深圳经济特区物业管理条例(2019)5篇 -凯发网站

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深圳经济特区物业管理条例(2019)

  《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于20**年8月29日修订通过,现予公布,自20**年3月1日起施行。

  深圳市人民代表大会常务委员会

  20**年9月3日

  目录

  第一章总则

  第二章物业管理区域及共用设施设备

  第三章业主和业主组织

  第一节业主

  第二节首次业主大会会议筹备

  第三节业主大会

  第四节业主委员会

  第四章前期物业管理

  第五章物业服务

  第六章业主共有资金管理

  第七章物业安全管理与使用维护

  第一节物业安全管理

  第二节物业使用及专项维修资金

  第八章监督管理

  第九章法律责任

  第十章附则

  第一章总则

  第一条为了规范深圳经济特区物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益,根据有关法律、行政法规的基本原则,结合实际,制定本条例。

  第二条深圳经济特区物业管理活动适用本条例。

  前款所称物业管理,是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  经业主共同决定,可以委托物业服务企业或者其他管理人管理,也可以由业主自行管理。

  第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

  第四条市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,推动物业管理规范化、市场化。

  第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会(以下简称社区党委)的领导下依法依规开展物业管理活动。

  业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产章程程的规定设立中国共产党的基层组织,开展党的活动。

  第六条市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作,履行下列职责:

  (一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定;

  (二)研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施;

  (三)指导、协调全市物业使用安全监督检查工作;

  (四)统筹全市物业专项维修资金管理工作;

  (五)建立全市统一的物业管理信息平台;

  (六)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。

  市、区住房和建设部门可以委托具有管理公共事务职能的组织对本条第一款第四至六项等相关物业管理活动进行监督管理。

  市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责,依法开展物业管理相关工作。

  街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,调解物业管理纠纷,并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。

  支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。

  第七条倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平,营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。

  第二章物业管理区域及共用设施设备

  第八条物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。

  确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。

  已经形成独立物业管理区域的,不再重新调整,但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

  物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

  第九条建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。

  业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于业主共有,应当办理产权登记并具有正常使用功能,任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押,不得擅自变更用途。

  第十条业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二十平方米。

  物业服务办公用房面积按照下列标准提供:

  (一)物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的,按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

  (二)物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的,二十五万平方米以内部分,按照该部分面积的千分之二提供;二十五万平方米以外部分,按照该部分面积的千分之一提供。

  物业管理设施设备用房面积根据设施设备安装、使用、维护的实际需要提供。

  第十一条物业管理区域的道路属于业主共有,但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有,但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施,属于业主共有。

  物业管理区域物业的以下部分属于业主共有:

  (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

  (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;

  (三)房地产买卖合同约定属于业主共有的物业;

  (四)法律、法规规定的其他共有部分。

  建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

  第十二条利用物业管理区域共有物业进行经营活动的,应当由业主共同决定,其收益属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的,还应当经该业主同意。

  第十三条新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内,建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护,相关专营单位应当接收。

  现有住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、通讯等设施设备,符合国家标准和技术规范,经业主共同决定移交的,相关专营单位应当接收,物业服务企业应当配合移交工作。

  第十四条本条例所称业主,是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

  除前款规定外,符合下列条件之一的,可以认定为业主:

  (一)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

  第十五条业主依法享有下列权利:

  (一)参加业主大会会议,发表意见,行使投票权;

  (二)选举业主委员会、业主监事会或者监事,并依法依规享有被选举权;

  (三)监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况;

  (四)对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权;

  (五)就制订或者修改物业管理区域管理规约(以下简称管理规约)、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议;

  (六)法律、法规规定的其他权利。

  第十六条业主、物业使用人应当依法履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度;

  (二)执行业主大会、业主委员会依法作出的决定;

  (三)按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金;

  (四)配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他义务。

  第十七条管理规约应当包括下列内容:

  (一)共有物业的使用和维护规则;

  (二)合理使用物业专有部分的权利和义务;

  (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

  (四)物业管理区域相关费用的分摊规则;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

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  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职责和会议规则以及依法应当由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。

  业主、物业使用人违反管理规约的,业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻;不听劝阻的,业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。

  第十八条业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定:

  (一)业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算,每平方米计算为一票,不足一平方米的按照四舍五入计算;

  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付,或者同一业主拥有两个以上专有部分的,均按照一人计算;

  (三)业主总人数,按照本款第二项业主人数的总和计算。

  一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人。

  业主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,应当出具书面委托书,载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

  第二节首次业主大会会议筹备

  第十九条新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处,并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料。

  物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名,可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  街道办事处应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面要求后一个月内成立筹备组,也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

  第二十条筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

  筹备组由七至十名成员组成,其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名,筹备组组长由街道办事处代表担任。

  筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示,业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

  筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

  第二十一条筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。

  筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的,经街道办事处批准,可以延长三个月。

  筹备组自物业承接查验工作结束后,自行解散。

  第二十二条筹备组负责下列筹备工作:

  (一)确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数;

  (二)确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题;

  (三)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单;

  (六)制定首届业主委员会选举办法;

  (七)首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组成员就筹备工作意见不一致的,由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告,应当加盖街道办事处公章。

  本条第一款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

篇2:上饶市住宅物业管理条例(2020)

  上饶市住宅物业管理条例(20**)

  (20**年10月31日上饶市第四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 20**年11月27日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 新建物业和前期物业管理

  第三章 业主、业主(代表)大会和业主委员会

  第四章 物业管理

  第五章 物业的使用和维护

  第六章 监督管理

  第七章 法律责任

  第八章 附 则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善居民的居住和生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指业主自行或者通过选聘物业服务企业、委托其他管理人,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理区域根据物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素综合确定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第四条 物业管理应当遵循业主自治、服务规范、政府监管、行业自律的原则。

  第五条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入社会治理体系,健全物业管理体制,完善物业管理的监督管理机制。

  第六条 市人民政府住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理。

  县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门是物业管理活动的监督管理部门。

  第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,依法制定和组织实施自律性规范。

  第二章 新建物业和前期物业管理

  第八条 自然资源主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求,列入住宅小区建设项目的规划条件:

  (一)停放汽车的车位、车库;

  (二)摩托车、自行车、电动自行车停车场所,以及电动自行车、汽车充电场所和设施;

  (三)全民健身设施;

  (四)物业管理用房;

  (五)法律、法规规定的其他应当列入规划条件的设施。

  住宅小区建设项目达到一定规模,按照国家、省和本市有关规定必须配建的幼儿园、医疗卫生、社区居家养老和社区管理等公共服务设施,应当一并列入规划条件。

  第九条 住宅小区建设项目的建设单位应当将下列设施的建设要求列入建设项目设计方案:

  (一)列入规划条件的设施;

  (二)安全防范设施;

  (三)通信基础设施;

  (四)快递服务设施;

  (五)建筑垃圾临时堆放场所;

  (六)非住宅部分用于餐饮经营的油烟排放设施;

  (七)法律、法规规定的其他应当列入设计方案的设施。

  自然资源主管部门在核发住宅小区建设项目规划许可证时,应当审查建设项目设计方案中相关设施设计指标及其具体位置,并且征求住房和城乡建设主管部门的意见。

  第十条 住宅小区建设项目的建设单位应当在取得房屋预售许可证前,通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理,并与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。分期开发的项目,其前期物业管理招投标,应当以全部物业管理区域为范围。

  符合下列条件之一的,经住房和城乡建设主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业:

  (一)同一物业管理区域内,多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米,单体高层物业建筑面积或者纯别墅区建筑面积低于一万平方米的项目;

  (二)投标人少于三人的。

  第十一条 建设单位应当在出售新建房屋前制定临时管理规约。前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位在售房时向买受人明示并经买受人书面确认。

  建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,持上述资料向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第十二条 新建物业符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得自然资源、城市管理、住房和城乡建设、生态环境、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视、安全防范等设施设备已按照规划设计要求建成且已达到国家、省有关建设标准,并与相关专业单位办理移交手续,业主可以独立计量缴费使用;

  (三)按照规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、托儿所、邮政、医疗卫生、公共文化、全民健身、环卫、社区居家养老和社区管理等公共服务设施已建成;

  (四)按照规划设计要求建设的道路、绿地、物业管理用房以及电动自行车、汽车充电场所等基础设施和公共配套设施已建成,能满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、压力容器、消防设施和器材等共用设施设备依照法律、法规规定已取得合法使用手续,需要进行检测的,已由具备相应资质的检测机构检测合格;

  (六)消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下空间已设置显著标志;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第十三条 物业交付十五日前,建设单位与前期物业服务企业应当在住房和城乡建设主管部门的监督下,完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

  在办理承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理所必需的其他资料。

  前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向住房和城乡建设主管部门备案。

  第十四条 建设单位应当将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸,移交给相关专业经营单位维护管理。

  未移交前,前款规定的设施设备的维修、养护和管理责任由建设单位承担。

  第三章 业主、业主(代表)大会和业主委员会

  第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人,视为业主。

  房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的书面授权行使相关权利并承担相应义务。物业使用人违反物业管理相关法律法规、管理规约规定的,有关业主应当承担连带责任。

  第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十七条 一个物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面报告,并提供相应资料。

  建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。

  第十八条 街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的三十日内,会同住房和城乡建设主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

  筹备组由业主、建设单位代表,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组中的业主代表,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐产生。街道办事处(乡镇人民政府)应当对拟进入筹备组的业主代表进行资格审查。

  第十九条 新建物业首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理承接查验前,将首次业主大会会议筹备经费交至住房和城乡建设主管部门指定的银行账户,供业主大会筹备组使用。

  未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备经费,由全体业主共同承担。

  首次业主大会筹备经费的具体标准和管理办法,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

  筹备组应当制定筹备经费使用方案并公示,经街道办事处(乡镇人民政府)审查,报住房和城乡建设主管部门备案后执行。

  第二十条 筹备组中的业主代表应当具有完全民事行为能力,遵守有关法律法规,热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平。

  业主有下列情形之一的,不得担任筹备组中的业主代表:

  (一)本人或者其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内的物业服务企业任职,或者与该物业服务企业有其他利害关系的;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,破坏房屋承重结构、主体结构的;

  (四)有个人信用不良记录且未消除的;

  (五)受过拘留处罚或者刑事处罚的;

  (六)其他不适合担任筹备组中业主代表的情形。

  第二十一条 筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

  筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

  第二十二条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

  (七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)依法决定改变共有部分的用途;

  (九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

  (十)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

  第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及网络讨论和投票的形式召开。

  业主大会会议采用集体讨论形式的,业主可以自行参加,也可以书面委托代理人参加;采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告;采用网络讨论和投票形式的,应当对业主进行网络实名认证,并接受住房和城乡建设主管部门的监督。

  第二十四条 物业管理区域内的业主人数较多的,业主大会可以决定成立业主代表大会,履行业主大会职责。

  业主代表大会由业主按楼(幢)、单元或者楼层为单位推选业主代表组成,每楼(幢)至少有一名业主代表,业主代表总人数一般不少于三十人且不超过八十人。

  业主代表大会的议事规则,由业主大会制定。

  第二十五条 业主代表实行任期制,任期和业主委员会任期相同,可以连选连任。

  业主代表已经不具备业主身份的,其代表资格自行终止;业主代表不履行职责的,其所代表楼(幢)、单元或者楼层的业主可以协商决定终止其代表资格。业主代表资格终止后,由相关业主重新推选业主代表。

  第二十六条 业主代表在参加业主代表大会前,应当就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。需全体业主投票表决的事项,业主的选票经本人签字后,由业主代表提交业主代表大会会议。

  第二十七条 业主委员会负责执行业主(代表)大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主(代表)大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主(代表)大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督专项维修资金的使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费用;

  (六)监督管理规约的实施;

  (七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

  (九)业主(代表)大会赋予的其他职责。

  第二十八条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员实行任期制,每届任期为三至五年,可以连选连任,具体由业主大会议事规则确定。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选主任、副主任。

  第二十九条 召开业主(代表)大会、业主委员会会议,业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会,并邀请住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会派代表参加,听取住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会意见、建议。

  第三十条 业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主(代表)大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和共有部分经营收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

  对于应当公开而没有公开的信息,业主有权查询或者要求业主委员会公开;仍不公开的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令公开。

  第三十一条 业主委员会的印章由专人负责保管,根据业主(代表)大会的决定使用;业主委员会会议讨论职责范围内事项需要使用印章的,经半数以上成员签字同意作出决定后方可使用。

  第三十二条 业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员资格自行终止:

  (一)丧失业主身份的;

  (二)丧失完全民事行为能力,或者因疾病等原因丧失履行职务能力的;

  (三)被依法追究刑事责任的;

  (四)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

  (五)利用成员资格,索取或者收受建设单位、物业服务企业、其他有关单位、个人的财物的;

  (六)拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金,经三次书面催交拒不交纳的。

  第三十三条 业主委员会成员有下列情形之一的,根据业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主(代表)大会或者业主委员会根据业主(代表)大会的授权,决定是否终止其成员资格:

  (一)以书面形式向业主(代表)大会或者业主委员会提出辞职的;

  (二)本人或者其配偶、直系亲属在本物业管理区域内的物业服务企业任职,或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

  (四)违规使用业主委员会印章的;

  (五)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的;

  (六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动的;

  (七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  业主(代表)大会、业主委员会未按照前款规定终止相关成员资格的,街道办事处(乡镇人民政府)经调查核实后,应当责令终止。

  第三十四条 业主委员会任期届满六十日前,应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面报告之日起三十日内组建换届改选小组。业主委员会任期届满前,换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主委员会未按照前款规定报告的,街道办事处(乡镇人民政府)可以应业主书面要求组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

  换届改选小组由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本条例第二十条的规定,人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主(代表)大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;

  (二)调整物业收费标准;

  (三)除发生危及房屋安全和人身财产安全的应急维修之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (四)其他重大事项。

  第三十五条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主(代表)大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)保管。业主(代表)大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时提供。

  街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

  业主委员会不按时移交的,街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门应当责令其限期移交。

  第三十六条 物业管理区域内有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主大会、业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

  (三)业主委员会不履行职责达三个月以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

  物业管理委员会由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、公安机关派出机构、居(村)民委员会派员组成。物业管理委员会的主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

  第三十七条 物业管理委员会应当就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成的决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于十日。

  物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

  第三十八条 物业管理区域内共有部分的经营收益属于全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主(代表)大会的决定使用,任何单位或者个人不得挪用、侵占。

  业主(代表)大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员津贴从共有部分经营收益中列支,具体额度由业主委员会提出预算,经业主(代表)大会表决通过后执行。

  共有部分经营收益、业主(代表)大会和业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料,并在每年三月底前公布上一年度的账目情况。

  共有部分经营收益不得以任何个人名义进行存储和管理。业主委员会向银行申请开户时需要提供备案证明等材料的,物业所在地住房和城乡建设主管部门应当出具。

  第三十九条 管理规约规定或者业主(代表)大会决定委托有资质的中介机构对共有部分经营收益的收支情况进行审计的,业主委员会不得拒绝。

  业主委员会拒绝接受审计的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促业主委员会限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当代为聘请专业机构进行审计。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从共有部分经营收益中支出。

  业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第四章 物业管理

  第四十条 业主(代表)大会或者全体业主可以决定通过聘请管理人员、购买专业服务等方式自行管理物业。

  采取自行管理物业方式的,业主委员会或者全体业主应当根据成员津贴、管理人员工资、专业服务费用、公共能耗费用等支出,结合共有部分经营收益情况,拟订物业管理收费方案,由业主(代表)大会或者全体业主讨论通过后执行。

  自行管理物业的账目情况应当每半年公布一次,接受业主监督。

  街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会应当加强对业主自行管理物业的监督和指导,并给予必要的支持和协助。

  第四十一条 业主(代表)大会或者全体业主决定选聘物业服务企业进行物业管理的,应当通过招投标方式进行。经两次招投标,投标人均少于三人的,可以通过协议方式选聘物业服务企业。

  业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案经业主(代表)大会会议讨论表决通过后,由业主委员会在物业管理区域内显著位置公告。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第四十二条 物业服务企业应当提供下列基本服务项目,并作为物业服务合同约定的内容:

  (一)电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、安全防范设施等特殊设施设备的安全运行、校验检修、维护保养;

  (二)公共绿地、道路、场所等共用部位的养护、管理;

  (三)公共照明、健身设施等共用设施设备的使用管理和维修养护;

  (四)疏散通道、安全出口和消防车通道管理,车辆行驶和停放管理;

  (五)二次供水水箱(水池)定期清洗、消毒和水质检测;

  (六)环境卫生清扫保洁,病媒生物防制;

  (七)物业管理区域外来人员和车辆登记管理,二十四小时安保值班和定期巡逻,监控视频实时监视并留存图像信息三十日以上;

  (八)物业装饰装修活动管理;

  (九)对违反法律法规、管理规约规定的行为进行劝阻、报告,对物业使用纠纷进行调解;

  (十)物业共用部位、共用设施设备维修、改造费用的账务管理;

  (十一)治安和消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理服务。

  第四十三条 物业服务企业根据物业服务合同的约定将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务机构的,应当告知业主委员会并向全体业主公示。

  未经物业服务企业委托,任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务,但物业服务企业未按照合同约定提供相应服务的情形除外。

  第四十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公布并及时更新:

  (一)物业服务企业的营业执照,项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式,客服、工程维修等电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、安全防范等专项设施设备的日常维护保养委托单位的名称、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案等;

  (四)由业主委员会委托物业服务企业管理的业主共有部分经营收益的财务信息;

  (五)受委托代收代缴事项;

  (六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他应当公示的信息。

  第四十五条 物业服务企业应当制定物业管理区域内应急防范预案。发生下列情形之一的,物业服务企业应当立即通知相关业主、物业使用人,及时采取应急措施,同时向相关主管部门报告,并协助做好救助工作:

  (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安全的;

  (二)建筑物及其附属设施设备出现安全隐患,严重危及人身安全、建筑物安全的;

  (三)发生群体性事件,影响社会稳定的;

  (四)发生重大伤亡事件的;

  (五)其他影响业主或者物业使用人正常生活的事件。

  第四十六条 物业服务企业应当按照法律法规规定以及合同约定履行物业维护、管理和服务的义务,不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业管理区域内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位和共用设施设备的用途;

  (二)擅自占用或者擅自允许他人占用物业管理区域内道路、绿地、场地等共用部位和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动;

  (三)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;

  (四)将全部物业管理一并委托或者转交给其他单位、个人;

  (五)物业服务合同终止前,擅自停止物业管理服务;

  (六)擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费;

  (七)非法限制业主进出物业管理区域、楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,擅自停水停电等;

  (八)泄露业主信息;

  (九)拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、垃圾清运等费用;

  (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业服务企业有前款规定行为之一的,由住房和城乡建设主管部门录入物业服务企业信用档案。

  第四十七条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定物业服务等级标准,并会同价格主管部门制定与物业服务等级相对应的收费参考价格。物业服务收费参考价格可以根据物价、人工成本上涨等因素适时作出调整。

  物业服务收费实行市场调节价的,由业主和物业服务企业根据收费参考价格,在物业服务合同中约定。

  业主购买的房屋已经交付但未装饰装修的,物业服务费用可以按一定比例收取,具体比例在物业服务合同中约定。

  第四十八条 业主应当按照物业服务合同约定的期限和标准交纳物业服务费用,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业服务企业过错为由拒交或者少交物业服务费。

  物业服务企业应当根据物业服务合同约定的标准提供物业服务,不得以成本上涨、收费不足为由降低服务标准。

  第四十九条 物业服务合同应当载明物业服务项目和服务标准、收费项目和收费标准、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限以及违约责任等。

  物业服务合同有效期内,物业服务企业提出调整物业服务项目、服务标准或者收费项目、收费标准的,应当与业主委员会协商草拟调整方案并在住宅小区显著位置公示三十日,经业主(代表)大会表决通过后实施,同时与业主委员会签订物业服务变更协议。

  第五十条 业主未按照合同约定交纳物业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用,经书面催缴无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的,物业服务企业可以在住宅小区显著位置予以公示,并可以请求业主委员会代为催缴。

  物业服务企业提供的服务未达到合同约定标准的,应当承担相应违约责任。

  业主与物业服务企业产生纠纷,经协商无法达成一致的,可以请求街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会组织调解。街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当受理。调解不成的,可以按照约定申请仲裁,或者依法提起民事诉讼。

  第五十一条 物业服务合同到期未续聘的,或者由于其他原因终止的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。物业服务企业要求业主委员会协助收取业主欠缴物业费的,业主委员会应当给予协助。

  第五十二条 物业服务企业退出物业管理区域的,应当撤出物业服务人员,清退预收、代收的有关费用,并向业主委员会履行下列交接义务:

  (一)移交承接物业时所接收和记录的全部资料;

  (二)移交有关物业的改造、维修、保养等技术服务档案资料;

  (三)移交物业管理用房;

  (四)移交物业管理期间配置的属于业主共有的固定设施设备;

  (五)清算并移交业主委员会委托其管理的共有部分经营收益;

  (六)法律、法规规定的其他事项。

  未成立业主委员会的,由物业服务企业向街道办事处(乡镇人民政府)履行交接义务。

  物业服务企业退出物业管理区域时,不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

  第五十三条 物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业服务企业依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、管理用房和设施设备等交接义务。

  物业服务合同双方可以委托物业所在地住房和城乡建设主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)保管履约保证金。

  第五十四条 市、县(市、区)人民政府应当完善老旧住宅小区配套基础设施和公共服务设施,加快老旧住宅小区整治改造。老旧住宅小区整治改造后,街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主的意见,划定物业管理区域,实行物业管理。

  在不影响消防安全和道路通行前提下,市、县(市、区)人民政府有关部门应当指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位和车辆充电设施,以及加装电梯。

  第五章 物业的使用和维护

  第五十五条 业主、物业使用人使用物业时,应当遵守有关法律法规的规定以及临时管理规约、管理规约。

  临时管理规约、管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地的使用、维护、管理;

  (二)业主共有部分的经营与收益的分配、使用和管理;

  (三)业主和物业使用人在安全管理、环境卫生、装饰装修、动物饲养、植物种植等方面的权利与义务;

  (四)违反管理规约应当承担的责任;

  (五)其他应当约定的事项。

  第五十六条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途或者自然资源主管部门批准的设计用途使用物业。

  新建住宅小区内的非住宅物业设计用于餐饮经营的部分,应当配置相应的专用烟道。未配置专用烟道的,不得用于餐饮经营。

  第五十七条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。协议中应当明确房屋结构保护、装饰装修时间限制、装修材料堆放搬运和垃圾清运要求、空调外机安装要求以及禁止行为和违约责任等内容。业主自行管理物业的,由业主、物业使用人向业主委员会履行告知义务并签订协议。

  业主在装饰装修房屋过程中,不得破坏、改变房屋外立面。

  业主在使用物业过程中,应当采取有效的防护措施,避免阳台、窗台放置物以及外立面悬挂物坠落、脱落。业主委员会、物业服务企业发现存在高空坠物安全隐患的,有权要求业主及时整改,消除隐患。

  第五十八条 物业服务企业应当加强对业主的消防安全宣传教育,按照规定定期对物业管理区域开展消防安全巡查工作,消除火灾隐患。已成立业主委员会但未选聘物业服务企业的,由业主委员会组织业主、物业使用人做好消防安全工作。对尚未组建业主委员会也未选聘物业服务企业的住宅小区,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

  第五十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过六个月,并在物业管理区域内公示,接受业主查询和监督。

  物业管理区域内如需占用业主共有的道路或者其他公共场地增设车位的,应当由业主(代表)大会决定,并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有,是否收取车辆停放费由业主(代表)大会决定。

  物业管理区域内,业主、物业使用人未按照规定停放汽车,影响道路通行的,由业主委员会或者物业服务企业通知改正;拒不改正的,移送公安机关交通管理部门按照有关规定处理。

  市人民政府可以根据需要制定物业管理区域内的停车管理办法。

  第六十条 建设单位应当按照规划要求配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。已建成的停车场所和充电设施不能满足业主需要,且有可用场地的,由业主(代表)大会或者业主委员会、物业服务企业按照规定办理有关手续后修建。老旧住宅小区内无可用场地的,应当在整治改造过程中予以解决。

  禁止在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处停放电动自行车或者为电动自行车充电;禁止从室内引电线用于交通工具充电。

  第六十一条 物业服务企业承接物业后,应当负责对电梯的日常管理和维护保养,及时制止危及电梯安全的行为,确保电梯正常运行。因日常管理或者维护保养不当等原因导致电梯无法正常使用的,物业服务企业应当依法承担相应的责任。业主自行管理物业的,由业主委员会履行电梯日常管理和维护保养职责。

  老旧住宅小区改造需要加装电梯的,应当征得相关业主的同意,依法办理相关审批手续。加装电梯应当确保建筑结构安全,并且符合消防安全要求,不得改变既有建筑主体承重结构,不得变相增加住宅使用空间,不得超出原建设用地界址范围。

  第六十二条 物业服务企业承接物业后,负责对二次供水水箱(水池)的日常管理,定期进行清洗、消毒,并采取措施防止异物进入水箱(水池)。

  二次供水水箱(水池)的清洗、消毒周期由当事人在物业服务合同中约定,但每年不得少于两次。负责清洗、消毒的工作人员应当持有健康证,操作符合卫生要求。

  第六十三条 建设单位已经将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备移交给专业经营单位的,以及老旧住宅小区已经完成对公用事业经营设施设备分户改造的,由专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口及其之前的设施设备的维修、养护和管理,保证其安全运转和正常使用。

  第六十四条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程平时用作停车位的,经人民防空主管部门同意后,可以以出租方式向全体业主开放,每次租赁期限不得超过五年。

  建设单位或者其他投资人在物业管理区域内投资建设的人民防空工程,其用作停车位所收取的租金应当优先提取一部分用于该人民防空工程的维护和管理。

  禁止出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位。

  第六十五条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间;

  (三)擅自改变物业使用性质;

  (四)侵占或者破坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动、拆除共用设施设备;

  (五)拆除、损坏电梯的部件、附属设施或者标志,强行开启电梯层门、轿门或者阻止电梯层门、轿门正常关闭,超过额定载荷使用电梯;

  (六)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

  (七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品,严重影响房屋安全;

  (八)高空抛物;

  (九)随意弃置垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的社会生活噪声,影响邻居通风、采光等;

  (十)法律法规以及临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

  第六十六条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、物业使用过程中,有违反本条例第六十五条规定,或者有违反其他法律法规以及临时管理规约、管理规约规定的行为的,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告有关主管部门和业主委员会。未聘请物业服务企业的,由业主委员会履行劝阻、制止和报告职责。有关主管部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以处理。

  第六十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位应当交存住宅专项维修资金;业主在办理房屋权属登记手续时,应当提供交存住宅专项维修资金的凭证。

  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,报住房和城乡建设主管部门备案;未成立业主大会的,续交方案根据市、县(市、区)有关规定执行。

  第六十八条 房屋、相关设施设备的保修期满后,发生下列紧急情况,危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的,可以采取应急维修:

  (一)电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活,经特种设备检验检测机构、其他有资质的电梯专业检测机构或者电梯制造单位出具安全评估意见认定或者整改通知书的;

  (二)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,经消防救援机构出具整改通知书的;

  (三)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全,经有资质的专业检测机构出具证明的;

  (四)房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (五)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响房屋正常使用和安全,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (六)二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用,经专业机构核实并认定的,但由专业经营单位负责维修、养护的除外;

  (七)其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的紧急情况,经专业机构核实并认定的。

  前款规定的紧急情况下,相关单位、专业机构应当根据业主、物业服务企业的申请,或者根据相关部门的要求,及时提供相应的检验检测和核实认定服务。

  住房和城乡建设主管部门核查属实后,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业或者相关业主立即组织维修。其中,住宅专项维修资金未划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向住房和城乡建设主管部门申请列支;住宅专项维修资金已划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支,业主委员会审核同意的,应当报住房和城乡建设主管部门备案。

  第六章 监督管理

  第六十九条 住房和城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)制定物业服务规范和等级标准;

  (二)监督新建物业承接查验,物业管理招投标,物业服务合同备案;

  (三)拟订住宅专项维修资金缴存、使用制度并监督执行;

  (四)指导并监督物业服务企业经营活动,开展物业服务质量的监督和考核;

  (五)指导业主大会成立,业主委员会选举和换届;

  (六)房屋工程质量验收,管理物业质量保修金,督促建设单位履行保修义务;

  (七)负责建设工程消防设计、审查和验收;

  (八)负责白蚁防治的监督和管理;

  (九)及时处理有关房屋工程质量和物业管理方面的投诉、举报;

  (十)依职责查处住宅物业项目建设和物业管理活动中的相关违法行为。

  第七十条 市、县(市、区)人民政府有关部门履行下列职责:

  (一)自然资源主管部门负责对列入住宅小区建设项目规划条件和设计方案的基础设施、配套公共服务等设施的规划审查,查处住宅小区建设项目竣工规划核实前违反规划要求的违法行为;

  (二)城市管理部门履行物业管理区域内的城市管理职责,查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物,侵占和破坏绿化设施、市政公用设施、环卫设施,以及破坏环境卫生等违法行为;

  (三)公安机关负责对物业管理区域内安全防范等设施的监督检查,指导物业管理区域内治安防范工作,加强对业主养犬行为的监督管理,规范物业管理区域内道路停车管理,依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为;

  (四)市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备的安全监察工作,督促特种设备检验检测机构及时出具电梯安全检测意见,查处物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记、无照经营、侵害消费者合法权益、价格违法以及餐饮经营油烟排放不达标等违法行为;

  (五)消防救援机构负责对物业管理区域内消防设施设备、场所等的监督检查,查处违反消防安全法律法规的行为;

  (六)生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理,按照职能分工依法查处水超标排放等违法行为;

  (七)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督等工作;

  (八)人民防空主管部门负责物业管理区域内人防工程建设和维护管理的监督检查,查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法行为;

  (九)民政部门负责物业管理区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查,以及丧事活动管理等工作。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位以及其他有关部门依法履行相应职责。

  第七十一条 街道办事处、乡镇人民政府依法组织和指导辖区内的业主依法成立业主大会或者物业管理委员会,选举业主委员会;指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调解物业管理纠纷。

  居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府履行相关职责,指导、监督住宅物业管理的具体工作。

  第七十二条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,召集住房和城乡建设、城市管理、公安等部门,街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会、业主代表和物业服务企业等方面的代表召开物业管理联席会议,研究解决物业管理工作中的下列重大问题:

  (一)业主委员会未依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (五)物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题;

  (六)需要协调解决的其他物业管理问题。

  第七十三条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业矛盾纠纷调处机制。

  住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理投诉举报平台,在接到物业服务企业、业主委员会、业主和物业使用人的投诉、举报后,应当予以登记并及时处理。不属于本部门职责的,应当及时移交给其他有关部门进行处理,并告知投诉人、举报人。

  第七十四条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理信用体系,加强行业诚信管理。

  第七章 法律责任

  第七十五条 建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第十条规定,未通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处二万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第十三条第二款规定,未向前期物业服务企业移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第十九条第一款规定,未按时交存首次业主大会筹备经费的,由住房和城乡建设主管部门责令限期交存;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (四)违反本条例第六十四条第三款规定,出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位的,由人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。造成损失的,应当依法赔偿损失。

  第七十六条 物业服务企业违反本条例规定,由住房和城乡建设主管部门按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第十三条第三款、第四十一条第三款规定,未按时将相关材料报送备案的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (二)违反本条例第四十四条规定,未在物业管理区域内显著位置公布相关信息或者公示的相关信息失实的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十八条第二款规定,物业服务未达到合同约定标准的,责令限期改正;

  (四)违反本条例第五十二条规定,退出物业管理区域时拒不履行交接义务,或者损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,责令改正,处一万元以上十万元以下罚款;

  (五)违反本条例第六十六条规定,发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不及时报告的,处五百元以上五千元以下罚款。

  第七十七条 业主和物业使用人违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第六十条第二款规定,在物业管理区域内从室内引电线用于交通工具充电的,由消防救援机构责令改正;拒不改正的,处五百元以下罚款;

  (二)违反本条例第六十五条第一项规定,损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第六十五条第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间的,由城市管理部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,限期改正,处违法建设造价百分之五以上百分之十以下罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的,没收实物或者违法所得,可以并处违法建设造价百分之十以下罚款;

  (四)违反本条例第六十五条第三项规定,擅自改变物业使用性质的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (五)违反本条例第六十五条第四项规定,侵占或者破坏绿化设施、市政公用设施和环卫设施的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处五百元以上二千元以下罚款;

  (六)违反本条例第六十五条第六项规定,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的,由消防救援机构责令改正,处警告或者五百元以下罚款;拒不改正的,可以强制执行;

  (七)违反本条例第六十五条第七项规定,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品的,由公安机关依法处罚。

  第七十八条 违反本条例第十一条第二款规定,建设单位、物业服务企业未按时将相关资料报送备案的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第七十九条 违反本条例第十三条规定,建设单位、物业服务企业未进行前期物业承接查验,并签订物业承接查验协议的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

  建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的,由住房和城乡建设主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十条 违反本条例第三十八条规定,挪用、侵占物业共有部分经营收益的,由住房和城乡建设主管部门追回挪用、侵占的共有部分经营收益,归还业主,没收违法所得。

  第八十一条 住房和城乡建设主管部门、其他有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的工作人员,在对物业管理活动的监督管理或者协助管理工作中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十二条 专业经营单位违反本条例有关规定,拒不承担维修、养护和管理责任的,由市、县(市、区)人民政府有关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十三条 违反本条例规定的其他行为,法律、法规另有处罚规定的,从其规定。

  第八章 附 则

  第八十四条 本条例中有关专业用语的含义:

  (一)共用部位,是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室等;

  (二)共用设施设备,是指绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、控制柜、电梯、业主楼层间的供、排水总管、智能快件箱、消防设施、供电设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、健身设施、非机动车库、共用设施设备用房等;

  (三)专有部分,是指建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,或者具有利用上的独立性,可以排他使用,或者能够登记成为特定业主所有权的房屋(包括整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

  第八十五条 市、县(市、区)人民政府可以根据本条例制定实施细则。

  本条例规定的临时管理规约、业主(代表)大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

  第八十六条 上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区和上饶高铁经济试验区的管理机构在辖区范围内履行对物业管理活动的监督管理职责。

  第八十七条 本条例自20**年3月1日起施行。

篇3:郑州市物业管理条例(2021)

  郑州市物业管理条例(20**)

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务人以及相关主体合法权益,营造安全、和谐、文明、美好的人居环境,构建共建共治共享的社会治理格局,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式,对物业服务区域内的建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理应当坚持党的领导、政府监管、业主自治、专业服务、行业自律的原则。

  第四条 发挥党组织的战斗堡垒作用,构建基层党建引领社区治理下的物业管理体系,建立居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制,充分调动居民参与积极性,形成社区治理合力。

  第五条 市、区县(市)人民政府应当将物业管理纳入同级现代服务业发展规划和社区治理体系,加强对物业管理活动及其监督管理工作的组织领导,所需经费纳入同级财政预算,建立健全物业管理综合协调机制,研究解决重大事项。

  街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展物业管理相关工作。

  第六条 市住房保障和房地产管理部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作,具体履行下列职责:

  (一)制定本市物业管理相关政策并组织实施;

  (二)指导和监督区县(市)物业管理主管部门开展物业管理活动的监督管理工作;

  (三)建立本市统一的物业服务技术规范;

  (四)建立和维护物业信息化系统;

  (五)指导和监督本市物业专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (六)推动建立老旧小区物业管理机制;

  (七)开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训;

  (八)实施监督管理的其他职责。

  区县(市)物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,具体履行下列职责:

  (一)贯彻执行物业管理相关法律法规、政策制度;

  (二)指导街道办事处、乡镇人民政府实施物业管理工作;

  (三)定期对辖区内物业服务与管理情况进行评估,及时完善监督管理措施;

  (四)组织业主委员会、物业服务行业等相关人员进行业务培训;

  (五)监督辖区内物业服务人遵守法律法规、履行物业服务合同;

  (六)实施监督管理的其他职责。

  发展改革、城乡建设、自然资源和规划、司法行政、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、园林绿化、生态环境、卫生健康、消防救援机构等部门和单位按照各自职责,做好物业管理活动的监督管理相关工作。

  第七条 市物业管理行业协会应当加强行业自律,规范从业行为,调解行业纠纷,督促物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务、提升物业服务水平,推动物业服务行业健康发展。

  第八条 鼓励和支持互联网、大数据、人工智能等信息技术手段在物业服务与管理中的应用,建设智慧物业管理服务平台,提高智慧物业服务品质,推进社区治理能力现代化建设。

  对涉及老年人、残疾人的高频事项和服务场景,坚持传统服务方式与智能化服务融合并行,为其提供便利化物业服务。

  第九条 鼓励单位和个人以志愿服务、公益宣传、科普教育等形式参与社区物业服务和管理活动。

  第二章 业主和业主组织

  第十条 房屋的所有权人为业主。

  尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情形之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

  (一)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书等取得房屋所有权的;

  (二)因继承取得房屋所有权的;

  (三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的;

  (四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分的;

  (五)法律、法规规定的其他情形。

  已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务,委托应当采用书面形式。

  第十一条 业主依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定行使权利,承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主转让建筑物内住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

  第十二条 业主大会由全体业主组成,代表并维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  一个物业服务区域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十三条 物业服务区域达到成立业主大会法定条件的,建设单位应当在六十日内按照规定向街道办事处、乡镇人民政府提交下列文件资料:

  (一)物业服务区域证明;

  (二)业主名册;

  (三)房屋及建筑物面积清册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  建设单位对提交文件资料的真实性、完整性负责,不得隐匿、篡改、伪造。

  第十四条 物业服务区域达到成立业主大会法定条件的,十人以上业主联名或者建设单位可以申请成立首次业主大会筹备组。

  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、居(村)民委员会、建设单位的代表组成,人数为七至十一人单数,其中业主代表人数比例不得低于二分之一。建设单位经通知未派员参加的,不影响筹备组成立。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府的代表担任。

  筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居(村)民委员会推荐产生,由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定;业主代表资格参照适用本条例第十八条有关业主委员会成员资格的规定。

  筹备组应当自成立之日起三日内,将组成人员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业服务区域内显著位置公布。

  筹备组决定的重大事项应当经筹备组全体成员过半数同意。

  第十五条 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时,筹备组自行解散。

  筹备组未能按照前款规定组织召开首次业主大会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建筹备组。

  第十六条 下列事项由业主依法共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务人;

  (五)使用、筹集专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (八)确定公共收益及孳息的管理、使用、监督、审计等方式;

  (九)确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及收费方案;

  (十)审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

  (十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准;

  (十二)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  前款业主共同决定事项应当在物业服务区域内显著位置公示。

  第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次,由业主委员会召集。

  有下列情形之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:

  (一)发生重大事故或者紧急事件,需要立即处理的;

  (二)经百分之二十以上业主提议的;

  (三)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一,或者业主委员会主任辞职、离职,或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的;

  (四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。

  业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。在业主身份确认的前提下,业主大会会议可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具等多种表决方式。

  第十八条 业主委员会成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法、热心公益、责任心强,具有一定组织能力;

  (三)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接利害关系;

  (四)法律、法规规定的其他条件。

  第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,履行法律、法规规定和业主大会赋予的职责,向业主大会报告工作,接受业主大会和业主的监督。

  业主委员会成员候选人可以通过社区党组织推荐、居(村)民委员会推荐、业主联名推荐或者自荐产生,由街道办事处、乡镇人民政府予以公示,公示期不少于七日。

  业主委员会经业主大会会议依法选举产生,由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

  业主大会或者业主委员会的决定,对全体业主具有法律约束力。

  第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案,并提供下列资料:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

  (五)业主委员会成员名单等基本信息。

  备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,向原备案机关备案。

  街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况及时抄送所在地区县(市)物业管理主管部门。

  第二十一条 业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会按照有关规定刻制。业主委员会印章印文应当载明名称、届别和有效年限等内容。

  业主委员会应当建立印章管理制度,并指定专人保管印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则规定或者业主大会会议决定;使用业主委员会印章,应当经业主委员会全体成员过半数签字同意。

  第二十二条 业主委员会应当建立工作档案制度,对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等物业管理的重要事项如实记录,建立档案并长期保管,业主可以查阅、复制。

  业主委员会应当建立物业服务接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

  第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章规定的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第二十四条 业主委员会成员不得实施下列行为:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

  (二)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

  (三)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

  (四)泄露业主的个人信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

  (五)侵占、毁损、挪用、擅自处置业主共有财产或者设定抵押、担保等他项权利;

  (六)在物业服务区域内违法搭建、违法占用物业共有部分;

  (七)欠交专项维修资金;

  (八)利用职务之便接受减免物业费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务人、有利害关系业主提供的利益、报酬等影响履行职责的行为;

  (九)擅自使用业主大会印章、业主委员会印章;

  (十)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (十一)侵害业主合法权益的其他行为。

  业主委员会成员有前款行为之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会暂停其履行职责。是否罢免其职务,由业主委员会按照有关规定提请业主大会决定。

  第二十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当在业主委员会任期届满前九十日内,指导和监督业主委员会换届选举。

  业主委员会应当在任期届满前组织召开业主大会会议,完成换届选举,并将换届选举情况书面报告街道办事处、乡镇人民政府。

  业主委员会任期内拒不履行或者无法正常履行职责,或者逾期未完成换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  第二十六条 除业主自行管理外,物业服务区域有下列情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会,作为承担业主委员会职责的临时机构:

  (一)未达到成立业主大会法定条件的;

  (二)达到成立业主大会法定条件但未能自行成立,经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能成立的;

  (三)未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举,经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。

  第二十七条 物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的代表组成。

  物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主代表不得少于二分之一,由街道办事处、乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居(村)民委员会的代表担任。

  街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十日内,将成员名单在物业服务区域内显著位置公布。

  物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项,推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在与业主委员会办理移交手续后解散。

  物业管理委员会具体工作办法,由市人民政府另行制定。

  第二十八条 鼓励和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会或者物业管理委员会成员,发挥模范带头作用,依法履行职责。

  第三章 物业服务

  第二十九条 物业服务区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

  物业服务用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的,应当划为一个物业服务区域。

  物业服务用房按照规定由建设单位配置,其产权属于业主共有。物业服务用房包括物业办公用房、业主委员会办公用房以及维修、保洁等辅助用房。

  第三十条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,应当按照划定的物业服务区域,在区县(市)物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下,依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。

  前期物业服务合同应当就前期物业服务内容、收费标准以及合同期限进行约定,约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

  第三十一条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,向物业买受人明示并予以说明。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  第三十二条 新建物业交付使用前,建设单位和物业服务人应当在区县(市)物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导、监督下,按照有关规定和前期物业服务合同的约定,对物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行查验,形成查验记录,公开查验结果。

  物业服务人应当自物业交接之日起三十日内,将承接查验相关资料报送至区县(市)物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

  第三十三条 业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务人提供物业服务。业主委托服务的,一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务。

  委托物业服务人的,物业服务人应当确定负责该物业服务区域的项目负责人,在项目负责人到岗之日起七日内将其基本信息报送至区县(市)物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。物业服务人未按时报送的,由区县(市)物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期报送。

  暂不具备专业化物业管理条件且不能自行管理的老旧小区,由街道办事处、乡镇人民政府采取分项委托、社区代管等方式开展物业服务。

  第三十四条 从事物业服务活动的企业应当依法设立,具有独立的法人资格,遵守法律、法规,遵守社会公德、商业道德,诚实守信,接受政府和社会公众的监督,承担社会责任。

  物业服务人应当积极协助街道办事处、乡镇人民政府、公安机关及其派出机构做好社区安全防范管理工作。

  物业服务人应当加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理。

  第三十五条 物业服务人可以将物业服务区域内的秩序维护、清洁、绿化、共有部分和共用设施设备的维修养护等专项服务事项,委托给专业性服务组织或者其他第三人。

  电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备,应当由具有相应资质的专业性服务组织进行维修养护。

  物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

  第三十六条 物业服务人应当健全物业服务质量保障措施,建立服务投诉快速处理机制,定期收集业主意见建议,接受业主监督,提升物业服务质量。

  第三十七条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修养护、清洁、绿化和经营管理业主共有部分,并履行下列义务:

  (一)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (二)采取加强日常巡查、设置警示标志等合理措施保护业主的人身和财产安全,及时排除安全隐患或者向有关部门报告;

  (三)对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会;

  (四)制定突发事件应急预案,定期组织演练;

  (五)引导业主和物业使用人进行垃圾分类处理;

  (六)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居(村)民委员会做好物业服务区域内的相关工作;

  (七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第三十八条 物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公示并及时更新下列信息:

  (一)物业服务人营业执照,物业服务事项和质量要求,收费项目、标准和方式等;

  (二)物业项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (三)物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况;

  (四)利用物业共有部分、共用设施设备经营以及收益情况等;

  (五)专项维修资金使用情况;

  (六)电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式及维修养护情况;

  (七)其他需要公示的信息。

  业主、业主委员会对公示内容提出异议的,物业服务人应当及时答复。

  第三十九条 物业服务收费应当参考物业服务技术规范和相关标准,按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。

  实行政府指导价的,根据国家、省有关规定执行。实行市场调节价的,物业服务收费遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则,由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

  业主、业主委员会有权对物业服务人违法收取物业费的行为,向市场监督管理部门投诉、举报。

  第四十条 物业服务人可以根据物业服务区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老托幼等生活需求,与业主或者物业使用人依法订立个性化服务合同,提供有偿服务。

  物业服务人提供个性化服务事项的,应当公示服务标准和收费标准。

  第四十一条 鼓励和扶持物业服务人、专业服务机构及其他单位和个人,为物业服务区域内的老年人提供助餐助洁、医疗照料、精神关爱等多种形式的服务。

  第四十二条 业主应当按照合同约定支付物业费。物业费可以按月、季度预收,但是预收期限最长不得超过一年。

  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

  物业服务人不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费,也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。

  第四十三条 物业服务人应当妥善保管下列物业档案:

  (一)业主档案;

  (二)规划、设计、施工、承接查验阶段的相关手续及资料;

  (三)房屋权属清册、房屋维修养护记录等房屋基础资料;

  (四)物业服务区域内监控系统、消防设施、电梯等共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

  (五)专项维修资金使用的相关资料;

  (六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

  业主自行管理的,由自行管理组织或者机构履行保管义务。

  第四十四条 建设单位、物业服务人、首次业主大会筹备组、业主大会、业主委员会等组织和个人在收集、使用业主或者物业使用人相关信息时,应当遵循合法、必要、正当的原则,采取充分的安全技术防范措施,确保其收集、存储的个人信息安全。

  前款规定的组织和个人不得泄露或者篡改其收集、存储的个人信息;未经本人同意,不得将个人信息用于与物业服务与管理无关的事项。

  第四十五条 物业服务合同终止的,物业服务人应当退出物业服务区域,依法履行交接义务,不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有异议等为理由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进入物业服务区域提供服务。

  原物业服务人拒不交接,或者拒不退出物业服务区域的,业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区县(市)物业管理主管部门报告,或者依法向人民法院提起诉讼,要求原物业服务人退出物业服务区域。

  新物业服务人不得强行接管物业,按照约定承接物业时,应当对共有部分、共用设施设备进行查验。

  第四章 物业使用

  第四十六条 业主、物业使用人、物业服务人应当遵守法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定,按照规划用途安全、合理使用物业。

  物业服务区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构;

  (二)侵占、损坏共有部分、共用设施设备;

  (三)擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、绿地或者其他场地;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观;

  (五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;

  (六)擅自架设或者私自拉设电线、电缆;

  (七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

  (八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者携带电动自行车乘坐电梯;

  (九)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天焚烧杂物;

  (十)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;

  (十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

  (十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

  (十三)在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴,楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;

  (十四)违规出租房屋或者擅自改变房屋用途;

  (十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

  (十六)违反规定饲养动物或者饲养动物干扰他人正常生活;

  (十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;

  (十八)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,物业服务人、业主委员会应当采取合理措施予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的,及时报告有关行政主管部门并协助处理,有关行政主管部门应当依法处理。

  第四十七条 物业服务区域内按照规划建设的共有部分、共用设施,任何单位和个人不得擅自改变其用途。确需改变的,应当经业主共同决定并依法办理相关审批手续。

  维修、更新共有部分、共用设施设备的,相关业主、物业使用人应当予以配合。

  第四十八条 物业服务区域内下列收益是依法属于业主共有的公共收益:

  (一)依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益;

  (二)利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益;

  (三)利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益;

  (四)因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用;

  (五)公共电信设施占用场地使用费等;

  (六)共有部分被依法征收的补偿费用;

  (七)公共收益的孳息;

  (八)依法属于全体业主的其他收益。

  公共收益主要用于补充专项维修资金,也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费,或者物业管理其他事项。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。

  第四十九条 公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户,业主委员会可以自行管理,也可以委托专业机构进行管理。公共收益收支账目等会计资料应当在物业服务区域内显著位置公示。业主有异议的,有权查询相关账簿。

  未成立业主委员会的,公共收益可由物业服务人代为收取、保管,并单独列账,独立核算,接受业主监督。业主委员会成立后,物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。

  业主委员会或者物业服务人不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第五十条 新建物业服务区域内的供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备及其安装,应当符合国家技术标准和专业技术规范;老旧小区内的专业经营设施设备需要改造的,应当依法进行改造。

  除与设施产权人另有约定外,专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新,相关费用依法计入成本。

  第五十一条 建设单位应当在物业服务区域内公布维修凯发网站的联系方式,按照规定或者合同约定履行物业保修责任。物业服务人应当协助业主联系建设单位履行保修责任。

  第五十二条 因维修、养护或者保护公共利益,业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的,应当征得业主委员会和物业服务人的同意,并与物业服务人协商确定施工方案,接受物业服务人现场检查。

  因维修、养护或者保护公共利益,物业服务人确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的,应当征得业主委员会的同意,向全体业主及时公告施工方案和施工期限,并按照有关法律、法规规定办理相关手续。

  业主、物业使用人、相关单位、物业服务人应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临时迁移的共用设施设备,在约定期限内恢复原状。

  第五十三条 鼓励和支持符合条件的既有住宅加装电梯。既有住宅加装电梯应当坚持业主自愿、社区引导、充分协商、保障安全、依法监管的原则。

  既有住宅加装电梯的安装使用、资金筹集由业主共同决定。

  既有住宅安装电梯的物业管理由业主与物业服务人另行约定,其维修养护应当委托专业性服务组织进行。

  既有住宅加装电梯的具体办法由市人民政府另行制定。

  第五十四条 物业服务区域内未设置车辆集中充电设施,或者车辆集中充电设施不能满足业主生活需求的,在不影响道路通行和消防安全的前提下,物业服务人可以按照本条例第十六条规定,依法在业主共有部分增设车辆集中充电设施。

  安装使用充电设施应当符合消防、用电等安全技术标准。依照规定需经有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

  第五十五条 业主应当按照规定足额交存专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验专项维修资金交存情况。

  未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的,业主应当按照相关规定、管理规约和业主大会的决定,交存专项维修资金。业主委员会应当督促业主及时交存。

  第五十六条 专项维修资金属于业主共有,专项用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  专项维修资金管理机构应当优化资金使用流程,简化申请材料,缩短办理时限,提高资金使用效率。

  第五十七条 物业服务区域内共有部分、共用设施设备出现下列紧急情况之一的,物业服务人应当立即组织应急维修;没有物业服务人的,由区县(市)物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府组织应急维修:

  (一)电梯、消防等共用设施设备故障损坏,无法正常使用的;

  (二)屋面、外墙渗漏的;

  (三)楼体外墙墙面有脱落危险的;

  (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

  (五)公共护(围)栏破损严重的;

  (六)其他紧急情况。

  出现前款情形进行应急维修的,相关费用从专项维修资金中列支并向业主公示。业主、业主委员会可以按照规定或者委托物业服务人申请使用专项维修资金;没有业主委员会或者物业管理委员会的,由业主申请或者街道办事处、乡镇人民政府代为申请。

  专项维修资金管理机构接到申请后,应当即时核准并予以拨付。

  第五章 监督管理

  第五十八条 市住房保障和房地产管理部门建立物业服务信用管理制度,根据投诉处理、合同履行、事中事后监管等情况,对物业服务市场主体实施信用信息采集和诚信档案管理,依法在前期物业服务招投标、选聘物业服务人、政府采购等方面使用信用信息。

  第五十九条 市住房保障和房地产管理部门、区县(市)物业管理主管部门应当在物业管理信息平台中设定业主议事功能,供业主、业主大会、业主委员会、物业服务人免费使用,并提供指导。

  第六十条 城市管理、园林绿化、应急管理、消防救援机构等相关部门和单位,应当建立物业管理行政执法片区责任制度和行政执法移交衔接机制,在物业服务区域内显著位置公布执法事项和凯发网站的联系方式,依法查处物业服务区域内的违法行为。

  建立健全人民调解、行政调解、司法调解等多元纠纷解决机制,及时化解物业服务区域内的矛盾和纠纷。

  第六十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务举报受理处置机制。

  业主、物业使用人、物业服务人等对物业服务区域内的违法违规行为,可以向街道办事处、乡镇人民政府举报。

  街道办事处、乡镇人民政府应当按照职权依法处理前款举报事项,并将处理结果及时告知举报人。属于其他部门和单位职责的,应当及时转交有关部门和单位并告知举报人。

  第六十二条 物业服务区域出现失管弃管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人,提供垃圾清运、电梯运行等应急服务,维持业主基本生活需求。

  提供应急物业服务的,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过一年,服务费用由全体业主共同承担。

  应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主共同决定物业管理方式;选聘新物业服务人的,应当协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

  第六十三条 物业服务人应当配备必要的防汛、防火、防疫等应急救援物资和设施设备,在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间,及时采取措施,会同业主委员会积极组织开展自救和互助,维护生产生活秩序。

  第六十四条 市、区县(市)人民政府在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间,应当按照应急措施妥善安排业主、物业使用人的生产生活。

  抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实市、区县(市)人民政府依法采取的各项应急措施,指导物业服务人开展相应级别的应对工作。

  物业服务人应当服从市、区县(市)人民政府统一指挥,配合居(村)民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施。市、区县(市)人民政府对物业服务人在公共突发事件应对期间的活动给予物资和资金支持。

  业主委员会或者物业管理委员会依法落实市、区县(市)人民政府的各项应急措施,积极开展自救。

  第六章 法律责任

  第六十五条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第六十六条 违反本条例第十三条第二款规定,建设单位隐匿、篡改、伪造有关文件资料的,由区县(市)物业管理主管部门责令改正,并由城市管理综合执法部门处以十万元以上二十万元以下罚款。

  第六十七条 违反本条例第四十二条第三款规定,物业服务人采取停止或者限制供电、供水、供热、供气,限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费的,由区县(市)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由城市管理综合执法部门处以一万元以上五万元以下罚款。

  第六十八条 违反本条例第四十三条第一款规定,物业服务人未按照规定妥善保管物业档案的,由区县(市)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由城市管理综合执法部门处以五千元以上一万元以下罚款。

  第六十九条 违反本条例第四十八条第二款规定,擅自挪用、侵占公共收益的,由城市管理综合执法部门责令退还,处以挪用、侵占金额二倍以下罚款,有违法所得的,没收违法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十条 物业管理主管部门、其他有关部门和单位及其工作人员,有下列情形之一的,由监察机关或者任免机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照本条例规定履行职责的;

  (二)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (三)发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的;

  (四)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的;

  (五)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的情形。

  第七章 附则

  第七十一条 郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区等区域的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

  第七十二条 本条例自20**年10月1日起施行。20**年11月1日郑州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过、20**年12月3日河南省第十届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准的《郑州市物业管理条例》同时废止。

篇4:吉林省物业管理条例(2021)

  (20**年5月27日吉林省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)

  省人大常委会公告第64号

  《吉林省物业管理条例》已由吉林省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于20**年5月27日通过,现予公布,自20**年8月1日起施行。

  吉林省人民代表大会常务委员会

  20**年5月27日

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理相关主体的合法权益,构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,营造和谐有序的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护,管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理应当纳入社区治理体系,构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。

  第四条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导,建立健全物业管理工作综合协调机制和目标责任制;完善扶持、激励政策和措施,建立与之相适应的资金投入与保障机制;鼓励采用新技术、新方法,运用信息化手段,提高物业管理和服务质量。

  第五条 县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

  (一)制定物业管理相关政策和措施;

  (二)指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理;

  (三)指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷;

  (四)建立健全物业服务规范与质量考核体系;

  (五)建立健全物业服务信用管理体系;

  (六)建立健全物业管理电子信息平台;

  (七)对物业招投标活动进行监督管理;

  (八)对建筑物及其附属设施的维修资金(以下统称专项维修资金)交存、使用情况进行监督管理;

  (九)组织开展物业管理相关培训;

  (十)实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

  第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作,依法履行下列职责:

  (一)组织成立首次业主大会会议筹备组;

  (二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届;

  (三)指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;

  (四)对物业管理区域内的物业服务实施监督检查;

  (五)指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动;

  (六)建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制,调解物业管理纠纷,处理物业管理相关投诉和举报;

  (七)协调和监督老旧住宅小区物业管理;

  (八)实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

  第七条 居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作,指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责,调解物业管理纠纷。

  第八条 引导和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。

  鼓励和支持业主委员会成员、物业项目负责人中的中国共产党党员担任社区党组织兼职委员;符合条件的社区党组织、居(村)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

  建立健全社区党组织、居(村)民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。

  第九条 业主应当遵守法律、法规规定,弘扬和践行社会主义核心价值观,依法行使业主权利、履行业主义务,不得违背公序良俗,不得损害公共利益。

  第十条物业管理行业协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务标准化建设,维护市场秩序和公平竞争,促进物业管理行业健康发展。

  第十一条 突发事件应对期间,物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的各项应急措施,积极配合开展相关工作,并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。

  对物业服务人执行政府依法实施的各项应急措施,业主、物业使用人应当依法予以配合。

  第十二条县级以上人民政府物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当通过报刊、广播、电视、互联网、在物业管理区域内显著位置长期公开等多种方式,组织开展物业管理法律、法规的宣传工作。

  第二章 物业管理区域及设施

  第十三条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、业主人数、土地使用权属范围、自然界限等因素确定:

  (一)配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域,影响设施设备共用功能使用的,不得分割划分;配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

  (二)原有住宅物业界线已自然形成且无争议的,划分为一个物业管理区域;

  (三)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业以及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭的,划分为一个物业管理区域。

  第十四条已投入使用但尚未划分物业管理区域,或者需要调整物业管理区域的,物业所在地的县(市、区)人民政府物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府,在征求业主意见后予以划分或者调整,并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  第十五条 建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售前,将划定的物业管理区域资料报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  建设单位应当将已备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  建设单位应当在物业管理区域内显著位置长期公开物业管理区域规划总平面图,并在图上标明或者使用文字辅助说明下列事项:

  (一)物业管理区域的四至范围;

  (二)属于业主共有的道路、绿地和其他公共场所的面积和位置;

  (三)规划配建的车位数量和位置;

  (四)地下室、地面架空层的面积;

  (五)物业服务用房的面积和位置;

  (六)共用设施设备名称;

  (七)其他需要明示的场所和设施设备。

  物业服务人应当对长期公开的物业管理区域规划总平面图做好维护管理工作。

  第十六条住宅小区的规划设计中,应当明确物业服务用房的具体位置和面积。建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内的物业服务用房:

  (一)房屋总建筑面积二十万平方米以下的部分,按照不少于千分之四的标准配置,且物业服务用房建筑面积不得少于一百平方米;

  (二)房屋总建筑面积超过二十万平方米的部分,按照不少于千分之二的标准配置;

  (三)分期开发建设的,首期配置建筑面积不得少于一百平方米;

  (四)物业服务用房应当在地面以上,具备独立使用功能,相对集中,便于开展物业服务活动,并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

  第十七条物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房。其中,业主委员会办公用房建筑面积不得少于二十平方米。

  建设单位申请房屋所有权首次登记时,应当将物业服务用房申请登记为业主共有。

  物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积,其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定,任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途,不得转让和抵押物业服务用房。

  第十八条建筑区划内的以下部分属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;

  (四)物业服务用房和其他公共场所、公用设施;

  (五)法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分。

  未经业主大会决定或者业主共同决定,任何单位和个人不得改变共有部分的用途,不得利用共有部分从事经营活动,不得处分共有部分。

  第十九条新建住宅物业管理区域内的供电、供水、供热、供燃气、排水、通讯等专业经营设施设备以及相关管线,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

  建设单位在组织竣工验收时,应当通知供电、供水、供热、供燃气等专业经营单位参加;验收合格后,建设单位应当将专业经营设施设备以及相关管线移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

  已投入使用的设施设备以及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的,物业所在地的县(市、区)人民政府应当组织专业经营单位接收。验收合格的,专业经营单位应当接收;验收不合格的,县(市、区)人民政府应当组织相关单位进行整改,整改合格后,由专业经营单位接收。

  移交给专业经营单位的设施设备以及相关管线,其维修、养护、更新等费用,由专业经营单位依法承担,不得从物业费和专项维修资金中列支。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

  第三章 业主、业主组织及物业管理委员会

  第一节 业主

  第二十条房屋的所有权人为业主。

  本条例所称业主还包括:

  (一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与等旨在转移所有权的行为已合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

  第二十一条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同约定,接受物业服务人提供的服务;

  (二)提议成立业主大会,提议召开业主大会会议,并就物业管理的相关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督首次业主大会会议筹备组、业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第二十二条业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的管理、维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照规定交存专项维修资金;

  (五)按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费;

  (六)按照规定分类投放生活垃圾;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

  第二节 业主大会

  第二十三条业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。

  只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第二十四条一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的,可以成立业主大会。

  建设单位应当在具备成立业主大会条件之日起三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的建筑物面积清册、业主名册、规划总平面图、交付使用共用设施设备证明、物业服务用房配置证明等资料。

  第二十五条符合成立业主大会条件的,百分之五以上的业主、专有部分面积占比百分之五以上的业主、居(村)民委员会或者建设单位,可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。

  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会会议筹备组。

  第二十六条首次业主大会会议筹备组成员由业主代表,街道办事处、乡镇人民政府代表,社区党组织、居(村)民委员会代表和建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。业主代表的产生由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将其成员名单和工作职责,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

  筹备组正式工作前,街道办事处、乡镇人民政府应当会同县(市、区)人民政府物业行政主管部门,对筹备组成员进行培训。

  第二十七条首次业主大会会议筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人、配偶及其近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务人处任职;

  (三)无非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的行为;

  (四)法律、法规规定的其他条件。

  第二十八条首次业主大会会议筹备组履行下列职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)制定召开首次业主大会会议方案,确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定业主委员会成员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容所涉相关事项,应当在首次业主大会会议召开十五日前,以书面形式在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第二十九条 筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  首次业主大会会议应当表决业主大会议事规则、管理规约,并选举业主委员会。

  业主大会自首次业主大会会议审议通过业主大会议事规则、管理规约之日起成立。

  首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的,筹备组应当自会议结束之日起七日内,持首次业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、管理规约,向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案,并向业主公开业主大会决定、业主大会议事规则和管理规约。

  首次业主大会会议选举产生业主委员会的,按照本条例第四十六条规定备案。

  第三十条 业主大会决定下列事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)使用专项维修资金;

  (六)筹集专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)制定和修改业主委员会工作规则;

  (十)听取和审查业主委员会工作报告;

  (十一)决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴及标准;

  (十二)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  未成立业主大会的,前款规定的事项由业主共同决定。

  第三十一条业主大会决定事项或者业主共同决定事项,应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

  决定本条例第三十条第一款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

  决定本条例第三十条第一款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第三十二条业主行使投票权时,专有部分面积和业主人数按照下列方法确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按商品房买卖合同记载的面积计算;

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  第三十三条 业主、物业使用人应当遵守管理规约。管理规约应当包括下列内容:

  (一)物业的使用、维护和管理;

  (二)专项维修资金的筹集、使用和管理;

  (三)业主共有部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应当履行的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  对未及时支付物业费等情形,管理规约可以规定由业主委员会或者物业服务人采取合法方式,在物业管理区域内就相关情况予以公告。

  本条例所称物业使用人,是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人,包括但是不限于物业的承租人。

  第三十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  第三十五条业主拒绝支付物业费,或者不交存专项维修资金,以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在业主大会议事规则和管理规约中对其共同管理权的行使作出限制性规定。

  第三十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

  有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召集业主大会临时会议:

  (一)经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  第三十七条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过互联网等方式召开。

  召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公告。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知物业所在地的居(村)民委员会,居(村)民委员会应当派代表参加。

  业主大会会议不得就已公告议题以外的事项进行表决。

  第三十八条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议,委托书应当载明委托事项、权限和期限。

  在业主身份确认的前提下,可以采用视频等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

  县级以上人民政府物业行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台,供业主和业主大会免费使用。

  第三十九条业主大会、业主委员会依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。物业使用人应当依法遵守业主大会、业主委员会的决定。

  业主大会决定应当自作出之日起七日内,由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主大会会议由业主委员会作书面记录并存档。

  第四十条业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召集业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况业主委员会不履行组织召集会议职责的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召集;逾期仍不召集的,在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,可以由居(村)民委员会组织召集。

  第三节 业主委员会

  第四十一条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生。业主委员会应当依法履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)督促业主按时支付物业费以及其他相关费用;

  (六)起草共有部分、共有资金使用与管理办法,并提请业主大会决定;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;

  (十)制定印章管理和档案管理制度,并建立相关档案供业主查询;

  (十一)存档业主大会、业主委员会会议记录和会议决定;

  (十二)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

  第四十二条业主委员会由五至十一名成员单数组成,其中中国共产党党员应当占多数。业主委员会每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会成员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内,召开首次业主委员会会议,推选业主委员会主任和副主任,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置对业主委员会主任、副主任和其他成员的名单进行不少于七日的公告。

  第四十三条 业主委员会成员候选人应当是物业管理区域内的自然人业主,或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定的组织能力;

  (三)未有本条例第八十八条规定的禁止行为;

  (四)本人、配偶及其近亲属与物业服务人无直接的利益关系;

  (五)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

  第四十四条业主委员会成员候选人通过下列方式产生:

  (一)社区党组织推荐;

  (二)居(村)民委员会推荐;

  (三)业主自荐或者联名推荐。

  第四十五条业主委员会成员按照业主委员会成员候选人得票多少当选,所得票数相等的,抽签确定人选。

  业主大会在选举业主委员会成员的同时,可以按照第三十一条第一款和第三款规定选举出业主委员会候补成员,候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。候补成员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会成员资格终止时,经业主委员会决定,从候补成员中按照得票排名顺序依次递补,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  第四十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)首次业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

  (五)业主委员会成员和候补成员的名单、凯发网站的联系方式、基本情况。

  街道办事处、乡镇人民政府对以上资料进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明。

  业主委员会可以持备案证明申请业主大会统一社会信用代码证书,向金融机构申请开立账户,并申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,向原备案机关备案。

  第四十七条业主委员会应当向业主公开下列情况和资料:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (六)其他应当向业主公开的情况和资料。

  业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录,有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以解释、答复。

  第四十八条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定以及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会成员提议,应当在七日内召开业主委员会会议。

  业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责的,可以委托副主任召集和主持。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,业主委员会其他成员或者业主可以请求物业所在地的居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府组织召集,并重新推选业主委员会主任、副主任。

  业主委员会会议应当有过半数的成员出席,作出的决定必须经全体成员过半数同意。会议决定应当由出席会议的业主委员会成员签字确认,未出席会议的业主委员会成员签字无效。业主委员会应当自作出决定之日起三日内,将会议决定在物业管理区域内显著位置公告。

  业主委员会成员不得委托代理人参加业主委员会会议。

  第四十九条业主委员会应当于会议召开七日前,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会应当在会议召开五日前,将会议议题告知物业所在地的居(村)民委员会,并听取意见和建议。居(村)民委员会可以根据情况派代表参加。

  第五十条业主大会和业主委员会的工作经费、业主委员会成员的工作津贴,经业主大会决定,由全体业主分摊,也可以从业主共有部分经营所得收益中列支。

  第五十一条 业主委员会成员、候补成员有下列情形之一时,其成员资格自行终止,并由业主委员会向业主公告:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

  (四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第五十二条 业主委员会成员、候补成员有下列情形之一的,业主委员会应当提请业主大会罢免其成员资格:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定的;

  (二)业主委员会成员一年内缺席业主委员会会议总次数达到一半的;

  (三)利用职务之便接受减免物业费、停车费等相关物业服务费用的;

  (四)非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的;

  (五)利用成员资格谋取私利损害业主共同利益的;

  (六)泄露业主信息的;

  (七)虚构、篡改、隐匿、销毁物业管理活动中形成的文件资料的;

  (八)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作的;

  (九)擅自使用业主大会、业主委员会印章的;

  (十)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,与物业服务人签订、修改物业服务合同的;

  (十一)将业主共有财产借给他人、设定担保等挪用、侵占业主共有财产的;

  (十二)不宜担任业主委员会成员、候补成员的其他情形。

  业主委员会未提请业主大会罢免其成员资格的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,应当责令该成员暂停履行职责,由业主大会决定终止其成员资格。

  第五十三条业主委员会任期届满前三个月,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,由居(村)民委员会组织换届选举工作。

  业主委员会任期届满后,作出的决定不具有法律效力。

  业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、业主名册、会议记录和会议决定等档案资料以及业主共有的其他财物,自新一届业主委员会履职之日起十日内予以移交。不按时移交的,新一届业主委员会可以请求居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府督促其移交;仍拒不移交的,新一届业主委员会可以请求公安机关予以协助。

  业主委员会成员任期内资格终止的,应当自资格终止之日起三日内,向业主委员会移交其保管的前款规定的资料和财物。

  第五十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、业主大会议事规则、管理规约等规定的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定,并向全体业主公告。

  业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四节 物业管理委员会

  第五十五条有下列情形之一的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件,但是因各种原因未能成立的;

  (三)召开业主大会会议,未能选举产生业主委员会的;

  (四)需要重新选举业主委员会,但是因各种原因未能选举产生的。

  物业管理委员会作为临时机构,依照本条例承担业主委员会的相关职责,组织业主共同决定物业管理事项,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  第五十六条物业管理委员会由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织社区党组织、居(村)民委员会代表,业主代表等七人以上单数组成。其中业主代表应当不少于物业管理委员会成员人数的二分之一,由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自愿参加的业主中确定。业主代表适用本条例第四十三条关于业主委员会成员候选人条件的规定。

  物业管理委员会主任由社区党组织、居(村)民委员会代表担任;副主任由社区党组织、居(村)民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  第五十七条 物业管理委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成员提议召开物业管理委员会会议的,应当组织召开会议。

  物业管理委员会会议应当有过半数成员出席。物业管理委员会成员不得委托代理人参加会议。会议作出的决定应当经全体成员过半数同意,并由出席会议的物业管理委员会成员签字确认,未出席会议的物业管理委员会成员签字无效。

  物业管理委员会应当自作出决定之日起三日内,将会议决定在物业管理区域内显著位置公告。

  第五十八条 物业管理委员会的任期一般不超过三年。任期届满仍未推动成立业主大会并选举产生业主委员会的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

  第五十九条已成立业主大会并选举产生业主委员会的,或者因客观原因致使物业管理委员会无法存续的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会,并在物业管理区域内显著位置公告。

  第四章 前期物业

  第六十条 新建物业出售前,建设单位应当选聘前期物业服务人,签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同签订之日起十五日内,建设单位应当将前期物业服务合同报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第六十一条 建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约,并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  第六十二条建设单位应当将前期物业服务人名称、物业服务内容、物业服务收费、物业服务合同期限、临时管理规约等内容在销售现场公开,并在与物业买受人签订商品房买卖合同时,将前期物业服务合同和临时管理规约作为商品房买卖合同附件。

  前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,或者业主大会决定自行管理的,前期物业服务合同终止。

  第六十三条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务人。

  投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县(市、区)人民政府物业行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务人;采用协议方式选聘前期物业服务人的住宅规模标准由市、州人民政府物业行政主管部门确定并公布。

  第六十四条 住宅前期物业服务收费实行政府指导价,由县级以上人民政府价格主管部门会同物业行政主管部门制定,并定期公布。

  第六十五条新建物业的配套建筑、设施设备和相关场地经竣工验收合格后,建设单位方可向物业买受人办理房屋交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,建设单位应当承担前期物业费。

  具备交付条件已交付业主的物业,物业费由业主支付;未交付的或者已竣工但尚未售出的物业,物业费由建设单位支付。建设单位与物业买受人约定减免物业费的,减免的费用由建设单位支付。

  第六十六条建设单位应当在新建物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务人按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

  建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。

  分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验,办理物业分期交接手续。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

  第六十七条建设单位与前期物业服务人应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成书面查验记录,签订物业承接查验协议,形成书面交接记录,并向业主公开查验结果。

  物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  建设单位应当按照物业承接查验协议的约定对存在问题进行整改。建设单位未按照约定整改的,物业服务人应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当责令建设单位在三十日内予以整改。

  物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应当承担违约责任。

  第六十八条现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务人移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护、保养等技术资料;

  (三)供电、供水、供热、供燃气、通信、有线电视等准许使用文件;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)承接查验所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  第六十九条物业服务人应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他与承接查验有关的文件。

  第七十条物业服务人应当将与承接查验有关的文件、资料和记录建立物业承接查验档案,并妥善保管。

  物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权查阅、复印。

  第七十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  对保修期限和保修范围内出现的物业质量问题,物业服务人应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位进入现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。

  建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,业主、物业服务人可以向县级以上人民政府建设行政主管部门投诉,由建设行政主管部门依法监督管理。

  第七十二条物业交接后,发现隐蔽工程质量问题影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

  第七十三条物业服务人应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定履行维修、养护、管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

  第五章 物业服务

  第七十四条业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理;委托物业服务人提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。

  物业服务人将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。

  物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

  法律、法规规定应当由符合资质的专业机构或者人员实施维修、养护的设施设备,从其规定。

  第七十五条接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供物业管理专业服务的能力。

  第七十六条物业服务人应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务,并遵守下列规定:

  (一)在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

  (二)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

  (三)做好物业维修、养护及其费用收支的各项记录,妥善保管物业服务档案和资料;

  (四)对违法建设、私拉电线、占用消防车通道以及其他违反有关治安、环保、消防等法律、法规的行为进行劝阻、及时采取合理措施制止,向相关行政主管部门报告,并协助处理;

  (五)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会;

  (六)对在提供物业服务过程中获取的业主、物业使用人的个人信息予以保密;

  (七)指导和监督业主、物业使用人进行生活垃圾分类;

  (八)执行政府依法实施的各项管理措施,积极配合开展相关工作。

  物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量;不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户的方式催交物业费。

  第七十七条业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额支付物业费。

  业主逾期不支付物业费的,业主委员会应当督促其支付;物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  第七十八条业主大会成立后,应当根据业主大会的决定选择物业管理方式、选聘物业服务人。

  业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务人的,由业主委员会依法组织招标。

  物业服务合同应当采用书面形式,内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、专项维修资金的使用、物业服务用房的使用和管理、服务期限、服务交接、违约责任等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  物业服务合同示范文本由省人民政府物业行政主管部门会同省市场监督管理行政主管部门制定。

  第七十九条物业费可以采取包干制或者酬金制等方式收取。

  实行酬金制的,物业服务人应当向全体业主公开物业服务资金年度预决算,并每年定期公开物业服务资金的收支情况。

  物业服务合同期限内,物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务人应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,与业主委员会协商,并由业主大会决定或者业主共同决定。

  第八十条物业服务企业应当指派物业项目负责人。物业项目负责人应当在到岗之日起三日内,到物业项目所在地的居(村)民委员会报到,在居(村)民委员会的指导和监督下参与社区治理工作。

  物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用档案。

  第八十一条物业服务人应当在物业管理区域内显著位置向业主公开下列信息并及时更新,并可以通过互联网等方式告知业主:

  (一)物业服务企业的营业执照或者其他管理人的基本情况、物业项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式、服务投诉电话;

  (二)物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准等;

  (三)上一年度物业服务合同履行情况;

  (四)上一年度专项维修资金使用情况;

  (五)上一年度利用业主共有部分发布广告、停车等经营与收益情况;

  (六)上一年度公共水电费用以及分摊详细情况;

  (七)电梯、消防、水、电、气、暖等设施设备日常维护保养单位的名称和凯发网站的联系方式;

  (八)其他应当公开的信息。

  物业服务人应当定期将前款第三项至第六项规定的事项,向业主大会、业主委员会报告。

  业主对公开内容有异议的,物业服务人应当在七日内予以答复。

  第八十二条 物业服务人应当建立、保存下列物业服务档案和资料:

  (一)业主共有部分经营管理档案;

  (二)共用部位、共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;

  (三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

  (四)业主名册;

  (五)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

  (六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

  第八十三条物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域,将下列资料、财物等交还业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新聘物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况:

  (一)本条例第六十八条、第八十二条规定的档案和资料;

  (二)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

  (三)结清预收、代收的有关费用;

  (四)物业服务合同约定的其他事项。

  物业服务人不得损坏、隐匿、销毁前款规定的资料、财物等。

  原物业服务人违反前两款规定之一的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;给业主造成损失的,应当赔偿损失。

  原物业服务人不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新聘物业服务人进场服务。

  原物业服务人拒不移交有关资料、财物等,或者拒不退出物业管理区域的,经业主或者业主委员会请求,物业所在地的居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、县(市、区)人民政府物业行政主管部门应当予以协助。经协助,原物业服务人仍拒不移交或者拒不退出的,可以请求公安机关予以协助。

  第八十四条物业服务合同终止前,原物业服务人不得擅自退出物业管理区域,停止物业服务。

  物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

  第八十五条物业管理区域处于失管状态时,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,居(村)民委员会应当根据应急管理的需要,提供基本保洁、秩序维护等应急物业服务,服务期限协商确定,费用由全体业主共同承担。

  提供应急物业服务的,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容,在物业管理区域内显著位置公告。

  提供应急物业服务期间,在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,居(村)民委员会应当组织业主共同决定选聘物业服务人。

  第八十六条经业主大会决定或者业主共同决定对物业实施自行管理的,应当对管理负责人、自行管理的内容、标准、费用、责任和期限等事项作出规定。

  第八十七条 物业管理区域内供水、供电、供热、供燃气、通讯、有线电视等专业经营单位,应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务,停止已交费用户和共用部位的服务。

  除业主自行增加的设施设备外,供电、供水、供热、供燃气经营单位,应当按照下列规定负责物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新:

  (一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

  (二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

  (三)业主燃气燃烧用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

  (四)业主入户分户阀及以外的供热设施设备。

  专业经营单位可以委托物业服务人代收有关费用,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第六章 物业的使用

  第八十八条任何单位和个人不得在物业管理区域内实施下列行为:

  (一)擅自变动建筑主体和承重结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间;

  (三)占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口,损毁消防设施设备;

  (四)违反规定制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

  (五)违反规定制造噪声干扰他人正常生活;

  (六)侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施;

  (七)饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人;

  (八)从建筑物中抛掷物品;

  (九)违反规定出租房屋;

  (十)违反规定私拉电线为电动车辆充电;

  (十一)破坏、侵占人民防空设施;

  (十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门。

  业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会、业主委员会对侵害业主共同权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第八十九条 业主、物业使用人不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

  第九十条业主、物业使用人在物业管理区域内饲养犬只等动物的,应当遵守有关法律、法规以及管理规约。

  饲养人携带犬只出户的,应当按照规定佩戴犬牌并采取系犬绳等措施,防止犬只伤人、疫病传播,并及时清理犬只的排泄物。

  物业服务人应当采取劝阻、制止等措施,减少犬只等动物对环境卫生和其他业主产生的影响,并协助有关部门加强对物业管理区域内犬只等动物饲养行为的监督管理。

  第九十一条 业主、物业使用人需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。未事先告知的,物业服务人可以按照管理规约禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

  物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项,书面告知业主、物业使用人。

  房屋装饰装修过程中,污染物业共用部位、损坏共用设施设备的,物业服务人应当通知业主、物业使用人予以修复、清洁、恢复原状。业主、物业使用人在物业服务人通知的期限内未修复、清洁、恢复原状的,由物业服务人处理,所需费用由业主、物业使用人承担。

  房屋装饰装修过程中,物业服务人发现业主、物业使用人、装饰装修施工人员违反有关法律、法规以及管理规约的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门、业主委员会。

  第九十二条电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、维护和保养。

  物业服务人应当对电梯运行进行日常巡查,发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施,并及时通知电梯维护保养单位维修。

  电梯维护保养单位接到故障通知后,应当立即赶赴现场,并采取必要的应急救援措施。

  电梯维护保养单位认为电梯存在严重安全隐患,无改造和修理价值,或者达到安全技术规范规定的报废条件的,物业服务人应当及时将相关情况向业主公告,并积极协调办理报废事宜。

  鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。

  第九十三条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,并应当首先满足本物业管理区域内业主的需要。

  在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后,还有剩余规划车位、车库的,应当将剩余规划车位、车库的数量、位置等信息在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告,公告期满后可以出租给本物业管理区域外的其他使用人,每次租赁期限不得超过一年。

  第九十四条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。属于业主共有的经营收益,应当按照业主大会决定或者业主共同决定使用,可以用于补充专项维修资金,也可以用于业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴或者物业管理等方面的其他需要。

  任何单位和个人不得挪用、侵占属于业主共有的经营收益。经营收益由建设单位、物业服务企业或者其他管理人等代管的,应当单独列账,接受业主、业主委员会的监督。由业主委员会自行管理的,应当接受业主、居(村)民委员会的监督。

  利用业主共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用情况,应当向业主公开,且每年不得少于一次。

  第七章 专项维修资金

  第九十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存专项维修资金。但是一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

  业主交存的专项维修资金属于业主共有,专项用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  业主转让物业时,专项维修资金应当随房屋所有权一并转让,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金余额应当退还业主。

  第九十六条 专项维修资金应当按照专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则进行管理。

  业主大会成立前,专项维修资金由物业行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。

  业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当在银行设立专项维修资金账户。市、州、县(市)人民政府物业行政主管部门应当指导和监督专项维修资金的使用和管理。

  专项维修资金的收益属于业主共有,应当转入业主专项维修资金账户滚存使用。

  专项维修资金的使用和管理应当向业主公开,并依法接受审计部门的审计监督。

  第九十七条业主应当按时足额交存专项维修资金。

  未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,市、州、县(市)人民政府物业行政主管部门应当通知业主委员会或者居(村)民委员会催告业主补建、续交专项维修资金。业主接到催告后,未能及时补建、续交专项维修资金的,业主委员会可以对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。

  业主申请房屋转让、抵押时,应当向房屋交易管理部门提供已足额交存专项维修资金的相关凭证。

  专项维修资金的交存标准、补建、续交以及使用管理办法由市、州、县(市)人民政府制定。

  第九十八条专项维修资金的使用,仅涉及单元(栋)业主共有和共同管理权利事项的,可以根据维修范围,由该单元(栋)的业主共同决定。

  第九十九条物业保修期满后,发生以下严重危及人身、房屋安全等紧急情况,需要立即使用专项维修资金的,由业主委员会或者居(村)民委员会提出应急使用方案,也可以由相关业主、物业服务人提出应急使用方案经业主委员会或者居(村)民委员会同意,向物业行政主管部门书面提出资金使用申请:

  (一)屋顶、外墙体防水损坏造成严重渗漏的;

  (二)电梯出现故障危及人身安全的;

  (三)楼体外立面有脱落危险的;

  (四)共用消防设施设备出现故障,不能正常使用的;

  (五)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

  (六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (七)发生其他严重危及人身、房屋安全紧急情况的。

  物业行政主管部门应当自收到应急维修资金使用申请之日起两日内完成审核。维修工程竣工验收后,物业行政主管部门应当将维修资金使用情况在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  第八章 监督管理

  第一百条县级以上人民政府物业行政主管部门应当建立健全物业服务信用档案,加强物业服务信用信息的采集、记录、使用和公开管理。

  第一百零一条有下列失信行为之一的,应当将物业服务企业、法定代表人、物业项目负责人记入物业服务信用档案:

  (一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

  (二)在物业管理招投标活动中,提供虚假信息骗取中标的;

  (三)物业服务合同终止后,拒不移交或者损坏、隐匿、销毁有关资料、财物,或者拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续的;

  (四)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

  (五)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (六)法律、法规规定的其他侵害业主合法权益的行为。

  建设单位在前期物业招标文件中,应当将物业服务企业的信用评价作为评标标准。业主、业主委员会在选聘物业服务企业时,应当将物业服务企业的信用评价作为参考。

  第一百零二条县级以上人民政府物业行政主管部门应当根据物业服务规范与质量考核的相关规定,定期组织街道办事处、乡镇人民政府对物业服务企业进行考核。考核时,应当听取业主、业主委员会、社区党组织和居(村)民委员会的意见。考核结果应当向社会公布,并记入物业服务信用档案。

  第一百零三条县级以上人民政府相关行政主管部门按照各自职责,负责物业管理区域内的下列工作,依法处理违法违规行为:

  (一)建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查房屋装饰装修活动;

  (二)城乡规划行政主管部门负责监督检查建设活动,开展定期巡查和重点巡查,认定违法建筑、违法建设行为,城市管理综合执法部门负责查处;

  (三)市场监督行政主管部门负责监督检查无照经营活动,检查价格公示、违规收费活动,监督管理电梯等特种设备安全;

  (四)公安机关负责监督检查治安、技防、保安服务等活动;

  (五)应急管理部门负责监督管理消防工作,消防救援机构负责实施;

  (六)人防行政主管部门负责监督检查人防工程维护管理;

  (七)城市绿化行政主管部门负责查处侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的行为;

  (八)其他行政主管部门按照各自职责,依法进行监督管理。

  街道办事处、乡镇人民政府应当组织居(村)民委员会、物业服务人对物业管理区域进行定期巡查。发现违法违规行为的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门。定期巡查每年不得少于一次。

  相关行政主管部门应当建立违法违规行为投诉和举报处理制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、投诉和举报电话。相关行政主管部门应当自收到投诉、举报之日起,按照规定时限进行调查、处理,并将调查、处理结果答复投诉人、举报人。

  已实行城市管理综合执法体制改革,对相关部门职责分工另有规定的,从其规定。

  第九章 法律责任

  第一百零四条违反本条例第十六条规定,建设单位在物业管理区域内未按照规定配置物业服务用房的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,处十万元以上五十万元以下的罚款。

  第一百零五条违反本条例第十七条第三款规定,未经业主大会决定或者业主共同决定,改变物业服务用房用途的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告,处一万元以上十万元以下的罚款;转让和抵押物业服务用房的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主共同决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百零六条 违反本条例第十八条第二款规定,未经业主大会决定或者业主共同决定,改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动或者处分共有部分的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主共同决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百零七条违反本条例第十九条规定,专业经营单位拒绝接收专业经营设施设备以及相关管线的,由县级以上人民政府相关行政主管部门责令限期改正;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百零八条违反本条例第二十四条第二款规定,建设单位未按照规定将全部资料报送街道办事处、乡镇人民政府的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。

  第一百零九条 违反本条例第六十条第二款规定,建设单位未按照规定将前期物业服务合同报送备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第一百一十条违反本条例第六十一条第一款规定,建设单位未按照规定将临时管理规约报送备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第一百一十一条 违反本条例第六十三条规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务人,或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以处十万元以下的罚款。

  第一百一十二条违反本条例规定,建设单位、物业服务人未按照规定履行承接查验义务的,按照以下规定给予处罚:

  (一)违反本条例第六十六条第二款规定,建设单位要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业,或者物业服务人承接未经查验的物业的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下的罚款。

  (二)违反本条例第六十七条第三款规定,建设单位未整改的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款。

  (三)违反本条例第六十八条规定,建设单位不移交有关资料的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款。

  (四)违反本条例第六十九条规定,物业服务人未将有关文件报送备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  (五)违反本条例第七十条第一款规定,物业服务人未建立物业承接查验档案,并妥善保管的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千以上一万元以下的罚款。

  第一百一十三条违反本条例第七十四条第三款规定,物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主共同决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百一十四条违反本条例第七十六条第一款第一项至第五项规定,物业服务人提供物业服务未遵守相关规定的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第一百一十五条违反本条例第七十六条第二款规定,物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户的方式催交物业费的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,处五千元以上三万元以下的罚款。

  第一百一十六条 违反本条例第七十八条第四款规定,物业服务人未按照规定将物业服务合同报送备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第一百一十七条违反本条例第八十条第一款规定,物业项目负责人未按照规定报到的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第一百一十八条 违反本条例第八十一条第一款规定,物业服务人未按照规定在物业管理区域内显著位置公开相关信息的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第一百一十九条违反本条例第八十二条规定,物业服务人未按照规定建立、保存物业服务档案和资料的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第一百二十条违反本条例第八十三条规定,物业服务人拒不移交有关资料、财物,或者损坏、隐匿、销毁有关资料、财物,或者拒不退出物业管理区域的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,对拒不移交有关资料、财物的,处一万元以上十万元以下的罚款;对损坏、隐匿、销毁有关资料、财物的,处五万元以上二十万元以下的罚款;对拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起,处每日一万元的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

  第一百二十一条违反本条例第八十四条规定,物业服务合同终止前,原物业服务人擅自退出物业管理区域,停止物业服务,或者物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人未继续处理物业服务事项的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十万元以下的罚款。

  第一百二十二条违反本条例规定,在物业管理区域内有下列行为的,按照以下规定给予处罚:

  (一)违反本条例第八十八条第一款第一项规定,擅自变动建筑主体和承重结构的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令改正,处五万元以上十万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第八十八条第一款第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间的,由城市管理综合行政执法部门责令改正,并依法给予处罚;

  (三)违反本条例第八十八条第一款第三项规定,占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口,损毁消防设施设备的,由县级以上人民政府消防救援机构责令改正,对单位处五千元以上五万元以下的罚款,对个人处警告或者五百元以下的罚款;

  (四)违反本条例第八十八条第一款第四项规定,违反规定制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的,由公安机关依法予以处罚;

  (五)违反本条例第八十八条第一款第五项规定,违反规定制造噪声干扰他人正常生活的,由公安机关依法予以处罚;

  (六)违反本条例第八十八条第一款第六项规定,侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的,由县级以上人民政府城市绿化行政主管部门责令改正,处二百元以上二千元以下的罚款;

  (七)违反本条例第八十八条第一款第七项规定,饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人的,由公安机关依法予以处罚;

  (八)违反本条例第八十八条第一款第八项规定,从建筑物中抛掷物品的,由公安机关依法予以处罚;

  (九)违反本条例第八十八条第一款第九项规定,违反规定出租房屋的,由公安机关依法予以处罚。

  第一百二十三条 违反本条例第九十三条第二款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库出租给本物业管理区域外的其他使用人、每次租赁期限超过一年的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十万元以下的罚款。

  第一百二十四条违反本条例第九十四条第二款规定,挪用、侵占属于业主共有的经营收益的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期退还,处挪用、侵占金额一倍以上两倍以下的罚款。

  第一百二十五条 违反本条例规定,各级人民政府工作人员在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,应当依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  居(村)民委员会工作人员有上述行为的,按照有关规定执行。

  第十章 附则

  第一百二十六条省人民政府物业行政主管部门可以根据物业管理的实际需要,依据相关法律、法规和本条例,就相关方面制定具体规定。

  第一百二十七条本条例自20**年8月1日起施行。

篇5:绍兴市物业管理条例(2021)

  绍兴市物业管理条例(20**)

  (20**年10月21日绍兴市第八届人民代表大会常务委员会第三十三次会议审议通过 20**年11月27日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准)

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 业主大会和业主委员会

  第三章 前期物业管理

  第四章 物业管理服务

  第五章 物业使用和维护

  第六章 法律责任

  第七章 附 则

  第一章 总 则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理工作,适用本条例。

  第三条业主委员会、物业服务人应当依照《中国共产章程程》建立党的基层组织,在社区党组织的领导下开展活动,发挥党建引领作用。

  第四条市和县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和基层治理体系,对街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动提供人员和经费保障,建立物业管理区域行政执法协调机制和物业管理纠纷化解处理工作机制,制定实施物业管理扶持政策,推动物业管理健康发展。

  街道办事处、乡镇人民政府具体负责指导、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调处物业管理纠纷,并协助有关行政主管部门开展物业管理监督工作。

  第五条市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理和指导工作,开展物业管理信用评价,制定和推行业主大会议事规则、管理规约和临时管理规约、物业服务合同和前期物业服务合同、承接查验协议等示范文本,组织物业管理业务培训,指导物业服务行业协会工作,履行法律、法规规定的其他职责。

  县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作,指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

  发展和改革、公安、自然资源和规划、应急管理、市场监督管理、人民防空、综合行政执法等其他部门按照各自职责依法开展相关监督管理工作,及时处理物业管理区域内的违法行为。

  第六条居(村)民委员会应当指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协助有关行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理工作,引导业主参与支持物业管理,调解物业管理纠纷,协调推进物业管理与社区建设。

  第七条市住房和城乡建设行政主管部门应当建设统一的物业管理电子信息平台,用于物业交付统计、业主意见征求和投票、物业服务企业信用状况公示、物业服务规范和物业服务成本监测信息公告、物业费代收代付、物业管理法律法规和政策咨询、物业纠纷投诉处理等相关事项。

  县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府依托物业管理电子信息平台对物业服务人的基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理,定期开展物业服务人服务质量满意度测评,落实物业服务人及其项目负责人信用管理制度,健全物业服务评价体系,实行信用记分管理。满意度测评结果和信用评价结果应当向社会公开。

  业主、业主委员会、物业服务人可以利用物业管理电子信息平台开展物业管理相关工作。使用平台进行投票决策的,应当依法保障投票人的权利。

  市住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业管理电子信息平台的使用和管理制度,维护平台正常运行,保障业主隐私和平台信息数据安全。自然资源和规划、市场监督管理、综合行政执法等有关行政主管部门应当配合提供物业管理相关的基础数据和信息,发挥数据集成效应。

  第八条自然资源和规划行政主管部门确定物业项目宗地规模和用途应当便利物业管理,在物业项目规划设计方案评审时征求住房和城乡建设行政主管部门对物业管理区域划分的意见。物业管理区域的划分应当载入建设工程设计方案的总平面图,并向社会公布。建设单位应当将物业管理区域范围向物业买受人明示,并在物业买卖合同中载明。

  已投入使用、尚未划分物业管理区域的,由物业所在地住房和城乡建设行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府并征求居(村)民委员会意见后划分;对物业管理区域进行调整的,还应当经相关业主同意。

  第九条按照本条例有关规定必须向全体业主公布、公示、公告的事项,业主大会筹备组、业主大会、业主委员会、物业服务人或者建设单位应当根据职责和规定在物业管理区域内显著位置、物业管理电子信息平台和业主互联网群组等予以发布。公布、公示、公告时间不得少于五个工作日。

  第二章 业主大会和业主委员会

  第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行法律、法规规定的职责。

  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面、网络征求意见的形式。

  第十一条物业管理区域达到成立业主大会法定条件的,建设单位应当在十日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出报告,并报送筹备首次业主大会会议所需的资料。

  业主认为物业管理区域已具备成立业主大会法定条件的,可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

  街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者申请之日起六十日内指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第十二条筹备组成员由业主代表,建设单位代表,街道办事处、乡镇人民政府代表,居(村)民委员会代表组成。建设单位未派员参加的,不影响筹备组成立。业主代表人数不少于筹备组人数的二分之一,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  筹备组应当自成立之日起三日内将成员的基本情况及凯发网站的联系方式等信息予以公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

  第十三条筹备组应当做好以下筹备工作:

  (一)确认并依法公示业主人数、业主姓名以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、形式和内容;

  (三)草拟业主大会议事规则、管理规约;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法,并确定候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  业主委员会委员、候补委员的候选人名单由筹备组依照本条例第十七条、第二十二条规定的资格条件和禁止行为进行资格审查与确定。物业所在地居(村)民委员会或者十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人,业主可以向筹备组自荐。

  本条第一款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十四条筹备组应当根据示范文本草拟管理规约,其内容主要包括:

  (一)物业共用部位和共用设施设备的使用、维护、管理;

  (二)物业管理区域各项秩序和环境卫生的管理;

  (三)房屋外观的维护;

  (四)物业服务人的选聘、物业费的确定和收付方式;

  (五)共有收益的管理和使用;

  (六)业主的相关义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项。

  管理规约的内容及其表决程序应当符合法律法规规定,并在提交业主大会讨论前征求县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门意见。

  第十五条首次业主大会筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收备案前,将筹备经费存入物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。

  筹备经费应当独立建账、专款专用。首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督,结余部分的使用由业主大会决定。

  因建设单位歇业、破产或者系老旧小区等原因导致首次业主大会筹备经费无法收取的,由县(市、区)人民政府财政经费予以保障。

  第十六条首次业主大会会议应当自筹备组成立之日起九十日内召开,表决通过业主大会议事规则和管理规约,成立业主大会,选举产生业主委员会。

  首次业主大会会议未能表决通过业主大会议事规则、管理规约的,筹备组的工作期限延长九十日;到期仍未表决通过的,筹备组予以解散,由街道办事处、乡镇人民政府指导业主另行成立筹备组筹备首次业主大会会议。

  业主大会成立但未能选举产生业主委员会的,筹备组可以改设为物业管理委员会,按照管理规约和业主大会议事规则履行职责,执行业主大会的决定,组织召开业主大会选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责,办理移交手续后解散。

  第十七条业主委员会委员、候补委员应当是物业管理区域内的业主,并具有完全民事行为能力,遵守法律法规和业主大会议事规则、管理规约,热心公益,责任心强,有一定组织协调能力。

  业主委员会委员、候补委员的职务因任期届满终止。业主委员会委员、候补委员具有下列情形之一的,其职务终止,由业主委员会予以公告:

  (一)失去本物业管理区域内业主资格的;

  (二)丧失或者部分丧失民事行为能力,或者因重大疾病、被依法限制人身自由等原因而无法履行职责的;

  (三)拖欠、拒交物业费或者物业维修资金,经书面催交仍不改正的;

  (四)以书面方式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (五)无正当理由连续两次缺席业主委员会会议,或者不履行业主委员会成员职责的;

  (六)拒不执行有关行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院判决裁定的;

  (七)有本条例第二十二条规定的行为之一的;

  (八)管理规约规定的其他情形。

  业主委员会委员职务终止的,应当在三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第十八条业主委员会由五至十一名单数委员组成,设主任一名、副主任一至二名。鼓励物业管理区域内的中国共产党党员积极参选业主委员会成员,支持符合条件的党的基层组织和居(村)民委员会的负责人及委员通过规定程序担任业主委员会主任、副主任和委员。

  业主大会可以选举业主委员会候补委员,候补委员人数不得超过业主委员会委员人数的百分之五十,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与委员相同。业主委员会委员出现空缺时,由候补委员按照得票多少依次递补。

  业主委员会主任、副主任的委员职务依照本条例第十七条规定终止的,其职务自然终止。业主委员会重新推选主任或者副主任。

  业主大会可以决定给予业主委员会成员适当补贴、聘请业主委员会工作人员。

  第十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,依法向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门办理业主大会和业主委员会备案手续。备案资料齐全的,住房和城乡建设行政主管部门应当在五个工作日内出具业主大会和业主委员会的备案证明、统一社会信用代码证,并告知街道办事处、乡镇人民政府。

  业主委员会应当依法刻制业主大会和业主委员会印章,向金融机构申请设立账户。

  第二十条业主委员会是业主大会的执行机构,应当履行以下职责:

  (一)起草年度资金收支方案,公布收支情况;

  (二)拟订共有物业及其收益的管理使用办法草案;

  (三)组织筹集和监督使用物业维修资金;

  (四)拟订物业服务人选聘方案,物业服务的事项、质量要求以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案;

  (五)督促业主、物业使用人支付物业费;

  (六)监督和保障物业服务人履行合同,维护业主合法权益,调解物业管理纠纷;

  (七)配合街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

  (八)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会应当建立健全档案、财务和印章管理制度,加强会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印章的管理,自觉接受业主监督。

  第二十一条业主委员会应当按照业主大会议事规则制定业主委员会会议制度。

  业主委员会会议由主任或受主任委托的副主任召集,召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。出席业主委员会会议的候补委员,不具有表决权。业主委员会会议可以邀请物业所在地居(村)民委员会派员列席,也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  业主委员会会议因召集人无正当理由不召集而无法召开的,由街道办事处、乡镇人民政府指定一名委员召集和主持。

  业主委员会应当在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项公示,并告知物业所在地居(村)民委员会。业主委员会在职权范围内作出的决定,对所有业主具有法律约束力。

  第二十二条业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

  (一)不执行业主大会、业主委员会决定,阻挠、妨碍业主大会、业主委员会行使职权和物业服务人履行合同;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (五)未经业主大会授权与物业服务人签订、变更物业服务合同;

  (六)挪用、侵占业主共有物业及其收益或者擅自以业主共有物业及其收益设定担保;

  (七)索取、收受物业服务人或者与其履职有利害关系的其他单位和个人的财物或者利益;

  (八)参与物业服务人的经营活动;

  (九)违法泄露业主信息;

  (十)侵害业主合法权益的其他行为。

  第二十三条业主委员会应当公示下列信息,并接受业主查询和监督:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)物业维修资金的筹集、使用情况;

  (五)占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位的情况以及其他共有物业的使用和收益情况;

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)业主委员会组成人员及工作人员凯发网站的联系方式等其他应当向业主公开的事项。

  业主对共有收益收支、业主委员会运行经费有异议的,经人数占比五分之一以上的业主联名,可以提议业主大会表决后,委托专业机构进行审计。审计费用从共有收益中列支。

  街道办事处、乡镇人民政府可以建立统一会计委托代理制度,加强对共有收益的收支、保值增值以及业主委员会运行经费使用的监管。

  第二十四条业主委员会每届任期三年至五年,具体任期由业主大会议事规则作出约定。

  业主委员会应当在任期届满六十日前组织召开业主大会会议进行换届选举,并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当派员指导。

  业主委员会不按期组织换届选举或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时,街道办事处、乡镇人民政府应当成立换届小组,指导业主参照本条例第十二条、第十三条有关规定进行换届选举。换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同决定事项组织召开业主大会会议。

  第三章 前期物业管理

  第二十五条建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,通过物业管理电子信息平台发布前期物业招标公告,公开选聘前期物业服务人。物业服务人投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于四万平方米的,经物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务人。

  建设单位应当与物业服务人约定前期物业服务的启动经费,用于物业管理办公用房装修、办公设施以及相关设备购置等。物业服务人应当公示启动经费的使用情况,退出物业管理项目时应当及时将结余的启动经费、物业管理办公用房、办公设施设备移交给业主委员会。

  第二十六条物业交付使用十五日前,建设单位应当在县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督指导下,邀请业主参加,与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,确认现场查验结果,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验结果。

  物业承接查验协议应当载明物业承接查验基本情况、存在问题、解决问题的方法和时限、违约责任等事项。承接查验中发现的问题,建设单位应当及时进行整改。

  在承接查验过程中,建设单位和物业服务人不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

  第二十七条前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已按规定选聘物业服务人的,自业主委员会与新选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

  前期物业服务合同约定期限届满,成立业主大会的,由业主大会负责选聘物业服务人;已符合法定成立条件但未成立业主大会的,筹备组应当指导业主依法共同决定续聘或者另聘物业服务人,由筹备组中的业主代表或者建设单位与物业服务人签订物业服务合同;不符合法定成立条件的,建设单位可以决定续聘或者另聘物业服务人,签订前期物业服务合同。

  第二十八条建设单位应当按照不少于建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,其中办公用房比例不得少于千分之三且建筑面积不少于五十平方米,经营用房比例不得少于千分之四。物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照不少于建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理办公用房。自然资源和规划行政主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积的计算基数。

  物业管理用房应当相对集中配置在物业管理区域内便利处,并具备通水、通电、通风、采光、卫生等基本使用功能和办公条件;设置在住宅楼内的,应当具有独立通道。

  物业管理用房的面积和具体位置应当在建设工程设计方案审查时征求县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门的意见,在审定的建设工程设计方案中确定,不得任意调整。

  第二十九条新建物业项目时,安全监控、快递寄存、电动自行车集中充电、生活垃圾分类收集等设施,应当与物业项目同步设计、同步施工、同步交付;规划车位、车库应当配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。

  第四章 物业管理服务

  第三十条业主委员会应当代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订书面的物业服务合同。

  业主大会可以决定采用依法招标或者协议的方式选聘物业服务人。采用协议方式选聘物业服务人的,业主委员会应当将二至三家备选的物业服务人的基本情况、拟签订的物业服务合同主要内容以及其他物业服务人未入选的理由予以公示,并提请业主大会依法决定。

  物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同副本报送物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门备案。备案机关应当及时将备案结果和物业服务合同副本转送相关的街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。

  第三十一条物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:

  (一)提供的物业服务符合相应的等级标准和技术规范;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (三)听取业主委员会和业主的意见和建议,及时答复业主对物业服务情况提出的询问,改进和完善服务;

  (四)发现违法行为的,及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理;

  (五)对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会;

  (六)对物业服务期间因改造、维修、养护有关物业或者配置固定设施设备而形成的相关资料,应当建档保存;

  (七)接受住房和城乡建设等行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的指导和监督,并配合做好社区建设相关工作;

  (八)履行排查安全隐患等法律、法规明确的其他职责。

  突发事件应对期间,物业服务人应当落实各级政府应急指令、应急措施,业主应当依法予以配合。街道办事处、乡镇人民政府应当为物业服务人提供必要的物资支持,并给予相应的补助。

  第三十二条物业服务人应当如实公示、及时更新下列信息,并向业主大会、业主委员会报告:

  (一)营业执照、项目负责人和工作人员的姓名、照片、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务的事项、质量要求、收费项目、收费标准以及履行情况;

  (三)电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)上一年度公共水电费用分摊情况、受委托管理的共有收益收支与物业维修资金使用情况;

  (五)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当及时答复。

  第三十三条物业服务人不得有下列行为:

  (一)未按约定并公示的价格擅自提高收费标准,重复收取物业费和物业服务保证金、押金;

  (二)挪用、侵占或者擅自处分业主共有物业及其收益;

  (三)对共有物业或者物业专有部分实施停止供水、供电、供热、供燃气等措施;

  (四)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (五)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十四条物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议对物业服务人的续聘、另聘作出决定。决定续聘的,业主委员会应当在合同期限届满前与原物业服务人重新签订物业服务合同;决定另聘的,按照本条例第三十条的规定进行,并提前六十日书面通知原物业服务人,合同另有约定的除外。

  物业服务人决定在合同期限届满后不再提供物业服务的,应当在合同期限届满九十日前书面通知业主委员会,同时告知物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。合同对通知期限另有约定的,从其约定。

  第三十五条原物业服务人退出物业管理区域时,应当将物业管理用房、相关设施设备以及法律法规规定的物业服务所必需的相关资料交还给业主委员会、自行管理的执行人,并共同对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备现状给予确认。因未尽管理义务造成电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务人应当组织修复或者承担相应责任。

  在另聘的物业服务人或者自行管理的执行人接管之前,原物业服务人应当依法继续处理物业服务事项,维持物业管理区域正常秩序。原物业服务人不得隐匿、转移、毁损有关财物和资料,不得拒绝退出物业管理区域,不得阻挠新物业服务人进场服务。

  第三十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由物业服务合同双方参考有关物业服务等级标准、技术规范等因素在物业服务合同中约定。物业费包括电梯和消防设施维修维护、公共水电等费用的,应当列明具体费用和标准。前期物业服务实行指导价的,按国家、省有关规定执行。

  市住房和建设行政主管部门应当会同相关部门制定物业服务等级标准,并每三年至少组织一次评估,根据评估情况及时调整、公布。

  县(市、区)发展和改革部门应当会同本级住房和建设行政主管部门每三年发布或者调整物业服务项目成本信息和计价规则。

  第三十七条业主委员会和物业服务人可以在物业服务合同中约定通过物业管理电子信息平台、双方共同监管的账户等代收物业费并根据物业服务质量考核评价结果支付。业主委员会应当在县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府指导下,按照物业服务合同组织业主开展物业服务质量考核评价。

  第三十八条已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业,其物业费由建设单位全额支付。已交付使用的物业,其物业费由业主承担。业主应当按照物业服务合同约定按时支付物业费,不得以房屋空置、开发建设存在遗留问题、未接受或者无需接受相关物业服务等为由拒绝支付。

  业主拒付物业费、公共水电分摊费,不交存物业维修资金以及有损害其他业主合法权益行为的,业主大会可以在管理规约或者业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第三十九条业主委员会应当经常听取、收集业主和物业使用人对物业服务的需求、物业服务质量的意见建议,及时与物业服务人磋商、沟通,解决物业服务过程中发生的问题。街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会应当予以指导、及时帮助,调处当事人难以自行协商解决的纠纷。

  第四十条业主或者业主大会决定对物业管理区域实行自行管理的,应当对下列事项作出决定:

  (一)自行管理的执行人;

  (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

  (三)聘请专业机构的方案;

  (四)其他有关自行管理的内容。

  电梯、消防、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行管理维护。

  第四十一条县(市、区)人民政府应当制定老旧小区物业整治改造计划,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧小区综合环境和物业管理条件。

  老旧小区未实施物业管理的,街道办事处、乡镇人民政府或者居(村)民委员会应当提供卫生保洁、秩序维护等必要的物业服务,所需费用由业主承担。街道办事处、乡镇人民政府应当依照本条例规定和老旧小区物业整治改造计划要求,组织推动老旧小区业主成立业主大会和业主委员会,实施物业管理。

  第五章 物业使用和维护

  第四十二条业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,按照规划用途合理、安全使用物业。

  禁止在物业管理区域内实施下列行为:

  (一)损坏或者违法改变房屋主体结构、承重结构,违法挖掘地下空间;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物, 擅自改变房屋外立面或者在外墙上开门窗;

  (三)将无防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房、厨房上方;

  (四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防设施、器材,妨碍疏散通道、安全出口畅通,占用消防车通道和消防登高场地;

  (五)毁坏或者擅自占用物业管理区域内的公共绿地、公共道路和其他共有部分;

  (六)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营;

  (七)擅自拆改管道、烟道设施,擅自改动、接驳共用管线;

  (八)违规私拉电线、电缆为电动车辆充电;

  (九)违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

  (十)从建筑物中向外抛掷物品;

  (十一)装修房屋未按照规定作业时间进行或者产生超标噪声、粉尘等;

  (十二)未按规定分类投放生活垃圾,任意堆放杂物、排放污水和油烟废气、露天焚烧;

  (十三)擅自改变物业规划用途,将车棚、车库、储物间改为居住场所或者生产经营场所;

  (十四)违反规定出租房屋;

  (十五)违反规定饲养动物;

  (十六)法律、法规禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生前款规定行为的,业主大会或者业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向相关行政主管部门报告或者投诉,行政主管部门应当依法处理。

  第四十三条业主或者物业使用人在房屋装饰装修开工前,应当将装饰装修方案报送物业服务人;未选聘物业服务人的,应当报送物业所在地居(村)民委员会。

  物业服务人或者居(村)民委员会收到装饰装修方案后,应当将装饰装修的禁止行为、注意事项告知业主或者物业使用人。

  物业服务人、居(村)民委员会应当对装饰装修活动进行巡查,业主、物业使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。

  第四十四条市、县(市、区)人民政府应当加强对既有住宅加装电梯工作的统筹协调,制定年度实施计划,属于老旧小区的应当纳入综合改造规划,并采取土地、资金等要素支持,推进物业共用设施完善,提升业主生活品质。

  既有住宅加装电梯应当符合规划、建设、特种设备、消防等方面的法律法规、安全技术规范以及标准要求。具体办法由市人民政府制定。

  第四十五条物业管理区域内的规划车位、车库,满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他单位和个人。

  建设单位预售或者现售房屋时,应当将其有权出售、附赠、出租的车位、车库的数量、价格予以公示。

  第四十六条占用业主共有的道路或者其他共有场地设置的停车位,属于全体业主共同所有,经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定可以收取停车费。公安、自然资源和规划、消防救援等部门和机构应当对停车位的划定、警示标志设置等予以指导。

  第四十七条物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外部分的供水、供电、供热、供燃气、通信、有线电视等设施设备及相关管线,经相关专业单位、建设单位共同验收合格后,移交给相关专业单位负责管理。建设单位或前期物业服务人应当及时将相关专业经营设施设备的技术资料移交给相关专业单位。

  本条例施行前,已成立业主大会的物业管理区域,由业主委员会会同建设单位、物业服务人按照前款规定负责办理移交手续;未实施物业管理已交付使用的物业管理区域,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府负责参照前款规定组织办理移交手续。

  相关专业单位应当依照各自职责承担已移交的相关专业经营设施设备的维修、养护、更新和改造,发生的费用在企业成本中列支,不得从物业费和物业维修资金中列支。专业经营设施设备日常运行费用由业主共同分担。

  专业经营设施设备的移交、维修等管理办法由市人民政府制定。

  第四十八条住房和城乡建设、公安、消防救援、特种设备管理等部门和机构、街道办事处、乡镇人民政府应当开展物业管理区域安全检查工作,指导、监督物业服务人开展安全管理。发现安全隐患的,行政主管部门和机构、街道办事处、乡镇人民政府应当督促物业服务人及时整改,消除安全隐患。

  物业服务人应当加强对物业管理区域内共用部位和设施设备安全巡查,发现存在安全隐患的,应当及时采取必要的安全保障措施,避免安全事故发生;发现有影响专业经营设施设备安全情形的,应当及时报告相关专业经营单位。

  物业服务人发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的,应当通知业主或者物业使用人及时处理。业主或者物业使用人不及时处理的,物业服务人可以按照管理规约规定,代为处理或者采取应急防范措施,费用由业主或者物业使用人承担。

  第四十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当经业主依法共同决定;前期物业管理阶段可以直接由前期物业服务人代为经营管理。扣除合理支出后的所得收益归业主共有,其中前期物业服务人代为经营管理的支出不得超过经营收入的百分之三十。

  第五十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任,并在物业竣工验收前,一次性向县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的物业保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。

  建设单位收到保修通知书五日内不履行物业保修责任的,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,由业主或者业主委员会提出申请,经县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门核实后,由业主委员会或者其委托的物业服务人组织维修。费用在物业保修金中列支。保修期内出现的物业质量问题,物业保修金交存期满仍未修复的,交存期延长至修复完成。

  物业保修金交存期满后,县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门应当将物业保修金本息余额依照有关规定退还给建设单位。建设单位因歇业、破产等原因无法退还的,县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门应当进行公示,公示期为三十日。公示期满无异议的,物业保修金本息余额转为该物业管理区域的物业维修资金。

  第五十一条县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门应当按照首期交存的物业维修资金总额百分之五的标准设立应急备用金,用于下列紧急情况:

  (一)电梯故障无法正常运行的;

  (二)消防设施和消防器材严重失修且消防救援机构出具整改通知书的;

  (三)排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

  (四)建筑立面瓷砖等外墙装饰层和公共构件发生脱落或者存在脱落危险的;

  (五)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况的。

  发生前款紧急情况的,由业主委员会或者居(村)民委员会提出申请,县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门可直接拨付申请额度百分之五十的应急备用金,维修完毕后按实结算。

  第六章 法律责任

  第五十二条违反本条例规定的行为,法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的,从其规定。

  本条例规定的行政处罚,实行综合行政执法的,依法由综合行政执法部门实施。

  第五十三条建设单位有下列情形之一的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的, 处一万元以上十万元以下罚款:

  (一)违反本条例第十一条第一款规定,未按时报告物业管理区域达到成立业主大会法定条件的;

  (二)违反本条例第二十八条第二款规定,提供的物业管理用房未达到规定的使用功能和办公条件的;

  (三)违反本条例第四十五条第二款规定,未将其有权出售、附赠、出租的车位、车库的数量、价格予以公示。

  第五十四条违反本条例第二十六条第三款规定,建设单位和物业服务人在承接查验过程中共同侵害业主利益的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正, 分别处五万元以上十万元以下罚款。

  第五十五条物业服务人有下列行为之一的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的, 处五千元以上五万元以下罚款;有违法所得的,予以没收:

  (一)违反本条例第三十条第三款规定,未按时报备物业服务合同的;

  (二)违反本条例第三十二条第一项规定,未按要求公开有关信息的;

  (三)违反本条例第三十三条第三项规定,擅自对共有物业或者物业专有部分实施停止供水、供电、供热、供燃气等措施的。

  物业服务人违反本条例第二十五条第二款、第三十五条第二款规定,拒不退出物业管理区域,或者退出时拒不移交结余的前期物业服务启动经费、物业管理办公用房、办公设施设备,或者隐匿、转移、毁损有关财物和资料,或者阻挠新物业服务人进场服务的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,退还逾期期间所收取的物业费; 逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  物业服务人违反本条例第三十三条第一项规定,擅自提高收费标准,重复收取物业费和物业服务保证金、押金的,由市场监督管理部门责令改正,返还违法收取的费用,没收违法所得, 并处五千元以下罚款。

  物业服务人违反本条例第三十三条第二项规定,挪用、侵占或者擅自处分业主共有物业及其收益的,由住房和城乡建设行政主管部门 对个人处一千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

  第五十六条业主委员会委员、候补委员违反本条例第二十二条第一项至第五项规定,有阻挠、妨碍业主大会、业主委员会行使职权或者不执行业主大会、业主委员会决定等行为的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,没收违法所得; 逾期未改正的,可以处一千元以上一万元以下罚款。

  第五十七条违反本条例第四十二条第二款第三项规定,将无防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房、厨房上方的,由综合行政执法部门责令限期改正; 逾期不改正的,处一千元以上一万元以下罚款。

  违反本条例第四十二条第二款第十项规定,从建筑物中向外抛掷物品的, 由公安机关处二百元以上一千元以下罚款。

  第七章 附 则

  第五十八条 本条例自20**年1月1日起施行。

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