石家庄市物业消防安全管理办法(2019) -凯发网站

4908

石家庄市物业消防安全管理办法(2019)

  石家庄市人民政府办公室关于印发《石家庄市物业消防安全管理办法》的通知

  各县(市、区)人民政府,高新区、循环化工园区和综合保税区管委会,市政府有关部门,各有关单位:

  《石家庄市物业消防安全管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  石家庄市人民政府办公室

  20**年12月27日

  (此件公开发布)

  石家庄市物业消防安全管理办法

  第一章 总则

  第一条 为加强全市物业消防安全管理,预防和减少火灾危害,保护人身、财产安全,依据《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《河北省消防条例》《石家庄市消防安全责任制实施办法》等法律、法规和规章,制定本办法。

  第二条 本市实行物业管理区域内的消防安全责任与日常消防安全管理活动,适用本办法。

  物业管理区域包括委托物业服务企业进行管理的写字楼、商业广场等公共场所、住宅小区,以及其他机关、团体、企业、事业等单位。

  第三条 市本级和县(市、区)人民政府应当加强对本行政区域内物业消防安全管理工作的领导。乡镇政府、街道办事处应当因地制宜落实消防安全“网格化”管理的措施和要求。

  第四条 住房和城乡建设、市场监督管理等部门应按照“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”的要求,在各自职责范围内依法依规做好消防安全工作。

  第五条 消防救援机构和公安派出所按照法定职责对本行政区域内的物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督管理。

  公安派出所应当依法对居民住宅区的物业服务企业实施日常消防监督检查。

  第二章 消防安全责任

  第六条 委托物业服务企业管理的,应将物业服务企业的消防安全职责明确写入物业服务合同,且不得违反法律、法规、规章有关消防安全义务的规定。

  第七条 物业服务企业应当负责所服务区域范围内的消防安全管理,严格遵守消防法律法规,履行消防安全职责,加强单位消防安全标准化管理,维护消防安全。

  物业服务企业应当针对其所服务场所的特点及火灾危险性,因地制宜采取相应的消防安全管理与服务措施。

  第八条 物业服务企业主要负责人是物业管理区域的消防安全责任人,分管负责人是物业管理区域的消防安全管理人;物业服务企业应设立专(兼)职消防管理人员。物业服务企业的消防管理人员应当熟练掌握、运用消防安全“四个能力”。

  第九条 物业服务企业应当每季度对物业管理区域的消防安全开展一次自查,填写自查记录,及时消除消防安全隐患。

  第十条 物业服务企业应当对建筑消防设施进行日常维护保养,确保完好有效;每年至少委托检测机构对自动消防设施进行一次全面检测,在显著位置予以公示。

  第十一条 发生火灾时,物业服务企业应当组织业主、商户、居民等物业使用人及时报警,及时启动消防应急预案,组织开展灭火自救、启动消防设施、打通消防通道、召集相关人员到场配合,并协助开展火灾事故调查。

  第十二条 物业服务企业应当履行下列消防安全职责:

  (一)建立健全统一的消防安全制度;

  (二)对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务;

  (三)组织开展公共部位的防火巡查、检查,消除火灾隐患;

  (四)对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等违法行为予以制止,保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,确保消防设施、器材以及消防安全标志完好、有效;

  (五)加强电动车消防安全管理,合理划定电动车停放及充电场所,及时制止在住宅内及楼梯间、前室疏散通道、安全出口等区域违规停放电动车及充电行为;

  (六)及时向业主及物业使用人通报有关情况和涉及消防安全的重大问题,督促其履行相应的消防安全职责,消除各自管理或使用区域的火灾隐患;

  (七)对拒不消除火灾隐患的,应当及时向当地消防救援机构或公安派出所报告;

  (八)开展消防安全宣传,每两栋楼设置不少于两处的固定消防宣传标志,组织员工开展消防安全培训;

  (九)组织建立志愿消防队或微型消防站,开展日常业务训练,组织扑救初起火灾;制定灭火和应急疏散预案并至少每年组织一次本单位员工、业主、使用人参加的灭火应急疏散演练;

  (十)消防控制室必须安排专人二十四小时值班,每班不少于2人,自动消防设施操作人员必须持证上岗,并能熟练操作、正确处置;

  (十一)法律、法规、规章和物业服务合同中规定的其他消防安全职责。

  第十三条 业主、商户、居民等物业使用人应当履行下列义务:

  (一)配合业主委员会和物业服务企业做好消防安全工作,并做好自用部位、自用设备的防火安全工作,及时消除火灾隐患;

  (二)对孤寡老人、残疾人、精神病患者、瘫痪病人、未成年人等无民事行为能力或限制民事行为能力人的监护人进行防火教育,并落实必要的防火安全保护措施;

  (三)装饰、装修房屋时,采用的材料应当符合消防安全技术规范的要求,维持建筑原有使用性质、内部结构和防火分区,确保消防设施、器材、安全标志等完好有效;按照有关消防安全技术规范的要求动火、动电、安装、使用电器产品、燃气用具,以及敷设管路;

  (四)保持疏散通道、安全出口、防火间距、消防车通道和消防救援场地的畅通,杜绝设置影响灭火救援的架空管线、广告牌等障碍物、遮挡排烟窗(口)、占用公共区域堆放私物等行为;

  (五)写字楼、商业广场等商业场所不得生产、储存易燃易爆有毒有害危险物品;住宅小区以及其他机关、团体、事业等单位不得生产、储存、经营易燃易爆有毒有害危险物品;

  (六)在符合消防安全标准的指定地点停放电动车及充电,落实消防安全措施;

  (七)根据物业服务企业发出的整改要求,及时整改火灾隐患;

  (八)发生火灾后,保护火灾现场,配合有关部门开展火灾事故调查,不得擅自清理破坏火灾事故现场。

  第十四条 业主委员会应当履行以下职责:

  (一)组织、督促业主及商户、居民等物业使用人遵守消防法规和规章;

  (二)配合居民委员会依法履行消防安全自治管理职责,支持居民委员会开展消防工作,并接受其指导和监督;

  (三)监督、协助物业服务企业落实消防安全服务工作;

  (四)制定对业主及商户、居民等物业使用人的用电用气安全等消防安全知识宣传教育和年度消防演练计划;

  (五)按照相关规定和约定,及时审核、列支、筹集专项资金用于共用消防设施的维修、更新和改造;

  (六)依据法律、法规和技术规范标准,维修更新消防设施。

  第十五条 社区居民委员会应当指导业主委员会建立消防安全责任制,制订《居民防火公约》,建立和落实消防安全管理制度;每月对辖区内的单位和居民住宅区的用火用电、疏散通道、防火间距、消防设施器材等进行不少于一次的消防安全检查,督促和协助辖区单位、居民住户开展消防安全自检自查,及时发现和消除火灾隐患;开展消防安全宣传教育,加强对老、弱、病、残和孤寡老人等特殊群体的重点监护。

  未委托物业服务企业的住宅小区,社区居民委员会应当做好社区的消防安全监管工作,履行相关职责。

  第三章 日常消防安全管理

  第十六条 物业服务企业消防安全管理制度应当包括下列内容:

  (一)消防安全宣传教育;

  (二)防火巡查、检查;

  (三)安全疏散设施管理;

  (四)消防(控制室)值班;

  (五)消防设施、器材维护管理;

  (六)火灾隐患整改;

  (七)志愿消防队或微型消防站的组织管理;

  (八)灭火和应急疏散预案演练;

  (九)消防安全工作考评奖惩;

  (十)其他消防安全管理。

  第十七条 物业服务企业消防安全管理人员应当每日对公共服务区域进行下列防火巡查:

  (一)用火、用电、用气等有无违章;

  (二)疏散通道、安全出口是否畅通;

  (三)消防设施、器材、消防安全标志是否完好;

  (四)电动车是否在指定地点停放及充电,是否存在私拉乱接电线现象;

  (五)重点部位员工是否在岗在位;

  (六)其他消防安全情况。

  第十八条 物业服务企业每月至少组织一次防火检查,防火检查应当包括下列内容:

  (一)消防安全制度、消防安全管理措施和消防安全操作规程的执行和落实情况;

  (二)用火、用电、用气等有无违章;

  (三)新建、改建、扩建及装修工程有无违章;

  (四)疏散通道、安全出口和消防车通道是否畅通;

  (五)消防设施、器材、消防安全标志和消防水源是否完好;

  (六)消防(控制室)值班操作人员值班情况,消防安全重点部位管理情况;

  (七)灭火和应急疏散预案的制定与演练情况;

  (八)消防知识掌握情况;

  (九)防火巡查、火灾隐患整改及防范措施落实情况;

  (十)微型消防站人员考核;

  (十一)其他消防安全情况。

  第十九条 新建住宅小区应设置电动车停放及充电场所,其他住宅小区应当合理划定电动车停放及充电场所。

  电动车棚应设置在室外,使用不燃材料搭建。不具备室外设置条件而设置在毗邻建筑或建筑内部的电动车棚,应当采用人防、物防、技防等措施,独立设置防火分区,采取不燃材料与其他功能区域进行有效的防火防烟分隔。

  电动车集中充电场所应当与其他建筑、疏散通道、安全出口保持有效的安全距离,不得占用防火间距、消防车通道和消防车登高操作场所,不得妨碍消防车操作和影响消防车道、室外消防设施、器材的正常使用,并按照消防技术标准配备消防设施、器材。充电设备线路应当设置专用的充电配电箱,符合安全用电要求。充电装置应当具备定时充电、自动断电、过载保护、短路保护和漏电保护等功能。

  第二十条 物业服务企业应当在每栋楼中确立一名志愿消防管理员和一名志愿消防宣传员。志愿消防管理员和宣传员可由物业服务企业的工作人员担任。

  消防管理员负责每周进行一次消防安全检查,消防宣传员负责进行消防安全常识宣传。

  第二十一条 物业服务企业对检查、巡查中发现的火灾隐患应当立即消除,消除过程应当制定详细的措施,明确责任人、时限并报消防救援机构或派出所备案;无法消除的,应当采取人防、技防措施保障消防安全,并立即向当地消防救援机构或公安派出所报告。

  第二十二条 物业服务企业应当建立健全消防档案。消防档案应当包括消防安全基本情况和消防安全管理情况,消防档案应统一存档。鼓励物业服务企业实现消防档案电子化,并将消防档案信息与消防救援机构共享。

  物业服务合同终止时,物业服务企业应当将消防档案移交至新的物业服务企业或业主委员会。

  第二十三条 鼓励物业服务企业加强消防安全智能化管理。

  鼓励配备自动消防设施的建筑配合相关部门推进“智慧消防”建设,积极加入城市物联网消防远程监控系统、高层住宅智能消防预警系统和“智慧”社会消防安全管理系统,全面提高消防工作科技化、信息化、智能化水平。

  第四章 法律责任

  第二十四条 对违反第十三条第四项规定,违章搭建构筑物、堆放私物占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为,物业服务企业应当予以劝阻、制止;对不听劝阻、制止的,应当立即向当地消防救援机构或公安派出所报告。消防救援机构或公安派出所应当依据《中华人民共和国消防法》和《中华人民共和国行政强制法》的相关规定,依法强制清除或者拆除相关障碍物、妨碍物,所需费用由违法行为人承担。

  第二十五条 物业服务企业有下列情形之一的,根据《中华人民共和国消防法》相关规定进行处理:

  (一)消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准,或者未保持完好有效的;

  (二)损坏、挪用、圈占、分隔、拆除或停用消防设施、器材的;

  (三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、防火间距、消防车通道、消防救援场地或有其他妨碍安全疏散行为的;

  (四)人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的;

  (五)拒不消除火灾隐患的。

  第二十六条 违反本办法有关物业消防安全管理规定的行为,《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《河北省消防条例》等法律、法规有规定的,依照有关规定处理。

  第五章 附则

  第二十七条 未实行物业管理的区域参照本办法执行。

  第二十八条 本办法自发布之日起施行。

编辑:www.pmceo.com

篇2:重庆市物业管理条例(2019修)

  重庆市人民代表大会常务委员会公告

  〔五届〕第74号

  《重庆市物业管理条例》已于20**年11月29日经重庆市第五届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,现予公布,自20**年5月1日起施行。

  重庆市人民代表大会常务委员会

  20**年11月29日

  重庆市物业管理条例

  (20**年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过20**年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议第一次修订20**年11月29日重庆市第五届人民代表大会常务委员会第十三次会议第二次修订)

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 物业管理区域

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第四章 前期物业管理

  第五章 物业管理服务

  第六章 物业的使用与维护

  第七章 监督管理

  第八章 法律责任

  第九章 附 则

  第一章 总 则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造文明和谐的生活和工作环境,根据有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动,适用本条例。

  第三条市、区县(自治县)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社会治理体系,建立与物业管理工作相适应的保障机制,完善政策扶持措施,促进物业管理发展与和谐社区建设。

  区县(自治县)人民政府应当在街道办事处、乡(镇)人民政府明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构,配备与工作任务相适应的工作人员,落实工作经费。

  第四条市、区县(自治县)住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  其他有关部门依据各自职责,负责物业管理相关工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府按照规定职责,指导和监督本辖区内物业管理活动。

  居(村)民委员会依法协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

  第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。

  建立社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,统筹推进社区治理和物业管理工作。

  第六条物业服务行业协会应当加强行业自律,依法制定和组织实施自律性规范,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

  物业服务行业协会应当接受住房城乡建设主管部门的指导和监督。

  第七条鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理深度融合,提升物业管理质量和服务水平,推动物业服务向智能、绿色方向发展。

  第二章 物业管理区域

  第八条物业管理区域的划分,应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,根据物业建设项目确定的用地范围,结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素划定。

  规划自然资源部门审查建设项目设计方案,应当按照有利于实施物业管理的原则,考虑物业管理区域划分的需要,确定相关指标,并征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域划分的意见。

  第九条物业管理区域按照下列规定划定:

  (一)新建物业项目,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的项目,应当按照其建设项目确定的用地范围,划分为一个物业管理区域。

  (二)新建物业项目内住宅和非住宅等不同物业类型,具有独立的配套设施设备并能够独立管理的,可以划分为不同的物业管理区域。

  (三)原有物业项目内,已分割成两个以上相对封闭区域的,在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下,可以划分为不同的物业管理区域。

  (四)原有建筑规模较小的相邻物业项目,可以合并为一个物业管理区域。

  第十条新建物业在出售前,建设单位应当根据本条例第八条第一款、第九条的规定划定物业管理区域,并向物业所在地的区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。区县(自治县)住房城乡建设主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第八条第一款、第九条规定的,应当自收到备案申请之日起二十日内书面通知建设单位重新划定。

  建设单位在销售物业时,应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  第十一条已经交付使用但未划分物业管理区域的,或者需要调整物业管理区域的,由街道办事处、乡(镇)人民政府参照本条例第八条第一款、第九条的规定,征求相关业主意见后,提出物业管理区域划分或者调整的建议方案,经各自专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,划定物业管理区域。

  物业管理区域的划定方案应当包括物业管理区域划分、物业服务用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后物业管理区域管理等内容。

  物业管理区域的划定方案应当报区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案,并在相应区域内公告。

  物业管理区域内不动产权属登记已经完成,涉及物业服务用房等调整的,相关权利人应当到物业所在地不动产登记机构办理变更登记。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十二条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)推选业主代表,选举业主委员会、监事委员会,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)对物业专项维修资金、公共收益的管理和使用情况享有知情权和监督权;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十三条业主、物业使用人应当依法履行下列义务:

  (一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用,公共秩序、公共安全和环境卫生的维护等方面的制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交存物业专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

  第十四条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、业主的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序,业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。

  管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得制定对部分业主显失公平的内容。

  第十五条业主可以依照法定程序设立业主大会,并由业主大会选举产生业主委员会。业主设立业主大会的,应当在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下进行。未设立业主大会的,由全体业主在街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会的指导下,共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成,同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,决定下列事项:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举、补选或者罢免业主委员会成员;

  (三)业主委员会的工作经费、成员工作津贴的来源以及经费管理办法;

  (四)撤销或者变更业主委员会的决定;

  (五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容;

  (六)提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;

  (七)依法筹集和使用物业专项维修资金;

  (八)物业管理区域内公共收益的管理、使用和分配;

  (九)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

  业主大会可以设立监事委员会,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的,业主大会议事规则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事项依法作出约定。

  第十六条一个物业管理区域内,已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上,建设单位应当进行公告,业主可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。

  占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

  第十七条街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到书面申请后三十日内通知建设单位或者物业服务企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册和凯发网站的联系方式、共有设施设备交接资料等材料,并负责核对材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

  建设单位或者物业服务企业应当自收到街道办事处、乡(镇)人民政府通知后十日内报送材料,协助成立筹备组,并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。

  筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区党组织、辖区公安派出所、居(村)民委员会和建设单位派员共同组成。其中,业主代表应当符合本条例第二十六条的规定要求,且人数所占比例不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员中的业主代表,应当由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生,并告知全体业主。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

  筹备组成员名单应当自成立之日起三日内予以公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。筹备组成员名单确定后,应当予以公告。

  第十八条筹备组应当做好下列筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)参照市住房城乡建设主管部门制定的示范文本,草拟管理规约和业主大会议事规则;

  (三)确认业主身份,确定业主人数、业主专有部分面积,以及业主的投票权数;

  (四)制定业主委员会成员产生办法,确定候选人名单;

  (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  业主委员会成员候选人由筹备组推荐,三十名以上业主也可以联名推荐候选人一名。筹备组应当审查候选人资格。

  本条第一款第一项至第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议者。

  第十九条筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次筹备工作会议。

  筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。业主委员会选举产生之日起,筹备组自行解散。

  筹备组成员连续三次无故不参加筹备会议的,其成员资格自动终止。逾期未召开首次业主大会会议的,或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的,筹备组自行解散。

  筹备组按期组织召开首次业主大会会议但选举产生的业主委员会成员人数低于规定人数下限时,筹备组决定在未当选的候选人中及时补选一次的,筹备组工作期限可以延长一个月。

  第二十条专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  业主人数和总人数,按照下列方法认定:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  鼓励和引导业主采用业主决策信息系统举行业主大会会议,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。

  第二十二条采用集体讨论形式召开业主大会的,同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以根据业主大会的决定,以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人确认后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  业主可以书面委托一名代理人参加业主大会会议,每名代理人接受的委托不得多于三人。

  第二十三条业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的,业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定,应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

  业主大会只能就本条例第十五条第二款第九项规定的事项授权业主委员会作出具体决定。

  第二十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)占总人数百分之二十以上业主以书面形式提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的;

  (三)管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

  召开业主大会会议,业主委员会应当邀请物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府和居(村)民委员会参加。

  业主委员会不依法及时组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期组织召开。业主委员会逾期未组织召开的,街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的居(村)民委员会应当自业主委员会逾期之日起三十日内组织召开。

  业主大会对物业管理事项已作出决定的,业主委员会在业主大会决定之日起一年内不得就同一事项组织召开业主大会会议;但是,业主大会决定被依法撤销的除外。

  第二十五条业主委员会是业主大会的执行机构,由五到十一名单数成员组成,每届任期五年,业主委员会成员可以连选连任。业主委员会的具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  住宅小区未依法选举产生业主委员会或者业主委员会已经解散的,居(村)民委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下,组织业主讨论决定物业管理事项,或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。

  第二十六条业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具备一定组织协调能力;

  (三)遵守管理规约和业主大会议事规则,依法履行业主义务;

  (四)本人、配偶以及直系亲属与同一物业管理区域提供物业服务的企业无利害关系;

  (五)具备履行职务的健康条件和文化水平;

  (六)具有必要的工作时间,业主委员会成员只能在一个物业管理区域内任职;

  (七)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  法律、法规和管理规约、业主大会议事规则对业主不得担任业主委员会成员的情形作出规定或者约定的,适用其规定或者约定。

  鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员,依法履行职责。设立监事委员会的,鼓励和支持物业所在地居(村)民委员会成员通过法定程序成为监事委员会监事,依法履行监督职责。

  第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案,并予以公示:

  (一)业主委员会名称,业主委员会主任、副主任、成员名单和身份证明;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主委员会办公场地、凯发网站的联系方式;

  (五)业主大会会议表决结果及决议。

  公示期内,业主认为业主委员会的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府申请核实。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起三十日内进行核实,根据核实情况作出处理决定,并及时向申请人反馈。

  本条第一款第一项至第四项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内重新备案和公示。

  第二十八条业主委员会需要刻制印章的,应当持备案证明到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章,并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

  业主委员会印章应当标明业主委员会的届数和任期。

  第二十九条业主委员会应当接受业主、业主大会、监事委员会的监督。业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集并主持业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)组织物业专项维修资金的筹集,监督物业专项维修资金的使用;

  (六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用,协调处理物业服务活动中的相关问题;

  (七)制定档案和印章管理等工作制度,制作和保管会议记录、共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;

  (八)配合相关部门和街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会做好物业管理区域内秩序维护、社区建设和公益宣传等工作;

  (九)法律、法规规定的其他职责,以及业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会应当定期接待和听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主查询其所保管的物业管理信息,接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。

  第三十条业主委员会应当在物业管理区域显著位置和通过业主决策信息系统,向业主公布下列情况和资料:

  (一)公布业主委员会成员名单、办公地点、办公电话、工作制度等信息;

  (二)及时公示业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;

  (三)每半年公示一次业主委员会工作经费、工作津贴以及物业共有部位的使用、物业专项维修资金和公共收益收支等情况;

  (四)公布其他应当向业主公开的情况和资料。

  第三十一条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每季度至少召开一次。三分之一以上委员要求召开时,应当及时组织召开。

  业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。业主委员会主任可以书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由居(村)民委员会指定一名成员召集并主持业主委员会会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

  第三十二条业主委员会会议应当有过半数成员出席,并邀请物业所在地居(村)民委员会列席。业主委员会作出决定应当经全体成员过半数签字同意,自决定作出之日起三日内予以公示,并于公示首日书面告知物业所在地居(村)民委员会。

  第三十三条业主委员会及其成员应当遵守法律、法规和管理规约,诚实守信、勤勉尽责,不得有下列行为:

  (一)以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产;

  (二)索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (三)违反物业服务合同和管理规约,拒不交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、停车费和物业专项维修资金等费用,或者诱导、鼓动其他业主不交纳相关费用;

  (四)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关费用,或者向物业服务企业销售商品、承揽业务,获取其他不正当利益;

  (五)违规泄露其他业主的信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

  (六)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者擅自使用业主委员会印章;

  (七)拒不执行街道办事处、乡(镇)人民政府、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判,或者打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人;

  (八)无故连续三次缺席业主委员会会议;

  (九)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主委员会成员违反前款规定的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令暂停履行职责,由业主大会会议决定终止其成员职务。终止业主委员会成员职务时,应当允许该成员提出申辩并记录归档。

  第三十四条业主委员会成员有下列情形之一的,其成员职务自行终止:

  (一)不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)任职期间被依法追究刑事责任的;

  (四)存在本条例第三十三条规定的禁止性行为且受到行政处罚的;

  (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (六)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  第三十五条业主委员会成员受业主监督。业主大会有权罢免业主委员会成员。

  百分之二十以上业主联名,可以向街道办事处、乡(镇)人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议,由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开。

  第三十六条业主委员会应当将其成员被终止职务或者罢免的情况及时公示。业主委员会未进行公示的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其公示。

  业主委员会成员被终止职务或者被罢免的,其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止。

  第三十七条业主委员会成员集体辞职的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

  业主委员会成员出现空缺的,应当及时按照业主委员会产生办法完成增补。业主委员会成员人数不足总数的二分之一时,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

  第三十八条业主委员会任期届满三个月前,应当书面报告街道办事处、乡(镇)人民政府。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到报告之日起三十日内成立换届改选筹备组,由换届改选筹备组组织召开业主大会会议,选举新一届业主委员会。换届改选筹备组人员构成依照本条例第十七条第三款、第四款规定执行。

  换届改选筹备组组织选举新一届业主委员会未成功的,可以在九十日内补选一次;补选仍未成功的,换届改选筹备组自行解散。自换届改选筹备组解散之日起满六个月后,占总人数百分之二十以上的业主书面申请物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府重新选举业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到申请后组织召开业主大会会议,重新选举产生新一届业主委员会。

  自换届改选筹备组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;

  (二)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (三)处分业主共有财产;

  (四)其他重大事项。

  业主委员会任期届满,应当自行解散。业主委员会逾期未自行解散的,由街道办事处、乡(镇)人民政府公告业主委员会解散。

  第三十九条业主委员会成员和监事委员会监事不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会成员或者监事委员会监事的工作情况,决定给予其适当津贴。

  鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度。审计可以委托街道办事处、乡(镇)人民政府组织第三方机构实施,费用可以从物业公共收益中列支。

  第四十条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府的指导监督下,做好业主共有财产清算工作。

  第四十一条业主委员会成员职务终止或者被罢免的,或者业主委员会解散的,应当在十日内移交其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物。

  业主委员会成员职务终止或者被罢免的,向业主委员会移交。业主委员会解散的,向新一届业主委员会移交;未选举产生新一届业主委员会的,向物业所在地居(村)民委员会移交,由其暂时代管。

  未在规定时间内移交的,由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令其七日内移交,物业所在地公安机关应当协助解决。

  第四十二条业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、物业使用人具有约束力。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规,物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者住房城乡建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并予以公告。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四章 前期物业管理

  第四十三条新建物业的建设单位应当在物业销售前,参照市住房城乡建设主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约,报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案,并抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。

  临时管理规约应当对有关物业的管理、业主的共同利益、业主的义务、业主的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  首次业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。

  第四十四条物业中有住宅项目的,建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业。其中,对于预售项目,建设单位应当在申请房屋预售许可证前选聘物业服务企业;对于现售项目,建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标。

  投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的,经物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第四十五条建设单位应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并自签订后十五日内报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。

  业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居(村)民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。

  第四十六条建设单位应当在物业销售时公示临时管理规约和前期物业服务合同,并提供给物业买受人,同时予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

  第四十七条前期物业服务费实行政府指导价。价格主管部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。

  建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务费应当符合前期物业服务水平,且不得擅自超出政府指导价收费标准。

  前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费,由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

  第四十八条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件并经综合验收合格后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、共有部位、共有设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;

  (二)在城市管道燃气覆盖的区域,完成住宅室内外燃气的敷设且与相应管网连接,并安装分户计量装置和控制装置;

  (三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备配置到位;

  (四)完成消防和人民防空工程设施建设;

  (五)按照规划要求完成教育、养老、医疗卫生、文化体育、环境卫生以及社区管理等用房或者设施建设;

  (六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

  (七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

  (八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;

  (九)法律、法规规定的其他条件。

  第四十九条承接新建物业前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。承接查验后,双方应当签订物业承接查验协议,并将其作为前期物业服务合同的补充协议。

  物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、住房城乡建设主管部门参加,必要时可以聘请相关专业机构协助进行。

  第五十条物业服务企业应当自物业交接后三十日内,按照市住房城乡建设主管部门制定的示范文本,持下列资料向区县(自治县)住房城乡建设主管部门办理物业承接查验备案:

  (一)物业承接查验协议;

  (二)建设单位移交资料清单;

  (三)查验记录;

  (四)交接记录;

  (五)其他承接查验有关的文件。

  物业交付时,物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。

  建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任。

  第五十一条物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房,应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其面积应当不低于二十平方米,不高于七十平方米。

  物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备通风采光条件和水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于二层。

  规划自然资源部门在规划许可、竣工验收过程中,应当对物业服务用房建筑面积、位置等进行审查验收。住房城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证时,应当对物业服务用房建筑面积、位置进行核查。不动产登记机构在办理不动产所有权登记时,应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。

  物业服务用房和物业管理设施设备用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得擅自改变其用途,不得将其分割、转让、抵押。

  鼓励在新建住宅小区设置接收邮件、快递的场所或者设施等,提升物业服务水平。

  第五十二条前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前,建设单位应当向物业服务企业和物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府移交物业档案。

  物业档案包括下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业承接查验协议、查验记录、交接记录及备案证明;

  (五)物业管理所必需的业主清册等其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

  第五章 物业管理服务

  第五十三条从事物业服务活动的企业应当依法成立,具有独立法人资格。

  法律、法规对物业服务人员从业资格有规定的,适用其规定。

  第五十四条物业服务企业应当做好信用信息和物业项目信息等填报,配合相关部门做好信用信息的核实等工作。

  物业服务企业确定或者更换物业项目负责人的,应当于确定或者更换之日通过信用信息平台更新相关信息,书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府,并予以公告。

  物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。

  第五十五条建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

  评估机构应当依照法律、法规规定和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面,评估结果应当向全体业主公布。

  第五十六条一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

  鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

  第五十七条业主委员会应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同,并移交物业档案。

  物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前,业主委员会应当将物业服务合同草案予以公示,充分听取业主意见。

  物业服务企业应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案,并予以公告,同时抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。

  第五十八条物业服务合同应当约定下列主要事项:

  (一)共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理;

  (二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;

  (三)共有绿地、花木等的养护与管理;

  (四)物业管理区域内环境卫生的维护,生活垃圾分类投放及收集的要求;

  (五)物业服务收费标准和交纳时间;

  (六)公共收益的管理、使用、分配;

  (七)合同期限和违约责任;

  (八)其他物业服务内容。

  物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

  法律、行政法规另有规定的,适用其规定。

  第五十九条物业服务企业应当依法履行合同,按照国家和本市有关物业管理的服务标准和服务规范提供专业化的服务。

  第六十条物业服务企业不得有下列行为:

  (一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准。

  (二)擅自提高物业服务收费标准。

  (三)擅自处分业主共有财产,擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动。

  (四)以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。但是,可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。

  (五)法律、法规和管理规约规定的其他行为。

  第六十一条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏,公开相关服务事项,并可以通过移动通信等方式告知全体业主。

  下列事项应当长期公开:

  (一)物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式;

  (二)物业服务合同以及向业主提供特约服务的收费项目和标准等;

  (三)电梯等专业设施设备的日常维修保养合同;

  (四)报修服务规范和完成时限承诺。

  下列事项应当按照规定及时公开:

  (一)物业服务半年履约情况报告;

  (二)物业专项维修资金使用情况,包括涉及维修、更新、改造项目的明细;

  (三)物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况;

  (四)物业管理区域公共收益收支情况,包括与公共收益相关的合同或者协议等;

  (五)其他应当公示的信息。

  业主、业主委员会对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时答复。业主、业主委员会对答复不满意的,可以依照本条例第九十二条规定进行投诉。

  第六十二条行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使行政管理职责,但是,应当依法协助行政管理部门做好相关工作。

  第六十三条物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒;在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患,应当立即处理,并发出警示。

  业主要求在物业服务合同约定的内容、标准或者范围以外提供服务的,由业主与物业服务企业另行约定。

  第六十四条物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性自然灾害,公共卫生事件,供水、供电、供气、电梯及消防安全事故,物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定,并按照规定对其服务区域的服务对象进行安全宣传、组织应急演练。

  发现重大事故隐患或者发生生产安全事故及其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,通知相关业主,并按照规定向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、专业单位和负有安全监督管理职责的部门报告,协助做好相关工作。

  第六十五条物业服务企业可以委托专业性服务企业完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务,但是,不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。

  鼓励物业服务企业拓展家政服务、信息服务、养老服务、健康服务等其他生活性服务领域。

  第六十六条物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,对续聘或者选聘物业服务企业的方案进行表决,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业接管。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满三个月前公告,并书面告知物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。物业服务合同自动延续期间,原物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当按照前款规定提前三个月履行告知义务。

  第六十七条物业服务企业退出物业管理区域,业主、业主大会未选聘出新的物业服务企业,也未约定业主自行管理或者其他管理人管理的,由全体业主在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下共同承担管理责任。

  经业主委员会或者百分之二十以上业主申请,居(村)民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府委托下,组织提供应急管理。应急管理内容仅限于环境卫生、垃圾清运、电梯运行、消防安全等维持业主基本生活服务事项,相关费用由全体业主承担。应急管理期限一般不超过六个月。

  应急管理实施前,街道办事处、乡(镇)人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容予以公告。

  第六十八条物业服务企业退出物业服务的,应当履行下列义务:

  (一)向业主委员会移交物业档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等物业服务相关资料,以及物业服务用房和其他物业共有部位、共有设施设备;无业主委员会的,向街道办事处、乡(镇)人民政府移交。

  (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员。

  (三)结算物业服务费用和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用。

  (四)结清委托专业性服务企业对设施设备、清洁卫生、园林绿化等开展专项服务的费用。

  (五)法律、法规规定的其他事项。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用等为由拒绝办理交接。街道办事处、乡(镇)人民政府和住房城乡建设主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监督管理。

  第六十九条物业服务收费项目、标准以及收费方式,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

  物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

  物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等,由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定。

  第七十条物业服务收费确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并由业主大会决定;未成立业主大会的,由符合法律规定比例的业主表决通过,并将表决结果公告三十日以上。

  第七十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用,最终用户应当按时、足额交纳。其中,属物业专有部分的费用,由业主交纳;属物业服务企业使用的费用,由物业服务企业交纳;属共有部分的费用但未约定纳入物业服务成本、也未约定交纳主体的,由相关业主或者物业使用人据实分摊和交纳。

  专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务,不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共有部位的服务。

  物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专业单位交纳的,专业单位应当按照相关约定要求物业服务企业交纳,不得因未交纳费用而停止向用户提供服务。

  第七十二条街道办事处、乡(镇)人民政府、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料,不得非法收集、利用、加工、传输业主信息,不得非法提供、公开或者出售业主信息。

  第六章 物业的使用与维护

  第七十三条业主、物业使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;

  (二)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (四)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

  (五)存放、铺设超负荷物品;

  (六)发出超出规定标准的噪声;

  (七)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

  (八)擅自占用居住区绿地,或者擅自移植、砍伐小区内的树木;

  (九)损坏、挪用、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、消防通道、消防车操作场地;

  (十)违反法律、法规和管理规约饲养犬只;

  (十一)在畜禽禁养区内养殖家畜家禽,或者在畜禽限养区内违规养殖畜禽;

  (十二)损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备;

  (十三)乱丢垃圾、高空抛物;

  (十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻、制止,并将劝阻、制止情况存档保留;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当在物业管理区域内通报,并及时报告有关部门,有关部门应当依法及时处理。因上述行为导致他人合法权益受到侵害的,受害人可以依法向人民法院提起诉讼。

  第七十四条业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。确需改变的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  第七十五条利用小区住宅开展民宿等住宿服务的,应当符合本条例第七十四条的规定,并具备消防、安全、卫生等必要的条件。

  利用小区住宅开展民宿等住宿服务的,应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定,依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续,并同时告知物业服务企业。

  市、区县(自治县)人民政府及相关部门应当根据本地实际,加强对住宅小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督。具体管理办法由市人民政府制定。

  第七十六条业主、物业使用人对物业进行装饰装修前,应当将装饰装修的时间、范围、方式等书面告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者物业使用人以及装饰装修人员,同时公告施工的时间和范围。

  物业服务企业对违反装饰装修规定的行为,应当履行发现、劝阻、报告职责,并配合有关部门依法处理。

  物业服务企业与业主、物业使用人约定装饰装修保证金的,装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理,具体管理办法由市住房城乡建设主管部门另行制定。

  第七十七条物业管理区域内规划用于停放机动车的车位(库),应当首先满足业主的需要。

  建设单位依法出售车位(库),应当进行公告,不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内,属住宅配套车位(库)的,每户业主只能购买一个车位(库),公告之日起满六个月有多余车位(库)的,可以向其他业主出售,每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个;属非住宅配套车位(库)的,每户业主购买的车位(库)数量的比例,不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位(库)权属登记给业主以外的单位或者个人的,其车位(库)的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

  建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库),业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

  车位(库)有空余的,经公示后,可以临时出租给业主以外的单位或者个人,每次租期不得超过六个月。

  第七十八条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车,以及相关收费和管理事项,由业主大会决定。业主大会成立前,前期物业服务合同不得对上述事项进行约定。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放,不得收费。

  物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,履行车辆停放管理义务,并加强巡查,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告公安机关,公安机关应当及时依法处理。

  第七十九条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后,在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施,其费用由专有部分所有人承担。

  物业共有部位、共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

  第八十条新建物业管理区域内的专业经营设施设备,应当与主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。

  新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备竣工验收后,根据有关规定和要求将其移交给专业单位。专业单位应当接收并依法承担物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外相关管线和设施设备的维修、养护、更新的责任,有关费用由专业单位承担。

  老旧住宅物业管理区域内的专业经营设施设备需要改造的,按照国家规定标准改造验收合格后,业主大会决定移交给专业单位管理的,专业单位应当接收。专业经营设施设备尚在质量保修期内的,其整改费用由建设单位承担。

  第八十一条物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时,相关业主负有协助的义务。

  因共有部分的维护、更新、改造,损害业主专有部分合法权益的,应当及时恢复原状或者赔偿损失。

  第八十二条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业的,应当结清物业服务费。

  第八十三条区县(自治县)住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和居(村)民委员会应当加强对公共收益、物业专项维修资金、业主分摊费用、业主委员会工作经费等业主共有资金的监督和管理,共有资金的收支情况接受全体业主的监督。

  业主大会成立前,物业专项维修资金由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设部门代管,存入银行专户。公共收益应当存入物业专项维修资金账户,并设立单独账目。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择代行管理或者自行管理。业主决定自行管理的共有资金,应当存入业主委员会账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府出具的业主委员会备案证明到物业所在地的物业专项维修资金专户管理银行开设账户。

  业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的,应当每半年公布一次自行管理账目。

  街道办事处、乡(镇)人民政府可以每年组织开展一次对共有资金使用和收支情况的检查,检查情况应当向全体业主公布。

  第八十四条利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的,应当符合法律、法规的规定,并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前,需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的,应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项:

  (一)可以开展经营的场地范围;

  (二)电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求;

  (三)不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准;

  (四)物业服务企业管理服务费用的标准,比例不得超过所得收入的百分之三十;

  (五)公共收益的财务管理要求;

  (六)相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法;

  (七)公共收益收支情况的定期公示与审计办法;

  (八)对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。

  业主大会成立后,物业服务企业和业主大会可以对前款所列事项重新约定。

  第八十五条公共收益主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的,公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的,物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时,公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

  公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的,业主大会应当决定其年度预算方案,主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意,公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。

  物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的,可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后,在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计,也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

  第八十六条保修期满后物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:

  (一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;

  (二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主分担;

  (三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。

  因物业服务企业的责任,导致物业共有部分未到维修、更新年限维修、更新的,物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

  第八十七条一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的,应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后物业共有部位、共有设施设备的中修、大修或者更新、改造,不得挪作他用。

  建设单位和业主应当按照国家和本市的规定交存物业专项维修资金。未交存首期物业专项维修资金或者物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的,业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补交或者续筹物业专项维修资金。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验物业专项维修资金交存情况。

  第八十八条物业专项维修资金使用申请可以由业主、业主委员会或者物业服务企业提出。

  下列费用不得从物业专项维修资金中支出:

  (一)物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护和小修费用,由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出;

  (二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用,由建设单位承担;

  (三)物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用,由有关单位依法承担;

  (四)物业共有部位、共有设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

  第八十九条物业管理区域共有部位、共有设施设备维修、更新、改造费用情况应当及时进行公示。物业专项维修资金代管单位应当通过业主决策信息系统等方式,定期公布物业专项维修资金的收支情况,方便业主查询账户余额及使用情况。

  对于十万元以上物业专项维修资金的使用,应当引入具有资质的第三方机构评审,评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支,业主大会决定不聘请评审机构的除外。

  第九十条有下列情形之一,需要使用物业专项维修资金的,业主委员会、物业服务企业或者相关业主经街道办事处、乡(镇)人民政府书面同意,可以向区县(自治县)住房城乡建设主管部门申请适用应急简易程序:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏,严重影响正常使用的;

  (二)电梯故障,无法正常运行的;

  (三)高层住宅水泵损坏,导致供水中断的;

  (四)楼体外立面有脱落危险,危及人身安全的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

  (六)消防设施损坏,危及公共消防安全的。

  物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况,及时予以公示。

  第九十一条物业专项维修资金的交存、使用、管理的具体办法,由市人民政府制定。

  第九十二条业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、区县(自治县)住房城乡建设主管部门投诉,街道办事处、乡(镇)人民政府、区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当及时受理,并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的,告知投诉人向相关部门投诉。

  第七章 监督管理

  第九十三条市住房城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)拟定或者制定物业管理相关政策措施和配套规定,以及临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本;

  (二)建立健全住宅等不同物业类型的物业服务标准和服务规范,建立物业服务信用信息管理体系,并定期向社会公布;

  (三)建立和维护包括业主决策信息系统和信用信息管理系统在内的物业管理信息系统,供业主、业主委员会免费使用;

  (四)指导全市物业专项维修资金监督管理工作;

  (五)宣传和贯彻执行物业管理有关法律、法规,建立完善业主委员会和物业服务企业的培训制度;

  (六)指导和监督区县(自治县)住房城乡建设主管部门开展物业管理活动的监督管理工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第九十四条区县(自治县)住房城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定,负责物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同的备案;

  (二)指导和监督街道办事处、乡(镇)人民政府依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷;

  (三)负责物业服务企业和从业人员的监督管理,开展物业服务质量监督检查,建立物业管理诚信档案并接受查询;

  (四)监督管理物业管理招投标活动和物业专项维修资金;

  (五)查处违反第七十三条第一款第三项、第四项、第五项、第十二项规定的行为;

  (六)宣传物业管理有关法律、法规和政策,定期开展物业管理业务培训;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第九十五条市、区县(自治县)人民政府其他相关部门依据各自职责,负责物业管理区域内下列工作:

  (一)规划自然资源部门负责物业规划管理,查处违反第七十三条第一款第一项、第二项规定的行为;

  (二)公安机关负责监督检查治安、交通安全、保安服务等活动,查处违反第七十三条第一款第七项、第十项规定的行为;

  (三)市场监督管理部门负责监督检查电梯等特种设备使用、物业服务价格公示、违规收费等;

  (四)应急管理部门负责监督检查消防安全,查处违反第七十三条第一款第九项规定的行为;

  (五)生态环境部门负责监督检查污染环境行为,查处违反第七十三条第一款第六项规定的行为;

  (六)城市管理部门负责查处违反第七十三条第一款第八项、第十一项规定的行为。

  设立了综合执法机构的,可以由综合执法机构统一查处。

  法律、法规对相关部门职责另有规定的,适用其规定。

  第九十六条街道办事处、乡(镇)人民政府履行下列职责:

  (一)指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选,负责业主委员会备案;

  (二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

  (三)指导和监督物业服务企业履行法定义务,对物业服务实施情况开展监督检查;

  (四)参加物业承接查验,指导和监督物业服务项目的移交、接管;

  (五)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调处物业管理纠纷;

  (六)管理物业档案,协助开展辖区内物业服务信用信息的采集和核查工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第九十七条居(村)民委员会履行下列职责:

  (一)协助和配合街道办事处、乡(镇)人民政府做好本条例第九十六条的相关工作;

  (二)派员参加业主大会和业主委员会会议,了解物业管理工作情况;

  (三)对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作进行指导和监督;

  (四)法律、法规规定的其他职责。

  鼓励在居(村)民委员会设立环境和物业管理委员会,具体指导和监督业主委员会、物业服务企业依法履行职责。

  第九十八条街道办事处、乡(镇)人民政府根据工作需要,召集由区县(自治县)住房城乡建设主管部门、其他有关部门、公安派出所、居(村)民委员会、专业单位、物业服务企业、业主委员会、业主代表、监事委员会、物业管理专家、人民调解委员会等参加的联席会议,协调解决下列问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会成立和换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)终止物业服务合同的重大问题;

  (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (六)需要协调解决的其他物业管理问题。

  前款所列问题经人民调解委员会依法调解达成的调解协议,具有法律约束力。

  第九十九条相关部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置和业主决策信息系统公布联系单位、举报凯发网站的联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。

  任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及其他有关部门投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。

  因行政执法需要进入物业管理区域开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

  第八章 法律责任

  第一百条建设单位有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第十条、第四十五条、第四十六条,未按照规定备案或者公示的,责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上五万元以下罚款。

  (二)违反本条例第十七条,未按照规定报送有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  (三)违反本条例第四十四条,建设单位未通过公开招标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业,责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下罚款。

  (四)违反本条例第五十一条,建设单位在物业管理区域内未按照规定配置物业服务用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

  (五)违反本条例第五十二条,未按照规定移交资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  (六)违反本条例第七十七条第二款、第三款,违反规定销售车位(库)的,或者对业主要求承租的车位(库)只售不租的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上二十五万元以下罚款。

  (七)违反本条例第七十七条第四款,将未出售的车位(库)不优先出租给本区域内业主,或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过六个月的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第一百零一条物业服务企业有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第十七条,未按照规定报送有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  (二)违反本条例第五十条,未按照规定办理物业承接查验备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  (三)违反本条例第五十二条,未按照规定移交资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  (四)违反本条例第五十四条、第六十一条,未按照规定填报或者公示信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  (五)违反本条例第五十七条,未将物业服务合同报送备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上五万元以下罚款。

  (六)违反本条例第六十四条,未制定安全防范应急预案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  (七)违反本条例第六十六条、第六十八条,擅自停止物业服务的,或者被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者退出时不履行相关义务的,责令限期改正;逾期未改正的,处十万元以上三十万元以下罚款,并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。

  (八)违反本条例第八十四条、第八十五条,擅自利用物业共有部位、共有设施设备进行广告宣传和经营等活动的,擅自设置或者允许他人设置临时摊点的,责令限期改正,给予警告,并处五万元以上二十万元以下罚款。

  第一百零二条违反本条例第六十条,物业服务企业侵犯或者越权限制业主权利的,由区县(自治县)住房城乡建设主管部门责令限期整改;逾期未整改的,纳入企业信用档案。违反治安管理规定的,由公安机关依法查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零三条业主委员会成员未履行本条例规定相关职责的,由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期履行;逾期未履行的,予以通报,并组织召开业主大会会议决定有关事项。

  第一百零四条业主委员会及其成员违反法律、法规或者管理规约的规定,挪用、侵占、擅自处分业主共有财产,或者侵害业主合法权益,给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零五条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业应当书面催交;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉,或者按照约定申请仲裁。

  第一百零六条违反本条例第七十三条规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由行使监督管理权的有关部门依法查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零七条专业单位违反本条例第八十条,未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的,由物业所在地有关部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,依法承担民事责任。

  第一百零八条住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;给当事人合法权益造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照规定履行监督管理职责的;

  (二)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

  (三)未按照规定在物业区域内显著位置公布凯发网站的联系方式或者对物业服务活动中的投诉,不及时受理、依法处理的;

  (四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

  (五)截留、挪用、侵占或者违法审核拨付物业专项维修资金的;

  (六)其他滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的行为。

  第一百零九条建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本条例有关规定,非法使用、出售、提供、传播业主信息,不及时移交相关资料、印章和财物,或者不按照约定退出物业管理区域,违反治安管理规定的,由公安机关依法查处。

  第九章 附 则

  第一百一十条本条例下列用语的含义:

  (一)物业,是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

  (二)业主,是指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

  (三)物业使用人,是指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

  (四)前期物业管理,是指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

  (五)公示、公告,是指在物业管理区域显著位置公开张贴,有条件的同时在业主决策信息系统发布,时间七日以上。

  (六)物业交付之日,是指建设单位在建设工程竣工验收后,根据房屋买卖合同约定向买受人发出书面交付通知,买受人依照该通知接房的时间。买受人收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由拒绝接受的,视为交付。

  (七)共有部位,是指根据法律法规、房屋买卖合同和建设工程规划许可证及附件、附图,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位,一般包括:物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  (八)共有设施设备,是指根据法律法规、房屋买卖合同和建设工程规划许可证及附件、附图,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。

  (九)物业管理区域公共收益,是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益,主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。

  第一百一十一条单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,由业主对物业实施自行管理。其业主大会、业主委员会及物业使用与维护的相关事项可以参照本条例执行。

  业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:

  (一)自行管理的执行机构、管理人;

  (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

  (三)聘请专业机构的方案;

  (四)其他有关自行管理的内容。

  电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

  第一百一十二条本条例自20**年5月1日起施行。

篇3:深圳经济特区物业管理条例(2019)

  《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于20**年8月29日修订通过,现予公布,自20**年3月1日起施行。

  深圳市人民代表大会常务委员会

  20**年9月3日

  目录

  第一章总则

  第二章物业管理区域及共用设施设备

  第三章业主和业主组织

  第一节业主

  第二节首次业主大会会议筹备

  第三节业主大会

  第四节业主委员会

  第四章前期物业管理

  第五章物业服务

  第六章业主共有资金管理

  第七章物业安全管理与使用维护

  第一节物业安全管理

  第二节物业使用及专项维修资金

  第八章监督管理

  第九章法律责任

  第十章附则

  第一章总则

  第一条为了规范深圳经济特区物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益,根据有关法律、行政法规的基本原则,结合实际,制定本条例。

  第二条深圳经济特区物业管理活动适用本条例。

  前款所称物业管理,是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  经业主共同决定,可以委托物业服务企业或者其他管理人管理,也可以由业主自行管理。

  第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

  第四条市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,推动物业管理规范化、市场化。

  第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会(以下简称社区党委)的领导下依法依规开展物业管理活动。

  业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产章程程的规定设立中国共产党的基层组织,开展党的活动。

  第六条市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作,履行下列职责:

  (一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定;

  (二)研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施;

  (三)指导、协调全市物业使用安全监督检查工作;

  (四)统筹全市物业专项维修资金管理工作;

  (五)建立全市统一的物业管理信息平台;

  (六)统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。

  市、区住房和建设部门可以委托具有管理公共事务职能的组织对本条第一款第四至六项等相关物业管理活动进行监督管理。

  市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责,依法开展物业管理相关工作。

  街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,调解物业管理纠纷,并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。

  支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。

  第七条倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平,营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。

  第二章物业管理区域及共用设施设备

  第八条物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。

  确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。

  已经形成独立物业管理区域的,不再重新调整,但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

  物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

  第九条建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。

  业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于业主共有,应当办理产权登记并具有正常使用功能,任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押,不得擅自变更用途。

  第十条业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二十平方米。

  物业服务办公用房面积按照下列标准提供:

  (一)物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的,按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

  (二)物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的,二十五万平方米以内部分,按照该部分面积的千分之二提供;二十五万平方米以外部分,按照该部分面积的千分之一提供。

  物业管理设施设备用房面积根据设施设备安装、使用、维护的实际需要提供。

  第十一条物业管理区域的道路属于业主共有,但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有,但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施,属于业主共有。

  物业管理区域物业的以下部分属于业主共有:

  (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

  (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;

  (三)房地产买卖合同约定属于业主共有的物业;

  (四)法律、法规规定的其他共有部分。

  建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

  第十二条利用物业管理区域共有物业进行经营活动的,应当由业主共同决定,其收益属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的,还应当经该业主同意。

  第十三条新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内,建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护,相关专营单位应当接收。

  现有住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、通讯等设施设备,符合国家标准和技术规范,经业主共同决定移交的,相关专营单位应当接收,物业服务企业应当配合移交工作。

  第十四条本条例所称业主,是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

  除前款规定外,符合下列条件之一的,可以认定为业主:

  (一)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

  第十五条业主依法享有下列权利:

  (一)参加业主大会会议,发表意见,行使投票权;

  (二)选举业主委员会、业主监事会或者监事,并依法依规享有被选举权;

  (三)监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况;

  (四)对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权;

  (五)就制订或者修改物业管理区域管理规约(以下简称管理规约)、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议;

  (六)法律、法规规定的其他权利。

  第十六条业主、物业使用人应当依法履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度;

  (二)执行业主大会、业主委员会依法作出的决定;

  (三)按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金;

  (四)配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他义务。

  第十七条管理规约应当包括下列内容:

  (一)共有物业的使用和维护规则;

  (二)合理使用物业专有部分的权利和义务;

  (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

  (四)物业管理区域相关费用的分摊规则;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职责和会议规则以及依法应当由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。

  业主、物业使用人违反管理规约的,业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻;不听劝阻的,业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。

  第十八条业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定:

  (一)业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算,每平方米计算为一票,不足一平方米的按照四舍五入计算;

  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付,或者同一业主拥有两个以上专有部分的,均按照一人计算;

  (三)业主总人数,按照本款第二项业主人数的总和计算。

  一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人。

  业主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,应当出具书面委托书,载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

  第二节首次业主大会会议筹备

  第十九条新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处,并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料。

  物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名,可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  街道办事处应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面要求后一个月内成立筹备组,也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

  第二十条筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

  筹备组由七至十名成员组成,其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名,筹备组组长由街道办事处代表担任。

  筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示,业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。

  筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。

  第二十一条筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。

  筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的,经街道办事处批准,可以延长三个月。

  筹备组自物业承接查验工作结束后,自行解散。

  第二十二条筹备组负责下列筹备工作:

  (一)确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数;

  (二)确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题;

  (三)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单;

  (六)制定首届业主委员会选举办法;

  (七)首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组成员就筹备工作意见不一致的,由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告,应当加盖街道办事处公章。

  本条第一款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

篇4:上饶市住宅物业管理条例(2020)

  上饶市住宅物业管理条例(20**)

  (20**年10月31日上饶市第四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 20**年11月27日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 新建物业和前期物业管理

  第三章 业主、业主(代表)大会和业主委员会

  第四章 物业管理

  第五章 物业的使用和维护

  第六章 监督管理

  第七章 法律责任

  第八章 附 则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善居民的居住和生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指业主自行或者通过选聘物业服务企业、委托其他管理人,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理区域根据物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素综合确定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第四条 物业管理应当遵循业主自治、服务规范、政府监管、行业自律的原则。

  第五条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入社会治理体系,健全物业管理体制,完善物业管理的监督管理机制。

  第六条 市人民政府住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理。

  县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门是物业管理活动的监督管理部门。

  第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,依法制定和组织实施自律性规范。

  第二章 新建物业和前期物业管理

  第八条 自然资源主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求,列入住宅小区建设项目的规划条件:

  (一)停放汽车的车位、车库;

  (二)摩托车、自行车、电动自行车停车场所,以及电动自行车、汽车充电场所和设施;

  (三)全民健身设施;

  (四)物业管理用房;

  (五)法律、法规规定的其他应当列入规划条件的设施。

  住宅小区建设项目达到一定规模,按照国家、省和本市有关规定必须配建的幼儿园、医疗卫生、社区居家养老和社区管理等公共服务设施,应当一并列入规划条件。

  第九条 住宅小区建设项目的建设单位应当将下列设施的建设要求列入建设项目设计方案:

  (一)列入规划条件的设施;

  (二)安全防范设施;

  (三)通信基础设施;

  (四)快递服务设施;

  (五)建筑垃圾临时堆放场所;

  (六)非住宅部分用于餐饮经营的油烟排放设施;

  (七)法律、法规规定的其他应当列入设计方案的设施。

  自然资源主管部门在核发住宅小区建设项目规划许可证时,应当审查建设项目设计方案中相关设施设计指标及其具体位置,并且征求住房和城乡建设主管部门的意见。

  第十条 住宅小区建设项目的建设单位应当在取得房屋预售许可证前,通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理,并与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。分期开发的项目,其前期物业管理招投标,应当以全部物业管理区域为范围。

  符合下列条件之一的,经住房和城乡建设主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业:

  (一)同一物业管理区域内,多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米,单体高层物业建筑面积或者纯别墅区建筑面积低于一万平方米的项目;

  (二)投标人少于三人的。

  第十一条 建设单位应当在出售新建房屋前制定临时管理规约。前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位在售房时向买受人明示并经买受人书面确认。

  建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,持上述资料向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第十二条 新建物业符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得自然资源、城市管理、住房和城乡建设、生态环境、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视、安全防范等设施设备已按照规划设计要求建成且已达到国家、省有关建设标准,并与相关专业单位办理移交手续,业主可以独立计量缴费使用;

  (三)按照规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、托儿所、邮政、医疗卫生、公共文化、全民健身、环卫、社区居家养老和社区管理等公共服务设施已建成;

  (四)按照规划设计要求建设的道路、绿地、物业管理用房以及电动自行车、汽车充电场所等基础设施和公共配套设施已建成,能满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、压力容器、消防设施和器材等共用设施设备依照法律、法规规定已取得合法使用手续,需要进行检测的,已由具备相应资质的检测机构检测合格;

  (六)消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下空间已设置显著标志;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第十三条 物业交付十五日前,建设单位与前期物业服务企业应当在住房和城乡建设主管部门的监督下,完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

  在办理承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理所必需的其他资料。

  前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向住房和城乡建设主管部门备案。

  第十四条 建设单位应当将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸,移交给相关专业经营单位维护管理。

  未移交前,前款规定的设施设备的维修、养护和管理责任由建设单位承担。

  第三章 业主、业主(代表)大会和业主委员会

  第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人,视为业主。

  房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的书面授权行使相关权利并承担相应义务。物业使用人违反物业管理相关法律法规、管理规约规定的,有关业主应当承担连带责任。

  第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十七条 一个物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面报告,并提供相应资料。

  建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。

  第十八条 街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的三十日内,会同住房和城乡建设主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

  筹备组由业主、建设单位代表,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组中的业主代表,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐产生。街道办事处(乡镇人民政府)应当对拟进入筹备组的业主代表进行资格审查。

  第十九条 新建物业首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理承接查验前,将首次业主大会会议筹备经费交至住房和城乡建设主管部门指定的银行账户,供业主大会筹备组使用。

  未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备经费,由全体业主共同承担。

  首次业主大会筹备经费的具体标准和管理办法,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

  筹备组应当制定筹备经费使用方案并公示,经街道办事处(乡镇人民政府)审查,报住房和城乡建设主管部门备案后执行。

  第二十条 筹备组中的业主代表应当具有完全民事行为能力,遵守有关法律法规,热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平。

  业主有下列情形之一的,不得担任筹备组中的业主代表:

  (一)本人或者其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内的物业服务企业任职,或者与该物业服务企业有其他利害关系的;

  (二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,破坏房屋承重结构、主体结构的;

  (四)有个人信用不良记录且未消除的;

  (五)受过拘留处罚或者刑事处罚的;

  (六)其他不适合担任筹备组中业主代表的情形。

  第二十一条 筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

  筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

  第二十二条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

  (七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)依法决定改变共有部分的用途;

  (九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

  (十)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

  第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及网络讨论和投票的形式召开。

  业主大会会议采用集体讨论形式的,业主可以自行参加,也可以书面委托代理人参加;采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告;采用网络讨论和投票形式的,应当对业主进行网络实名认证,并接受住房和城乡建设主管部门的监督。

  第二十四条 物业管理区域内的业主人数较多的,业主大会可以决定成立业主代表大会,履行业主大会职责。

  业主代表大会由业主按楼(幢)、单元或者楼层为单位推选业主代表组成,每楼(幢)至少有一名业主代表,业主代表总人数一般不少于三十人且不超过八十人。

  业主代表大会的议事规则,由业主大会制定。

  第二十五条 业主代表实行任期制,任期和业主委员会任期相同,可以连选连任。

  业主代表已经不具备业主身份的,其代表资格自行终止;业主代表不履行职责的,其所代表楼(幢)、单元或者楼层的业主可以协商决定终止其代表资格。业主代表资格终止后,由相关业主重新推选业主代表。

  第二十六条 业主代表在参加业主代表大会前,应当就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。需全体业主投票表决的事项,业主的选票经本人签字后,由业主代表提交业主代表大会会议。

  第二十七条 业主委员会负责执行业主(代表)大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主(代表)大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主(代表)大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督专项维修资金的使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费用;

  (六)监督管理规约的实施;

  (七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

  (九)业主(代表)大会赋予的其他职责。

  第二十八条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员实行任期制,每届任期为三至五年,可以连选连任,具体由业主大会议事规则确定。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选主任、副主任。

  第二十九条 召开业主(代表)大会、业主委员会会议,业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会,并邀请住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会派代表参加,听取住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会意见、建议。

  第三十条 业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主(代表)大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和共有部分经营收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

  对于应当公开而没有公开的信息,业主有权查询或者要求业主委员会公开;仍不公开的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令公开。

  第三十一条 业主委员会的印章由专人负责保管,根据业主(代表)大会的决定使用;业主委员会会议讨论职责范围内事项需要使用印章的,经半数以上成员签字同意作出决定后方可使用。

  第三十二条 业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员资格自行终止:

  (一)丧失业主身份的;

  (二)丧失完全民事行为能力,或者因疾病等原因丧失履行职务能力的;

  (三)被依法追究刑事责任的;

  (四)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

  (五)利用成员资格,索取或者收受建设单位、物业服务企业、其他有关单位、个人的财物的;

  (六)拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金,经三次书面催交拒不交纳的。

  第三十三条 业主委员会成员有下列情形之一的,根据业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主(代表)大会或者业主委员会根据业主(代表)大会的授权,决定是否终止其成员资格:

  (一)以书面形式向业主(代表)大会或者业主委员会提出辞职的;

  (二)本人或者其配偶、直系亲属在本物业管理区域内的物业服务企业任职,或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

  (四)违规使用业主委员会印章的;

  (五)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的;

  (六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动的;

  (七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  业主(代表)大会、业主委员会未按照前款规定终止相关成员资格的,街道办事处(乡镇人民政府)经调查核实后,应当责令终止。

  第三十四条 业主委员会任期届满六十日前,应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面报告之日起三十日内组建换届改选小组。业主委员会任期届满前,换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主委员会未按照前款规定报告的,街道办事处(乡镇人民政府)可以应业主书面要求组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

  换届改选小组由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本条例第二十条的规定,人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主(代表)大会会议对下列事项作出决定:

  (一)选聘、解聘物业服务企业;

  (二)调整物业收费标准;

  (三)除发生危及房屋安全和人身财产安全的应急维修之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

  (四)其他重大事项。

  第三十五条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主(代表)大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)保管。业主(代表)大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时提供。

  街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

  业主委员会不按时移交的,街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门应当责令其限期移交。

  第三十六条 物业管理区域内有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主大会、业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

  (三)业主委员会不履行职责达三个月以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

  物业管理委员会由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、公安机关派出机构、居(村)民委员会派员组成。物业管理委员会的主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

  第三十七条 物业管理委员会应当就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成的决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于十日。

  物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

  第三十八条 物业管理区域内共有部分的经营收益属于全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主(代表)大会的决定使用,任何单位或者个人不得挪用、侵占。

  业主(代表)大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员津贴从共有部分经营收益中列支,具体额度由业主委员会提出预算,经业主(代表)大会表决通过后执行。

  共有部分经营收益、业主(代表)大会和业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料,并在每年三月底前公布上一年度的账目情况。

  共有部分经营收益不得以任何个人名义进行存储和管理。业主委员会向银行申请开户时需要提供备案证明等材料的,物业所在地住房和城乡建设主管部门应当出具。

  第三十九条 管理规约规定或者业主(代表)大会决定委托有资质的中介机构对共有部分经营收益的收支情况进行审计的,业主委员会不得拒绝。

  业主委员会拒绝接受审计的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促业主委员会限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当代为聘请专业机构进行审计。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从共有部分经营收益中支出。

  业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  第四章 物业管理

  第四十条 业主(代表)大会或者全体业主可以决定通过聘请管理人员、购买专业服务等方式自行管理物业。

  采取自行管理物业方式的,业主委员会或者全体业主应当根据成员津贴、管理人员工资、专业服务费用、公共能耗费用等支出,结合共有部分经营收益情况,拟订物业管理收费方案,由业主(代表)大会或者全体业主讨论通过后执行。

  自行管理物业的账目情况应当每半年公布一次,接受业主监督。

  街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会应当加强对业主自行管理物业的监督和指导,并给予必要的支持和协助。

  第四十一条 业主(代表)大会或者全体业主决定选聘物业服务企业进行物业管理的,应当通过招投标方式进行。经两次招投标,投标人均少于三人的,可以通过协议方式选聘物业服务企业。

  业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案经业主(代表)大会会议讨论表决通过后,由业主委员会在物业管理区域内显著位置公告。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第四十二条 物业服务企业应当提供下列基本服务项目,并作为物业服务合同约定的内容:

  (一)电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、安全防范设施等特殊设施设备的安全运行、校验检修、维护保养;

  (二)公共绿地、道路、场所等共用部位的养护、管理;

  (三)公共照明、健身设施等共用设施设备的使用管理和维修养护;

  (四)疏散通道、安全出口和消防车通道管理,车辆行驶和停放管理;

  (五)二次供水水箱(水池)定期清洗、消毒和水质检测;

  (六)环境卫生清扫保洁,病媒生物防制;

  (七)物业管理区域外来人员和车辆登记管理,二十四小时安保值班和定期巡逻,监控视频实时监视并留存图像信息三十日以上;

  (八)物业装饰装修活动管理;

  (九)对违反法律法规、管理规约规定的行为进行劝阻、报告,对物业使用纠纷进行调解;

  (十)物业共用部位、共用设施设备维修、改造费用的账务管理;

  (十一)治安和消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理服务。

  第四十三条 物业服务企业根据物业服务合同的约定将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务机构的,应当告知业主委员会并向全体业主公示。

  未经物业服务企业委托,任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务,但物业服务企业未按照合同约定提供相应服务的情形除外。

  第四十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公布并及时更新:

  (一)物业服务企业的营业执照,项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式,客服、工程维修等电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、安全防范等专项设施设备的日常维护保养委托单位的名称、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案等;

  (四)由业主委员会委托物业服务企业管理的业主共有部分经营收益的财务信息;

  (五)受委托代收代缴事项;

  (六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他应当公示的信息。

  第四十五条 物业服务企业应当制定物业管理区域内应急防范预案。发生下列情形之一的,物业服务企业应当立即通知相关业主、物业使用人,及时采取应急措施,同时向相关主管部门报告,并协助做好救助工作:

  (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安全的;

  (二)建筑物及其附属设施设备出现安全隐患,严重危及人身安全、建筑物安全的;

  (三)发生群体性事件,影响社会稳定的;

  (四)发生重大伤亡事件的;

  (五)其他影响业主或者物业使用人正常生活的事件。

  第四十六条 物业服务企业应当按照法律法规规定以及合同约定履行物业维护、管理和服务的义务,不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业管理区域内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位和共用设施设备的用途;

  (二)擅自占用或者擅自允许他人占用物业管理区域内道路、绿地、场地等共用部位和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动;

  (三)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;

  (四)将全部物业管理一并委托或者转交给其他单位、个人;

  (五)物业服务合同终止前,擅自停止物业管理服务;

  (六)擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费;

  (七)非法限制业主进出物业管理区域、楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,擅自停水停电等;

  (八)泄露业主信息;

  (九)拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、垃圾清运等费用;

  (十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  物业服务企业有前款规定行为之一的,由住房和城乡建设主管部门录入物业服务企业信用档案。

  第四十七条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定物业服务等级标准,并会同价格主管部门制定与物业服务等级相对应的收费参考价格。物业服务收费参考价格可以根据物价、人工成本上涨等因素适时作出调整。

  物业服务收费实行市场调节价的,由业主和物业服务企业根据收费参考价格,在物业服务合同中约定。

  业主购买的房屋已经交付但未装饰装修的,物业服务费用可以按一定比例收取,具体比例在物业服务合同中约定。

  第四十八条 业主应当按照物业服务合同约定的期限和标准交纳物业服务费用,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业服务企业过错为由拒交或者少交物业服务费。

  物业服务企业应当根据物业服务合同约定的标准提供物业服务,不得以成本上涨、收费不足为由降低服务标准。

  第四十九条 物业服务合同应当载明物业服务项目和服务标准、收费项目和收费标准、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限以及违约责任等。

  物业服务合同有效期内,物业服务企业提出调整物业服务项目、服务标准或者收费项目、收费标准的,应当与业主委员会协商草拟调整方案并在住宅小区显著位置公示三十日,经业主(代表)大会表决通过后实施,同时与业主委员会签订物业服务变更协议。

  第五十条 业主未按照合同约定交纳物业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用,经书面催缴无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的,物业服务企业可以在住宅小区显著位置予以公示,并可以请求业主委员会代为催缴。

  物业服务企业提供的服务未达到合同约定标准的,应当承担相应违约责任。

  业主与物业服务企业产生纠纷,经协商无法达成一致的,可以请求街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会组织调解。街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当受理。调解不成的,可以按照约定申请仲裁,或者依法提起民事诉讼。

  第五十一条 物业服务合同到期未续聘的,或者由于其他原因终止的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。物业服务企业要求业主委员会协助收取业主欠缴物业费的,业主委员会应当给予协助。

  第五十二条 物业服务企业退出物业管理区域的,应当撤出物业服务人员,清退预收、代收的有关费用,并向业主委员会履行下列交接义务:

  (一)移交承接物业时所接收和记录的全部资料;

  (二)移交有关物业的改造、维修、保养等技术服务档案资料;

  (三)移交物业管理用房;

  (四)移交物业管理期间配置的属于业主共有的固定设施设备;

  (五)清算并移交业主委员会委托其管理的共有部分经营收益;

  (六)法律、法规规定的其他事项。

  未成立业主委员会的,由物业服务企业向街道办事处(乡镇人民政府)履行交接义务。

  物业服务企业退出物业管理区域时,不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

  第五十三条 物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业服务企业依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、管理用房和设施设备等交接义务。

  物业服务合同双方可以委托物业所在地住房和城乡建设主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)保管履约保证金。

  第五十四条 市、县(市、区)人民政府应当完善老旧住宅小区配套基础设施和公共服务设施,加快老旧住宅小区整治改造。老旧住宅小区整治改造后,街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主的意见,划定物业管理区域,实行物业管理。

  在不影响消防安全和道路通行前提下,市、县(市、区)人民政府有关部门应当指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位和车辆充电设施,以及加装电梯。

  第五章 物业的使用和维护

  第五十五条 业主、物业使用人使用物业时,应当遵守有关法律法规的规定以及临时管理规约、管理规约。

  临时管理规约、管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地的使用、维护、管理;

  (二)业主共有部分的经营与收益的分配、使用和管理;

  (三)业主和物业使用人在安全管理、环境卫生、装饰装修、动物饲养、植物种植等方面的权利与义务;

  (四)违反管理规约应当承担的责任;

  (五)其他应当约定的事项。

  第五十六条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途或者自然资源主管部门批准的设计用途使用物业。

  新建住宅小区内的非住宅物业设计用于餐饮经营的部分,应当配置相应的专用烟道。未配置专用烟道的,不得用于餐饮经营。

  第五十七条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。协议中应当明确房屋结构保护、装饰装修时间限制、装修材料堆放搬运和垃圾清运要求、空调外机安装要求以及禁止行为和违约责任等内容。业主自行管理物业的,由业主、物业使用人向业主委员会履行告知义务并签订协议。

  业主在装饰装修房屋过程中,不得破坏、改变房屋外立面。

  业主在使用物业过程中,应当采取有效的防护措施,避免阳台、窗台放置物以及外立面悬挂物坠落、脱落。业主委员会、物业服务企业发现存在高空坠物安全隐患的,有权要求业主及时整改,消除隐患。

  第五十八条 物业服务企业应当加强对业主的消防安全宣传教育,按照规定定期对物业管理区域开展消防安全巡查工作,消除火灾隐患。已成立业主委员会但未选聘物业服务企业的,由业主委员会组织业主、物业使用人做好消防安全工作。对尚未组建业主委员会也未选聘物业服务企业的住宅小区,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

  第五十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过六个月,并在物业管理区域内公示,接受业主查询和监督。

  物业管理区域内如需占用业主共有的道路或者其他公共场地增设车位的,应当由业主(代表)大会决定,并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有,是否收取车辆停放费由业主(代表)大会决定。

  物业管理区域内,业主、物业使用人未按照规定停放汽车,影响道路通行的,由业主委员会或者物业服务企业通知改正;拒不改正的,移送公安机关交通管理部门按照有关规定处理。

  市人民政府可以根据需要制定物业管理区域内的停车管理办法。

  第六十条 建设单位应当按照规划要求配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。已建成的停车场所和充电设施不能满足业主需要,且有可用场地的,由业主(代表)大会或者业主委员会、物业服务企业按照规定办理有关手续后修建。老旧住宅小区内无可用场地的,应当在整治改造过程中予以解决。

  禁止在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处停放电动自行车或者为电动自行车充电;禁止从室内引电线用于交通工具充电。

  第六十一条 物业服务企业承接物业后,应当负责对电梯的日常管理和维护保养,及时制止危及电梯安全的行为,确保电梯正常运行。因日常管理或者维护保养不当等原因导致电梯无法正常使用的,物业服务企业应当依法承担相应的责任。业主自行管理物业的,由业主委员会履行电梯日常管理和维护保养职责。

  老旧住宅小区改造需要加装电梯的,应当征得相关业主的同意,依法办理相关审批手续。加装电梯应当确保建筑结构安全,并且符合消防安全要求,不得改变既有建筑主体承重结构,不得变相增加住宅使用空间,不得超出原建设用地界址范围。

  第六十二条 物业服务企业承接物业后,负责对二次供水水箱(水池)的日常管理,定期进行清洗、消毒,并采取措施防止异物进入水箱(水池)。

  二次供水水箱(水池)的清洗、消毒周期由当事人在物业服务合同中约定,但每年不得少于两次。负责清洗、消毒的工作人员应当持有健康证,操作符合卫生要求。

  第六十三条 建设单位已经将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备移交给专业经营单位的,以及老旧住宅小区已经完成对公用事业经营设施设备分户改造的,由专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口及其之前的设施设备的维修、养护和管理,保证其安全运转和正常使用。

  第六十四条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程平时用作停车位的,经人民防空主管部门同意后,可以以出租方式向全体业主开放,每次租赁期限不得超过五年。

  建设单位或者其他投资人在物业管理区域内投资建设的人民防空工程,其用作停车位所收取的租金应当优先提取一部分用于该人民防空工程的维护和管理。

  禁止出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位。

  第六十五条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间;

  (三)擅自改变物业使用性质;

  (四)侵占或者破坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动、拆除共用设施设备;

  (五)拆除、损坏电梯的部件、附属设施或者标志,强行开启电梯层门、轿门或者阻止电梯层门、轿门正常关闭,超过额定载荷使用电梯;

  (六)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

  (七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品,严重影响房屋安全;

  (八)高空抛物;

  (九)随意弃置垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的社会生活噪声,影响邻居通风、采光等;

  (十)法律法规以及临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

  第六十六条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、物业使用过程中,有违反本条例第六十五条规定,或者有违反其他法律法规以及临时管理规约、管理规约规定的行为的,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告有关主管部门和业主委员会。未聘请物业服务企业的,由业主委员会履行劝阻、制止和报告职责。有关主管部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以处理。

  第六十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位应当交存住宅专项维修资金;业主在办理房屋权属登记手续时,应当提供交存住宅专项维修资金的凭证。

  业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,报住房和城乡建设主管部门备案;未成立业主大会的,续交方案根据市、县(市、区)有关规定执行。

  第六十八条 房屋、相关设施设备的保修期满后,发生下列紧急情况,危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的,可以采取应急维修:

  (一)电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活,经特种设备检验检测机构、其他有资质的电梯专业检测机构或者电梯制造单位出具安全评估意见认定或者整改通知书的;

  (二)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,经消防救援机构出具整改通知书的;

  (三)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全,经有资质的专业检测机构出具证明的;

  (四)房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (五)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响房屋正常使用和安全,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

  (六)二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用,经专业机构核实并认定的,但由专业经营单位负责维修、养护的除外;

  (七)其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的紧急情况,经专业机构核实并认定的。

  前款规定的紧急情况下,相关单位、专业机构应当根据业主、物业服务企业的申请,或者根据相关部门的要求,及时提供相应的检验检测和核实认定服务。

  住房和城乡建设主管部门核查属实后,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业或者相关业主立即组织维修。其中,住宅专项维修资金未划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向住房和城乡建设主管部门申请列支;住宅专项维修资金已划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支,业主委员会审核同意的,应当报住房和城乡建设主管部门备案。

  第六章 监督管理

  第六十九条 住房和城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)制定物业服务规范和等级标准;

  (二)监督新建物业承接查验,物业管理招投标,物业服务合同备案;

  (三)拟订住宅专项维修资金缴存、使用制度并监督执行;

  (四)指导并监督物业服务企业经营活动,开展物业服务质量的监督和考核;

  (五)指导业主大会成立,业主委员会选举和换届;

  (六)房屋工程质量验收,管理物业质量保修金,督促建设单位履行保修义务;

  (七)负责建设工程消防设计、审查和验收;

  (八)负责白蚁防治的监督和管理;

  (九)及时处理有关房屋工程质量和物业管理方面的投诉、举报;

  (十)依职责查处住宅物业项目建设和物业管理活动中的相关违法行为。

  第七十条 市、县(市、区)人民政府有关部门履行下列职责:

  (一)自然资源主管部门负责对列入住宅小区建设项目规划条件和设计方案的基础设施、配套公共服务等设施的规划审查,查处住宅小区建设项目竣工规划核实前违反规划要求的违法行为;

  (二)城市管理部门履行物业管理区域内的城市管理职责,查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物,侵占和破坏绿化设施、市政公用设施、环卫设施,以及破坏环境卫生等违法行为;

  (三)公安机关负责对物业管理区域内安全防范等设施的监督检查,指导物业管理区域内治安防范工作,加强对业主养犬行为的监督管理,规范物业管理区域内道路停车管理,依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为;

  (四)市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备的安全监察工作,督促特种设备检验检测机构及时出具电梯安全检测意见,查处物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记、无照经营、侵害消费者合法权益、价格违法以及餐饮经营油烟排放不达标等违法行为;

  (五)消防救援机构负责对物业管理区域内消防设施设备、场所等的监督检查,查处违反消防安全法律法规的行为;

  (六)生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理,按照职能分工依法查处水超标排放等违法行为;

  (七)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督等工作;

  (八)人民防空主管部门负责物业管理区域内人防工程建设和维护管理的监督检查,查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法行为;

  (九)民政部门负责物业管理区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查,以及丧事活动管理等工作。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位以及其他有关部门依法履行相应职责。

  第七十一条 街道办事处、乡镇人民政府依法组织和指导辖区内的业主依法成立业主大会或者物业管理委员会,选举业主委员会;指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调解物业管理纠纷。

  居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府履行相关职责,指导、监督住宅物业管理的具体工作。

  第七十二条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,召集住房和城乡建设、城市管理、公安等部门,街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会、业主代表和物业服务企业等方面的代表召开物业管理联席会议,研究解决物业管理工作中的下列重大问题:

  (一)业主委员会未依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (五)物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题;

  (六)需要协调解决的其他物业管理问题。

  第七十三条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业矛盾纠纷调处机制。

  住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理投诉举报平台,在接到物业服务企业、业主委员会、业主和物业使用人的投诉、举报后,应当予以登记并及时处理。不属于本部门职责的,应当及时移交给其他有关部门进行处理,并告知投诉人、举报人。

  第七十四条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理信用体系,加强行业诚信管理。

  第七章 法律责任

  第七十五条 建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第十条规定,未通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处二万元以上十万元以下罚款;

  (二)违反本条例第十三条第二款规定,未向前期物业服务企业移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第十九条第一款规定,未按时交存首次业主大会筹备经费的,由住房和城乡建设主管部门责令限期交存;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (四)违反本条例第六十四条第三款规定,出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位的,由人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。造成损失的,应当依法赔偿损失。

  第七十六条 物业服务企业违反本条例规定,由住房和城乡建设主管部门按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第十三条第三款、第四十一条第三款规定,未按时将相关材料报送备案的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (二)违反本条例第四十四条规定,未在物业管理区域内显著位置公布相关信息或者公示的相关信息失实的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十八条第二款规定,物业服务未达到合同约定标准的,责令限期改正;

  (四)违反本条例第五十二条规定,退出物业管理区域时拒不履行交接义务,或者损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,责令改正,处一万元以上十万元以下罚款;

  (五)违反本条例第六十六条规定,发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不及时报告的,处五百元以上五千元以下罚款。

  第七十七条 业主和物业使用人违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

  (一)违反本条例第六十条第二款规定,在物业管理区域内从室内引电线用于交通工具充电的,由消防救援机构责令改正;拒不改正的,处五百元以下罚款;

  (二)违反本条例第六十五条第一项规定,损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

  (三)违反本条例第六十五条第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间的,由城市管理部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,限期改正,处违法建设造价百分之五以上百分之十以下罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的,没收实物或者违法所得,可以并处违法建设造价百分之十以下罚款;

  (四)违反本条例第六十五条第三项规定,擅自改变物业使用性质的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (五)违反本条例第六十五条第四项规定,侵占或者破坏绿化设施、市政公用设施和环卫设施的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处五百元以上二千元以下罚款;

  (六)违反本条例第六十五条第六项规定,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的,由消防救援机构责令改正,处警告或者五百元以下罚款;拒不改正的,可以强制执行;

  (七)违反本条例第六十五条第七项规定,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品的,由公安机关依法处罚。

  第七十八条 违反本条例第十一条第二款规定,建设单位、物业服务企业未按时将相关资料报送备案的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第七十九条 违反本条例第十三条规定,建设单位、物业服务企业未进行前期物业承接查验,并签订物业承接查验协议的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

  建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的,由住房和城乡建设主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十条 违反本条例第三十八条规定,挪用、侵占物业共有部分经营收益的,由住房和城乡建设主管部门追回挪用、侵占的共有部分经营收益,归还业主,没收违法所得。

  第八十一条 住房和城乡建设主管部门、其他有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的工作人员,在对物业管理活动的监督管理或者协助管理工作中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十二条 专业经营单位违反本条例有关规定,拒不承担维修、养护和管理责任的,由市、县(市、区)人民政府有关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第八十三条 违反本条例规定的其他行为,法律、法规另有处罚规定的,从其规定。

  第八章 附 则

  第八十四条 本条例中有关专业用语的含义:

  (一)共用部位,是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室等;

  (二)共用设施设备,是指绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、控制柜、电梯、业主楼层间的供、排水总管、智能快件箱、消防设施、供电设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、健身设施、非机动车库、共用设施设备用房等;

  (三)专有部分,是指建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,或者具有利用上的独立性,可以排他使用,或者能够登记成为特定业主所有权的房屋(包括整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

  第八十五条 市、县(市、区)人民政府可以根据本条例制定实施细则。

  本条例规定的临时管理规约、业主(代表)大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

  第八十六条 上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区和上饶高铁经济试验区的管理机构在辖区范围内履行对物业管理活动的监督管理职责。

  第八十七条 本条例自20**年3月1日起施行。

篇5:西安市物业服务收费管理办法(2021)

  西安市物业服务收费管理办法(20**)

  第一章 总 则

  第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主或者使用人(以下统称“业主”)和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《陕西省物业管理条例》《西安市物业管理条例》和《陕西省物业服务收费管理办法》等法律法规和有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于西安市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

  第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称,包括物业服务费、物业管理区域内机动车停放服务费(以下统称“停车服务费”)和其他服务费。

  物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备及相关场地进行日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

  停车服务费是指物业服务企业按照停放服务合同的约定,在物业管理区域内对指定场地(所)停放的机动车进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

  其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

  第四条 物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则,按照物业服务的不同性质、特点和阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

  未成立业主大会的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,已成立业主大会的及其他服务费实行市场调节价。

  别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。

  第五条 物业服务收费按照统一政策、属地管理原则,实行市、区(县)分级管理。市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定物业服务收费管理有关政策规定,指导全市物业服务收费监督管理工作。各区(县)发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门按照各自管理权限,分别负责辖区内的物业服务收费监督管理工作。物业项目所在地的街道办事处(镇人民政府),负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作,及时协调处理物业管理纠纷和矛盾。

  第六条 实行政府指导价的物业服务收费标准由市、区(县)人民政府制定,具体工作由市、区(县)发展改革部门、住房和城乡建设部门负责,依据物业服务等级标准,综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定,由住房和城乡建设部门提出调整申请及调整意见,实行动态管理。

  市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局负责制定和调整新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区、航天基地等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准,报市人民政府同意后执行。

  其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照西安市物业服务收费指导标准执行,也可根据实际自行制定,并抄送市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局和市市场监督管理局。

  第七条 实行政府指导价管理的住宅小区物业服务等级按照住建部门制定的物业服务等级标准,由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务等级,按照高层、多层分别制定收费标准;实行政府指导价的物业管理区域内室内机动车停放场所类别按照硬件设施和服务条件由高到低设定为一类、二类两个类别,露天机动车停放场所不分类别。

  物业服务收费政府指导价标准为最高限价,物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。

  第八条 实行市场调节价的物业服务收费标准,由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。

  业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,其物业服务收费实行市场调节价。

  第二章 物业服务收费标准的制定

  第九条 业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用,实行政府指导价的物业服务收费仅适用于包干制。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费,物业服务企业依照合同约定事项提供服务,盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。

  第十条 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分:

  1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  3. 物业管理区域内清洁卫生费用(不含居民生活垃圾费);

  4. 物业管理区域内绿化养护费用;

  5. 物业管理区域内秩序维护费用;

  6. 办公费用;

  7. 物业服务企业固定资产折旧;

  8. 物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;

  9. 经业主或者业主大会同意的其它费用。

  物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或者物业服务支出。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换,由原建设单位负责,不得动用专项维修资金或者由业主承担。

  第十一条 实行政府指导价的物业服务费执行“一费制”。物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本,不得单独收取。

  第十二条 停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算,按比例分担,不得重复计算。

  第十三条 专业经营单位供水、供电等,实行抄表到户的,应当向最终用户收取有关费用,依据相关法律法规承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任,且相关费用不得计入物业服务费成本;未实行抄表到户的,总表与分表之间的正常损耗,计入物业服务费成本,并由物业服务企业承担物业服务区域内公共管线和设施设备的日常运行、维护责任。

  第十四条 住宅预售前,建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业,依据物业服务指导标准和物业服务收费指导标准,确定预售物业项目的物业服务等级、停车场类别以及物业服务费标准、停车服务费标准等内容,在政府指导价范围内与物业服务企业签订《前期物业服务合同》,向物业项目所在区(县)、开发区住房和城乡建设部门备案后,收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门。建设单位与物业买受人签订的房屋、车位买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。

  《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》应当明确物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。同一物业管理区域内同类型的住宅项目,其物业服务收费标准应当保持一致。

  第三章 物业服务收费计费方式

  第十五条 物业服务费和停车服务费根据合同的约定按月计收,预收不得超过三个月。

  第十六条 物业服务费根据房屋的建筑面积计收。

  (一)已办理不动产权属证书的房屋,按照权属证书记载的建筑面积计算;

  (二)已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋,按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后,次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。

  第十七条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售,或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋或者车位,物业服务费或者停车服务费由建设单位交纳。符合交付条件的房屋或者车位,物业服务费或者停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。

  第十八条 业主因自身原因逾期未办理物业交付手续的,其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。

  第十九条 业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位,经物业服务企业登记确认后,其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。

  第二十条 下列车辆临时进入物业管理区域内停放的,不得收取费用:

  (一)临时停放30分钟之内的车辆(仅限配置有公共停车位的小区);

  (二)执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆;

  (三)残疾人车辆(仅限小区按照无障碍设施工程建设标准设置的无障碍车位上停放的由残疾人驾驶的专用机动车)。

  第四章 行为规范与监督管理

  第二十一条 物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用,不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费,或者只收费不服务、多收费少服务,以及变相收费。

  特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费,由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准,经业主自愿选择,由物业服务企业与业主另行通过合同约定。

  第二十二条 物业服务企业接受专营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,也不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。物业服务企业与专营单位签订的相关合同应向全体业主公开,不得损害业主利益。

  第二十三条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告,以及共用部位、共用设施设备分布图,明确车位权属,便于业主查询。

  第二十四条 物业服务企业应按照有关规定实行明码标价,公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、优惠减免政策、投诉举报电话以及属地行业主管部门监督电话等信息,自觉接受监督。

  第二十五条 物业服务企业利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的,需遵守相关法律规定,所得收益在扣除合理成本之后归属全体业主所有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十六条 物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示,公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料,物业服务企业应当据实提供。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。

  第二十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的停车场(所),应当首先满足本物业管理区域内业主的需要。业主在物业管理区域内的停车场(所)停放自有车辆,不得按经营性停车场收费标准收费。

  第二十八条 物业服务企业在收到业主告知后,不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的车位上免费停放未登记的车辆。

  第二十九条 物业服务企业实行出入证(卡)管理的,应当为每户业主首次免费配置不少于4张出入证(卡)。业主另有需求申请办证(卡)的,物业服务企业可以按物业公示标准收取制作成本费用,不得盈利。

  第三十条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议,具体管理内容由双方在协议中约定。

  业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按照实际发生额,由业主或者装修单位承担,并承担相关责任。

  第三十一条 业主应当按照合同约定按时足额交纳物业服务费、停车服务费或其他服务费,不得拒绝交纳。业主拒不交纳的,物业服务企业可以依法催缴,但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。

  业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费等费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时,业主或者使用人应当结清物业服务费等费用。

  第三十二条 自备供暖(冷)的小区,其采暖(冷)费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案(政府对供暖补贴的,补贴方案应当包括在收费方案内),必须经业主大会或者由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主(以下简称“参与表决双过半业主”)同意后据实收取。采暖(冷)期结束后,必须向全体业主公布收支情况。

  第三十三条 实行政府指导价管理的住宅小区,物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,物业服务企业应当按照物业服务指导标准和物业服务收费指导标准,在街道办事处(镇人民政府)的组织、指导和监督下,公开真实、完整、有效的相关信息。在物业管理区域内显著位置公示服务成本变动情况和拟调价方案;就调价方案与业主协商,经“参与表决双过半业主”同意后,形成业主共同决定,在政府指导价范围内实施调整并约定执行。物业服务等级经物业项目所在区(县)、开发区住房和城乡建设部门认定后,收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门。

  第三十四条 各级发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门要按照职责分工加强物业服务及收费行为的监督管理。

  市发展和改革委员会要严格按照有关法律法规规定,制定物业服务收费管理办法和物业服务收费标准及其他有关政策规定。各级发展改革部门负责做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传培训等物业服务收费监督管理工作。

  市住房和城乡建设局按照法律法规规定,制定物业管理服务相关政策规定。各级住房和城乡建设部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训,加大对物业企业服务质量监督检查,将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理。

  各级市场监督管理部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为,依据有关法律、法规以及规定进行查处。

  第五章 附 则

  第三十五条 本办法由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。

  第三十六条 本办法自20**年1月1日起实施,有效期5年。凡本办法之前的有关规定与本办法不符的,按本办法执行。法律、法规、规章以及上级机关另有规定的,从其规定。

  物业服务企业执行新的物业服务收费标准前,应当按照本办法第三十三条的规定履行调价程序,在调价程序履行完毕前仍按原合同约定执行。

  附件:1.西安市物业服务收费政府指导价标准

  2.西安市物业管理区域内机动车室内停放场所类别标准

  附件一

  西安市物业服务收费政府指导价标准

  物业服务费指导标准

  单位:元/平米·月

  说明:

  1.实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据西安市住房和城乡建设局印发的《西安市普通住宅小区物业服务指导标准》,按照质价相符的原则制定;物业服务凡达不到三级服务标准的,收费按等外标准收取。

  2.高层指七层以上(含七层)带电梯的住宅,七层不带电梯的参照多层收费标准;多层指六层以下(含六层)不带电梯的住宅,六层及以下带电梯参照高层收费标准;老旧住宅改造后带电梯的物业服务费按照不高于高层等外收费标准执行。

  3.上述收费标准为基准价,下浮不限。

  物业企业提供的服务超过高层一级物业服务标准的,可在高层一级物业服务收费标准的基础上,上浮不超过10%;物业企业执行浮动收费标准前,物业服务标准向物业项目所在区(县)、开发区住房和城乡建设部门备案,收费标准抄送同级发展改革部门和市场监督管理部门后执行。上浮仅限于高层一级服务标准,高层二级、三级、等外无上浮。

  多层住宅按基准价可上浮不超过20%的原则制定物业服务收费标准。

  附件二

  西安市物业管理区域内

  机动车室内停放场所类别标准

  一类停车场

  具有独立的出入口或符合国家标准的双车道供车辆安全出入;配备自动升降栏杆,摄像监控系统,电脑计费系统或网络计费支付系统,消防喷淋设施及通风设备;地面硬化干净整洁;行车有标准的导向系统,停车位有专业标示;监控室24小时有专人值班,配备专业管理、保安、保洁人员。

  二类停车场

  配备监控、消防、通风设备,有明显的导向和停车标识。24小时有人值班,配备保安、保洁人员。

相关文章

网站地图