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物业知识教材:财务分析

  物业知识教材:财务分析

  任何管理工作都涉及分析现在、预测并规划未来,物业管理公司理财亦不例外。物业管理公司财务分析是了解其经营成果和财务状况的重要途径,同时也为预测和规划未来提供了基础。因而,物业管理公司的财务分析与效益评价是其财务管理活动的重要组成部分。

  一、财务分析概述

  财务分析的过程是对财务会计信息进行加工利用的过程。信息的使用者不同,其财务分析的目的、重点和运用的方法就不相同。在探讨财务分析的具体方法之前,有必要了解财务分析的目的、要求和类型等。

  (一)财务分析的目的

  物业管理财务分析是以物业管理公司的财务报表等相关资料为基础,运用特定方法,对物业管理公司的财务状况和经营成果进行研究、评价和预测,从而为物业管理公司管理层和外部相关利益团体的经济决策提供决策信息的一种管理活动。

  尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要,然而,只有物业管理公司进行的财务分析较全面、深入。外部各利益团体由于经济决策的具体目的不同,财务信息的需求不大一样,因而其财务分析的目的各有不同。如债权人重点分析物业管理公司的偿债能力,投资者偏重了解物业管理公司的获利能力,而业主则侧重评估物业管理公司的管理服务素质和质量等。物业管理公司管理层受投资者委托,全权负责物业管理公司的经营管理,其财务分析不仅要包括物业管理公司偿债能力、获利能力及其发展趋势分析,还涉及对管理效率等能力的评价。此外,外部各利益团体的财务分析以物业管理公司提供的财务报表为基础,为了满足信息需求者的不同信息需求,按照我国会计准则及有关法规编制的财务报告仅提供各方共同需要的信息。物业管理公司进行财务分析时,除利用财务报表中反映的资料外,尚可借助于日常核算和经营资料进行更深入的分析。可见,尽管财务分析对物业管理公司管理层和外部各利益团体(包括业主)都至关重要,但由于他们在物业管理公司有着不同的经济利益,从而导致财务分析的具体目的和方法也有一定的差别。由此看来,财务分析的具体目的可归纳为:

  1.评价公司的财务状况

  就公司管理层、业主和债权人而言,分析公司的财务状况,可以了解公司在一定时日资产的水平、构成状况及其流动性,负债的水平、构成状况及其与资产的比例关系,从而对公司的经营风险和偿债能力作出正确的判断。

  2.评估公司的管理效率

  管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多数负债一经确定,就具有相对的固定性,同时,公司的生产经营过程就是运用资产赚取收益的过程,负债融资仅是公司为增加所控制的经济资源而作出的经济决策,因此,管理效率的高低主要表现在资产的管理效率上。分析公司的资产管理效率,有助于评价公司的资金营运状况、经营管理水平乃至公司的整体素质。

  3.评价公司的获利能力

  物业管理公司的经营目标有多种,尽管其基本业务--物业管理服务是一种盈利不多的业务,但毋庸置疑,作为一经营性组织,盈利是其主要经营目的之一。盈利的多少或获利能力的高低,不仅对物业管理公司的投资者和管理层本身至关重要,而且对债权人,特别是长期债权人也十分重要;因为公司偿付长期债务能力的强弱,在很大程度上取决于公司的获利能力。此外,在充分履行物业管理服务合约的前提下,获利能力的信息对业主也有一定价值,它至少反映了公司经营素质、特别是管理素质的高低。

  综上所述,财务分析的一般目的在于,通过对公司的财务状况和经营成果进行分析、评价,为物业管理公司管理层和外部利益团体的相关经济决策提供依据。

  (二)财务分析的要求

  财务分析所提供的信息恰当与否,对经济决策的正确性有着十分重要的影响,因此,进行财务分析时需谨慎从事,并按以下要求进行:

  1.分析依据的公允性和充分性

  由于财务报表是财务分析的基本依据,财务报表是否公允,直接影响着财务分析结论的正确性。判断公司财务报表是否公允的标准为:①在报表的所有重要项目上,财务报表揭示的信息是否可靠、公允;②会计处理方法,包括会计核算方法和报表编制方法,是否前后期一致。如会计处理方法前后期发生变动,宜在财务分析之前进行必要的调整,以消除其对分析结论可能产生的影响。

  进行财务分析,除利用公司财务报表反映的财务信息外,还需收集其他相关资料,主要包括物业管理行业的发展状况、国家制订的有关物业管理行业的法律法规和政策、公司在本行业中的地位、本行业中大多数公司的财务状况和经营成果等,所有这些信息都是进行物业管理财务分析所必需的。

  2.分析方法的恰当性和综合性

  财务分析方法的选择,取决于财务分析的目的。现实中,财务分析的具体目的不尽相同,财务分析的方法也必然会有所差别。依据分析目的恰当地选择分析方法,是形成正确分析结论的前提之一。例如,业主最关心物业管理公司的管理素质,分析时应选择相应的方法,侧重评估公司管理效率和经营管理水平的高低;公司管理层为提高经济效益,十分关注经营管理中存在的问题,其选择的分析方法常常会涉及对偿债能力、获利能力和经营管理效率等的评价。与此同时,值得注意的是每一种分析方法都有一定的局限性,因此,为提高分析结论的正确性,就一分析目的而言,有时要综合运用多种不同的分析方法。

  3.分析判断的准确性

  财务分析过程,是一去伪存真、去芜取菁、由表及里的分析判断过程。在判断影响公司财务状况、经营成果的因素时,应进行深入的调查研究,重点区分主次因素及其影响,不被表象所迷惑,从而形成客观、可靠的分析结论。

  (三)财务分析的种类

  物业管理公司的财务分析多种多样,按不同的标志可作不同的分类。

  1.按分析对象分类

  按照分析对象的不同,可分为资产负债表分析、损益表分析和现金流量表分析三种。

  (1)资产负债表分析,是指基于资产负债表而进行的财务分析。资产负债表反映了公司在特定时点的财务状况,是公司的经营管理活动结果的集中体现。通过分析公司的资产负债表,能够揭示出公司偿还短期债务的能力,公司经营稳健与否或经营风险的大小,以及公司经营管理总体水平的高低等。

  (2)损益表分析,是指以损益表为对象进行的财务分析。损益表反映了公司在一定时期内的经营成果,解释了公司财务状况发生变动的主要原因。分析损益表,可直接了解公司的盈利状况和获利能力,并通过收入、成本费用的分析,较为具体地把握公司获利能力高低的原因。就业主而言,它有助于分析公司管理收费的合理性及其使用效益。

  (3)现金流量表分析,是以现金流量表为基础进行的财务分析。现金流量表揭示了公司在某一特定会计年度源于经营活动、投资活动和筹资活动的现金流入流出信息,反映了公司现金状况变动的原因和结果。对现金流量表进行分析,有助于评价公司获取现金及其等价物的能力,了解公司偿债能力及公司未来经营业绩可能发生变化的方向,从而加深对公司财务状况的认识。

  值得注意的是:现实中,纯粹的资产负债表、损益表或现金流量表分析不多。评价公司的偿债能力、获利能力和经营管理水平时,通常需同时以资产负债表、损益表和现金流量表为对象进行财务分析。

  2.按分析方法分类

  按分析方法的不同,可分为横向分析、纵向分析和综合分析三类。

  (1)横向分析,又称比较分析,是将同期财务报表中的两个或多个项目进行比较,以反映它们之间的相互关系所处状况的分析方法,它包括比率分析和构成分析两种。

  (2)纵向分析,又称趋势分析,是通过对物业管理公司连续数期(年)的财务报表或财务比率进行对比,借以反映物业管理公司财务状况变动趋势的分析方法,它又具体分为指数分析和比率趋势分析两种。

  (3)财务分析过程中,分析人员除重视比较分析和趋势分析外,还十分重视综合分析。尽管比较分析和趋势分析可分别揭示出物业管理公司经营状况及其变化动态的信息,但为了能更清晰地描绘出物业管理公司经营的总体状况,并指明物业管理公司改善管理的努力方向,需将比较分析和趋势分析揭示的信息进行综合判断,即综合分析。常用的综合分析方法之一是“杜邦体系”。

  物业管理公司进行财务分析,研究、评价物业管理公司的财务状况和经营成果,必须以物业管理公司的财务报表为基础。财务报表是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。目前,依据我国颁布实施的会计制度和公司法,物业管理公司提供的财务报表主要包括资产负债表、损益表、现金流量表和其他附表以及财务情况说明书。其中,进行财务分析主要运用资产负债表和损益表两大基本报表。

  二、横向财务分析

  现实财务分析中,横向财务分析是运用最多的分析方法,主要包括比率分析和构成分析两种分析方法。这两种分析方法有助于从不同的侧面揭示物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等方面的信息。

  (一)比率分析

  比率分析是财务分析中常用的分析方法,其分析过程就是计算和解释财务比率的过程。财务比率繁多,涉及到物业管理公司经营管理的各个方面,我们将其分为流动性比率、管理效率比率、获利能力比率及债务比率四类(1995年,财政部公布了一套不同于国际惯例的评价指标体系,包括10个指标:收入利润率=利润总额÷产品营业净额;总资产报酬率=〔利润 利息支出〕÷平均资产总额;资本收益率=净利润÷实收资本;资产负债比率=负债总额÷资产总额;流动比率〔或速动比率〕;应收账款周转率=营业净额÷应收账款平均余额;存货周转率=营业成本÷平均存货成本;资本保值增值率=期末所有者权益总额÷期初所有者权益总额;社会贡献率=企业社会贡献总额÷平均资产总额;社会积累率=纳税总额÷企业社会贡献总额)。

  1.流动性比率

  在正常经营条件下,物业管理公司的流动负债需以其流动资产所产生的货币资金来偿付。流动性比率亦称变现能力比率,是用来反映偿还短期债务能力的指标。该类指标主要有流动比率、速动比率。

  (1)流动比率。流动比率是物业管理公司流动资产总额除以流动负债总额的比值,其计算公式为:

  流动比率=流动资产÷流动负债

  从表2-3-1求得天龙物业管理公司的流动比率为:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般认为,该比率越高,表明公司的短期偿债能力越强,短期负债得到偿还的保障越大;但比率过高,则意味着物业管理公司在流动资产上投资过多,从而可能影响公司的获利能力。因此,该比率大约为2比较合适。以上计算结果表明:天龙物业管理公司1998年、1999年的短期偿债能力均很强,且1999年又进一步升高。有经验的分析人员都知道,该比率的恰当水平会因行业和企业具体情况的不同而不同。

  (2)速动比率(酸性测试比率)。速动比率指速动资产和流动负债总额之比,计算公式为:

  速动比率=速动资产÷流动负债

  公式中,速动资产指扣除存货后的流动资产,包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。

  在评价短期偿债能力上,流动比率存在一定的局限性。流动资产中,各项目的变现能力有所差别,除货币资金外,短期投资、应收票据和应收账款均比存货的流动性高。存货须通过销售(使用)和收款后,才能转换为货币资金。如果存货由于质量、价格等原因而无法使用,其流动性会大打折扣。因此,在反映物业管理公司短期偿债能力上,速动比率比流动比率更具有意义。

  天龙物业管理公司的速动比率为:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。习惯上,速动比率以1为宜。由计算结果可知,天龙物业管理公司两年的短期偿债能力都较强,1999年更趋向合理。尽管还应结合行业和物业管理公司的具体情况作进一步分析,但速动比率数字显示,天龙物业管理公司流动资产的管理很可能存在问题。

  2.管理效率比率

  管理效率比率又称运营效率比率,是用于衡量物业管理公司在资产管理上的效率和水平的财务指标,主要有应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率以及总资产周转率。其中,前两个指标反映了物业管理公司流动资产经营管理水平的高低,直接影响着物业管理公司的短期偿债能力。

  (1)应收账款周转率。应收账款周转速度反映了应收账款转化为货币资金速度的快慢,它通常以一定时期内的周转次数或周转一次所用天数表示。应收账款周转率表明了物业管理公司应收账款一年内的周转次数,应收账款平均收现期则是反映周转天数的财务比率。

  应收账款周转率=营业收入÷应收账款

  应收账款平均收现期=应收账款÷(营业收入/360)=360÷应收账款周转率

  从表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年应收账款周转率为:2795÷515=5.43(次),平均收现期为:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年应收账款周转率为:3117÷543=5.74(次),平均收现期为:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龙物业管理公司1999年应收账款的管理水平有明显提高;其速动比率的趋向合理,部分地同应收账款周转速度提高有关。一般而言,各物业管理公司通常会结合自身状况和行业习惯制定应收账款政策(即处理应收账款的程序,包括给予一定的宽限期,逾期后去函催收、派人上门催收和采取强硬措施收款如诉诸法律等),所以难以定出对各物业管理公司都适宜的周转次数和占用天数。对这一比率分析时,应重点同物业管理公司的应收账款政策、历史最好水平及行业的平均值进行比较。

  (2)存货周转率。存货周转率和存货周转天数是衡量存货周转速度或流动性的财务指标,反映了物业管理公司存货管理效率的高低。计算公式分别为:

  存货周转率=营业成本÷存货

  存货周转天数=存货÷(营业成本/360)

  利用表9.1、表9.2中资料可知:1998年天龙物业管理公司的存货周转率为:2140÷1004=2.13(次),周转天数为:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龙物业管理公司的存货周转率为:2426÷1172=2.07(次),周转天数为:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存货的周转速度明显降低。可见,天龙物业管理公司流动比率偏高的原因,很大程度上同存货周转速度过慢有关。同样,分析存货管理效率时,应结合其具体情况,通过与其历史最好水平、同行业平均值的比较,作出理性的判断。

  (3)固定资产周转率。固定资产周转率衡量的是固定资产的利用效率,计算公式为:

  固定资产周转率=营业收入÷固定资产净值

  以天龙物业管理公司为例,1998年固定资产周转率为:2795÷885=3.16(次),1999年为:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定资产利用效率略有下降,其原因很可能同当年购置的固定资产投入服务的时间较迟有关。

  (4)总资产周转率。总资产周转率是资产总额与营业收入的比值,计算公式为:

  总资产周转率=营业收入÷资产总额

  利用表2-3-1、表2-3-2中资料可计算出:1998年总资产周转率为:2795÷3612=0.77(次),1999年为:3117÷3998=0.78(次)。要判断这一指标是否合理,需同历史最好水平和行业平均水平进行比较。近两年,一些物业管理公司运用其资产获取的营业收入低于资产数额,部分原因在于正在建设中的固定资产数额较大,但这些用于扩大服务能力的在建项目完工后,将有助于未来总资产周转速度的提高。可见,评价时还应充分考虑各物业管理公司自身的具体情况和特点。

  3.获利能力比率

  近年来,无论是物业管理公司的外部利益团体还是管理层,都越来越重视获利能力。投资者投资的目的是财产增值,实现这一目的的程度同其所投资的物业管理公司的获利能力高低密切相关。长期债权人的权益能否得到保障,除受物业管理公司短期偿债能力的影响外,从深层而言,取决于债务人的长期获利能力。物业管理公司管理层也十分重视这一能力,股东评价其受托代理责任的履行情况时,获利能力是最主要的指标。此外,业主们也同样关心这一能力,因为在正确处理盈利和服务关系的前提下,物业管理公司的获利能力高低,很大程度上反映了服务质量的好坏。获利能力指标包括收入(销售)利润率、资产报酬率、权益报酬率等。

  (1)营业毛利率。营业毛利率是毛利占营业收入的百分比,计算方法如下:

  营业毛利率=(营业收入-营业成本)÷营业收入=毛利÷营业收入

  从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的毛利率为:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率为:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2个百分点。这说明1999年的营业成本有所提高,其原因要作具体分析,可能是物业管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

  (2)收入(销售)利润率。收入(销售)利润率是净利润和营业收入之比。一般认为,该比率是反映获利能力的基本指标,它表明了一元营业收入中可用于形成税后利润的比重。在公司主营业务--物业管理突出的前提下,收入利润率和营业毛利率结合在一起,可从整体上把握其经营状况。

  收入利润率=净利润÷营业收入

  从表2-3-2求得:1998年天龙物业管理公司的收入利润率为:456÷2795=16.31%,1999年为:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65个百分点。假定行业平均水平为14%,则天龙物业管理公司的营业获利能力明显较强。从计算结果知,营业毛利率和收入利润率揭示的信息相同--1999年的获利能力有所下降,其原因在于营业成本的增长速度大于成本费用的下降速度(有关分析见构成分析部分)。造成天龙物业管理公司营业成本上涨的原因需结合物业管理公司的具体情况进行分析。

  (3)资产报酬率。资产报酬率又称投资报酬率(roi),是物业管理公司净利润和资产总额之比,表明了资产的综合利用效果。

  资产报酬率=净利润÷资产总额

  从表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龙物业管理公司的资产报酬率为:456÷3612=12.62%,1999年为:488÷3998=12.21%。资产报酬率等于资产周转率乘以收入利润率,它体现的资产利用效果更全面。计算结果表明:1999年,由于收入利润率的降低,该比率略有下降。

  (4)权益报酬率。权益报酬率或净值报酬率,是净利润与所有者权益之比,其中,所有者权益是总资产扣除负债后的剩余权益。

  权益报酬率=净利润÷所有者权益=净利润÷(总资产-负债)

  从表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龙物业管理公司的权益报酬率为:456÷2222=20.52%,1999年为:488÷2604=18.74%。该比率1999年下跌明显,其原因有待进一步确定(有关分析见杜邦体系部分)。

  4.债务比率

  债务比率利用负债与资产、权益之间的关系,反映物业管理公司偿付长期债务能力的高低以及物业管理公司财务风险的大小。对此,物业管理公司管理层和外部各利益团体都十分关心。一般认为,这类比率主要包括:资产负债比率、负债权益比率和利息保障倍数等指标。

  (1)资产负债比率。资产负债比率是负债占总资产的百分比,直接体现出物业管理公司的资产依赖负债融通的比重,反映了物业管理公司的财务风险。此外,由于债权人的利益依靠总资产来保障,这一比率也反映出债权人利益的保障程度。

  资产负债比率=负债总额÷资产总额

  据表2-3-1中资料可知:1998年该物业管理公司的资产负债比率为:1390÷3612=38.48%,1999年为:1394÷3998=34.87%,负债融资的比重有所降低。

  评价资产负债比率时,以行业平均水平作为判断标准很重要。比重过高,投资者面临的财务风险就会很高,债权人的利益得到偿付的可能性就大大降低,物业管理公司的资金成本也会大幅升高,如我国国有企业的资产负债比率在70%~80%之间,这是造成国有企业效益不佳、银行不良资产过多的重要原因;比率过低,物业管理公司的资金成本不一定就低,投资者难以享有负债经营的利益。国际上,一般认为该比率为50%比较合适。由此看来,天龙物业管理公司的负债比重较低,经营比较保守。

  (2)负债权益比率。负债权益比率是负债总额与所有者权益总额相比较而求得的比值。该比率主要用于衡量所有者权益为债权人提供的保障程度,比值越小,债权人的利益越有保障。

  负债权益比率=负债总额÷所有者权益总额

  从表2-3-1求得:1998年该公司的负债权益比率为:1390÷2222=62.56%,1999年为:1394÷2604=53.53%。一般认为,负债权益比率以100%为宜。这一比率同资产负债比率反映的信息相同。

  (3)利息保障倍数。利息保障倍数是营业利润与利息费用的比率,用于反映物业管理公司支付债务利息的能力,计算方法为:

  利息保障倍数=息税前利润÷利息费用=(利润总额 利息费用)÷利息费用

  经计算可知:1998年该公司的利息保障倍数为:587÷50=11.74(倍);1999年为:620÷46=13.48(倍)。由于利润总额的增大,天龙物业管理公司支付利息的能力大幅提高。这一比率的最低标准为1倍,恰当的付息能力水平应结合行业平均值和物业管理公司的最佳历史水平而定。

  5.比率分析的基准

  为了反映物业管理公司的偿债能力和获利能力,物业管理公司管理层和外部各利益团体的分析人员需计算许多比率,并按照一定标准对计算结果进行纵向和横向判断,从而取得决策所需信息。在纵向判断过程中,常用的评价判断标准或基准是物业管理公司自身的历史最好水平,而横向判断主要运用行业平均水平及行业先进水平这两个基准。

  就纵向判断而言,无论物业管理公司管理层还是外部各利益团体,都易于取得制定该标准所需要的资料,进而判断特定比率是否有所改善或恶化,并总结出有助于改善经营管理的经验教训。

  比率分析的主要优点在于消除了物业管理公司间由于规模不同造成的不可比性,便于进行同行业间的比较分析--横向分析。在横向分析过程中,物业管理公司应结合自身的经营业绩选择评价基准。尽管最常用的基准是行业平均值,但绩优物业管理公司适宜以行业先进水平为基准。因为行业平均值是高比率和低比率的简单平均,以其为基准不利于绩优物业管理公司提高经营管理水平。

  目前,我国尚未有专门机构或报刊定期公布分行业的平均财务比率,增加了横向分析的难度。据《中国证券报》披露,财政部计划定期公布分行业的财务比率标准,各项准备工作已在进行之中。

  6.比率分析的局限性

  比率分析方法简明扼要、通俗易懂,为财务分析人士广泛使用。但是,在实际运用中值得注意的问题是:

  (1)会计政策和程序的可比性。按照我国会计准则和会计制度的规定,部分事项的会计处理多种方法并存,如存货的计价方法等,物业管理公司可结合自身的实际情况进行选择。尽管要求同一物业管理公司的会计处理尽可能保持前后期的一致性,但同行业的不同物业管理公司可能会选择不同的处理方法,造成行业内不同物业管理公司的会计报表在一定程度上不可比,使物业管理公司间财务比率的对比分析难度增大。

  (2)分析的综合性。每一个财务比率分别从一个角度提供着物业管理公司的财务信息,但单一的财务比率意义并不大,难以进行客观的评价。例如资产周转率高,一方面意味着资产利用效率好,另一方面,也可能表明物业管理公司无力购置资产、资产偏低。此外,某一比率的不利方面可能为另一比率的有利方面所抵销。分析中应将各种比率反映的信息进行综合,才能作出正确的判断。

  (3)经营方式的影响。不同物业管理公司的经营方式各不相同,如有些物业管理公司自己购置固定资产,而另一些物业管理公司则租赁取得;即使是同一物业管理公司,在不同时期也可能会采用不同的经营方式。会计报表反映的是资金运动的过程和结果,必然会体现出这种差异,从而也会给比率分析带来不可比性。

  (4)多元化的经营战略。目前,越来越多的物业管理公司进行跨行业的多种或多元化经营,有些物业管理公司的经营甚至涉及多个行业,而且这一趋势正在进一步增强。在多元化经营下,除非物业管理公司的主营业务突出,如天龙物业管理公司是一个以物业管理为主营业务的物业管理集团公司,经营领域涉及室内装潢、零售等多个行业,否则,比率分析时无法确定物业管理公司所属的行业,难以进行横向比较。当然,在多元化物业管理公司内,各部门的经营相对单一,管理层可按各部门所属行业进行分析,但外部各利益团体很难取得分部门的财务报表,其分析的难度可想而知。

  (5)季节性经营的影响。在多元化经营方式下,就带有季节性的业务而言,月份和季度的比率分析通常难以说明问题。某些财务比率在淡季可能较低,而在旺季又会较高,难以通过对比分析判断其变化情况。此时,理性的方法是采用全年平均数,将季节性波动的影响降低至最小程度。

  (6)会计数据的历史性。比率分析中运用的会计资料是历史数据,是按照历史成本原则编制的,未考虑通货膨胀的影响,因此,以其为基础计算的财务比率仅对预测未来有一定的参考价值,不能代表未来;如果物业管理公司的经营外部环境发生重大变化,会计信息的历史性会误导分析的方向。

  此外,比较分析中还应注意行业基准的选择问题(前面已作分析),绩优物业管理公司不宜用行业平均值作为判断的基础。

  (二)构成分析

  构成分析又称百分比财务报表分析,是以报表的特定项目为基础,将绝对数财务报表转化为相对数(构成百分比)财务报表,通过分析各项目在不同时期的百分比变化,借以揭示物业管理公司的资产、资金结构变化状况的一种比较分析方法。其中,百分比资产负债表一般以资产总额为基础(即100%),百分比损益表常以营业收入为基础。

  某一项目所占百分比=(该项目金额÷资产总额或营业收入)×100%

  表2-3-3、表2-3-4分别为天龙物业管理公司的百分比资产负债表和百分比损益表。实际工作中,需用多年的报表加以综合分析。为方便起见,在此只用两年的报表来说明。

  由于构成分析侧重于揭示财务状况变动的原因,在实际运用时,应以比率分析为主、构成分析为辅,两种分析相互补充。此外,构成分析不仅可用于同一物业管理公司不同时期的财务状况的比较,还可用于分析物业管理公司之间或与同行业平均数之间的差异及其原因。

  构成分析中,重点应放在比重较大、波动较大的项目以及影响重要财务比率的相关项目上。例如比率分析中的收入利润率,从表2-3-4知,营业成本的比重升高了1.26个百分点,这是造成1999年收入利润率降低0.65个百分点的根本原因。

  表2-3-3中,流动资产占总资产的比重过高,达60%以上,这就导致了高流动比率、总资产周转速度过慢;应收账款的比重降低(0.46个百分点),解释了应收账款周转速度加快的原因;短期借款减少5.2个百分点,实收资本增加3.3个百分点,两者是造成资产负债比率降低3.6个百分点的主要因素等。

  从表2-3-4看,1999年天龙物业管理公司获利能力的变动原因在于:营业成本上升了1.26个百分点,而同期期间费用降低了0.48个百分点。因此,尽管营业成本的变动不大,但它是造成收入利润率下降的惟一因素,值得特别予以关注,并进一步具体分析其升高的原因。

  三、纵向分析与综合分析

  尽管横向财务分析很有价值,但它仅能提供某一时期物业管理的财务信息。为了解动态状况,有必要进行纵向分析。纵向分析又称趋势分析,主要有指数分析和比率趋势分析两种方法。纵向分析和横向财务分析的结合,即综合分析实现了两者优势的互补,是物业管理财务分析中不可或缺的方法。

  (一)指数分析

  指数分析又称定基百分比报表分析,是以基期财务报表中的各项目为基础,揭示各报告期财务报表中各项目与基期报表中同一项目之间比例关系的一种纵向财务分析方法。

  某一项目指数=(报告期金额÷基期金额)×100%

  表2-3-5、表2-3-6分别表示天龙物业管理公司的指数资产负债表和指数损益表。分析时,重点应放在波动幅度较大的项目、波动不大但很重要的项目上。对于异常波动项目,如其绝对数较小时可不视为分析的重点。例如表2-3-5中,递延资产增长高达133.33%,其绝对数仅增加4万元。

  如表2-3-5所示,从资产方看,存货1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。从负债方看,短期借款的减幅突出,达21.94%;盈余公积的升幅也达26.56%。如表2-3-6所示,营业费用和财务费用分别降低了约8%,从而使期间费用下降,这就进一步解释了为何收入利润率的降幅低于营业成本的升幅。可见,指数分析与构成分析提供了大体相同的信息。

  值得注意的是:指数分析和构成分析的侧重点不同,构成分析侧重于反映物业管理公司资产、资金结构的短期变化,指数分析的侧重点在于反映物业管理公司财务报表中各项目的长期变动趋势,但指数分析对构成分析揭示的信息也有明确的反映。总之,指数分析和构成分析能揭示比率分析无法提供的信息,特别是较长时期内物业管理公司资金的筹措和运用信息。三种分析方法结合起来,有助于较全面揭示物业管理公司的整体信息。

  四、比率趋势分析

  比率趋势分析,即将物业管理公司若干年的财务比率依时间先后顺序予以排列,并作出比较,以加深对物业管理公司财务状况及其变动趋势的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趋势分析,比率分析只能判定物业管理公司目前的财务状况是好是坏,而比率趋势分析有助于外界和管理层判断目前的财务状况是暂时的还是持续的。表2-3-7列出了近5年间天龙物业管理公司的财务比率。

  从表2-3-7可以看出:①流动性比率方面。1995~1999年间,天龙物业管理公司的两大比率都过高,其中,流动比率较稳定,速动比率有降低趋势,物业管理公司的短期偿债能力较强。②管理效率比率方面。尽管存货周转速度逐步下降,但由于应收账款周转速度不断加快,固定资产的周转速度有回升趋势,因而,总资产的周转速度波动不大。③获利能力比率方面。营业毛利率明显下滑,收入利润率向下波动,资产报酬率趋向稳定,权益报酬率起伏较大。总体而言,天龙物业管理公司的获利能力略有降低。④债务比率方面。物业管理公司的负债比率有升高倾向,但仍维持在较低水平,物业管理公司的长期偿债能力并未受到影响。可见,天龙物业管理公司的总体财务状况恶化趋势不明显,基本上保持了稳定。

  五、综合分析:杜邦财务分析体系

  物业管理公司财务分析中,仅仅观察财务报表无法洞察物业管理公司财务状况的全貌,同时仅观察单一的财务比率,也难以了解物业管理公司财务状况的全面情况。为此,需要把各种财务比率结合起来,其方法就是杜邦财务分析体系。作为一种综合分析方法,杜邦财务分析体系为物业管理公司改善内部经营管理提供了有益的分析框架。

  杜邦财务分析体系是借助于几个主要财务比率之间存在的既定关系,评判物业管理公司偿债能力和获利能力的高低及其原因的一种综合分析方法。由于美国杜邦(dupont)公司的财务经理最先提出并运用了这一方法,故称为杜邦财务分析法。图2-3-2称为杜邦体系图。其中,主要财务比率之间的关系为

  权益报酬率18.74%=资产报酬率12.21%×权益乘数1.535

  资产报酬率12.21%=总资产周转率0.78×收入利润率15.66%

  其中,权益乘数=资产总额÷所有者权益=1÷(1-资产负债比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

  权益报酬率是一个高度综合性指标,投资者对其极为重视。从杜邦图中可以看出,该比率是资产报酬率、收入利润率和资产负债比率三大比率的综合体。这一关系解释了三大比率如何相互影响,并进而吸纳其他财务比率共同决定权益报酬率的高低,同时,也为物业管理公司管理层指明了改善权益报酬率的途径(若在该图中加入同行业平均值,其价值会更大)。例如,经与同行业比较,天龙物业管理公司管理层借助于杜邦图发现:权益报酬率低是总资产周转速度慢造成的,但物业管理公司的应收账款周转率高于同行业水平,固定资产周转速度与同行业相当,问题在于物业管理公司存货过多,影响了资产的总体周转速度。因此,天龙物业管理公司可采取的策略主要有:①加强存货管理,减少存货积压,实现资产加速周转。②在存货周转近期难有较大改善的前提下,通过降低营业成本,实现收入利润率的攀升。③举债经营,提高资产负债比率,利用权益乘数的倍增作用,改善权益报酬率等。实际工作中,天龙物业管理公司应结合自身的具体情况,选择其中一个策略加以运用或综合运用多个策略。

  六、物业管理的效益评价

  在当前整个国民经济从速度型向效益型转变的大环境下,物业管理公司如何结合自身实际情况,合理利用有限资源,为物业业主和使用人提供优质、高效、低耗、适宜的服务,提高资源的使用效益,这是物业管理公司财务管理工作中亟需解决的重大实践问题。为此,物业管理公司必须重视提高效益和开展效益评价工作。

  (一)效益评价及意义

  物业管理公司的效益评价是指用各种评价方法对公司的要素投入和产出效果进行比较分析,并给出评价结论的管理活动。物业管理公司进行效益评价具有重要的意义。

  (1)物业管理公司是独立的法人经济实体,以盈利为目的,其经营活动是以创造更多的经济效益为导向的,因此,评价公司经济效益的好坏就显得十分重要。

  (2)物业管理公司是以从事物业管理为主的公司,作为独立经济实体,它以盈利为目的,但是,公司所从事的物业管理活动又具有其特殊性,即物业管理是城市管理的重要内容之一,同时,物业管理为业主和使用权人服务。因此,物业管理工作的好坏,直接影响到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物业管理,能够创造优美的市容市貌,为城市居民创造一个安全、舒适、祥和、高雅的工作环境和生活环境。从这个意义上说,物业管理公司所从事的物业管理活动牵涉到千家万户的居住环境、工作环境与生活质量。所以,对服务质量的评价也非常重要和非常必要。

  (3)随着社会主义市场经济的发展,物业管理公司之间的竞争必然加剧,因此,物业管理公司要求生存,谋发展,就必须采取发展外延与改造内涵相结合的方针,通过深化改革,完善管理,提高现有资源使用的效益,减少资源使用中配置不合理、利用效益低和严重浪费的现象。物业管理公司只有加强效益评价工作,提高财务管理水平,实现资源的最佳组合和最优利用,才能在市场竞争中立于不败之地。

  (4)物业管理公司的经济效益是指用最少的资源消耗,提供更多、有效、优质、适合业主需要的物业管理服务,是投入和产出的比例关系。过去,大多数物业管理公司都未开展效益评价工作,因而对自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作应达到什么水准的效益等问题难以说清。为了适应社会主义市场经济发展的需要,物业管理公司必须进一步强化财务管理职能,积极开展效益评价工作。只有这样才能真实反映和客观评价物业管理公司各部门资源配置的合理程度和各类业务经济活动的效益优劣,从而根据评价过程和结果的分析、论证,找出效益高的运行机制、管理经验和效益低的问题及原因,建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式,为制定财务计划、经营决策和指导工作提供科学依据。因此,开展效益评价工作是提高资源使用综合效益,强化财务管理的基础。

  (二)效益评价工作的开展

  1.应将效益评价工作提到公司的重要议事日程上

  效益评价工作涉及全公司的方方面面,关系公司发展的全局,做好效益评价工作的关键是公司领导的重视。因此,物业管理公司的领导要统一思想,提高认识,高度重视,不仅要深刻理解效益评价工作的作用及意义,而且要了解效益评价工作的基本内容,并作为自己的重要职责提到议事日程卜。公司应有一位总经理分管此项工作,定期研究重大问题,组织协调有关部门的工作。

  2.调配力量,落实人员

  物业管理公司的财务管理部门应是开展效益评价的工作机构,应在财务管理部门内指定专人专职负责开展和协调效益评价工作。效益评价工作比较复杂,涉及面广,技术性强,需要公司各部门的通力协作和密切配合。因此,为保证此项工作的落实,公司应为财务管理部门调配得力、精干的人员,专职从事效益评价工作,公司其他部门也应大力支持和密切配合,并为开展效益评价工作提供多方面的必要条件。

  3.选择评价领域

  物业管理公司发展中涉及资源使用效益方面的问题很多。目前,根据市场竞争和深化改革中迫切需要解决的问题,效益评价应从以下四个方面开展相关工作:

  (1)机构设置、资源配置、设施功能与利用、资金筹措方式、总体管理与部门间横向联系等问题;

  (2)项目评价、投资效益、技术装备合理性、设备配置与使用效益,以及其他重大投资决策的可行性研究、论证等;

  (3)公司各部门、机构的效益评价;

  (4)物业管理综合效益评价。

  (三)开展效益评价工作应注意的几个问题

  1.评价指标的确立

  开展效益评价工作凭借的重要手段是科学、客观的反映效益水平的评价指标体系。但建立评价指标体系难度很大,需要多方面的研究、探讨,需要一定的时间和繁琐的筛选过程。在未确立规范化评价指标体系前,财务管理部门可先优选数个指标,如反映工作效率、服务质量、投入与产出比等方面的指标开展评价工作。

  通过探讨、比较,初步确立公司效益评价指标体系。物业管理公司常用的物业管理效益评价指标主要有综合效益指标和服务质量指标两类:

  (1)综合效益指标

  ①人均利润。它是反映公司人均创利水平的指标。用公式表示为:

  人均利润=净利润÷职工总数

  ②权益报酬率。它是衡量所有者权益获利水平高低的指标。权益报酬率越高,则说明公司运用资金的效果越好。权益报酬率可用下式来计算:

  权益报酬率=(净利润÷所有者权益总额)×100%

  ③成本费用利润率。它是反映公司所花代价的水平的指标。成本费用利润率越高,说明花同样代价所获得的利润越高。其计算公式为:

  成本费用利润率=(净利润÷成本费用总额)×100%

  ④营业收入利润率。它反映了公司所创造的利润与经营收入的比例关系。营业收入利润率越高,则表明相同营业收入所创造的利润越多。计算公式如下:

  营业收入利润率=(净利润÷营业收入总额)×100%

  ⑤资产报酬率。它是反映公司利用资产创利效果的指标。资产报酬率越高,说明公司的资产利用效果好。计算公式如下:

  资产报酬率=(净利润÷资产总额)×100%

  ⑥每股利润,又称每股收益。它是衡量股份公司普通股创利多少的指标,可用以下公式来计算:

  普通股每股利润=(净利润-优先股股利)÷普通股流通股数

  ⑦股利报酬率。它是普通股每股股利与每股市场价格的比率,反映股票投资在股利方面所获得的报酬。其计算公式为:

  股利报酬率=每股股利÷每股市价

  ⑧市盈率,又称价格盈余率或价格与收益比率,是普通股每股市价与每股利润之比,可用公式表示:

  市盈率=普通股每股市场价格÷普通股每股利润

  (2)服务质量指标

  物业管理公司的服务质量指标通常难以确定和量化。现实中常用的指标有:

  ①物业完好率。它是衡量物业管理好坏的一个重要指标,具体又可分为房屋完好率、附属设备完好率和配套设施完好率。完好率越高,则说明物业维修、保养越好。

  ②维修及时率。它是反映房屋、附属设备及配套设施维修效率的指标,维修及时率越高,则说明公司的服务效率越高。

  ③维修合格率。这是反映维修质量的指标,维修合格率越高,则说明公司服务质量高。

  ④火灾事故率、刑事发案率、交通事故率。这是反映保安质量好坏的指标。火灾事故率、刑事发案率、交通事故率越低,则说明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

  ⑤物业保值增值率。它也是反映物业管理好坏的综合性指标。其计算公式如下:

www.pmceo.com-物业经理人

  物业保值增值率=(期末物业总价值÷期初物业总价值)×100%

  ⑥环境绿化率与绿化完好率。环境绿化率(人均环境绿化面积与标准人均绿化面积之比率)和绿化完好率越高,则说明公司的绿化与养护工作做得越好。

  ⑦卫生保洁程度。这是反映环境卫生工作做得好坏的指标。保洁程度越高,反映卫生保洁工作做得越好。

  ⑧物业档案资料完备率。它是反映对物业产权产籍管理好坏的指标。档案资料齐备,管理有序,容易查找,则说明对物业产权产籍管理得越好。

  ⑨环境综合效益指标。这是综合反映环境效益高低的指标。物业的整体完好、整洁、美观,无违章乱搭、乱建、乱设摊子、乱设广告牌、乱贴、乱画,无违反规定养家禽、家畜及宠物,车辆停放有序,路面完好、畅通,无三废污染源和噪音污染源等,则环境综合效益好;反之,环境综合效益就差。

  ⑩居民满意率。居民是物业管理的直接受益者,居民满意率的高低也是衡量物业管理质量好坏的一个重要指标。一般地,居民满意率通过居民的调查和居民的反馈信息求得。居民满意率是一个综合性的动态指标。随着居民生活水平的提高,衡量居民满意程度的标准也在提高,因而居民满意率会发生变化。

  在评价过程中,财务管理部门要逐步摸索出本公司各评价指标的平均值,并进而研究最佳值,以便据此对公司各部门进行比较,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物业管理水平。

  2.评价手段的运用

  根据物业管理活动的实施进程,物业管理公司可进行定期或不定期的效益评价,并通过与其他同类型的物业管理公司进行横向比较,找出实际效益水平上的优劣差异,以加强管理,提高经济效益。公司各部门也可进行定期或不定期的自我评价,通过自身动态变化的纵向比较,以及公司所做的横向比较,发现问题,总结经验,及时调整对策,强化管理力度。

  公司进行效益评价可采用的评价方法有很多,归结起来有两大类,即定性评价方法和定量评价方法。定性评价方法是对公司的经济效益进行定性描述,而定量评价方法则是用定量指标和数学模型进行效益评价的方法。一般地,进行效益评价时,应把定性方法和定量方法结合起来进行综合分析。

  3.评价工作的实施步骤

  效益评价工作涉及领域较广,难度较大,在具体工作的开展上,财务管理部门应循序渐进,由浅入深,从简单到复杂,可先进行单项项目的效益评价,取得经验后再开展公司整体的效益评价。在效益评价的过程中,应重视宣传发动、培训骨干,使公司上下员工提高对效益评价工作的认识,了解、掌握和应用效益评价的方法、标准及其具体操作程序,同时还应通过实践,不断调整和修正评价指标体系,完善效益评价办法,为在更大范围内开展这项工作积累经验,奠定一个扎实的基础。

篇2:物业知识教材:物业财务预算

  物业知识教材:物业财务预算

  在物业管理企业的财务管理过程中,财务预算居于十分重要的地位。任何管理活动都涉及了解过去、分析现在和规划未来,物业管理财务也不例外。财务预算既是这些了解、分析和规划活动结果的集中体现,又是保证公司的规划目标或财务管理目标得以实现的管理控制工具。

  一、财务预算的含义及其要求

  财务预算是现代公司理财的重要手段,通过对公司资金运动规律的认识,以及充分调动公司员工参与财务预算编制和实施的积极性,它实现了科学管理和民主管理的结合。

  (一)财务预算及其作用

  理论上,财务预算有广义和狭义之分。广义的财务预算是根据物业管理公司的经营目标和经营方针,在了解过去、分析现在和预测未来的基础上,对公司未来资金运动的过程和结果(包括资金来源、资金运用和资金结构等)进行事先安排的一种财务管理活动。具体而言,了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果及其财务状况;预测未来是在了解过去和分析现在的基础上,对未来可能出现的各种情况及其对公司资金运动的影响进行科学的推断;而财务安排则是指为达成未来的财务状况和经营成果,针对相关影响因素而进行的各种财务决策活动。狭义的财务预算则是各种财务安排的系统化和具体化,即财务决策结果的汇总。可见,财务预算是物业管理公司理财活动的重要环节,它提供了物业管理公司未来资金运动的信息,为物业管理公司管理层和业主等信息需求者评估物业管理公司未来的现金流量和经营业绩提供了基础。

  财务预算是物业管理公司理财活动的起点。广义财务预算过程中,基于对公司资金运动的分析和预测,管理层对物业管理公司未来财务状况进行了各种安排,财务预算就是这些安排的汇总。就本质而言,广义财务预算确立了物业管理公司下一年度理财的方向和策略,因而,作为集中体现其结果的载体--财务预算,指明了物业管理公司理财的具体目标,提供了对物业管理公司日常资金运动进行控制的依据,并可作为物业管理公司经营业绩的考评标准。

  (二)财务预算的要求

  财务预算的编制过程,是对公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此,为了保证财务预算的有效性,编制财务预算时,必须遵循以下原则或要求:

  1.加强调查研究,认识资金运动规律

  与其他企业的资金运动相比,物业管理公司的主营业务--物业管理服务的资金运动相对较为简单,主要涉及收取管理费和费用支出两个环节。尽管如此,为提高财务预算的准确性和可操作性,仍需在编制财务预算之前,了解其资金运动的特点,特别是设备维修保养等费用支出项目的规律性。

  2.实行参与管理,调动员工积极性

  财务预算是一种财务管理手段,其目的是对未来的资金运动进行控制。这一控制通过公司各部门全体员工的执行得以实现。实质上,财务预算的编制过程,就是财务管理目标的设置过程。现代管理研究表明:员工参与其目标的确定过程,能有效地增强对其目标的认同,从而提高达成目标的可能性。由于公司全体员工都将参与财务预算的执行,因此,应尽可能让员工参与财务预算的编制过程。

  3.符合实际,适当留有余地

  预算作为一种控制目标,其水平的高低既应该体现出挑战性,同时也应是可实现的,不应是高不可攀的,否则,财务预算难以起到应有的作用。具体而言,编制的财务预算既应符合公司的实际情况,不宜过低,同时也不宜过高,通过全体员工的努力应能够实现。

  4.全面权衡,提高资金使用效益

  现代管理研究证明:计划带来的节约是最大的节约。物业管理服务中,管理收费有既定标准,如何提高管理收费的使用效益必然是物业管理公司始终关心的主题。为此,不仅要求严格控制费用支出,更重要的是在财务预算过程中,应充分考虑各费用支出的必要性及其经济价值,防止预算中包含不应发生的费用项目。

  (三)财务预算编制方法

  财务预算有多种不同的编制方法。理论研究表明,财务预算的编制方法不同,其效益性和实现的可能性大不相同。现实中,物业管理公司编制财务预算的常用方法为固定预算和零基预算两种。

  1.固定预算

  固定预算,是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。

  固定预算是传统的预算编制方法,在现实生活中得到了广泛应用。其优点集中表现为:编制简单,预算的编制成本较低;此外,由于固定预算以过去的费用支出为基础,费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为:没有结合预算期的情况,重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证,难以实现费用支出效益的最大化;同时,由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性,因而,也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。

  2.零基预算

  零基预算是指一切从零开始,通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。该方法是美国学者p.德鲁克等于20世纪60年代首先提出的,它很快就受到美国政府和工商界的重视。1976年,美国总统卡特将零基预算引入政府的预算管理,取得了较好的成效。在我国,零基预算作为成本费用预算的一种编制方法,越来越多地应用于政府部门和以微利为主要特征的行业(如物业管理行业等)。

  零基预算不受以往实际费用支出水平的限制,完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急,对各支出项目进行逐个分析和计量,从而制定出费用预算。具体而言,零基预算的编制程序为:①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少;②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;③对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益率的大小进行排序;④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。分配时,首先满足必须保证支出的费用项目,然后再按成本效益率的高低,将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。

  对物业管理公司而言,零基预算有着重要价值。在既定的管理收费标准下,它有助于提高管理收费的使用效益,改善公司与业主之间的关系,从而增强物业管理公司的市场竞争能力。但值得注意的是,零基预算也有一定的不足,主要表现为:编制预算的工作量相对较大,各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。

  二、物业管理财务预算的主要内容

  物业管理的财务预算,是对物业管理中资金运动过程和结果的全面反映,它涉及到公司经营活动的方方面面,内容十分丰富。为此,有必要对其具体内容作一认识。

  (一)编制财务预算的假定

  现实中,物业管理公司的未来资金运动面临着较高的不确定性。编制财务预算时,首先应明确编制预算的前提条件,即为公司财务预算的编制作出必要的、合理的假定。

  1.持续经营假定

  持续经营假定与持续经营会计假定相同,是指在可预见的将来,物业管理公司将继续为目前所管理的物业提供服务。物业管理公司根据合同对物业进行管理,除双方或单方违约情形外,这一假定是合理的。

  2.单一业务假定

  单一业务假定是指物业管理公司仅提供物业管理服务,不从事多种经营。现实中,许多物业管理公司从事多种经营,但由于其非物业管理服务业务的预算与一般公司的预算并无差别,而物业管理财务预算需经业主大会批准,因此,有必要确立该假定,以简化财务预算的编制。

  3.现金收支假定

  现金收支假定是假定公司有完善的财务管理制度,包括内部牵制制度、内部稽核制度和现金库存量(上、下限)制度等。

  4.存货假定

  存货假定是指假定公司的存货按经济批量(经济批量是确定存货采购量的一种方式,在该方式下,预算期内存货的采购费用和存储费用之和最小)订购,且库存量能满足日常维修保养之用。由于物业管理服务所需存货多可在本地购买,因此,公司无需储备额外的存货(也称安全储备量)以备不时之需。

  5.营运资金假定

  营运资金为任何公司从事生产经营活动所必需。营运资金假定是指假定公司的营运资金由物业管理公约所规定的、由业主缴纳的管理费押金提供。确立这一假定的现实意义在于,物业管理公司仅在极少数情形下为日常物业管理服务进行外部融资。

  (二)财务预算的内容

  各物业管理公司的经营活动是在财务预算的指导下展开的,财务预算综合反映了公司预算期内的资金运动。一般而言,物业管理公司的财务预算包括收入预算、营业成本预算、管理费用预算、财务费用预算、资本预算、预计损益表、现金预算和预计资产负债表等多项内容。

  财务预算的具体内容,主要包括八部分:

  1.收入预算

  物业管理公司的收入来自物业管理服务和多种经营(多种经营部分的预算应单独编制预算,在此仅探讨物业管理服务部分)两个方面。管理服务收入是物业管理公司的主营业务收入,这一主营业务收入又可进一步分为管理收入(包括公共服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。

  2.营业成本预算

  营业成本是物业管理公司在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中,直接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出,而直接材料费预算是物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。

  3.管理费用预算

  管理费用预算是财务预算的主要组成部分之一,是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。其内容包括物业管理公司管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。

  4.财务费用预算

  财务费用预算是物业管理公司在预算期内为筹措资金所发生费用的预算,其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。

  5.资本预算

  资本预算也称设备维修更新计划,是物业管理公司为实现物业的保值和增值,根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。

  6.现金预算

  现金预算亦称现金流量表,是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。在此,现金并非指现钞,而是指公司的货币资金。该预算是物业管理公司进行货币资金日常管理的基本手段。

  7.预计损益表

  预计损益表又称年度利润计划,是在经营决策(包括财务决策)基础上,综合反映物业管理公司预算期(通常为一年,下同)内收入、成本费用和净利润的预算。

  8.预计资产负债表

  预计资产负债表或称预计财务状况表,是揭示物业管理公司资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。

  (三)现金预算和现金持有量的确定

  现金预算是财务预算中居于中心地位的预算,它由现金收入、现金支出、现金余缺及其筹措和运用四部分组成。由于现金是无收益或收益较低的资产,编制现金预算时,确定现金持有量是一项十分重要的财务决策。

  1.现金预算

  现金预算集中反映了物业管理公司预算期内现金或货币资金收支及余缺情况,为物业管理公司日常的资金管理、融资和投资决策提供了依据,因而,在物业管理公司理财中,对这一工具应予以足够的重视。

  通常,现金预算由四部分内容组成:

  (1)现金收入

  现金收入是指公司物业管理服务取得的现金收入。现金收入不同于营业收入,营业收入是一个会计概念,其确认基础是权责发生制,无论款项是否收到,只要取得了收取款项的权利,即可确认为收入;现金收入是一个财务概念,其确认以收付实现制为基础,即只有收到现金后才确认为现金收入。两者之间的差异主要体现在公司的应收款项上。

  (2)现金支出

  现金支出的内容很多,分为营业现金支出和其他现金支出两部分。营业现金支出是预算期内同物业管理公司管理服务有关的现金支出,包括采购材料、员工工资、营业费用和管理费用(不含折旧)等成本费用中的付现部分;其他现金支出主要有固定资产更新、上交的营业税和所得税等方面的付现支出。

  (3)现金余缺

  现金余缺是现金收入和现金支出之间的差额。差额为正数,说明现金有多余;差额为负数,表明物业管理公司入不敷出,现金短缺。

  (4)余缺的运用或筹措

  持有现金,收益很低;现金短缺,则公司的正常运作难以为继。为此,在保证现金最低余额的前提下,可将多余的现金用于偿还物业管理公司的借款或作短期投资;现金短缺部分,应考虑利用各种融资方式,如向银行借款、调整物业管理收费等加以解决。

  2.现金持有量的确定

  物业管理公司持有现金的动机不同,其现金持有量各不相同。合理确定现金持有量的方法很多,较为常用的有鲍摩尔模式等。

  (1)持有现金的动机

  现金持有量的确定,与公司持有现金的动机有密切关系。理论上,物业管理公司持有现金的动机主要表现为:

  ①交易性动机。交易性动机是指企业为了满足日常营业的需要而持有现金。在任何企业,现金收入和现金支出都不可能完全同步、同金额发生,为此,必须持有一定数量的现金,以满足支出大于收入时的现金需求。对物业管理公司而言,由于其现金收入主要来自物业管理服务收费,在时间上相对集中,而支出发生的时间又相对分散,出于交易性动机而持有现金显得尤为必要。

  ②预防性动机。预防性动机是指企业为了应付意外情况而持有现金。构成现金预算的现金收入和支出,都来源于公司对未来的预测。由于未来存在不确定性,任何预测都难以百分之百准确,出现意外情况在所难免。为了满足出现意外情况下的现金需求,有必要持有一定数量的现金作缓冲之用。如物业管理公司预计的公众代办性或特约服务收费未能及时取得,或物业的供水(电)系统的维修支出大大超出计划等,这些情况都要求公司有一定的、超出正常营业需要的现金储备。

  ③投机性动机。投机性动机是指企业为了利用可能出现的有利机会而持有现金。如预期存货价格可能会发生暂时性大幅波动时,物业管理公司若计划利用这一可能机会,则必须持有与之相应的现金。现实中,仅有极少数公司出于此动机而持有现金。

  一般而言,公司持有现金的数量取决于上述三项动机,但值得注意的是,若出现现金需求时,公司能从银行等外部渠道取得资金,则公司持有现金的数量可相应地减少。

  (2)现金持有量的确定

  现金是一项无直接收益或收益甚低的资产,为此,公司持有现金数量越少越好;但另一方面,持有现金不足,又会给公司带来严重后果。可见,合理确定公司的现金持有量十分重要。最佳现金持有量的确定方法有多种,物业管理公司常用的方法为鲍摩尔模式。

  鲍摩尔模式中,假定公司将多余的现金投资于国库券等有价证券。需要现金时,则出售有价证券。现金支出相对稳定:即在0~t1或ti~ti 1期间内,公司的现金持有量n随支出稳步减少至0(见图2-3-4)。最佳现金持有量是总成本最低时的持有量,它取决于两个因素:持有现金的机会成本。即一笔资金既以现金形式持有,就无法同时以有价证券形式持有,此时,因持有现金而损失的有价证券投资收益,称为持有现金的机会成本。一般而言,持有现金的机会成本是一项变动成本,即与现金持有量成正比例变化;有价证券转换为现金的成本。转换成本是指出售有价证券所必须支付的费用,如通讯费、税金和手续费等。转换成本是一项固定成本,即仅与转换次数有关系,而与每次的转换金额无关(注:即使转换成本中存在变动成本,鲍摩尔模式仍然成立)。

  三、物业管理财务预算的编制

  不同的物业管理公司,编制预算的方式和程序各不相同。一般而言,为调动广大员工的积极性,在全面预算的编制过程中,应尽可能让物业管理公司的各个部门和所有员工共同参与,并由物业管理公司财务部门负责编制财务预算。

  (一)财务预算的编制程序

  财务预算的编制涉及公司的各个部门,编制预算时,需对财务预算的编制方式和编制程序作出具体、明确的规定。现实中,财务预算的编制方式和程序为:

  1.编制方式

  各物业管理公司常用的预算编制方式为“二下一上式”。物业管理公司管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达,作为各部门编制预算的控制目标(一下);各部门根据控制目标的要求,结合自身的实际情况,编制出分季度的预算草案,并上报物业管理公司财务部门(一上);财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡,编制出正式的财务预算,并报物业管理公司管理层,然后再由管理层交业主大会讨论批准后,正式下达给各部门执行(二下)。

  2.财务预算的编制程序

  财务预算是经营预算中其他预算的汇总,编制财务预算应以其他预算为基础。具体编制程序为:①根据相关法规和管理服务合同的要求(特别是物业管理的内容和收费标准等),编制资本预算及年度收入预算;②以收入预算为基础,制订营业成本预算,即直接材料费和直接人工费预算;③依据收入预算,编制管理费用预算;④根据收入预算、营业成本和管理费用预算等,并进而结合物业管理公司的收付款政策和资本预算,编制现金预算;⑤最后,综合所有各项预算,编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。值得注意的是,利润预算与财务规划中的预计损益表并无不同。因为,预计损益表作为物业管理公司的控制目标下达给各部门,然后再由各部门按照以上程序编制相应的预算。这一编制过程,一方面使预计损益表得以分解,具备了实现的可能;另一方面,为物业管理公司理财提供了所需的新信息,如现金预算等。

  (二)财务预算的编制过程

  财务预算的编制过程十分复杂,现以天马物业管理公司为例,具体揭示财务预算的编制过程。

  天马物业管理公司仅负责一高层住宅小区--简称“闲逸小区”的物业管理服务。1999年10月,天马物业管理公司管理层进行调查研究后决定:2000年的财务预算按静态预算进行编制。此后,天马物业管理公司财务部将预计损益表(表5.5)按部门进行了分解,并下达给各部门。各部门根据下达的控制目标,结合自身的实际情况,编制了预算草案,其编制过程为:

  1.收入预算

  天马公司的物业管理收入相对简单,仅包括公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入三部分。根据管理服务合同,公共服务的收费执行微利原则,并尽可能与政府指导定价相一致;公众代办性服务和特约服务的收费执行政府指导价。原则上,各项收费都应按时收取,但据以往经验知,本季度的管理公共服务收入中,80%于当季收到款项,其余20%于下季度收到;其他服务收费基本上都于当季收取。

  另外,按照我国现行税法的规定,物业管理企业应就其营业收入缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和防洪工程维护费等流转税。由于其流转税的征税对象为营业收入,为简便起见,将付现支出--营业税金列入了营业收入预算。

  2.营业成本预算

  营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用,包括直接材料和直接人工费。因此,编制营业成本预算,应以收入预算为基础,分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。其中,公众代办性服务和特约服务直接成本的确定较为容易,可参照其他工商企业采用的方法确定;公共服务的直接人工费,据保安人员、维修工程人员和清洁人员等直接从事公共服务人员的人数和当地的工资水平(包括职工福利费)确定,其材料成本可以上年度实际发生的成本为基础,增减一定百分比(通常为物价指数)来确定。由于直接材料多定点采购,公司的付款政策为:本季度采购额或成本的70%于当季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料费的现金支出=70%×本季度直接材料费 30%×上季度直接材料费。

  3.管理费用预算

  管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了天马物业管理公司在提供服务过程中发生的所有间接费用,包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算,但为了简便起见,天马公司采用的仍然是固定预算。

  4.现金预算

  现金预算的编制,如上所述,以收入预算和成本费用预算为依据。天马物业管理公司所需营运资金由管理费押金提供,最低的现金余额为10万元,多余资金用于偿还借款或购买国库券(年利率平均为7%);1999年度,物业管理公司无借款,也无投资。按物业管理合同,物业管理公司每季度收取经理人酬金10万元,预计所得税为30万元。

  5.预计损益表

  预计损益表是物业管理公司在预算期内经营成果的汇总反映。

  由于缺少1999年度天马物业管理公司的资产负债表,在此省略其预计资产负债表的编制。天马物业管理公司的财务预算经“闲逸小区”业主大会通过后,于2000年1月正式下达执行。

  四、物业管理的财务预算控制

  财务预算,就其本质而言,是一种控制手段。在物业管理公司,财务预算的实施就是借助于财务预算,对物业管理公司的资金运动过程进行控制,即财务预算控制。为了保证财务预算能真正落到实处,公司财务管理部门应搞好物业管理财务的预算控制工作。

  (一)财务预算控制的目的

  财务管理部门进行财务预算控制的目的主要有:

  (1)落实财务预算或财务计划。财务预算能否有效地实施,很大程度上取决于财务预算控制是否有效。如果财务预算编制得好,但财务预算控制系统失效,则很难保证公司目标的顺利实现。

  (2)及时纠正偏差。由于不可预见因素的存在,财务预算在实施过程中难免会出现偏差,因而需要通过财务预算控制系统,及早发现问题,找出产生偏差的原因,然后提出修改和补救办法进行纠正,保证财务预算任务的完成。

  (3)提供决策依据。财务预算控制是对财务预算在实施过程中所进行的定期性考核与检查,因而在财务预算控制的过程中会形成各种反馈信息,这些反馈信息又将成为公司管理层决策时的重要参考依据。

  财务预算控制的内容很广泛,主要有成本费用控制、现金流转控制、应收票据控制、存货控制、流动负债控制、长期负债控制和利润分配控制等。

  (二)财务预算控制的内容

  财务预算控制主要应做好以下几项工作:

  (1)将财务计划的各项预算指标分配落实到公司各部门。

  (2)通过会计核算反映和监督公司各部门有关指标的实际完成情况。

  (3)定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析,找出存在的偏差,并分析产生偏差的原因,提出降低成本费用的途径,制定纠偏的有效措施。

  (4)对责任部门和责任人进行评价和考核。

  (5)根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。

  (6)调整预算。在财务预算执行过程中会发生一些不可预见的因素,造成财务预算执行发生偏差,为了做到考核合理,奖罚分明,一般在每年第三季度对财务预算指标进行有依据的必要调整,保证预算的合理性和可行性。

  (三)财务预算控制系统的构成要素

  为保证财务预算的贯彻落实,物业管理公司应建立有效的财务预算控制系统。一般来说,财务预算控制系统由组织系统、信息系统、考核和奖惩制度等组成。

  (1)组织系统

  组织系统对财务预算控制机构及其各自工作职责作了规定。实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制,即在公司内部划小预算单位,各预算单位(公司内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心,每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同,责任中心又可分为成本中心、费用中心,利润中心和投资中心。一般地,物业管理公司的业务部门(如保安队、绿化队、维修队等)和各职能科室成为成本中心,该成本中心负责将人工、原材料和机器设备等投入转变为物业管理服务。利润中心是获取最大净利润为经营目标的组织单位。对一般物业管理公司或物业管理企业集团来说,投资中心和利润中心应分开,母公司或集团公司是投资中心,而紧密层、松散层和各子公司则是利润中心,母公司或集团公司对子公司实行投资控股关系,集团公司内部的各分公司和具体业务部门则是成本中心。

  (2)信息系统

  信息系统是财务预算控制系统的重要组成部分。财务预算控制系统的信息分为公司内部信息和外部信息。内部信息包括财务预算数据和实际执行结果的数据,这些数据可从财务计划(或财务预算)和会计信息系统中取得。而外部信息如市场预测、市场行情、政策法规变动等一般较难取得。在编制财务计划预算时,预算人员必须熟悉公司内部和外部信息,计划(预算)信息和现实信息。

  (3)考核制度

  考核是财务预算控制系统发挥其作用的重要因素。考核的一般做法是:根据财务预算数据,找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异,分析产生这种差异的原因,落实责任人,并提出补救办法,最后形成财务报告,并作为公司决策和采取行动的依据。

  (4)奖惩制度

  奖惩是根据业绩考核结果,对业绩突出者给予奖励,对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。考核的结果必须与奖惩挂钩,否则,财务预算控制就如同纸上谈兵,财务预算控制系统也就形同虚设。

  (四)财务预算控制的步骤

  财务管理部门实施财务预算控制,一般应遵循以下几个步骤:

  (1)建立财务预算

  控制系统。建立财务预算控制系统包括建立财务预算控制的组织系统和信息系统,建立考核制度和奖惩制度。财务预算控制组织系统是财务预算控制的组织保证,包括专门机构的设立、人员的配置、岗位责任的确立和责任中心、利润中心与投资中心的建立。信息系统包括建立各种量化的控制标准(指标),它是实施财务预算控制的依据。信息系统还应包括信息反馈系统,以保证各种信息能及时传递和反馈,保证控制措施的及时落实。考核制度和奖励制度是实施控制以及对考核结果进行处理的有关规定。它们在制度上保证了财务预算控制的有效实施及财务预算目标的实现。

  (2)检查监督。根据信息系统确立的标准,实行监督、检查,比较实际执行结果与标准之间的差异。

  (3)分析原因。实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差,那么,到底是什么原因产生这些偏差,责任者是谁,应该予以明确。

  (4)纠正偏差。提出纠正偏差的对策,并组织实施,尽最大努力减少损失。

  (5)奖惩兑现。根据监督检查结果,落实责任,兑现奖惩办法。

篇3:物业知识教材:财务会计报表

  物业知识教材:财务会计报表

  一、会计报表概述

  会计报表是会计核算的最终产品,是物业管理公司向其信息使用者提供财务信息的基本形式。在大多数情形下,它是会计信息需求者,特别是外部需求者如投资者、物业业主和债权人等获取公司财务信息的主要渠道。为此,了解物业管理会计报表的类型、目的及其编制要求等,对会计报表信息的利用有着重要的现实意义。

  (一)会计报表及其目的

  会计报表又称财务报表,是会计主体在日常会计核算基础上,按照一定的指标体系,总括地反映物业管理公司在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件;是物业管理公司的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。

  日常会计核算中,物业管理公司通过填制记账凭证和登记账簿等会计处理,在会计账簿中对经营活动所体现的整个资金运动过程进行了分类反映。尽管各账簿都从某一特定方面提供着公司经营活动的信息,但由于信息需求者需要的是有关物业管理公司全局的、较为系统的财务信息,单一账簿受其自身职能的制约,无法综合反映物业管理公司经营活动的全貌,这些信息难以为信息需求者,特别是外部信息需求者所利用。因此,有必要编制会计报表,全面而系统地概括反映物业管理公司的财务状况和经营成果,满足信息需求者因进行经济决策而产生的信息需求。换而言之,编制会计报表的目的在于向物业管理公司的管理层、投资者、债权人、业主以及政府管理部门等提供经济决策所需的财务会计信息。具体而言,编制会计报表的目的表现为:

  1.为投资者提供管理层履行受托责任状况--物业管理公司资本的保值、增值信息

  投资者投资于物业管理公司,其目的是为了实现资本的保值和增值。出于两权分离的经营要求,投资者委托管理层全权负责公司的日常经营管理,从而,在投资者和管理层之间形成了委托代理关系,即管理层受投资者的委托,代理行使对公司资本的营运权,并相应地承担了对投资者所委托资本的保值和增值责任。会计报表作为系统反映整个资金运动过程的媒介,所提供的信息必然反映出公司管理层履行受托责任的好坏,因此,它为正确评价管理层的业绩提供了客观的信息基础,便于投资者作出相应的经济决策。

  2.为债权人提供物业管理公司偿债能力的财务信息

  物业管理公司的资金除来源于物业管理服务收费外,还有一部分来源于对债权人的负债。债权人最关心的是公司能否在债务到期时如数偿付本息,即公司是否具有偿债能力。物业管理公司的会计报表反映了目前公司的财务状况和经营成果信息,尽管难以利用这些信息准确地预测公司的未来偿债能力,但至少为预测提供了较为客观的基础。

  3.为业主提供物业管理公司的管理服务效率及其履行物业管理服务合约状况的信息

  物业管理公司与业主之间的关系,也是一种委托代理关系。业主委托物业管理公司对其物业进行管理,通过物业管理公司提供专业化服务,促使物业保值和增值。物业管理公司履行其受托责任的好坏,主要表现为:能否利用管理收费,最大限度地履行受托责任,即管理收费利用效率的高低。可见,业主评价受托责任履行情况需要的这些信息,在公司会计报表--损益表和现金流量表中也可得到集中反映,从而为业主评估物业管理公司下一年度财务预算和管理服务收费提供基础。

  4.为管理层提供业绩考评和改善经营管理的信息

  借助于会计报表,管理层能够及时了解公司的资产负债状况、管理收费使用效益的高低以及多元化或多种经营业务的经济效益等。这些信息一方面为管理层提供了评价各部门工作业绩的依据,另一方面又便于管理层分析经营管理中存在的问题,并进而采取相应措施,改善公司的经营管理,更好地履行投资者,特别是业主所赋予的受托责任。

  (二)对会计报表的要求

  为了达成会计报表的目的,对会计报表的要求主要包括:

  1.表达公允

  表达公允是对会计报表的最基本要求,直接影响着会计信息的质量。会计报表表达公允要求包括:①数据可靠,指会计信息应恰当地反映物业管理公司的财务状况及其经营成果,不能带有任何偏见或刻意的粉饰;②内容完整,指会计报表至少应包括我国现行会计制度或相关法规规定的所有项目,不得随意删减;③方法一致,是指为保证会计信息的可比性,不同时期会计报表所采用的会计方法应尽可能前后一致;如发生变动,必须揭示其对报表的影响。

  2.信息相关

  信息相关又称会计信息的有用性,是会计报表必须满足、又难以充分满足的一项要求。信息的相关性或有用性直接体现为决策的相关性。会计报表的使用者不同,所作的决策大不相同,其信息需求必然差异较大,因此,会计报表不可能为信息使用者提供决策所需的全部信息。在此,信息相关意味着,会计报表应尽可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。

  3.披露及时

  会计报表应按规定的时间及时披露。市场经济下,会计信息具有较强的时效性,及时的信息披露,有助于充分实现会计报表的信息价值,并有助于管理层和外部利益团体适时地作出正确决策,采取必要措施以保障其自身的利益。

  (三)会计报表的类型

  理论上,会计报表可按不同标志进行分类。常见的分类主要有:

  1.按反映经济内容的不同进行分类

  按反映经济内容的不同,可分为资产负债表、损益表和财务状况变动表。

  资产负债表是反映公司在某一特定时日(在我国,一般为12月31日)财务状况的会计报表;损益表为反映公司在一定时期内(通常为一年)经营成果的报表;而财务状况变动表反映的是公司在一定时期内资金来源和运用及其增减变动情况的报表。这三张报表提供了有关企业经营状况的基本信息,因此,也称为三大基本会计报表。

  2.按报表使用者的不同进行分类

  按报表使用者的不同,可分为对外报表和内部报表。

  对外报表是依据会计准则和行业会计制度编制,并向企业外部利益团体进行披露的会计报表,如资产负债表、损益表和财务状况变动表等。内部报表是公司是重于企业内部管理需要而编制的报表,如费用明细表等。

  3.按反映资金运动的形态进行分类

  按反映资金运动的形态,可分为静态报表和动态报表。

  企业的资金运动表现为相对静止状态和显着变动状态。静态报表反映的是资金运动相对静止状态的财务信息,即某一特定时点的资金运动状况,如企业资产、负债和所有者权益存在状况,资产负债表是典型的静态报表。动态报表与资金运动的显着变动状态有关,是反映显着变动的过程及其影响的报表,如损益表和现金流量表。

  二、物业管理的基本会计报表

  会计报表反映了有关公司资金运动的信息。报表不同,所提供财务信息的类型、报表的结构和格式都不相同。企业编制会计报表的直接依据是我国会计法律法规体系,包括《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则--基本准则》、具体会计准则、分行业会计核算制度及其补充规定以及《会计基础工作规范》等。1997年以来,财政部颁布了10项具体会计准则,用于指导企业的会计信息披露行为。这10项具体会计准则分别是:《企业会计准则--关联方关系及其交易的披露》、《企业会计准则--现金流量表》、《企业会计准则--资产负债表日后事项》、《企业会计准则--债务重组》、《企业会计准则--收入》、《企业会计准则--投资》、《企业会计准则--建造合同》、《企业会计准则--会计政策、会计估计变更和会计差错更正》、《企业会计准则--非货币性交易》和《企业会计准则--或有事项》等。这些具体会计准则多直接与会计报表的编制有关,并适用于我国大多数企业。财政部明确规定我国物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》和《物业管理企业会计核算补充规定》,并要求物业管理企业编制资产负债表、损益表和现金流量表等。

  (一)资产负债表

  1.资产负债表及其作用

  资产负债表又称财务状况表,是以“资产=负债 所有者权益”这一会计恒等式为基础,按照一定标准和格式编制的,用以反映物业管理公司在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的会计报表。其中,财务状况是指公司在特定时日的资产、负债和所有者权益的构成状况及其比例关系。资产负债表是公司的基本会计报表之一,就管理层和外部各利益团体而言,其信息价值主要在于:

  (1)反映了在资产负债表日物业管理公司拥有资产的规模、结构和分布状况。公司所拥有资产状况的信息,特别是资产的流动性(转换为现金的速度,即变现能力)的高低,可用于评价公司的偿债能力的强弱。

  (2)揭示了公司负债的水平与构成等。公司负债水平及其构成等信息,尤其是长短期债务的数量和比例关系,为分析公司的资本结构和财务风险提供了基础。

  (3)表明了公司所有者权益的多少、构成状况等。由于所有者权益是剩余权益,将这一信息与公司的债务信息进行对比,可以反映公司的资本结构状况,并进而揭示出公司财务风险的大小。

  (4)有助于揭示公司财务状况的变动信息。通过对不同时期资产负债表的比较分析,还有助于了解公司财务状况的变动趋势,从而增进对公司偿债能力和经营风险等的认识。

  2.资产负债表的结构

  在基本会计报表中,资产负债表包含项目较多,为此,有必要了解其结构:项目的类别、排列方式以及报表格式。

  (1)资产负债表的构成项目

  资产负债表由资产、负债和所有者权益三类会计要素构成。其中,各要素又进一步分为若干项目。

  资产按流动性的不同,分为流动资产和非流动资产两类,其中,非流动资产又分为长期投资、固定资产、无形资产和其他资产四类。各类资产由流动性不同的资产项目组成,如流动资产包括货币资金、短期投资、应收账款、存货等。资产负债表中,不同类别的资产和同一资产类别内的不同资产项目,通常按流动性从高至低的顺序进行排列。

  负债按偿还期的不同,分为流动负债和长期负债两类。流动负债由短期借款、应付工资、应付账款、未交税金等项目组成;长期负债由长期借款、应付公司债券和其他长期负债等项目构成。资产负债表中,不同类别的负债都按照到期日从短至长的顺序进行排列。

  按照现行会计制度的规定,所有者权益由实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润等四个项目组成。

  (2)资产负债表的格式

  现实中,资产负债表的格式主要有两种:

  ①账户式资产负债表。它是我国现行会计制度规定采用的格式,是会计恒等式“资产=负债 所有者权益”的直接反映。如同账户的结构,它由左右两方组成,左方按流动性的高低列示资产项目;右方首先按到期日的长短列示负债,然后再列示所有者权益项目。采用该格式时,左方的资产项目总额与右方的负债和所有者权益总额的合计数相等。其简化形式。

  ②财务状况式资产负债表。又称营运资金式资产负债表,是依据会计等式“营运资金 非流动资产-非流动负债=所有者权益”编制的。其中,营运资金是指公司在经营中周转使用的资金,从数量上看,它等于流动资产减去流动负债。其简化形式。

  (二)损益表

  1.损益表及其作用

  损益表又称利润表或收益表,是以配比原则为基础编制的,用于反映物业管理公司在一定时期内经营业绩或经营成果的会计报表。损益表是三大基本会计报表之一,特别是20世纪三四十年代以来,随着“重损益”观念的出现和发展,人们对损益表愈来愈重视。

  一般而言,损益表的作用主要表现为:

  (1)部分地说明了公司财务状况发生变动的原因

  一般而言,资产负债表所反映财务状况的变动,即年初资产、负债和所有者权益状况与年末资产、负债和所有者权益状况之间的差异,来源于公司的经营活动和投资理财活动。损益表反映了在特定期间(年初至年末)公司经营活动引发的所有资金变动,因而,也就解释了公司财务状况发生变动的最主要原因。

  (2)可用于评估公司管理层的经营业绩

  物业管理公司管理层的受托责任表现为:实现投资者投入资本的保值和增值,提高物业管理收费的使用效益,为此,要求管理层一方面取得尽可能多的收入,另一方面严格控制成本费用支出。由于损益表反映了公司在一定时期内的所有收入和费用支出,从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供了依据。

  (3)有助于评估公司的获利能力

  通过对损益表进行分析,了解物业管理公司收入、成本费用的水平和构成,掌握其变动趋势及原因,有助于正确评价物业管理公司的获利能力。

  (4)可作为评价公司偿债能力的依据

  公司偿债能力的高低,不仅取决于其资产的流动性,对长期债务的偿付而言,更重要的是公司的获利能力。获利能力的强弱,是评估公司偿债能力时必须考虑的基本因素。

  2.损益表的结构

  (1)损益表的构成项目

  损益表由收入、成本费用和利润三类会计要素构成。其中,收入是物业管理公司从事各种业务活动的所得,包括营业收入、其他业务收入、投资收益和营业外收入四个项目。成本费用是物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的耗费支出,主要有营业成本、营业税金、营业费用、管理费用、财务费用、其他业务支出及营业外支出等项目。收入和费用的不同配比,形成了不同的利润概念,包括经营利润、营业利润、利润总额和净利润等等。

  (2)损益表的格式

  损益表的格式是指各构成项目在损益表中的列示方法。理论上,损益表可以有多种格式,如单步式、多步式和比较式等,但由于多步式损益表能够较为全面地反映净利润及其构成项目的形成情况,因而被广泛采用。我国物业管理公司都采用了这一损益表格式。多步式损益表按照净利润的形成环节,分步揭示影响净利润的构成项目。其中,各项目之间的关系表现为:

  经营利润=营业收入-营业成本-营业费用-营业税金

  营业利润=经营利润 其他业务利润-管理费用-财务费用

  利润总额=营业利润 投资收益 营业外收入-营业外支出

  净利润=利润总额-所得税

  (三)财务状况变动表

  1.财务状况变动表及其作用

  财务状况变动表,是反映公司在特定时期内的资金来源和运用情况以及资金增减变动情况的报表,是公司的三大基本会计报表之一。由于它较为全面地反映了公司经营活动和投资理财活动引发的资金流动,以及公司财务状况变动的原因和结果,对公司的管理层和各外部利益团体具有重要价值。

  财务状况变动表按其编制基础的不同,分为以营运资金或流动资金为基础的财务状况变动表、以现金为基础的财务状况变动表又称现金流量表两种。财政部于1998年3月20日发布的《企业会计准则--现金流量表》规定:自1998年1月1日起,所有企业应编制以现金为基础的年度现金流量表。

  现金流量表,作为反映公司财务状况变动情况的报表之一,是用于提供公司在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。现金流量表作为三大基本报表之一,它所揭示的信息对正确评价公司的财务状况具有重要意义。具体而言,这一基本会计报表的作用主要表现为:

  (1)反映了公司现金流动的全貌

  与资产负债表仅提供静态的财务状况相比,现金流量表的信息表明了公司在特定时期内有多少现金可供使用,现金的来源和去向是哪里,以及企业的现金增减变动情况如何,揭示了公司经营活动、投资活动和筹资活动对企业财务状况的影响,籍此可了解和判断公司获取现金及其等价物的能力和偿债能力。

  (2)为预测公司未来财务状况提供了更加合理的基础

  与公司资产负债表和损益表揭示的信息相比,现金流量表提供的现金流量信息更具有客观性和可比性,受公司会计政策和会计方法的影响较小,最小化了对会计信息的人为影响,从而有助于提高预测公司未来的现金流动--现金流量金额和时间的准确性,有利于作出更加合理的经济决策。

  (3)弥补了资产负债表和损益表的不足

  资产负债表以权责发生制为基础,反映出公司在特定时日资产、负债和所有者权益的期初期末状况及其变动情况,从而揭示了公司在特定时日的财务状况,但无法说明财务状况变动的原因。尽管损益表提供了公司财务状况发生变动的最主要原因--公司经营活动对财务状况的影响,但这一以权责发生制为基础的披露除未能全面反映经营活动对财务状况的影响外,还未能反映公司投资活动和筹资活动对财务状况的影响。现金流量表将公司的经营、投资和筹资活动产生的现金流动,与财务状况的变化情况结合起来,不仅解释了公司财务状况变动的原因,而且提供了资产负债表和损益表没有揭示或仅间接揭示的信息,从而弥补了资产负债表和损益表的不足。

  2.现金流量表的结构

  (1)现金的界定

  现金流量表的“现金”是指企业的现金及现金等价物,具体包括:现金,是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。会计上的“现金”仅指企业的库存现金,即现钞。现金流量表中的“现金”不仅包括库存现而且包括企业存入金融机构的、随时可动用的银行存款,以及企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等其他货币资金。银行存款和其他货币资金中不能随时用于支付的存款,如定期存款不能作为现金,但通知存款可列为现金。②现金等价物,是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。一般认为,从购买日起三个月内到期的、可在证券市场上流通的短期债券投资等为现金等价物。值得注意的是,短期股权投资由于其价值的高度可变性而不能被视为现金等价物。

  (2)现金流量表的构成项目

  现金流量表中,现金流量由经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三部分组成。

  ①经营活动产生的现金流量。经营活动,是指企业投资活动和筹资活动之外的所有交易和事项。就物业管理公司而言,其经营活动主要包括提供劳务、购买商品、接受劳务和支付税款等。

  就不从事多种经营的物业管理公司而言,经营活动产生的现金流入主要有:提供劳务收到的现金,收到的租金,收到的税费返还等。经营活动产生的现金流出有:购买商品和接受劳务支付的现金,经营租赁所支付的现金,支付给职工和为职工支付的现金,支付的所得税款,支付的其他税费等。

  ②投资活动产生的现金流量。投资活动,是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。现实中,物业管理公司的投资活动主要集中于固定资产、在建工程、无形资产等长期资产的购建与处置,较少进行债权性投资和权益性投资活动。

  企业投资活动产生的现金流入主要包括:收回投资所收到的现金,分得股利或利润所收到的现金,取得债券利息收入所收到的现金,处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金等。投资活动流出的现金表现为:购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金,权益性投资所支付的现金,债权性投资所支付的现金等。

  ③筹资活动产生的现金流量。筹资活动,是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。一般而言,物业管理公司的筹资活动不外乎表现在吸收投资、发行证券、向银行借款和分配利润等活动上。

  企业筹资活动引发的现金流入有:吸收权益性投资所收到的现金,发行债券所收到的现金,借款所收到的现金等。筹资活动流出的现金主要包括:偿还债务所支付的现金,发生筹资费用所支付的现金,分配股利或利润所支付的现金,偿付利息所支付的现金,融资租赁所支付的现金,减少注册资本所支付的现金等。

  (3)现金流量表的格式

  按照现行规定,现金流量表应分别列示经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量,以反映企业现金及其等价物的来源与去向。现金流量表的简化格式。

  三、物业管理会计报表的编制

  在物业管理公司,三大基本会计报表的构成项目既有区别又有联系。认识基本会计报表的具体编制方法,特别是报表各项目的内容,是利用物业管理财务会计信息的基础。

  (一)资产负债表的编制

  账户式资产负债表列有“年初数”和“期末数”两栏,其中,“期末数”是指月末、季末或年末数字。“年初数”栏各项目,应根据上年末资产负债表“期末数”栏所列数字填写,如果本年度资产负债表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“年初数”栏内。

  1.资产项目的内容及其填列方法

  (1)“货币资金”项目,反映企业库存现金、银行结算户存款、其他货币资金、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金的合计数。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”账户的期末余额填写。

  (2)“短期投资”项目,反映企业购入的随时可以变现、且持有期限不准备超过一年的各种有价证券,以及不超过一年的其他投资。有市价的,应在本项目内注明期末时市价。本项目应根据“短期投资”账户的期末余额填列。

  (3)“应收票据”项目,反映企业收到的而尚未到期收款也未向银行贴现的应收票据,包括商业承兑票据和银行承兑票据。本项目应根据“应收票据”账户的期末余额填写。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内,其中,已办理贴现的商业承兑票据应在本表下端补充资料内另行反映。

  (4)“应收账款”项目,反映企业应收的与企业经营业务有关的各种款项,如应交未交的管理费。本项目应根据“应收账款”账户所属各明细账户的借方期末余额填写。如“应收账款”账户所属各明细账户中有贷方期末余额,应列入“预收账款”项目。

  (5)“坏账准备”项目,反映企业提取的尚未转销的坏账准备金,物业管理企业可据经验确定计提比例。本项目应根据“坏账准备”账户的期末余额填列,本项目为“应收账款”账户的减项。

  (6)“预付账款”项目,反映企业预付给供应单位的款项。本项目应根据“预付账款”账户的期末余额填列。如“应付账款”所属明细账户有借方余额,应并入本项目数字内。

  (7)“其他应收款”项目,反映企业对其他单位或个人的应收和暂付的款项。本项目应根据“其他应收款”账户的期末余额填列。

  (8)“存货”项目,反映企业期末结存在库、在用和在途的各项存货的实际成本,包括用于管理服务的各种材料物资和低值易耗品等。本项目应根据“库存材料”和“低值易耗品”等账户的期末余额填列。

  (9)“待摊费用”项目,反映企业已经支付但应由以后各期分期摊销的费用,如已预付的全年报刊费等。企业的开办费以及摊销期限在一年以上的其他待摊费用,应在本表“递延资产”项目反映。本项目应根据“待摊费用”账户的期末余额填列。如“预提费用”账户期末有借方余额,也并入本项目反映。

  (10)“待处理流动资产净损失”项目,反映企业在财产清查中发现的尚待批准处理的流动资产盘亏和毁损扣除盘盈和盈余后的净损失。本项目应根据“待处理财产损益”所属“待处理流动资产损益”明细账户的期末余额填列。

  (11)“长期投资”项目,反映企业在一年内不准备变现的投资,包括股票投资、债券投资和其他投资,其中,股票和债券如有市价的,应在年度财务情况说明书中说明期末时的市价。长期投资中,一年内到期的债券,应在流动资产类中的“一年内到期的长期债券投资”项目中单独反映。本项目根据“长期投资”账户的期末余额扣除一年内到期的长期债券投资后的数额填列。

  (12)“固定资产原价”项目和“累计折旧”项目,反映企业所有的各种固定资产原价和累计折旧。融资租人的固定资产,在产权尚未确定转移给本企业之前,其原价及已提折旧也包括在内。融资租入固定资产的原价还应在本表补充资料中另行反映。这两个项目应根据“固定资产”账户和“累计折旧”账户的期末余额填列。

  (13)“固定资产清理”项目,反映企业因出售、毁损和报废等原因转入清理,但尚未清理完毕的固定资产的净值,以及固定资产清理过程中发生的清理费用减变价收入后的数额。本项目应根据“固定资产清理”账户的期末余额填列。

  (14)“在建工程”项目,反映企业期末各项未完工或未使用工程的实际成本,包括交付安装的设备价值、已耗用材料、工资和费用支出等。本项目应根据“在建工程”账户的期末余额填列。

  (15)“无形资产”项目,反映企业各项无形资产原价扣除摊销后的净额。本项目应根据“无形资产”账户的期末余额填列。

  (16)“递延资产”项目,反映企业发生的不能全部计入当年损益而应在以后年度内分期摊销的各项费用,包括开办费、融资租入固定资产改良支出和摊销期限在一年以上的固定资产大修理支出和其他递延支出。本项目应根据“递延资产”账户的期末余额填列。

  2.负债项目的内容及其填列方法

  (1)“短期借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构借入的,尚未归还的一年以内的借款。本项目应根据“短期借款”账户的期末余额填列。

  (2)“应付票据”项目,反映企业为了抵付货款等而开出承兑的、尚未到期付款的应付票据,包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。本项目应根据“应付票据”账户的期末余额填列。

  (3)“应付账款”项目,反映企业因购买材料物资或接受劳务供应而应付给供应单位的款项。本项目应根据“应付账款”账户所属明细账户的贷方期末余额填列。如果“应付账款”账户所属明细账户有借方余额,应列入“预付账款”项目。

  (4)“其他应付款”项目,反映企业所有应付和暂收其他单位和个人的款项,如存入的保证金等。本项目应根据“其他应付款”账户的期末余额填列。

  (5)“应付工资”项目,反映企业应付而未付的职工工资总额。本项目应根据“应付工资”账户的期末贷方余额填列。

  (6)“应付福利费”项目,反映企业按规定提取的用于职工个人的福利费期末余额,现行财务制度规定按工资总额14%提取。本项目应根据“应付福利费”账户的期末贷方余额填列。如为借方余额,本项目应以“-”号表示。

  (7)“未交税金”项目,反映企业应交而未交的各种税金,如营业税、城市维护建设税和所得税等。本项目应根据“应交税金”账户的期末余额填列。

  (8)“其他未交款”项目,反映企业除税金外应按规定上交国家的其他各种款项,如教育费附加等。本项目应根据“其他应交款”账户的期末余额填列。

  (9)“预提费用”项目,反映企业所有已经预提计入成本费用而尚未支付的各项费用,如银行借款利息等。本项目应根据“预提费用”账户的期末贷方余额填列。如有借方余额,应在“待摊费用”项目反映。

  (10)“长期借款”项目,反映企业向银行或其他金融机构等单位借入、尚未归还的一年期限以上的借款本息。本项目应根据“长期借款”账户的期末余额填列。

  (11)“应付债券”项目,反映企业实际发行的、尚未偿还的各种长期债券及应计利息。本项目应根据“应付债券”账户的期末余额填列。

  (12)“长期应付款”项目,反映企业除长期借款和应付债券以外的、期限在一年以上的其他各种长期应付款项,如代管基金等。本项目应根据“长期应付款”账户的期末余额填列。

  3.所有者权益项目的内容及其填列方法

  (1)“实收资本”项目,反映企业实际收到的、投资者投入的资本总额。本项目应根据“实收资本”账户的期末余额填列。

  (2)“资本公积”项目和“盈余公积”项目,反映企业在经营过程中取得的资本公积金和按规定提取的盈余公积金。本项目应根据“资本公积”账户和“盈余公积”账户的期末余额填列。

  (3)“未分配利润”项目,反映企业尚未分配或未指定用途的利润。本项目应根据“本年利润”账户和“利润分配”账户的余额计算填列。未弥补的亏损,在本项目内以“-”号反映。

  (二)损益表的编制

  多步式损益表列有“本月数”和“本年累计数”两栏。其中,“本月数”反映各项目的本月实际发生数,编制年度报表时,“本月数”栏改为“上年累计数”栏,并应根据上年损益表“本年累计数”栏所列数字填写;如果本年度损益表各个项目的名称和内容与上年度不一致,应对上年度损益表各项目的名称和数字按本年度的规定进行调整填入本表“上年累计数”栏内。

  (1)“营业收入”项目,反映企业从事物业管理所取得的各项收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。本项目应根据“营业收入”账户的贷方发生额填列。

  (2)“营业成本”项目,反映企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出,如直接材料和直接人工等。本项目应根据“营业成本”账户的借方发生额填列。

  (3)“营业税金”项目,反映企业由物业管理收入负担的营业税和城市维护建设税等。本项目应根据“营业税金及附加”账户的借方发生额填列。

  (4)“其他业务利润”项目,反映企业从事物业管理之外其他经营活动的收入扣除其他业务支出(包括其他业务成本及应负担的费用和税金)后的利润(如为亏损应以“-”号表示)。本项目应根据“其他业务收入”账户和“其他业务支出”账户的发生额填列。

  (5)“管理费用”项目,反映企业从事物业管理活动过程中发生的各种间接费用,如管理人员的工资、办公费、差旅费和保险费等。本项目应根据“管理费用”账户的借方发生额填列。

  (6)“财务费用”项目,反映企业为筹措物业管理活动所需资金等而发生的各项费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及金融机构的手续费等。本项目应根据“财务费用”账户的借方发生额填列。

  (7)“投资收益”项目,反映企业对外投资取得的收益,包括分得的投资利润、债券投资的利息收入和认购股票应得的股息等。本项目应根据“投资收益”账户的发生额计算分析填列。

  (8)“营业外收入”项目和“营业外支出”项目,反映企业业务经营以外的收入和支出。本项目应根据“营业外收入”账户和“营业外支出”账户的发生额填列。

  (9)“所得税”项目,反映企业按税法规定计算应缴纳的所得税。本项目应根据“所得税”账户的借方发生额填列。

  (三)现金流量表的编制

  现金流量表中,现金流量一般应当以总额反映,从而全面揭示出企业现金流量的方向、规模和结构。具体编制现金流量表时,除直接根据有关账户的记录分析填列外,尚可利用的编制程序还有工作底稿法和t形账户法。

  采用工作底稿法,就是以工作底稿为手段,以资产负债表和损益表数据为基础,对每一项目进行分析并编制调整分录,从而编制出现金流量表。其具体程序为:第一步,将资产负债表的期初数和期末数过人工作底稿的期初栏和期末栏;第二步,对当期业务进行分析并编制调整分录;第三步,将调整分录过人工作底稿中相关部分;第四步,核对调整分录,借贷合计应当相等,资产负债表项目期初数加减调整分录中的借贷金额后,应当等于期末数;第五步,根据工作底稿中的现金流量表项目部分编制正式的现金流量表。

  采用t形账户法,是指以t形账户为手段,以损益表和资产负债表数据为基础,对每一项目进行分析并编制调整分录,从而编制出现金流量表。采用t形账户法编制现金流量表的步骤为:第一步,为所有的非现金项目(包括资产负债表项目和损益表项目)分别开设t形账户,并将各自的期末期初变动数过入各该账户;第二步,开设一个大的“现金及现金等价物”t形账户,每边分为经营活动、投资活动和筹资活动三部分,左边记现金流入,右边记现金流出,并过人期末期初变动数;第三步,以损益表项目为基础,结合资产负债表分析每一个非现金项目的增减变动,并据此编制调整分录;第四步,将调整分录过人各t形账户并进行核对,该账户借贷相抵后的余额与原先过人的期末期初变动数应当一致;第五步,根据大的“现金及现金等价物”t形账户编制正式的现金流量表。

  1.经营活动现金流量项目的填列

  《企业会计准则--现金流量表》规定,企业应采用直接法报告经营活动的现金流量,同时在现金流量表附注中采用间接法披露经营活动的现金流量。

  直接法是通过现金收入和支出的主要类别反映来自经营活动的现金流量,它一般以损益表中的营业收入为起算点,调整与经营活动有关的项目的增减变动,然后计算出经营活动的现金流量。具体应用直接法时,有关经营活动现金流量的信息可通过分析企业的会计记录取得,也可以通过对损益表中的营业收入、营业成本以及其他项目进行调整取得。现实中,采用后一种方法的较多--通过调整营业收入、营业成本及有关项目而获得经营活动的现金流量信息。

  间接法是以本期净利润为起算点,调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及有关项目的增减变动,据此计算出经营活动的现金流量。

  (1)“提供劳务收到的现金”项目,反映企业收回当期的劳务收入(物业管理公司的管理费收入)款、收回前期劳务收入款以及转让应收票据所取得的现金收入等,可按以下计算公式填列:

  提供劳务收到的现金=当期提供劳务收到的现金收入 当期收到前期的应收账款 当期收到前期的应收票据 当期的预收账款 当期收回前期核销的坏账损失

  (2)“收到的租金”项目,反映公司收到的经营租赁的租金收入,如物业管理公司出租设备、厂地和车位等取得的现金收入。

  (3)“收到的其他与经营活动有关的现金”项目,反映企业收到的除劳务现金收入和租金外的其他现金收入,如物业管理公司收到的营业税、所得税、城市建设维护税、教育费附加等税费的返还。

  (4)“购买商品、接受劳务支付的现金”项目,反映企业当期购买商品和接受劳务所支付的现金、当期支付的前期购买商品和接受劳务的应付款、为购买商品和接受劳务而预付的款项等,其具体填列方法为:

  购买商品、接受劳务支付的现金=当期购买商品、接受劳务支付的现金 当期支付前期的应付账款 当期支付前期的应付票据 当期预付的账款-当期因购货退回收到的现金

  (5)“支付给职工和为职工支付的现金”项目,反映企业以现金方式支付给职工的工资、奖金和各种补贴等,也包括企业为职工交纳的社会保险基金和商业保险金等,但在建工程人员的工资和奖金应在“购建固定资产等支付的现金”项目中反映。

  (6)“支付的所得税款”项目,反映企业当期实际支付的所得税税款。

  (7)“支付的其他税费”项目,反映企业支付的营业税、城市维护建设税等,其中包括本期发生并实际支付的税金和当期支付以前各期发生的税金以及预付的税金。有关投资项目发生的税金支出应在投资活动中列示,不在本项目反映。

  (8)“支付的其他与经营活动有关的现金”项目,反映企业除上述主要项目外的现金支出,如物业管理公司管理费用中的现金支出可在本项目反映。

  2.投资活动现金流量项目的填列

  (1)“收回投资收到的现金”项目,反映企业收回的投资本金和投资收益的实际金额。

  (2)“分得股利或利润所收到的现金”项目,反映企业因对外投资而实际分得的现金股利或利润。

  (3)“处置固定资产等长期资产而收到的现金净额”项目,反映企业出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金扣除为出售这些资产而支付的有关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的保险赔偿收入等。

  (4)“收到的其他与投资活动有关的现金”项目,反映企业收到的除上述项目外的现金收入,如物业管理公司收到的债券利息收入等。

  (5)“购建固定资产等长期资产所支付的现金”项目,反映企业为购建固定资产、无形资产和其他长期资产而支付的现金,包括为购买机器设备所支付的现金、建造工程支付的现金、支付在建工程人员工资等支付的现金,以及购买无形资产而发生的实际现金支出等。本项目不包括融资租赁租入固定资产所支付的租金,融资租赁所支付的租金应在筹资活动的现金流量中反映。

  (6)“支付的其他与投资活动有关的现金”项目,反映企业进行权益性投资、债权性投资等所支付的现金。按现行规定,权益性投资和债权性投资所支付的现金应分别单独列示,但物业管理公司的这类投资活动极少,故在此合并反映。

  3.筹资活动现金流量项目的填列

  (1)“借款所收到的现金”项目,反映企业向金融机构举借各种短期、长期借款所收到的现金。

  (2)“收到的其他与筹资活动有关的现金”项目,反映企业吸收权益性投资、发行债券等取得的现金。按现行规定,吸收权益性投资和发行公司债券所取得的现金应分别单独列示,但物业管理公司的这类筹资活动极少,故在此合并反映。

  (3)“偿还债务所支付的现金”,反映企业归还金融机构的借款、偿付企业到期债券所支付的现金。

  (4)“偿付利息所支付的现金”,反映企业偿付借款利息和债券利息所支出的现金。尽管利息可能计入不同的成本费用账户,但均应在本项目反映。

  (5)“支付的其他与筹资活动有关的现金”项目,反映企业为筹资而实际支付的现金,如物业管理公司筹资过程中发生的咨询费和印刷费、融资租赁费等。

篇4:一件也不能少的企业财务七件事

  一件也不能少的企业财务七件事

  每一家企业对财务管理都很重视,企业规模不同,企业性质各有差异,财务机构的设置、人员配备、机构内部岗位设置也不尽相同,但从企业财务应具备的职能上看,无论企业财务机构、岗位如何设置,人员如何配备,作为企业管理过程中不可或缺的财务,应具备以下七个方面的职能,做好七件事,尽管这些职能在不同的企业强弱显现不同。

  一、算好账

  会计核算是企业财务管理的技撑,是企业财务最基础最重要职能之一。会计的基本职能无论是二职能论(反映与监督)、三职能论(反映、监督及参与决策)还是五职能论(反映、监督、预算、控制与决策),其第一项职能都是反映,反映职能通过什么来实现,那就是会计核算。

  会计核算作为一门管理科学,而且是一门硬科学,它有一套严格的确认、记量、记录与报告程序与方法,会计是用价值的方式来记录企业经营过程、反映经营得失、报告经营成果,会计的审核和计算只有在业务发生后才能进行,因此会计核算都是事后反映,其依据国家的统一会计制度,会计政策、会计估计也则大家所熟知的“会计法”、“会计准则”、“财务通则”等进行分类整理。作为管理科学一个分支,他有一整套的国际通行的方法和制度,包括记账方法、会计科目、会计假设及国家制定的会计准则、制度、法规、条例等,这些东西为整个会计核算提供了较多的规范,目的是要得出一本“真账”,结论具有合法性、公允性,一贯性,相对来讲结论是“死的”,不同的人对相同的会计业务进行核算,在所有重大方面不应存在大的出入。在财务的七件事中,此职能最能得到大家的认可,也是目前企业财务中运用较好的职能之一,当然除有意做假账外。

  二、管好钱

  除会计核算外,会计最重要的职能就是监督了,会计监督是全方位的,包含企业各个方面,其中对企业资金的监督是每家企业都非常重视的事。对任何企业来说,资金的运用与管理都是一个非常重要的事,资金于企业而言优如人们身上血液,没有、多了、少了、流动快了、流动慢了、不动了、带病了,都有可能使企业完蛋,作为企业的价值管理的财务部门,其重要职能包含资金的筹集、调度与监管,简单地说就是把企业的“钱”管好。

  资金的运用与管理有别于会计核算,没有一套严格的管理方法,企业间差别较大,资金计划、筹融资、各项结算与控制,都属于资金运用与管理范围,企业性质、资金量、会计政策、信用政策、行业特点、主要决策者偏好、甚至资金调度人员的经验都可能给企业资金运用与管理带来偏差,通过建立企业资金管理制度可在一定程度上防止资金的使用不当,但要提高企业资金效用,单靠制度很难实现,除应建立一套适合企业的资金审批、监控系统外,更需要选择有一定经验的人员进行此项工作。

  三、理好关系

  企业一般只设置财务部,人们很容易将财务与会计混在一起,只有及少数大型企业在财务部下分设会计科与财务科等,以将财务与会计分开。其实企业财务与会计是两个不同的事务,从会计与财务定义上我们就能很容易分开,会计的定义为:“确认、记量、记录与报告”,财务的定义为:“协调企业各方面的财务关系”,从定义上我们不难看出,会计是一门硬科学,他尊循严格的手段和方法,同一个东西无论谁来核算得到的结果都是一样的,其追求的是“真实”,财务协调的 “财务关系”,而关系很难“定格”,很难有“标准”,因此财务是一门软科学,很难找出千篇一律的方法和手段,同一业务,不同的人去做,由于经验、取舍、偏好等的不同,得出的结论可能差异较大,其追求的“合适”。

  企业经营过程中所涉及到的财务关系很多,既有内部各部门之间的,也有企业与外部各供应商、客户、银行、税务、工商、政府部门等,财务部门应系调好这此关系。企业都说重视财务管理,但真正能理解什么是财务管理的企业其实不多,更多的将会计理解为财务。财务离不开会计,很多财务决策都得依赖会计核算,会计核算的许多方法也直接被财务利用,然而这毕竟是两门学科,不能混为一谈,财务管理属软科学,更多地需要有经验的人员进行管理,财务管理管理效用也往往高于会计核算。

  四、监控资产

  财务部的第一职能是会计核算,核算的目的当然不是为了几个阿拉伯数字,会计核算是用价值手段全面反映企业实物运动的过程,实物从这个车间到那个车间,从这道工序到那道工序,无不在会计核算的反映之内,因此除了要求账账相符、账证相符外,账实是否相符,也是财务部的职能之一,也是财务履行其监督职能的一个重要方面。财务部门可通过定期与不定期进行资产的抽查与盘点,将企业资产实物与财务记录数据是否相符进行对比,从资产监管的角度来参与企业资产管理,以保证财务记录的真实性及企业资产的安全与完整性。

  五、管好信用

  信用管理作为企业财务管理的内容之一,本不应单独列为财务职能,但由于其重要程度,及信用管理的复杂性,促使企业将其从财务管理职能中分离出来单独形成职能。过剩经济时代,企业经营少不了与客户之间发生一些往来款项,其中不泛赊销,随着赊销业务的增加,企业呆坏可能性也加大,在毛利率不高的情况下,一笔呆坏账往往超过企业全年利润,为控制呆坏账的发生,企业间的信用管理与控制也越来越被企业重视。

  企业的信用政策往往与销售业绩直接联系在一起,采用什么样的信用政策,客户的信用记录又如何?直接关系到企业销售量和呆坏账数量,因此企业进行信用管理不但是需要,也是十分必须的。各客户的购货量、货款支付的及时性、业务务程中是否容易合作等等,市场部门和财务部门掌握都较全面,根据企业管理中的相互制约原则,企业信用管理工作一般落实在财务部门进行管理,信用管理成为财务工作的重要职责之一,管好客户信用也就控制了企业呆坏账的发生率。

  六、做好参谋

  在上面谈到三职能论、五职能论中都谈到会计的一项职能是决策,无论参与决策也好,提供决策依据也,全靠财务与会计是不够的,还要求与管理会计相结合。管理会计与财务会计不一样,它是通过对财务等信息的深加工和再利用,实现对经济过程的预测、决策、规划、控制、责任考核评价等职能的一个会计分支,如果我们说财务会计是记录企业的过去,那么管理会计则是预测企业的未来,财务会计能为企业内、外部相关利益者提供数据,而管理会计专为企业决策者提供数据。

  管理会计主要从管理的角度,根据决策者的需要重新将企业以往发生的财务事项进行重新组合,分解,利用趋势预测等方法,为决策者提供一些决策数据,虽然管理会计的重要来源是财务会计,但不象财务会计那样有严格的方法、政策限制,不受财务会计“公认会计原则”的限制和约束,得出的结论往往带有一些假设成份,由于其与企业会计核算不可分割,成为财务管理重要内容之一。

  企业财务应在会计核算与分析的基础上,结合管理会计,对企业生产经营、融资、投资方案等提供好决策数据,做好参谋。

  七、计好绩效

  谈到绩效考核,少不了各项完成指标的计量与比较,这些计量与比较当然少不了会计方面价值计量,而且大多是价值计量,生产过程中的增值、费用控制、产值等,这些都是财务会计的计量范围,在价值计量上企业还没有那一个部门能比财务部门更专业和全面,因此企业绩效考核工作少不了财务部门的参与,绩效考核中的大部分计算工作成为财务职责工作之一,分解、计算各部门绩效是财务部须做的七件之一。

  总之,作为企业管理中心的财务,无论企业规模大小,企业财务都少不了以上七个方面的职能,尽管仅少数大型企业对这几个方面的职能有明确分工,绝大多数企业,由于财务机构、人员的限制没有对这些职能进行明确分工,而把其中的较多职能赋予在财务经理等少数人身上,但无论如何分工,七件事一件也少不了。

篇5:保安流失原因分析及其影响与对策

  保安流失原因分析及其影响与对策

  只有稳定的保安,才有稳定的客户;只有稳定的客户,才有稳定的、持续增长的经济收入。

  保安流失的原因影响及对策

  在服务行业里,保安的流失率是比较高的。据估计,保安企业员工的年平均流失率为30%,高的达到80%。保安高流失的主要原因是什么?流失的保安跳槽到哪里去了?

  从整个社会的角度来看,保安的流动有利于实现人力资源的合理配置,从而提高人力资源的使用效率;从公司的角度来看,适度的人员流动,可优化公司内部人员结构,使公司充满生机和活力。合理的人员流动无论是对社会还是对企业来说,都是必须而合理的。但是,如果员工频繁流动,企业就要引起高度重视。现在,保安人员的大量流失和所造成的保安队伍不稳定现象,已严重影响到了保安企业的队伍建设和正常经营。

  保安流失原因分析

  一名理性的员工对于离职跳槽问题会持谨慎态度。对于保安流失原因的分析研究表明,一般情况下,单一因素是不足以促使保安采取离职跳槽行动的,所以导致保安流失的原因常常是多方面的。从调查中我们了解到,导致保安产生辞职念头的有以下几个主要因素:

  原因一:工资低、福利差。

  在对部分辞职保安调查分析中发现,决定保安离开企业的所有影响中,最重要的影响因素就是工资福利水平低。有专家指出,我国的保安业已陷入了这样一种恶性循环--待遇低下,无法吸引高素质的人员从业。有没有社会保险这一“待遇”,已成为他们决定是否“跳槽”的主要因素之一。

  原因二:缺乏职业发展空间。

  报酬高低是人们选择职业时比较注重的因素,但它并不是最终决策的惟一依据。有些人为了能得到更多的发展机会,他们宁可暂时放弃较高的报酬;反之,若得不到很好的发展,即便是能得到比同行们高的收入,他们也会跳槽到那些能给他们更广阔的发展空间的企业去工作。保安当中有不少是高中以上文化程度或者是有一技之长的,由于保安公司业务单一,加之对保安的职业规划不够重视,面对保安这个吃青春饭而又没有职业保障、职业发展空间有限的职业,做保安只是“骑驴找马”过渡一下,不会把它当成终身职业,一旦有机会就会跳槽。从了解到的信息看,如果是继续做保安,流失的保安大多选择物业公司和企业内保,因为相比之下,物业公司的保安职业发展空间大些,企事业单位的保安工作相对轻松些。

  原因三:论资排辈,缺乏激励机制。

  来公司做保安的人中有不少是比较优秀的,他们有的是退伍军人,有的是从专业学校毕业的。然而,不少保安公司在制度上比较保守,缺乏相应的激励机制,新人在公司里很难得到破格聘用,他们必须从保安员做起,一年一年地熬,很少见到将新人直接聘用为中队长、大队长或者分公司经理的。保安是身处第一线的服务人员,工作量大,工作辛苦,有时还要遭受少数客户的有意刁难甚至是人格侮辱;在有些中队或者班组里,人际关系复杂紧张,保安普遍有压抑感无归属感。虽然同是做保安,但事实上工作是有轻重之分的。一些新保安因无法忍受这种压抑的工作环境而跳槽。另外,出于管理者自身素质不高或管理方法欠妥,致使保安感觉没得到应有关心和尊重;特别是保安公司里的论资排辈的做法,使那些劳动强度大、责任大、任务重的一线保安积极性受挫,使新保安上岗工作的期限越来越短,一旦发了薪水或有发展更好的就业机会,就会选择跳槽。

  原因四:社会地位低。

  受传统观念的影响,一些保安认为自己所从事的保安服务工作低人一等,因而,一旦有机会,他们就会想方设法地到其他行业中工作。另外,在我国保安行业中,普遍流行着这么一种观点:干保安工作是吃青春饭的行业。在这种观念的支配下,很少有人把保安当成终身职业的。尤其是那些有文化的或者是有一技之长的保安,很难安心工作,当他们熟悉了这座陌生的城市之后,跳槽也就成为他们经常考虑的问题之一。

  保安频繁流失对公司的影响

  保安的频繁流失会给公司带来许多不利的影响,主要表现在:

  一、给公司带来成本损失,给竞争对手增加力量。

  公司从招聘到培训保安所付出的人力资本投资将随着保安的跳槽而流出本公司并注入到其他企业中;公司为维护正常的经营活动,在原来的保安流失后,需要重新找选合适的人员来顶替暂时空缺的职位,这时,公司又要为招收新保安而支付一定的更替成本。有的保安公司成了名副其实的保安培训学校,形象和素质好一点的保安都被其他公司挖走了。

  二、影响服务质量、损害公司的品牌声誉。

  一般来说,保安在决定离开而尚未离开的那一段时间里,他们对待自己的工作不会像以往一样认真负责,有些保安甚至由于对公司的不满,出于对公司的报复心理而故意将事情做砸,有意败坏公司的品牌声誉。若保安在这样的心态下工作,其工作态度和服务水平显然会大打折扣。此外,公司在保安离去后,需要一定的时间来寻找新的替代者,在新的替代者到位之前,其他保安不得不帮忙完成辞职者的工作而导致自身的疲惫不堪,这将间接地影响公司的服务质量。再者,由于流出者和流入者在工作能力上总有一定的差距,流失优秀保安对公司服务质量的影响将是长期的。频繁地更换保安,对客户也会造成许多负面影响。

  三、骨干保安流失造成公司业务受损。

  尤其是保安中的一些班组长和中队长跳槽到其他企业后,很有可能带走一批人;保安骨干人员的流失往往也意味着服务岗点的流失。这些保安的跳槽将给公司带来巨大的威胁和影响。

  四、对在职保安造成震动,影响保安队伍的士气。

  部分保安的流失对其他在岗保安的情绪及工作态度会产生不利的影响。来了走,走了来,对于那些坚持留下来继续工作的保安来说,他会怀疑自己是不是选错了职业,或者说是选错了单位?一部分保安的流失可能会刺激更大范围的人员流失,而且向其他保安提示还有其他的选择机会存在。特别是当人们看到流失的保安得到了更好的发展机遇或因流出而获得更多的收益时,留在岗位上的人员就会人心思动,工作积极性受到影响。

  五、容易引起客户的信任危机。

  保安公司派驻保安向客户提供保安服务,是建立在双方信任的基础上的。就客户而言,需要的是保安认真的工作态度,踏实的工作作风和勤勉忠诚始终如一的工作精神,以求得出入放心,平安和谐。新保安上岗几个月,刚熟悉工作环境,刚与客户相处和谐,突然调走了,或者辞职不干了,三天两头走马灯似的一年换几批保安,怎么会给业主带来安全的感觉?特别是有的新保安,因为刚参加工作,见到客户不会敬礼,不会微笑,有的保安因为记不住重要客户的车牌,进出都盘问,无端地引起客户生气不满;另外,频繁地更换保安对客户的安全也埋下隐患。某些离职的保安在这里工作过,熟悉这里的一草一木,如果走出去后伙同坏人回来作案,对于客户(业主)来说,无异于引狼入室,招祸上门。

  降低保安流失率的对策

  保安流动对保安公司的经营管理工作有弊也有利。然而,在目前情况下,保安的过度流失对保安公司更多的影响是弊大于利。保安流失率过高是保安不满现状的客观反映,也是保安公司缺乏凝聚力和稳定性的信号。一些保安企业管理粗放,只单纯地注重经济收入,忽视凯发真人首先娱乐的文化建设,把保安看成是工作的机器,使得保安普遍缺乏成就感和归属感,造成保安大量流失。其实,保安流失是任何一家公司都不愿意看到的现象。只有稳定的保安,才有稳定的客户;只有稳定的客户,才有稳定的、持续增长的经济收入。所以,稳定保安队伍是当前保安公司的首要任务,建议采取以下对策稳定保安队伍:

  对策一:确立以人为本思想,注重凯发真人首先娱乐的文化建设。

  没有文化的人叫文盲,没有文化的企业叫企盲。保安是服务行业,服务行业的特点就是要建立属于自己的独特凯发真人首先娱乐的文化,如联邦快递的“团结协作”文化、海尔“真诚服务到永远”等。其实,凯发真人首先娱乐的文化都是建立在人本管理的基础上的。所谓人本管理,简单地说就是以人为中心的人性化管理。它要求公司把员工看作是企业最宝贵的财富和最重要的资源,零售业的巨头沃尔玛的管理精髓就是:把员工当成事业的凯发网站的合作伙伴。其中心思想就是要充分尊重每一名员工。只有满意的员工才能带来满意的客户。保安公司向客户提供的产品就是保安服务,保安服务质量的高低直接取决于服务的提供者--保安。所以,保安的服务态度(技能)和服务热情的高低,将影响客户(业主)对保安公司的判断和满意。因此,实施人本管理,是保安公司的必然选择。公司怎么对待员工,员工就会怎么对待客户。着名的万科物业提出:“先有满意的员工,后有满意的顾客”。要求:凯发真人首先娱乐的服务要“持续超越顾客不断增长的期望”。所以,保安公司要从物业公司引进一些先进的管理理念,在工作中力求做到“业主、保安、顾客”三满意,惟有如此,保安公司才能站在市场的前端,持续发展长盛不衰。

  保安公司实施以人为本的管理,最重要的是必须懂得如何尊重保安。公司管理人员应当把保安员当作渴望得到关怀、理解和尊重的有血有肉的人来看待,充分尊重他们的劳动,维护他们的权益,尽力为他们的工作和生活创造良好的条件和工作氛围。这样做,既能够增强他们的自信心,激发他们的工作热情,又能够提高他们对公司的满意度和忠诚度,从而大大降低保安的流失。

  对策二:实施多元化经营,拓宽保安职业发展空间。

  保安为适应快速变化着的环境,需要不断学习和掌握新的知识和技能。公司为保安制定个人发展计划,协助保安学习各种知识和技能,特别是专业性的知识和技能。通过个人职业发展计划,使每位保安对自己目前所拥有的技能进行评估,并考虑公司发展的需求,使自己的特长及发展方向符合公司变化的需求。通过这种持续不断的个人发展计划,帮助保安适应公司多方面的工作及未来发展的需要。公司通过为保安制定良好的个人发展计划,给予保安丰富的教育和培训机会,能够促进保安个人和公司的共同发展,降低保安的流失率。保安是吃青春饭的职业,年轻人是为了过渡一下,很少有人会把保安当成终身职业。因此,保安公司要积极开拓市场,实施一业为主,多元经营,积极开发与保安业务相关相近的经营项目,如押运、技防、物业管理、停车场经营、家政服务、物流仓储等,为老保安、保安家属和有一技之长的保安职业规划创造再发展条件。如果保安公司能创造一个“男人做保安,女人做家政”的安居乐业环境,保安的流失率肯定会大大降低。

  对策三:制定符合企业发展的薪酬体系,逐步提高保安的工资和福利。

  在现阶段,工作仍是大多数人谋生的重要手段。既然是谋生,人们就不得不考虑收入问题。当保安的付出与所得到的回报严重不相匹配时,跳槽也就是他们的必然选择了。此外,公司通过向保安提供较合理或者说有竞争力的薪酬,也能够提高保安跳槽的机会成本,有效地抑制保安流失。同时,高薪也能吸引外部优秀人才的加盟。因此,为了降低保安流失率,企业在薪酬设计上要尽力做到“三公平”(对外公平、对内公平、考核公平)。如果是因为薪酬过低或者是薪酬设计不合理造成员工大量流失,对于企业来说,绝对是失败的。所以,公司要调整经营管理思想,要始终把员工和员工的利益放在首位。保安服务企业的保安员工作单调、艰苦、危险,对社会保险有着特别的要求,企业领导经营者应克服投保上的投机性,把保险纳入企业长远建设中去考虑。因为,只有满意的员工才能带来满意的客户。

  文/蒋应军/原载于《现代物业·新业主》杂志20**年第6期总第48期

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