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关于对小区管理处侵害业主权益投诉书

  关于对**物业公司**雅苑小区管理处侵害业主权益投诉书

  碑林区政府房改办:

  西安市**物业管理有限公司是本小区建筑商西安泓盛房地产开发有限责任公司指定的前期物业公司,于20**年运营至今,其管理水平与服务质量使广大业主越来越不满意,经常性发生侵害业主权益事件。主要投诉内容如下:

  (1)置业主的安全于不顾

  1号楼、4号楼面的高层外墙瓷砖呈脱落状态(照片为证),是悬在业主头上的危险物,自20**年来一直得不到维修;小区安全通道不畅,北门长期锁死并被停滞车辆阻挡,给消防通道畅通埋下安全隐患;2-4号楼的生活饮水水箱自20**年后多年无清理和质量检验报告;20**年-20**年各楼灭火器没有安全年检,在业主的强烈谴责下才被迫安检、更新;门禁经常性故障,无法确保楼内业主安全;有些电梯经常运行故障,得不到根本上解决;监控设备不完备、有许多盲区,业主丢失东西、停放汽车受损无法查证。

  (2)擅自提高服务项目价格,并采取暴力收费

  1.高价水电费。西安居民市场电价0.49元/度,小区电价0.65元/度,高出市场电价33%;市场水价2.99元/吨,小区水价3.26元/吨,高出市场水价的9%。违反《西安物业管理条例》第58条规定。

  2.高价停车费:20**年3月底在未取得新的政府价格批文,也未与业主协商的情况下,擅自大幅度提高汽车停车费,地面停车费由150元/月提高到350元/月,涨幅达133%;业主车辆同非业主车辆一样收费进入小区6元/次,并于4月7日调用外小区近10名保安气势汹汹地群集小区出口,企图产生“威慑”、“震慑”效果,对未交高价停车费的车辆实施出口拦截,强行锁住多个出行车辆,造成小区唯一出入口堵塞,并与业主发生肢体冲突,受到西安教育电视台连续4天的跟踪曝光(参见视频截图像片),及社区治安民警的警告。

  (3)阻挠业主大会和业主委员会的成立

  4月15日下午,物业管理处保安,撕毁业主大会筹备工作准备小组贴在4栋楼门口的业主大会成立进程告知书,以及业主代表与**物业公司对话提纲;5月3日和13日,辖区街道办事处两次派专人到小区物业管理处,分别口头、书面通知物业管理处协同泓盛房地产开发有限责任公司,依法尽快提交成立业主大会的相关文件资料,而时过近月两公司既未如期提交资料,也没有任何回应,导致业主大会成立进度一再搁浅;根据物业管理条例第17条规定,请求物业管理处提供的业主委员会办公用房(临时活动会议室),被断然拒绝,使业主大会筹备工作准备小组缺乏议事场所。

  (4)开发公司与物业公司未分离,实属一家

  西安泓盛房地产开发有限责任公司与西安**物业管理有限公司实则为一家公司,事实上为母子关系,违背了物业管理条例第11条“建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,逐步采用投招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施为前期物业管理”。物业公司的不作为与劣质管理得到开发公司的长期庇护。

  (5)侵占法定属于业主的公用部位、公用设施的收益

  长期以来,物业管理处侵占小区公用部位电梯广告费、小区外墙广告费、路面停车费、小店经营租赁费;物业管理处长年来,一直利用属于业主所有的地面汽车通道和自行车车棚对外经营收费,每汽车进区收费6元/次。违反物业管理条例的第72条、第75条规定。

  (6)开发商侵吞住宅专用维修基金利息

  开发商西安泓盛房地产开发有限责任公司于20**年收缴业主的住宅专用维修基金后挪用7年,于20**年3月才将住宅专用维修基金缴存西安市住宅专用维修基金管理中心的专用账户,侵吞了之前(属于全体业主)的利息收益。

  (7)违反条例关于物业服务重大事件报告制度的要求

  西安市物业管理条例第五十七条 本市实行物业服务重大事件报告制度,物业管理区域内发生下列情况之一的,物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告:

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在8小时以内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全;(20**年5月12日一号和四号楼外墙脱落,业主反映多次至今没有解决。照片为证)

  (四)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;(20**年4月7日至9日,小区物业暴力收费引发群体突发事件,西安电视台连续跟踪报道四次,照片为证)

  以上情况,请碑林区政府住房改革领导小组办公室核查。

  **雅苑小区业主大会筹备工作准备小组

  20**年6月2日

物业经理人网-www.pmceo.com

篇2:小区成立业主大会大事记

  **雅苑小区成立业主大会大事记

  1、20**年3月25日,本小区物业管理公司--西安**物业有限公司**雅苑管理处在未取得新的政府价格批文,并未与业主协商的情况下,单方面擅自贴出涨价汽车停车费告示,引起广大业主的不满。小区广大业主提出涨价异议,物业公司置之不理,并于4月7日起,对未交高价停车费的车辆实施出口拦截,并强行锁住出行的多个车辆,造成小区唯一出入口大门堵塞,致使小区门前雁塔路人行道拥堵,引起社会关注,西安教育电视台等多家媒体在新闻节目中曝光,街道派出所也派出警官出面协调正在激化的矛盾。(证明材料见附件一:业主写的材料、电视台录像(待取)、照片)。

  业主抗议擅自提价的依据:根据省上规定,小型汽车在最好的一类室内停车场收费标准最高150元/月;同时也明确规定各级物价部门根据停车场类别和价格等级制定物业管理区域内交通工具停放价格,并根据当地实际价格浮动,浮动上下不得超过20%。按照规定,按上浮上限计算,每个月最多只能收取180元/月。但**物业公司将停车费涨到450元/月,加大了业主的经济负担。

  2、20**年4月11日,鉴于小区广大业主对随意涨价问题的不满和多年来物业管理存在的其他问题,业主们对成立业主委员会的呼声空前高涨,6名业主作为发起人召开会议,讨论如何解决小区不安定因素,学习西安市物业管理条例,酝酿成立业主委员会筹备组工作事宜。(证明材料见附件二:参会业主代表签名)。

  3、20**年4月13日部分业主向社区民警张**警官反映小区不安定因素,张**警官建议由她出面协调小区物业管理公司和业主代表就小区物业管理相关问题进行对话。

  4、20**年4月14日28名业主代表召开会议,起草与**物业对话提纲,成立15人的业主大会筹备工作准备小组。(证明材料见附件三:参会业主签名、附件四:准备小组成员名单)。

  5、20**年4月15日,小区30-40名业主代表参与了与**物业公司对话,**物业公司办公室张主任、**雅苑物业管理处经理柴丽及部分物业工作人员到场。主要议题是:业主对**物业改善管理水平(尤其是安全隐患、乱收费、以收费代管理、侵占业主利益)的诉求,以及加快成立业主大会的愿望,并根据西安市物业管理条例提供业主活动室、公示栏等事宜。(证明材料见附件五:四月十五号与**物业对话纲要、附件六:录像)

  6、20**年4月16日,准备小组召开会议,对前一天与**物业公司对话情况进行总结,并起草向业主汇报对话情况的通报(告示)。(证明材料见附件七:参会业主签名);

  7、20**年4月16日,在全小区四栋楼门前公示与**物业的对话内容通报,下午17:00点物业公司保安人员撕毁通报。(证明材料见附件八:告示);

  8、20**年4月19日,小区业主代表向文艺路街道办事处提交了“关于成立**雅苑业主大会的申请书”。(证明材料见附件九:申请书)

  9、20**年4月22日,文艺路街道办事处社会事务科通知准备小组受理申请,要求尽快提交1-4号楼业主同意成立了业主大会的签名表和产权信息表。

  10、20**年4月25日,准备小组召开会议,汇总登记成立业主委员会准备会情况,讨论第二天的第二次与**物业公司总经理对话的主要议题。(证明材料见附件十:参会业主代表签名);

  11、20**年4月26日,30多名业主与**物业总经理黄宝明对话,黄宝明答复上次对话提出的问题,强调客观理由,对于业主提出的所有问题均未给予明确答复,业主提供关于“**雅苑”业主大会成立进程告知书,希望物业公司予以配合。黄宝明经理声称他本人支持成立业主委员会,但未表示如何支持。(证明材料见附件十一:告知书、附件十二:录像)

  12、20**年4月27日,小区31名业主联名向西安市物价局递交了停车费无端涨价的投诉书。(证明材料见附件十三:投诉书);

  13、20**年4月28日,准备小组召开会议,讨论成立业主委员会事宜,学习《西安市房屋管理局文件(20**)171号》,明确了成立业主委员会的程序。(证明材料见附件十四:参会业主签名)。

  14、20**年4月28日,业主张丕峰停在小区内的车再一次被物业工作人员上锁,下午17:00业主大会准备小组的部分代表一起就此事及前一段时间发生的纠纷向社区民警张咏梅警官反映,张警官督促**雅苑物业管理处妥善处理矛盾纠纷,不要让事态进一步恶化。随后业主代表前往物业管理处,与柴丽经理达成共识--五月底之前暂停收取停车费,为“五一”和世园会的召开期间小区的和谐做出努力。(证明材料见附件十五:锁车照片)

  15、20**年4月22日至29日,1-4号楼绝大多数业主分别签署了“**雅苑业主同意业主代表及成立业主大会意见表和产权统计表”,全小区共有业主236户,签署同意成立业主大会及业主委员会的业主有182户,占全体业主的77.1%。表明小区业主对支持业主委员会成立的强烈愿望与期待(证明材料见附件十六:签名表)。

  16、准备小组成员根据部分业主反映开发商挪用大修基金事宜,专门学习20**年12月23日起执行的《西安市住宅专项维修基金管理办法》,并于20**年4月29日上午专门去西安市房管局西安市住宅专项维修基金管理中心查询**雅苑小区专项维修基金相关情况。

  17、 20**年5月3日,文艺路街道办事处社会事务科派专人到**雅苑小区物业管理处,口头通知街道办事处已受理成立小区业主大会事宜,并责成物业管理处方协同开发商(鸿盛

  房地产开发有限责任公司)依法尽快提供成立业主大会的相关文件资料。   18、20**年5月11日,业主大会筹备工作的准备小组代表前往文艺路街道办事处社会事务科正式提交全小区236户业主中的182户签署的同意业主代表及成立业主大会意见表和业主房屋产权情况表。(证明材料见附件十七:意见表)

  19、20**年5月13日,文艺路街道办事处就**雅苑小区成立业主大会有关事宜正式书面通知小区物业管理处,督促其尽快提交相关文件资料。(证明材料见附件十八:书面通知(待取))

  20、20**年5月20日,一号楼业主团购楼单位61540部队陈副所长就**雅苑小区成立业主大会事宜,专门邀请文艺路街道办事处赵晓军书记、马麦良主任,及小区部分业主代表商议,希望政府出面协调尽快促成业主大会成立。

  21、20**年5月25日,一号楼业主团购楼单位61540部队陈副所长和管理处营房助理唐**、管理处陈**参谋为促成**雅苑小区尽快成立业主大会,邀请文艺路街道办事处赵**书记、**雅苑小区所属社区主任**、鸿盛房地产开发公司总经理**、**物业总经理**、**雅苑物业管理处物业处经理**、一号楼业主3个代表聚会,共同协商成立业主大会事宜。袁迎经理口头同意成立业主大会,但始终回避实质性问题(何时向政府提交成立业主大会的相关文件资料)。

  22、20**年5月27日下午17:10,文艺路街道办事处社会事务科正式通知准备小组,截止27日(星期五)17:00文艺路街道办事处通过口头通知、书面通知、电话敦促,历时24天,**雅苑物业管理处仍然没有提供成立业主大会的相关资料,街道办事处视为开发商及物业公司不配合。广大业主一致认为,由于鸿盛房地产开发公司和**物业管理公司不及时、不按时依法提供小区的相关资料,以及言行不一致的做法,导致业主大会成立的进度一再搁浅,对业主造成了很大伤害,同时也为进一步激化物业与业主之间的矛盾埋下了隐患。

  23、20**年5月27日,业主大会准备小组召开会议,通报前期筹备情况,继续学习《西安市物业管理条例》和住房和城乡建设部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》,商议下一步行动计划,希望得到更多的外界力量支持,特别是政府主管部门的支持。(证明材料见附件十九:业主代表签到表)。

  24、20**年5月31日,业主大会准备小组代表前往碑林区政府住房改革领导小组办公室反映情况,寻求上一级政府的支持。(证明材料附件二十:申请书)

  25、20**年6月2日业主大会准备小组代表前往碑林区政府住房改革领导小组办公室递交:关于对**物业公司**雅苑小区管理处侵害业主权益投诉书、关于计划成立**雅苑小区成立业主大会的求助信等;

篇3:喜讯--业主委员会备案工作圆满完成

  喜讯:业主委员会备案工作圆满完成!

  图一:业主委员会备案表

  图二:业主委员会备案回执、**雅苑小区业主大会和业主委员会印章

  20**年8月6日,**雅苑小区业主大会胜利召开,选举产生了业主委员会。9月7日,业主委员会圆满完成了备案的相关工作,完成行使职能的法律程序。业主委员会全体成员深感责任重大,使命光荣,决心不辜负全体业主的殷切希望,尽职尽责,履行好我们的职责。同时,请大家继续支持和监督我们的工作。

  在今天这个大喜的日子里,我们诚挚的表示谢意:

  感谢为小区民主自治开辟先河的杨**女士、欧阳*先生!

  感谢这次业主大会筹备工作准备小组的15位同志!特别感谢张**先生和魏*先生!你们前期艰苦细致的工作,为我们今天的成功奠定了基础。

  感谢西安市碑林区住房改革领导小组办公室*主任、谢*老师、范*老师!在你们的指导和大力支持下,我们的工作很快走入正规!特别感谢你们如此关注小区全体业主的安危,多次来小区检查监督1号楼和4号楼外墙的修复工作!

  感谢碑林区文艺路街道办事处赵*书记、马*副主任、社会事物科张*科长、吴*和薛*同志,你们为小区成立首届业主大会付出了很多的努力,我们看在眼里记在心上!

  感谢雁塔路中段社区徐*书记和社区办公室全体同志,我们的成功中有你们的付出!

  感谢61540部队的领导和机关,为了小区首届业主大会的成立付出巨大的努力!

  感谢参加首次业主大会的196名业主,没有你们的积极参与,小区民主自治的阶段性成果不会来的这么快!

  希望各级领导和广大业主继续支持和帮助我们,让和谐美丽的小区早一天到来!

  **雅苑小区业主委员会

  二〇一一年九月七日星期三

篇4:小区业主委员会与物业公司谈判大纲

  小区业主委员会与物业管理公司谈判大纲

  今天,本人接受全体业主与业主委员会的重托,代表业主与西安**物业管理公司进行物业收费、物业管理等相关事宜磋商、谈判。

  业主委员会于8月6日选举产生至今2个多月,物业公司的经理们没有任何与业主委员会接触,以及主动改善管理的举措,我们对此深表遗憾,希望今天能够坐在谈判桌上,对业主提出的一些主要问题进行磋商,我们一直期待物业公司有个良好的姿态与诚意,对我们提出的问题引起高度重视,在一周内提出可行的方案,并尽快实施。

  今天业主方代表共计14人,对物业公司存在的主要问题陈述,具体如下:

  一、物业收费问题

  (1)高价水电费。西安居民市场电价0.49元/度,小区电价0.65元/度,高出市场电价的33%;市场水价2.99元/吨,小区水价3.26元/吨,高出市场电价的9%。违反《西安物业管理条例》第58条规定。

  (2)高价停车费:20**年3月底在未取得新的政府价格批文,也未与业主协商的情况下,擅自大幅度提高汽车停车费,地面停车费由150元/月提高到350元/月,涨幅达133%;业主车辆同非业主车辆收费一样进入6元/次,尽管目前物业公司得到车辆收费价格批文,但我们认为需要与业主协商价格,必须说明提价的理由。

  (3)对于收取公司2.5(元/平方米)的高额物业费,是普通住宅用户的2.08倍,应该拿出至少0.5元/平方米用作补充大修理基金,存入专户将作为大修、更换电梯的准备金。因为公司用房本身会降低电梯等设施的使用寿命,物业公司应主动提出一定的比例,用作设备加速折旧基金。

  二、侵占法定属于业主的公用部位、公用设施的收益

  物业公司多年来占有小区公用部位电梯广告费、小区外墙广告费、路面停车费、小店经营租赁费;一直利用属于业主所有的地面汽车通道和自行车车棚对外经营收费,每汽车进区收费6元/次。违反物业管理条例的第72条、第75条规定。

  三、急需清理化粪池、地下排水管道、厨房烟道

  1.化粪池长期得不到彻底疏通。由于化粪池的积淤板结、不畅通,导致沼气倒流,一号楼、四号楼12层以下的住户经常出现恶臭,重则将卫生间的地漏盖子顶起,并有二楼住户家出现粪便溢出现象。严重影响业主的身心健康。

  2.各楼均出现厨房烟道不畅情况,阻塞越来越严重,需要系统地拿出方案清理。此外,排污管道也需要清理疏通。

  四、小区西院墙无端缩进一米,财产缺损。

  将会导致消防救火车无法拐弯,将给三号楼构成巨大安全隐患,何时修复原状,必须做说明,并提供相关资料。

  五、基础设施损坏严重,常年得不到修缮

  小区大门口通道北边的地砖损坏并部分下陷,雨季积水严重,给业主的出行带来困难;小区一号楼门前的路灯三年不亮,至今没有找出原因修理;花园休闲亭四周的地砖松动或松裂严重,给老年同志休息带来行路安全隐患。门禁经常性故障,各楼单元门损坏严重,无法确保楼内业主安全;有些电梯经常运行故障,得不到根本上解决。

  六、加强小区的安全管理,进行系统的消防整治。

  小区消防设施过期、毁坏、缺失现象比较多,尽快维护、更新和补充(消防总控制柜等的问题)。炫蓝公司的小卖部兼餐厅存在重大安全隐患,小区安全通道不畅,北门长期锁死并被停滞车辆阻挡,给消防安全埋下隐患。

  七、公布物业公司**雅苑小区的财务收支状况表,让业主有个明白账,获知收取和支出费用的来龙去脉。

  八、**物业公司应建立相关规章制度,实现规范化管理。

  九、四号楼一楼有开餐厅的,违反了建设部和环保部关于高层建筑底层不应设餐饮的规定,餐厅长期向下水管道排油污,将引起管道堵塞;

  十、物业服务人员素质有待提高;要让业主感受到温馨的服务和管理;

  急需解决的问题

  由于小区多年来管理涣散,以收费代替管理现象严重,引起广大业主的强烈不满,物业公司的整改需要有计划、有步骤地进行。我们认为急需解决,也可以马上承诺的事情有以下项目:

  一、提交相关资料;

  二、维修、更新、填补消防设施(消防水龙带、灭火器、消防总控制柜);地下车库及各楼地下室入口顶棚属于易燃物质必须更换;小卖部(西安炫蓝商贸有限公司雁塔路分公司)厨房采用液化气做饭,存在可能爆炸的重大安全隐患,必须改为管道天然气;2号楼东侧堆积的杂物和建筑垃圾必须马上清除。提交小区消防隐患整治方案(按轻重缓急)

  三、更换各楼的单元门,维修门禁系统;

  四、维修小区夜间照明系统,让小区的路灯亮起来;

  五、将化粪池、烟道、污水管道、雨水管道的疏通清理排入工作日程,化粪池清淤最为重要,是当务之急。

  六、纠正无理的停车管理与收费方法:一是

  禁止外部与小区住户无关车辆进入小区(措施是给住户发通行证牌),并降低有牌车辆的单次入小区的费用;二地面停车费80%的比例属于业主权益(今年10月起先清缴),物业公司属于代收项目,应予以清算并及时返还不当利益。

  七、结算小区业主应得的电梯广告费、外墙广告费、小区餐馆的部分租赁费,除物业管理费外,这些为业主的共同收益应以返还,考虑到物业管理的投入,按照约定俗成,物业留存20%,业主80%。

  八、提供西墙缺损说明及资料;

  九、向业主公布20**年-20**年的财务收支报表

  十、公示9月23日清洗消毒后二次供水设施卫生检验合格文件及生活饮用水水质检测合格报告

  十一、建立健全小区生活饮用水二次供水管理制度,办理《二次供水设施合格证》、《卫生许可证》;从业人员《健康证》、《卫生知识培训证》;有“五病”调离的制度和记录;有定期水质检测报告,到西安市水务局二次供水管理办公室完成办理相关备案手续的工作。

  十二、组成联合检查监督组,定期检查监督整改情况。

  最后,我们需要重申的一点,就是物业公司的一言一行都是今后广大业主决策的重要依据。我们今天是本着要解决问题的思路要求上谈判桌的,希望物业公司三思而行,慎重行事,千万要重视业主的意见、主张与诉求。

  **雅苑小区有业主委员会

  20**年10月14日

篇5:小区业主委员会工作简报

  小区业主委员会工作情况通报

  小区全体业主:大家好!

  业主大会召开已经一个多月了,广大业主都很关心我们业主委员会做了些什么工作,下面我们简单的汇报一下:

  召开了6次业主委员会会议(今后我们会在博客上公布每次会议纪要);完成了业主委员会的备案工作;申请了碑林区公安消防大队对小区消防隐患的检查;申请了碑林区卫生监督所对小区二次供水卫生情况的检查;汇总和收集广大业主对小区物业服务存在的问题和今后小区管理的建议;多次当面、书面和西安**房地产开发有限责任公司和西安**物业管理有限公司的有关人员就小区全体业主合理合法的主张进行沟通和交涉;开通了小区公用信箱:;小区qq群:;心晴雅苑业主委员会博客:;。

  20**年9月14日上午业主委员会常务副主任和委员代表还就业主委员会办公用房和西安**房地产开发有限责任公司和西安**物业管理有限公司进行交涉,并陪同碑林区卫生监督所的同志检查了小区二次供水的卫生情况。

  下午业主委员会主任、常务副主任和二位副主任共四人就小区整改问题与西安泓盛房地产开发有限责任公司和西安安捷物业管理有限公司的有关人员进行沟通。

  20**年9月15日业主委员会的代表就小区有关问题前往西安市住房保障和房屋管理局和西安市碑林区政府建设局住房改革领导小组办公室等主管部门了解情况和咨询相关问题。

  图一:西安市住房保障和房屋管理局大门

  图二:我们去了市局执法监察队办公室

  图三:我们去了市局物业管理办公室

  图四:我们去了市局产权市场管理处

  我们的很多工作大家也可以通过此博客及时了解,并请你们及时反馈有关信息给我们。

  **雅苑小区业主委员会和监察委员会全体同志

  20**年9月15日

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