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px小区物业2024年度工作计划

  px小区物业2024年度工作计划

  一、基本服务计划

  1、按国家相关法规、《住宅物业服务三级标准》、《物业管理服务合同》、《业主公约》及业主大会决议等文件精神制定管理服务方案,提供管理服务;

  2、审核各分包单位资质,服务质量,监督分包单位(电梯:优力维特;监控、对讲、门禁:盛世恒安;保洁:洁雅;绿化:)管理服务工作;

  3、复核、公示2023年度特约服务收费标准、特约服务管理办法;

  4、签订专项服务委托合同;

  5、根据政府要求,坚持作好新冠疫情防控工作;

  6、根据国家政策、法律法规,小区设施设备现状,拟定消防报警联动系统更新改造、热水供回水管道更新改造及小区空调机台围栏更新改造方案,协同业主委员会,申请使用住宅专项维修资金,实施上述更新改造工程。

  二、共用部分、共用设备设施维修服务

  (一)第一季度工作计划

  一月份

  1、每月进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档;检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确;

  3、观察各楼户内暖气温度;重点关注各楼宇之间、各单元之间、各户型之间二次水流量平衡,为达到供暖温度标准和锅炉房节能工作创造条件;检查楼竖井供暖立管工作情况,及时排除故障隐患,保证采暖系统正常运行。

  二月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档;检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确;

  3、排查各楼外围排水管线,及时疏堵,保证正常运行;

  4、春节前对小区内各污水井、化粪池排查一次,清除可能产生的沼气;

  5、挂灯笼、彩旗,布置园区,营造节日气氛。

  三月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档;检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确;

  3、停暖后对小区采暖系统检查、检修楼内各阀门和水管井各接口以及各楼外围管线和阀门,关闭局部供暖微循环,为下年度的供暖工作打下良好的基础;

  4、停暖前后重点关注b区热水系统,与锅炉房配合重点解决生活热水系统循环问题,保证小区热水正常供应;

  5、对小区外围排水管线进行疏通检查;

  6、化粪池检查、清掏;

  7、对在供暖季无法解决的问题制定出具体方案,争取在非供暖季予以解决;

  8、安排组织房屋结构安全检查,记录、排除安全隐患。

  (二)第二季度工作计划

  四月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档,检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;核查抄录水电表;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确;核查抄录水电表;

  3、空调冷凝水管排水管进行疏通,保证畅通;

  4、顶层平台、首层平台雨水口清扫,漏水点打胶封堵;

  5、对各楼变压器维护保养,为夏季用电高峰做准备;

  6、π接室、配电室穿墙孔密封检查、封堵;

  7、景观水池蓄水。

  五月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;核查抄录水电表;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识,完整清晰、记录清晰准确;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  3、外围管井检查(雨后抽水);

  4、外围井盖除锈防腐和给水管道除锈防腐;检查热力小室,除锈防腐;

  5、检查小区内排水系统,淸陶排雨水水井於积,保证汛期到来前小区排水系统通畅;

  6、临时供电系统维护,准备夏季供电系统应急抢修所需备品备件;

  7、防雷系统检测;

  8、安排组织房屋结构安全检查,记录、排除安全隐患。

  六月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档,检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确;检查水泵润滑情况,补充润滑脂,保养水泵;

  3、雨后外围管井抽水;

  4、准备防汛工具(编织袋、沙子),重点检查排水泵情况;

  5、安排组织房屋结构安全检查,记录、排除安全隐患;

  6、应急处理屋面防水。

  (三)第三季度工作计划

  本季度工作重点是保证小区雨水管路及排水管路畅通。

  七、八月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档检查道路、楼梯扶手,及时维修,巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;核查抄录水电表;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  3、每日两次监测各楼变压器电流,两次巡查供电设备设施运行情况,及时应急处理设备故障,保证供电系统正常运行;

  4、极端天气后,外围管井排水,检查雨水排水口,保证通畅;

  5、雨后检查外围雨水管路;

  6、生活水箱管理员身体检查,办理合格的健康证。

  九月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档,检查道路、楼梯扶手,及时维修;每月进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档;检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;核查抄录水电表;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确;

  3、完成下一个供暖季供暖工作的前期准备;

  4、各采暖管道除污器检查清理;

  5、合理安排国庆节的员工休假,保证节日期间各项工作正常行;

  6、化粪池检查清掏;

  7、组织房屋结构安全检查,记录、排除安全隐患。

  (四)第四季度工作计划

  十月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档检查道路、楼扶手,及时维修;每月进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档;检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;核查抄录水电表;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确;

  3、按卫生健康委员会规范要求对二次供水水箱清洗消毒,保证水质符合国家生活饮用水卫生标准;检查各种卫生设施运行情况,保证完好;

  4、外围管井清除积水、阀门及流量调节阀调整;

  5、景观水池排水,清理水池积水。

  十一月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;核查抄录水电表;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识,完整清晰、记录清晰准确;

  3、做好采暖准备工作,择期进行系统冷循环,调试系统参数;

  4、采暖系统末端排气,观察各楼管井阀门及末端压力,做好采暖工作。

  十二月份

  1、进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档,检查道路、楼梯扶手,及时维修;每月进行共用部分门窗、玻璃检查,记录归档;检查道路、楼梯扶手,及时维修;巡视公共区域照明,低压供电设备,及时排除故障;核查抄录水电表;消防栓系统巡视,消防水泵盘车、点动;

  2、设备机房检查,防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确;

  3、检查楼宇公共区域采暖情况,采取设备设施防冻措施,开启车库热风幕;

  4、检查水泵润滑情况,补充润滑脂,保养水泵;

  5、安排组织房屋结构安全检查,记录、排除安全隐患;

  6、园区元旦节日布置,烘托节日气氛。

  三、电梯维保计划

  众所周知,电梯与其它机电设备一样,需要定期检查、保养和维护。通过对电梯设备的定期保养、维护,可以使电梯最大限度地达到并符合原设计、制造的标准和技术要求;并可保证电梯设备的安全可靠运行,降低故障率和延长电梯设备的使用寿命。

  应制订专门的适用于各种具体型号电梯的定期循环检查保养计划,并严格地执行,才能从技术上有效地保证电梯设备的定期检查、保养和维护工作的质量。

  电梯设备和其它机电设备一样,需针对其使用环境、使用频次等不同情况,采取不同的保养周期,才能最大限度地保证电梯设备的安全可靠运行、降低故障率。

  通常电梯的定期循环保养周期,有日检、半月检、月检、季检、半年检、年检等方式,针对不同型号电梯的特点和用户具体使用的情况,制订专门的检查保养工作内容或计划,是必要的。物业管理圈。因为每种保养制度、方式,都有其各自的重点和具体内容,在前后环节上,都是互相紧扣和密切联系的,保养人员须根据电梯的现有状况和使用频次等情况,制定该梯具体的保养方式,然后认真、严格地按技术规程和制订的保养计划执行,才能真正地保证电梯的安全可靠运行。

  所以根据本小区电梯运行时间、运行频率以及电梯安装日期特制订2023年电梯维护保养计划书。

  1、每日检查,保养的重点部位放在电梯运行的可靠性上(即电梯运行动作的正确性、电梯运行速度的稳定性和有无故障),确保电梯不带故障、安全运行。在电梯运行动作的正确性方面,主要检查各按钮、信号指示、平层、电梯运行是否正常,并做好记录。

  每周检查保养,每周检查保养工作的重点应放在检查保养电梯的安全装置,以及电梯运转零部件的灵活性方面。在电梯运行安全装置的安全可靠性方面,主要需检查保养电梯各层门锁、电气联锁触点和安全回路各安全开关的可靠,以及制动器制动性能和轿门安全保护装置的情况。对电梯运转零部件灵活性方面,主要需检查保养轿层门滑轮滑块和门机各运动部件的灵活性,以及电机、蜗轮蜗杆、导向轮等转动清洁润滑状况。

  2、每月检查保养,每月检查保养工作的重点是,检查电梯因频繁运行而可能易松动、易磨损的部件(如轿层门)的牢固性和完好性,使电梯在整体结构上,处于完整无损、牢固、安全可靠的良好工作状态。在电梯各紧固部位牢固性方面,须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺栓、层门自复门装置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、平衡补偿装置、控制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装置等。

  3、对因滑移滚动易磨损部位的完整、可靠性方面,须检查保养或更换的内容主要是轿层门滑轮滑块、门机传动带、导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳等,且对电梯进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维护工作。

  4、季度检查保养,季度检查保养工作的重点,应放在影响电梯工作可靠性的各部件之间的配合间隙或相对尺寸的检查、调整和保养上,并兼顾日检、周检、月检时疏忽、遗漏的地方。季度保养中,对电梯各运动部件之间的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查调整自动门机系统、门刀与各层厅门地坎间距、轿层门电气联锁触点的可靠啮合性,以及曳引钢丝绳各绳之间的涨紧度、制动器的间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面的距离、安全嵌楔块与导轨两侧间隙和平层精度等。

  5、年度检查保养,年度检查保养工作内容同样可作为专职质量检验人员在进行年度年检维保工作质量检验时的必检内容,年度检查保养工作的重点是,对电梯的安全可靠性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸,进行一次全面、系统的检查、维护保养工作。对需年度检查保养的电梯,须检查保养的部位和主要内容有:电梯整机性能和安全可靠性进行检查、测试,对易磨损零部件及其完整可靠性进行更换,对影响电梯工作可靠性的各运动部件之间的重要的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整等。

  6、专项检查维护保养。专项检查保养工作内容可作为专职质量检验人员在进行专项维保工作质量检验时的必检内容,电梯的专项检查维保工作就是我们通常说的项目修理或大修,需要维保人员根据电梯具体状况确定专项检查维保的内容。但对涉及到的安全项目(如限速器安全钳、安全回路各开关、门保护系统等)必须作为专项检查维保的必检项目,虽然电梯具体状况不同,电梯的专项检查维保即项目修理或大修工作的内容会各异,但常见专项修理项目内容有:曳引机制动器、各种绳轮、导轨、曳引钢丝绳、轿层门、补偿装置、井道信息装置、控制柜中的各电器元件的检查保养或更换。(电梯具体保养及巡检内容请见附表)

  7、根据国家规定每年做两次电梯困人救援演习。每年演习时间为当年4月与9月。

  8、北京市海淀区质量监督局每年对逸成东苑小区68部电梯进行质量年检,年检合格后给与年检合格报告及电梯检验合格证。电梯年检具体时间为六月份、八月份、九月份、十月份、十二月份。

  四、园区秩序维护计划

  (一)园区秩序维护计划

  新的一年里,为了能保证保安部工作有条不紊的的进行,提高队伍的整体素质,防止各种案件的发生,为业主提供更优质的服务,特制定以下具体的工作计划:

  1、职工队伍建设

  1.1 在现有各种保安规范的基础上,增加新的保安员日常行为规范及纪律要求,并推行到队伍的管理中。

  1.2 每季度组织安全大检查,及时整改隐患。

  1.3 每半年演练各种计划和突发事件处理方案。

  1.4 对队员进行两次岗位职责的整体培训。

  1.5 对队员进行两次物业知识的整体培训。

  1.6 进行两次突发事件处理程序的培训。

  1.7 进行消防安全检查,学习消防知识。

  1.8 出台警情提示,由于夏季入室案件高发,提示业主外出及休息时关闭门窗,另天气干燥,注意防火。

  1.9 夏季天气较热,加强队员的个人卫生,内务卫生及公共卫生的检查,防止疾病的发生。

  1.10 制定各种事件的应急方案,做好节前的各项培训工作。举行节日前的安全检查,发现隐患限期整改或及时处理。

  1.11 对队员进行爱国主义教育,学习优秀员工事迹。

  1.12 检查消防设施设备,进行消防知识的培训,迎接消防日的到来并举行一次消防演习。

  2、各岗位工作要求

  2.1 园区封闭管理,主要出入口设专人 24 小时值守,管理外来行人、车辆出入园区。

  2.2 完善巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00至 22:00巡视 2 次、22:00至次日 6:00巡视 1 次。

  2.3 巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。

  2.4 安防控制室设专人 24 小时值守;监控影像资料、报警记录,应留存 30日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。

  2.5 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

  2.6 每年进行 2 次专项应急预案演习,做好记录。

  2.7 备勤人员 24 小时待岗。

  (二)安全防范系统服务计划

  1、报警控制管理主机每日巡查 1 次,检查设备运行状态;每 2 周表面清洁 1 次;每半年内部除尘 1 次。

  2、对讲门口机每月检查 1 次按键、显示屏等;每月表面清洁 1 次;每半年内部除尘 1 次。

  3、图像采集设备每周检查 1 次监视画面、录像功能;每 2 周表面清洁 1 次;每半年内部除尘 1 次。

  4、摄像机每季度检查 1 次聚焦、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁 1 次;每年防护罩内部除尘 1 次。

  5、读卡器每月检查 1 次外观;每月表面清洁 1 次,查看防水状况。

  6、电磁锁门锁每 2 月检查 1 次吸力、外观、接线。

  7、出门按钮每 2 月检查 1 次开锁功能、接线。

  五、消防安全服务计划

  1、建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。

  2、成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织 2 次消防演练。

  3、设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 2 次消防安全培训。

  4、每日防火巡查 1 次;每月进行防火检查 1 次,按照规定每年检测 1 次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施器材符合消防安全要求;每月对消防水泵检修、试运行,保证其完好,抽查消防栓、水龙带的系统部件,确保齐全、有效。

  5、发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。

  6、消防控制室设专人巡视,及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警,组织扑救初期火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。

  7、灭火器每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1 次灭火器压力和有效期,保证处于完好状态。

  8、对小区的灭火器进行检测。

  六、保洁工作计划

  第一季度:

  1、疫情防控及消毒工作按原有计划作业;

  2、遇雨雪天气时,根据冬季扫雪预案安排工作及时清扫积雪;

  3、春节前,安排好员工春节探亲假的往返时间及节日期间的安全工作,做好春节期间各项工作的安排以保证小区的卫生质量;

  4、春节后及时招收新员工并抓好员工培训工作,除日常保洁工作培训之外疫情防护,垃圾分类,各种安全培训也是培训重点;

  5、依据上年度的各种突发事件的预案,制定新的突发事件的预案,在突发事件发生时,做到及时有效地处理应对;

  6、提高管理人员的专业素质,根据每个主管的不同个性和特点,拿出相应的管理方法,同时加大主管的巡查力度,力争提高工作质量。

  第二季度:

  1、天气转暖后,逐项落实小区定保项目——楼道玻璃和一层大厅的高玻璃;

  2、执行消杀计划,申购消杀药品,在去年消杀的基础上加大消杀力度,根据季节具体实施,合理安排消杀人员及消杀时间;

  3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作,保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作;

  4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多,调整清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。

  第三季度:

  1、针对季节性执行消杀计划;

  2、针对夏季雨水多,按照雨季汛期预案做好小区内雨水的清扫工作,做好历年在雨季漏水位置的清扫预案;

  3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作,保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作;

  4、夏季生活垃圾增多早晚投放垃圾多,调整清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。

  第四季度:

  1、对本年度的消杀工作进行收尾;

  2、安排小区内的定保项目;

  3、按照预案做好小区内清扫积雪准备工作。

  在做好每项工作的同时要加强与各部门的工作协调与沟通工作,对各部门提出的问题以积极的态度去执行,并对有关部门提出的问题处理完后及时向其反馈。

  七、绿化养护计划

  一、年度养护计划

  1月:植物休眠期内,清理绿地内落叶杂物,修剪花灌木及大乔木的干枝死杈。

  2月:春节假期结束,工人返岗,清理绿地卫生,修剪。月底至3月上旬用石硫合剂对绿地植物做一次普遍消杀,杀灭越冬虫卵、蛹以及病原物。

  3月:浇返青水,修剪龙爪槐,本月中旬开始是一年中种植的最好时间,可以进行绿地补植。返青水需浇足浇透,以保证植物春季返青生长需要。

  4月:浇水,结合浇水对月季、玉兰以及绿篱施肥,四月中旬开始第一次修剪绿篱,五一之前第一次剪草。4月20日以后开始根据情况打药,防治蚜虫、天幕毛虫,大叶黄杨白粉病应在四月底第一次用药防治。北京春季一向旱情严重,4月正是万物生长,花开春暖的时节,一定要保证绿地植物对水分的需要。

  5月:浇水,剪草,打药防治蚜虫、刺蛾,打药防治大叶黄杨及月季白粉病(每30-40天用一次药)5月下旬打药防治红蜘蛛,本月开始草坪修剪、病虫害防治、杂草防除成为重点。

  6月:浇水,剪草,除杂草(人工拔除、打除草剂),打药防治大叶黄杨及月季白粉病、草坪病害、防治红蜘蛛。

  7月:浇水、剪草,除杂草,打药防治病虫害,进行第二次修剪绿篱。本月雨季到来,高温高湿,为草坪病害高发期,秋季杂草旺盛生长期,要适当增加用药次数。

  8月:浇水,剪草,除杂草,打药防治大叶黄杨及月季叶斑病,防治红蜘蛛刺蛾,注意观察本年度最后一次美国白蛾是否爆发,必要时及时打药,继续重点防治草坪病害。8月中旬到9月上旬第三次修剪绿篱。

  9月:浇水,剪草,除杂草,打药防治大叶黄杨白粉病、月季黑斑病,打药防治红蜘蛛、蚜虫。本月开始天气转凉爽,草坪病害基本消失,草坪生长加速,需要增加修剪次数,本月也是草坪播种的最佳时间(病害、杂草相对较少),可以对夏季病害和杂草侵占造成斑秃的草坪进行补播。

  10月:浇水,剪草,除杂草,打药防治红蜘蛛,蚜虫,白粉病。对绿地内杂草进行最后的清理。物业管理圈。

  11月:浇冻水,剪草,清理部分树木落叶。天气转冷,本月中下旬开始出现霜冻,植物开始落叶进入休眠期,需要对所有绿地植物灌一次透水,帮助植物安全越冬。有可能的话本月中旬对所有植物及地面用石硫合剂进行一次消杀,减少病原物越冬。

  12月:花灌木冬季修剪,清理落叶。本月所有植物基本都进入休眠,应该对海棠、紫叶李、榆叶梅、紫薇、月季等植物进行修剪。大部分落叶树木都开始落叶或者落叶结束,本月和下月上中旬落叶清理工作量很大。

  二、修剪作业时间表

养护作业种类
作业内容(主要防治对象)
完成时间
绿篱色带修剪
第一次修剪
5月10日
第二次修剪
7月15日
第三次修剪
9月10日
第四次修剪
10月15日
草坪修剪
第一次修剪(修剪后第二天使用矮化剂,减缓生长,提高抗旱能力)
4月20-25日
第二次修剪(修剪后第二天使用矮化剂,减缓生长,提高抗旱能力)
5月20-25日
第三次修剪(修剪后第二天使用矮化剂,减缓生长,提高抗旱能力)
6月20-25日
第四次修剪(修剪后第二天使用矮化剂,增加草坪抗病性)
7月20-25日
第五次修剪(修剪后第二天使用矮化剂,增加草坪抗病性)
8月20-25日
第六次修剪(修剪后第二天使用矮化剂,减缓生长,提高抗旱能力)
9月20-25日
第七次修剪
10月25-30日

  修剪作业在工作日进行,按照北京市规定噪音作业时间段完成。

  三、病虫害防治时间表

防治时间
主要防治目标
主要用药种类
主要用药植物
3月上中旬
清园消杀
石硫合剂
所有绿地
4月下旬至五月初
蚜虫,大叶黄杨白粉病
己唑醇
高效氯氰菊酯
碧桃、海棠、大叶黄杨、月季、柳树、元宝枫、栾树、松柏类等
5月下旬至六月初
蚜虫,红蜘蛛
草坪矮化提高抗病节水性
高效氯氰菊酯
阿维菌素
草坪矮化剂
冷季型草坪、碧桃、海棠、月季、紫叶李、栾树、元宝枫、国槐等
6月下旬或7月上旬
红蜘蛛
草坪矮化提高抗病节水性
草坪夏季病害
阿维菌素
草坪矮化剂
绿杀
碧桃、海棠、冷季型草坪等
7月下旬
红蜘蛛
月季叶斑病
草坪矮化提高抗病节水性
草坪夏季病害
阿维菌素
草坪矮化剂
绿杀
碧桃、海棠、月季、冷季型草坪等
8月中下旬
红蜘蛛
月季叶斑病
草坪矮化提高抗病节水性
草坪夏季病害
阿维菌素
草坪矮化剂
绿杀
碧桃、海棠、月季、冷季型草坪等
9月下旬
大叶黄杨、月季白粉病,月季黑斑病,海棠锈病
草坪矮化提高抗病节水性
己唑醇
草坪矮化剂
月季、海棠、大叶黄杨、冷季型草坪
10月下旬
蚜虫
噻虫嗪
碧桃、海棠、月季等
11月中旬
清园消杀
石硫合剂
所有绿地

  以上是常规病虫害防治,还有一部分病虫害需要注意观察,发现后及时用药防治,如刺蛾、美国白蛾、天幕毛虫、国槐尺蠖、玫瑰叶蜂等,地下害虫,如蛴螬、金针虫等大量发生时也要打药防治,还有因外来植物材料带入的病虫害,也要在种植后注意观察,及时防治。

  杂草高发期,人工拔除来不及,需要使用选择性除草剂防除。

编辑:www.pmceo.com

篇2:项目物业工程维修保养工作计划

  项目物业工程维修保养工作计划

  物业维修养护计划的制定职责:

  1、工程维修主管负责编制物业维修保养计划。

  2、公司主管领导负责批准物业维修保养计划。

  3、维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作,并做好。

  物业维修养护计划的内容:

  1、维护范围:

  房屋的承重及抗震结构部位、屋面、外墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。

  2、建筑本体年维修保养工作计划:

保养项目
保养周期
保 养 内 容 与 要 求
1、
屋 顶
2年
两年对隔热层进行保养一次对面砖破碎和裂缝较大的及时维修更换。
2、
外墙饰面
1年
每年对重点部位进行检查,特别在雨季前的检查
3、
内墙饰面
3年
每三年进行全面维修保养。
4、
楼梯间
3年
每月用拖把进行擦洗,楼梯间踏步每三年进行一次保养。
5、
1年
对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理,其它类型门每年全面保养一次。
6、
花园、围栏
1年
每年除锈刷油一次。
7、
1年
对门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修,每年全部保养一次。
8、8
公共地砖
3年
日常发现损坏及时维修,每三年进行全面保养一次。
9、9
吊 项
3年
日常发现有破损立即更换,三年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。
10、
车行道 、人行道
1年
日常发现的损坏及时修补,每年重点养护一次。
11、
管 道
3年
室外一楼地面的管道每年刷油一次,井道内管道每三年一次,刷油一次。
12、
化粪池、污水井
1年
每年揭盖检查清理污泥一次。
13、
档雨蓬
1年
每年检修一次。
14、
玻璃幕墙、玻璃门
1年
每年对玻璃幕墙、玻璃门的玻璃胶进行全面检查。
15、
公共照明系统
半个月
灯泡随坏随换,灯罩半个月擦一次。
16、
水 池、水 箱
半年
1年
每年对地下室水池清洗一次、每半年对屋顶水箱清洗一次。
17、1
标识系统
1年
每年对物业的所有标识系统全面检查一次

  3、房屋及维修管理要求:

  (1)房屋外观完好、整洁。

  (2)主要出入口、通到及功能区域有明显标志、指示,表示清晰。

  (3)房屋完好率达99%以上。

  (4)房屋的装修,不得危及房屋结构与他人安全。

  (5)房屋零修及时率达98%以上,零修合格率达100%,并建立维修和回访记录。

  (6)公共配套服务设施完好,不随意改变用途。

  (7)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,工作正常。

  (8)道路畅通、路面平坦。

  (9)污水排放通畅。

建筑本体日、周、月维修保养计划:

主要
周期
房屋
本体
室内:小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。48小时跟踪验证。
楼梯、墙面:发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3-4年全面修补刷漆一次。
天面:每年全面检查一次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。
公共
设施
室内污水系统:每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。
道路车场:每天检查1遍,随时坏随时修;
路灯:每天检查1遍,随时坏随时修;
明暗沟:每周检查1遍,随时坏随时修;
供水电气:每月细查1遍,随时坏随时修;
楼道灯:每天检查1遍,即坏即修。
标识系统:每天检查1遍,即坏即修。
检查项目及处理方法
检查
项目
1.地基基础 2.梁柱板主体 3.墙体 4.顶棚 5.楼梯扶手 6.公共门窗 7.隔热层、防水层 8.水箱水池 9.天面扶栏 10.消防设施 11.电子对讲门 12.信报箱 13.标识 14.散水坡 15.楼板地面砖 16.上下雨污水管 17.设备房 18.道路 19.道路 20电缆沟盖板 21.路牙 22.踏步阶 23.给排水 24.路灯 25.清洁设备 26.娱乐设施.
处理方法
按照iso9001:2000标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报经理并提出纠正措施。
考核标准
日常周检、月检考核按iso9001:2000质量标准;
年终考核按国家建设部考核标准。

篇3:项目物业管理办公室年度工作计划

  项目物业管理办公室年度工作计划

一、安保管理

  1)做好社区治安管理,维护良好的公共秩序。

  2)学习一切规章制度和岗位职责,尤其是新兵的训练。继续做好社区治安工作,确保社区正常秩序,为业主提供安全、舒适、优雅的居住环境。保证六年内社区无刑事案件。

  3)加强部门内部力量的梯队建设,努力培养骨干力量。

  4)做好社区消防安全工作,努力实现全年无消防安全事故。

  5)20年强化军事训练,提高部门人员整体军事素质。

  6)以绩效考核指标为标准,实行目标管理责任制,明确各级安全部门的工作职责,责任到人。通过检查考核,真正做到赏罚懒,提高员工的工作积极性,促进工作的有效完成。

二、工程维护管理

  1、管理、维修和维护整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控和公共设施的运行,确保小区内所有设备和设施的正常运行

  2、加强对装修户的监督管理。

  3、为业主提供有偿服务。

三、环境卫生管理

  1、在环境卫生方面,根据小区的实际情况,我们主要是加强树叶和青苔的打捞,进行河道清理。确保河水清澈透明。

  2、要求保洁部门制定严格的工作计划,并结合保洁程序和考核办法对保洁工作进行监督检查。继续开展装饰垃圾袋装定点堆放,集中运输管理,加强社区卫生检查工作,确保社区整洁美观。

  3、要求保洁部门按发包人要求进行。

四、客户服务管理

  1)继续强化客户服务水平和服务质量,业主满意率达到95%左右。

  2)进一步提高物业收费水平,确保收费率达到96%左右。

  3)与各部门密切配合,及时妥善处理业主的争议、意见和建议。

  4)完善客户服务体系和流程,基本实现部门制度化管理。

  5)加强部门培训,确保客服人员业务水平显著提升。

  根据公司的培训政策,制定客户服务管理培训工作计划,提高服务意识和业务水平。有针对性地对员工进行素质教育,促进员工的爱心和奉献精神。对员工的服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力和自律能力的培训应反复加强,并在实际工作中检查落实情况,以提高管理服务水平和服务质量,提高员工的综合素质。

五、是完善管理处日常管理

  开展便民工作,提高业主满意度,用制度规范日常工作,完善社区治安、交通、绿化及公共设施设备维护,让业主满意,大力开展家政保洁服务、园林维护、水电维护等有偿服务。在为业主提供优质服务的同时,也增加了管理处多元化经营的收入。

六、根据公司年度计划,创建文明和谐社区。

  根据公司年度管理工作计划,**年的工作重点是继续抓好物业安全管理,强化服务意识,规范服务标准,严格遵守国家和市政部门制定的法律法规以及国家和市政部门制定的各项规范性制度

  **年,**物业管理办公室将以物业服务的务实态度,以d湖物业管理公司一流的物业管理水平和公司的整体工作方针为方向,以开发商的重点工作为中心,保质保量完成各项工作任务和考核指标,竭诚为业主服务,在提高服务质量方面取得巨大成就。

篇4:物业公司人事行政部上半年工作总结及下半年工作计划范本

  物业公司人事行政部上半年工作总结及下半年工作计划范本

  一、上半年工作总结;

  1继续健全公司各项规章制度,进一步提高公司规范化运作水平;

  在公司原有制度的基础上,完善了《12小时工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采购管理制度》、《样板房管理制度》、《员工餐厅管理制度》、《员工宿舍管理制度》等,涉及人、财、物的管理制度及规范性文件。

  1.1自今年起,物业公司所有文件统一由人事行政部负责管理,实现了文件流程登记管理,保证文件传批效率、对文件流程进行严格控制。并通过由人事行政部负责统一发放,加强了内部文件传阅,及时传递信息的效率。

  1.2在年初的计划中,本应在三月对公司的制度及更新的部分进行一次整理和汇编,因各部门业务工作开展繁忙,重视度不足,完成速度未达预计效果。六月,集团人力资源部牵头进行物业公司制度汇编,对各部门、各岗位提出了新的要求,目前完成了公司层面的制度及操作规范。并针对目前存在的执行力差、责任心不足、业务处理回应速度缓慢等问题,推出《24小时回复制度》、《小区巡查制度》、《投诉处理流程》、《员工礼貌礼仪标准》等提高服务水平的相关制度。

  二、人事管理

  2.1人员编制:随二期的验收接管及又一城的介入,根据实际需要,人员编制进行了如下调整:

  2.2人员招聘;

  物业公司上半年通过报纸、网站、现场招聘会、职业介绍所等渠道,基本完成招聘任务。上半年人员异动情况如下:备注:六月份因未结束,未纳入统计范围。

  2.3人事费用

  1-5月人事实发工资总表

  2.31《保安员12小时工作制》

  在增加二期安防岗位,不增加岗位编制的情况下,实施了《保安员12小时工作制》,对保安员的薪资进行了调整。试行两个月以来,保安员基本能接受该项调整,部门人员流动率未出现异常。基本解决人员不足产生的空岗情况,并逐步消化了去年下半年积累的大量加班。

  2.32有偿服务提成制

  随二期入住率的提高,对有偿服务的需求逐步增加。在不增加清洁人员的基础上,试行安排休息的员工提供有偿服务,并在有偿服务收费中按元/小时的标准,作为工资提成给员工。目的是减少加班时长、控制人工成本,同时提高员工工作的积极性。

  2.4员工培训

  上半年新员工对《员工手册》、公司制度培训的覆盖率100,每周各部门开展的业务培训平均1-2次,组织个别业务部门经理参加阳光团队的拓展活动。在四月,组织了主管以上的员工前往参观,学习别人的管理经验,找出自身不足。初步建立员工培训档案、培训课程计划及相关培训资料等,计划于下半年具体实施。培训工作因一直缺乏专管人员,由部门内部兼任开展,存在培训的内容比较单一、在组织上缺乏部门间的交叉培训,未建立系统的培训资料及操作规范本件等问题。这次各部门均完善了操作手册,同时也为下半年的培训工作建立了基础。

  2.5推行绩效考核

  在一月起保安部首先试行了《保安员绩效考核办法》,制定了保安员级别及相应的工资待遇标准。通过绩效考核,调动员工不断提高工作水平及自身素质的积极性,提供了晋级、调薪的机会。先后实施的绩效考核部门有客服中心、车队。

  目前,绩效考核的工作尚未全面覆盖,推广绩效考核的力度和实效性未达到真正激励员工积极性的效果。分析原因,主要存在以下方面的原因:1)工作目标不明确,未建立实际操作的规范。2)管理人员流动性大,管理办法亦经常改变。3)从建立绩效考核标准到考核结果的过程管理不足。4)员工对绩效考核的理解度、认同感有限。

  三、行政管理

  3.1员工餐厅

  3.11面对员工反映意见比较集中的员工餐厅,经过多次的意见调查,确定大部分员工的口味,在食品卫生、份量、菜式及用餐时间上,均根据各部门不同班次的需要及员工意见进行了调整。目前,员工满意度基本达到95以上。

  3.12在五月份员工餐厅收支报告中,已实现包餐费用包含餐厅电费、每月人事费用当月工具、物料采购费用、夏季每周两次的凉茶、糖水的所有费用,在员工满意的基础上合理降低成本。

  3.2仓库管理

  3.21通过制定《物料验收制度》、《采购管理制度》等,首先从物料验收的环节开始严格控制物料的品质,增加了由业务部门派人协助验货的环节,减少不合格品的发生。其次,加大仓库对物料的管理职责,在采购物料的价格、品质上,与历史价格、原用物料品质进行对比,严格把关,不合格的一律予以退货处理。

  3.22为配合财务部做好费用划拨的工作,工程物料的使用在月度盘点表中做到每一件物料清晰列明用在何处,费用所属。

  3.24增加了样板房物品的管理,联合材料部进行了彻底的核对,对遗失、错帐、损坏等情况进行了清点。在多次的样板房搬迁中,仓库参与物品的打包、清点、交接、存放等工作,弥补了以前样板房物品清单不完整的现象。在上半年集团财务部联合进行的资产盘点中,行政、工程仓库均做到了帐货相符。

  3.3车队管理

  3.31根据上半年车队被投诉的主要原因及存在问题,制订了《司机奖惩条例》,以季度的形式进行考核,并推出安全驾驶奖。对业主提出投诉的司机,给予惩罚,并由司机本人向业主进行解释和道歉,提高司机对服务规范的重视。

  3.32上半年,逐渐有业主提出有偿用车服务的需求,有租车及租司机两种。为规范操作,制订了有偿服务标准,在不影响正常运行的情况下,均满足业主的需求,服务创收。

  3.4采购管理

  在上半年的采购工作中,提高采购的计划性,基本完成各部门的采购工作,及时核价。虚心向业务部门学习商品知识,在大批量不确定质量价格的采购中,联合业务部门的主管及材料部同时到采购市场定品质及价格标准。完成了上半年工程物料供应商评估,并根据业务部门的推荐,采用了新的物料供应商,在价格上有所降低。

  3.5样板房管理

  自一月份起,人事行政部正式接管样板房,在清洁组操作规范原有的基础上,重新制定了《样板房管理制度》及清洁卫生标准,对样板房的员工按清洁标准进行了全面培训,将样板房物品的保管责任落实到个人。接管半年以来,仅遗失两件小装饰物件。主动与营销部门沟通,征询样板房需要改进的问题,及时调整,积极配合。

  3.6 积极配合业务部门

  3.61 煤气配送

  针对小区煤气配送量逐步增加的情况,原配送方式是由行政部负责煤气配送、保安员负责送到业主家中。存在耗费人力、物力及存放煤气的安全性问题。现与振戎煤气股份公司重新签订了配送协议,由煤气公司负责24小时内直接配送上门,减低人力、物力的投入,解决了煤气储备的存放问题,提高服务效率。

  3.62 小区垃圾清理

  原清运方式是绿化垃圾与生活垃圾分别由村民及环卫站进行处理,存在清理不及时、费用偏高的现象。现经过调整,绿化垃圾采取运到三期偏僻地点自然腐化,生活垃圾经过重新协议,基本解决了目前的垃圾清运问题,已达到降低成本的目的。

  3.7 年度先进员工评选

  根据去年员工的实际工作表现,组织了年度先进员工的评选工作,并通过由各部门经理

  参加的专题会议,确定和选出18名年度先进员工,并给予了表彰和奖励。

  3.8 组织20xx年年度春茗活动

  于4月,组织物业公司的年度春茗活动,总结去年工作中存在的问题,传达集团二○○六年发展纲要的精神,同时明确今年的发展目标。会后,组织了员工卡拉ok及烧烤活动。

  二、工作中存在的问题:

  1 目标管理责任的落实:

  目前,各部门仅根据自己的工作计划开展工作,没有一个明确、统一的管理目标及责任人的落实。在工作开展的过程中,目标的实现与实际结果存在差距,做了大量的工作但看不到成绩。如明确的工作指标下达,管理费收费率、员工培训合格率、满意度等都未能落实到人。

  跟进措施:通过审核部门年度目标,以部门经理签订目标管理责任书的形式,明确绩效考核指标,及时根据实际情况进行调整,控制日常工作方向的正确性,以达到一个共同的目标。

  2 管理思想的随意性,造成管理中“不公平事件”。容易挫伤员工积极性,降低满意度,组织团队精神减弱,凝聚力降低。

  跟进措施:从基础建设做起,通过制度的建立,针对事情的处理建立规范的操作模式,不因人而异。加强中层管理人员的培训,建立领导威信,加强日常管理的规范化,减少随意性及个性化。

  3 监督机制未做到细处,目前巡查的范围,仅限于员工仪表、考勤、员工餐厅、小区环境巡查等,监督的力度和实效都有待提高。

  跟进措施:将巡查、监督工作提升为制度的形式进行落实,将范围扩大,对投诉处理、服务态度、工作效率、培训考核、招聘及时率、设备维护等,均作为巡查范围,提高部门经理对该项工作的重视程度。

  4 沟通渠道单一:

  1)与员工的沟通:

  目前,与员工沟通的渠道主要来自员工意见调查表及个别员工异动面谈,方式比较单一,与员工直接面谈的覆盖率不高。不了解员工的真实想法,部分工作将失去实效。

  跟进措施:建立员工面谈机制,在入职、异动面谈的基础上,增加员工定期面谈计划,建立员工面谈记录,定期进行汇总和分析。了解员工在工作、生活中存在的问题,重视员工意见并及时解决。

  2)与业主的沟通:

  在日常的工作中,未建立起物业公司与业主之间一个良好的宣传渠道,物业公司日常工作的进度,所做的努力,未能使业主了解,得不到业主充分的支持和相互间的协助。

  跟进措施:加强社区文化的营造和建设,增设固定的方式,将物业公司最近的工作动向、进度成果、热点话题、发展商举措等定时向住户宣传。加强相互间的了解,以赢得支持和认可。建立多种直接交流的方式,培养相互间的信任度,为建立良好的小区生活环境这一共同目标出谋划策。

  5 员工激励:

  员工中普遍存在干好干坏一个样的心态,严重影响到工作的执行力度和服务水平。

  跟进措施:在绩效考核工作开展的基础上,对获得服务之星的员工给予充分的肯定和表彰。通过照片上墙、业绩公布、奖金奖励、出外旅游等,精神与物质鼓励相结合的方式,充分激励全体员工争当先进,鼓舞士气。

  三、下半年工作计划:

  1 制度化管理;

  计划于七月份,在物业公司全面开展规范化操作的活动,将汇编后的制度进行试行并及时对出现的问题跟进修正。建立一套属于君华物业自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服务质量,将制度从书面形式进入到实际工作中。

  2 绩效考核的推广:

  配合整个集团人力资源部的工作规划,七月份组织完成全面绩效考核的方案,落实管理目标,通过绩效管理,从根本上调动员工的积极性,创造双赢的局面,推动物业公司的服务和效益。

  制订“服务之星”评选、奖励方案,充分激励和认可工作优秀的员工。,

  3 提高员工素质,建立培训系统管理

  制定实施培训规范及培训系统资料,通过不同环节培训,提高全体员工的素质。完善员工培训档案,考核、抽查记录等,将培训作为各部门一项重要工作。于九月完成新的操作规范、考核标准的第一轮培训,做到初级培训、基础培训、操作规范培训覆盖率100%,培训合格率95%。

  4 提高工作效率与工作质量

  充分发挥监督机制,有计划地执行工作巡查制度,重点抓工作的落实与回复。实行普通工作24小时回复制、重点工作12小时回复制及紧急工作2小时回复制。将回复的时效与完成情况作为员工绩效考核的重要指标,从而提高整个物业公司的办事效率。

  5 建立良好沟通:

  5.1 组织季刊的文稿,以季度的形式向业主汇报物业公司的工作与成果,小区设备设施的维护状况及业主关心的热点话题分析等。

  5.2 制定与员工沟通面谈的计划,在一定周期内与员工全面沟通,建立员工面谈记录,及时解决员工的生活问题。

  6 员工活动

  6.1 定期组织主管以上人员学习、参观及讨论,不断吸收好的办法措施,缩短与行业标准的距离。

  6.2 增加员工文娱活动的内容,如篮球、羽毛球比赛,服务之星的出外旅游等活动,加强团队意识及优秀员工的荣誉感。

篇5:打造名盘物业管理处员工培训工作计划

  打造名盘物业管理处员工培训工作计划

  (一)员工的培训

  1.培训目标

  为把xx院管理成武汉市物业管理名盘,必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍,通过各种形式的`培训,使管理处员工具备全面的物业管理素质要求,从而实现预期的管理目标。具体目标如下:

  (1)确保每个员工年度培训在200课时以上。

  (2)新员工培训率100%,培训合格率100%。

  (3)管理人员持证上岗率100%。

  (4)特殊工种人员持证上岗率100%。

  (5)建立和完善员工培训网络。

  (6)对员工进行网络及智能化培训。

  2.培训方式

  (1)自学

  自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法,公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参加与自身岗位相关的专业培训班、自考班,学习时间上给予安排和照顾。

  (2)自办培训班

  举办相关专业培训班,加强和提高员工专业素质和职业道德修养。

  (3)外派学习培训

  选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。

  (4)理论研讨或专题讨论

  针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时组织专题研讨或专题讲座,总结经验,提高水平。

  (5)参观学习

  组织员工分期、分批参观同行业优秀管理项目,开拓视野、总结经验。

  (6)岗位轮训

  通过岗位轮训,给员工提供晋升的机会;通过人才的横向、纵向交流,达到'专职多能'的目的,从而提高员工的综合素质。

  3.确立和完善员工培训网络系统

  (1)在员工的工作技能、服务意识、综合素质、团体合作'四个方面调查员工受训程度,确定训练需求,制定训练计划。训练计划包括:

  a、按什么标准,达到什么目的(训练目标);

  b、训练程序、方法;

  c、训练对象(受训区域、岗位、人员);

  d、训练内容(技能、意识、操守等);

  e、训练地点、时间以及经费预算;

  f、效果追踪的方式、时间、执行者;

  g、预备修正计划。

  (2)员工的训练分两个层次进行,即管理层(包括潜在管理层)和操作层;在对第一层次训练中,注重管理职能的训练,并由其分解及制订、实施对第二层次的操作训练,形成员工训练组织网络。两个层次的训练均进行'两个w'的阶段,即'what':使训练对象知道工作怎样做,'why':进而明白为什么这样做,由被动式工作转化为主动式工作,再进行深层次的引导,提高员工的工作技能,端正工作态度。

  (3)训练的程式不只是授课讲解告知,而是有系统步骤的。训练的步骤为:告知(tell)、呈现(show)、试作(try)、追踪检讨(follow up);其中追踪效果的方法亦分为定期和不定期、告知和不告知的方式。定期结合告知的追踪方式,主要检查员工掌握的工作技能程度和工作标准水平;不定期结合不告知的方式主要是追踪员工在实际工作中的效率、效果,检讨其工作态度。

  (4)培训工作程序

  4.培训计划

  为确保各项管理工作能按质按量完成,取得培训应有的满意效果,按培训的需求,制定以下培训计划。

  (1)管理前期培训

  1基础培训,包括《员工手册》、《劳动法》、公司质量手册、程序文件、作业指导书和公司规章制度等五天公司全体新员工内部培训考核让新员工了解公司的组织,凯发真人首先娱乐的文化、管理规章制度及公司各部门职能和运作方式

  2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训二天公司全体新员工内部培训考核了解翰岭院管理内容、接管程序及运作方式

  3岗位职责及物业管理制度一天公司全体新员工内部培训考核熟悉本职工作程序,管理运作程序

  4物业管理方案和要求一天公司全体新员工内部培训考核对翰岭院物业管理有较深层次的认识

  5进行各工种专业培训三天各有关主管部门和协办单位全体新员工内部培训考核熟悉掌握本专业的工作技巧,适应工作之要求

  6职业道德培训三天公司全体新员工内部培训考核加强职业道德建设,提高服务水平和管理水平

  7融入各岗位进行上岗见习培训三天公司全体新员工内部培训岗位考核学习、领会基本操作方法为正式上岗作好准备

  8物业管理条例及实施细则和配套文件三天公司全体新员工内部培训考核熟悉掌握条例、实施细则等内容

  9电脑网络操作知识培训二天部分管理层人员外部培训了解操作工作要点

  10物业管理专业资质培训七天政府主管部门需持物业管理上岗证的人员外部培训考试确保持证上岗率100%

  11管理目标及模式和管理方案有关内容二天公司全体人员内部培训考核明确各项工作要求、目标、模式。

  12岗位职责和物业管理运作制度二天公司全体人员内部培训岗位考核掌握岗位要求和考核标准。

  13房屋整体布局、水电设施、消防设施、环境导示系统等内容介绍二天公司设计安装单位全体人员内部培训考核熟悉xx院管理、运行。

  14房屋验收交接程序一天公司管理、维修技术人员内部培训考核要求掌握房屋交接的全过程。

  15公用设施及设备维护标准及作业程序一天公司管理、维修工内部培训考核明确公用设施维修范围及标准

  16治安保卫工作目标及作业程序一天公司保安员内部培训考核熟悉治安保卫的范围和目标

  17清洁卫生标准及作业程序一天公司保洁员内部培训考核熟悉清洁卫生范围和目标

  18绿化标准及作业程序一天公司绿化工内部培训考核熟悉绿化范围和目标

  19各工种工作技艺和服务语言规范及人际沟通技巧一天公司全体人员内部培训考核行为、语言规范及技巧

  20消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天公司全体人员内部培训考核掌握应急方案及常识

  21维修服务标准及作业程序一天公司管理、维修及服务人员内部培训考核了解代客服务范围及要求

  22业主有关保密事项和管理人员熟记事项一天公司全体人员内部培训考核确保业主资料保密和熟记率达100%

  (2)日常管理期员工培训计划

  1电脑网络及管理培训五天聘请电脑专家授课管理处管理人员内部培训考试了解、掌握电脑网络管理技术及应用

  2管理技能知识培训二天聘请物管专家授课管理处全体员工分批进行内部培训考核提高员工的沟通技巧和管理水平

  3组织协调、公共关系及公众形象培训二天公司管理处全体员工分批进行内部培训知识考核增强组织协调能力和公共关系处理,建立良好的公众形象

  4保安员队列、战术拳术及体能等培训七天管理处保安员及骨干轮岗培训考核掌握保安员现代军事知识、提高防卫能力

  5有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训有关管理服务人员外部培训考核根据规定要求以提高业务管理水平

  6维修服务人员升级培训根据实际情况安排有关主管部门维修、服务人员外部培训确保每年该类人员10%以上达到中级技工等级证书

  7保安员队列、体能、擒拿格斗及消防知识培训每年确保十五天以上公司全体保安员工内部轮流培训考核提高保安员业务素质

  8劳动安全卫生培训一天公司管理处全体员工内部培训考核熟悉、了解劳动安全卫生知识

  9消防技能训练及演习三天武汉市消防局管理处全体义务消防员内部轮流培训考核掌握消防技能知识和实战能力

  (3)紧急事件处理培训

  除了上述在职培训项目外,我们还将针对翰岭院的实际情况,对管理处员工进行下述紧急事件处理培训:

  a.火警应变;

  b.电力故障;

  c.上、下水管道爆破;

  d.雷暴和防风;

  e.盗窃与抢劫;

  f.处理可疑物体与恐吓电话;

  g.处理业户投诉;

  h.处理违例或遗弃车辆;

  (4)公众形象规范培训

  公众形象是现代企业赢得市场的客观要求,是凯发真人首先娱乐的文化的必然反映。公司通过以下措施保证企业的卓越信誉。

  a.以企业精神、经营理念和发展目标构成公司特有的凯发真人首先娱乐的文化,使全体员工形成共同的价值观和团队意识,实现公司创建中国物业管理行业名牌企业战略目标。

  b.以《员工手册》规范员工的行为,展示公司良好形象。

  c.以iso9001:20xx质量体系确保规范化的物业管理服务。

  d.以统一、简洁、鲜明的ci设计,体现文化内涵。

  (二)员工管理

  1.人性化管理

  具体的物业管理服务主要是由员工来实施的。想要员工对服务对象--业户以微笑,首先要管理者对员工微笑。

  (1)管理者对员工必须具备服务意识,重视每一个员工,注重员工的感受,在工作中结合'原则与弹性原则',鼓励员工的进步,修正员工的失误。

  (2)加强员工实际操作的品质管理督导,有针对性地具体实施员工训练,关心员工的成长。

  (3)适当的授权,结合'指令'的信息传达、实施过程,进行必要的效果追踪,增强员工的参与感'。

  (4)主动了解员工的需要,使员工保持良好的沟通,倡导团队精神。

  2.录用与考核

  (1)录用:根据人员岗位编制、用工条件,经考核、面试择优录用,录用后经上岗培训和业务考核,试用3-6个月,依据《劳动法》的规定,以劳动合同书的形式与员工确定劳动关系和合同期限;

  (2)考核:考核是检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段,重视对员工的考核,制定考核制度和实施办法:

  a.每年与管理者签订经营管理目标责任书,考核整体目标完成情况。

  b.对操作层人员进行两次岗位考核,根据考核业绩实施奖惩,年淘汰率10%,岗位轮换率10%。

  c.培训项目结束后,对参加培训人员进行一次全面考核,培训考核率100%。

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