青岛市物业管理条例(2021)3篇 -凯发网站

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青岛市物业管理条例(2021)

  青岛市人民代表大会常务委员会公告

  《青岛市物业管理条例》,业经青岛市第十六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修订,并报经山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准,现予公布,自20**年5月1日起施行。

  青岛市人民代表大会常务委员会

  20**年1月28日

  山东省人民代表大会常务委员会

  关于批准《青岛市物业管理条例》的决定

  20**年1月28日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过

  山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议经过审查,决定批准《青岛市物业管理条例》,由青岛市人民代表大会常务委员会公布施行。

  目 录

  第一章 总则

  第二章 物业管理区域和共有物业

  第三章 业主、业主大会和业主委员会

  第一节 业主

  第二节 业主大会

  第三节 业主委员会

  第四章 前期物业管理

  第五章 物业服务

  第六章 物业的使用与维护

  第七章 法律责任

  第八章 附则

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益,改善生活和工作环境,根据有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护,管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。

  本条例所称物业服务人,包括物业服务企业和其他管理人。

  第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

  第四条 市、区(市)人民政府应当将物业管理纳入社区建设和社会治理体系,并将物业服务业纳入本级服务业发展规划,建立与物业管理工作相适应的保障机制,完善政策扶持措施,促进和谐社区建设与物业服务业发展。

  第五条 市、区(市)物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  城市管理、发展改革、公安、房屋、民政、财政、自然资源和规划、水务管理、生态环境、市场监管、应急管理、园林和林业、综合执法等相关部门,按照各自职责,做好物业管理相关工作。

  第六条 街道办事处(镇人民政府)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调处理物业管理中的重要问题和事项。

  居(村)民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,调解物业管理纠纷,协助街道办事处(镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

  第七条 建立健全党组织领导下的物业管理党建机制,发挥党建引领作用。

  第八条 建立完善和解、调解、行政复议、仲裁、诉讼等途径构成的多元纠纷解决机制,化解物业管理纠纷。

  第九条 支持市、区(市)物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,调解行业纠纷,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。

  第十条 鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理深度融合,提升物业管理质量和服务水平,推动物业服务向智能、绿色方向发展。

  第二章 物业管理区域和共有物业

  第十一条 物业管理区域的划分,应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  第十二条 建设单位办理商品房预售许可或者商品房现售备案前,应当向区(市)物业主管部门申请划分物业管理区域。

  物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处(镇人民政府)、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

  第十三条 物业管理区域划定后,相关业主委员会或者专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主,可以向区(市)物业主管部门提出调整物业管理区域的申请。

  物业管理区域确需调整的,物业主管部门可以按照本条例的相关规定重新进行划分,但应当经物业管理区域内业主按照本条例第三十条、第三十一条的规定共同决定。

  第十四条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外;

  (二)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、设备层或者设备间等;

  (三)物业服务用房和其他公共场所、公用设施;

  (四)法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。

  第十五条 物业服务用房由建设单位无偿提供,并应当符合下列配置要求:

  (一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置,最少不低于一百平方米;

  (二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

  业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

  第十六条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,并承担相应的义务,不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第三章 业主、业主大会和业主委员会

  第一节 业 主

  第十七条 物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主;未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的,应当认定为业主。

  除前款规定外,符合下列条件之一的,应当认定为业主:

  (一)因征收或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

  (二)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

  (三)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;

  (四)其他符合法律、法规规定的组织或者个人。

  尚未依法办理所有权登记,但基于买卖、赠与等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人,可以认定为业主。

  一个专有部分按一人计算业主。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算业主。

  第十八条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主大会筹备组、业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (八)对共有部分使用、收益享有知情权、监督权;

  (九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十九条 业主在物业管理活动中,应当履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生维护以及突发事件应对等方面的制度;

  (三)执行业主大会、业主委员会依法作出的决定;

  (四)按时交纳物业费、房屋专项维修资金等费用;

  (五)配合物业服务人实施物业管理;

  (六)履行房屋安全使用责任;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  第二节 业主大会

  第二十条 一个物业管理区域依法成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

  物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。必要时,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当给予指导。

  第二十一条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的;

  (二)已交付业主的人数占比百分之五十以上的;

  (三)自首套物业交付业主之日起满二年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上的。

  第二十二条 达到召开首次业主大会会议条件的,建设单位或者前期物业服务企业应当在物业管理区域内公示,并向物业所在地街道办事处(镇人民政府)书面报告。书面报告应当包含物业建筑面积、物业出售并交付时间、业主名册等内容。

  达到召开首次业主大会会议条件的,专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主,可以向街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会筹备组的申请。

  街道办事处(镇人民政府)应当自收到前两款规定的报告或者申请之日起三十日内组建业主大会筹备组,也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

  建设单位、前期物业服务企业未按照规定报告情况的,街道办事处(镇人民政府)可以向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积,不动产登记机构应当及时提供。

  第二十三条 筹备组由七人以上单数组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一,其他成员由街道办事处(镇人民政府)、社区党组织、居(村)民委员会和建设单位、前期物业服务企业等派员担任。建设单位、前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的,不影响筹备组成立。

  筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。筹备组中的业主代表,可以由业主自荐或者居(村)民委员会推荐产生,由街道办事处(镇人民政府)确定;有下列情形之一的,不得担任业主代表:

  (一)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业费或者有其他违反临时管理规约、侵害业主合法权益行为且未改正的;

  (二)本人、配偶及其直系亲属与提供服务的物业服务人有利害关系的;

  (三)有法律、法规规定的其他不宜担任业主代表的情形的。

  筹备组应当自成立之日起三日内,将成员名单在物业管理区域内公示。

  第二十四条 筹备组应当开展以下筹备工作:

  (一)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、方式和内容;

  (三)拟定管理规约、业主大会议事规则草案;

  (四)提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法;

  (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公示。业主对公示内容有异议的,筹备组应当在首次业主大会会议召开前作出答复。

  筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议;确需延长时间的,经街道办事处(镇人民政府)批准,可以延长三十日。

  第二十五条 首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会。业主委员会选举产生之日起,筹备组自行解散。

  业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

  第二十六条 业主大会成立后,业主委员会可以向物业所在地的区(市)物业主管部门申请业主大会统一社会信用代码。区(市)物业主管部门应当按照国家有关规定,发放统一社会信用代码证书。

  业主大会凭社会信用代码证书以及其他规定材料可以开设银行账户。

  第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,按照业主大会议事规则的规定召开,由业主委员会负责召集。

  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者互联网的形式召开。鼓励和引导业主采用互联网形式召开业主大会会议。

  市物业主管部门应当建立电子投票系统,供物业管理各方免费使用。

  第二十八条 业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表在参加会议前,应当就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。需要投票表决的,业主填写书面意见并经本人签字确认后,由业主代表在投票时代为提交。

  第二十九条 召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题以及具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内公示,并报物业所在地的居(村)民委员会。居(村)民委员会应当派代表列席会议。

  业主大会会议未能及时召开,或者业主委员会不履行召集职责的,经业主申请,街道办事处(镇人民政府)应当责令业主委员会限期组织召开;逾期仍未召开的,由街道办事处(镇人民政府)组织业主召开业主大会会议。

  业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

  第三十条 下列事项由业主大会作出决定:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举业主委员会、延长业主委员会任期或者增补、更换业主委员会成员;

  (三)选聘、续聘、解聘物业服务人;

  (四)管理和使用房屋专项维修资金;

  (五)筹集房屋专项维修资金;

  (六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (八)确定业主委员会成员津贴或者补助的来源、支付标准,确定需要由全体业主公摊费用的收取标准;

  (九)确定或者变更物业服务事项、服务标准和收费方案;

  (十)制定共有部分经营收益等共有资金使用与管理办法;

  (十一)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定;

  (十二)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

  未成立业主大会的,前款所列事项由全体业主共同决定。

  第三十一条 业主大会或者业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条例第三十条第一款第五项至第七项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;决定该款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第三十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出以及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届以及成员的条件、增补、更换等事项依法作出规定。

  管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得含有对部分业主显失公平的内容。

  管理规约和业主大会议事规则应当自通过之日起三日内予以公示,相关材料由业主委员会保管。

  第三节 业主委员会

  第三十三条 业主委员会是业主大会的执行机构,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

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  (二)执行业主大会的决定;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主支付物业费,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

  (六)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;

  (七)负责共有部分经营收益等共有资金的日常管理和使用;

  (八)制作和保管会议记录、共有部分档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

  (九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (十)拟订需要提交业主大会决定事项的方案;

  (十一)法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

  第三十四条 业主委员会成员候选人通过业主自荐或者联名推荐,以及社区党组织、居(村)民委员会推荐等方式产生。

  业主委员会成员候选人应当为本物业管理区域具有完全民事行为能力的自然人业主或者组织业主授权的自然人代表。

  引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会成员,通过法定程序担任业主委员会成员。

  第三十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成,每届任期不超过五年,成员可以连选连任。业主委员会的具体人数和任期由业主大会议事规则确定。

  物业管理区域分期开发的,可以在分期开发期间成立业主大会、选举产生业主委员会。后期开发物业交付使用后,应当调整业主委员会成员。

  第三十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开会议,在业主委员会成员中推选业主委员会主任和副主任,并自推选完成之日起三日内,在物业管理区域内公示业主委员会的办公地点、办公电话、工作制度以及主任、副主任、委员名单等信息。

  第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向街道办事处(镇人民政府)备案。街道办事处(镇人民政府)应当出具备案证明,并将相关信息推送区(市)物业主管部门,由区(市)物业主管部门出具印章刻制证明。

  第三十八条 业主委员会会议应当有过半数成员出席,作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会应当在会议结束后三日内,将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示。

  第三十九条 业主委员会及其成员应当遵守法律、法规和管理规约,诚实守信、勤勉尽责,不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占房屋专项维修资金和共有部分经营收益等共有资金;

  (二)利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (三)利用职务便利减免物业费、停车费等相关费用;

  (四)篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品;

  (五)违规泄露业主信息;

  (六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  第四十条 业主委员会成员有下列情形之一的,其成员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会在物业管理区域内公示,并报业主大会备案:

  (一)不再是本物业管理区域内业主的;

  (二)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

  (三)因健康等原因无法履行职责的。

  业主委员会成员有下列情形之一的,由业主大会决定终止其成员资格:

  (一)拒不履行业主委员会成员职责的;

  (二)存在本条例第二十三条第二款、第三十九条规定情形的;

  (三)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会成员有前款规定情形之一,业主委员会未提请业主大会决定的,由街道办事处(镇人民政府)督促业主委员会提请业主大会终止有关成员资格。在成员资格被终止前,业主委员会应当停止该成员履行职责,并予以公示。

  第四十一条 业主委员会成员人数不足时,可以按照业主大会议事规则完成增补。业主委员会成员人数不足总数二分之一时,应当召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

  业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举,或者决定延长本届业主委员会任期。经业主大会决定延长本届业主委员会任期的,延长期限不得超过五年。

  第四十二条 未按照规定进行新一届业主委员会选举或者延长本届业主委员会任期的,业主委员会应当书面报告物业所在地的街道办事处(镇人民政府),由街道办事处(镇人民政府)组织成立换届小组;业主委员会未按照规定报告的,街道办事处(镇人民政府)应当督促其履行职责并组织成立换届小组。

  换届小组由街道办事处(镇人民政府)、社区党组织、居(村)民委员会和业主代表,参照本条例第二十三条的规定组成。

  换届小组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  第四十三条 业主委员会应当自新一届业主委员会选举产生后十日内,将其保管的有关财务凭证、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的文件、财物全部移交新一届业主委员会。

  街道办事处(镇人民政府)组织换届小组进行换届的,业主委员会应当自换届小组成立后十日内,将前款规定的文件、财物移交换届小组。业主大会依法需要使用上述文件、财物的,换届小组应当及时提供。换届小组应当在新一届业主委员会选举完成后十日内,将其保管的文件、财物移交新一届业主委员会,并自行解散。

  业主委员会未按照规定移交有关文件、财物的,街道办事处(镇人民政府)应当督促其移交;拒不移交的,由街道办事处(镇人民政府)按照本条例第八十二条规定召集物业管理联席会议协调解决。

  新一届业主委员会选举产生后,按照规定向街道办事处(镇人民政府)备案。

  第四十四条 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。

  业主委员会应当自业主大会或者业主委员会的决定作出之日起三日内将决定予以公示,并应当定期向全体业主通报工作情况。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并向全体业主公示。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四章 前期物业管理

  第四十五条 住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式,选聘物业服务企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的,经物业所在地的区(市)物业主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

  第四十六条 建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同。

  前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第四十七条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第四十八条 建设单位应当在办理商品房预售许可或者商品房现售备案前,将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报区(市)物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为买卖合同约定内容。

  第四十九条 建设单位与前期物业服务企业应当对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行承接查验,确认现场查验结果,形成查验记录,并向业主公示查验的结果。

  对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改,或者委托前期物业服务企业整改。

  第五十条 建设单位应当在街道办事处(镇人民政府)的监督下,向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)物业管理区域划分相关文件;

  (二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)业主名册;

  (六)物业管理必需的其他资料。

  第五十一条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业费,由建设单位承担。出售房屋交付之日次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物业费,由业主按照物业买卖合同的约定承担。

  第五十二条 前期物业管理中的物业服务事项,本章未作规定的,适用本条例第五章的规定。

  第五章 物业服务

  第五十三条 业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务人管理;委托物业服务企业提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。

  电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护,应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

  第五十四条 物业服务人可以聘请专业性服务组织或者其他第三人提供专项服务,但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

  第五十五条 业主大会选聘物业服务人,应当签订书面物业服务合同,约定服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、房屋专项维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等事项。物业服务人应当在签订物业服务合同之日起十日内,将物业服务合同报物业所在地的区(市)物业主管部门备案,区(市)物业主管部门应当将相关信息推送街道办事处(镇人民政府)。

  市物业主管部门应当发布住宅小区物业服务指导标准,明确物业服务内容。物业服务合同对物业服务事项、服务质量约定不明确的,参照物业服务指导标准执行。

  市物业主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

  第五十六条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定,规范、文明提供物业服务,及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项,听取业主的意见和建议,接受业主评价和监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

  物业服务人、业主委员会可以根据物业服务合同约定,组织全体业主对物业服务质量进行评价,并做好评价结果的运用。区(市)物业主管部门、街道办事处(镇人民政府)应当对服务质量评价进行指导。

  第五十七条 物业服务人应当积极参与社区建设和社会治理,配合有关主管部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会做好物业管理相关工作。

  执法机关进入物业管理区域依法执行公务时,物业服务人应当配合,不得阻挠。

  第五十八条 物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定,制定物业管理区域安全防范应急预案,在相关部门指导下做好物业管理区域的安全管理工作。

  发生安全事故或者其他突发事件时,物业服务人应当及时采取应急措施,并按照规定向有关主管部门或者专营单位报告,协助做好相关工作。

  第五十九条 突发事件应对期间,街道办事处(镇人民政府)负责落实市、区(市)人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

  物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处(镇人民政府)指导下,依法积极配合居(村)民委员会落实应急预案和各项应急措施。

  对于物业服务人执行政府依法实施的应急措施和其他管理措施,业主、物业使用人应当依法予以配合。

  第六十条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息:

  (一)营业执照、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务事项和服务标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备日常维修保养单位名称、资质、凯发网站的联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)物业服务合同履行情况;

  (五)业主共有部分经营收益代管情况;

  (六)其他应当公示的信息。

  第六十一条 物业服务人及其工作人员不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占共有部分经营收益等共有资金;

  (二)擅自改变物业服务用房等共有物业用途;

  (三)违规泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

  (四)其他违反相关规定、损害业主利益的行为。

  第六十二条 物业服务收费按照国家、省有关规定执行。

  物业服务收费实行市场调节价的,应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相符的原则,由物业服务合同双方根据物业服务事项范围、服务标准等因素在物业服务合同中约定。市物业主管部门可以会同市价格主管部门制定物业服务收费参考价格,并向社会公布。

  物业服务人不得擅自调整物业服务收费标准。

  第六十三条 业主应当按照物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。

  业主逾期不支付物业费的,业主委员会应当督促其支付,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。符合条件的,可以向人民法院申请支付令。

  第六十四条 物业服务合同约定的物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘或者另聘物业服务人的,应当将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的,双方应当在合同期限届满前续订物业服务合同。

  物业服务期限届满前,物业服务人决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

  第六十五条 物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

  当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

  第六十六条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者三十日内退出物业服务区域,配合新物业服务人做好交接工作,如实告知物业的使用和管理状况,并将下列资金、资料和物品移交给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人:

  (一)本条例第五十条规定的资料;

  (二)物业服务用房、业主共有的场地和设施设备;

  (三)物业服务期间形成的共有部分档案以及改造、维修、运行、保养记录;

  (四)利用业主共有部分经营的相关资料、代管的共有资金和预收的物业费等财物;

  (五)其他应当移交的资金、资料和物品。

  原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

  第六十七条 原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

  原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的,或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会可以向街道办事处(镇人民政府)、区(市)物业主管部门报告,或者依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的街道办事处(镇人民政府)、区(市)物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。

  原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。

  第六十八条 物业管理区域突发失管状态时,街道办事处(镇人民政府)应当组织确定应急物业服务人,提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

  提供应急物业服务的,街道办事处(镇人民政府)应当将服务事项、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

  应急物业服务期间,街道办事处(镇人民政府)应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新选聘物业服务人和应急物业服务人做好交接。

  第六十九条 市、区(市)物业主管部门应当建立物业服务企业和物业服务项目经理信用信息档案,记录涉及物业管理的违法行为、行政处罚决定等有关信息。

  市物业主管部门应当根据物业服务合同以及相关职责履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施信用分类管理,建立激励和惩戒制度。具体办法由市物业主管部门制定。

  第七十条 业主或者业主大会决定对物业实施自行管理的,应当在居(村)民委员会指导下制定自行管理方案,明确管理的事项、标准、费用和期限等内容,并将有关自行管理情况定期在物业管理区域内公示。

  第六章 物业的使用与维护

  第七十一条 业主、物业使用人应当依照法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定,按照规划用途安全、合理使用物业。

  第七十二条 业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人;未实行物业管理的,应当告知房屋所在地居(村)民委员会。装修时,应当遵守物业服务人、居(村)民委员会提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

  第七十三条 业主、物业使用人应当按照规定时间和地点分类投放生活垃圾。业主委员会应当督促业主、物业使用人进行生活垃圾分类。

  物业服务人应当按照规定设置、清洗维护生活垃圾分类收集容器、设施或者分类收集点,明确不同种类生活垃圾的投放时间和方式,对生活垃圾分类投放进行指导。

  第七十四条 物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施、消防通道等重要设施设备和重点部位加强日常巡查和定期养护,对发现的安全隐患及时进行处理并设置警示标志;采取必要的安全保障措施,防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品。

  第七十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,其归属由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定,并应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

  建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示。

  第七十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。

  人民防空工程平时用作停车位的,应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

  人民防空工程平时用作停车位的,应当保持人民防空功能,由停车位使用费收取方负责维护管理,也可以委托物业服务人进行维护管理;有损坏人民防空工程主体结构和设施设备等影响战时使用效能情形的,维护管理人应当及时向人民防空主管部门报告。

  第七十七条 利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的,不得占用消防通道等救援通道。

  第七十八条 建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除管理费等合理成本之后,属于业主共有。

  业主委员会应当将共有部分经营收益单独列账,并将收支情况定期在物业管理区域内公示。前期物业管理期间未成立业主委员会的,共有部分经营收益可以由前期物业服务企业代为收取并公示。

  全体业主的共有部分经营收益主要用于补充房屋专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第七十九条 房屋专项维修资金的筹集、管理和使用,按照国家、省、市有关规定执行。

  业主委员会、物业服务人应当定期将房屋专项维修资金的筹集、使用情况在物业管理区域内公示。

  第八十条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当按照规定承担设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业服务人应当予以配合。

  专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务人承担,物业服务人可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

  专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从房屋专项维修资金中列支。

  第八十一条 对配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,市、区(市)人民政府应当组织进行改造整治,并制定政策鼓励和支持业主自主开展改造提升,加装电梯,逐步完善配套基础设施和公共服务设施。

  旧住宅区改造整治时,由街道办事处(镇人民政府)会同区(市)物业主管部门确定物业管理区域,组织业主成立业主大会,由业主大会决定自行管理或者委托物业服务人管理物业。业主大会成立前的物业管理,由居(村)民委员会组织实施。

  第八十二条 街道办事处(镇人民政府)应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集,居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会或者业主代表、物业服务人、专业经营单位和物业、房屋、城市管理、综合执法等部门参加。

  联席会议主要协调下列事项:

  (一)业主委员会、物业服务人在换届、退出以及交接工作中出现的问题;

  (二)物业管理区域内发生的突发事件;

  (三)物业管理与社区管理的衔接和配合;

  (四)旧住宅区改造整治中的重要事项;

  (五)需要协调的其他物业管理事项。

  街道办事处(镇人民政府)与物业、房屋、公安、城市管理、综合执法等部门之间应当建立健全信息共享机制,互相通报物业管理信息。

  第八十三条 物业、房屋、城市管理、公安、园林和林业、水务管理、生态环境、市场监管、综合执法等部门,应当按照法定职责,加强物业管理区域内物业服务、房屋使用安全、市容环卫、治安、消防、绿化、环保、物业收费等的监督管理,及时查处违法行为。

  第八十四条 对物业管理区域内任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,业主大会或者业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉。

  对物业管理区域内违反有关房屋使用安全、市容环卫、治安、消防、环保等法律、法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

  有关行政主管部门在接到物业服务人、业主或者有关当事人的报告或者投诉后,应当及时依法处理。

  第七章 法律责任

  第八十五条 业主委员会未履行本条例规定相关职责损害业主合法权益的,由物业所在地的街道办事处(镇人民政府)责令限期履行;逾期未履行的,通告全体业主,必要时组织召开业主大会会议决定有关事项。

  第八十六条 业主委员会成员违反法律、法规或者管理规约,挪用、侵占、擅自处分业主共有财产,篡改、隐匿、毁弃保管的文件、物品,违规泄露业主信息,或者侵害业主合法权益,给业主造成损失的,应当承担相应赔偿责任;构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十七条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,由物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的,按照下列规定予以处罚:

  (一)拒不移交物业服务用房的,处五万元以上二十万元以下罚款;

  (二)在房屋预售或者现售时,未将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示的,处一万元以上五万元以下罚款。

  第八十八条 物业服务合同终止后,物业服务人拒不退出物业管理区域或者不移交有关资金、资料和物品的,由物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的,对物业服务人予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

  第八十九条 违反本条例规定,物业服务人有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的,处一万元以上五万元以下罚款;

  (二)挪用、侵占共有部分经营收益以及代管的其他共有资金的,依法追回,给予警告,并处被挪用或者侵占资金金额两倍的罚款。

  第九十条 物业主管部门、街道办事处(镇人民政府)和其他有关部门及其工作人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由上级机关或者有关机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照规定划分物业管理区域的;

  (二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

  (三)未按照规定办理业主委员会备案或者组织业主委员会换届的;

  (四)未按照规定召集或者参加物业管理联席会议的;

  (五)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时处理的;

  (六)其他不依法履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

  第九十一条 违反本条例其他规定的,由物业、市场监管、公安、生态环境、城市管理、应急管理、园林和林业等部门,依照相关法律、法规的规定予以处罚。

  本章规定的行政处罚,按照相对集中行政处罚权的有关规定由综合执法部门实施的,依照其规定。

  第八章 附 则

  第九十二条 本条例规定的公示,应当在物业管理区域内显著位置公开张贴,也可以同时通过互联网信息平台发布,时间不少于三日。

  第九十三条 本条例自20**年5月1日起施行。

篇2:张家口市物业管理条例(2021)

  张家口市第十四届人民代表大会常务委员会公告第15号

  《张家口市物业管理条例》已于20**年4月14日张家口市第十四届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过,并于20**年5月28日经河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准,现予公布,自20**年9月1日起施行。

  张家口市人民代表大会常务委员会

  20**年6月18日

  张家口市物业管理条例(20**)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理相关主体的合法权益,改善人民生活和工作环境,打造共建共治共享的社会治理格局,根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》等相关法律法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理服务活动适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

  第三条 物业管理坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的原则。

  第四条 市、县级人民政府应当将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,建立物业管理工作联席会议制度等物业管理综合协调机制。

  鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理的深度融合,推动本市物业服务行业的规范和健康发展。

  第五条 市、县级住房和城乡建设主管部门按照属地管理原则,负责辖区内物业监督管理工作,履行下列职责:

  (一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;

  (二)监督管理物业服务企业和从业人员的日常工作;

  (三)接受物业服务合同备案和物业承接查验备案;

  (四)监督管理维修资金的提取、使用等有关事宜;

  (五)协调处理物业管理矛盾纠纷;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第六条 市、县级有关主管部门依据职责分工,共同做好物业监督管理工作:

  (一)民政部门负责指导无物业管理的小区依托居(村)民委员会实行自治管理;

  (二)城市管理综合行政执法部门负责查处物业管理区域内违规饲养家畜家禽,占用和毁坏绿地,擅自伐移树木,临街建筑物私自张贴广告等违法违规行为;依法对擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质,擅自改变房屋外立面,私搭乱建等违法违规行为实施行政处罚;

  (三)市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为;负责物业管理区域内的电梯、特种设备目录内锅炉等特种设备的安全监察工作,查处特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为;负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作,依法查处各类价格违法违规行为;

  (四)公安机关负责开展社区警务工作,加强物业管理区域内治安防范,推进智慧平安社区建设,查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为;

  (五)生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理工作;

  (六)价格主管部门会同相关部门负责实行政府指导价物业服务收费标准的制定与调整;

  (七)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督;

  (八)规划、财政、行政审批、应急、人防、司法等有关部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。

  第七条 街道办事处(乡镇人民政府)履行下列物业监督管理职责:

  (一)组织和指导成立业主大会、选举业主委员会,组建物业管理委员会,组织和指导业主委员会换届改选,负责业主委员会备案;

  (二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;

  (三)指导和监督物业服务人依法履行义务,对物业服务实施情况开展监督检查;

  (四)建立物业管理矛盾投诉调解机制,协调处理物业管理纠纷;

  (五)负责物业档案管理,协助开展辖区内物业服务人信用信息采集和核查工作;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  居(村)民委员会协助和配合街道办事处(乡镇人民政府)开展物业监督管理相关工作,对业主大会、业主委员会和物业服务人的日常工作进行指导和监督。

  第八条 建立党建引领下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制,充分调动居民参与积极性,形成社区治理合力。

  推动业主委员会成员和物业服务人中的党员担任社区党组织兼职委员,符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

  第九条 物业服务应当遵守权责一致、质价相符、诚实守信、公平公开竞争的物业服务市场规则,维护享受服务并依规付费的市场秩序。鼓励物业服务人优化组合、集团化规范运作,深化科技支撑,优化市场环境。

  发挥政府职能作用,支持社会资本参与老旧小区物业管理。

  第十条 健全人民调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制,化解物业管理纠纷。

  支持、鼓励物业服务人加入行业协会。物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范,引导物业服务人增强服务意识,及时调解行业纠纷。

  第二章 前期物业管理

  第十一条 在业主、业主大会选聘物业服务人之前,建设单位选聘物业服务人的,应当签订书面的前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。

  第十二条 前期物业服务合同期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第十三条 业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价。

  实行政府指导价的住宅区物业服务收费,由市、县级人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设主管部门制定等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准,并向社会公布。

  第十四条 建设单位应当按照规划建设物业管理用房。物业管理用房属于全体业主共有,主要用于物业服务人开展物业服务和业主委员会日常办公,由物业服务人负责维修、养护,不得买卖、抵押或者改作他用。

  第十五条 街道办事处(乡镇人民政府)指导开展物业承接查验工作并公开结果,监督物业项目有序交接。物业服务人承接物业前,应当按照国家、省有关规定和前期物业服务合同的约定,与建设单位共同对物业共有部位、共用设施设备进行检查和验收,并邀请业主代表以及物业所在地的县级住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会参加,也可以聘请相关专业机构予以协助,物业承接查验的过程和结果可以公证。

  第十六条 经现场查验,物业符合交付条件的,前期物业服务人应当与建设单位签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等的法律效力。

  第十七条 前期物业服务人应当自物业交接三十日内,按有关规定向物业所在地的县级人民政府住房和城乡建设主管部门办理备案手续。

  第十八条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月所发生的物业服务费,由建设单位负担。

  第三章 业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第十九条 房屋的所有权人为业主。公有住房尚未出售的,产权单位是业主;已出售的,购房人是业主。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业管理中的业主。

  第二十条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外;

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的车位;

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,架空层、设备层或者设备间等;

  (四)物业服务用房和其他公共场所、公用设施;

  (五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

  第二十一条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)自行管理物业;

  (二)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

  (三)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (四)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (五)参加业主大会会议,行使投票权;

  (六)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作;

  (八)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (九)对共有部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;

  (十)监督维修资金的管理和使用;

  (十一)法律法规规定的其他权利。

  业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第二十二条 业主应当履行下列义务:

  (一)遵守管理规约和业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;

  (四)配合物业服务人实施物业管理;

  (五)按照规定交纳维修资金;

  (六)按时足额交纳物业费;

  (七)履行房屋安全使用责任;

  (八)法律法规规定的其他义务。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  第二十三条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  第二十四条 一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的,占业主总人数百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的申请。

  物业管理区域业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十五条 街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到业主提出筹备业主大会书面申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。

  首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单、分工、凯发网站的联系方式等在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于七日。

  第二十六条 筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式就确定的事项在物业管理区域内显著位置公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

  第二十七条 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内,在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,组织召开首次业主大会会议。

  第二十八条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  业主委员会选举产生后,筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料,资料移交后筹备组自行解散。

  第二十九条 业主大会决定下列事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)选聘和解聘物业服务人或者其他管理人;

  (四)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (五)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项至第七项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第三十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示,并报物业所在地的居(村)民委员会。居(村)民委员会应当派代表列席会议。

  业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)组织召集。

  第三十一条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主大会和业主的监督,具体职责如下:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况,业主委员会履职情况;

  (二)业主大会作出决定三十日内,代表业主大会与选聘的物业服务人签订、续签或者解除物业服务合同,公开物业服务事项和物业服务费交纳标准;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

  (四)监督管理规约的实施,督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;

  (五)组织业主对物业共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;

  (六)业主大会赋予的其他职责。

  第三十二条 业主委员会由五至十一人单数组成,任期不超过五年,可连选连任,具体人数由业主大会决定。

  业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

  (三)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;

  (四)未被列为失信被执行人;

  (五)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任一人、副主任一至二人,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单、分工、凯发网站的联系方式。

  第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县级住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。党组织的设立情况应当纳入业主委员会的备案要求。

  备案资料齐全的,物业所在地的县级住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当在五日内出具备案证明。

  业主委员会可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

  业主委员会任期内,备案事项发生变更的,应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

  第三十四条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,至少每两个月召开一次;经三分之一以上业主委员会委员提议,业主委员会应当召开临时会议。

  定期会议和临时会议应当有过半数委员参加,委员不得委托他人参加。

  业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居(村)委员会,并听取意见和建议。居(村)民委员会可以根据情况派代表参加。

  业主委员会决定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十五条 业主委员会应当建立信息公开制度,在物业管理区域内显著位置及时向业主公布下列事项:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)物业维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部位、共用设施设备的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地划设车位的设置、处分和收益情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的事项。

  前款第四项至第七项规定的内容,应当每年至少公布一次。

  第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认:

  (一)不再是本物业管理区域内业主;

  (二)以书面形式向业主委员会提出辞职;

  (三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职;

  (四)法律、法规或者业主大会议事规则、管理规约等规定的其他情形。

  第三十七条 业主委员会委员不得实施下列行为:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

  (六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产;

  (七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

  (八)泄露业主信息;

  (九)侵害业主合法权益的其他行为。

  业主委员会委员有前款规定的第(一)项至第(五)项行为的,街道办事处(乡镇人民政府)责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

  第三十八条 业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  拒不移交的,业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)督促移交,公安机关依法予以协助。

  第三十九条 业主委员会任期届满前六个月,应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组,并在业主委员会任期届满前,由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促其履行职责。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及业主共同所有的其他财物移交新一届业主委员会。街道办事处(乡镇人民政府)应当做好移交监督工作。

  换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等事项组织召开业主大会会议。

  第四十条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四十一条 街道办事处(乡镇人民政府)负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构,组织业主共同决定物业管理事项,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  第四十二条 有下列情形之一的,可以组建物业管理委员会:

  (一)不具备成立业主大会条件;

  (二)具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立;

  (三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

  第四十三条 物业管理委员会组建、运行的具体办法,由市政府组织有关部门制定。

  第四章 物业管理服务

  第四十四条 业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理;委托物业服务人提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业服务。

  电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护,应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

  第四十五条 业主委员会应当代表业主与物业服务人签订书面合同,就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  市住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

  第四十六条 物业服务人承接物业时,应当与业主委员会或物业管理委员会办理物业验收手续。

  第四十七条 物业服务合同可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务人擅自退出、终止物业服务后,业主大会选聘新的物业服务人前,物业管理区域内基本生活秩序的维护。

  第四十八条 物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

  第四十九条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并且可以通过互联网方式告知全体业主:

  (一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、凯发网站的联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

  (五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与维修资金使用情况,其中电梯相关费用的收支情况应当单独立账并公布;

  (六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

  (七)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况;

  (八)其他应当公示的信息。

  业主或者业主委员会对公示信息有异议的,物业服务人应当及时予以答复。

  第五十条 物业服务收费实行市场调节价。

  市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

  物业服务合同期内,物业服务人不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料在小区显著位置公示征求意见,并经业主大会同意后,与业主委员会签订变更协议。

  第五十一条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额交纳物业服务费。

  物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理为由,减少服务内容或者降低服务质量;不得采取停止供电、供水、供热、供气或者限制业主交纳水费等方式催交物业费。

  第五十二条 物业服务合同期限届满前六个月,业主委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人,并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的,双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的,应当提前九十日书面告知业主或者业主委员会。

  物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定,物业服务人按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前六十日书面告知对方。

  第五十三条 业主大会依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同,决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人。

  依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

  第五十四条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

  原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主大会决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。

  原物业服务人拒不移交或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)督促移交。

  第五十五条 建立物业服务信用评价制度。市住房和城乡建设主管部门应当对物业服务人进行信用评价,并记入市物业服务人信用信息管理平台。

  第五章 物业的使用与维护

  第五十六条 业主、物业使用人、物业服务人应当遵守有关法律法规,遵守管理规约和业主大会的决定,并在物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)破坏或者改变房屋承重结构、主体结构;

  (二)擅自将住宅改变为经营性用房或者擅自改变建筑物及其附属设施用途;

  (三)擅自利用共有部位、共用设施设备进行经营;

  (四)破坏、占用或者擅自改建物业共有部位,破坏、占用或者擅自迁移共用设施设备;

  (五)擅自占用或者挖掘物业区域内的道路、场地;

  (六)侵占绿地,损毁树木、绿化设施;

  (七)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

  (八)存放易燃、易爆、剧毒或者放射性物质等危险物品;

  (九)破坏或者擅自停用公共消防设施和器材;

  (十)擅自拆改供水、排水、电缆、供暖等管线;

  (十一)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天烧烤、露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、震动、光源;

  (十二)擅自架设电线、电缆,加装车辆充电设施,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、刻画,在楼道等共有部位堆放物品;

  (十三)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;

  (十四)违反规定饲养动物或者种植植物;

  (十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  第五十七条 经业主大会决定,利用物业共有部位、共用设施设备进行经营所得收益在扣除合理成本后归全体业主所有,应当主要用于补充维修资金,也可以按照业主大会的决定进行使用。

  经业主大会决定,收益资金可以由物业服务人代收代管。收益资金由物业服务人代收代管的,应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督;收益资金由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,接受居(村)民委员会的监督。收益资金收支账目应当每半年公示一次,接受业主监督。

  第五十八条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。

  装饰装修造成物业共有部位、共用设施设备损坏的,业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

  第五十九条 业主应当依法足额交纳住宅维修资金。住宅维修资金属于业主所有,用于物业保修期满后物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  住宅维修资金管理的具体办法由市人民政府制定。

  第六十条 建筑物专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

  业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务人报经业主委员会或物业管理委员会同意,或者按照管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

  第六十一条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

  物业区域内划设车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

  第六十二条 物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的部位和设施设备加强日常巡查和定期养护,采取必要的安全保障措施,消除安全隐患。

  第六十三条 业主长期空置房屋等物业设施的,应当告知物业服务人,并与物业服务人就紧急情况处置等事项签订协议,物业服务费的收费标准可以由双方具体约定,但业主不得以房屋空置未接受或者无需接受物业服务为由拒绝支付物业服务费。

  第六十四条 新开发建设项目,建设单位可以接受专业设施设备专业运营单位委托,按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备;经验收合格,将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业运营单位承担维修、养护和更新改造责任。

  已入住项目,物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的,物业服务人应当立即报告相关专业运营单位;专业运营单位应当及时采取措施,排除故障。

  专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,进入物业管理区域的,业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合,不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

  第六十五条 本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

  提供应急物业服务的,街道办事处(乡镇人民政府)应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

  应急物业服务期间,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

  第六章 法律责任

  第六十六条 业主违反本条例第五十一条第一款规定,欠交物业服务费的,物业服务人可以催告业主在合理期限内交纳,业主委员会或物业管理委员会应当予以协助;逾期仍不交纳的,物业服务人可以依法提起诉讼或申请仲裁。

  物业服务人违反第五十一条第二款规定,采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费的,处三千元以上五千元以下罚款;采取限制业主交纳水费的方式催交物业费的,处一千元以上三千元以下罚款。

  第六十七条 物业服务人违反本条例第五十四条第一款规定的,由县级住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改的,对物业服务人予以通报,对拒不移交有关资料或者财物的,处一万元以上十万元以下的罚款;拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日五千元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

  第六十八条 业主、物业使用人、物业服务人违反本条例第五十六条规定的,有关当事人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的,可以向有关主管部门报告或者投诉;自身合法权益受到侵害的,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第六十九条 违反本条例第五十七条规定,物业服务人挪用、侵占公共收益的,由县级住房和城乡建设主管部门责令退还,并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。

  第七十条 违反本条例第六十一条第一款规定,将车位、车库提供给业主以外的其他人的,由县级住房和城乡建设主管部门责令限期改正,有违法出租所得的,责令退还违法所得;拒不改正的,按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款。

  第七十一条 其他违反本条例规定的行为,本条例未作出处罚的,依照相关法律、法规的处罚规定执行。

  第七十二条 负有物业监督管理职责的有关部门及其工作人员违反本条例规定,在物业监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,对责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第七十三条 业主自行管理或者委托物业服务人以外的其他管理人管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

  第七十四条 察北管理区、塞北管理区和张家口经济开发区按照本条例执行。

  第七十五条 本条例自20**年9月1日起施行。

篇3:北京市物业管理条例(2020)

  北京市人民代表大会常务委员会公告

  〔十五届〕第24号

  《北京市物业管理条例》已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议于20**年3月27日通过,现予公布,自20**年5月1日起施行。

  北京市第十五届人民代表大会常务委员会

  20**年3月27日

  目 录

  第一章 总 则

  第二章 物业管理区域

  第三章 前期物业

  第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第一节 业主和业主大会

  第二节 业主委员会

  第三节 物业管理委员会

  第五章 物业服务

  第六章 物业的使用和维护

  第七章 法律责任

  第八章 附 则

  第一章 总 则

  第一条 为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,建设和谐宜居社区,规范物业管理,维护物业管理相关主体的合法权益,保障物业的依法、安全、合理使用,根据相关法律法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例;非住宅物业管理参照执行。

  本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

  第三条 本市物业管理纳入社区治理体系,坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

  推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。

  第四条 物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,维护享受物业服务并依法付费的市场秩序,优化市场环境。

  支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。

  第五条 本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。

  第六条 市住房和城乡建设主管部门履行下列职责:

  (一)制定本市物业管理相关政策并组织实施;

  (二)指导和监督区住房和城乡建设或者房屋主管部门开展物业管理的监督管理工作;

  (三)指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (四)建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度;

  (五)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准;

  (六)建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统;

  (七)指导行业协会制定和实施自律性规范;

  (八)实施物业管理方面的其他监督管理职责。

  区住房和城乡建设或者房屋主管部门履行下列职责:

  (一)贯彻执行物业管理相关政策和制度;

  (二)监督管理辖区内物业服务企业和从业人员;

  (三)指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (四)组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会委员开展培训;

  (五)指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作;

  (六)落实物业管理方面的其他监督管理职责。

  发展改革、民政、财政、规划自然资源、城市管理、水务、市场监管、园林绿化、人防等相关主管部门,按照各自职责,负责物业管理相关监督管理工作。

  第七条 区人民政府应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导,建立物业管理综合协调工作机制,组织辖区内街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设或者房屋主管部门及相关部门和单位,统筹推进辖区内物业管理各项工作,协调解决辖区内物业管理重大问题。

  第八条 街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建,并办理相关备案手续;指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责,有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定;参加物业承接查验,指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管,指导、协调物业服务人依法履行义务,调处物业管理纠纷,统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。

  居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作,建立党建引领下的物业管理协商共治机制;有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问,引导规范运作;指导、监督物业服务人依法履行义务,调解物业管理纠纷。

  第九条 街道办事处、乡镇人民政府根据市人民政府确定的行政执法事项清单,依法行使行政执法权,建立综合执法工作机制,加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

  第十条 突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

  物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作,依法落实应急预案和各项应急措施。

  第十一条 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

  第十二条 本市支持物业管理、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,编制团体标准、调解行业纠纷,组织业务培训,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。

  支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。

  第十三条 本市支持法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理和服务活动,为物业管理相关主体提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。支持非营利性社会组织参与物业服务活动。

  业主、物业使用人、物业服务人因物业管理事项需要法律咨询的,可以向公共法律服务机构咨询;符合法律援助条件的,可以依法申请法律援助。

  第十四条 本市建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制,化解物业管理纠纷。

  第二章 物业管理区域

  第十五条 物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定,综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素,以利于服务便利、资源共享、协商议事。

  规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

  第十六条 新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见,纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件,并向社会公布。

  建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

  第十七条 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门,结合物业管理实际需要,征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

  第十八条 新开发建设项目,一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房,满足物业管理设施设备、办公及值班需求,具体面积按照本市公共服务设施配置指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。

  已投入使用但是未配建物业服务用房的,建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供;建设单位和产权单位已不存在的,由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。

  第三章 前期物业

  第十九条 建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定,约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。

  前期物业服务合同期限最长不超过二年,具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月,由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前,前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第二十条 建设单位与前期物业服务人应当在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下,共同确认物业管理区域,对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成查验记录,签订物业承接查验协议,并向业主公开查验的结果。

  承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改,或者委托前期物业服务人整改。

  未经业主同意,建设单位不得占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

  第二十一条 在办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

  (一)物业管理区域划分相关文件;

  (二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  物业已投入使用,上述资料未移交的,应当移交;资料不全的,应当补齐。

  第二十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费,由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费,由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

  第二十三条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  市住房和城乡建设主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

  第二十四条 前期物业服务合同期限届满前六个月,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会,选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会,就物业管理事项进行表决。

  第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

  第一节 业主和业主大会

  第二十五条 房屋的所有权人为业主。

  公房尚未出售的,产权单位是业主;已出售的,购房人是业主。

  本条例所称业主还包括:

  (一)尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

  (二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

  (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

  (五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

  第二十六条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

  (一)道路、绿地,但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外;

  (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

  (三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;

  (四)物业服务用房和其他公共场所、共用设施;

  (五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

  第二十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)自行管理物业;

  (二)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

  (三)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (四)提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (五)参加业主大会会议,行使投票权;

  (六)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (七)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作;

  (八)监督物业服务人履行物业服务合同;

  (九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;

  (十)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十一)法律法规规定的其他权利。

  业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第二十八条 业主应当履行下列义务:

  (一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;

  (四)配合物业服务人实施物业管理;

  (五)按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金;

  (六)按时足额交纳物业费;

  (七)履行房屋安全使用责任;

  (八)按照规定分类投放生活垃圾;

  (九)法律法规规定的其他义务。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  第二十九条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。

  第三十条 一个物业管理区域内,已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的,百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请,居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

  第三十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内,对提出申请的业主身份和申请进行审核,对符合业主大会成立条件的,指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

  筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议,成立筹备组。

  筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生,由街道办事处、乡镇人民政府确定;业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。

  筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

  筹备组成立七日内,筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、凯发网站的联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十二条 筹备组应当开展以下工作,并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积;

  (二)制定首次业主大会会议召开方案;

  (三)拟订管理规约和业主大会议事规则草案;

  (四)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

  (五)制定业主委员会选举办法;

  (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款规定的业主大会议事规则,至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项,并不得违反法律法规的强制性规定。

  业主对公示内容有异议的,筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

  筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

  第三十三条 首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会委员和候补委员。

  第三十四条 业主大会依照法律法规的规定召开,决定下列事项:

  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员;

  (三)确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格;

  (四)选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务;

  (五)筹集、管理和使用专项维修资金;

  (六)申请改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)决定共用部分的经营方式,管理、使用共用部分经营收益等共有资金;

  (八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准,对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计;

  (九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;

  (十)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

  业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

  第三十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开;采用互联网方式表决的,应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。

  召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示,并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。居民委员会、村民委员会应当派代表列席会议。

  业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

  第三十六条 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

  第三十七条 业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。

  物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。物业使用人,是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人,包括但是不限于物业的承租人。

  第三十八条 业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章;需要使用业主大会印章的,由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会提出。

  第二节 业主委员会

  第三十九条 业主委员会由五人以上单数组成,具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区,业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。

  业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

  业主是自然人的,应当符合下列条件:

  (一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求;

  (四)按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;

  (五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;

  (六)未被列为失信被执行人;

  (七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为;

  (八)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

  第四十条 业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

  (一)社区党组织推荐;

  (二)居民委员会、村民委员会推荐;

  (三)业主自荐或者联名推荐。

  筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单,报社区党组织。

  社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。

  第四十一条 业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可以连选连任。

  业主委员会委员具有同等表决权。

  任期内业主委员会委员出现空缺的,由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则约定。

  第四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

  第四十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案:

  (一)首次业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

  (五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。

  街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明,解散筹备组。

  业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  业主委员会印章由业主委员会保管,需要使用业主委员会印章的,应当有业主委员会过半数委员签字。

  第四十四条 业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

  (三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法;

  (四)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;

  (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主交纳物业费,监督物业服务人履行物业服务合同;

  (六)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

  (七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

  (八)定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况;

  (九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作;

  (十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

  (十二)业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会不得擅自决定本条例第三十四条第一款规定事项;业主大会不得授权业主委员会决定本条例第三十四条第一款规定事项。

  第四十五条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,至少每两个月召开一次;经三分之一以上业主委员会委员提议,业主委员会应当召开临时会议。

  定期会议和临时会议应当有过半数委员参加,委员不得委托他人参会。

  业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居民委员会、村民委员会,并听取意见和建议。居民委员会、村民委员会可以根据情况派代表参加。

  业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集,并重新推选业主委员会主任、副主任。

  第四十六条 业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认:

  (一)不再是本物业管理区域内业主;

  (二)以书面形式向业主委员会提出辞职;

  (三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。

  业主委员会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上,或者不再符合本条例第三十九条规定的委员条件的,业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格;业主委员会未提请的,街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

  第四十七条 业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为:

  (一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

  (二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

  (三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

  (四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

  (五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

  (六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产;

  (七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

  (八)泄露业主信息;

  (九)侵害业主合法权益的其他行为。

  业主委员会委员、候补委员有前款规定的第(一)项至第(五)项行为的,街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

  第四十八条 一个任期内,出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形,或者业主委员会拒不履行职责的,物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

  第四十九条 业主委员会任期届满前六个月,应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组,并在业主委员会任期届满前,由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促其履行职责。

  街道办事处、乡镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组。

  换届小组依照筹备组的人员构成组建。

  第五十条 业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的,业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府办理变更备案手续。

  因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的,街道办事处、乡镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续,并公告其印章作废。

  第五十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和规章的决定,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第三节 物业管理委员会

  第五十二条 街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构,依照本条例承担相关职责,组织业主共同决定物业管理事项,并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

  第五十三条 有下列情形之一的,可以组建物业管理委员会:

  (一)不具备成立业主大会条件;

  (二)具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立;

  (三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

  第五十四条 物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成,其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

  物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任,副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

  第五十五条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会自成立之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约。

  街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章,持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

  未成立业主大会的,物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

  第五十六条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职责,并组织执行业主大会的决定。

  未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。

  第五十七条 物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

  会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加,业主代表委员不能委托代理人参加会议。

  物业管理委员会按照本条例第五十六条确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示十个工作日。

  第五十八条 物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

  第五十九条 已成立业主大会、选举产生业主委员会,并按照本条例第四十三条规定备案的,或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会,并在物业管理区域内显著位置公示。

  第六十条 物业管理委员会组建的具体办法,由市住房和城乡建设主管部门制定。

  第五章 物业服务

  第六十一条 业主可以自行管理物业,也可以委托他人管理;委托物业服务企业提供物业服务的,一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。

  电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护,应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

  第六十二条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供物业管理专业服务的能力,有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

  第六十三条 业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同,就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的,双方可以委托专业评估机构评估;双方对委托专业评估机构未能达成一致意见的,可以从区住房和城乡建设或者房屋主管部门确定的专业评估机构目录中随机选定。

  物业服务合同签订或者变更之日起十五日内,物业服务人应当将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。

  市住房和城乡建设主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本,并向社会公布。

  第六十四条 业主共同决定由物业服务企业提供物业服务的,可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标,继续聘用原物业服务企业的除外。

  鼓励业主通过市住房和城乡建设主管部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。

  第六十五条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且遵守下列规定:

  (一)提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

  (三)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

  (四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告行政执法机关;

  (五)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;

  (六)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

  (七)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

  (八)履行生活垃圾分类管理责任人责任,指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类;

  (九)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业管理相关工作。

  第六十六条 物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会、村民委员会报到,在居民委员会、村民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。

  第六十七条 区住房和城乡建设或者房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求,委托专业评估机构对物业服务企业参与社区治理情况和共用部分管理状况进行评估。

  物业管理相关主体可以委托专业评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。

  专业评估机构应当按照本市相关规定提供专业服务,提供客观、真实、准确的评估报告。

  第六十八条 市住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施分类监管,建立激励和惩戒制度。具体办法由市住房和城乡建设主管部门制定。

  第六十九条 物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业,但是不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给第三方。

  第七十条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并且可以通过互联网方式告知全体业主:

  (一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式以及物业服务投诉电话;

  (二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

  (三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、凯发网站的联系方式、维保方案和应急处置方案等;

  (四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

  (五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

  (六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

  (七)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况;

  (八)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复。

  第七十一条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料:

  (一)小区共有部分经营管理档案;

  (二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

  (三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

  (四)住宅装饰装修管理资料;

  (五)业主名册;

  (六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

  (七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

  第七十二条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳;拒不交纳的,物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的,人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

  采取酬金制交纳物业费的,物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会或者物业管理委员会可以委托第三方对物业服务收支情况进行审计。

  第七十三条 物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

  市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

  第七十四条 物业服务人利用共用部分从事经营活动的,应当将公共收益单独列账。

  公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金,剩余部分的使用由业主共同决定。

  第七十五条 物业服务合同期限届满前六个月,业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人,并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的,双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的,应当提前九十日书面告知业主委员会或者物业管理委员会。

  物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定,物业服务人按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前六十日书面告知对方。

  第七十六条 业主共同决定解聘物业服务人的,物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务,并且退出物业管理区域:

  (一)移交物业共用部分;

  (二)移交本条例第二十一条、第七十一条规定的档案和资料;

  (三)结清预收、代收的有关费用;

  (四)物业服务合同约定的其他事项。

  原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的,或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告,并向辖区内公安机关请求协助,或者依法向人民法院提起诉讼,要求原物业服务人退出物业管理区域。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管。

  原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间,维持正常的物业管理秩序。

  新物业服务人不得强行接管物业,按照约定承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

  第七十七条 本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

  提供应急物业服务的,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

  应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

  第六章 物业的使用和维护

  第七十八条 业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业。

  业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为:

  (一)损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构;

  (二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营;

  (三)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间;

  (四)违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

  (五)违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电;

  (六)擅自拆改供水、排水、再生水等管线;

  (七)从建筑物中抛掷物品;

  (八)制造超标噪音;

  (九)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

  (十)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位,或者损坏消防设施等共用设施设备;

  (十一)擅自改变物业规划用途;

  (十二)违反规定饲养动物;

  (十三)违反规定出租房屋。

  发生本条第二款规定行为的,利害关系人有权投诉、举报,业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻;劝阻无效的,应当向街道办事处、乡镇人民政府或者行政执法机关报告。

  第七十九条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,与物业服务人签订装饰装修服务协议,并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。

  业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

  物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务人应当及时劝阻;拒不改正的,物业服务人应当及时向有关主管部门报告。

  第八十条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库,应当首先满足业主的需要。用于出售的,应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的,应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的,可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

  第八十一条 物业买受人应当遵守国家有关专项维修资金制度,按照规定足额交纳专项维修资金。

  业主转让物业、办理转移登记后,转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求返还;因征收或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金余额归业主所有。

  已售公房的业主转让公房前,应当按照届时适用的商品房标准补足公房的专项维修资金;因继承、赠予、执行生效法律文书而发生已售公房产权人变更的,继承人、受赠人、受偿人应当按照届时适用的商品房标准补足专项维修资金。

  第八十二条 国家实施专项维修资金制度之前的未售公房,没有专项维修资金的,产权单位应当按照规定建立并足额交纳专项维修资金。

  国家实施专项维修资金制度之后出售的公房,业主和售房单位应当按照国家和本市规定的比例交纳专项维修资金;未按规定交纳专项维修资金的,业主和售房单位应当足额补交,未足额补交的,已出售的公房不得再次转让。

  第八十三条 专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。

  业主申请不动产转移登记或者抵押登记时,应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

  第八十四条 未选举产生业主委员会的,专项维修资金由市住房资金管理部门代管,存入银行专用账户。

  选举产生业主委员会的,业主大会可以决定自行管理专项维修资金,或者委托市住房资金管理部门代管。业主大会决定自行管理的,应当以自己名义设立专用账户,区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当监督、指导专项维修资金的使用管理。

  业主大会可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的,应当每季度公布一次自行管理账目。

  第八十五条 专项维修资金属于业主共有,应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第八十六条 维修、更新和改造共用部位、共用设施设备,需要使用专项维修资金的,应当按照下列规定分摊:

  (一)商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主按照各自专有物业建筑面积比例分摊。

  (二)售后公房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由相关业主和售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊;其中,应当由业主承担的,再由相关业主按照各自专有物业建筑面积的比例分摊。

  (三)售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业,再按照第(一)项、第(二)项的规定比例分摊。

  共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造,但是没有专项维修资金的,维修、更新和改造费用按照前款的规定由业主共同分摊。

  第八十七条 新开发建设项目,建设单位可以接受专业设施设备专业运营单位委托,按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备;经验收合格,将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业运营单位承担维修、养护和更新改造责任。

  已入住项目,物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的,物业服务人应当立即报告相关专业运营单位;专业运营单位应当及时采取措施,排除故障。

  专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,进入物业管理区域的,业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合,不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

  第八十八条 物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护;采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

  排除安全风险隐患需要使用专项维修资金的,按照本市相关规定办理。

  第八十九条 建筑物专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

  业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务人报经业主委员会、物业管理委员会同意,或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

  经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的,业主或者物业使用人应当停止使用,立即搬出;拒不搬出的,区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当书面责令业主或者物业使用人搬出,情况紧急危及公共安全的,区人民政府可以责成有关部门组织强制搬出,并妥善安置。

  第七章 法律责任

  第九十条 违反本条例第二十一条规定,建设单位不移交或者补齐资料的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正;逾期不改的,处五万元以上十万元以下的罚款。

  第九十一条 违反本条例第六十三条规定,物业服务人未按规定将物业服务合同报街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正,给予警告;逾期不改的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第九十二条 违反本条例第六十五条第(一)项至第(六)项规定,物业服务人提供服务未遵守相关规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告,处五千元以上一万元以下的罚款;违反第(七)项规定,物业服务人泄露业主个人信息的,由公安机关依法处理;违反第(八)项规定,物业服务人未履行生活垃圾分类管理责任人责任的,由城市管理综合行政执法部门依照生活垃圾管理法律法规予以处理。

  第九十三条 违反本条例第六十六条规定,物业服务企业项目负责人未按时报到的,由街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改的,处五千元以上一万元以下的罚款。

  第九十四条 违反本条例第七十条规定,物业服务人未按照规定如实公示有关信息的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改的,处一千元以上五千元以下的罚款。

  第九十五条 违反本条例第七十一条规定,物业服务人未建立、保存相关档案和资料的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,处二万元以上五万元以下的罚款。

  第九十六条 违反本条例第七十四条规定,物业服务人挪用、侵占公共收益的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令退还,并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。

  第九十七条 物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正;逾期不改的,对物业服务人予以通报,对拒不移交有关资料或者财物的,处一万元以上十万元以下的罚款;拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。

  第九十八条 物业管理区域内有下列行为之一的,由有关主管部门按照下列规定予以查处:

  (一)违反本条例第七十八条第二款第(一)项规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款;

  (二)违反本条例第七十八条第二款第(二)项规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,给予警告,对单位处五万元以上二十万元以下的罚款;对个人处一千元以上一万元以下的罚款;有违法所得的,责令退还违法所得;

  (三)违反本条例第七十八条第二款第(三)项规定的,由城市管理综合行政执法部门依照城乡规划法律法规给予责令拆除或者回填、罚款等处罚;

  (四)违反本条例第七十八条第二款第(四)项规定的,由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚;

  (五)违反本条例第七十八条第二款第(五)项规定的,由消防救援机构责令改正,拒不改正的,处五百元以上五千元以下的罚款;

  (六)违反本条例第七十八条第二款第(六)项规定的,由水主管部门责令限期改正,处一万元以上三万元以下的罚款;

  (七)违反本条例第七十八条第二款第(七)项规定的,由公安机关给予警告,处五百元以上五千元以下的罚款;

  (八)违反本条例第七十八条第二款第(八)项规定的,由公安机关责令改正,拒不改正的,处二百元以上五百元以下的罚款;

  (九)违反本条例第七十八条第二款第(九)项规定的,由城市管理综合行政执法部门责令改正,拒不改正的,处五百元以上五千元以下的罚款;

  (十)违反本条例第七十八条第二款第(十)项规定,占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施的,由消防救援机构责令改正,对单位处五千元以上五万元以下的罚款,对个人处五百元的罚款;占用、堵塞、封闭其他共用部位,或者损坏其他共用设施设备的,由城市管理综合行政执法部门责令改正,给予警告,对单位处二千元以上二万元以下的罚款,对个人处二百元以上五百元以下的罚款;

  (十一)违反本条例第七十八条第二款第(十一)项规定的,由规划自然资源主管部门责令当事人限期改正、按照实际使用用途类型应当缴纳的土地使用权地价款数额的二倍处以罚款;情节严重的,依法无偿收回土地使用权;

  (十二)违反本条例第七十八条第二款第(十二)项、第(十三)项规定的,由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚。

  第九十九条 违反本条例第八十条规定,将车位、车库提供给业主以外的其他人的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,有违法出租所得的,责令退还违法所得,按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款;拒不改正的,按每个违法出租车位处每月二千元的罚款。

  第一百条 物业服务人违反本条例第八十八条第一款规定的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,处二万元以上五万元以下的罚款。

  第一百零一条 本条例规定退还的违法所得,应当用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第一百零二条 违反本条例规定,造成他人损失的,依法承担民事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第一百零三条 行政执法机关应当将物业管理相关主体受到行政处罚或者行政强制的情况共享到本市的公共信用信息平台。行政机关根据本市关于公共信用信息管理规定可以对其采取惩戒措施。

  第八章 附 则

  第一百零四条 本条例自20**年5月1日起施行。

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