长沙市市政工程设施管理办法(1992) -凯发网站

3588

长沙市市政工程设施管理办法(1992)

  长沙市人民政府令第08号

  一九九二年八月十二号

  第一章 总则

  第一条 为加强市政工程设施管理,充分发挥其效能,更好地为生产和人民生活服务。根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市城市规划区内下列市政工程设施属本办法管理范围:

  (一)道路设施:包括车行道、人行道、广场、停车场、街头空地、路肩及雕塑、喷泉等道路设施;

  (二)桥涵设施:包括跨河桥、跨线桥、立交桥、过街人行桥、过街地下通道、涵洞及桥涵附属设施;

  (三)排水设施:包括雨水管道、污水管道、明沟、暗渠、泵站污水处理厂及排水附属设施;

  (四)防洪设施:包括防洪堤岸、防洪墙、河坝、防洪闸、排涝排渍泵站、排洪道及防洪附属设施;

  (五)道路照明设施:包括道路、桥涵、广场、街巷及公共场地的照明设施。

  第三条 市政工程设施实行统一管理与分级分部门管理相结合的制度。

  长沙市城市建设局负责市政工程设施的统一管理。

  水利、电业、交通、港务等管理部门,应按照市人民政府规定的管理范围共同做好市政工程设施的管理工作。

  各区、县市政工程设施管理部门负责辖区内市政工程设施的管理工作。

  第四条 市政工程设施的建设、维护和管理,应遵循统一规划、统筹安排、合理布局、综合配套、建设与维护管理并重的原则。

  第五条 城市新区开发和旧区改造,必须把市政工程设施配套建设项目纳入开发和改造计划。并按照先地下后地上的顺序进行。

  第六条 市政工程设施建设的工程设计、施工,应由取得市政工程设计、施工资格的单位承担。工程竣工后,须经市政工程设施主管部门验收合格,方可使用。

  第七条 凡新建、扩建、改建项目,需要增加市政工程设施容量的,由建设单位报规划、市

  政设施主管部门审批。所需增加设施容量的投资纳入项目计划后,由市政工程设施主管部门统一建设。

  第八条 全市公民都应树立爱护市政工程设施的优良风尚,都有保护市政工程设施的义务,并有权制止和检举损坏市政工程设施的行为。

  第二章 道路桥涵管理

  第九条 市政工程设施管理部门应定期检查道路、桥涵设施完好状况,及时清理道路、桥涵上的障碍,维修破损设施,保证交通安全、畅通。

  第十条 按规划新建、拓宽、翻建道路时,妨碍道路工程建设的一切建筑物、构筑物及管线,都应服从道路工程的需要,按有关规定拆迁。

  第十一条 机动车、畜力车不准在铺装的人行道上行驶和停放,履带车在铺装路面上行驶,应经市政工程设施管理部门许可,并采取相应的防护措施。

  第十二条 未经批准,任何单位和个人不得占用、挖掘道路。确因需要临时占用、挖掘道路的,必须经规划管理部门、市政工程设施管理部门和公安交通管理部门联合审批,按规定交纳占道费、挖掘道路复原费等费用后,方可施工。

  经批准占用、挖掘道路的单位和个人不得擅自扩大范围,不得超过批准时间。

  第十三条 挖掘道路的单位和个人,要在施工现场设有明显标志和安全防范设施,并按技术标准和时间要求回填。

  市政工程设施管理部门要按技术标准及时修复路面。

  第十四条 煤气、供排水、供热、电信、电力等部门,应在每年3月底前,将当年挖掘道路的计划报市政工程设施管理部门,以便统一安排,避免重复挖掘。

  第十五条 市政设施管理部门要定期油漆路名牌,路名牌应统一式样,用规范的汉字和拼音书写,并保持整洁。

  任何单位和个人不得随意移动、损坏路名牌。

  第十六条 城市中铁路与道路的平交道口必须接平,铁路与道路部门需升、降各自的设施时,施工前双方应加强联系,相互配合,保证道口路面平整。

  第十七条 设置在道路上的各种井座,不得高于或低于路面15毫米。发生井座塌陷、井盖缺损等现象,市政工程设施管理部门及有关专业部门应及时修复。

  第十八条 各种车辆通过桥

  涵不得违反限载、限高、限速等标志的规定。

  第十九条 任何单位和个人不得在城市道路、桥涵设施范围内从事下列活动:

  (一)擅自堆放物料,敷设、架设各种管线或装置

  其它设施;

  (二)擅自摆摊,集市,搭棚,盖房,插竖标牌,占道作业;

  (三)损坏道路和桥梁分隔栏杆、道路标牌等设施;

  (四)挖沙,取土,消解石灰,搅拌水泥、沙浆,倾倒垃圾、废物及其它有碍道路、桥涵设施安全和有损道路、桥涵设施的作业。

  (五)在桥梁管理区范围内停船、抛锚、进行爆炸等危及桥梁安全的生产作业。

  第三章 排水设施管理

  第二十条 市政工程设施管理部门和各产权单位,要按产权所属,搞好排水设施的维修和养护,保持排水设施完好、畅通。

www.pmceo.com-物业经理人

  第二十一条 任何单位和个人向城市排水管网铺接排水管线,必须经规划、市政工程设施主管部门批准,由市政专业部门施工,确保工程质量。

  第二十二条 任何单位和个人排入城市排水设施的污水,应达到国家规定的水质标准。向城市排水设施排放污水,应按规定交纳排水设施使用费。

  第二十三条 未经批准,任何单位和个人不得在排水设施上截流取水;不得拆除、改装、接引各种排水管线。

  第二十四条 禁止下列损坏排水设施的行为:

  (一)擅自占用、覆盖、堵塞排水设施;

  (二)排放有毒、有害、有传染病源菌、放射性、易燃、易爆等有损排水设施及危害排水工人作业安全的污水;

  (三)排放未经沉淀的施工污水和未经化粪池处理的粪便;

  (四)向排水设施倾倒垃圾及其它容易造成堵塞的废弃物;

  (五)在排水设施上修建建筑物、构筑物或设置管线。

  第四章 防洪设施管理

  第二十五条 在防洪设施管理范围内修建其他工程设施,必须经水利、港务管理部门审查,规划管理部门批准,不得影响河道行洪、泄洪和排渍。

  第二十六条 沿江河的通道闸和下水道出口闸,由产权单位或使用单位负责维修和汛期防守;影响河道堤防安全时,由防洪设施专业管理部门通知产权单位限制使用、改建或封闭。

  第二十七条 任何单位和个人.不得在防洪设施范围内进行下列活动:

  (一)擅自破堤扒口、修建通道;

  (二)倾倒垃圾、废物;

  (三)擅自砍伐护堤林木;

  (四)在非港口装卸区擅自装卸货物;

  (五)擅自修建各种设施或进行采石、挖沙、取土等妨害防洪设施安全的活动。

  第四章 道路照明设施管理

  第二十八条 道路照明设施必须保持完好。因建设工程需要迁移照明设施的,须报经照明设施专业管理部门批准,并按规定交纳拆迁补偿费。

  第二十九条 任何单位和个人发现照明设施损毁时,应及时向照明设施专业管理部门报告。照明设施专业管理部门应当及时修复。

  第三十条 路灯柱周围1米内,不准修建建筑物、构筑物或堆放各种物料。不准擅自利用灯柱挂横幅标语和张贴广告。非路灯管理人员不准攀登灯柱。

  第三十一条 任何单位和个人不得擅自在路灯电源上接线、接灯、安装其它电器设备;不得损坏或擅自迁移、拆除路灯杆线、灯具和其它附属设施。

  第六章 奖罚

  第三十二条 有下列事迹之一的单位或个人,由市人民政府或市政工程设施主管部门给予表彰和奖励:

  (一)认真执行本办法,为维护市政工程设施作出显着成绩的;

  (二)制止和检举损坏市政工程设施行为有功的。

  第三十三条 对违反本办法规定,未取得市政工程设施建设设计、施工资格而承担设计施工任务的由建设行政主管部门按国家和省市有关规定处理。

  第三十四条 对违反本办法有关保护道路、桥涵、排水、防洪、照明设施规定的,由其主管部门视情节轻重作如下处理:

  (一)未造成设施损毁的,给予批评教育,责令其停止违章行为,并对责任者处20元以下的罚款;

  (二)造成设施局部损毁,尚不影响使用的,给予批评教育,除责令限期修复或赔偿损失外。并对责任者处100元以下罚款;

  (三)造成设施损毁,影响正常使用的,责令其恢复原状或赔偿损失外,并对责任人处500元以下罚款;

  (四)未经批准,违章占用、挖掘道路的,除补交占用、挖掘道路费,责令其停止违章行为,恢复原状或赔偿损失外,并按占用、挖掘道路费标准处以五至十倍的罚款;

  (五)对占用、挖掘道路的单位和个人或路面修复部门不按规定期限、范围和质量标准完工的,除责令限期完工外,。并按占用、挖掘道路费标准处以一至五倍罚款。

  第三十五条 违反本办法,有下列行为之一者,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚:

  (一)破坏、盗窃、损毁市政工程设施的;

  (二)占用、挖掘道路施工不采取安全防范措施造成事故的;

  (三)故意向排水沟、下水道排放、倾倒有毒有害污水和易燃易爆物质,妨害公共安全的;

  (四)拒绝、阻挠市政工程设施管理人员依法执行公务,谩骂、围攻、殴打管理人员的。

  第三十六条 市政工程设施管理人员违反本办法有关规定的,由其所在单位或上一级行政机关进行批评教育或给予行政处分外,并可按下列规定处罚:

  (一)未能保证市政工程设施正常运行的,对有关责任人员处100元以下罚款;

  (二)确因市政管理部门失职,(来自:www.pmceo.com)造成财产损失或人身伤亡事故的.由市政工程设施管理部门承担赔偿责任,对有关责任人员处100元以上2oo元以下罚款。

  市政工程设施管理人员徇私枉法,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在收到处罚决定书之日起15日内向上一级行政机关申请复议;对复议决定仍不服的,可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉,也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第七章 附则

  第三十八条 本办法中关于占道费、挖掘道路复原费、排水设施使用费等收费标准由市物价局按有关规定核定。

  有关部门收取的上述费用,应列入预算外资金管理,专款专用,不得挪用或私分。

  第三十九条 本办法由长沙市人民政府法制局负责解释。

  第四十条 本办法自公布之日起施行。凡过去有关规定与本办法抵触的,按本办法执行。

篇2:湘潭市物业专项维修资金管理办法(2000)

  湘潭市物业专项维修资金管理办法

  湘潭市人民政府令 第6号

  《湘潭市物业专项维修资金管理办法》已经20**年6月24日市人民政府第28次常务会议通过,现予发布,自20**年8月1日起施行。

  市 长 彭 宪 法

  二○○四年七月十六日

  湘潭市物业专项维修资金管理办法

  第一条 为保障物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修养护,维护物业产权人和使用人的合法权益,根据《物业管理条例》(国务院第379号令)及国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房〔1998〕213号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 凡本市城区范围内两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结

  构相连的非住宅物业,其共用部位、共用设施设备的专项维修资金(以下简称维修资金)的收取、

  使用和管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板

  、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施设备是指住宅小区或单幢物业内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道

  、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、消防设施、煤气液化气管道、锅

  炉、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使

  用的房屋等。

  第四条 市财政局和市房产管理局应当制定物业专项维修资金使用计划报批管理制度、

  财务预决算制 度、审计监督制度以及业主查询和对帐制度。市房产管理局负责监督本市物业专项维修资金的管理

  和使用。

  第五条 维修资金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建帐、核算到户的管理原则

  。

  第六条 维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中型维修

  和更新、改造。

  第七条 首期维修资金按以下规定缴纳:

  (一)出售的公有住房属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅的提取30%

  ,该部分维修资金属售房单位所有。

  (二)多层住房出售时,由购房人按购房款2%的比例向售房单位缴纳,高层住房或设有电梯的多

  层住房出售时,由购房人按购房款3%的比例向售房单位缴纳。售房单位代为收取的维修资金属全

  体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

  (三)拆迁安置实行房屋产权调换时,安置多层房屋的按安置房评估价的2%、安置高层房屋的按

  安置房评估价的3%由被拆迁人向拆迁人缴纳。拆迁人代为收取的维修资金属全体业主共同所有。

  (四)其他物业和整栋住宅中的非住宅物业按照同类型住宅维修资金缴纳标准进行归集。

  (五)开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第(二)项规定缴纳维修资金。

  第八条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为收集首期维修资金。

  公有住房售房单位应按本办法规定足额缴纳维修资金,并向购房人收取个人缴纳维修资金部分。

  销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时,应向市房产管理局提交维修资金归集方

  案。

  拆迁人在办理拆迁许可证时,应向市房产管理局提交维修资金收取方案。

  以上单位在办理房屋产权登记手续前,须将归集的首期维修资金移交市房产管理局代管。

  第九条 维修资金的管理在业主委员会成立前,物业维修资金由市房产管理局代管;业主委员会成立

  后,可根据业主大会的决议将维修资金移交给物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管,

  未决定移交的,由市房产管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修资金应当签

  订委托合同,并报市房产管理局备案,同时应定期接受市房产管理局和业主委员会的检查与监督。

  向物业管理企业移交物业维修资金应由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房产管理局

  办理移交手续。办理移交手续应提交下列资料(业主大会决定委托其他单位代管的,参照本条执行

  ):

  (一)业主大会决议;

  (二)委托合同;

  (三)物业管理企业的资质证书和营业执照;

  (四)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明;

  (五)银行帐号。

  第十条 由市房产管理局代管物业维修资金的,市房产管理局应当委托专业银行(以下简称"受托银

  行")办理维修资金存储业务。受托银行应当完善物业维修资金帐户的设立、储存、使用、查询等手

  续。

  维修资金代管单位和受托银行应当建立维修资金公示和查询制度。市房产管理局代管的维修资金应

  当接受审计部门的监督。

  第十一条 维修资金闲置时,除可用于购买国债或法律法规规定的其他用途外,不得挪作他用。

  第十二条 维修资金自存入维修资金专户之日起,按国家规定的活期利率计息,利息净收益转作维修

  资金滚存使用及管理机构的业务费用。

  第十三条 物业保修期内不得使用维修资金。维修资金的使用,由物业管理企业提出使用计划和方案

  ,经业主委员会提交业主大会审议批准后或物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主

  签字同意后实施。维修资金由市房产管理局代管的,由市房产管理局核定划拨,符合本办法规定使

  用条件的,应在七个工作日内核定划拨。

  第十四条 业主委员会成立前,需使用维修资金的,由售房单位或物业管理单位提出使用方案,经物

  业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后,由市房产管理局核定划拨。

  物业共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况,不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全

  的,业主委员会及时组织维修所发生的费用可在维修资金中列支。维修资金由市房产管理局代管的

  ,经市房产管理局核实后拨付。

  第十五条 使用维修资金,由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分摊,每使用一次后应及时核算到户

  ,在该户所缴纳的维修资金中扣减。

  第十六条 维修资金不足首期归集的维修资金的30%时,经物业管理区域内全体业主所持投票权三

  分之二以上通过的业主大会决定,由业主委员会或物业管理企业按业主所拥有的房屋建筑面积比例

  续筹。续筹额应不低于首期归集的维修资金总额的70%。

  第十七条 业主转让房屋所有权时,维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修资金

  剩余款,由物业受让人向原业主支付,当事人另有约定的从其约定。

  第十八条 物业管理企业发生更换时,其代管的维修资金帐目应当经业主委员会审核。需移交给新的

  物业管理企业的,应当办理移交手续。帐户转移手续应当由双方交接之日起一个月内报送市房产管

  理局备案。

  第十九条 禁止任何单位和个人挪用维修资金。

  维修资金代管单位违反本办法规定,挪用维修资金或者造成维修资金损失的,应依法承担

  行政责任 和民事责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十条 有条件的单位,可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公

  积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修资金的支出。

  第二十一条 维修资金未委托市房产管理局代管的,由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本

  物业管理区域维修资金的管理制度,经业主大会通过后执行,并报市房产管理局备案。

  第二十二条 市房产管理局是本市的物业管理主管部门。购房者不按规定缴纳维修资金的,市房产管

  理局不予办理其房屋产权证书;本办法实施前,商品住房和公有住房出售后未建立维修资金的,由

  市房产管理局责令其限期追补维修资金本息;逾期仍未足额提取的,应当处以自应提取之日起未提

  取或未足额提取额每日万分之三的罚款。

  第二十三条 非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行。

篇3:湖南省保障性住房分配和运营管理暂行办法(2013年)

  湖南省人民政府办公厅

  湖南省保障性住房分配和运营管理暂行办法

  第一章 总 则

  第一条 为规范保障性住房管理,根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔20**〕45号)、《廉租住房保障办法》(建设部发展和改革委员会监察部民政部财政部国土资源部人民银行税务总局统计局令第162号)、《建设部发展和改革委员会监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》(建住房〔20**〕258号)、《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部令第11号)等有关规定,结合我省实际,制定本办法。

  第二条 全省行政区域内城市和乡镇(以下简称城镇)保障性住房的配售配租、运营、使用、退出和管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称保障性住房,是指限定建设标准和租售价格,面向符合规定条件的城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭,新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租或出售,具有保障性质的住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房。

  第四条 省、市州、县(市)人民政府对本行政区域内保障性住房管理工作负总责。市州、县市区人民政府应建立健全住房保障管理机构和实施机构,充实工作人员,落实工作经费。

  第五条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省保障性住房管理工作的指导和监督。

  市州、县市区人民政府住房和城乡建设或房地产(住房保障)部门(以下简称“住房保障主管部门”)负责本行政区域内保障性住房管理工作,其所属实施机构承担保障性住房管理的具体工作。

  省、市州、县市区人民政府发展改革、监察、财政、国土资源、民政、物价、公安、税务等部门根据各自职责,负责保障性住房管理相关工作。

  街道办事处、镇(乡)人民政府应当明确住房保障工作人员,负责保障性住房申请的受理和初审等工作。

  第六条 保障性住房管理工作作为保障性安居工程的重要内容,纳入保障性安居工程年度目标考核、表彰和奖励范围。

  第二章 保障对象、方式和标准

  第七条 廉租住房、经济适用住房的保障对象为本地城镇低收入住房困难家庭。

  公共租赁住房的保障对象为本地城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

  第八条 公共租赁住房可以向廉租住房保障对象供应。符合廉租住房保障条件的家庭按规定承租公共租赁住房的,可以申请廉租住房租赁补贴。承租和补贴的具体规定由设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况制定,报同级人民政府批准后实施。

  第九条 设区市或县(市)的人民政府应根据本地经济社会发展水平、财政承受能力、居民收入、住房状况等因素,合理制定确定保障对象的住房、家庭收入(财产)标准以及保障面积和租赁补贴的具体标准,根据情况变化适时调整,并向社会公布。

  第三章 申请与审核

  第十条 城镇住房困难家庭申请保障性住房的,应当由申请家庭户主作为申请人,户主不具有完全民事行为能力的,应推举具有完全民事行为能力的其他家庭成员作为申请人。新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员申请保障性住房的,由本人作为申请人。

  申请保障性住房的家庭其成员都不具有完全民事行为能力,或新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员不具有完全民事行为能力的,由其法定监护人代为申请。

  第十一条 申请保障性住房,应当符合以下条件:

  (一)在本地无自有住房或者住房面积低于当地规定标准。申请家庭自申请之日起前5年内出售、赠与或自行委托拍卖房产的,不属于无自有住房的情形;

  (二)收入、财产符合当地规定标准;

  (三)申请人为外来务工人员的,稳定就业达到当地规定的年限;

  (四)市州、县(市)人民政府规定的其他条件。

  第十二条 城镇住房困难家庭申请保障性住房的,应当向户籍所在地街道办事处或镇(乡)人民政府提出申请。

  新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员申请公共租赁住房的,本人向用人单位提出申请,用人单位代表本单位职工按设区市州或县(市)人民政府规定的程序统一申请;无用人单位的,向就业所在地街道或镇(乡)人民政府提出申请。

  对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房,用人单位可以代表本单位职工申请。

  第十三条 申请人应当按照设区市州或县(市)人民政府的规定,如实提交家庭住房、人口、收入、财产状况等有关材料,并对提交材料的真实性负责。申请人应当书面同意审核机关调查核实其申报信息。

  申请人的住房状况由当地房地产部门负责审查,收入和财产状况由当地民政部门负责审查。审核机关调查核实申请人申报信息时,有关机构应当提供便利。

  第十四条 对保障性住房申请按照以下程序审核:

  (一)街道办事处、镇(乡)人民政府应当自受理申请之日起30个工作日内,组织社区居委会对申请人家庭收入、财产和住房状况等是否符合条件进行调查核实,提出初审意见,并在申请人所在社区居民委员会公示,将初审意见和申请材料一并报送县(市)人民政府住房保障主管部门。设区的市报区人民政府住房保障部门复核,区人民政府住房保障部门应当自收到申请材料15个工作日内进行复核,并将复核意见及申请材料一并报市人民政府住房保障主管部门。

  (二)设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门应当自收到初审(复核)意见和申请材料之日起15个工作日内,根据房地产主管部门对申请人家庭现有住房状况和民政部门对申请人家庭收入、财产的核定情况,审核是否符合住房保障条件。经审核,对符合条件的申请人予以公示,经公示无异议或异议不成立的,登记为住房保障轮候对象,并向社会公布;对不符合条件的申请人,应当书面通知申请人并说

  明理由。   申请人对审核结果有异议的,可以向设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门申请复核。设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核,并在15 个工作日内将复核结果书面告知申请人。

  第四章 轮候与分配

  第十五条 设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门应当根据本地区经济社会发展水平和保障性住房需求,合理确定保障性住房轮候期,报同级人民政府批准后实施,并向社会公布。轮候期一般不超过5年。对登记为轮候对象的申请人,应当在轮候期内安排保障性住房。

  轮候期间,轮候对象收入和住房等情况发生变化,经审核不再符合住房保障条件的,由设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门取消其轮候资格,并书面告知。

  第十六条 设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门应当综合考虑轮候对象的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等,确定相应的保障方式及轮候顺序,并向社会公示。

  第十七条 轮候对象中享受城镇最低生活保障的家庭、孤老病残人员、烈士家属、伤残病退军人、劳动模范、见义勇为人员等,优先安排。具体办法由设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门制定,报同级人民政府批准后实施,并向社会公开。

  第十八条 企事业单位投资建设的公共租赁住房优先本单位保障对象,在开发区、园区集中建设的公共租赁住房优先保障用工单位或者园区就业人员。剩余房源设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门调剂安置本地其他轮候对象。

  第十九条 保障性住房房源确定后,设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门应当制定分配方案并向社会公布。

  分配方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积,租金或价格标准,保障对象范围,意向登记时限和地点等内容。

  第二十条 轮候对象可以按照分配方案,在规定的时限和地点进行意向登记。

  设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的,书面通知并说明理由。

  对复审通过的轮候对象,设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式,确定分配对象与分配排序。综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果,应当向社会公开。分配对象与分配排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的,分配对象按照分配排序选择住房。分配结果向社会公开。

  第二十一条 企事业单位投资建设和在开发区、园区集中建设的公共租赁住房,由产权单位、开发区、园区管理机构或其委托的运营管理机构制定分配方案。分配方案报设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门审核批准后,向符合保障条件的申请人分配。分配结果报设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门备案。

  第五章 使用与退出

  第二十二条 保障性住房分配对象选择保障性住房后,保障性住房所有权人或者其委托的运营管理机构,应当与保障性住房分配对象签订保障性住房租赁或者销售合同。保障性住房租赁合同签订后,房屋所有权人或者其委托的运营管理机构应当在30日内将合同报设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门备案。

  保障性住房租赁合同应当载明保障性住房的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备状况,租赁期限、租金数额和凯发网站的支付方式,使用要求及物业服务、房屋维修责任,收回(退回)住房的情形、违约责任及争议解决办法等内容。

  保障性住房销售合同应当载明政府与购买人的资产份额、房屋处置收益分配,收回(退回)住房的情形、违约责任及争议解决办法等内容。

  公共租赁住房的租赁期限一般不超过5年。租赁期满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前向房屋所有权人或者其委托的运营管理机构申请续租。经审核符合条件的,准予续租,并签订续租合同。

  第二十三条 保障性住房的租金标准、销售价格,由物价部门会同住房保障等部门统筹考虑当地住房市场租金水平、建设成本、供应对象支付能力等因素合理确定,报同级人民政府批准后实施。定期调整并向社会公布。

  廉租住房、公共租赁住房也可参照市场价格确定统一租金标准,按不同保障对象分档予以租金补贴,实行租补分离。租金标准、补贴办法经设区市或县(市)人民政府批准后实施。

  第二十四条 廉租住房和公共租赁住房承租人应当根据合同约定,按时支付租金。承租人符合规定条件的,可以申请租赁补贴或者申请减免;也可以申请提取所缴存的住房公积金支付租金。对承租人拖欠租金的,可以按规定通报其所在单位从其工资收入中划扣。

  第二十五条 廉租住房、公共租赁住房由房屋所有权人与承租人共同管理。房屋所有权人及其委托的运营管理机构应当负责廉租住房、公共租赁住房及其配套设施设备的维修养护,确保房屋的正常使用;组织承租人承担保障性住房小区公共区域的安全秩序、卫生保洁等物业管理责任,承租人按合同约定承担相关费用。

  第二十六条 房屋所有权人及其委托的运营管理机构可以通过招标投标或者协议方式选聘具有相应资质、社会信誉好的物业服务企业实施物业管理;也可组织承租人自我管理,自我服务。

  第二十七条 廉租住房、政府投资的公共租赁住房的租金收入实行“收支两条线”管理。廉租住房租金专项用于廉租住房及配套设施的维护和管理,不足部分由市州、县市区财政预算安排;政府投资的公共租赁住房的租金专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理,租金收入及配套商业服务设施租金收入不足房屋维修养护部分,由市州、县市区财政预算安排解决。

  社会力量投资建设的公共租赁住房,其租金收入和配套设施的经营性收入归投资者所有,房屋维修养护费用由所有权人及其委托的运营管理机构承担。

  第二十八条 廉租住房、公共租赁住房的所有权人及其委托的运营管理机构不得改变保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

  在确保辖区内廉租住房保障对象住房需求的基础上,经设区

  市或县(市)住房保障主管部门批准后,廉租住房可转换为公共租赁住房。   承租廉租住房的保障对象不再符合廉租住房保障条件,但符合公共租赁住房保障条件且仍需租住的,其所承租的廉租住房可按照公共租赁住房管理。

  第二十九条 因就业、子女就学等原因需要调换廉租住房的,经设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门批准,承租人之间可以互换所承租的廉租住房。

  需调换公共租赁住房的,经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营管理机构同意,承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。公共租赁住房所有权人或者其委托的运营管理机构应及时报设区市或县(市)人民政府住房保障主管部门备案。

  第三十条 承租人不得转借、转租、擅自装修所承租的保障性住房或改变其用途。承租人确需装修的,应当取得保障性住房所有权人或其委托的运营管理机构同意。

  第三十一条 承租人承租其他保障性住房,或者通过购买、受赠、继承等方式获得住房,或者收入等情况发生变化,不再符合住房保障条件的,应当在市州、县市人民政府规定的搬迁期内腾退所承租的保障性住房。

  搬迁期满不腾退保障性住房的承租人,确无其他住房的,应当按照市场价格缴纳租金;承租人有其他住房的,住房保障部门、住房所有权人或者其委托的运营管理机构可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退保障性住房。

  第三十二条 承租人有下列行为之一的,应当退回所承租的保障性住房:

  (一)转借、转租或者擅自调换所承租保障性住房的;

  (二)改变所承租保障性住房用途的;

  (三)破坏或者擅自装修所承租保障性住房,拒不恢复原状的;

  (四)在保障性住房内从事违法活动的;

  (五)无正当理由连续6个月以上闲置保障性住房的。

  承租人拒不退回保障性住房的,市州、县市区人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回;逾期不退回的,市州、县市区人民政府住房保障主管部门可以申请人民法院强制执行。

  第三十三条 无正当理由承租人累计6个月以上拖欠租金的,应当腾退所承租的保障性住房;拒不腾退的,房屋所有权人或者其委托的运营管理机构可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退保障性住房。

  第三十四条 出租、出售和承租、购买保障性住房的,按照国家和省有关规定享受税费减免、财政贴息等政策。

  第三十五条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供廉租住房、公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

  第三十六条 保障性住房居民区的社会管理纳入住房所在地社区综合管理。街道、镇(乡)人民政府和公安、民政、人口计生、人力资源与社会保障、教育、城管等部门应当按照各自职责,做好相关工作。

  第六章 权属管理

  第三十七条 保障性住房应明确其权属,办理房屋权属登记。在房屋登记簿和所有权证上注明房屋类型和用地性质。

  第三十八条 政府投资建设、企业和其他机构捐建及房地产开发项目中配建并依据土地出让条件和合同约定收回或回购的廉租住房,产权归当地人民政府所有。房屋产权人登记为当地住房保障主管部门,也可登记为当地人民政府授权的国有资产管理机构。

  规范廉租住房共有产权管理。设区市或县(市)可结合实际,坚持与准入脱钩和保障对象自愿的原则,在保障对象符合廉租住房保障条件并纳入廉租住房实物配租的基础上,实施廉租住房共有产权。共有产权廉租住房,房屋权属登记部门应在房屋登记簿和所有权证上注明“共有产权廉租住房”字样,并注明政府及购买人所占的产权比例。廉租住房保障范围的家庭内成员可作为共有权人进行登记。如共有产权廉租住房保障对象要出让的,按设区市或县(市)人民政府的规定和程序办理,政府优先回购。

  第三十九条 经济适用住房购买人拥有有限产权。经济适用住房配售时,要明确界定政府与购买人的资产份额,确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。居民个人购买经济适用住房后,应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

  经济适用住房购买不满5年的,不得上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  购买满5年,购房人上市转让的,应按照经济适用住房出售所得价款的分配比例,向当地政府上交相关价款;购房人也可以按照当地政府所定的标准交纳相关价款后,取得完全产权。

  第四十条 公共租赁住房应按投资主体确定房屋权属。政府(含开发区、园区)直接投资建设的公共租赁住房,其产权归当地人民政府(开发区、园区)所有。房屋产权人登记为当地住房保障部门(开发区、园区),或当地人民政府(开发区、园区)授权的国有资产管理机构。

  企事业单位和其他社会力量投资建设的公共租赁住房,政府投资补助总额占项目总投资的比例超过50%的,转作政府直接投资或资本金注入方式管理,占有相应产权。

  房地产开发项目中配建的公共租赁住房,依据土地出让条件和合同约定确定其权属。

  公共租赁住房权属登记时,应在房屋登记簿和所有权证上注明“公共租赁住房”字样,并注明房屋产权人及所占产权份额。

  第七章 监督管理

  第四十一条 省人民政府对住房保障工作实行目标责任制管理和绩效考核。

  市州、县市区人民政府应当对住房保障、发展改革、监察、财政、国土资源、民政、物价、公安、税务等部门及下级人民政府履行住房保障工作职责的情况实施监督考核。

  第四十二条 市州、县市区人民政府住房保障主管部门应当会同房地产、民政等部门建立住房保障信息系统、健全信息共享和联审机制,实施信息公开,并与全省住房保障信息系统对接;应当完善住房保障档案管理,建立保障性住房、保障对象档案,动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。

  第四十三条 市州、县市区人民政府住房保障主管部门应当建立住房保障诚信制度,完善失信惩戒机制。对申请人隐瞒有关情况、提供虚假材料或者以其他不正当手段,申请保障性住房的,不予受理;已登记为轮候对象的,取消其登记;已承租、承购保障性住房的,依法收回,并取消其在5年内再次申请租赁或购买保障性住房资格。

  第四十四条 市州、县市区人民政府住房保障主管部门应当加强对保障性住房所有权人及其委托的运营管理机构的监督管理,依法查处其违法违规行为;对有关单位和个人为保障性住房申请人或者其家庭成员出具虚假证明材料的,责令限期改正,并依法追究其法律责任。

  第四十五条

  县级以上人民政府住房保障主管部门和其他有关部门、街道办事处、镇(乡)人民政府应当建立保障性住房管理举报、投诉制度。任何单位和个人对保障性住房管理中的违法违纪行为都有权举报和投诉。有关部门和单位收到举报、投诉后,应当依法及时核实、处理。   第四十六条 住房保障和其他有关部门及其工作人员,不履行住房保障工作职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由市州、县市区人民政府、上级人民政府主管部门或监察机关依据职权责令改正、通报批评,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处理。

  第八章 附 则

  第四十七条 各市州、县市区可依据本办法制定具体实施细则。

  第四十八条 本办法自20**年1月1日起施行。

篇4:永州市物业管理暂行办法(2013年)

  永州市人民政府关于印发《永州市物业管理暂行办法》的通知

  永政发〔20**〕1号

  各县区人民政府,各管理区,市政府各委局、各直属机构:

  现将《永州市物业管理暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

  永州市人民政府

  20**年1月4日

  永州市物业管理暂行办法

  第一条

  为规范物业管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业管理及其相关活动,均适用本办法。

  第三条 本办法中物业,是指经批准兴建并竣工验收的各类建(构)筑物及其附属的设施、设备和相关场所。

  物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及其设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序并提供相关服务的活动。

  业主,是指物业所有权人。

  使用人,是指物业承租人或实际使用物业的其他人。

  物业服务企业,是指依法设立的从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。

  建设单位,是指依法投资,开发建设和出售物业的法人或其他组织。

  前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

  第四条 本市物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争和专业服务、保障物业合理使用和提升业主公共生活品质的原则。

  第五条 市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门),负责全市物业管理活动的指导、监督和管理。

  各县区(管理区)房产管理管理行政主管部门,在市物业管理行政主管部门的指导下,负责辖区内物业管理活动的协调、监督、管理工作。

  各县区(管理区)房产行政主管部门应及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

  第六条 街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作,指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  第七条 业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定,有参加物业管理活动的权利,并有合理使用物业、维护公共利益的义务。

  业主在物业管理活动中享有下列权利:

  (一)按照物业管理服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业管理企业履行物业管理服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  业主在物业管理活动中履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照合同约定,按时足额交纳物业管理服务费;

  (五)按照国家有关规定交纳物业专项维修基金;

  (六)不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用,对毗邻物业所需的维修予以配合、协助;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  物业的合法买受人尚未办理权属登记,但已实际占有使用的,享有本办法规定的业主权利,承担相应义务。

  第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,业主人数较多的,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

  物业管理区域的划分,应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则。

  (一)物业管理区域的范围应以物业建设的原地红线内规划批准的范围确定,但已经自然形成且无争议的,不再重新划分;

  (二)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域,配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域,但若因区域规模较大等原因,已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的,可以划分为不同的物业管理区域。

  第十条 符合业主大会成立条件的物业管理区域,业主向当地房产管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出申请,并在其指导下组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作,组织召开第一次业主大会。

  筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组成员名单确定后7日内由街道办事处(乡镇人民政府)以书面形式在物业管理区域内公告。

  建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料,为筹备组开展工作提供条件并配合协助筹备组开展工作。

  第十一条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份,确定业主在业主大会上的投票权数;

  (四)提出首次业主委

  员会委员候选人条件、名单和选举办法;   (五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容,应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当复核并告之异议人复核结果。

  第十二条 筹备组应当自组成之日起90日内,按照《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。

  第十三条 业主大会决定以下事项:

  (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

  (二)选举业主委员会或更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业服务企业,授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或终止物业管理服务合同;

  (四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度和物业服务企业提出的其他管理事项;

  (五)决定物业专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (六)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。

  第十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方法、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会组成和委员任期、改选、罢免等事项依法作出决定。

  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第十五条 业主大会通过的管理规约和作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、物业使用人具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定,由业主委员会组织召开;有下列情况之一的,业主委员会应当及时召开业主大会临时会议。

  (一)有20%以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或紧急事件,需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。

  业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不依法组织召开的,由物业所在地居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

  第十七条 业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式举行。召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。物业管理区域内人数较多的可以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加会议。

  第十八条 首次业主大会选举产生业主委员会。业主委员会根据物业管理区域规模,由3名以上单数委员组成,一般不超过15人,业主委员会首届任期由业主大会确定,一般为3至5年,其组成人员可以连选连任。

  分期建设的物业达到成立业主大会条件时,初次选举的业主委员会成员一般为3-5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。

  第十九条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)遵守国家法律、法规;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)遵守业主大会议事规则和管理规约,模范履行业主义务,按时足额交纳物业管理服务费;

  (四)热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力;

  (五)具有一定组织能力和协调沟通能力。

  第二十条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构,执行业主大会决定的事项。依照有关法律、法规和业主大会授权,履行下列职责:

  (一)召集并组织业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (二)在业主大会作出决定后的30日内,代表业主大会与物业服务企业签定、续签、变更或解除物业服务合同;

  (三)执行业主大会的决议、决定;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业管理费用,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)组织续筹专项维修资金;

  (七)组织业主委员换届和补选工作;

  (八)完成业主大会交办的其他事项。

  第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向市、县区(管理区)房产行政主管部门(或物业管理行政主管部门)和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续。

  (一)业主大会会议决议;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会委员名单和基本情况;

  (五)法律、法规规定的其他资料。

  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内,将变更内容书面告知原备案部门。

  第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

  (一)以书面方式提出辞职请求的;

  (二)不履行委员职责的;

  (三)利用委员资格谋取私利的;

  (四)拒不履行业主大会决定的;

  (五)侵害他人合法权益的;

  (六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  业主委员会成员有上述情形之一的,业主委员会应当在物业管理区域内公告。业主委员会任期内,委员出现空缺时,应当及时补足。

  第二十三条 业主委员会应当定期召开会议,会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。

  业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。

  业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

  第二十四条 业主委员会任期届满30日前,应在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举,新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

  第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第二十六条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,业主委员会召开业主大会会议时,应当告知社区居委会并认真听取建议,作出的决定应书面告知社区居委会。

  第二十七条 业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主,限期足额交纳物业服务费用。业主委员会应当配合公安机关,与社区居委会相互协作,共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  第二十八条 设立物业服务企业除应符合有关法律法规规定的企业设立条件外,还必须符合住房和城乡建设部《物业服务企业资质管理办法》规定的设立条件,并按规定申请核定物业服务企业资质等级。

  物业服务企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。未取得物业服务资质等级证书的,不得从事物业管理业务。

  物业管理的从业人员,应当依法取得职业资格证书。

  物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式转让资质证书。

  外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的,应当到市物业管理行政主管部门备案。

  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  第二十九条 物业服务企业享有下列权利:

  (一)根据法律法规和物业管理服务合同,拟定物业管理制度;

  (二)依照物业管理服务合同的约定,收取物业管理服务费用;

  (三)选择专业公司承担专项经营服务业务;

  (四)制止业主违反法律、法规、规章及管理规约和物业管理制度的行为并向业主委员会和有关管理部门报告;

  (五)开展多种经营和特约服务;

  (六)要求业主委员会协调业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷;

  (七)法律、法规规定的其他权利。

  物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)履行物业管理服务合同,并按照国家、省、市规定的服务技术标准和操作规范实施质价相符的管理服务;

  (二)听取业主大会意见和建议,接受业主、使用人、业主委员会的监督;

  (三)接受业务活动所在地物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的监督、指导和管理;

  (四)为业主、使用人保守秘密;

  (五)拟定物业管理制度报业主委员会审查;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第三十条 投标人少于3人或建筑面积3万平方米以下的住宅物业,建筑面积1万平方米以下的非住宅物业,经物业管理行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

  第三十一条 建设单位应当按照下列规定时限,完成前期物业管理的招投标工作:

  (一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

  (二)现售商品房在正式销售30日前;

  (三)非出售的新建物业在交付使用90日前。

  第三十二条 建设单位应在物业预售、销售时公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,要签订临时管理规约并就遵守业主临时管理规约予以书面承诺。

  在首次业主大会会议通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

  前期物业管理服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。

  第三十三条 前期物业管理期间,物业服务企业向建设单位收取前期物业管理服务费,建设单位与业主在房屋销售合同签订过程中有业主交纳前期物业管理服务费约定的,可由建设单位委托物业服务企业向业主收取。

  第三十四条 规划、设计、建设、房产等主管部门在审查物业项目规划设计和办理相关手续时,应严格执行有关法规和技术规范,充分考虑并满足以下物业管理的要求:

  (一)应当按照房屋总建筑面积3‰-5‰的标准配置物业管理用房,但最低不低于50平方米;

  (二)规划行政主管部门在审查建设工程设计方案和审批建设工程规划许可时,应确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上、计算产权面积、编有房号并具有正常使用功能的房屋,位置应当便于物业管理活动;

  (三)物业的供水、供电、采光设计必须满足使用要求;

  (四)房产行政主管部门在办理房屋所有权初始登记时,开发建设单位应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。物业管理用房由房地产登记机构予以登记为全体业主所有,但不颁发房屋权属证书。

  开发建设单位应在相应环节接受市物业管理行政主管部门的监督和管理。

  第三十五条 物业管理用房的所有权依法属于业主,未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

  第三十六条 开发建设单位在物业管理活动中承担下列义务:

  (一)提供良好的物业管理条件,按规划设计要求进行配套设施建设,按要求配置物业管理用房;

  (二)在物业交付使用前,开发建设单位必须与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作;

  (三)依照法律、法规和合同约定承担物业保修责任,并向业主提供物业质量保证书和使用说明书;

  (四)依法参加首次业主大会会议筹备工作,协助成立业主大会;

  (五)以未售物业业主身份承担相关义务;

  (六)法律、法规和合同约定的其他义务。

  第三十七条 建设单位必须在业主委员会成立之日起30日内,向业主委员会移交物业管理用房和以下物业建设档案资料:

  (一)物业的报建、批准文件,竣工总平面图,单体建筑结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)消防工程及消防设施、设备验收资料;

  (五)物业管理区域内各类建(构)筑物、场所(地)设施、设备清单;

  (六)物业及配套设施的产权清单;

  (七)管理用房清单;

  (八)物业的使用、维护、管理所必须的其他资料。

  第三十八条 物业服务企业承接物业管理项目时,应当按照有关规定签订物业管理服务合同。物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。

  物业管理服务合同应明确以下内容:

  (一)双方当事人和物业项目的基本情况;

  (二)双方当事人的权利与义务;

  (三)物业管理服务范围、服务内容和服务标准;

  (四)物业服务企业收取物业管理服务费用的标准及支付方法;

  (五)合同期限、合同解除的条件以及合同终止时物品及档案资料的移交方式等;

  (六)违约责任及争议解决的方式;

  (七)双方当事人约定的其他事项。

  第三十九条 解除或者续签物业服务合同,应当履行合同必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当提前60天书面通知。

  物业服务合同解除或终止,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:

  (一)物业项目的档案资料;

  (二)提供物业服务期间形成的物业及设施设备改造、维修、运作、保养的有关资料;

  (三)移交物业管理用房和属于业主所有的场地、设施设备;

  (四)清算预收、代收的有关费用;

  (五)法律、法规和合同约定的其它事项。

  第四十条 物业服务企业应当每月公布服务小区各业主已交或者欠交的水、电、气等费用和物业服务费及代收其他有关费用的情况,并将各欠交费用的情况书面报告业主委员会。

  第四十一条 物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主(使用人)所收取的费用。物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费,根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价,具体按《湖南省物业服务收费管理办法》(湘价服〔20**〕76号)的规定执行。

  第四十二条 业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主不得以与物业管理服务合同约定的物业管理活动无关的理由,拒交物业管理费。业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业管理服务费用的业主,限期交纳物业管理服务费用。

  第四十三条 建设单位交房前的物业管理费用由建设单位全额承担,交房后的物业管理服务费用,由业主按政策规定全额承担。

  业主入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知书后,在限定期限(不得超过3个月)内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。

  第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定,禁止有下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为;

  (二)擅自改变房屋使用性质,占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为;

  (三)违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为;

  (四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

  (五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

  (六)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

  (七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理法的行为;

  (八)侵占、损坏楼道、绿地等物业公用部位、公用设施设备等违反物业管理规定的行为;

  (九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

  业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的,应当予以制止,并报告政府有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的,由行为人恢复原状或依法赔偿。

  第四十五条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。供水、供电、燃气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的,应首先通知业主委员会和物业服务企业,征得同意并办理相关手续后方可

  施工,完工后须及时恢复原状,造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气事故,确需实施抢修的,供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修,完工后须及时恢复原状,造成损失的应予赔偿。   第四十六条 业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观和安全。

  第四十七条 在不影响通行、消防和安全的前提下,业主或物业使用人确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的,应当征得业主委员会的同意,并按规定交纳场地占用费。对车辆停放有保管要求的,由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。

  第四十八条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的,应该首先告知物业服务企业,并遵守住宅室内装饰装修有关规定,办理完有关审批手续后,方可进行施工。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿,装修垃圾清运处置,装修人员管理等有关事项签订协议。

  物业服务企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或业主规约的行为,应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止,对拒不改正的,应及时报告业主委员会并报告有关行政管理部门依法处理。

  第四十九条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

  建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬,并将委托合同交业主委员会一份。

  建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向建设主管部门提出申请,经建设主管部门核实后,责令由建设单位承担维修责任。

  第五十条 物业保修期满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责;物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担。

  共用部位主要包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益型文体设施和公用设施设备使用的房屋等。

  第五十一条 住宅物业、物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应该按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专户存储,专款用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。

  第五十二条 物业专项维修资金的使用按照下列规定分摊:

  (一)物业管理区域内的公共设施、设备大修、更新、改造的费用,由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担;

  (二)房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用,由相关业主按房屋的建筑面积承担;

  (三)前期物业管理期间,不得使用物业专项维修资金。物业的共用部位属于人为损坏的,费用由责任人承担。

  第五十三条 物业专项维修资金的管理应当遵循专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

  (一)物业出售时,购房者应当按照其所拥有物业的建筑面积和市物业管理行政主管部门公布的数额标准交存物业专项维修资金。售房单位自用或尚未出售的物业,其物业专项维修资金由售房单位缴交。

  (二)开发建设单位不得代收物业专项维修资金。业主在办理房屋交房日期前,将首期物业专项维修资金存入市物业维修资金专户,由物业管理行政主管部门代管。

  (三)首期物业专项维修资金未交存到市物业维修资金专户的,开发建设单位或者公房出售单位不得将房屋交付购买人,市房屋登记机构不得办理房屋所有权证。

  第五十四条 业主对设置于房屋内部的共用设施设备负有监管责任。

  业主应当配合物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。物业的共用部位、共用设施设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合;因相邻业主、使用人阻扰维修造成其他业主、使用人财产损失的,由责任人负责赔偿。

  第五十五条 物业专项维修资金不敷使用时,由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹,续筹比例和方式由业主大会决定。

  第五十六条 住宅小区内供水、供电、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分户计量装置以及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行维护、养护、更新时,业主应予以配合。

  专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

  第五十七条 业主、使用人、物业服务企业违反物业管理服务合同,应当承担相应的违约责任。

  第五十八条 业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费的,物业管理企业可按每日应交纳费用的3‰加收滞纳金,但滞纳金最高不超过欠费金额。

  第五十九条 物业管理企业收取业主的水、电、气等费用或其他代收的费用,如未及时交给水、电、气有关公司或有关部门的,造成水、电、气或者其他服务停止供应的,物业管理企业每拖欠一日,除按应交纳费用的3‰承担滞纳金外,还应按物业服务合同的规定承担违约责任。

  第六十条 业主大会、业主委员会所作出的决定违反有关法律规定的,市物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或撤消其决定,并通告全体业主,由此造成的损失,由全体业主承担。

  第六十一条 物业管理活动中业主、使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位违反《物业管理条例》和国家、省、市有关物业管理法律、法规及政策规定的,由相关行政主管部门按照《物业管理条例》和相关法律、法规及政策处理。

  第六十二条 本办法自发布之日起施行。

篇5:怀化城区物业管理办法(2013年)

  怀化市人民政府关于印发《怀化城区物业管理办法》的通知

  怀政发〔20**〕22号

  鹤城区人民政府,市直机关各单位:

  现将《怀化城区物业管理办法》印发给你们,请遵照执行。

  怀化市人民政府

  20**年12月23日

  怀化城区物业管理办法

  第一章 总则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 怀化城区物业的使用、维护、服务和管理活动,适用本办法。

  第三条 市人民政府房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  鹤城区人民政府应设立相应的物业管理机构,负责辖区内物业管理活动的指导协调工作。

  住房和城乡建设、规划、公安、物价、环保、公用事业、消防、工商、人防、城管执法等有关部门按照各自职责,做好与物业管理相关的工作。

  第四条 鹤城区人民政府应当采取措施,推动物业服务的社会化、专业化、市场化,促进物业服务行业发展。

  街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会,负责组织做好本辖区业主大会成立及业主委员会选举工作,指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  第五条 物业服务行业协会应当加强行业自律,接受行业主管部门的业务指导,制定行业行为规范,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

  物业服务企业应当配合各级人民政府、社区居民委员会和各相关部门依法开展工作。

  第二章 前期物业管理

  第六条 新建物业的建设单位应当配置物业管理用房,用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在项目规划报批时明确位置和面积并在房产行政主管部门备案。

  物业管理用房的所有权依法属于全体业主,应当在初始登记时记载于不动产登记簿,不颁发房屋权属证书,登记费用由开发企业负责。

  第七条 物业管理用房应当按照下列标准配置:

  (一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置,最少不低于50平方米。

  (二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋。没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于4层、低于1层。

  第八条 建设单位在交付物业前,应当为物业管理用房、物业共用部分、共用设施设备及相关场地配置独立的供水、供电、供气等计量器具。

  物业服务企业在物业管理区域内二次供水及电梯、公共照明、园林景观、消防等用水、用电、用气,按照价格管理部门规定的生活性用水、用电、用气标准缴纳费用。

  第九条 住宅建设工程项目交付使用前,建设单位应当按照项目合同的约定,完成物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防,以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立计量器具的配置,并在物业承接查验后,将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报鹤城区物业管理机构和市房产行政主管部门备案。

  鹤城区物业管理机构和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会、业主代表必须参与物业承接查验工作,并签署意见作为住宅建设工程项目验收交付使用的必要条件。

  第十条 建设单位应当在申请房屋预售许可证前,通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业,应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

  有下列情形之一的,经市房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业:

  (一)投标人少于3人;

  (二)多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十一条 业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定,有参加物业管理活动的权利,并有合理使用物业,维护公共利益的义务。

  业主在物业管理活动中享有下列权利:

  (一)按照物业管理服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业管理企业履行物业管理服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  业主在物业管理活动中履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照合同约定,按时足额交纳物业管理服务费;

  (五)按照国家有关规定交纳物业专项维修资

  金;

  (六)不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用,对毗邻物业所需的维修予以配合、协助;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  物业的合法买受人尚未办理权属登记,但已实际占有使用的,享有本办法规定的业主权利,承担相应义务。

  第十二条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

  符合下列条件之一的,应当成立业主大会:

  (一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

  (二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

  业主总人数不足20人,经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,可以对物业管理区域实施自行管理,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。实行自行管理的,全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

  第十三条 物业管理区域内,符合成立业主大会条件的,建设单位应当书面报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)。

  占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的书面申请。

  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内,组织、指导成立业主大会筹备组。

  市房产行政主管部门和鹤城区物业管理机构应当监督、指导业主大会和业主委员会工作。

  第十四条 业主大会筹备组由街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、社区居民委员会和业主代表协商组建,由街道办事处(乡镇人民政府)代表任筹备组长。

  业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

  建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供物业管理区域证明、物业专有部分面积、建筑物总面积、业主名册、配套设施设备等资料。

  第十五条 业主委员会由业主大会选举产生。

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将下列选举资料向市房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案:

  (一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

  (二)业主大会决议情况的报告;

  (三)管理规约和业主大会议事规则;

  (四)业主委员会委员名单。

  业主委员会选举情况备案后7日内,由街道办事处(乡镇人民政府)书面通报物业所在地的社区居民委员会。

  前款第(二)、(三)、(四)项之一内容发生变更的,应当自变更之日起30日内另行备案。备案后业主委员会可以依程序刻制公章。

  第十六条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第十七条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前,将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主,并在物业管理区域的公示栏和其他显要位置公告公示。

  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见形式。

  业主大会会议书面征求意见的,反馈意见的结果应当在物业服务区域内公示30日以上,并告知业主有权查阅相关资料。业主在征求意见公示期限内未反馈意见的,视为弃权。

  第十八条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的,从其约定。未作约定的,可以按照业主户数计算,一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分,计算为1票。

  第十九条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限、期限和内容。

  业主可以按栋、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  业主代表应当于业主大会会议召开15日以前,对业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见;需要投票表决的,表决票应当经业主本人签字后,委托业主代表在业主大会投票。

  第四章 小区公共设施及公共秩序管理

  第二十条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定,禁止有下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为;

  (二)擅自改变房屋使用性质,占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为;

  (三)违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为;

  (四)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

  (五)堆放剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

  (六)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道等违反消防法律法规规定的行为;

  (七)赌博、利用迷信活动危害社会等违反治安管理规定的行为;

  (八)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

  (九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

  业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的,应当予以制止,并报告政府有关行政主管部门依法处理。对物业造成损坏的,由行为人恢复原状或依法赔偿。

  第二十一条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。供水、供电、供气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的,应首先通知业主委员会和物业服务企业,并到有关部门办理相关手续后方可施工,完工后应及时恢复原状,造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气事故,确需实施抢修的,供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修,完工后应及时恢复原状,造成损失的应予赔偿。

  第二十二条 业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观和安全。

  第二十三条 物业管理区域内按照规划设置的车位、车库,应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业,物业管理区域条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车,但不得封闭、堵塞、占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。业主占用划定车位停车应按规定交纳场地占用费。

  对车辆停放有保管要求的,由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订保管合同,按照约定交纳保管服务费。

  第二十四条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的,其获得的收益,有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。

  业主大会决定利用共有部分进行经营的,可以委托物业服务企业代为管理,并向其支付报酬。

  第二十五条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的,应该首先告知物业服务企业,并遵守住宅室内装饰装修管理有关规定。

  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿和装修垃圾清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。

  第二十六条 各有关行政主管部门应当相互配合,切实履行以下工作职责,加大对物业管理小区的执法力度:

  (一)房产部门负责查处建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务企业,擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,违反《物业管理条例》规定不移交有关资料等行为;查处物业服务企业违反《物业管理条例》规定未取得资质证书从事物业管理,聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动等行为。

  (二)规划部门负责查处有关单位和个人未按照规划部门许可要求擅自进行改、扩、新建

  以及建设单位未按规定配足物业管理用房等行为。

  (三)住房和城乡建设部门负责住宅建设工程项目交付使用前的工程质量验收把关,防止不合格的住宅建设工程项目交付使用,同时严厉查处在小区内建设施工影响建筑质量安全、破坏小区供气装备等行为。

  (四)城市管理行政执法部门负责查处未取得建筑工程规划许可搭建建筑物、构筑物;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾等物质;在小区公共部位乱摆摊点、乱停乱放车辆;未经批准擅自饲养家畜家禽等行为。

  (五)公安部门负责查处小区内制造噪声干扰他人正常生活以及非法运输、储存、燃放烟花爆竹等违反治安管理行为。

  (六)消防部门负责查处违反消防法律法规和物业服务企业不履行消防安全职责等行为。

  (七)工商部门负责查处将住宅擅自改变为经营性用房,未取得营业执照从事经营活动的行为。

  (八)环保部门负责查处在小区贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、固体废物,城市饮食服务业的经营者排放的油烟等对小区及附近居民的居住环境造成污染,工业企业、建筑施工产生噪音污染等影响小区环境等行为。

  (九)公用事业部门负责查处擅自占用小区园林绿地,擅自砍伐、移植、修剪小区园林树木,乱倒建筑垃圾及生活垃圾等行为。

  (十)经信部门负责查处违反室内装饰装修管理规定、用电安全管理规定,破坏电力设施设备,盗窃电能,电工无证上岗等行为。

  (十一)人防部门负责查处擅自改造、损坏小区人防工程,擅自拆除、迁移防空警报通信设施,擅自改动防空警报通信设施的部件和线路等行为。

  (十二)安监部门负责查处在小区内生产、销售烟花爆竹等行为。

  (十三)民政主管部门负责查处小区内违反殡葬管理规定的行为。

  (十四)物价部门负责查处物业管理服务乱收费行为。

  (十五)鹤城区物业管理机构负责指导参与物业小区承接查验和前期物业招投标、指导业主委员会筹备成立和改选、监督业主委员会开展工作、调解小区物业纠纷。

  第五章 物业管理服务

  第二十七条 物业服务企业应当向市房产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料,接受社区居民委员会的指导和监督。

  市房产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理,建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案,推动物业管理行业提高服务水平。

  第二十八条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。项目经理人应当按照有关规定取得物业经理资格证书。

  第二十九条 从事物业管理服务人员应当按照有关规定取得职业资格证书。

  物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员,加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

  第三十条 业主大会决定聘用物业服务企业的,由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过,但业主大会授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项;

  (二)物业服务质量及服务费用;

  (三)物业管理区域内秩序维护;

  (四)合同期限;

  (五)违约责任。

  第三十一条 物业服务主要包括下列事项:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)物业管理区域公共绿化、环境卫生的管理和维护;

  (三)车辆停放管理;

  (四)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (五)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;

  (六)物业服务档案和物业档案资料保管;

  (七)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

  第三十二条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业收取物业服务费用不得超过物价部门规定的物业服务收费项目和收费等级标准,物价和房产部门应当对物业服务收费加强监督检查。

  未出售房屋的物业服务费由建设单位缴纳。

  第三十三条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送市房产行政主管部门备案。

  第三十四条 物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

  业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理物业项目交接手续,同时妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满3个月前在物业服务区域内公示,并书面告知物业服务项目所在地街道办事处(乡镇人民政府),同时必须妥善处理好物业服务过程中的遗留问题。

  第三十五条 物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前3个月告知对方当事人。

  第三十六条 原物业服务企业撤出物业管理区域的,应当向业主委员会交接下列事项:

  (一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;

  (二)移交物业共用部位和公共设施清单;

  (三)结清预收、应收、代收的有关费用清单;

  (四)法律、法规、规章规定的其他事项。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。物业管理过程中的遗留问题,可通过业主委员会或街道办事处(乡镇人民政府)协调解决,协调不成的,可依法通过仲裁和诉讼途径解决。

  第三十七条 建立健全物业管理联席会议制度。

  有下列事项之一的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织鹤城区物业管理机构、有关部门、社区居民委员会、相关业主委员会和物业服务企业等召开物业管理联席会议共同商议:

  (一)业主委员会不依法履行职责;

  (二)业主委员会换届;

  (三)履行物业服务合同的重大争议;

  (四)物业服务企业变更交接;

  (五)其他需要协调解决的物业管理事项。

  第六章 物业使用和维护

  第三十八条 物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及共用设施设备,不得改变使用用途。因特殊情况需要改变使用用途的,应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

  第三十九条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业产权前,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

  业主转让房屋、车库、车位等物业服务前,应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用,同时办理该物业余存的房屋专项维修资金的转让更名手续。

  第四十条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围,承担物业的保修责任。

  建设单位可以与物业服务企业签订委托合同,委托物业服务企业承担物业保修有关事项,并向物业服务企业支付相应的报酬。

  第四十一条 物业保修期满后,业主专用部分的养护、维修,由业主负责;物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担。

  第四十二条 物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,实行物业专项维修资金制度。住宅物业、物业管理区域内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应该按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。专项维修资金属业主所有。

  物业专项维修资金的交存、使用,应当专户存储、专款专用、所有权人决策、房产部门管理、财政部门监督。

  使用专项维修资金进行房屋维修必须由具备相应资质的企业施工,以确保业主利益不受侵害。

  第四十三条 物业专项维修资金的使用按照下列规定分摊:

  (一)物业管理区域内的公共设施设备维修、更新、改造的费用,由全体业主按房屋的建筑面积比例共同承担;

  (二)房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用,由相关业主按房屋的建筑面积承担。

  前期物业管理保质期内的维修,不得使用物业专项维修资金。物业的共用部位、共用设施设备属于人为损坏的,费用由责任人承担。

  第四十四条 物业专项维修资金不敷使用时,由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹,续筹比例和方式由业主大会决定。

  第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视等专业单位应当承担分户计量表及入户端口以外的共用设施设备的维修养护责任及相关费用。专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从物业专项维修资金中列支。

  专业单位应当服务到最终用户,履行与业主签订的服务合同,保证服务质量。

  第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业管理区域内的专业设施设备。专业设施设备破损的,物业服务企业应当及时通知专业单位进行维护、更新。

  第七章 法律责任

  第四十七条 物业管理活动中业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位违反本办法规定的,由相关行政主管部门依法给予行政处罚。

  第四十八条 业主、物业使用人、物业服务企业违反物业管理服务合同,应当按合同约定承担责任。

  第四十九条 业主大会、业主委员会所作出的决定违反有关法律规定的,房产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第五十条 物业管理有关行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附则

  第五十一条 业主自行管理物业的,参照本办法执行。

  第五十二条 本办法自发布之日起30日后施行。

相关文章

网站地图