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太原市物业管理条例

  山西省太原市人大常委会

  (20**年3月30日山西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过)

  山西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十七次会议审议了太原市第十三届人民代表大会常务委员会第四十五次会议于20**年12月14日通过的《太原市物业管理条例》,决定予以批准。

  太原市物业管理条例

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督活动,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 物业管理应当坚持政府监管、专业服务、业主自治的原则。

  第四条 市房产主管部门负责本市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  县(市、区)房产主管部门按照规定职责具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  发展与改革、经济与信息化、住房和城乡建设、城乡管理、公安、财政、审计、城乡规划、环境保护、园林、人民防空、市容环卫、工商行政管理、质量技术监督等部门按照各自职责,做好物业管理的相关工作。

  第五条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导和监督辖区内物业管理活动的相关工作。

  社区居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理活动。

  第六条 建立物业服务第三方评估制度。业主委员会、开发建设单位、物业服务企业可以依照约定委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准、调价费用测算、消防安全和物业服务质量评估等活动。

  物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定进行评估,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

  第七条 物业服务行业组织应当加强行业自律,协助有关部门调解处理物业管理纠纷,促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

  第二章 物业管理区域

  第八条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共有设施设备、业主人数、自然界限、社区建设等因素。

  第九条 新建房屋出售前,开发建设单位应当将房产主管部门确定的物业管理区域在商品房买卖合同中明示,并按照规定向市房产主管部门备案。

  已投入使用但尚未备案的物业管理区域,由县(市、区)房产主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府征求相关业主意见并公示后确定,并按照规定向市房产主管部门备案。

  第十条 县(市、区)房产主管部门应当建立物业管理区域档案。

  物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、开发建设单位以及其他需要载明的事项。

  第十一条 开发建设单位应当在物业管理区域内按照规定配置建设物业管理用房(包括业主委员会工作用房),满足物业管理的使用。

  新建物业项目的开发建设单位应当在项目首期开发阶段按照规划技术标准,明确配置物业管理用房的位置、面积。物业管理用房的配置应当以方便业主和物业服务活动为原则,并具备通风、采光条件及水、电、暖等基本使用功能。

  第十二条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护,双方应当签订委托协议。

  物业服务企业接受前款委托的,可以向委托单位收取手续费等费用,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务,而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

  第十三条 开发建设单位应当在新建物业项目依法交付使用后三十日内,向前期物业服务企业移交下列资料,并履行移交手续:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  前期物业服务企业在服务合同终止后十五日内,应当将前款所列资料移交业主委员会或者新确定的物业服务企业,因特殊情况不能移交的,由所属街道办事处、乡(镇)人民政府代为保管。

  第十四条 物业管理区域内开发建设单位、物业服务企业及其他负有物业管理资料保管义务的单位及其工作人员,应当履行职责,防止资料遗失和信息泄露。

  第三章 业

主、业主大会和业主委员会

  第十五条 房屋的所有权人为业主。

  业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,行使权利、履行义务。

  第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  一个物业管理区域内业主在300户以上的,可以采取楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议七日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项,应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见,由被推举业主收集并提交业主大会,作为投票时的表决意见。

  第十七条 符合业主大会成立条件的,由该物业管理区域内百分之二十以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的申请。

  街道办事处或者乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起三十日内,组织、指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

  筹备组人数应当为单数,由业主、居(村)民委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府、公安派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府派员担任。业主成员由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织业主推荐产生,业主成员不少于筹备组成员的百分之五十。

  第十八条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)确认业主身份和投票权;

  (三)拟定管理规约和业主大会议事规则草案;

  (四)拟定业主委员会委员候选人条件和选举办法;

  (五)确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案;

  (六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

  前款规定应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示,业主对公示内容有异议的,应当在公示期内以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当在收到书面意见之日起七日内决定是否采纳并书面答复。

  业主大会成立后,筹备组自动解散。

  第十九条 业主大会决定以下事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)确定物业服务内容和标准;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用物业住宅专项维修资金,制定物业住宅专项维修资金管理制度;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共用部位、共用设施设备的用途;

  (九)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;

  (十)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告;

  (十一)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定;

  (十二)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

  决定前款第(六)项、第(七)项和第(八)项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

  第二十条 业主委员会由业主大会选举产生,委员由单数组成,任期为三至五年,具体由业主大会决定,任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前,应当书面报告所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府,并按照规定开展换届选举工作。

  第二十一条 业主委员会委员不得有下列行为:

  (一)挪用、侵占业主共有财产;

  (二)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

  (三)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费等有关费用;

  (五)拖欠或者拒不交纳物业服务等有关费用;

  (六)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (七)组织、煽动业主进行违法活动;

  (八)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主委员会委员违反前款规定的,经业主委员会会议决定中止其委员职务,提请业主大会会议决定终止其委员职务。

  第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)因房屋转让等原因不再是业主的;

  (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (三)任职期间被依法追究刑事责任的;

  (四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (五)连续三次无故缺席业主委员会会议的;

  (六)业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会委员应当自委员资格终止之日起三日内,将其保管的财务凭证、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

  第二十三条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,书面向业主大会报告工作,接受业主质询;

  (三)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

  (七)其他职责。

  第二十四条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

  业主委员会不按时移交的,所在地街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交。

  第二十五条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的,工作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支,具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见,并在业主大会会议上表决通过后执行。

  业主委员会应

当每年公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况,接受全体业主的监督。

  第二十六条 业主大会可以根据工作需要设立业主监事委员会,具体产生办法、工作职责、所需经费由业主大会确定。

  第四章 物业管理服务

  第二十七条 建设单位依照法律、法规规定的程序通过招投标的方式选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。

  第二十八条 物业服务企业承接新建物业项目时,应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验,发现存在问题的,应当书面告知开发建设单位,开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

  第二十九条 新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下内容:

  (一)选聘的物业服务企业;

  (二)前期物业服务合同;

  (三)临时管理规约;

  (四)物业管理区域备案资料;

  (五)其他依法应当明示的内容。

  第三十条 选聘物业服务企业前,业主委员会应当召开业主大会会议,对选聘方式、合同期限以及合同内容等进行表决。未经业主大会同意,业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

  业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。

  第三十一条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)物业服务企业项目负责人的基本情况、凯发网站的联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、凯发网站的联系方式和应急处置方案等;

  (四)物业服务费用交纳情况、住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益等;

  (五)其他应当公示的信息。

  第三十二条 物业服务项目实行项目负责人责任制。

  物业服务企业根据物业服务合同的约定,实施物业管理,收取物业服务费用。物业服务企业可以选聘专业性服务企业承担专项服务业务。

  第三十三条 物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务:

  (一)接受业主的监督,及时处理业主的投诉,反馈处理情况,并建立投诉工作台账;

  (二)加强电梯、消防设施等涉及人身安全以及其他有特定要求设施设备的管理,并委托专业机构进行及时维修养护,协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作;

  (三)按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息;

  (四)对物业管理区域内的违法、违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止,对拒不听从劝阻的,及时向属地相关部门报告;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第三十四条 物业服务企业不得有下列行为:

  (一)将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人;

  (二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营;

  (三)强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品;

  (四)物业服务合同终止后,拒不移交相关资料资产;

  (五)物业服务企业未按照服务合同约定,擅自退出物业管理区域;

  (六)擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动;

  (七)违反法律、法规规定的其他行为。

  第三十五条 物业管理区域内发生下列情况的,物业服务企业应当及时向相关部门、专业经营单位报告:

  (一)建筑物及其附属设施设备存在安全隐患,不能及时排除,严重危及业主、物业使用人以及建筑物安全的;

  (二)发生群体性事件的;

  (三)发生重大伤亡事件的;

  (四)其他应当报告的情况。

  有关部门、专业经营单位在接到物业服务企业的报告后,应当对违法行为予以制止或者依法处理。

  第三十六条 物业服务企业退出物业服务项目时,应当按照规定和合同约定办理移交手续,并移交物业服务用房以及下列资料:

  (一)建设单位按照本条例第十三条规定移交的资料;

  (二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

  (三)物业服务用房、业主共用的场地和设施设备资料;

  (四)物业服务期间配置的固定设施设备资料;

  (五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;

  (六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

  (七)业主名册等相关资料;

  (八)其他应当移交的资料。

  第三十七条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁,经法院判决或者仲裁裁决后逾期仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人不良信用档案。

  第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价,物业服务等级基准价以及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业管理主管部门统一制定。具体收费标准由建设单位或者业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定;其他物业管理服务收费实行市场调节价,收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

  第五章 物业的使用和维护

  第三十九条 业主、物业使用人和物业服务企业,使用物业应当遵守有关法律、法规、规章、临时管理规约和管理规约的规定。

  第四十条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)违反规定进行装饰、装修,损坏或者擅自改变房屋主体、承重结构和门窗位置;

  (二)擅自在建(构)筑物上悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;

  (三)违法搭建建(构)筑物;

  (四)侵占、破坏共用部位和共用设施设备;

  (五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质等危险性物品;

  (六)制造超过规定标准的噪音、振动;

  (七)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

  (八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

  (九)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

  (十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为和侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第四十一条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当予以制止,并及时向相关部门报告。

第四十二条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权,依据规划按照出资情况确定。

  业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库,属于业主共有。

  物业管理区域内的车位、车库,应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

  第四十三条 利用物业共有部分设置车位、车库的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并经规划部门审核,但不得占用消防通道及其他安全设施用地。

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  第四十四条 物业管理区域内车位、车库不足的,经百分之二十以上业主提议,召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下,经规划部门审核后,可以在物业管理区域内增建车位、车库。

  第四十五条 物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的,在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下,经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。

  经营性活动的收益主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金,具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

  第四十六条 开发建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限和范围,承担物业的保修责任。保修期满后,物业专有部分、专有设备的维修养护由业主自行负责,有约定的,从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担,维修费用由相关业主按照专有部分建筑面积比例分摊。

  发生危及房屋使用安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、街道办事处或者乡(镇)人民政府及相关部门,并组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

  第四十七条 开发建设单位应当在房屋合同备案或者交房前,按照物业总建筑面积以及交存标准向市、县(市)房产主管部门统一交存住宅专项维修资金。物业交付使用时开发建设单位按照专有部分建筑面积以及同一交存标准向业主收取住宅专项维修资金,其余部分的住宅专项维修资金由开发建设单位承担。

  物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准。交存标准由市房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经市人民政府批准后公布实施。

  第四十八条 保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用,按照国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。

  本条例实施前,业主未交存住宅专项维修资金,发生维修相关费用的,由维修所涉及的业主按照专有部分建筑面积的比例分摊。

  第四十九条 住宅专项维修资金由市、县(市)房产主管部门确定的住宅专项维修资金管理机构管理。住宅专项维修资金管理机构所需的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支。

  第五十条 在物业管理区域内,发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时,可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,申请使用住宅专项维修资金:

  (一)电梯故障;

  (二)消防设施故障;

  (三)屋面、外墙渗漏;

  (四)排水设施堵塞、爆裂;

  (五)楼体外立面存在脱落危险;

  (六)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

  需要应急使用住宅专项维修资金的,业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位持相关专业机构出具的鉴定报告向市、县(市)住宅专项维修资金管理机构提出申请。

  没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的,由社区居(村)民委员会提出申请。

  住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

  住宅专项维修资金管理机构应当方便快捷地处理应急维修事项,加强监督管理,保障资金安全。

  第六章 保障措施

  第五十一条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

  第五十二条 市房产主管部门负责制定全市物业管理活动的相关政策措施,研究制定物业服务标准规范。对前期物业服务项目招投标进行管理,负责物业管理区域备案和专项维修资金使用的监督管理。

  第五十三条 县(市)房产主管部门确定本辖区内物业管理区域的划分。县(市、区)房产主管部门做好以下工作:

  (一)负责物业管理项目备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

  (二)对物业服务企业进行监督检查,开展物业服务质量专项检查;

  (三)组织开展物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;

  (四)指导和监督物业管理纠纷的调解和处理;

  (五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

  (六)法律、法规、规章规定的其他职责。

  第五十四条 街道办事处或者乡(镇)人民政府应当做好以下工作:

  (一)建立物业管理矛盾投诉调解机制;

  (二)指导和监督辖区内业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等活动;

  (三)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

  (四)法律、法规、规章规定的其他职责。

  第五十五条 市、县(市、区)相关部门应当按照各自职责,做好以下工作:

  (一)发展与改革部门负责信用信息的管理和物业服务收费的监督检查;

  (二)经济与信息化部门负责供电企业的监督检查和通讯企业的协调指导;

  (三)住房和城乡建设部门负责房屋建筑工程保修期内对开发建设单位履行质量保修责任的监督;

  (四)城乡管理部门负责供水、供暖和供气供给的监督管理、检查;

  (五)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对消防、监控安防、宠物饲养、车辆停放、房屋租赁等开展监督检查管理工作;

  (六)财政部门负责住宅专项维修资金等的监督工作;

  (七)审计部门负责住宅专项维修资金等的审计工作;

  (八)城乡规划部门负责物业管理区域内新建、改建建(构)筑物以及加装电梯、增建车位、车库的审核和违法搭建建(构)筑物等的查处;

  (九)环境保护部门负责违法排放水污染物、燃煤设施、噪音污染、危险废弃物等的监督检查;

  (十)园林部门负责对园林绿地及其附属设施养护管理的监督检查,负责对擅自伐移树木、损毁绿化成果行为的监督检查,负责对擅自改变绿化用地性质、挤占绿线等违法行为的监督检查,同时会同相关部门进行依法查处;

  (十一)人民防空部门负责人防工程设施违法行为的监督检查;

  (十二)市容环卫部门负责对小区垃圾清运等的监督检查;

  (十三)质量技术监督部门负责电梯等特种设备的安全监察工作。

  第五十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位,依法承担管线和设施设备维修、养

护工作。业主、物业服务企业或者其他管理人员应当予以配合。

  第五十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府应当建立联席会议制度。

  联席会议由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织,社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位人员参加,协调化解辖区内物业管理服务中的矛盾纠纷。

  第五十八条 相关单位和个人可以通过政务热线或者有关部门公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法、违规行为投诉、举报。

  有关部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在十日内予以回复。

  第七章 法律责任

  第五十九条 开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要物业管理用房的,由县级以上房产主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处以十万元以上五十万元以下的罚款。

  第六十条 开发建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上房产主管部门处以五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十一条 开发建设单位不履行保修义务的,由住建部门责令限期改正,按照相关规定予以处理。

  第六十二条 开发建设单位、物业服务企业及其工作人员泄露业主信息或者由于管理不善导致业主信息泄露的,按照相关法律法规予以处理。

  第六十三条 物业服务企业有下列行为之一的,由房产主管部门责令限期改正,依法给予相应的处罚。

  (一)将物业服务合同约定的全部服务项目委托给他人的;

  (二)擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营的;

  (三)物业服务合同终止后,拒绝移交相关资料资产的。

  第六十四条 业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的,由房产主管部门责令改正,恢复原状;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十五条 业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的,由规划部门依法予以处罚。

  第六十六条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附 则

  第六十七条 本条例中有关专业用语的含义:

  (一)专有部分:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

  (二)专有设备:是指门户(户表)以内,业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表设备等;

  (三)共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共阳台、疏散通道、安全出口、消防车通道内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室、消防设备用房等;

  (四)共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、电梯、房屋的排水管道、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

  第六十八条 各开发区管辖区域内的物业管理及其监督活动,参照本条例执行。

  业主通过选聘其他服务主体按照合同约定或者业主、企事业单位通过自行管理等方式进行物业管理的,参照本条例执行。

  第六十九条 本条例自20**年5月1日起施行。

篇2:《物业管理条例》是业主新生活基石

我认为,我国的《物业管理条例》(以下简称《条例》可以与美国1620年的《五月花号公约》相提并论,如果说美国的强大有其宪法和法律的基础,那么,《五月花号公约》就是她的基石。如果说改革开放使中国发生了翻天覆地的变化,居住改变中国,房屋的私有化将使中国从一个传统社会走向现代的公民社会,那么,《条例》将是中国未来,特别是城市居民自治的重要基石。

从“乱”到“治”

笔者所在的银枫家园在过去的几年中走过了一条典型性的从“乱”到“治”的过程。尽管这个过程的未来如何还很难说,但业主、物业管理公司和开发商都因为没有一套适合的法规而付出了沉痛的代价。有了《条例》以后,大家有了共同遵守的规矩,小区的生活真的奇迹般地改变了。
跟很多小区一样,业主一入住先“维权”,形成业主与物业管理公司、开发商成为“天然敌人”的局面。银枫家园曾因为在小区堵了近百辆车而名声大噪,带头者也成了“维权英雄”,业主利益的“天然代表”。当时,开发商在没有与业主协商的情况下,就自行把地下停车场的车位费从每月350元提高到450元,不接受这个价格不许停车。当时,我也是维权的积极分子,主张坚决抵制开发商的不合理定价。
可是,当开发商知道自己错了,把价钱降了回去,也不再用自己的物业管理公司,而是聘请了专业的物业管理公司做顾问,以提高服务质量。这时,业主再不交钱,白用地库就不对了,甚至350元都不交,价格要由业主说了算。我认为这是“维权过度”。如果我们反对开发商欺压我们,我们就不能团结起来用人多势众的办法欺压开发商。而且,业主的维权必须理性,不能超出过好眼前生活的界限。因为说到底,业主买房子不是当“英雄”、“闹革命”来了,而是要过好日子。如果房子的质量坏到大家无法安居乐业,问题又解决不了,当然要维权;可大多数情况没有那么严重,但维权过度造成的危害恐怕是普遍的,具有极大的破坏作用。我们小区的“乱”就发展到不交车位费,不交物业费,甚至不交水电能源费,私搭乱建无人管。最后,物业管理公司实在支撑不下去了,一夜之间停止了服务,业主才傻了眼。发现自己跟着较劲或对小区事务不闻不问,真正受害的是自己,是自己的生活和产业。
最终,银枫家园以全体业主投票的方式,超过半数要求“改选”管委会。为此,原管委会集体辞职。结果小区出现了这样的情况:既没有代表全体业主的管委会,也没有合法的物业管理公司。幸好《条例》出台了,根据《条例》规定,管委会(现称为业委会)是业主大会的执行机构,只能在业主大会授意下与物业公司签合同,这从根本上避免了小区的命运掌握在少数人手中的可能性。可以说,今天,很多小区的问题仍然是大家不重视《条例》,没有搞清《条例》的基本精神造成的。

实践中依然存在问题

《条例》的先进性毋庸置疑。它把立约权给了全体业主;把小区的“行政管理权”给了物业管理公司;同时,物业管理公司的权利受到全体业主的监督,全体业主有权用投票的方式更换物业管理公司。而且,《条例》强调保护业主和物业管理公司双方的合法权益,充分体现出公平、公正、民主、公开的原则。但关键问题是如何落实、执行。
业主很容易把“民主”搞成“我们说了算”,根本不管什么程序,正当性等等。比如有的小区就把大家组织起来一味压价,好象物业费越低越好,根本不考虑物业管理企业的利益。也有很多业主根本不参与不关心。按《条例》规定,重大事项,比如立约,与物业管理公司签约要由三分之二以上有投票权的业主通过才有效,可实际情况是要找到这三分之二的票需要巨大的人力物力成本,要打上千个电话,敲上千次门。不把相当的业主发动起来,靠几个“积极分子”根本不可能。因此,在有了好制度的同时,还要解决人的观念问题。
受传统观念、旧思维惯性的影响,很多人还不重视《业主公约》。更实际的问题是,业主违约的现象也存在。比如,私搭乱建,侵占公摊面积,这是《业主公约》、《条例》所禁止的,但在执法上却有一定难度。物业管理公司也不愿管,一是怕得罪人,二是怕打官司费用太大,吃力不讨好。结果哪怕只有5%的人侵犯了95%的人的利益,大家就都成了“沉默的大多数”。

篇3:读版《江苏省物业管理条例》

  读20**版《江苏省物业管理条例》——20**行业法规建设政策突破的又一力作

  读了20**年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订出台的《江苏省物业管理条例》(以下简称《条例》),深感振奋。

  《条例》充分考虑了物业管理发展现状,吸纳了其他省市立法和政策中的亮点,以及行业多年来改革创新的成果,对制约行业发展的热点难点问题逐个击破,对规范物业管理与服务的运作提出了一系列极具可操作性的意见,确实是一部全面、普适又不失先进性的法规。《条例》以省级地方性法规的形式,将物业服务业纳入现代服务业发展规划,并提出了一系列扶持与优惠政策,为行业发展打造了较为宽松的环境;《条例》从加强行政主管部门的市场监管、行业协会的自律管理、市场机制的完善三方面,为物业管理行业持续健康发展保驾护航,是20**物业管理行业法规建设政策突破的又一力作。

  一是对地方人民政府应扶持和推动物业管理发展提出要求。《条例》提出:县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

  二是对政府主管部门的职责作出明确分工。《条例》提出:街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居(村)民委员会应当予以协助和配合。县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  三是对暂不具备成立业主大会条件的情况作出变通处理。《条例》在对业主、业主大会与业主委员会运作作出专门章节规范的同时,对不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,提出了“经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责”。

  四是对建立物业服务费随成本上涨的调节机制提出指导意见。《条例》提出:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定。实行政府指导价的,价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门,综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况,制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。

  五是对涉及物业管理税费的相关责任主体和计费办法做了明确规定。《条例》指出:“物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用,不计征营业税和企业所得税”;“住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行”;“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。专营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用,不得转嫁损耗和损失”;“业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担”;“建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产”。

  六是对物业管理的责任边界作出清晰划分。在物业服务用房上,《条例》要求“建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百万平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交”,“物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能”。在管理区域划分上,《条例》要求“以有利于实施物业管理为原则,规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见”,“建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域”。在涉及个相关主管部门行政管理和行政处罚的问题上,《条例》要求:城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记

制度,并在物业管理区域内显着位置公布联系人姓名和凯发网站的联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。在安全防范责任上,《条例》规定“物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作”,“物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告,并协助做好救助工作”,“业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定”。

  七是对指派和更换物业管理项目负责人作出规范。《条例》要求:物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显着位置进行公示。业主委员会经征求业主意见,可以要求物业服务企业更换项目负责人;要求更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显着位置进行公示。

  八是对旧住宅区整治改造涉及的有关问题及所需经费提出具体意见。《条例》指出:对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,设区的市、县(市、区)人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府确定。旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,由政府负责;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。旧住宅小区改造整治中,经有利害关系的业主同意,并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

  九是严格规定了相关主体的法律责任。对专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,物业服务企业承接物业未进行查验的,未将物业承接查验情况在物业管理区域内显着位置公告的,未在物业管理区域内显着位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,《条例》赋予物业管理行政主管部门责令其限期改正,记入物业服务企业信用档案,给予罚款等处分;对造成业主损失的,《条例》要求相关主体应当依法承担赔偿责任。对于业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,《条例》指出:“业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显着位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉”。

  受篇幅限制,不能对《条例》的亮点一一展开。江苏《条例》的颁发,已引起业内广泛关注。相信《条例》在发挥促进江苏省物业管理规范健康发展的同时,也将对全国各地物业管理立法的升级和进步产生积极和深远的影响。◇作者系中国物业管理协会会长谢家瑾

篇4:新《江苏省物业管理条例》解读

  新《江苏省物业管理条例》解读

  20**年11月29日,省人大常委会对《江苏省物业管理条例》进行了修订,将于20**年5月1日起正式施行。

  一、新《条例》有哪些新变化、新亮点?

  (一)拓展了物业管理概念

  国务院《物业管理条例》中对物业管理的表述为业主通过选聘物业服务企业,物业服务企业按合同进行服务的活动。通俗的讲就是有物业公司进行管理的。而新《条例》对物业管理的概念进行了拓展,将业主自行对物业进行维护、管理等活动一并纳入物业管理的范畴。(第二条)

  (二)物业管理机制“沉到底”

  新《条例》通过地方法规的形式,明确赋予街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责,突出了街道(乡镇)在物业管理活动中的基础作用。(第三条)

  街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理矛盾投诉、调解、应急维修服务等机构和联系会议制度,完善社区公共服务体系,协调处理物业管理重大事宜。社区(村)居民委员会应配合做好相关工作。(第二十九、第三十条)

  街道办事处(乡镇人民政府)在物业管理活动中法律地位的确立,有利于物业管理活动的开展,也为群众在“家门口”解决矛盾纠纷提供了条件。

  (三)物业管理不再孤掌难鸣

  物业管理工作是个大箩框,小区的事情都往里装。小区里不管什么事,首先想到的就是物业服务企业、物业主管部门。实际上,物业管理是一项综合性的社会管理工作,涉及很多部门的职能,需要各部门形成合力,齐抓共管。新《条例》规定,城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的管理,建立违法投诉登记制度,并在物业管理区域内显着位置公布联系人的姓名和凯发网站的联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为。(第六十八条)

  (四)完善了业主为主体的监督机制

  成立了业主委员会的物业,业主委员会可以召开业主大会,决定物业区域内的重大事务,督促物业服务企业履行物业合同,业主委员会成立不起来的怎么办?

  针对这个问题,新《条例》提出了物业管理委员的新概念。对不具备成立业主大会条件,或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区,由街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员会、业主代表等组成物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。(第二十七条)

  物业管理委员会概念的提出,有效的弥补了业主委员会缺位的问题,完善了业主监督机制,为小区处理重大物业管理问题提供了法律保障。

  (五)注重保护物业活动中各方主体的利益

  1.业主的利益得到充分保障

  (1)明确了物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的配置标准。

  新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

  集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。(第三十五条)

  (2)建设单位对小区的车位、车库,不能“只售不租”。

  小区“停车难”的问题,已成为物业管理中的一大难题,一面是小区车库内的车辆寥寥可数,一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停,严重影响居民生活和出行。新《条例》明确规定,小区内的车位、车库应当首先满足业主的停车需要,至于出租、附赠或出租,由当事人双方约定。车位、车库数量少于要求购买车位、车库房屋套数时,每户业主只能购买一个。对未出售或附赠的车位、车库,建设单位只售不租的最高可处五十万元以下的罚款。(第六十二条、第八十八条)

  2.保护物业服务企业的利益

  (1)这几年,物业从业人员的工资不断的在提高,而物业费的收费标准想要提高,基本不可能实现,特别是一些收费标准偏低的老小区,很多物业服务企业难以为继。新《条例》规定,普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度,每三年内进行一次评估,进行适时调整,并公布。业主大会成立后,物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。这就意味着,业主可以根据小区管理的需要,随行就市,实行市场调节价。

  (2)交纳物业费是业务,不能再当“老赖”。物业服务“收费难、难收费”已成为制约物业行业发展和为业主提供更加优质服务的瓶颈。新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定,业主应当根据

物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。(第四十八条)

  业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内内公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以向法院起诉。(第八十四条)

  (六)房屋维修急事有了急办法

  住宅专项维修资金属于全体业主所有,按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定,动用这笔钱,必需由两个“三分之二”,即建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,才能使用,程序繁琐。特别是一些“空关”率比较高的小区,想要两个“三分之二”通过,根本就不能实现。出现紧急情况怎么办?省《条例》明确了应急之法,当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险等六种情形时,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。(第七十六条)

  二、如何做好与新《条例》的对接?

  20**年,我市出台了《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》(通政发〔20**〕59号),推动建立市、区、街道三级管理体制和市、区、街道、社区四级投诉处理机制。目前,各区、街道(乡镇)都设立了物业管理机构,社区明确了专人负责物业管理工作,管理框架基本确立。

  对物业服务企业撤离小区,由业主委员会决定小区的管理方式,绝大多数小区是重新选择物业服务企业进行管理;未成立大主大会的小区和老旧小区,由街道进行监管、托管,落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理。

  应该说,在物业管理体制机制和老小区的“托底”制度建设方面,我市还是走在前列的。市房管局将根据新《条例》的有关条款,推动建立相关制度,出台相关的贯彻实施办法。

篇5:新修《物业管理条例》杂谈:物业管理首先是服务

  新修《物业管理条例》杂谈--物业管理首先是服务

  修订后的《物业管理条例》如何维护业主和物业服务企业合法权益?

  据新华社电 新修订的《物业管理条例》自20**年10月1日起施行。该条例如何维护业主和物业服务企业的合法权益?建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣、中国物业管理协会秘书长陈伟30日就此接受了中国政府网在线访谈。

  涉及业主共同利益事项表决方面有三大变化

  陈伟说,新修订的《物业管理条例》和原来的条例最大的区别就是表决增加了一个标准,以前是按照投票权数,按照面积的套数来做指标的,现在加入了投票的人数,这就是考虑到开发商有可能是一个业主,但是他占的面积比较大,所以影响表决的结果。

  第二个大的变化就是关于表决的比例,根据旧的《物业管理条例》,重大事项原来是要求必须有三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出决议,现在为了使表决更具有可操作性降低了表决比例,变成了一个普通、多数表决规则,也就是按照现在的二分之一。

  还有一个大的变化就是在旧的《物业管理条例》中的重大事项中没有关于业主重建、改建建筑物事项的规定,而新的条例根据《物权法》的规定增加了这一事项。

  物业管理首先是服务

  新修订的条例中将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业,为何要做这种称谓上的调整?这种调整会产生怎样的影响?一些网友提出这样的问题。

  姜万荣表示,做这样的调整主要是突出物业管理首先是服务。在《物业管理条例》中规定得很明确,物业管理企业是接受业主委托,为业主做服务。现在由于部分企业摆不正自己的位置,使有些业主感觉到物业管理企业不是在做服务,而是在做管理。

  “这次在修订条例过程中我们也就更加突出了物业服务企业,从物业管理转变到物业服务,突出了服务意识。另外也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。”姜万荣说。

  基层政府具有指导和监督职责

  对于新修订的条例增加了街道办事处等基层政府对业主大会、业主委员会的管理,一些网友提问,地方政府部门在这些方面有哪些具体职责?

  陈伟说,地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责,另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督,如果业主大会和业主委员会作出的决定危害了业主的利益或者作出了与物业管理无关决定的时候地方政府应当及时有效干预。

  物管专业人员实行职业资格制度

  在对物业管理工作进一步规范的同时,对物业管理人员有何要求和制度?一些网友对这个问题表示关心。

  “规范物业管理活动必须首先规范物业管理企业和物业管理专业人员,《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度,取得资质的才可以从事物业管理。”姜万荣说,对物业管理专业人员实行职业资格制度,在去年已经开始启动,建设部和人事部联合下发了《物业管理师制度暂行规定》,从事物业管理专业人员经过考试、注册取得物业管理师执业资格后,才能够担当物业管理项目负责人。

  将陆续出台配套文件保障新条例实施

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