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不交物业费的理由是否成立的典型案例

  不交物业费的理由是否成立?最新8个典型案例

  近日,青岛中院举行新闻发布会,通报青岛法院物业服务纠纷审判和源头预防化解工作情况,发布了八个物业服务纠纷典型案例。

  案例一:物业公司不当行为给业主造成损害的,应承担侵权责任

  案例二:前期物业服务合同对业主具有约束力

  案例三:房屋存在质量问题,业主不能据此免交物业费

  案例四:支付物业费的诉讼时效,应自交纳最后一期物业费时起算

  案例五:业主不能以其在小区内发生财产损失为由拒交物业费

  案例六:房屋空置,业主有权减交物业费(山东省)

  案例七:同一小区的开放楼座享受的物业服务低于封闭楼座,可酌情减免物业费

  案例八:电梯起始层为负层车库的一楼住宅,应交纳电梯费

  案例一

  物业公司不当行为给业主造成损害的,应承担侵权责任

  基本案情

  张某系某小区2001户房屋业主。其楼下邻居1901户业主因房屋漏水,请求小区物业公司对张某的房屋停水。2020年6月,小区物业公司关闭了张某房屋的进水阀并锁住管道井门。

  张某发现停水,次日前往物业公司询问和协商,因协商不成,张某于第三日砸开管道井门和进水阀,以盆接水使用。同年8月,张某自行联系了检测机构,检测人员猜测系供热管道漏水,遂打开自来水阀正常使用,未再出现漏水情况。

  张某认为物业公司擅自关闭其房屋进水阀的停水行为给自己造成了损害,诉至法院,要求物业公司赔礼道歉、消除影响、恢复供水、赔偿损失。

  裁判意见

  法院经审理认为,关闭居民住户的自来水进水阀非物业公司的职权范围,物业公司称关闭进水阀系根据受损业主的申请且经过2001户业主的同意,证据不足,仅凭受损业主的申请和通话清单,即便物业公司之后以短信形式发了通知,均不足以证明张某同意关闭进水阀停止供水,故物业公司超越职责范围,其行为不合法。

  虽然物业公司在未查明1901户业主屋顶渗水原因的情况下,擅自决定关闭2001户的进水阀,存在过错,但毕竟事出有因,不具有主观恶意。

  时值夏日,正值用水频繁之时,物业公司擅自关闭自来水进水阀并对管道井上锁的行为给张某造成生活上的不便,由此而给其造成了损失,故物业公司关闭进水阀并对管道井上锁,造成张某家中自来水停供,构成侵权,由此而给张某造成损失,应予赔偿。

  张某于第三日自行砸开管道井门锁开启进水阀,进行间断使用,其行为虽不妥,但此举也避免了其损失的扩大。因此,法院酌定判令物业公司赔偿张某损失。

  法官点评

  物业服务涉及业主与物业服务公司两方,合同的权利义务是相互的。作为接受物业服务的业主,其负有按约交纳物业费的义务,但作为提供物业服务的一方,物业公司在有权收取物业费的同时,更应做到合法执业,文明执业,善意执业。

  在本案中,物业公司在未调查清楚房屋渗水原因的情况下,即根据某一业主的申请,擅自对其邻居的房屋采取断水措施,从而造成张某生活上的不便,其行为显属不当。

  在提供物业服务的过程中,物业公司无权擅自对小区业主采取停水、停电等妨碍业主居家生活的措施,如行为不当,则应向业主承担侵权责任。

  案例二

  前期物业服务合同对业主具有约束力

  基本案情

  甲房地产公司与a物业公司签订《前期物业服务合同》,约定由该物业公司对涉案小区提供物业服务,合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止,另约定合同规定的管理期满,合同继续顺延。

  李某系涉案小区的业主,其自2011年1月至2020年8月未向a物业公司交纳物业费。

  a物业公司催交未果后提起诉讼,要求李某支付拖欠的物业费。李某抗辩其并非《前期物业服务合同》的签订方,该合同对其不具有约束力,a物业公司无权依据该合同向其主张物业费。

  裁判意见

  法院经审理认为,甲房地产公司与a物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,其效力及于全体业主。李某作为涉案小区的业主,亦与该物业公司签订了《入住合同》,各方均应按约履行各自的义务。

  《前期物业服务合同》的合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止,合同另约定,合同规定的服务期满,合同继续顺延。a物业公司实际为小区提供物业服务至2020年8月,该公司有权要求李某支付截至2020年8月的相关物业费,故判决支持a物业公司的诉讼请求。

  法官点评

  物业服务单位的服务具有公共性,其收取的物业费是用于整体物业设施维修保养、正常秩序维护所必要的费用。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力”。

  就本案而言,a物业公司为涉案小区提供了物业服务,李某作为接受了物业服务的业主,其负有按约支付物业费的义务。

  根据上述法律规定,a物业公司与建设单位(即甲房地产公司)签订的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力,该物业公司有权依据此合同约定的收费标准要求李某支付物业费。

  需要指出的是,物业服务单位在提供物业服务的过程中,应正视自身存在的服务瑕疵,积极采纳业主的合理化建议,努力提高自身的服务质量,实现高质量物业服务与业主按时交纳物业费的良性循环。

  安定、宜居、和谐的居住环境,需要物业服务单位与广大业主加强沟通,互谅互让,共同去维护,只有这样才能实现“双赢”。

  案例三

  房屋存在质量问题,业主不能据此免交物业费

  基本案情

  徐某购买某小区房屋,并与物业公司签订《前期物业服务合同》。徐某自2019年2月起一直未交物业费,物业公司起诉徐某要求其交纳物业费,并支付违约金。徐某以收房后发现房屋南侧有配电箱且存在房屋渗水问题,加之该房屋并未实际居住为由,主张不应交纳物业费。

  裁判意见

  法院经审理认为,《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  本案中,物业公司为包括徐某在内的小区业主提供了物业服务,徐某提交的证据不足以证明物业公司的服务存在根本性违约,故其应依约交纳物业费。由于徐某并未实际入住该房屋,物业费以六折计算。虽然徐某购房时开发商未告知其房屋南侧有配电箱,此情况不是物业公司造成,不应作为业主拒付物业费的理由。

  同时,物业公司作为该小区的物业服务单位,对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通,并将相关结果反馈给业主,而本案中物业公司在服务过程中亦存在沟通不到位等不完善之处,这也是造成徐某拒交物业费的部分原因,故对物业公司主张的违约金法院不予支持。

  关于房屋渗水问题,根据徐某与物业公司签订的《前期物业服务合同》,房屋渗水及相关维修不属于物业公司的服务范围,徐某应向相关责任主体另行主张权利。

  法官点评

  物业服务是城区居民生活中必不可少的部分,现实中物业公司应加强与业主沟通,不断完善服务,才能取得广大业主的理解和支持,积极主动交纳物业费,进而物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。

  反之,若物业费用不能及时足额收取,将直接影响物业公司的正常运行,降低物业服务质量,形成恶性循环,最终影响全体业主的根本利益。

  因此,在物业公司不存在根本性违约的情况下,业主应按约交纳物业费。需要指出的是,房屋存在的渗水等质量问题,不属于物业公司的服务范围,业主不能以此拒交物业费。

  案例四

  支付物业费的诉讼时效,应自交纳最后一期物业费时起算

  基本案情

  王某系某写字楼一户房屋的业主,因未交2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费,物业公司于2020年8月将其诉至法院,要求其交纳物业费,并支付滞纳金。一审法院判决支持了物业公司的诉讼请求。

  王某不服一审判决提起上诉,认为物业合同是以一个整体的合同来固定合同双方的权利义务,但随着时间的推移,权利义务会发生变化,每段时间的权利义务都是独立的,诉讼时效应分别计算,物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。

  裁判意见

  法院经审理认为,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条规定,“未约定履行期限的合同,依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”,据此,业主按期交纳物业费属于同一债务的分期履行。

  本案中,物业公司主张业主欠缴2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费,诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算。因此,对业主关于物业公司的起诉已过诉讼时效的抗辩,法院不予支持。

  法官点评

  诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失胜诉权的法律制度。2017年10月1日施行的民法总则将普通诉讼时效期间由二年变更为三年。对于分期履行债务的诉讼时效,我国法律规定应从最后一期履行期限届满之日起计算。

  本案中,业主欠付2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费,其欠费状态一直持续,故应从2020年4月30日始计算诉讼时效。物业公司于2021年1月提起诉讼,未超过三年的诉讼时效,故业主关于已过诉讼时效的抗辩不成立。

  案例五

  业主不能以其在小区内发生财产损失为由拒交物业费

  基本案情

  2017年8月,甲房地产公司与a物业公司签订《前期物业服务合同》,约定该物业公司为涉案小区提供物业服务,合同还就物业服务内容、费用、违约责任等进行了约定。

  于某系该小区的业主,其自2019年1月1日至2020年10月31日欠付物业费2535.2元,自2020年7月1日至2020年10月31日电梯费153.7元,共计2688.9元。

  案件二审中,于某称因物业公司管理失职导致其车辆在小区内被流浪狗划损,遂向物业公司主张赔偿其车辆维修费,并以此拒交物业费。

  裁判意见

  本案争议的焦点问题是:于某应否向a物业公司交纳其欠付的物业费。

  甲房地产公司与a物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,对包括于某在内的全体业主均具有约束力。

  于某对欠费期间及欠费金额均无异议,a物业公司亦通过在住户门上张贴通知和寄送律师函的方式对其进行了物业费催缴,于某作为接受物业服务的业主,应履行按时足额交纳物业费的义务。

  于某主张a物业公司管理服务不到位,其提交的证据不足以证明其主张,应承担举证不能的法律后果。

  于某上诉请求a物业公司支付其车辆修理费3600元,且称该车辆损失系由小区内的流浪狗所划,该请求与本案并非同一法律关系,不予处理。

  法官点评

  本案中,于某的车辆被流浪狗划坏,受到一定损失,此系侵权纠纷,与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系。

  此外,车辆损失系流浪狗的行为导致,该事件具有突发性和偶发性,仅以该事件不足以证明a物业公司未尽到管理义务,故于某应按照物业合同约定的标准交纳物业费。

  案例六

  房屋空置,业主有权减交物业费(山东省)

  基本案情

  丁某自2019年7月购买并接收某小区一处房屋,一直未装修入住,亦未交纳物业费。物业公司诉请法院判令丁某向其交纳2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业费,并支付违约金。丁某认可其未交纳物业费的事实,但抗辩房屋空置,物业费应予减免。

  法院经审理查明,丁某所购房屋现仍系毛坯房,其提交的房屋室内照片可以为证,物业公司亦认可该房屋未实际装修的事实。

  裁判意见

  物业公司已为涉案小区提供物业服务,丁某作为业主应按约交纳物业费,逾期则应承担相应的违约责任。

  丁某一直未交纳物业费构成违约,物业公司主张物业费的诉请,事实清楚,证据充分,法院予以支持。

  《山东省物业服务收费管理办法》第17条规定,“普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定,但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的,其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。”

  鉴于涉案房屋仍为毛坯房,丁某未装修入住这一事实,法院判令丁某按物业收费标准的60%向物业公司交纳物业费。

  法官点评

  本案中,丁某的房屋属于普通住宅,其购买并接收房屋后,未对该房进行装修,所谓“居住”更无从谈起,该房处于空置状态,让其全额交纳物业费显失公平。根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定,物业公司收取物业费最高不得超过60%。因此,丁某主张减交物业费的抗辩应予支持。

  本案纠纷属于典型的房屋空置情况。现实生活中,存在房屋长期未实际装修入住的情况,对于房屋是否空置,可根据水、电、气的使用情况进行综合认定。

  在实践中,就房屋空置物业费打折的问题,还应看物业服务合同对此有无约定,如无约定则可根据已查明的房屋空置情况,判令业主减交物业费。

  案例七

  同一小区的开放楼座享受的物业服务低于封闭楼座,可酌情减免物业费

  基本案情

  崔某系某房屋业主,其与甲物业公司签订的《前期物业服务协议》约定,物业服务等级为五星级,物业费为2.5元/月/㎡,合同还约定了物业服务的内容、滞纳金计算方式等。

  崔某的房屋所在楼座独立于小区封闭区域,处于开放状态,四周为商业街区道路;楼座部分单元门损坏,监控摄像头损坏;部分楼道内堆积杂物,贴有小广告。该楼座业主曾为封闭管理及安全问题多次投诉。因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期间未交纳物业费,甲物业公司提起诉讼。

  裁判意见

  涉案小区交付时,崔某的房屋所在楼座即为开放式管理,独立于小区其他部分,该楼座所涉及的公共区域极其有限,在绿地、设备设施、节庆活动方面,尤其是安全保障,所享有的服务与小区封闭区域的其他业主差距较大。

  最为业主诟病的是该楼座未按《前期物业服务协议》的约定进行封闭管理,致使业主的人身、财产安全得不到保障。

  甲物业公司为改善该楼座业主的居住环境和物业服务作出了努力,但受限于该楼座交付时的楼宇环境条件及配套设备设施条件,甲物业公司开展物业服务的空间、设施条件有限,导致该楼座业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务。

  根据权利义务对等原则,并综合考虑该楼座的现状及物业公司投入的相应物业服务成本,该楼座物业费按照合同约定的70%收取为宜。

  法官点评

  物业服务单位提供的物业管理具有公共服务性质,关系到小区业主的切身利益,需要物业企业与业主共同努力,才能更好地实现物业管理服务的目的,创造和谐舒适的小区环境。

  同时,物业服务合同系持续履行的合同,具有长期性、复杂性、琐碎性等特征,故不宜认定甲物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约,业主不能拒绝交纳物业费。

  鉴于涉案楼座独立于小区封闭区域,受限于环境及配套设备设施条件,甲物业公司提供的绿化、安保等服务标准低于其他楼座,业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务,故应酌情降低物业费收取标准。

  案例八

  电梯起始层为负层车库的一楼住宅,应交纳电梯费

  基本案情

  李某系一楼房屋业主,a物业公司起诉要求李某交纳自2019年1月至2021年12月期间的电梯费。李某抗辩称案涉房屋位于一楼,其未使用过电梯,故不应交纳电梯费。

  裁判意见

  法院经审理认为,《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定,业主大会成立前,电梯起始层为住宅的,免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费;业主大会成立后,免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。

  本案中,李某房屋虽处于一楼,但其房屋所在楼栋直通负一层地下车库,李某的房屋并非电梯的起始层,电梯起始层是负层车库,李某应按照物业服务合同约定交纳电梯费。

  法官点评

  《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定,电梯起始层为住宅的,免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费,该规定系基于物业使用人无使用电梯的现实需要故不应承担电梯费的考量。

  本案中,虽然李某房屋处于一楼,但从楼栋建筑结构看,电梯起始层是负层车库,并非涉案房屋所在的一楼,其不符合《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条关于免收电梯费的条件,故李某应向a物业公司交纳相应电梯费。

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篇2:业主以噪音为由不交物业费案例

  业主以?噪音为由不交物业费,法院怎么判??

  近日,高邮市人民法院审理了一起物业服务合同纠纷。业主与物业公司积怨已久,此前刚输掉与该物业公司的一场官司,被法院判令缴纳拖欠的物业费。业主考虑到一家人饱受附近邻居发出的噪音折磨,见物业公司敷衍处理,一怒之下转而将物业公司告上了法庭。业主认为,物业公司没有担起管理义务,导致自己深受噪音困扰。为讨说法,业主向物业公司索要6万元精神损失费,法院会如何判决?

  起因:刚打完官司,业主因噪音与物业再起争执

  乔先生家住高邮某小区,因拖欠物业费,乔先生曾被小区物业公司告上过法庭。按照法院的判决,乔先生需向物业公司缴纳相关费用。可官司刚落幕,乔先生转身将物业公司告上了法庭。曾经的原告和被告互换了位置,这是怎么回事?

  在小区物业公司负责人看来,“这位业主刁蛮不讲理,不好沟通,为这事他找过我们好几次了。”究竟是什么仇什么怨,让彼此间的矛盾持续了好几年?这与乔先生的生活环境有关,确切说与邻居赵大妈有关。

  “我们家住在这好几年,遭受噪音折磨也有八年了。”由于乔先生住在一楼,紧挨着旁边的自行车库,而赵大妈因行动不便,长期生活在车库里。“特别是夜深人静的时候,老人发出的叫喊声,吵得我们多次睡不着觉。”乔先生向物业公司反映,老人经常在车库里大声叫唤,有时还用棍棒敲击床等物品,扰得他们日夜不宁。

  物业对此答复称,“这属于邻里矛盾,制造噪音者不是物业工作人员,你们还是私下协商吧。”在物业公司看来,乔先生反映的问题不在物业职责范围内,应当与老太的家人进行沟通。乔先生很是恼火,双方为此还闹得不愉快,“你们物业不作为,太令业主失望了。”

  进展:物业称管不了,业主为维权打起官司

  期间,物业公司催促乔先生缴纳物业费。可乔先生说,噪音问题还没有处理好,八年来自己和家人深受其害。“我们也联系不到老太的家人,希望你们物业出面协商。”乔先生提出。

  业主多次反映问题后,物业公司终于有所行动。此后,他们安排工作人员上门查看,证实赵大妈确实生活在车库里。“你不要给不缴物业费找借口了,一个老人能有多大动静。”工作人员上门查看得知,老太目前瘫痪在床,身体不适的时候偶尔喊一喊,只为告诉住在楼上的女儿。“我们已经提醒了,并且建议老太的家人也要顾及邻居的感受。”物业公司方面称。

  物业公司表示,愿意和乔先生一起上门,与邻居当面协商。约好碰面的日子到了,可乔先生没有现身。物业公司有些郁闷,“这事我们真管不了,没办法。”乔先生拒绝和物业上门沟通,主要是觉着物业公司和稀泥,没有解决问题的诚意。今年3月,乔先生来到高邮法院,一纸诉状将物业公司告上了法庭。

  诉讼:状告物业讨说法,索要精神赔偿未获法院支持

  原告乔先生在起诉书中说明,案外人的母亲居住在该小区车库,夜间哭喊、有时用棍棒敲打物件,原告全家无法入睡,影响第二天的工作和生活,该情况已持续八年之久。乔先生向被告物业公司投诉,物业负责人敷衍了事,自己不得已才打起了这场官司。

  近日,高邮法院开庭审理了这起物业服务合同纠纷案。法院经审理认定,原告诉称,邻居老太发出的声音干扰其正常生活,向被告物业公司反映未有解决,被告应赔偿原告精神损失费6万元,对此原告提供录音及证人证言。被告质证后对证据真实性不予认可,且认为原告只是以此为借口不缴物业费,其与原告约好到现场查看,但原告并未出现,其去现场查看并未发现老太发出很大声响,其与老太家属也进行了沟通与提醒。

  法院认为,物业服务合同是物业服务人员在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等,原告以邻居发出噪音影响其生活,物业公司未能解决为由要求被告给付精神损失费并无法律规定。

  首先,原告未能举证证明其人身权益遭受侵害,并造成其严重精神损害,其主张精神损害赔偿证据不足;其次,即使其能够举证证明,被告物业公司不是侵权行为人,也不应承担侵权责任;再次,如果确实存在影响原告生活的情况,被告物业已进行了解、劝导,尽到了相应的物业管理义务,但能否切实解决问题并非被告所能决定;最后,邻里之间应多些理解与包容,共同维系团结互助、和谐融洽的小区环境。

  综上所述,法院对原告要求被告赔偿精神损失费的诉讼请求依法不予支持。“远亲不如近邻,和谐互助的邻里关系需要市民共同维护,日常与邻居相处要多一份理解和宽容。”该案的主审法官表示,邻里间应互相包容,若产生矛盾时应尽量协商解决,以免伤了和气。

篇3:醉酒物业晚上上门收物业费案例

  醉酒物业晚上十点上门收物业费,致业主女儿两根手筋被打断

  近日,在江苏苏州发生了一件不该发生的事儿,一场由物业人员上门催缴物业费引发的悲剧。12月4号晚上十点多,四名物业人员带着橡皮棍来到孙先生家,准备收取物业费。然而,为首的一个人却散发着浓烈的酒气。

  双方在交谈过程中发生了争执,情绪激动的物业人员和业主展开推搡,随后的推搡甚至演变成了暴力冲突。孙先生的太太和女儿闻声出来劝架,却遭到来人的推倒。愤怒的孙先生一怒之下拿起菜刀,企图维护家人的安全。在争夺菜刀过程中,女儿不幸受伤,手筋断了两根。这一惨剧中,孙先生表示,物业至今未派人慰问他们,并拒不承认存在打人的行为,令人愤慨。

  对此,涉事小区物业一工作人员称,对于此事公安机关正在协调处理,四位保安目前暂未上班了。

  此次事件的发展过程令人扼腕,从最初的口角争吵逐渐升级至肢体冲突,最终导致业主女儿的重伤。毋庸置疑,这样的情况是绝对不应该发生的。在我们的日常生活中,类似的冲突并非个例,但物业公司在服务过程中应该更加注重沟通方式、提高专业性,避免矛盾进一步恶化。

  物业公司作为服务提供者,其收费方式显然让大多数群众无法接受。唯有扎实做好服务工作,提高服务质量,给业主提供舒适的居住环境,才能使业主主动心甘情愿地交纳物业费。反之,业主的不满情绪将无法避免,也难以积极配合物业公司,共同创造美好和谐的小区环境。

  这起事件给我们敲响了警钟,不仅需要物业公司自身反思服务质量,更需要政府和社会监管机构加强对物业公司的监管和管理。只有通过制定更为规范的物业服务标准,加强对物业从业人员的培训和管理,才能避免类似事件的再次发生。

  最后,希望相关部门能够尽快调查此事件,并对涉事物业公司进行严肃处理,以示公正和维护公众利益。同时,也呼吁业主和物业公司之间的沟通与合作能够得到进一步加强,共同营造和谐、安全的社区环境。只有共同努力,才能构建一个和谐有序的社会。

篇4:案例:业主6年不交物业费,法院不支持

  拒交物业费,后果很严重!

  案例:业主6年不交物业费,法院不支持

  营山县一名男子以自家防护栏被物业切除、采光等受影响为由,6年拒交物业费,被物业公司起诉到营山县人民法院。

  日前,法院判决该男子向物业公司交纳拖欠6年的物业服务费,同时明确告知他,可依法向物业公司主张自己的合法权益。

  2014年,高某在营山县城某楼盘购买了一套住房,房屋建筑面积为91.44平方米。2014年6月30日,某物业公司与高某签订《前期物业管理服务协议》,约定住宅按建筑面积每月每平方0.5元收取,应予每年的7月1日前交纳当年的物业费。

  后来,高某认为物业公司在处理他的房屋下水管不通、小区业主安装防护栏等方面没有履行好物业服务职责,从2015年7月1日之后,他便再没有交纳物业服务费。物业公司催收未果,遂将高某诉至营山县法院,请求依法判令被告高某向原告公司支付物业费3291元及违约金。

  本案的争议焦点是被告高某能否以原告物业公司提供物业服务不到位抗辩不予支付物业费。

  法院认为,物业服务具有公众性,它的价值在于在满足公共性服务的同时,达到对整个居住环境品质的提升,最终体现在对业主个体的服务价值。个别业主对物业公司履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见,不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

  本案中,高某并未提供证据证明物业未履行向业主提供物业服务这一主要合同义务,其拒交物业费的理由均是涉及对自身的服务。若高某认为物业在切割其防护栏、疏通其厨房下水道和毗邻的业主影响自身采光权等方面存在过错,可依法向物业公司主张权利,而不应以此抗辩从而拒交物业费。

  对于物业公司主张的违约金,法院认为,物业公司并未提交充分的证据证明完全尽到了协调义务。本着化解矛盾,督促物业进一步提高服务质量和水平,法院对物业公司的违约金请求,不予支持。

  日前,该院作出一审判决,被告高某支付原告营山县某物业公司2015年7月1日至2021年6月30日期间的物业管理服务费3291元。

  很多业主认为物业服务不好,不达标,从而拒交物业费,在司法实践当中,业主拒交物业费胜诉的案例并不多见,主要原因在于业主对相关法律知识了解匮乏。

  今天小编带大家了解一下,业主拒交物业费的7种不利后果,以及业主支付物业费的法律依据!

  业主拒交物业费的7种不利后果

  1 被催缴物业费

  对拒交物业费的业主,物业公司有权进行催缴,例如:对业主进行短信催缴;在小区公示栏进行公示催缴。但需要注意,催缴物业费是物业的合法权利,但在过程中需要保护业主的个人隐私。

  2 补缴减免后的物业费

  物业费本身属于物业服务费用的总和,如果物业确实有服务事项未达到《物业服务合同》约定的标准(未达到标准需有一个长期、持续的过程,偶尔一两次很难作为减免物业费的理由),那么可以根据实际情况减免该服务事项的物业费。

  所以如果业主有充分、合理、合法的理由证明,那么业主需要承担的就是补缴减免后的物业费的后果,但全部拒交物业费在司法实践当中很难被支持。

  3补缴全部拖欠的物业费

  相比于上一种后果,在司法实践当中补缴物业费属于更常见的一种情况,主要原因有三点:

  (1)业主认为的物业服务差≠未达到《物业服务合同》约定的标准;

  (2)业主很难提供物业服务未达到合同约定的标准;

  (3)《物业服务合同》当中对于服务标准、服务质量本身约定就不是很明确。

  所以也就导致很多时候业主认为必胜的官司,最后输的却是自己,并且需要补缴全部拖欠的物业费。

  4 支付额外的违约金

  物业提供服务,业主缴纳物业费,是《物业服务合同》当中属于双方的义务,所以业主在没有合理、合法理由的情况下,未按时缴纳物业费,实际上也是一种违约行为,除了补缴物业费之外,还有可能需要支付一定的违约金。

  5 被起诉

  根据我国《民法典》第九百四十四条的相关规定,业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  也就是说,如果业主在物业催告的合理期限内仍未及时补缴物业费,则有可能面临被物业起诉或仲裁的风险。

  6 被法院强制执行

  并不是只有欠钱不还才会被强制执行,如果在法院调解、判决结果生效后(物业纠纷判决结果在判决书送达15天之后生效)业主仍不按照调解、判决书上规定的期限补缴物业费,那么将面临被法院强制执行的风险。

  有些业主无法接受自己败诉的结果,或是对于判决结果并不满意,并且在法院判决已经生效后仍然拒绝补缴物业费,这种情况物业是可以到法院申请强制执行,冻结业主的银行卡并将卡内余额直接划扣的。

  届时,业主个人名下的银行卡将被冻结,并且根据业主拖欠的物业费、可能产生的滞纳金等其他费用的多少选择是否查封房产、车辆。

  7“拒执”被判刑

  更“偏激”些的业主面对法院的执行程序,进行恶意的破坏和阻挠,妨碍、破坏执行,并且情节严重,有可能触犯我国《刑法》第三百一十三条拒不执行判决、裁定罪,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  业主按时支付物业费的法律依据

  法律

  《民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

  法规

  《物业管理条例》第七条:业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  第四十一条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  第六十四条:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  其他法规

  《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条:业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  《物业服务收费管理办法》第十五条:业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

  物业费有哪些作用和支出?

篇5:案例:空置房也要交纳物业费

  空置房也要交纳物业费?曲靖一业主被物业告上法庭!

  有些业主买房后并未住人,房子成为空置房,这些业主总是有疑问?

  “为什么没有住进去,也要交物业费?”

  “我没住就没享受物业服务。”

  那空置房要不要交物业费呢?

  今天小编和大家一起来了解一下吧。

  案件情况

  曲靖市某物业公司与某某小区业主或物业使用人签订了《某小区物业服务委托合同》,合同约定,物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和实际使用人,受益人需按照房屋面积向物业公司支付物业管理费,缴费时间为每年的1月31日前一次性交清当年的物业管理综合服务费,逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费的千分之一缴纳滞纳金。

  王某某系该小区业主,自2017年至今一直拖欠拒缴物业费,物业公司多次催要未果后,近日,将王某某以物业服务合同纠纷诉至沾益区人民法院,要求偿还拖欠的物业管理服务费共计8228元,并按照日千分之一承担自逾期之日至清偿之日的滞纳金。

  法院受理案件后,承办法官通过电子送达、打电话、加微信、到王某某家中、询问其亲人朋友等多种方式,均未能联系上王某某,后承办法官采用集中送达的方式尝试给王某某进行送达传票、举证通知、应诉通知等法律文书,没想到的是王某某竟然意外的签收了,这使得案件得以顺利的进行,也进一步体现了诉讼服务中心集中送达,集约化办理的高效率。

  开庭当日,法官认为该案案情较简单,适合庭前调解,遂组织双方进行调解,王某某认为自己不交物业费确实“有充足”的理由,如:自己所购买的房屋至今没有居住,也没有与物业公司签订过《物业服务合同》等,不愿意接受调解,承办法官抓住案件的焦点,向王某某耐心地摆事实讲道理,以《民法典》为依据,耐心的进行解答并释明未缴纳物业费要承担的法律责任及后果,经过承办法官耐心的释法明理,王某某在了解相关法律规定后,表示愿意支付逾期未缴纳的合理的物管费,但是其他费用及滞纳金不愿意给付。后承办法官和两名陪审员又针对王某某的意见给物业公司做思想工作。最终,在法官与陪审员的共同努力下,双方自愿达成调解协议,王某某当天就到物业公司刷卡支付8278元的物业费。

  近年来,物业与业主之间的矛盾冲突屡见不鲜,从而引发的物业纠纷案件的数量也逐渐增多。法官妥善处理好物业服务合同纠纷案件就是为了能够把司法为民落到实处,充分体现司法为民的责任担当。《民法典》出台后针对物业服务领域的突出问题,增加了物业服务合同的规定,不仅是业主及物业服务人的权利依据,更是物业管理未来工作发展方向的指引。

  法律是维护自身权利的最后一道屏障,但是通过诉讼或仲裁的形式来解决与业主之间的纠纷难免会伤和气。因此,多理解一下彼此,多一些沟通,享受服务支付对价,收取款项服务达标,这样对双方都有利。

  相关法条链接

  《中华人民共和国民法典》

  第九百三十九条:建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

  第九百四十二条:物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

  对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止,向有关行政主管部门协助处理。

  第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其有合理期限内支付;合理期限届满后仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

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