《物业管理条例》的基础与核心是明确物权 -凯发网站

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《物业管理条例》的基础与核心是明确物权

  查“物业”一词,可简单解释为“产业”,如房地产之类。该名词在我国古代已有。宋朝李纲的奏章中有“宰执及观察使待制以上官,在京有物业者,仍令各进家财以助国用,事平,旋行给还”之议;元朝石子章《竹坞听琴@楔子》中有“这一纸文书将我那家私里外田产物业,你都与我记者”之文;中国近代史资料丛刊《辛亥革命@洪全福起义档案》中亦有“教堂教民物业”的称谓。可见确系“国粹”,而不是引进的“外来语”。

  房地产管理这个行当,也早己有之。但“物业管理”之通行,以至成为房地产业中的一个专业性很强的行业,则是上个世纪八十年代以来的事。

  现在,“物业管理”已发展成为一个很大的行业,物业管理企业大致有三个来源:一是由过去的房管所(站)转制;二是由开发企业的一个职能部门发展而成;三是社会上专门成立的物业管理公司。

  那么,市场经济体制下的物业管理与计划经济体制下的传统房地产管理有哪些区别呢?据有关专家分析:一是管理者实体的性质不同。传统的房管模式,管理者实体是政府机构--各地区房管部门及其下属的事业单位--房管所(站)。管理者是固定不变的。

  物业管理的管理者实体则是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。对管理者实行聘用制,是可以变化的。

  二是所管房屋产权结构不同。传统房管管的绝大多数是公房,产权关系单一。

  物业管理所管房屋的产权是多元化的。

  三是管理手段不同。传统房管采用行政手段为主,实行行政性、福利性、封闭式的管理。

  物业管理则是用经济手段进行市场化、社会化的有偿服务。

  四是业主(或使用人)的地位不同。传统房管由于使用人不是产权人。而房管机构则是产权人用来管理使用人的行政机构,一切由管理者说了算。使用人处于被动接受管理的地位。

  物业管理是一种契约行为。业主(或使用人)与物业管理企业是合同关系。业主(或使用人)处于主导地位。五是服务内容有区别。传统房管主要是“收租、养房‘两大任务,管理内容单纯。

  物业管理则实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务,既管物又服务人。

  通过以上分析,可以看出:物业管理是一种市场型的服务性行业。物业管理企业不是物业的行政主管部门,也不是管理业主的行政部门,而是一种经济性的管理主体。它的职能用两句话概括起来,就是“对业主提供服务,对业主的物业进行管理”。而这种管理的实质也是服务--“物业管理服务”。

  物业管理企业与业主委员会的关系,是被委托方和委托方的关系,是合同双方的主体。业主是物业管理区域内物业管理的责任主体。物业管理企业的管理职能,是通过执行委托管理合同来体现的。

  因此,《物业管理条例》的基础和核心是明确物权。物权明确了,物业管理中的各种关系就可以理顺。

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  所谓物权,是指权利主体直接支配“物”并具有排他性的民事财产权利。也就是说,业主完全具有依照自己的意志占有、使用、管理、处分自己所有的物业的权利。对物业进行管理,是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命,从而实现物权价值的必要手段。

  因此,从《物权法》的法理来看,作为所有者的业主(业主委员会)应是“管理人”。

  业主对自已专有的部分,享有“专有管理权”,即完全可以按照自己的意志来决定怎样进行管理。业主对属于所有业主共有的部分,享有“共有管理权”。包括使用权、收益权、改良权、排除妨害权及参与管理的权利,同时也必须承担相应的义务。例如,要依照本来的用途和通常的使用方法进行使用。

篇2:物业管理条例释义之第六十九条

  物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任

  第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  【释义】 本条是关于物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任。

  国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财务或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的行为,构成刑法第九章渎职罪中的滥用职权或者玩忽职守罪。

  所谓滥用职权罪,是指国家机关工作人员滥用职权,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。滥用职权罪的基本犯罪构成如下:(1)主体为特殊主体,即国家机关工作人员;(2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动;(3)主观方面是过失,即行为人应当预见自己滥用职权的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,或者已经预见而轻信能够避免,以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度。行为人滥用职权的行为本身往往是故意的,但对损害结果,则是过失的;(4)客观方面表现为滥用职权,致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓滥用职权,是指超越职权的范围或者违背法律授权的宗旨、违反职权行使程序行使职权,通常表现为擅自处理,决定其无权处理、决定的事项;或者自以为是、蛮横无理、随心所欲地作出处理决定。所谓致使公共财产和人民利益遭受重大损失,是指因滥用职权而造成以下危害结果之一:

  (1)死亡1人以上,或者重伤3人以上或者轻伤10人以上的;

  (2)直接经济损失10万元以上的;

  (3)造成直接经济损失、人员伤亡的虽不足规定的数额或者数量标准,但是有其他严重情节的,也应当追究刑事责任。

  所谓玩忽职守罪,是指国家机关工作人员严重不负责任,不履行或者不正确履行职责,致使公共财产、国家和人民的利益遭受重大损失的行为。玩忽职守罪的基本犯罪构成如下:

  (1)主体为特殊主体,即国家机关工作人员;

  (2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动;

  (3)主观方面是过失,即行为人应当预见自己玩忽职守的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,或者已经预见而轻信能够避免,以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度;

  (4)客观方面表现为玩忽职守,致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓玩忽职守,是指严重不负责任,不履行或者不正确履行职责9通常表现为放弃、懈怠职责,或者在工作中敷衍塞责、马虎草率,不认真、正确地做好本职工作。所谓致使公共财产和人民利益遭受重大损失,与滥用职权罪中的界定相同。

  依据我国刑法第397条规定:“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的,处3年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的,处3年以上7年以下有期徒刑。本法另有规定的,依照规定。国家机关工作人员徇私舞弊,犯前款罪的,处5年以下有期徒刑或者拘役:情节特别严重的,处五年以上10年以下有期徒刑。本法另有规定的,依照规定。”

  所谓行政法律责任,是指行政主体或行政相对人的行为违反了行政法律法规而依法必须承担的行政法律上不利的法律后果。行政法律责任分为两类:一类为违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果,一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人行政处分;另一类为行政违法责任,是指行政相对人的行为因违反了行政管理法规而承担的不利法律后果。

篇3:物业管理条例释义之第六十八条

  业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任

  第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  【释义】 本条是关于业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任。

  如果业主违法行为的性质严重,触犯了刑律的,应当追究刑事责任。依据我国刑法,业主可能触犯的刑法罪名有:

  1.放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法危害公共安全罪。刑法第114条规定:“放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法破坏工厂、矿场、油田、港口、河流、水源、仓库、住宅、森林、农场、谷场、牧场、重要管道、公共设施或者其他公私财产,危害公共安全,尚未造成严重后果的,处3年以上10年以下有期徒刑”,第115条规定;“放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的,处3年以下有期徒刑或者拘役”。

  2.破坏电力、易燃易爆设备罪。刑法第118条规定:“破坏电力、燃气或者其他易燃易爆设备,危害公共安全,尚未造成严重后果的,处3年以上10年以下有期徒刑”,第119条规定:破坏交通工具、交通设施、电力设备、燃气设备、易燃易爆设备,造成严重后果的,处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的,处3年以下有期徒刑或者拘役”。

  3.非法携带枪支、弹药、管制刀具、危险物品危及公共安全罪。刑法130条规定:“非法携带枪支、弹药、管制刀具或者爆炸性、易燃性、放射性、腐蚀性物品,进入公共场所或者公共交通工具,危害公共安全的,情节严重的,处3年以上10年以下有期徒刑、拘役或者管制。”

  4.消防责任事故罪。刑法第139条规定:“违反消防管理法规,经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行,造成严重后果的,对直接责任人员,处3年以上7年以下有期徒刑”。

  5.聚众扰乱公共场所秩序罪。刑法第191条规定:“聚众扰乱......公共场所秩序,聚众堵塞交通或者破坏交通秩序,抗拒、阻碍国家治安管理工作人员依法执行职务,情节严重的,对首要分子,处5年以下有期徒刑、拘役或者管制”。

  6.故意毁坏财物罪。刑法第275条规定:“故意毁坏公私财物,数额较大或者有其他严重情节的,处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他特别严重情节的,处3年以上7年以下有期徒刑”。

  7.妨害公务罪。刑法第277条第1款规定:“以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的,处3年以上有期徒刑、拘役、管制或者罚金”。

  8.重大环境污染事故罪。刑法第338条规定;“违反国家规定,向土地、水体、大气排放、倾倒或者处置有放射性的废物、含传染病病原体的废物、有毒物质或者其他危险废物,造成重大环境污染事故.致使公私财产遭受严重损失或者人身伤亡的严重后果的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;后果特别严重的,处3年以上7年以下有期徒刑,并处罚金”。

  业主如果违法情节较为严重,但尚不构成犯罪的,物业自治管理组织可以向物业管理主管部门或其他主管部门反映,如城建监察、城市绿化、环境保护、交通、治安、供水、供电、供气等部门。由各主管部门对其进行查处,各主管部门自己发现的也可以主动查处,按照相关行政法律法规或规章的规定给予违法业主以行政处罚。如果业主拒绝、妨碍国家工作人员依法执行职务,但未使用暴力、威胁方法的,按照《治安管理处罚条例》19条规定处15日以下拘留、200元以下罚款或者警告。

  业主因行政违法行为而承担行政法律责任,主要包括两种行为。

篇4:物业管理条例释义之第六十七条

  业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任

  第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

  【释义】 本条规定了业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任。

  由于业主在物业管理法律关系中处于核心地位,一切物业管理活动都是围绕着业主及其利益。另一方面,业主也在物业管理中承担着大量的义务,违反这些义务必然承担法律责任。业主承担的法律义务主要体现在以下几方面:

  1.业主有如下违法行为的,由业主委员会和物业管理企业以制止、批评教育、责令限期改正,依法律和业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理,如果造成损失的,违法业主应当赔偿损失:未经物业管理部门批准,改变住宅小区内房屋用途、外观;在建筑物和住宅小区共同部分违章堆物、搭建,占用共用场地、公用设施;损毁住宅小区的共用设施及设备;饲养动物造成他人损害;在行人通行处放置障碍物,或移动指示标志,影响通行安全;在有易燃易爆物品的地方,违反禁令,吸烟、使用明火;有重大火灾隐患,经通知的仍不加改正;指使或者强令他人违反消防安全规定,冒险作业;在发生消防事故时,阻碍消防车、消防艇通行或者扰乱火灾现场秩序,不执行火场指挥员指挥,影响灭火救灾;当众喧闹、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音;挪用共用场地中沟井坎穴的覆盖物、标点、防围,或者故意移动覆盖物、标点、防围;在室外零挂物品,可能掉下砸伤楼下人员;私拉电线、私设管道,乱挖土壤危及地下管线光缆的安全;从事法律、业主公约和其他物业管理自治规则所禁止的活动。

  2.业主在进行家庭居室装修有违法行为的,由业主委员会和物业管理企业予以批评教育、责令限期改正,依照法律和依制定的业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理。如果造成损失的,违法业主应当赔偿损失。

  3.拒绝交纳各种物业管理费用的,业主委员会和物业管理企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金,逾期仍不交纳的,物业管理企业可按本小区业主公约和其他物业管理自治规则催交直至提起诉讼。

  4.在业主房屋可能危及毗邻房屋和公共安全、小区观瞻时,对业主不及时修缮的违法行为,由业主委员会和物业管理企业批评教育,并责令限期改正,消除危险。如果业主拒不修缮的,业主委员会和物业管理企业可以进行修缮,所发生的费用由业主承担。对于已经造成的损失,违法业主应当赔偿损失。

  5.异产毗连房屋(即区分所有的建筑物)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,房屋共有人不按有关规定及时治理。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第15条明确规定房屋共有人对危险房屋有治理义务。各地的异产毗连房屋管理立法中也有相应的规定。

  对于业主民事法律责任的追究,如果经采取以上措施仍不能达到追究目的时,可以通过司法救济,由司法机关作出裁决并强制执行。对于造成他人损害的,可以提起损害赔偿之诉。对于拒不交纳各物业管理费用的,业主委员会或物业管理企业可以向法院申请支付令或者提起诉讼。

  一般来讲,这种追缴物业管理费用的事实问题和法律问题较为简单,法院可以采用简易程序审判。在国外,这种诉讼一般都是由小额诉讼法庭受理的,这样可以极大地方便诉讼各方当事人,减少诉累,同时也可以节省国家的诉讼资源。应当注意的是:如果欠交住宅小区的各类应由业主交纳的公共性费用,则应当由物业管理自治组织为原告提起诉讼;但是如果由物业管理企业代收的,则物业管理企业可以受委托派员工作为物业管理自治组织的诉讼代理人;如果欠交物业管理公司为业主提供专门服务的物业管理费用。则应当由物业管理企业作为原告提起诉讼。

篇5:物业管理条例释义之第六十六条

  业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任

  第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  【释义】 本条是关于业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任。

  法律责任的一般构成,指在一般情况下,构成法律责任所具备的条件。它通常包含四个要件:

  (1)行为违法;

  (2)损害结果;

  (3)因果联系;

  (4)行为人主观上有过错。

  物业管理中活动中,民事侵权行为、行政违法行为和刑事违法行为大多数是采取过错责任的归责原则。在确定物业管理法律责任时,除上述四个条件外,通常还应考虑行为人的责任能力问题。所谓责任能力是指一个人能够辨认和控制自己行为的能力。无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人通常不具有或不完全具有责任能力,因而对自己所实施的违法行为就依法不负责任或不负完全责任,但其行为引发的民事损害赔偿责任依法应由其法定监护人承担。

  业主、物业管理企业的擅自作为行为,行为人主观上有过错,行为违法,损害了公共利益,且违法行为与损害结果之间存在因果关系,因而,应由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予如下处罚:责令限期改正;警告;罚款;所得收益用于共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

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