长沙市房产测绘实施细则补充规定(2019) -凯发网站

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长沙市房产测绘实施细则补充规定(2019)

本文提要:根据国家建设部建住房【20**】74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》及《长沙市房产测绘实施细则》执行情况,结合我市实际,制定以下补充规定。

根据国家建设部建住房【20**】74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》及《长沙市房产测绘实施细则》执行情况,结合我市实际,制定以下补充规定。
一、房产调查与勘测
1、一幢房屋有两种以上结构的,在房产分幅图上以主要结构表示,但在勘测报告书内应分别注明。
2、房屋的自然层数按房屋 ±0以上的层数确定(复式房屋自然层数以套内空间最高位置计算),房屋层数与规划部门批建层数不相符的,应在勘测报告书内注明(来自:www.pmceo.com)。同一幢房屋在不同单元分别为标准和复式的,房屋层数以标准型单元的层数为准,同一单元内既有标准层,又有复式层的其房屋层数按该房的自然层数计算。
二、房产面和测算
l、阳台围护栏向外倾斜的,按阳台底板水平投影计算建筑面积,无顶盖阳台不计算建筑面积。
2、落地式突出窗,层高在2.2米(含2.2米,以下同)以上的计算建筑面积。
3、墙体向外倾斜式房屋,按各层底板水平投影计算建筑面积。
4、有变形缝的房屋,若变形缝作为使用空间利用的,变形缝计算建筑面积。
5、跃层房屋按该房自然层数计算梯间面积www.pmceo.com,复式(上、下)层按套内最高部位认定的自然层计算梯间面积。
6、成套复式住宅上层为空的,本层相关外围墙体不计算建筑面积。
7、架空层作绿化、园艺使用的以及空中屋顶花园,不计算建筑面积。
8、临街房屋底层的走廊,不论是否有柱、是否有围护结构,若作为公众通行的社会性公共通道的不计算建筑面积。
9、利用楼梯下方空间的,因楼梯已计算建筑面积,该利用空间不再计算建筑面积。
10、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积。
三、共有建筑面积分摊
1、共有建筑面积范围及功能的界定,以规划部门批准的建筑施工图为依据。
2、共有建筑面积分摊,以幢为基本单位。若裙楼上有多个独立楼的,各主楼应为单个功能区;若一幢住宅内有一梯一户的单元,该单元应单独作为一个功能区。
3、商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间面积列入幢共有建筑面积。
4、屋顶梯间、消防通道、消防设施用房列入幢共有建筑面积,因特殊要求所增加的消防建筑面积只分摊给相关的功能区。
5、幢与幢之间连结的通廊不列人共有建筑面积。
6、单位住宅优惠售房后又集资扩建的,仍按原分摊方法分摊共有建筑面积;集资建房的房屋可由集资建房人联合签订共有建筑面积分摊协议,按协议分摊。
四、房产变更测量
1、房产合并和分割,应根据变更的合法文件进行,分割中涉及到共有面积分摊而共有面积范围不明确的,相关当事人应签订共有面积分摊协议。
2、房产分幅图修补测应与房屋勘测同步进行。
五、其它
1、凡《长沙市房产测绘实施细则》有关条款与本补充规定不一致的,按本补充规定执行。
2、本补充规定自颁发之日起施行。

20**-9-28

篇2:株洲市城区廉租住房实物配租实施细则

湖南省株洲市人民政府办公室
株政办发〔20**〕14号
二○○九年四月二十日
第一章总则
第一条为建立和完善多层次的住房供应和保障体系,有效解决城市低收入家庭的住房困难,根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《湖南省廉租住房保障办法(试行)》、《湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》、《株洲市廉租住房保障办法》等有关政策法规,结合市区实际,制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于市区廉租住房实物配租的实施与管理。廉租住房实物配租是指为符合条件的城镇低收入住房困难家庭提供租金低廉的普通住房。
以下条款中的“市”指市本级,“区”指城市四区。
第三条市房产局负责廉租住房实物配租的协调、监督、指导和管理工作。城市四区住房保障部门在市房产局指导下负责本行政区域内廉租住房实物配租的实施与管理工作。区住房保障部门、街道办事处、社区居委会应当设专人负责廉租住房的申请受理、审核等工作。
第四条大中型国有企业实行政府补助建设的廉租住房由企业自主安排本企业的保障对象,报区住房保障部门审定。

第二章申请条件
第五条申请廉租住房的家庭应当同时符合下列条件:
(一)具有株洲市(区)户籍,家庭成员中至少1人户籍持有年限符合市政府每年公布的廉租住房政策条件,并在市(区)工作或居住;
(二)家庭人均收入和人均住房建筑面积符合市政府每年公布的廉租住房政策标准;
(三)没有购买房改房或享受过其他政府购房优惠政策。
本条第一款(一)、(二)项条件实行动态管理,市房产局和市民政局征询有关部门意见后,综合考虑财政承受能力、登记家庭的收入和住房困难情况,确定保障范围,报市政府批准后每年3月份向社会公布执行。
第六条符合上述条件且年满30岁以上的未婚人员凭民政部门出具的未婚证明申请廉租住房。
第七条实物配租优先分配保障对象中的低保家庭、烈士遗属、市级以上劳动模范等先进人物、严重残疾人员和家庭成员中有70周岁以上老人且无自有住房的家庭。
第八条申请廉租住房以家庭为单位,以具有完全民事行为能力的家庭成员为申请人,申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系。
第九条一个家庭限定配租一套廉租住房;享受廉租住房实物配租保障的家庭,不再享受其他住房保障待遇。

第三章审批程序
第十条申请廉租住房的家庭按照以下程序办理:
(一)领表:申请人凭户口簿、身份证向户口所在地街道办事处领取申请株洲市区廉租住房保障相关

表格;
(二)申请:申请人如实填写申请表,并向户口所在地街道办事处提交申请表和相关资料;
(三)初审受理:街道办事处(即受理机关)收到廉租住房申请材料后(来自:www.pmceo.com),应当及时作出是否受理的决定,并向申请人出具书面凭证。申请资料不齐全或者不符合法定形式的,应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容,受理时间从申请人补齐资料的次日起计算;逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理。
街道办事处在受理之日起30日内对申请人户口、收入、住房等情况通过入户调查、邻里访问或信函索证等方式进行调查核实,并提出初审意见报送所在区住房保障部门。申请人户口所在地和实际居住地不一致的,实际居住地街道办事处应配合调查、核实。申请人及有关组织或者个人应当接受调查,如实提供有关情况。初审合格后,受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交本区住房保障部门进行复审。
(四)复审和审批:区住房保障部门自收到初审资料之日起30日内组织对申请人家庭收入和住房困难情况进行审查核实,提出复审意见并将有关资料报送市房产局,市房产局自收到复审资料之日起10日内进行审批。
(五)公示:各区住房保障部门将经审批符合租住资格的申请人姓名、工作单位、现住房地址、家庭人口、家庭人均住房建筑面积、家庭收入等情况分别在申请人居住的社区公示,公示时间为15日;申请人户口所在地和实际居住地不一致的,户口所在地和实际居住地社区同时公示。任何组织或个人对公示申请人的情况有异议的,向各区住房保障部门提出,各区住房保障部门自接到异议之日起3个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的,区住房保障部门批准申请人取得租住资格后报市房产局,市房产局在网站进行公告,同时向申请人发出《株洲市廉租住房实物配租资格确认书》。
(六)抽签:取得《株洲市廉租住房实物配租资格确认书》的申请人通过抽取顺序号确定先后顺序,再抽取承租的廉租住房房号。对行动不便且持有《残疾证》的残疾人、重大疾病人和70岁以上的老人尽可能安排三层以下房屋。
(七)轮候:对已抽取顺序号而未能抽到房号的申请人,可保留其顺序号作轮候顺序,在下期廉租住房配租时,首先安排其按轮候顺序抽取房号。
(八)办理租房手续:申请人抽签确定房号后,在7个工作日内到市房产局或区住房保障部门签订《株洲市城区廉租住房租赁合同》,办理入住手续。未在规定时间内签订租赁合同的,视同自动弃权。自动弃权的,一年后才能重新申请廉租住房。
第十一条申请廉租住房的家庭应当向户口所在地街道办事处提交以下资料:
(一)书面申请表及申请家庭成员的户口簿、身份证、结婚证(丧偶或离异的提供相关证明)。
(二)申请人及其共同申请的家 庭成员的上一年度收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费及其他收入)。
申请家庭工资总收入的核定办法:
1.申请家庭成员属行政、事业单位、企业职工的,由所在单位核定,加盖单位公章。
2.申请家庭成员属灵活就业人员的,由户口所在地街道办事处受理、对其自报情况进行审核并加盖公章;居住地与户口所在地不一致的,实际居住地街道办事处应配合调查核实。
3.属民政部门核定的最低生活保障家庭提供《低保证》或救助证明。
(三)现住房证明:
1.申请人及共同提出申请的家庭成员的房产证明资料(由市房产局档案管理部门出具);
2.租住住房的(不含同一户口有赡养关系的租住、借住关系),提供租赁合同;借用住房的,提交由户口所在地街道办事处出具户主与借用人的借用关系证明;有工作单位的,提交单位出具的现住房证明。
以上规定材料涉及各类证件或合同等的,应当提交经申请人签字确认的复印件,并提供原件核对。
第十二条实行轮候制度的住房保障对象在轮候期间,家庭基本情况发生变化的,应当及时告知区住房保障主管部门。区住房保障主管部门核实后,将核实结果报市房产局,由市房产局根据实际情况做出变更登记或者取消轮候资格的决定。
保障对象因楼层、户型等原因而拒绝选房的,视为自动放弃实物配租保障,由后续家庭依次递补。放弃选房的保障对象,其保障方式由实物配租方式转为发放租赁住房补贴方式,住房保障部门在一年内不予接受申请和安排配租。

第四章租赁管理
第十三条新建的廉租住房在交付使用前,应当具备基本居住条件。改建、回收、回购、收购住房用作廉租住房所需支出列入市廉租住房保障资金支出管理。
第十四条廉租住房的租金收缴和房屋修缮等具体事务性工作,由市房产局或区住房保障部门委托物业企业实施管理。廉租住房的租金收入严格实行“收支两条线”管理,专项用于廉租住房维护和管理。
第十五条回购廉租住房时暂缓交纳住宅专项维修资金。廉租住房修缮维护和设备维修更新等费用从廉租住房租金收入中支出,不足部分列入财政预算。
第十六条配建的廉租住房应当纳入房屋所在小区的物业服务(管理)。实物配租保障对象应当遵守小区物业管理规定,缴纳物业管理费用。市、区人民政府根据房屋权属情况,给予实际交纳物业管理费用50%的补贴。
第十七条保障对象应当承担下列义务:
(一)按照《株洲市城区廉租住房租赁合同》约定的租金标准、期限和方式交纳房屋租金和物业管理等各项费用。
(二)保证房屋及其设施完好并合理使用。因使用不当或人为原因造成房屋及其设施损坏的,承租人应当负责修复并承担修复相关费用。
(三)及时向供水、供电、供

气、有线电视、电话、物业管理等单位申请办理开户和变更手续,并承担相关费用。
第十八条保障对象可根据实际需要添加必需的生活设施。保障对象退回廉租住房时,自行添加的生活设施和装饰装修不予补偿。
第十九条廉租住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造和房屋空置期间产生的物业管理费等相关费用,以及改建、回收、回购、收购的廉租住房在投入使用前,由市房产局或区住房保障部门视实际需要进行的基本装修等相关费用,纳入市、区廉租住房的维护费用支出管理。
第二十条廉租住房保障对象经政府同意后可按成本价获得房屋产权。购置人不得将廉租住房对外转让或出租。如确需转让的,经政府同意,由市房产局或区住房保障部门按成本价抵扣折旧后回购。
第二十一条廉租住房转让所得资金,由市、区财政设立专户储存,专项用于廉租住房建设。

第五章退出管理
第二十二条申请家庭在取得廉租住房的次年起,每年的6月底前向市房产局或区住房保障部门如实申报家庭收入、人口和住房变动情况,市房产局或区住房保障部门会同民政局对其
申报情况进行审核,并按以下规定处理:
(一)经审核符合保障条件的,续租廉租住房;
(二)经审核家庭收入、人口、住房等情况发生变化,不再符合保障条件的,取消廉租住房保障。
第二十三条实物配租保障对象有下列行为之一的,取消其廉租住房保障资格:
(一)家庭人均年收入连续一年以上超出市廉租住房政策确定的标准;
(二)因家庭人数减少或住房面积增加,人均面积超出市廉租住房政策规定的住房标准;
(三)将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途3个月以上的;
(四)无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;
(五)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的;
(六)经调查发现隐瞒有关情况或者提供虚假材料的;
(七)未按要求及时申报家庭人口、收入及住房变动情况的。
(八)出现不符合廉租住房条件其他情形的。
第二十四条退出廉租住房按以下程序办理:
(一)承租人向市房产局或区住房保障部门提出申请,签订退房协议;
(二)承租人在办理退出廉租住房前,应当结清水、电、燃气、电视、电话、物业服务及其他应当由承租人承担的相关费用,同时将户口迁出;
(三)市房产局或区住房保障部门作出取消保障资格的决定后,应当在5日内书面通知当事人。暂时无法腾退的,给予3个月的过渡期,过渡期内按廉租住房租金标准计租。过渡期满,按市场租金标准计租。逾期不退回的,市房产局或区住房保障部门可以依法申请人民法院强制执行。

第六章监督管理
第二十五条实物配租结果应向社会公示。
第二十六条政府职能部门和街道办事处工作人员在资格审核和监督管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,追究其行政责任;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
申请人及共同申请的家庭成员对申请廉租住房保障工作中的行政管理行为有异议或不服的,可以向有关部门投诉、申诉,或依法提请行政复议、行政诉讼。

第七章附则
第二十七条各县市可参照本细则,结合当地实际,制定相应具体办法。
第二十八条本实施细则自颁布之日起施行。

篇3:衡阳市经济适用住房管理实施细则(2007)

  湖南省衡阳市人民政府

  衡阳市人民政府文件

  衡政发〔20**〕39号

  二oo七年十月三十日

  第一章 总 则

  第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,建立和完善住房供应保障体系,解决城市低收入职工和居民的住房困难,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[20**]24号)和建设部、国家发改委、国土资源部、中华人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》(建住房[20**]77号)等有关规定,结合我市实际,制定本实施细则。

  第二条 本实施细则所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准和销售价格,具有保障性质的、向城市和县城低收入家庭供应的政策性住房。

  第三条 在本市行政区域内,经济适用住房建设、交易、管理适用本实施细则。

  第四条 经济适用住房建设坚持“因地制宜、统一规划、集中建设、规范运作”的原则,由市、县政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,确定经济适用住房的建设规划、建设标准、供应范围和供应对象等,并依法组织实施。

  第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度,接受社会监督。

  《衡阳晚报》、《衡阳市政府公众信息网》、《衡阳房地产信息网》等媒体应当为经济适用住房信息公示免费提供服务。

  第六条 中央、省属企业单位及军队的经济适用住房建设,实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房的,经所属主管部门批准后,纳入当地经济适用住房建设投资计划,实行统一管理。

  第二章 管理机构

  第七条 衡阳市住房保障工作领导小组代表市政府负责经济适用住房建设的组织、协调、监督和检查,领导小组下设经济适用住房办公室(以下简称市经房办),设在市房产局。

  第八条 经济适用住房建设项目涉及到的政府各部门和相关企事业单位都要履行职责,积极配合,提供高效、优质服务。

  市房产局是全市的经济适用住房建设和管理的主管部门,负责全市经济适用住房指导、监督及衡阳市城区的经济适用住房建设、销售、售后管理和监督管理,并承担市经房办的日常管理工作。

  市发改委会同市房产、规划、国土资源部门负责编制全市经济适用住房建设规划,制定经济适用住房年度建设计划和年度用地计划,做好经济适用住房项目储备和项目核准工作,监督经济适用住房项目法人招标,牵头组织经济适用住房综合竣工验收。

  市规划局负责经济适用住房选址,依法核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

  市国土资源局负责经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作。

  市建设局负责审查经济适用住房开发企业资质、资本金和开发业绩,审查备案经济适用住房项目初步设计和施工图设计。

  市建工局负责核发经济适用住房建设项目《施工许可证》,并依法对项目招标投标、工程质量、施工安全和竣工验收活动进行监督检查。

  市民政局会同市房产局负责审核购房对象的收入和住房情况。

  市财政局(非税局)负责经济适用住房建设的规费收缴和减免工作。

  市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布,销售价格审批和监督工作。

  市审计局负责经济适用住房建设工程决算的审计监督工作。

  市监察局负责监督各相关部门在本市经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

  市政务中心应为经济适用住房建设项目办理各种手续建立方便、快捷的绿色通道。

  第三章 建设审批

  第九条 经济适用住房建设由开发建设和合作建房组成。

  经济适用住房建设应依照本市土地利用总体规划和城市总体规划要求合理布局,并纳入本市经济适用住房建设计划统一管理。

  第十条 经济适用住房建设审批程序:

  (一)经济适用住房建设单位到市政务中心发改委窗口领取《经济适用住房项目申报立项审查表》,报市规划局审查“是否符合城市总体规划”,再报市国土资源局审查“是否符合土地利用总体规划”,然后报市房产局、民政局审查建设单位或购房对象资格,再持《经济适用住房项目申报立项审查表》和相关材料向市发改委申报立项;

  (二)市发改委召集相关部门对申报的经济适用住房建设项目进行综合会审,经会审后,汇总成批上报市政府常务会议审批;

  (三)市政府常务会议审定通过的经济适用住房项目,必须按照下列程序办理手续:

  1、市发改委办理经济适用住房项目核准手续;

  2、市房产局办理经济适用住房建设登记手续;

  3、市规划局核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;

  4、市建设局审查备案项目初步设计、施工图设计;

  5、市政务中心非税局窗口收缴有关规费;

  6、市建工局核发《施工许可证》。

  各个部门进行经济适用住房审批时必须严格把关,任何一个审批环节必须以前一环节的审批文件作为前置审批条件(来自:www.pmceo.com),如前一环节的审批文件不符合国家关于经济适用房及其它产业政策,本环节不得予以审批,不得发放相关证件,否则,将严肃查处相关责任人责任。

  第十一条 经批准建设的经济适用住房项目,应当通过《衡阳晚报》或《衡阳市政府公众信息网》、《衡阳房地产 信息网》等媒体向社会公开。

  第四章 开发建设

  第十二条 利用行政划拨土地统一开发建设的经济适用住房项目,按照政府组织协调、企业市场运作原则,采取项目法人公开招标方式确定经济适用住房开发企业。

  参与投标的房地产开发企业必须具有与开发经济适用住房建设规模相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

  第十三条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案。

  经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。

  第十四条 经济适用住房开发建设项目招投标工作,由市经房办具体负责,相关职能部门参加,成立招投标工作小组,按照国家有关规定组织实施。项目招标文件和评标细则应由市经房办制定。

  第十五条 市经房办应与中标单位签订经济适用住房的组织建设合同,并同时签订廉政建设责任书。

  第十六条 经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素,合理确定户型面积和各种户型比例,其建筑面积一律不得超过65平方米。

  超过65平方米的,不得享受经济适用住房建设优惠政策,整套住房按商品房标准交纳规费。

  第十七条 经济适用住房项目实行验收制度。建设项目竣工时,由建设单位提出申请,市发改委会同市房产、规划、建设、建工、消防、人防、国土资源、财政、物价、审计、监察、政务中心等相关部门进行综合竣工验收,未经验收或验收不合格的不得交付使用。经验收合格后,建设单位凭综合验收意见书,向市财政局申报办理规费减免手续。待规费减免手续办结后,再持《经济适用住房建设项目规费收缴结算单》等有关材料向市房产局申请办理产权证书。

  经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

  建设单位应当向购买人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按有关规定和合同约定承担保修责任。

  第十八条 经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐核算。市审计局对经济适用住房建设实行专项审计。

  第五章 集资合作建房

  第十九条 集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定,严格执行。

  第二十条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,经市发改委审核报市人民政府批准,可以组织本单位经济适用住房享受对象,在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下,利用单位自用土地集资合作建设经济适用住房。

  第二十一条 申 请集资合作建房的人员名单,经企业职代会讨论通过,在企业内部公示7日无异议后,由厂工会签署意见,直接向市经房办申请。

  市经房办会同市民政局按照经济适用住房的有关规定,审查确定集资合作建房人员。

  第二十二条 收取的合作建房款项实行专款管理、专项使用,并接受市财政、房产、审计等部门的监督。

  第二十三条 集资合作建房单位允许收取规定的管理费用,实行保本微利。

  第二十四条 各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房,任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房,单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

  第六章 优惠政策

  第二十五条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。

  严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。

  第二十六条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费和政府性基金收缴按照有关规定执行。

  与经济适用住房有关的服务性收费,一律减半收取。

  第二十七条 经济适用住房规费实行先征后返的方式,即经济适用住房建设单位凭市发改委下达的投资计划到市政务中心按商品房标准全额交纳相关规费,待项目竣工验收合格后,再办理规费减免手续,按照核定的标准返还需减免的行政事业性收费。

  第二十八条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率按有关规定执行。

  第二十九条 经济适用住房建设单位可以将在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

  第三十条 用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放。

  第七章 价格管理

  第三十一条 经济适用住房价格实行政府指导价,销(预)售价格由建设单位根据成本核(测)算向市物价局申报,市物价局会同市房产局按照有关规定核定销(预)售基准价格。

  销(预)售基准价格和浮动幅度应当及时向社会公示。

  第三十二条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则,其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》的规定确定。

  第三十三条 经济适用住房的单套售价,应当以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的系数和为零的原则确定。

  第三十四条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

  开发成本包括以下内容:

  (一)按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费;

  (二)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用;

  (三)列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电气等安装工程费及附属工程费;

  (四)在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费;

  (五) 管理费按照不超过第一项至第四项费用之和的2%计算;

  (六)贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算;

  (七 )行政事业性收费和服务性收费按照有关规定计算。

  税金依照国家法律、法规规定的税目和税率计算。

  利润按照不超过第一项至第四项费用之和的3%综合计算。

  第三十五条 下列费用不得计入经济适用住房价格:

  (一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

  (二)开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

  (三)各种与经济适用住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

  (四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

  (五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

  第三十六条 经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时,应提供以下材料:

  (一)经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表;

  (二)有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书;

  (三)经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件;

  (四)建筑安装工程预(决)算书及工程勘察、设计、监理、施工合同复印件;

  (五)其他应当提供的材料。

  第三十七条 经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

  第三十八条 经济适用住房实行收费明白卡制度。各有关部门收取项目费用时,必须填写市物价局核发的交费登记卡,如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容,并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的,经济适用住房建设单位有权拒交,并向市物价局举报。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

  第八章 准入和退出管理

  第三十九条 同时具备下列条件的家庭,可以申请购买一套经济适用住房:

  (一)申请购买人具有本市市区居民户口,家庭成员至少一人取得本市市区居民户口3年以上、因征地拆迁造成失地的农民或符合本地安置条件的军队复员转业人员;

  (二)无房或现人均建筑面积在10平方米以下的;

  (三)未购买过政策性住房,包括房改房、安居房、集资建房、经济适用住房等。

  市政府应当根据经济发展水平和居民居住条件的改善,适时对购买经济适用住房条件进行调整,并向社会公布。

  第四十条 申请购房的家庭人口,必须是夫妻或是同一户口并在一起居住且具有法定赡养、扶养、抚养关系的人员。

  第四十一条 家庭收入按夫妻双方或家庭成员上一年的收入之和计算。

  收入是指以下所得:

  (一)工资、薪金所得;

  (二)生产、经营所得和对企事业单位的承包、承租经营所得;

  (三)劳务报酬所得;

  (四)股息红利;

  (五)其他所得。

  第四十二条 符合本细则第四十条规定条件的,优先解决新建经济适用住房建设用地涉及的被拆迁困难家庭、重点工程被拆迁住房困难家庭、军烈属、残疾人、劳动模范以及无房家庭。

  第四十三条 经济适用住房项目建设单位必须将供应方案(包括套数、面积等)报市经房办审核。未经审核的一律不得销售。

  项目建设单位按供应条件未销售完的剩余房源转入下年度销售,或由市经房办统一调配供应销售。

  经济适用住房项目建设单位在供应销售前,经市经房办审核后,到市房产局办理房屋销售有关手续。

  第四十四条 申请购买经济适用住房,按下列程序办理有关手续:

  (一)申请。凡符合条件的家庭由申请人持本人身份证到户口所在地社区居委会,领取并如实填写《衡阳市经济适用住房购买申请表》。有工作单位的人员,由单位负责出具其收入、住房情况证明;无工作单位的人员,由户口 所在地社区居委会负责出具其收入、住房情况证明。再由申请人持本人身份证、家庭成员户籍证明、现住房产权或使用权凭证、家庭成员收入证明和审核部门要求提交的其他证明,向户口所在地社区居委会提出书面申请。

  (二)审核。社区居委会自受理申请10个工作日内,对申请购买家庭的条件进行核实,将符合条件家庭的人口、收入、住房状况等内容在其所在居住地社区居委会进行公示,公示时间不少于7日,公示期间无异议的,提出初审意见,报区民政局审查。区民政局在2个工作日内审查完毕,上报市民政局。市民政局会同市经房办在7个工作日内对申请人递交的《衡阳市经济适用住房购买申请表》及以下证明材料进行校验与审核:

  1、申请人家庭成员身份证、家庭户口本,如夫妻双方户口不在同一户口簿的,需提供结婚证书;如离婚的,需提供离婚证书或法院判决书;如属单位集体户口,则由单位或户口所在地派出所出具证明。

  2、申请人有自有住房的,提供《房屋所有权证》;已拆迁的房屋还需提供拆迁协议;承租公房或私房的,提供《租赁合同》原件,同时承租公房的还应当提供向产权单位承诺购买经济适用住房后退出公房的具结书。

  3、申请人家庭成员有不在本市的(来自:www.pmceo.com),须提供所在地房改部门出具的是否参加房改购房的证明。

  (三)公示。经核查符合条件的,应当在《衡阳市政府公众信息网》、《衡阳市房地产信息网》等媒体上公示7日。公示后有投诉的,由市经房办会同有关部门调查、核实;对无投诉或经调查、核实投诉不实的,发给《衡阳市经济适用住房购买资格证》。

  (四)公布房源。市经房办向社会公布经济适用住房的房源情况,包括户型、套数、位置、价格等供应计划。

  (五)轮候。在经济适用住房供应量少、供需紧张的情况下,对供应对象实行轮候制。在领取《衡阳市经济适用住房购买资格证》并申请购房的家庭中,对其购房资格证号码实行随机摇号,向社会公示后,确定经济适用住房供应对象,并发给《衡阳市经济适用住房准购证》。

  (六)购房。申请人持《衡阳市经济适用住房准购证》,到经济适用住房开发建设单位购房。建设单位采取随机摇号的方式确定房号,市经房办参与监督。申请人凭准购证、购房有关证件办理产权证书。

  第四十五条 取得《衡阳市经济适用住房购买资格证》的家庭,自取得之日起两年内未能购房的应当重新申请。

  取得《衡阳市经济适用住房准购证》的家庭,自愿放弃购买的,两年后方可重新申请购买。

  第四十六条 购买经济适用住房,应当使用市经房办提供的规范性合同文本。

  经济适用住房项目建设单位应在每套经济适用住房销售合同签订之日起5个工作日内,将所销售房屋的户型、面积和购房家庭情况等材料报市房产局备案。

  市房产局在办理权属登记时,应当注明“经济适用住房”。

  第四十七条 购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由市经房办按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按规定交纳土地出让金,市经房办可优先回购。市经房办回购的经济适用住房,继续向符合条件的经济适用住房申请家庭出售。售房家庭或个人不得再次申请购买经济适用住房。

  购房人交纳土地出让金后,依法取得出让土地使用权的商品住宅产权。

  个人购买的经济适用住房在未交纳土地出让金前不得用于出租经营。

  第四十八条 经济适用住房购买人如需换购经济适用住房,必须按规定的价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后,方可再次申请。

  第四十九条 经济适用住 房小区应当实行物业管理,物业管理企业应当通过招标方式确定。

  第九章 监督管理

  第五十条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、销售中违法违纪行为的查处。

  市经房办对建设单位擅自向未取得《衡阳市经济适用住房准购证》的家庭出售经济适用住房的,责令建设单位限期收回,不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差,并对建设单位的不良行为进行处理。

  市发改委对全市的经济适用住房项目立项情况进行监督,对不符合项目储备计划和年度建设投资计划的经济适用住房项目不予审批。

  市规划局依法对建设单位擅自改变项目规划设计的违法行为进行处罚。

  市国土资源局依法对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的违法行为进行处罚。

  市建设局依法对擅自改变项目初步设计、施工图设计的违法行为进行处罚。

  市建工局依法对经济适用住房建设中的违规施工行为进行处罚。

  市物价局依法对擅自提高经济适用住房销售价格的违法行为进行处罚。

  市监察局、财政局对违规建设的经济适用住房项目依法追缴相关规费。

  市审计局对经济适用住房建设投资核算工作进行审计。

  市监察局依法依规对经济适用住房建设、销售中相关部门及其工作人员的违法违纪行为进行查处。

  市民政局对申购经济适用住房人员的家庭收入情况进行监督检查。

  市银监分局对有关经济适用住房贷款的申请及使用情况进行监督管理。

  第五十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房情况,骗购经济适用住房的个人,由市经房办追回已购住房或者由购房人按照同地段商品房差价补足购房款,并提请所在单位对申请人进行处罚;对出具虚假证明的单位,由市经房办提请有关部门追究单位主要领导及主要责任人的责任。

  第五十二条 从事经济适用住房审核、审批、销售的工作人员以权谋私、玩忽职守的,由市监察局依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第十章 附 则

  第五十三条 各县市、南岳区人民政府可参照本细则,制定适合本县市区的经济适用住房管理规定。

  第五十四条 本实施细则自20**年11月30日起施行,在本市过去发布的经济适用住房建设政策与本细则不符的,以本细则规定为准。

  此前已经审批的经济适用住房,仍按原有规定执行。

篇4:荆门市物业服务收费管理实施细则(2013年试)

  荆门市物价局 荆门市房产管理局关于印发《荆门市物业服务收费管理实施细则》的通知(试行)

  荆门市物价局 荆门市房产管理局/20**0603

  市荆门物价局 市房产管理局关于印发《荆门市物业服务收费管理实施细则》的通知(试行)

  各县(市、区)物价局、房产管理局,荆门城区各物业服务企业、房地产开发企业和物业小区业主委员会:

  为了进一步规范物业服务收费行为,提高物业管理服务水平,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进我市物业服务行业健康有序发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》(发改价格[20**]1864号)和《湖北省物业服务收费管理实施办法》(鄂价房服[20**]107号)等国家、省有关法律、法规及规定,并结合我市实际,制定了《荆门市物业服务收费管理实施细则》(试行),现印发给你们,请遵照执行。

  荆门市物价局 荆门市房产管理局

  20**年6月3日

  20**年荆门市物业服务收费管理实施细则(试行)

  第一条 为了规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进我市物业服务行业持续健康有续发展,根据《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《湖北省物业服务收费管理实施办法》等法律法规规定,制定本细则。

  第二条 本细则适用于荆门辖区范围内经工商登记注册、并取得相关资质证书的物业服务企业,按照物业服务合同约定开展物业服务的收费管理。

  第三条 本细则所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业服务区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

  第四条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务水平相适应的原则;倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈。

  第五条 区别不同物业的性质和特点,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价,其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业服务实行市场调节价。

  实行市场调节价的物业服务收费,由业主委员会或业主与物业服务企业合同约定。

  第六条 市物价部门会同房管部门制定全市物业服务收费管理实施细则,审定并定期公布荆门城区物业服务收费指导性标准。各县(市、区)物价和房管部门可以依据本细则制定辖区内具体管理规定和物业服务收费指导性标准。

  第七条 物业服务实行分类管理,按物业服务等级收费。依据物业服务企业介入服务的阶段和物业特点不同,物业服务分为前期物业、等级物业(或正式物业)和等外级物业服务。按照物业企业对物业小区服务内容、服务水平不同,将等级物业服务(或正式物业服务)分为三个服务收费等级,最高服务收费等级为一级,依次为二级、三级,不符合评定等级条件的小区为等外级。等外级物业服务收费标准不得高于物价和房管部门公布的三级物业服务等级收费的下限标准。

  物业小区服务等级由房管部门会同物价部门评定。

  第八条 普通住宅前期物业服务收费标准由建设单位与其按程序选聘的物业服务企业在不高于物价和房管部门公布的普通住宅物业等级收费标准范围内合同约定;未约定具体标准的,则按物价和房管部门公布的三级物业等级收费标准执行。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应包含前期物业服务合同约定的物业服务标准、收费标准、计费方式等内容。

  前期物业服务合同应约定服务时限,没有约定时限的,原则上不得超过2年。前期物业服务时限到期的,物业企业应按程序到房管和物价部门办理物业服务等级评定手续,并按相应的等级收费标准与业主委员会合同约定所在小区实际执行标准;前期物业服务到期未按规定办理等级评定的,物业服务收费标准应按不高于三级物业等级收费标准下限执行。

  第九条 普通住宅物业服务收费实行“一费清”制度。普通住宅物业服务 “一费清”是指受聘物业服务企业按物业服务合同约定提供物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护服务、物业服务区域内的清洁卫生、绿化养护和秩序维护等全过程服务所收取的物业服务费用。除此以外,不得收取其他费用。

  物业企业接受业主委托提供物业服务合同以外的特殊约定服务(如家政服务、室内水电维修、家电维修等),可按双方合同约定标准收取特约服务费。

  第十条 物业服务收费按照房屋所有权证登记的建筑面积计算;尚未进行权属登记的,暂按房屋买卖合同记载的建筑面积收取,房屋所有权证办理后按登记面积结算,多退少补。

  第十一条 业主(或物业使用人)应当按照前期物业服务合同或商品房买卖合同约定的交房时间作为物业服务收费起始交费时间;没有合同约定的,应当按照入住通知书(符合竣工验收交付条件)约定的房屋交付时间作为起始交费时间。

  第十二条 业主办理入住手续一年内未入住或未使用的物业,业主应事先书面向物业企业备案说明,一年内空置期间物业服务费按规定标准的7o%交纳,超过一年的由业主与物业服务企业协商确定。

  廉租住房物业服务费按所在小区同类型住房等级收费标准的50%交纳。

  第十三条 业主对房屋进行装修的,物业服务企业应与业主签订装修服务协议,约定有关责任义务、禁止行为和注意事项等,并可按照物价和房管部门的规定,与业主或装修企业约定装修保证金(押金)、垃圾清运费、装修工人出入证押金等费用的具体标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。

  装修工程竣工并经业主、物业服务企业检查验收合格后,物业服务企业应及时退还装修工人出入证押金,180天内退还装修保证金(押金)。

  第十四条 物业小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位)应首先满足业主需要,由物业服务企业提供停车服务的,可收取车辆停放费,具体收费标准由物业服务企业与停车场权属单位、业主委员会协商,并按物价部门有关机动车停放服务收费管理规定,合同约定具收费标准。

  利用小区业主共有道路或者其他场地停放车辆(包括外来车辆进入小区临时停放)收费,需经业主委员会同意,收费标准由业主委员会与物业服务企业合同约定。进入小区执行任务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车不得收取停车费。

  第十五条 物业服务区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

  未进行户表改造的小区,对总表与分户表之间发生的用水(电)损耗,可按水(电)量实际损耗额度(不含公共公用及物业办公用水、电),在用户之间公开、合理分摊。具体分摊方式可由物业服务企业与业主或业主委员会协商确定。物业服务企业应在醒目位置公示水(电)损耗在业主间分摊的具体情况。业主所用水(电)价格必须严格按照国家规定的价格标准执行,严禁将水电损耗通过提高水电价格的方式进行分摊。

  第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

  第十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主或业主大会同意后、按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造费用,应通过住宅专项维修资金列支,不得计入物业服务成本或支出由业主额外负担。小区内没有归集住宅专项维修资金的,其费用由相关业主自筹,不得计入物业服务成本。

  第十八条 物业服务企业要严格按照《关于商品和服务实行明码标价的规定》要求,做好物业服务收费明码标价工作,要在小区内醒目的位置设立公示栏,公示价格举报电话12358。物业服务收费实行“四公开”,即:物业服务等级标准及服务内容公开、物业服务等级收费标准公开、特约服务项目及收费标准和物业服务年度收支情况公开。接受业主委员会、业主、物业使用人、物价和房管部门的监督。

  物业服务企业实施普通住宅物业服务收费前,应按规定到物价部门办理《湖北省服务价格(收费)监审证》手续,并接受物价部门年度审验。

  第十九条 各级物价和房管部门,应当加强对物业服务企业服务内容、服务质量和服务收费的监督管理。物业服务企业违反物业服务收费和有关法律、法规和政策规定的,由物价和房管部门依据各自职能予以查处。

  第二十条 本办法自发布之日起试行。荆门城区普通住宅物业服务等级收费标准,装修保证金(押金)、垃圾清运、装修工人出入证押金等项目的具体收费标准仍按市物价局、市房产管理局荆价规[20**]19号文件规定执行。

  原市物价局、市房产管理局有关物业服务收费管理的规定与本实施细则相抵触的,一律以本细则为准。如上级有新规定从其规定。

  荆门市物价局办公室

  20**年6月3日印发

篇5:鄂州市物业管理实施细则(2006)

  鄂州市人民政府关于印发《鄂州市物业管理实施细则》的通知

  鄂州政发〔20**〕26号

  各区、乡、镇人民政府,各街道办事处,市政府各部门:

  《鄂州市物业管理实施细则》已经20**年10月23日市政府常务会议审议通过,现予发布,请遵照执

  行。

  二oo六年十一月三日

  鄂州市物业管理实施细则

  第一章 总则

  第一条 为规范物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进物业管理行业的健康发展,

  根据国务院《物业管理条例》的有关规定,结合本市实际,制定本细则。

  第二条 本细则适用于本市行政区域内的物业管理及其相关活动。

  本细则所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和相应场地。所称物业管理,是指业主

  通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备

  和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门,负责组织本细则的实施,负责对全市范

  围内的物业管理活动进行监督、指导和管理。

  公安、工商、物价、建设、规划、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信、邮政等行政和公用

  企事业单位,依照法律法

  规的规定,负责各自职能范围内的管理和服务工作。 第四条 本市新建住宅区应当实行物业管理;未实行物业管理的旧住宅区,应当创造条件,逐步实

  行物业管理。

  第二章 业主及业主大会

  第五条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第六条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方

  面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业

  主在物业管理活动中的合法权益,同时,应依照本细则和业主大会议事规则开展活动,并接受市房

  产管理部门的指导。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物

  规模、社区建设等因素,主要依据为:

  (一)物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理;

  (二)住宅物业建筑面积不低于3万平方米;

  (三)与社区居民委员会自治区域相适应。

  第八条 业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意,决定不成立业主大

  会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第九条 有超过50%业主提议或者物业投入使用二年以上的,应当召开首次业主大会或业主代表大会

  。

  首次业主大会在市房产管理部门的指导下,由建设单位和前期物业管理企业负

  责组织召开。

  业主在首次业主大会会议上的投票权,按照业主拥有的合法房产套数计算,每一套计一票。业主的

  投票权以记名的形式行使。

  第十条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业管理企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维

  护等方面的规章制度;

  (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  采用集体讨论形式的,可以通知全体业主参加会议,也可以以栋、单元等为单位,推选若干名代表

  参加会议,或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会

  议。以业主代表参加的形式召开的,到会业主代表应能代表物业管理区域内持有1/2以上投票权的业

  主。

  采用征求意见形式的,应当在征求意见前15日内通知全体业主,并告知会议议题的议程。征求意见

  的结果应当及时公开并告知业主。以书面形式征求意见的,经业主签名的意见方为有效,且应有物

  业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、

  业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业

  管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会负责组织,每年至少召开一次。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当

  组织召开业主大会临时会议。

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。同时应告知相关的居民委员会,并邀

  请居委会代表、物业使用人列席。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四)监督业主公约的实施;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会可以由5至15人组成,具体人数根据物业管理区域的大小确定。业主委员会应当自选举产

  生之日起30日内,向市房产管理部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有

  一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  第十四条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、

  管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务 ,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组

  成和委员任期等事项作出约定。

  第十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事

  与物业管理无关的活动。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关,与居

  民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。支持居民委员会开展工

  作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员

  会的建议。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由市房产管理部门责令限期改正

  或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三章 前期物业管理

  第十六条 建设单位在办理商品房预(销)售许可手续和业主、业主大会选聘物业管理企业之前,

  应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅物业低于3万平

  方米的,经市房产管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,并与之签

  订书面的前期物业服务合同。

  第十七条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,作为房屋销售合同的附件,对有关

  物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事

  项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设

  单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第十八条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第十九条 建设单位在报批商品房开发项目规划方案时,应当根据物业管理的需要,在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积,按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置,且最低不少于20平方米。

  物业管理用房的所有权依法属于全体业主,由市房产主管部门依法办理房屋产权登记手续。

  第二十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  第二十一条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第四章 物业管理服务

  第二十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。

  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

  一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

  第二十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第二十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  第二十五条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第二十六条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本细则第二十一条第一款规定的资料。

  物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本细则第二十一条第一款规定的资料交还给业主委员会。

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

  第二十七条 物业管理服务价格应当遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则。经济适用房和普通住房的物业服务收费实行政府指导价,由双方当事人按照物价、房产部门制定的物业服务收费标准签订协议,并向全体业主公示。其他住宅和非住宅的物业收费实行市场调节价,具体价格由双方协商约定。

  物业管理服务价格一经约定后实行明码标价制度。物业管理企业对其企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容应在小区的显著位置进行公示。

  物业服务收费可以采取包干制或酬金制。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

  第二十八条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费由开发建设单位交纳。出售后已移交给物业买受人的房屋,空置半年以内的,由物业买受人减半交纳物业服务费;超过半年的,全额交纳物业服务费。

  第二十九条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当进行劝阻和制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第三十条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业管理企业雇请保安人员,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第五章 物业配套设施建设

  第三十一条 按照“新区新办法,老区老办法”的原则,由相关部门建立物业管理强制性规范。强制性规范建立后,凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求,充分考虑后期物业管理的便利和需要,规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育等各项配套设施。在建设过程中,市相关职能部门应加强监督,确保配套建设到位。

  第三十二条 旧住宅小区应按照规范要求,在五年内逐步调整到位。旧住宅区仍由原开发建设单位进行管理,有经营收入的,由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共用房,完善相应公共配套设施;开发主体已消亡的,各相关公用企事业单位按各自行业分工补齐和改造不完善的公共设施、设备,整顿后通过招标或委托等方式交由专业的物业公司进行物业管理。

  第三十三条 在物业管理区域内,供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。自本细则实施之日起,凡新建住宅均按规定实施水、电直供到户,做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅,应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应按市物价部门核定的收费标准,负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供水、供电管网改造并直供到户,不得向居民收取额外费用。

  第三十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位直接向每一位业主收取有关费用。

  物业管理企业接受委托代收前款费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第六章 物业的使用与维护

  第三十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第三十六条 业主、物

  业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  第三十七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第三十八条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。

  物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  第三十九条 住宅物业和非住宅物业的业主,应当按照规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金的收取、使用、管理按照《鄂州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》执行。

  第四十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第四十一条 物业使用中禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物;

  (三)破坏房屋外貌;

  (四)擅自改建、占用物业共用部位;

  (五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

  (七)排放有毒、有害物质;

  (八)发生超过规定标准的噪声;

  (九)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

  第四十二条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。

  改变物业使用性质未经相邻业主书面同意或无业主委员会证明的,有关主管部门不得审批。

  第七章 罚 则

  第四十三条 违反本细则规定依照国务院《物业管理条例》相关责任条款进行处理。

  第八章 附 则

  第四十四条 本细则自 年 月 日起施行,《鄂州市城市住宅区物业管理试行办法》(鄂州政发〔20**〕73号)同时废止。

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