江西省物业管理条例(2012) -凯发网站

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江西省物业管理条例(2012)

  江西省物业管理条例(20**)

  (20**年5月25日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第31次会议通过 20**年5月29日江西省人民代表大会常务委员会公告第100号公布 自20**年10月1日起施行)

  目录

  第一章 总则

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第三章 前期物业管理

  第四章 物业管理服务

  第五章 物业的使用和维护

  第六章 法律责任

  第七章 附则

  江西省物业管理条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,为业主提供服务,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

  第四条 省人民政府住房和城乡建设主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

  市、县(区)人民政府房地产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)业主大会和业主委员会的业务指导;

  (二)物业服务企业的资质、服务质量的监督管理,物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;

  (三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;

  (四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;

  (五)物业使用和维护的监督管理;

  (六)其他监督管理职责。

  市政、城市管理、价格、工商、市容环境卫生、城乡规划、公安、气象、人防、质量技术监督、环境保护、民政等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责,依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

  第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度,会同市、县(区)人民政府房地产主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

  社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

  物业服务企业应当配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的,街道办事处、乡镇人民政府应当提请市、县(区)人民政府房地产主管部门依法处理。

  第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。

  第七条 配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理的原有住宅小区,由所在地的市、县(区)人民政府区分情况采取措施进行整治改造,逐步实行物业管理。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第八条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住,经业主本人书面授权,享有前款规定的业主权利。

  第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;

  (五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (六)按时交纳物业服务费用;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、县(区)人民政府房地产主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会,并选举产生业主委员会。

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  新建房屋建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前,应当按照前款规定划分物业管理区域,向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门申请划分登记,将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示,并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

  已经实行物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门申请登记。

  第十二条 一个物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告,并提供下列资料:

  (一)物业管理区域登记证明;

  (二)建筑规划总平面图;

  (三)物业建筑面积清册;

  (四)业主名册;

  (五)交付使用的共用设施设备证明;

  (六)物业管理用房配置证明。

  建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

  第十三条 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内,会同物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

  筹备组由业主、建设单位代表,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、房地产主管部门、社区居民委员会、村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  筹备组中的业主代表,由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。

  第十四条 筹备组应当履行下列职责:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,提出业主委员会成员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  筹备组应当自成立之日起九十日内,组织召开首次业主大会会议。

  筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

  第十五条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

  (七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)依法决定改变共有部分的用途;

  (九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

  (十)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

  第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

  业主大会决定本条例第十五条第五项至第八项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本条例第十五条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十七条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先征求其所代表的业主意见,并在业主大会会议上如实反映。

  第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次,具体安排由业主大会议事规则确定。

  有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

  (一)有百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  第十九条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)监督专项维修资金的使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费用;

  (六)监督管理规约的实施;

  (七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第二十条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员的每届任期由业主大会议事规则确定。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选主任、副主任。

  选举业主委员会成员时,应当按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员缺员时,应当由候补成员递补。候补成员全部递补为成员后仍有缺员的,应当召开业主大会会议补选。

  第二十一条 业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公道正派,廉洁自律;

  (五)具有一定的组织能力和文化水平。

  第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面报告原备案单位。

  第二十三条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

  业主委员会会议由主任负责召集,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  业主委员会会议应当有过半数的成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意。

  第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十五条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

  业主小组应当履行下列职责:

  (一)推选业主代表出席业主大会会议,反映本小组业主的意见;

  (二)提出、讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护的方案;

  (三)讨论涉及本小组的其他物业管理事项。

  业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则规定。

  第二十六条 业主委员会应当建立定期接待制度,及时了解业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

  业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管。

  业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

  第二十七条 业主委员会任期届满六十日前,应当开始筹备召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。无正当理由逾期未换届的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

  新一届业主委员会产生后,原业主委员会应当在十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于业主共有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第二十八条 业主委员会成员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员资格:

  (一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

  (二)不履行成员职责的;

  (三)利用成员资格谋取私利的;

  (四)违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费用以及有其他违反管理规约和侵害其他业主合法权益行为的;

  (五)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

  第二十九条 业主大会与业主委员会的活动经费及成员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法和标准由业主大会决定,并报物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第三章 前期物业管理

  第三十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;投标人少于三个的,经物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十一条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业服务有关的建议。

  建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

  第三十二条 建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。

  建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益。

  省人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定、公布物业服务合同和临时管理规约示范文本。建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门备案。

  第三十三条 建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准,在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不少于一百二十平方米;其中,业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。

  城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府在核发建设工程规划许可证时,应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备通风、采光条件和水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的位置和面积,建设单位应当在房屋预售时予以公布。

  物业管理用房的所有权依法属于全体业主,无偿专用于物业管理、服务工作,不得挪作他用。县级以上人民政府房地产主管部门应当在核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时,在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分,但不颁发产权证书。业主有权查询。

  物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、租赁、转让和抵押。

  第三十四条 新建房屋符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件,并经县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

  (三)按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成;

  (四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续,需要进行检测的,还应当由具备相应资质的检测机构检测合格;

  (六)消防车通道、消防登高场地、人防工程已设置显著标志;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第三十五条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第三十六条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并记录,发现问题应当书面告知建设单位,并向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告有关情况,建设单位应当及时整修并组织物业服务企业复验。

  第三十七条 建设单位在房屋交付时,应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,并按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任,在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。

  物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

  第三十八条 新建住宅物业实行质量保修金制度。

  建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门设立的物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金。

  物业质量保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时,应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。

  第三十九条 物业质量保修金保证的保修责任期限,自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算,保修责任期满后,根据建设单位的申请退还。物业质量保修金全部退还后,建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

  第四十条 物业保修期限内物业出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应当在二十四小时内派人到现场核查情况,情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

  第四十一条 物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后,属于保修责任范围内建筑工程质量问题的,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,其费用从物业质量保修金中列支。

  市、县(区)人民政府房地产主管部门应当在物业质量保修金动用后三日内书面通知建设单位,建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

  建设单位对维修责任承担有异议的,可以依法提起民事诉讼或者依法申请仲裁。

  第四十二条 物业保修期间,建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的,市、县(区)人民政府房地产主管部门应当将物业质量保修金本息余额提存。

  第四十三条 符合下列条件之一的,保修责任期满后物业质量保修金本息余额退还建设单位:

  (一)未出现属于保修范围内的物业质量问题;

  (二)出现物业质量问题,但建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格,或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务;

  (三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议,但建设单位已按照人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

  物业保修期间建设单位已经注销的,保修责任期满后其交付的物业质量保修金本息余额依法列入清算财产。

  第四十四条 物业保修责任期满三十日前,市、县(区)人民政府房地产主管部门应当将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

  第四十五条 省人民政府住房和城乡建设主管部门应当加强对物业质量保修金的交存、使用、管理的监督检查。市、县(区)人民政府房地产主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位,公布该物业管理区域物业质量保修金的交存、使用情况,接受业主和建设单位的监督。具体办法由省人民政府住房和城乡建设主管部门制定后,报省人民政府批准。

  第四章 物业管理服务

  第四十六条 物业服务企业应当按照国家规定,具备相应的资质,不得超越资质等级承接物业服务业务。物业服务企业资质证书不得转让、出租、转借。

  物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门备案。

  从事物业管理的人员.应当按照国家规定,取得职业资格证书。职业资格证书不得转让、出租、转借。

  县级以上人民政府房地产主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

  第四十七条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

  物业服务合同签订后,业主委员会应当向业主公示或者印发给业主,物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。

  只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意的,业主可以直接选聘物业服务企业并签订物业服务合同。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门备案。

  第四十八条 物业服务合同应当包括下列事项:

  (一)物业管理区域的范围及基本情况;

  (二)物业服务合同期限;

  (三)物业服务质量标准;

  (四)物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间;

  (五)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (六)环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护、管理;

  (七)对外来人员和车辆登记、定期巡逻,以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项;

  (八)车辆的停放管理;

  (九)物业维修、养护、更新、改造费用的管理;

  (十)物业服务、财务档案和物业档案的保管;

  (十一)物业服务合同终止、解除条件;

  (十二)双方约定的其他物业管理事项;

  (十三)违约责任。

  第四十九条 物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)以服务业主为宗旨,提高服务质量和水平;

  (二)按照物业服务合同,提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务;

  (三)定期向业主公布物业服务费用的收支情况;

  (四)接受业主委员会和业主的监督;

  (五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文体活动;

  (六)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告;

  (七)为业主提供水、电、气维修等便民有偿服务;

  (八)协助调解业主间的物业纠纷;

  (九)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

  第五十条 物业服务企业可以根据物业服务合同的约定,聘请专业经营者承担电梯、防雷装置、消防器材等设备维修养护、检测,清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  第五十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定以及国家有关物业服务的规范和标准提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查,依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、压力容器等特种设备进行定期检验检测;并于每年第四季度向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。

  第五十二条 物业服务企业应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府社会治安综合治理的有关规定,协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定安全防范应急预案,对突发性事件应当采取应急措施,及时报告有关主管部门和相关单位,并协助做好救助工作。

  物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。

  物业服务企业应当对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记,并定时对物业管理区域进行巡逻。对物业管理区域内安装的视频监控装置,物业服务企业应当派人监视,并按照国家和本省有关规定保存相关数据。物业管理区域内出入卡口以及电梯、道路、主要通道等的电子探头和抓拍设施,物业服务企业应当定期维护,确保其正常运行。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第五十三条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料,供业主委员会查验:

  (一)共有部分经营管理档案;

  (二)监控系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录;

  (三)水箱清洗记录及水箱检测报告;

  (四)房屋装饰装修管理资料;

  (五)业主清册;

  (六)物业服务企业或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运、通信、有线电视覆盖等书面协议;

  (七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

  第五十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价;其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务收费实行政府指导价的,县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,适时制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  物业服务企业应当按照县级以上人民政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。

  第五十五条 已交付业主的房屋,物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋,物业服务费用由建设单位承担。

  建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月。

  第五十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

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  电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的,物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊,并定期公布。

  第五十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。物业管理区域内园林绿化用水费用,应当按照符合其使用性质的标准收取。居民住宅楼内电梯、楼道照明、车库(停车场)、二次供水、中央空调、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电,执行居民生活用电价格;楼外附属设施用电按其实际用电性质执行相应类别电价。

  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业可以委托物业服务企业代收有关费用,并按照约定支付手续费。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第五十八条 物业服务合同期限届满的三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业服务企业作出决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

  物业服务企业在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前,物业服务企业不得擅自停止服务。

  物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知对方。

  第五十九条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会交还下列资料和财物:

  (一)本条例第三十五条第一款和第五十三条规定的资料;

  (二)物业管理用房;

  (三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

  (四)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

  (五)其他应当移交的财物、资料。

  新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物,不得拒交。

  第六十条 业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作,新物业服务企业应当按照合同约定的时间进入物业管理区域服务。

  第六十一条 县级以上人民政府房地产主管部门应当制定物业服务规范和等级标准,加强对物业服务企业的监督管理,定期对其资质条件和服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

  县级以上人民政府房地产主管部门对物业服务企业资质条件和服务质量考核时,应当听取业主以及物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的意见。

  第六十二条 县级以上人民政府房地产主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当自受理之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

  第六十三条 县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。

  物业管理联席会议由市、县(区)人民政府房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府召集,城市管理、公安等部门、社区居民委员会、村民委员会、物业服务企业、专业经营者、业主委员会或者业主代表参加。

  物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

  (一)业主委员会未依法履行职责;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)物业服务合同履行过程中出现的重大问题;

  (四)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;

  (五)其他需要协调解决的重大事项。

  第五章 物业的使用和维护

  第六十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  业主、物业使用人和物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。

  第六十五条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场或者从事租赁等的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

  经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理,也可以委托物业服务企业代为收取或者管理,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会或者物业服务企业应当将收益和使用情况每半年公示一次。

  第六十六条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

  规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

  出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的,应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后,出租给其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。

  第六十七条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通。业主大会决定收取车辆停放费用的,其收益扣除物业服务成本后应当属于业主共有。

  第六十八条 物业管理区域内根据规划建设的人防工程,依照有关法律、法规的规定使用和管理。

  第六十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋应当遵守国家和省的规定以及管理规约,禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物;

  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

  (四)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (五)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

  (六)擅自改变暗埋、燃气管线等;

  (七)挪用、损坏或者擅自拆除消防器材、设施;

  (八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  业主、物业使用人封闭阳台、露台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当保持物业的整洁、美观。

  第七十条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人。

  在业主、物业使用人装饰装修房屋期间,物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查,业主、物业使用人应当予以配合。

  第七十一条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用物业,禁止下列行为:

  (一)违反法律、法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

  (二)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

  (三)排放有毒、有害物质;

  (四)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光;

  (五)乱设摊点或者乱倒垃圾,堆放杂物,高空抛物;

  (六)违反规定饲养动物,影响物业管理区域的卫生和业主正常生活;

  (七)占用消防车通道、妨碍消防车通行;

  (八)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第七十二条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、使用过程中有违反国家和本省有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。

  第七十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国务院住房和城乡建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定交存专项维修资金。

  业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。

  第七十四条 发生下列紧急情况时,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并制定维修、更新方案,同时向业主委员会报告:

  (一)电梯、水泵故障影响正常使用的;

  (二)消防设施损坏,公安机关消防机构出具整改通知书的;

  (三)外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况,影响房屋使用和安全,经有资质的鉴定机构出具证明的。

  前款规定涉及维修费用需要动用专项维修资金的,业主大会成立前,物业服务企业应当持有关材料,报物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门审核同意,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中直接列支;已经成立业主大会的,物业服务企业应当持有关材料,向业主委员会提出列支专项维修资金,由业主委员会审核同意,报物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门备案,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。市、县(区)人民政府房地产主管部门应当及时划拨专项维修资金。

  发生本条第一款所列情形,未按照规定实施维修、更新或者改造的,物业所在地的市、县(区)人民政府房地产主管部门可以组织代为维修,维修费用在专项维修资金中列支。

  第七十五条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

  第六章 法律责任

  第七十六条 建设单位违反本条例第十二条第一款规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府,或者未按照规定提供有关资料的,由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处两千元以上一万元以下罚款。

  第七十七条 违反本条例第三十二条第三款和第四十七条第四款规定,建设单位、物业服务企业未按时将物业服务合同和临时管理规约报送备案的,由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第七十八条 建设单位违反本条例第三十八条第二款规定,未交存物业质量保修金的,由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期交存;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第七十九条 违反本条例第五十八条第二款规定,物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务的,由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第八十条 物业服务合同终止后,物业服务企业拒不退出的,由市、县(区)人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;情节严重的,吊销其资质证书。

  第八十一条 物业服务企业的服务质量不符合服务规范和等级标准的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,降低其资质等级。

  第八十二条 违反本条例第六十五条第一款规定,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正,给予警告,并对个人处一千元以上一万元以下罚款,对单位处五万元以上二十万元以下罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第八十三条 违反本条例第六十九条和第七十一条规定,业主、物业使用人有下列行为之一的,按照下列规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物的,由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,限期改正;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款;

  (三)破坏或者擅自改变房屋外观的,由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处一万元以上十万元以下罚款;

  (四)擅自改变物业使用性质的,由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第八十四条 县级以上人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及相关部门的工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由上级行政机关或者主管部门责令改正,并依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主委员会的;

  (二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

  (三)发现违法行为不及时查处,或者包庇、纵容违法行为,造成后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第八十五条 对违反本条例规定的其他行为,法律、法规已有法律责任规定的,适用其规定。

  第七章 附则

  第八十六条 本条例施行前已实施物业管理且符合本条例关于召开业主大会、选举业主委员会条件的物业管理区域,尚未组织召开业主大会、选举产生业主委员会的,应当在本条例施行后六个月内组织召开业主大会、选举产生业主委员会。

  第八十七条 本条例下列用语的含义:

  (一)专有部分,是指在构造上、利用上具有独立性,能够明确区分、可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权的客体;

  (二)共用部位,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

  (三)共用设施设备,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;

  (四)房屋承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

  第八十八条 本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售或者虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  (三)建筑物总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

  第八十九条 本条例自20**年10月1日起施行。1998年12月18日江西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过、20**年12月22日江西省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修正的《江西省城市居住小区物业管理条例》同时废止。

篇2:汕头经济特区物业管理条例(2012)

  汕头经济特区物业管理条例(20**)

  (20**年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第8次会议通过 20**年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告第3号公布 自20**年12月1日起施行)

  目录

  第一章 总则

  第二章 物业管理区域及配套设施设备

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第四章 前期物业管理

  第五章 物业管理服务

  第六章 物业使用及维护

  第七章 法律责任

  第八章 附则

  汕头经济特区物业管理条例

  第一章 总则

  第一条 为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则,结合汕头经济特区(以下简称特区)实际,制定本条例。

  第二条 特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

  第三条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

  第四条 市、区(县)人民政府及有关部门应当制定扶持政策,采取措施,推动社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业的健康发展。

  第五条 市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作,组织实施本条例。

  区(县)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区(县)人民政府未设立房产行政主管部门的,由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。

  住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门,依法按照各自职责负责物业管理活的监督管理工作。

  第六条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系,组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作,协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。

  社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

  第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集,房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。

  物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的;

  (二)业主委员会换届过程中出现问题的;

  (三)履行物业服务合同中出现重大问题的;

  (四)物业服务企业在变更交接过程中出现问题的;

  (五)需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。

  第八条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律,规范行业行为,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库,督促物业服务企业依法、诚信经营和服务,协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化,调解行业内部争议,维护会员合法权益,培训从业人员,促进行业健康发展。

  第二章 物业管理区域及配套设施设备

  第九条 划分物业管理区域时,应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则,具体划分方法如下:

  (一)物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定,已经自然形成独立物业管理区域且无争议的,不再重新划分;

  (二)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;

  (三)已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域,规模较小的,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

  (四)旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

  对物业管理区域划定有争议的,房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府,相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。

  物业管理区域的划定,应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。

  第十条 物业管理区域划定后,需要分立或者合并物业管理区域的,业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案,由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查,确认并公告。

  制定物业管理区域的分立或者合并方案,应当经相关物业管理区域的业主大会同意;尚未成立业主大会的,由业主共同决定。

  第十一条 新建住宅物业,建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,配置物业服务用房,建筑面积不得少于八十平方米,最高不超过三百平方米;其中,物业服务企业办公用房不得少于六十平方米,业主委员会办公用房不得少于二十平方米。

  分期开发建设的住宅物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

  第十二条 物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业,物业服务用房所在的楼层不得高于四层。

  第十三条 物业服务用房属全体业主共有,分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。

  第十四条 建设单位应当在申请建设工程规划许可证时,划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积;城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。

  房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时,查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料,并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。

  建设单位应当在商品房销售时,将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示,并在商品房买卖合同中作出约定。

  第十五条 建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准,建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。

  物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准,可以用作物业的配套车位出租。

  第十六条 新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。

  配套设施不齐全的老旧住宅区,专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造,实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

  第十七条 建设单位在竣工验收后,应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十八条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。

  因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋,但尚未办理所有权登记的,在物业管理活动中享有业主的权利,并承担相应的义务。

  业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十九条 业主在物业管理活动中享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督住宅专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第二十条 业主在物业管理活动中应履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;

  (五)遵守房屋装饰装修的有关规定和要求;

  (六)按时交纳物业服务费用;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  第二十一条 物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

  第二十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的,建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府,并在物业管理区域的显著位置公告,公告期为十五日。公告期满,业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

  同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

  第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成,业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二,筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。

  业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。

  第二十四条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (三)确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积;

  (四)拟定业主委员会选举办法草案,提出候选人建议名单;

  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。

  第二十六条 建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

  第二十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决,并选举业主委员会。

  第二十八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域内未成立业主大会的,由业主共同履行业主大会职责。

  业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

  第二十九条 业主大会讨论决定下列事项:

  (一)制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)提出分立或者合并物业管理区域的方案;

  (六)筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项;

  (七)改建或者重建建筑物及其附属设施;

  (八)物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

  第三十条 业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项,应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项,应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定:

  (一)建筑物总面积为专有部分面积之和;专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的,暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的,暂按商品房买卖合同记载的面积计算;

  (二)业主人数为专有部分的业主人数之和,已出售的专有部分的业主人数,一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数,以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数,按一人计算。

  车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积,不计投票权。

  第三十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示,业主有权查阅相关资料。

  第三十二条 业主可以以书面委托的形式,约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

  第三十三条 一个专有部分有两个以上所有权人的,应当自行确定一人参与投票表决,但共有人所代表的业主人数为一人。

  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人投票表决。

  未参与表决的业主的投票权数,按照业主大会议事规则执行。

  第三十四条 业主拒付物业服务费,不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

  第三十六条 未成立业主大会的物业管理区域,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。

  第三十七条 业主大会依法作出的决定,对全体业主具有约束力。

  业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。

  第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

  业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议,推选出业主委员会主任一名,副主任一至三名,推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告,公告期为七日。

  第三十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案:

  (一)业主大会会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会委员名单和基本情况;

  (五)法律、法规规定的其他资料。

  房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内,对符合条件的发给业主委员会备案回执,业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。

  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

  第四十条 业主委员会未能产生的,街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助,推进业主委员会的成立。

  第四十一条 业主委员会应当履行下列职责:

  (一)执行业主大会决议,维护业主共同利益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

  第四十二条 业主委员会应当建立信息公开制度,向业主公布下列事项:

  (一)业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会的决议;

  (三)物业服务合同;

  (四)住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况;

  (五)物业共用部位的使用与收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的情况和资料。

  第四十三条 业主委员会换届时,应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。

  换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,召开业主大会会议,进行换届选举,并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。

  业主委员会应当在任期届满之日起十日内,将保管的有关财务、文件资料、印章 等移交给新一届业主委员会。

  第四十四条 业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的,由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。

  第四十五条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担,有物业共用部位、共用设施设备经营收益的,可以从经营收益中列支,其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。

  业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况,接受业主监督。

  第四十六条 业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:

  (一)任职期限届满的;

  (二)不再具备业主身份的;

  (三)丧失履行委员职责能力的;

  (四)任职期间被依法追究刑事责任的;

  (五)向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的;

  (六)业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内,将属于业主大会、业主委员会的印章 、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。

  第四十七条 业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章 、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的,由街道办事处、镇人民政府督促移交;拒不移交的,新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。

  第四十八条 同一个物业管理区域内分期建设的项目,先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的,后期建设的区域,业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时,在后期建设区域召开业主大会,按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。

  先期建设的区域业主大会成立后,业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业服务企业:

  (一)管理规约;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)业主委员会议事规则;

  (四)业主大会、业主委员会的其他决定;

  (五)物业服务合同约定的其他项目。

  建设单位在销售后期建设的物业时,应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。

  第四十九条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为:

  (一)在本物业管理区域从事物业服务经营活动;

  (二)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职;

  (三)擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动;

  (四)未经业主大会同意,选聘、解聘物业服务企业,或者使用业主大会和业主委员会的工作经费;

  (五)作出违反法律、法规的决定。

  第五十条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的,房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。

  业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四章 前期物业管理

  第五十一条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业,提供前期物业服务。有下列情形之一的,经房产行政主管部门批准,可以通过协议方式选聘:

  (一)投标人少于三个;

  (二)住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。

  第五十二条 建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的,应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

  建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求,对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。

  第五十三条 分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的,其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。

  分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供服务。

  第五十四条 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同,物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。

  前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项,没有约定或者约定不明确的,按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的,按照符合合同目的的特定标准履行。

  第五十五条 建设单位应当在出售物业前,制定临时管理规约,对下列事项作出约定:

  (一)全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备;

  (二)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

  (三)住宅专项维修资金的缴存、使用;

  (四)物业共有部分的使用与收益分配;

  (五)业主的权利与义务;

  (六)违反临时管理规约应当承担的责任。

  临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

  第五十六条 建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

  第五十七条 建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费,由建设单位承担。

  第五十八条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

  (一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议,并协助行政管理部门督促落实;

  (二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

  (三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

  (四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序;

  (五)配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。

  第五十九条 建设单位应当在交付物业十五日前,与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验,并由双方签字确认查验记录。

  物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示,不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。

  第六十条 建设单位应当在物业承接查验二十日前,向物业服务企业移交下列资料:

  (一)物业管理区域备案资料;

  (二)物业的报建、批准文件,竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单;

  (六)承接查验所必需的其他资料。

  第六十一条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业整体交接手续。

  第六十二条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  物业买受人应当在建设单位交付物业后,按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的,物业服务费由建设单位全额承担。

  物业通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相关手续的,即为交付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的,视为交付。

  第五章 物业管理服务

  第六十三条 特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的,应当向市、区(县)房产行政主管部门备案。

  物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。

  第六十四条 市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理。

  物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级,在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动,不得超越资质等级承接物业管理项目,从业人员应当按照国家有关规定,取得相应的职业资格证书。

  物业服务企业三级资质证书的有效期为三年,需要延续有效期的,应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请;逾期未申请延续或者申请未获批准的,物业服务企业应当重新申请取得资质,其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。

  第六十五条 物业服务企业资质证书被依法吊销的,自吊销之日起三年内,其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。

  第六十六条 物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。

  房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。

  第六十七条 房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度,建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料,报送房产行政主管部门。

  物业服务企业应当建立物业管理档案,妥善保管相关物业资料,不得泄露业主资料,不得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时,应当将物业管理档案移交业主委员会。

  第六十八条 物业管理行业协会对物业服务企业及其工作人员侵害业主合法权益的,应当督促其改正;情节严重的,应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责,并可向房产行政主管部门提出处理建议。

  第六十九条 业主委员会经业主大会选举产生后,应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内,向市、区(县)房产行政主管部门备案。

  前期物业服务合同期限届满但业主委员会仍未成立的或者未依法选聘物业服务企业的,前期物业服务合同可以继续履行至新物业服务合同约定的提供物业服务之日止。

  第七十条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

  第七十一条 物业服务企业应当提供以下物业服务:

  (一)建筑物共有部位的维护和管理;

  (二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

  (三)共有部位的绿化养护管理、环境卫生的保洁和设施维修保养;

  (四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

  (五)物业服务档案和物业档案的管理;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

  第七十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,健全安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作,为业主提供安全高效便捷的服务。

  物业管理区域内发生安全事故时,物业服务企业应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  第七十三条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定,提供物业服务,并配合有关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府做好相关社区管理和社区服务。

  第七十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房产行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。

  实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主双方协商确定。

  第七十五条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务等级标准以及收费项目、收费标准等在物业管理区域的显著位置进行公示。

  物业服务企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金收支情况进行审计。

  第七十六条 物业服务企业依约履行服务的,业主应当按时交纳物业服务费及其他费用。未按时交纳的,物业服务企业有权催缴,要求限期交纳。物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金。

  业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等其他无正当理由拒付物业服务费。

  业主违反物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第七十七条 物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。

  物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

  第七十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位已服务到最终用户的,可以委托物业服务企业代收相关费用并支付代收费用。物业服务企业代收相关费用,不得提高收费标准或者向业主收取手续费等额外费用,不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

  任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

  第七十九条 物业服务企业应当在前期物业管理期间,按照国家相关规定购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险,并在物业管理区域内显著位置公示,接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后,物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险,由业主大会决定。

  第八十条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会,决定续聘或者选聘物业服务企业,并书面告知物业服务企业。决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业接管。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会。没有业主委员会的,应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域的显著位置内公示,并书面告知物业所在地街道办事处、镇人民政府。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的,物业服务合同有效期自动延续至新的物业服务合同约定提供物业服务之日止。

  第八十一条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内,向业主委员会履行下列交接义务,退出物业管理区域:

  (一)移交物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备;

  (二)移交本条例第六十条规定的资料;

  (三)移交物业管理档案、物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

  (四)结清预收、代收的有关费用;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域期间,应当维持正常的物业管理秩序。

  第八十二条 物业管理服务交接时,交接各方应当共同对物业共用部位、共用设施设备及有关文件档案资料进行查验,书面记录查验情况并签订确认书。

  第八十三条 物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。拒绝办理交接手续或者拒不退出物业管理区域的,不得向业主收取物业服务费用。

  物业服务企业拒不退出物业管理区域的,新的物业服务企业、业主或者业主委员会应当与原物业服务企业协商解决。协商不成的,可以依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

  第八十四条 接管的物业服务企业应当自物业管理项目移交后十五日内,将物业服务合同连同街道办事处、镇人民政府确认的业主大会选聘物业服务企业情况报告书向房产行政主管部门备案。

  第六章 物业使用及维护

  第八十五条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构,改变房屋套型、将房屋进行分割搭建;

  (二)破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物;

  (四)占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地,擅自移动共用配套设施设备;

  (五)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房上方;

  (六)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;

  (七)乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写,高空抛物,随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物;

  (八)法律、法规、规章 和管理规约禁止的其他行为。

  第八十六条 业主委员会、物业服务企业对业主和物业使用人使用物业时违反法律、法规和管理规约的行为,应当立即劝阻、制止,督促改正。拒不改正的,及时报告相关行政管理部门,相关行政管理部门应当及时依法处理。

  第八十七条 业主、物业使用人应当按照城乡规划行政管理部门批准的用途使用物业的专有部分,不得将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。因特殊情况确需改变的,应当征得有利害关系的业主同意,并依法办理规划变更等手续。

  第八十八条 物业的专有部分发生危及他人房屋使用安全或者公共安全情形的,业主或者责任人应当及时维修。紧急情况时,物业服务企业应当组织抢修或者采取应急防范措施,并及时通知业主委员会或者社区居民委员会、村民委员会,费用由相关责任人承担。

  第八十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋或者安装室外设施,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约,并告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、物业使用人签订装饰装修管理服务协议,将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,并对房屋装饰装修施工进行现场监督。

  业主、物业使用人进行装饰装修影响相邻业主正常生活的,相邻业主有权要求物业服务企业或者业主委员会协调处理,物业服务企业或者业主委员会应当自接到请求后二十四小时内协调处理。

  第九十条 物业服务企业可以按照装饰装修管理服务协议的约定和装修保证金标准收取保证金,主要用于因装饰装修活动对物业共用部位及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装修保证金实行专户管理,不得挪用。

  物业服务企业应当自业主、物业使用人告知装饰装修活动结束之日起二日内进行查验,未造成损坏的,自查验合格之日起三日内退还装修保证金。对物业共用部位及毗邻房屋造成损坏的,应当出具整改通知书,并自整改查验合格之日起五日内退还装修保证金。

  第九十一条 任何单位和个人不得擅自占有、使用、处分物业的共用部位和共用设施设备。

  建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定物业的共用部位和共用设施设备。

  第九十二条 利用物业共用部位和共用设施设备进行经营的,应当符合法律、法规和管理规约的规定,并由业主大会或者相关业主共同决定。

  利用物业共用部位和共用设施设备进行经营的收益,扣除管理成本支出后的部分归全体业主所有,业主委员会应当定期公布收益的收支情况。

  第九十三条 物业的配套车位、车库的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。

  第九十四条 建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车位、车库的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。物业买受人未按约定期限承租、购买车位、车库,或者与建设单位约定不需要承租或者购买车位、车库的,视为物业买受人对车位、车库的需求已满足。

  第九十五条 建设单位不得将物业配套的车位、车库出售给业主以外的其他人。

  物业的配套车位、车库出售时,车位、车库的数量等于或者少于物业管理区域内房屋套数的,每户业主只能购买(含受附赠)一个车位、车库。

  建设单位尚未出售并空置的车位、车库,可以向业主出售,但业主要求承租的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。建设单位在租售车位、车库一个月前,应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内公示拟租售车位、车库的数量、租售价格及买受人、承租人条件等,公示期不少于三十日。

  第九十六条 车位、车库租售、附赠给业主后尚有空余的,建设单位应当首先将其出租给物业使用人;满足业主和物业使用人需求后仍有空余的,建设单位可将其作临时停车使用,也可出租给业主、物业使用人以外的其他人,但每次租赁的期限不得超过六个月。

  第九十七条 物业的配套车位、车库尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

  占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,并征得业主大会同意。

  占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳车位场地使用费。

  车位场地使用费由物业服务企业代为收取,单独计账,独立核算,定期公布账目,并接受业主的监督。车位场地使用费扣除物业管理成本后属于全体业主共有,主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备、业主委员会运作等事项。

  第九十八条 进入住宅小区的机动车辆应当在依法设置或者划定的车位、车库内按序停放,不得阻碍物业管理区域内的交通道路或者将车辆停放在小区消防通道口,不得损坏绿地或者妨碍其他业主使用物业。

  物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理,发现有违反前款规定情形的,应当及时劝阻、制止。劝阻、制止无效的,应当及时报告公安等有关部门,公安等有关部门应当及时予以处理。

  大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

  第九十九条 住宅、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定在办理房屋入住手续前交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的缴存、使用、管理、监督按照国家、省和市有关规定执行。

  房产行政主管部门每年至少一次公布住宅专项维修资金的缴存情况,接受业主的监督。

  业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次住宅专项维修资金的支出情况,接受业主的监督。

  第一百条 发生下列危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时,应当立即使用住宅专项维修资金对共用部位进行维修、更新、改造:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

  (三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;

  (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

  (五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

  第一百零一条 物业保修期内,因建设工程质量问题发生的维修等费用,由建设单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支。

  根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用,不得从住宅专项维修资金中列支。

  第一百零二条 物业保修期满后,物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用,由业主大会或者相关业主共同决议同意后在住宅专项维修资金列支。

  第一百零三条 业主转让物业前应当书面通知物业服务企业,并缴清物业服务费用、住宅专项维修资金及其它应当承担的分摊费用。

  业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给物业买受人。

  第一百零四条 建设单位应当按照法律、法规规定的保修期限承担物业及其附属设施设备的保修责任,业主、物业使用人应当予以配合。

  物业保修期届满后,全体业主共有的物业共用部位的维修责任由全体业主承担,部分共有的物业共用部位的维修责任由部分共有的业主承担;物业专有部分的维修由业主负责。共用部位、共用设施设备遭人为损坏的,物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。

  第一百零五条 供水、供电等专业经营设施设备的维护、保养等费用,由专业经营单位承担,不得从住宅专项维修资金中列支。

  第七章 法律责任

  第一百零六条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例的行为,法律、法规已有规定的,从其规定。

  第一百零七条 建设单位违反本条例规定的,由房产行政主管部门按照以下规定处罚:

  (一)违反本条例第十二条规定,提供的物业管理用房不符合使用要求的,予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第九十五条第一款条规定,将物业配套的车位、车库出售给业主以外的其他人的,责令限期改正;逾期不改正的,没收违法所得,并处违法所得一倍的罚款;

  (三)违反本条例第九十五条第三款规定,以只售不租为由拒绝向业主出租车位、车库的,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下的罚款;

  (四)违反本条例第一百零一条第一款规定,在保修期限内未承担物业及其附属设施设备的保修责任的,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下的罚款。

  建设单位违反本条例第十五条第一款、第九十五条规定出售车位、车库的,房产行政主管部门不予办理车位、车库产权登记手续。

  第一百零八条 物业服务企业违反本条例规定的,由房产行政主管部门按照以下规定处罚:

  (一)违反本条例第五十四条第一款规定,未将前期物业服务合同备案的,责令限期改正;逾期不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,予以通报,并处三千元以上五千元以下的罚款;

  (二)违反本条例第五十九条规定,承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业的,责令限期改正;逾期不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,予以通报,并处五万元以上十万元以下的罚款;

  (三)违反本条例第七十五条第二款规定,未每年至少一次公布物业服务资金的收支情况的,责令限期改正;逾期不改正的,处三千元以上五千元以下的罚款;

  (四)违反本条例第八十四条规定,在接管后十五日内,未将物业服务合同连同企业情况报告书备案的,责令限期改正;逾期不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,予以通报,并处三千元以上五千元以下的罚款;

  (五)违反本条例第九十条第一款规定,挪用装修保证金的,责令退回装修保证金,并处装修保证金金额一倍以上二倍以下的罚款。

  第一百零九条 业主委员会违反本条例第三十九条规定,未按照规定办理业主委员会备案的,由房产行政主管部门予以警告,责令限期改正。

  第一百一十条 业主委员会委员违反本条例第四十九条规定实施违法行为的,由市、区(县)人民政府相关行政主管部门依法处理,并在其物业管理区域内予以通报;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百一十一条 违反本条例第九十二条第一款规定,擅自利用物业共用部位和共用设施设备经营的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对个人处以一千元以上一万元以下的罚款,对单位处以五万元以上二十万元以下的罚款。

  第一百一十二条 业主、物业使用人、业主委员会、建设单位及物业服务企业之间因物业管理服务发生纠纷的,可以向房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会、村民委员会申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  第一百一十三条 房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府和其他相关行政管理部门及其工作人员违反本条例,有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未依照本条例规定指导业主筹备、组织召开业主大会会议的;

  (二)对业主和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,不及时受理、依法调处的;

  (三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不依法及时予以处理的;

  (四)截留、挪用、侵占物业住宅专项维修资金等的;

  (五)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第八章 附则

  第一百一十四条 本条例对物业管理相关事项未作规定的,按照法律、法规的有关规定执行。

  第一百一十五条 本条例有关用语的含义是:

  物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  前期物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

  专有部分,是指物业管理区域内的房屋(含整栋建筑物)、车位、摊位,以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的特定空间。其具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。

  共用部位,是指物业管理区域内业主共有共用的建筑物承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)以及物业服务用房、共用设施设备用房、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层等。

  共用设施设备,是指物业管理区域内业主共有共用的电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、供气管线、电线、供暖及空调设备、道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施等(已移交专业经营单位管理、维护的专业经营设施设备及其相关管线除外)。

  第一百一十六条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同的示范文本,由市房产行政主管部门制定。

  第一百一十七条 业主自行管理或者聘请其他管理人管理物业的,参照本条例有关规定执行。

  第一百一十八条 本条例自20**年12月1日起施行。

篇3:唐山市物业管理条例(2013)

  唐山市物业管理条例(20**)

  (20**年10月28日唐山市第十三届人民代表大会常务委员会第28次会议通过 20**年9月26日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第32次会议批准 20**年9月28日唐山市第十三届人民代表大会常务委员会公告第18号公布 自20**年5月1日起施行)

  唐山市物业管理条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

  本条例所称物业,是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配置的设施设备和场所。物业管理,是指业主通过他人或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

  物业管理分为标准物业管理和准物业管理两种形式。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的所有其他形式的物业管理。

  第三条 各级人民政府应当创造条件,逐步推行住宅类物业和非住宅类物业的标准物业管理,提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,实行优惠政策推动物业管理产业健康发展。

  各级人民政府应当推进对老旧小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新、改造,不断改善居民生活环境。

  第四条 市住房和城乡建设行政部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。

  县(市)区人民政府住房和城乡建设行政部门对辖区内的物业管理活动进行指导和监督管理。

  规划、城管、绿化、环保、卫生、公安、消防、价格、工商、税务、民政、财政、邮政、人防等有关部门应当按照各自职责,做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。

  街道办事处、乡镇人民政府具体指导所辖区域内业主大会的成立和业主委员会选举、换届工作,指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

  居(村)民委员会协助和配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

  第五条 物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业服务行为,维护市场秩序和公平竞争,督促物业服务企业及其从业人员依法诚信经营和服务,促进行业健康发展。

  第二章 业主及业主大会、业主委员会

  第六条 物业的所有权人为业主。业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举或者更换业主委员会委员;

  (三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

  (四)选聘、解聘物业服务企业;

  (五)筹集、管理和使用专项维修资金;

  (六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)申请分立或者合并物业管理区域;

  (八)法律、法规及规章规定的其他物业管理事项。

  决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总数过半数的业主同意。

  第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的,可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位,推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  物业管理区域的划分,应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围,并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素,由县(市)区住房和城乡建设行政部门确定。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以分别划定物业管理区域。

  第八条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

  申请成立业主大会,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:

  (一)由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出;

  (二)由建设单位或者居(村)民委员会推荐业主代表作为临时召集人,召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。

  第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。

  业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

  业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于七日。

  第十条 建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等资料,并提供必要的工作条件。

  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前,按照县(市)区住房和城乡建设行政部门确定的标准和方式缴交。

  第十一条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则,业主的共同利益和义务,以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  市住房和城乡建设行政部门应当制定管理规约示范文本。

  第十二条 业主大会的组织及会议等活动按照国家、省、市有关规定执行。业主大会议事规则应当约定以下事项:

  (一)业主大会的议事方式、表决程序;

  (二)业主委员会的组成和委员任期;

  (三)业主大会定期会议的时间和形式;

  (四)召开业主大会临时会议的条件;

  (五)业主投票权的确定方法;

  (六)应当约定的其他事项。

  市住房和城乡建设行政部门应当制定业主大会议事规则示范文本。

  第十三条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项。

  业主委员会委员由五至十一人单数组成。业主委员会在其委员中选举产生主任一名和副主任一至二名。

  第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

  (一)筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

  (二)业主大会决议;

  (三)业主大会审议通过的管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主委员会委员的基本情况。

  材料齐备的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后七日内将备案材料抄送县(市)区住房和城乡建设行政部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、居(村)民委员会。第二项、第三项、第四项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

  第十五条 未成立业主大会的物业管理区域,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导并协助业主共同决定有关事项。

  经过半数以上业主同意,可以由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报县(市)区住房和城乡建设部门备案,委托物业所在地居(村)民委员会履行职责,并在物业管理区域内予以公告;具备成立业主大会条件满一年仍未成立业主大会的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报请县(市)区人民政府批准,委托物业所在地居(村)民委员会履行职责,并在物业管理区域内予以公告。

  受委托的居(村)民委员会履行以下职责:

  (一)向业主报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主选聘或者解聘物业服务企业,签订或者解除物业服务合同;

  (三)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)组织筹集专项维修资金,并监督使用;

  (五)督促业主按时交纳物业服务费;

  (六)督促业主和物业使用人遵守法律、法规和管理规约;

  (七)劝阻业主或者物业使用人违章装饰装修房屋;

  (八)业主委员会应当履行的其他职责。

  第十六条 居(村)民委员会应当自接受委托之日起三十日内,持以下材料向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案:

  (一)同意接受委托的声明;

  (二)制定并经半数以上业主同意的管理规约;

  (三)居(村)民委员会委员的基本情况。

  材料齐备的,县(市)区住房和城乡建设行政部门应当当场予以备案,并在备案后七日内将备案材料抄送市住房和城乡建设行政部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所。第二项、第三项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

  第十七条 业主发现受委托居(村)民委员会的委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规的规定,提议居(村)民委员会审议决定是否终止其物业管理职责,并依法追究其责任:

  (一)不履行物业管理职责或者因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (二)业主委员有拒不缴纳物业服务费等不履行业主义务行为的;

  (三)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

  (四)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

  (五)牟取可能妨碍公正执行职务的其他利益的;

  (六)有其他侵害业主合法权益行为的;

  (七)因其他原因不适宜履行物业管理职责的。

  居(村)民委员会审议决定是否终止该委员物业管理职责时,应当允许其申辩,允许业主旁听,并将审议过程及结果记录存档。

  第十八条 受委托居(村)民委员会应当积极推动业主大会成立工作。业主大会成立后,由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居(村)民委员会履行职责。业主委员会成立后,居(村)民委员会应当主动与其进行物业管理交接工作。

  第十九条 业主大会、业主委员会或者受委托居(村)民委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  受委托居(村)民委员会工作经费的收支情况应当同时接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

  第二十条 业主应当向为其提供服务的业主委员会成员、受委托的居(村)民委员会委员提供劳动报酬,具体标准及凯发网站的支付方式等事项由业主大会决定。

  第二十一条 物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约、业主大会决定,不得损害公共利益和他人利益。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第三章 物业服务企业

  第二十二条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质许可的范围内从事物业服务活动。

  外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动,应当向市住房和城乡建设行政部门备案,并到工商、税务等部门办理相关手续。

  第二十三条 物业服务企业应当按照规定接受住房和城乡建设行政部门的资质核定。拒不接受资质核定的,不得继续从事物业服务。

  第二十四条 物业服务企业享有以下权利:

  (一)按照物业服务合同进行相应管理;

  (二)按照物业服务合同收取服务费用;

  (三)对装饰装修活动进行监督管理;

  (四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为,要求责任人停止损害并恢复原状;

  (五)法定和依法约定的其他权利。

  第二十五条 物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)按照物业服务合同提供物业服务;

  (二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况;

  (三)公示物业服务合同约定的服务内容、收费项目和标准;

  (四)公示共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

  (五)协助有关部门制止违法行为,维护物业管理区域秩序;

  (六)法定和依法约定的其他义务。

  第二十六条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法行为或者安全事故时,物业服务企业应当及时向有关部门报告,同时采取相应的应急措施。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,维护公民的合法权益。

  第二十七条 业主委员会与物业服务企业签订合同前,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意,可以暂由业主委员会代行物业服务企业职责,承担物业服务企业义务。

  业主委员会应当自代行物业服务企业职责之日起三十日内,向县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

  业主委员会代行物业服务企业职责期限不超过一年。在代行职责期间,业主委员会应当积极引入物业服务企业。代行职责期满未能引入物业服务企业、经半数以上业主同意其继续代行职责的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府以及县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

  第四章 前期物业管理

  第二十八条 本条例所称前期物业管理,是指业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

  第二十九条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理,并向物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

  建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积低于三万平方米的,经县(市)区住房和城乡建设行政部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业,并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

  建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业合同,并在物业管理区域内公示。前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。

  前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。前期物业服务收费标准由双方约定,按照规定实行政府指导价的,应当按照政府指导价的有关规定执行。

  前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的,建设单位应当重新选聘物业服务企业。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应当与物业出售前公示标准一致,并告知全体业主。

  县(市)区住房和城乡建设行政部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

  第三十条 建设单位应当在销售(预售)物业之前,制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件,在取得物业销售(预售)许可前向县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府备案,并在销售场所公示。

  临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域内环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

  物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的,可以申请县(市)区住房和城乡建设行政部门处理。

  市住房和城乡建设行政部门应当制定临时管理规约示范文本。

  第三十一条 物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的收费标准收取前期物业服务费。物业交付给买受人的,由买受人交纳;尚未交付给买受人的,由建设单位交纳。

  建设单位送达书面入住通知后,物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的,视为交付,其物业服务费由建设单位垫付,物业买受人办理房屋所有权证时,由物业买受人返还建设单位垫付的费用。

  建设单位限定物业买受人办理收房手续的时间不得少于三十日。

  第三十二条 建设单位销售(预售)物业时,应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施,并在物业买卖合同中予以明示。

  物业交付前,参与联合验收的部门应当征求供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等相关专业单位意见。建设单位应当按照有关规定将验收合格的共用设施设备移交给相关专业单位负责管理,相关专业单位应当及时接管。验收不合格的,建设单位应当继续负责管理并按照要求进行整改。有关共用设施设备未移交相关专业单位管理的,不得将物业交付使用。物业交付时,建设单位应当将有关共用设施设备移交相关专业单位管理的情况予以公示。

  相关专业单位接管后,应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。

  相关专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其维修养护工作进行监督。

  本条例施行前已经交付使用的物业,其有关共用设施设备的交接管理办法,由市人民政府另行规定。

  第三十三条 交付物业前,建设单位应当对物业管理用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水、电等计量器具。

  物业服务企业承接物业时,建设单位应当为物业服务企业启动工作提供必要的条件。

  物业交付时,建设单位应当向物业买受人提供使用说明书、质量保证书,并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

  第三十四条 物业服务企业在承接物业管理时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。

  在办理物业管理交接查验手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理用房资料及物业管理必需的资料。

  业主委员会成立后,物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会。

  县(市)区住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对交接进行监督,并在相应文书上签字确认,在物业管理区域内公示。

  第三十五条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:

  (一)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案;

  (二)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序;

  (三)配合街道办事处、乡镇人民政府、县(市)区住房和城乡建设行政部门做好业主大会的成立工作。

  第三十六条 前期物业服务合同约定期限尚未届满但业主大会已按照规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

  前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的,前期物业服务合同可以自动延续,由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

  第五章 物业管理服务

  第三十七条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的保安、保洁、绿化、维修等专项服务,但不得将物业服务合同约定的主要部分或者全部委托或者转移给他人。因全部委托或者转移造成的损失由物业服务企业承担。

  第三十八条 选聘物业服务企业时,提倡采用公开招投标。业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

  物业服务合同应当对双方权利义务、物业管理事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业管理用房的管理与使用、专项维修资金的使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

  物业服务合同签订前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示七日,听取业主意见。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报物业项目所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门备案,县(市)区住房和城乡建设行政部门将备案材料抄送物业项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

  第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同提供质价相符的服务。

  物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当由具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。

  第四十条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

  普通住宅(含保障性住房、已售出公有住房)及其他物业根据物业建设条件、服务等级、服务标准、服务成本等情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

  物业服务收费实行政府定价、政府指导价的,由价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  第四十一条 物业服务费由物业服务企业或者业主委员会收取。

  物业服务企业或者业主委员会应当将物业服务合同中约定的服务事项、服务质量标准、收费标准、收费方式等在物业管理区域内的醒目位置公布,听取业主的意见和建议,及时向业主反馈意见和建议的处理情况,并及时公布物业服务费收取、使用等情况,接受业主的监督。

  实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业管理各项资金的收支情况;实行包干制收费方式的,应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务的,可以另行收费。

  第四十二条 业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。

  业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的,物业服务企业或者业主委员会有权要求其限期交纳。

  因业主逾期不交纳物业服务费等事项引起相关争议的,人民法院或者仲裁机构应当及时受理。

  业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用,受让人应当将物业权属转移情况、业主姓名、凯发网站的联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

  第四十三条 供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位接管物业管理区域内共用设施设备后,应当与最终用户签订服务合同,并向最终用户收取有关费用。

  任何单位不得强制物业服务企业代收有关费用,也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。

  物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主收取额外费用,委托单位应当根据双方约定向物业服务企业支付相关费用。

  第四十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

  物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并进行公示。业主委员会要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。

  第四十五条 物业服务合同期满三个月前,物业服务企业与业主委员会应当协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;一方不续约的,应当在合同期满三个月前告知对方。

  业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当在三个月前与对方协商。协商不成的,按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

  因物业服务合同期满双方不续约的或者提前解除合同的,业主委员会应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府,并向物业所在地的县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。街道办事处、乡镇人民政府接到告知后五日内在物业管理区域内公告,并及时协调解决有关事项。

  第四十六条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当按照相关规定明确债权债务情况,并向业主委员会交还下列资料和财物:

  (一)本条例第三十四条规定的资料;

  (二)物业管理用房;

  (三)物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

  (四)物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;

  (五)其他应当移交的资料、财物。

  新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁。

  不能维持正常物业管理秩序的,由县(市)区人民政府责成物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及住房和城乡建设行政部门、公安机关等相关部门组织接管。

  街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

  第四十七条 业主委员会、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业管理行业协会,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

  物业管理行业协会应当按照相关规定提供专业服务,不得出具存在虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

  第四十八条 政府各有关部门应当公布投诉、报告受理方式。在接到业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉后,应当及时处理并将处理结果回复投诉人;在接到关于物业管理区域内违法行为的报告后,应当及时依法予以处理。

  第四十九条 住房和城乡建设行政部门应当加强对物业服务企业的监督管理,对其物业服务活动进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

  市住房和城乡建设行政部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。县(市)区住房和城乡建设行政部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主委员会对物业服务企业的工作情况进行监督检查,建立物业服务企业信用档案,并采取适当方式将监督检查结果和信用档案向社会公开。

  第六章 物业的使用和维护

  第五十条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规及管理规约的规定,按照有利于物业使用安全和公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、生态及环境保护等方面的相邻关系。

  第五十一条 住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定向物业服务企业或者物业管理单位申报登记,并与其签订住宅装饰装修服务协议,接受其监督管理和指导。

  物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关行政部门报告。

  第五十二条 物业管理区域禁止下列行为:

  (一)违法改变物业的使用用途;

  (二)违法搭建建筑物、构筑物及其他设施;

  (三)擅自拆改房屋承重结构、主体结构,破坏或者擅自改变墙体外观;

  (四)占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道,损坏或者挪用消防设施;

  (五)排放或者堆放有毒、有害、危险物质,堆放易燃易爆物品:

  (六)擅自占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备及附属设施;

  (七)私圈、私占、私建停车场地;

  (八)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;

  (九)乱设摊点,乱倒垃圾,堆放杂物、固体废物,高空抛物;

  (十)擅自在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴;

  (十一)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;

  (十二)违反规定燃放烟花爆竹;

  (十三)违反规定排放废水、废气;

  (十四)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶影响他人;

  (十五)违反规定饲养动物;

  (十六)其他违反法律、法规和管理规约的行为。

  物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的,应当劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时向有关行政部门报告。

  有关行政部门在物业管理区域内的具体管理职责分工,由本级人民政府确定。

  业主、业主大会、业主委员会对于本条第一款的行为,有权依照法律、法规的规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

  第五十三条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,应当优先满足业主、物业使用人停车需要,对车库、车位的处分情况应当予以公布。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的,每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

  第五十四条 物业管理区域内需要占用业主共有的道路或者其他场地设置车位的,业主委员会或者物业服务企业可以就小区内划定地面停车位和行车路线请求公安交通管理、消防部门予以指导。

  物业管理区域内规划的车库、车位尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

  第五十五条 物业管理区域内,业主拥有所有权或者使用权的车库、车位的停车服务费,由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。其他规划内车库、车位的停车费、停车服务费,按照政府价格行政主管部门的有关规定执行。

  占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放车辆的,物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政部门制定的标准收取停车费、停车服务费,停车费归全体业主所有。

  物业服务企业应当将停车费、停车服务费单独列帐,独立核算。

  业主对机动车辆有保管要求的,可以由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

  第五十六条 地下人民防空工程设施平时用作停车位或者进行其他经营活动的,其收入应当按照有关规定优先用于人民防空工程设施的日常维护管理。具体收费标准由价格行政主管部门会同人民防空主管部门、住房和城乡建设行政部门制定。

  第五十七条 依法由业主共有的物业共用部位、共用设施设备,任何单位和个人不得擅自处分。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动获取的收益归全体业主所有。

  第五十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当由业主委员会提出具体方案,经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府同意向全体业主公示,公示期满后依法办理有关手续。

  第五十九条 售出的物业在国家规定的保修期限内,由建设单位负责维修,不得故意拖延;保修期满后,保修期内报告的维修事项,应当由建设单位完成维修。

  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的,相关单位应当及时维修养护,费用由责任人承担。

  物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新、改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人原因造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

  业主、物业使用人应当对存在于其专有空间的共用设施设备进行检查,发现问题及时向物业服务企业报告,并积极配合维修、改造。

  第六十条 新建住宅物业实行质量保修金制度,具体保修标准按照《房屋建筑工程质量保修书》执行。建设单位在新建住宅物业保修期起始日之前,按照住宅物业建筑安装总造价的百分之二,一次性向市、县(市)住房和城乡建设行政部门交存物业质量保修金。

  建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经市、县(市)住房和城乡建设行政部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

  物业工程质量保修期限届满后,市、县(市)住房和城乡建设行政部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

  质量保修金具体管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。

  第六十一条 供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位,应当依法承担物业管理区域内已接管的相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任,所产生的费用按照有关规定在成本中列支。

  前款规定的单位因维修、养护、更新等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当提前告知物业服务企业同时办理相关手续,并及时恢复原状。

  第七章 物业管理用房和物业维修资金

  第六十二条 城乡规划行政部门应当将物业管理用房的位置和面积,纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容并征求住房和城乡建设行政部门的意见。

  建设单位应当将物业管理用房纳入居住小区或者组团建设内容,与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

  建设单位应当依照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理办公用房,按比例计算少于一百二十平方米的,按一百二十平方米执行;按照千分之四的比例配置物业管理经营用房。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计方案审查时征求住房和城乡建设行政部门的意见,在建设项目修建性详细规划中确定,不得任意调整。

  第六十三条 物业交付前,建设单位应当按照本条例规定的标准将物业管理用房及其产权证明等资料交给县(市)区住房和城乡建设行政部门。物业管理用房由县(市)区住房和城乡建设行政部门查收后交给前期物业服务企业使用。

  经规划部门批准实行物业分期开发,应当按照小区总体规划面积,首期一次性提供足额物业管理办公用房;随开发进度,分期提供物业管理经营用房。

  第六十四条 在住宅区房屋初始登记时,物业管理用房应当同时办理登记。物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主,不得分割、转让或者抵押。

  物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。

  物业管理经营用房使用方案由业主委员会提出,并向全体业主公示。经营收益用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。

  前期物业服务期间按照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限,经营收益应当专户储存,用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报县(市)区住房和城乡建设行政部门备案。

  第六十五条 业主(包括已售出公有住房业主)应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金不敷使用的,应当由业主续筹。

  专项维修资金管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。

  第六十六条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

  发生危及居住安全等紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修或者更新、改造的,相关业主或者物业服务企业可以提请住房和城乡建设行政部门或者其他相关安全机构认定,并持认定材料直接向住房和城乡建设行政部门申请列支住宅专项维修资金。紧急情况处置后,应当向相关业主公示,接受监督。

  第六十七条 物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

  房屋灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当返还业主。

  第八章 法律责任

  第六十八条 建设单位、物业服务企业、业主以及其他单位和个人违反本条例,国务院《物业管理条例》以及其他有关法律、法规已有处理规定的,从其规定。

  第六十九条 物业服务企业违反本条例规定有下列情形之一的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,将违法行为记入信用档案,并按照相关规定实行警示、惩戒:

  (一)违反第二十五条规定不履行相应义务的;

  (二)违反第三十八条第四款、第六十四条第四款规定未按时将合同报送备案的;

  (三)违反第四十五条第二款规定擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的。

  第七十条 单位违反本条例规定有下列情形之一的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令其限期改正,并按照下列规定予以处罚:

  (一)建设单位违反第三十三条第三款、第三十四条第一款、第五十九条第一款规定,不履行保修责任或者不及时处理解决物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题的,处十万元以上二十万元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;

  (二)建设单位、物业服务企业违反第三十四条第二款、第三款、四十六条第一款至第三款规定,不履行交接义务的;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款;

  (三)建设单位违反第五十三条规定,不公布物业管理区域内规划的车库、车位的处分情况的,给予警告;未首先满足业主停车需要,将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人的,给予警告并责令限期改正;逾期不改正的,没收违法所得,并可处五万元以上二十万元以下的罚款。

  第七十一条 违反本条例第四十七条第二款的规定,物业管理行业协会故意出具虚假资料的,由市住房和城乡建设行政部门给予警告,责令限期改正,并处一万元以上三万元以下的罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十二条 单位或者个人违反本条例第五十二条规定的,由有关行政主管部门按照职责分工依照相关法律、法规、规章的规定予以查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理;给他人造成损害的,依法承担民事责任。

  第七十三条 业主、物业使用人违反本条例第五十九条第四款规定,对存在于业主专有空间的设施设备出现问题时拒不配合或者阻挠共用设施设备维修、改造的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门责令改正;情节严重的,可处一千元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十四条 单位和个人违反本条例规定,挪用、侵占物业服务费、停车费、共用设施设备经营所得等资金的,由物业所在地县(市)区住房和城乡建设行政部门追回挪用、侵占的资金,给予警告;有违法所得的,没收违法所得,可以并处挪用、侵占数额两倍以下的罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第七十五条 住房和城乡建设行政部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政部门及其工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由相应机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理:

  (一)未依法指导业主筹备成立业主大会的;

  (二)未按照规定公布投诉、报告受理方式的,或者对物业管理活动中的投诉,不及时受理、处理的;

  (三)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不及时依法予以处理的;

  (四)截留、挪用、侵占物业专项维修资金、物业保修金等资金的;

  (五)利用职务便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第九章 附则

  第七十六条 专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积,尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

  第七十七条 各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域物业管理相关工作参照本条例执行。

  第七十八条 市人民政府应当根据本条例制定实施细则。

  第七十九条 本条例自20**年5月1日起施行。

篇4:广西壮族自治区物业管理条例(2013修正)

  广西壮族自治区物业管理条例(20**修正)

  (20**年5月26日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 根据20**年6月3日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第八次会议《关于修改〈广西壮族自治区物业管理条例〉的决定》修正 20**年11月30日广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订 20**年11月30日广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会公告第59号公布 自20**年1月1日起施行)

  目录

  第一章 总则

  第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第三章 物业服务

  第四章 物业的管理

  第五章 物业的使用

  第六章 物业的维护

  第七章 法律责任

  第八章 附则

  广西壮族自治区物业管理条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及有关法律、行政法规的规定,结合本自治区实际,制定本条例。

  第二条 本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

  本条例所称的物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本自治区物业管理活动的监督管理工作。

  设区的市、县级人民政府房产行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  公安、民政、司法行政、城乡规划、环境保护、价格、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等有关部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。

  第四条 乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下,具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。

  村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好与物业管理有关的工作。

  第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。

  第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第六条 本条例所称的业主包括:

  (一)房屋所有权证记载的房屋所有权人;

  (二)依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;

  (三)尚未办理房屋所有权登记,但基于一定的法律事实,已经合法占有房屋的人。

  第七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。

  业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

  第十条 交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的,或者首套房屋交付使用已满两年的,建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

  (一)业主房屋所有权权属清册;

  (二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

  (三)房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明;

  (四)物业服务用房配置证明;

  (五)其他必要的文件资料。

  建设单位未及时书面报告的,已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。

  房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后,应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。

  第十一条 乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后,应当及时组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

  业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。

  筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告,并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

  第十二条 业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单;

  (五)确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。

  设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。

  第十三条 下列事项由业主大会决定:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会成员,决定业主委员会的任期;

  (三)选聘和解聘物业服务企业;

  (四)筹集和使用专项维修资金;

  (五)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (七)改变共有部分的用途;

  (八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

  (九)批准业主委员会工作规则;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

  (十一)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

  (十二)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

  决定前款第四项、第五项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十四条 业主大会每年至少召开一次会议,由业主委员会召集。

  业主委员会不履行召集业主大会会议职责的,业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处协调督促召开业主大会会议。

  有下列情形之一的,业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议:

  (一)发生重大事故或者紧急事件,需要及时处理;

  (二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议;

  (三)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一,或者业主委员会主任辞职、离职,或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职;

  (四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。

  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,执行业主大会决定的事项,履行法律、法规规定的职责,接受业主的监督。

  业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席,作出的决定应当经全体成员过半数同意。

  业主大会、业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。

  第十六条 经业主大会决定,可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:

  (一)从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取;

  (二)业主自愿捐赠;

  (三)其他合法方式。

  工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴,由业主大会决定。业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。

  第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的县级人民政府房产行政主管部门和乡镇人民政府或者街道办事处备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

  (二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;

  (三)管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主大会会议记录和会议决定。

  第十八条 业主委员会应当建立定期接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

  业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并建立工作档案。

  业主委员会应当建立信息公开制度,及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。

  第十九条 业主委员会任期届满九十日前,应当召集业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满未进行换届选举的,业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处责令限期进行换届选举;逾期不进行的,乡镇人民政府或者街道办事处应当及时协调组织业主召开业主大会会议,进行换届选举。

  第二十条 业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内,乡镇人民政府或者街道办事处应当组织上一届业主委员会将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

  第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督。

  第二十二条 业主委员会成员有下列情形之一的,经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议,业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格:

  (一)不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的;

  (二)侵犯其他业主合法权益的;

  (三)在物业管理活动中谋取私利的;

  (四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

  业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的,应当补选。

  第三章 物业服务

  第二十三条 从事物业服务活动的企业,应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书,并在资质证书许可范围内承接物业服务。

  从事物业管理的人员,应当按照国家规定取得职业资格证书。

  第二十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

  业主大会选聘物业服务企业,可以要求物业服务企业提供诚信记录。

  物业服务企业接受聘请从事物业服务,应当与聘请方订立物业服务合同。

  第二十五条 物业服务合同(含前期物业服务合同)应当包含以下内容:

  (一)物业管理的区域范围;

  (二)共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

  (三)利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例;

  (四)公共绿化的养护和公共区域的保洁;

  (五)公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施;

  (六)物业服务的质量标准和收费方式、标准;

  (七)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

  (八)装饰装修管理服务;

  (九)物业服务档案和物业档案的保管;

  (十)专项维修资金的管理与使用;

  (十一)双方的权利和义务;

  (十二)合同期限;

  (十三)合同终止、解除条件;

  (十四)违约责任;

  (十五)其他事项。

  自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合同的示范文本。

  第二十六条 物业服务应当符合下列要求:

  (一)按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范,实施物业服务;

  (二)在业主、物业使用人使用物业前,将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

  (三)根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务,建立健全安全防范应急预案等各项管理制度,做好物业管理区域内的安全防范工作;

  (四)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时,应当立即采取保护措施,并按照物业服务合同约定进行维修;

  (五)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

  (六)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见,改进和完善物业服务;

  (七)发现违反本条例或者管理规约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告,配合有关行政管理部门的执法工作;

  (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。

  第二十七条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业服务:

  (一)物业服务合同终止;

  (二)物业服务合同解除;

  (三)物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。

  第二十八条 终止或者解除物业服务合同,应当依据合同履行告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前六十日告知。

  自物业服务合同终止或者解除之日起十日内,物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜:

  (一)移交本条例第四十条规定的全部物业档案;

  (二)移交物业服务中形成的物业服务档案;

  (三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;

  (四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

  (五)清算预收、代收和欠收的有关费用;

  (六)其他交接事项。

  物业服务企业未办理退出交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

  第二十九条 物业服务企业退出物业管理区域时,业主大会未及时选聘出新的物业服务企业的,业主大会或者业主委员会可以临时聘请物业服务企业。

  第三十条 物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动:

  (一)擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;

  (二)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传;

  (三)擅自设置营业摊点;

  (四)收取未经价格主管部门核准的费用;

  (五)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用;

  (六)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;

  (七)擅自提高公共车位停车费标准;

  (八)其他与物业服务无关的活动。

  第三十一条 县级以上人民政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的专业培训和诚信教育,根据物业服务合同履行、物业投诉处理和日常检查等情况,建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案,并向社会提供查询服务。

  第四章 物业的管理

  第三十二条 划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素,由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定。

  建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的,在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下,可以分别划分为独立的物业管理区域。

  影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的,不得分割划分为独立的物业管理区域。

  第三十三条 商品房的建设单位在办理销售手续前,应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料,向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内,按照本条例第三十二条的规定进行物业管理区域划分。

  物业管理区域划定后,建设单位在销售房屋时,应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括:

  (一)物业管理区域的范围;

  (二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;

  (三)公共场所、公共绿化的面积和位置;

  (四)公共车位数量和位置;

  (五)地下室、底层架空层面积及其权属;

  (六)物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置;

  (七)共用设施设备名称及其权属;

  (八)其他需要明示的场所和设施设备。

  第三十四条 建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积,并纳入建设计划,同步设计、同步施工、同步交付使用。

  物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二,且不少于八十平方米。

  物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。

  第三十五条 商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务,并制定临时管理规约。

  投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业,经县级人民政府房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十六条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并在合同签订之日起十五日内,报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。

  建设单位与买受人签订物业销售合同时,应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约,履行前期物业服务合同。

  第三十七条 新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任,并在物业管理区域内公布保修联系电话和地址。

  物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

  第三十八条 自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用,由物业建设单位承担;自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用,由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时,除物业销售合同另有约定外,物业服务企业不得向买受人收取任何费用。

  第三十九条 临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止。

  第四十条 建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当一并移交下列物业档案资料:

  (一)建设项目的各种批准文件;

  (二)各类建筑物、场地、设施设备的清单;

  (三)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (四)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;

  (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (六)业主共有的房屋、场地、设施设备清单;

  (七)其他相关资料。

  新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九十日内,将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行政主管部门备案。

  第四十一条 建设单位在向业主交付物业前,应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。

  第四十二条 建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。

  建设单位用于销售的车库、车位,应当与房屋同步销售,并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案,但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。

  第四十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位,应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。

  车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时,建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。

  违反第二款规定的,房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。

  第四十四条 县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当及时受理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门和单位职责的,应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。

  业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,可以自行协商解决;可以向人民调解委员会、房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解;可以依法向人民法院提起诉讼。

  第四十五条 县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。

  物业管理联席会议由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府或者街道办事处召集,价格主管部门、城市管理部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。

  物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

  (一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;

  (二)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;

  (三)物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件;

  (四)物业管理区域内的收费争议问题;

  (五)物业管理与社区管理的衔接和配合;

  (六)其他需要协调解决的重大事项。

  第五章 物业的使用

  第四十六条 业主、物业使用人使用物业,禁止下列行为:

  (一)损坏、拆改房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

  (二)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

  (三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物;

  (五)侵占绿地,毁坏绿化;

  (六)随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物,往楼下抛弃物品;

  (七)排放超过规定标准的噪声;

  (八)随意停放车辆,妨碍消防通道和道路畅通;

  (九)违反规定饲养动物,影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活;

  (十)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (十一)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

  对违反前款规定的行为,其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。

  第四十七条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。

  转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内,将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

  第四十八条 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业,遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并进行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修,还应当取得业主的书面同意。

  第四十九条 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

  物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房,除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外,不得改变用途。

  第五十条 物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点,实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。

  实行政府指导价的,设区的市、县人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门,根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本和物价指数变动等情况,分类制定相应的基准价和浮动幅度,定期向社会公布。具体的物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  物业服务收费的具体管理办法,按照国家和自治区的有关规定执行。

  县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门,加强对物业服务收费的监督。

  第五十一条 物业服务企业违反规定和物业服务合同,扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的,业主有权拒绝。

  业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

  第六章 物业的维护

  第五十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和自治区有关规定交纳住宅专项维修资金。

  住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,按照国家和自治区的有关规定执行。

  第五十三条 物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用,由建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用,按照下列规定承担:

  (一)业主专有部分由业主承担;

  (二)业主共用部位、共用设施设备,由业主按照专有部分建筑面积分摊,从专项维修资金中支付,属于人为损坏的,费用由责任人承担;

  (三)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分,按照有关规定承担。

  第五十四条 维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备时,相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

  第五十五条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置相应的警示标志,采取具体防范措施,并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

  第七章 法律责任

  第五十六条 建设单位违反本条例第十条第一款规定,不按照规定时间向房产行政主管部门提交物业交付使用书面报告和有关资料的,由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第五十七条 物业服务企业违反本条例第二十八条第三款规定,未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的,由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  第五十八条 物业服务企业违反本条例第三十条第二项、第三项、第四项、第六项、第七项规定之一的,由县级以上人民政府房产行政主管部门或者价格主管部门按照权限处一万元以上五万元以下罚款;有收益的,所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十九条 建设单位违反本条例第三十三条规定,不申请划分物业管理区域或者不按照规定向买受人明示物业管理区域的,由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第六十条 县级以上人民政府房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的工作人员违反本条例,有下列情形之一的,由上级行政机关或者主管部门责令改正,并依法给予处分:

  (一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主大会的;

  (二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

  (三)违反物业管理投诉处理规定的;

  (四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

  (五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

  第六十一条 违反本条例规定的其他行为,法律、行政法规已作出处罚规定的,从其规定。

  第八章 附则

  第六十二条 本条例所称“共用部位”,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本条例所称“共用设施设备”,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由住宅业主共有的附属设施设备,以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备,主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第六十三条 业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数,按照下列方法确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;

  (三)业主人数,按照专有部分的数量计算。建设单位尚未出售的部分,按一人计算。

  第六十四条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇5:江苏省物业管理条例(2013修正)

  江苏省物业管理条例(20**修正)

  (2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 根据20**年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》第一次修正 20**年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第二次修订 20**年11月29日江苏省人民代表大会常务委员会公告第122号公布 自20**年5月1日起施行)

  江苏省物业管理条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

  街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。

  第四条 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府其他有关部门,按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

  第五条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府财政预算。

  对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业,县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

  第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,加强物业服务企业从业人员培训,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

  第二章 物业管理区域

  第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

  规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

  建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第八条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

  已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

  已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。

  第九条 县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

  物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

  第三章 业主、业主大会与业主委员会

  第十条 房屋的所有权人为业主。

  业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务。

  第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第十二条 业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

  第十三条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:

  (一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

  (二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

  第十四条 物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求,报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  第十五条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

  筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

  第十六条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

  筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

  第十七条 首次业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

  筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

  第十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第十九条 召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议,应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。

  第二十条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

  第二十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主委员会委员;担任业主委员会委员后出现上述情形的,应当按照业主大会确定的规则予以罢免。

  业主委员会由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

  第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案:

  (一)业主委员会备案申请书;

  (二)业主委员会委员名单;

  (三)业主大会议事规则和管理规约;

  (四)业主大会会议记录;

  (五)其他应当提供的材料。

  第二十三条 依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。

  业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

  第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

  第二十五条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支,也可以由全体业主分摊。

  经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况,接受业主的监督。

  第二十六条 业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门,与社区居(村)民委员会相互协作,共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当书面告知社区居(村)民委员会。

  第二十七条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

  物业管理委员会的人员组成,应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

  第二十八条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

  业主小组应当履行下列职责:

  (一)推选业主代表出席业主大会会议;

  (二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;

  (三)决定本小组范围内的其他事项。

  业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

  第二十九条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务。

  第三十条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。

  第四章 前期物业管理

  第三十一条 新建住宅物业实行前期物业管理。

  在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十二条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

  第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。

  第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

  已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。

  第三十五条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

  集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。

  配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准,由设区的市人民政府制定。

  第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。

  物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。

  物业服务用房不得买卖和抵押。

  第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

  建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

  本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。

  专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

  第三十八条 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

  第三十九条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  新建住宅小区应当具备以下条件:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量表具;

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

  (四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;

  (六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;

  (七)法律、法规规定的其他条件。

  第四十条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。

  现场查验物业二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  第四十一条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他与承接查验有关的文件。

  物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公告。

  第四十二条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。

  物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,在业主委员会的监督确认下,向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案,或者向业主委员会移交。

  第五章 物业服务

  第四十三条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质。

  从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

  第四十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  第四十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。

  电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

  第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

  业主委员会经征求业主意见,可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著位置进行公示。

  第四十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作。

  业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

  第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

  第四十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定,实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价,业主大会成立后,物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定;非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费,实行市场调节价。具体物业服务收费标准,由当事人在物业服务合同中约定。

  实行政府指导价的,价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。

  物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。

  第五十条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

  第五十一条 物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

  物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

  第五十二条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

  业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复。

  第五十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

  第五十四条 物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用,不计征营业税和企业所得税。

  住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

  第五十五条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。

  业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

  第五十六条 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。

  业主大会决定选聘新的物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内,退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

  (一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

  (二)移交本条例第四十条第二款规定的相关资料;

  (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

  (四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。

  第五十七条 物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

  被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  第五十八条 物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业及其项目负责人信用档案,并向社会公开。

  第五十九条 单体物业或者规模较小的物业,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的监督指导下,业主可以对物业实施自行管理。

  业主自行管理的,应当对下列事项作出决定:

  (一)自行管理的执行机构、管理人;

  (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

  (三)聘请专业机构的方案;

  (四)其他有关自行管理的内容。

  电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

  第六章 物业的使用和维护

  第六十条 业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  第六十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  平时开发利用人民防空工程设施,不得影响其战时防空效能和应急避难功能。

  第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。

  建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。

  在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。

  第六十三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

  物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第六十四条 在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。

  物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准,由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。

  物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

  业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

  第六十五条 业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。

  业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,按照前款规定使用。

  第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

  物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。

  人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。

  第六十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变物业的规划用途;

  (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物;

  (四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

  (五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

  (六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

  (七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

  (八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

  (九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

  (十)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第六十八条 城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和凯发网站的联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。

  第六十九条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。

  第七十条 业主或者物业使用人对住宅装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。

  业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

  物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

  第七十一条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责保修。保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由该业主承担。

  第七十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

  第七十三条 物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

  物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

  第七十四条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存住宅专项维修资金。

  住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第七十五条 住宅物业交付使用后,电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,政府可以给予补贴。

  本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

  第七十六条 发生下列危及房屋安全情形之一,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

  (四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (六)危及房屋安全的其他情形。

  应急维修费用应当经过审计并向业主公示后,从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的,从公有住房住宅专项维修资金中列支。

  第七十七条 住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。

  业主申请房地产转移登记时,应当向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

  第七十八条 业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请,将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款,住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

  住宅专项维修资金代管部门应当将住宅专项维修资金保值增值情况向业主公开,业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

  住宅专项维修资金代管部门应当根据维修资金的使用计划和本条第一款、第二款的规定,履行维修资金保值增值的责任。具体办法由省物业管理行政主管部门、省财政行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定。

  第七十九条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府确定。

  旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

  第八十条 旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第七章 法律责任

  第八十一条 违反本条例第三十七条规定,专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第八十二条 违反本条例第四十条第一款规定,物业服务企业承接物业未进行查验的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,并记入物业服务企业信用档案。

  第八十三条 违反本条例第四十一条第二款规定,物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

  第八十四条 违反本条例第四十八条第一款规定,业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第八十五条 违反本条例第五十一条第一款、第二款规定,物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第八十六条 违反本条例第五十三条第二款规定,物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的,由县(市、区)价格行政主管部门责令限期改正,并退还已收取的费用。

  第八十七条 有下列行为之一的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款,并可以提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书:

  (一)违反本条例第五十六条第一款规定,被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续,或者除物业服务合同另有约定外,被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的;

  (二)违反本条例第五十七条第二款规定,被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。

  第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  违反本条例第六十二条第三款规定,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。

  第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县级以上民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

  第九十条 违反本条例第六十七条第一款规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,由县级以上地方人民政府规划、建设、房管、城管、公安、环保等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。

  第九十一条 县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附则

  第九十二条 本条例所称住宅共用部分,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本条例所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;

  (二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。

  第九十三条 本条例自20**年5月1日起施行。

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