物业管家收费答客问及应对措施培训 -凯发网站

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物业管家收费答客问及应对措施培训

  物业管家收费答客问及应对措施培训

  答客问

  1.业主:目前物业费高,等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。

  物业公司:

  1)业主与物业公司之间,是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系;业主在入住时,与物业公司签订《前期物业管理协议》,约定了服务内容和收费标准。双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。

  2)若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时,对收费标准重新约定;则应以《合同》签定生效日期后,再执行新约定。在此之前,原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的,双方都应执行原规定。

  3)物业公司每天都在投入成本(比如,员工工资,公共设施维护保养),为业主服务;业主享受到服务,就应按约定交费;物业公司没用费用,如何为业主提供更好的服务?

  2.业主:物业服务不到位,要免一部分物业费可以考虑交费。

  物业公司:

  1)按《物业管理条例》第七条规定:业主有按时交纳物业服务费用的义务。

  2)首先让业主指出哪些工作不到位,进而判断是否真不到位;若确实有不到位的地方,立即安排相关工作人员去整改;

  3)若业主属“无理挑剔型”,则可以陪同业主一起到现场核查,可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。

  4)坚定立场,不能轻易承诺降费。

  3. 业主:目前手中没钱,或现在比较忙,过些天再来交费。(此类型属于无理推托型)

  物业公司:

  1)不能完全相信业主过一段时间一定会来交费,一定要与业主约定好交费时间。

  2)在业主未交费之前,不断与该业主保持联系,让业主没有退步的空间。

  3)到约定交费时间,与该业主沟通;若业主再找理由,收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。

  4)业主在家时,主动上门与业主沟通,催费。

  4. 业主:业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由,拒交物业费。

  物业公司:

  1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系,设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的,超出物业管理服务的权限范围。

  2) 业主交物业费是来享受物业管理服务,以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费,是没有理由的。

  3)涉及建设单位设计不合理,物业公司可以代表业主向相关单位发函;有业委会的也可以让业委会来发函(避免物业公司与开发商之间的矛盾激化)。但能否有效果,物业公司无权制约其它单位。

  5.业主:买房子后,不在小区住,没享受到物业服务,所以不交物业费。

  物业公司:

  1)业主不在小区住,在很多方面也是在享受物业管理服务,比如安全、公共卫生、绿化等服务;这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。

  2)北京市高级人民法院《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中第23条规定“业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的,一般不予支持。”

  6.业主:物业费都干什么了?

  物业公司:物业服务费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。费用的支出包括以下几个方面:

  1)小区的绿化养护;电梯维护;供电、供水设备运行保养;保洁服务;垃圾清运均由专业公司提供,每月要从物业费中支出以上各项服务费用。

  2)秩序维护员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。

  3)小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。

  7.业主:房屋施工质量存在问题,施工单位维修好后业主提出从维修好开始交费是否可以。

  答:不可以。房屋施工质量有问题,施工单位维修属正常行为,与物业服务没有直接关系,业主享受了物业服务的内容,应全额交纳物业服务费。

  8.业主:房屋维保期已过,业主提出一些简单施工质量问题怎么办?

  物业公司:

  1)管理处本着客户满意经营的理念和以解决问题收取拖欠物业费的原则,能给业主简单维修的尽量修复。

  2)向业主讲明:这些工作本不是物业服务范围内,但物业愿意帮业主把这些力所能及的问题处理。

  9.业主:集中供暖不热,所以不交物业费和供暖费。(独立采暖属工程质量问题)

  物业公司:

  1)派工程技术人员对提出不热的业主房间,测量温度,联系施工单位一起进行多次跟踪查找原因;确认是否有设计问题或施工问题。

  2)经过跟踪,确有设计问题或施工问题的,由施工单位和管理处工程人员一起进行解决。

  3)供暖不热,有多方面原因。物业公司在能力范围内帮助解决,有作为。因此业主应该交物业费。

  10.业主:在小区丢过自行车(或车辆被刮),因此不交物业费或要少交物业费,用来弥补业主损失。

  物业公司:

  1)物业公司对小区业主自行车未收取自行车保管费,因此对小区内自行车无保管责任。业主在小区内丢失自行车,物业公司可以协助公安部门进行调查,但无赔偿业主的义务。

  2)确认业主的机动车是否交费;业主交纳停车费,属于停车场地租赁费用,物业公司在《车位租赁合同》上对此有约定。

  3)一般,物业公司可以帮助业主出具证明,让被刮车辆的业主向保险公司索赔,属于对业主帮忙行为。业主不能因此用物业费来顶替其它损失。

  11.业主:家中工程质量问题很多,要施工单位赔付,但施工单位未答应。业主让物业公司向施工单位索要赔付,以此顶替物业费。

  物业公司:

  1)物业公司与施工单位不存在任何契约关系,也不存在债权债务关系,物业公司没有理由向施工单位索赔。

  2)业主对施工单位索赔不成功,可以通过法律途径来解决。

  3)业主以此拒交物业费的说法,是不成立的。

  12.业主:对小区周围施工扰民或临街车辆扰民提出投诉,并以此理由拒交物业费。

  物业公司:

  1)对此类扰民,物业公司可以与居委会、以及业委会一起联名向有关单位反映情况;业主本人也可以向政府主管部门投诉。但物业公司没有权利去约束小区处其它单位或部门,同时也是物业管理服务范围之外。

  2)业主以此理由不交物业费,是不成立的。这种说法在法律和情理方面都是站不住的。

  13.问:上门收费时业主提出的各类问题如何处理?

  答:

  1)了解清楚业主欠费的真实原因,请业主将问题填写在欠费原因栏内;

  2)当天将欠费原因交给客户主任汇总;

  3)施工质量问题开单,由工程技术人员上门查看,能简单处理的给业主处理;不能当时处理的问题回来和管理处经理、技工班长协商处理;

  4)对物业服务或开发商意见较大的业主,当年不交费的由客户主任负责沟通处理,有往年欠费的由经理负责沟通。

  14.小区内路面车位属于全体业主的,收这些费用是用来维修停车路面的,这是路面压损坏收的资金,也是用来弥补维修资金的,如果不交也损害了没有汽车这部分业主的利益,他们是不是有意见呀。

  物业:

  要看车位的产权是谁的,小区内路面车位属于全体业主的,既然有车的业主要占用就要付费,收取的费用也属全体业主所有,用于小区的物业管理。地下车位如果产权是开发商的,那就本着谁建设谁受益的原则,停车费就归开发商,物业公司帮忙出租的可以收取相应的中介费,当然还有管理费;产权是全体业主的,就跟地面车位一样,物业公司只能收取管理费,其余的仍然归全体业主。

  地上停车位应该收费,因为物业公司对停放此处的车辆要进行相关管理,要投入一定的人力和物力成本。同时,物业收取的停车费更多的是取之于业主用之于业主。在扣除物业公司维护车辆秩序的管理成本外,停车费的剩余部分全部用于小区道路的维护保养。停车位所收取的停车费,我认为实际上就是占位费。作为小区公共面积,有车的业主占有和使用了,相对无车业主来说就是受益者,所以应该交一部分费用。

  地上停车费其实主要是占位费,就是占有小区公有面积所要交纳的费用。至于停车费中占位费或车位费与停车管理费的比例,已经在物业服务合同中明确了。

  业主委员会是全体业主的代表,业委会同意并授权物业公司收取车位费,物业公司就可以行使收费权利。而事实上,虽然业主委员会授权,但有的业主却并不认可业委会的这一授权,甚至与物业公司发生冲突。我认为,业主委员会应对个别业主的不交费行为进行起诉,因为他侵害了全体业主的权益。

  物业所收取的停车费既不是车辆管理费也不是场地占用费,而应该是场地维护费。因为小区业主停车的地方一般都是小区的公用面积,占用了公用面积就应交纳场地维护费。

  停车费中的停车管理费应当列入物业管理成本,归物业管理公司所有;车位费应归全体业主所有,用于公共设施、场地的维护,即列入维修基金,如有盈余可以根据约定或法律规定予以分配。当然,对于业主的钱到底花在哪了,物业公司首先应向业委会提出申请,就具体支出项目向全体业主予以说明,也就是定期进行公示。

  问题与应对措施

  1、业主因现房与广告有差异,拒交服务费

  广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道,其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择,但是目前很多开发商使用虚假广告,使现房和当初广告上的宣传有很大差别。对于这种情况,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定:出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  如果现房与开放商广告上的宣传不符,购房者可以以广告作为证据,按照以上规定要求开发商承担违约责任。

  2、业主投诉说我们是说一套做一套,拒交服务费

  代理公司卖房时作出一些承诺,可事后开发商不予承认。对此可以根据情况来看这些承诺是否对开发商有效:

  1.如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的,即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人即开发商名义订立合同,依据《合同法》第49条的规定,该代理行为有效,即开发商要负相应的义务;

  2.如果消费者知道或者应该知道代理公司已经越权,依据《合同法》第48条规定,其承诺不对开发商有效,应由代理公司负担相应的责任。另外,有时候代理公司仅仅口头承诺购房者,对于口头承诺是否有效,依据我国《合同法》的相关规定,除非法律法定,否则口头承诺是有效的,但是对于口头承诺一般都存在举证难的问题。

  特别提示:许多购房者将公司的承诺录音作为证据,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为证据使用。所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定,并有其他证据佐证都应为有效证据。

  3、业主说规划改变,拒交服务费

  目前,改变规划主要有两种情况:

  第一,规划部门主动变更;

  第二,由开发商提出申请,规划部门审批认可。

  从程序上讲,规划部门变更规划应该公示并听证。2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定:“房地产开发项目规划方案一经批准,任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的,必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前,应当进行听证。”

  2003年12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》第43条第二款规定:房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。

  如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的,权利人可以依据法律规定,对规划部门提起行政复议或行政诉讼,要求规划部门撤销变更后的规划。

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篇2:物业人答客问:物业收费类

  物业人答客问:物业收费类

  业主会问的所有问题,物业人怎么回答都在里面!

  一、物业收费类

  1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费?

  答:由于本小区客户群特点,大部分业主事务繁忙,因此可能出现物业服务费交费不及时的现象;而我们也会将大部分精力用于催缴费用上(因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件),这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费,物业公司可将全部精力投入到对客户服务中,在资金运转上无后顾之忧。

  2、从什么时间开始计收我的物业管理费?

  答:按约定日期办理收楼手续的,从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的,以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

  3、以什么面积收取我的物业管理费?

  答:房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房产证办理以后,以实测后的建筑面积收取物业管理费。

  4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗?

  答:按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

  5、我入住时应该签订什么协议或文件?

  答:入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》等资料。

  6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了?

  答:物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面;物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目,届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。

  7、业主有权审查物业服务企业的收支吗?

  答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

  8、装修需交哪些费用?

  答:a、装修押金: 元;

  b、装修垃圾清运费: 元/平方;

  c、出入证工本费: 元/个。

  9、为什么要交专项维修资金?它的使用、续筹的程序是怎样的?

  答:根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定,业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时,购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用,由物业服务企业提出年度财务预算,经业主委员会审定后实施。维修资金不足时,经业主委员会决定,按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。

  10、自行车停放收费吗?

  答:不收费。

  11、车辆的停放费用都有什么?

  答:车位及其有偿使用管理服务费用:

  a、租用车位:租金和物业服务费;

  b、专有车位:物业服务费;

  c、公共车位:收占地费。

  12、有线电视的缴费方式是什么?

  答:业主如想开通有线电视,需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续:需缴纳有线电视入户初装费及收视费,收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。

  13、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费,物业是否有权掐断住户的水、电供应?

  答:物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应;但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费,则要及时交费或充值,以免自动停水、停电,造成不必要的损失。

  14、售楼时的承诺没有兑现,我可以不交物业管理费吗?

  答:不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司,物业管理费是用于小区物业服务的,是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉,争取尽早解决,但物业管理费仍需支付。

  15、有的业主不交物业管理费,这对我有影响吗?

  答:有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的,如果有业户不交管理费,势必会给物业公司的管理运营经费造成影响,也将影响了已交费业户的利益,也就是影响了您的利益。

  16、物业管理服务费里面包括了哪些费用?如果没有包含电梯费用,低层住户也要交电梯费吗?

  答:物业管理服务费包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;物业公司办公费用;物业服务企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其它费用。

  高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的;最低楼层住户也要交纳电梯费用;业主大会另有决议以及业主大会与物业服务企业另有约定的,从其约定。

  17、小区的公共照明用电是否需要业主分摊?应该按什么标准收取?

  答:包含在物业服务费用里面。

  18、收楼时还有许多配套设施,(例如:周边绿化、车库、行人通道等)没有交,是否需全额缴纳物业管理服务费?

  答:原则上是要全额缴交的。

  19、装修时为什么要交装修保证金?是按照哪些相关标准收取的?

  答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条 和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议,以收取一定的保证金的方式来约定装修行为,以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。

  20、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取?

  答:装修垃圾清运费是按市场调节价收取的,清运费标准由业主和物业服务企业协商确定,也可以说是协商收费。

  21、业主办理了入伙手续但没有入住,也要缴纳物业管理费吗?

  答:是的,要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲,该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中,物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务(比如设施设备的养护、清洁绿化等服务),所以,您是要交物业管理费的。

  22、已经购买了车库或车位,为什么还要缴纳停车费?

  答:严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。

  23、物业管理费如何收缴? 其收费标准及收费方式?

  答:于业主入伙时预收一年(半年、季度)的物业管理费,符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条,此收费已经在《前期物业服务协议》中约定。

  24、小区内的水景、园林维护如何进行?其保养运行是否额外收费?

  答:水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行,运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费,包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。

  25、物业管理费是怎样计算出来的,测算标准是什么?

  答:是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准,其测算标准除依据以上内容,亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平,并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

  26、为什么物业管理费会这么高,是不是日后会随时变动?

  答:小区现时管理费收费标准是由政府备案的,不会随便调整。

  27、为什么我买了房,在小区内停车还要交停车费?

  答:小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利,但由于车位产权归属因素,其他人士若以租用形式使用,因此需要交纳停车费及车位管理费,即类似租房需要交房租及管理费。

  28、这里的水、电、煤气费定价是多少?

  答:物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。

  29、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

  答:《物业管理条例》第47条 物业管服务业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。

  30、房屋未装修,入住前是否要交纳物业管理费?

  答:只要房屋已交付,无论业主是否入住,都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务,而是为整个小区提供服务,物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用,并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费,必然导致物业管理费入不敷出,物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,导致全体业主的共同利益受损。

  31、我不付装修垃圾清运费,由装修公司清走可以吗?

  答:可以,但业主需要签署承诺书及交纳保证金,装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

篇3:物业管家物业收费答客问

答客问

1.业主:目前物业费高,等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。

  物业公司:1)业主与物业公司之间,是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系;业主在入住时,与物业公司签订《前期物业管理协议》,约定了服务内容和收费标准。双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。

  2)若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时,对收费标准重新约定;则应以《合同》签定生效日期后,再执行新约定。在此之前,原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的,双方都应执行原规定。

  3)物业公司每天都在投入成本(比如,员工工资,公共设施维护保养),为业主服务;业主享受到服务,就应按约定交费;物业公司没用费用,如何为业主提供更好的服务?

2.业主:物业服务不到位,要免一部分物业费可以考虑交费。

  物业公司:1)按《物业管理条例》第七条规定:业主有按时交纳物业服务费用的义务。

  2)首先让业主指出哪些工作不到位,进而判断是否真不到位;若确实有不到位的地方,立即安排相关工作人员去整改;

  3)若业主属“无理挑剔型”,则可以陪同业主一起到现场核查,可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。

  4)坚定立场,不能轻易承诺降费。

3. 业主:目前手中没钱,或现在比较忙,过些天再来交费。(此类型属于无理推托型)

  物业公司:1)不能完全相信业主过一段时间一定会来交费,一定要与业主约定好交费时间。

  2)在业主未交费之前,不断与该业主保持联系,让业主没有退步的空间。

  3)到约定交费时间,与该业主沟通;若业主再找理由,收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。

  4)业主在家时,主动上门与业主沟通,催费。

4. 业主:业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由,拒交物业费。

  物业公司:1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系,设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的,超出物业管理服务的权限范围。

  2) 业主交物业费是来享受物业管理服务,以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费,是没有理由的。

  3)涉及建设单位设计不合理,物业公司可以代表业主向相关单位发函;有业委会的也可以让业委会来发函(避免物业公司与开发商之间的矛盾激化)。但能否有效果,物业公司无权制约其它单位。

5.业主:买房子后,不在小区住,没享受到物业服务,所以不交物业费。

  物业公司:1)业主不在小区住,在很多方面也是在享受物业管理服务,比如安全、公共卫生、绿化等服务;这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。

空置房未入住

  2)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受()或者无需接受()相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。👉未入住要交物业费,一楼要交电梯费,依据在这里!

6.业主:物业费都干什么了?

  物业公司:物业服务费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。费用的支出包括以下几个方面:

  1)小区的绿化养护;电梯维护;供电、供水设备运行保养;保洁服务;垃圾清运均由专业公司提供,每月要从物业费中支出以上各项服务费用。

  2)秩序维护员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。

  3)小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。

7.业主:房屋施工质量存在问题,施工单位维修好后业主提出从维修好开始交费是否可以。

  答:不可以。房屋施工质量有问题,施工单位维修属正常行为,与物业服务没有直接关系,业主享受了物业服务的内容,应全额交纳物业服务费。

8.业主:房屋维保期已过,业主提出一些简单施工质量问题怎么办?

  物业公司:1)管理处本着客户满意经营的理念和以解决问题收取拖欠物业费的原则,能给业主简单维修的尽量修复。

  2)向业主讲明:这些工作本不是物业服务范围内,但物业愿意帮业主把这些力所能及的问题处理。

9.业主:集中供暖不热,所以不交物业费和供暖费。(独立采暖属工程质量问题)

  物业公司:1)派工程技术人员对提出不热的业主房间,测量温度,联系施工单位一起进行多次跟踪查找原因;确认是否有设计问题或施工问题。

  2)经过跟踪,确有设计问题或施工问题的,由施工单位和管理处工程人员一起进行解决。

  3)供暖不热,有多方面原因。物业公司在能力范围内帮助解决,有作为。因此业主应该交物业费。

10.业主:在小区丢过自行车(或车辆被刮),因此不交物业费或要少交物业费,用来弥补业主损失。

  物业公司:1)物业公司对小区业主自行车未收取自行车保管费,因此对小区内自行车无保管责任。业主在小区内丢失自行车,物业公司可以协助公安部门进行调查,但无赔偿业主的义务。

  2)确认业主的机动车是否交费;业主交纳停车费,属于停车场地租赁费用,物业公司在《车位租赁合同》上对此有约定。

  3)一般,物业公司可以帮助业主出具证明,让被刮车辆的业主向保险公司索赔,属于对业主帮忙行为。业主不能因此用物业费来顶替其它损失。

11.业主:家中工程质量问题很多,要施工单位赔付,但施工单位未答应。业主让物业公司向施工单位索要赔付,以此顶替物业费。

  物业公司:1)物业公司与施工单位不存在任何契约关系,也不存在债权债务关系,物业公司没有理由向施工单位索赔。

  2)业主对施工单位索赔不成功,可以通过法律途径来解决。

  3)业主以此拒交物业费的说法,是不成立的。

12.业主:对小区周围施工扰民或临街车辆扰民提出投诉,并以此理由拒交物业费。

  物业公司:1)对此类扰民,物业公司可以与居委会、以及业委会一起联名向有关单位反映情况;业主本人也可以向政府主管部门投诉。但物业公司没有权利去约束小区处其它单位或部门,同时也是物业管理服务范围之外。

  2)业主以此理由不交物业费,是不成立的。这种说法在法律和情理方面都是站不住的。

13.问:上门收费时业主提出的各类问题如何处理?

  答:1)了解清楚业主欠费的真实原因,请业主将问题填写在欠费原因栏内;

  2)当天将欠费原因交给客户主任汇总;

  3)施工质量问题开单,由工程技术人员上门查看,能简单处理的给业主处理;不能当时处理的问题回来和管理处经理、技工班长协商处理;

  4)对物业服务或开发商意见较大的业主,当年不交费的由客户主任负责沟通处理,有往年欠费的由经理负责沟通。

14.小区内路面车位属于全体业主的,收这些费用是用来维修停车路面的,这是路面压损坏收的资金,也是用来弥补维修资金的,如果不交也损害了没有汽车这部分业主的利益,他们是不是有意见呀。

  物业:要看车位的产权是谁的,小区内路面车位属于全体业主的,既然有车的业主要占用就要付费,收取的费用也属全体业主所有,用于小区的物业管理。地下车位如果产权是开发商的,那就本着谁建设谁受益的原则,停车费就归开发商,物业公司帮忙出租的可以收取相应的中介费,当然还有管理费;产权是全体业主的,就跟地面车位一样,物业公司只能收取管理费,其余的仍然归全体业主。

  地上停车位应该收费,因为物业公司对停放此处的车辆要进行相关管理,要投入一定的人力和物力成本。同时,物业收取的停车费更多的是取之于业主用之于业主。在扣除物业公司维护车辆秩序的管理成本外,停车费的剩余部分全部用于小区道路的维护保养。停车位所收取的停车费,我认为实际上就是占位费。作为小区公共面积,有车的业主占有和使用了,相对无车业主来说就是受益者,所以应该交一部分费用。

  地上停车费其实主要是占位费,就是占有小区公有面积所要交纳的费用。至于停车费中占位费或车位费与停车管理费的比例,已经在物业服务合同中明确了。

  业主委员会是全体业主的代表,业委会同意并授权物业公司收取车位费,物业公司就可以行使收费权利。而事实上,虽然业主委员会授权,但有的业主却并不认可业委会的这一授权,甚至与物业公司发生冲突。我认为,业主委员会应对个别业主的不交费行为进行起诉,因为他侵害了全体业主的权益。

  物业所收取的停车费既不是车辆管理费也不是场地占用费,而应该是场地维护费。因为小区业主停车的地方一般都是小区的公用面积,占用了公用面积就应交纳场地维护费。

  停车费中的停车管理费应当列入物业管理成本,归物业管理公司所有;车位费应归全体业主所有,用于公共设施、场地的维护,即列入维修基金,如有盈余可以根据约定或法律规定予以分配。当然,对于业主的钱到底花在哪了,物业公司首先应向业委会提出申请,就具体支出项目向全体业主予以说明,也就是定期进行公示。

问题与应对措施

1、业主因现房与广告有差异,拒交服务费

  广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道,其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择,但是目前很多开发商使用虚假广告,使现房和当初广告上的宣传有很大差别。

  对于这种情况,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定:出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

  该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  如果现房与开放商广告上的宣传不符,购房者可以以广告作为证据,按照以上规定要求开发商承担违约责任。

2、业主投诉说我们是说一套做一套,拒交服务费

  代理公司卖房时作出一些承诺,可事后开发商不予承认。对此可以根据情况来看这些承诺是否对开发商有效:

  1.如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的,即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人即开发商名义订立合同,依据《合同法》第49条的规定,该代理行为有效,即开发商要负相应的义务;

  2.如果消费者知道或者应该知道代理公司已经越权,依据《合同法》第48条规定,其承诺不对开发商有效,应由代理公司负担相应的责任。另外,有时候代理公司仅仅口头承诺购房者,对于口头承诺是否有效,依据我国《合同法》的相关规定,除非法律法定,否则口头承诺是有效的,但是对于口头承诺一般都存在举证难的问题。

  特别提示:许多购房者将公司的承诺录音作为证据,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为证据使用。所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定,并有其他证据佐证都应为有效证据。

3、业主说规划改变,拒交服务费

  目前,改变规划主要有两种情况:

  第一,规划部门主动变更;

  第二,由开发商提出申请,规划部门审批认可。

  从程序上讲,规划部门变更规划应该公示并听证。2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定:“房地产开发项目规划方案一经批准,任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的,必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前,应当进行听证。”

  《北京市城市房地产转让管理办法》第43条第二款规定:房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。

  如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的,权利人可以依据法律规定,对规划部门提起行政复议或行政诉讼,要求规划部门撤销变更后的规划。

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