按本程序4.5项办理。

  4.3.2.1 未按规定张贴《施工许可证》的;

  4.3.2.2 未按规定的施工时间施工的;

  4.3.2.3 超出申报范围内的装修项目或擅自更改装修审批内容的;

  4.3.2.4 违反装修管理规定及国家相关规定的;

  4.3.3 业主或装修施工人员,就装修事宜提出请求协助或帮助时,装修管理员应予积极的支持和配合,在详细了解业主提出的请求后,及时的给予帮助和处理。

  4.4 装修竣工验收

  4.4.1 装修施工结束后,业主或施工单位应向管理处提出装修验收申请。

  4.4.2 装修管理人员、业主或施工单位现场负责人对装修工程进行现场验收。装修无违章情况,按以下程序办理,如发现违章情况,按本程序4.5项办理。

  4.4.3 竣工验收合格的,由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》内“验收意见”栏签署“初验合格”,并签署姓名和日期。

  4.4.4 施工人员撤场时,客服中心收回《临时出入证》,如有丢失,出入证押金不予以退还。客服中心应通知门岗该户装修人员已清场。

  4.4.5 装修验收合格,并已入住三个月,业主应申请装修复验,装修管理员应到现场复验,如无问题。由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》“二次验收意见”栏签署“复验合格”后,经公司经理审批,由财务退还业主或装修施工单位的装修保证金。

  4.5 违章装修的处理

  4.5.1 装修施工期间或装修竣工验收中,发现违规装修行为的,装修管理员应立即要求违规整改,并视其情况,按以下方式进行处理:

  4.5.1.1 批评教育,责令立即整改。

  4.5.1.2 出具《装修整改通知书》,限期整改。

  4.5.1.3 出具《装修验收整改通知书》,限期整改。

  4.5.1.4 情形严重的报公司经理批准,实施停电停水,强行制止违规及侵害行为。

  4.5.1.5 要求损失赔偿的,报公司经理批准。

  4.5.1.6 情形特别严重的,除强行停止施工外,报相关行政部门处理。

  4.5.2 装修施工验收时,如发现业主违章装修的,装修管理员,应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况请示公司经理同意后,列清扣款数额,由财务按以下方法进行扣款,扣款顺序为:

  4.5.2.1 首先从业主或装修施工单位装修押金中扣款。

  4.5.2.2 业主或装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的,由业主支付现金方式给予赔偿。

  4.5.2.3 对严重违反装修管理规定的,且又拒绝整改的业主或装修施工单位,装修管理员按规定不予验收,并拒签《入住许可证》。

  4.6 装修档案管理

  4.6.1 装修竣工,通过验收,由客户服务中心片区楼管员收集、整理装修管理资料,统一归档。

  4.6.2 装修档案管理按公司有关文件管理规定执行。

  5.0相关支持及参考文件

  5.1 《物权法》

  5.2 《物业管理条例》

  5.3 《住宅室内装饰装修管理办法》

  5.4 《管理规约》

  5.5 《物业管理服务合同》

  5.6 《装修施工管理服管理协议》

  5.7 《业主手册》

  5.8 《装修施工现场管理规定》

  5.9 《房屋装修的禁止行为和注意事项》

  6.0相关记录表格备案文件

  6.0.1《装修委托书》

  6.0.2《装修申报表》

  6.0.3《装修承诺书》

  6.0.4《装修许可证》

  6.0.5《装修收费一览表》

  6.0.6《装修申报情况记录表》

  6.0.7《装修动态一览表》

  6.0.8《施工人员登记表》

  6.0.9《装修巡视检查记录表》

  6.1.0《装修整改通知书》

  6.1.1《装修竣工验收表》

  6.1.2《入住许可证》

篇4:物业装修管理培训手册

一、装饰装修的基本分类

  1、室内装饰装修; 室外装饰装修。

  2、新建房屋的装饰装修;原有房屋的装饰装修。

二、从案例看装饰装修管理的必要性

  某小区业主吴先生搬进其购买并装饰好的某套三居室。搬进新房不到一个月,发现其主卧室卫生间的漏水严重,导致三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了,踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水浸泡,屋内臭味弥散。

  物业公司在疏通过程中发现,原来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主下水管线处阻塞,阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾。

  吴先生找楼上业主,未果。于是找物业公司。吴先生认为由于物业公司未履行职责造成了很大的损失,故要求物业公司进行赔偿,一气之下将物业公司告上了法庭。

三、装饰装修管理的法律规定

  法律文件:我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:

《物业管理条例》

  (一)(国务院2003年6月8日颁布,同年9月1日施行。)

  第53条:业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。

  物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  第46条:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《住宅室内装饰装修管理办法》

  (二)(建设部于2002年3月5日发布、同年5月1日施行。)

  是专门的装饰装修管理的部门规章,是我们学习的重点法律文件。

  第一章:总则

  第二章:一般规定(主要规定禁止和应注意的装修行为)

  第三章:开工申报与监督

  第四章:委托与承接

  第五章:室内环境质量

  第六章:竣工验收与保修

  第七章:法律责任(装修人、企业等的违法责任)

从以上规定中我们可知道室内装饰装修管理规定包括六个环节

  1、报建程序;

  2、提交材料;

  3、告知(重点)装修禁止和注意事项;

  4、签订协议;

  5、监督检查;

  6、竣工验收。

装饰装修管理监督检查内容

  1、第26条:自觉限定每天施工的时间,降低施工噪音,减少环境污染。

  2、第27条:按照规定位置、方式和时间堆放和清运废物。

  3、第28条:装饰装修工程使用的材料和设备

  必须符合国家标准,有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、厂名、厂址等。

  禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。

  4、应当遵守施工安全操作,按照规定采取必要的安全防护和消防措施,不得擅自动用明火和进行焊接作用,保证作业人员和周围住房及财产的安全。

  以上内容来自网络

装修管理范文

  秋天是个装修的好季节,秋高气爽,空气干燥,经常开窗通风可以使装修材料中的有害物尽可能多的散发出去。

  房屋装修的好与坏直接关系着业主日常居住的舒适度、幸福感,也更关系业主房屋未来的保值和增值。

  业主在装修中也要注意以下几点:(无锡碧桂园物业)

  1未经物业公司审批私自开工装修的;

  业主必须先办理相关的物业手续后,才能正式开工装修,否则将被视为野蛮装修。(无装修许可、无装修图纸、无装修手续等)属于违规行为。

  2私改造承重结构(承重墙、隔墙、窗台等)

  一些业主会因为采光或空间面积等原因拆改墙体,重新调整室内格局。然而,并非任何墙体都可以随意拆除的。承重墙是支撑着上部楼层重量的重要墙体,房屋使用者未经允许是不能擅自改动的,否则会造成严重后果。

  3私改给排系统(卫生间、厨房等)

  私改给排系统容易造成下水道堵塞或者不畅的情况,还容易产生异味,造成病毒细菌的进一步传播。

  4私自占用公共区域(天面搭建阳光房、封闭阳台、占用走道)

  小区业主私自占用公共区域,既是一种违反管理规约的违约行为,同时也是一种违反土地管理法、城市规划法等相关法律、法规的规定的违法行为。

  5装修时间的规定

  法定休息日、节假日全天,及工作日12时至14时、18时至次日8时,禁止在居民楼内进行装修,以保障其他居民的合法权益。

  6装修垃圾

  在装修业主及施工单位自觉遵守装修管理规定,产生的装修垃圾不要堆放在公共区域,做到日产日清。

  为了给您或他人提供一个幸福、舒适的居住环境,请有序装修。和谐、文明的装修,靠你、靠我、靠大家!

篇5:某住宅小区装修手册范本

  某住宅小区装修手册范本

  第一条、装修申请

  一、各位业主(使用人)若需进行物业内部装修,应首先向远洋基业物业管理有限公司以下简称物业管理公司提出申请,程序如下:

  1、业主(使用人)与物业管理公司签订《异产毗连房屋装修协议书》及居住装修申请表。

  2、业主(使用人)委托的装修施工公司需向物业管理公司缴纳装修责任保证金及相关费用。

  3、索取保证金收据。请妥善保管,作为物业管理公司返还保证金的凭证。

  二、业主(使用人)填写《申请表》连同装修设计方案,业主(使用人)认定的装修承包商的有关法律文件及双方签订的委托装修合同或协议书到物业管理公司工程部办理审核确定事宜。

  1、《申请表》中应注明装修项目、范围、标准、工期,增改建项目部位等。

  2、装修设计方案中应包括:施工总平面图、天花图、电器、上下水布置图及增改建项目位置图。比例:1:100。

  3、装修承包商的法律文件包括:营业执照、企业资质证明、施工安全许可证、法人签署的施工现场技术负责人证明、特殊工种上岗操作证、企业业绩材料等原件及复印件。

  4、业主(使用人)与装修承包商签订的委托装修协议书或合同的复印件。

  三、物业管理公司五日内完成审批手续,并按申请表上注明的联系电话、地址,通知业主(使用人)。

  审批内容如下:

  1、业主(使用人)应确保装修方案不违反市政府的有关住宅装修管理法规的限定。若有抵触,业主(使用人)需要改装修方案。

  2、业主(使用人)应确保装修方案中不得有影响异产毗连房屋居住安全的项目,若有抵触,业主(使用人)均需要改装修方案。

  3、业主(使用人)与装修承包商签订的委托装修合同或协议书应确保公正有效。任何不规范合同或协议均需重新签订。

  四、装修承包商在进行施工前需到物业管理公司办理有关手续。

  1、到财务部门缴纳装修电梯设施使用费及装修保证金。

  2、到保安部门签订现场施工安全管理协议书,并携带施工作业人员照片(每人两张)、三证复印件办理作业人员出入社区的出入证。

  3、施工现场技术负责人员与物业管理部商定施工材料运输时间和存放位置。

  第二条、一般事宜

  一、为确保业主(使用人)的物业室内装修不致损坏楼宇结构及设备,保证装修质量,谨提醒业主(使用人)聘请专业注册可靠的装修承包商。

  二、业主(使用人)有义务督促雇佣装修承包商遵守公约条款,并依照批准的装修方案进行施工。如有违反,导致一切后果由业主(使用人)负责。

  三、业主(使用人)应密切关注其雇佣的装修承包商的施工过程,其施工技术监理由业主(使用人)自行聘任有监理权的机构负责,同时应提醒施工人员注意如下行为:

  1、勿将混凝土、沙石、油漆等废弃物倒入厕所或地漏内。

  2、搬运装修材料时,切勿损坏电梯、走廊及其他公共区域,如有遗撒物应及时扫净,以免造成设备损坏。

  3、不准随意从窗口等处向外遗弃杂物,装修料须小心放置,以免从高空坠下,危及相邻业主(使用人)或路人。

  4、装修承包商切勿将垃圾、装修材料、设备放置在公共部位,否则业主(使用人)须负担一切清理费用。装修垃圾由承包商将装修垃圾按规定时间送达指定地点,由物业管理公司统一清运。收费标准:20元/自然间。

  5、每日装修工作收工时,切记关闭所有门窗、水龙头,切断电源,方可离开。

  6、因装修工程所引致楼宇结构及设施损坏,包括业主(使用人)物业内部公用设备管线及异产毗连物业的结构设备,均应由造成损害责任业主(使用人)承担损失赔偿。

  第三条 装修管理

  一、业主(使用人)物业室内装修应确保两个月期限内完成。因特殊原因不能完工应向物业管理公司说明原因并征得同意。

  二、装修承包商每日施工作业时间为9:00--12:00,14:00--18:00。其中上午9:00--11:00,下午14:00--16:30为机器作业使用时间。如遇有特殊原因需要延长作业时间,应与保安部门协商确定。其延长的作业时间应为静音作业。

  三、为维护楼宇物业的结构安全,确保装修施工的有序进行,物业管理公司有权控制进入楼宇的装修承包商数量及人数。

  四、所有出入楼宇的装修承包商及施工作业人员应自觉的接受物业管理公司保安员的安全监督管理。施工人员出入楼宇大门及施工现场必须佩带物业管理公司统一管理的出入证,出入证在规定的时间期限内有效,过期作废。施工人员一般不得留宿业主(使用人)物业内,特殊情况需要留宿的,须由业主(使用人)书面担保,并在保安部门办理留宿手续。

  五、装修承包商施工人员携带使用的设备及物品进入楼宇应在保安部门登记,并自行妥善保管。若需搬离楼宇,须先到保安部门核实销单运出。

  六、施工人员在作业中使用的易燃、易爆材料物品,其出入楼宇、运输、使用须接受保安员的登记、验证、查询管理。作业现场须配备灭火器具以紧急时应用,剩余的材料当日带走,不得遗留业主(使用人)物业内。

  第四条、竣工验收

  一、装修工程完工后,由业主(使用人)通知物业管理公司。物业管理公司工程人员会同相关专业技术人员进行验收。单项验收或隐蔽工程可在竣工前单独进行验收。

  物业管理公司验收项目:

  1、承包商是否按申请表所列施工图及设计方案进行施工。

  2、是否在装修过程中损坏公共设备及影响使用功能。

  3、是否遗留装修物料垃圾于公共部位及场所。

  4、增改建项目是否影响异产毗连物业的正常使用。

  二、竣工验收合格后,由物业管理公司在验收栏中盖章签字。若有某项未达到要求,限期改正,再进行复验,直至合格。若三次验收不合格,物业管理公司可授权特约装修承包商进行施工。发生的费用由业主(使用人)承担。

  三、装修承包商凭施工许可证办理完工的相关手续。

  1、退还施工许可证、施工人员出入证,若有遗失,每张罚金十元。

  2、到保安部门办理工具设备运出楼宇手续,约定运出时间。

  第五条、保证金的返还

  1、装修工程完工三个月后,业主(使用人)凭加盖验收合格章的申请表及保证金收据,前入物业管理公司财务部门办理领取保证金手续。装修施工保证金发还之前,其工程人员将观察有无因该物业装修而影响公共设施设备的完好及异产毗连的正常使用。

  2、若一切手续妥当,物业管理公司如数免息发还保证金。

  3、若发生损坏公用设备、装修垃圾、剩料堆积占用公共部位场所影响异产毗连物业正常使用的现象发生,则保证金暂被扣留。为主(使用人)应尽快改进,工程满意后,发还保证金。

  4、若发生业主(使用人)延期完成装修工程或后期清理与修复不及时,物业管理公司可指定特约装修承包商进行处理,并按发生费用从保证金中扣除。若保证金不足抵偿费用,业主(使用人)应另行缴付款项。

  本规定条款内容对所有业主(使用人)具有同等法律约束力。若因本规定致使异产毗连业主(使用人)发生争议,应首先采取协商办法解决。如协商不成,可依法申请仲裁解决。

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