山西省物业管理条例(2010修正) -凯发网站

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山西省物业管理条例(2010修正)

  山西省物业管理条例(20**修正)

  (20**年9月25日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过根据20**年11月26日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议关于修改部分地方性法规的决定修正)

  山西省物业管理条例(20**修正本)

  第一章 总则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善居民的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本条例所称物业,是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 配套设施齐全的物业推行物业管理;配套设施不齐全的,由物业所在地人民政府、建设单位(或者公有住房出售单位)和公用企(事)业单位完善配套设施。

  鼓励机关、企(事)业等单位推行物业管理。

  第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

  设区的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内,依法做好物业管理活动的有关工作。

  第二章 业主和业主大会

  第五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

  第六条 物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

  物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定,但约定不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

  只有一个业主的,由其履行业主大会、业主委员会职责。

  业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第八条 物业管理区域的划分应当遵循下列原则:

  (一)方便居民的生活和工作;

  (二)有利于对物业实施统一管理;

  (三)有利于社区建设与管理。

  第九条 有下列情形之一的,物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门可以将其确定为一个物业管理区域:

  (一)属于独立封闭式小区的;

  (二)处于同一街区或者位置相邻的;

  (三)配套设施设备可以共享的;

  (四)其他可以整治成一个物业管理区域的。

  根据前款第(二)、(三)、(四)项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于3万平方米。

  物业管理区域划分后,设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

  第十条 物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项:

  (一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

  (二)共用设施设备情况;

  (三)建设单位、产权单位;

  (四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

  (五)物业服务企业名称、管理时间。

  物业服务企业变更的,业主委员会应当及时向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门备案。

  第十一条 在一个物业管理区域内,有下列情形之一的,业主、建设单位(或者公有住房出售单位)、物业服务企业均可以向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出召开首次业主大会会议的报告:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

  (二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%,但自第一个业主入住之日起满2年的。

  设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到报告之日起30日内,指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位(或者公有住房出售单位)组成。筹备组组成人员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

  第十二条 筹备组负责下列筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)提出业主大会议事规则和管理规约草案;

  (三)登记和确认业主身份;

  (四)提出业主委员会委员产生办法草案;

  (五)其他准备工作。

  筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不少于7日。

  第十三条 筹备组应当自成立之日起30日内,在物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下,组织业主召开首次业主大会会议。

  第十四条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会决定筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施等事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十五条 一个物业管理区域内业主在300人以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项,应当由推举业主本人签署赞同、反对或者弃权的书面意见,由被推举业主收集并提交业主大会,作为投票时的表决意见。被推举业主因故不能参加业主大会的,推举业主可以另外推举一名业主参加。

  第十六条 业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构。

  业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数,业主委员会任期为3至5年,可以连选连任。

  召开业主委员会会议必须有过半数委员出席,所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

  第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门备案:

  (一)业主大会成立的情况;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会委员的基本情况。

  设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到备案资料之日起7日内,协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。业主委员会换届、委员资格终止或者变更,应当重新备案。

  第十八条 业主委员会认为有必要,或者有百分之二十以上业主提议,可以变更业主委员会委员;变更业主委员会委员的,应当召开业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的;

  (二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (四)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (五)拒不履行业主义务的;

  (六)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

  业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

  第二十条 业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职。

  业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十一条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会议事规则规定。

  业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显着位置公布,并接受业主的监督。

  第三章 物业服务企业

  第二十二条 物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员,应当依法取得职业资格证书。

  物业服务企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

  第二十三条 物业服务企业在物业管理活动中享有下列权利:

  (一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定,制定物业管理工作制度;

  (二)根据物业服务合同实施物业管理,收取物业服务费用;

  (三)选择专业性服务企业承担专项服务业务;

  (四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;

  (五)法律、法规规定的其他权利。

  物业管理工作制度涉及约束业主行为的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十四条 物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务:

  (一)履行物业服务合同;

  (二)接受业主、业主大会和业主委员会的监督;

  (三)执行物业管理行业规范、服务标准;

  (四)妥善保管物业有关资料;

  (五)接受有关行政管理部门的监督管理;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第二十五条 物业服务企业被解聘的,应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续,并退出该物业管理区域。

  第四章 物业管理招标投标

  第二十六条 前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,依法提出招标项目、进行招标的建设单位。

  物业管理招标人是依法提出招标项目、进行招标的业主或者业主大会。

  物业管理投标人是响应物业管理招标、参加投标竞争的、具有相应物业服务企业资质的企业法人。

  第二十七条 新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的,经物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十八条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作:

  (一)现售商品房在现售30日前;

  (二)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

  (三)非出售的新建物业在交付使用90日前。

  业主、业主大会通过招标投标方式选聘物业服务企业的,应当在物业服务合同期满前60日内或者合同解除之日起60日内,完成物业管理招标投标工作。

  第二十九条 评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。

  依法必须进行招标的项目,其评标委员会由招标人的代表和有关物业管理的技术、经济等方面的专家组成,成员人数为5人以上单数,其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。

  第三十条 招标人应当当场宣布中标人,向中标人发送中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

  招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。

  第三十一条 物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

  第五章 前期物业管理

  第三十二条 本条例所称前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业管理。

  建设单位选聘物业服务企业,应当与其签订书面的前期物业服务合同。签订合同时,可以参照国家制定的前期物业服务合同示范文本。

  第三十三条 前期物业服务合同的内容由建设单位与物业服务企业约定,一般包括下列事项:

  (一)双方的权利和义务;

  (二)物业的基本情况;

  (三)服务事项、质量和费用;

  (四)计费方式和收费起始时间;

  (五)合同期限和合同解除条件;

  (六)违约责任。

  前款规定的服务事项一般包括下列内容:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理;

  (二)环境卫生、绿化管理;

  (三)物业管理区域内公共秩序的维护、消防等协助管理事项;

  (四)物业装饰装修管理;

  (五)物业档案资料管理。

  第三十四条 建设单位应当自物业竣工验收备案之日起30日内,与物业服务企业办理物业的交接验收手续。

  分期建设的物业,建设单位应当与物业服务企业或者业主、业主委员会,分期办理已竣工验收备案的物业的交接验收手续。

  第三十五条 建设单位和物业服务企业办理物业的交接验收手续时,物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验;建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施设备和下列资料,并办理书面移交手续:

  (一)物业(不含业主个人房屋)权属资料;

  (二)设施设备的订货合同、产品合格证书、销售凭证,安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)规划设计图及批准文件,竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)前期物业管理所必需的其他资料。

  第三十六条 未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业,以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

  第三十七条 建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房(包括业主委员会工作用房)。

  物业管理用房所有权属于业主,不得买卖或者抵押;未经业主大会同意,任何单位和个人不得占用或者改变其用途。

  第六章 物业管理服务

  第三十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。签订合同时,可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。

  物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第三十九条 业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内,按照本条例第三十五条的规定,与物业服务企业办理物业的交接验收手续。

  第四十条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当认真履行职责,不得侵害居民的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。

  第四十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。

  前款所列单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

  物业服务企业接受委托代收第一款规定费用的,可以向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

  第四十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

  物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务企业应当遵守国家有关价格的法律、法规,实行明码标价,在物业管理区域内的显着位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

  物业服务收费实行政府指导价的,物业服务企业应当按照国家和省价格主管部门的规定,同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。

  第四十三条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  物业服务费用实行酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时,物业服务企业应当及时答复。

  第四十四条 物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,并将处理结果回复投诉人。

  房地产行政主管部门接到投诉后,认为该投诉事项不属于其职责范围的,应当及时告知投诉人向有关部门投诉。

  第七章 物业的使用和维护

  第四十五条 业主、物业使用人和物业服务企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,处理相邻关系。

  业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  第四十六条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌;

  (二)违法修建建筑物、构筑物;

  (三)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地,擅自移动、拆改共用设施设备;

  (四)擅自设置营业摊点;

  (五)占用、损坏绿地、树木和绿化设施;

  (六)擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;

  (七)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

  (八)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,排放有毒、有害气体、液体,堆放、抛撒废弃物,产生超过规定标准的噪音;

  (九)利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (十)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  第四十七条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照价格主管部门的规定确定收费标准。

  车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务,在物业管理区域内停放的,不得向其收费。

  第四十八条 物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

  第四十九条 物业服务企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的,应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益,主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金,具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

  第五十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。

  前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

  第五十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  本条例实施前,商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的,住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。

  专项维修资金余额不足时,业主应当按照国家有关规定续交。

  省建设行政主管部门和设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内专项维修资金收取、使用、管理的监督工作。

  第五十二条 专项维修资金由物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门或者其委托的单位代收。

  未成立业主委员会的,专项维修资金由物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门代管;业主委员会成立的,物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内,将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。

  第五十三条 专项维修资金应当在金融机构开设专户储存,按幢建账,按户核算。

  专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。

  专项维修资金的使用,应当按照国家有关规定接受审计监督。

  第五十四条 专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  专项维修资金按照下列规定使用:

  (一)一幢住宅只有一个单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从该幢住宅的专项维修资金中支出;

  (二)一幢住宅有两个以上单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从各单元的专项维修资金中支出;

  (三)物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

  第五十五条 业主转让物业的,专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

  因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的专项维修资金应当退还业主。

  第八章 法律责任

  第五十六条 违反本条例规定,法律、法规有处罚规定的,依照有关法律、法规的规定处罚。

  第五十七条 违反本条例规定,未取得物业服务企业资质证书从事物业管理活动的,或者超越资质等级从事物业管理活动的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第五十八条 违反本条例规定,物业服务企业自接到解聘通知之日起10日内不退出该物业管理区域的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令退出;拒不退出的,颁发资质证书的部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书,资质证书由国家有关部门颁发的,建议国家有关部门予以处理。

  第五十九条 违反本条例规定,擅自改变房屋使用性质的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正,有关行政管理部门依法予以处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十条 违反本条例规定,破坏房屋承重结构和主体结构的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正,恢复原状;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十一条 违反本条例规定,县级以上人民政府房地产行政主管部门挪用专项维修资金的,由同级人民政府追回挪用的专项维修资金,没收违法所得,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

  物业服务企业挪用专项维修资金的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书,资质证书由国家有关部门颁发的,建议吊销其资质证书。

  业主委员会的成员及其工作人员、物业服务企业的工作人员挪用专项维修资金的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款。

  挪用专项维修资金构成犯罪的,依法追究刑事责任。

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  第六十二条 违反本条例规定,县级以上人民政府房地产行政主管部门的工作人员或者其他有关行政管理部门的工作人员,利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九章 附则

  第六十三条 本条例所称共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本条例所称共用设施设备,是指物业管理区域内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场(库)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  本条例所称包干制,是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  本条例所称酬金制,是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第六十四条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇2:石家庄市物业管理条例(2010修正)

  石家庄市物业管理条例(20**修正)

  (20**年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过

  20**年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准

  20**年6月18日石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订

  20**年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准)

  石家庄市物业管理条例(20**修正本)

  第一章 总则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或专业性服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 本市各级人民政府应当创造条件,逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理,提倡和保障业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

  第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 县(市)、区房产行政主管部门对辖区内的物业管理活动进行监督管理。 高新技术产业开发区管理委员会在市房产行政主管部门委托范围内,负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。 各级人民政府财政、发展改革、规划、建设、价格、城市管理、公安、民政、卫生、人防等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

  第五条 街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理,负责调解物业管理纠纷,组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责。 城市社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调,依法调解社区内物业管理纠纷;可以列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议;可以设置公益性工作岗位,加强物业管理相关工作。

  第二章 业主及业主大会

  第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务。

  第七条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会。 物业管理区域的划分,应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围,并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素,由县(市)、区房产行政主管部门确定。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以分别划定物业管理区域。

  第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主人数较多不便于召开全体业主大会、经多数业主同意的,可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位,推选业主代表参加业主大会。

  第九条 已交付使用的物业业主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上的,物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当指导成立业主大会。业主大会的成立可以首先组成业主大会筹备机构,负责业主大会成立的具体工作。业主大会筹备机构,由业主代表、街道办事处或乡镇人民政府代表七至十一人组成。 筹备机构业主代表所占比例不得低于组成人员的二分之一。业主代表由业主自愿报名,由街道办事处或乡镇人民政府确定。业主代表应当由热心为业主服务、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  第十条 下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约; (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定; (四)业主委员会不履行职责的,责成其恢复履行职责; (五)选聘、解聘物业服务企业; (六)筹集和使用住宅专项维修资金; (七)决定改建、重建建筑物及其附属设施; (八)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

  第十一条 首次业主大会应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由五至十三名委员单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。 业主委员会应当履行下列职责: (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)组织业主委员会的换届、改选、增补; (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,制止并向有关行政管理部门报告物业服务企业损坏业主权益的行为; (五)监督业主管理规约的实施,督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用; (六)接受业主、使用人对物业服务企业的投诉; (七)配合街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会做好本住宅区的社区管理工作; (八)业主大会赋予的其他职责。

  第十二条 业主大会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。业主大会会议由业主委员会召集。五分之一以上业主提议召开业主大会的,业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开的,十分之一以上的业主可以联名向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门申请,要求召开业主大会会议。受理申请的房产行政主管部门应及时督促召开。召开业主大会时,应当于十五日前通知全体业主,业主委员会应当做好业主大会会议纪录。

  第十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持业主委员会选举结果和选举情况报告、管理规约及业主大会议事规则到县(市)区房产行政主管部门备案,并将业主委员会选举结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。业主委员会备案和公示事项发生变更的,应当依照前款规定重新备案并公示。

  第十四条 业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决议、决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第十五条 业主大会集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主大会决定事项可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 由业主推选的业主代表参加业主大会,应当事先征求和如实反映所代表业主的意愿。 业主可以委托代理人参加业主大会会议,行使表决权。

  第十六条 业主大会制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,选举或改选业主委员会,选聘和解聘物业服务企业,有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  第十七条 业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门应当予以制止,责令限期改正或者撤销其决定,情节严重的,可暂停其活动并通告全体业主: (一)业主委员会的行为违反法律、法规和政策规定的; (二)业主委员会的行为危害社区安定和社会稳定的; (三)业主委员会侵害业主合法权益的。

  第三章 物业服务企业

  第十八条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格,从事相应资质等级的物业服务。 从事物业管理的人员,应当取得相应的资格证书,定期参加相应的职业教育培训。

  第十九条 物业服务企业应当按照规定定期接受房产行政主管部门的资质核定。拒不接受资质核定的,不得继续从事物业服务。

  第二十条 物业服务企业享有以下权利: (一)按照物业服务合同进行相应管理; (二)按照物业服务合同收取服务费用; (三)对装饰装修活动进行监督; (四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的行为,要求责任人停止损害; (五)依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

  第二十一条 物业服务企业应履行下列义务: (一)按照物业服务合同要求提供物业服务; (二)接受业主、业主委员会的监督,定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况,并进行公示; (三)公示物业服务合同约定的收费项目和标准; (四)公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况; (五)协助有关部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域秩序; (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  第二十二条 物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的治安、安全、事故防范工作。发现违法犯罪案件或安全事故时,物业服务企业应当在采取应急措施的同时,及时向有关部门报告,协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第二十三条 房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,对其物业服务活动进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。 物业服务企业应当向房产行政主管部门定期报送报表、基本企业信息等相关资料。 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内向物业所在地县(市)、区房产行政主管部门备案。

  第四章 前期物业管理

  第二十四条 前期物业管理,是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理;选聘物业服务企业的,应当签订前期物业服务合同。 业主或业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同即行终止。 在前期物业管理期间,物业交付使用前发生的物业服务费用由建设单位承担,物业交付业主后的物业服务费用由业主承担。当事人另有约定的除外。

  第二十五条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的,经物业所在地县级以上房产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十六条 新建物业的建设单位在办理房屋预(销)售许可证时,应当向物业所在地市房产行政主管部门提供前期物业服务合同和临时管理规约;属于新建住宅物业的,还应当提供物业管理招议标备案文件。

  第二十七条 建设单位在销售物业时应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的主要内容作为物业销售合同的要约部分。

  第二十八条 建设单位将未达到交付使用标准的新建住宅交付使用的,或符合交付标准但超过半年不交付的,由市房产、建设、规划等有关部门记入企业诚信档案。给购房人造成损失的,由建设单位承担责任。 新建住宅物业交付时,应当符合新建住宅的配套建筑及设施设备配置和使用标准,未达到配置使用标准的不予办理房屋权属初始登记,物业服务费由建设单位承担。 市、县(市)、矿区房产行政主管部门负责辖区内新建住宅物业的配套建筑及设施设备配置的验收,并在物业管理区域内公示。 新建住宅物业配套建筑及设施设备配置和使用标准由市人民政府制定。

  第二十九条 规划、设计新建住宅区时,应当统筹规划、合理布局物业管理设施,按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三的比例建设物业管理用房,不低于千分之四的比例建设物业经营用房,费用计入建筑成本。 物业管理用房、物业经营用房所有权属于全体业主共同所有,不得买卖、抵押或者改作他用。物业经营用房所得收益属于全体业主所有。物业经营用房的经营和收益管理方式,由业主大会决定。可以用于折抵物业服务费和弥补专项维修资金不足。物业经营用房的收益使用,接受市、县(市)、区房产行政主管部门的监督指导,并定期向业主公布。 建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当将物业管理用房、物业经营用房一并申请登记,并在该物业管理区业主大会或者业主委员会成立后及时向其移交。

  第三十条 建设单位与其选聘的物业服务企业应当进行物业管理交接验收,向物业服务企业移交物业管理用房、公建配套设施、设备和相关资料。 在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款所述物业管理用房、设施、设备、资料移交给业主委员会。 物业所在地县(市)、区房产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府应当对交接验收和移交进行监督,并在相应文书上签字确认,在物业管理区域内公示。

  第三十一条 前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同撤出的,建设单位应当重新选聘物业服务企业接替服务。重新选聘的物业服务企业的收费标准和服务标准应与物业出售前公示标准一致,并告知全体业主。

  第五章 物业服务

  第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。 物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房占用费与物业服务费的折抵、合同期限、争议解决方式、违约责任等内容。 物业服务合同签订前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,提交业主大会通过。 街道办事处、乡镇人民政府应当指导和帮助业主委员会与物业服务企业签订和履行物业服务合同,维护业主的合法权益。

  第三十三条 在同一物业管理区域内,只能委托一个物业服务企业提供服务,也可以选聘专业性服务企业分别承担物业管理区域内设施设备、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等物业服务。选聘物业服务企业或专业性服务企业时,应当采用公开招投标,采用其他方式的由业主大会决定。 物业管理应当接受房产行政主管部门监督管理。

  第三十四条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡察管理,发现违反治安管理,违反规划私搭乱建,违规装饰、装修,损坏公共设施设备及绿地环境等违法、违规行为时,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  第三十五条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业完成物业管理区域的专项服务,但不得将物业服务合同约定的主要部分或全部委托或转移给他人。因委托或转移造成的损失由物业服务企业承担。

  第三十六条 物业服务实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。 普通住宅的物业服务费标准,由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定,实行政府指导价,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定。 普通住宅以外的物业服务费,实行市场调节价,由业主与物业服务企业协商确定。 物业服务收费的标准及收取方式应当在物业服务合同中约定,并向业主公示。

  第三十七条 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。 业主空置物业的起止时间,应当事先和事后告知物业服务企业,并办理相关手续。

  第三十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

  第三十九条 物业服务合同期满三个月前,物业服务企业与业主应当协商是否续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;一方不续约的,应当在合同期满三个月前告之对方。 业主或物业服务企业提前解除物业服务合同的,应在三个月前与对方协商。协商不成的,按照合同约定的争议解决方式进行解决。双方协商或争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

  第四十条 物业服务合同终止时,原物业服务企业应当向业主委员会办理下列交还事项: (一)预收的物业服务费、物业维修资金、利用物业共用部分和物业经营用房所得收益等余额; (二)物业档案资料; (三)物业管理用房; (四)属于业主所有的其他财物。 新聘物业服务企业确定后,业主委员会应当将前款所列物业档案资料、物业管理用房等相关事项移交新聘物业服务企业。

  第四十一条 因物业服务合同期满、双方不续约或者提前解除合同,业主一方和物业服务企业解聘合同时,应当书面告知街道办事处或乡镇人民政府和物业所在地的县(市)、区房产行政主管部门。县(市)、区房产行政主管部门在接到告知后五日内在物业管理区域内公告,并及时协调解决有关事项。

  第四十二条 物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。 禁止物业服务企业以物业服务合同约定以外的任何理由给业主停水、停电、停暖,向业主收取物业服务合同约定以外的任何费用。业主有权拒绝和举报物业服务企业收取物业服务合同约定以外费用的行为。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。 物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

  第四十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律法规和管理规约、业主大会决定,不得损害公共利益和他人利益。

  第四十四条 各级人民政府应建立物业管理纠纷调解机制,妥善解决物业管理及物业服务纠纷,维护双方当事人合法权益。 市、县(市)区房产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理服务企业在物业管理活动中的投诉,并将处理结果回复投诉人。

  第六章 物业的使用和维护

  第四十五条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

  第四十六条 公有住房出售后,其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位或其委托的单位负责,成立业主大会的,由业主大会负责售后公房的维修和管理。

  第四十七条 售出的物业在国家规定的保修期限内,由建设单位向业主负责维修。保修期满后,自用部位设施设备由业主负责维修、养护;共用部位、共用设施设备的维修养护,选聘物业服务企业的,由选聘的物业服务企业负责维修、养护;没有选聘物业服务企业的,由共有的全体业主负责维修、养护。 物业服务企业应当按照共用部位和设施设备的维护周期和相关标准,编制维修、养护计划,定期进行维修、养护,记入档案,并向业主公示。

  第四十八条 新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位在办理新建住宅交付使用时,按照物业建筑安装总造价百分之三的比例,一次性向物业所在地县(市)、区房产行政主管部门交存物业质量保修金。 建设单位不履行保修义务的,业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经房产行政主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。 物业工程质量保修期限届满后,房产行政主管部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。 市人民政府应当制定质量保修金具体管理办法。

  第四十九条 物业使用中禁止下列行为: (一)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌; (二)擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途; (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地; (四)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备; (五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动; (六)管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

  第五十条 业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修,应当告知物业服务企业。 物业服务企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人及其委托的装饰、装修企业。 未在物业服务合同中约定的,物业服务企业不得收取装饰、装修押金等名义的保证金。

  第五十一条 单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部位、共用设施设备的,应当事先征得业主、物业服务企业同意。挖掘道路、场地或其他改变共用部位原貌的,应当在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第五十二条 依法不属于业主所有权的车库和依法不属于业主使用权的车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库、车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库、车位出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

  第五十三条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,任何单位和个人不得擅自处分。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动,应当由相关业主或者业主大会决定经营人、经营方式和收益分配等事项,获取的收益归该部分业主所有。用于经营的共用部位、共用设施设备需要维修、养护的,其经营收益应当首先用于该部分的维修、养护。

  第五十四条 物业管理区域内,依法属于业主使用权或所有权的车库、车位停车服务费,由业主与物业服务企业在合同中约定。 依法不属于业主使用权或所有权的规划用于停放车辆的车库、车位停车费,按照政府价格主管部门的有关规定执行。 业主对机动车辆有保管要求的,由业主和车位、车库经营权人签订机动车辆保管合同。

  第五十五条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当征得业主大会同意,确保消防通道和道路畅通。 经业主大会同意收取场地占用费的,场地占用费归全体业主所有。物业服务企业按照业主大会同意的收费标准执行,并定期向业主公示收支情况。 物业服务企业履行看管责任的,可以获取适当的看管服务费。看管服务费标准由业主和物业服务企业双方商定,并在物业服务合同中约定。

  第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第五十七条 已经完成分户改造的住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视宽带数据传输等专业经营单位,应当承担物业管理区域内分户记量装置或入户端口以外相关设备设施维修、养护的责任。 已经完成分户改造住宅物业的供水、供电、供暖、供气等专业设施设备应无偿移交专业经营单位。

  第五十八条 未完成分户改造的原有住宅物业的设施设备,按下列规定实施维修、养护: (一)供水设施,楼地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水部门负责,以内的部分由物业服务企业负责; (二)供电设施,以资产、楼头配电箱或保险器为界,以外的部分由供电部门负责,以内的部分由物业服务企业负责; (三)道路、路灯、排水设施由物业服务企业负责; (四)供热、供气、通信、有线电视设施,由相关单位和产权单位负责; (五)垃圾转运站由城市管理部门负责。 由物业服务企业负责的维修养护项目,其费用由受益业主分摊。国家法律法规另有规定的从其规定。 各级人民政府应积极组织协调前款规定的专业经营单位进行分户改造,改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位,由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

  第五十九条 新建住宅小区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。 新建住宅小区内供水、供电、供气、供热、分户计量装置或入户端口以外设施设备的建设资金可以并入城市基础设施配套费,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。 专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。

  第七章 物业维修资金

  第六十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业及与住宅物业结构毗连、具有共用部位、共用设施设备的非住宅物业的业主,应按国家规定交纳专项维修资金。专项维修资金以及所有增值部分属业主所有,任何单位和个人不得占有、挪用。

  第六十一条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积首期交存标准市区内由房产行政部门、县(市)、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门在国家规定的幅度内确定,并向社会公布。

  第六十二条 住宅专项维修资金市区内由市房产行政部门、县(市)、矿区由物业所在地县级房产行政主管部门代管。 房产行政主管部门应当加强住宅专项维修资金的管理。 专项维修资金及其增值资金的具体管理办法,由市人民政府依法制定。

  第六十三条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。 在住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造时,其费用从相关业主交存的住宅专项维修资金中列支。 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支: (一)应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用; (二)应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用; (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用; (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 专项维修资金不敷使用的,由全体业主按其占有物业的建筑面积续筹。

  第六十四条 住宅专项维修资金以物业管理区域为单位建账、按户核算,银行专户存储、专款专用。

  第六十五条 专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  第六十六条 物业服务企业及其他专项维修资金使用单位应及时将专项维修资金的收支、使用情况进行公示,接受业主的监督。

  第六十七条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。 房屋因拆迁等原因灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应返还业主。

  第六十八条 发生危及居住安全等紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,相关业主或者物业服务企业可以提请房产行政主管部门或其他相关安全机构认定,并持认定材料直接向物业所在地县(市)、区房产行政主管部门申请列支住宅专项维修资金,但应在紧急情况解除后,向相关业主公示,接受监督。

  第八章 法律责任

  第六十九条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款。

  第七十条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十一条 违反本条例的规定,不移交有关资料和本条例第四十条第(一)、(四)项事项的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对有关建设单位或物业服务企业予以通报,并处一万元以上十万元以下的罚款。

  第七十二条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由市、县(市)区房产行政主管部门没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下的罚款。 违反本条例规定,拒不接受资质核定或者以欺骗方式取得资质的,依照本条第一款规定处罚,并吊销资质证书。

  第七十三条 违反本条例第二十三条第三款规定的,由房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

  第七十四条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决议使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第七十五条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款,物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第七十六条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房和物业经营用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上三十万元以下的罚款。

  第七十七条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第七十八条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用: (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的; (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的,擅自移动共用设施设备的; (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的; (四)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌的。 个人有前款规定行为之一的,处一千元以上一万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处五万元以上二十万元以下的罚款。

  第七十九条 物业服务企业不履行本条例第二十一条规定义务的,由房产行政主管部门予以警告,责令限期改正。逾期不改正的,由颁发资质证书的部门降低其资质等级或吊销其资质证书。

  第八十条 物业服务企业擅自撤离服务区域、停止物业服务活动的,由房产行政主管部门处以三万元以上五万元以下罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门降低资质等级或吊销其资质证书。

  第八十一条 违反物业服务合同约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  第八十二条 违反本条例的规定,市、县(市)区房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第九章 附则

  第八十三条 本条例自二○一○年三月一日起施行。

篇3:天津市物业管理条例(2008修正)

  天津市物业管理条例(20**修正)

  (20**年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 20**年9月10日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第四次会议修订)

  天津市物业管理条例(20**修正本)

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 业主是指物业的所有权人。

  本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第四条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

  第五条 有两个以上业主的新建住宅物业,应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业,推行物业管理。

  第六条 市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理。

  区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门,负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

  规划、建设、市容、城市管理综合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部门,按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。

  第七条 街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员,负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第八条 业主享有下列权利:

  (一)参加业主大会会议,发表意见,行使表决权;

  (二)推选业主代表,选举业主委员会成员,享有被选举权;

  (三)监督业主委员会的工作;

  (四)提议召开业主大会会议,就物业管理的有关事项提出建议;

  (五)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (六)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)监督专项维修资金的管理和使用;

  (九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第九条 业主应当履行下列义务:

  (一)遵守业主大会议事规则和管理规约;

  (二)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (三)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动;

  (四)按照物业服务合同的约定,按时交纳物业管理服务费;

  (五)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;

  (六)按照规定交存或者续交专项维修资金;

  (七)法律、法规规定的其他义务。

  第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会,应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

  新建物业项目,包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目,其配套的设施设备是共用的,应当划为一个物业管理区域。

  同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地,不得分割进行物业管理。

  物业管理区域的划分,应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域划分的具体办法,由市人民政府规定。

  第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当成立业主大会:

  (一)业主入住率达百分之五十以上;

  (二)首位业主实际入住达到二年以上。

  第十二条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

  下列事项由业主大会决定:

  (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

  (二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作;

  (三)审定物业服务合同内容,选聘、解聘物业服务企业;

  (四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;

  (五)专项维修资金的筹集、使用方案,并监督实施;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十三条 同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的,全体业主组成业主大会;业主人数在一百人以上的,可以按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表会,代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成,不得少于三十五人。

  业主代表在行使所代表业主的表决权前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

  业主代表以幢、门、楼层等为单位,由业主推选,并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十四条 符合成立业主大会条件的,业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内,在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

  筹备组由业主三至七名,街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。

  第十五条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)确认业主身份和业主人数;

  (三)确定业主委员会成员候选人产生方案和名单,并公示征询意见;

  (四)拟定业主大会议事规则草案,提出临时管理规约的修订意见;

  (五)确定业主代表产生的条件、方式和人数,组织推选业主代表;

  (六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款规定的各项内容,应当在首次业主大会会议召开十五日前,以书面形式在物业管理区域内公告。

  筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

  第十六条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项:

  (一)业主大会议事规则;

  (二)管理规约;

  (三)选举业主委员会;

  (四)物业管理服务内容和服务标准;

  (五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以书面委托代理人行使业主权利。

  第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。

  第十九条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项,依法作出约定。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  第二十条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十一条 业主大会会议,由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议,业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的,由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集,其他任何单位和个人不得组织召集。

  物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

  第二十二条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

  业主大会作出的决定,应当在物业管理区域内公告,对全体业主具有约束力。

  第二十三条 业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数,由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

  业主委员会成员应当符合下列条件:

  (一)遵守国家有关法律、法规;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)遵守业主大会议事规则和管理规约,按时交纳物业管理服务费;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

  (五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

  (六)身体健康,能保证必要的工作时间。

  业主委员会不得从事经营活动。

  第二十四条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构,执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议;

  (二)定期报告有关决定执行情况,提出物业管理建议;

  (三)在业主大会作出决定后三十日内,代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;

  (六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;

  (七)监督管理规约的实施;

  (八)组织筹集专项维修资金;

  (九)组织业主委员会换届和补选工作;

  (十)完成业主大会交办的其他事项。

  业主委员会不履行上述第(三)项、第(九)项职责的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,由街道办事处、乡镇人民政府按照有关规定组织选举新的业主委员会。

  第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:

  (一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约。

  街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况,及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。

  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,将变更内容书面告知原备案部门。

  第二十六条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席,作出的决定必须经全体成员半数以上同意。

  第二十七条 业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员职务自行终止:

  (一)不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的;

  (二)以书面形式提出辞职的;

  (三)因身体健康原因丧失工作能力的;

  (四)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。

  业主委员会成员有上述情形之一的,业主委员会应当在物业管理区域内公告。

  第二十八条 业主委员会换届的,原业主委员会应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物,移交给新一届业主委员会。

  业主委员会成员职务终止的,应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

  第二十九条 物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的,由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容,不得违反法律、法规和管理规约的规定。

  业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。

  本条例所称物业使用人,是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

  第三十条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费,具体办法在物业服务合同中约定。

  第三十一条 本市实行物业管理联席会议制度。

  物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集,由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

  物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)提前终止物业服务合同的问题;

  (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (六)需要协调解决的其他物业管理问题。

  第三章 物业服务企业

  第三十二条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

  本市物业服务中介机构和外埠来津从事物业管理服务活动的企业,应当向市物业管理行政主管部门备案。

  第三十三条 从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书,并定期参加物业管理相应的职业教育培训。

  第三十四条 物业服务企业按照物业服务合同,对物业及其环境、秩序进行管理,提供相应服务,依照合同约定收取物业管理服务费,接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

  物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为,要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状。

  物业服务企业应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益,对业主个人信息和资料负有保密义务。

  第三十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业,但不得将全部物业管理委托给他人。

  第三十六条 物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时,应当及时向公安和有关部门报告,并积极协助做好调查和救助工作。

  政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当支持物业服务企业工作,不得干预物业服务企业正常经营和服务活动,不得乱摊派、乱收费。

  第四章 前期物业管理

  第三十七条 前期物业管理是指在业主大会成立前,开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。

  第三十八条 新建物业出售前,开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

  第三十九条 开发建设单位对新建物业,应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。住宅物业建筑面积三万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的,经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第四十条 开发建设单位出售新建房屋之前,应当制定临时管理规约,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时,应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。

  开发建设单位制定的临时管理规约,不得损害购房人的合法权益。

  第四十一条 规划、设计新建物业项目时,应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施,并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房,用于物业管理服务和业主活动。

  开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房,并向业主进行公示。

  开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内,将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用,并接受所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督。

  第四十二条 物业管理用房属于全体业主共有,由物业服务企业负责维修、养护,不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。

  开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当将物业管理用房一并申请登记,房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

  第四十三条 开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内,向前期物业服务企业提供下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;

  (二)物业竣工验收资料;

  (三)共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料;

  (四)物业质量保证书和使用说明书;

  (五)物业管理需要的其他资料。

  第四十四条 物业服务企业在承接新建物业项目时,应当对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验,发现问题应当书面告知开发建设单位,开发建设单位应当及时进行整改。

  第五章 物业使用和维护

  第四十五条 在国家规定的保修期限内,物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。

  在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时,业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修,所需费用由相关责任人承担。

  物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时,相关业主和物业使用人必须给予配合。

  第四十六条 业主和物业使用人使用物业,应当遵守法律、法规和规章的规定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,处理相邻关系。

  第四十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位,应当直接为业主提供服务,向最终用户收取有关费用,并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

  开发建设单位应当在物业建成后,将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施,按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。

  第四十八条 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规和管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  第四十九条 业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

  第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的,不得影响房屋安全和正常使用,并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益,主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备,也可以按照业主大会的决定使用。

  第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当确保消防通道和道路畅通,并征得业主大会同意。

  占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法,由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

  业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业管理服务合同的约定执行。

  第五十二条 物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查,每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会,并在物业管理区域内公告。

  第五十三条 有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业,应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金应当按照规定给业主计息。

  未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目,业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

  第五十四条 市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金的统一归集和管理。

  专项维修资金的管理,接受财政、审计部门的监督。

  第五十五条 专项维修资金的管理费用由市财政部门核定,在专项维修资金的增值资金中列支。专项维修资金增值资金除核定管理费用外,应当建立房屋应急解危专项资金,专项用于房屋应急解危支出。

  专项维修资金的具体管理办法,由市人民政府规定。

  第六章 物业管理服务

  第五十六条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动,应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同,对物业服务企业和全体业主具有约束力。

  物业服务合同主要包括下列内容:

  (一)业主大会和物业服务企业的名称;

  (二)物业管理区域的范围;

  (三)服务的内容;

  (四)服务的标准;

  (五)服务的费用;

  (六)合同的期限;

  (七)违约责任;

  (八)合同的解除条件;

  (九)双方需要约定的其他事项。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

  第五十七条 物业服务合同中约定的物业管理服务,应当包括下列主要内容:

  (一)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理;

  (二)电梯、智能系统等设备的运行服务;

  (三)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;

  (四)物业装饰装修的管理;

  (五)车辆行驶和停放秩序的服务、管理;

  (六)物业管理区域内公共秩序的服务、管理;

  (七)物业资料的查询服务和管理;

  (八)双方约定的其他物业管理服务内容。

  第五十八条 物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前,物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的,物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府,并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案,并继续按照合同约定做好服务,协助业主大会选聘新的物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费,至合同终止。

  第五十九条 提前解除物业服务合同的,解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府,并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案后,在物业管理区域内公告。

  第六十条 物业服务企业依照有关规定履行退出程序,并在合同终止之日起十日内,除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外,还应当同时移交下列资金、物品和资料:

  (一)预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额;

  (二)物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备;

  (三)物业管理项目的档案资料;

  (四)实行酬金制的,应当移交管理期间的财务资料。

  未成立业主委员会的,在区、县物业管理行政主管部门监督下,向街道办事处或者乡镇人民政府移交。

  新物业服务企业确定后,业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料,移交给新的物业服务企业。

  第七章 物业管理服务费

  第六十一条 物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

  普通住宅的物业管理服务费,由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定;其他住宅和非住宅的物业管理服务费,由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。

  第六十二条 普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例,依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整,由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定,并向社会公布。

  确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时,有关部门应当听取群众意见。

  第六十三条 物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。

  实行酬金制的物业服务企业,应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

  物业服务企业应当在物业管理区域内的显着位置,将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

  第六十四条 物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按月交纳,业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的,从其约定。

  第六十五条 物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费,由业主承担;但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的,由开发建设单位承担。

  物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费,由开发建设单位交纳。

  第六十六条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位,可以将服务和收费事项委托物业服务企业并支付代办服务费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

  第八章 法律责任

  第六十七条 业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的,可以自行协商解决;不能自行协商解决的,可以向物业管理行政主管部门申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  第六十八条 业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为,可以向街道办事处、乡镇人民政府、相关行政主管部门投诉和举报。有关部门受理投诉后,应当及时进行调查、核实并依法作出处理。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第六十九条 开发建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由相关行政主管部门予以处罚:

  (一)未按照规划、设计要求建设物业管理用房的,由规划行政主管部门责令补建,并可处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

  (二)未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期移交;逾期不移交的,处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

  (三)未在申请房屋所有权初始登记时,将物业管理用房登记的,由房屋权属登记部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

  (四)未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上十万元以下罚款。

  (五)出售新建房屋时,未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五千元以上三万元以下罚款。

  (六)未向前期物业服务企业提供资料的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期提供;逾期不提供的,处以五万元以上十万元以下罚款。

  第七十条 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由区、县物业管理行政主管部门按照下列规定给予处罚:

  (一)未取得资质证书从事物业管理的,没收违法所得,并处以五万元以上二十万元以下罚款。

  (二)以欺骗手段取得资质证书的,没收违法所得,处以五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  (三)未按照资质等级从事物业管理服务活动的,责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款,降低资质等级。

  (四)将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的,责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处以委托项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  (五)未办理物业服务合同备案的,责令限期备案;逾期不备案的,处以五千元以上一万元以下罚款。

  (六)不按照规定履行退出程序和相应义务的,责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  (七)聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动的,责令限期改正;逾期不改正的,处以五千元以上五万元以下罚款。

  第七十一条 业主、物业使用人违反本条例规定,拒绝、阻碍物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼,排除妨害;造成损失的,由违规行为的业主或者物业使用人承担赔偿责任。

  第七十二条 业主委员会及其成员违反本条例规定,未在法定时间内将保管的资料、印章和财物移交的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交,也可以依法向人民法院提起诉讼;造成财物毁坏、灭失的,依法承担赔偿责任。

  第七十三条 当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请行政复议或者不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第七十四条 与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九章 附则

  第七十五条 管理规约和业主大会议事规则的示范文本,由市物业管理行政主管部门制定。

  物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本,由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门制定。

  第七十六条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的,可以参照本条例执行。

  第七十七条 本条例自20**年12月1日起施行。

篇4:武汉市物业管理条例(2011)

  武汉市物业管理条例(20**)

  湖北省武汉市人大常委会

  (20**年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 20**年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准)

  第一章 总则

  第二章 新建物业与前期物业管理

  第一节 物业管理区域

  第二节 附属设施设备的配置

  第三节 前期物业管理

  第四节 新建物业的交付使用

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第一节 业 主

  第二节 业主大会筹备组

  第三节 业主大会

  第四节 业主委员会

  第四章 物业管理服务

  第一节 一般规定

  第二节 物业服务合同

  第五章 物业的使用与维护

  第一节 物业的使用

  第二节 车位的使用管理

  第三节 物业的维护

  第六章 法律责任

  第七章 附则

  武汉市物业管理条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  第三条 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。

  第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

  区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

  街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

  武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定,负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

  第二章 新建物业与前期物业管理

  第一节 物业管理区域

  第五条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列标准执行:

  (一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

  (二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;

  (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。

  第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内,按照本条例第五条规定划分物业管理区域,并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的,予以备案并在有关图纸上予以注记。

  开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

  老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,并报区房屋主管部门备案。

  第二节 附属设施设备的配置

  第七条 新建物业,开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二,并不少于八十平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

  物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能,有明确的座落、房号,并且具备办理房地产权属登记的条件。

  开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时,其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

  物业服务用房属于全体业主共有,专用于物业管理服务工作。

  第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

  第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准,按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。

  第三节 前期物业管理

  第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,应当按照国家及本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。

  有下列情形之一的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于三人;

  (二)多层物业总建筑面积少于五万平方米,或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地区房屋主管部门备案。

  第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

  房屋通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。

  第十三条 开发建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第四节 新建物业的交付使用

  第十四条 新建物业交付使用前,开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续,并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

  第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理必需的其他资料。

  区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料,并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

  业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第一节 业 主

  第十六条 本条例所称业主,是指物业的所有权人。

  尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。

  业主可以依法委托物业使用人行使业主权利,履行业主义务。

  第十七条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十八条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第二节 业主大会筹备组

  第十九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

  (一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;

  (二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

  业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

  第二十条 专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算;

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照上述人数的统计总和计算。

  业主身份的确定,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

  第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件,开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

  开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

  街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

  第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、开发建设单位派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求开发建设单位提供下列文件资料:

  (一)物业管理区域划分证明;

  (二)业主名册;

  (三)建筑规划总平面图;

  (四)附属设施设备交付使用备案证明;

  (五)绿化竣工总平面图;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)专项维修资金交存证明;

  (八)成立业主大会必需的其他文件资料。

  第二十三条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;

  (五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

  第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止。

  召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

  第三节 业主大会

  第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

  业主大会依法成立后三十日内,业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。

  第二十六条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

  (二)选举业主委员会、更换业主委员会委员,决定业主委员会任期;

  (三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (四)决定选聘、解聘物业服务企业;

  (五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;

  (六)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;

  (七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;

  (八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

  第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

  除前两款规定外,任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

  第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

  业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  第三十条 业主大会对业主投票权的计算,按照下列规定确定:

  (一)按照业主人数计算的,一人计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

  (二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

  第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

  第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定:

  (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

  (二)专项维修资金的筹集、使用方案;

  (三)共有部分的经营与收益分配、使用;

  (四)物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务;

  (五)违反管理规约应当承担的责任。

  管理规约自业主大会表决通过之日起生效,对全体业主及使用人均具有约束力。

  第四节 业主委员会

  第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

  业主委员会实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任,业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

  业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责,接受街道办事处、乡(镇)人民政府以及房屋主管部门的指导与监督,房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

  业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职,其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的,应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

  第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

  (一)不再是该物业管理区域内的业主;

  (二)丧失民事行为能力,不能履行委员职责;

  (三)被依法限制人身自由半年以上;

  (四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会决定是否终止其委员资格:

  (一)拒不履行委员职责;

  (二)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

  (三)在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

  (四)因其他原因不适合继续担任委员的。

  第三十九条 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

  第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

  业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

  第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

  业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有,具体使用办法由业主大会决定,其收支情况业主委员会应当定期书面公告,并接受业主大会、业主的监督。

  第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。

  业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。

  第四章 物业管理服务

  第一节 一般规定

  第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况,通过公开、公平、公正的市场竞争机制,依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

  第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

  从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业,应当向市房屋主管部门备案。

  第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制,物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

  物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

  第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告:

  (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;

  (四)发生群体性事件;

  (五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;

  (六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

  第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案,按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

  第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查,组织开展物业服务质量等级考核,并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法,由市房屋主管部门制定。

  区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立物业服务企业信用档案,并向公众提供查询服务。

  第二节 物业服务合同

  第四十九条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项;

  (二)物业服务质量及服务费用;

  (三)物业管理区域内安全保障事项;

  (四)合同期限;

  (五)违约责任。

  第五十条 物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项:

  (一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共绿化的维护;

  (三)公共区域环境卫生的维护;

  (四)公共区域的秩序维护和安全协防;

  (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

  (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

  (七)物业服务档案和物业档案的保管;

  (八)其他物业公共服务事项。

  第五十一条 普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价,其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时,应当采取座谈会、论证会、听证会等形式,广泛听取意见。

  实行政府指导价的,市物价主管部门应当会同市房屋主管部门,根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况,制定相应的基准价,确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度,并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  第五十二条 物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

  第五十三条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。

  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

  第五十四条 物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

  物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内,持相关资料向区房屋主管部门备案。

  第五十五条 业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

  业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  第五十六条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出:

  (一)物业服务合同依法、依约解除;

  (二)除第五十五条第三款规定的情形外,物业服务合同期满未续约;

  (三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

  第五十七条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务,应当在办理退出手续的同时,履行下列义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房,实行酬金制的,还应当移交服务期间的财务档案;

  (二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

  (三)清退预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规、规章规定的其他义务。

  第五章 物业的使用与维护

  第一节 物业的使用

  第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

  (二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

  (三)破坏或者擅自改变房屋外观;

  (四)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;

  (五)在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,排放有毒、有害物质;

  (六)乱丢垃圾,高空抛物;

  (七)饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物;

  (八)发出超过规定标准的噪声,影响邻居采光、通风;

  (九)法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。

  第五十九条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,并经有利害关系的业主书面同意,必要时应当进行听证。

  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

  规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

  第六十条 物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例第五十八条、第五十九条规定行为之一的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当及时告知有关主管部门,有关主管部门应当依法及时处理。

  第六十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先向物业服务企业登记。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

  物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查,业主、物业使用人应当予以配合。

  第六十二条 因物业维修、公共利益需要临时占用或者挖掘物业管理区域内道路、场地的,施工单位应当采取措施保障安全,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当予以赔偿。

  第二节 车位的使用管理

  第六十三条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后,开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

  业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的,开发建设单位应当出租,普通住宅、经济适用房和廉租房的车位、车库租赁费实行政府指导价,其他物业的车位、车库租赁费实行市场调节价。

  第六十四条 利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

  利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

  业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的,场地租赁费属于全体业主共有,用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。

  第六十五条 物业管理区域内停放车辆,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

  第三节 物业的维护

  第六十六条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

  物业管理区域内的建(构)筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的,白蚁防治机构在白蚁防治包治期内,应当定期回访,发现蚁害应当免费予以灭治。

  第六十七条 物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

  第六十八条 物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用时,业主或者物业使用人应当及时维修养护。

  第六十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。

  第七十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当服务到最终用户,并向最终用户收取费用。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第七十一条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的开发建设单位和业主,应当交存专项维修资金;专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

  专项维修资金的建立,应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和业主按照下列规定交存:

  (一)开发建设单位按照物业总规模建安造价百分之一点五(配置有电梯的,按照建安造价百分之二点五)的比例交存;

  (二)业主按照所拥有物业的建筑面积交存,每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的百分之五。

  市人民政府应当按照国家相关规定制定专项维修资金交存、使用、管理的具体办法。

  第七十二条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

  利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定,并征得相关业主和业主大会的同意。

  第七十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,责任人不及时或者无法履行维修养护义务的,物业服务企业应当及时通知业主委员会,并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。

  第七十四条 因维修物业、设置管线等需要,必须进入专有部分的,相关业主、物业使用人不得拒绝。

  供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的,业主、物业服务企业应当予以配合。

  第六章 法律责任

  第七十五条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的,可以自行协商和解;不能协商和解的,可以要求区房屋主管部门,行业协会,区、街道、乡(镇)以及社区人民调解组织调解或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。

  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本条例的行为,可以向有关部门投诉、举报,有关部门应当及时调查、核实,并依法处理。

  第七十六条 开发建设单位有下列行为之一的,按照下列规定予以处罚:

  (一)未按照本条例第二十一条规定向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府书面报告,或者未按照本条例第二十二条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的,由区房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可以处以五千元以上二万元以下罚款;

  (二)违反本条例第七十一条规定,未依法缴存专项维修资金的,由房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以五万元以上二十万元以下罚款,并自逾期之日起按日加收滞纳部分千分之零点三的滞纳金。

  第七十七条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业违反本条例第四十四条第二款规定,未向市房屋主管部门备案的,由市房屋主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以一万元以上五万元以下罚款。

  第七十八条 业主委员会委员职务终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等交回业主委员会的,业主委员会任期届满后未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的,由区房屋主管部门责令限期改正,并给予警告。

  第七十九条 违反本条例第五十八条规定的,由有关主管部门按照下列规定予以查处;给他人造成损害的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)违反第一项、第二项规定的,由装饰装修行业主管部门依照有关法律法规的规定予以处罚;

  (二)违反第三项规定的,由城市管理执法部门责令限期改正;逾期不改的,处以三千元以上三万元以下罚款;

  (三)违反第四项规定的,由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责依照有关法律法规的规定予以处罚;

  (四)违反第五项、第六项、第七项、第八项、第九项规定的,由公安、环保、城市管理执法等有关主管部门依法予以处理。

  第八十条 房屋主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府以及其他有关管理部门的工作人员有下列行为之一的,由上级主管部门责令改正;情节严重的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)在进行建设工程规划审批和设计审查中,对车位、车库的设计未达到本市有关技术规范的规定或者物业服务用房不符合本条例规定的标准,而批准其规划设计方案的;

  (二)开发建设单位未提供竣工验收文件或者提供的竣工验收文件不符合规定,而办理房屋交付使用备案手续的;

  (三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议或者组织召开业主大会进行业主委员会的换届选举的;

  (四)挪用专项维修资金的;

  (五)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时处理的;

  (六)其他玩忽职守、滥用职权、循私舞弊的行为。

  第七章 附则

  第八十一条 市、区人民政府应当采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后,街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会应当在区房屋主管部门的指导下,组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业,也可由业主自行管理物业,市、区人民政府应当给予适当补贴。

  第八十二条 业主可以自行管理物业,也可以委托其他管理人管理物业。业主自行管理物业或者委托其他管理人管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

  第八十三条 本条例规定的业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本,由市房屋主管部门拟订。

  第八十四条 本条例自20**年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。

篇5:青岛市物业管理条例(2006)

  青岛市物业管理条例(20**)

  20**年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过

  20**年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准

  青岛市物业管理条例

  第一章 总则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业使用人、物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理,适用本条例。

  第三条 市和各区(市)物业管理行政主管部门对辖区内的物业管理活动实施监督管理。

  市和各区(市)物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。

  有关行政管理部门应当按照各自法定职责,做好与物业管理有关的工作。

  街道办事处(镇人民政府)按照本条例的规定,负责物业管理活动中的协调和指导工作。

  第四条 业主可以自行管理物业,也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。

  第五条 物业管理企业应当按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定,实施物业管理;业主应当支持、配合物业管理企业开展工作。

  第二章 业主及业主大会

  第六条 建立业主名册制度。

  业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。

  业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。

  第七条 物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。

  新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。

  建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向区(市)物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求,区(市)物业管理行政管理部门应当会同街道办事处(镇人民政府),按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。

  尚未划分或者需要调整物业管理区域的,由区(市)物业管理行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划分或者调整。

  住宅区跨区(市)的,由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。

  第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

  只有一个业主的,或者业主人数较少且经业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第九条 符合下列条件之一的,建设单位应当向物业所在地的区(市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况,并提供业主名册;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求:

  (一)入住率达到百分之五十以上的;

  (二)入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的。

  区(市)物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。

  筹备组成员名单确定后三日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。

  第十条 筹备组负责下列筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)参照物业管理行政管理部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》;

  (三)登记和确认业主身份;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  (五)其他准备工作。

  前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。

  业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

  第十二条 召开首次业主大会会议,筹备组应当事先将会议时间、地点和议程通知所在区(市)物业管理行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会,邀请其派代表参加。

  第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的,业主的意见经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档。

  业主大会决定的事项应当在三日内,以书面形式在物业管理区域内公布。

  第十四条 业主大会决定的事项对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力,但不得违反法律、法规、规章的规定。

  第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届及成员的更换等事项依法作出规定。

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,凭下列资料在所在区(市)物业管理行政管理部门备案:

  (一)业主大会会议记录和会议决定;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)业主委员会成员的名单和基本情况。

  业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。

  业主委员会成员依照业主大会议事规则更换的,应当按照本条第一款和第二款的规定备案和公布。

  第十七条 经依法选举产生的业主委员会备案时,区(市)物业管理行政管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

  第十八条 业主委员会应当在任期届满的两个月前,向区(市)物业管理行政管理部门提交书面报告,并在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下,组织业主成立换届改选小组,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的,所在区(市)物业管理行政管理部门和街道办事处(镇人民政府)接到业主的书面要求后,应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起三十日内召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内,原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。

  业主小组履行下列职责:

  (一)讨论业主大会拟讨论的事项;

  (二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。

  业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  第三章 前期物业管理

  第二十条 住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的,经所在区(市)物业管理行政管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

  第二十一条 建设单位选聘物业管理企业,应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

  建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第二十二条 前期物业服务合同应当约定期限,最长不得超过二年。分期建设的物业除外。

  前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。

  前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。

  前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。

  第二十三条 建设单位应当在销售物业之前,参照国家示范文本制定业主临时公约,并向物业买受人明示。

  物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应当书面承诺遵守业主临时公约。

  第二十四条 建设单位在组织竣工验收或者综合验收时,区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业管理所必需的其他资料。

  建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时,应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验,登记造册。

  第二十五条 建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不得少于一百平方米。

  规划行政主管部门在审批建设工程规划时,应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的,不予核发有关证件。

  建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时,应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时,应当在相关资料上注明物业管理用房的位置,并告知区(市)物业管理行政管理部门。

  第二十六条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业,应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示,无偿使用物业管理用房并负责维护。

  物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意,不得改作他用。

  第二十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。

  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。

  第四章 物业管理服务

  第二十八条 物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。

  物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案,向社会公开。

  第二十九条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。

  物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。

  第三十条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项:

  (一)生活垃圾收集和环境清扫保洁;

  (二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查;

  (三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;

  (四)庭院绿地及其设施的养护管理;

  (五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护;

  (六)通知有关单位维修市政公用设施;

  (七)物业服务合同确定的其他事项。

  第三十一条 物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定,并接受价格主管部门的监督检查。

  物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的,服务报酬由双方约定。

  第三十二条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但是业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。

  第三十三条 物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的,从其约定。

  第三十四条 物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的,应当提前二个月通知对方。

  物业服务合同终止时,物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下,将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会,由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。

  第三十五条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时,物业管理企业不得阻挠。

  对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法及时处理。

  第三十六条 物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

  第五章 物业的使用与维护

  第三十七条 物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施,不得擅自改变用途。

  第三十八条 物业管理区域内的停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。

  第三十九条 供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

  前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工,应当在施工前告知物业管理企业并签订协议,做好施工现场的恢复工作。

  第四十条 业主装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。

  业主装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主,并与业主签订相关协议。

  第四十一条 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集,归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造,不得挪作他用。

  第四十二条 进行住宅建设工程招标时,建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工

  程质量保证金,并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存,专项用于物业保修期内的保修。

  住宅建设工程竣工结算后,建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。

  因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的,施工单位应当负责维修,并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的,建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。

  合同约定的保证金预留期满后,建设单位应当向施工单位返还保证金。

  第四十三条 业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第六章 法律责任

  第四十四条 违反本条例规定,依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的,由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。

  第四十五条 违反本条例规定,依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的,由有关部门依法给予行政处罚。

  第四十六条 当事人对行政机关的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。

  第四十七条 对物业管理区域内发生的违法行为,有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后,应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正;造成严重后果的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附则

  第四十八条 本条例所称物业,是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。

  本条例所称前期物业管理,是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本条例所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业管理活动的企业。

  本条例所称业主,是指房屋的所有权人。

  本条例所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

  第四十九条 本条例自20**年1月1日起施行。

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