吉林省物业管理条例(2021)5篇 -凯发网站

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吉林省物业管理条例(2021)

  (20**年5月27日吉林省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)

  省人大常委会公告第64号

  《吉林省物业管理条例》已由吉林省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于20**年5月27日通过,现予公布,自20**年8月1日起施行。

  吉林省人民代表大会常务委员会

  20**年5月27日

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理相关主体的合法权益,构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,营造和谐有序的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护,管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理应当纳入社区治理体系,构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。

  第四条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导,建立健全物业管理工作综合协调机制和目标责任制;完善扶持、激励政策和措施,建立与之相适应的资金投入与保障机制;鼓励采用新技术、新方法,运用信息化手段,提高物业管理和服务质量。

  第五条 县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

  (一)制定物业管理相关政策和措施;

  (二)指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理;

  (三)指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷;

  (四)建立健全物业服务规范与质量考核体系;

  (五)建立健全物业服务信用管理体系;

  (六)建立健全物业管理电子信息平台;

  (七)对物业招投标活动进行监督管理;

  (八)对建筑物及其附属设施的维修资金(以下统称专项维修资金)交存、使用情况进行监督管理;

  (九)组织开展物业管理相关培训;

  (十)实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

  第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作,依法履行下列职责:

  (一)组织成立首次业主大会会议筹备组;

  (二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届;

  (三)指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;

  (四)对物业管理区域内的物业服务实施监督检查;

  (五)指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动;

  (六)建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制,调解物业管理纠纷,处理物业管理相关投诉和举报;

  (七)协调和监督老旧住宅小区物业管理;

  (八)实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

  第七条 居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作,指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责,调解物业管理纠纷。

  第八条 引导和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。

  鼓励和支持业主委员会成员、物业项目负责人中的中国共产党党员担任社区党组织兼职委员;符合条件的社区党组织、居(村)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

  建立健全社区党组织、居(村)民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。

  第九条 业主应当遵守法律、法规规定,弘扬和践行社会主义核心价值观,依法行使业主权利、履行业主义务,不得违背公序良俗,不得损害公共利益。

  第十条物业管理行业协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务标准化建设,维护市场秩序和公平竞争,促进物业管理行业健康发展。

  第十一条 突发事件应对期间,物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的各项应急措施,积极配合开展相关工作,并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。

  对物业服务人执行政府依法实施的各项应急措施,业主、物业使用人应当依法予以配合。

  第十二条县级以上人民政府物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当通过报刊、广播、电视、互联网、在物业管理区域内显著位置长期公开等多种方式,组织开展物业管理法律、法规的宣传工作。

  第二章 物业管理区域及设施

  第十三条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、业主人数、土地使用权属范围、自然界限等因素确定:

  (一)配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域,影响设施设备共用功能使用的,不得分割划分;配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

  (二)原有住宅物业界线已自然形成且无争议的,划分为一个物业管理区域;

  (三)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业以及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭的,划分为一个物业管理区域。

  第十四条已投入使用但尚未划分物业管理区域,或者需要调整物业管理区域的,物业所在地的县(市、区)人民政府物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府,在征求业主意见后予以划分或者调整,并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  第十五条 建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售前,将划定的物业管理区域资料报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  建设单位应当将已备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  建设单位应当在物业管理区域内显著位置长期公开物业管理区域规划总平面图,并在图上标明或者使用文字辅助说明下列事项:

  (一)物业管理区域的四至范围;

  (二)属于业主共有的道路、绿地和其他公共场所的面积和位置;

  (三)规划配建的车位数量和位置;

  (四)地下室、地面架空层的面积;

  (五)物业服务用房的面积和位置;

  (六)共用设施设备名称;

  (七)其他需要明示的场所和设施设备。

  物业服务人应当对长期公开的物业管理区域规划总平面图做好维护管理工作。

  第十六条住宅小区的规划设计中,应当明确物业服务用房的具体位置和面积。建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内的物业服务用房:

  (一)房屋总建筑面积二十万平方米以下的部分,按照不少于千分之四的标准配置,且物业服务用房建筑面积不得少于一百平方米;

  (二)房屋总建筑面积超过二十万平方米的部分,按照不少于千分之二的标准配置;

  (三)分期开发建设的,首期配置建筑面积不得少于一百平方米;

  (四)物业服务用房应当在地面以上,具备独立使用功能,相对集中,便于开展物业服务活动,并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

  第十七条物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房。其中,业主委员会办公用房建筑面积不得少于二十平方米。

  建设单位申请房屋所有权首次登记时,应当将物业服务用房申请登记为业主共有。

  物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积,其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定,任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途,不得转让和抵押物业服务用房。

  第十八条建筑区划内的以下部分属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;

  (四)物业服务用房和其他公共场所、公用设施;

  (五)法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分。

  未经业主大会决定或者业主共同决定,任何单位和个人不得改变共有部分的用途,不得利用共有部分从事经营活动,不得处分共有部分。

  第十九条新建住宅物业管理区域内的供电、供水、供热、供燃气、排水、通讯等专业经营设施设备以及相关管线,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

  建设单位在组织竣工验收时,应当通知供电、供水、供热、供燃气等专业经营单位参加;验收合格后,建设单位应当将专业经营设施设备以及相关管线移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

  已投入使用的设施设备以及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的,物业所在地的县(市、区)人民政府应当组织专业经营单位接收。验收合格的,专业经营单位应当接收;验收不合格的,县(市、区)人民政府应当组织相关单位进行整改,整改合格后,由专业经营单位接收。

  移交给专业经营单位的设施设备以及相关管线,其维修、养护、更新等费用,由专业经营单位依法承担,不得从物业费和专项维修资金中列支。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

  第三章 业主、业主组织及物业管理委员会

  第一节 业主

  第二十条房屋的所有权人为业主。

  本条例所称业主还包括:

  (一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与等旨在转移所有权的行为已合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (五)其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

  第二十一条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同约定,接受物业服务人提供的服务;

  (二)提议成立业主大会,提议召开业主大会会议,并就物业管理的相关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督首次业主大会会议筹备组、业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第二十二条业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的管理、维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照规定交存专项维修资金;

  (五)按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费;

  (六)按照规定分类投放生活垃圾;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

  第二节 业主大会

  第二十三条业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。

  只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第二十四条一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的,可以成立业主大会。

  建设单位应当在具备成立业主大会条件之日起三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的建筑物面积清册、业主名册、规划总平面图、交付使用共用设施设备证明、物业服务用房配置证明等资料。

  第二十五条符合成立业主大会条件的,百分之五以上的业主、专有部分面积占比百分之五以上的业主、居(村)民委员会或者建设单位,可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。

  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会会议筹备组。

  第二十六条首次业主大会会议筹备组成员由业主代表,街道办事处、乡镇人民政府代表,社区党组织、居(村)民委员会代表和建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。业主代表的产生由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将其成员名单和工作职责,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

  筹备组正式工作前,街道办事处、乡镇人民政府应当会同县(市、区)人民政府物业行政主管部门,对筹备组成员进行培训。

  第二十七条首次业主大会会议筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人、配偶及其近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务人处任职;

  (三)无非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的行为;

  (四)法律、法规规定的其他条件。

  第二十八条首次业主大会会议筹备组履行下列职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)制定召开首次业主大会会议方案,确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定业主委员会成员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容所涉相关事项,应当在首次业主大会会议召开十五日前,以书面形式在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第二十九条 筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  首次业主大会会议应当表决业主大会议事规则、管理规约,并选举业主委员会。

  业主大会自首次业主大会会议审议通过业主大会议事规则、管理规约之日起成立。

  首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的,筹备组应当自会议结束之日起七日内,持首次业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、管理规约,向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案,并向业主公开业主大会决定、业主大会议事规则和管理规约。

  首次业主大会会议选举产生业主委员会的,按照本条例第四十六条规定备案。

  第三十条 业主大会决定下列事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)使用专项维修资金;

  (六)筹集专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)制定和修改业主委员会工作规则;

  (十)听取和审查业主委员会工作报告;

  (十一)决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴及标准;

  (十二)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  未成立业主大会的,前款规定的事项由业主共同决定。

  第三十一条业主大会决定事项或者业主共同决定事项,应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

  决定本条例第三十条第一款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

  决定本条例第三十条第一款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第三十二条业主行使投票权时,专有部分面积和业主人数按照下列方法确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按商品房买卖合同记载的面积计算;

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  第三十三条 业主、物业使用人应当遵守管理规约。管理规约应当包括下列内容:

  (一)物业的使用、维护和管理;

  (二)专项维修资金的筹集、使用和管理;

  (三)业主共有部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应当履行的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  对未及时支付物业费等情形,管理规约可以规定由业主委员会或者物业服务人采取合法方式,在物业管理区域内就相关情况予以公告。

  本条例所称物业使用人,是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人,包括但是不限于物业的承租人。

  第三十四条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

  第三十五条业主拒绝支付物业费,或者不交存专项维修资金,以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在业主大会议事规则和管理规约中对其共同管理权的行使作出限制性规定。

  第三十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

  有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召集业主大会临时会议:

  (一)经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  第三十七条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过互联网等方式召开。

  召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公告。

  住宅小区的业主大会会议,应当同时告知物业所在地的居(村)民委员会,居(村)民委员会应当派代表参加。

  业主大会会议不得就已公告议题以外的事项进行表决。

  第三十八条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议,委托书应当载明委托事项、权限和期限。

  在业主身份确认的前提下,可以采用视频等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

  县级以上人民政府物业行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台,供业主和业主大会免费使用。

  第三十九条业主大会、业主委员会依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。物业使用人应当依法遵守业主大会、业主委员会的决定。

  业主大会决定应当自作出之日起七日内,由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主大会会议由业主委员会作书面记录并存档。

  第四十条业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召集业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况业主委员会不履行组织召集会议职责的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召集;逾期仍不召集的,在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,可以由居(村)民委员会组织召集。

  第三节 业主委员会

  第四十一条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生。业主委员会应当依法履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)督促业主按时支付物业费以及其他相关费用;

  (六)起草共有部分、共有资金使用与管理办法,并提请业主大会决定;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;

  (十)制定印章管理和档案管理制度,并建立相关档案供业主查询;

  (十一)存档业主大会、业主委员会会议记录和会议决定;

  (十二)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

  第四十二条业主委员会由五至十一名成员单数组成,其中中国共产党党员应当占多数。业主委员会每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会成员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内,召开首次业主委员会会议,推选业主委员会主任和副主任,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置对业主委员会主任、副主任和其他成员的名单进行不少于七日的公告。

  第四十三条 业主委员会成员候选人应当是物业管理区域内的自然人业主,或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定的组织能力;

  (三)未有本条例第八十八条规定的禁止行为;

  (四)本人、配偶及其近亲属与物业服务人无直接的利益关系;

  (五)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

  第四十四条业主委员会成员候选人通过下列方式产生:

  (一)社区党组织推荐;

  (二)居(村)民委员会推荐;

  (三)业主自荐或者联名推荐。

  第四十五条业主委员会成员按照业主委员会成员候选人得票多少当选,所得票数相等的,抽签确定人选。

  业主大会在选举业主委员会成员的同时,可以按照第三十一条第一款和第三款规定选举出业主委员会候补成员,候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。候补成员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会成员资格终止时,经业主委员会决定,从候补成员中按照得票排名顺序依次递补,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  第四十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)首次业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

  (五)业主委员会成员和候补成员的名单、凯发网站的联系方式、基本情况。

  街道办事处、乡镇人民政府对以上资料进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明。

  业主委员会可以持备案证明申请业主大会统一社会信用代码证书,向金融机构申请开立账户,并申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,向原备案机关备案。

  第四十七条业主委员会应当向业主公开下列情况和资料:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (六)其他应当向业主公开的情况和资料。

  业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录,有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以解释、答复。

  第四十八条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定以及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会成员提议,应当在七日内召开业主委员会会议。

  业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责的,可以委托副主任召集和主持。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,业主委员会其他成员或者业主可以请求物业所在地的居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府组织召集,并重新推选业主委员会主任、副主任。

  业主委员会会议应当有过半数的成员出席,作出的决定必须经全体成员过半数同意。会议决定应当由出席会议的业主委员会成员签字确认,未出席会议的业主委员会成员签字无效。业主委员会应当自作出决定之日起三日内,将会议决定在物业管理区域内显著位置公告。

  业主委员会成员不得委托代理人参加业主委员会会议。

  第四十九条业主委员会应当于会议召开七日前,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会应当在会议召开五日前,将会议议题告知物业所在地的居(村)民委员会,并听取意见和建议。居(村)民委员会可以根据情况派代表参加。

  第五十条业主大会和业主委员会的工作经费、业主委员会成员的工作津贴,经业主大会决定,由全体业主分摊,也可以从业主共有部分经营所得收益中列支。

  第五十一条 业主委员会成员、候补成员有下列情形之一时,其成员资格自行终止,并由业主委员会向业主公告:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

  (四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第五十二条 业主委员会成员、候补成员有下列情形之一的,业主委员会应当提请业主大会罢免其成员资格:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定的;

  (二)业主委员会成员一年内缺席业主委员会会议总次数达到一半的;

  (三)利用职务之便接受减免物业费、停车费等相关物业服务费用的;

  (四)非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的;

  (五)利用成员资格谋取私利损害业主共同利益的;

  (六)泄露业主信息的;

  (七)虚构、篡改、隐匿、销毁物业管理活动中形成的文件资料的;

  (八)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作的;

  (九)擅自使用业主大会、业主委员会印章的;

  (十)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,与物业服务人签订、修改物业服务合同的;

  (十一)将业主共有财产借给他人、设定担保等挪用、侵占业主共有财产的;

  (十二)不宜担任业主委员会成员、候补成员的其他情形。

  业主委员会未提请业主大会罢免其成员资格的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府调查核实后,应当责令该成员暂停履行职责,由业主大会决定终止其成员资格。

  第五十三条业主委员会任期届满前三个月,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,由居(村)民委员会组织换届选举工作。

  业主委员会任期届满后,作出的决定不具有法律效力。

  业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、业主名册、会议记录和会议决定等档案资料以及业主共有的其他财物,自新一届业主委员会履职之日起十日内予以移交。不按时移交的,新一届业主委员会可以请求居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府督促其移交;仍拒不移交的,新一届业主委员会可以请求公安机关予以协助。

  业主委员会成员任期内资格终止的,应当自资格终止之日起三日内,向业主委员会移交其保管的前款规定的资料和财物。

  第五十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、业主大会议事规则、管理规约等规定的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定,并向全体业主公告。

  业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四节 物业管理委员会

  第五十五条有下列情形之一的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件,但是因各种原因未能成立的;

  (三)召开业主大会会议,未能选举产生业主委员会的;

  (四)需要重新选举业主委员会,但是因各种原因未能选举产生的。

  物业管理委员会作为临时机构,依照本条例承担业主委员会的相关职责,组织业主共同决定物业管理事项,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  第五十六条物业管理委员会由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织社区党组织、居(村)民委员会代表,业主代表等七人以上单数组成。其中业主代表应当不少于物业管理委员会成员人数的二分之一,由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式,在自愿参加的业主中确定。业主代表适用本条例第四十三条关于业主委员会成员候选人条件的规定。

  物业管理委员会主任由社区党组织、居(村)民委员会代表担任;副主任由社区党组织、居(村)民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  第五十七条 物业管理委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成员提议召开物业管理委员会会议的,应当组织召开会议。

  物业管理委员会会议应当有过半数成员出席。物业管理委员会成员不得委托代理人参加会议。会议作出的决定应当经全体成员过半数同意,并由出席会议的物业管理委员会成员签字确认,未出席会议的物业管理委员会成员签字无效。

  物业管理委员会应当自作出决定之日起三日内,将会议决定在物业管理区域内显著位置公告。

  第五十八条 物业管理委员会的任期一般不超过三年。任期届满仍未推动成立业主大会并选举产生业主委员会的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

  第五十九条已成立业主大会并选举产生业主委员会的,或者因客观原因致使物业管理委员会无法存续的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会,并在物业管理区域内显著位置公告。

  第四章 前期物业

  第六十条 新建物业出售前,建设单位应当选聘前期物业服务人,签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同签订之日起十五日内,建设单位应当将前期物业服务合同报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第六十一条 建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约,并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  第六十二条建设单位应当将前期物业服务人名称、物业服务内容、物业服务收费、物业服务合同期限、临时管理规约等内容在销售现场公开,并在与物业买受人签订商品房买卖合同时,将前期物业服务合同和临时管理规约作为商品房买卖合同附件。

  前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,或者业主大会决定自行管理的,前期物业服务合同终止。

  第六十三条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务人。

  投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的县(市、区)人民政府物业行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务人;采用协议方式选聘前期物业服务人的住宅规模标准由市、州人民政府物业行政主管部门确定并公布。

  第六十四条 住宅前期物业服务收费实行政府指导价,由县级以上人民政府价格主管部门会同物业行政主管部门制定,并定期公布。

  第六十五条新建物业的配套建筑、设施设备和相关场地经竣工验收合格后,建设单位方可向物业买受人办理房屋交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的,建设单位应当承担前期物业费。

  具备交付条件已交付业主的物业,物业费由业主支付;未交付的或者已竣工但尚未售出的物业,物业费由建设单位支付。建设单位与物业买受人约定减免物业费的,减免的费用由建设单位支付。

  第六十六条建设单位应当在新建物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务人按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

  建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。

  分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验,办理物业分期交接手续。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

  第六十七条建设单位与前期物业服务人应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成书面查验记录,签订物业承接查验协议,形成书面交接记录,并向业主公开查验结果。

  物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  建设单位应当按照物业承接查验协议的约定对存在问题进行整改。建设单位未按照约定整改的,物业服务人应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当责令建设单位在三十日内予以整改。

  物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应当承担违约责任。

  第六十八条现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务人移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护、保养等技术资料;

  (三)供电、供水、供热、供燃气、通信、有线电视等准许使用文件;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)承接查验所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  第六十九条物业服务人应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他与承接查验有关的文件。

  第七十条物业服务人应当将与承接查验有关的文件、资料和记录建立物业承接查验档案,并妥善保管。

  物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权查阅、复印。

  第七十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  对保修期限和保修范围内出现的物业质量问题,物业服务人应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位进入现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。

  建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,业主、物业服务人可以向县级以上人民政府建设行政主管部门投诉,由建设行政主管部门依法监督管理。

  第七十二条物业交接后,发现隐蔽工程质量问题影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

  第七十三条物业服务人应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定履行维修、养护、管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

  第五章 物业服务

  第七十四条业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理;委托物业服务人提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。

  物业服务人将物业管理区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。

  物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

  法律、法规规定应当由符合资质的专业机构或者人员实施维修、养护的设施设备,从其规定。

  第七十五条接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供物业管理专业服务的能力。

  第七十六条物业服务人应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供物业服务,并遵守下列规定:

  (一)在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

  (二)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

  (三)做好物业维修、养护及其费用收支的各项记录,妥善保管物业服务档案和资料;

  (四)对违法建设、私拉电线、占用消防车通道以及其他违反有关治安、环保、消防等法律、法规的行为进行劝阻、及时采取合理措施制止,向相关行政主管部门报告,并协助处理;

  (五)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会;

  (六)对在提供物业服务过程中获取的业主、物业使用人的个人信息予以保密;

  (七)指导和监督业主、物业使用人进行生活垃圾分类;

  (八)执行政府依法实施的各项管理措施,积极配合开展相关工作。

  物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量;不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户的方式催交物业费。

  第七十七条业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额支付物业费。

  业主逾期不支付物业费的,业主委员会应当督促其支付;物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  第七十八条业主大会成立后,应当根据业主大会的决定选择物业管理方式、选聘物业服务人。

  业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务人的,由业主委员会依法组织招标。

  物业服务合同应当采用书面形式,内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、专项维修资金的使用、物业服务用房的使用和管理、服务期限、服务交接、违约责任等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

  物业服务合同示范文本由省人民政府物业行政主管部门会同省市场监督管理行政主管部门制定。

  第七十九条物业费可以采取包干制或者酬金制等方式收取。

  实行酬金制的,物业服务人应当向全体业主公开物业服务资金年度预决算,并每年定期公开物业服务资金的收支情况。

  物业服务合同期限内,物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务人应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,与业主委员会协商,并由业主大会决定或者业主共同决定。

  第八十条物业服务企业应当指派物业项目负责人。物业项目负责人应当在到岗之日起三日内,到物业项目所在地的居(村)民委员会报到,在居(村)民委员会的指导和监督下参与社区治理工作。

  物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用档案。

  第八十一条物业服务人应当在物业管理区域内显著位置向业主公开下列信息并及时更新,并可以通过互联网等方式告知业主:

  (一)物业服务企业的营业执照或者其他管理人的基本情况、物业项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式、服务投诉电话;

  (二)物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准等;

  (三)上一年度物业服务合同履行情况;

  (四)上一年度专项维修资金使用情况;

  (五)上一年度利用业主共有部分发布广告、停车等经营与收益情况;

  (六)上一年度公共水电费用以及分摊详细情况;

  (七)电梯、消防、水、电、气、暖等设施设备日常维护保养单位的名称和凯发网站的联系方式;

  (八)其他应当公开的信息。

  物业服务人应当定期将前款第三项至第六项规定的事项,向业主大会、业主委员会报告。

  业主对公开内容有异议的,物业服务人应当在七日内予以答复。

  第八十二条 物业服务人应当建立、保存下列物业服务档案和资料:

  (一)业主共有部分经营管理档案;

  (二)共用部位、共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;

  (三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

  (四)业主名册;

  (五)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

  (六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

  第八十三条物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域,将下列资料、财物等交还业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新聘物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况:

  (一)本条例第六十八条、第八十二条规定的档案和资料;

  (二)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

  (三)结清预收、代收的有关费用;

  (四)物业服务合同约定的其他事项。

  物业服务人不得损坏、隐匿、销毁前款规定的资料、财物等。

  原物业服务人违反前两款规定之一的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;给业主造成损失的,应当赔偿损失。

  原物业服务人不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新聘物业服务人进场服务。

  原物业服务人拒不移交有关资料、财物等,或者拒不退出物业管理区域的,经业主或者业主委员会请求,物业所在地的居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、县(市、区)人民政府物业行政主管部门应当予以协助。经协助,原物业服务人仍拒不移交或者拒不退出的,可以请求公安机关予以协助。

  第八十四条物业服务合同终止前,原物业服务人不得擅自退出物业管理区域,停止物业服务。

  物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

  第八十五条物业管理区域处于失管状态时,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,居(村)民委员会应当根据应急管理的需要,提供基本保洁、秩序维护等应急物业服务,服务期限协商确定,费用由全体业主共同承担。

  提供应急物业服务的,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容,在物业管理区域内显著位置公告。

  提供应急物业服务期间,在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,居(村)民委员会应当组织业主共同决定选聘物业服务人。

  第八十六条经业主大会决定或者业主共同决定对物业实施自行管理的,应当对管理负责人、自行管理的内容、标准、费用、责任和期限等事项作出规定。

  第八十七条 物业管理区域内供水、供电、供热、供燃气、通讯、有线电视等专业经营单位,应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务,停止已交费用户和共用部位的服务。

  除业主自行增加的设施设备外,供电、供水、供热、供燃气经营单位,应当按照下列规定负责物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新:

  (一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

  (二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

  (三)业主燃气燃烧用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

  (四)业主入户分户阀及以外的供热设施设备。

  专业经营单位可以委托物业服务人代收有关费用,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第六章 物业的使用

  第八十八条任何单位和个人不得在物业管理区域内实施下列行为:

  (一)擅自变动建筑主体和承重结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间;

  (三)占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口,损毁消防设施设备;

  (四)违反规定制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

  (五)违反规定制造噪声干扰他人正常生活;

  (六)侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施;

  (七)饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人;

  (八)从建筑物中抛掷物品;

  (九)违反规定出租房屋;

  (十)违反规定私拉电线为电动车辆充电;

  (十一)破坏、侵占人民防空设施;

  (十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门。

  业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会、业主委员会对侵害业主共同权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第八十九条 业主、物业使用人不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

  第九十条业主、物业使用人在物业管理区域内饲养犬只等动物的,应当遵守有关法律、法规以及管理规约。

  饲养人携带犬只出户的,应当按照规定佩戴犬牌并采取系犬绳等措施,防止犬只伤人、疫病传播,并及时清理犬只的排泄物。

  物业服务人应当采取劝阻、制止等措施,减少犬只等动物对环境卫生和其他业主产生的影响,并协助有关部门加强对物业管理区域内犬只等动物饲养行为的监督管理。

  第九十一条 业主、物业使用人需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。未事先告知的,物业服务人可以按照管理规约禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

  物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项,书面告知业主、物业使用人。

  房屋装饰装修过程中,污染物业共用部位、损坏共用设施设备的,物业服务人应当通知业主、物业使用人予以修复、清洁、恢复原状。业主、物业使用人在物业服务人通知的期限内未修复、清洁、恢复原状的,由物业服务人处理,所需费用由业主、物业使用人承担。

  房屋装饰装修过程中,物业服务人发现业主、物业使用人、装饰装修施工人员违反有关法律、法规以及管理规约的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门、业主委员会。

  第九十二条电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、维护和保养。

  物业服务人应当对电梯运行进行日常巡查,发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施,并及时通知电梯维护保养单位维修。

  电梯维护保养单位接到故障通知后,应当立即赶赴现场,并采取必要的应急救援措施。

  电梯维护保养单位认为电梯存在严重安全隐患,无改造和修理价值,或者达到安全技术规范规定的报废条件的,物业服务人应当及时将相关情况向业主公告,并积极协调办理报废事宜。

  鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。

  第九十三条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,并应当首先满足本物业管理区域内业主的需要。

  在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后,还有剩余规划车位、车库的,应当将剩余规划车位、车库的数量、位置等信息在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告,公告期满后可以出租给本物业管理区域外的其他使用人,每次租赁期限不得超过一年。

  第九十四条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。属于业主共有的经营收益,应当按照业主大会决定或者业主共同决定使用,可以用于补充专项维修资金,也可以用于业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴或者物业管理等方面的其他需要。

  任何单位和个人不得挪用、侵占属于业主共有的经营收益。经营收益由建设单位、物业服务企业或者其他管理人等代管的,应当单独列账,接受业主、业主委员会的监督。由业主委员会自行管理的,应当接受业主、居(村)民委员会的监督。

  利用业主共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用情况,应当向业主公开,且每年不得少于一次。

  第七章 专项维修资金

  第九十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存专项维修资金。但是一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

  业主交存的专项维修资金属于业主共有,专项用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  业主转让物业时,专项维修资金应当随房屋所有权一并转让,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金余额应当退还业主。

  第九十六条 专项维修资金应当按照专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则进行管理。

  业主大会成立前,专项维修资金由物业行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。

  业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当在银行设立专项维修资金账户。市、州、县(市)人民政府物业行政主管部门应当指导和监督专项维修资金的使用和管理。

  专项维修资金的收益属于业主共有,应当转入业主专项维修资金账户滚存使用。

  专项维修资金的使用和管理应当向业主公开,并依法接受审计部门的审计监督。

  第九十七条业主应当按时足额交存专项维修资金。

  未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,市、州、县(市)人民政府物业行政主管部门应当通知业主委员会或者居(村)民委员会催告业主补建、续交专项维修资金。业主接到催告后,未能及时补建、续交专项维修资金的,业主委员会可以对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。

  业主申请房屋转让、抵押时,应当向房屋交易管理部门提供已足额交存专项维修资金的相关凭证。

  专项维修资金的交存标准、补建、续交以及使用管理办法由市、州、县(市)人民政府制定。

  第九十八条专项维修资金的使用,仅涉及单元(栋)业主共有和共同管理权利事项的,可以根据维修范围,由该单元(栋)的业主共同决定。

  第九十九条物业保修期满后,发生以下严重危及人身、房屋安全等紧急情况,需要立即使用专项维修资金的,由业主委员会或者居(村)民委员会提出应急使用方案,也可以由相关业主、物业服务人提出应急使用方案经业主委员会或者居(村)民委员会同意,向物业行政主管部门书面提出资金使用申请:

  (一)屋顶、外墙体防水损坏造成严重渗漏的;

  (二)电梯出现故障危及人身安全的;

  (三)楼体外立面有脱落危险的;

  (四)共用消防设施设备出现故障,不能正常使用的;

  (五)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

  (六)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (七)发生其他严重危及人身、房屋安全紧急情况的。

  物业行政主管部门应当自收到应急维修资金使用申请之日起两日内完成审核。维修工程竣工验收后,物业行政主管部门应当将维修资金使用情况在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  第八章 监督管理

  第一百条县级以上人民政府物业行政主管部门应当建立健全物业服务信用档案,加强物业服务信用信息的采集、记录、使用和公开管理。

  第一百零一条有下列失信行为之一的,应当将物业服务企业、法定代表人、物业项目负责人记入物业服务信用档案:

  (一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;

  (二)在物业管理招投标活动中,提供虚假信息骗取中标的;

  (三)物业服务合同终止后,拒不移交或者损坏、隐匿、销毁有关资料、财物,或者拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续的;

  (四)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

  (五)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (六)法律、法规规定的其他侵害业主合法权益的行为。

  建设单位在前期物业招标文件中,应当将物业服务企业的信用评价作为评标标准。业主、业主委员会在选聘物业服务企业时,应当将物业服务企业的信用评价作为参考。

  第一百零二条县级以上人民政府物业行政主管部门应当根据物业服务规范与质量考核的相关规定,定期组织街道办事处、乡镇人民政府对物业服务企业进行考核。考核时,应当听取业主、业主委员会、社区党组织和居(村)民委员会的意见。考核结果应当向社会公布,并记入物业服务信用档案。

  第一百零三条县级以上人民政府相关行政主管部门按照各自职责,负责物业管理区域内的下列工作,依法处理违法违规行为:

  (一)建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查房屋装饰装修活动;

  (二)城乡规划行政主管部门负责监督检查建设活动,开展定期巡查和重点巡查,认定违法建筑、违法建设行为,城市管理综合执法部门负责查处;

  (三)市场监督行政主管部门负责监督检查无照经营活动,检查价格公示、违规收费活动,监督管理电梯等特种设备安全;

  (四)公安机关负责监督检查治安、技防、保安服务等活动;

  (五)应急管理部门负责监督管理消防工作,消防救援机构负责实施;

  (六)人防行政主管部门负责监督检查人防工程维护管理;

  (七)城市绿化行政主管部门负责查处侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的行为;

  (八)其他行政主管部门按照各自职责,依法进行监督管理。

  街道办事处、乡镇人民政府应当组织居(村)民委员会、物业服务人对物业管理区域进行定期巡查。发现违法违规行为的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关行政主管部门。定期巡查每年不得少于一次。

  相关行政主管部门应当建立违法违规行为投诉和举报处理制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、投诉和举报电话。相关行政主管部门应当自收到投诉、举报之日起,按照规定时限进行调查、处理,并将调查、处理结果答复投诉人、举报人。

  已实行城市管理综合执法体制改革,对相关部门职责分工另有规定的,从其规定。

  第九章 法律责任

  第一百零四条违反本条例第十六条规定,建设单位在物业管理区域内未按照规定配置物业服务用房的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,处十万元以上五十万元以下的罚款。

  第一百零五条违反本条例第十七条第三款规定,未经业主大会决定或者业主共同决定,改变物业服务用房用途的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告,处一万元以上十万元以下的罚款;转让和抵押物业服务用房的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主共同决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百零六条 违反本条例第十八条第二款规定,未经业主大会决定或者业主共同决定,改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动或者处分共有部分的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主共同决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百零七条违反本条例第十九条规定,专业经营单位拒绝接收专业经营设施设备以及相关管线的,由县级以上人民政府相关行政主管部门责令限期改正;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百零八条违反本条例第二十四条第二款规定,建设单位未按照规定将全部资料报送街道办事处、乡镇人民政府的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下的罚款。

  第一百零九条 违反本条例第六十条第二款规定,建设单位未按照规定将前期物业服务合同报送备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第一百一十条违反本条例第六十一条第一款规定,建设单位未按照规定将临时管理规约报送备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第一百一十一条 违反本条例第六十三条规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务人,或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务人的,由县级以上人民政府物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以处十万元以下的罚款。

  第一百一十二条违反本条例规定,建设单位、物业服务人未按照规定履行承接查验义务的,按照以下规定给予处罚:

  (一)违反本条例第六十六条第二款规定,建设单位要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业,或者物业服务人承接未经查验的物业的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下的罚款。

  (二)违反本条例第六十七条第三款规定,建设单位未整改的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款。

  (三)违反本条例第六十八条规定,建设单位不移交有关资料的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款。

  (四)违反本条例第六十九条规定,物业服务人未将有关文件报送备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  (五)违反本条例第七十条第一款规定,物业服务人未建立物业承接查验档案,并妥善保管的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千以上一万元以下的罚款。

  第一百一十三条违反本条例第七十四条第三款规定,物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主共同决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第一百一十四条违反本条例第七十六条第一款第一项至第五项规定,物业服务人提供物业服务未遵守相关规定的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第一百一十五条违反本条例第七十六条第二款规定,物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气以及限制业主进出小区、入户的方式催交物业费的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,处五千元以上三万元以下的罚款。

  第一百一十六条 违反本条例第七十八条第四款规定,物业服务人未按照规定将物业服务合同报送备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下的罚款。

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  第一百一十七条违反本条例第八十条第一款规定,物业项目负责人未按照规定报到的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第一百一十八条 违反本条例第八十一条第一款规定,物业服务人未按照规定在物业管理区域内显著位置公开相关信息的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第一百一十九条违反本条例第八十二条规定,物业服务人未按照规定建立、保存物业服务档案和资料的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第一百二十条违反本条例第八十三条规定,物业服务人拒不移交有关资料、财物,或者损坏、隐匿、销毁有关资料、财物,或者拒不退出物业管理区域的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,对拒不移交有关资料、财物的,处一万元以上十万元以下的罚款;对损坏、隐匿、销毁有关资料、财物的,处五万元以上二十万元以下的罚款;对拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起,处每日一万元的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

  第一百二十一条违反本条例第八十四条规定,物业服务合同终止前,原物业服务人擅自退出物业管理区域,停止物业服务,或者物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人未继续处理物业服务事项的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十万元以下的罚款。

  第一百二十二条违反本条例规定,在物业管理区域内有下列行为的,按照以下规定给予处罚:

  (一)违反本条例第八十八条第一款第一项规定,擅自变动建筑主体和承重结构的,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令改正,处五万元以上十万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第八十八条第一款第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物或者私挖地下空间的,由城市管理综合行政执法部门责令改正,并依法给予处罚;

  (三)违反本条例第八十八条第一款第三项规定,占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口,损毁消防设施设备的,由县级以上人民政府消防救援机构责令改正,对单位处五千元以上五万元以下的罚款,对个人处警告或者五百元以下的罚款;

  (四)违反本条例第八十八条第一款第四项规定,违反规定制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质的,由公安机关依法予以处罚;

  (五)违反本条例第八十八条第一款第五项规定,违反规定制造噪声干扰他人正常生活的,由公安机关依法予以处罚;

  (六)违反本条例第八十八条第一款第六项规定,侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的,由县级以上人民政府城市绿化行政主管部门责令改正,处二百元以上二千元以下的罚款;

  (七)违反本条例第八十八条第一款第七项规定,饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人的,由公安机关依法予以处罚;

  (八)违反本条例第八十八条第一款第八项规定,从建筑物中抛掷物品的,由公安机关依法予以处罚;

  (九)违反本条例第八十八条第一款第九项规定,违反规定出租房屋的,由公安机关依法予以处罚。

  第一百二十三条 违反本条例第九十三条第二款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库出租给本物业管理区域外的其他使用人、每次租赁期限超过一年的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上十万元以下的罚款。

  第一百二十四条违反本条例第九十四条第二款规定,挪用、侵占属于业主共有的经营收益的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期退还,处挪用、侵占金额一倍以上两倍以下的罚款。

  第一百二十五条 违反本条例规定,各级人民政府工作人员在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,应当依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  居(村)民委员会工作人员有上述行为的,按照有关规定执行。

  第十章 附则

  第一百二十六条省人民政府物业行政主管部门可以根据物业管理的实际需要,依据相关法律、法规和本条例,就相关方面制定具体规定。

  第一百二十七条本条例自20**年8月1日起施行。

篇2:绍兴市物业管理条例(2021)

  绍兴市物业管理条例(20**)

  (20**年10月21日绍兴市第八届人民代表大会常务委员会第三十三次会议审议通过 20**年11月27日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准)

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 业主大会和业主委员会

  第三章 前期物业管理

  第四章 物业管理服务

  第五章 物业使用和维护

  第六章 法律责任

  第七章 附 则

  第一章 总 则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理工作,适用本条例。

  第三条业主委员会、物业服务人应当依照《中国共产章程程》建立党的基层组织,在社区党组织的领导下开展活动,发挥党建引领作用。

  第四条市和县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和基层治理体系,对街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动提供人员和经费保障,建立物业管理区域行政执法协调机制和物业管理纠纷化解处理工作机制,制定实施物业管理扶持政策,推动物业管理健康发展。

  街道办事处、乡镇人民政府具体负责指导、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调处物业管理纠纷,并协助有关行政主管部门开展物业管理监督工作。

  第五条市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理和指导工作,开展物业管理信用评价,制定和推行业主大会议事规则、管理规约和临时管理规约、物业服务合同和前期物业服务合同、承接查验协议等示范文本,组织物业管理业务培训,指导物业服务行业协会工作,履行法律、法规规定的其他职责。

  县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作,指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

  发展和改革、公安、自然资源和规划、应急管理、市场监督管理、人民防空、综合行政执法等其他部门按照各自职责依法开展相关监督管理工作,及时处理物业管理区域内的违法行为。

  第六条居(村)民委员会应当指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协助有关行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理工作,引导业主参与支持物业管理,调解物业管理纠纷,协调推进物业管理与社区建设。

  第七条市住房和城乡建设行政主管部门应当建设统一的物业管理电子信息平台,用于物业交付统计、业主意见征求和投票、物业服务企业信用状况公示、物业服务规范和物业服务成本监测信息公告、物业费代收代付、物业管理法律法规和政策咨询、物业纠纷投诉处理等相关事项。

  县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府依托物业管理电子信息平台对物业服务人的基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理,定期开展物业服务人服务质量满意度测评,落实物业服务人及其项目负责人信用管理制度,健全物业服务评价体系,实行信用记分管理。满意度测评结果和信用评价结果应当向社会公开。

  业主、业主委员会、物业服务人可以利用物业管理电子信息平台开展物业管理相关工作。使用平台进行投票决策的,应当依法保障投票人的权利。

  市住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业管理电子信息平台的使用和管理制度,维护平台正常运行,保障业主隐私和平台信息数据安全。自然资源和规划、市场监督管理、综合行政执法等有关行政主管部门应当配合提供物业管理相关的基础数据和信息,发挥数据集成效应。

  第八条自然资源和规划行政主管部门确定物业项目宗地规模和用途应当便利物业管理,在物业项目规划设计方案评审时征求住房和城乡建设行政主管部门对物业管理区域划分的意见。物业管理区域的划分应当载入建设工程设计方案的总平面图,并向社会公布。建设单位应当将物业管理区域范围向物业买受人明示,并在物业买卖合同中载明。

  已投入使用、尚未划分物业管理区域的,由物业所在地住房和城乡建设行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府并征求居(村)民委员会意见后划分;对物业管理区域进行调整的,还应当经相关业主同意。

  第九条按照本条例有关规定必须向全体业主公布、公示、公告的事项,业主大会筹备组、业主大会、业主委员会、物业服务人或者建设单位应当根据职责和规定在物业管理区域内显著位置、物业管理电子信息平台和业主互联网群组等予以发布。公布、公示、公告时间不得少于五个工作日。

  第二章 业主大会和业主委员会

  第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行法律、法规规定的职责。

  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面、网络征求意见的形式。

  第十一条物业管理区域达到成立业主大会法定条件的,建设单位应当在十日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出报告,并报送筹备首次业主大会会议所需的资料。

  业主认为物业管理区域已具备成立业主大会法定条件的,可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

  街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者申请之日起六十日内指导业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第十二条筹备组成员由业主代表,建设单位代表,街道办事处、乡镇人民政府代表,居(村)民委员会代表组成。建设单位未派员参加的,不影响筹备组成立。业主代表人数不少于筹备组人数的二分之一,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  筹备组应当自成立之日起三日内将成员的基本情况及凯发网站的联系方式等信息予以公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

  第十三条筹备组应当做好以下筹备工作:

  (一)确认并依法公示业主人数、业主姓名以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、形式和内容;

  (三)草拟业主大会议事规则、管理规约;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法,并确定候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  业主委员会委员、候补委员的候选人名单由筹备组依照本条例第十七条、第二十二条规定的资格条件和禁止行为进行资格审查与确定。物业所在地居(村)民委员会或者十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人,业主可以向筹备组自荐。

  本条第一款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十四条筹备组应当根据示范文本草拟管理规约,其内容主要包括:

  (一)物业共用部位和共用设施设备的使用、维护、管理;

  (二)物业管理区域各项秩序和环境卫生的管理;

  (三)房屋外观的维护;

  (四)物业服务人的选聘、物业费的确定和收付方式;

  (五)共有收益的管理和使用;

  (六)业主的相关义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项。

  管理规约的内容及其表决程序应当符合法律法规规定,并在提交业主大会讨论前征求县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门意见。

  第十五条首次业主大会筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收备案前,将筹备经费存入物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。

  筹备经费应当独立建账、专款专用。首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督,结余部分的使用由业主大会决定。

  因建设单位歇业、破产或者系老旧小区等原因导致首次业主大会筹备经费无法收取的,由县(市、区)人民政府财政经费予以保障。

  第十六条首次业主大会会议应当自筹备组成立之日起九十日内召开,表决通过业主大会议事规则和管理规约,成立业主大会,选举产生业主委员会。

  首次业主大会会议未能表决通过业主大会议事规则、管理规约的,筹备组的工作期限延长九十日;到期仍未表决通过的,筹备组予以解散,由街道办事处、乡镇人民政府指导业主另行成立筹备组筹备首次业主大会会议。

  业主大会成立但未能选举产生业主委员会的,筹备组可以改设为物业管理委员会,按照管理规约和业主大会议事规则履行职责,执行业主大会的决定,组织召开业主大会选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会产生并备案之日起停止履行职责,办理移交手续后解散。

  第十七条业主委员会委员、候补委员应当是物业管理区域内的业主,并具有完全民事行为能力,遵守法律法规和业主大会议事规则、管理规约,热心公益,责任心强,有一定组织协调能力。

  业主委员会委员、候补委员的职务因任期届满终止。业主委员会委员、候补委员具有下列情形之一的,其职务终止,由业主委员会予以公告:

  (一)失去本物业管理区域内业主资格的;

  (二)丧失或者部分丧失民事行为能力,或者因重大疾病、被依法限制人身自由等原因而无法履行职责的;

  (三)拖欠、拒交物业费或者物业维修资金,经书面催交仍不改正的;

  (四)以书面方式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (五)无正当理由连续两次缺席业主委员会会议,或者不履行业主委员会成员职责的;

  (六)拒不执行有关行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院判决裁定的;

  (七)有本条例第二十二条规定的行为之一的;

  (八)管理规约规定的其他情形。

  业主委员会委员职务终止的,应当在三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第十八条业主委员会由五至十一名单数委员组成,设主任一名、副主任一至二名。鼓励物业管理区域内的中国共产党党员积极参选业主委员会成员,支持符合条件的党的基层组织和居(村)民委员会的负责人及委员通过规定程序担任业主委员会主任、副主任和委员。

  业主大会可以选举业主委员会候补委员,候补委员人数不得超过业主委员会委员人数的百分之五十,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与委员相同。业主委员会委员出现空缺时,由候补委员按照得票多少依次递补。

  业主委员会主任、副主任的委员职务依照本条例第十七条规定终止的,其职务自然终止。业主委员会重新推选主任或者副主任。

  业主大会可以决定给予业主委员会成员适当补贴、聘请业主委员会工作人员。

  第十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,依法向物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门办理业主大会和业主委员会备案手续。备案资料齐全的,住房和城乡建设行政主管部门应当在五个工作日内出具业主大会和业主委员会的备案证明、统一社会信用代码证,并告知街道办事处、乡镇人民政府。

  业主委员会应当依法刻制业主大会和业主委员会印章,向金融机构申请设立账户。

  第二十条业主委员会是业主大会的执行机构,应当履行以下职责:

  (一)起草年度资金收支方案,公布收支情况;

  (二)拟订共有物业及其收益的管理使用办法草案;

  (三)组织筹集和监督使用物业维修资金;

  (四)拟订物业服务人选聘方案,物业服务的事项、质量要求以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案;

  (五)督促业主、物业使用人支付物业费;

  (六)监督和保障物业服务人履行合同,维护业主合法权益,调解物业管理纠纷;

  (七)配合街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

  (八)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会应当建立健全档案、财务和印章管理制度,加强会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印章的管理,自觉接受业主监督。

  第二十一条业主委员会应当按照业主大会议事规则制定业主委员会会议制度。

  业主委员会会议由主任或受主任委托的副主任召集,召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。出席业主委员会会议的候补委员,不具有表决权。业主委员会会议可以邀请物业所在地居(村)民委员会派员列席,也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  业主委员会会议因召集人无正当理由不召集而无法召开的,由街道办事处、乡镇人民政府指定一名委员召集和主持。

  业主委员会应当在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项公示,并告知物业所在地居(村)民委员会。业主委员会在职权范围内作出的决定,对所有业主具有法律约束力。

  第二十二条业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

  (一)不执行业主大会、业主委员会决定,阻挠、妨碍业主大会、业主委员会行使职权和物业服务人履行合同;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (五)未经业主大会授权与物业服务人签订、变更物业服务合同;

  (六)挪用、侵占业主共有物业及其收益或者擅自以业主共有物业及其收益设定担保;

  (七)索取、收受物业服务人或者与其履职有利害关系的其他单位和个人的财物或者利益;

  (八)参与物业服务人的经营活动;

  (九)违法泄露业主信息;

  (十)侵害业主合法权益的其他行为。

  第二十三条业主委员会应当公示下列信息,并接受业主查询和监督:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)物业维修资金的筹集、使用情况;

  (五)占用业主共有的道路或者其他场地设置停车位的情况以及其他共有物业的使用和收益情况;

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)业主委员会组成人员及工作人员凯发网站的联系方式等其他应当向业主公开的事项。

  业主对共有收益收支、业主委员会运行经费有异议的,经人数占比五分之一以上的业主联名,可以提议业主大会表决后,委托专业机构进行审计。审计费用从共有收益中列支。

  街道办事处、乡镇人民政府可以建立统一会计委托代理制度,加强对共有收益的收支、保值增值以及业主委员会运行经费使用的监管。

  第二十四条业主委员会每届任期三年至五年,具体任期由业主大会议事规则作出约定。

  业主委员会应当在任期届满六十日前组织召开业主大会会议进行换届选举,并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当派员指导。

  业主委员会不按期组织换届选举或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时,街道办事处、乡镇人民政府应当成立换届小组,指导业主参照本条例第十二条、第十三条有关规定进行换届选举。换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同决定事项组织召开业主大会会议。

  第三章 前期物业管理

  第二十五条建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,通过物业管理电子信息平台发布前期物业招标公告,公开选聘前期物业服务人。物业服务人投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于四万平方米的,经物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务人。

  建设单位应当与物业服务人约定前期物业服务的启动经费,用于物业管理办公用房装修、办公设施以及相关设备购置等。物业服务人应当公示启动经费的使用情况,退出物业管理项目时应当及时将结余的启动经费、物业管理办公用房、办公设施设备移交给业主委员会。

  第二十六条物业交付使用十五日前,建设单位应当在县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督指导下,邀请业主参加,与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,确认现场查验结果,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验结果。

  物业承接查验协议应当载明物业承接查验基本情况、存在问题、解决问题的方法和时限、违约责任等事项。承接查验中发现的问题,建设单位应当及时进行整改。

  在承接查验过程中,建设单位和物业服务人不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

  第二十七条前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已按规定选聘物业服务人的,自业主委员会与新选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

  前期物业服务合同约定期限届满,成立业主大会的,由业主大会负责选聘物业服务人;已符合法定成立条件但未成立业主大会的,筹备组应当指导业主依法共同决定续聘或者另聘物业服务人,由筹备组中的业主代表或者建设单位与物业服务人签订物业服务合同;不符合法定成立条件的,建设单位可以决定续聘或者另聘物业服务人,签订前期物业服务合同。

  第二十八条建设单位应当按照不少于建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,其中办公用房比例不得少于千分之三且建筑面积不少于五十平方米,经营用房比例不得少于千分之四。物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照不少于建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理办公用房。自然资源和规划行政主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积的计算基数。

  物业管理用房应当相对集中配置在物业管理区域内便利处,并具备通水、通电、通风、采光、卫生等基本使用功能和办公条件;设置在住宅楼内的,应当具有独立通道。

  物业管理用房的面积和具体位置应当在建设工程设计方案审查时征求县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门的意见,在审定的建设工程设计方案中确定,不得任意调整。

  第二十九条新建物业项目时,安全监控、快递寄存、电动自行车集中充电、生活垃圾分类收集等设施,应当与物业项目同步设计、同步施工、同步交付;规划车位、车库应当配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。

  第四章 物业管理服务

  第三十条业主委员会应当代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订书面的物业服务合同。

  业主大会可以决定采用依法招标或者协议的方式选聘物业服务人。采用协议方式选聘物业服务人的,业主委员会应当将二至三家备选的物业服务人的基本情况、拟签订的物业服务合同主要内容以及其他物业服务人未入选的理由予以公示,并提请业主大会依法决定。

  物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同副本报送物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门备案。备案机关应当及时将备案结果和物业服务合同副本转送相关的街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。

  第三十一条物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:

  (一)提供的物业服务符合相应的等级标准和技术规范;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (三)听取业主委员会和业主的意见和建议,及时答复业主对物业服务情况提出的询问,改进和完善服务;

  (四)发现违法行为的,及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理;

  (五)对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会;

  (六)对物业服务期间因改造、维修、养护有关物业或者配置固定设施设备而形成的相关资料,应当建档保存;

  (七)接受住房和城乡建设等行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的指导和监督,并配合做好社区建设相关工作;

  (八)履行排查安全隐患等法律、法规明确的其他职责。

  突发事件应对期间,物业服务人应当落实各级政府应急指令、应急措施,业主应当依法予以配合。街道办事处、乡镇人民政府应当为物业服务人提供必要的物资支持,并给予相应的补助。

  第三十二条物业服务人应当如实公示、及时更新下列信息,并向业主大会、业主委员会报告:

  (一)营业执照、项目负责人和工作人员的姓名、照片、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务的事项、质量要求、收费项目、收费标准以及履行情况;

  (三)电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)上一年度公共水电费用分摊情况、受委托管理的共有收益收支与物业维修资金使用情况;

  (五)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当及时答复。

  第三十三条物业服务人不得有下列行为:

  (一)未按约定并公示的价格擅自提高收费标准,重复收取物业费和物业服务保证金、押金;

  (二)挪用、侵占或者擅自处分业主共有物业及其收益;

  (三)对共有物业或者物业专有部分实施停止供水、供电、供热、供燃气等措施;

  (四)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (五)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十四条物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当组织召开业主大会会议对物业服务人的续聘、另聘作出决定。决定续聘的,业主委员会应当在合同期限届满前与原物业服务人重新签订物业服务合同;决定另聘的,按照本条例第三十条的规定进行,并提前六十日书面通知原物业服务人,合同另有约定的除外。

  物业服务人决定在合同期限届满后不再提供物业服务的,应当在合同期限届满九十日前书面通知业主委员会,同时告知物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。合同对通知期限另有约定的,从其约定。

  第三十五条原物业服务人退出物业管理区域时,应当将物业管理用房、相关设施设备以及法律法规规定的物业服务所必需的相关资料交还给业主委员会、自行管理的执行人,并共同对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备现状给予确认。因未尽管理义务造成电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务人应当组织修复或者承担相应责任。

  在另聘的物业服务人或者自行管理的执行人接管之前,原物业服务人应当依法继续处理物业服务事项,维持物业管理区域正常秩序。原物业服务人不得隐匿、转移、毁损有关财物和资料,不得拒绝退出物业管理区域,不得阻挠新物业服务人进场服务。

  第三十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由物业服务合同双方参考有关物业服务等级标准、技术规范等因素在物业服务合同中约定。物业费包括电梯和消防设施维修维护、公共水电等费用的,应当列明具体费用和标准。前期物业服务实行指导价的,按国家、省有关规定执行。

  市住房和建设行政主管部门应当会同相关部门制定物业服务等级标准,并每三年至少组织一次评估,根据评估情况及时调整、公布。

  县(市、区)发展和改革部门应当会同本级住房和建设行政主管部门每三年发布或者调整物业服务项目成本信息和计价规则。

  第三十七条业主委员会和物业服务人可以在物业服务合同中约定通过物业管理电子信息平台、双方共同监管的账户等代收物业费并根据物业服务质量考核评价结果支付。业主委员会应当在县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府指导下,按照物业服务合同组织业主开展物业服务质量考核评价。

  第三十八条已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业,其物业费由建设单位全额支付。已交付使用的物业,其物业费由业主承担。业主应当按照物业服务合同约定按时支付物业费,不得以房屋空置、开发建设存在遗留问题、未接受或者无需接受相关物业服务等为由拒绝支付。

  业主拒付物业费、公共水电分摊费,不交存物业维修资金以及有损害其他业主合法权益行为的,业主大会可以在管理规约或者业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第三十九条业主委员会应当经常听取、收集业主和物业使用人对物业服务的需求、物业服务质量的意见建议,及时与物业服务人磋商、沟通,解决物业服务过程中发生的问题。街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会应当予以指导、及时帮助,调处当事人难以自行协商解决的纠纷。

  第四十条业主或者业主大会决定对物业管理区域实行自行管理的,应当对下列事项作出决定:

  (一)自行管理的执行人;

  (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

  (三)聘请专业机构的方案;

  (四)其他有关自行管理的内容。

  电梯、消防、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行管理维护。

  第四十一条县(市、区)人民政府应当制定老旧小区物业整治改造计划,完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧小区综合环境和物业管理条件。

  老旧小区未实施物业管理的,街道办事处、乡镇人民政府或者居(村)民委员会应当提供卫生保洁、秩序维护等必要的物业服务,所需费用由业主承担。街道办事处、乡镇人民政府应当依照本条例规定和老旧小区物业整治改造计划要求,组织推动老旧小区业主成立业主大会和业主委员会,实施物业管理。

  第五章 物业使用和维护

  第四十二条业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,按照规划用途合理、安全使用物业。

  禁止在物业管理区域内实施下列行为:

  (一)损坏或者违法改变房屋主体结构、承重结构,违法挖掘地下空间;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物, 擅自改变房屋外立面或者在外墙上开门窗;

  (三)将无防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房、厨房上方;

  (四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用公共消防和人防设施、器材,妨碍疏散通道、安全出口畅通,占用消防车通道和消防登高场地;

  (五)毁坏或者擅自占用物业管理区域内的公共绿地、公共道路和其他共有部分;

  (六)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营;

  (七)擅自拆改管道、烟道设施,擅自改动、接驳共用管线;

  (八)违规私拉电线、电缆为电动车辆充电;

  (九)违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

  (十)从建筑物中向外抛掷物品;

  (十一)装修房屋未按照规定作业时间进行或者产生超标噪声、粉尘等;

  (十二)未按规定分类投放生活垃圾,任意堆放杂物、排放污水和油烟废气、露天焚烧;

  (十三)擅自改变物业规划用途,将车棚、车库、储物间改为居住场所或者生产经营场所;

  (十四)违反规定出租房屋;

  (十五)违反规定饲养动物;

  (十六)法律、法规禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生前款规定行为的,业主大会或者业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向相关行政主管部门报告或者投诉,行政主管部门应当依法处理。

  第四十三条业主或者物业使用人在房屋装饰装修开工前,应当将装饰装修方案报送物业服务人;未选聘物业服务人的,应当报送物业所在地居(村)民委员会。

  物业服务人或者居(村)民委员会收到装饰装修方案后,应当将装饰装修的禁止行为、注意事项告知业主或者物业使用人。

  物业服务人、居(村)民委员会应当对装饰装修活动进行巡查,业主、物业使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。

  第四十四条市、县(市、区)人民政府应当加强对既有住宅加装电梯工作的统筹协调,制定年度实施计划,属于老旧小区的应当纳入综合改造规划,并采取土地、资金等要素支持,推进物业共用设施完善,提升业主生活品质。

  既有住宅加装电梯应当符合规划、建设、特种设备、消防等方面的法律法规、安全技术规范以及标准要求。具体办法由市人民政府制定。

  第四十五条物业管理区域内的规划车位、车库,满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他单位和个人。

  建设单位预售或者现售房屋时,应当将其有权出售、附赠、出租的车位、车库的数量、价格予以公示。

  第四十六条占用业主共有的道路或者其他共有场地设置的停车位,属于全体业主共同所有,经业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定可以收取停车费。公安、自然资源和规划、消防救援等部门和机构应当对停车位的划定、警示标志设置等予以指导。

  第四十七条物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外部分的供水、供电、供热、供燃气、通信、有线电视等设施设备及相关管线,经相关专业单位、建设单位共同验收合格后,移交给相关专业单位负责管理。建设单位或前期物业服务人应当及时将相关专业经营设施设备的技术资料移交给相关专业单位。

  本条例施行前,已成立业主大会的物业管理区域,由业主委员会会同建设单位、物业服务人按照前款规定负责办理移交手续;未实施物业管理已交付使用的物业管理区域,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府负责参照前款规定组织办理移交手续。

  相关专业单位应当依照各自职责承担已移交的相关专业经营设施设备的维修、养护、更新和改造,发生的费用在企业成本中列支,不得从物业费和物业维修资金中列支。专业经营设施设备日常运行费用由业主共同分担。

  专业经营设施设备的移交、维修等管理办法由市人民政府制定。

  第四十八条住房和城乡建设、公安、消防救援、特种设备管理等部门和机构、街道办事处、乡镇人民政府应当开展物业管理区域安全检查工作,指导、监督物业服务人开展安全管理。发现安全隐患的,行政主管部门和机构、街道办事处、乡镇人民政府应当督促物业服务人及时整改,消除安全隐患。

  物业服务人应当加强对物业管理区域内共用部位和设施设备安全巡查,发现存在安全隐患的,应当及时采取必要的安全保障措施,避免安全事故发生;发现有影响专业经营设施设备安全情形的,应当及时报告相关专业经营单位。

  物业服务人发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的,应当通知业主或者物业使用人及时处理。业主或者物业使用人不及时处理的,物业服务人可以按照管理规约规定,代为处理或者采取应急防范措施,费用由业主或者物业使用人承担。

  第四十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当经业主依法共同决定;前期物业管理阶段可以直接由前期物业服务人代为经营管理。扣除合理支出后的所得收益归业主共有,其中前期物业服务人代为经营管理的支出不得超过经营收入的百分之三十。

  第五十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任,并在物业竣工验收前,一次性向县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的物业保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。

  建设单位收到保修通知书五日内不履行物业保修责任的,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,由业主或者业主委员会提出申请,经县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门核实后,由业主委员会或者其委托的物业服务人组织维修。费用在物业保修金中列支。保修期内出现的物业质量问题,物业保修金交存期满仍未修复的,交存期延长至修复完成。

  物业保修金交存期满后,县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门应当将物业保修金本息余额依照有关规定退还给建设单位。建设单位因歇业、破产等原因无法退还的,县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门应当进行公示,公示期为三十日。公示期满无异议的,物业保修金本息余额转为该物业管理区域的物业维修资金。

  第五十一条县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门应当按照首期交存的物业维修资金总额百分之五的标准设立应急备用金,用于下列紧急情况:

  (一)电梯故障无法正常运行的;

  (二)消防设施和消防器材严重失修且消防救援机构出具整改通知书的;

  (三)排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

  (四)建筑立面瓷砖等外墙装饰层和公共构件发生脱落或者存在脱落危险的;

  (五)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况的。

  发生前款紧急情况的,由业主委员会或者居(村)民委员会提出申请,县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门可直接拨付申请额度百分之五十的应急备用金,维修完毕后按实结算。

  第六章 法律责任

  第五十二条违反本条例规定的行为,法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的,从其规定。

  本条例规定的行政处罚,实行综合行政执法的,依法由综合行政执法部门实施。

  第五十三条建设单位有下列情形之一的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的, 处一万元以上十万元以下罚款:

  (一)违反本条例第十一条第一款规定,未按时报告物业管理区域达到成立业主大会法定条件的;

  (二)违反本条例第二十八条第二款规定,提供的物业管理用房未达到规定的使用功能和办公条件的;

  (三)违反本条例第四十五条第二款规定,未将其有权出售、附赠、出租的车位、车库的数量、价格予以公示。

  第五十四条违反本条例第二十六条第三款规定,建设单位和物业服务人在承接查验过程中共同侵害业主利益的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正, 分别处五万元以上十万元以下罚款。

  第五十五条物业服务人有下列行为之一的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的, 处五千元以上五万元以下罚款;有违法所得的,予以没收:

  (一)违反本条例第三十条第三款规定,未按时报备物业服务合同的;

  (二)违反本条例第三十二条第一项规定,未按要求公开有关信息的;

  (三)违反本条例第三十三条第三项规定,擅自对共有物业或者物业专有部分实施停止供水、供电、供热、供燃气等措施的。

  物业服务人违反本条例第二十五条第二款、第三十五条第二款规定,拒不退出物业管理区域,或者退出时拒不移交结余的前期物业服务启动经费、物业管理办公用房、办公设施设备,或者隐匿、转移、毁损有关财物和资料,或者阻挠新物业服务人进场服务的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,退还逾期期间所收取的物业费; 逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  物业服务人违反本条例第三十三条第一项规定,擅自提高收费标准,重复收取物业费和物业服务保证金、押金的,由市场监督管理部门责令改正,返还违法收取的费用,没收违法所得, 并处五千元以下罚款。

  物业服务人违反本条例第三十三条第二项规定,挪用、侵占或者擅自处分业主共有物业及其收益的,由住房和城乡建设行政主管部门 对个人处一千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

  第五十六条业主委员会委员、候补委员违反本条例第二十二条第一项至第五项规定,有阻挠、妨碍业主大会、业主委员会行使职权或者不执行业主大会、业主委员会决定等行为的,由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,没收违法所得; 逾期未改正的,可以处一千元以上一万元以下罚款。

  第五十七条违反本条例第四十二条第二款第三项规定,将无防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房、厨房上方的,由综合行政执法部门责令限期改正; 逾期不改正的,处一千元以上一万元以下罚款。

  违反本条例第四十二条第二款第十项规定,从建筑物中向外抛掷物品的, 由公安机关处二百元以上一千元以下罚款。

  第七章 附 则

  第五十八条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇3:海南经济特区物业管理条例(2021)

  海南省人民代表大会常务委员会

  公告第83号

  《海南经济特区物业管理条例》已由海南省第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于20**年6月1日修订通过,现予公布,自20**年11月1日起施行。

  海南省人民代表大会常务委员会

  20**年6月1日

  海南经济特区物业管理条例

  (20**年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 20**年6月1日海南省第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修订)

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 物业管理区域

  第三章 业主和业主组织

  第一节 业主和业主大会

  第二节 业主委员会

  第四章 物业管理服务

  第五章 物业的使用与维护

  第六章 法律责任

  第七章 附 则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务人等的合法权益,营造文明和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本经济特区实际,制定本条例。

  第二条 本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理、委托物业服务人的方式,对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理应当遵循党委领导、政府主导、业主自治、专业服务、社区治理、多方参与相结合的原则。

  推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织,发挥党建引领作用。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制,充分调动居民参与积极性,加强社区治理。推动符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

  第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入社区治理体系,建立和完善专业化、标准化、市场化、信息化的物业管理机制,建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。县级人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府配备专(兼)职物业管理工作人员。

  县级以上人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。

  县级以上人民政府发展和改革、自然资源和规划、生态环境、财政、公安、应急管理、市场监督管理、综合执法等相关部门按照各自职责,共同做好物业管理有关工作。

  街道办事处应当建立健全居住社区综合治理工作制度,及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。鼓励街道办事处建立物业管理工作机制,指导监督辖区内物业管理活动,推动业主设立业主大会、选举业主委员会,并依法监督业主委员会和物业服务人履行职责。

  乡镇人民政府应当根据本条例规定和市、县、自治县人民政府决定,负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督工作。

  居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

  第五条 物业管理行业组织应当依法加强行业自律管理,制定行业规范,规范从业行为,推进行业标准化建设,调解行业纠纷,促进物业服务人依法经营和诚信服务。

  物业管理行业组织应当接受物业管理主管部门的指导和监督。

  第六条 鼓励业主、业主委员会、物业服务人组织开展文化娱乐、邻里互助等多种形式的社区活动,推进和谐社区建设。

  完善物业管理纠纷处理机制,鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业纠纷。人民调解组织和行业性、专业性调解组织应当依法及时受理和调解物业纠纷,化解物业矛盾。

  第二章 物业管理区域

  第七条 物业管理区域的划分应当考虑物业的规划用地范围、土地使用权属范围、自然界限、共用设施设备、建筑物规模、社区布局等因素确定。

  已交付使用物业,按照已形成的物业管理区域划定,不再重新调整,但业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。

  第八条 新建物业的建设单位应当在申领房屋预售许可或者现房销售备案前,将划定的物业管理区域向所在地县级人民政府物业管理主管部门申请备案,备案机关经审查认为建设单位划定物业管理区域不符合本条例第七条规定的,应当书面通知建设单位重新划定。已备案的物业管理区域应当在房屋买卖合同中明示。

  已交付使用物业,由物业服务人向所在地县级人民政府物业管理主管部门申请备案;没有物业服务人的,由街道办事处、乡镇人民政府申请备案。

  第九条 物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房,应当由建设单位按照下列标准提供:

  (一)物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的,按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供,并不得少于一百平方米;

  (二)物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的,二十五万平方米以内部分,按照该部分面积的千分之二提供;超出部分按照该部分面积的千分之一增加。

  业主委员会办公用房建筑面积应当不低于二十平方米。

  物业服务用房产权属全体业主共有,任何单位和个人不得改变其用途。

  物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,具备水、电、通风、采光等使用功能,没有配置电梯的物业,所在楼层不得高于四层。

  第十条 物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有:

  (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位(车库);

  (三)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;

  (四)房屋买卖合同约定属于业主共有的物业;

  (五)法律、法规规定的其他共有部分。

  建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,不动产登记机构应当进行实地查看,并在不动产登记簿上予以记载。

  第十一条 业主大会成立前,利用业主共有部分进行经营的,应当在临时管理规约中予以明示或者由业主共同决定;业主大会成立后,利用业主共有部分进行经营的,应当经业主大会同意。

  利用业主共有部分进行经营所得收入扣除合理成本后的收益,归全体业主共有,并应当单独列账或者设立单独账户,或者由业主委员会与物业服务人设立共管账户。

  业主大会、业主委员会应当加强对业主共有部分经营收益的监督管理,并可以对其使用情况进行审计。

  第三章 业主和业主组织

  第一节 业主和业主大会

  第十二条 房屋的所有权人为业主。

  基于与建设单位之间的房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有房屋但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  业主在物业管理中的权利、义务,依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定确定。

  第十三条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员;

  (三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (四)选聘和解聘物业服务人;

  (五)使用住宅专项维修资金;

  (六)筹集住宅专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途和利用共有部分进行经营;

  (九)利用共有部分进行经营所得收益的分配与使用;

  (十)有关共有和共同管理权利的其他事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第十四条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  一个物业管理区域设立一个业主大会。

  第十五条 物业管理区域符合下列情形之一的,可以召开首次业主大会会议,选举业主委员会:

  (一)房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上;

  (二)首套房屋出售并交付使用满两年。

  符合前款规定成立业主大会条件的,建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立首次业主大会会议筹备组。业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。

  街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请后三十日内组建首次业主大会会议筹备组,也可以根据物业管理区域实际情况主动组建筹备组。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。县级以上人民政府物业管理主管部门应当加强对成立首次业主大会会议筹备工作的指导。

  第十六条 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到成立首次业主大会书面申请后五日内通知建设单位或者物业服务人报送物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的住宅专项维修资金清册等材料。

  建设单位或者物业服务人应当自收到街道办事处、乡镇人民政府通知后十日内报送材料,协助成立筹备组,并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。

  经筹备组申请,房屋交易管理机构或者不动产登记机构应当及时提供房屋面积、门牌号码、业主姓名和凯发网站的联系方式等信息。

  第十七条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组中的业主代表可以由业主自荐、推荐或者居(村)民委员会推荐产生,由街道办事处、乡镇人民政府确定。

  筹备组成员人数应当为单数,具体人数由街道办事处、乡镇人民政府根据物业管理区域具体情况确定。其中业主代表应当不少于会议筹备组人数的二分之一。建设单位拒绝派员参加筹备组,不影响筹备组的成立。

  筹备组应当自成立之日起七日内,在物业管理区域内的显著位置进行公示。

  第十八条 筹备组应当完成下列筹备工作,并于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告:

  (一)确认并公示业主名单、人数和投票权数;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容和会议表决规则;

  (三)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (四)确定首届业主委员会委员候选人产生办法和名单;

  (五)制定首届业主委员会选举办法;

  (六)其他筹备工作。

  第十九条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议;逾期不能召开的,可以向街道办事处、乡镇人民政府申请延长筹备期限一次,但延长时间不得超过九十日。

  筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的,自行解散。

  第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  书面征求意见是指通过文书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的征求业主意见形式。在确认业主身份的前提下,以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的,视为书面征求意见。

  业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定,存档期限不得少于五年。

  县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

  第二十一条 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决:

  (一)业主委员会的选举;

  (二)管理规约草案;

  (三)业主大会议事规则草案;

  (四)需要由业主共同决定的其他事项。

  第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情形之一的,业主委员会应当召开业主大会临时会议:

  (一)经百分之二十以上的业主提议的;

  (二)发生重大或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前通知全体业主,并将会议议题、具体内容、时间、地点和形式等予以公示。召开业主大会会议,应当提前三个工作日书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会。居(村)民委员会应当派员列席会议。

  业主大会会议召集人应当在业主大会会议作出决定三日内将决定公示。

  第二十三条 业主大会会议采用投票方式进行。

  业主可以自行投票,也可以委托他人投票,一名受托人不得接受超过三名业主的委托。

  委托投票的,应当提供委托人和受托人的身份证明资料、授权委托书。授权委托书中应当载明委托事项、委托人意见、投票权数和委托人凯发网站的联系方式。

  第二节 业主委员会

  第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告物业管理的实施情况和业主委员会履职情况;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则修订草案和业主共有部分经营收益管理与使用办法;

  (三)制定档案和印章管理制度,制作和保管会议记录等相关文件,并建立相关档案;

  (四)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同;

  (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同,督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改;

  (六)组织住宅专项维修资金的筹集,监督住宅专项维修资金的使用;

  (七)监督业主和物业使用人遵守法律、法规、管理规约和业主大会决议,对其违法违约行为进行劝阻;

  (八)法律、法规和业主大会赋予的其他职责。

  前款所称物业使用人,是指物业的承租人以及业主之外的其他合法实际使用物业的人。

  业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息,公示业主委员会委员交纳物业服务费用情况、车位(车库)使用情况,保障业主的知情权和监督权。

  第二十五条 业主委员会由五人以上单数组成,具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。

  业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生,每届任期三至五年,可以连选连任,委员任期与业主委员会任期相同,具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推选产生。

  第二十六条 业主委员会委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

  (三)遵守管理规约和业主大会议事规则;

  (四)本人、配偶及其近亲属与物业服务人无直接的利益关系;

  (五)书面承诺及时、全面履行工作职责;

  (六)法律、法规规定的其他条件。

  第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)业主委员会委员名单及相关资料;

  (二)业主大会会议表决结果及决议;

  (三)管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主大会决议的其他事项。

  符合备案条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当自收到备案资料之日起五日内出具备案证明。取得备案证明后,业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会印章。业主委员会应当对所提供材料的真实性、合法性负责。

  第一款所列备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

  街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级人民政府物业管理主管部门。

  第二十八条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

  业主大会决定对业主委员会主任任期和离任实行经济责任审计的,审计费用从业主共有部分经营收益中列支。

  第二十九条 业主委员会委员不得有下列行为:

  (一)拒不执行业主大会决定;

  (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料或者擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订物业服务合同;

  (四)侵占、挪用业主共有部分收益,擅自将业主共有部分收益借贷给他人或者以业主大会财产为他人提供担保;

  (五)收受、索取物业服务人或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的财物、减免收费等利益;

  (六)向本物业管理区域提供服务的物业服务人销售商品、承揽其相关业务,获取其他不正当利益;

  (七)泄露业主信息;

  (八)违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

  第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务终止:

  (一)因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的;

  (二)因疾病或者其他原因丧失履职能力的;

  (三)被判处刑罚的;

  (四)法律、法规、业主大会议事规则及管理规约规定的其他情形。

  业主委员会委员职务终止的,业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告,并可以接受业主查询。

  第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主委员会决定中止其职务并予以公示,提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务:

  (一)拒不履行业主义务且拒不改正的;

  (二)不履行委员职责和义务的;

  (三)其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  第三十二条 业主委员会任期届满前六个月,应当在书面报告所在地县级人民政府物业管理主管部门后,组织召开业主大会会议,进行换届选举。业主委员会在规定时间内不报告,也不组织换届选举的,所在地县级人民政府物业管理主管部门应当责令其限期组织换届选举,并通告全体业主。

  业主委员会逾期未组织换届选举的,所在地县级人民政府物业管理主管部门应当成立由街道办事处、乡镇人民政府代表、业主代表、居(村)民委员会代表组成的业主委员会换届小组。由换届小组召集业主大会会议,重新选举业主委员会。

  第三十三条 业主委员会应当在任期届满后三日内,移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的,应当移交给新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给换届小组或者所在地县级人民政府物业管理主管部门代管。

  第三十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所在地县级人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正;逾期不改正的,撤销其决定,并通告全体业主。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求所在地县级人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。

  第三十五条 市、县、自治县人民政府可以根据实际需要,决定由街道办事处、乡镇人民政府履行本章第三十二条、第三十三条和第三十四条规定的职责。

  第四章 物业管理服务

  第三十六条 建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同。

  建设单位选聘前期物业服务人的,应当通过省人民政府公共资源交易平台采用招投标方式选聘。其中,物业管理区域总建筑面积在三万平方米以上的,应当采用公开招标方式;总建筑面积在三万平方米以下的,可以采用邀请招标方式。投标人少于三个的,经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务人。

  省人民政府物业管理主管部门应当结合实际,制定物业管理评标专家标准,确定评标专家名单,并纳入省人民政府公共资源交易平台专家库管理。

  第三十七条 前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务人约定,最长期限不超过三年。期限届满,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效之前,前期物业服务人继续提供服务,服务期限为不定期;期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十八条 新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务人应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共有部分进行承接查验;未经承接查验的,不得交付使用。

  承接查验时,建设单位应当邀请业主代表和所在地县级人民政府物业管理主管部门参加,必要时可以聘请相关专业服务机构协助进行。

  街道办事处、乡镇人民政府应当指导开展物业承接查验并公开结果,监督物业项目有序交接。

  第三十九条 一个物业管理区域应当由一个物业服务人提供物业服务。

  同一物业管理区域内分期开发的物业,前期建成部分已确定物业服务人的,后期建成部分应当由同一物业服务人提供物业服务。

  第四十条 业主大会成立后,由业主大会决定续聘或者选聘物业服务人。决定续聘的,由业主大会、业主委员会与原物业服务人签订物业服务合同;决定选聘的,拟定选聘方案,经业主大会表决通过后实施。选聘方案应当包括选聘的方式和物业服务内容、服务质量标准、服务收费、合同期限等内容。

  除业主大会决定采用协议方式的以外,应当采用招投标方式选聘物业服务人。

  第四十一条 物业服务人在物业服务活动中应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且遵守下列规定:

  (一)做好物业维修、养护、更新及其费用收支记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册;

  (二)建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案,保障安防监控设施正常运转,落实安防人员、安防设施及安全保障措施,防范从建筑物中抛掷物品等情况发生,保护业主的人身、财产安全;

  (三)维护物业管理区域环境卫生,引导业主进行垃圾分类处理;

  (四)制定和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件及其他日常纠纷;

  (五)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

  (六)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

  (七)执行人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合人民政府和居(村)民委员会做好物业管理区域公共卫生、疫情防控等工作;

  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第四十二条 物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置公示、及时更新下列信息,并通过短信、微信等形式告知全体业主:

  (一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)共用设施设备和相关场地用水、用电的费用分摊和共有部分收益收支情况;

  (五)车位(车库)的出售和出租情况;

  (六)住宅专项维修资金使用情况;

  (七)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全注意事项;

  (八)法律、法规规定的其他应当公示的信息。

  业主有权查询公示内容,业主对公示内容有异议的,物业服务人应当予以答复。

  物业服务人应当听取业主意见和建议,接受业主监督,每年向业主大会、业主委员会报告工作情况。

  第四十三条 物业服务收费应当按照国家和本省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

  保障性住房物业服务收费实行政府指导价,由物业所在地市、县、自治县人民政府结合当地社会和经济发展实际,充分考虑保障对象的经济承受能力,合理制定具体收费标准。

  其他物业的物业服务收费实行市场调节价的,应当遵循合理、公开以及质价相符的原则,由建设单位或者业主大会与物业服务人参考物业服务标准、服务规范及其信用评价情况,根据服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定。

  市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当发布物业服务清单,明确物业服务内容和标准。

  第四十四条 物业服务人不得在物业服务履行期限内擅自调整物业服务收费标准。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因确需调整的,物业服务人应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料。物业服务人应当充分听取业主意见,与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,由业主共同决定。

  物业服务人不得强制或者变相强制收费,不得擅自提高收费标准,增加收费项目,重复收取费用,扩大收费范围。

  物业服务人调整保障性住房物业服务收费的,应当及时向所在地人民政府价格主管部门备案。

  第四十五条 业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。

  业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用及相关费用的,业主大会或者业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务人应当书面催交,逾期仍不交纳的,物业服务人可以向人民法院起诉,或者按照约定申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水以及限制业主进出小区、入户、使用电梯等其他方式催交物业服务费用。

  业主违反约定逾期不支付物业服务费用超过三个月,且经两次以上催告仍不支付的,物业服务人可以根据管理规约的规定在物业管理区域显著位置公示。

  第四十六条 业主共有部分应当安装独立的水、电等计量器具。共有部分使用的水电费用,可以纳入物业服务费用统一收取,也可以由业主根据实际消费分摊,具体由业主和物业服务人协商确定。

  第四十七条 有下列情形之一的,物业服务费用由建设单位全额交纳:

  (一)已竣工但尚未出售的;

  (二)已竣工但尚未交付给物业买受人的物业;

  (三)已经依法交付业主,但建设单位经物业服务人同意,在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用。

  第四十八条 物业服务人应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后十日内,办理以下移交手续,并退出物业管理区域:

  (一)移交业主共有的物业服务用房、物业管理设施设备用房、经营用房、场地和其他财物;

  (二)物业承接查验档案;

  (三)移交提供物业服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产;

  (四)移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、住宅专项维修资金及相关费用;

  (五)移交提供物业服务期间形成的有关业主共有部分大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料;

  (六)其他应当移交的资金、资料和物品。

  前款规定的财物和资料,成立业主委员会的,应当向业主委员会移交;没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的,交市、县、自治县人民政府物业管理主管部门接收和代管。

  第四十九条 物业服务合同的权利义务终止后,物业服务人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域。物业服务人拒绝移交、退出的,业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费用;业主委员会或者业主可以请求市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府责令原物业服务人退出物业管理区域,并可以向辖区内公安机关请求协助,或者依法向人民法院提起诉讼。物业服务人应当负责维持退出前物业管理区域的正常秩序。

  物业服务人违反前款规定,给业主造成损失的,应当赔偿损失。

  市、县、自治县人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务人交接工作的监管。

  第五十条 物业管理区域可以在居(村)民委员会的指导和监督下由业主自行管理。市、县、自治县人民政府可以根据实际情况制定业主自行管理办法。

  业主大会决定自行管理的,应当按照监督和管理分离的原则,制定自行管理方案,对以下事项作出明确规定:

  (一)自行管理的执行机构;

  (二)自行管理的内容、标准等;

  (三)聘请专业服务机构的方案;

  (四)物业服务费用、住宅专项维修资金的管理和使用;

  (五)其他有关自行管理的内容。

  电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护。

  第五十一条 无物业管理的老旧住宅小区由全体业主共同承担管理责任。街道办事处、乡镇人民政府应当指导和协助业主成立业主大会,由业主自行管理。无法实行自行管理的,由街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会组织基本保洁、电梯运行和维护等服务,费用由全体业主共同承担。

  第五十二条 业主、业主委员会和物业服务人之间因物业管理服务发生纠纷的,可以向街道办事处、乡镇人民政府申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

  第五章 物业的使用与维护

  第五十三条 业主转让或者出租房屋时,应当将物业管理方面的约定告知受让人或者承租人,并自合同签订之日起十五日内将转让或者出租的情况告知物业服务人和业主委员会。

  第五十四条 业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的法律、法规和管理规约的规定,并告知物业服务人和业主委员会。物业服务人应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行现场监督。

  业主违反法律、法规或者管理规约规定的,物业服务人应当及时督促其改正;仍不改正的,物业服务人有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业管理区域,并报告有关主管部门,有关主管部门应当及时处理。

  业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生活的,相邻业主有权劝止,也可以请求物业服务人或者业主委员会协调处理。物业服务人或者业主委员会应当在接到请求后及时协调处理。

  第五十五条 物业管理区域内的车位(车库),应当首先满足业主、物业使用人的需要。

  车位(车库)数量等于或者少于物业管理区域的房屋套数时,每套房屋只能配套购买或者受赠一个车位(车库)。空余车位(车库)可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位或者个人,但业主、物业使用人有需要的,应当随时收回。

  建设单位不得只出售而不出租车位(车库)。建设单位应当公开物业管理区域内尚未出售、附赠或者出租的车位(车库),业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

  建设单位或者业主不得将车位(车库)出售或者转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位(车库)的,不动产登记部门不得办理登记、过户手续。

  第五十六条 物业服务人应当采取措施,对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。进入物业管理区域的车辆,应当在停车场所有序停放,不得占用疏散通道、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放以及业主因搬家等确需临时停放车辆的除外。

  物业管理区域内发生交通事故报警的,公安机关交通管理部门应当受理。

  对依照本条规定不得进入住宅物业管理区域内停放的车辆或者停放车辆影响其他车辆和行人正常通行的,物业服务人应当予以阻止,或者责令离开。

  第五十七条 业主、物业使用人、物业服务人、其他单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益需要,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务人的同意。其中物业服务人确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  临时占用、挖掘道路、场地的,应当在约定期限内恢复原状。

  第五十八条 新建物业应当按照国家和本省地方标准配建停车位充电设施,与主体工程同步设计、施工、验收。

  已建成物业应当按照标准和技术规范要求逐步改造建设停车位充电设施。物业服务人、业主委员会应当支持充电设施建设,配合施工单位等开展现场勘查、用电安装、施工建设等工作。

  第五十九条 已交付使用的物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气等专业经营设施设备发生故障、不能正常使用的,专业经营单位应当及时采取措施,排除故障。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行更新、改造、维护和管理,进入物业管理区域的,业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合。

  第六十条 物业管理区域内,供水、供电、供气等专业经营单位应当向最终用户收取使用费用。专业经营单位委托物业服务人代收代交的,应当签订协议,不得强制物业服务人无偿代收代交相关费用,不得因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。

  物业服务人接受委托代收代交前款费用的,不得向业主收取额外费用;不得以业主未交付物业服务费用等理由拒绝代收代交并擅自停止向业主供水供电供气。

  第六十一条 物业维修、更新和改造的费用,按照下列规定承担:

  (一)自用部分的所需费用,由拥有该部分的业主自行承担;

  (二)业主共有部分的维修、更新和改造费用,有约定的,按照约定承担;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例分摊。依照有关规定设立住宅专项维修资金的,从中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的,费用应当由责任人承担;

  (三)物业保修期内发生的维修费用,由建设单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务人承担的维修和养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

  第六十二条 鼓励建设单位购买工程质量潜在缺陷保险。在保险期间内,因工程质量潜在缺陷造成物业损坏的,由业主向保险公司提出书面索赔申请,保险公司应当按照法律规定和合同约定履行赔偿和维修义务。

  第六十三条 住宅专项维修资金实行专户存储,以物业管理区域为单位设账,并按照幢、房屋户门号分级设分户账。未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按照房屋户门号设分户账。住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  在办理不动产首次登记时尚未出售的物业,由建设单位一次性交存首期住宅专项维修资金,并在出售时向业主收取。不动产登记机构在办理不动产首次登记时,应当核验住宅专项维修资金交存情况。

  住宅专项维修资金业主账面余额不足首期交付额的百分之三十的,业主应当按照有关规定续交,续交资金不低于首期归集的住宅专项维修资金金额。业主拒不续交住宅专项维修资金的,业主委员会可以督促其限期交纳。

  第六十四条 维修、更新、改造业主共用部分,需要使用住宅专项维修资金的,业主委员会、物业服务人或者相关业主可以提出使用建议,经业主依法共同决定后,由市、县、自治县人民政府物业管理主管部门审核同意列支。

  发生下列危及房屋安全等紧急情况的,可以申请紧急动用住宅专项维修资金:

  (一)消防设施设备严重损坏、电梯故障严重影响业主生活或者危及人身安全的;

  (二)屋面、外墙损坏造成严重渗漏的;

  (三)供水水泵损坏或者水管爆裂等导致供水中断,严重影响业主生活的;

  (四)楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在脱落危险,危及人身财产安全的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活或者危及财产安全的;

  (六)供配电系统中涉及的设施设备发生故障,造成停电或者漏电,严重影响业主生活或者危及人身财产安全的;

  (七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

  申请紧急动用住宅专项维修资金的,业主大会成立前,由物业服务人或者相关业主持有关材料向市、县、自治县人民政府物业管理主管部门申请,物业管理主管部门审核同意后列支;业主大会成立后,由业主大会或者业主委员会向市、县、自治县人民政府物业管理主管部门申请,物业管理主管部门审核同意后列支。

  第六章 法律责任

  第六十五条 建设单位违反本条例第九条规定,不按照规定提供物业服务用房的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期三个月内提供;逾期未提供的,责令建设单位按照本物业管理区域物业平均售价和规定的物业管理用房面积支付专款,用于购置、租赁物业管理用房,并处三十万元以上五十万元以下罚款。

  第六十六条 物业服务人、业主委员会委员违反本条例规定,挪用或者侵占业主共有部分收益的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益,给予警告,没收违法所得,并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第六十七条 业主委员会有下列情形之一的,由县级以上人民政府物业管理主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第二十七条规定,未按时将有关材料报送备案,或者相关事项发生变化未重新报送备案的,责令限期改正,并给予警告;逾期不改正的,对相关责任委员处一千元以上三千元以下罚款;

  (二)违反本条例第三十三条规定,拒不移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等的,责令限期改正,并给予警告;逾期不改正的,对相关责任委员分别处五千元以上一万元以下罚款。

  业主委员会超越职权作出决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关决定的,同意作出该决定的业主委员会委员应当承担相应的法律责任。

  第六十八条 建设单位、物业服务人违反本条例第三十八条规定,拒不履行承接查验义务的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正,并处三万元以上十万元以下罚款。

  第六十九条 物业服务人违反本条例第四十二条第一款第二项规定,未向业主、物业使用人公示物业服务费用的收费项目、收费标准的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上二万元以下罚款。

  物业服务人违反本条例第四十四条第二款、第六十条第二款规定及物业服务合同约定,强制或者变相强制收费,擅自提高收费标准,增加收费项目,重复收取费用,扩大收费范围,接受委托代收代交时收取额外费用的,由县级以上人民政府市场监督管理部门依法处罚。

  第七十条 物业服务人违反本条例第四十八条、第四十九条规定,拒绝退出物业管理区域、拒绝办理移交手续的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的,按照逾期天数处每日五千元罚款;构成治安管理处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。

  第七十一条 物业服务人违反本条例第五十四条规定,未书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,且未派人到装饰装修现场监督检查的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令改正,可处一千元以上三千元以下罚款。

  物业服务人发现业主违反房屋装饰装修或者管理规约规定,不及时向有关主管部门报告的,由县级以上人民政府物业管理主管部门给予警告,可处一千元以上两千元以下罚款。

  第七十二条 建设单位、物业服务人、业主以及其他有关人员有下列情形之一的,由县级以上人民政府物业管理主管部门予以处罚:

  (一)建设单位违反本条例第五十五条第二款规定,不按规定收回业主、物业使用人以外单位、个人临时租用的车位(车库)的,责令限期改正;逾期拒不改正的,没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款;

  (二)建设单位违反本条例第五十五条第三款规定,拒绝业主承租的,责令限期改正;逾期拒不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;

  (三)建设单位、业主违反本条例第五十五条第四款规定,将车位(车库)出售、转让给本物业管理区域业主以外的其他人的,责令限期改正;逾期拒不改正的,没收违法所得,并处违法所得一倍的罚款;

  (四)违反本条例第五十六条第一款的规定,在住宅物业管理区域停放车辆占用疏散通道以及其他影响行人及车辆正常通行的,给予警告,或者处五十元以上五百元以下罚款;占用消防车通道的,依照有关法律、法规的规定处罚;

  (五)违反本条例第五十六条第二款规定,在住宅物业管理区域停放工程车辆、大中型客货车辆的,给予警告,或者处五百元以上五千元以下罚款;

  (六)物业服务人违反本条例第五十六条第四款规定,不履行车辆管理职责的,可给予警告,或者处一千元以上三万元以下罚款。

  第七十三条 供水、供电、供气等专业经营单位违反本条例第六十条第一款规定,因物业服务人拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务的,由县级以上人民政府物业管理主管部门处十万元以上五十万元以下罚款。

  物业服务人违反本条例第六十条第二款规定,拒绝代收代交相关费用并擅自向业主停止供水供电供气的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第七十四条 违反本条例规定,挪用或者侵占住宅专项维修资金的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用金额二倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第七十五条 对物业管理区域内违反法律、法规和管理规约规定的损害他人合法权益的行为,业主委员会、物业服务人有权予以制止,并及时向有关主管部门报告。有关主管部门在接到报告后,应当对违法行为依法处理。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第七十六条 物业管理主管部门或者其他有关部门及其工作人员违反本条例规定,未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂等违法违纪行为的,由其上级机关或者监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七十七条 违反本条例的行为,本条例未设定处罚但其他法律、法规已设定处罚规定的,依照有关法律、法规的规定处罚。

  违反本条例的行为,经依法决定由市、县、自治县综合执法部门或者街道办事处、乡镇人民政府实施处罚的,从其规定。

  第七章 附 则

  第七十八条 省人民政府物业管理主管部门应当结合本经济特区实际和特色,制定物业管理相关规定以及临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、装饰装修承诺书等示范文本。

  第七十九条 本条例中有关专业用语:

  (一)专有部分,是指物业管理区域内的房屋(含整幢建筑物)、车位(车库)、摊位,以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体;

  (二)自用部位,是指业主所购房屋内部,由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位;

  (三)自用设施设备,是指业主所购房屋内部,由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备;

  (四)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第八十条 在本省内经济特区以外区域的物业管理工作,参照本条例执行。

  第八十一条 本条例自20**年11月1日起施行。

篇4:眉山市物业管理条例(2021)

  眉山市物业管理条例

  (20**年12月30日眉山市第四届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 20**年11月26日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准)

  目 录

  第一章 总则

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第一节 业主

  第二节 业主大会

  第三节 业主委员会

  第三章 前期物业管理

  第四章 物业服务

  第五章 物业的使用与维护

  第六章 老旧住宅小区管理维护

  第七章 监督管理

  第八章 法律责任

  第九章 附则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造和谐、安全、文明的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合眉山市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动。

  本条例所称物业管理,是指业主通过委托物业服务人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对建筑区划内的建筑物及其附属设施养护和管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理应当坚持党建引领、政府监管、业主自治、诚实信用、服务规范、行业自律的原则。

  第四条 市、区县人民政府应当将物业管理工作纳入本地现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系,建立物业管理综合协调机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业服务和管理水平,推进“智慧平安小区”建设,完善社会化和市场化相结合的物业管理机制,促进物业管理融入城市基层社会治理。

  街道办事处(乡、镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的指导、组织、协调和监督,以基层党组织建设推进物业管理,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;依法调处物业管理矛盾纠纷,协助政府主管部门开展物业管理相关工作。

  居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理相关工作。

  第五条 市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  市、区县人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、财政、自然资源、生态环境、卫生健康、教育体育、市场监管、应急管理、司法行政等有关部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

  第六条 建立由街道办事处(乡、镇人民政府)召集,政府相关职能部门、居民(村民)委员会、物业服务行业协会、业主委员会、业主、物业服务人、建设单位、专业经营单位等相关各方代表参加的物业管理工作联席会议制度,协调处理物业管理和社区管理之间的相关问题,化解物业服务矛盾纠纷。

  第七条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当依法指导物业服务行业协会有序开展相关工作,支持监督物业服务行业协会加强自律管理,制定实施服务规范,培训从业人员,规范从业行为,促进依法诚信经营,推动行业健康有序发展。

  鼓励物业服务企业加入本市物业服务行业协会。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第一节 业主

  第八条 本条例所称业主包括:

  (一)依法登记取得房屋所有权的;

  (二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等取得房屋所有权的;

  (三)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的;

  (四)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的。

  基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的,在物业管理活动中享有业主权利,承担业主义务。

  第九条 物业的承租人、借用人或者实际使用物业的其他人是物业的使用人。

  物业使用人在物业管理活动中的权利义务及费用承担、凯发网站的支付方式由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  第十条 业主在物业管理活动中享有以下权利:

  (一)按照物业服务合同的约定接受物业服务人提供的服务,并监督合同履行;

  (二)依法申请成立业主大会,选举业主委员会委员、候补委员,并依法享有被选举权;

  (三)对业主大会筹备组成员、换届小组成员人选提出意见;

  (四)参加业主大会会议并行使投票权,或者申请列席业主委员会会议,并提出工作建议;

  (五)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (六)监督业主委员会工作,申请罢免业主委员会委员、候补委员;

  (七)对物业使用、维护、改造等方案进行监督;

  (八)要求业主委员会公开依法属于全体业主共有的车位、会所、架空层、广告位等租赁经营及其他公共收益的收支情况;

  (九)反映、举报、劝阻、制止物业管理区域内的违法建设、侵占绿地等行为;

  (十)法律、法规规定以及管理规约约定的其他权利。

  第十一条 业主在物业管理活动中履行以下义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)按照合同约定交纳物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用;

  (三)执行业主大会和业主委员会依法作出的决定;

  (四)因转让、出租、出借物业专有部分或者设立居住权导致物业使用人变更的,书面告知物业服务人;

  (五)业主专有部分损坏有可能危害公共安全、公共利益或者其他业主合法权益的,及时修缮、维护或者采取防范措施;

  (六)对相邻业主专有部分维修维护提供必要配合;

  (七)共同维护物业管理区域内的环境卫生及公共秩序;

  (八)在房屋外墙安装空调外机、雨棚、晾衣杆等延伸构建或者附加结构的,应当符合法律、法规及管理规约的规定,并提前告知业主委员会及物业服务人,不得破坏房屋建筑结构,危及公共安全,影响整体风貌;

  (九)配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施;

  (十)法律、法规规定以及管理规约约定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行其法定义务。

  第二节 业主大会

  第十二条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成,同一物业管理区域只能成立一个业主大会。

  只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主大会依法作出的决定对全体业主具有法律约束力。

  第十三条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以栋、单元、楼层为单位共同推选楼栋长,楼栋长经书面委托可以代表本片区业主参加业主大会会议。

  楼栋长参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

  楼栋长的推选及表决办法应当在业主大会议事规则中约定。楼栋长的任职条件参照本条例业主委员会委员的条件设置。

  第十四条 业主在业主大会上的投票权,实行一人一票,业主人数按建筑物专有部分数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的,或者同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

  专有部分面积按照不动产登记簿记载的建筑面积计算;尚未进行登记的,按照测绘机构的实际测量面积计算;尚未进行实际测量的,按照物业买卖合同记载的面积计算。

  第十五条 建设单位应当将首次业主大会会议筹备经费缴存至街道办事处(乡、镇人民政府)指定账户,筹备经费应当专款专用。市人民政府住房和城乡建设主管部门负责制定筹备经费具体缴存管理办法。

  筹备组应当在居民(村民)委员会指导下制定筹备经费开支预算方案报街道办事处(乡、镇人民政府),并在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况。

  第十六条 符合设立业主大会条件的,建设单位应当在条件具备之日起三十日内向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)书面申请设立业主大会,并同时移交业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等相关资料。

  建设单位未及时书面申请设立业主大会的,同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会的书面申请。

  建设单位已注销的,街道办事处(乡、镇人民政府)或者居民(村民)委员会可以向市、区县人民政府住房和城乡建设、城乡规划、不动产登记等主管部门或者专业经营单位申请查询和调取筹备成立业主大会所需要的资料信息,相关单位应当依法予以配合。

  第十七条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当自收到设立业主大会书面申请之日起十五日内,组织业主成立业主大会筹备组。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内予以公示,公示时间不少于七日。业主对成员名单有异议的,由街道办事处(乡、镇人民政府)、居民(村民)委员会协调解决。

  筹备组人数应当为单数,组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。居民(村民)委员会应当在筹备组开展筹备工作前,组织筹备组成员进行培训。

  第十八条 筹备组负责以下筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (三)确认业主资格、投票权数和专有部分面积;

  (四)起草楼栋长的推选及表决办法;

  (五)拟定业主委员会选举办法草案、工作规则草案,提出候选人建议名单;

  (六)确定首次业主大会会议表决规则;

  (七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当如实记录并及时答复。

  第十九条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换或者罢免业主委员会委员;

  (三)确定物业管理方式,选聘、续聘和解聘物业服务人,或者决定自行管理;

  (四)确定物业服务适用的等级标准以及物业服务收费标准;

  (五)依法筹集、管理、使用和监督住宅专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分用途;

  (八)决定共有部分及共用设施设备的使用方案和规程,管理、分配、使用其公共收益;

  (九)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,业主委员会委员工作补贴的来源、支付标准;

  (十)改变或者撤销业主委员会做出的决定;

  (十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

  第二十条 管理规约应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益,不得违背公序良俗。

  管理规约应当对下列事项作出规定:

  (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

  (二)共有部分及共用设施设备经营收益的使用、分配;

  (三)业主和物业使用人在植物种植、动物饲养等环境卫生、秩序维护、安全管理方面的权利与义务;

  (四)住宅专项维修资金应急使用的情形;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  经业主大会会议表决通过的管理规约对全体业主及物业使用人均具有法律约束力。

  第二十一条 业主大会会议表决形式可以采用集体讨论、书面征求意见、现场投票、电子邮件、传真、短信、微信、app平台等方式,表决形式应当如实反映业主意愿,具有可追溯性。

  区县人民政府应当逐步建立业主信息决策平台,供业主大会会议、业主委员会和业主使用。

  业主的表决情况及统计结果应当由业主委员会在物业管理区域显著位置公告,公告不少于七日。业主可以申请公布、查阅,并依法实施监督。

  第三节 业主委员会

  第二十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由五人以上单数组成,实行任期制,每届任期三年或者五年,可以连选连任。委员具体人数、任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

  业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

  业主委员会可以设置候补委员,候补委员名额不得超过业主委员人数的百分之五十。业主委员会出现缺额时,应当按照候补委员得票数顺序进行递补,并将人员变动情况在物业管理区域显著位置公告十五日。候补委员的产生办法由业主大会会议决定或者在业主大会议事规则中规定。

  第二十三条 业主委员会委员及候补委员候选人由下列方式推选:

  (一)业主推荐或者自荐;

  (二)以栋、单元、楼层为单位推荐;

  (三)居民(村民)委员会在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中推荐。

  筹备组应当核查参选人的资格,并确定业主委员会委员及候补委员候选人名单。候选人名单应当以书面形式在物业管理区域内公示,公示时间不少于七日。业主对候选人名单有异议的,由筹备组协调解决。

  第二十四条 业主有下列情形之一的,不得担任业主大会筹备组成员、业主委员会委员、候补委员、换届选举小组成员;已担任相关职务的,经街道办事处(乡、镇人民政府)或者业主委员会调查核实后,责令其暂停履行职责,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权决定终止其职务,并在物业管理区域内显著位置公告:

  (一)本人及其配偶、直系亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务人有利害关系的;

  (二)有组织、参加黑恶势力犯罪记录或者依法被纳入失信被执行人名单的;

  (三)有损坏房屋承重结构、侵占绿地、违法建设、占用共用设施设备及公共空间、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等违反建筑管理规定的行为且未改正的;

  (四)未按照合同约定交纳物业服务费、住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

  (五)索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益或者报酬的;

  (六)违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  第二十五条 业主委员会应当在选举产生之日起三十日内持相关资料到物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案,街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后抄送区县人民政府住房和城乡建设主管部门、公安派出所、居民(村民)委员会。

  业主委员会备案的有关事项发生变更的,应当自变更之日起三十日内向街道办事处(乡、镇人民政府)报告并变更登记事项,并在物业管理区域内显著位置公告十五日。

  业主委员会持街道办事处(乡、镇人民政府)相关证明材料可以刻制印章、开立银行账户,并将印章式样和银行账号报送街道办事处(乡、镇人民政府)。

  第二十六条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定、决议,维护全体业主的共同利益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况、业主委员会工作和收支情况;

  (三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同,并监督履行;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)组织和监督住宅专项维修资金的使用;

  (六)监督管理物业管理区域的公共收益及其使用;

  (七)建立完善定期接待制度,听取业主和物业使用人的意见建议,接受处理相关咨询、投诉,并及时向业主反馈意见办理结果;

  (八)协调处理物业管理活动中产生的纠纷;

  (九)审核需要业主共同分摊的费用,督促业主交纳物业服务费等相关费用;

  (十)法律、法规和业主大会赋予的其他职责。

  第二十七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,业主委员会委员不得委托他人出席会议。业主委员会会议作出的决定必须经全体委员半数以上同意,决定文书应当加盖业主委员会印章。候补委员可以列席会议、发表意见,但不具有表决权。

  业主委员会在职权范围内依法作出的决定,对全体业主具有法律约束力。业主委员会应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

  第二十八条 业主委员会应当及时向全体业主公布下列情况和资料,接受全体业主监督:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)经过选聘确定的物业服务人及物业服务合同内容;

  (四)业主委员会委员的姓名、职务、凯发网站的联系方式、物业服务费交纳情况等;

  (五)业主委员会的履职情况;

  (六)物业共有部分及共用设施设备的使用和收益情况;

  (七)业主大会、业主委员会工作经费收支情况,业主委员会委员工作补贴等费用情况;

  (八)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

  (九)其他应当向业主公开的情况和资料。

  前款第一项、第二项、第三项、第四项规定事项应当持续公告;第五项、第六项、第七项、第八项规定事项应当每半年公告一次。业主委员会未按规定公告、更新的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令其限期公布。

  第二十九条 业主委员会及其委员不得有下列行为:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会的决定;

  (二)篡改、转移、隐匿、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料;

  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订物业服务合同;

  (四)违反规定使用业主委员会印章;

  (五)擅自动用住宅专项维修资金,侵占、挪用业主公共收益及其他财产;

  (六)擅自改变物业管理区域内物业服务用房,共有部分及共用设施设备用途;

  (七)泄露业主个人信息,或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

  (八)利用职务之便索取、收受或者变相收受物业服务人等利害关系人提供的利益或者报酬;

  (九)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

  (十)违反法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会委员有前款行为的,经街道办事处(乡、镇人民政府)或者业主委员会调查核实后暂停其职务,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,终止委员资格,并在物业管理区域内显著位置公告。

  第三十条 业主委员会应当在任期届满九十日前向街道办事处(乡、镇人民政府)书面提交换届选举工作方案,组织召开业主大会会议,进行换届选举。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令其限期改选;逾期仍不组织的,应当在街道办事处(乡、镇人民政府)、居民(村民)委员会指导和协助下,成立换届选举筹备组选举产生新一届业主委员会。

  换届选举期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人或者调整物业收费标准等重大事项作出决定。但发生危及房屋安全和人身、财产安全的紧急情况,需要立即使用住宅专项维修资金维修、改造的事项除外。

  业主委员会应当自换届完成之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交至新一届业主委员会。拒不移交的,由街道办事处(乡、镇人民政府)责令移交,物业所在地公安机关应当依法协助。

  第三章 前期物业管理

  第三十一条 市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当根据建设单位或者业主委员会的申请,以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界线、社区建设等因素,自受理申请之日起二十日内依法划定辖区内的物业管理区域,并于划定后七日内将物业管理区域范围书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;物业管理区域已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以向主管部门申请划分为不同的物业管理区域,但影响消防安全的除外。

  第三十二条 建设单位在销售物业时,应当以书面说明和图纸形式在销售现场显著位置向买受人明示下列内容:

  (一)物业管理区域的范围;

  (二)前期物业服务合同及物业管理方案;

  (三)临时管理规约;

  (四)物业服务用房、业主委员会议事活动用房的位置及面积;

  (五)物业共有部分及共用设施设备的名称、位置及面积;

  (六)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库位置、数量及权属;

  (七)规划的公共绿地的位置和面积;

  (八)生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。

  第三十三条 新建物业应当按照规划配建物业服务用房、业主委员会议事活动用房,建设单位在办理建设工程综合竣工验收备案前应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房进行装修,装修应当符合设计标准,满足基本办公功能,具体标准由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

  物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有,建设单位、物业服务人、业主委员会不得擅自改变用途,不得分割、转让、抵押或者违规出租。

  第三十四条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当按照公平公正、开放透明的原则建立全市统一的物业服务招投标平台,完善物业服务招标评标专家库,并制定具体的管理办法。

  建设单位应当通过物业服务招投标平台选聘物业服务人。招标文件中应当明确物业服务等级标准。

  一个物业管理区域建筑面积低于三万平方米或者投标人少于三个的,经物业所在地市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务人。

  第三十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

  建设单位应当依据相关法律、法规和开发项目实际拟定前期物业服务合同,制定临时管理规约。建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示。物业买受人应当对遵守临时管理规约书面承诺。

  第三十六条 普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准实行政府指导价,根据物业服务等级标准确定价格标准。

  区县人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门,制定所辖区域普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准。

  区县人民政府价格主管部门应当每三年进行政府指导价评估,并会同住房和城乡建设主管部门根据评估结果适时调整。

  建设单位在出售物业时未经物业服务人授权,不得向物业买受人公开承诺减免相关物业服务费。

  第三十七条 建设单位应当在物业交付使用十五日前组织物业服务人,开展物业共有部分及共用设施设备及项目相关工程建设竣工验收技术资料的承接查验。承接前期物业服务项目时,应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,由双方共同签订承接查验协议,制作承接查验记录,并逐项登记。物业承接查验可以邀请业主代表、居民(村民)委员会、街道办事处(乡、镇人民政府)、区县人民政府住房和城乡建设主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行。

  物业服务人应当自物业交接之日起三十日内,将前期物业服务合同、建设单位移交的相关资料、物业承接查验记录、承接查验协议及其他有关资料向市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门备案。市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当自备案后七日内将备案材料抄送街道办事处(乡、镇人民政府)存档。

  前期物业服务合同终止时,物业服务人应当将承接查验资料移交业主委员会。

  第三十八条 物业承接查验时,物业服务人应当将发现的问题书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。

  物业服务人不得擅自承接未经查验或者查验不合格的物业。

  第四章 物业服务

  第三十九条 鼓励业主大会通过物业服务招投标平台选聘物业服务人。业主委员会应当在业主大会选聘物业服务人前向街道办事处(乡、镇人民政府)报告选聘方案。

  一个物业管理区域由一个物业服务人提供物业服务。业主大会、业主委员会不得支解、分割物业管理区域分别进行招投标。

  物业服务合同应当明确物业服务标准,合同期限不得超过本届业主委员会任期。

  第四十条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务内容应当包括下列事项:

  (一)物业共有部分及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)共有部分绿化养护,生活垃圾分类、清运等环境卫生管理;

  (三)物业服务区域内房屋装饰装修管理;

  (四)公共区域的秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

  (五)物业档案和物业服务档案的管理;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  第四十一条 物业服务人应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公布,并及时更新:

  (一)营业执照、项目负责人及凯发网站的联系方式、专业人员资格证书、客服及工程维修联系电话、物业服务投诉电话;

  (二)物业管理方案及物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)物业服务工作安排及完成情况;

  (四)电梯、消防、监控等专项设施设备维修保养合同、维修保养单位资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案等;

  (五)住宅专项维修资金使用情况;

  (六)文明卫生公约;

  (七)房屋装饰装修中的注意事项和禁止行为;

  (八)树木修剪移栽等容易引发业主争议的维修养护事项;

  (九)入户家政保洁、儿童代接代送、病人送医看护、居家养老等特约服务项目种类及收费标准;

  (十)停车库(位)收费标准及空余情况;

  (十一)物业共有部分及共用设施设备经营收益的使用情况;

  (十二)节假日服务事项、社区文化活动安排;

  (十三)其他应当公开发布的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务人应当在三日内答复。

  第四十二条 物业服务人可以聘请专业性服务组织或者其他第三人承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

  物业服务人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  物业服务人可以与快递企业签订合同,提供快递签收、快递代发等增值服务,服务报酬由双方协商确定。

  第四十三条 物业服务合同期限届满前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,共同决定续聘、解聘、另聘物业服务人。

  业主依法共同决定解聘物业服务人的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同;物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。

  物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是物业服务期限为不定期。

  第四十四条 物业服务合同解除或者终止后,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,并与业主委员会、决定自行管理的业主或者其他指定的人履行如下交接义务:

  (一)如实告知物业的使用和管理状况;

  (二)移交保管的物业档案、物业服务档案;

  (三)移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

  (四)移交物业服务用房;

  (五)分项结算预收、代收和预付、代付费用;

  (六)住宅专项维修资金使用情况资料;

  (七)利用共有部分及共用设施设备经营的相关资料;

  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  物业服务企业未履行退出交接手续的,不得擅自退出物业管理区域或者停止物业服务。原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等事项为由拒绝退出物业服务区域。

  原物业服务人违反第一款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

  第四十五条 当物业服务合同终止后,在新的物业服务人未接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

  所在地街道办事处(乡、镇人民政府)应当会同相关行政主管部门加强指导监督,确保物业服务质量。

  第四十六条 市、区县人民政府市场监督管理主管部门应当依法受理涉物业管理服务领域的价格投诉,根据实际情况,会同住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)开展调查核实,依法进行处理,并及时将处理结果反馈投诉人。

  市、区县人民政府市场监督管理主管部门应当及时将存在违规违法情形的物业服务人信息向住房和城乡建设主管部门报告,录入信用信息档案。

  第四十七条 已竣工但尚未出售或者未交付给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位承担;已交付业主的物业未达到交付条件,整改期间的物业服务费由建设单位承担。

  已按照约定交付业主的物业,物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

  第四十八条 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由欠交、拒交物业服务费。业主违反约定逾期不支付物业服务费的,物业服务人及业主委员会可以通过上门催交、限期交纳等方式催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼,相关业主拒不执行人民法院生效法律文书的,依法按照个人信用信息管理有关规定录入个人征信系统。

  业主转让物业应当结清物业服务费等相关费用。物业受让人应当将物业权属转移登记情况、业主姓名、凯发网站的联系方式等及时告知物业服务人。

  第四十九条 物业管理区域内,供水、供电、供燃气、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用,不得违规转嫁、分摊户外管线或者其他设施设备的损耗。

  专业经营单位不得因部分终端用户未履行缴费义务,停止对已缴费用户和共有部分的服务。

  第五十条 物业服务人应当按照相关法律法规规定及物业服务合同约定强化日常管理,维护物业管理区域内的卫生、消防、安全和相关秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

  物业服务人应当加强宣传教育,强化日常巡逻、防范和监管,制定消防安全、事故灾害、疫情防控等应急预案,并开展演练。

  物业服务人应当采取必要安全保障措施防止建筑物、构筑物中的脱落坠落、抛掷物品等事件。当事件发生后,物业服务人应当积极配合有关机关开展调查核实。

  物业管理区域内发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件时,物业服务人应当按照规定向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)、相关行政主管部门和专业经营单位报告,并执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

  第五十一条 物业服务人不得有下列行为:

  (一)擅自提高物业服务收费标准,降低物业服务标准或者减少服务项目;

  (二)擅自利用共有部分及共用设施设备进行经营;

  (三)擅自设置或者允许他人设置营业摊点;

  (四)擅自改变物业服务用房等共有物业用途;

  (五)擅自停水、停电、停燃气;

  (六)挪用住宅专项维修资金;

  (七)将全部物业服务业务整体转让;

  (八)骗取、挪用或者侵占业主共有财产或者收益;

  (九)泄露业主、物业使用人信息;

  (十)恶意骚扰或者打击报复业主、物业使用人;

  (十一)法律、法规规定的其他禁止行为。

  第五十二条 市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务人信用评价体系,健全物业服务人和从业人员信用信息档案,每年邀请相关行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、居民(村民)委员会、基层党组织、网格员等开展物业服务质量测评,推进动态信用计分管理,面向社会公布,并提供查询服务。

  物业服务人不履行本条例规定的义务或者受到行政处罚的,经区县人民政府住房和城乡建设主管部门核实,应当录入信用信息档案。

  第五章 物业的使用与维护

  第五十三条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务人应当按照不动产登记簿登记的用途或者经批准的设计功能使用物业专有部分、共有部分及共用设施设备。

  第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构,改变房屋外观或者在外墙体开设、扩大门窗;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物或者私自开挖、扩建地下室;

  (三)破坏防水结构,将不具备防水条件的房间或者阳台改造为卫生间、厨房;

  (四)超负荷或者违反安全规定铺放、储存物品;

  (五)擅自占用共有部分,迁移或者损坏共用设施设备;

  (六)擅自停用或者损坏公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通;

  (七)超过规定标准排放油烟、噪声或者产生振动;

  (八)侵占绿地,毁坏花草树木;

  (九)乱倒垃圾,乱堆杂物,乱设摊点,乱停车辆;

  (十)违反规定饲养宠物、家禽;

  (十一)在建筑物、构筑物上涂写、刻画,擅自张贴广告、标语等宣传品;

  (十二)在建筑物、构筑物外立面搁置、悬挂物品,存在安全隐患;

  (十三)从建筑物、构筑物中抛掷物品;

  (十四)擅自在住宅内开设餐饮、娱乐、生产、仓储等经营性场馆;

  (十五)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

  发生违反有关治安、环保、建筑、消防等法律法规的行为,业主、物业使用人有权投诉、举报。物业服务人及业主委员会应当及时采取合理措施制止,向有关行政主管部门报告并协助处理。物业服务人未依法履行其义务的,由住房和城乡建设主管部门核实后录入信用信息档案。有关行政主管部门应当在法定期限内依法处理,并将处理结果反馈物业服务人及业主委员会。

  第五十五条 物业管理区域内应当按照规划设置车位、车库,并首先满足业主的需要。利用共有部分划定车位的,其收费标准由业主大会决定,业主委员会可以委托物业服务人代收相关费用。

  物业服务人可以收取机动车车辆停放服务费,服务内容、收费标准应当在物业服务合同中约定,并在住宅区内显著位置公告。

  住宅区内停放车辆的,不得占用消防通道和公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  第五十六条 建设单位应当根据经济社会发展和实际需求在物业管理区域内规划非机动车集中停放区域。

  业主决定增设、改造非机动车集中停放区域的,应当由物业服务人制定具体改造方案,并征求住房和城乡建设、城乡规划、公安、应急管理等主管部门意见。具体改造方案由相关物业服务人组织实施。

  非机动车集中停放区域应当结合实际集中配置充电、消防、安保等设施设备。业主应当将非机动车统一停放在该区域内,禁止占用楼道、消防通道违规停车和入户、私拉电线充电。

  第五十七条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式经营获得的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。业主所得的共有收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以经业主大会决定,用于业主大会或者业主委员会工作经费等。

  业主委员会应当单独列账,并定期公布共有部分的经营与收益情况。

  第五十八条 市、区县人民政府应当落实补助资金,并制定具体实施办法,鼓励符合条件的既有住宅增设电梯。

  第五十九条 建设单位应当依照国家有关规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。

  物业在保修期内出现质量问题的,建设单位应当在收到业主、业主委员会、物业服务人维修申请后现场核实。情况属实的,立即予以维修。

  物业保修期内,建设单位不履行或者拖延履行保修义务的,业主、业主委员会、物业服务人可以向市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门投诉,由住房和城乡建设主管部门依法监管。

  第六十条 市、区县人民政府住房和城乡建设、城乡规划主管部门可以与供水、供电、供燃气和建设工程勘察、设计、施工、监理单位建立行政执法协助机制,依法制止已立案查处或者正在实施的违法装饰装修、违法建设,并制定制止违法建设的具体措施。

  第六十一条 供水、供电、供燃气等专业经营单位应当协调建设单位,组织对新建住宅物业管理区域专业经营设施设备及相关管线的设计和安装建设,并在竣工验收后接收相关产权,承担终端用户入户端口以前设施设备及相关管线的维修、养护、更新和管理责任。

  专业经营设施设备及相关管线未移交给专业经营单位的,市、区县人民政府应当制定规划,分期组织移交。

  第六十二条 建立住宅专项维修资金,用于保修期满后物业管理区域内共有部分及共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。市人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定住宅专项维修资金应急使用备案申请表、使用方案、审批表等示范文本,规范细化申请使用流程。

  住宅专项维修资金管理应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、按户核算、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

  业主分户账面维修资金余额不足首次交存金额的百分之三十的,业主应当及时补交。已成立业主大会的,补交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,补交的具体办法由市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门会同同级财政部门制定。

  第六十三条 市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当每季度与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并每年向业主公布。业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立住宅专项维修资金查询制度,指导专户管理银行建立住宅专项维修资金管理网络平台,接受业主的查询。

  第六十四条 发生下列情况时,物业服务人应当配合业主委员会或者相关业主先行组织维修、更新和采取应急防范措施,同时由业主大会或者业主委员会凭应急使用住宅专项维修资金使用方案向物业所在地市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门报告,经核准后其费用在住宅专项维修资金中列支。业主委员会申请使用维修资金的,事后应当向业主大会书面说明情况:

  (一)屋顶防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯、消防、安防、无障碍设施等共用设施设备故障,存在严重安全隐患的;

  (三)楼体外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险,危及人身安全的;

  (四)专用供排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (五)公共护栏(围)破损严重,危害公共安全的;

  (六)因自然灾害等其他原因导致物业共有部分及共用设施设备损坏,需要应急使用住宅专项维修资金的。

  市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内办理相关手续。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公告。

  第六章 老旧住宅小区管理维护

  第六十五条 市、区县人民政府应当将老旧住宅小区改造纳入城镇保障性安居工程,准确认定范围、统筹安排时序、科学编制计划、合理确定项目,落实补助资金加强老旧住宅小区配套基础设施或者公共服务设施的建设、更新、改造、提升,逐步改善老旧住宅小区人居环境。

  第六十六条 物业配套设施完善的老旧住宅小区,街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织、指导业主筹备成立业主大会,选举业主委员会,鼓励选聘物业服务企业实施管理;物业配套设施不完善的老旧住宅小区,街道办事处(乡、镇人民政府)、居民(村民)委员会应当指导小区业主自行管理或者因地制宜采取灵活方式选聘人员实施物业服务。

  第六十七条 市、区县人民政府可以在未划分物业管理区域的老旧住宅小区探索实施区域整合,在业主自愿前提下,选择专业物业服务公司进驻,根据实际情况采取相应物业管理模式,开展分项委托服务,并给予政策扶持和资金补助。

  第六十八条 指导和协助老旧住宅小区依法完善业主合理分担、管线单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。更新改造物业管理区域内的道路、绿化、供水、供电、供燃气、通信等设施设备,并增设物业服务用房、电梯、车辆停放场所。改造提升标准、内容清单、实施方案应当经相关行政主管部门审批同意。

  第七章 监督管理

  第六十九条 市、区县人民政府住房和城乡建设、价格、综合行政执法、自然资源、生态环境、公安、市场监管等主管部门应当建立违法违规行为投诉登记、办结回复制度,在物业管理区域内显著位置公布执法单位和凯发网站的联系方式,并依法查处物业管理区域内的违法行为。

  业主委员会及物业服务人应当为执法单位开展工作提供便利条件和必要配合。

  第七十条 市、区县人民政府住房和城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理;

  (二)建立物业服务人预选、招投标、评标等各类公共服务平台和物业管理信用评价体系;

  (三)制定管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本;

  (四)指导街道办事处(乡、镇人民政府)物业管理相关工作;

  (五)责令限期改正或者撤销业主、业主大会、业主委员会违反法律法规的决定;

  (六)监管住宅专项维修资金的使用;

  (七)按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉,监督建设单位、施工单位履行保修义务;

  (八)制定完善本地物业服务等级标准;

  (九)配合价格主管部门制定普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务费政府指导价;

  (十)配合市场监督管理主管部门监督物业服务收费公告、执行、纠纷处理;

  (十一)建立完善物业管理分级培训体系;

  (十二)指导建立区域物业服务行业协会;

  (十三)法律、法规规定的其他职责。

  第七十一条 市、区县人民政府相关部门应当按照各自职责分工,履行下列职责:

  (一)自然资源主管部门负责监督建设单位按照规划设计要求完善物业服务用房及其相关配套设施建设;依法受理、审核物业管理区域内的房屋使用用途更改申请;认定查处违法建设及擅自改变住宅用途的行为。

  (二)综合行政执法部门依法查处物业管理区域及其周边的油烟排放污染,占用毁坏绿化,违规摆摊设点和种植养殖,弃置废弃物等影响市容和环境卫生的行为。

  (三)公安机关依法查处物业管理区域及其周边的交通运输噪声污染及监管职责范围内的社会生活噪声污染;负责物业管理区域内的治安管理,依法查处阻碍业主自治、侵害业主权益的行为;指导物业管理区域内车辆停放、停车泊位划定以及限速标志设置,参与停车矛盾纠纷处理;开展房屋租赁监督管理。

  (四)价格主管部门负责制定普通住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费政府指导价标准。

  (五)市场监督管理主管部门负责依法监管并查处物业管理服务中的价格违法行为和相关违法经营活动。

  (六)生态环境主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理,依法查处周边工业噪声污染、建筑施工噪声污染及监管职责范围内的社会生活噪声污染。

  (七)应急管理主管部门负责监督物业服务人履行安全管理防范职责,建立巡查、应急演练等机制,依法查处违反消防、安防、抗震等法律、法规的行为。

  (八)其他行政主管部门按照各自职能分工依法履行其管理、监督、服务、执法职责,共同做好物业管理相关工作。

  第七十二条 街道办事处(乡、镇人民政府)履行下列职责:

  (一)具体负责本辖区内物业管理工作,建立健全物业管理工作长效机制;

  (二)建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理重大事项;

  (三)为物业管理区域内依法设立的党组织开展活动提供必要条件;

  (四)组织、指导和监督辖区内业主大会、业主委员会依法履行职责,参与业主大会、业主委员会筹备、成立和换届工作;

  (五)组织、指导和协调辖区内业主大会、业主委员会选聘、续聘、解聘物业服务人;

  (六)责令限期改正或者撤销业主、业主大会、业主委员会违反法律法规的决定;

  (七)制止、报告物业管理区域内的违法行为;

  (八)指导督促物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理实施;

  (九)依法调解、处理物业管理矛盾纠纷;

  (十)法律、法规规定的其他职责。

  第七十三条 居民(村民)委员会履行下列职责:

  (一)协助和配合街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理工作;

  (二)指导和协助辖区各物业管理区域设立业主大会和选举业主委员会;

  (三)指导和监督辖区各物业管理区域业主委员会的日常运作,督促业主委员会和物业服务人履行职责;

  (四)引导业主、业主委员会如实反映物业管理服务活动中的相关情况;

  (五)配合政府部门及街道办事处(乡、镇人民政府)协调处理物业管理矛盾纠纷;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第七十四条 本条例规定的行政处罚,按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的,依照其规定执行。

  第八章 法律责任

  第七十五条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。

  第七十六条 建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由住房和城乡建设主管部门按照下列规定予以处罚:

  (一)违反本条例第十五条第一款、第十六条第一款规定,未缴存首次业主大会筹备经费或者未报告申请成立业主大会的,责令限期改正;逾期未改正的,处十万元以上十五万元以下的罚款。

  (二)违反本条例第三十二条规定,未向物业买受人明示相关事项的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款。

  (三)违反本条例第三十三条第一款、第二款规定,未按照规定配置或者擅自处分物业服务用房和业主委员会议事活动用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处二十万元以上五十万元以下的罚款。

  (四)违反本条例第三十四条第二款、第三款规定,未依法选聘物业服务人,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务人的,责令限期改正,给予警告,可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

  (五)违反本条例第三十七条第一款规定,将未经查验或者查验不合格的物业交付使用的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十万元以下的罚款。

  第七十七条 物业服务人违反本条例的规定,有下列行为之一的,由住房和城乡建设主管部门按照下列规定予以处罚,并依法录入信用信息档案:

  (一)违反本条例第三十七条第二款规定,未办理物业承接查验备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下的罚款。

  (二)违反本条例第三十八条第二款规定,承接未经查验或者查验不合格物业的,责令限期改正;逾期未改正的,处二万元以上五万元以下的罚款。

  (三)违反本条例第四十一条规定,未公布或者及时更新物业服务相关信息的,责令限期改正;逾期未改正的,处二千元以上一万元以下的罚款。

  (四)违反本条例第四十四条第二款规定,擅自撤离物业管理区域、停止物业服务,未履行相应告知和交接义务的,责令限期改正;逾期未改正的,处三万元以上五万元以下的罚款。

  (五)违反本条例第五十条第四款规定,未履行报告义务的,处二千元以上一万元以下的罚款。

  (六)违反本条例第五十一条第五项规定,擅自停水、停电、停燃气的,责令限期改正,处二千元以上一万元以下的罚款。

  (七)违反本条例第五十一条第九项规定,泄露业主、物业使用人信息的,责令改正,没收违法所得,给予警告;拒不改正的,处五千元以上两万元以下的罚款。

  物业服务人违反本条例第五十一条第一项规定,擅自提高物业服务收费标准、降低物业服务标准或者减少服务项目的,由市、区县人民政府市场监督管理主管部门依法查处。

  第七十八条 业主、物业使用人违反本条例第五十四条禁止性规定的,由有关行政主管部门按照职责分工依法查处。

  第七十九条 专业经营单位违反本条例第六十一条第一款规定,未按照规定履行维修、养护、更新、管理等义务及承担相关费用的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,逾期未改正的,处二十万元以上三十万元以下的罚款。

  第八十条 公职人员在物业管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等失职渎职行为的,由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处理。

  第九章 附 则

  第八十一条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇5:黑龙江省住宅物业管理条例(2021)

  黑龙江省住宅物业管理条例(20**)

  (20**年12月24日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过)

  第一章 总 则

  第一条为了规范住宅物业管理活动,维护住宅物业管理相关主体的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条本省行政区域内的住宅物业管理以及相关监督管理活动,适用本条例。

  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务人,由业主和物业服务人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条物业管理应当坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。

  建立健全社区党建引领,居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等共同参与的治理机制;建立健全人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解的多元纠纷解决机制。

  创新治理模式,利用大数据和云平台将物业管理融入社区治理。推动物业服务线上线下融合发展,推进物业管理智能化。

  鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参与社区治理,推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织,符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

  第四条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治理体系,建立健全物业管理联席会议制度,协调解决重大问题。将街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责所需经费纳入财政预算。鼓励设立行业性专业性人民调解组织,依法调解物业管理纠纷。

  县级以上物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,按照职责分工,履行下列职责:

  (一)贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定;

  (二)制定物业管理相关政策并组织实施;

  (三)指导、监督建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称维修资金)交存、管理和使用;

  (四)组织物业管理相关人员业务培训;

  (五)建立或者共享物业管理信息平台;

  (六)指导、监督街道办事处或者乡镇人民政府物业管理相关工作;

  (七)建立物业服务诚信评价制度;

  (八)法律、法规规定的其他职责。

  县级以上人民政府其他有关行政主管部门,按照各自职责,做好相关监督管理工作。

  第五条街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动,履行下列职责:

  (一)组织、协助、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建;

  (二)指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责;

  (三)测评业主委员会年度工作;

  (四)参加物业承接查验,指导、监督物业服务项目移交和接管;

  (五)指导、检查、监督物业服务人依法履行义务,配合采集物业服务信用信息;

  (六)依法调处物业管理纠纷;

  (七)依照法律授权规定行使相应的行政处罚权;

  (八)法律、法规规定或者市、县级人民政府确定的其他职责。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的具体工作,并在筹备首次业主大会会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时,协助做好相关人员推荐工作。

  第六条物业管理行业协会应当加强行业自律管理,制定并组织实施自律性行业规范,规范从业行为,调解行业纠纷,促进物业服务人依法经营和诚信服务。

  物业服务人应当加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理。

  第七条物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作,并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。

  对物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主、物业使用人应当依法予以配合,街道办事处、乡镇人民政府应当对物业服务人进行监督和指导。

  第二章 物业管理区域以及相关配置

  第八条物业管理区域的划分,应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,以建设用地宗地确定的用地范围为基础,综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素。

  物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的,应当划分为一个物业管理区域;被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设施设备维护管理责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

  第九条建设单位应当在办理商品房预售许可或者现售备案前,向所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域,并将经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示,在商品房销售现场公示。经备案的物业管理区域,由县级物业行政主管部门及时告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

  本条例施行前已经划分物业管理区域,但尚未向物业行政主管部门备案的,由物业服务人或者业主委员会,或者物业管理委员会向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

  已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,物业所在地县级物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府,结合物业管理实际,在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

  第十条建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房;物业服务用房一般包括物业办公用房,业主委员会办公用房,维修、保洁等辅助用房:

  (一)房屋总建筑面积五万平方米以下的,按照不低于建筑面积一百平方米的标准配置;

  (二)房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的,按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置;

  (三)房屋总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按照不低于总建筑面积千分之一的标准配置;

  (四)分期开发建设的,首期配置建筑面积不得低于一百平方米,后期建设应当按照标准配齐物业服务用房;

  (五)业主委员会办公用房建筑面积,不得低于二十平方米。

  未经业主大会同意,物业服务人不得改变物业服务用房的用途。

  第十一条物业办公用房、业主委员会办公用房应当位于地面以上并能够独立使用,具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层,但配置电梯和单独建设的除外。

  国土空间规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中注明物业办公用房、业主委员会办公用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积进行建设。

  第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第十二条房屋的所有权人为业主。

  基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书,以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋,但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织,在物业管理中享有业主权利,承担业主义务。

  业主在物业管理中的权利、义务,依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定确定。

  第十三条物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;

  (四)物业服务用房、其他公共场所和公用设施,以及其他依法属于业主共有的共用部位、共用设施设备;

  (五)法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

  不动产(房屋所有权)首次登记时,未对包括大堂、物业服务用房、门卫用房、设备间和其他公共场所在内的业主共有部分进行登记的,共有的业主、业主委员会或者物业管理委员会可以在建设工程交付使用后,到不动产登记机关依法申请登记。

  第十四条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请:

  (一)交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的;

  (二)交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的;

  (三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。

  分期开发建设的住宅项目,其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的,按照前款规定执行。

  符合本条第一款和第二款规定条件建设单位未提出申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正;逾期仍未申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。

  建设单位应当按照有关要求提供相关资料,并承担召开首次业主大会会议所需费用。

  第十五条符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请之日起四十五日内,组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  筹备组成员除业主代表,街道办事处或者乡镇人民政府,居(村)民委员会代表外,可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加,组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为九人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

  筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定,业主代表应当符合本条例第十九条有关业主委员会成员条件的规定。筹备组成员中应当有中国共产党党员,鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加筹备组。

  筹备组应当自成立之日起三日内,将成员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示,公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

  筹备组决定重大事项须经筹备组成员过半数同意方为有效。

  筹备组发布的通知或者公告,应当加盖居(村)民委员会公章。

  第十六条筹备组履行下列职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定业主委员会成员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域显著位置公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时,筹备组自动解散。

  第十七条下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,决定每届业主委员会任期;

  (四)选聘和解聘物业服务人;

  (五)使用维修资金;

  (六)筹集维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案;

  (十)审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

  (十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准;

  (十二)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (十三)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主委托其他业主代理参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、权限和期限。

  业主大会决定本条例第十七条第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十七条规定的其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  在业主身份确认的前提下,可以采用短信、微信和电子邮件等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

  市(地)、县(市)物业行政主管部门应当在物业管理信息平台中设定业主议事功能,供业主、业主委员会或者物业管理委员会、业主大会免费使用,并提供指导。

  第十九条业主委员会由五至十五人的单数成员组成,每届任期一般不超过五年,成员可以连选连任。一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的,应当预留成员名额,待交付使用后陆续补充。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会成员中应当有中国共产党党员,鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加业主委员会。

  业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并具备下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守法律、法规,热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平,具备必要的工作时间;

  (三)未被列为失信被执行人;

  (四)依法交纳物业费用和维修资金;

  (五)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职;

  (六)未有本条例规定的物业使用和维护禁止性规定的行为;

  (七)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

  业主委员会成员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件,全面履行工作职责,不以权谋私。

  业主委员会成员可以实行差额或者等额选举,具体选举办法由业主大会议事规则规定。实行差额选举的,未当选但得票数达到规定票数的候选人,可以当选候补成员,并按照得票多少的顺序在业主委员会成员出现空缺时依次递补。

  候补成员人数不得超过业主委员会成员总数的百分之五十;候补成员可以列席业主委员会会议,可以发表意见,但不享有表决权。

  业主委员会应当自依法选举产生之日起五日内,在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及凯发网站的联系方式。

  第二十条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案,并提供下列资料:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

  (五)业主委员会成员和候补成员名单等基本信息。

  街道办事处或者乡镇人民政府对符合前款规定条件的,应当在五日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明按照有关规定刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章印文中应当包含名称和届别。

  备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,向原备案机关备案。

  街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。

  第二十一条业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告业主委员会年度履职情况;

  (二)代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

  (三)拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法;

  (四)组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交;

  (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同,督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改,督促业主交纳物业费用;

  (六)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

  (七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

  (八)定期向业主通报工作情况,每年公示业主委员会成员、候补成员应当交纳的物业费用情况;

  (九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (十)配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作;

  (十一)配合、支持居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

  (十二)业主大会赋予的其他职责。

  第二十二条经业主大会同意,业主委员会可以聘用专职人员负责办理业主委员会日常事务和财务工作,协调解决业主投诉等工作。

  聘用的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理,在业主委员会授权范围内开展工作。

  聘用专职人员的薪酬标准不得低于当地最低工资标准;业主委员会按照合同约定,决定对聘用的专职人员减薪或者解聘的,应当经半数以上成员同意。

  第二十三条除首次业主大会会议外,业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的工作补贴以及聘用专职人员的薪酬,从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,或者由全体业主分摊,具体办法和标准由业主大会决定。

  业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、使用和管理情况,每年不少于两次,每次公示期不少于十日。公示期满后,业主可以在业主委员会办公场所随时查阅。

  第二十四条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开;业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的,可以由所在地居(村)民委员会,在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下组织召开。

  第二十五条在业主委员会履职的一个任期内,出现业主委员会成员经递补,人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况,以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  第二十六条业主委员会成员不得有下列行为:

  (一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同;

  (六)违规使用经费,将业主共有财产借给他人,或者挪用、侵占业主共有财产;

  (七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

  (八)泄露业主信息;

  (九)其他侵害业主合法权益的行为。

  违反前款规定的,经业主大会会议讨论通过,罢免其成员资格。

  第二十七条业主委员会成员有下列情形之一的,成员资格应当终止:

  (一)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

  (二)不再是本物业管理区域内业主的;

  (三)因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的;

  (四)拒不召集、拒不参加或者阻挠召开业主委员会会议的;

  (五)违反书面承诺的;

  (六)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

  (七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  属于前款第一项、第二项情形的,其成员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的,经业主大会会议讨论通过,其成员资格终止;属于前款第四项、第五项、第六项情形的,经业主大会会议讨论通过,罢免其成员资格;属于前款第七项情形的,按照相关规定处理。

  业主委员会成员资格根据本条例规定自然终止、被终止或者被罢免的,业主委员会应当停止其履行职责,报所在地街道办事处、乡镇人民政府备案,并在物业管理区域显著位置公示。

  业主委员会成员应当自资格终止之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

  第二十八条有下列情形之一的,街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会,业主自行管理的除外:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的;

  (三)业主大会会议召开后,未能选举产生业主委员会的;

  (四)需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。

  物业管理委员会作为临时机构,依据本条例承担业主委员会相关职责,组织业主共同决定物业管理事项。在征求业主意见的基础上,组织业主选聘、解聘物业服务人,代表业主与物业服务人订立期限一般不超过三年的书面物业服务合同,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责,并在与业主委员会办理移交手续后解散。

  第二十九条物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府组织居(村)民委员会、业主代表等七人以上单数组成,其中业主代表占物业管理委员会成员总人数半数以上,由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。业主代表应当适用本条例第十九条有关业主委员会成员条件的规定。物业管理委员会成员中应当有中国共产党党员,鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加物业管理委员会。

  物业管理委员会主任由居(村)民委员会代表担任;副主任由居(村)民委员会指定一名业主代表担任;物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域显著位置公示。

  第三十条物业管理委员会成立后满三年,仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

  第四章 前期物业管理

  第三十一条新建住宅物业实行前期物业管理。建设单位应当在销售房屋前,按照国家规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。

  投标人不足三个或者住宅规模较小的,经物业所在地县级物业行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘前期物业服务人。规模较小的认定标准由市(地)、县(市)确定。

  新建住宅物业的建设单位不得选聘其出资设立的物业服务企业,以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业承接该物业的前期物业服务。但被评为省物业行业信用评价最高等级和全国物业服务企业综合实力五百强的物业服务企业除外。

  第三十二条建设单位应当依法与选聘的物业服务人订立前期物业服务合同,并在销售场所公示。前期物业服务合同不得包含拓展收费服务事项。前期物业服务合同期限不得超过三年,具体期限在前期物业服务合同中约定。

  利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的,建设单位与前期物业服务人应当在前期物业服务合同中,对经营项目、收费标准、经营收益收支及使用分配、财务管理、经营性活动的禁止性要求等事项进行约定,且不得损害业主的共同利益。

  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容进行约定。

  第三十三条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日发生的物业费用,由建设单位承担;出售房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业费用,由业主承担。

  第三十四条建设单位可以邀请物业服务人提前介入,就住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

  建设单位应当邀请物业服务人参加竣工验收。

  第三十五条物业服务人承接前期物业服务项目时,应当按照国家有关规定与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验,承接查验相关费用由建设单位和物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

  建设单位可以邀请居(村)民委员会、业主代表、专业机构参与承接查验,进行见证和监督,并在承接查验记录上签字确认。

  建设单位应当对承接查验全过程进行影像记录,并在业主办理入住手续时,主动公开承接查验协议,现场播放承接查验影像资料。影像资料应当包含安防监控、消防、特种设备等重要设施设备查验内容。

  第三十六条建设单位应当与物业服务人共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果,签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

  建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。建设单位未按照约定期限整改落实的,物业服务人应当及时向所在地县级物业行政主管部门报告,县级物业行政主管部门应当依法处理。物业服务人未及时报告的,承担整改落实责任。

  第三十七条物业承接现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务人移交相关资料,并将复印件或者电子文档交所在地县级物业行政主管部门存档。

  物业服务人应当自物业交接之日起三十日内,向物业所在地县级物业行政主管部门备案,并提供下列资料:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料以及清单;

  (五)查验记录和承接查验影像资料;

  (六)交接记录;

  (七)其他承接查验有关的资料。

  县级物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

  第五章 物业服务管理

  第三十八条选聘物业服务人,除业主决定继续聘用原物业服务人外,应当公开招标。投标人不足三个或者住宅规模较小的,可以协议选聘物业服务人。规模较小的认定标准由市(地)、县(市)确定。

  第三十九条业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务人订立书面物业服务合同。

  物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、纠纷解决方式、双方违约责任、解除合同条件等条款。

  物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门制定,报省市场监督管理部门备案。

  物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  物业服务人应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

  物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。

  第四十条物业服务事项一般包括下列基础内容:

  (一)物业共用部位的日常维护和管理;

  (二)物业共用设施设备运行、保养和管理;

  (三)环境卫生、绿化养护管理服务;

  (四)安全防范、车辆停放管理等公共秩序维护;

  (五)房屋装饰装修管理;

  (六)物业档案资料的保管。

  物业服务人应当为业主接收邮件、快件提供便利,除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外,不得阻挠快递企业进入物业管理区域按址投递。阻碍、拒绝进入的,物业服务人应当提供免费的代投递服务。因执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因不能进入时,物业服务人应当提供免费的寄存场所。

  物业服务人应当按照相关规定设置生活垃圾分类收集容器,提示、引导业主和物业使用人进行生活垃圾分类。

  鼓励和支持物业服务人在保证业主知情同意的前提下,依法采用信息化、智能化技术开展物业服务相关活动,但不得将人脸识别、指纹等生物识别技术作为唯一服务手段。

  第四十一条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式,具体收费形式在物业服务合同中约定。

  第四十二条物业服务收费按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。业主、业主委员会、物业管理委员会有权对物业服务人违法收取物业费的行为向市场监督管理部门举报、投诉。

  市(地)、县(市)物业行政主管部门制定并发布基本物业服务项目清单,明确服务内容和服务等级标准,供价格主管部门定价和业主协商物业费时参考。

  实行政府指导价的,市(地)、县(市)价格主管部门会同物业行政主管部门,依据物业服务项目、服务内容、服务等级标准等,制定相应的物业服务收费基准价格和浮动幅度,依法向社会公布,并每三年进行一次评估,根据评估结果适时调整。

  实行市场调节价的,物业服务收费可以参照基本物业服务项目清单和物业服务收费基准价格及其浮动幅度,遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则,由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。

  第四十三条物业服务人拓展收费服务事项的,应当公示服务标准和收费标准。

  物业服务人可以根据物业管理区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老、托幼、代购等服务需求,与业主或者物业使用人订立个性化服务合同,提供有偿服务。

  第四十四条业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费,物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以申请街道办事处、乡镇人民政府进行调解,也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气的方式,也不得采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等其他方式催交物业费。

  业主违反约定逾期不支付物业费超过三个月,且经两次以上催告仍不支付的,物业服务人可以根据管理规约的规定对相关业主,在物业管理区域显著位置公示。

  物业服务人可以根据物业服务合同约定预收物业费,预收期限最长不得超过一年。

  业主转让物业时,转让双方应当对物业费的结算作出约定,并告知物业服务人。

  第四十五条物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示、及时更新下列信息,并可以通过电子信息方式告知全体业主:

  (一)物业服务人营业执照,物业服务事项和质量要求,收费项目、标准和方式等;

  (二)物业项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (三)物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况;

  (四)利用物业共用部位、共用设施设备经营情况以及收益收支情况等;

  (五)维修资金使用情况;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主、业主委员会或者物业管理委员会对公示内容有异议的,物业服务人应当及时答复。

  物业服务人应当听取业主意见和建议,接受业主监督,每年向业主大会、业主委员会或者物业管理委员会报告工作情况。

  第四十六条物业服务人负责管理的物业共用部位、共用设施设备可能存在安全隐患时,物业服务人应当设置警示标识,采取防范措施,及时消除安全隐患;不能自行处置的,应当及时报告相关县级行政主管部门处理。

  物业服务人发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,应当及时通知相关管理单位。相关管理单位未及时消除安全隐患的,物业服务人应当报告相关县级行政主管部门,由其督促相关单位消除安全隐患。

  物业服务人应当履行安全保障提示义务,采取合理措施保护业主的人身和财产安全,可以采取安装监控、加强日常巡查、建立举报制度等方式,预防和制止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品等危险行为。

  第四十七条物业服务合同当事人一方依法提出解除物业服务合同的,应当按照有关规定执行。物业服务合同未约定通知期限的,提出解除合同的当事人应当提前六十日书面通知另一方,并在物业管理区域显著位置公示。

  业主依法共同决定续聘的,业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期满前三十日内与物业服务人续订物业服务合同。

  解除物业服务合同前,物业服务人不得擅自停止物业服务。解除物业服务合同后,业主委员会或者物业管理委员会应当在五日内向所在地县级物业行政主管部门备案。物业行政主管部门应当将备案情况及时告知街道办事处或者乡镇人民政府,并在物业管理信息平台公示相关信息。

  第四十八条物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后十五日内,或者在接到解聘通知之日起三十日内退出物业管理区域,结清预收、代收和预付、代付的有关费用,将物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等资产和相关设施,以及物业服务所必须的相关资料,交还给业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,并配合新选聘的物业服务人做好其他交接工作。

  原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新选聘的物业服务人进行服务。

  新选聘的物业服务人按照约定承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并保存查验记录。

  第四十九条原物业服务人拒不退出物业管理区域,或者拒不移交有关资料、财物、资产的,业主委员会或者物业管理委员会应当与原物业服务人协商;协商不成的,业主委员会或者物业管理委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁,也可以向街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门报告。

  街道办事处或者乡镇人民政府、县级物业行政主管部门接到业主委员会或者物业管理委员会报告后,应当组织调解;调解不成的,向所在地县级人民政府报告。县级人民政府经评估论证确有必要的,可以组织城市管理、市场监督管理、物业管理、公安等部门现场监督原物业服务人退出;有妨碍公务或者扰乱公共秩序行为的,由公安机关依法处理。

  第五十条物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务人的,物业服务人应当妥善保管,保证档案资料齐全,不得泄露业主信息;业主自行管理的,由自行管理组织或者机构履行保管义务。

  第五十一条市(地)、县(市)物业行政主管部门应当组织实施物业服务诚信评价制度,根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务人实行等级评定,采取相应的激励或者惩戒措施。省物业行政主管部门负责对市(地)、县(市)物业行政主管部门进行指导、监督和考核。等级评定和考核的具体办法由省物业行政主管部门制定。

  市(地)、县(市)物业行政主管部门应当及时记载更新物业服务人、物业项目负责人、物业从业人员诚信履约信息,并通过物业管理信息平台予以公布。

  推进物业服务第三方评估机构参与物业项目承接查验、物业服务成本监审、物业服务质量评估等活动,出具公正、客观、真实、准确的评估结论。

  第五十二条物业管理区域出现突发失管、弃管状态时,街道办事处或者乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务单位,提供维持业主基本生活服务事项的应急服务,并公示应急服务的内容、期限、费用等相关情况。应急服务期限不得超过十二个月,费用由全体业主承担。

  在应急服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当推动成立或者改选业主委员会;应急服务期满后仍未成立或者改选业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会。

  第六章 物业的使用与维护

  第五十三条业主、物业使用人或者物业服务人对物业的使用和维护,应当遵守有关规定,不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业规划用途;

  (二)损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物或者乱挖地下空间;

  (四)破坏或者擅自改变房屋外貌;

  (五)损坏或者擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

  (六)擅自设置或者改变烟道、排风、排水管道;

  (七)存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性物质或者超负重物品;

  (八)侵占、损坏消防设施,占用消防车通道,堵塞、封闭疏散通道以及安全出口;

  (九)在共用走廊、楼梯间、安全出口等公共区域堆放杂物、停放摩托车、电动车、自行车或者为电动车充电;

  (十)产生明显异味或者超过规定标准的噪声;

  (十一)不当妨碍其他业主采光、通风;

  (十二)从建筑物中抛掷物品;

  (十三)违反规定倾倒垃圾、排放污水和露天焚烧;

  (十四)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

  (十五)违反规定饲养动物干扰他人正常生活;

  (十六)法律、法规、规章以及管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

  有前款规定行为之一的,物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会、业主或者物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告相关县级行政主管部门,相关县级行政主管部门应当及时依法处理。

  发生本条第一款第七项、第十二项、第十五项情形的,公安机关接到报警后,应当及时调查并依法处理。

  业主或者物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会或者物业管理委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

  第五十四条县级人民政府应当确定对物业管理区域内的物业管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋经营、建设工程质量、环境保护、园林绿化、特种设备安全、环境卫生等活动实施监督管理的行政主管部门。

  前款规定的相关行政主管部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域显著位置公布所负责的执法事项和凯发网站的联系方式,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

  第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动产生的收入,扣除合理成本后归全体业主所有。经营收益的使用按照国家有关规定执行。

  经营收益由物业服务人代管的,应当单独列账,不得挪用或者侵占,并接受业主委员会或者物业管理委员会的监督;由业主委员会或者物业管理委员会自行管理的,应当接受业主和居(村)民委员会的监督。

  第五十六条在物业管理区域内需要临时占用物业共用部位,或者开挖、埋设、维修有关供水、排水、排污、供气、供热、供电、通信、有线电视等管线的,施工单位应当了解相关地下管线布局,在施工现场做好安全防护,并按照约定的时间、标准恢复原状;有停水、停电、停热、停气等情形的,施工单位应当在物业管理区域显著位置公告,公告内容包括施工周期、地点。物业服务人或者物业管理委员会可以通过电子信息方式告知全体业主。

  物业服务人应当在施工过程中进行必要的巡查,维护施工现场秩序,对施工过程中产生的破坏行为及时向有关部门报告。

  第五十七条业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。

  房屋装饰装修污染物业共用部位、损坏共用设施设备的,由业主或者物业使用人负责修复、清洁、恢复原状;业主或者物业使用人在物业服务人通知期限内未修复、清洁、恢复原状的,由物业服务人按照管理规约或者约定处理,所需费用由业主或者物业使用人承担。房屋装饰装修产生的垃圾,业主或者物业使用人应当及时清理;委托物业服务人清理的,按照约定支付清理费用。

  物业服务人应当对房屋装饰装修情况进行现场检查,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

  业主或者物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的,物业服务人应当及时制止,并督促其改正;经督促未改正的,物业服务人应当及时报告相关县级行政主管部门依法处理。

  第五十八条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当出售给本物业管理区域内的业主;不能出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以出租给物业管理区域外的其他人,每次期限不超过六个月。

  物业管理区域内依法配建的人防工程,用作车位、车库或者储藏室的,应当按照设计文件实地标注,并向全体业主开放。建设单位不得将其出售、附赠,收取的停车费、租金应当保障人防工程的维护管理和停车管理的必要支出。法律、法规另有规定的,从其规定。

  同一物业管理区域内全部建设项目竣工验收五年后未售出的地下车位、车库,可以整体转让给专业资产管理公司,由其统一出租经营或者出售给业主。

  第五十九条利用物业共用部位停放车辆的,车位的设置、使用、收费和管理等事项,由业主共同决定。

  物业管理区域内设置车位、停放车辆,不得占用疏散通道、消防车通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道,不得影响其他车辆和行人通行。

  工程车辆、大中型客货车辆和危险品运输车辆不得在物业管理区域内停放,但因急救、安全、工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。

  物业服务人应当按照物业服务合同的约定,履行车辆停放管理义务,及时督促违反规定停放的车辆驶离;督促无效的,应当及时报告有关部门依法处理。

  第六十条电梯、机械式停车设备等特种设备,应当按照特种设备安全管理有关规定,委托具有相应资质的专业机构进行定期检验、检测和维护;消防、安防监控等涉及人身、财产安全以及有其他特定要求的设施设备,可以委托专业机构进行维护。

  第六十一条住宅物业建设工程质量保修期满后,需要对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的,应当按照国家有关规定申请使用维修资金。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

  第六十二条首期维修资金,由业主在办理房屋入住手续前存入维修资金专户。业主未按照规定交存首期维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付买受人。

  未建立维修资金的物业,应当按照有关规定进行补建。维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主续交。

  第六十三条在物业管理区域发生下列危及房屋安全等紧急情况的,应当启动维修资金的应急使用程序,物业服务人或者物业管理委员会应当采取必要的应急措施:

  (一)电梯、消防等共用设施设备出现故障损坏情况,经有关行政主管部门出具整改通知,或者专业机构出具检验、检测、评估整改报告的;

  (二)物业共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏的;

  (三)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险的;

  (四)共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

  (五)突发事件造成物业共用部位、共用设施设备损坏的;

  (六)其他危及房屋安全的紧急情况。

  维修资金的应急使用办法可以由市(地)根据国家规定制定。

  发生本条第一款规定情形后,未按照规定实施维修、更新和改造的,市、县级物业行政主管部门可以组织代修,代修费用以及物业服务人在紧急情况下垫付的维修、更新和改造费用,从相关业主维修资金分户账中列支。

  第六十四条维修资金的使用接受业主和有关部门的监督。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用情况,应当在维修资金拨付前进行公示。

  维修资金管理部门应当建立维修资金管理系统,定期公布维修资金的收支情况,方便业主查询账户余额以及使用情况。

  第六十五条新建物业管理区域内的供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营设施设备及相关管线,应当按照国家、省技术标准和专业技术规范设计、施工。

  建设单位应当通知供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位参加竣工验收;验收合格后,应当将物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线,移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。管道燃气经营单位的维护管理范围包括除燃气器具外的所有设施设备和相关管线。

  已投入使用的物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线,专业经营单位应当承担维护管理责任。市(地)、县(市)人民政府(行政公署)应当组织有关专业经营单位接收。经评估确需更新改造的,市(地)、县(市)人民政府(行政公署)应当组织有关专业经营单位进行更新改造。具体接收方式和费用承担由市(地)、县(市)确定。

  移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线,其维护、更新和改造等费用,由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

  价格主管部门在制定专业经营单位收费价格时,应当考虑维护、更新和改造成本。

  第六十六条供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位应当在物业管理区域显著位置,公示服务范围和凯发网站的联系方式。

  除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外,物业服务人不得限制、阻碍专业经营单位进入物业管理区域提供相应服务。

  供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位对应当接收的设施设备和相关管线不接收,以及不履行维护管理责任的,由所在地市、县级人民政府约谈相关主管部门和单位。

  第六十七条市、县级人民政府实施老旧小区改造时,应当完善配套基础设施和公共服务设施,改善小区居住环境,建立健全物业管理长效机制。

  第七章 法律责任

  第六十八条违反本条例规定,物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门的工作人员不依法履行监督管理职责,有下列行为之一的,由有权机关依法给予处分:

  (一)与物业服务人串通,阻碍业主大会成立、业主委员会选举的;

  (二)对符合备案条件的申请,不予备案的;

  (三)对物业管理区域内违法行为不予查处的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

  第六十九条违反本条例规定,建设单位未对承接查验全过程进行影像记录,或者在业主办理入住手续时,未主动公开承接查验协议或者现场未播放承接查验影像资料,或者影像资料未包含安防监控、消防、特种设备等重要设施设备查验内容的,由市、县级物业行政主管部门处以一万元以上三万元以下罚款。

  第七十条违反本条例规定,对物业承接查验发现的问题,建设单位未按照约定期限整改落实或者未签订承接查验协议的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

  第七十一条违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上三万元以下罚款:

  (一)未备案物业管理区域的;

  (二)未在房屋买卖合同中明示经备案的物业管理区域的;

  (三)未提出召开首次业主大会会议申请或者提供筹备首次业主大会会议所需资料的;

  (四)未承担前期物业承接查验费用和首次业主大会会议筹备经费的;

  (五)未在销售场所公示前期物业服务合同的。

  第七十二条违反本条例规定,业主未交存首期维修资金,建设单位将房屋交付买受人的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以三万元以下罚款。

  第七十三条违反本条例规定,新建住宅物业的建设单位选聘其出资设立的物业服务企业,以及建设单位法定代表人或者股东参股的物业服务企业承接该物业的前期物业服务的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正,并没收物业服务企业此项目经营所得。

  第七十四条违反本条例规定,前期物业服务人未按照规定在交接后办理备案或者物业服务人在订立、变更物业服务合同后未按照规定备案的,由县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以三万元以上五万元以下罚款。

  第七十五条违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门处以十万元以上二十万元以下罚款,并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的,没收违法所得:

  (一)未经法定程序,擅自接管物业服务项目的;

  (二)违反法律、法规规定或者物业服务合同约定,停止物业服务的;

  (三)被解聘或者物业服务合同终止后,拒不退出物业管理区域的。

  两次违反前款第二项规定的,除依法处罚外,该物业服务企业不得承接新的物业服务项目,其法定代表人和股东不得在新成立的物业服务企业担任法定代表人或者股东。

  第七十六条违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款,并在二年以内不得参加物业服务招投标活动:

  (一)未按照规定办理交接手续的;

  (二)拒不移交有关资料、财物、资产的。

  第七十七条违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由市、县级物业行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五千元以上二万元以下罚款:

  (一)物业档案资料缺失的;

  (二)在不得设置车位的物业管理区域设置车位的;

  (三)采取停止供电、供水、供热、供气,限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位方式,催交物业费的;

  (四)泄露业主信息的;

  (五)未按照规定提供免费代投递服务或者提供免费寄存场所的;

  (六)除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外,限制、阻碍专业经营单位进入物业管理区域提供相应服务的;

  (七)未公示有关信息的。

  第七十八条违反本条例规定,物业服务人挪用、侵占属于业主共有的经营收益的,由市、县级物业行政主管部门责令退还,处以挪用、侵占金额二倍以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。

  第七十九条业主、物业使用人和物业服务人违反本条例禁止行为规定的,由县级物业行政主管部门或者其他有关行政主管部门,依照相关法律、法规给予行政处罚。

  物业服务人对业主和物业使用人违反本条例规定的禁止行为负有报告义务而未及时报告的,处以二千元以上五千元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。

  第八十条违反本条例规定,业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约履行工作职责的,由县级物业行政主管部门责令限期改正;有违法所得的,没收违法所得,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三千元以上一万元以下罚款。

  第八十一条街道办事处、乡镇人民政府对违反本条例规定的行为,应当依照有关法律授权规定依法处罚。

  违反本条例规定,给他人造成损失的,依法承担民事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附 则

  第八十二条法律、法规和规章对物业管理有规定的,依照其规定。

  业主依法决定对物业管理区域实行自行管理的,参照本条例有关规定执行。

  第八十三条本条例下列用语的含义:

  (一)承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定以及前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

  (二)专业经营设施设备,是指变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信、有线电视等设施设备及相关管线和计量装置。

  (三)入户端口,是指包括变(配)电、二次供水、换热、燃气调压、通信、有线电视等设施设备及相关管线和计量装置与最终用户交接处。

  (四)共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主以及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。包括住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  (五)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主以及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (六)专有部分,是指在构造和利用方面具有独立性,由单独业主独立使用和处分,能够为特定业主登记所有权的物业部位。

  (七)物业管理区域显著位置,包括物业管理区域的主要出入口、房屋单元门厅、公共活动场所等。

  (八)物业档案,包括物业权属资料、技术资料、验收资料,业主、物业使用人的权属资料、个人资料,物业运行、维修、服务记录和物业管理相关合同资料等。

  (九)经营收益,是指经营所得收入扣除管理服务费用后的收益,主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。

  第八十四条本条例规定的面积和人数,除国家另有规定外,按照下列方式计算:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  (三)建筑物总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

  第八十五条非住宅物业管理,参照本条例执行。

  第八十六条本条例自20**年3月1日起施行。

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