前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003) -凯发网站

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前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003)

  前期物业管理招标投标管理暂行办法(20**)

  建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

  建住房〔20**〕130号

  各省、自治区建设厅,直辖市房地产管理局,新疆生产建设兵团建设局:

  为了规范物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,我部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,现印发给你们,请贯彻执行。执行中的情况,请及时告我部住宅与房地产业司。

  建设部

  二○○三年六月二十六日

  前期物业管理招标投标管理暂行办法

  第一章 总则

  第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争,制定本办法。

  第二条 前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

  建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理,适用本办法。

  第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

  国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式,选聘具有相应资质的物业管理企业。

  第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。

  省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

  直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

  第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

  第二章 招标

  第七条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

  前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

  第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

  招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒介上发布招标公告,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

  招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

  招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。

  第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。

  物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守本办法对招标人的有关规定。

  第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。

  招标文件应包括以下内容:

  (一)招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、凯发网站的联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;

  (二)物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;

  (三)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

  (四)评标标准和评标方法;

  (五)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;

  (六)物业服务合同的签订说明;

  (七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

  第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案:

  (一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

  (二)招标公告或者招标邀请书;

  (三)招标文件;

  (四)法律、法规规定的其他材料。

  房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。

  第十二条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定,对投标申请人进行资格预审。

  实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

  资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

  第十三条 经资格预审后,公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

  在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

  第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。

  第十五条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

  第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场,并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

  第十七条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

  招标人设有标底的,标底必须保密。

  第十八条 在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

  第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

  第三章 投标

  第二十条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

  投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。

  第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当以书面形式向招标人提出。

  第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

  投标文件应当包括以下内容:

  (一)投标函;

  (二)投标报价;

  (三)物业管理方案;

  (四)招标文件要求提供的其他材料。

  第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥善保存投标文件。在开标前,任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,为无效的投标文件,招标人应当拒收。

  第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分,并应当按照本办法第二十三条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

  第二十五条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。

  投标人不得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公平竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

  投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

  禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

  第四章 开标、评标和中标

  第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

  第二十七条 开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:

  由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

  招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封。

  开标过程应当记录,并由招标人存档备查。

  第二十八条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

  评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

  评标委员会的专家成员,应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

  与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

  第二十九条 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并或者实行专家名册计算机联网。

  房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训,对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评,及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员,不得再参加任何评标活动。

  第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

  评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触,不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

  评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

  前款所称与评标活动有关的工作人员,是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

  第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

  第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。

  评标委员会应当按照招标文件的评标要求,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

  除了现场答辩部分外,评标应当在保密的情况下进行。

  第三十三条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,并对评标结果签字确认。

  第三十四条 评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。

  依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的,招标人应当重新招标。

  第三十五条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

  招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

  第三十六条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

  第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人,并应当返还其投标书。

  招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。

  第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

  第三十九条 招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿。

  第五章 附则

  第四十条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的,有权向招标人提出异议,或者依法向有关部门投诉。

  第四十一条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的,必须有一种是中文;如对不同文本的解释发生异议的,以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的,以文字表示的金额为准。

  第四十二条 本办法第三条规定住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业管理企业的,其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

  第四十三条 业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的,参照本办法执行。

  第四十四 条本办法自20**年9月1日起施行。

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篇2:衡水市物业管理暂行办法(2015)

  衡水市物业管理暂行办法(20**)

  为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本暂行办法,20**年1月1日起执行。

  衡水市物业管理暂行办法

  第一章 总则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本暂行办法。

  第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本暂行办法。

  第三条 本暂行办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第四条 本市各级人民政府应当积极创造条件,逐步推行住宅和非住宅物业实行社会化物业管理,提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。

  第五条 物业管理作为现代城市管理的重要组成部分,必须纳入城市统一管理的范畴,实行统一领导、综合协调、分级负责、属地管理的原则,各县(市)区政府、街道办事处要将物业管理工作作为一项重要的工作职责,纳入社区建设。

  第六条 市住房和城乡建设局(以下称市房产行政主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作。其主要职责是:根据有关法律、法规、规章拟定物业管理的规范性文件;负责本市物业服务企业的资质管理;指导县(市、区)物业管理行政主管部门工作;监督、检查物业管理经营活动,规范物业管理市场;归集、管理市区住宅专项维修资金;组织开展物业管理从业人员培训。

  县(市、区)住房和城乡建设(建设)局是本行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本县(市、区)物业管理活动的监督管理工作,其主要职责是:贯彻落实物业管理法规、规章、政策;负责前期物业管理招投标和物业管理区域确认工作;负责前期物业服务合同和临时管理规约备案工作;负责物业服务企业资质的初审工作;负责新建住宅与配套设施设备交付使用管理;监督物业管理用房配置和使用;处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉;归集本县(市)住宅专项维修资金;指导街道办事处、乡镇人民政府,居(村)民委员会有关物业管理工作。

  各街道办事处、乡镇人民政府具体指导辖区内业主大会筹备、召开、选举和备案工作,监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动,评定物业服务企业的服务管理业绩,召集物业管理联席会议,协调处理物业管理中遇到的重大紧急事件。居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作,可以列席业主大会和业主委员会会议;可以设置专门岗位,加强物业管理相关工作。在业主委员会不能正常履行职责时,代为履行职责。

  第七条 各级人民政府财政、发展改革、规划、住建(建设)、物价、公安、环保、城管、水务、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

  供电、供热、供水、供气、通信、有线电视等单位,按照各自职责配合实施本办法。

  第二章 业主及业主大会

  第八条 物业的所有权人为业主,业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务。

  第九条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提

  供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)推选业主代表,并享有被推选权;

  (七)委托代理人参加业主大会;

  (八)监督业主委员会的工作;

  (九)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (十)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (十一)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十二)法律、法规规定的其他权利。

  第十条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时足额交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第十一条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  只有单一业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意,可以以单元、幢为选举单位,推选业主代表参加业主大会。

  第十二条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

  第十三条 物业管理区域的划分应当综合考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设,其配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域。

  第十四条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过已交付使用的建筑物总面积50%时,建设单位应当按照要求,及时向当地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

  符合成立业主大会条件的,申请成立业主大会,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:

  (一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;

  (二)由建设单位或者居(村)民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人,召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

  街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起六十日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。

  首次业主大会会议筹备组,由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居(村)民委员会代表七至十一人单数组成。业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或居(村)民委员会组织,业主推荐和自愿报名相结合原则,由街道办事处、乡镇人民政府或居(村)民委员会确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于七日。

  筹备组应自成立之日起九十日内,在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

  第十五条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)决定业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案;

  (八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定本办法第十五条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  定期会议应按照业主大会议事规则的规定召开。经五分之一以上的业主提议,或发生重大事故、紧急事件需要及时处理时,业主委员会应组织召开临时会议。

  第十八条 召开业主大会定期会议,应当于会议召开十五日以前通知全体业主,并同时告知相关居(村)民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由五至十一名人的单数组成。

  业主委员会应自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议,推荐产生业主委员会主任一人、副主任一至二人。

  第二十条 业主委员会应当履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)组织业主委员会的换届、改选、增补;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主交纳物业服务费等依照合同应当缴纳的费用,制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为;

  (五)监督业主管理规约的实施;

  (六)接受业主、使用人对物业服务企业的投诉;

  (七)配合街道办事处、乡镇人民政府,居(村)民委员会做好本住宅区的社区管理工作;

  (八)业主大会赋予的其他职责。

  第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

  (二)成立业主委员会备案表;

  (三)物业基本情况;

  (四)业主委员会委员名单及基本情况;

  (五)管理规约和业主大会议事规则;

  (六)业主大会决议(附业主及投票权数清册);

  (七)法律、法规规定的其他资料。

  材料齐备的,街道办事处、乡镇人民政府应当予以备案,并在备案后七日内将备案材料抄送县(市、区)房产行政主管部门备案,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照前款规定重新备案。

  第二十二条 业主委员会办理备案后,凭街道办事处、乡镇人民政府出具的刻制印章介绍信,到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。

  第二十三条 管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应履行的义务,违反管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约应尊重社会公德,不得违反法律、法规、规章或损害社会公共利益,并对全体业主具有约束力。

  第二十四条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  第二十五条 业主大会、业主委员会应依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及规章,危害社区安定和社会稳定,侵害业主合法权益等行为,物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府,应责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十六条 业主大会、业主委员会应配合公安机关,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。配合并支持居(村)民委员会开展工作,依法履行自治管理职责,并接受其指导与监督。

  业主大会、业主委员会作出的决定,应告知相关居(村)民委员会,并听取居(村)民委员会的建议。

  业主大会、业主委员会开展工作经费情况,应定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

  第三章 物业服务企业

  第二十七条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格,具备相应资质等级,提供与物业服务合同质价相符的物业服务。

  从事物业管理服务的人员,应当取得相应的职业资格证书,定期参加相应的职业教育培训。

  第二十八条 物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的,不得继续从事物业服务。

  外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的,需持物业管理资质证书等有关合法有效证件,到物业所在地的县(市、区)房产行政主管部门办理备案登记手续。

  第二十九条 物业服务企业享有以下权利:

  (一)按照物业服务合同进行相应管理;

  (二)按照物业服务合同收取服务费用;

  (三)对装饰装修活动进行监督管理;

  (四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为,要求责任人停止损害;

  (五)依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

  第三十条 物业服务企业应履行下列义务:

  (一)按照物业服务合同要求提供物业管理服务;

  (二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和专项维修资金使用情况,并进行公示;

  (三)公示物业服务合同约定的收费项目和标准;

  (四)公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

  (五)协助有关部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域秩序;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第三十一条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法犯罪案件或安全事故时,应当在采取应急措施的同时,及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第三十二条 房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,对其物业服务活动进行考核,促进服务水平的不断提高。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地的县(市、区)房产行政主管部门备案。

  第四章 前期物业管理

  第三十三条 前期物业管理是指业主、业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之前,由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。

  建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的,应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可约定期限。但期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。

  在前期物业管理期间,物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担,物业交付业主后的物业服务费用由业主承担,另有约定的除外。

  第三十四条 建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十五条 新建物业的建设单位在办理房屋预(销)售许可证时,应当持物业管理方案向物业所在地房产行政主管部门备案,并提供前期物业服务合同和临时管理规约及招议标备案文件。

  第三十六条 建设单位在销售物业时应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。

  第三十七条 规划、设计新建住宅区时,应当统筹规划、合理布局物业管理设施,按照不低于开发建设总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房,费用计入建筑成本。物业管理办公用房应适合办公使用,不得配置地下室、车库、储藏间等房屋。

  物业管理用房所有权属于全体业主共同所有,任何人不得买卖、抵押,未经业主大会同意不得改变用途。

  建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当将物业管理用房一并申请登记。

  第三十八条 建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收,并向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施、设备;物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  第三十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房、共用设施设备、资料移交给业主委员会。

  物业所在地的县(市、区)房产行政主管部门,街道办事处、乡镇人民政府应当对交接验收和移交进行监督。

  第四十条 前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的,建设单位应当重新选聘物业服务企业接替服务。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应与物业出售前公示标准一致,并告知全体业主。

  第五章 物业管理服务

  第四十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  第四十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第四十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第四十四条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理,发现违反治安管理,违反规划私搭乱建,违规装饰、装修,损坏公共设施设备及绿地环境等违法、违规行为时,应当及时制止,并向有关部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业服务企业或业主的报告后,应当依法对违法违规行为予以制止或依法处理。

  第四十五条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

  物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价;别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。

  实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费,由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准,并向社会公布。

  第四十六条 业主办理入住手续后连续五个月无人居住使用的物业,业主或物业使用人应事前向物业服务企业提出书面申请,并经确认后按约定标准下浮20%交纳物业服务费,物业服务合同双方另有约定的除外。

  第四十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

  第四十八条 物业服务合同期满三个月前,物业服务企业与业主应当协商是否续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;一方不续约的,应当在合同期满三个月前书面告之对方。

  业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的,应在三个月前与对方协商。协商不成的,按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

  第四十九条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项:

  (一)预收的物业服务费、共用设施设备运行费用,利用物业共用部分所得收益等余额;

  (二)物业档案资料;

  (三)共用设施设备;

  (四)物业管理用房;

  (五)属于业主所有的其他财物。

  业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效后,业主委员会应当将前款所列等相关事项移交新聘物业服务企业。

  第五十条 因物业服务合同期满、双方不续约或者提前解除合同,应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府和物业所在地的县(市、区)房产行政主管部门。

  第五十一条 物业服务企业应依约履行义务,业主应按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

  第五十二条 为保障物业管理活动有序进行,提高物业服务主体履约意识,维护广大业主的合法权益,实行物业管理履约保证金制度。用以兑现物业服务企业依法依约退出物业服务项目并移交物业管理相关资料及设施设备等承诺的保证金。

  建立由委托方、物业服务企业、县(区)街道办事处或乡镇人民政府的三方监管机制。三方应约定物业服务企业退出物业管理项目的具体办法和保证金的数额等。其中保证金额度应根据具体物业服务项目的规模、收费标准等因素,至少应保证项目三个月的正常运行。

  第五十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律法规和管理规约、业主大会决定,不得损害公共利益和他人利益。

  第五十四条 各级人民政府应建立物业管理纠纷调解机制,妥善解决物业管理及物业服务纠纷,维护双方当事人合法权益。

  房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,并将处理结果告知投诉人。

  第六章 物业的使用和维护

  第五十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,依法办理有关手续。

  第五十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第五十七条 已交付使用的物业,在国家规定保修期限内,由建设单位向业主负责维修。保修期满后,自用部位设施设备由业主负责维修、养护;共用部位、共用设施设备的日常维修养护,选聘物业服务企业的,由选聘的物业服务企业负责维修、养护;没有选聘物业服务企业的,由共有的全体业主负责维修、养护。

  物业服务企业应当按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准,编制维修、养护计划,定期进行维修、养护,记入档案,并向业主公示。

  第五十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十九条 已经实现分户计量、分户控制的住宅小区内供水、供电、供气、供热等专业设施设备应无偿移交专业经营单位,由专业经营单位承担物业管理区域内分户计量装置或入户控制端口以外相关设备设施维修、养护的责任。

  未实现分户计量、分户控制的住宅小区内供水、供电、供气、供热等,由建设单位或业主按专业经营单位要求进行改造移交。

  第六十条 本办法实施后的新建住宅区,建设单位应将物业管理区域内供水、供电、供热等配套设施设备及管网设计图征求相关专业运营单位意见,按要求施工,验收合格后将共用设施设备及相关管线移交给相关专业运营单位负责管理,相关专业运营单位应当及时接管。

  供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、宽带等专业经营单位应与建设单位协商,按统筹设计方案施工建设,并承担相应维护管理责任。

  第六十一条 相关专业运营单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修养护工作进行监督。

  第六十二条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  第六十三条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第七章 专项维修资金

  第六十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金以及增值部分属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第六十五条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积首期交存标准市区内由市房产行政主管部门在国家规定的幅度内确定,并向社会公布。

  第六十六条 住宅专项维修资金市区内由市房产行政主管部门代管。

  第六十七条 各县(市)房产行政管理部门会同同级财政部门负责本行政区域内的维修资金的监督管理。

  第六十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第六十九条 发生危及居住安全等紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,相关业主或者物业服务企业可以提请房产行政主管部门或其他相关安全机构认定,并持认定材料直接向物业所在地房产行政主管部门申请列支住宅专项维修资金,但应在紧急情况解除后,向相关业主公示,接受监督。

  第八章 旧住宅区物业管理

  第七十条 县(市、区)人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划,并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造和对旧住宅小区物业管理费用的补贴。

  第七十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当组织改造后的旧住宅小区的业主成立业主大会,选举业主委员会。业主大会无法成立的,街道办事处、乡镇人民政府确定管理方案并实施。

  第七十二条 旧住宅小区综合改造后应当推行专业化物业服务,由物业服务企业根据业主的需求和支付能力,提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务,合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的,业主应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,实行住宅小区自我管理、自我服务,并承担相应的管理费用。

  第九章 附则

  第七十三条 违反本暂行办法规定的按《物业管理条例》相应条款予以处罚。

  第七十四条 本暂行办法自20**年1月1日起施行,有效期2年。

篇3:关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(2015)

  关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见(20**)

  各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:

  市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意,现转发给你们,请照此执行。

  天津市人民政府办公厅

  20**年4月21日

  关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见

  市民政局:

  为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》(津政发〔20**〕30号)和我市社区物业管理工作相关规定,

  进一步加强我市社区物业管理机制建设工作,现提出如下实施意见。

  一、总体要求

  深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署,进一步健全社区物业管理机制,扎实做好社区物业管理工作,

  切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益,保障社区物业管理在阳光下运行,全面提升我市社区治理工作水平。

  二、主要任务

  (一)落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。

  1. 在业主入住前,社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制,确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组,并提前进驻小区依法开展工作,为做好后续服务和管理奠定基础。

  2. 在业主委员会成立前,街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作,并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选(已成立业主委员会的,应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举),实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。

  3. 在选聘物业服务企业前,社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘(续聘)物业服务企业工作,监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况,及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。

  (二)建立健全"三个公开"工作制度。

  1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议,研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题;对涉及居民切身利益的,要形成会议纪要和通报,及时予以公开。

  2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门,指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项,落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区,其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位,对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。

  3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门,指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。

  (三)实行"三个上账"管理措施。

  1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用,督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核,并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管,确保补贴资金专款专用。

  2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统,加强对物业服务企业诚信情况的动态监管,定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评,指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查,为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。

  3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制,落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度,并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用;会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果,定期开展居民满意度调查,并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。

  (四)健全"五个到位"保障机制。

  1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员,提供必要的办公条件,加强队伍管理和人员培训,建立完善淘汰和补录机制,保障社区物业管理队伍专人专岗。

  2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路,制定社区办公服务设施达标建设规划方案,加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度,发挥区县人民政府主体作用,采取补建、插建、购买、租赁等方式,提升改造社区办公服务设施,满足社区服务管理的基本需求。

  3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策,逐个小区制定工作方案,确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案,推动我市社区物业管理水平全面提升。

  4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度,分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道(乡镇)和社区三级社区物业管理纠纷调解机制,确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道(乡镇)、重大问题不出区县。

  5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则,认真总结和推广街道(乡镇)行政执法授权试点经验,加强执法队伍建设,缩短执法半径、提高管理效率,将各项执法职能落实到社区,确保不留盲点。

  三、工作要求

  (一)加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制,落实责任,制定措施,统筹协调推进,实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责,制定工作方案,共同推进社区物业管理工作。

  (二)严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目,认真组织对本实施意见落实情况的监督检查,确保社区物业管理工作落到实处。

  (三)强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展,落实财税、用工等扶持政策,加强物业管理人员培训,积极引导物业服务企业延伸服务链条,创新盈利模式,实现特色发展,培育壮大一批品牌物业服务企业,为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。

  (四)动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式,大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义,积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念,主动支持、参与社区物业管理,自觉维护社区环境,形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。

篇4:内蒙古自治区物业管理条例(2012修正)

  内蒙古自治区物业管理条例(20**修正)

  (2000年10月15日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过根据20**年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定(二)》第一次修正根据20**年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定(五)》第二次修正)

  内蒙古自治区物业管理条例(20**修正本)

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》,结合自治区实际,制定本条例。

  第二条 在自治区行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本条例。

  第三条 自治区人民政府建设行政主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作。

  旗县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理有关工作。

  第四条 各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理,引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,促进物业管理行业健康发展。

  第二章业主及业主大会

  第五条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。

  第六条 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

  第八条 旗县级人民政府房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

  配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域,由当地人民政府组织治理,创造条件,逐步实行物业管理。

  第九条 在一个物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的,可以筹备成立业主大会。

  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。

  筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。

  筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的,可以书面委托代理人参加。

  第十三条 业主大会作出决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,旗县级人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法履行职责。

  业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。

  业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人,副主任一人至二人。

  业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。

  第十六条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

  (二)遵守有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

  (五)具有一定组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第十七条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

  第十八条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意。

  业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  第十九条 业主委员会应当协助物业服务企业,督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。

  第二十条 业主委员会任期届满两个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

  原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

  第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (四)有犯罪行为的;

  (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (六)拒不履行业主义务的;

  (七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第二十二条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下,做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。

  第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。

  第二十四条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  第二十五条 业主委员会凭旗县级人民政府房地产行政主管部门的备案证明,依照有关法律、法规的规定刻制印章。

  第二十六条 物业转让后,原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业。

  第三章前期物业管理

  第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。

  第二十八条 自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  住宅物业的建设单位,必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的,经物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

  招标人采取公开招标方式的,应当在公共媒体和国家及自治区指定的网站上发布招标公告。

  招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

  招标人采取邀请招标方式的,应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含本条第三款规定的事项。

  第三十条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,提交以下材料报物业项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案:

  (一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

  (二)招标公告或者投标邀请书;

  (三)招标文件;

  (四)法律、法规规定的其他材料。

  第三十一条 通过招投标方式选聘物业服务企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作:(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。

  第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止;期限已满,业主大会尚未成立的,原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的,建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十三条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验合格后,建设单位应当依法向物业服务企业移交有关资料。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会。

  第三十四条 建设单位应当按照规划,以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用

  房包括业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。

  物业管理用房应当作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容。

  第四章物业管理服务

  第三十五条 从事物业管理活动的企业应当依法向旗县级以上工商行政管理部门办理注册登记手续,领取企业法人营业执照。

  物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,向旗县级人民政府房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业服务企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。

  物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动;未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。

  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  自治区外物业服务企业进入自治区从事物业管理活动的,应当持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案。

  第三十六条 物业服务企业享有下列权利:

  (一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理;

  (二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

  (三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

  第三十七条 物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准,依法经营;

  (二)根据有关法律、法规和物业服务合同,结合实际情况,起草物业管理制度;

  (三)接受业主和业主委员会的监督;

  (四)接受有关行政管理部门的监督管理;

  (五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况;

  (六)妥善保管物业有关资料;

  (七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同包括下列内容:

  (一)当事人和物业的基本情况;

  (二)物业管理事项;

  (三)物业服务质量;

  (四)物业服务费用及其收缴方式;

  (五)双方的权利义务;

  (六)专项维修资金的管理与使用方式;

  (七)物业管理用房的使用与维护;

  (八)合同期限、合同终止和解除的约定;

  (九)违约责任以及解决纠纷的途径;

  (十)双方约定的其他事项。

  第三十九条 物业管理事项一般包括下列内容:

  (一)物业共用部位的维护和管理;

  (二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理;

  (三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;

  (四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务;

  (五)物业装饰装修管理服务;

  (六)物业档案资料的管理;

  (七)其他管理事项。

  第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定,在物业服务合同中约定。

  物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第四十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

  物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十二条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第四十三条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

  旗县级以上人民政府房地产行政主管部门受理投诉后,应当进行调查处理,并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

  投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门,并书面告知投诉人。

  第五章物业的使用与维护

  第四十四条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

  (二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

  (四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;

  (五)违章搭建;

  (六)擅自设置摊点和集贸市场;

  (七)随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;

  (八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;

  (九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

  (十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒有害气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;

  (十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第四十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第四十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属业主所有,应当按幢设账、专户存储、核算到户,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金的收取、管理和使用,按照国家和自治区的有关规定执行。

  第六章法律责任

  第四十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处5万元以上10万元以下的罚款;未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处1万元以上5万元以下的罚款。

  第四十八条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第四十九条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第五十一条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第五十二条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

  第五十三条 违反本条例第四十四条第五、七、八项规定的,由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可以并处100元以上2000元以下的罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;违反该条其他规定的,由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。

  第五十四条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用,经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第五十五条 旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定,有下列行为之一的,由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对未达到资质条件的企业核发资质等级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的;

  (二)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (三)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的;

  (四)未按照规定受理物业管理投诉,造成严重后果的;

  (五)违反本条例的其他行为。

  第七章附则

  第五十六条 本条例下列用语的含义是:

  (一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等;

  (二)物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动;

  (三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

  (四)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等;

  (五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位;

  (六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。

  第五十七条 本条例自20**年12月1日起施行。

篇5:山东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法(2005)

  山东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法(20**)

  20**年5月27日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过

  山东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法

  第一章 总则

  第一条 根据《中华人民共和国招标投标法》,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 在本省行政区域内进行招标投标活动和实施对招标投标活动的监督,适用本办法。

  第三条 招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

  第四条 县级以上人民政府发展改革部门负责对本行政区域内的招标投标工作进行指导和协调,并对本级人民政府确定的重大建设项目建设过程中的工程招标投标进行监督检查;经贸、建设、交通、水利等行政主管部门依照各自职责,负责对相关行业和产业项目的招标投标活动实施监督执法。

  第二章 招标范围和规模标准

  第五条 凡属于国家确定的招标范围内的工程建设项目,达到下列标准之一的,必须进行招标:

  (一)施工单项合同估算价在二百万元人民币以上的;

  (二)重要设备(含工艺生产线)、材料等货物的采购,单项合同估算价在一百万元人民币以上的;

  (三)勘察、设计、监理等服务的采购,单项合同估算价在三十万元人民币以上的;

  (四)单项合同估算价低于第(一)、(二)、(三)项规定的标准,但项目总投资额在一千万元人民币以上的。除前款规定的工程建设项目外,国家和省人民政府对必须进行招标的其他项目有明确规定的,依照其规定。

  第六条 涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况,不适宜进行招标的项目,按照国家有关规定可以不进行招标。

  建设项目的勘察、设计采用特定专利或者专有技术,或者有其他特殊情形,国家规定可以不进行招标的,从其规定。

  第三章招 标

  第七条 按照国家和省规定需要履行审批、核准或者备案手续的招标项目,应当先行获得批准或者取得相关证明后才能进行招标。

  项目审批部门在审批依法必须进行招标项目的可行性研究报告或者进行项目核准、备案时,应当依据国家有关规定核准项目的招标范围、招标组织形式和招标方式等招标内容。招标人对核准的招标内容作出变更的,应当重新办理核准手续。国家另有规定的,从其规定。项目审批部门应当及时向有关行政主管部门通报所确定的招标内容。

  第八条 省人民政府确定的地方重点项目和全部使用国有资金投资或者国有资金占控股或者主导地位的工程建设项目,属于依法必须进行招标的,应当进行公开招标;有下列情形之一的,经批准可以进行邀请招标:

  (一)技术复杂或者有特殊要求,只有少数潜在投标人可供选择的;

  (二)受资源和自然地域环境等条件限制的;

  (三)涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾,适宜招标但不宜公开招标的;

  (四)法律、法规规定不宜公开招标的。前款规定项目,属于省人民政府确定的地方重点项目的,其邀请招标应当报经省人民政府批准;属于全部使用国有资金投资或者国有资金占控股或者主导地位并需要审批的工程建设项目的,其邀请招标应当报经项目审批部门批准。

  第九条 从事招标代理业务的机构,应当取得相应的招标代理资格,并应当在核准的范围内依法从事招标代理业务。

  招标人有权自主选择招标代理机构。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构或者强制招标人委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。

  第十条 招标人委托招标代理机构办理招标事宜的,应当与招标代理机构签订书面委托合同。委托合同中应当如实载明委托招标的范围、期限、招标代理费等内容。

  第十一条 招标代理机构必须在招标人委托的范围、期限内办理招标事宜,并遵守本办法有关招标人的规定;未经招标人书面同意,不得将代理的招标事宜转让他人办理。

  第十二条 招标人采用公开招标方式的,应当发布招标公告。依法必须进行招标项目的招标公告,应当在国家指定的报刊、信息网站等媒介发布,也可同时在其他媒介发布。属于本省各级人民政府批准的依法必须进行招标的民用建筑项目,其招标公告可在省发展改革部门指定的媒介发布。

  第十三条 招标人采用邀请招标方式的,应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。

  第十四条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。

  招标文件一般包括下列内容:

  (一)投标人须知;

  (二)招标项目的基本概况以及资金落实情况;

  (三)招标项目的技术要求;

  (四)完成招标项目的时间;

  (五)对投标报价和投标有效期的要求;

  (六)编制投标文件的要求和格式;

  (七)评标方法和标准;

  (八)拟签订合同的主要条款;

  (九)其他需要说明的内容。

  第十五条 任何单位和个人不得非法以行业、地区的准入条件或者其他不合理条件限制、排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇。

  招标人需要对潜在投标人的资质、业绩等情况进行审查的,应当在招标公告或者投标邀请书等文件中载明,并明确相应的审查标准和方法;未载明的,不得以资质和业绩等情况限制或者排斥潜在投标人。

  第十六条 需要投标人缴纳投标保证金或者提供其他形式担保的,应当在招标文件中载明;未载明的,不得以任何方式要求投标人缴纳投标保证金或者提供其他形式的担保。

  第十七条 招标人、招标代理机构发放招标文件时,只能向投标人收取工本费,不得以发放招标文件作为谋取经济利益的手段。

  第十八条 招标项目进行有标底招标的,招标人应当根据项目设计方案、有关标准与定额、资金概算以及市场价格等情况合理编制和确定标底。

  每一标的只能确定一个标底。招标人不具备编制标底能力的,可以委托他人编制。任何单位和个人不得强制招标人编制标底或者指定他人代为编制标底。

  标底及标底的编制过程应当保密,开标前任何人不得泄露。

  鼓励招标项目不设立标底,进行无标底招标。

  第十九条 招标公告或者投标邀请书规定的投标人报名的时间,自招标公告刊登之日或者投标邀请书发出之日起计算,不得少于五日。

  第四章 投 标

  第二十条 投标文件一般包括下列内容:

  (一)投标函;

  (二)投标方案及其说明;

  (三)投标报价和投标有效期;

  (四)招标文件要求具备的其他内容。

  第二十一条 在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,投标人可以撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。投标人撤回已提交的投标文件后,可以提交新的投标文件;新的投标文件未超过招标文件要求提交投标文件的截止时间的,招标人不得拒收。

  第二十二条 投标文件中必须有投标人的印章和法定代表人的签字或者法定代表人委托人的签字。以联合体形式参加投标的,投标文件中必须有联合体各方的印章和法定代表人的签字或者法定代表人委托人的签字。个人参加投标的,投标文件中必须有该个人的签字。

  第二十三条 投标文件应当密封。在开标前,除投标人对已提交的投标文件需要进行补充、修改外,任何单位和个人不得开启投标文件。

  投标文件未密封的,招标人应当拒收。

  第二十四条 招标文件要求投标人缴纳投标保证金或者提供其他形式担保的,投标人应当在提交投标文件截止之日前向招标人缴纳投标保证金或者提供其他形式的担保。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前撤回投标的,招标人应当于三日内退还其投标保证金。

  投标保证金一般按不高于招标项目估算值的百分之二计取,但最高不得超过八十万元人民币。

  第二十五条 依法必须进行招标的项目,在招标文件要求的提交投标文件的截止时间届满后,提交投标文件的投标人少于三个的,招标人应当重新招标。

  重新招标后,提交投标文件的投标人仍少于三个时,属于必须审批的工程建设项目的,由招标人报经原项目审批部门批准后可以不再进行招标。

  第五章 开标、评标和中标

  第二十六条 开标由招标人主持;委托招标代理机构办理招标事宜的,可由招标代理机构主持.

  招标项目设有标底的,开标时应当公开标底。

  第二十七条 开标过程应当记录。开标记录应当如实载明下列内容:

  (一)招标项目的名称、规模、范围等基本情况;

  (二)开标时间和地点;

  (三)参加开标的单位和人员;

  (四)投标人的名称及其投标报价;

  (五)其他应当记录的内容。开标记录由主持人、投标人、记录员及有关监督人员签字确认,并存档备查。

  第二十八条 开标后,招标人不得对评标方法和标准以及招标项目规模等实质性要件作出更改;擅自更改的,招标投标活动无效,招标人应当赔偿由此给投标人、招标代理机构造成的损失。

  第二十九条 开标后,投标人终止或者部分终止投标文件效力的,视为废标,其投标保证金不予退还,该投标人不得计入投标人数。

  第三十条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会可以设立负责人。评标委员会负责人由评标委员会成员推举或者由招标人直接确定。评标委员会负责人与评标委员会其他成员有同等的表决权。

  第三十一条 评标委员会中有关技术、经济等方面的专家,应当采取随机抽取的方式确定。招标项目属于技术特别复杂、专业性要求特别高或者国家有特殊要求的,可以由招标人直接确定。

  依法必须进行招标项目的评标委员会中,招标人的代表和行政主管部门直属单位的专家不得超过评标委员会成员总数的三分之一。

  评标委员会成员与投标人有利害关系的,应当回避。

  第三十二条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准,以公平、公正、科学、择优的原则,对投标文件进行评审和比较;设有标底的,应当参考标底。

  依法必须进行招标项目的招标文件中没有规定的评标方法和标准,不得作为评标的依据。

  第三十三条 有下列情形之一的,由评标委员会初审后按废标处理:

  (一)投标人的资格、条件不符合国家有关规定和招标文件要求的;

  (二)投标文件中没有本办法第二十二条规定的印章、签字的;

  (三)投标文件的主要内容不全或者关键字迹模糊、无法辨认的;

  (四)投标有效期不能满足招标文件规定的;

  (五)除按照招标文件规定可以提交备选投标方案外,投标人提交两份以上内容不同的投标文件且未声明哪一份有效的;

  (六)以联合体形式投标的,未附联合体各方共同签订的投标协议书的;

  (七)未按招标文件要求提交投标保证金或者提供其他形式担保的;

  (八)投标人串通投标、弄虚作假或者以行贿、欺骗等不正当手段谋取中标的。

  第三十四条 评标委员会要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或者说明时,投标人应当如实澄清或者说明;投标人拒绝澄清、说明或者在澄清、说明时弄虚作假的,评标委员会可以否决其投标。

  评标委员会发现投标人的投标报价明显低于其他投标报价或者明显低于标底的,可以要求该投标人作出书面说明并提供相应的书面证明材料;投标人不能合理说明或者提供相关证明材料的,评标委员会可以否决其投标。

  第三十五条 评标过程中,评标委员会发现投标文件没有对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应,或者明显不符合招标文件规定的技术标准,或者附有招标人不能接受的条件的,评标委员会可以否决该投标。

  第三十六条 有下列情形之一的,评标委员会可以否决所有投标:

  (一)合格的投标人不足三个,没有达到预期竞争性的;

  (二)所有投标人均没有响应招标文件提出的实质性要求和条件的。依法必须进行招标项目的所有投标被否决的,招标人应当重新进行招标。国家规定可以不重新进行招标的,从其规定。

  第三十七条 评标委员会完成评标后,应当提出书面评标报告。评标报告应当包括投标情况、废标处理和否决投标情况、合格的投标情况、评审方法和标准、评审报价或者评分比较、推荐的中标候选人及其排列顺序、需要澄清或者说明的其他情况等。

  评标报告应当由评标委员会全体成员签字。评标委员会成员对评标报告有异议的,应当以书面方式阐明其不同意见和理由;拒绝签字且不阐明其不同意见和理由的,视为同意评标报告。

  第三十八条 评标委员会推荐的中标候选人应当限定在一至三名。招标人应当从评标委员会推荐的中标候选人中确定中标人,招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

  依法必须进行招标的项目,招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力等原因提出不能履行合同,或者未能按照招标文件的要求提交履约保证金,招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。排名第二的中标候选人因同样原因不能签订合同的,招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

  中标人不得向他人转让中标项目,也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

  第三十九条 招标人在确定中标人后,发出中标通知书五日内,应当将投标保证金全额退还未中标的投标人。

  第四十条 招标人、招标代理机构、评标委员会成员以及其他相关人员应当对招标过程中获知的投标人的技术秘密和商业秘密,予以严格保密。未经投标人同意,招标人不得将投标人的投标文件以及图纸、资料等提供给他人。

  第六章 监 督

  第四十一条 县级以上发展改革、经贸、建设、交通、水利等有关行政监督部门应当按照职责分工,加强对招标投标活动的监督,依法查处招标投标活动中的违法行为,保证招标投标活动正常进行。

  第四十二条 任何单位和个人都有权对招标投标活动中的违法行为进行检举和控告。有关行政监督部门接到检举和控告后,应当在十日内组织查处,并将查处结果及时告知检举人、控告人。

  第四十三条 有关行政监督部门对招标投标活动实施监督或者查处招标投标违法行为时,可以询问有关当事人和其他相关人员,并有权查阅、复制与招标投标活动有关的文件、资料。有关单位和人员应当配合,如实提供相关情况。

  第四十四条 有关行政监督部门应当对实施监督或者查处招标投标违法行为中获知的技术秘密、商业秘密以及检举人、控告人的情况,予以严格保密。

  第四十五条 有关行政监督部门应当将监督过程中发现的问题及时通知项目审批部门,项目审批部门根据情况可以对全部或者部分使用国有资金的项目,依法暂停项目执行或者暂停资金拨付。

  第四十六条 有关行政监督部门在实施监督过程中,不得违法增加招标投标程序和审批事项,不得违法向招标人、投标人、招标代理机构等招标投标活动当事人收取任何费用。

  第七章 法律责任

  第四十七条 违反本办法规定,招标项目的招标内容应当经项目审批部门核准而未经核准,擅自进行招标的,或者对核准的招标内容作出变更后未按规定重新办理核准手续的,由项目审批部门给予警告,责令限期改正,可以并处一万元以上三万元以下罚款。

  第四十八条 依照本办法规定应当经过批准才能进行邀请招标的项目,招标人未经批准擅自采用邀请招标方式进行招标的,由有关行政监督部门责令改正,可以处一万元以上五万元以下罚款。

  第四十九条 依法必须进行公开招标的项目,未发布招标公告即开始招标,或者未在指定媒介发布招标公告,或者在招标公告中以不合理的条件限制或排斥潜在招标人的,由有关行政监督部门责令改正,可以处一万元以上五万元以下罚款。

  第五十条 违反本办法规定,招标人、招标代理机构有下列行为之一的,由有关行政监督部门给予警告,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;没有违法所得的,并处三万元以上十万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任;

  (一)未经资格认定或者超范围从事招标代理业务的;

  (二)招标代理机构与行政机关以及其他国家机关存在隶属关系或者利益关系的;

  (三)通过发放招标文件谋取经济利益或者假借招标违法谋取不正当利益的;

  (四)不按规定收取和退还投标保证金的。

  第五十一条 违反本办法规定,招标人或者招标代理机构使用招标文件中没有规定的评标方法和标准,或者评标委员会的组建和成员组成不符合法定要求的,由有关行政监督部门给予警告,责令改正,并处三万元以上十万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  前款所列行为影响中标结果的,中标无效。

  第五十二条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由有关行政监督部门依据《中华人民共和国招标投标法》的规定处罚:

  (一)依法必须进行招标的项目,招标人或者招标代理机构在开标前泄露标底的;

  (二)投标人串通投标、弄虚作假或者以行贿、欺骗等不正当手段谋取中标的;

  (三)中标人向他人转让中标项目或者将中标项目肢解后分别向他人转让的。

  第五十三条 有关行政监督部门在招标投标监督活动中有下列行为之一的,责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)为招标人指定标底编制单位或者招标代理机构的;

  (二)直接或者间接干涉评标活动的;

  (三)违法向招标人、投标人收取费用的;

  (四)接到检举和举报后未按规定组织处理的;

  (五)未依法对招标投标活动实施监督的;

  (六)未依法履行其他职责并造成严重后果的。

  其他有关单位和个人利用职权进行前款第(一)项至第(三)项违法行为,或者以其他方式非法干涉招标投标活动的,依照前款规定追究责任。

  第八章 附则

  第五十四条 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目进行招标,贷款方、资金提供方对招标投标的条件和程序有特殊规定的,可以适用其规定,但不得违背国家和社会公共利益。

  第五十五条 本办法自20**年7月1日起施行。1994年1月17日山东省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议通过、20**年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议修正的《山东省建设工程招标投标管理条例》同时废止。

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