房屋及设施设备维修养护计划及实施方案 -凯发网站

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房屋及设施设备维修养护计划及实施方案

一、建筑的日常养护维修与计划

  房屋日常养护维修是指为办公楼房屋原有完好登记和正常使用,进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

建筑物主要指标(略) (一)、基础结构养护及巡检

  1、对混凝土结构的预埋、给排水设施等的使用情况应制定计划,定期(每年不少于两次)进行检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要及处理。制止不设计及有关部门批准,任意在结构上开凿。

  2、钢筋混凝土保护层损坏要及修补,以防止钢筋锈蚀。

  3、办公楼的使用应符合设计要求,改变用途时不允许随意超载,甚至于对结构进行改造。

(二)装饰工程养护:

  1、楼层地面的养护:保持楼层地面清洁、干净卫生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室积水,渗入楼板。对于木地板、大理石等楼层地面还需定期专业养护。

  对于(来自:www.pmceo.com)使用中发生小的损坏,要及时修补。制止不加任何保护措施在楼面上拖拉重物。

  2.门窗的养护:对使用者进行保护门窗的宣传工作,发现开关不灵、缝隙过大,五金配件丢失或损坏等问题。要及时修理。做好防雨、防塞等工作,定期进行油漆补修工作,补漆尽量和原漆保持一致,否则应进行全部重新油漆。

www.pmceo.com-物业经理人

  3、饰面墙的养护:定期(每年不少于2次)巡检,可采用观察或用小锤轻划检查。发现问题及时处理,不允许用强酸对任何饰面墙进行擦洗。对楼体外墙面,安装饰物如用铁件,必须刷漆,防止水锈污染墙面。

  4、顶棚的养护:定期巡检,发现翘边,裂挂、破损、阴湿应及时修补或更换。

(三)幕墙工程养护管理:

本工程外立面塑铝板为主,配以部分玻璃幕加以点燃,另外还有一些不锈钢饰柱等。

  1、发现螺栓(来自:www.pmceo.com)松动,破损应及时修复或更换,发现玻璃松动、、破损应及时修复或更换,发现密封胶和密封条脱落或损坏,应及时修补或更换。

  2、定期检查幕墙排水系统,保持通畅。

  3、当遇特大风沙、地震、火情等灾害时,事后应对玻璃幕墙进行全面检查,亲视损坏程度进行维修加固。

二、设备设施的运行维护与计划 (一)给排水设备运行维护

  给排水设备运行维护是指为保证办公楼给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。

  对设备系统的了解:

  自来水变频泵

  自动喷洒供水泵

  消火栓稳压泵

  潜水泵

  1、管道漏水修理

  2、管道堵塞排堵

  3、水龙头与阀门的维修

  4、卫生洁具的维修

  5、水泵保养及维修

  6、压力表的校验

  7、潜水泵的检查保养

  8、热交换器的运行与维修

  9、生活水箱的清洗消毒

(二)供电设备管理维护

  供电设备管理维护是指为保证办公楼供电系统正常运行,对供电设备的日常管理和保养维修

  对设备系统的了解

  变压器

  高压柜

  低压柜

  日常维护要点

  1、电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

  2、绝缘电阻测量及损伤线更换

  3、配电箱的检查

  4、照明灯具的检查

(三)、电梯运行维护

  电梯维修是指为保证办公楼电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修保养和中修

  天津迅达公司迅达电梯2部

(四)、空调系统运行维护

  冷气系统是指为保证办公楼中央空调系统正常运行所进行的日常运行管理和维修和保养工作。对设备系统的了解

  常见维修要点

  1、电源电压的检查

  2、机油温度、压力的检查

  3、制冷剂的检查

  4、冷冻水、冷却水的检查

  5、远行参数的记录

  6、注意冷却泵塔水质清洁及时补水

  7、冷却泵、冷冻泵的检查

(五)保安消防监控系统的管理和维护

  对设备系统的了解:

  电梯对讲5组

  电视监控30组

  消防监控1组

  局域网系统1组

  电话交接间1组

  大屏电视系统1组

  常见维护要点:

  1、结合实际正确使用设备

  2、保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

  3、选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

(六)消防设施设备的管理和维修

  对设备系统的了解:

  防排烟风机8台(屋顶排风机4kw1台、地下室设备间风机5.5kw8台)

  自动喷洒供水泵30kw2台

  消防栓稳压泵45 kw2台

  喷洒稳压泵3.7 kw1台

  常见维护要点:

  自动喷洒系统

  管道阀门

  电接点压力表

(七)电视天线系统的管理和维护

  电视天线系统的管理和维护是指为保证办公楼电视天线接收系统正常运行,对接收设施进行的日常运行管理、养护和维修。

  运行维护要点:

  1、按主管部门要求和有关规定管理

  2、按设备使用说明书进行维护

设备设施的维修养护计划

序号

项目

工作内容

保养周期

1.

避雷系统接地电阻

可靠性检查和试验

每年一次(春季前),雷雨后加强巡检一次

2.

火灾自动报警系统

可靠性检查和试验

每季一次

3.

高、底压配电柜

清扫、紧固、防锈

每年一次

4.

各种配电盘、控制柜

清扫、紧固、防锈

每年一次

5.

电梯

由专业公司定期维护

每天巡检,每周保养

6.

空调冷水机

由专业公司定期维护

每年一次(夏季前)

7.

空调冷水循环泵

清洗、换润滑油

每年一次

8.

热力锅炉

专业公司定期维护及安全检查、水质检测

每年一次(冬季前)

9.

热水锅炉

安全检测、水质检测

每季一次

10.

热水循环泵

清洗、换润滑油

每年一次

11.

生活水箱

清洁、二次消毒

每半年一次

12.

污水泵

清洁、换润滑油

每年一次

13.

风机防尘罩

清洗

每半年一次

14.

各种管道的金属阀门

清洁、防锈

每年一次

各种金属管道和构架

清洁、防锈、紧固

每年一次

弱电系统的设备、线缆按技术资料的相关规定执行

电动消防水泵每周试运转一次并加注润滑脂

  各种设备每天运行时间超过12小时的保养周期为一年,不足12小时的保养周期为二年。

篇2:御佳园物业服务维修养护计划

  御佳园物业服务及维修养护计划

  1、前期物业管理服务

  1.1从物业管理各专业角度提出专业建议,方便日后的物业管理,如:

  (1)建筑设计(地下室、地面、架空层、标准层、屋面等)是否满足物业管理的需求;

  (2)设备机房的环境、通风是否满足要求;

  (3)根据清洁管理经验及整体规划要求,对垃圾房建造位置的合理性及其建造价格提出建议;

  (4)管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;

  (5)根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议;

  (6)从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议;

  (7)根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见,对设计中的缺陷提出纠正及修改建议;

  (8)给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面,提供修改意见;

  (9)从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建议;

  (10)根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序建议。

  1.2从智能化小区的实用,经济角度,提出专业建议,如:

  (1)考察整体工程进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;

  (2)针对发展商对智能化工程的要求,对原智能化设计提出合理化建议,并根据当前市场情况,提出增加智能化功能的建议;

  1.3协助发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作,对不合格处提出整改意见,由发展商责成有关施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。

  2、日常物业管理服务

  (1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

  (2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消防设施设备、中区供水系统等。

  (3)公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与管理。

  (4)本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。

  (5)本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所等。

  (6)专业装修工程质量监理与装修管理。

  (7)公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

  (8)售楼期间洗手间、会所、售楼部的保洁、维护工作(包括更换卫生纸、维护保养烘干机等设施)。

  (9)交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

  (10)对小区一期实行全封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,确保小区安全。

  (11)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的小区文化、娱乐活动以协调小区内人际关系、沟通联系。

  (12)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。

  (13)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

  (14)接受业主/住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

  (15)按照酒店式物业管理标准设立服务中心及门童服务,实行"服务设计、菜单服务"。

  3、分项服务计划

  3.1酒店式服务、人性化管理

  为顺应时代和社会的需要,我司不断提高和自我完善物业管理水平,并于1999年全面导入现代酒店管理理念和技术,变"物业管理"为"物业服务与管理",更加强调突出"服务"的内涵,将物业管理服务真正提高到一个新的高度。

  (1)以业主为中心,提供酒店式专业化服务

  传统的物业管理,都是以物业管理公司为核心,先制定一整套

规章制度与约束条例,然后要求各位业主(住用户)遵照执行,较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理,完全以业主为核心,实行"针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务",通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员,提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

  (2)以星级酒店为样板,营造温馨、惬意的服务氛围

  酒店业是整个服务行业的代表,在酒店里可以得到超凡的享受。我司将酒店服务与物业管理有机地结合起来,让业主在所拥有的物业空间里,也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。例如:大堂里设接待服务中心,24小时服务;业主出入大门口设门童服务,专职负责客人的迎送;服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员,而是由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。无论是从发展商,还是从业主、用户的角度出发,让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。

  (3)强调服务意识,提高服务效率

  在酒店里,客人的投诉或需求永远是摆在第一位的,"顾客就是上帝",即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在,实行零缺点服务(100-1≤0)。要把酒店行业的这种"服务意识"和"服务效率"导入到物业管理中来,使得"客人投诉当日有回音,故障维修处理不过夜",努力使业主(用户)的满意率达到百分之百。

  (4)调整组织架构,实行科学化管理

  公司采用星级酒店管理模式,按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则,从内部组织机构上达到权、则、利的统一;对外服务和接待上,则设立开放式办公的服务中心,提供一站式服务;将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等,汇编成《服务指南》。派发给业主,既加大管理与服务的透明度,又方便了业主的查询与联系,使得双方的信赖感大大加强,从而奠定优质服务的基础。

  3.2护卫严要求、礼仪高标准

  (1)由于御佳园花园智能化完善、全封闭式管理、环境优雅等特征,相应地决定了安全保卫工作的特点--"内松外紧"。因此,公司将通过一系列行之有效的管理制度和工作方法,加之护卫人员恪尽职守的敬业精神,竭力为御佳园花园提供既有安全性、又富有人性化的优质服务,给人以温馨、自然、亲切的感觉。

  (2)高素质的护卫人员:

  身高一般在1.70m以上,身体健康,反应敏捷;

  文化程度在高中(中专)以上;

  有60%以上的人员属于复员军人,具有较高的军事素养与一定的拳术基本功;

  有三个月以上的从业经验和良好的职业敏感性,熟悉公司护卫工作程序;

  具有严格的组织纪律性和良好的职业道德。

  (3)作息时间严谨,着装端庄高雅:

  服务时间、班次:

  实行24小时全天候服务;

  实行"三班制"作业:7:00-15:00,中班15:00-23:00,夜班23:00-次日7:00

  为保持与大厦整体气氛的和谐统一,护卫员岗位着装要求:

  小区设巡逻岗、小区入口岗、消防监控中心岗三种岗位;

  巡逻岗、消防监控中心岗、小区人行入口岗着藏青色制服装,穿藏青色衬衣,打领带;小区车道入口岗白班和中班按龙岩市交管局规定着装,即上白下蓝,戴大盖帽;,夜班着装同巡逻岗。护卫员发型统一,一律留平头。

  (4)人员配备精简,岗位职责明确:

  早班、中班(7:00-23:00)在小区人行入口岗设护卫兼门童2人。主要任务是为配合发展商售楼,帮助访客及业主搬运行李(物品),并协助维护小区入口处秩序,监视小区入口外商场公共部位情况。

  设小区车道入口岗二人。主要任务是监看车辆进出情况,收取费,必要时开启道闸,指挥车辆的进出与停放,监视进出小区装修人员情况,确保进出车辆及人员的安全。

  白班、中班各设巡逻岗8人(其中班长一人)。由于小区3月入伙后,发展商在小区内继续售楼,人员情况特别复杂,周边环镜治安情况不算好,需要加强巡逻力量。因此夜班巡逻岗同样设置8人,主要任务是负责对各大堂及大楼外围,地下停车场的巡查,指挥车辆的进出与停放,维护小区正常的工作、生活秩序,保证小区停放的车辆安全,处理突发性事件。

  消防中心配备一人。主要任务是监控各个部分的监控镜头及对消防联动控制台进行监控。

  3.3清洁窗明洁净、绿化美观大方

  (1)御佳园花园的清洁服务工作具有"清洁面积大,清洁对象全面、清洁标准高"三大特点。我司将充分利用自有人才资源(公司拥有众多高级园艺师、造型师、技术工人等)及丰富的花草储备(公司置地育苗,建立自己的苗圃基地),为御佳园花园创造一个绿的世界、花的海洋,充分体现绿色、生态体系的生活休闲环境,力求为御佳园花园创造一个清新干净的生活环境。。

  (2)宽敞明亮的会所、售楼处、样板房

  若在室内摆放一些轻盈文雅的文竹、飘飘欲坠的长春藤、亭亭玉立的柱类关叶植物,不仅可以美化环境,而且能够使人心旷神怡,达到提神醒脑的作用。室内摆花,求精不求多,在光线明亮应摆放小型的山石盆景,也可摆几盆婀娜多姿的鲜花。总之,要根据空间大小,力求做到小而精、精而奇的美化效果。根据御佳园具体情况,设计摆放植物如下:

  售楼处:

  1、文竹2、长春藤

  3、柱观叶植物4、进口吉祥植物

  5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

  样板房:

  1、独立型植物架2、小形山水盆景

  3、观花形植物4、观叶形名贵植物

  5、台面观叶植物

  会所:

  1、耸立挺拔的竹类植物2、自然大方的棕榈科植物

  3、层次鲜明的造景植物4、繁华似锦的盆景植物

  (3)清洁内容及频率:(详见77附页)

  3.4高科技支持、专业化管理

  (1)我司在物业管理工作中实施专业化运作模式,通过多年的经验积累,我司创立了科学先进的设备管理模式:管理处负责设备的使用管理(运行、操作、监控)及日常维护(巡查、点检、清洁、润滑)。公司工程部进行专业化维修保养(一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造);管理处与公司工程部的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分

。根据设备故障模式,公司将计划预修与状态维修相结合,对符合故障模式(符合磨损规律)的设备(如:电梯、发电机、水泵、冷水机组等)定期做三级保养,定期进行中修、大修。对符合直线型故障模式的设备(如:供电设备、电子设备等)进行三级保养、探测性维修、状态维修。一流的管理模式为一流的服务提供了坚实的保障。

  (2)我司拥有一支高素质的专业技术人员队伍,专门从事建筑自动化工程、系统集成和系统的维护保养。在长期的物业管理过程中,积累了大量的智能楼宇系统(ibs)的集成、设计、施工、维护经验,加之对进口品牌楼宇自控产品的全面代理,自行开发大型物业管理软件系统,公司具有独立开发科技产品的优势,切实将智能楼宇科技与物业管理有机结合起来。我司必将以严格的运行管理措施保障楼宇的各种设备综合自动化运行,以达到舒适、安全、可靠、经济、节能的目的,为用户提供良好的生活环境,并保证各项设备常处于最优化运行状态。

  (3)我司工程、设施设备管理的精华体现在公司iso9001质量体系中的工程维修手册、消防安全手册及电梯工作手册,手册中阐述了工程各专业的工作制度及相关表格和流程,使得各项工作有章可循、有法可依。

  (4)详见一设备管理工作手册

  详见二设备保养计划

  详见三设备管理台帐

  4单项服务:外墙清洗服务

  4.1清洗方法

  为保持小区外墙面"长用长新",根据外墙立面及其装饰材料将来受污染程度不同的特点,玻璃、玻璃幕部分清洗频次为每年两次,采用刮洗方法;涂料部分清洗频次为每年一次,采用水洗方法。

  (1)水洗程序:

  用高压水枪将外墙涂料层上的浮尘冲掉;

  用涂水器将清洗剂均匀涂在涂料表面,并擦洗;

  用请水将清洗剂冲洗干净。

  (2)刮洗程序:

  先用土水器将药水均匀涂在玻璃表面;

  用玻璃刮将玻璃表面刮净;

  用毛巾将白窗框及密封胶擦干净;

  4.2清洗工具

  高空作业工具14套,擦窗机2部,铝梯1台,高压机2台。

  4.3清洗剂

  本公司采用深圳专业公司高科技研制生产的吐露了强袭击、专用玻璃、玻璃幕清洗剂。土量清洗剂。涂料清洗剂为中性,并且有杀菌、除霉作用,经清洗后,涂料层色泽光艳,对涂料层无损害。玻璃经刮洗后,会在表面形成一层保护膜,光洁明亮。

  4.4清晰质量要求:

  (1)无漏洗、漏刮;

  (2)玻璃必须明亮、无擦痕、无污迹和损坏。

  (3)涂料层色泽鲜明,无变色、无损害。

  4.5验收方法:

  (1)目测:应符合清洗质量要求;

  (2)手感:用白纸擦拭应无污迹。

  安全及绿化保护措施:

  4.6

  (1)高空工必须严格执行公司的《安全管理规定》,《操作规程》,做到安全第一,文明施工;

  (2)设置醒目警示标志和防护措施,确保行人、车辆及物业设施安全;

  (3)操作下方绿化带,附近车辆等用彩带雨布遮盖,防止损坏;

  (4)每日检查考核,发现问题及时纠正。

  4.7其它;

  (1)清洗施工之前,提前两天通知有关单位,并在清洗期间关好窗户;

  (2)保安人员应协助行人、车辆的保护,清洗施工红线内不得停车辆。

  附页:机电设备统计表(表一)

  设备保养计划表(表二)

篇3:投资广场房屋及公用设施维修养护计划

1、提要:
制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。
定期进行房屋查勘,确保房屋和公用设施的安全、正常使用。

1.1建筑物结构特色
××市××广场××号楼项目(---),位于××市××区滨海广场南侧,总建筑面积约167,000平方米,由四栋30层(不含地下部分),地下3层,建筑高度一百多米;裙房地上3层并相互连为一体。

1.2房屋本体和公用设施维修养护目标
我们对××广场××号楼项目(---)房屋本体和公用设施维修养护的目标是:保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,房屋及配套设施完好率99%以上,房屋零修、急修及时率为100%,中大修工程质量合格率为100%,重大维修工程回访率为100%。

1.3对××广场××号楼项目(---)房屋及公共设施的管理策略
为做好××广场××号楼项目(---)的房屋和公共设施的维护保养,我们采取如下三大管理策略:
1.3.1预防性保养策略
重视××广场××号楼项目(---)房屋本体和公共设施的日常检查和养护(来自:www.pmceo.com)工作,采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略,根据设施设备的实际状况和老化周期,制定详细的检查计划,通过检查及时发现并解决问题,化被动为主动,保障房屋公共设施的完好,延长其使用寿命。
1.3.2重点服务策略
根据建筑物管理中的重点服务事项,进行重点防护。
1.3.3技术先行策略
我们将重视技术的引进和开发工作,防止因技术不足影响正常维修与养护,确保物业养护和管理的专业化,保障维修养护的高质量。

1.4建筑物管理的重点及对策
1.4.1管理重点之一:玻璃幕墙维修养护
××广场××号楼项目(---)大量使用玻璃幕墙,根据××市建筑幕墙检测曾对××市玻璃幕墙工程的现状进行的调研,结果发现随着幕墙使用时间的推移,目前已有10%以上的工程出现了不少质量问题,涉及调查的931个建筑,有90个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以,玻璃幕墙的维护是建筑物管理的一个重点。
对策:
(1)建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的"动风压三性能检测"检测一次。
(2)做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。

1.4.2管理重点之二:房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护
对策:
(1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则,定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查(来自:www.pmceo.com)养护。针对性地制定养护措施和计划,及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补,消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象,保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。
(2)针对一些薄弱环节,制定专门措施,进行防护,如在台风来临前做好门窗关闭工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加强建筑物使用和装修的安全宣传,严把装修管理关,加强安全检查,杜绝违章装修。
(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作,做好防损管理工作,及时修补损坏的饰面等。

1.4.3重点管理之三:外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护
对策:
(1)加大检查力度,将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人,实施质量专业控制;采用多重保障制度,日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。
(3)做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作,并采取预防性养护等措施,减少大修次数,降低维护成本。
(4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理,及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。

1.4.4重点管理之四:钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护
对策:
(1)定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定,并根据勘察、鉴定结果,制定科学维护保养方案并组织实施。
(2)加强员工业务技能培训,提高维修技术。
(3)做好材料特性的研究和技术贮备工作,掌握其技术标准和参数,包括材料配比方案等。

1.4.5重点管理之五:装饰材料的养护
对策:
(1)了解掌握××广场××号楼项目(---)各种装饰材料的使用和维护特性。
(2)加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作,及时处理变色、脱落、破损,发现问题及时处理。
(3)定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理,对进口的黑色大理石日常重点检查,定期清洁、维护,更要注意在清洁、维护中,要使用适当的药剂,禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。
(4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。
(5)严格把好材料和维修质量的验收关,工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。
(6)及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理,及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作,避免污水等侵蚀房屋设施。

1.5房屋本体及公用设施维修养护范围
房屋本体维修养护范围是:承重结构部位(包括柱、梁、楼盖、屋顶等)、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。(电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见《2.设备管理》)。
公用设施维修养护范围:规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。

1.6房屋本体及公用设施维修养护计划
1.6.1房屋本体维修养护计划:
房屋本体维修养护计划表

时间

间隔

次数

维修养护内容

1

地基基础

半年

检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。

检查基础有无开裂、破损,勒脚有无破损。

每季

1.适时安排白蚁的防治和消杀工作,走访用户,了解其办公室内有无发现白蚁,检查公共部位有无白蚁。

每年

1.检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

2

承重结构

每季

1.检查有无变形、裂缝、腐蚀。

每年

1.检查整体结构性能是否完好。

每季

1.检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。

每年

1.检查整体结构性能是否完好。

每季

1.检查有无倾斜,变形、裂缝、腐蚀。

每年

1.检查整体结构性能是否完好。

承重墙

每季

1.检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。

每年

1.检查整体结构性能是否完好。

备注:对于承重结构各部件,若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏,我们委托专家进行分析、计算,拟订维修方案,由专业公司实施处理。

3

非承重墙

每月

1.检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

每年

2.检查墙体结构性能是否完好。

4

楼地面

每季

1.检查楼地面是否平整完好,有无空鼓和破裂。

2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损,发现问题及时处理。

3.更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。

每年

1.检查楼地面面结构功能的完好性。

5

楼地面

每季

1.检查楼地面是否平整完好,有无空鼓和破裂。

2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损,发现问题及时处理。

3.更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。

每年

1.检查楼地面面结构功能的完好性。

6

公共通道、门厅等

每周

检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱;发现异常及时修复。

公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落,发现异常随时处理。

每半年

检查扶手、踏步有无损坏,发现异常随时修复。

补换损坏的地板。

修复空鼓的地板。

每年

油漆扶手。

7

外墙面

铝型材、玻璃幕墙、大理石

每周

修补外墙饰面裂缝、脱落部分。

更换破碎的玻璃外墙饰面,发现问题立刻处理。

每半年

1.结合外墙清洗作业,一并检查外墙面的使用状况。

2.特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。

每年

1.雨季时期对用户窗台进行密封维护检查,杜绝雨水侵入。

2.对于外墙面大面积渗漏久修无效的,局部翻新以防止渗漏面积扩大。

备注

台风暴雨天气及时发布信息,提醒用户关好、锁好门窗。

大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。

外墙清洗选用适宜的清洁剂。

更换外墙饰面应按原设计要求进行。

3.建议每25年翻新外墙面一次。

8

吊顶

每周

1.检查有无擦、划、刮、踏坏,发现损坏及时修补。

每月

2.加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作,发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。

9

门窗

每月

1.检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽,发现总问题及时处理。

2.门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。

3.(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。

每半年

1.更换门窗的易磨损部件。


1.6.2公用设施维修养护计划:
公用设施维修养护计划表

序号

项目

时间

次数

维修养护内容

1

路面路基

每周

检查路面有无积水。

检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。

检查路基有无塌陷。

发现异常及时处理或修复。

2

路灯及线路

每日

1.检查灯具完好情况,即坏即修。

每周

检查玻璃灯罩有无破损。

有无金属灯架松脱现象。

灯口、灯栅有无损坏。

每季

检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。

金属灯架有无锈蚀。

发现异常即时处理或修复

每半年

1.油漆灯具支架。

2.检查路灯线路有无老化现象。

3. 油漆灯具线管一次。

3

停车场(库)

每日

检查路面有无积水。

检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。

检查车道灯有无损坏。

检查行车指示标志是否正常。

发现异常即时处理或修复。

每月

检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。

限速牌、指示牌是否齐全、完整。

检查挡车器是否正常。

4

沟渠池井

每周

检查沟、渠有无堵塞现象,如有异常及时疏通。

检查雨水篦有无异常。

每季

检查井底及池底是否有污物沉积,如有沉积及时清污。

检查井壁有无裂缝及塌陷,如有异常及时修复。

检查沟、渠是否完好,如有异常及时修复。

井盖及雨水篦刷漆。

检查井盖完好程度,发现损坏及时修复或更换。

5

雕塑、建筑小品

每周

全面清洁。

检查有无破损,如有异常及时修复。

检查有无乱刻乱划现象,发现问题及时处理。

6

公共标识标牌等设施

每周

保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损,发现异常及时处理。

检查牢固程度,如有松脱,及时恢复。

每半年

1.检查完好程度,加固。

7

管网

每日

检查管线接头有无渗漏现象。

检查管线固定支架的松紧情况。

每周

1.检查管道保温层有无损坏。

2.管网支架完好。

每半年

1.管道刷漆。

2.检查或更换管网。

3.发现异常及时修复。

1.7维修养护实施细则
1.7.1砌体结构的修缮与养护
砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体,它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏,导致透水、渗漏,不仅影响建筑物的外部观感,对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响,严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。
电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间,内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施,对于这些部位墙体的维修和加固,除了保证墙体的耐久性外,还要保证相关材料及设施的完整性。
1.7.1.1砌体结构的修缮
(1)砌体裂缝的修缮
砌体裂缝的修缮,一般应在裂缝稳定以后进行,以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时,应首先考虑消除产生裂缝的隐患,避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。
根据砌体裂缝的大小和范围,我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。
(2)砌体腐蚀的维修
对腐蚀的砌体进行维修前,首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净。一般通过人工凿除,用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等,然后用压力水冲洗,根据受损程度,主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分,最后重新修复墙面。
1.7.1.2砌体结构的加固
随着大厦投入使用时间的推移,砌体结构的承重构件(如墙、柱等)可能出现开裂、腐蚀、变形,对经鉴定已达到危险程度的构件,我们将对砌体结构进行适当的加固,以确保房屋建筑的使用功能。
根据砌体结构的损坏程度,可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法,提高砌体的强度,维护房屋建筑的稳定性。
1.7.1.3砌体结构的养护
为防止砌体结构受损,我们将做好如下养护和管理工作,保证砖砌体结构完好。
(1)定期检查,加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视,查明原因并及时采取措施,对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。
(2)对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间,如厨房、卫生间等,我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护,发现问题及时修复。
(3)经常检修屋面,保持屋面排水系统通畅,做到屋面不积水、不存杂物;屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复,减少和稳定温度裂缝发展。
(4)保持室外场地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周围积水。
(5)禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等,防止墙体结构受浸湿,减弱墙体的承载力。
(6)地基基础的损坏,在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理,以免造成结构损坏或扩大损坏。
(7)房屋按设计要求使用,不得随意改变用途,特殊需要时,若要改变其使用功能或更新改造,要先进行结构验算,需进行加固时要做加固处理。

1.7.2钢筋混凝土结构的修缮与养护
钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。
1.7.2.1钢筋混凝土结构的修缮
(1)钢筋混凝土表面损坏的维修
钢筋混凝土结构构件,在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀,引起表面受损,根据损坏程度,我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复,防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀,以免损坏结构或构件的核心部分,从而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)钢筋混凝土深层损坏的维修
当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时,将严重削弱构件的有效截面,并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀,影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位,对其予以修复。
(3)钢筋锈蚀的维修
钢筋锈蚀尚不严重时,混凝土表面仅有细小裂缝,或者个别破损较小,我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重,混凝土破裂,保护层剥离较多时,我们采取焊接或加钢筋网加固补强。
1.7.2.2钢筋混凝土结构的加固
当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时,应聘请具备资质的专业公司,通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测,对使用状态和周围环境的调查,以及对有关资料的验算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法,提高原构件强度,实现钢筋混凝土结构的加固目的。
1.7.2.3钢筋混凝土结构的养护
钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分,直接关系到房屋的使用安全,所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作:
(1)对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况,进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处,如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。
(2)即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位,以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时,可以采取加强通风的措施,并在构件处表面涂抹耐腐蚀层(如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等)进行防护。
(3)做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作,发现问题及时处理,避免和减小由此对结构带来的不利影响。
(4)房屋的使用应满足设计要求,提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构,严禁超载使用。

1.7.3房屋防水工程的修缮与养护
1.7.3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护
随着使用年限的增加,玻璃墙面防水层在使用过程中,可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏,引起渗漏水。在日常维护工作中,我们注重对防水屋面的修缮与管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修缮
对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理,可以铲除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的养护
①加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查,发现异常及时维修。
②重视对屋面的清扫,保证屋面排水通畅。
③制定屋面日常保养制度,及时做好屋面维修工作。
1.7.3.2墙体防水工程的修缮与养护
(1)墙体防水工程的修缮
外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况,××广场××号楼项目(---)大楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料,窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差,饰面材料局部脱落、开裂,或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏,外墙防水的第一道防线将失去作用。因此,我们会注意检查外墙饰面的状况,对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换;外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝,我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复;外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮;施工孔洞、预埋管线处渗漏,用墙体一般开裂的维修方法进行处理,渗漏严重时,采用局部高压灌浆进行加固堵漏。
(2)墙体防水工程的养护
①定期检查。容易发生渗漏的部位,如墙面凹凸槽(线)、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。
②建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。
③合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。
④对于外墙体的防水工程,出现损坏,及时修复。
⑤定期清洗外墙饰面。
1.7.3.3地下室防水工程的修缮与养护
(1)地下室防水工程的修缮
地下室渗漏,一般情况下,大多是水压较小的慢渗漏水,对于孔洞和裂缝渗漏,先找出渗漏源,采用直接堵漏法进行修补;对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补;对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏;能有效消除渗漏水现象。
(2)做好地下室防水工程的养护工作。
(3)定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位,如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位,发现异常及时修复。
(4)建立技术档案。
(5)正确、合理使用地下室,禁止随意穿、凿、拆,以免破坏防水层。

1.7.4房屋装饰工程的修缮与养护
房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护,既可以保持房屋的美观,创造良好环境,又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀,延长房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期检查,发现缺陷及时处理。
1.7.4.2重点检查板材饰面上部收头处,发现开裂及时修补,避免开裂扩大。
1.7.4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况,防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。
1.7.4.4检查窗台等突出部位的稳固情况,注意有无饰面(来自:www.pmceo.com)块料的破损、脱落和开裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作,不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需打洞时,由专业人员操作,以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面,搬抬家具、重物可能碰撞饰面时,先对饰面进行保护。
1.7.4.5对各类釉面砖进行擦洗时,选用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用强酸、强碱,以免损坏灰缝和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微细毛孔,它对有色液体具有强吸收性,一旦有色液体倒在大理石板上,液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层,使大理石变色,并且无法擦洗干净,因此,建议施工方先用环保防护剂进行处理,使有色液体无法进入大理石板内层,保证大理石面永不变色,光亮如新。
1.7.4.7定期进行清洗,保持饰面洁净。
1.7.4.8外墙饰面附近的铁质构件,要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况,以免锈水流到饰面上造成污染。
1.7.4.9定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象,有无虫、蚁、鼠患,及时消除隐患,确保安全。注意保持良好的通风条件,不要让吊顶长期受潮,特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。
1.7.4.10加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作,避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。

1.7.5公用设施的维修和养护
公共设施的维修和养护,主要以加强日常巡视检查,及时处理小的损坏和隐患为主。

1.8搞好房屋查勘工作
通过房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完损状况,确定房屋的完损等级,并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此,我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作,掌握第一手技术资料,及时处理发生的相关问题。

1.9加强房屋装修与改造的管理
房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同时,盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏人们的工作生活环境,危及人体健康。我们在房屋的管理工作中,重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作,确保房屋使用安全。
物业管理处将严格执行××市政府物业主管部门的装修管理的相关文件,参照建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》,按程序对房屋装修实施有效管理和控制。

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