青海省物业管理条例(2015) -凯发网站

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青海省物业管理条例(2015)

  青海省物业管理条例(20**)

  (20**年3月27日青海省第十二届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)

  青海省物业管理条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内物业管理及其监督管理活动适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者通过其他形式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

  第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

  市(州)、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)对业主大会和业主委员会业务的指导和监督;

  (二)对物业服务企业资质、服务质量、物业服务招投标、物业服务合同签订的监督管理;

  (三)物业服务企业信用评价;

  (四)专项维修资金和物业保修金交存、使用的监督管理;

  (五)物业使用和维护的监督管理;

  (六)物业承接查验、退出交接活动的指导和监督;

  (七)处理在物业管理活动中的投诉;

  (八)其他监督管理职责。

  县级以上人民政府发展和改革、城乡规划、国土资源、财政、公安、民政、卫生计生、环保、工商、质监等有关部门,按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理和服务工作。

  第四条 街道办事处、乡(镇)人民政府依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,督促业主大会和业主委员会履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。

  社区居(村)民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

  第五条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由房地产行政主管部门、公安派出所、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表组成,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。

  物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责;

  (二)业主委员会成立、换届过程中出现的问题;

  (三)物业服务合同履行过程中出现的问题;

  (四)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;

  (五)需要协调解决的其他物业管理问题。

  第六条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平,促进物业服务行业发展。

  第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,规范行业行为,提高物业服务水平,促进物业服务企业依法诚信经营,维护物业服务企业的合法权益。

  第二章 物业管理区域与相关配置

  第八条 物业管理区域的划分应当以土地使用权证确定的用地范围为基础,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。物业设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

  第九条 建设单位应当在取得商品房预售许可或者现房销售前,向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请,房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、城乡规划行政主管部门等单位的意见后划分物业管理区域,并书面告知项目所在地街道办事处、乡(镇)人民政府。

  建设单位应当将物业管理区域核定内容在商品房销售现场进行公示。

  第十条 尚未划分或者需要调整物业管理区域的,由县级人民政府房地产行政管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府征求业主、社区居(村)民委员会的意见,结合社区居(村)民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的,还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十一条 县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

  物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

  第十二条 建设单位新建住宅物业时,应当以物业管理区域为单位,按照下列要求无偿配置物业服务用房:

  (一)物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配置,且不得低于七十平方米;房屋建筑总面积超过三万平方米的,按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。物业服务用房不包含门岗值班室。

  (二)物业服务用房应当具备水、电、暖、卫、采光等基本使用功能和条件,配置独立的水、电、暖等计量装置。

  业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,面积不得低于二十平方米;房屋建筑总面积超过三万平方米的,面积不得低于四十平方米。

  物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。

  第十三条 城乡规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。

  房地产行政主管部门或者不动产登记机构,在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房进行核查,并在房屋登记簿中注明物业服务用房面积和位置。

  建设单位应当将相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内公示。

  第十四条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。信息通信、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合国家技术标准和专业技术规范。

  配套设施不齐全的老旧住宅区,专业经营单位应当配合县级以上人民政府采取措施逐步改造,实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

  第十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营设施设备按照国家技术标准和专业技术规范设计,由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工,并与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。所需费用依照国家和省住房城乡建设行政主管部门制定的有关工程计价规定确定,由建设单位承担。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工。

  建设单位在竣工验收后,应当将专业经营设施设备的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位。专业经营单位应当接收,并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。

  专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线。

  第十六条 本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营设施设备的所有权,由业主大会决定是否移交给专业经营单位。决定移交的,县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收,并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。

  验收不合格的,由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案,经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担,超出保修期的由全体业主共同承担。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十七条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共有部分及其附属设施设备使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共有部分及其附属设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照有关规定交纳专项维修资金;

  (五)遵守房屋装饰装修的规定;

  (六)支持和配合物业服务企业的合法经营和管理活动;

  (七)按时交纳物业服务费用;

  (八)法律、法规规定的其他义务。

  第十九条 物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,履行相应义务。

  第二十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同县级人民政府房地产行政主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会,并选举产生业主委员会。

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十一条 物业管理区域内,符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会:

  (一)交付的房屋专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十以上;

  (二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上;

  (三)首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数的百分之三十以上。

  第二十二条 符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者百分之十以上业主联名提出成立业主大会申请后三十日内,会同县级人民政府房地产行政主管部门组建首次业主大会筹备组。

  筹备召开新建住宅小区首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

  第二十三条 建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报送物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

  第二十四条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡(镇)人民政府代表和社区居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数,其中业主代表应当不低于筹备组人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。

  筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居(村)民委员会组织业主推荐。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。

  第二十五条 筹备组应当做好以下筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (四)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定候选人名单,制定业主委员会选举办法;

  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当予以答复;异议成立的,筹备组应当对公告内容予以修改并重新公告。

  第二十六条 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

  首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。

  第二十七条 业主大会讨论决定下列事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则、管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)选定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)新建、改建和重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途;

  (八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

  (九)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。

  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。

  有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

  (一)百分之二十以上业主提议的;

  (二)业主委员会委员缺员需要补选的;

  (三)业主委员会决定集体辞职,需要重新选举业主委员会的;

  (四)物业服务合同期限届满前,需要重新选聘物业服务企业,或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的;

  (五)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (六)法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前,将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内公告,并书面告知所在地社区居(村)民委员会。

  第二十九条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,业主可以请求街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开;街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到请求之日起十日内通知业主,并在三十日内组织召开。

  第三十条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经街道办事处、乡(镇)人民政府和县级人民政府房地产行政主管部门指导后仍不能成立的,可以由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居(村)民委员会、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。

  物业管理委员会的人员组成,应当在物业管理区域内公告。

  第三十一条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的,应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

  业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

  业主大会会议表决采取记名投票的方式。业主委员会应当妥善保管选票、表决票和委托书,以备查询。

  第三十二条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

  第三十三条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规、管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

  (三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (四)具有一定的组织能力和文化水平;

  (五)具有与履行职责相适应的工作时间;

  (六)本人及其近亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业从事物业服务。

  第三十四条 业主委员会由五人以上单数组成,具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会每届任期三年,委员可以连选连任,业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会作出的决定,应书面告知社区居(村)民委员会。

  第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下资料向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

  (二)业主大会决议;

  (三)管理规约、业主大会议事规则;

  (四)业主委员会委员名单;

  (五)其他必要资料。

  业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  第三十六条 业主委员会履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (二)执行业主大会决定和决议,维护业主共同利益;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

  第三十七条 业主委员会应当建立信息公开制度,定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;

  (四)专项维修资金的筹集和使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆车位的使用、经营情况;

  (七)业主大会、业主委员会工作经费和工作补贴的筹集、使用情况;

  (八)其他应当向业主公开的情况和资料。

  第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者百分之二十以上的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

  (一)以书面方式提出辞职请求的;

  (二)不履行业主委员会委员职责和业主义务的;

  (三)利用委员资格谋取私利的;

  (四)侵害他人合法权益的;

  (五)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第三十九条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

  (一)不再具备业主身份的;

  (二)丧失履行职责能力的;

  (三)任职期间被追究刑事责任的;

  (四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第四十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第四十一条 业主委员会任期届满九十日前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。逾期未换届选举的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调、督促或者组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第四十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交新一届业主委员会。拒不移交的,可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府督促移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

  业主委员会委员资格在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交给业主委员会。

  第四十三条 业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员的工作补贴由全体业主承担。工作经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定,可以由全体业主分摊,也可以从物业共有部分及其附属设施设备经营所得收益中列支,但不得从物业服务企业经营收益中列支。

  第四章 前期物业管理

  第四十四条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业,提供前期物业服务。但投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的,经县级人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第四十五条 建设单位选聘的物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同,前期物业服务合同可以约定期限,但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第四十六条 物业服务企业承接物业前,应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业的共有部分及其附属设施设备进行查验,并由双方签字确认查验记录。

  第四十七条 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

  实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房城乡建设行政主管部门备案;

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量表具;

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

  (四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

  (六)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

  (七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

  (八)法律、法规规定的其他条件。

  第四十八条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

  (一)物业管理区域划分资料;

  (二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图;

  (三)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

  (四)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (五)供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件;

  (六)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (七)业主名册;

  (八)物业管理必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  第四十九条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列资料向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)临时管理规约;

  (三)物业承接查验协议;

  (四)建设单位移交资料清单;

  (五)查验记录;

  (六)交接记录;

  (七)其他与承接查验有关的资料。

  物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

  第五十条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案,并妥善保管。

  物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

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  第五章 物业管理服务

  第五十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业管理服务。

  物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。物业管理服务从业人员应当按照国家和省有关规定,取得职业资格证书或者培训合格证书。

  省外物业服务企业进入本省从事物业服务活动,应当到省人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理资质核验备案手续。本省物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门备案。

  第五十二条 业主大会可以决定采用招投标或者协议的方式,选聘物业服务企业。

  业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会按照国家有关规定组织招投标。

  业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,由业主委员会拟订选聘方案,提请业主大会投票表决。

  物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导、监督选聘物业服务企业的活动。

  第五十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

  第五十四条 物业服务企业根据物业服务合同的约定,提供下列服务:

  (一)物业共有部分及其附属设施设备的维护和管理;

  (二)公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理;

  (三)环境卫生清洁和公共绿化养护;

  (四)物业装饰装修管理服务;

  (五)物业档案及相关资料的保管;

  (六)其他物业管理服务事项。

  第五十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

  第五十六条 物业服务企业应当依照法律、法规规定,委托具有相应资质的专业机构维修和养护电梯、压力容器等特种设备,并向特种设备检验检测机构申请定期检验。

  第五十七条 物业服务收费遵循公平、合理、质价相符的原则,收费标准应与物业服务等级、物业服务企业资质对应。具体收费标准和收费事项由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  物业服务收费管理办法由省人民政府价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门制定。

  物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

  第五十八条 物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项。

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

  物业服务费按月计收,最长预收期限不得超过六个月,业主自愿交纳的除外。

  第五十九条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主未按约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以请求物业所在地社区居(村)民委员会进行调解,也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。物业交付后,业主未实际入住使用的,应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。

  物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的,业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。

  第六十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业管理服务,不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

  第六十一条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。业主专有部分使用的,由业主承担;物业服务企业使用的,由物业服务企业承担;部分业主或者全体业主共同使用的,由相关业主共同承担。

  专业经营单位不得对符合条件的用户无正当理由拒绝服务或者停止服务,不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

  第六十二条 规划设计为集中供热的物业管理区域内,业主要求停止供热的,应当在本供热期开始三十日前与供热单位签订停热协议,并交纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

  具备供热计量条件的物业管理区域,应当实行供热计量收费制度。

  第六十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作,制定安全防范应急预案。发生突发性自然灾害、公共卫生事件、火灾和供水、供电、供气、特种设备等安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门和专业经营单位报告,并协助做好救助工作。

  物业服务人员在从事物业服务活动时,应当依法履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第六十四条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会,决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满三十日前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业接管。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主或者业主委员会,同时书面告知县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出续聘或者选聘决定,也没有要求物业服务企业退出物业管理区域,原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的,物业服务合同有效期自动延续至新的物业合同约定提供物业服务之日止。

  第六十五条 物业服务企业应当自物业合同终止之日起十五日内,向业主委员会履行下列交接义务:

  (一)移交物业服务用房等共有部分及其附属设施设备;

  (二)移交本条例第四十八条规定的资料;

  (三)移交物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记录;

  (四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  物业服务企业未办理退出交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务;不得损坏、隐匿、销毁有关资料和财物。

  第六十六条 业主共同决定对物业实施自行管理的,应当就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等事项共同作出约定。

  自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形式进行。自行管理应当推选管理负责人。

  第六十七条 自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管理区域内每半年公布管理费用的收支情况。业主针对收支情况提出的询问,业主委员会、管理负责人应当及时答复。

  第六十八条 县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和社区居(村)民委员会应当指导帮助本辖区内自行管理的小区做好物业服务工作,协调物业管理与社区建设的关系。

  第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强物业服务企业从业人员培训,定期对物业服务企业的资质条件和服务质量进行规范化考核。

  第六章 物业的使用和维护

  第七十条 业主、物业使用人对物业的使用和维护应当遵守法律、法规、管理规约及业主大会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  第七十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

  (三)损坏房屋承重结构、主体结构;

  (四)违法搭建建筑物、构筑物;

  (五)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品,或者存放、铺设超负荷物品;

  (七)排放有毒、有害物质;

  (八)随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧;

  (九)制造超标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

  (十)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

  (十一)占用、堵塞消防通道、安全出口,损坏消防设施、器材;

  (十二)违反规定摆摊设点、占道经营、停放车辆;

  (十三)违反规定饲养动物;

  (十四)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第七十二条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施确需改变用途的,应当经业主大会讨论决定同意后,依法办理有关手续。

  因维修物业或者公共利益确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。

  第七十三条 业主应当按照城乡规划行政主管部门批准或者房地产权属证书载明的用途使用物业,不得违反法律、法规以及管理规约,擅自改变物业使用性质。

  业主将住宅改变为经营性用房的,应当经有利害关系的业主书面同意后,依法办理相关手续。

  住宅改变为经营性用房的,业主应当及时告知业主委员会、物业服务企业。物业服务企业应当在物业管理区域内进行公示,并按照非住宅类用房收取物业服务费。

  第七十四条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,应当首先满足业主的需要。建设单位应当与物业买受人在商品房买卖合同中约定车库、车位的出售、附赠或者出租方式、租售价格、租售时间、租售期限等内容。

  建设单位不得将物业配套的车库、车位出售给业主以外的其他人。业主要求承租尚未出售并空置的车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后,车库、车位有空余的,可以临时出租给其他人,租赁合同期限不得超过六个月。

  第七十五条 在物业管理区域内,条件允许并经业主大会同意,可以在业主共有的道路、场地新划定车位,用于业主停车。新划定车位不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  车辆停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照价格主管部门的规定确定收费标准。

  业主对车辆停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管合同。

  第七十六条 利用业主共有部分及其附属设施进行经营的,应当经业主大会、物业服务企业、有利害关系的业主同意后,按照规定办理有关手续。经营所得收益,属于全体业主共有,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  业主大会决定利用共有部分及其附属设施进行经营的,可以委托物业服务企业代为管理,并向其支付报酬。物业服务企业应当将经营所得收益单独分类列账,每半年公布一次经营所得收益收支情况,并接受业主的监督。

  第七十七条 执行公务的公安、消防、救护、抢险、环卫、邮递、信息通信等特种车辆以及为业主提供配送、搬家、维修等服务的车辆,在物业管理区域内临时停放,免交停车费。因业主需要进入住宅物业管理区域临时停车未超过半小时的,免交停车费。

  大型车辆、载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品和危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

  第七十八条 业主、物业使用人装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约,并告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、物业使用人签订装饰装修管理服务协议,将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项书面告知业主、物业使用人。

  物业服务企业应当对装饰装修活动进行监督和巡查,业主、物业使用人和装饰装修施工人员应当予以配合。

  第七十九条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主或者使用人应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第八十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

  建设单位在办理房屋所有权初始登记前,应当将物业保修金交存至房地产行政主管部门设立的专户,专项用于保修期内物业的维修。

  第八十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  专项维修资金的交存、使用、管理按照国家和地方有关规定执行,接受审计、财政主管部门的监督管理及业主的查询。

  第八十二条 专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存百分之三十的,由业主大会决定续交方案。

  第八十三条 发生下列紧急情况时,物业服务企业、业主委员会、相关业主、社区居(村)民委员会应当先行采取应急措施,同时由业主委员会向物业所在地房地产行政主管部门提出紧急情况维修申请报告,房地产行政主管部门接到报告后,应当在三个工作日内办理相关手续。经核准后,维修、更新和改造的费用在专项维修资金中列支:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

  (三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;

  (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

  发生前款所列情形,未按规定实施维修、更新和改造的,房地产行政主管部门可以组织代为维修,维修费用在专项维修资金中列支。

  第八十四条 已由专业经营单位接收的专业经营设施设备管理、维修、养护和更新等费用,由专业经营单位承担,不得从专项维修资金中列支。

  专业经营设施设备发生故障或者损坏时,专业经营单位应当及时进行维修、养护和更新,物业服务企业、业主应当予以配合。

  专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

  第七章 法律责任

  第八十五条 违反本条例规定的行为,法律、行政法规已规定法律责任的,从其规定。

  第八十六条 建设单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第十二条规定,未按照要求配置物业服务用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

  (二)违反本条例第四十四条规定,未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下罚款。

  (三)违反本条例第七十四条规定,未按规定出售或者出租车库、车位的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

  (四)违反本条例第八十条规定,在保修期内未按国家规定履行保修责任的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

  第八十七条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第十五条、第十六条规定,无正当理由拒绝、拖延组织安装施工、验收的,或者拒绝接收住宅物业管理区域内专业经营设施设备的,责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,承担赔偿责任。

  (二)违反本条例第十五条、第十六条、第八十四条规定,未履行管理、维修、养护、更新义务及承担相关费用的,责令限期改正;逾期未改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。

  (三)违反本条例第六十一条规定,无正当理由拒绝或者停止服务的,责令限期改正;逾期未改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

  第八十八条 物业服务企业有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第四十六条规定,承接物业未进行查验的,责令限期改正,并记入物业服务企业信用档案。

  (二)违反本条例第四十九条、第五十一条、第五十三条规定,未按照规定进行备案的,责令限期改正;逾期未改正的,处二千元以上五千元以下罚款。

  (三)违反本条例第五十八条规定,未按规定公示有关物业管理事项的,责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  (四)违反本条例第六十条规定,未能履行物业服务合同的约定,减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准的,责令限期改正,逾期未改正的,降低其资质等级,并记入物业服务企业信用档案;采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务的,责令限期改正,逾期未改正的,处五千元以上二万元以下罚款;造成损失的,承担赔偿责任。

  (五)违反本条例第六十四条、第六十五条规定,被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域,未履行交接义务擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的,责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款;损坏、隐匿、销毁有关资料和财物的,责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上五万元以下罚款;造成损失的,承担赔偿责任。

  (六)违反本条例第七十六条第二款规定,未按照要求公布经营所得收益收支情况的,责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

  第八十九条 业主、物业使用人有下列行为之一的,由相关行政主管部门予以处罚:

  (一)违反本条例第七十一条第一款第三项规定,损坏房屋承重结构、主体结构的,由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令立即改正,恢复原状,可以处一万元以上五万元以下罚款;情节严重的,处五万元以上十万元以下罚款。

  (二)违反本条例第七十一条第一款第四项、第五项规定,违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观的,由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门责令限期改正,恢复原状,可以处二千元以上一万元以下罚款;情节严重的,处二万元以上十万元以下罚款;逾期未改正的,由县级人民政府依法组织强制拆除或者恢复原状。

  (三)违反本条例第七十三条规定,擅自改变物业使用性质,将住宅改变为经营性用房的,由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调、处理不成的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同工商、环保、卫生等有关行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门处五千元以上二万元以下罚款。

  第九十条 房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

  (二)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;

  (三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (四)违法实施行政许可或者行政处罚的;

  (五)对物业管理活动中的投诉,不及时受理,依法调处的;

  (六)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

  (七)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;

  (八)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

  第八章 附则

  第九十一条 本条例下列用语的含义:

  (一)最终用户,是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

  (二)专有部分,是指物业管理区域内的房屋(含整栋建筑物)、车位、摊位,以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。

  (三)共有部分,是指物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有道路或者其他场地设置的车位;建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

  (四)共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (五)有利害关系的业主,是指本幢建筑物内的其他业主及本幢建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。

  第九十二条 本条例自20**年7月1日起施行。

篇2:大连市实施《物业管理条例》办法(2009)

  大连市实施《物业管理条例》办法(20**)

  大连市人民政府令

  第105号

  《大连市实施〈物业管理条例〉办法》业经20**年7月31日市政府第21次常务会议通过,现予公布,自20**年10月1日起施行。

  代市长 李万才

  二〇〇九年八月十三日

  大连市实施《物业管理条例》办法

  第一章 总则

  第一条 为了实施国务院《物业管理条例》,结合大连市实际,制定本办法。

  第二条 大连市行政区域内,业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动,适用本办法。

  第三条 市及县(市)区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构,负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

  价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责,负责与物业管理活动有关的工作。

  街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系,协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责,支持、指导业主委员会日常工作。

  第四条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范经营行为,培训从业人员,调解行业内部争议,维护会员合法权益,促进行业健康发展。

  第二章 业主及业主大会

  第五条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规、规章规定的其他权利。

  第六条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则,履行物业服务合同;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)参加业主大会时遵守大会程序;

  (七)向物业服务企业提供详实、准确的凯发网站的联系方式;

  (八)接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督;

  (九)法律、法规、规章规定的其他义务。

  第七条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第八条 新建物业项目,包括分期建设和多个单位开发建设,其配套设施设备和相关场地是共用的,应当划分为一个物业管理区域。但是,该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的,可以划分为若干个独立的物业管理区域。

  新建物业项目的物业管理区域,由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。

  第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。

  房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的,可以成立业主大会。

  第十条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的,由建设单位(公有住房出售单位)在三十日内,书面向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告,同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。

  房地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内,会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表三人、街道办事处或者乡镇人民政府和建设单位(公有住房出售单位)的代表各一人共五人组成;其中业主代表由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指导下选定。筹备组成员名单确定后,在物业管理区域内书面公告。

  建设单位(公有住房出售单位)未提出成立首次业主大会报告的,经百分之二十以上业主提议,可以书面向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告。符合条件的,房地产行政主管部门按照前款规定指导组建业主大会筹备组,建设单位(公有住房出售单位)提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。

  筹备成立首次业主大会的费用,由业主和建设单位(公有住房出售单位)按所拥有的建筑面积承担。

  第十一条 业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)参照市房地产行政主管部门制订的示范文本,拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;

  (三)确认业主身份,核定业主的投票权数;

  (四)拟定业主委员会委员候选人产生办法,组织推荐业主委员会候选人;

  (五)做好会议的其他准备工作。

  前款第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(四)项规定的事项,应当在会议召开十五日前,在物业管理区域内书面公告。

  第十二条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会会议上代为投票。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的,共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。

  第十三条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十四条 业主大会应当依法选举产生一个业主委员会。

  业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。

  业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一人,副主任一至二人。

  业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

  业主大会在选举业主委员会委员的同时,具备条件的,应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内公示。

  第十五条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

  (二)模范履行按时交纳物业服务费用及其他业主义务;

  (三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定的组织能力;

  (四)具备与物业管理相关的专业知识;

  (五)身体健康,有必要的工作时间。

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起十日内,将业主委员会委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示。

  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的,物业所在地县(市)区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。

  业主委员会的印章刻制,按照市房地产行政主管部门与市公安部门的规定执行。

  第十七条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有百分之二十以上业主提议,或者经业主委员会决定,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。但是,已经业主大会决定的事项,在下次业主大会定期会议召开前,不得提议召开业主大会临时会议重新决定。

  物业管理区域召开业主大会会议前,业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。

  业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的,物业所在地的县(市)区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍不召开的,经百分之二十以上业主申请,由物业所在地县(市)区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

  第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,掌握物业服务企业履行物业服务合同情况;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

  第十九条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

  召开业主委员会会议,应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。

  业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告后生效。

  第二十条 业主委员会有下列情形之一的,应当召开业主大会予以改选:

  (一)过半数以上委员不履行职责的;

  (二)多次侵犯业主合法权益又不整改的;

  (三)作出违法或者错误决定,经有关行政主管部门责令改正,但拒不改正或者拖延改正的。

  业主委员会不召集业主大会改选的,经百分之二十以上业主申请,物业所在地县(市)区房地产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会改选。新的业主委员会成立后,按照本办法第十六条的规定公示、备案。

  第二十一条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的,其委员、候补委员资格自行终止。

  业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的,业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格:

  (一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (二)受过刑事处分的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (四)不履行业主义务的;

  (五)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;

  (六)不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。

  第二十二条 业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满二个月前,应当召集业主大会,组织换届选举;无力召集业主大会、组织换届选举的,由物业所在地县(市)区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。

  第二十三条 物业管理区域不成立业主大会的,可以由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府,在征得专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意后,将本办法第七条第(二)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项事项,委托物业管理区域所在地的居(村)民委员会组织实施。委托期限为三年,可以连续委托。

  按照城市总体规划属于农村城市化范围内的住宅项目,需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护本区域环境卫生和相关秩序的,可以由居(村)民委员会参照业主委员会职责,按照有关法律、法规和规章的规定开展工作。

  第二十四条 业主大会、业主委员会和接受委托的居(村)民委员会开展工作的经费由全体业主承担,不得由物业服务企业承担。业主大会、业主委员会和接受委托的居(村)民委员会工作经费使用情况应当定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

  第三章 前期物业管理

  第二十五条 建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房:建筑物总面积五万平方米(建筑面积,下同)以下的,为一百至二百平方米;超过五万平方米的,每五万平方米以内,增加五十至一百平方米。物业管理用房中的业主委员会用房面积不低于三十平方米。

  物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋,水、电、煤气、暖气、通信、排水等设施设备齐全,具备使用条件。门卫房、电话交换机房、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等面积不计入物业管理用房面积。

  物业管理用房具体位置,由城乡规划主管部门在确定详细规划图时明确。

  物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房移交给业主委员会或者建设单位管理。

  市房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房房号。

  第二十六条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标时应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,持下列材料到物业所在地的县(市)区房地产行政主管部门备案:

  (一)建设项目中标确认书或者具有法律效力的其他批准文件;

  (二)经批准的建设项目详细规划图;

  (三)招标公告或者投标邀请书;

  (四)招标文件;

  (五)法律、法规、规章规定的其他材料。

  房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规、规章行为的,应当责令招标人改正。

  选聘物业服务企业,投标人少于三个或者同一物业管理区域住宅物业建筑面积在二万平方米以下的,经物业所在地县(市)区房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。

  第二十七条 新建住宅物业,建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作,并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

  建设单位在办理商品房预售许可证时,应当提供前期物业服务合同和物业服务方案,物业服务方案应当载明选聘物业服务企业情况。

  第二十八条 建设单位销(预)售物业时,应当将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准(需注明以价格主管部门批准为准)等事项,向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门备案并在销售场所公示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约及同意公示的其他事项。

  第二十九条 物业服务企业承接物业时,应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的,双方应当书面约定解决时限和方法。

  物业共用部位、共用设施设备有重大质量问题的,建设单位应当进行整改。待整改完成,双方验收合格后,再行移交。

  第三十条 建设单位在物业竣工或者交接物业时,应当将物业管理区域内的下列资料分别移交城市建设档案馆和物业服务企业保管:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有。物业服务企业因管理不善导致资料丢失或者损坏的,应当负责补齐。前期物业服务合同终止时,应当全部移交给业主委员会或者建设单位。

  第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限,承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。

  建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法进行监管。

  保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

  第四章 物业管理服务

  第三十二条 从事物业服务的单位应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,向市房地产行政主管部门申请取得物业服务企业资质证书。

  物业服务企业资质证书不得转让、出租、出借。

  第三十三条 物业服务企业应当在办公地点显著位置,将物业服务企业资质证书、服务项目、服务标准、服务电话等公示,并按照价格主管部门的规定进行收费公示。

  第三十四条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位按收费标准交纳。

  违反物业服务合同约定,业主未按时交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第三十五条 业主出租物业的,应当在物业租赁合同中,对物业服务费用的交纳作出约定,并在合同签订后十日内,将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。

  物业转让时,买受人应当要求出卖人结清物业服务费和住房维修费用。未结清的,由买卖双方与物业服务企业约定结清方式。

  第三十六条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位,应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第三十七条 物业服务企业应当履行物业服务合同,接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应当就物业服务企业履行合同约定情况每年至少一次征求业主意见,认为履行合同约定的,予以确认;业主要求整改的,通知物业服务企业及时整改。

  第三十八条 物业服务合同期满前,物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的,应当提前二个月书面告知对方及物业所在地县(市)区房地产行政主管部门。

  物业服务合同期满二个月前,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的,应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当按照本办法规定重新选聘新的物业服务企业。

  第三十九条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除的,原物业服务企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前,应当按照国务院《物业管理条例》的规定,向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。

  物业服务合同终止时,业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组,负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

  物业服务企业退出物业管理区域后,业主大会尚未选聘出物业服务企业的,环境卫生工作由城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责;物业共用设施设备、场地需要维修养护的,由利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修;没有专项维修资金或者专项维修资金不足的,由利益相关的业主自筹。

  第四十条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的,可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映,街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。

  市房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度,对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,应当依法及时调查、处理,并将调查或者处理结果及时回复投诉人;属于其他行政管理部门职责的,市房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理,并告知投诉人。

  第五章 物业的使用与维护

  第四十一条 业主、物业使用人使用物业时,应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用,外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则,处理好相邻关系。

  第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为:

  (一)擅自拆改房屋承重结构;

  (二)侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备;

  (三)擅自改变物业规划用途;

  (四)违反规定饲养家禽、宠物;

  (五)违反规定摆摊设点、占道经营;

  (六)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

  (七)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

  (八)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

  (九)违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动;

  (十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时劝阻、制止,督促改正;拒不改正的,应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修物业,应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业按照有关规定,与业主或者物业使用人签订物业装饰装修协议,发现违反法律、法规、规章和协议行为的,应当制止。已造成不良后果或者不听制止的,按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定处理。

  第四十四条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,业主委员会应当持业主大会决议到有关行政管理部门办理手续,经批准的,由业主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的,应当与物业服务企业重新约定。

  业主大会决定前款事项前,由业主委员会征求物业服务企业的意见。物业服务企业根据法律、法规和规章的规定,认为不宜改变用途的,应当向业主委员会做出书面说明。业主大会的决议违反法律、法规和规章规定的,物业服务企业应当报告相关行政主管部门。

  第四十五条 供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。

  供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、邮政、有线电视等单位,在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程,需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的,应当在计划施工十五日前,持施工计划书、图纸等材料,与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后,方可施工。物业服务企业不得无故阻挠施工。

  紧急抢险的,施工单位应当在抢险同时向物业服务企业通报,施工后及时恢复原状。

  第四十六条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项,由业主大会决定。

  物业管理区域停车场管理办法的示范文本,由市房地产行政主管部门制定。

  第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的,在向有关行政主管部门办理审批手续前,应当征得相关业主、业主大会书面同意,并征求物业服务企业意见。经批准的,应当与物业服务企业签订有偿使用协议,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  物业服务企业与物业共有部位、共用设施设备的经营者签订有偿使用协议,不得损害业主的合法权益。

  第四十八条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动,应当遵守有关法律、法规和规章的规定,不得影响房屋安全和正常使用。

  第四十九条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业管理有关规定告知受让人或者承租人,受让人或者承租人应当认真履行并承担相应责任。

  业主应当在物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内,将物业转让或者出租的有关情况书面告知物业服务企业。

  第五十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第五十一条 物业共用部位、共用设施在保修期满后出现严重损坏,影响业主和物业使用人正常生活和安全,业主不同意维修的,市房地产行政主管部门可以组织物业服务企业维修,并告知业主大会,维修费用在专项维修资金中支付。

  第六章 法律责任

  第五十二条 建设单位(公有住房出售单位)违反本办法有下列行为之一的,由房地产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款:

  (一)违反本办法第十条规定,不提出成立首次业主大会报告或者不提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料的;

  (二)违反本办法第二十八条规定,未将应当备案、公示的事项备案、公示的。

  第五十三条 物业服务企业违反本办法有下列行为之一的,由房地产行政主管部门按照下列规定处罚:

  (一)违反本办法第三十条第二款规定,将资料丢失或者损坏,又不补齐的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (二)违反本办法第三十二条第二款规定,转让、出租、出借物业服务企业资质证书的,责令限期改正,处五千元罚款;

  (三)违反本办法第四十五条规定,无故阻挠施工的,给予警告,责令改正。

  第五十四条 物业服务企业违反本办法第三十九条规定不退出物业管理区域的,业主委员会可以依法提起诉讼。

  第五十五条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的,由有关行政主管部门依法处理。

  第七章 附则

  第五十六条 业主自行或者委托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,可以参照本办法执行。

  第五十七条 本办法自20**年10月1日起施行。

  大连市人民政府1999年12月23日公布的《大连市城市住宅区物业管理办法》(大政发[1999]123号)同时废止。

篇3:本溪市物业管理条例(2015修正)

  本溪市物业管理条例(20**修正)

  本溪市人民代表大会常务委员会公告

  第一号

  《本溪市物业管理条例(修订)》于20**年12月30日本溪市第十五届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过;20**年1月15日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准通过,现予公布。本条例自公布之日起施行。

  20**年2月3日

  本溪市物业管理条例(20**修正本)

  (20**年7月23日本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议通过;20**年9月26日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准;20**年11月25日本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第二十次会议决定修改;20**年1月11日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准;20**年12月30日本溪市第十五届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订;20**年1月15日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 本条例所称物业管理,是指建设单位通过选聘物业服务企业,签订书面合同,进行前期物业管理;业主通过选聘物业服务企业或其他管理人,按照物业服务合同的约定,或者通过自助式物业管理、简单式物业管理等自主管理方式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第四条 市、自治县、区人民政府(含高新区管委会,下同)应当促进物业管理向社会化、专业化发展,培育物业管理市场。

  物业管理实行业主自主与专业服务、社区管理与政府扶持相结合的管理体制,遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

  第五条 市房产行政管理部门是本市物业行业的行政主管部门,负责对全市物业行业的管理、监督和指导工作。

  自治县、区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督、管理工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府在自治县、区物业行政主管部门指导下,做好本辖区内物业管理活动的具体工作。

  社区居民委员会依法负责本区域内物业管理活动的协调与服务工作。

  规划建设、物价、工商、财政、公安、消防、民政、综合执法、环保、质监等有关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理的相关工作。

  第二章 新建物业与前期物业管理

  第六条 物业管理区域内公共服务配套设施,应当严格按照国家和省有关规定的标准和规范进行规划、设计和建设。

  规划建设行政主管部门在核发规划许可证时,应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查,公共服务配套设施应当符合规划的要求。

  物业管理区域由自治县、区物业行政主管部门按规定进行划分。

  第七条 物业管理用房由开发建设单位提供,房屋面积不计入分摊的公共建筑面积,产权归全体业主共有。未经业主大会同意,不得改变物业管理用房用途,不得买卖和抵押。

  物业管理用房的配置应当符合下列标准:

  (一)建筑面积不少于建设工程项目总面积的3‰,按比例不足80平方米的按80平方米配建。业主委员会的办公用房不少于15平方米,在物业管理用房中调剂;

  (二)物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。

  第八条 房产行政主管部门在核发商品房预售许可证、办理物业管理区域内的房屋和配套建筑所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房的位置、面积。

  开发建设单位应当制作物业管理用房标牌并予以公示。

  第九条 新建住宅小区的公共服务配套设施应当具备下列条件:

  (一)生活用水纳入公共供水管网,并安装分户计量表;

  (二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

  (三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量表;

  (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接,安装燃气分户计量表和供热分户计量表及控制装置;

  (五)电话通讯线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

  (六)按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设;

  (七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

  (八)按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和政务管理等公共服务配套设施建设;

  (九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

  (十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅区周边场地与施工工地应当设置有效隔离设施;

  (十一)法律、法规规定的其他条件。

  第十条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、燃气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施由开发建设单位负责投资,依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理,并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。

  专业公共服务配套设施竣工验收时,各专业经营单位应当出具现场验收报告。

  各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权,各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和维修。

  第十一条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的产权归属,应当在商品房买卖合同中约定。属于建设单位所有的,建设单位应当提供权属证明文件,并优先为业主提供服务。

  第十二条 物业管理区域内规划的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同) 的归属,由开发建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得销售。

  第十三条 开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案前90日,依法选聘具有相应资质的物业服务企业,签订书面《前期物业服务合同》,并在30日内报自治县、区物业行政主管部门备案。

  前期物业服务费标准应当在《前期物业服务合同》中约定。《前期物业服务合同》生效至物业竣工验收合格交付使用前的物业服务费由开发建设单位承担;竣工验收合格交付使用后的物业服务费由业主按照建筑面积承担。

  第十四条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目开发建设,并对项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付、工程质量、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议。

  第十五条 住宅工程竣工后,开发建设单位应当按照有关规定组织竣工验收。规划建设行政主管部门、消防、人防、房产等相关部门和专业经营单位应当按照国家有关规定,对工程质量及配套设施的完备情况依法验收。验收时应当通知前期物业服务企业参加。

  依附于物业搭建违法建筑物的,规划建设行政主管部门对该物业不予办理竣工备案,房屋登记机构对该物业不予办理产权初始登记。

  住宅工程未经竣工验收或验收不合格的,不得交付使用。

  第十六条 开发建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的前期物业服务企业按有关规定完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。开发建设单位和前期物业服务企业在办理物业交接验收手续时,应当移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料;

  (五)业主名册;

  (六)住宅专项维修资金(以下简称专项维修资金)收取明细帐册;

  (七)物业管理必需的其他资料。

  第十七条 业主大会选聘物业服务企业或其他管理人后,前期物业服务合同自行终止。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起30日内,在所在地自治县、区物业行政主管部门的监督下,向业主委员会和新选聘的物业服务企业移交本条例第十六条规定的资料以及下列文件和资产:

  (一)实施前期物业服务期间有关物业改造、维修、保养的技术资料;

  (二)物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;

  (三)使用共用部位、共用设施设备的经营性收益和使用该款项购置的资产;

  (四)预收的物业管理服务费、场地占用费和共用部位、共用设施设备经营性收益的结余;

  (五)债权债务清单;

  (六)专项维修资金明细帐;

  (七)应当移交的其他管理资料和资产。

  前款所称其他管理人是指物业服务企业以外的,从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织和个人。

  第三章 业主、业主大会、业主委员会

  第十八条 房屋的所有权人为业主,业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  业主在物业管理活动中,不得以放弃权利而不履行义务。

  第二十条 同一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会,选举产生一个业主委员会。

  符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会:

  (一)业主已入住面积的比例达到50%以上;

  (二)业主已入住户数的比例达到50%以上。

  第二十一条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当在30日内组建业主大会筹备组。

  筹备组人数为9人至11人的单数,由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、开发建设单位、前期物业服务企业、原房屋管理单位和业主代表派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的一半以上。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府相关负责人担任。筹备组应当自组建之日起3个工作日内,在物业管理区域内书面公告成员名单和工作职责。

  第二十二条 筹备组应当履行下列职责:

  (一)确定召开首次业主大会的时间、地点、形式和内容;

  (二)确定业主代表选举产生的条件、方式、人数;

  (三)拟定管理规约、业主大会议事规则草案;

  (四)确认并公示业主身份、业主人数和入住面积,确定业主在首次业主大会上的投票权数;

  (五)制定业主委员会委员候选人条件、选举办法和名单;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组应当将前款所列(一)至(五)项内容在召开首次业主大会15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

  业主对业主身份、人数或者入住面积等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知复核结果。

  第二十三条 下列事项由业主大会决定:

  (一)选举业主委员会,更换业主委员会成员;

  (二)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

  (三)选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (四)改变和撤销业主委员会的不适当决定;

  (五)依法决定专项维修资金的筹集、使用和管理事项;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料到自治县、区物业行政主管部门备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

  (二)业主大会议事规则和管理规约;

  (三)业主委员会委员名单和业主大会决定的其他重大事项;

  (四)法律、法规规定的其他资料。

  自治县、区物业行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起5个工作日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开设账户。

  业主委员会任期内备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

  第二十五条 业主大会与业主委员会的工作经费,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会决定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督和咨询。

  第四章 老旧住宅区整治及棚户区、沉陷区项目管理

  第二十六条 本条例实施前,已建成的住宅区内的专业公共服务配套设施不完善或者不能达到各专业技术规范要求的,由市、自治县、区人民政府制定计划逐年改造,依法委托具有资质的专业单位进行施工,改造所需费用由各级财政承担。经依法验收合格后由各专业经营单位接收产权,并负责日常管理和维修。

  第二十七条 旧住宅区(含弃管房屋)整治改造后,具备专业化物业管理条件的,可依据本条例的有关规定成立业主大会,选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业;不具备专业化物业管理条件的,由街道办事处或乡(镇)人民政府组织社区居委会、原房屋管理单位及业主委员会共同组建物业服务站(所),实行自助式物业管理;或者由自治县、区人民政府委托具有资质的房屋管理单位纳入房产管理。

  物业服务站(所)是经工商行政部门注册,实行自主经营、自负盈亏的独立法人机构。

  第二十八条 自助式物业服务的内容包括:

  (一)对住宅区物业共用部位、共用设施设备进行日常维修养护;

  (二)住宅区内共用部位、相关场地的卫生保洁,绿化设施等的管护;

  (三)维护本区域内的公共秩序。

  第二十九条 实行自助式物业管理的旧住宅区,符合规划的可由市、自治县、区人民政府投资建设物业管理用房和一定比例的经营性用房,规划建设部门应当予以支持。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  第三十条 棚户区、沉陷区改造新建住宅小区或组团,应当实行专业化或自助式物业管理。业主大会或业主委员会未选聘物业服务企业的,可由自治县、区人民政府委托具有资质的房屋管理单位暂时纳入房产管理。

  棚户区、沉陷区改造新建住宅小区或组团的开发建设单位,应当按照本条例第七条规定建设物业管理用房。

  棚户区、沉陷区改造项目建设工程配套设施不健全,使用功能不完善,工程质量遗留问题由原开发建设单位负责完善后,移交给管理单位。

  第三十一条 其他管理人受物业服务企业委托,在物业管理区域内从事物业管理活动的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确双方的权利与义务。

  其他管理人从事物业管理活动的,参照物业服务企业的有关规定执行。

  第五章 物业服务

  第三十二条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。

  物业服务企业应当在其资质许可的范围内从事物业管理活动,不得以转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书;从事物业管理的人员应当按照法律法规规定,取得职业资格证书。

  外埠物业服务企业进入本市从事物业管理活动,应当向自治县、区物业行政主管部门办理登记备案。

  自治县、区物业行政主管部门应当对物业服务企业资质实行动态管理并建立诚信档案。

  第三十三条 业主委员会成立后30日内,应当与业主大会通过招投标或者协议选聘的具有相应资质的物业服务企业或者其他管理人,签订书面物业服务合同。

  物业服务合同应当约定下列主要内容:

  (一) 物业服务项目及其内容、服务标准;

  (二) 物业服务费用的标准、收取办法及计费方式;

  (三) 双方权利义务;

  (四) 违约责任;

  (五) 合同期限;

  (六) 合同争议及纠纷解决的办法;

  (七) 其他应当在合同中约定的事项。

  物业服务项目一般包括:共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理等。具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。

  物业服务企业应当严格按照合同约定,履行物业服务义务。

  第三十四条 物业服务合同期满60日前,业主委员会应当组织召开业主大会决定是否续聘。

  业主大会决定不再续聘的,业主委员会应当书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府,并到所在地自治县、区物业行政主管部门备案。

  第三十五条 下列项目,经自治县、区物业行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业及其他管理人:

  (一)投标截止之日,投标人少于3个的;

  (二)建筑面积在5万平方米(含5万)以内的多层住宅物业;

  (三)建筑面积在3万平方米(含3万)以内的高层住宅物业或者非住宅类物业项目;

  (四)棚户区、沉陷区改造项目或者改造后的老旧住宅区项目、弃管物业项目;

  (五)市、自治县、区人民政府规定的其他项目。

  第三十六条 物业服务企业承接项目时,应当向自治县、区物业行政主管部门交纳物业服务保证金。保证金数额为物业服务项目三个月的物业服务费用。

  物业服务企业擅自终止物业服务合同的,应当承担违约责任,交纳的物业服务保证金作为该物业管理项目过渡时期物业管理费用的保证。

  《物业服务保证金管理办法》由市人民政府另行制定。

  第三十七条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。

  物业服务收费实行市场调节价,由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准,在物业服务合同中约定。

  业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。无正当理由逾期交费的,应当按物业服务合同约定交纳滞纳金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  第三十八条 城市低保户及低保边缘户家庭物业服务费,按有关规定标准核减。核减数额报自治县、区物业行政主管部门核准后,由市、自治县财政部门在住房保障资金专户中列支。

  第三十九条 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置,公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式和收费标准等有关事项。

  第四十条 自治县、区物业行政主管部门应当制定物业服务企业退出物业管理项目的应急预案,实行预警预报制度。

  一方要求提前解除物业服务合同的,应当将解除合同的时间、原因书面告知合同另一方和街道办事处或乡镇人民政府,并到物业所在地自治县、区物业行政主管部门备案后,在物业管理区域内公告。

  第四十一条 物业服务企业依照有关规定履行退出程序后,应当在合同终止之日起10日内,将本条例第十六条、第十七条规定的资料和资产移交给业主委员会。

  新聘任的物业服务企业确定后,业主委员会应当及时将相关资料和资产进行移交。

  第六章 物业的使用与维护

  第四十二条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)拆改房屋主体结构和承重结构,私开门窗、扩大承重墙上原有的门窗尺寸,在室内下挖地面扩大房屋使用空间,擅自改变房屋、公共建筑和共用设施使用用途;

  (二)擅自搭建棚厦或插建其他建筑物、构筑物;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益;

  (四)侵占、损坏或者擅自移动物业共用部位共用设施设备;

  (五)侵占通道、绿地,毁坏绿化和园艺雕塑品,乱设摊点、商亭、露天烧烤;

  (六)在建筑物、构筑物上随意悬挂、张贴、涂写、刻画,随意倾倒垃圾、杂物;

  (七)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,组织赌博和迷信活动,饲养动物干扰他人正常生活;

  (八)排放有毒、有害物质,排放超过规定标准噪音;

  (九)法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

  第四十三条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施,应当遵守管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。施工前应当征得相邻关系人同意,施工中相邻关系人应当提供方便,给相邻关系人造成损失的,责任人应当给予补偿。

  利用屋面安装太阳能热水器等设施,不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。

  第四十四条 房屋装修人在房屋装饰装修开工前,应当告知相邻业主,并到物业服务企业进行登记备案;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理相关手续。

  物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导,不得有垄断装修市场和乱收费行为。

  第四十五条 业主在装修房屋时,应当预留维修空间,不得将共用上下水管网、供暖、燃气、供电等共用设施进行全封闭装修;未预留维修空间的,维修时造成的损失由装修人自行承担;任何单位和个人不得阻碍维修。

  第四十六条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库不得改变用途。

  车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下,经业主委员会同意可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。

  第四十七条 占用物业管理区域内公共部位或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主委员会根据业主大会的决定组织实施并向业主公示。场地使用费属于全体业主共有,但物业服务合同另有约定的除外。

  在物业管理区域内停放车辆,应当服从物业服务企业管理人员的管理。不得占用消防通道、疏散通道和影响其他车辆和行人的正常通行。

  违反前款规定的,由公安机关协助市物业行政主管部门予以查处。

  第四十八条 开发建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任,物业保修期自竣工验收合格之日起算起。

  物业保修期满后,业主专有部分的管理、养护、维修由业主负责;共有部分的维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

  业主对专有部分进行管理、养护、维修时,应当避免给相邻物业造成损害。

  第四十九条 供水、供电、燃气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。物业服务企业维修物业设施、设备需要相关专业经营单位配合时,专业经营单位应当予以配合。

  专业经营单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当经自治县、区物业行政主管部门同意并及时恢复原状。

  第五十条 物业管理区域内的生活垃圾由物业服务企业清扫,集中到垃圾站(点),由自治县、区环卫部门纳入计划,负责清运至垃圾排放场;开发建设时期产生的建筑垃圾由开发建设单位负责清运;业主装修垃圾由业主自行清运或者委托物业服务企业有偿清运。

  第五十一条 物业共用部位、共用设施设备不得擅自改变用途,出现故障或损坏时,责任人应当及时维修,相关业主应当给予配合。

  利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的,应当在征得相关业主、业主大会同意并征求物业服务企业意见后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按业主大会的决定使用。

  物业服务企业或其他管理人,未能采取措施及时抢修损坏的物业共用部位、设施设备,造成业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。

  第五十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业,或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,在办理物业交付手续前,应当将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  《住宅专项维修资金管理办法》由市政府另行制定。

  第五十三条 业主可以在管理规约中约定,物业共用部位、共用设施设备保修期满或者属专项维修资金使用范围内的物业,发生下列情况时,物业服务企业应当配合业主委员会或业主先行组织维修、更新或者采取应急防范措施,所需费用经市、自治县物业行政主管部门核定后在专项维修资金中予以支付:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

  (三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全的;

  (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

  (五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

  第五十四条 物业产权发生转移时,专项维修资金随之转移,业主应当及时办理更名过户手续,并结清物业服务等相关费用。

  第五十五条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的,可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、乡(镇)人民政府调解,也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

  对本物业管理区域内违反规划、治安、环保、绿化等法律、法规和本条例规定的行为,业主委员会和物业服务企业应当进行劝阻;业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业可以向自治县、区物业行政主管部门或其他有关行政管理部门进行举报,相关部门应当调查核实,依法予以处理;对署名举报的,应当将处理结果书面告知当事人。

  第七章 法律责任

  第五十六条 开发建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由自治县、区物业行政主管部门予以处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:

  (一)未按照规定配套建设物业管理用房或未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的,责令限期改正,逾期未改正的,给予警告,并处10万元以上50万元以下罚款;

  (二)未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处1万元以上10万元以下罚款;

  (三)未依法通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,责令限期改正,给予警告,并可处10万元以下罚款;

  (四)擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,责令恢复原状,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款。

  第五十七条 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由自治县、区物业行政主管部门予以处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:

  (一)未在规定时间内移交有关资料和资产的,责令限期改正;逾期仍不移交有关资料和资产的,予以通报,处1万元以上10万元以下罚款;

  (二)将全部物业管理项目一并委托给他人的,责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;

  (三)擅自出售物业管理区域内按照规划建设的物业管理用房、停车库等公共服务配套设施或擅自改变其用途的,责令限期改正,给予警告,处1万元以上10万元以下罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;

  (四)超越资质等级承接物业服务业务的,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下罚款;

  (五)未取得资质证书从事物业管理的,处5万元以上20万元以下罚款;

  (六)以欺骗手段取得资质证书的,处5万元以上20万元以下罚款,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;

  (七)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下罚款。

  (八)转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书的,给予警告,并处1万元以上3万元以下罚款。

  第五十八条 违反本条例规定,挪用专项维修资金的,由市、自治县物业行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,并可处挪用数额2倍以下罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。物业服务企业挪用专项维修资金情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  第五十九条 违反本条例第四十二条规定的,依照下列规定予以处罚;给他人造成损失的,依法予以赔偿:

  (一)拆改房屋主体结构和承重结构,私开门窗、扩大承重墙上原有的门窗尺寸,擅自改变房屋、公共建筑和公用设施使用用途的,由市物业行政主管部门责令恢复原状,并可处5000元以上3万元以下罚款;情节严重,经鉴定危及房屋安全的,处5万元以上10万元以下罚款。

  (二)擅自搭建建筑物、构筑物,在室内下挖地面扩大房屋使用空间的,由市、自治县、区人民政府责成相关部门责令改正,逾期不改正的,强制拆除,并可处1000元以上1万元以下罚款。

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益的,由自治县、区物业行政主管部门责令恢复原状,并对个人处1000元以上1万元以下罚款;对单位处5万元以上20万元以下罚款。

  (四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由自治县、区物业行政主管部门责令改正,没收违法所得,并对个人处1000元以上1万元以下罚款;对单位处5万元以上20万元以下罚款。

  (五)侵占通道、绿地,毁坏绿化和园艺雕塑品,乱设摊点、商亭、露天烧烤的由自治县、区物业行政主管部门责令改正,并可处1000元以上1万元以下罚款。

  违反第四十二条第一项、第二项规定,未经相关部门处理或拒不接受处理的,在物业产权转移时登记机关不予办理产权变更登记。

  第六十条 开发建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,由建设行政主管部门责令改正;逾期不改正的,依法予以行政处罚。开发建设单位对在保修期内因质量缺陷造成的损失依法承担赔偿责任。

  第六十一条 违反物业服务合同约定,物业服务企业不按合同约定提供服务的,业主委员会应当进行督促,业主、物业使用人可以依照合同约定申请仲裁机构进行仲裁或向人民法院起诉;业主、物业使用人逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;业主、物业使用人拒绝交纳物业费的,物业服务企业可以依照合同约定申请仲裁机构进行仲裁或向人民法院起诉。

  第六十二条 当事人对相关行政主管部门的处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼;逾期不申请复议或者不诉讼,又不履行行政处罚决定的,由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第六十三条 相关行政主管部门的工作人员在物业管理工作中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附则

  第六十四条 本条例自公布之日起施行。

篇4:抚顺市物业管理条例(2013)

  抚顺市物业管理条例(20**)

  抚顺市人民代表大会常务委员会公告

  (第七十八号)

  《抚顺市物业管理条例》已由抚顺市第十四届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于20**年12月20日通过,并经辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第一次会议于20**年3月29日批准,现予公布。本条例自20**年5月1日起施行。

  

  抚顺市人民代表大会常务委员会

  20**年3月29日

  抚顺市物业管理条例

  (20**年12月20日抚顺市第十四届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过,20**年3月29日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第一次会议批准)

  目录

  第一章 总则

  第二章 业主、业主大会与业主委员会

  第三章 期物业管理

  第四章 物业管理服务

  第五章 物业的使用与维护

  第六章 法律责任

  第七章 附 则

  第一章 总 则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进物业管理行业发展,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  本条例所称业主是指房屋所有权人。

  本条例所称物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

  本条例所称物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格并取得物业服务企业资质,从事物业管理服务活动的企业。

  第四条 市房产行政管理部门是物业管理的行政主管部门,负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  区(含开发区,下同)、县物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  第五条 街道办事处、乡镇人民政府指导辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作,协助物业管理行政主管部门对物业管理活动进行监督管理,协调物业管理与社区建设的关系,调解物业管理纠纷。

  居(村)民委员会应当依法履行职责,支持、指导业主委员会的日常工作。

  第二章 业主、业主大会与业主委员会

  第六条 业主在物业管理活动中的权利和义务按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定执行。

  第七条 物业管理区域由物业所在地区、县物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础,并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居(村)民委员会的意见。

  建设用地规划许可证确定的用地范围内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域。

  第八条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会,选举产生一个业主委员会。

  只有一个业主或者业主人数较少,且经全体业主同意不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第九条 业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理。

  业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法维护业主合法权益,执行业主大会决定的物业管理事项。

  第十条 尚未成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域,街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居(村)民委员会代行业主委员会职责,但须经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主书面同意。

  第十一条 物业管理区域具备下列条件之一的,可以成立业主大会,并选举业主委员会:

  (一)建设单位已交付业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上的;

  (二)建设单位已交付业主户数比例达到50%以上的;

  (三)划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分,建设单位已交付业主的专有部分面积超过先期开发部分建筑物总面积50%以上,且已交付业主户数的比例达到50%以上的;

  (四)公有住房出售给个人的面积超过建筑物总面积50%以上的;

  (五)法律、法规规定其他可以成立业主大会情形的。

  第十二条 物业管理区域自具备成立业主大会条件之日起30日内,建设单位应当在物业管理区域内进行公告,并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料,同时书面通知区、县物业管理行政主管部门:

  (一)物业管理区域划分意见书;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用公共设施设备的证明;

  (六)物业管理用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  第十三条 业主筹备成立业主大会的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面意见。

  街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内,指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作.

  第十四条 业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、居(村)民委员会代表、街道办事处和乡镇人民政府代表组成。

  筹备组成员人数应为5人以上15人以下单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处代表或者乡镇人民政府代表担任。

  业主大会筹备组应当自组建之日起3日内,在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

  第十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内,在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议,制定业主大会议事规则和管理规约,选举产生业主委员会。

  第十六条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会会议上代为投票。

  第十七条 业主可以以幢、单元为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定。

  第十八条 业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。

  有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

  (一) 经20%以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。

  第十九条 业主委员会由业主大会选举产生,由委员5人以上15人以下单数组成。

  业主委员会委员每届任期不得超过5年,具体由业主大会议事规则规定。

  业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

  第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续,区、县物业管理行政主管部门办理备案后7日内向市物业管理行政主管部门备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会的议事规则;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  居(村)民委员会代行业主委员会职责的,也应当办理备案手续。

  业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  第二十一条 业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议进行换届选举,并通知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

  第二十二条 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主分摊或者从物业共有部分经营所得收益中列支。经费筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会议事规则规定,但不得要求物业服务企业提供。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督。

  第二十三条 业主大会或者业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告,决定对本物业管理区域内全体业主具有约束力。

  第三章 前期物业管理

  第二十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,并签订书面前期物业服务合同。

  前期物业服务合同期限至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自行终止。

  第二十五条 建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标,选聘一个物业服务企业。

  住宅物业项目总建筑面积1万平方米以下或者投标人少于3人的,经区、县物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第二十六条 前期物业服务企业应当提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业服务有关的建议。

  建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

  第二十七条 建设单位选聘物业服务企业,应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前,向市物业管理行政主管部门办理招标备案。备案提供下列资料:

  (一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

  (二)招标公告或者招标邀请书;

  (三)招标文件;

  (四)法律、法规规定的其他材料。

  第二十八条 建设单位在销售物业之前,应当制定临时管理规约并向物业买受人予以说明。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益和违反相关法律法规的规定。

  业主大会通过管理规约后,临时管理规约自行失效。

  第二十九条 建设单位在销售物业时,应当在商品房销售合同中明确约定在物业管理区域内按照规划要求配套建设的会馆(所)的所有权、经营方式、范围等内容,并在物业管理区域内公示。

  物业管理区域内的会馆(所)应当优先为业主提供服务,未经业主大会同意,不得改变原有规划用途。

  第三十条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用时,其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、电梯等设施,道路、绿化、物业管理用房、停车位、安防监控等附属设施设备应当同时达到有关的标准,验收合格后方可交付使用。

  第三十一条 承接新建物业前,物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后,应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  物业承接查验应当邀请业主代表参加,也可以邀请居(村)民委员会代表和区、县物业管理行政主管部门参加或者聘请相关专业机构协助进行。

  第三十二条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,将查验文件向区、县物业管理行政主管部门备案,并在物业管理区域内显著位置进行公告。

  第三十三条 建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰在物业管理区域内无偿配置物业服务用房,最小不得低于60平方米。业主委员会的办公用房在物业服务用房中调剂。

  物业服务用房应当为地面以上独立使用房屋,并具备水、电、供暖以及采光、通风等基本使用功能。

  物业服务用房的所有权归全体业主共有。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

  第三十四条 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。市物业行政主管部门在核发商品房销(预)售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业服务用房。在物业项目交付使用时,区、县物业行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。

  第三十五条 建设单位在房屋交付时,应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,并按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任,在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。

  物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

  第四章 物业管理服务

  第三十六条 物业服务企业应当与业主委员会签订书面物业服务合同。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则是物业服务合同的组成部分。

  物业服务合同签订后,业主委员会应当向业主公示或者印发给业主,物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。

  物业服务合同应当使用省有关行政管理部门制定的物业服务合同示范文本,并于签订之日起15日内报区、县物业管理行政主管部门备案。

  第三十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同和相关的服务标准、技术规范对物业进行管理,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查,依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、消防设施等特种设备进行定期检验检测并定期向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。

  第三十八条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的安全防范工作,制定安全防范应急预案,对突发性事件应当采取应急措施。

  物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,不得侵害公民的合法权益。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,物业服务企业应当委托具有相应资质的专业单位维修和养护。

  第四十条 物业服务项目应当包括以下内容:

  (一)物业共用部位的日常维护和管理;

  (二)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;

  (三)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理;

  (四)疏通、清掏下水管线、污水井;

  (五)公共绿地、景观和花草树木的养护管理服务;

  (六)物业管理区域内公共秩序、交通、环保等协助管理的事项;

  (七)车辆停放及场地管理;

  (八)装饰装修管理工作;

  (九)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

  (十)双方约定的其他服务事项。

  第四十一条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主有权要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。

  业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业有权要求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害。

  第四十二条 对物业服务企业实行履约保证金制度,具体办法由市人民政府制定。

  物业服务企业未按照合同约定提前退出的,居(村)民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理,直至业主大会选聘新的物业服务企业,相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。

  第四十三条 物业服务合同期限届满前2个月,业主委员会应当组织召开业主大会,决定选聘或者续聘物业服务企业,并在物业管理区域内公告,同时将决定书面告知物业服务企业。

  业主大会决定续聘物业服务企业的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满前1个月与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定不继续聘用的,可以依法重新选聘新的物业服务企业。

  第四十四条 物业服务合同期限未满,业主大会要求提前解除合同的,业主委员会应当提前3个月以书面形式告知物业服务企业、物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

  物业服务企业应当在收到业主委员会的书面通知后继续做好物业服务工作。

  第四十五条 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业费。

  第四十六条 物业服务企业不得擅自终止服务。

  物业服务合同期限未满,物业服务企业要求提前解除合同的,物业服务企业应当提前3个月在物业管理区域内进行公告并以书面形式告知业主委员会、物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,原物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序。

  第四十七条 物业服务企业决定不再提供物业服务或者续签物业服务合同以及被解聘的,应当由业主委员会和物业服务企业组成移交小组进行物业清产核算。

  物业服务企业应当在物业清产核算结束之日起10日内,在区、县物业管理行政主管部门监督下,向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业费及其收支账目和物业服务用房并退出物业管理区域。

  第四十八条 建设单位、物业服务企业及其他任何人,不得向业主收取或者变相收取各种名目的抵押金。

  第四十九条 住宅的物业服务收费,实行政府指导价;非住宅的物业服务收费,实行市场调节价。

  物业服务收费实行政府指导价的,市、县价格主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  第五十条 物业服务企业应当向业主、物业使用人提供质价相符的服务,不得只收费不服务或者多收费少服务。

  物业服务企业应当按照价格行政主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。

  物业费收费标准调整的,应当由业主大会决定并在物业管理区域内公示。物业服务企业不得违反物业服务合同约定或者法律、法规规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

  第五十一条 物业费由物业服务企业向业主直接收取。业主应当根据物业服务合同约定,按时足额交纳物业费。

  收取物业费的时限由物业服务企业与业主委员会协商确定,但一次收取物业费的时限不得超过一年。

  业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  业主转让物业时,应当与物业服务企业结清物业费;未结清的,买卖双方应当对物业费的结算作出约定,并告知物业服务企业。

  第五十二条 已竣工并交付给物业买受人的物业,物业费由物业买受人承担。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,物业费由建设单位承担。

  建设单位出售物业时,不得承诺减免物业费。否则,承诺减免部分由建设单位承担。

  第五十三条 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

  业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业费。

  第五十四条 业主逾期不交纳物业费的,业主委员会应当配合物业服务企业督促其交纳。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的,物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

  第五十五条 外埠物业服务企业进入本市从事物业管理活动的,应当持营业执照、资质证书等材料到市物业管理行政主管部门办理登记备案。

  第五十六条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

  第五十七条 市和区、县人民政府应当制定旧住宅区综合维修改造规划并安排资金逐年对供电、供水、供气、供热、排水等公用配套设施进行修缮和改造。

  第五十八条 有条件的旧住宅区可以依据本条例的有关规定成立业主大会,选聘物业服务企业;尚不具备引入专业物业服务条件的,业主可以在居(村)民委员会的指导下,实行住宅区自我管理、自我服务,并承担相应的费用。

  第五十九条 物业管理行政主管部门应当根据物业服务企业基本状况、服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用信息档案库并向社会公开。市物业行政主管部门负责全市物业服务企业信用信息管理。区、县物业行政主管部门负责本辖区内的物业管理信用信息核实、上报工作。

  第五章 物业的使用与维护

  第六十条 物业管理区域内不得有下列行为:

  (一)擅自拆改房屋承重结构;

  (二)在室内外挖掘,建设地下室、建筑物、构筑物;

  (三)擅自改变物业规划用途;

  (四)侵占、损坏公共场地,物业共用部位、共用设施设备;

  (五)分装、存放、销售易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品;

  (六)从事排放有毒有害物质的修理、加工、喷漆、电镀、化工、农药等生产经营活动;

  (七)排放超过规定标准的噪音或者违反规定燃放烟花爆竹;

  (八)违反规定饲养家禽、家畜、宠物;

  (九)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  发生上述行为,业主有权投诉举报;物业服务企业应当及时劝阻、制止,督促改正;拒不改正的,应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后,应当依法处理。

  第六十一条 因房屋装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏或者导致他人财产损失的,由装修的业主负责维修,并承担相应的赔偿责任。

  第六十二条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项,由业主大会决定。

  业主对机动车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  第六十三条 物业管理区域内占用公共场地、道路或者规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本物业管理区域内业主、物业使用人的需要。在满足本物业管理区域业主、物业使用人需要后,可以将车位、车库出租给本物业管理区域外的其他人,但租赁合同期限最长不超过6个月。

  第六十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取费用,并依法承担相关管线、线路和设施设备等的维修、运行、养护责任。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,可以根据双方约定向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  第六十五条 物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护,由物业服务企业负责,费用从物业费列支。

  物业共用部位、共用设施设备保修期满后,日常维修养护之外的维修、更新和改造费用从住宅专项维修资金列支。

  业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用,由业主自行承担。

  第六十六条 业主及出售公有住房的售房单位应当依法交存住宅专项维修资金。未依法交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

  住宅专项维修资金不足首期交存额30%的,应当及时续交。成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的,续交具体办法由市人民政府另行制定。

  第六十七条 住宅专项维修资金属于业主共有,经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总户数2/3以上的业主同意,可以用于保修期满后的屋顶、户外墙面等共用部位和电梯、水箱等共用设施设备的维修、更新和改造。住宅专项维修资金的使用情况应当在物业管理区域内公布。

  第六章 法律责任

  第六十八条 违反本条例第二十九条规定,未经业主大会同意改变物业管理区域内会馆(所)原有规划用途的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正,并处5万元以上20万元以下的罚款。

  第六十九条 违反本条例第四十六条规定,物业服务企业擅自终止服务的,录入物业服务企业信用信息档案库,并向社会公布。自公布之日起三年内不得在本市承接新的物业服务项目,物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业服务活动;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任,赔偿金可以从履约保证金中扣除。

  第七十条 违反本条例第四十八条规定,擅自向业主收取或者变相收取各种名目抵押金的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期退还已收取的抵押金。逾期不退还的,从履约保证金中退还。

  第七十一条 违反本条例第五十条规定,有下列行为之一的,由价格主管部门依法进行处罚:

  (一)提供的服务质价不符,只收费不服务或者多收费少服务的;

  (二)不按规定实行收费公示和明码标价的;

  (三)擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的。

  第七十二条 违反本条例规定的其他行为,法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第七章 附则

  第七十三条 本条例自20**年5月1日起施行。

篇5:沈阳市物业管理条例(2011)

  沈阳市物业管理条例(20**)

  (20**年8月31日沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过;20**年9月29日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准)

  第一章 总则

  第一条 根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

  第三条 市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。

  区、县(市)房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。

  建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门,按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

  第四条 街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理,指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷。

  居民委员会和村民委员会应当依法履行职责,支持、指导业主委员会的日常工作。

  第五条 市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,提高物业服务企业服务质量和服务水平,促进行业健康发展。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第六条 业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务。

  业主可以依法设立业主大会,选举业主委员会。

  只有一个业主或者业主人数较少,且经全体业主同意不设立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第七条 尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域,街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责,但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

  第八条 业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有一定的公信力和组织能力;

  (三)按时交纳物业服务费,模范履行业主义务;

  (四)本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职;

  (五)具备必要的工作时间。

  第九条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当向物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料:

  (一)物业管理区域划分意见书;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用公共设施设备的证明;

  (六)物业管理用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

  第十条 物业管理区域具备设立业主大会条件的,业主可以向物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请;业主未提出申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。

  筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府代表、区、县(市)房产主管部门代表、居民委员会或者村民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位等组成。筹备组成员人数应为七人以上十五人以下单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二,筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告。

  筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。

  第十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (二)执行业主大会的决定和决议;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:

  (一)业主大会设立和业主委员会选举的情况;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  经业主大会同意,居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责的,也应当办理备案手续。

  业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  第十三条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的情况和资料。

  第十四条 业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议进行换届选举,并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

  第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府一方作出责令其限期改正或者撤销其决定前,应当征得另一方行政机关的同意。

  第十六条 业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  第三章 前期物业管理

  第十七条 本条例所称前期物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

  第十八条 建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

  多层住宅物业总建筑面积少于二万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于一万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于二万平方米的新建物业项目或者投标人少于三人的,经区、县(市)房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第十九条 建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的,应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前,向物业所在地的区、县(市)房产主管部门办理招标备案,并提供下列资料:

  (一)建设单位工商营业执照和资质证书;

  (二)物业管理区域划分意见书;

  (三)招标文件;

  (四)临时管理规约;

  (五)法律、法规规定的其他材料。

  建设单位制定的临时管理规约,不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

  第二十条 新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用,其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施,道路、绿化、物业管理用房、停车位,以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准,验收合格后方可交付使用。

  第二十一条 新建住宅交付使用前,建设单位应当向区、县(市)房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续,并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

  第二十二条 物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时,应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题,物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决,并签订书面协议。

  第二十三条 建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作,并移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工验收资料;

  (二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料;

  (五)业主名册;

  (六)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单;

  (七)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三日内,到物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

  第二十四条 建设单位交付住宅物业时,应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

  第二十五条 建设单位应当自市建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起,按照国家规定的保修期限和保修范围,履行物业的保修责任。

  建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的,业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。

  第二十六条 物业保修期满,市建设主管部门返还建设工程保修抵押金前,应当征求市房产主管部门和业主委员会的意见。

  第四章 物业管理服务

  第二十七条 物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务,配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。

  市房产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,对申请核定一级和二级资质的物业服务企业提出审查意见。

  第二十八条 物业服务主要包括以下内容:

  (一)提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划,经业主大会通过后组织实施;

  (二)监督共用设施设备合理使用;

  (三)物业管理区域内公共秩序的维护;

  (四)日常清扫保洁,将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站;

  (五)绿地及附属设施养护管理;

  (六)物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治;

  (七)物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护;

  (八)建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案;

  (九)业主与物业服务企业约定的其他事项。

  第二十九条 物业服务企业享有下列权利:

  (一)根据业主大会决定对物业实施管理;

  (二)收取物业服务费;

  (三)委托专营企业承担专项物业服务;

  (四)建议业主委员会协调与业主的纠纷;

  (五)法律、法规规定的其他权利。

  第三十条 物业服务企业应当履行下列义务:

  (一)依法制订物业服务制度和物业服务方案;

  (二)依照物业服务合同提供服务;

  (三)提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划,提交业主大会讨论,年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等;

  (四)每半年向业主委员会报告工作,报送物业维修账目,接受业主、业主委员会的监督;

  (五)按照业主、业主委员会要求,列席业主大会、业主委员会会议,解答业主、业主委员会提出的咨询,听取意见和建议,改进和完善管理服务;

  (六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产;

  (七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作;

  (八)劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为;

  (九)协助有关部门做好安全防范工作;

  (十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第三十一条 物业服务企业不得有下列行为:

  (一)减少专业人员数量、物业管理类型和面积,达不到物业服务企业资质等级标准的;

  (二)违反有关规定,聘用未取得物业管理职业资格证书人员的;

  (三)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

  (四)挪用住宅专项维修资金的;

  (五)擅自改变物业管理用房用途的;

  (六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的;

  (七)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (九)物业服务合同终止时,不按规定移交物业管理用房和有关资料的;

  (十)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的;

  (十一)不履行物业服务合同;

  (十二)超越资质等级承接物业管理项目的;

  (十三)出租、出借、转让资质等级证书的;

  (十四)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十二条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地的区、县(市)房产主管部门备案。

  第三十三条 物业服务企业应当在物业合同终止之日起三十日内,在物业所在地的区、县(市)房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下,向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交本条例第二十三条规定的资料以及下列文件和资产,并与新选聘的物业服务企业做好交接工作:

  (一)实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料;

  (二)物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备;

  (三)预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余;

  (四)与物业项目相关的债权债务清单;

  (五)物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账;

  (六)应当移交的其他管理资料和资产。

  第三十四条 对物业服务企业实行履约保证金制度,具体办法由市人民政府制定。

  物业服务企业未按照合同约定提前退出的,居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理,直至业主大会选聘新的物业服务企业,相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。

  第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护,绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用,以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。

  第三十六条 物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

  业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。

  第三十七条 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

  业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

  第三十八条 新建住宅物业前期物业管理期间的物业服务费,由市价格主管部门会同市房产主管部门核定临时收费标准,市价格主管部门依法核发收费许可证。业主大会设立后,由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务费标准,临时收费标准和收费许可证同时废止。

  非住宅物业的物业服务费,实行市场调节价。

  第三十九条 前期物业管理期间,物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示,接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后,物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险,由业主大会决定。

  第四十条 物业管理活动中发生纠纷的,可以协商解决。无法协商解决的,可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县(市)相关主管部门进行调解。调解不成的,当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  第四十一条 物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核,统一管理。区、县(市)房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实,并将核实结果及时上报。

  第四十二条 物业服务应当建立完善的档案管理制度,实施区域性档案管理。建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料,报送区、县(市)房产主管部门。

  第五章 物业的使用和维护

  第四十三条 物业管理区域内不得有下列行为:

  (一)擅自拆改房屋承重结构;

  (二)擅自改变物业规划用途;

  (三)侵占、损坏公共场地,物业共用部位、共用设施设备;

  (四)排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音;

  (五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

  (六)违反规定饲养家禽、宠物;

  (七)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动;

  (八)实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

  (十)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

  (十一)占用消防通道,挤占消防设施;

  (十二)在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等;

  (十三)法律、法规禁止的其他行为。

  发生上述行为时,业主有权投诉举报;物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正;拒不改正的,应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后,应当对违法行为依法进行处理。

  第四十四条 物业管理区域内的业主,应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。

  第四十五条 业主大会成立前,住宅专项维修资金由市房产主管部门代管,并在商业银行开立专户。

  业主大会成立后,决定自行管理住宅专项维修资金的,应当在商业银行开立专户,并接受市房产主管部门监督。

  开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  第四十六条 住宅专项维修资金的使用按照下列程序办理:

  (一)涉及维修的业主提出使用要求或者由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;

  (二)物业管理区域内属全体业主共有部位、共有设施设备的维修由全体业主讨论,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的,由所涉及范围内的业主讨论,经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用;

  (三)业主大会或者相关业主确定使用方案;

  (四)相关业主或其委托的物业服务企业持有关材料,向市房产主管部门申请列支;

  (五)市房产主管部门审核合格后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

  (六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  第四十七条 物业管理区域内未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,由业主共同决定补建、续筹方案,委托业主委员会或者居民委员会、村民委员会归集。

  因客观原因导致未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的,发生维修费用时,由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。

  第四十八条 物业管理区域内,发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时,应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。

  使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法由市房产主管部门会同相关部门制定。

  第四十九条 物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的,应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

  业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,由物业服务企业代为收取,单独计账,独立核算,定期公布账目,并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  第六章 旧住宅区物业管理

  第五十条 本条例所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区,以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。

  第五十一条 市和区、县(市)人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划,并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造,对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。

  第五十二条 街道办事处、乡镇人民政府应当组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会,选举业主委员会。业主大会无法成立的,街道办事处、乡镇人民政府可以指定居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责,确定管理方案,签订管理规约。

  第五十三条 旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务,由物业服务企业根据业主的需求和支付能力,提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务,合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的,业主应当在居民委员会的指导下,实行住宅区自我管理、自我服务,并承担相应的管理费用。

  第七章 法律责任

  第五十四条 违反本条例第三十一条第二项规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由市房产主管部门责令停止违法行为,处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十五条 违反本条例第三十一条第三项规定,物业服务企业将全部物业管理项目一并委托给他人的,由市房产主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,属于三级物业服务企业的,由市房产主管部门吊销资质证书,属于一级或者二级资质的,市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十六条 违反本条例第三十一条第四项规定,物业服务企业挪用住宅专项维修资金的,由市房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;情节严重的,属于三级物业服务企业的,由市房产主管部门吊销资质证书,属于一级或者二级资质的,市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第五十七条 违反本条例第三十一条第五项规定,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,由市房产主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十八条 违反本条例第三十一条第六项、第七项、第八项规定,物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的,或者擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益的,或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由市房产主管部门责令限期改正,给予警告,并处五万元以上二十万元以下的罚款。所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十九条 违反本条例第三十一条第十项规定,与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的,中标无效,由市房产主管部门处以中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款,对单位主管人员和其他责任人员处以单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告,直至由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十条 违反本条例第三十一条第十二项规定,物业服务企业超越资质等级承接物业管理项目的,由市房产主管部门没收违法所得,处以五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十一条 违反本条例第三十三条规定,物业服务企业未在规定时间内移交有关资料的,由市房产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料和资产的,处以一万元以上十万元以下的罚款。

  第六十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;逾期不申请行政复议也不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

  第八章 附则

  第六十三条 本条例自20**年1月1日起施行。

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