成都市住宅专项维修资金管理办法(2018) -凯发网站

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成都市住宅专项维修资金管理办法(2018)

  成都市人民政府令第195号

  《成都市住宅专项维修资金管理办法》已经20**年11月14日市政府第174次常务会议讨论通过,现予公布,自20**年2月1日起施行。

  市长:罗强

  20**年12月8日

  成都市住宅专项维修资金管理办法

  第一章总则

  第一条(目的依据)

  为加强住宅专项维修资金管理,建立住宅维修保障机制,维护业主合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》和《成都市物业管理条例》等法律法规的规定,结合成都市实际,制定本办法。

  第二条(适用范围)

  本市行政区域内国有土地上的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

  第三条(术语含义)

  本办法所称住宅专项维修资金(以下简称:专项维修资金),是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四条(监管原则)

  专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则。

  第五条(职责划分)

  市房产行政管理部门是本市专项维修资金的管理部门,负责本市专项维修资金管理工作的指导和监督,市住宅专项维修资金管理机构具体负责本市专项维修资金管理的日常工作。区(市)县房产行政管理部门负责本辖区内专项维修资金交存、使用等管理工作。

  财政、审计、国土、质监、公安消防等行政管理部门按照各自职责,做好本市专项维修资金管理的相关工作。

  街道办事处、镇(乡)人民政府按照规定职责做好本辖区内专项维修资金的相关工作。

  第六条(投诉渠道)

  市和区(市)县房产行政管理部门应当建立投诉受理渠道,并按照相关规定对违反本办法的行为进行处理。

  第二章交存

  第七条(交存范围)

  同一住宅建筑区划内,拥有两个以上业主的住宅、非住宅,开发建设单位和业主应当按照本办法规定交存专项维修资金。

  已售公有住房的售房单位和业主,应当按照本办法规定提取、交存专项维修资金。

  第八条(交存标准)

  新建住宅首期专项维修资金,由开发建设单位和业主在开发建设单位申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记前,按照下列规定交存:

  (一)开发建设单位对配备电梯的房屋,应当按照每平方米建筑面积计算成本价的3.5%交存;对未配备电梯的房屋,应当按照每平方米建筑面积计算成本价的3%交存。所交存的专项维修资金,进入当期销售费用,归建筑区划内全体业主所有,分摊计入按房屋户门号设立的业主分户账。

  (二)业主对配备电梯的房屋,应当按照每平方米建筑面积计算成本价的2.5%交存;对未配备电梯的房屋,应当按照每平方米建筑面积计算成本价的2%交存。办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记前尚未出售的房屋,开发建设单位应当按照本项规定交存首期专项维修资金。待房屋出售时,转由业主承担。

  已办理房屋所有权初始登记或国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记但尚未出售的房屋,开发建设单位应当按照前款第(二)项规定将首期专项维修资金交存至专户;业主大会设立后开发建设单位仍未交存的,业主委员会应当通知开发建设单位限期交存。

  开发建设单位交存的专项维修资金已按建筑区划为单位单独列账的,可将单列账中专项维修资金余额分摊至相应范围内业主分户账。

  旧城改造、基础设施建设、保障性安居工程建设等对原房屋所有权人进行搬迁,且采取产权调换方式补偿的房屋,开发建设单位应当按照第一款第(一)项规定交存首期专项维修资金;业主为补偿安置对象的,应当按照第一款第(二)项规定交存的首期专项维修资金,由补偿安置义务主体承担。

  每平方米建筑面积计算成本价,由市房产行政管理部门定期发布。

  第九条(已售公房)

  已售公有住房的首期专项维修资金,由公有住房售房单位和业主分别按下列规定提取、交存:

  (一)公有住房售房单位对配备电梯的房屋应当按售房款的30%,对未配备电梯的房屋应当按售房款的20%一次性提取专项维修资金,自售房款存入单位住房资金专户之日起30日内交存至专项维修资金专户,归公有住房售房单位所有。

  (二)业主应当按售房款的2%交存专项维修资金,在申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记前交存至专项维修资金专户,归业主所有。

  第十条(交存把关)

  开发建设单位申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当向不动产登记机构提交开发建设单位和业主全额交存首期专项维修资金的凭证。

  已售公有住房业主申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记的,应当向不动产登记机构提交全额交存首期专项维修资金的凭证。

  第十一条(权属转让)

  房屋所有权转移时,该房屋专项维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让。

  第三章管理

  第十二条(专户存储)

  业主大会设立前,或者业主大会已设立但未申请划转专项维修资金自管的,专项维修资金应当由市住宅专项维修资金管理机构代管。

  市房产行政管理部门应当遵循资金安全、服务优质的原则,按国家有关规定确定在本市范围内营业的商业银行,作为本市专项维修资金的专户管理银行。市住宅专项维修资金管理机构应当与专户管理银行签订专户管理协议,并在专户管理银行开设专户。

  开设的专户,应当按建筑区划设账,按房屋户门号设业主分户账。售后公有住房售房单位提取的首期专项维修资金应当按建筑区划或幢单独列账,业主交存的专项维修资金按房屋户门号设业主分户账。业主分户账应当登记业主姓名、身份证件号码、凯发网站的联系方式等信息,记载交存、使用、结存等情况。

  已设立业主大会的建筑区划,业主委员会依据业主大会决定开设专项维修资金专户并申请划转自管的,应当从我市专户管理银行中择优选择一家银行作为本建筑区划专户管理银行。

  第十三条(银行职责)

  专户管理银行负责办理专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项,并提供专项维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。其具体内容在专户管理协议中约定。

  专项维修资金自存入专户之日起,每年按中华人民银行的有关规定结息到户。

  第十四条(账务公布)

  专户管理银行应当在每年3月底前,以建筑区划为单位,向业主公布上一年度的专项维修资金收支及结存情况。

  第十五条(票据管理)

  专项维修资金专用票据的管理,应当按照省财政行政管理部门有关规定执行。

  第十六条(接受监督)

  代管的专项维修资金的财务管理和会计核算,应当执行财政部有关规定,财政部门应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

  代管的专项维修资金,应当依法接受审计部门的审计监督。

  第十七条(管理公约)

  业主大会决定划转本建筑区划专项维修资金自管的,应当制订专项维修资金管理公约。专项维修资金管理公约应当对下列事项作出约定:

  (一)专户管理银行选择、专户开设及资金划转;

  (二)专项维修资金自管后,需要划转至代管账户的情形;

  (三)专项维修资金自管账户核算和委托第三方专业机构负责账目管理的事项;

  (四)专项维修资金续交;

  (五)应急使用的情形和流程;

  (六)违反专项维修资金管理公约应当承担的责任;

  (七)有关专项维修资金的其他重大事项。

  业主委员会应当参照示范文本拟订本建筑区划专项维修资金管理公约,并予以公示,公示期不少于7日,期满后组织业主表决,经本建筑区划内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意后,报区(市)县房产行政管理部门备案,并告知街道办事处、镇(乡)人民政府。

  已划转专项维修资金自管的建筑区划,业主委员会应当按前款规定组织业主制定专项维修资金管理公约。

  专项维修资金管理公约示范文本由市房产行政管理部门拟订。

  第十八条(业主自管)

  业主大会决定划转本建筑区划专项维修资金自管的,业主委员会应当持下列资料到区(市)县房产行政管理部门办理专户开设及资金划转手续,并告知街道办事处、镇(乡)人民政府:

  (一)符合本办法第十七条规定的专项维修资金管理公约;

  (二)设立银行账户相关资料;

  (三)业主大会设立或业主委员会成立备案文件。

  符合办理条件的,经区(市)县房产行政管理部门签署意见后,由业主委员会在约定的专户管理银行开设专户,并告知区(市)县房产行政管理部门。市或区(市)县房产行政管理部门应当及时将代管的专项维修资金余额划转至该专户。开设的专户,应当接受市和区(市)县房产行政管理部门的监督。

  第十九条(离任审计)

  专项维修资金自管的,业主委员会主任离任前,街道办事处、镇(乡)人民政府应当指导业主委员会委托第三方专业机构,对管理专项维修资金的情况进行审计,并通报全体业主。

  第二十条(账户变更)

  专项维修资金自管后出现下列情形之一的,业主委员会应当持相关资料到专户管理银行办理专项维修资金账户变更手续:

  (一)已划定的建筑区划范围调整的;

  (二)建筑区划名称变更的;

  (三)业主委员会主任发生更换的。

  第二十一条(专户银行变更)

  专项维修资金自管后,需变更专户管理银行的,应当经建筑区划内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意后,按照本办法第十八条相关规定办理。

  第二十二条(资金续交)

  业主分户账专项维修资金余额不足首期专项维修资金的30%时,业主应当续交。续交涉及的方式、标准等具体事项,由全体业主在专项维修资金管理公约中约定;未建立专项维修资金管理公约但已设立业主大会的由业主委员会拟订续交方案,未设立业主大会的由相关业主在街道办事处、镇(乡)人民政府的指导下拟订续交方案,经业主依法表决同意后实施。

  第二十三条(资金补充)

  利用建筑区划住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值,应当主要用于补充专项维修资金,分摊计入相关业主分户账。

  经营收益及残值补充的比例及具体办法,由全体业主在物业管理规约中约定;物业管理规约未予约定的,由全体业主依法决定。

  第二十四条(房屋灭失)

  房屋灭失的,应当按照以下规定返还专项维修资金,并办理账户注销手续:

  (一)业主分户账中结余的专项维修资金返还业主;

  (二)公有住房售房单位提取的专项维修资金余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

  第四章使用

  第二十五条(使用规定)

  专项维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。专项维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,并向业主公示。

  下列费用不得从专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由开发建设单位或者施工单位等承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;

  (四)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。

  开发建设单位未按照《四川省物业管理条例》第七十条规定报告申请成立业主大会前,建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备需要实施维修、更新和改造的,其费用由开发建设单位承担,不得动用专项维修资金。但经业主依法表决同意使用或按照本办法第三十条实施应急维修的除外。按本办法第三十条实施应急维修后,业主可向开发建设单位依法追偿维修费用。

  第二十六条(分摊方法)

  专项维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”原则,按下列规定分摊:

  (一)用于建筑区划住宅共用部位、共用设施设备的,由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

  (二)用于单幢或多幢住宅共用部位、共用设施设备的,由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

  (三)用于单元住宅共用部位、共用设施设备的,由单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

  (四)用于两户或两户以上房屋的住宅共用部位、共用设施设备的,由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

  (五)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库,其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。但属于业主共同所有的车位、车库除外。

  业主分户账专项维修资金余额不足的,应当由该业主补足差额部分;业主未交存专项维修资金的,应当由该业主补交首期专项维修资金。涉及尚未出售房屋的,开发建设单位应当按尚未出售房屋建筑面积分摊费用。

  售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊。

  售后公有住房与建筑区划内其他房屋之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由售后公有住房与其他房屋按各自拥有的建筑面积比例分摊。

  第二十七条(第三方监督)

  专项维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。

  提供第三方服务的专业

  机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责,不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假,损害业主利益。

  第三方监督服务的具体范围和实施办法由市房产行政管理部门另行制定。

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  第二十八条(应急使用预案)

  专项维修资金尚未划转业主委员会自管的建筑区划,业主应当共同制订本建筑区划住宅共用部位、共用设施设备出现紧急情形时使用专项维修资金实施维修的应急使用预案。

  房屋已交付使用的建筑区划,已设立业主大会的,业主委员会应当组织业主制订应急使用预案;尚未设立业主大会的,街道办事处、镇(乡)人民政府应当组织业主制订应急使用预案。房屋尚未交付使用的新建建筑区划,开发建设单位应当组织买受人在签订房屋销售合同时,签署是否同意建立本建筑区划应急使用预案的意见。

  应急使用预案经本建筑区划内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意后生效,由业主委员会、街道办事处、镇(乡)人民政府或开发建设单位在生效后30日内持相关资料到区(市)县房产行政管理部门备案。

  应急使用预案示范文本由市房产行政管理部门拟订。

  第二十九条(使用流程)

  专项维修资金使用,按以下流程办理:

  (一)拟订使用方案。当建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时,由相关业主、业主委员会、街道办事处、镇(乡)人民政府、物业服务企业或其他管理人(以下统称:使用申请人)拟订使用方案,并向分摊列支范围内业主公示,公示期不少于5日。按照本办法第三十条应急使用专项维修资金的,应当将使用方案告知分摊列支范围内的业主。

  (二)业主表决。由业主委员会、街道办事处、镇(乡)人民政府组织业主依法表决通过使用方案。表决结果应当向业主公示,公示期不少于5日。

  (三)使用备案和预算资金拨付。使用申请人持使用方案、使用备案表、费用结算票据等有关资料向区(市)县房产行政管理部门申请使用备案;其中,涉及动用售后公有住房专项维修资金的,还应当取得售房单位同意使用的书面证明。符合规定的,区(市)县房产行政管理部门应当及时备案。专项维修资金代管的,由区(市)县房产行政管理部门拨付预算资金;专项维修资金自管的,由业主委员会拨付预算资金。专户管理银行应当按照相关规定对资金支取资料进行审核,并及时完成资金支取。预算资金可在使用备案后拨付,也可待工程竣工验收合格后,一并拨付。预算资金拨付比例不得高于使用方案确定的总金额的50%。

  (四)竣工验收和结算资金拨付。工程竣工后,使用申请人应当根据相关规定和使用方案约定组织验收,并将验收结果向业主公示5日。公示期满无异议后,专项维修资金代管的,由使用申请人持工程验收意见表、结算报告表、费用结算票据等有关资料向区(市)县房产行政管理部门申请拨付,符合拨付条件的,区(市)县房产行政管理部门应当及时拨付结算资金;专项维修资金自管的,业主委员会应当拨付结算资金。专户管理银行应当按照相关规定对资金支取资料进行审核,符合规定的,及时完成资金支取。

  建筑区划已建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的,由约定的执行主体作为使用申请人,按照前款第(一)、(三)、(四)项的规定办理。

  第三十条(应急使用)

  未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划,当住宅共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形,需要立即使用专项维修资金实施维修的,由使用申请人报经街道办事处、镇(乡)人民政府确认后,按照本办法第二十九条第一款第(一)、(三)、(四)项的相关规定办理:

  (一)屋面防水损坏造成严重渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全,无法正常使用严重影响业主生活的;

  (三)供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断,严重影响业主生活的;

  (四)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身财产安全的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,严重影响业主生活,或危及财产安全的;

  (六)消防设施设备严重损坏的;

  (七)供配电系统中涉及的设施设备发生故障,造成停电或漏电,严重影响业主生活或危及人身财产安全的。

  涉及电梯、消防设施的,使用申请人在书面报告街道办事处、镇(乡)人民政府的同时,应当书面报告质量技术监督部门、公安消防部门,质量技术监督部门、公安消防部门应当实地查勘确认。

  第三十一条(一般规定)

  使用申请人在申请专项维修资金使用过程中,不得将已拨付的专项维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途,不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量,不得将已拨付的专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。

  使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。

  区(市)县房产行政管理部门在备案时应当对使用备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。

  第五章法律责任

  第三十二条(未交的处罚)

  开发建设单位未按本办法第八条第一款第(一)项的规定交存专项维修资金的,由市或区(市)县房产行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处5万元以上10万元以下的罚款;未按本办法第八条第一款第(二)项和第二款规定交存专项维修资金的,由市或区(市)县房产行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处3万元以上5万元以下罚款。

  公有住房售房单位未按本办法第九条规定提取或足额提取专项维修资金的,市或区(市)县财政部门、房产行政管理部门应当责令限期改正。

  业主违反本办法第八条第一款第(二)项、第二十二条的规定拒不交存或续交专项维修资金的,业主大会或业主委员会应当要求业主限期改正;逾期不改正的,业主委员会有权依法追交。

  第三十三条(挪用的处罚)

  违反本办法三十一条第一款的规定,挪用专项维修资金的,按照《物业管理条例》第六十一条的规定处理。

  第三十四条(违法使用的处罚)

  物业服务企业或其他管理人违反本办法第三十一条第一款的规定,虚列维修工程项目或虚增维修工程量,由市或区(市)县房产行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处虚列或虚增金额2倍以下罚款,但最高罚款金额不得超过10万元。

  业主委员会或相关业主有前款行为,由市或区(市)县房产行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,对业主委员会成员或相关业主给予警告。

  物业服务企业或其他管理人、业主委员会或相关业主未将已拨付的专项维修资金专项用于使用方案所列维修项目的,由市或区(市)县房产行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的,对物业服务企业或其他管理人、业主委员会成员或相关业主予以警告,并责令退回资金。

  第三十五条(其他违法行为的处理)

  提供第三方监督服务的专业机构、施工单位违反本办法第二十七条第二款的规定弄虚作假的,由市或区(市)县房产行政管理部门将违法行为抄送相应主管部门依法处理。

  第三十六条(责任追究)

  有关行政机关及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十七条(联合惩戒)

  开发建设单位、物业服务企业或其他管理人、相关业主、业主委员会成员有违反本办法规定行为的,除按相关规定处罚外,由市或区(市)县房产行政管理部门将违法信息通报相关主管部门,由相关主管部门按照联合惩戒的有关规定实施联合惩戒。

  第六章附则

  第三十八条(“统规自建”房)

  本市行政区域内国有土地上由政府统一规划、业主自行建设的房屋,可不按照本办法规定建立专项维修资金。业主未建立专项维修资金的,由其自行负责维修。

  第三十九条(商业类非住宅)

  住宅建筑区划外,拥有两个以上所有权人的商业类非住宅,应当参照本办法建立专项维修资金。参照执行的具体范围由市房产行政管理部门另行制定。

  第四十条(老旧住宅小区)

  20**年4月1日前,本市行政区域内国有土地上已建成交付使用但未按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》(市政府令第103号)建立专项维修资金的老旧住宅小区,由所在地区(市)县人民政府负责专项维修资金的建立和管理工作。具体办法由市房产行政管理部门另行制定。

  已建立专项维修资金的老旧住宅小区,可依法使用专项维修资金增设电梯。

  第四十一条(农集区和征地拆迁安置小区)

  本市农民集中居住区住宅共用部位、共用设施设备的维修保障,各区(市)县人民

  政府应当在市房产行政管理部门指导下,积极探索多渠道筹措专项维修资金的方式,负责制定相应的归集、使用、管理办法。

  本市征地拆迁安置小区住宅共用部位、共用设施设备的维修保障,各区(市)县人民政府应当在市房产行政管理部门指导下,积极探索多渠道筹措专项维修资金的途径和办法,负责构建交存前的维修保障机制;征地拆迁安置小区开发建设单位和补偿安置义务主体分别按照本办法第八条第一款第(一)、(二)项的规定足额交存首期专项维修资金后,其维修保障按本办法执行。

  第四十二条(解释机关)

  本办法具体适用中的问题,由市房产行政管理部门负责解释。

  第四十三条(施行日期)

  本办法自20**年2月1日起施行。20**年4月1日施行的《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》(市政府令第103号)同时废止。

篇2:竹园小区启动申请住宅专项维修资金公告

  竹园小区启动申请住宅专项维修资金的公告

  致:e竹园小区全体业主

  由于开发商建筑质量问题,以及后期维修工作不彻底,造成小区内大批楼顶业主家中多年漏雨,尤其是今年7.21的大雨,使得屋面漏雨情况更加严重,给业主的生活带来严重影响,对此业委会高度重视。鉴于e竹园小区的房屋已超过5年质量保修期,依据《北京市物业管理办法》等相关规定,需要启动公共维修基金对漏雨的公共部位进行修复。业委会与相关政府部门进行了咨询沟通,明确了申请大修基金的审批流程。

  20**年11月2日,业委会汇同业主代表与物业服务公司召开三方会议,听取了各方意见,商讨了关于启动申请住宅专项维修资金以修复漏雨的公共部位的会议。

  e竹园小区业委会正式宣布:e竹园小区申请住宅专项维修资金工作正式启动。

  决定如下:

  1.业委会委托物业服务公司开展前期的资料收集工作,请广大业主积极配合物业服务公司的工作。

  2对符合使用专项维修资金的楼或单元,将采取楼顶与外墙面整体维修的方式进行修复,彻底解决漏水问题。

  3.业委会将以招投标方式确定技术方案、施工方案、选定施工单位。

  4.物业服务公司负责垫付所涉及楼宇的房屋鉴定费用,待专项维修资金审批到账后,再归还物业服务公司。

  5.业委会委托物业服务公司负责监督工程的实施及施工质量,并配合工程实施过程中的相关工作。

  6.物业服务公司每间隔两周向业委会汇报关于本项工作进展的情况及后续工作内容。

  业委会在此向全体业主郑重承诺:在本次屋面漏水维修工程中,只要符合国家的法律、法规及相关规定,业委会将尽快促成专项维修资金到位,一定尽职尽责、不辞辛苦地完成工程,在明年雨季到来前将漏雨的公共部位修复,为业主创造一个安居乐业的居住环境。

  *区e竹园小区业主委员会

  20**年11月*日

篇3:西安住宅专项维修资金问与答

  西安住宅专项维修资金问与答

  一、住宅专项维修资金的用途是什么?

  答:维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  二、哪些情况不能动用维修资金?

  答:对于房屋共用部位、共用设施设备的维修,以下几种情况不能动用维修资金。

  1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

  2、依法应当由相关单位承担的供水、供气、供电、供热、通讯。有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  4、根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用(包括日常绿化养护费用、水箱清洗、公用照明等)

  三、小区未成立业主大会,能否使用维修资金?

  答:可以申请使用,经维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用方案后即可使用。

  四、维修资金的使用,遵循什么原则?

  答:维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  五、维修费用如何分摊?

  答:住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有www.pmceo.com物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

  1、用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积例承担,并从小区业主交存的维修资金中列支;

  2、用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的维修资金中列支;

  3、用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的维修资金中列支;

  六、未售出的房屋是否也应该分摊共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用?

  答:住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

  七、如何加强对维修和更新、改造工程的质量监督?

  答:使用维修资金的维修和更新、改造项目应当签订施工合同,提倡公开招标确定施工单位。业主委员会或者相关业主,可以委托专业机构对维修和更新、改造工程实施监理以及对工程造价进行审核,相关费用计入维修和更新、改造成本。

篇4:西安市住宅专项维修资金使用指引

  西安市住宅专项维修资金使用指引

  申请使用房屋维修资金所需要件及填表注意事项

  一、申请单位向西安市房屋维修资金管理中心提交使用维修资金的书面申请:

  申请中包含以下内容:

  1、小区的基本情况,小区座落、竣工时间;

  2、申请使用维修资金单位的营业执照,资质证书;

  3、所维修和更新、改造的共用部位、共用设施设备已超过保修期的证明(如维修电梯应提供电梯销售、维保合同)及损坏情况(照片电子版);

  4、本次维修资金的列支范围(列支范围为维修项目所涉及房屋的范围)。比如维修小区的共用部位、设施设备,维修资金的列支范围为整个小区;维修单幢楼的共用设施设备,列支范围为单幢楼;维修某个单元的共用设施设备,列支范围为该单元;

  5、维修资金列支范围内房屋的分层分户实测报告;

  6、维修资金列支范围内维修资金的交存情况

  包括:1列支范围内的总户数、总面积;2 已交存维修资金的户数、面积;3 未交存维修资金的户数、面积;4 未售出的户数、面积。

  7、申请单位、经办人的凯发网站的联系方式。

  注:以上资料复印件均应用a4纸复印并加盖单位公章。

  二、首次拨付工程款程序和所需要件:

  (一)维修资金分为两次拨付,首次拨付工程预算金额的70%,待工程竣工后拨付工程尾款,首次拨付工程款所需要件:

  1 《业主委员会(业主)委托代办申请维修资金征求意见表》;

  2《维修和更新、改造方案公示》(附件1);

  3《业主大会或者相关业主书面表决证明(工程预算)》(附件2);

  4《维修和更新、改造方案公示证明》(附件3);

  5《房屋维修资金使用款首次拨款审批单》(附件4);

  6《维修资金使用转账介绍信》(附件5)-(首款)。

  如果多个维修项目的维修资金列支范围一样,可在一套表上签字(如一幢楼同时维修屋面、消防等项目,可在一套表上签字);

  但维修资金列支范围不同的,则必须分开签字(如维修不同单元的电梯,因维修费用不同,所涉及的业主也不同,此类情况应一个项目一套表)。

  (二)填表注意事项

  1 《业主委员会(业主)委托代办申请维修资金征求意见表》

  此表是征求业主是否同意委托开发单位或物业公司代办申请使用维修资金的意见,应达到列支范围内“两个三分之二”签字确认;

  2《维修和更新、改造方案公示》及《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》(附件1)

  《维修和更新、改造方案公示》应认真填写,不得涂改,工程预算超过一万元的应经有资质的中介工程造价机构进行审核(工程造价审核费用在拨付尾款时一次性拨付,首次拨付时不含造价审核费用)。在征求业主意见时“工程预算金额”可以先填写施工单位编制的预算金额,但最终拨款以造价机构审核的金额为准。

  如果本次维修资金列支范围内存在未缴纳维修资金和未售出房屋时,在分摊工程费用时,未交存维修资金房屋所分摊的费用由申请单位向这些业主筹集;对于未售出的房屋,其分摊的维修费用由开发建设单位承担。这两类房屋所分摊的工程费用不得从维修资金专户中列支。

  《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》用于业主对维修方案、费用以及列支范围等事项的书面表决。业主签字表决之前先由申请单位按顺序填写楼号、房号,业主对照房号签字,“业主签名”一栏应有业主本人签字,签字时业主应认真阅读《维修和更新、改造方案》内容,待列支范围内“两个三分之二”签字同意后,申请单位将此表复印件加盖公章后在小区张贴公示七天,公示期间通知管理中心工作人员到小区现场查看、拍照。

  3 《业主大会或者相关业主书面表决证明(工程预算)》(附件2)

  此表由申请单位填写签字人数、面积所占的比例,并证明《维修和更新、改造方案业主书面表决明细表》中业主签字的真实性。此表(复印件加盖公章)要和(附件1)一起公示。

  4 《维修和更新、改造方案公示证明》(附件3)

  此表由申请单位填写,证明《维修和更新、改造方案公示》(附件1)和《业主大会或者相关业主书面表决证明(工程预算)》(附件2)已在小区张贴公示。

  5 《房屋维修资金使用款首次拨款审批单》(附件4)

  此表由申请单位填写,需要注意的为表中有两个预算金额,一个是施工单位编制的预算金额,一个是经过工程造价机构审定的金额,拨款金额以造价机构审定的金额为准。

  “维修资金专户列支金额”是已交存维修资金房屋所承担的费用,不包含未交存维修资金和未售出房屋这两部分房屋所分摊的费用。

  6 申请单位通过“维修资金软件”上报使用申请

  申请单位在“维修资金软件”中录入本次维修的申请,申请金额为从维修资金专户列支金额,选择分摊房间、业主意见等内容后上报。(系统操作咨询电话:87639074)

  7 《维修资金使用转账介绍信》(附件5)--(首款)

  申请单位持管理中心开具的《维修资金使用账户开户介绍信》在中国银行西大街支行开立“使用账户”(银行电话:87621014),账户开立后填写此表,管理中心将资金转至申请单位开立的“使用账户”, “使用账户”内的资金只可转至施工单位。

  (三)首次拨付工程款所需提供的其它

  资料:   1 维修工程预算书、图纸等(工程预算金额在一万元以上的还应提供工程造价机构出具的审核报告);

  2 施工承接单位资质资料(营业执照、资质证书)(复印件加盖施工单位公章);

  3 申请单位与施工单位签订的维修工程合同书,不允许签订“一次性包死”等固定价格的合同(复印件加盖双方单位的公章);

  4 在中国银行西大街支行开立“使用账户”的开户申请书客户联(复印件加盖公章)。

  (四)待备案完结后提供收据和发票

  1 申请单位向管理中心出具收到工程首款的收据(金额为从维修资金专户列支金额的70%);(收到:西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户;摘要:**小区**楼幢号**维修项目工程款(首款));

  2 维修和更新、改造项目工程预算金额(总工程款)70%的发票原件(税务局代开发票需加盖施工单位发票专用章)。

  三、工程尾款拨付程序及所需要件

  (一)工程尾款拨付所需要件

  1《维修和更新、改造工程验收单》(附件6);

  2《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》(附件7);

  3《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册公示证明》(附件8);

  4《房屋维修资金使用尾款拨付审批单》(附件9);

  5《维修资金使用转账介绍信》(附件5)--(尾款)。

  (二)填表注意事项

  1《维修和更新、改造工程验收单》(附件6)

  工程竣工后,申请单位组织业主委员会、施工单位、业主代表对工程进行验收,并签署意见。

  2《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》(附件7)

  此表只统计维修资金专户列支的情况,申请单位按照建筑面积将维修费用分摊到户,填写后持此表到管理中心与“维修资金系统”上的数据进行核对,核对无误后将此表复印件加盖公章后在小区公示七天,公示期间通知管理中心工作人员到小区现场查看、拍照。

  3《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册公示证明》(附件8)

  此表由申请单位填写,证明《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》(附件7)已在小区公示。

  4《房屋维修资金使用尾款拨付审批单》(附件9)

  5《维修资金使用转账介绍信》(附件5)--(尾款)

  填写时与首款拨付时要求一样。

  (三)工程尾款拨付所需提供的其它资料:

  1 申请单位向管理中心出具收到工程首款的收据(金额为从维修资金专户列支金额的70%);(收到:西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户;摘要:**小区**楼幢号**维修项目工程款(首款);

  2 维修工程预算书、图纸(工程预算金额在一万元以上的还应提供工程造价机构出具的审核报告);

  3 维修和更新、改造工程尾款的发票原件及工程造价审核费用发票原件(税务局代开发票需加盖施工单位发票专用章);

  4 电梯等特种设备维修和更新、改造项目,还应提供已向特种设备安全监督管理部门告知的相关证明(复印盖单位公章)。

  备注:

  1、电梯等共用设施、设备更换配件的,应在《维修和更新、改造方案》(附件1)中注明所需更换配件的编号或条形码,申请单位在维修前对旧配件进行拍照,维修结束后须对旧配件再次拍照,并将照片报维修资金管理中心、中介审价机构;

  2、所有表格中物业服务企业单位负责人签字应由单位法定代表人签字;

  3、施工单位如果是分公司,需提供其总公司的授权书;

  4、如果小区未成立业主大会,应在“业主委员会主任、副主任签字一栏”中注明“未成立业主大会”;成立业主大会的应提过业主委员会备案证明;

  5、一次性使用维修资金超过一万元的,其工程预算和结算应经有资质的中介工程造价机构进行审核;

  6、凡未按规定履行申请程序而先行维修的,维修费用由当事人自行承担。

  维修资金管理中心咨询电话:87617304

  业主委员会(业主)委托公司代办申请

  房屋维修资金用于维修和更新、改造征求意见表

  业主委员会或物业服务企业(盖章)

  房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字房号业主签字

  相关法律法规:

  《西安市物业管理条例》(20**)

  第六十五条 房屋买受人在办理房屋入住手续前,应当足额交存首期专项维修资金。

  业主大会成立前,专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,应当在物业管理行政主管部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金帐户。维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。

  业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

  第六十六条 开立专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋门户号设分户账。

  第六十七条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法,相关

  业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:   (一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的维修资金中列支;

  (二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担并从该幢业主交存的维修资金中列支;

  (三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的维修资金中列支。

  住宅共有部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出商品住宅、非住宅的,建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

篇5:住宅专项维修资金管理亟待完善

  住宅专项维修资金管理亟待完善

  文/柯伟 黄菁

  “专项维修资金”(原称“专项维修基金”)是指法律规定由业主交纳的,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金(见《物业管理条例》第五十四条)。它对于保障房屋的安全使用,维持与提高其使用功能,确保物业的保值、增值等均有极其重要的意义。过去,该款项多由开发商或物业管理公司向业主们代收。但是,这笔重要的“住宅养老保险金”却常常被不法开发商或物业管理公司挪作它用。据广州市国土房管局数据显示,20**年广州专项维修资金与银行实际存款之间存在着近1.4亿元的缺口,专项维修基金被相关发展商或物业管理公司截留、挪用问题相当严重;而20**年全市专项维修资金归集量仅为1.95亿元,缺口更高达6.5亿元。为此,广州一些楼盘的业主付出了沉重的代价:翠湖山庄业主通过法律途径赶走旧管家后发现,544万元的专线维修资金被挪作它用,致使小区消防和监控系统处于瘫痪状态却没有资金维修;广地花园约900万元的专项维修资金被挪用,业主房子漏水时物业管理公司却称没钱不愿意修。

  《物业管理条例》第五十四条规定:“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”而目前有关这方面的文件,只有1998年建设部和财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(下称《管理办法》)。它规定:(1)买卖商品房时,购房者按购房款2%~3%的比例向售房者缴交专项维修基金;(2)专项维修基金在当地银行专户存储,严禁挪作他用;(3)业主委员会成立后,经业主委员会同意,主管部门将专项维修基金交给物业管理公司代管,物业管理公司定期接受业主委员会检查监督;(4)业主委员会成立前,专项维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划,由行政主管部门审核后划拨;(5)各级房产、财政主管部门负责协调、监督专项维修基金的管理和使用;应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。

  但是在实际操作过程中,这些规定的合理性和可操作性都比较差,难以适应新的形势要求。比如:规定将专项维修资金交给物业管理公司代管,由行政主管部门审核划拨,有未经资金所有人--广大业主的委托擅自处分他人财产之嫌;而业主委员会何时对专项维修资金的使用和管理进行检查监督、如何进行,以及业主们如何查询对账等具体操作程序又尚未明确。

  所以,要使专项维修资金真正成为业主房屋的“养老保险金”,原来的《管理办法》必须在以下几个方面进行细化和完善。

  一、确保开发商履行商品房保修义务

  根据国务院及建设部的相关规定,保修期内的商品房维修由开发商负责;保修费用由造成质量缺陷的责任方承担;业主交纳的专项维修资金只有等保修期满后才能动用(一般来说,房屋建筑工程的最低保修期限时限不一:地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限(可能达70年);屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;电气管线、给排水管道、设备安装为2年)。而《管理办法》对于“共用部位和共用设施设备”的界定是:共用部位指建筑主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间等;共用设施设备指共用的上下水管道、加压水泵、电梯、供电线路、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性车场车库等。

  这样,如果业主装修一段时间后,屋面防水工程

  、有防水要求的卫生间、电气管线、给排水管道出现问题,业主、物业管理公司及开发商都将各执理据,造成纠纷。若开发商不履行保修责任甚至于卖完房屋后就解散公司,可怜的业主们将面临无钱修缮的困境(因按规定,自存自用的专项维修资金要到保修期后才使用)。因此,有必要在原来的《管理办法》中订立新的条款,确保开发商及施工单位履行商品房保修义务。如要求开发商先交部分维修资金等等,防止开发商推卸、逃避保修期内应承担的维修责任。 二、减少行政强制,促进业主自治

  原来《管理办法》中的“业主委员会成立前,专项维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划,由行政主管部门审核后划拨”等条款,侵犯了业主的正当合法权益。本来,自缴自用的房屋专项维修资金是业主个人的私有财产。而由政府行政主管部门审核后划拨售房单位或售房单位委托的管理单位的做法,从严格意义的法理上说应是一种侵权行为,非但不能有效地保护业主的私有财产,并且容易产生“官商勾结”侵吞维修资金等腐败行为,应予重新修订。

  同样地,房屋属于业主的私有财产,它的维修和保养问题业主比谁都更加关心。因此,在专项维修资金的缴交标准,以及如何使用和管理等问题上,应适当扩大业主的自治权力(笔者以为这些问题本身就属于个人私事的范畴),政府行政主管部门没有必要制定一些强制的法令来规范其行为,但可以加强宣传、教育和引导,同时制订一些具体的指导意见供其选择和参考。

  三、加强管理,杜绝资金挪用现象

  当前,无论是建设行政主管部门、业主委员会和物业管理公司,要管理好专项维修资金都有相当大的难度。若由建设行政主管部门管理,数额巨大(如广州市足额缴交的专项维修资金就高达十亿元左右),专职从事物业行政管理的人员编制却有限;若由业主委员会管理,其成员多为兼职,时间、精力不足;若由物业管理企业管理,市场经济下企业追求最大利润的经营思想让业主不寒而栗。

  “群众的眼睛是雪亮的”。笔者以为,应当在发挥上述三方作用的同时,调动起每一个业主的积极性,让业主各自监管其缴交的专项维修资金,从而加强对资金使用和管理的监管力度。这方面可以参照广州市的做法:对已建立专项维修资金的楼盘或是已缴付维修基金的业主,应使每位业主都有一张由指定银行发出的、类似公积金储蓄卡的《专项维修资金专用卡》。通过此卡,业主可以随时在银行柜员机上查询、监督自己名下的专项维修资金的缴付和使用情况。

  当然,加强对挪用专项维修资金行为的处罚力度也很关键。笔者建议,除了应严格按照《物业管理条例》第六十三条的规定严厉处罚违法的开发商或物业管理公司之外,对建设行政主管部门工作人员或业主委员会成员利用职务之便收受他人贿赂、不依法履行监督管理职责或发现违法行为不予查处的行为,也应在新的《管理办法》中予以明确,给予其必要的行政处分甚至于依法追究其刑事责任。另外,如果能够将各种不当使用专项维修资金,致使业主利益受损的行为也列入处罚条款之内,将更是一大进步。

  作者单位:*广东省委办公厅督查室

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