新物业接管验收标准作业程序 -凯发网站

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新物业接管验收标准作业程序

  新物业接管验收标准作业程序

  一、目的

  规范新物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。

  二、适用范围

  适用于物业部对新接物业的接管验收工作。

  三、职责

  1、公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管工作。

  2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

  3、接管验收小组具体负责依据本程序进行物业的接管验收工作。

  四、程序要点

  1、接管验收的准备工作

  (1)新建物业竣工验收后、业主入住前,物业部应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。

  (2)成立物业接管小组

  ①在接到总经理的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组;

  ②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:

  ——公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;

  ——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;

  ——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

  (3)接管验收前的准备:

  接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:

  ①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

  ②派出先头技术人员前住工地现场摸底,制定好接管验收计划;

  ③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;

  ④准备好接管验收记录表格:

  ——《房屋本体接管验收表》;

  ——《公共配套设施接管验收表》;

  ——《机电设备接管验收表》;

  ——《接管验收问题整改表》。

  2、接管验收的工作程序(略)

  3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。

  (1)物业产权资料:

  ①项目开发批准报告;

  ②规划许可证;

  ③投资许可证;

  ④土地使用合同;

  ⑤建筑开工许可证;

  ⑥用地红线图。

  (2)综合竣工验收资料:

  ①竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图);

  ②建设工程竣工验收证书;

  ③建设消防验收合格证;

  ④公共配套设施综合验收合格书;

  ⑤供水合同;

  ⑥供电协议书、许可证;

  ⑦供气协议书、许可证;

  ⑧光纤合格证;

  ⑨通信设施合格证;

  ⑩电梯准用证。

  (3)施工设计资料:

  ①地质报告书;

  ②全套设计图纸;

  ③图纸会审记录;

  ④设计变更通知单;

  ⑤工程预决算报告书;

  ⑥重要的施工会议纪要;

  ⑦隐蔽工程验收记录;

  ⑧沉降观测记录;

  ⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。

  (4)机电设备资料:

  ①机电设备出厂合格证;

  ②机电设备使用说明书(要求中文);

  ③机电设备安装、调试报告;

  ④设备保修卡、保修协议。

  (5)业主资料:

  ①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等;

  ②已购房业主的付款情况或付款方式。

  4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别

  (1)接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

  (2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。

  5、接管验收标准和验收方法

  (1)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

  (2)验收方法为观感验收法和使用验收法。

  6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准

  (1)主体结构:

  ①外墙不得渗水;

  ②屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

  (2)楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。

  (3)内墙面:

  ①抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;

  ②块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。

  (4)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。

  (5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。

  (6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

  (7)门、窗

  ①门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;

  ②门锁、窗销连接牢固,开启灵活;

  ③玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;

  ④油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;

  ⑤电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;

  ⑥不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;

  ⑦高档装饰门装饰完整。

  (8)楼梯、扶手:

  钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;

  砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。

  (9)木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。

  (10)饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。

  (11)油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。

  (12)电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。

  (13)光纤已开通,收视良好。

  (14)开关安装牢固,开关灵活,接触良好。

  (15)灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。

  (16)水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。

  (17)卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。

  (18)给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。

  (19)地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。

  (20)门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。

  (21)防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、

  (22)其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。

  7、公共配套设施接管验收标准

  (1)天台:

  ①天沟、落水口畅通完好;

  ②隔热层、防水层完好。

  (2)散水坡无下陷、断裂、去墙体分离,坡度适宜、平整。

  (3)屋面避雷设施连接牢固。

  (4)路灯、装饰灯安装牢固,完好无损,工作正常;灯柱安装牢固,油漆完好。

  (5)绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株,无大面积杂草;绿化水观布局合理,阀门开关灵活,安装稳固。

  (6)道路:

  ①路面平整,无水泥块,无起砂、断裂;

  ②路牙石砌筑整齐,灰缝饱满,无缺角损伤;

  ③块料面层拼砌整齐,平整牢固,无明显裂缝、缺棱掉角;

  ④交通标识线、路牌清楚完好。

  (7)室外消防栓:

  ①消防箱标识清楚,玻璃完好;

  ②消防设施配件齐全;

  ③消防管安装牢固,标识明显,阀门完好,无渗漏水,水压充足。

  (8)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固,标识清楚。

  (9)垃圾中转站密封完好,外表装饰完整,油漆完好,使用方便。

  (10)安全员岗亭安装牢固,配件齐全,标识清晰,完好无损。

  (11)安全员道闸安装牢固,开启灵活,标识清楚,完好无损。

  (12)停车场地面平整,照明充足,标识清楚,安全设施良好,排水设施良好。

  (13)自行车、摩托车棚安装牢固,照明充足,标识清楚,安全防护和排水设施良好。

  (14)明沟、暗沟排水畅通,不积水,无断裂,沟盖板安装牢固、平稳。

  (15)沙井、检查井、化粪池排水畅通,池壁无裂缝,池内无杂物。

  (16)护坡、挡土墙泄水通畅,砌筑牢固。

  (17)台阶、踏步砌筑平实、牢固,无裂缝。

  (18)水池、水箱卫生清洁,无渗漏。

  (19)信报箱安装牢固,完好无损,标识清楚,表面平整光洁。

  (20)雕塑、小品牢固,完好,安全。

  (21)招牌、广告牌安装牢固,安全,表面平整光洁。

  8、机电设备的接管验收

  (1)电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳,安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮。

  (2)变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤。

  (3)中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标,配置齐全,标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好,无损伤。

  (4)发电机型号与移交清单相符,工作状态良好,反应敏捷,标识清楚,表面油漆完好无损伤,设备安装牢固,机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好。

  (5)消防监控设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。

  (6)给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,标识清楚,设备表面油漆完好无损,安装牢固,无渗漏现象,机房配置完整。

  (7)安全监控设备:同消防监控设备。

  9、接管验收遗留问题的处理

  (1)遗留问题的登记确认:

  ①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;

  ②对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

  (2)对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时公司总经理应当协助进行。

  (3)对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

  (4)对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

  10、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

  五、记录

  1、《接管验收资料遗留问题登记表》

  2、《接管验收设施、设备遗留问题登记表》

  六、相关支持文件

  《物业接管标准作业程序》

物业经理人网-www.pmceo.com

篇2:物业接管验收标准作业规程

一、 目的

  1、 规范物业接管验收工作,确保接管验收工作的质量合格。

  2、 为了严把物业接管验收质量,从业主的角度去验收,防止出现物业质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展,为物业管理日常运作打好良好基础(对物业工程的了解)。

  3、 完成与开发商权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通环节的标志。参与人是开发商与物业管理公司。

  4、 是在竣工验收的基础上,以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收 。便于发现存在的隐患,特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等,以确保及早发现并解决。

二、 适用范围

  1、 适用于物业公司对物业接管验收工作。

三、 职责

  1、 物业经理负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。

  2、 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

  3、 接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

  4、 成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。

  5、 主动与开发商/项目公司/售房部、施工单位联系、协商、解决:楼宇问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/;电/水/气管道铺设位置及走向;

  6、 与开发商协商验收的注意事项,协商制定验收的方案,统一标准,确定交接的日期,解决遗留问题。

  7、 各类资料的移交,并对照图册、设备清单验收;

  8、 负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。

四、 程序要点

  1、 接管验收应具备的条件、要求。

  1) 建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成,并有相关部门验 收合格的证明(竣工验收备案);资料齐全。物业管理小助手。

  2) 道路名称标志清楚,楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。

  3) 本体物业接通水、电、气。

  4) 区内场地平整,施工现场清理完毕(在建采取围护措施),无建筑垃圾/泥土侵占路面;道路能通汽车。绿化、小品已经完工。

  5) 排水管正常使用,疏通无阻。

  6) 物业公司有固定办公场地。

  2、 接管验收的准备工作。

  1) 在物业竣工验收后、业主入住前,应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保物业基本合格,达到《售房合同》及相关规划要求、业主要求的质量标准。

  2) 成立物业接管验收小组。

  a、 小组由公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员组成:

  b、 由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。

  c、 由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。

  d、 由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。

  3) 接管验收前的准备。

  a、 与开发商联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。

  b、 由工程部进行现场技术摸底,制定接管验收计划。

  c、 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。

  d、 准备好接管验收记录表格:

  a、 《单项项目验收单/表》。

  b、 《房屋本体接管验收表》。

  c、 《公共配套设施接管验收表》。

  d、 《机电设备接管验收表》。

  e、 《验收交接记录》

  f、 《接管验收问题整改表》。

  g、 《图纸、资料移交清单》。

  h、 《机电设备移交清单》。

  i、 《钥匙移交清单》。

  3、 接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)

  1) 程序

  a、 验收小组依据验收项目、标准,形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》;并由责任人签名。

  b、 对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的,提出书面〈验收不合格整改报告〉,确定整改时限,返回开发商,由开发商督促施工单位进行整改。

  c、 对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题,也可采用费用补偿办法。

  d、 对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。

  e、 对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题,物业公司促请相关单位限期解决,按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管,并建立施工保修单位档案、联系表。

  f、 移交双方必须有双方签名办理移交手续。

  4、 资料的接管验收。(发展商向物业管理公司移交相关资料)

  1) 物业产权资料:

  a、 项目开发批准报告《商品房建设立项》。

  b、 《建设项目选址意见书》。

  c、 《国有土地使用权证》

  d、 《建设用地规划许可证》。

  e、 《商品房准建证》。

  f、 《建设工程规划许可证》。

  g、 《建设工程施工许可证》。

  h、 《商品房预售许可证》。

  i、 命名资料。

  j、 其他售楼的资料(预售合同、装修标准、配套设施等相关资料)。

  k、 用地红线图。

  2) 综合竣工验收资料:

  a、 竣工图。

  b、 建筑执照。

  c、 《建设工程规划验收合格证》。

  d、 《人防验收意见》。

  e、 《消防验收意见及同意使用意见书》。

  f、 《质监验收意见》。

  g、 《环保验收意见书》。

  h、 开工、竣工报告。

  i、 公共配套综合验收合格证。

  j、 供水合同。

  k、 供电协议书、许可证。

  l、 供气协议书、许可证。

  m、 有线电视合格证。

  n、 通信设施合格证。

  o、 电梯准用证。

  3) 施工设计资料:

  a、 地质报告书。

  b、 全套设计图纸。

  c、 图纸会审记录。

  d、 设计变更通知书/书,技术核定单(包括工程质量事故记录);。

  e、 工程预决算报告书。

  f、 重要施工会议记录。

  g、 隐蔽工程验收记录。

  h、 沉降观测记录,建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋;。

  i、 钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录;新材料、配件的签定合格证书;砂浆、混凝土试块试压报告;

  j、 水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书,如《消防验收及同意使用意见书》、《电梯准用证》、《电梯运行许可证》;

  k、 自动仪表的调试记录;出厂合格证明;

  l、 管道系统:供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告;

  m、 园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项;

  n、 其他资料。

  4) 机电设备资料:

  a、 机电设备出厂合格证。

  b、 设备清单:名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、(及其配件/工具)、安装高度记录、试运行记录、

  c、 机电设备使用说明书(要求中文)。

  d、 机电设备安装、调试报告。

  e、 机电设备保修卡、保修协议。

  f、 《机电设备清单》。

  g、 机电设备供应商、施工单位资料。

  5) 业主/租户资料:

  a、 已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面积、联系电话等资料。

  b、 已购房的业主/已签租赁合同的租户的购房合同/租铺合同及交楼标准。

  c、 已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式等。

  5、 接管验收的标准和验收方法。

  1) 建设部《物业接管验收标准》。

  2) 业主生活工作的合理要求。

  3) 《售房合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。

  4) 《新建小区验收暂行办法》。

  5) 《建筑装饰装修工程质理验收规范》。

  6) 《建筑安装工程质量检验评定标准》。

  7) 主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收,并将实际情况写明在相关表格,并请开发商相关人员签字认可。

  6、 楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电设备的接管验收 (详见《物业接管验收程序标准方法》) 。

  7、 接管验收的遗留问题处理。物业管理小助手。

  1) 遗留问题的登记确认。

  a、 对资料验收中发现的资料不全,不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中,交开发商相关人员签字确认。

  b、 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中,交开发商相关人员签字确认。

  2) 对资料遗留问题。接管验收小组应当积极同开发商补齐相关资料。

  3) 物业硬件设施、设备遗留问题。

  a、 一般问题要求开发商在一周内解决。

  b、 重大问题要求开发商在一个月内解决。

  c、 必要时经理予以协助处理。

  4) 长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登记后交开发商进行备录。

  5) 按开发商、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。

  8、 保存:《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由公司行政部归档长期保存。

五、 记录

  1、 《接管验收遗留问题登记表》。

  2、 《单项项目验收单/表》。

  3、 《房屋本体接管验收表》。

  4、 《公共配套设施接管验收表》。

  5、 《机电设备接管验收表》。

  6、 《验收交接记录》

  7、 《接管验收问题整改表》。

  8、 《图纸、资料移交清单》。

  9、 《机电设备移交清单》。

  10、 《钥匙移交清单》。

篇3:大厦物业接管验收标准及检验办法标准及检验办法

大厦物业接管验收标准及检验办法标准及检验办法

一、梁柱、板主体

  1、按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;

  2、无钢筋外露。

二、顶棚

  1、抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;

  2、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

三、墙面

  1、抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍;

  2、块料(如瓷砖)面层:(1)粘贴牢固,无缺棱掉角;(2)面层裂纹、损伤、色泽一致;(3)对缝砂浆、饱满、线条须直;(4)外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象。

四、地(楼)面

  1、毛地面:平整、无裂纹。

  2、块料(如瓷砖)面层。

  a。粘贴牢固,无缺棱掉角;b。面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条须直;c。对缝砂浆饱满,线条须直;

  3、水泥砂浆面层:抹灰平整,压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。

  4、卫生间、厨房和前后阳台地面。

  a。用小桶塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水。

  b。第二天到楼下检查楼面无渗漏。

五、门窗

  1、开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。

  2、从室内轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活。

  3、木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形。

  4、单指轻击玻璃安装牢固,无轻微晃动现象,玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,无损伤和刮花痕迹。

  5、电子对讲门:a。开启灵活,通话器完|考试大|好无损,通话清楚;b。不锈钢门无刮花痕迹。

  6、防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。

  7、窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷。

六、楼梯、扶手

  1、险结构的楼梯:裂缝,面层剥落,钢筋无外露。

  2、钢木结构的楼梯:a。用力轻摇晃动,无弯曲。b。钢筋锈蚀,无弯曲。c。木块表面无龟裂,油漆脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手。

七、插座

  1、电器插座,单指轻击检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏,符合安全要求。试电笔检查,每个插座电源接通是否正常。

  2、天线插座,单指轻击盖板安装牢固,盖板无损坏(收视效果由业主入住后检查)。

  3、电话插座,只进行外观验收,单指轻击盖板安装牢固,盖板无损坏。

八、接线盒

  1、单指轻击盖板安装牢固,目视盖板损坏;

  2、用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头。

九、开关

  1、安装牢固,目视盖板损坏;

  2、全检开关灵活,开启接触效果良好。

十、照明灯具

  1、用木或硬竹片等碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损。

  2、打开所有灯具,检查电源接通是否正常。灯|考试大|具发光是否正常。

  3、产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯全部接通。连续工作3天,统计有多少自然损坏的。

十一、供水系统

  1、安装牢固摇晃,打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水阀),管道完好无损,渗漏水、无锈迹;

  2、管道接头无渗水;

  3、水龙头(花洒和水阀):打开水阀,流水畅通,接头无漏水。

十二、排污管道(含塑料管)

  1、安装牢固,外观完好损,配件齐全;

  2、从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水,楼上排水畅通无阻。

十三、地漏

  地滤铁网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。

十四、卫生洁具

  1、安装牢固,配件齐全,完好损,面层污迹和刮花痕迹;

  2、灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹;

  3、便器:水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。

十五、室内配电箱

  1、安装牢固。配件齐全口试操作一次空气开关等控制是否正常。

  2、开关符合型号规|考试大|定。

  3、导线与设计相符,布线规范。

  4、目视箱盖无损坏,操作一次开关灵活。

十六、其他

  1、晾衣钩,室内吊扇挂钩。

  用软线等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,目视钢筋挂钩表面裂纹,弯处无裂缝。

  2、水表、电表和石油气表。

  安装牢固,无摇晃,打开室内水阀看表内读数运转是否正常,目视外观完好损,镜面玻璃无损伤。

篇4:物业接管验收标准作业规程

  一、 目的

  1、 规范物业接管验收工作,确保接管验收工作的质量合格。

  2、 为了严把物业接管验收质量,从业主的角度去验收,防止出现物业质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展,为物业管理日常运作打好良好基础(对物业工程的了解)。

  3、 完成与开发商权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通环节的标志。参与人是开发商与物业管理公司。

  4、 是在竣工验收的基础上,以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收 。便于发现存在的隐患,特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等,以确保及早发现并解决。

  二、 适用范围

  1、 适用于物业公司对物业接管验收工作。

  三、 职责

  1、 物业经理负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。

  2、 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

  3、 接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

  4、 成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。

  5、 主动与开发商/项目公司/售房部、施工单位联系、协商、解决:楼宇问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/;电/水/气管道铺设位置及走向;

  6、 与开发商协商验收的注意事项,协商制定验收的方案,统一标准,确定交接的日期,解决遗留问题。

  7、 各类资料的移交,并对照图册、设备清单验收;

  8、 负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。

  四、 程序要点

  1、 接管验收应具备的条件、要求。

  1) 建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成,并有相关部门验 收合格的证明(竣工验收备案);资料齐全。

  2) 道路名称标志清楚,楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。

  3) 本体物业接通水、电、气。

  4) 区内场地平整,施工现场清理完毕(在建采取围护措施),无建筑垃圾/泥土侵占路面;道路能通汽车。绿化、小品已经完工。

  5) 排水管正常使用,疏通无阻。

  6) 物业公司有固定办公场地。

  2、 接管验收的准备工作。

  1) 在物业竣工验收后、业主入住前,应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保物业基本合格,达到《售房合同》及相关规划要求、业主要求的质量标准。

  2) 成立物业接管验收小组。

  a、 小组由公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员组成:

  b、 由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。

  c、 由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。

  d、 由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。

  3) 接管验收前的准备。

  a、 与开发商联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。

  b、 由工程部进行现场技术摸底,制定接管验收计划。

  c、 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。

  d、 准备好接管验收记录表格:

  a、 《单项项目验收单/表》。

  b、 《房屋本体接管验收表》。

  c、 《公共配套设施接管验收表》。

  d、 《机电设备接管验收表》。

  e、 《验收交接记录》

  f、 《接管验收问题整改表》。

  g、 《图纸、资料移交清单》。

  h、 《机电设备移交清单》。

  i、 《钥匙移交清单》。

  3、 接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)

  1) 程序

  a、 验收小组依据验收项目、标准,形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》;并由责任人签名。

  b、 对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的,提出书面〈验收不合格整改报告〉,确定整改时限,返回开发商,由开发商督促施工单位进行整改。

  c、 对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题,也可采用费用补偿办法。

  d、 对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。

  e、 对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题,物业公司促请相关单位限期解决,按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管,并建立施工保修单位档案、联系表。

  f、 移交双方必须有双方签名办理移交手续。

  4、 资料的接管验收。(发展商向物业管理公司移交相关资料)

  1) 物业产权资料:

  a、 项目开发批准报告《商品房建设立项》。

  b、 《建设项目选址意见书》。

  c、 《国有土地使用权证》

  d、 《建设用地规划许可证》。

  e、 《商品房准建证》。

  f、 《建设工程规划许可证》。

  g、 《建设工程施工许可证》。

  h、 《商品房预售许可证》。

  i、 命名资料。

  j、 其他售楼的资料(预售合同、装修标准、配套设施等相关资料)。

  k、 用地红线图。

  2) 综合竣工验收资料:

  a、 竣工图。

  b、 建筑执照。

  c、 《建设工程规划验收合格证》。

  d、 《人防验收意见》。

  e、 《消防验收意见及同意使用意见书》。

  f、 《质监验收意见》。

  g、 《环保验收意见书》。

  h、 开工、竣工报告。

  i、 公共配套综合验收合格证。

  j、 供水合同。

  k、 供电协议书、许可证。

  l、 供气协议书、许可证。

  m、 有线电视合格证。

  n、 通信设施合格证。

  o、 电梯准用证。

  3) 施工设计资料:

  a、 地质报告书。

  b、 全套设计图纸。

  c、 图纸会审记录。

  d、 设计变更通知书/书,技术核定单(包括工程质量事故记录);。

  e、 工程预决算报告书。

  f、 重要施工会议记录。

  g、 隐蔽工程验收记录。

  h、 沉降观测记录,建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋;。

  i、 钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录;新材料、配件的签定合格证书;砂浆、混凝土试块试压报告;

  j、 水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书,如《消防验收及同意使用意见书》、《电梯准用证》、《电梯运行许可证》;

  k、 自动仪表的调试记录;出厂合格证明;

  l、 管道系统:供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告;

  m、 园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项;

  n、 其他资料。

  4) 机电设备资料:

  a、 机电设备出厂合格证。

  b、 设备清单:名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、(及其配件/工具)、安装高度记录、试运行记录、

  c、 机电设备使用说明书(要求中文)。

  d、 机电设备安装、调试报告。

  e、 机电设备保修卡、保修协议。

  f、 《机电设备清单》。

  g、 机电设备供应商、施工单位资料。

  5) 业主/租户资料:

  a、 已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面积、联系电话等资料。

  b、 已购房的业主/已签租赁合同的租户的购房合同/租铺合同及交楼标准。

  c、 已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式等。

  5、 接管验收的标准和验收方法。

  1) 建设部《物业接管验收标准》。

  2) 业主生活工作的合理要求。

  3) 《售房合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。

  4) 《新建小区验收暂行办法》。

  5) 《建筑装饰装修工程质理验收规范》。

  6) 《建筑安装工程质量检验评定标准》。

  7) 主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收,并将实际情况写明在相关表格,并请开发商相关人员签字认可。

  6、 楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电设备的接管验收 (详见《物业接管验收程序标准方法》) 。

  7、 接管验收的遗留问题处理。

  1) 遗留问题的登记确认。

  a、 对资料验收中发现的资料不全,不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中,交开发商相关人员签字确认。

  b、 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中,交开发商相关人员签字确认。

  2) 对资料遗留问题。接管验收小组应当积极同开发商补齐相关资料。

  3) 物业硬件设施、设备遗留问题。

  a、 一般问题要求开发商在一周内解决。

  b、 重大问题要求开发商在一个月内解决。

  c、 必要时经理予以协助处理。

  4) 长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登记后交开发商进行备录。

  5) 按开发商、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。

  8、 保存:《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由公司行政部归档长期保存。

  五、 记录

  1、 《接管验收遗留问题登记表》。

  2、 《单项项目验收单/表》。

  3、 《房屋本体接管验收表》。

  4、 《公共配套设施接管验收表》。

  5、 《机电设备接管验收表》。

  6、 《验收交接记录》

  7、 《接管验收问题整改表》。

  8、 《图纸、资料移交清单》。

  9、 《机电设备移交清单》。

  10、 《钥匙移交清单》。

篇5:物业设备设施接管验收参考标准(2)

  物业设备设施接管验收参考标准(2)

  3.9 建筑物彩灯安装应符合下列规定:

  3.9.1建筑物顶部彩灯采用有防雨性能的专用灯具,灯罩要拧紧;

  3.9.2彩灯配线管路按明配管敷设,且有防雨功能。管路间、管路与灯头盒间螺纹连接,金属导管及彩灯的构架、钢索等可接近裸露导体接地(pe)或接零(pen)可靠;

  3.9.3垂直彩灯采用防水吊线灯头,下端灯头距离地面高于3m。

  3.10 建筑物景观照明灯具应符合下列规定:

  3.10.1 每套灯具的导电部分对地绝缘电阻值大于2mω;

  3.10.2在人行道等人员来往密集场所安装的落地式灯具,无围栏防护,安装高度距地面2.5m以上;

  3.10.3 金属构架和灯具的可接近裸露导体及金属软管的接地(pe)或接零(pen)可靠,且有标识。

  3.10.4 建筑物景观照明灯具构架应固定可靠,地脚螺栓拧紧,备帽齐全;灯具的螺栓紧固、无遗漏。灯具外露的电线或电缆应有柔性金属导管保护。

  3.11 霓虹灯安装应符合下列规定:

  3.11.1 当霓虹灯变压器明装时,高度不小于3m;低于3m采取防护措施;

  3.11.2 霓虹灯变压器的安装位置方便检修,且隐蔽在不易被非检修人触及的场所,不装在吊平顶内;

  3.11.3 当橱窗内装有霓虹灯时,橱窗门与霓虹灯变压器一次侧开关有联锁装置,确保开门不接通霓虹灯变压器的电源;

  3.11.4 霓虹灯变压器二次侧的电线采用玻璃制品绝缘支持物固定,支持点距离不大于下列数值:水平线段:0.5m 垂直线段:0.75m

  3.12 开关、插座、接线盒其附件应符合下列规定:

  3.12.1. 查验合格证,防爆产品有防爆标志和防爆合格证号,实行安全认证制度的产品有安全认证标志;

  3.12.2. 外观检查:开关、插座的面板及接线盒盒体完整、无碎裂、零件齐全。

  3.12.3. 对开关、插座的电气和机械性能进行现场抽样检测。检测规定如下: 不同极性带电部件间的电气间隙和爬电距离不小于3mm;绝缘电阻值不小于0.5mω; 用自攻锁紧螺钉或自切螺钉安装的,螺钉与软塑固定件旋合长度不小于8mm,软塑固定件在经受10次拧紧退出试验后,无松动或掉渣,螺钉及螺纹无损坏现象;

  金属间相旋合的螺钉螺母,拧紧后完全退出,反复5次仍能正常使用。

  3.12.4 单相三孔(左零右火)、三相四孔及三相五孔插座的接地(pe)或接零(pen)线接在上孔。插座的接地端子不与零线端子连接。同一场所的三相插座,接线的相序一致。

  3.12.5 接地(pe)或接零(pen)线在插座间不串联连接。

  3.12.6 接插有触电危险家用电器的电源时,采用能断开电源的带开关插座,开关断开相线;潮湿场所采用密封型并带保护地线触头的保护型插座,安装高度不低于1.5m。

  3.12.7 不采用安全型插座时,托儿所、幼儿园及小学等儿童活动场所安装高度不小于1.8m;

  3.12.8 车间及实验室的插座安装高度距地面不小于0.3m; 特殊场所暗装的插座不小于0.15m;同一室内插座安装高度一致;地插座面板与地面齐平或紧贴地面,盖板固定牢固,密封良好。

  3.12.9 照明开关安装位置便于操作,开关边缘距门框边缘的距离0.15~0.2m,开关距地面高度1.3m;拉线开关距地面高度2~3m,层高小于3m时,拉线开关距顶板不小于100mm,拉线出口垂直向下。

  3.12.10 公用建筑照明系统通电连续试运行时间应为24h,民用住宅照明系统通电连续试运行时间应为8h。所有照明灯具均应开启,且每2h记录运行状态1次,连续试运行时间内无故障。

  3.13 电线、电缆验收应符合下列规定:

  3.13.1 要查验合格证,合格证有生产许可证编号,按《额定电压450/750v及以下聚氯乙烯绝缘电缆》gb5023.1~5023.7标准生产的产品有安全认证标志;

  3.13.2 外观检查:包装完好,的电线绝缘层完整无损,厚度均匀。电缆无压扁、扭曲,铠装不松卷。耐热、阻燃的电线、电缆外护层有明显标识和制造厂标;

  3.13.3电缆敷设固定垂直敷设或大于45°倾斜敷设的电缆在每个支架上固定;交流单芯电缆或分相后的每相电缆固定用的夹具和支架,不形成闭合铁磁回路;

  3.13.4电缆在支架上敷设,转弯处的最小允许弯曲半径应符合本规范表3-3的规定。

  弯曲半径见表3-3;

  表3-3 电缆最小允许弯曲半径

  序号

  电缆种类

  最小允许弯曲半径

  1

  无铅包钢铠护套的橡皮绝缘电力电缆

  10d

  2

  有钢铠护套的橡皮绝缘电力电缆

  20d

  3

  聚氯乙烯绝缘电力电缆

  10d

  4

  交联聚氯乙烯绝缘电力电缆

  15d

  5

  多芯控制电缆

  10d

  注:d为电缆外径。

  3.13.5. 电缆排列整齐,少交叉;设计无要求时,电缆支持点间距,不大于表3-4的规定。

  表3-4 电缆支持点的间距(mm)

  电缆种类

  敷设方式

  水平

  垂直

  电力电缆

  全塑型

  400

  1000

  除全塑形外的电缆

  800

  1500

  控制电缆

  800

  1000

  3.15.6 当设计无要求时,电缆与管道的最小净距,符合本规范表3-6的规定,且敷设在易燃易爆气体管道和热力管道的下方;

  3.13.7 敷设电缆的电缆沟和竖井,按设计要求位置,有防火隔堵措施。

  3.14 电线导管验收应符合下列规定:

  3.14.1 外观检查:钢导管无压扁、内壁光滑。非镀锌钢导管无严重锈蚀,按制造标准油漆出厂的油漆完整;镀锌钢导管镀层覆盖完整、表面无锈斑;绝缘导管及配件不碎裂、表面有阻燃标记和制造厂标;

  3.14.2 金属的导管和线槽必须接地(pe)或接零(pen)可靠,镀锌的钢导管、可挠性导管和金属线槽不得熔焊跨接接地线,以专用接地跨接的两卡间边线为铜芯软导线,截面积不小于4mm2;非镀锌钢导管采用螺纹连接时,连接处的两端焊跨接接地线;当镀锌钢导管采用螺纹连接时,连接处的两端用专用接地卡固定跨接接地线;金属线槽不作设备的接地导体,当设计无要求时,金属线槽全长不少于2处与接地(pe)或接零(pen)干线连接;非镀锌金属线槽间连接板的两端跨接铜芯接地线,镀锌线槽间连接板的两端不跨接接地线,但连接板两端不少于2个有防松螺帽或防松垫圈的连接固定螺栓。

  3.14.3 金属导管严禁对口熔焊连接;镀锌和壁厚小于等于2mm的钢导管不得套管熔焊连接。

  3.14.4 室外埋地敷设的电缆导管,埋深不应小于0.7m。壁厚小于等于2mm的钢电线导管不应埋设于室外土壤内。

  3.14.5 室外导管的管口应设置在盒、箱内。在落地式配电箱内的管口,箱底无封板的,管口应高出基础面50~80mm。所有管口在穿入电线、电缆后应做密封处理。由箱式变电所或落地式配电箱引向建筑物的导管,建筑物一侧的导管管口应设在建筑物内。

  3.14.6 电缆导管的弯曲半径不应小于电缆最小允许弯曲半径,电缆最小允许弯曲半径,电缆最小允许弯曲半径应符合规定。

  3.14.7 室内进入落地式柜、台、箱、盘内的导管管口,应高出柜、台、箱、盘的基础面50~80mm。

  3.14.8暗配的导管,埋设深度与建筑物、构筑物表现的距离不应小于15mm;明配的导管应排列整齐,固定点间距均匀,安装牢固;在终端、弯头中点或柜、台、箱、盘等边缘的距离150~500mm范围内设有管卡,中间直线段管卡间的最大距离应符合表3-5的规定。

  表3-5 管卡间最大距离

  敷设方式

  导管种类

  导管直径(mm)

  15~20

  25~32

  32~40

  50~65

  65以上

  管卡间最大距离(m)

  支架或沿墙明敷

  壁厚>2mm刚性钢导管

  1.5

  2.0

  2.5

  2.5

  3.5

  壁厚≤2mm刚性钢导管

  1.0

  1.5

  2.0

  ──

  ──

  刚性绝缘导管

  1.0

  1.5

  1.5

  2.0

  2.0

  3.14.9. 绝缘导管管口平整光滑;管与管、管与盒(箱)等器件采用插入法连接时,连接处结合面涂专用胶合剂,接口牢固密封;

  3.14.10 三相或单相的交流单芯电缆,不得单独穿于钢导管内。

  3.14.11 不同回路、不同电压等级和交流与直流的电线,不应穿于同一导管内;同一交流回路的电线应穿于同一金属导管内,且管内电线不得有接头。

  3.14.12 爆炸危险环境照明线路的电线和电缆额定电压不得低于750v,且电线必须穿于钢导管内。

  3.14.13 当采用多相供电时,同一建筑物、构筑物的电线绝缘层颜色选择应一致,即保护地线(pe线)应是黄绿相间色,零线用淡蓝色;相线用:a相-黄色、b相-绿色、c相-红色。

  3.15. 电缆桥架、线槽应符合下列规定:

  3.15.1 查验合格证;

  3.15.2 外观检查:部件齐全,表面光滑、不变形;钢制桥架涂层完整,无锈蚀;玻璃钢制桥架色泽均匀,无破损碎裂;铝合金桥架涂层完整,无扭曲变形,不压扁,表面不划伤。

  3.15.3 金属电缆桥架及其支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地(pe)或接零(pen)可靠,且必须符合下列规定: 金属电缆桥架及其支架全长不少于2处与接地(pe)或接零(pen)干线相连接;非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线,接地线最小允许截面积不小于4mm2; 镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接接地线,但连接板两端不少于2个有防松螺帽或防松垫圈的连接固定螺栓。

  3.15.4 直线段钢制电缆桥架长度超过30m、铝合金或玻璃钢制电缆桥架长度超过15m设有伸缩节;电缆桥架跨越建筑物变形缝处设置补偿装置;

  3.15.5电缆桥架转弯处的弯曲半径,不小于桥架内电缆最小允许弯曲半径,当设计无要求时,电缆桥架水平安装的支架间距为1.5~3m;垂直安装的支架间距不大于2m;

  3.15.6 桥架与支架间螺栓、桥架连接板螺栓固定紧固无遗漏,螺母位于桥架外侧;当铝合金桥架与钢支架固定时,有相互间绝缘的防电化腐蚀措施;

  3.15.7 电缆桥架敷设在易燃易爆气体管道和热力管道的下方,当设计无要求时,与管道的最小净距,符合表3-6的规定:

  表3-6 与管道的最小净距(m)

  管道类别

  平行净距

  交叉净距

  一般工艺管道

  0.4

  0.3

  易燃易爆气体管道

  0.5

  0.5

  热力管道

  有保温层

  0.5

  0.3

  无保温层

  1.0

  0.5

  3.16 封闭母线、插接母线裸导线、裸母线验收应符合下列规定:

  3.16.1 外观检查:防潮密封良好,编号标志清晰,附件齐全,外壳不变形,母线螺栓搭接面平整、镀层覆盖完整、无起皮和麻面;插接母线上的静触头无缺损、表面光滑、镀层完整;裸母线平直,表面无明显划痕,测量厚度和宽度符合制造标准;裸导线表面无明显损伤,不松股、扭折和断股(线),测量线径符合制造标准。

  3.16.2 母线与母线、母线与电器接线端子搭接:铜与铜:室外、高温且潮湿的室内,搭接面搪锡;干燥的室内,不搪锡;铝与铝:搭接面不做涂层处理,钢与钢:搭接面搪锡或镀锌;铜与铝:在干燥的室内,铜导体搭接面搪锡;在潮湿场所,铜导体搭接面搪锡,且采用铜铝过渡板与铝导体连接;

  3.16.3 母线的相序排列与涂色,当设计无要求时应符合下列规定:上、下布置的交流母线,由上至下排列为a、b、c相;直流母线正极在上,负极在下;水平布置的交流母线,由盘后向盘前排列为a、b、c相;直流母线正极在后,负极在前;面对引下线的交流母线,由左至右排列为a、b、c相;直流母线正极在左,负极在右;母线的涂色:交流,a相为黄色、b相为绿色、c相为红色;直流,正极为赭色、负极为蓝色;在连接处或支持件边缘两侧10mm以内不涂色。

  3.16.4 母线在绝缘子上安装应符合下列规定; 金具与绝缘子间的固定平整牢固,不使母线受额外应力;交流母线的固定金具或其他支持金具不形成闭合铁磁回路;除固定点外,当母线平置时,母线支持夹板的上部压板与母线间有1~1.5mm的间隙;当母线立置时,上部压板与母线间有1.5~2mm的间隙;母线的固定点,每段设置1个,设置于全长或两母线伸缩节的中点;母线采用螺栓搭接时,连接处距绝缘子的支持夹板边缘不小于50mm。

  3.17 桥架内电缆和支架敷设应符合下列规定:

  3.17.1 大于45°倾斜敷设的电缆每隔2m处设固定点;

  3.17.2 电缆出入电缆沟、竖井、建筑物、柜(盘)、台处以及管子管口处等做密封处理;

  3.17.3 电缆敷设排列整齐,水平敷设的电缆,首尾两端、转弯两侧及每隔5~10m处设固定点;敷设于垂直桥架内的电缆固定点间距,不大于表3-7的规定。

  表3-7 电缆固定点的间距(mm)

  电缆种类

  固定点的间距

  电力

  电缆

  全塑型

  1000

  除全塑形外的电缆

  1500

  控制电缆

  1000

  3.17.4 电缆的首端、末端和分支处应设标志牌。

  3.17.5 金属电缆支架、电缆导管必须接地(pe)或接零(pen)可靠。

  3.17.6 电缆支架安装应符合下列规定:当设计无要求时,电缆支架最上层至竖井顶部或楼板的距离不小于150~200mm;电缆支架最下层至沟底或地面的距离不小于50~100mm;

  3.17.7当设计无要求时,电缆支架层间最小允许距离符合表3-8的规定;

  表3-8 电缆支架层间最小允许距离(mm)

  电缆种类

  固定点的间距

  控制电缆

  120

  10kv及以下电力电缆

  150~200

  3.18 人工接地装置验收规范:

  3.18.1 接地(pe)或接零(pen)支线必须单独与接地(pe)或接零(pen)干线相连接,不得串联连接。

  3.18.2人工接地装置或利用建筑物基础钢筋的接地装置必须在地面以上按设计要求位置设测试点。

  3.18.3 测试接地装置的接地电阻值必须符合设计要求。

  3.18.4 防雷接地的人工接地装置的接地干线埋设,经人行通道处理地深度不应小于1m,且应采取均压措施或在其上方铺设卵石或沥青地面。

  3.18.5接地模板顶面埋深不应小于0.6m,接地模块间距不应小于模块长度的3~5倍。接地模块埋设基坑,一般为模块外形尺寸的1.2~1.4倍,且在开挖深度内详细记录地层情况。

  3.18.6 接地模块应垂直或水平就位,不应倾斜设置,保持与原土层接触良好。

  3.18.7当设计无要求时,接地装置顶面埋设深度不应小于0.6m。圆钢、角钢及钢管接地极应垂直埋入地下,间距不应小于5m。接地装置的焊接应采用搭接焊,搭接长度应符合下列规定:扁钢与扁钢搭接为扁钢宽度的2倍,不少于三面施焊;圆钢与圆钢搭接为圆钢直径的6倍,双面施焊;圆钢与扁钢搭接为圆钢直径的6倍,双面施焊;扁钢与钢管,扁钢与角钢焊接,紧贴角钢外侧两面,或紧贴3/4钢管表面,上下两侧施焊;除埋设在混凝土中的焊接接头外,有防腐措施。

  3.18.8 接地模块应集中引线,用干线把接地模块并联焊接成一个环路,干线的材质与接地模块焊接点的材质应相同,钢制的采用热浸镀锌扁钢,引出线不少于2处。

  3.18.9 暗敷在建筑物抹灰层内的引下线应有卡钉分段固定;明敷的引下线应平直、无急弯,与支架焊接处,油漆防腐,且无遗漏。

  3.18.10 变压器室、高低压开关室内的接地干线应有不少于2处与接地装置引出干线连接。

  3.18.11当利用金属构件、金属管道做接地线时,应在构件或管道与接地干线间焊接金属跨接线。

  3.18.12 明敷接地引下线及室内地干线的支持件间距应均匀,水平直线部分0.5~1.5m;垂直直线部分1.5~3m;弯曲部分0.3~0.5m。

  3.18.13 变配电室内明敷接地干线安装应符合下列规定:便于检查,敷设位置不妨碍设备的拆卸与检修;当沿建筑物墙壁水平敷设时,距地面高度250~300mm;与建筑物墙壁间的间隙10~15mm;当接地线跨越建筑物变形缝时,设补偿装置;接地线表面沿长度方向,每段为15~100mm,分别涂以黄色和绿色相间的条纹; 变压器室、高压配电室的接地干线上应设置不少于2个供临时接地用的接线柱或接地螺栓。

  3.18.14 当电缆穿过零序电流互感器时,电缆头的接地线应通过零序电流互感器后接地;由电缆头至穿过零序电流互感器的一段电缆金属护层和接地线应对地绝缘。

  3.18.15 配电间隔和静止补偿装置的栅栏门及变配电室金属门铰链处的接地连接,应采用编织软铜线。变配电室的避雷器应用最短的接地线与接地干线连接。

  3.18.16 设计要求接地的幕墙金属框架和建筑物的金属门窗,应就近与接地干线连接可靠,连接处不同金属间应有防电化腐蚀措施。

  3.18.17 建筑物顶部的避雷针、避雷带等必须与顶部外露的其他金属物体连成一个整体的电气通路,且与避雷引下线连接可靠。

  3.18.18 避雷针、避雷带应位置正确,焊接固定的焊缝饱满无遗漏,螺栓固定的应备帽等防松零件齐全,焊接部分补刷的防腐油漆完整。

  3.18.19 避雷带应平正顺直,固定点支持件间距均匀、固定可靠,每个支持件应能承受大于49n(5kg)的垂直拉力。

  3.18.20 建筑物等电位联结干线应从与接地装置有不少于2处直接连接的接地干线或总等电位箱引出,等电位联结干线或局部等电位箱间的连接形成环形网路,环形网路应就近与等电位联结干线或局部等电位箱连接。支线间不应串联连接。

  3.18.21等电位联结的线路最小允许截面应符合表3-9的规定:

  表3-9 线路最小允许截面(mm2)

  材料

  截 面

  干 线

  支 线

  铜

  16

  6

  钢

  50

  16

  3.18.22 等电位联结的可接近裸露导体或其他金属部件、构件与支线连接应可靠,熔焊、钎焊或机械紧固应导通正常。

  3.18.23需等电位联结的高级装修金属部件或零件,应有专用接线螺栓与等电位联结支线连接,且有标识;连接处螺帽紧固、防松零件齐全。

  附录表1 母线搭接螺栓的拧紧力矩

  母线搭接螺栓的拧紧力矩

  序号

  螺栓规格

  力矩值(n·m)

  1

  m8

  8.8~10.8

  2

  m10

  17.7~22.6

  3

  m12

  31.4~39.2

  4

  m14

  51.0~60.8

  5

  m16

  78.5~98.1

  6

  m18

  98.0~127.4

  7

  m20

  156.9~196.2

  8

  m24

  274.6~343.2

  附录表2室内裸母线最小安全净距

  室内裸母线最小安全净距

  序号

  适用范围

  额定电压(kv)

  0.4

  1~3

  6

  10

  a1

  1.1 带电部分至接地部分之间

  1.2 网状和板状遮栏向上延伸线距地2.3m处与遮栏上方带电部分之间

  20

  75

  100

  125

  a2

  1.1不同相的带电部分之间;

  1.2断路器和隔离开关的断口两侧带电部分之间

  20

  75

  100

  125

  b1

  1.1栅状遮栏至带电部分之间

  1.2交叉的不同时停电检修的无遮栏带电部分之间

  800

  825

  850

  875

  b2

  网状遮栏至带电部分之间

  100

  175

  200

  225

  c

  无遮栏裸导体至地(楼)面之间

  2300

  2375

  2400

  2425

  d

  平行的不同时停电检修的无遮栏裸导体之间

  1875

  1875

  1900

  1925

  e

  通向室外的出线套管至室外通道的路面

  3650

  4000

  4000

  4000

  3.19物业接管验收需提供的强电方面的资料:

  1. 开、竣工报告及中间交工验收证明书。

  2. 图纸会审及设计变更通知。

  3. 事故处理及探伤记录。

  4 . 隐蔽工程验收记录。

  5. 防雷电接地实测记录。

  6. 引下线焊接记录。

  7. 材料构件出厂证明及材料代替换审批单。

  8. 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。

  9. 供电协议,用电、指标批文

  10. 设备调试记录。

  11. 重要设备安装测量定位及各种观测记录。

  12. 各电气设备的产品合格证、说明书等

  13. 维保单位联系人和联系电话(特别是甲供产品,以及甲供产品合同)。

  14. 总平面布置图(包括综合系统图)。

  15. 电气施(竣)工图。

  16. 工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。

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