物业管理招投标技巧分析(实战) -凯发网站

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物业管理招投标技巧分析(实战)

  物业管理招投标技巧分析(实战)

  第一部分 物业管理招投标的基本程序——知己知彼,百战不殆

  物业管理企业介入市场方式的发展

  接管方式

  直接应聘方式

  投标方式

  条例的要求

  第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  物业管理招标与投标的一般过程

  1.准备阶段

  选择招标方式(公开招标/邀标)

  成立招标领导小组(相关部门和专家)

  确定招标项目、招标指导思想及原则

  向社会发布招标公告。

  相关链接——招投标方法和组织

  方法:

  注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式

  确定物业管理费报价及费用测算的招标方式

  无标底二步综合竞争招标方式(先服务质量比较,后价格评价)

  组织

  开发商招标/小业主招标/委托代理机构招标

  2.招标阶段

  编写招标书——(案例:招标文件)

  拟招标的物业基本情况

  物业管理内容(基础服务管理、特殊要求管理)

  对招标的有关说明(物业管理委托期限,物业移交日期、给物业管理提供的条件,以及其他需要说明的问题)

  物业管理考核标准与奖惩措施

  投标开标时间

  投标单位资质审查

  招标项目交底(标前会议,或者先到现场视察,再集中开标前会)

  投标书的报送(物业机构)

  3.开标阶段

  评标委员会(专家组成)审阅投标文件

  现场答辩(沟通)

  评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书

  评标委员会确定预选中标单位

  公证员宣读公证书,确认中标单位(如有必要)

  4.中标和订立合同

  资料整理与归档

  合同的主要条款

  附件

  物业管理招标的内容

  (一)非经营性物业管理招标的内容

  1.前期顾问服务内容

  开发设计建设期间提供的管理顾问服务

  物业竣工验收前的管理顾问服务

  住户入住及装修期间的管理顾问服务

  2.实质管理服务内容

  物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等

  (二)经营性物业管理招标的内容

  内容:前期顾问服务/实质管理服务

  主要目标——利润目标

  前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略

  实质管理服务中不断保持物业市场地位,维系收益的提升

  第二部分 物业机构投标的过程——明知山有虎,偏向虎山行

  投标前期工作

  取得从业资格(国家资质/地区性资质)

  筹措资金

  收集招标物业相关资料

  (1)报章杂志

  (2)网络传输

  (3)同行业公司

  (4)考察现场

  进行投标可行性分析

  招标物业条件分析

  (1)物业性质(住宅小区/服务型公寓/写字楼/商业楼宇)

  (2)特殊服务要求(经营/联盟/特色服务)

  (3)物业招标背景(特指性/背景)

  (4)物业开发商状况(设计/施工质量/招标原因)

  本公司投标条件分析

  (1)以往类似的物业管理经验

  (2)人力资源优势

  (3)技术优势(信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施)

  (4)财务管理优势(核算制度/分析方法/管理流程)

  (5)劣势分析(竞争分析)

  竞争者分析

  (1)潜在竞争者(技术“黑马”/背景“黑马”

  (2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量(规模大小可能影响选择判断)

  (3)当地竞争者的地域优势

  (4)经营方式差异

  风险分析

  经营风险/政策风险/是否套取资料

  投标实施步骤

  (一)购买阅读招标文件

  (二)考察现场

  前期介入查看房屋及设施设备/图纸

  已经竣工视察项目标准:

  工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求

  技术经检验达到国家规定的质量标准

  设备调试、试运转达到设计要求

  确保外在质量无重大问题

  周围公用设施分布情况

  主要业主情况(服务策划的重点)

  当地的气候、地质、地理条件

  制定管理服务方法及工作量

  制定资金计划:预付款、保证金/接管期间费用支出

  财务测算

  明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件

  计算或复核过服务工作量

  掌握了物业现场基础信息

  拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据

  方案评估与调整

  封送标书、保函

  评标/答辩准备

  营运服务

  工程服务

  行政服务

  客户管理服务

  资产管理服务

  投资服务

  第三部分 物业管理服务方案编制技巧——找出亮点,放出光芒

  第一节:提高管理服务水平的整体设想与策划

  a、采取什么样的物业管理模式

  b、定下什么样的服务承诺

  c、确定工作中的重点

  d、采取什么样的具体措施

  相关链接——定位(案例)

  别墅

  “五星级酒店”与“五星级酒店物业管理”

  环境营造与cis运用(行为环境/视觉环境/情感环境)

  写字楼

  全方位整体经营/大厦整体形象/楼宇设备管理

  指导思想:真诚合作、专业保障、长远承担

  新建住宅区(开发商招标)

  标识导视系统

  ci设计

  信息处理指挥中心

  远程电子购物系统

  研究制订ty小区住宅小区生活质量的评价指标

  消灭房屋空置率

  旧住宅区(业主招标)

  调研:“一个根本矛盾,两个意识被动,三个服务漏项”。

  利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个性服务缺乏/沟通服务缺乏

  物业管理改进工作

  1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。

  2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。

  3、引入形象设计与建设概念,提升物业公司的形象。

  4、提供物业租赁服务,满足业主需求

  5、创造静态管理服务,提升管理层次。

  6、开通渠道,保障有效沟通。

  7、实行物业管理报告制度,提倡工作透明化

  8、实施“温馨家园计划”,增加居民归属感。

  9、倡导“邻居守望”,加强居民自治意识。

  10、加强各方沟通,保障专业服务。

  第二节:拟采取的管理方式、

  工划、物质装备情况

  一、拟采取的管理方式

  a、组织系统

  b、运作程序系统

  c、信息反馈系统

  d、激励系统

  二、工作计划

  a、前期管理工作计划

  b、入住前期管理工作计划

  c、正常期管理工作计划

  三、物质装备计划

  a、管理用房

  b、员工宿舍

  c、器械、工具、装备以及办公用品计划

  第三节:管理人员的配备、人员培训及人员管理

  一、管理人员的配备

  a、制作人员配备图

  b、管理人员职称、履历表、简历

  c、各部门人员概况

  二、管理人员的培训

  a、培训计划

  b、培训目标

  c、培训内容

  d、培训方式

  三、管理人员的管理

  a、确定标准,严格招聘

  b、量才适用,合理配置

  c、规范管理,分层实施

  d、素质评价,绩效考核

  e、激励驱动,留住人才

  第四节:管理规章制度和住宅区档案的建立与管理

  一、管理规章制度

  a、管理规章制度

  b、内部岗位责任制

  c、管理运作制度

  d、员工考核制度

  二、住宅区档案建立与管理

  a、档案管理运作环节

  b、档案资料的分类

  第五节:各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施

  a、制定各项指标的承诺

  b、指标承诺的百分制

  第六节:社区文化活动及环境社区文化

  a、社区文化活动的主要内容

  b、社区文化制度建设

  c、社区文化人员配备

  d、社区文化活动场地

  e、社区文化经费来源

  f、社区文化活动计划

  第七节:便民服务与收支预算

  一、便民服务

  a、完善整体配套设施的前期介入

  b、入住期的便民服务措施

  c、日常期便民服务

  d、服务项目

  二、经费测算

  a、经费测算的依据及说明

  b、收入统计表

  c、支出统计表

  d、分期(例五年期)管理收支计划与分析

  e、增收节支措施

  链接——倒推法:零基预算的编制程序

  ①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生用发生额是多少;

  ②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;

  ③对各费用支出额可以增减增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益的大小进行排序;

  ④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进行分配。

  分配时,首先满足必须保证支出的费用项目,然后再按成本效益的高低,将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。

  实行二级核算

  各项目(管理处)独立建帐,公司进行监督和指导

  第八节:(如有必要)智能化系统的管理与维护

  a、智能化系统的组成及日常运行

  b、智能化系统的保养、维护

  c、高科技在物业管理中的作用及发展规划

  第九节:日常物业管理

  a、治安管理

  b、车辆管理

  c、环境管理与环保建设

  d、对电梯等电气进行专业化管理

  e、商业门店的管理

  第十节:物业维修养护计划和实施

  a、两个基金的建立与增值情况

  b、公用设施维修养护计划

  c、房屋本体维修养护计划

  d、两个基金的使用情况及分析

  第四部分 物业管理投标展示技巧——创造条件,打动他人

  赢得赞同是关键!!

  投标书是竞标过程中重要的交流媒体

  它要有机会在很短的时间内传递大量的信息

  利用各种技巧以加强投标书的有效交流

  强大的说服力使评标人员接受你的观点!

  投标书的分册:分三到四册效果较好。

  《主标书》——将各项主要内容、新管理方法和支持性文件明细目录归为一册,系统的体现;

  《工作策划和方案》——计划性的日常工作规划、工作流程

  《管理运作制度》——展现管理的规范归为一体;

  《cis手册》(如有必要)——从视觉上展示管理的形象

  分项重点的展示

  在招标书上对各分项目有一些要求,顺着各个项目内的要求逐个来叙述,加上其中的方案等内容,体量较大——可读性不高,易感到疲倦。

  各分项之前有加个引言或提要——突出主要观念及与新思想

  用引言或短句来强调重点——更能记住这些信息,吸引继续详细了解其中内容。

  版面的编排

  开篇处的空白尤为重要,增加这里的空白空间,同时用一个大号字作开头,能起到提高可读性,强调主题的效果。

  页面也不能太拥挤,应留有50%的空白于边缘和内容之间。

  句号、逗号和副标题等各种符号是引导阅读者注意力的路标,如果有必要作区别的话,可变化字体和字型,但要注意不同的字体服务不同的目的。

  在字行间距上也要考虑一些因素,为了阅读时眼睛的舒适,可以适当增加行间距,然而过大的行间距却使人显得内容缺乏联系。

  图形、图片的应用

  在投标书上增加图形、图片、图表是很非常必要的,加强了投标书的可读性和信服力

  在投标书中穿插使用图表、图形或图片等形象能够吸引阅读者的视觉兴趣,让人理解概念,提高投标书的雄辩效果。

  一图胜千言---也许还不仅如此。在整个投标书中以公司标记,为标的物业设计的标志及其它图形用来作背景图案,不仅能提高可读性,而且能够为整个投标书创造出连续性的主题。

  色彩的运用

  研究结果表明色彩的作用能提高和增加理解力达73%,提高阅读愿望的程度达80%。

  体现投标书的整体性,同时营造出自己的风格,提高投标书的可读性。

  利用不同的色彩来标识出投标书各项目,既可帮助阅读者区别各章节内容,同时也能提高投标书的可读性和舒适性,也能利用彩色的变化来吸引阅读者的注意力,调整阅读过程的情绪,加强其对投标重点的记忆。

  投标现场/答辩展示的技巧——有效沟通,赢得支持

  运用视觉辅助材料

  通过看和听,人们记住的时间会更长

  采用水平模式而不是垂直模式

  提高影响力的方式

  视觉材料展示的结构

  新的方式和内容

  强调的重点

  相关的数据

  文字和图画安置的位置

  引论或注解的放置

  以创造性的方式展示出来

  分析你的听众

  人员的背景——专业/非专业

  特征

  与其他投标活动的关系

  环境因素

  会场的布置——礼堂/教室/u型会议/环桌

  展示设备——种类/位置

  报告/答辩位置

  音响效果——麦克风的种类/音量

  做一流的报告/答辩者

  你才是主角!

  展现个人气质——热情/微笑/灵活

  保持仪表堂堂

  着装——应和大家相似(正式点好)

  姿势——站立(更具有感召力)

  声音的手势

  保持一定的音量

  发音的清晰和表达

  音量及调整

  重音和节奏

  报告/答辩过程中

  正确使用视觉媒体

  讲出更多的东西

  不挡住屏幕位置

  正确把握时间

  与听者融合

  鼓励交流

  答辩常见问题项目的基本情况和数据财务预算的合理性和合法性目标和承诺的实现方式管理工作的流程力资源问题

  ……

  答辩应对技巧引用数据用法规政策说话过往成功的经历和方法自信果断和技巧性拖延结合是也“是”,不是也是“是”

  ……

  运用身体位置和动作位置——站在视觉材料的右边目光接触——信心的体现手势和举止——不要紧握手或物品

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篇2:物业管理招投标中的问题及其对策浅析

  物业管理招投标中的问题及其对策浅析

  摘要:本文在论述物业管理行业实施招投标的重要性及其意义的基础上,分析了物业管理招投标实施过程中所面临的主要问题,如规则不完善、竞争机制缺失等等,并提出了提高认识、明确准入条件、反不正当竞争、规范程序及过程等解决问题的对策措施。从而为更好的理解物业管理招投标的现状及未来的发展趋势提供了有益的参考。

  “物业管理是社会主义市场经济的产物,在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制,在选聘物业管理企业时,应该坚持招标、投标制度,委托方发标,一般要有三个以上的物业管理企业投标,招标要公开,揭标要公正,谁中了标就让谁管理。”1这样不仅可以激励物业管理企业加强内部管理,提高服务水平,降低管理成本,增强自身实力,发展企业本身,而且可以促使物业管理行业尽快与国际接轨,让我国物业管理企业走向世界。同时,实行公开、公平、公正的招标制度,也可以有效的遏制腐败现象的产生。在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场,打破“谁开发谁管理”的垄断局面,是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。

  “1999年5月24日在深圳召开的全国物业管理工作会议上建设部领导明确指出各地要尽快引入竞争机制,推行物业管理招投标。”2随着这种公开、公平竞争机制的引入,对推动物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量,促进和实现全行业的资产重组、优化必将带来推动作用。

  物业管理公开招投标的推出是行业自身发展到一定阶段后的必然产物。通过投标,物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务,扩大市场份额,实现规模化经营,提高管理水平,树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高,物管市场的竞争也越发激烈。虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段,但其之所以引起业内人士的广泛关注,是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。

  一、招投标过程中急需解决的一些问题

  由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段,不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。我就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。

  (一)规则有待完善。

  “物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系,包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间,也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体业主与物业管理公司之间等,需要相应的法律依据作为保障。”3政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度,同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求,提高参赛者的标准,都有利于物业管理招投标市场的发展。

  (二)地方保护主义使区域性物业管理招投标受到制约。

  就目前来说,虽然有的物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力,经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权,但由于当地政府有关部门或发展商,从本地区或部门的利益出发,采取不合作态度,或提出苛刻条件,使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展,无奈被迫撤出。也有的物业招标单位,先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力,帮助自己把物业推出或进行前期管理运作,等管理工作基本正常后,再另找借口逼迫外地公司退出,而重组公司另行管理。这样,物业管理招投标实际上演变成了局部性的市场竞争。因此要想招投标顺利进行,就必须打破这种瓶颈现

  (三)开发商受经济利益驱动增大招投标难度。

  到目前为止,物业管理企业多数还没有作为一个真正的法人企业存在,其企业行为和活动受到开发商的约束。开发商也从自身利益出发,将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理,而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时,处于自我保护需要,个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业,这样开发建设与管理不分,必然造成许多难以调和的矛盾。从隶属开发商的物业公司角度看,若不对外接管物业,不实行自主经营、独立核算,就很难降低成本,提高效益,也难以经得起市场的考验,而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益保护,致使公开招投标的物业管理市场资源有限影响企业发展。所以,要实行招投标,当务之急是做好建管分离和建管衔接。

  (四)市场信息网络还不通畅。

  由于物业管理行业在我国还是较为新兴的行业,市场信息网络的建立还不够完善。一方面,招标方对投标企业的情况,如资质状况,经营业绩、企业实力等,缺乏可靠、完整的信息来源;另一方面,想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少,特别是要跨区参与投标,及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善,一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展。

  二、实施物业管理招投标的对策措施

  (一)转变和提高思想认识

  物业管理是市场经济的产物,而目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微。这其中最重要的原因就是各有关单位思想上缺乏统一认识和长远的发展目光。

  首先是开发商。前几年房地产市场异常火爆,再加上国家有关法规不健全,许多隐含的问题都没有暴露出来。另外,住宅共享部位、共享设施的维修基金至今还没有建立起来,物业公司完全靠开发商的一点补助来维修房子。这一方面是怕房子不好卖而没有向购房者收取,另一方面就是开发商自己还要解决一部分。如果实行物业管理招投标,问题就会很快解决。如今的房地产市场,价格竞争的空间已经相当小,因而,竞争的主体自然就是相关的配套设施及凯发网站的售后服务。这样,谁解决了业主的后顾之忧谁就会在竞争中取胜。因此开发商绝对不能因眼前利益而抵制招投标。

  其次是物业管理公司。不管是转制型的物业管理公司还是开发商下属的物业管理公司,都存在着职工素质不高、专业能力不强的现象。由于长期的补贴制使物业管理公司人员缺乏竞争意识,企业竞争能力和应变能力差。因此,物业管理公司大力加强人力资源开发、不断提高管理经营水平,是物业管理招投标实施的又一前提。

  再次是政府职能部门。政府职能部门应该在实施招投标中统揽全局,既是物业管理招投标市场的管理者、监督者,又是建设者。政府应主动为招投标明确方向、规范程序,并制订相关法则、法规积极引导招投标顺利进行。

  最后是业主。业主普遍参与意识不强、维权意识淡薄,遇到问题各自为阵,没有统一的思想和行动。又由于专业知识匾乏,对物业管理认识程度不够等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会。这也制约着招投标的顺利实施。因此,业主必须提高思想认识积极参与招投标。

  (二)设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。

  目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道,未达到满意的结果。因此建议设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。有以下几点建议可供参考:

  1、设立权威的物业管理招投标机构,专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。但不宜由政府主管部门直接参与,把政府行为与市场行为连在一起不合理。

  2、物业管理招投标事先必须到专门机构备案,取得专门机构的认可方可进行。

  3、专门机构应就个案指定专人负责,并帮助招标方制定招投标的方案,编写招标书,推荐合格的物业管理公司参加招投标。

  4、专门机构应协助招标方分析投标公司的标书,选择最适合该物业的管理方案。或者可由物业管理专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作。

  5、招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与,并受到其监督,以维护“公开、公平、公正”和诚实信用的原则。关于评审小组的人员组成问题。《中华人民共和国招投标法》第三十

  七条规定:“依法必须进行招标的项目,其评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为五人以上单数,其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之一”。

  虽然目前物业管理非“依法必须进行招标的项目”,但亦可参照此条款执行。各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家,建立一个专家名册或专家库,主要参与本地的物业管理招投标的评标工作。某个物业管理招投标项目在确定评标委员会专家的数量后,在确保专家与投标企业无任何利害关系的前提下,可由招投标机构从专家名册中随机抽取专家进入评标委员会,以体现“公开、公平、公正”的原则。同时,发展商代表在评标委员会中的比例不宜过多,一般以一至两人为宜,既可保证发展商参与选聘物业企业的权利,又能避免发展商的意志左右最终评标结果,以确保为了打破垄断经营而进行招投标的初衷。

  (三)设定招投标市场准入条件

  为了减少对投标企业的初审工作量,对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。今后在一些全国范围内的招投标,甚至可以限定只有一级资质企业才具备投标资格。引导市场资源向优势企业集中。

  政府部门还应当采取必要措施,强制一定条件下的物业(新建物业达到一定规模的;由业主委员会选聘物业管理公司的)必须实行招投标。

  (四)规范招投标的程序、过程

  1、准确界定招投标资格

  目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大的情况下,物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标。因为不明确这一点的话,就容易造成压价招标、遗留问题多,与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题。因此,为了避免这种情况的产生,在认定由谁来招标时必须根据当地的具体情况和主管部门对招投标的具体要求来确定。

  在当前全国及各地缺乏招投标规则、招投标者,市场化程度不足,经济效益稍弱等情况下。应确定采用公开招标、邀请招标还是议标方

  式,以使招投标完善、规范。

  2、规范管理招投标活动

  目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道,因此,应设立权威的、非官方的物业管理招投标机构专门负责指导和监督物业管理招投标的工作,以避免政府行为与市场行为的混乱。同时,对于招投标程序还应明确以下事项:第一,物业管理招投标必须事先到专门机构备案,取得专门机构的认可方可进行;第二,招投标机构应指定专人负责管理招投标标书,推荐合格的物业管理企业参加招投标;第三,招投标的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与,以维护“三公”原则。同时还应邀请公正机关参与招投标工作的全过程。

  (五)规避物业管理招标中的不正当竞争。

  1、积极培育和营造物业管理招投标的市场环境

  物业管理市场的培育和发展,重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。打破地区保护和区域垄断,把先进的物业管理理念、方法和机制推向整个行业范围,为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间;并积极引导物业管理企业练好内功,增强综合素质,凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争,公正、公平地分享市场份额。

  2、尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则

  在国家对此项法规正式出台之前,各地政府主管部门应事先制订招投标暂行办法,明确一些常规性的基本要求和操作程序,以便使参与者有章可循,用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为,同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。

  3、建立招投标良好的市场经济秩序

  在整个招投标过程中,不管是开发商还是物业公司都应重视信誉、注重企业形象、遵法守纪、公平参与,建立良好的企业信誉,自觉抵制不正当竞争,并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道,创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境,保证物业管理招投标的顺利进行。

  物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的产物,是行业自身运行规律的体现。它标志着发展商和业主(客户)物业管理意识的提高,标志着物业管理企业市场竞争意识的增强,标志着物业管理将真正作为一个相对独立的行业而存在,并将更具活力、更加健康地发展下去。

篇3:某小区物业管理招投标评委的确定方案

  某小区物业管理招投标评委的确定方案

  按照市房管局物业科方案,评委会由9名人员组成,专家评委库产生5名;当然评委4名,分别为:

  1、招标单位选派3名代表作为评委;

  2、购房准业主(业主)评委1名。

  评委产生程序如下:

  1、招标领导小组确定抽签监督人员;

  2、招标单位从市房管局评委库中随机抽取5名评委。评委抽取在主标书评定前一天进行,严格保密。

  评委评分方案:9名评委的评分中去最高分2名、最低分2名,所得平均分最终得分。

篇4:物业管理招投标实战技巧的分析

  物业管理招投标实战技巧的分析

  第一部分 物业管理招投标的基本程序--知己知彼,百战不殆

  物业管理企业介入市场方式的发展

  接管方式

  直接应聘方式

  投标方式

  条例的要求

  第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  物业管理招标与投标的 一般过程

  1.准备阶段

  选择招标方式(公开招标/邀标)

  成立招标领导小组(相关部门和专家)

  确定招标项目、招标指导思想及原则

  向社会发布招标公告。

  相关链接--招投标方法和组织

  方法:

  注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式

  确定物业管理费报价及费用测算的招标方式

  无标底二步综合竞争招标方式(先服务质量比较,后价格评价)

  组织

  开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标

  2.招标阶段

  )编写招标书 --(案例:招标文件)

  拟招标的物业基本情况

  物业管理内容(基础服务管理、特殊要求管理)

  对招标的有关说明(物业管理委托期限,物业移交日期、给物业管理提供的条件,以及其他需要说明的问题)

  物业管理考核标准与奖惩措施

  投标开标时间

  投标单位资质审查

  招标项目交底(标前会议,或者先到现场视察,再集中开标前会)

  投标书的报送(物业机构)

  3.开标阶段

  评标委员会(专家组成)审阅投标文件

  现场答辩(沟通)

  评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书

  评标委员会确定预选中标单位

  公证员宣读公证书,确认中标单位(如有必要)

  4.中标和订立合同

  资料整理与归档

  合同的主要条款

  附件

  物业管理招标的内容

  (一)非经营性物业管理招标的内容

  1.前期顾问服务内容

  开发设计建设期间提供的管理顾问服务

  物业竣工验收前的管理顾问服务

  住户入住及装修期间的管理顾问服务

  2.实质管理服务内容

  物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等

  (二)经营性物业管理招标的内容

  内容:前期顾问服务/实质管理服务

  主要目标--利润目标

  前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略

  实质管理服务中不断保持物业市场地位,维系收益的提升

  第二部分 物业机构投标的过程--明知山有虎,偏向虎山行

  投标前期工作

  取得从业资格(国家资质/地区性资质)

  筹措资金

  收集招标物业相关资料

  (1)报章杂志

  (2)网络传输

  (3)同行业公司

  (4)考察现场

  进行投标可行性分析

  招标物业条件分析

  (1)物业性质(住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇)

  (2)特殊服务要求(经营/联盟/特色服务)

  (3)物业招标背景(特指性/背景)

  (4)物业开发商状况(设计/施工质量 /招标原因)

  本公司投标条件分析

  (1)以往类似的物业管理经验

  (2)人力资源优势

  (3)技术优势(信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施 )

  (4)财务管理优势(核算制度/分析方法/管理流程)

  (5)劣势分析(竞争分析)

  竞争者分析

  (1)潜在竞争者(技术“黑马” /背景“黑马”

  (2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量(规模大小可能影响选择判断 )

  (3)当地竞争者的地域优势

  (4)经营方式差异

  风险分析

  经营风险/政策风险/是否套取资料

  投标实施步骤

  (一)购买阅读招标文件

  (二)考察现场

  前期介入查看房屋及设施设备/图纸

  已经竣工视察项目标准:

  工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求

  技术经检验达到国家规定的质量标准

  设备调试、试运转达到设计要求

  确保外在质量无重大问题

  周围公用设施分布情况

  主要业主情况 (服务策划的重点)

  当地的气候、地质、地理条件

  制定管理服务方法及工作量

  制定资金计划:预付款、保证金/接管期间费用支出

  财务测算

  明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件

  计算或复核过服务工作量

  掌握了物业现场基础信息

  拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据

  方案评估与调整

  封送标书、保函

  评标/答辩准备

  第三部分 物业管理服务方案编制技巧--找出亮点,放出光芒

  第一节:提高管理服务水平 的整体设想与策划

  a、采取什么样的物业管理模式

  b、定下什么样的服务承诺

  c、确定工作中的重点

  d、采取什么样的具体措施

  相关链接--定位(案例)

  别墅

  “五星级酒店”与“五星级酒店物业管理”

  环境营造与cis运用 (行为环境 /视觉环境 /情感环境 )

  写字楼

  全方位整体经营/大厦整体形象 /楼宇设备管理

  指导思想:真诚合作、专业保障、长远承担

  新建住宅区(开发商招标)

  标识导视系统

  ci设计

  信息处理指挥中心

  远程电子购物系统

  研究制订ty小区住宅小区生活质量的评价指标

  消灭房屋空置率

  旧住宅区(业主招标)

  调研: “一个根本矛盾,两个意识被动,三个服务漏项”。

  利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个性服务缺乏/沟通服务缺乏

  物业管理改进工作

  1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。

  2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。

  3、引入形象设计与建设概念,提升物业公司的形象。

  4、提供物业租赁服务,满足业主需求

  5、创造静态管理服务,提升管理层次。

  6、开通渠道,保障有效沟通。

  7、实行物业管理报告制度,提倡工作透明化

  8、实施“温馨家园计划”,增加居民归属感。

  9、倡导“邻居守望”,加强居民自治意识。

  10、加强各方沟通,保障专业服务。

  第二节:拟采取的管理方式、

  工划、物质装备情况

  一、拟采取的管理方式

  a、组织系统b、运作程序系统

  c、信息反馈系统d、激励系统

  二、工作计划

  a、前期管理工作计划

  b、入住前期管理工作计划

  c、正常期管理工作计划

  三、物质装备计划

  a、管理用房

  b、员工宿舍

  c、器械、工具、装备以及办公用品计划

  第三节:管理人员的配备、人员培训及人员管理

  一、管理人员的配备

  a、制作人员配备图

  b、管理人员职称、履历表、简历

  c、各部门人员概况

  二、管理人员的培训

  a、培训计划

  b、培训目标

  c、培训内容

  d、培训方式

  三、管理人员的管理

  a、确定标准,严格招聘

  b、量才适用,合理配置

  c、规范管理,分层实施

  d、素质评价,绩效考核

  e、激励驱动,留住人才

  第四节:管理规章制度和住宅区档案的建立与管理

  一、管理规章制度

  a、管理规章制度b、内部岗位责任制

  c、管理运作制度d、员工考核制度

  二、住宅区档案建立与管理

  a、档案管理运作环节

  b、档案资料的分类

  第五节:各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施

  a、制定各项指标的承诺

  b、指标承诺的百分制

  第六节: 社区文化活动及环境社区文化

  a、社区文化活动的主要内容

  b、社区文化制度建设

  c、社区文化人员配备

  d、社区文化活动场地

  e、社区文化经费来源

  f、社区文化活动计划

  第七节: 便民服务与收支预算

  一、便民服务

  a、完善整体配套设施的前期介入

  b、入住期的便民服务措施

  c、日常期便民服务

  d、服务项目

  二、经费测算

  a、经费测算的依据及说明

  b、收入统计表

  c、支出统计表

  d、分期(例五年期)管理收支计划与分析

  e、增收节支措施

  倒推法: 零基预算的编制程序

  ①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生用发生额是多少;

  ②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;

  ③对各费用支出额可以增减增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益的大小进行排序;

  ④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进行分配。

  分配时,首先满足必须保证支出的费用项目,然后再按成本效益的高低,将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。

  实行二级核算

  各项目(管理处)独立建帐,公司进行监督和指导

  第八节:(如有必要) 智能化系统的管理与维护

  a、智能化系统的组成及日常运行

  b、智能化系统的保养、维护

  c、高科技在物业管理中的作用及发展规划

  第九节:日常物业管理

  a、治安管理b、车辆管理

  c、环境管理与环保建设

  d、对电梯等电气进行专业化管理

  e、商业门店的管理

  第十节: 物业维修养护计划和实施

  a、两个基金的建立与增值情况

  b、公用设施维修养护计划

  c、房屋本体维修养护计划

  d、两个基金的使用情况及分析

  第四部分 物业管理投标展示技巧--创造条件,打动他人

  赢得赞同是关键!!

  投标书是竞标过程中重要的交流媒体

  它要有机会在很短的时间内传递大量的信息

  利用各种技巧以加强投标书的有效交流

  强大的说服力使评标人员接受你的观点!

  投标书的分册

  分三到四册效果较好。

  《主标书》--将各项主要内容、新管理方法和支持性文件明细目录归为一册,系统的体现;

  《工作策划和方案》--计划性的日常工作规划、工作流程

  《管理运作制度》--展现管理的规范归为一体;

  《 cis手册》( 如有必要)--从视觉上展示管理的形象

  分项重点的展示

  在招标书上对各分项目有一些要求,顺着各个项目内的要求逐个来叙述,加上其中的方案等内容,体量较大--可读性不高,易感到疲倦。

  各分项之前有加个引言或提要--突出主要观念及与新思想

  用引言或短句来强调重点--更能记住这些信息,吸引继续详细了解其中内容。

  版面的编排

  开篇处的空白尤为重要,增加这里的空白空间,同时用一个大号字作开头,能起到提高可读性,强调主题的效果。

  页面也不能太拥挤,应留有50%的空白于边缘和内容之间。

  句号、逗号和副标题等各种符号是引导阅读者注意力的路标,如果有必要作区别的话,可变化字体和字型,但要注意不同的字体服务不同的目的。

  在字行间距上也要考虑一些因素,为了阅读时眼睛的舒适,可以适当增加行间距,然而过大的行间距却使人显得内容缺乏联系。

  图形、图片的应用

  在投标书上增加图形、图片、图表是很非常必要的,加强了投标书的可读性和信服力

  在投标书中穿插使用图表、图形或图片等形象能够吸引阅读者的视觉兴趣,让人理解概念,提高投标书的雄辩效果。

  一图胜千言---也许还不仅如此。在整个投标书中以公司标记,为标的物业设计的标志及其它图形用来作背景图案,不仅能提高可读性,而且能够为整个投标书创造出连续性的主题。

  色彩的运用

  研究结果表明色彩的作用能提高和增加理解力达73%,提高阅读愿望的程度达80%。

  体现投标书的整体性,同时营造出自己的风格,提高投标书的可读性。

  利用不同的色彩来标识出投标书各项目,既可帮助阅读者区别各章节内容,同时也能提高投标书的可读性和舒适性,也能利用彩色的变化来吸引阅读者的注意力,调整阅读过程的情绪,加强其对投标重点的记忆。

  投标现场/答辩展示的技巧--有效沟通,赢得支持

  运用视觉辅助材料

  通过看和听,人们记住的时间会更长

  采用水平模式而不是垂直模式

  提高影响力的方式

  视觉材料展示的结构

  新的方式和内容

  强调的重点

  相关的数据

  文字和图画安置的位置

  引论或注解的放置

  以创造性的方式展示出来

  分析你的听众

  人员的背景--专业/非专业

  特征

  与其他投标活动的关系

  环境因素

  会场的布置--礼堂/教室/u型会议/环桌

  展示设备--种类/位置

  报告/答辩位置

  音响效果--麦克风的种类/音量

  做一流的报告/答辩者

  你才是主角!

  展现个人气质--热情/微笑/灵活

  保持仪表堂堂

  着装--应和大家相似(正式点好)

  姿势--站立(更具有感召力)

  声音的手势

  保持一定的音量

  发音的清晰和表达

  音量及调整

  重音和节奏

  报告/答辩过程中

  正确使用视觉媒体

  讲出更多的东西

  不挡住屏幕位置

  正确把握时间

  与听者融合

  鼓励交流

  答辩常见问题

  项目的基本情况和数据

  财务预算的合理性和合法性

  目标和承诺的实现方式

  管理工作的流程

  力资源问题

  ......

  答辩应对技巧

  引用数据

  用法规政策说话

  过往成功的经历和方法

  自信果断和技巧性拖延结合

  是也“是”,不是也是“是”

  ......

  运用身体位置和动作

  位置--站在视觉材料的右边

  目光接触--信心的体现

  手势和举止--不要紧握手或物品

篇5:进一步规范南宁市前期物业管理招投标管理的通知(2016)

  关于进一步规范南宁市前期物业管理招投标管理的通知

  各城区住房和城乡建设局,经开区规划国土建设局,高新区建设房产局,市物业管理行业协会,各房地产开发企业、物业服务企业及相关单位:

  为进一步规范完善我市前期物业管理招投标活动,保障物业管理招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定,结合本市实际情况,现就进一步规范前期物业管理招投标工作的有关事项通知如下:

  一、前期物业管理招投标活动的监管

  (一)南宁市住房保障和房产管理局(以下简称“市住房局”)负责对全市前期物业管理招投标活动的监督管理,建立、完善评标规则及评标专家库。

  (二)各城区(开发区)住建部门负责本辖区内前期物业管理项目招投标活动的监督管理。

  二、物业管理招标代理机构

  (一)招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。

  (二)物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对招标人的有关规定。

  (三)满足下列条件的招标代理机构可接受招标人的委托,在本市范围内从事前期物业管理招标代理业务:

  1、依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织;

  2、有从事招标代理业务的营业场所和相应资金;

  3、有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量;

  4、其他应具备的资格条件。

  三、实施前期物业管理招投标的项目范围

  住宅及同一物业管理区域内非住宅物业实施前期物业管理的,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  符合以下情形之一,经项目所在地的城区(开发区)住建部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业:

  (一)投标人少于3个的;

  (二)项目总建筑面积在3万平方米以下的。

  四、前期物业管理招标方式

  (一)物业管理招标分为公开招标和邀请招标;

  (二)项目建筑面积在20万平方米以上(含20万平方米)的,应当采用公开招标方式选聘相应资质的物业服务企业;

  (三)项目建筑面积在20万平方米以下3万平方米以上(含3万平方米)的,可采用公开招标或邀请招标方式选聘相应资质的物业服务企业。

  五、完成前期物业管理招投标的时限

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

  六、前期物业管理招投标程序

  (一)招标人应当在与招标代理机构签定招标代理协议后3个工作日内,告知市住房局;告知时,招标人或招标代理机构应填写《南宁市前期物业管理项目招标表》(附件1);

  (二)招标人或招标代理机构应按照相关法律法规的规定,在招标文件中明确投标保证金等相关约束事项;

  (三)采用公开招标方式的,招标人或招标代理机构应当在公共媒介和市住房局政务网上发布招标公告(公告期为7日);采用邀请招标方式的,招标人或招标代理机构应当向符合资质要求的3家以上(含3家)的物业服务企业发出投标邀请书;

  (四)招标人或招标代理机构接受符合条件的投标单位申请;

  (五)招标人或招标代理机构审核投标单位投标资格;

  (六)招标人或招标代理机构确定评标委员会的专家成员(招标人或招标代理机构应在开标前2个小时内到市住房局以随机抽取的方式确定评标专家);

  (七)招标人或招标代理机构主持开标;

  (八)招标人或招标代理机构组织评标委员会评标并按规定确定中标人;

  (九)招标代理机构应当在评审结束后1个工作日内将评审报告送招标人确认(自行招标除外);

  (十)招标人或招标代理机构应在中标单位确定后,将中标公告在公共媒介和市住房局政务网上公示,同时招标人或招标代理机构应填写《南宁市前期物业管理项目中标表》(附件2)告知市住房局,招标结果公示期满(7日)无异议的,招标人或招标代理机构应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人,并应当返还其投标书;

  (十一)经评标委员会认定,有下列情况之一的,应作废标处理:

  1、有效投标人少于3个的;

  2、招标人、招标代理机构或评标委员会成员泄露秘密、串通投标、进行实质谈判、自行确定中标人、接受贿赂等影响招标公正的违法、违规行为的;

  3、法律、法规、规章规定的其他情况。

  确定废标后,招标人应当依法重新招标。

  七、前期物业管理招标费用

  前期物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编印、交通等费用均由招标人或招标代理机构支付。

  八、纳入政府采购的物业管理服务项目按政府采购的相关法规执行。

  九、东盟经济技术开发区、各县开展前期物业管理招投标管理工作的,可参照本通知执行。

  十、业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的,可参照本通知执行。

  十一、本通知自20**年6月1日起施行

  南宁市住房保障和房产管理局

  20**年4月25日

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