物业公司如何规避治安风险 -凯发网站

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物业公司如何规避治安风险

  物业管理公司如何规避治安风险

  在传统观念中,物业管理是一个朝阳行业,是一个风险很小的行业。但近几年来,因在物业辖区内发生刑事犯罪导致业主人身财产损害而将物业管理公司告上法庭的案件日益增多,稍有不慎就会招来金额巨大的赔偿风险。高额的经济赔款使原本微利的物业管理公司不堪重负,有些规模较小的公司甚至因此而破产。所以,如何规避此类风险已成为行业的当务之急,因此,笔者将就物业管理企业的保安责任等问题谈一谈自己的看法。

  首先,要重视物业服务合同的签订,谨慎拟定合同中的各项条款。

  资料表明,法院对“望京某小区命案”判物业管理公司赔偿16万,而对“北京丰台西马小区命案”却以证据不是驳回了业主的赔偿请求。为什么同类事件判决却不一样?从法院的判决依据看,前者是物业管理公司没有按物业服务合同去做,也就是我们平常所说的“物业不作为”,而后者则正好相反。因此,物业的作为与否是此类问题的关键,而法院衡量物业管理公司是否作为的依据就是物业服务合同。《物业管理条例》(以下简称《条例》)第36条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”根据该规定,物业管理公司承担相应法律责任的前提条件是:1、物业管理公司未能履行服务合同约定的义务;2、物业管理公司的违约行为导致了损害结果的发生。鉴于物业服务合同在法律中的重要性,物业管理公司在签订服务合同时务必谨慎拟定条文,不能粗枝大叶、草率从事,尤其是涉及到安全保障义务的条款更应慎之又慎,杜绝因条款的不严密而使物业管理公司承担过多的法律义务。

  怎样订立严格的物业服务合同呢?按照《条例》规定,我们在合同中应约定常规的安全服务内容,如小区内是否安装闭路监控电视,保安实行几小时的值勤和巡视,如何紧急处理突发事件,是否实行封闭式管理等等。除此之外,合同中还应明确订有风险排除条款,如“不承担对业主或使用人的人身安全及财产的保管保险义务”等。这是因为物业管理公司对小区提供服务的内容主要是维护和管理房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的环境卫生和小区内的公共秩序,而不是对某一特定业主的财产和人身安全承担安全保障责任。合同订立后,物业管理公司就必须按合同约定提供服务,如果未能履行义务致使发生伤害事件,就要承担相应的责任;相反,如果物业管理公司完全履行了合约,在服务过程中不存在过失行为,那么,即使物业管理区域内发生了安全事故,业主也不能向物业管理公司主张赔偿,而只能向侵害人追究责任。

  其次,是强化企业全体员工特别是物业保安人员的法律意识,制定切实可行的规章制度,确保服务合同的履行。

  如何有效地履行物业服务合同,源于员工自觉的法律意识和强制的制度规范约束。法院审核的依据是物业管理公司员工是否恪尽职守地履行了服务合同。公司员工有否法律意识,反映在日常工作中的工作质量是大不一样的,法律意识淡薄的员工工作中往往缺乏责任性,如保安人员该出去巡视的不去或少去,不该离岗的却擅自脱岗离岗,一旦发生问题,风险就由此产生。“上海女大学生家门口遇害案”就是这种情况,因为该物业管理公司已在服务合同中承诺保安有安全监控义务,但事发时物业保安均擅自离岗,且连接至门卫的电梯警铃鸣响长约三分钟都无人作为,这种不负责任的个人行为致使企业承担了赔偿10万元的风险。所以要不断教育员工强化法律意识,要让他们明白自己的行为所产生的法律后果。与此同时,还需制定切实可行的制度、标准来规范员工的日常行为,以量化的标准来衡量物业保安员的日常工作质量,使他们懂得做到什么程度才能履行物业服务合同。在此基础上,公司再辅之以品质保证部的强力督导,从而保证每个保安的工作质量符合物业服务合同的要求,确保合同的顺利履行。

  再次,是购买物业保险。

  俗话说“百密总有一疏”,公司在强化员工规避风险意识的同时,对那些意外事件也应做到未雨绸缪。而事先向保险公司投保,不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。近来,一些大型物业管理公司都已开始运用这种方法来转移风险,如万科、中海等公司先后购买物业管理保险,以规避可能出现的风险。笔者所在公司也向保险公司购买了公众责任险,该险种又称普通责任险或第三者责任险,是承保被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时,由于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任的保险。

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篇2:物业服务中规避风险

  物业服务中如何规避风险

  物业服务中存在较多的安全管理风险,对涉及的各类安全管理风险进行针对性的预防,是物业服务企业较为理想的选择。

  建立安全四张网

  第一张网是建立一支训练有素的秩序维护队伍。秩序维护员是小区安全管理的第一线人员,是小区安全的重要因素。要对秩序维护员安全意识进行全方位的训练,加强岗位培训和职业道德培训,让其意识到安全的重要性。

  第二张网是全体物业管理人员。小区的物业管理人员是一个整体,全体物业管理人员应有强烈安全防范意识,把安全防范放在第一位,提高自身的管理素质,加强风险意识。

  第三张网是全体业主。业主自身的安全意识是降低事故发生的有利条件,但有些业主的安全意识较差,这时我们物业管理人员要时刻提醒业主做好安全防范,加深业主对这类事物安全隐患的印象。

  第四张网是科技手段网。小区的安全防范主要是人防和机防,在提高人防的前提下,我们也要加大机防的强度。运用高科技智能化监控设备将弥补人防缺陷。

  建立完善的制度

  制度建设的重要性已被越来越多的企业所认识,企业的发展壮大与成功都离不开一套系统、科学、严密、规范的内部管理制度。物业服务企业防范安全管理风险的基本立足点,也应是建立严格的各项工作管理、考核与评价制度,做到管理工作有章可循,无遗漏、无缺陷、无失误。制度得到全面落实,是减少安全风险的重要保障。

  制度建设一定要注重推行和检查评估环节,进行重点落实、推进,并不定期地对执行情况进行检查、纠正、提醒员工违反制度的行为,按照“谁主管,谁负责”的原则落实安全防范管理责任和逐级岗位责任。完善的制度可以带动员工的工作热情,明确其责任,约束其行为。

  购买物业管理责任险

  随着近年来物业管理行业的不断发展,在物业服务过程中出现与业主的纠纷也越来越多,业主的维权意识也日益增强,物业服务公司与业主之间的法律纠纷也与日俱增。“管理疏忽与失误”是作为判断物业服务企业是否承担法律责任的根据,但再优秀的物业服务公司也很难避免工作中的疏忽和失误。对业主造成人身安全和财产损害,将使物业服务企业产生很大的经济赔偿风险。

  如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢?我想对于大多数物业服务企业来说,转嫁风险和赔偿责任是最好的方法。而转嫁风险的最佳选择便是投保,购买物业管理责任险。如在服务过程中工作人员因疏忽和失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿,依法由保险公司承担物业服务公司的经济赔偿责任。

  合同约定规避风险

  在物业服务纠纷中,认定物业服务企业是否存在“管理疏忽与失误”的法律依据是《物业管理条例》第三十六条规定的:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任”。因此要规避风险,在与业主签订物业服务合同时尽量避免使用结果意义的用词,如“保障人身财产安全”之类的词语,应用“每小时巡逻一次”、“及时到现场处理”等行为词语。

  在实际工作中做不到或做不好的服务不要在合同和其它资料中体现和承诺,不然以后发生人身、财产损害后会成为物业服务企业赔偿的依据。虽然可以利用合同的约定不能规避所有风险,但只要我们物业服务人员自身的工作做得完善,便可减少矛盾,化解风险。

篇3:租金分解:公司规避涉税风险有效途径

  租金分解—公司规避涉税风险的有效途径

  a公司系中外合资企业,主营房地产开发业务。现a公司决定将其经营的b中心商场的地下一、二层以租赁方式开办"东方家具广场",即将b中心地下一、二层约18000平方米的经营面积出租给60户生产家具的客户(以下简称"租户"),并分别与租户签订各自独立的租赁协议,以确定每年固定的租金收入。

  为保证及时、足额收取租金,及能通过租户的营业额对其偿付能力进行判断,a公司拟采取统一代收货款,将扣除租金后的代收货款返还给租户。上述租金收入中包含a公司提供场地应收的场地租赁费、b物业公司提供物业管理所收取的物业管理费。(b物业公司为a公司提供包括地下一、二层在内的全部商场的物业管理服务,a公司全额支付b物业公司相应的物业管理费用,故a公司向租户收取的物业管理费不再转付给b物业公司。)c公司因参与东方家具广场的管理方案的制订、高层管理人员的派驻,按有关协议约定,a公司需向c公司支付相关的品牌及管理费。按照与c公司的合同约定,a公司拟打出"东方家具广场"的广告宣传牌,进行形象宣传和商业推广活动。

  现存的经营风险及涉税风险

  根据《公司法》的有关规定,房地产开发公司出租场地是正常经营,但a公司经营家具广场就超出了其现有的经营范围。需要在营业执照上增项,如此一来。就意味着a公司是在自营家具广场。

  根据现行税法规定,a公司的租赁行为。主要涉及到营业税、城市房产税,印花税、外商投资企业和外国企业所得税及个人所得税;但从税法的角度看,由于a公司签订的合同与实际经营不吻,容易造成自营与租赁经营的争议。进而会产生适用税种的差异。这就会给a公司带来较大的税负差异。

  风险一

  a公司与c公司签订的合同

  a公司与c公司签订的协议,容易使人理解为c公司提供给a公司品牌及家具市场的管理经验,并派遣高级管理者前往a公司开办的家具广场协助a公司付诸实施,c公司依约向a公司收取品牌及管理费。这样a公司在账务处理上必然体现支付"品牌使用费"等类似的支出,加之a公司对经营家具广场业务采取了统一收款的结算方式(为了保证租户能将通过东方家具广场销售的家具收入全额在b中心商场的统一结算柜台进行结算,a公司拟自招工作人员,负责各租户的家具买卖),从而证明其经济行为是一种自营行为。而非所谓的租赁行为。

  若以此类推。可得出结论。即a公司目前收取的全部租金收入相当于本环节经销家具所取得的增值收入。依增值税税法的有关规定。a公司应就租金部分按17%的增值税税率计算缴纳增值税。

  风险二

  a公司与租户签订的合同

  a公司与各租户签订的所谓"租赁"合同,即便主管税务机关等部门认定a公司的此种经济行为是租赁业务,那么依据现行营业税法的有关规定。a公司依合同约定向租户收取的管理费,就属于租赁行为的价外费用。

  按税法规定。不论该价外费用所有权是否归a公司所有,也不论该价外费用收取时开具的是何种发票及账务上如何核算,均应并八租金收入的营业额一起缴纳营业税。

  由于a公司需将家具广场的物业管理费会同商场其他部分的物业管理费支付给b物业管理公司,这样也会使a公司的计税基数增加,虽然企业所得税不会增加,但会增加其营业税税负,造成收入与成本同时增长。同时。按这种方式签订的合同也会使这部分管理费存在重复纳税问题:既在a公司缴纳了税款。又计入b公司的营业收入并纳营业税。

  由此可见,作为自营行为的流转税税负要重于作为租赁行为的流转税税负。显然,a公司目前按租赁业务经营的思路是正确的,但必须使得租赁行为从合同到实质运作经营能够完全吻合。否则,a公司会面临较大的涉税风险。

  筹划思路

  改变a公司与c公司的协议内容及运作模式

  如果要消除主管税务机关等部门对a公司自营行为的误解。a公司必须改变现有的与c公司签约的主体身份。应以承租a公司场地的60户租户代理人的身份与c公司签订家具广场经营过程中品牌及管理费收取的相关合同。在实际运作中,也应由60户租户分别向c公司支付上述款项。为便于操作以及节约成本。可由a公司以代理人身份予以协助统收统付,但发票仍由实际收取款项的c公司分别开具给各租户。

  如此操作的结果是,a公司不再在账面上体现支付c公司"品牌及管理费"支出,减少了自营业务的嫌疑。同时。也相应降低了a公司向租户收取的租金额。在其他因素不变的情况下,a公司改变与c公司的协议内容及运作模式,能有效降低a公司的营业税税负。

  改变a公司与b物业管理公司的物业管理费支付模式

  为进一步降低a公司的营业税税负,可改变现有的支付b物业公司物业管理费的模式,将地下一、二层家具广场相应的物业管理费用,通过合理的分配方法分解到每一租户,由租户直接向b物业公司交纳上述物业管理费。

  a公司向租户收取的租金收入虽然会相应降低。但也减少了直接向b物业公司支付的物业管理费用,所以并不会影响其利润。然而,随着收入的减少相应的营业税计算基数也会减少,进而降低了营业税税负。最终会使企业的总利润有所增加。

  筹划结果

  将现由a公司统一向租户收取的租金收入分解为三大部分:一是a公司纯粹提供场地所收取的场地租赁费:二是凯发网站的合作伙伴c公司为60户租户搞好家具广场经营所提

供的品牌及管理部分取得的费用:三是b物业管理公司为家具广场的60户租户提供物业管理服务收取的物业管理费。

  租户将对a公司支付的传统租金,转变成分别对3家公司支付相应费用,尽管增加了租户支付租金的手续,但可以通过手续费返还等方式予以解决。如此,既可较大幅度地降低a公司的整体税负。同时又能规避前述租赁与自营的歧异给a公司带来的潜在涉税风险。

篇4:潜在物业责任风险规避

  潜在物业责任风险规避

  在日常工作中,开发单位和物业企业往往对一些潜在的风险因素导致的各类纠纷束手无策,如开发商设计规划时存在的缺陷所引发的事故、小区物业服务过程中没能及时消除隐患而引发的纠纷、物业公司没有尽到安全警示义务导致承担相应的责任、业主人身及财产出现问题后的责任划分等等,究竟如何才能消除潜在的风险因素?笔者根据在工作过程中遇到的各类真实案例分析总结出如下几点预防措施,供物业同仁参考,希望给物业企业以警示。

  开发单位在设计规划中存在的风险及排除

  开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜,同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。

  1、娱乐设施设计

  小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段,尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生,也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。(如确需安装,应在醒目位置加装使用说明及安全警示,以提醒业主正确使用,同时物业服务企业要定时检修,发现安全隐患,及时排除)。在法律上,任何一处公共设施的所有人或管理者,应保证此公共设施不危及人身财产安全,对此公共设施负有监督管理的责任;如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患,最终导致人身伤害,按照《民法通则》的规定,其监管人必须承担相应的责任。

  2、小品设计

  (1)尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品,水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落;玻璃饰品易碎、易脱落;

  (2)金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性,不宜过多,安装要牢固,不能影响正常通行,不要出现刮碰现象;

  (3)小区内尽量不要配置喷水池,如果非要设置,水池的深度以20厘米为好,不宜太深,如果非要设置深水池,四周一定要设置护栏或其他安全防护设施(并在醒目位置加装明显的警示标志),避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害;

  (4)拱桥的设置不宜过高(踏步做好防滑处理),避免老年人或儿童在行走时跌倒;

  (5)流经小区的河流(自然形成)要根据实际情况进行有效的整体规划(关键部位要增加必要的防护措施),不能留有安全隐患;

  (6)其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。

  3、房屋设计

  (1)各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定,车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定(北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高,导致业主受伤的案件,最终判决开发单位败诉);

  (2)外墙尽量不要设置过多过宽的外沿,装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料(如:瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等),并且施工时要严格按施工程序进行,防止日后脱落,造成人员伤亡(《民法通则》第一百二十六条规定,建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任);

  (3)小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻,但不能设置带尖头的铁栏,注意考虑儿童的人身安全问题;

  (4)女儿墙亦要设计成防攀越的,女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米;

  (5)楼道的扶手间隙不宜过大(应严格执行国家建设标准),防止儿童从间隙处坠落;

  (6)楼道内电表箱等其他线盒箱www.pmceo.com不要用通用锁,应采用专用锁(并在箱体表面张贴明显的安全警示标志),楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄而触电);

  (7)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象(深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示);

  (8)工程竣工时,要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除,不留安全隐患;

  (9)电梯的设计及调试安装一定要到位(并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格,在电梯轿箱内张贴安全使用须知,告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案,必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备,以保障通信畅通),尽量避免在电梯运行过程中出现故障,导致人员被困而出现不必要的损失。

  4、路面、地面设计

  (1)路面和地面的选材,尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料(以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人),即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理;如果采用方砖铺设,在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合,不能留有掌宽空隙,防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤;

  (2)路灯设置不必多,只需满足一定的光照度就可以,灯座要耐锈蚀,牢固,防日晒雨淋,不怕台风,接头处做好绝缘处理;有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯;

  (3)路面的坡度不能过大,特别是东北地区,雪后路面比较滑,基础要做好,防止日后出现塌陷,给业主和车辆带来安全隐患;

  (4)设计有路边停车位的道路,应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理,尽可能在设计时达到如下标准:两侧停车位成对称性分布,尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路,

建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题,满足消防部门的要求,同时又能有效降低道路安全风险;

  (5)排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中,避免车辆碾压,形成安全隐患;

  (6)从设计上做好道路的排水工作,避免积水影响行走;

  (7)道路设计避免有急转弯,增加转弯处的视角,以有利于安全行车,必要时应设计有广角镜。

  5、绿化设计

  (1)绿化带灌木品种的选用(尤其是大型物业小区)不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体,错落有致,合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物;

  (2)尽量避免在阳台上设置花盆,如果非要设置,要考虑到设置花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷;

  (3)园区不适宜种植一些高大的乔木,日后成材,会影响采光,造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。

  6、公共设施设备的外观设计

  (1)地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰,装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性,去除多余的附属装饰,实用就好,并在四周设置防护设施,不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当,这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者,将可能因设置、管理不善,构成侵权法上的过失,而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题;

  (2)存在人防工程的要明确管理者及责任。

  7、管井设计

  排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上,井盖一般要选用抗压材料,必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施,防止业主、车辆不小心跌入,造成人员伤亡及财产损失.物业企业日常服务过程存在的风险及排除

  如果物业企业接管的项目已经开发完毕,各项硬件已经成型,在不能大范围更改变动时,就要从现有的情况出发,因地制宜,保持高度的预见性,尽量排除现有的责任风险。

  目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷,多数情况下难以划分责任,相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢?如下措施可供参考:

  1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行,切忌不可忽视,制定一套有效可行的管理方案,尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督,不能只流于形式而失去实质意义;物业保安的义务重在一个履行过程,保安履行了义务,但仍然无法阻止损害结果的发生,提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。

  2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定;

  3、如果对停车进行收费,租赁协议中一定要注明是“占位费”还是“保管费”;

  4、小区的出入口不宜设置得太多,消防通道上不要停放车辆,在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器,对进出车辆情况进行采集,防止在外受损的车辆进入园区;

  5、秩序维护员要使用巡更系统,对巡逻路线进行跟踪;巡逻时必须进行摄录(巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内),以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据;发现监控设备出现故障时,要及时维修和更换,以免造成不能提供有利的破案线索的局面,物业企业也会承担相应的责任;夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识,以免夜间不容易被司机发现,造成伤害;

  6、在一些容易出现责任事故的场所,物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒,根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定:“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示,并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的,都包含有要“明确的警示”的法律要求。如:上下楼注意安全、小心台阶(楼道)、高压危险、小心触电(变电器、电线)、禁止攀登、禁止翻越(栅栏)、地面湿滑,小心(地面)、严禁触摸(电线)、保管好贵重物品(车内)、禁止停车(消防通道和禁止停车的楼下)、禁止戏水(水池)、鼠药投放处(防止儿童或宠物误食)、已喷洒农药(果树)、娱乐设施的使用说明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜间施工现场要设置警示灯)、禁止通行(通道)、注意限高闸、请走人行道(小区进出口)、小心夹手、电梯刚上油(电梯)、墙体脱落注意安全(发生墙皮脱落的墙体)、雪后路滑请当心(雪天路面)、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等(消防通道)、爱护花草等(草坪绿化)、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示;

  7、春节期间要集中燃放烟花,发现不按规定燃放的业主要及时制止,如果其不听劝阻,要进行现场取证,以便在事故发生后,能够直接找到责任人,并且制定相应的紧急预案(浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件,大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责,对在大院内燃放烟花爆竹制止不力,缺乏相应的应急救火预案,对该起火灾事故的发生存在一定的过错,应承担相应的赔偿责任,判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任);

  8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除,不能

拖拉,事故不等人,事故往往就发生在一瞬间;

  9、楼顶、公共阳台上的杂物(如:太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等)和排水口要及时清理,防止被风吹落误伤到人和www.pmceo.com雨季来临时由于排水不畅造成业主损失,有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上,由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便,如果遇到业主不配合的,尽量让其签署免责书,拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的,可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到(相关规定:“住宅的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿);

  10、采取紧急避险时,一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场,对所进行的过程进行跟踪摄录,切忌私自打开业主的房门;

  11、东北地区冬季容易上冻,要及时清理楼顶形成的“冰溜子”,以免坠落伤到人和车;

  12、避雷设施要时常检查,根据相关规定,防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外,物管公司应定期对防雷设施进行维护,因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断,第二次则无法正常工作,接地的那部分要处理好,不能外露,很多物业企业一般都忽视这一点,容易造成避雷设施给业主造成财产损失,因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的;

  13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理,以免发生相关事故;

  14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装,如果安装必须出示对人体无害报告;

  15、消防设施要时常检查,如果发生火灾,虽然着火的原因跟物业企业没有关系,但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助,物业企业也要承担相应的责任;

  16、尽量不要替业主保管物品,无论是有偿还是无偿的,物业企业只要向业主提供了这项服务,发生丢失或者损坏等问题后,物业企业就要承担相应的赔偿责任;

  17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时,由保险公司来承担赔偿责任,不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。

  总之,无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时,一定要全方位考虑问题,从维护业主权益的角度出发,仔细斟酌一些设施的设置和管理,只有将安全隐患消除在萌芽中,才能避免给业主带来人身、财产的损失,也使自己免于承担不必要的责任风险.

篇5:项目经营管理过程规避风险学习体会

  项目经营管理过程规避风险的学习体会

  公司在召开"五会"期间,举办了公司第五期凯发真人首先娱乐的文化培训班,邀请了公司法律顾问孙高峰律师,从法律的角度结合项目施工中常见的法律纠纷,以具体事例为载体,深入浅出地讲解了如何防范风险,减少法律纠纷。结合公司项目管理实际,在项目管理过程中主要从以下几个方面进行风险防范,减少法律纠纷。

  1、加强与业主合同的风险管理

  工程合同既是项目管理的法律文件,也是项目全面风险管理的主要依据.项目的管理者必须具有强烈的风险意识,学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款,对项目可能遇到的风险因素有全面深刻的了解,否则,风险将给项目带来巨大的损失。iso9001:2000 7.2与顾客有关的过程条款,阐述了施工企业应对合同进行评审并予以确认,这就要求我们对合同的评审不仅限于对业主规定的要求,还应包括对工程施工、工程交付及交付后活动的要求;业主虽没有明示,但规定的用途或已知的预期用途所必须的要求;与施工生产有关的法律法规与其它要求和企业确定的任何附加要求等。

  2、强化工程索赔风险控制

  工程索赔是一种权利要求,从投标贯穿到合同订立、工程施工、竣工交付和保修的全过程。重点是施工阶段,涉及范围相当广泛,比如工程量变化、设计变更、施工图变更、赶工期、资金不到位、材料价差、人力和设备窝工、自然灾害等非施工企业原因引起的因素。同时《建设工程施工合同示范文本》有关工程索赔也有明确规定,上述提及到的方面都是索赔的原则和依据。对施工企业而言,不善于索赔必然导致工期延误的风险,不善于费用索赔必然导致巨大的经济损失,甚至亏损。因此有效积累索赔证据,维护索赔权益不仅是减少风险的手段,同时也是项目获取利润最大化的有效途径。

  3、有效防范工程分包或劳务分包风险。一是实施分包策划。中标后,对分包工程进行分包策划。它包括拟分包的项目,工程量,选择什么队伍,达到什么分包目标、分包纠纷风险预测等内容。项目部编制工程分包策划书,上报批准。二是严格选择分包队伍。《招投标法》对分包有明确的规定,只要严格按招标程序选择队伍即可。公司必须建立分包方档案库,使资质合格,信誉好,队伍实力强的分包方能作为首选队伍。对那些打招呼队伍,关系户队伍,应慎重选择或拒绝。三是结合工程实际,细心签订合同。合同签订必须明确是专业分包合同还是劳务分包合同。目前,项目大多采用公司制式分包合同进行签订,但很多合同采用范本签订合同后,执行中发现合同漏洞多,可操作性差,又没有及时进行协商补充协议,造成签订时就留下后患。因此,合同签订一定要结合工程具体情况,认真对合同范本内容尽心研读,进行补充完善后再签订。四是建议推行分包方缴纳履约保证金制度。从一定程度上通过经济手段来约束分包方。五是严格合同的管理。合同生效后,合同的管理是合同能否兑现的核心任务。也是合同纠纷风险出现的阶段。合同的管理,要抓好以下方面。①抓安全管理、质量管理、进度管理。分包合同安全管理、进度管理比较直观,也好落实。质量管理抓住隐蔽工程、原材料质量、工程外观质量这三个重点,施工中设专人(素质高、懂技术和质量管理)全过程旁站控制,让分包方无偷工减料的机会,杜绝存在质量举报的可能。 ③抓工程款控制。工程款的控制与工程质量控制同等重要,某种意义上说更重要。工程款控制抓好以下几点:严格按合同计量条款计量;监督按月支付员工工资,必要时代发其员工工资;掌握其对外采购的资金使用情况,对其采购金额大的合同,代其付款;及时对双方往来的帐目清算并完善手续;及时对双方共用项目费用分摊。

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