苏州市机动车停车场管理办法(2019) -凯发网站

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苏州市机动车停车场管理办法(2019)

  《苏州市机动车停车场管理办法》已于20**年12月27日经市政府第55次常务会议讨论通过,现予公开发布,自20**年3月1日起施行。

  市长:

  20**年1月2日

  (此件公开发布)

  苏州市机动车停车场管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为了加强机动车停车场的规划和建设,规范机动车停车场管理,根据《中华人民共和国道路交通安全法》《江苏省道路交通安全条例》《苏州市市政设施管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内机动车停车场的规划、建设、使用以及监督管理活动,适用本办法。

  第三条 本办法所称机动车停车场,是指供各类机动车停放的露天或者室内场所。机动车停车场包括公共停车场和专用停车场。

  本办法所称公共停车场,是指向社会开放,为不特定对象提供停车服务的机动车停车场,包括独立建设的公共停车场(含道路停车泊位)和配套建设的公共停车场。

  本办法所称专用停车场,是指主要供单位、住宅小区内部使用,不向社会开放或者有条件向社会开放的机动车停车场。

  本办法所称道路停车泊位,是指在道路上依法设置的机动车公共停车场。

  第四条 机动车停车场的管理工作应当遵循统筹规划、综合管理和高效便民的原则,保障道路畅通有序,满足公众停车需求。

  第五条 市人民政府负责机动车停车场规划、建设和监督管理工作的统一领导,建立停车管理协调机制,研究解决机动车停车场规划、建设和监督管理等方面重大问题。

  市市政设施行政主管部门是本市机动车停车场管理主管部门,负责机动车停车场管理的综合协调、监督检查等工作,指导机动车停车场相关行业协会开展工作。

  市公安机关交通管理部门负责机动车停车场交通影响评价,设置、撤除道路停车泊位,对机动车停车场出入口涉及的道路交通安全秩序实施监督管理。

  市规划行政主管部门负责机动车停车场的规划管理工作,制定配套建设的停车位指标。

  市住房和城乡建设行政主管部门负责监督管理机动车停车场的建设,督促物业服务企业做好物业管理区域内专用停车场的日常管理工作。

  市国土资源行政主管部门负责做好机动车停车场建设的用地保障和监督工作。

  市价格行政主管部门负责监督管理机动车停车场服务收费行为,制定政府定价、政府指导价标准。

  发展改革、财政、交通运输、市场监督管理、国有资产监督管理、税务、应急管理等行政主管部门应当按照各自职责,做好机动车停车场的管理工作。

  县级市(区)人民政府负责本行政区域内机动车停车场的规划、建设和监督管理工作,并根据本办法制定实施细则,明确机动车停车场管理主管部门和相关部门职责。

  第六条 本市有序推进机动车停车场管理和行政执法的智能化、信息化建设,引导机动车停车场经营者利用互联网技术提高服务水平。

  第七条 机动车停车场行业协会应当制定行业服务规范,开展行业服务质量评价和培训等工作,协助有关行政主管部门做好机动车停车场的相关管理工作。

  第八条 任何单位和个人都有权对违法从事机动车停车场经营、违法停车、擅自设置障碍物等违法行为进行举报。

  鼓励志愿组织、志愿者开展维护停车秩序、倡导文明停车等志愿服务。

  第二章 规划与建设

  第九条 市市政设施行政主管部门应当会同市规划、公安等行政主管部门组织编制市机动车停车场专项规划,报市人民政府同意后纳入详细规划。

  市住房和城乡建设行政主管部门应当根据机动车停车场专项规划,会同市市政设施、规划、财政等行政主管部门制定市级政府投资的公共停车场建设计划,并报市人民政府同意后实施。

  县级市人民政府应当根据市机动车停车场专项规划,制定本行政区域内机动车停车场专项规划和建设计划,并组织实施。

  第十条 机动车停车场专项规划应当确定停车场总体发展战略和分区域发展策略,统筹地上、地下空间布局,明确控制目标和建设时序,并将停车设施与交通枢纽、旅游集散中心、大型商贸区、文体中心、医院、学校等公共建筑或者场所紧密衔接。

  在制定市机动车停车场专项规划时,市规划行政主管部门应当根据人口规模和密度、机动车保有量和公共交通服务能力等因素,测定机动车停车场建设需求,确定配套建设的停车位指标。

  第十一条 公共停车场的投资建设,采取政府投资与其他投资方式相结合的模式。

  政府投资建设的公共停车场建设经费,应当按照机动车停车场专项规划和建设计划,列入各级财政预算。

  市、县级市(区)人民政府应当采用多种方式,鼓励社会力量参与公共停车场建设。

  第十二条 机动车停车场选址应当避开地质断层和可能产生滑坡等地质灾害的不良地质地区,与建筑物、河湖水系的距离应当考虑安全、消防、噪声、污水、震动和景观等因素。

  第十三条 新建、改建、扩建建设工程,应当按照配套建设指标、设计规范、建设标准和程序,配套建设机动车停车场。配套建设的机动车停车场应当与主体工程同步设计、同步建设、同步验收,经验收合格后方可投入使用。

  独立建设的公共停车场,应当按照基本建设程序办理相关手续。

  第十四条 镇人民政府、街道办事处可以组织协调本行政区域内建设用地的边角地块、零星地块、闲置空地建设临时公共停车场。

  建设临时公共停车场应当简化审批手续,由县级市(区)机动车停车场管理主管部门召集相关部门通过联席会议等形式进行审定。

  第十五条 公共停车场应当按照规定建设电动汽车专用停车位和充电设施。

  新建住宅小区应当建设电动汽车充电设施或者预留建设安装条件;鼓励现有住宅小区通过技术改造,安装电动汽车充电设施。

  机动车停车场应当按照规定设置残疾人专用停车位。

  第十六条 机动车停车场经营者应当依法办理工商登记、税务、价格等手续,并在经营前十五日内向所在地县级市(区)机动车停车场管理主管部门办理备案手续。

  机动车停车场经营者办理备案手续,应当提交下列材料:

  (一)机动车停车场平面示意图、方位图;

  (二)符合规定的停车设施、设备清单;

  (三)经营、服务、安全管理制度和突发事件应急预案;

  (四)停车计费和信息系统设置说明书、检定(检测)合格证明、管理运行方案。

  第十七条 按照规划要求建设的公共停车场,不得擅自改变用途或者停止使用。确需改变用途或者停止使用的,需经原实施行政许可部门批准。许可部门应当及时告知县级市(区)机动车停车场管理主管部门。

  机动车停车场改变用途或者停止使用的,机动车停车场经营者应当在停止使用三十日前向社会公告。

  第三章 使用与管理

  第十八条 市市政设施行政主管部门应当建立全市统一的停车管理信息系统,收集、掌握全市机动车停车场信息,并向社会实时公布机动车停车场分布位置、泊位数量、使用状况和收费标准等信息。

  县级市(区)机动车停车场管理主管部门负责本行政区域内停车管理信息系统的建设、运行、管理,并将数据接入市停车管理信息系统。

  机动车停车场经营者应当将车辆识别信息、车辆进出时间、实时泊位等信息接入所在地的停车管理信息系统。

  第十九条 机动车停车场收费实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

  政府定价和政府指导价标准的制定应当兼顾效率和公平,按照中心城区高于周边地区、路内高于路外、地上高于地下、白天高于夜间、大型车高于小型车的原则,对不同地段、不同停车时间、不同车型实行差别化收费标准。

  实行政府定价、政府指导价的机动车停车场免费停放时间不得少于三十分钟。

  机动车停车场服务收费管理办法由价格行政主管部门会同有关行政部门另行制定,报同级人民政府批准后实施。

  第二十条 政府投资建设的公共停车场和道路停车泊位可以委托第三方经营。委托第三方经营的,应当通过招标、拍卖等竞争性方式,公开选择经营服务主体。

  第二十一条 机动车停车场经营者应当遵守下列规定:

  (一)按照有关规范划设车位标志、停泊方向标志、车辆进出等引导标志,进出口匝机应当与道路保持安全距离;

  (二)在停车场入口处、缴费地点等显著位置公示停车场名称、营业执照、收费标准、监督举报电话等信息;

  (三)组织工作人员定期开展技能培训和安全教育;

  (四)工作人员佩戴证件,注重仪表仪容和服务形象,文明服务、礼貌待人;

  (五)配备与停放规模相适应的照明、通讯、消防和安全防范设施,定期进行维修和养护,提供整洁、安全的停车环境;

  (六)发现长期停放或者可疑的车辆,及时向公安机关报告;

  (七)按照核定或者公示的价格进行收费,并出具发票;

  (八)法律、法规、规章规定的其他义务。

  第二十二条 停车人在机动车停车场停放车辆,应当遵守下列规定:

  (一)服从工作人员的指挥,有序停放车辆;

  (二)支付停车费;

  (三)妥善保管车内财物;

  (四)不得损坏停车设施、设备;

  (五)不得停放装有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或者其他违禁物品的车辆;

  (六)法律、法规、规章规定的其他义务。

  第二十三条 专用停车场在满足自身停车需求的条件下,可以向社会公众开放。提供有偿服务的,其管理参照本办法有关公共停车场的规定执行。

  鼓励有条件的政府机关、企事业单位和个人将机动车停车场、停车位向社会错时开放。提供有偿服务的,其管理参照本办法有关公共停车场的规定执行。

  承办国际重大或者国内具有重要影响的活动和赛事,以及各级人民政府确定的重大纪念、庆典等活动举办期间,各级人民政府可以决定其管辖的政府机关、事业单位、国有企业的机动车停车场向社会开放。

  第二十四条 公安机关交通管理部门应当会同市政设施行政主管部门,按照规定设置和撤除道路停车泊位。

  其他单位和个人不得擅自设置、停用、撤除道路停车泊位,不得在道路停车泊位内设置地桩、地锁等障碍物。

  道路停车泊位不得作为单位或者个人专用停车泊位。

  第二十五条 有下列情形之一的,公安机关交通管理部门应当会同市政设施行政主管部门撤除道路停车泊位:

  (一)道路停车泊位使用率过低;

  (二)道路停车泊位影响交通安全;

  (三)周围其他机动车停车场能够满足停车需求。

  第二十六条 停车供需矛盾突出的住宅小区,其周边道路具备夜间等时段性停车条件的,由小区业主委员会或者居民委员会向公安机关交通管理部门提出申请,公安机关交通管理部门会同市政设施行政主管部门划定道路临时停车泊位,设置警示标志,规定使用时间。

  第二十七条 政府规划建设轨道交通时,应当同时规划设置停车换乘停车场,作为机动车停放后停车人换乘轨道交通出行的公共停车场。

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  公共停车场经营者可以向所在地县级市(区)机动车停车场管理主管部门提出申请,符合条件的,可以认定为轨道交通换乘停车场。

  停车人在轨道交通换乘停车场停放车辆期间,按照规定享受优惠收费政策。

  轨道交通换乘停车场认定、管理、优惠的具体办法由市市政设施行政主管部门会同市交通运输、财政、价格等行政主管部门制定。

  第二十八条 鼓励单位或者个人安装机械式立体停车设备。安装机械式立体停车设备,应当符合用地、建筑、消防、生产安全、特种设备等相关要求和技术标准。

  第四章 法律责任

  第二十九条 违反本办法规定的行为,法律、法规、规章已有处罚规定的,从其规定。

  第三十条 违反本办法第十七条第一款规定,将公共停车场擅自改变用途或者停止使用的,由公安机关交通管理部门从改变或者停用之日起按每日每平方米五元对机动车停车场经营者处以罚款,并责令限期恢复。

  第三十一条 机动车停车场经营者因经营管理不善等原因导致机动车在停放期间损坏、丢失的,应当依法承担赔偿责任。

  停车人故意逃避缴纳停车费的,机动车停车场经营者有权拒绝提供停车服务,并依法要求停车人承担民事责任。

  第三十二条 任何单位和个人违反本办法规定,受到行政处罚的,相关信息按照规定纳入公共信用信息系统,实行联合惩戒。

  第三十三条 行政机关及其工作人员在机动车停车场规划、建设和监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五章 附 则

  第三十四条 本办法自20**年3月1日起施行。

篇2:青岛市物业管理条例(2021)

  青岛市人民代表大会常务委员会公告

  《青岛市物业管理条例》,业经青岛市第十六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修订,并报经山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准,现予公布,自20**年5月1日起施行。

  青岛市人民代表大会常务委员会

  20**年1月28日

  山东省人民代表大会常务委员会

  关于批准《青岛市物业管理条例》的决定

  20**年1月28日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过

  山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议经过审查,决定批准《青岛市物业管理条例》,由青岛市人民代表大会常务委员会公布施行。

  目 录

  第一章 总则

  第二章 物业管理区域和共有物业

  第三章 业主、业主大会和业主委员会

  第一节 业主

  第二节 业主大会

  第三节 业主委员会

  第四章 前期物业管理

  第五章 物业服务

  第六章 物业的使用与维护

  第七章 法律责任

  第八章 附则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益,改善生活和工作环境,根据有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护,管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。

  本条例所称物业服务人,包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

  第四条 市、区(市)人民政府应当将物业管理纳入社区建设和社会治理体系,并将物业服务业纳入本级服务业发展规划,建立与物业管理工作相适应的保障机制,完善政策扶持措施,促进和谐社区建设与物业服务业发展。

  第五条 市、区(市)物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  城市管理、发展改革、公安、房屋、民政、财政、自然资源和规划、水务管理、生态环境、市场监管、应急管理、园林和林业、综合执法等相关部门,按照各自职责,做好物业管理相关工作。

  第六条 街道办事处(镇人民政府)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调处理物业管理中的重要问题和事项。

  居(村)民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,调解物业管理纠纷,协助街道办事处(镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

  第七条 建立健全党组织领导下的物业管理党建机制,发挥党建引领作用。

  第八条 建立完善和解、调解、行政复议、仲裁、诉讼等途径构成的多元纠纷解决机制,化解物业管理纠纷。

  第九条 支持市、区(市)物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,调解行业纠纷,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。

  第十条 鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理深度融合,提升物业管理质量和服务水平,推动物业服务向智能、绿色方向发展。

  第二章 物业管理区域和共有物业

  第十一条 物业管理区域的划分,应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第十二条 建设单位办理商品房预售许可或者商品房现售备案前,应当向区(市)物业主管部门申请划分物业管理区域。

  物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处(镇人民政府)、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

  第十三条 物业管理区域划定后,相关业主委员会或者专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主,可以向区(市)物业主管部门提出调整物业管理区域的申请。

  物业管理区域确需调整的,物业主管部门可以按照本条例的相关规定重新进行划分,但应当经物业管理区域内业主按照本条例第三十条、第三十一条的规定共同决定。

  第十四条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外;

  (二)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、设备层或者设备间等;

  (三)物业服务用房和其他公共场所、公用设施;

  (四)法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。

  第十五条 物业服务用房由建设单位无偿提供,并应当符合下列配置要求:

  (一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置,最少不低于一百平方米;

  (二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

  业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

  第十六条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,并承担相应的义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第三章 业主、业主大会和业主委员会

  第一节 业 主

  第十七条 物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主;未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的,应当认定为业主。

  除前款规定外,符合下列条件之一的,应当认定为业主:

  (一)因征收或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

  (二)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

  (三)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

  (四)其他符合法律、法规规定的组织或者个人。

  尚未依法办理所有权登记,但基于买卖、赠与等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人,可以认定为业主。

  一个专有部分按一人计算业主。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算业主。

  第十八条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主大会筹备组、业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (八)对共有部分使用、收益享有知情权、监督权;

  (九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十九条 业主在物业管理活动中,应当履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生维护以及突发事件应对等方面的制度;

  (三)执行业主大会、业主委员会依法作出的决定;

  (四)按时交纳物业费、房屋专项维修资金等费用;

  (五)配合物业服务人实施物业管理;

  (六)履行房屋安全使用责任;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  第二节 业主大会

  第二十条 一个物业管理区域依法成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。必要时,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当给予指导。

  第二十一条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的;

  (二)已交付业主的人数占比百分之五十以上的;

  (三)自首套物业交付业主之日起满二年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上的。

  第二十二条 达到召开首次业主大会会议条件的,建设单位或者前期物业服务企业应当在物业管理区域内公示,并向物业所在地街道办事处(镇人民政府)书面报告。书面报告应当包含物业建筑面积、物业出售并交付时间、业主名册等内容。

  达到召开首次业主大会会议条件的,专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主,可以向街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会筹备组的申请。

  街道办事处(镇人民政府)应当自收到前两款规定的报告或者申请之日起三十日内组建业主大会筹备组,也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

  建设单位、前期物业服务企业未按照规定报告情况的,街道办事处(镇人民政府)可以向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积,不动产登记机构应当及时提供。

  第二十三条 筹备组由七人以上单数组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一,其他成员由街道办事处(镇人民政府)、社区党组织、居(村)民委员会和建设单位、前期物业服务企业等派员担任。建设单位、前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的,不影响筹备组成立。

  筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。筹备组中的业主代表,可以由业主自荐或者居(村)民委员会推荐产生,由街道办事处(镇人民政府)确定;有下列情形之一的,不得担任业主代表:

  (一)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业费或者有其他违反临时管理规约、侵害业主合法权益行为且未改正的;

  (二)本人、配偶及其直系亲属与提供服务的物业服务人有利害关系的;

  (三)有法律、法规规定的其他不宜担任业主代表的情形的。

  筹备组应当自成立之日起三日内,将成员名单在物业管理区域内公示。

  第二十四条 筹备组应当开展以下筹备工作:

  (一)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、方式和内容;

  (三)拟定管理规约、业主大会议事规则草案;

  (四)提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法;

  (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当在首次业主大会会议召开前作出答复。

  筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议;确需延长时间的,经街道办事处(镇人民政府)批准,可以延长三十日。

  第二十五条 首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。业主委员会选举产生之日起,筹备组自行解散。

  业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

  第二十六条 业主大会成立后,业主委员会可以向物业所在地的区(市)物业主管部门申请业主大会统一社会信用代码。区(市)物业主管部门应当按照国家有关规定,发放统一社会信用代码证书。

  业主大会凭社会信用代码证书以及其他规定材料可以开设银行账户。

  第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,按照业主大会议事规则的规定召开,由业主委员会负责召集。

  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者互联网的形式召开。鼓励和引导业主采用互联网形式召开业主大会会议。

  市物业主管部门应当建立电子投票系统,供物业管理各方免费使用。

  第二十八条 业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表在参加会议前,应当就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。需要投票表决的,业主填写书面意见并经本人签字确认后,由业主代表在投票时代为提交。

  第二十九条 召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题以及具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内公示,并报物业所在地的居(村)民委员会。居(村)民委员会应当派代表列席会议。

  业主大会会议未能及时召开,或者业主委员会不履行召集职责的,经业主申请,街道办事处(镇人民政府)应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍未召开的,由街道办事处(镇人民政府)组织业主召开业主大会会议。

  业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

  第三十条 下列事项由业主大会作出决定:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举业主委员会、延长业主委员会任期或者增补、更换业主委员会成员;

  (三)选聘、续聘、解聘物业服务人;

  (四)管理和使用房屋专项维修资金;

  (五)筹集房屋专项维修资金;

  (六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (八)确定业主委员会成员津贴或者补助的来源、支付标准,确定需要由全体业主公摊费用的收取标准;

  (九)确定或者变更物业服务事项、服务标准和收费方案;

  (十)制定共有部分经营收益等共有资金使用与管理办法;

  (十一)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定;

  (十二)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

  未成立业主大会的,前款所列事项由全体业主共同决定。

  第三十一条 业主大会或者业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条例第三十条第一款第五项至第七项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;决定该款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第三十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出以及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届以及成员的条件、增补、更换等事项依法作出规定。

  管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得含有对部分业主显失公平的内容。

  管理规约和业主大会议事规则应当自通过之日起三日内予以公示,相关材料由业主委员会保管。

  第三节 业主委员会

  第三十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (二)执行业主大会的决定;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主支付物业费,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

  (六)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;

  (七)负责共有部分经营收益等共有资金的日常管理和使用;

  (八)制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

  (九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (十)拟订需要提交业主大会决定事项的方案;

  (十一)法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

  第三十四条 业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐,以及社区党组织、居(村)民委员会推荐等方式产生。

  业主委员会成员候选人应当为本物业管理区域具有完全民事行为能力的自然人业主或者组织业主授权的自然人代表。

  引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会成员,通过法定程序担任业主委员会成员。

  第三十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成,每届任期不超过五年,成员可以连选连任。业主委员会的具体人数和任期由业主大会议事规则确定。

  物业管理区域分期开发的,可以在分期开发期间成立业主大会、选举产生业主委员会。后期开发物业交付使用后,应当调整业主委员会成员。

  第三十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开会议,在业主委员会成员中推选业主委员会主任和副主任,并自推选完成之日起三日内,在物业管理区域内公示业主委员会的办公地点、办公电话、工作制度以及主任、副主任、委员名单等信息。

  第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向街道办事处(镇人民政府)备案。街道办事处(镇人民政府)应当出具备案证明,并将相关信息推送区(市)物业主管部门,由区(市)物业主管部门出具印章刻制证明。

  第三十八条 业主委员会会议应当有过半数成员出席,作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会应当在会议结束后三日内,将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示。

  第三十九条 业主委员会及其成员应当遵守法律、法规和管理规约,诚实守信、勤勉尽责,不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占房屋专项维修资金和共有部分经营收益等共有资金;

  (二)利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (三)利用职务便利减免物业费、停车费等相关费用;

  (四)篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品;

  (五)违规泄露业主信息;

  (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  第四十条 业主委员会成员有下列情形之一的,其成员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会在物业管理区域内公示,并报业主大会备案:

  (一)不再是本物业管理区域内业主的;

  (二)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

  (三)因健康等原因无法履行职责的。

  业主委员会成员有下列情形之一的,由业主大会决定终止其成员资格:

  (一)拒不履行业主委员会成员职责的;

  (二)存在本条例第二十三条第二款、第三十九条规定情形的;

  (三)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会成员有前款规定情形之一,业主委员会未提请业主大会决定的,由街道办事处(镇人民政府)督促业主委员会提请业主大会终止有关成员资格。在成员资格被终止前,业主委员会应当停止该成员履行职责,并予以公示。

  第四十一条 业主委员会成员人数不足时,可以按照业主大会议事规则完成增补。业主委员会成员人数不足总数二分之一时,应当召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

  业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举,或者决定延长本届业主委员会任期。经业主大会决定延长本届业主委员会任期的,延长期限不得超过五年。

  第四十二条 未按照规定进行新一届业主委员会选举或者延长本届业主委员会任期的,业主委员会应当书面报告物业所在地的街道办事处(镇人民政府),由街道办事处(镇人民政府)组织成立换届小组;业主委员会未按照规定报告的,街道办事处(镇人民政府)应当督促其履行职责并组织成立换届小组。

  换届小组由街道办事处(镇人民政府)、社区党组织、居(村)民委员会和业主代表,参照本条例第二十三条的规定组成。

  换届小组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  第四十三条 业主委员会应当自新一届业主委员会选举产生后十日内,将其保管的有关财务凭证、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的文件、财物全部移交新一届业主委员会。

  街道办事处(镇人民政府)组织换届小组进行换届的,业主委员会应当自换届小组成立后十日内,将前款规定的文件、财物移交换届小组。业主大会依法需要使用上述文件、财物的,换届小组应当及时提供。换届小组应当在新一届业主委员会选举完成后十日内,将其保管的文件、财物移交新一届业主委员会,并自行解散。

  业主委员会未按照规定移交有关文件、财物的,街道办事处(镇人民政府)应当督促其移交;拒不移交的,由街道办事处(镇人民政府)按照本条例第八十二条规定召集物业管理联席会议协调解决。

  新一届业主委员会选举产生后,按照规定向街道办事处(镇人民政府)备案。

  第四十四条 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。

  业主委员会应当自业主大会或者业主委员会的决定作出之日起三日内将决定予以公示,并应当定期向全体业主通报工作情况。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并向全体业主公示。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四章 前期物业管理

  第四十五条 住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式,选聘物业服务企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的区(市)物业主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

  第四十六条 建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同。

  前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第四十七条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第四十八条 建设单位应当在办理商品房预售许可或者商品房现售备案前,将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报区(市)物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为买卖合同约定内容。

  第四十九条 建设单位与前期物业服务企业应当对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行承接查验,确认现场查验结果,形成查验记录,并向业主公示查验的结果。

  对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改,或者委托前期物业服务企业整改。

  第五十条 建设单位应当在街道办事处(镇人民政府)的监督下,向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)物业管理区域划分相关文件;

  (二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)业主名册;

  (六)物业管理必需的其他资料。

  第五十一条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业费,由建设单位承担。出售房屋交付之日次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物业费,由业主按照物业买卖合同的约定承担。

  第五十二条 前期物业管理中的物业服务事项,本章未作规定的,适用本条例第五章的规定。

  第五章 物业服务

  第五十三条 业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务人管理;委托物业服务企业提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。

  电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护,应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

  第五十四条 物业服务人可以聘请专业性服务组织或者其他第三人提供专项服务,但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

  第五十五条 业主大会选聘物业服务人,应当签订书面物业服务合同,约定服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、房屋专项维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等事项。物业服务人应当在签订物业服务合同之日起十日内,将物业服务合同报物业所在地的区(市)物业主管部门备案,区(市)物业主管部门应当将相关信息推送街道办事处(镇人民政府)。

  市物业主管部门应当发布住宅小区物业服务指导标准,明确物业服务内容。物业服务合同对物业服务事项、服务质量约定不明确的,参照物业服务指导标准执行。

  市物业主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

  第五十六条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定,规范、文明提供物业服务,及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项,听取业主的意见和建议,接受业主评价和监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

  物业服务人、业主委员会可以根据物业服务合同约定,组织全体业主对物业服务质量进行评价,并做好评价结果的运用。区(市)物业主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当对服务质量评价进行指导。

  第五十七条 物业服务人应当积极参与社区建设和社会治理,配合有关主管部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会做好物业管理相关工作。

  执法机关进入物业管理区域依法执行公务时,物业服务人应当配合,不得阻挠。

  第五十八条 物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定,制定物业管理区域安全防范应急预案,在相关部门指导下做好物业管理区域的安全管理工作。

  发生安全事故或者其他突发事件时,物业服务人应当及时采取应急措施,并按照规定向有关主管部门或者专营单位报告,协助做好相关工作。

  第五十九条 突发事件应对期间,街道办事处(镇人民政府)负责落实市、区(市)人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

  物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处(镇人民政府)指导下,依法积极配合居(村)民委员会落实应急预案和各项应急措施。

  对于物业服务人执行政府依法实施的应急措施和其他管理措施,业主、物业使用人应当依法予以配合。

  第六十条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息:

  (一)营业执照、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务事项和服务标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备日常维修保养单位名称、资质、凯发网站的联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)物业服务合同履行情况;

  (五)业主共有部分经营收益代管情况;

  (六)其他应当公示的信息。

  第六十一条 物业服务人及其工作人员不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占共有部分经营收益等共有资金;

  (二)擅自改变物业服务用房等共有物业用途;

  (三)违规泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

  (四)其他违反相关规定、损害业主利益的行为。

  第六十二条 物业服务收费按照国家、省有关规定执行。

  物业服务收费实行市场调节价的,应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相符的原则,由物业服务合同双方根据物业服务事项范围、服务标准等因素在物业服务合同中约定。市物业主管部门可以会同市价格主管部门制定物业服务收费参考价格,并向社会公布。

  物业服务人不得擅自调整物业服务收费标准。

  第六十三条 业主应当按照物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。

  业主逾期不支付物业费的,业主委员会应当督促其支付,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。符合条件的,可以向人民法院申请支付令。

  第六十四条 物业服务合同约定的物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘或者另聘物业服务人的,应当将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的,双方应当在合同期限届满前续订物业服务合同。

  物业服务期限届满前,物业服务人决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  第六十五条 物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

  当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

  第六十六条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者三十日内退出物业服务区域,配合新物业服务人做好交接工作,如实告知物业的使用和管理状况,并将下列资金、资料和物品移交给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人:

  (一)本条例第五十条规定的资料;

  (二)物业服务用房、业主共有的场地和设施设备;

  (三)物业服务期间形成的共有部分档案以及改造、维修、运行、保养记录;

  (四)利用业主共有部分经营的相关资料、代管的共有资金和预收的物业费等财物;

  (五)其他应当移交的资金、资料和物品。

  原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

  第六十七条 原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

  原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的,或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会可以向街道办事处(镇人民政府)、区(市)物业主管部门报告,或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处(镇人民政府)、区(市)物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。

  原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。

  第六十八条 物业管理区域突发失管状态时,街道办事处(镇人民政府)应当组织确定应急物业服务人,提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

  提供应急物业服务的,街道办事处(镇人民政府)应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

  应急物业服务期间,街道办事处(镇人民政府)应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新选聘物业服务人和应急物业服务人做好交接。

  第六十九条 市、区(市)物业主管部门应当建立物业服务企业和物业服务项目经理信用信息档案,记录涉及物业管理的违法行为、行政处罚决定等有关信息。

  市物业主管部门应当根据物业服务合同以及相关职责履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施信用分类管理,建立激励和惩戒制度。具体办法由市物业主管部门制定。

  第七十条 业主或者业主大会决定对物业实施自行管理的,应当在居(村)民委员会指导下制定自行管理方案,明确管理的事项、标准、费用和期限等内容,并将有关自行管理情况定期在物业管理区域内公示。

  第六章 物业的使用与维护

  第七十一条 业主、物业使用人应当依照法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定,按照规划用途安全、合理使用物业。

  第七十二条 业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人;未实行物业管理的,应当告知房屋所在地居(村)民委员会。装修时,应当遵守物业服务人、居(村)民委员会提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

  第七十三条 业主、物业使用人应当按照规定时间和地点分类投放生活垃圾。业主委员会应当督促业主、物业使用人进行生活垃圾分类。

  物业服务人应当按照规定设置、清洗维护生活垃圾分类收集容器、设施或者分类收集点,明确不同种类生活垃圾的投放时间和方式,对生活垃圾分类投放进行指导。

  第七十四条 物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施、消防通道等重要设施设备和重点部位加强日常巡查和定期养护,对发现的安全隐患及时进行处理并设置警示标志;采取必要的安全保障措施,防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品。

  第七十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,其归属由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定,并应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

  建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示。

  第七十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

  人民防空工程平时用作停车位的,应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

  人民防空工程平时用作停车位的,应当保持人民防空功能,由停车位使用费收取方负责维护管理,也可以委托物业服务人进行维护管理;有损坏人民防空工程主体结构和设施设备等影响战时使用效能情形的,维护管理人应当及时向人民防空主管部门报告。

  第七十七条 利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的,不得占用消防通道等救援通道。

  第七十八条 建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除管理费等合理成本之后,属于业主共有。

  业主委员会应当将共有部分经营收益单独列账,并将收支情况定期在物业管理区域内公示。前期物业管理期间未成立业主委员会的,共有部分经营收益可以由前期物业服务企业代为收取并公示。

  全体业主的共有部分经营收益主要用于补充房屋专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第七十九条 房屋专项维修资金的筹集、管理和使用,按照国家、省、市有关规定执行。

  业主委员会、物业服务人应当定期将房屋专项维修资金的筹集、使用情况在物业管理区域内公示。

  第八十条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当按照规定承担设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业服务人应当予以配合。

  专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务人承担,物业服务人可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

  专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从房屋专项维修资金中列支。

  第八十一条 对配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,市、区(市)人民政府应当组织进行改造整治,并制定政策鼓励和支持业主自主开展改造提升,加装电梯,逐步完善配套基础设施和公共服务设施。

  旧住宅区改造整治时,由街道办事处(镇人民政府)会同区(市)物业主管部门确定物业管理区域,组织业主成立业主大会,由业主大会决定自行管理或者委托物业服务人管理物业。业主大会成立前的物业管理,由居(村)民委员会组织实施。

  第八十二条 街道办事处(镇人民政府)应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会或者业主代表、物业服务人、专业经营单位和物业、房屋、城市管理、综合执法等部门参加。

  联席会议主要协调下列事项:

  (一)业主委员会、物业服务人在换届、退出以及交接工作中出现的问题;

  (二)物业管理区域内发生的突发事件;

  (三)物业管理与社区管理的衔接和配合;

  (四)旧住宅区改造整治中的重要事项;

  (五)需要协调的其他物业管理事项。

  街道办事处(镇人民政府)与物业、房屋、公安、城市管理、综合执法等部门之间应当建立健全信息共享机制,互相通报物业管理信息。

  第八十三条 物业、房屋、城市管理、公安、园林和林业、水务管理、生态环境、市场监管、综合执法等部门,应当按照法定职责,加强物业管理区域内物业服务、房屋使用安全、市容环卫、治安、消防、绿化、环保、物业收费等的监督管理,及时查处违法行为。

  第八十四条 对物业管理区域内任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,业主大会或者业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉。

  对物业管理区域内违反有关房屋使用安全、市容环卫、治安、消防、环保等法律、法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

  有关行政主管部门在接到物业服务人、业主或者有关当事人的报告或者投诉后,应当及时依法处理。

  第七章 法律责任

  第八十五条 业主委员会未履行本条例规定相关职责损害业主合法权益的,由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)责令限期履行;逾期未履行的,通告全体业主,必要时组织召开业主大会会议决定有关事项。

  第八十六条 业主委员会成员违反法律、法规或者管理规约,挪用、侵占、擅自处分业主共有财产,篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品,违规泄露业主信息,或者侵害业主合法权益,给业主造成损失的,应当承担相应赔偿责任;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十七条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,由物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的,按照下列规定予以处罚:

  (一)拒不移交物业服务用房的,处五万元以上二十万元以下罚款;

  (二)在房屋预售或者现售时,未将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第八十八条 物业服务合同终止后,物业服务人拒不退出物业管理区域或者不移交有关资金、资料和物品的,由物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的,对物业服务人予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

  第八十九条 违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (二)挪用、侵占共有部分经营收益以及代管的其他共有资金的,依法追回,给予警告,并处被挪用或者侵占资金金额两倍的罚款。

  第九十条 物业主管部门、街道办事处(镇人民政府)和其他有关部门及其工作人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由上级机关或者有关机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照规定划分物业管理区域的;

  (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (三)未按照规定办理业主委员会备案或者组织业主委员会换届的;

  (四)未按照规定召集或者参加物业管理联席会议的;

  (五)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时处理的;

  (六)其他不依法履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

  第九十一条 违反本条例其他规定的,由物业、市场监管、公安、生态环境、城市管理、应急管理、园林和林业等部门,依照相关法律、法规的规定予以处罚。

  本章规定的行政处罚,按照相对集中行政处罚权的有关规定由综合执法部门实施的,依照其规定。

  第八章 附 则

  第九十二条 本条例规定的公示,应当在物业管理区域内显著位置公开张贴,也可以同时通过互联网信息平台发布,时间不少于三日。

  第九十三条 本条例自20**年5月1日起施行。

篇3:楚雄彝族自治州物业管理办法(2021)

  《楚雄彝族自治州物业管理办法》已经20**年3月15日十二届州人民政府第112次常务会议审议通过,现予公布,自20**年5月1日起施行。

  20**年3月27日

  楚雄彝族自治州物业管理办法(20**)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理相关主体的合法权益,弘扬社会主义核心价值观,营造文明和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规,结合本州实际,制定本办法。

  第二条 本州行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本办法。

  第三条 州、县市人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立物业管理综合协调工作机制。

  物业管理应当坚持政府引导、自主管理、市场服务、依法监管相结合的原则。

  第四条 州住房城乡建设主管部门负责全州物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)制定物业管理相关政策并组织实施;

  (二)指导和监督县市物业管理、住宅专项维修资金交存使用和物业服务企业信用管理等工作;

  (三)制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等指导性示范文本;

  (四)指导物业管理行业协会制定和实施自律性规范;

  (五)履行法律、法规规定的其他职责。

  县市住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,履行下列职责:

  (一)贯彻执行物业管理相关法律、法规和政策;

  (二)接受业主委员会备案;

  (三)接受前期物业管理招标投标备案和批准采用协议方式选聘前期物业服务企业;

  (四)根据政府指导价核准住宅前期物业服务收费;

  (五)住宅专项维修资金的管理和监督;

  (六)物业服务企业的信用信息审核、评价、计分归集上报、公示和结果运用;

  (七)接受和处理物业管理服务投诉;

  (八)对行政区域内业主委员会开展培训;

  (九)履行法律、法规规定的其他职责。

  州、县市自然资源规划、公安、民政、消防、市场监督管理、城市综合执法等部门按照职责做好物业管理相关工作。

  第五条 乡镇人民政府负责统筹、协调和指导本行政区域物业管理工作,履行下列职责:

  (一)将物业管理纳入社区公共服务体系,建立和落实物业管理工作争议化解、应急管理等工作机制;

  (二)指导、协助和监督业主大会、业主委员会的筹建、换届、日常运作等工作,接受业主委员会备案;

  (三)协调处理物业管理矛盾纠纷;

  (四)协调和指导未实施物业管理的老旧小区、安置小区等的物业管理服务工作;

  (五)指导村(居)民委员会采取物业应急措施。

  突发事件应对期间,乡镇人民政府负责落实州、县市人民政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,并指导物业服务企业和其他管理人开展相应级别的应对工作。

  第六条 村(居)民委员会协助上级人民政府和有关部门做好物业管理有关工作,建立与业主委员会、物业服务企业的日常沟通、协商机制,协调处理物业管理矛盾纠纷,引导业主委员会规范运作。

  第七条 物业管理行业协会依法制定自律性规范,调解纠纷,组织培训,维护物业管理各方合法权益,推动行业健康有序发展。

  鼓励物业服务企业加入行业协会。

  第二章 业主和业主大会

  第八条 房屋所有权人为业主。业主身份的确认,以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

  业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

  业主在物业管理活动中依法享有权利,承担义务。

  第九条 一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会选举产生业主委员会作为其执行机构。业主大会和业主委员会应当维护全体业主的合法权益。

  业主人数较少且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同实施管理。

  第十条 物业管理区域符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会:

  (一)将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的;

  (二)将物业交给第一个业主之日起满2年的;

  (三)占全体业主30%以上的业主提议的。

  建设单位应当自条件具备之日起60日内,向乡镇人民政府提出书面申请,由乡镇人民政府负责牵头成立业主大会筹备组。

  建设单位未按前款规定申请设立业主大会,同一物业管理区域内已交付专有部分30%以上的业主向乡镇人民政府提出设立业主大会书面要求的,乡镇人民政府应当责令建设单位在30日内报送本办法第十一条规定的资料,建设单位不得拒绝提供。

  第十一条 建设单位或者业主申请筹备首次业主大会时,应当向乡镇人民政府报送下列资料:

  (一)业主名册;

  (二)物业管理区域划分资料;

  (三)房屋及建筑面积清册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)共用设施设备交付使用资料;

  (六)物业服务用房和业主委员会议事活动用房配置资料;

  (七)设立业主大会必需的其他资料。

  第十二条 符合成立业主大会条件的,乡镇人民政府应当在收到书面申请后60日内,成立首次业主大会会议筹备组。

  首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表、村(居)民委员会代表组成。

  筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长由乡镇人民政府代表担任。

  筹备组应当将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于7日。业主对筹备组成员有异议的,由物业所在地乡镇人民政府决定。

  第十三条 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担。建设单位注销的,可以使用公共收益或者由业主自行筹集。

  第十四条 筹备组业主代表、业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主。有下列情形之一的,不得担任筹备组业主代表、业主委员会委员:

  (一)不具有完全民事行为能力;

  (二)本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系;

  (三)索取或者非法收受建设单位、物业服务企业利益或者报酬的;

  (四)管理规约规定不宜担任筹备组业主代表、业主委员会委员的其他情形。

  鼓励推荐物业管理区域内具有建设、管理、财经、法律等方面专业知识的业主作为业主委员会候选人。

  第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,召开首次业主大会会议。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

  筹备组自业主委员会选举产生之日起10日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自行解散。

  第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,定期会议每年至少召开1次。业主共同决定的事项,应当依法在业主大会会议上进行表决。

  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者网络实名投票方式进行表决。表决办法应当符合法定条件并在业主大会议事规则中规定。

  第十七条 业主委员会应当由5人—11人单数组成,委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任。

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地乡镇人民政府和县市住房城乡建设主管部门备案:

  (一)业主委员会备案申请;

  (二)业主大会议事规则、管理规约;

  (三)业主大会会议记录、会议决定;

  (四)首次业主委员会会议记录,业主委员会委员(含候补委员)名单及基本情况;

  (五)业主大会表决结果及公示情况;

  (六)法律、法规规定的其他资料。

  备案资料齐全的,乡镇人民政府和县市住房城乡建设主管部门应当在10个工作日内予以备案;备案资料不齐全的,乡镇人民政府和县市住房城乡建设主管部门应当自收到资料5个工作日内一次性书面告知补正资料。

  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

  第十八条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定;

  (二)召集业主大会会议,定期通报业主委员会工作情况、物业管理实施情况;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并监督合同的履行;

  (四)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (五)监督管理规约的实施,依法制止业主、物业使用人违反管理规约的行为;

  (六)协调解决因物业的使用、维护和管理产生的纠纷;

  (七)业主大会赋予的其他职责。

  第十九条 业主委员会应当建立健全财务制度,规范财务管理。

  业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。经业主大会决定,工作经费可以从全体业主共有资金和收益中列支。

  业主委员会应当每年公布上一年度公共资金和收益收支、业主大会和业主委员会工作经费的使用情况。业主委员会届满或者业主委员会主任离任时,应当按照约定方式和程序进行审计,审计结果在物业管理区域显著位置予以公示,接受全体业主的监督。

  业主大会可以决定给予业主委员会委员适当的工作津贴。津贴可以在公共资金和收益中列支,也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准、资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。

  第二十条 业主委员会应当在任期届满前3个月,书面告知物业所在地乡镇人民政府,乡镇人民政府应当指导、协助和监督选举产生新一届业主委员会。

  业主委员会换届选举期间,不得召开业主大会会议决定选聘解聘物业服务企业、调整物业收费标准和非危及房屋、人身财产安全的物业维修、改造和更新等事项。

  第二十一条 业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会成立前,由村(居)民委员会在乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  第三章 前期物业管理

  第二十二条 建设单位在申请商品房预售许可前,应当通过招标的方式选聘物业服务企业。但是符合下列条件之一的,经县市住房城乡建设主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于3个的;

  (二)物业管理区域规划总建筑面积小于3万平方米的。

  建设单位与选聘的物业服务企业按照质价相符的原则协商签订前期物业服务合同,并作为商品房销售合同的附件。

  第二十三条 建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业服务用房,物业服务用房中应当设置业主委员会议事活动场所。

  同一物业管理区域分期开发建设的项目,物业服务用房应当首期建设,同步交付使用。物业服务用房应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明,在办理物业销售(预售)许可证前予以确定。建设单位应当将物业服务用房建设情况纳入竣工验收。

  物业服务用房依法属于全体业主共同所有。建设单位申请不动产首次登记时,应当对物业服务用房一并申请登记,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

  已投入使用但未配建物业服务用房的小区,建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房或者等值资金等多种方式提供;建设单位和产权单位已不存在的,由乡镇人民政府逐步统筹解决。

  第二十四条 物业服务企业承接新建物业前,应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验,并签订物业承接查验协议,将其作为前期物业服务合同的补充协议。

  物业承接查验应当有业主代表、县市住房城乡建设主管部门参加,并接受其监督。

  物业承接查验费用应当在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

  第二十五条 物业买受人应当自签收物业移交文件之日起,按照前期物业服务合同约定交纳前期物业服务费。

  建设单位向物业买受人移交的物业符合有关规定和买卖合同约定的接收标准,物业买受人无正当理由拒不接收的,应当自通知办理交付手续期限届满次日起交纳前期物业服务费。

  物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业,前期物业服务费由建设单位承担。

  住宅物业前期物业服务收费执行政府指导价,由物业所在地住房城乡建设主管部门核准。非住宅物业前期物业服务费实行市场调节价。

  第二十六条 前期物业服务合同期限不得超过3年,合同期满后尚未成立业主大会的,可以续签。

  前期物业服务合同约定期限尚未届满,业主委员会或者业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十七条 前期物业管理期间,物业服务企业退出的,新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。

  建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的,物业服务企业退出物业管理区域90日前应当书面告知业主及物业所在地乡镇人民政府,乡镇人民政府应当指导村(居)民委员会在物业服务企业退出前组织业主决定管理模式。

  第四章 物业管理服务

  第二十八条 从事物业管理活动的企业应当具有独立法人资格,经营范围包含物业管理或者物业服务。

  物业服务企业应当具有相应的专业技术人员和设备,具备为业主提供专业物业管理服务的能力,并符合相关行业部门的规范和要求。

  物业服务企业提供物业服务应当签订书面物业服务合同。

  第二十九条 州、县市住房城乡建设主管部门应当加强物业服务企业信用管理,采集、记录物业服务企业信用信息,进行信用评价和等级评定并按年度向社会公开,对于严重失信企业纳入社会诚信体系实施联合惩戒。

  物业服务企业实行信用管理,依法取得营业执照并承接物业服务项目后应当在云南省物业服务企业信息管理平台上注册,登记企业信息和项目信息。

  第三十条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内公示并及时更新:

  (一)企业营业执照、物业项目负责人和各专项服务负责人的基本情况、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容和标准以及收费项目、标准和方式;

  (三)电梯、消防、机械停车设备等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案;

  (四)物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

  (五)房屋装饰装修和使用过程中的安全注意事项;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以说明。

  第三十一条 物业服务企业在物业管理服务活动中享有下列权利:

  (一)根据合同约定收取物业服务费;

  (二)建设单位、业主、物业使用人未按照合同约定交纳物业服务费的,可以督促其限期交纳;逾期不交纳的,可以依法申请仲裁或者提起诉讼;

  (三)根据业主委托提供合同约定以外的其他服务事项,按照双方约定收取报酬;

  (四)法律、法规规定和合同约定的其他权利。

  第三十二条 物业服务企业在物业管理服务活动中应当履行下列义务:

  (一)根据行业规范和合同约定,提供质价相符、公开透明的物业服务;

  (二)接受业主和业主委员会的监督,定期听取业主、物业使用人的意见和建议;

  (三)加强电梯、消防设施、充电基础设施等有特定要求设施设备的管理和维护,协助相关部门做好安全工作;

  (四)采取必要的安全保障措施,防止高空抛物、坠物情形的发生;

  (五)按照规定公开涉及物业管理服务的相关信息并及时更新;

  (六)依法劝阻、制止违法违规行为;

  (七)协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动;

  (八)法律、法规规定和合同约定的其他义务。

  第三十三条 物业服务企业在物业管理服务活动中不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业服务用房或者共用部位、共用设施设备和相关场地的用途;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行经营;

  (四)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定交接查验和移交有关财物资料;

  (五)以业主拖欠物业服务费等理由,擅自降低物业服务标准或者减少服务项目,拦阻业主出入,中断或者变相中断供水、供电、供气;

  (六)擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费;

  (七)其他违反法律、法规规定的行为。

  第三十四条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。业主大会成立后,物业服务收费实行市场调节价,具体标准和方式在合同中约定。

  物业服务企业依约履行义务的,业主应当按照合同约定交纳物业服务费,不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。

  第三十五条 终止或者解除物业服务合同,物业服务企业应当依据合同约定期限书面告知业主委员会并向业主公示;合同未约定告知期限的,应当在终止或者解除合同前60日告知。

  物业服务企业应当自合同终止或者解除之日起7日内撤出物业管理区域,并向业主委员会移交下列资料和财物:

  (一)物业承接查验移交的资料;

  (二)业主和物业的基础档案以及物业服务中形成的档案;

  (三)物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

  (四)利用共用部位、共用设施设备和相关场地经营的收益及其相关资料、预收的物业服务费用和交纳记录;

  (五)其他法律、法规规定应当移交的资料和财物。

  因特殊原因不能将前款规定资料和财物移交给业主委员会的,可以交由物业所在地村(居)民委员会代为保管。

  第三十六条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,不得因部分用户未交费停止已交费用户和共用部位的服务。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收有关费用的,双方应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付标准、方式,不得向业主收取手续费等额外费用。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用。

  第五章 物业使用维护

  第三十七条 物业的使用和维护中有违反法律、法规行为的,物业服务企业、业主委员会应当依法予以劝阻、制止,并及时报告有关部门,有关部门应当依法及时处理。

  第三十八条 物业服务企业应当加强物业管理区域内住宅装饰装修的管理,住宅装饰装修工程开工前,装修人应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续。

  物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,装修人应当予以配合。

  第三十九条 物业管理区域内的机动车车位、车库,应当首先满足业主使用。

  车辆在物业共有部位的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。确需利用业主共有道路、绿地或者其他场地改建停车位的,应当经业主大会决定,并依法办理规划、消防、园林绿化等相关手续。

  物业管理区域内依法配建的地下人民防空工程平时用作停车位的,建设单位不得将停车位出售、附赠。

  第四十条 新建小区内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备及相关管线,应当符合国家技术标准和规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

  建设项目竣工验收备案后,建设单位应当依法将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

  已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的,相关行业主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收;验收不合格的,相关单位整改合格后,专业经营单位应当接收。

  第四十一条 建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限,承担保修责任。

  物业保修期满后的维修、更新、改造责任和费用,按照下列规定承担:

  (一)业主专有部分由业主承担;

  (二)业主共用部位、共用设施设备,由业主按照相关规定分摊,已交存住宅专项维修资金的可以从住宅专项维修资金中支付;

  (三)业主共用部位、共用设施设备,属于人为损坏的,费用由责任人承担。

  第四十二条 业主共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全情形之一的,可以启动住宅专项维修资金应急列支程序:

  (一)屋顶、墙体渗漏,排水设施严重堵塞,水泵故障、主管及支管爆裂或者闸阀严重漏水;

  (二)线路故障引起停电或者漏电;

  (三)楼地板、扶梯踏板断裂,公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手扶栏松动、损坏,楼体外立面有脱落危险;

  (四)电梯发生危及人身安全故障;

  (五)消防设施出现功能障碍,不能运行;

  (六)其他危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法权益的情形。

  出现前款所列情形,由业主委员会、相关业主或者物业服务企业提供维修方案、费用预算、分摊清册和其他依法应当提供的材料向所在地住房城乡建设主管部门申请,住房城乡建设主管部门应当在收到申请后2个工作日内完成审核工作。经审核同意并在物业区域内向业主进行公示,可列支相关业主住宅专项维修资金。

  第六章 法律责任

  第四十三条 违反本办法规定的行为,由相关行政主管部门按照法律、法规的规定查处。

  第四十四条 州县市住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府和其他有关行政主管部门及其工作人员未依法履行监督管理职责的,由有关行政机关责令改正或者依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由物业所在地住房城乡建设主管部门或者乡镇人民政府责令限期整改,并通告全体业主。

  第七章 附 则

  第四十六条 业主自行管理或者委托其他管理人管理的,参照本办法规定执行。

  第四十七条 本办法自20**年5月1日起施行。

篇4:张家口市物业管理条例(2021)

  张家口市第十四届人民代表大会常务委员会公告第15号

  《张家口市物业管理条例》已于20**年4月14日张家口市第十四届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过,并于20**年5月28日经河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准,现予公布,自20**年9月1日起施行。

  张家口市人民代表大会常务委员会

  20**年6月18日

  张家口市物业管理条例(20**)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理相关主体的合法权益,改善人民生活和工作环境,打造共建共治共享的社会治理格局,根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》等相关法律法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理服务活动适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

  第三条 物业管理坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的原则。

  第四条 市、县级人民政府应当将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,建立物业管理工作联席会议制度等物业管理综合协调机制。

  鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理的深度融合,推动本市物业服务行业的规范和健康发展。

  第五条 市、县级住房和城乡建设主管部门按照属地管理原则,负责辖区内物业监督管理工作,履行下列职责:

  (一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;

  (二)监督管理物业服务企业和从业人员的日常工作;

  (三)接受物业服务合同备案和物业承接查验备案;

  (四)监督管理维修资金的提取、使用等有关事宜;

  (五)协调处理物业管理矛盾纠纷;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第六条 市、县级有关主管部门依据职责分工,共同做好物业监督管理工作:

  (一)民政部门负责指导无物业管理的小区依托居(村)民委员会实行自治管理;

  (二)城市管理综合行政执法部门负责查处物业管理区域内违规饲养家畜家禽,占用和毁坏绿地,擅自伐移树木,临街建筑物私自张贴广告等违法违规行为;依法对擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质,擅自改变房屋外立面,私搭乱建等违法违规行为实施行政处罚;

  (三)市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为;负责物业管理区域内的电梯、特种设备目录内锅炉等特种设备的安全监察工作,查处特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为;负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作,依法查处各类价格违法违规行为;

  (四)公安机关负责开展社区警务工作,加强物业管理区域内治安防范,推进智慧平安社区建设,查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为;

  (五)生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理工作;

  (六)价格主管部门会同相关部门负责实行政府指导价物业服务收费标准的制定与调整;

  (七)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督;

  (八)规划、财政、行政审批、应急、人防、司法等有关部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。

  第七条 街道办事处(乡镇人民政府)履行下列物业监督管理职责:

  (一)组织和指导成立业主大会、选举业主委员会,组建物业管理委员会,组织和指导业主委员会换届改选,负责业主委员会备案;

  (二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

  (三)指导和监督物业服务人依法履行义务,对物业服务实施情况开展监督检查;

  (四)建立物业管理矛盾投诉调解机制,协调处理物业管理纠纷;

  (五)负责物业档案管理,协助开展辖区内物业服务人信用信息采集和核查工作;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  居(村)民委员会协助和配合街道办事处(乡镇人民政府)开展物业监督管理相关工作,对业主大会、业主委员会和物业服务人的日常工作进行指导和监督。

  第八条 建立党建引领下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制,充分调动居民参与积极性,形成社区治理合力。

  推动业主委员会成员和物业服务人中的党员担任社区党组织兼职委员,符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

  第九条 物业服务应当遵守权责一致、质价相符、诚实守信、公平公开竞争的物业服务市场规则,维护享受服务并依规付费的市场秩序。鼓励物业服务人优化组合、集团化规范运作,深化科技支撑,优化市场环境。

  发挥政府职能作用,支持社会资本参与老旧小区物业管理。

  第十条 健全人民调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制,化解物业管理纠纷。

  支持、鼓励物业服务人加入行业协会。物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范,引导物业服务人增强服务意识,及时调解行业纠纷。

  第二章 前期物业管理

  第十一条 在业主、业主大会选聘物业服务人之前,建设单位选聘物业服务人的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。

  第十二条 前期物业服务合同期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第十三条 业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价。

  实行政府指导价的住宅区物业服务收费,由市、县级人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门制定等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准,并向社会公布。

  第十四条 建设单位应当按照规划建设物业管理用房。物业管理用房属于全体业主共有,主要用于物业服务人开展物业服务和业主委员会日常办公,由物业服务人负责维修、养护,不得买卖、抵押或者改作他用。

  第十五条 街道办事处(乡镇人民政府)指导开展物业承接查验工作并公开结果,监督物业项目有序交接。物业服务人承接物业前,应当按照国家、省有关规定和前期物业服务合同的约定,与建设单位共同对物业共有部位、共用设施设备进行检查和验收,并邀请业主代表以及物业所在地的县级住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会参加,也可以聘请相关专业机构予以协助,物业承接查验的过程和结果可以公证。

  第十六条 经现场查验,物业符合交付条件的,前期物业服务人应当与建设单位签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等的法律效力。

  第十七条 前期物业服务人应当自物业交接三十日内,按有关规定向物业所在地的县级人民政府住房和城乡建设主管部门办理备案手续。

  第十八条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月所发生的物业服务费,由建设单位负担。

  第三章 业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第十九条 房屋的所有权人为业主。公有住房尚未出售的,产权单位是业主;已出售的,购房人是业主。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业管理中的业主。

  第二十条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外;

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的车位;

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,架空层、设备层或者设备间等;

  (四)物业服务用房和其他公共场所、公用设施;

  (五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

  第二十一条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)自行管理物业;

  (二)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

  (三)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (四)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (五)参加业主大会会议,行使投票权;

  (六)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作;

  (八)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (九)对共有部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;

  (十)监督维修资金的管理和使用;

  (十一)法律法规规定的其他权利。

  业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第二十二条 业主应当履行下列义务:

  (一)遵守管理规约和业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;

  (四)配合物业服务人实施物业管理;

  (五)按照规定交纳维修资金;

  (六)按时足额交纳物业费;

  (七)履行房屋安全使用责任;

  (八)法律法规规定的其他义务。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  第二十三条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第二十四条 一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的,占业主总人数百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的申请。

  物业管理区域业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十五条 街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到业主提出筹备业主大会书面申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。

  首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单、分工、凯发网站的联系方式等在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  第二十六条 筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式就确定的事项在物业管理区域内显著位置公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

  第二十七条 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内,在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,组织召开首次业主大会会议。

  第二十八条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  业主委员会选举产生后,筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料,资料移交后筹备组自行解散。

  第二十九条 业主大会决定下列事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)选聘和解聘物业服务人或者其他管理人;

  (四)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (五)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项至第七项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第三十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示,并报物业所在地的居(村)民委员会。居(村)民委员会应当派代表列席会议。

  业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)组织召集。

  第三十一条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主大会和业主的监督,具体职责如下:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况,业主委员会履职情况;

  (二)业主大会作出决定三十日内,代表业主大会与选聘的物业服务人签订、续签或者解除物业服务合同,公开物业服务事项和物业服务费交纳标准;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施,督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;

  (五)组织业主对物业共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;

  (六)业主大会赋予的其他职责。

  第三十二条 业主委员会由五至十一人单数组成,任期不超过五年,可连选连任,具体人数由业主大会决定。

  业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

  (三)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;

  (四)未被列为失信被执行人;

  (五)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任一人、副主任一至二人,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单、分工、凯发网站的联系方式。

  第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县级住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。党组织的设立情况应当纳入业主委员会的备案要求。

  备案资料齐全的,物业所在地的县级住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当在五日内出具备案证明。

  业主委员会可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

  业主委员会任期内,备案事项发生变更的,应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

  第三十四条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,至少每两个月召开一次;经三分之一以上业主委员会委员提议,业主委员会应当召开临时会议。

  定期会议和临时会议应当有过半数委员参加,委员不得委托他人参加。

  业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居(村)委员会,并听取意见和建议。居(村)民委员会可以根据情况派代表参加。

  业主委员会决定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十五条 业主委员会应当建立信息公开制度,在物业管理区域内显著位置及时向业主公布下列事项:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)物业维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部位、共用设施设备的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地划设车位的设置、处分和收益情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的事项。

  前款第四项至第七项规定的内容,应当每年至少公布一次。

  第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认:

  (一)不再是本物业管理区域内业主;

  (二)以书面形式向业主委员会提出辞职;

  (三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职;

  (四)法律、法规或者业主大会议事规则、管理规约等规定的其他情形。

  第三十七条 业主委员会委员不得实施下列行为:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

  (六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产;

  (七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

  (八)泄露业主信息;

  (九)侵害业主合法权益的其他行为。

  业主委员会委员有前款规定的第(一)项至第(五)项行为的,街道办事处(乡镇人民政府)责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

  第三十八条 业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  拒不移交的,业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)督促移交,公安机关依法予以协助。

  第三十九条 业主委员会任期届满前六个月,应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组,并在业主委员会任期届满前,由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促其履行职责。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及业主共同所有的其他财物移交新一届业主委员会。街道办事处(乡镇人民政府)应当做好移交监督工作。

  换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等事项组织召开业主大会会议。

  第四十条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四十一条 街道办事处(乡镇人民政府)负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构,组织业主共同决定物业管理事项,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  第四十二条 有下列情形之一的,可以组建物业管理委员会:

  (一)不具备成立业主大会条件;

  (二)具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立;

  (三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

  第四十三条 物业管理委员会组建、运行的具体办法,由市政府组织有关部门制定。

  第四章 物业管理服务

  第四十四条 业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理;委托物业服务人提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。

  电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护,应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

  第四十五条 业主委员会应当代表业主与物业服务人签订书面合同,就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  市住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

  第四十六条 物业服务人承接物业时,应当与业主委员会或物业管理委员会办理物业验收手续。

  第四十七条 物业服务合同可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务人擅自退出、终止物业服务后,业主大会选聘新的物业服务人前,物业管理区域内基本生活秩序的维护。

  第四十八条 物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

  第四十九条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并且可以通过互联网方式告知全体业主:

  (一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、凯发网站的联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

  (五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与维修资金使用情况,其中电梯相关费用的收支情况应当单独立账并公布;

  (六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

  (七)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况;

  (八)其他应当公示的信息。

  业主或者业主委员会对公示信息有异议的,物业服务人应当及时予以答复。

  第五十条 物业服务收费实行市场调节价。

  市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

  物业服务合同期内,物业服务人不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料在小区显著位置公示征求意见,并经业主大会同意后,与业主委员会签订变更协议。

  第五十一条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额交纳物业服务费。

  物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理为由,减少服务内容或者降低服务质量;不得采取停止供电、供水、供热、供气或者限制业主交纳水费等方式催交物业费。

  第五十二条 物业服务合同期限届满前六个月,业主委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人,并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的,双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的,应当提前九十日书面告知业主或者业主委员会。

  物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定,物业服务人按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前六十日书面告知对方。

  第五十三条 业主大会依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同,决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人。

  依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

  第五十四条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

  原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主大会决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

  原物业服务人拒不移交或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)督促移交。

  第五十五条 建立物业服务信用评价制度。市住房和城乡建设主管部门应当对物业服务人进行信用评价,并记入市物业服务人信用信息管理平台。

  第五章 物业的使用与维护

  第五十六条 业主、物业使用人、物业服务人应当遵守有关法律法规,遵守管理规约和业主大会的决定,并在物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)破坏或者改变房屋承重结构、主体结构;

  (二)擅自将住宅改变为经营性用房或者擅自改变建筑物及其附属设施用途;

  (三)擅自利用共有部位、共用设施设备进行经营;

  (四)破坏、占用或者擅自改建物业共有部位,破坏、占用或者擅自迁移共用设施设备;

  (五)擅自占用或者挖掘物业区域内的道路、场地;

  (六)侵占绿地,损毁树木、绿化设施;

  (七)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

  (八)存放易燃、易爆、剧毒或者放射性物质等危险物品;

  (九)破坏或者擅自停用公共消防设施和器材;

  (十)擅自拆改供水、排水、电缆、供暖等管线;

  (十一)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天烧烤、露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、震动、光源;

  (十二)擅自架设电线、电缆,加装车辆充电设施,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、刻画,在楼道等共有部位堆放物品;

  (十三)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

  (十四)违反规定饲养动物或者种植植物;

  (十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第五十七条 经业主大会决定,利用物业共有部位、共用设施设备进行经营所得收益在扣除合理成本后归全体业主所有,应当主要用于补充维修资金,也可以按照业主大会的决定进行使用。

  经业主大会决定,收益资金可以由物业服务人代收代管。收益资金由物业服务人代收代管的,应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督;收益资金由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,接受居(村)民委员会的监督。收益资金收支账目应当每半年公示一次,接受业主监督。

  第五十八条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

  装饰装修造成物业共有部位、共用设施设备损坏的,业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第五十九条 业主应当依法足额交纳住宅维修资金。住宅维修资金属于业主所有,用于物业保修期满后物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  住宅维修资金管理的具体办法由市人民政府制定。

  第六十条 建筑物专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

  业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务人报经业主委员会或物业管理委员会同意,或者按照管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

  第六十一条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

  物业区域内划设车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

  第六十二条 物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的部位和设施设备加强日常巡查和定期养护,采取必要的安全保障措施,消除安全隐患。

  第六十三条 业主长期空置房屋等物业设施的,应当告知物业服务人,并与物业服务人就紧急情况处置等事项签订协议,物业服务费的收费标准可以由双方具体约定,但业主不得以房屋空置未接受或者无需接受物业服务为由拒绝支付物业服务费。

  第六十四条 新开发建设项目,建设单位可以接受专业设施设备专业运营单位委托,按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备;经验收合格,将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业运营单位承担维修、养护和更新改造责任。

  已入住项目,物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的,物业服务人应当立即报告相关专业运营单位;专业运营单位应当及时采取措施,排除故障。

  专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,进入物业管理区域的,业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合,不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

  第六十五条 本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

  提供应急物业服务的,街道办事处(乡镇人民政府)应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

  应急物业服务期间,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

  第六章 法律责任

  第六十六条 业主违反本条例第五十一条第一款规定,欠交物业服务费的,物业服务人可以催告业主在合理期限内交纳,业主委员会或物业管理委员会应当予以协助;逾期仍不交纳的,物业服务人可以依法提起诉讼或申请仲裁。

  物业服务人违反第五十一条第二款规定,采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费的,处三千元以上五千元以下罚款;采取限制业主交纳水费的方式催交物业费的,处一千元以上三千元以下罚款。

  第六十七条 物业服务人违反本条例第五十四条第一款规定的,由县级住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改的,对物业服务人予以通报,对拒不移交有关资料或者财物的,处一万元以上十万元以下的罚款;拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日五千元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

  第六十八条 业主、物业使用人、物业服务人违反本条例第五十六条规定的,有关当事人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的,可以向有关主管部门报告或者投诉;自身合法权益受到侵害的,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第六十九条 违反本条例第五十七条规定,物业服务人挪用、侵占公共收益的,由县级住房和城乡建设主管部门责令退还,并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。

  第七十条 违反本条例第六十一条第一款规定,将车位、车库提供给业主以外的其他人的,由县级住房和城乡建设主管部门责令限期改正,有违法出租所得的,责令退还违法所得;拒不改正的,按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款。

  第七十一条 其他违反本条例规定的行为,本条例未作出处罚的,依照相关法律、法规的处罚规定执行。

  第七十二条 负有物业监督管理职责的有关部门及其工作人员违反本条例规定,在物业监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,对责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第七十三条 业主自行管理或者委托物业服务人以外的其他管理人管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

  第七十四条 察北管理区、塞北管理区和张家口经济开发区按照本条例执行。

  第七十五条 本条例自20**年9月1日起施行。

篇5:北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收管理暂行办法(2020)

  关于印发《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收管理暂行办法》的通知

  京建法〔20**〕10号

  各有关单位:

  为进一步深化 “放管服”改革,持续优化首都营商环境,推进房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收工作改革创新,根据《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》(国办发〔20**〕11号)、《优化营商环境条例》《北京市城乡规划条例》《北京市优化营商环境条例》等要求,市住房城乡建设委等十部门制定了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收管理暂行办法》。现印发给你们,请认真遵照执行。

  北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和自然资源委员会

  北京市人民防空办公室 北京市市场监督管理局

  北京市水务局 北京市档案局

  北京市交通委员会 北京市城市管理委员会

  北京市通信管理局 北京市政务服务管理局

  20**年11月18日

  北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收管理暂行办法

  第一章 总则

  第一条 为进一步优化营商环境,深化房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收改革,贯彻落实《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》(国办发〔20**〕11号)、《优化营商环境条例》《北京市城乡规划条例》《北京市优化营商环境条例》,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内新建、改建、扩建房屋建筑工程(含装饰装修工程)和市政基础设施工程(不含轨道交通工程、地下管线工程、电力工程和保密工程)竣工联合验收(以下简称联合验收),适用本办法。

  联合验收按照工程项目综合风险等级分类实施。项目综合风险分为低风险、一般风险、较大风险和重大风险四个等级。低风险和一般风险等级的工程项目,原则上应实施联合验收;较大风险等级的工程项目,在项目具备成熟验收条件且风险可控的基础上,鼓励实施联合验收;重大风险等级的工程项目,不建议实施联合验收。工程项目综合风险等级见附件。

  第三条 本办法所称的联合验收,是指工程建设单位申请,住房城乡建设、规划自然资源、人防、市场监管、水务、档案、交通、城市管理、通信等主管部门精简优化并协同推进工程竣工验收相关行政事项,督促协调市政服务企业主动提供供水、排水、供电、燃气、热力、通信等市政公用服务,规范、高效、便捷完成工程验收,推动工程项目及时投入使用的工作模式。

  第四条 联合验收遵循“规范、协同、共享、高效、便捷”的工作原则,实现“一表申请、一次告知、一份承诺、多验合一、统一意见、限时办结”工作目标。联合验收不收取费用。

  第五条 市(区)住房城乡建设主管部门依据《北京市城乡规划条例》统筹组织本市(区)联合验收工作,使用市(区)建设工程联合验收专用章,汇总相关主管部门意见统一出具联合验收意见。其他验收事项申请纳入联合验收的,应经市政府批准后实施。

  第六条 住房城乡建设主管部门负责统筹组织协调联合验收工作,以及工程竣工验收监督、消防验收、房产测绘成果审核工作。

  规划自然资源主管部门负责建设工程项目规划验收、城建档案验收工作。

  人防主管部门负责人防工程竣工验收监督工作。

  市场监管部门负责建设项目特种设备使用登记工作。

  水务主管部门负责督促协调指导供水、排水等市政服务企业提供市政公用服务。

  城市管理部门负责督促协调指导燃气、热力、供电等市政服务企业提供市政公用服务。

  档案行政管理部门负责监督和指导政府固定资产投资的重大建设项目档案验收工作。

  交通主管部门负责配套停车设施验收的指导工作。

  通信主管部门负责督促协调指导通信等市政服务企业提供市政公用服务。

  市政服务企业负责本企业服务范围内的项目供水、排水、供电、燃气、热力、通信等配套市政公用设施接入、连通和运行服务。

  第七条 本市依托北京市投资项目在线审批监管平台(以下简称在线平台)建立统一的北京市建设工程竣工联合验收服务平台(以下简称多验合一平台),加强各主管部门、市政服务企业信息平台相关数据信息共享交换,支撑跨部门业务协同,推动联合验收全流程无缝衔接。

  住房城乡建设主管部门负责多验合一平台的建设、管理和维护。

  第八条 联合验收实行综合告知承诺制。住房城乡建设主管部门整合各主管部门需告知和承诺内容,制定综合告知承诺书,一次性告知项目具体建设要求、验收申请材料、验收流程、验收标准等,明确建设单位需承诺的各项内容。

  建设单位申请实施联合验收,应以书面(含电子文本)形式承诺已按照要求完成建设任务,且符合综合告知承诺书告知的条件、标准、要求,承担违反承诺的相应责任。综合告知承诺书应经建设单位法定代表人或其授权人签字并加盖建设单位公章。

  第九条 各主管部门和市政服务企业应当加强信息共享,及时掌握工程项目建设进度和情况,提前服务、主动服务,切实加强联合验收全过程管理,与相关主管部门共享监管数据。

  第二章 强化建设工程质量安全监管

  第十条 本市建设工程的质量安全应根据项目综合风险等级实施差别化管理。

  工程开工前,建设单位应明确项目综合风险等级,并将项目综合风险等级通过在线平台共享至各主管部门。工程建设过程中,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位应建立健全风险管控体制机制,制定工作制度,明确责任主体,全面系统识别工程建设各阶段、各环节质量安全风险,采取措施有效管控风险,确保建设工程质量安全。

  建设单位、施工单位和监理单位应当定期对所承担的工程项目各阶段、各环节质量安全风险进行检查,对风险管控情况进行评价,并将检查和评价结果上报至本市统一建立的风险管控平台。

  第十一条 工程建设过程中,住房城乡建设主管部门开展质量安全监督检查,对于低风险项目,取消首次工作交底会,在施工过程中仅开展1次现场监督检查,时间最长不超过一天;对于一般风险项目,监督抽查频次为每3个月不少于1次;对于较大风险、重大风险和风险管控差的项目,视项目进展酌情增加监督抽查频次。

  工程各参建单位未按规定实施风险分级管控、发生质量安全事故或存在承诺不兑现等行为的,住房城乡建设主管部门增加随机检查次数,加强事中事后监管。

  第十二条 建立联合检查制度。相关主管部门可向住房城乡建设主管部门提出联合检查意向,由住房城乡建设主管部门组织开展联合检查。联合检查结束后,各主管部门应分别形成书面检查记录,将检查结果向社会主动公开。

  第三章 联合验收程序

  第十三条 建设单位办理规划许可前,多规合一协同平台完成项目策划咨询后,将综合告知承诺书随项目多规合一协同意见一并推送建设单位。建设单位可登录多规合一协同平台或在线平台下载综合告知承诺书格式文本。

  第十四条 施工图综合审查通过后,规划自然资源主管部门多审合一平台将施工图数字化文件推送相关主管部门,并通过在线平台同步推送多验合一平台。相关主管部门根据施工图文件,针对本部门相关行政事项提前开展主动服务。

  第十五条 建设单位在办理施工许可手续时,可根据项目综合风险等级提出联合验收意向;工程完工后,建设单位可根据项目综合风险等级决定是否实施联合验收。

  实施联合验收的项目,建设单位应组织工程竣工验收或自查全部合格后,5个工作日内提交联合验收申请。不实施联合验收的项目,建设单位按照有关规定组织工程竣工验收,相关主管部门依法独立实施各项验收。

  第十六条 建设单位完成建设任务,确认工程质量符合有关法律法规、工程建设强制性标准、设计文件及合同要求,组织参建单位完成工程竣工验收或自查后,提出工程竣工验收报告(综合)。工程竣工验收报告(综合)主要包括以下内容(不涉及的验收事项除外):

  (一)工程竣工验收情况(包括工程消防查验情况);

  (二)人防工程竣工验收情况(包括防空地下室易地建设费缴纳情况);

  (三)规划许可事项落实情况;

  (四)项目供水、排水、供电、燃气、热力、通信工程(以下简称小市政工程)竣工验收情况;

  (五)停车设施竣工验收情况;

  (六)工程档案收集、整理、组卷自查情况。

  第十七条 建设单位可通过在线平台填写联合验收申请表,选择项目涉及的验收事项,上传综合告知承诺书、工程竣工验收报告(综合)、竣工图纸等材料,提交联合验收申请,也可持相关材料至市、区政务服务中心进行现场申请。

  第十八条 建设单位通过在线平台提交联合验收申请后,在线平台受理联合验收申请,并将项目涉及的申请信息和申报材料实时传输至多验合一平台。

  第十九条 自联合验收申请受理之日起15日内,住房城乡建设主管部门应组织相关主管部门完成现场验收并出具验收意见。现场验收的具体时间由住房城乡建设主管部门与建设单位协商确定后,通过多验合一平台反馈参加现场验收的主管部门。

  现场验收时,低风险项目应于1日内完成;一般风险项目应于3日内完成;较大风险和重大风险项目应于7日内完成。

  第二十条 验收意见全部为“通过”的,联合验收即为通过,多验合一平台生成联合验收意见通知书,建设单位可通过在线平台自行下载打印。任意一项验收意见为“不通过”的,联合验收为不通过,多验合一平台生成联合验收不通过意见通知书,市(区)住房城乡建设主管部门采取直接送达方式反馈建设单位。

  市(区)住房城乡建设主管部门在联合验收意见通知书加盖市(区)建设工程联合验收专用章,作为联合验收通过的统一确认文件。本市推行联合验收电子印章,电子印章与实物专用章具有同等法律效力,加盖电子印章的联合验收意见通知书合法有效。

  第二十一条 联合验收不通过的项目,相关主管部门应对发现的违法违规行为责令改正,并一次性告知建设单位需整改事项。建设单位在7日内能够完成整改的,可在整改后申请现场复查。经现场复查后,仍不符合要求的,建设单位应当重新组织工程竣工相关验收,并重新申请联合验收或独立实施各项验收。整改和复查时间不计入15日期限。

  第二十二条 实施联合验收的项目,联合验收通过后方可交付使用。联合验收意见通知书替代工程竣工验收备案表,联合验收通过后即视为完成工程竣工验收备案。

  施工单位对建设单位的工程质量保修期限,自建设单位组织工程竣工相关验收合格之日起计算。建设单位对所有权人的工程质量保修期限,自交付之日起计算。

  第四章 联合验收主要内容

  第二十三条 住房城乡建设、人防主管部门依职责分别对工程竣工验收情况(包括工程消防查验情况)、人防工程竣工验收情况一并实施现场验收,包括对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准是否符合有关规定进行监督,对工程竣工验收备案材料进行抽查,对特殊建设工程进行消防验收或对其他建设工程消防验收备案依规抽查,分别形成工程(人防工程)质量监督报告、消防验收或备案抽查记录。

  第二十四条 规划自然资源主管部门确定参加现场验收的,应对规划许可事项落实情况、工程竣工档案自查情况进行抽查;不参加现场验收的,应在规定时限内出具规划验收意见和档案验收意见。

  第二十五条 检测机构完成特种设备安装监督检验后,将特种设备基本信息、检验相关信息推送至市场监督管理部门。特种设备使用单位办理特种设备使用登记时不再填写特种设备基本情况、检验情况等信息。

  特种设备使用登记完成后,市场监督管理部门确定参加现场验收的,对特种设备数量、铭牌等与特种设备使用登记表是否一致进行核验;不参加现场验收的,应在规定时限内出具特种设备验收意见。

  第二十六条 市(区)交通主管部门(停车管理部门)参加现场验收的,应对停车设施建设单位验收情况进行抽查;不参加现场验收的,应在规定时限内出具停车设施验收意见。

  第二十七条 水务主管部门取消配套节水设施竣工现场验收,建设项目配套节水设施竣工验收实行告知承诺制。

  第二十八条 优化房产测绘成果审核范围。竣工验收涉及的综合测绘工作,可由建设单位自行选择一家符合要求的测绘单位或联合体承担。需要同步办理房产测绘成果审核的工程项目,提交审核的房产测绘成果应作为相关验收事项的基础数据内容,住房城乡建设主管部门不再审核相关验收事项涉及的许可内容或技术性指标。

  第二十九条 整合重大建设项目的档案验收和城建档案验收事项。对于联合验收涉及政府固定资产投资的重大建设项目,由规划自然资源主管部门通知档案行政管理部门一并实施档案验收,由规划自然资源主管部门明确档案验收意见。

  第三十条 工程建设过程中需要按照技术标准、规范,通过检验、检测、测绘等方式对有关技术指标进行核准的,主要包括规划核测、消防设施检测、特种设备监督检验等,建设单位应当按照规定及时委托具有相应资质的机构完成技术核准工作。

  第五章 市政公用服务

  第三十一条 建设单位申请规划许可时,可在规划许可申请表中一并填报市政接入服务需求。市政服务企业提前开展主动服务,提供实施方案咨询、设计图纸咨询、现场踏勘等服务事项。

  第三十二条 建设单位取得规划许可证后,市政服务企业根据同步推送的市政接入服务需求,主动提供市政接入服务,指导协助建设单位完成小市政工程施工和验收工作,确保符合市政接入连通条件。

  第三十三条 建设单位完成项目小市政工程建设后,市政服务企业应于建设单位组织工程竣工验收或自查前,完成供水、排水、供电等配套市政公用设施接入连通;在工程竣工相关验收合格后15个工作日内,使燃气、热力、通信等配套市政公用设施具备连通条件。

  第三十四条 工程项目通过联合验收后,市政服务企业应当及时提供运行服务。对于住宅工程项目,市政服务企业应及时向用户提供供水、排水、供电、燃气、热力、通信服务,确保用户正常使用。

  第六章 强化联合验收事中事后监管

  第三十五条 各主管部门应按照各自职责,加大对联合验收工作的监管力度,对于参建单位及相关人员违反现行法律法规、标准规范等违法违规行为,依法予以查处。

  第三十六条 各主管部门应加强信用监管,对建设单位承诺事项进行抽查,发现建设单位存在未兑现承诺事项等失信行为的,责令建设单位限期整改,对其在建及新建工程项目增加检查比例和频次;情节严重的,在资格资质、招标投标、金融信贷等方面实施联合失信惩戒。

  第三十七条 本市采取政府购买服务方式,委托第三方机构定期对联合验收工作开展情况和用户满意度进行评价。

  第三十八条 本市建立联合验收工作考核机制,考核结果纳入全市绩效考核范围。

  第三十九条 推动联合验收信息公开,工程项目联合验收通过后,住房城乡建设主管部门应当主动公开项目联合验收意见。工程项目交付使用前,建设单位应当主动公开项目联合验收相关信息,接受社会监督。

  第四十条 建设单位依法对建设工程质量负责。相关主管部门对各自验收意见承担相应的法律责任。公民、法人或者其他组织认为具体验收意见侵犯其合法权益的,可向出具具体验收意见部门的上一级主管部门或本级人民政府申请行政复议,对行政复议决定不服的,可以向人民法院提起诉讼;也可以直接向人民法院提起诉讼。

  第七章 附则

  第四十一条 各主管部门可以依据本办法制定有关实施办法或者实施细则。

  第四十二条 本办法自20**年12月30日起施行,《北京市社会投资建设项目联合验收暂行办法》(京建发〔20**〕118号)、《北京市建设工程竣工联合验收实施细则(试行)》(京建发〔20**〕481号)同时废止。

  附件:工程项目综合风险分级表.doc

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