天安地产项目融资资金战略管理4篇 -凯发网站

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天安地产项目融资资金战略管理

  安永地产项目融资与资金战略管理

  房地产投资与开发必须依靠金融机构的支持和配合,一个房地产开发商的融资能力和水平的高低,也往往与一个项目的成败息息相关。不仅在于高明的资本运作能力,还必须建立起良好的信誉,拥有良好项目资源、连续的赢利能力。

  首先,公司必须是好的。公司不好,骗人家,骗来第一笔,第二笔可能就没有了。如果上了银行的黑名单,那就更麻烦。第二,项目必须要好。项目不好,人家投了钱最后收不回来,不管投钱的是银行还是资本市场投资者抑或是债券投资者,后续都会很麻烦。第三,在融资过程中,不能光指望着银行一个独木桥,要全方位地考虑资金来源组合,这样才能解决公司未来的生存和发展问题。第四,公司一定要有一个好的远景规划。总之,公司一定要有最好的团队,有可靠的资金渠道,有精彩的资本运作,有伟大的作品,有可靠的利润来源,这样,才会受到资本市场的青睐。

  1.拓展融资渠道

  拓展融资渠道的几种方式:企业自有资金,开发投资的本性要求开发商必须有一定量的自有资金(包括现金和其他流动资产,以及近期内可回收的出售各类物业回款等)投入开发;银行信贷,银行信贷是开发商进行房地产开发的主要融资渠道;合作开发,开发商如果筹资困难,则可以借助有经济实力的公司合作开发,例如一方出地,一方出资,利润按比例分成,共担风险,共享利润;预售回款,房地产开发商通过楼宇预售回款筹集建设资金,同时将部分市场风险分担给买家;让承建商带资承包建设;建立房地产投资基金;其它融资渠道。

  随着安永房产的发展可以国内或海外上市发行房地产股票,进入国内或海外资本市场进行融资;发行公司债券;各类信托基金;各类企事业单位闲散资金;银团联合贷款、吸纳海外资金等。

  资金问题,历来都是开发商最为关切和颇费心机的大事。任何一家开发商,能否在激烈的市场竞争中获得成功,除了取决于其技术能力、管理经验、开发商品牌、物业定位的准确等因素外,还取决于其筹集资金的能力和资金运作水平。

  2.安永房产银企合作模式

  模式1:银企合作可行性分析报告?安永房产近年销售产值状况,利润状况;安永房产今年销售产值预测状况;项目的市场前景分析;项目的优劣势分析;操作投入及回报分析;偿还银行本息办法;开发项目走上良性循环开发阶段;项目成本分析汇总。

  模式2:建立稳固的银企凯发网站的合作伙伴关系?安永为银行消化不良贷款项目;安永为银行盘活沉淀的土地;安永邀请银行参与项目咨询、跟进及财务管理等。

  3.信贷运作实操策略

  策略1:安永房产开发贷款的运作?

  向商业银行房地产信贷部提出申请,并提供相关材料供银行方面调查核实。所提供的主要材料应包括:企业的基本情况,法人和法人代表的证明文件;财政部门或会计事务部门审核过的上年度的及近期财务会计报表,主要经营状况和经营利润报告表、信用等级证明和资质等级证明;基本账户开户银行开户证明和贷款证;项目用地土地使用证明和计划局、城建部门、土地管理部门批准的立项、规划和施工文件;项目设计草图和资信机构的预算(匡算)说明书;项目开发可行性研究报告;担保人的基本情况及担保人拟同意担保的有关证明文件,或抵押单、质物清单。

  策略2:安永房产抵押贷款的运作

  以一定的房地产项目或其他固定的、有价值的财产等作为如期偿还贷款的保证物,向商业银行 进行抵押从而取得贷款的融资方法。贷款条件审查主要针对两方面:第一、财务状况及贷款风 险度。银行方面会调查安永年度和近期的财务报表是否已经过财政部门或审计(会计)事务所 的审核,而根据财务会计报表来测评企业信用等级和贷款风险度。重要分析的财务指标是:资 产负债率,一般不可高于70%;自有资金占项目总投资的比例应不低于30%;有限责任公司和股 份公司股本权益投资不超过净资产的50%。第二、项目开发的可行性研究报告。项目开发可行性 研究报告是商业银行对房地产贷款审查的最重要文本,只有对可行性研究报告进行全面、细致 的分析评估才能确定是否给予贷款。

  说明:抵押贷款对借贷双方均有利,但也存在一定风险。随着政治、经济和社会环境的变化, 特别是通货膨胀的影响以及利率的变化,对借贷双方都存在一定的风险。因此开发商和商业银 行为保护各自的利益,在利息计算和本金偿还方面会达成一定共识才开始放贷。从还货的方式 来看,抵押贷款主要存在以下几种形式:

  渐进式抵押贷款,这种方式往往由借贷双方协商确定,并不一定是平均地分期还贷,可能会根 据借贷方的收益水平规定合理的偿还额,或者每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐缩短。

  递减式还款,这种还款方式特点是每个还款期的偿还本金一定,但应付本息逐期减少,这种方 式在个人购房抵押贷款运用也非常普遍。

  定息抵押,此种还款方式是商业银行规定的整个还款期限内抵押贷款利率固定的做法。这种情 况下,银行则可能要承担未来利率变动的风险,但银行为降低风险,通常贷款利率均定在一个 较高的水平。

  重新协议利率抵押,这种还款方法是借款双方考虑利率变动因素的影响,为保护各自的利益, 允许双方在还款期限内每隔一定年期(三至五年)重新协议抵押贷款利率的做法。

  一般来说,房地产开发商获取抵押贷款时要经过申请、银行审核、协议签约、公证几个阶段才 能落实。通常情况下,银行方面对根据开发商的


资信程度、经营收益、申请借款余额和时间长 短,以及抵押物价值评估的结果来定,一般不超过抵押物现时价值的70%,对住房按揭贷款最高 为七成按揭。银行为项目投资的抵押贷款,期限通常不超过5年,而为房地产消费市场上的购房 抵押贷款,期限通常在年以上,最多不超过10年。

  策略3:安永房产上市融资法

  随着安永的发展,最终会成为上市公司。说明:第一,对企业上市的要求,上市房地产企业除 了要符合公司等对上市公司的要求外,建设部要求对申报企业的主营业务(必须以住宅为主) 、规模效益、规范运作以及募集资金的投向、发展后劲和公司实力(包括企业土地储备、技术 水平)等各方面进行考核。为了防止过去因资金转移出现的混乱现象,建设部对募集资金的审 查非常严格,要求上市企业至少要把募集资金的70%投到其主要住宅建设上,上市后,若未经证 监会同意将资金转移,将受到严厉处罚。建设部在选择上市企业时,没有特别强调所有制问题 。总的原则是在现有规范的股份制企业中选择。

  第二,上市融资,空间广阔,上市融资只属少数企业,房企上市的“松动”政策令许多房地产 企业欢欣鼓舞,许多人希望这扇融资大门能尽快敞开,以解决建设资金短缺问题。房地产企业 的融资渠道主要还是银行贷款。即便房地产上市企业试点成功后,放开上市,也只能有少数企 业上市。因为今后大多数房地产企业是有限责任公司的组织形式,仅有少数为股份有限公司, 而在股份有限公司中,也只有少数企业满足上市公司的要求。

  第三,真正开放的时间,对一些企业提出的为何不一步解禁的问题,国家目前采用试点的方式 让企业上市,主要考虑重大政策转变需平稳上路,为防止失误,采取了比较审慎的做法,真正 放开要看试点效果。从时间上讲三家试点企业上市的快慢将取决于建设部、证监会、市场状况 及企业自身因素。从建设部审批上市企业到最终上市是个漫长的过程,最少要半年以上时间。 如果试点效果好,建设部将推出第二批试点企业,其后才考虑全面开放。如果上市www.pmceo.com效果好,到 真正放开上市,保守些估计至少需要一年多的时间。

  所以安永要成为上市公司,还需要安永人孜孜以求不断努力。

  4.安永房产资金筹措方案中的资金流通模型

  资金筹措方案中的资金流通模型是指用来表示房地产投资项目在何时用多少资金的表格或图形 。

  一般来讲,资金流通模型中的时间单位,对于中小型房地产投资项目而言,用月表示;对于大 型房地产投资项目而言,用季度表示。实际工作中,可根据需要与可能灵活掌握。

  资金流通模型的表格,一般为3种:资金投入表、资金回收表、资金流通表。

  模型1:资金投入表?确定资金投入表的主要根据是:房地产投资项目的建设进度计划;工程施 工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求;工程承包合同中确定的工程付款计划 等。

  资金投入表中的资金分类,可粗可细,以满足需要为原则。大致可分为以下?个方面:土地费用 。包括土地出让金或土地转让费、征地拆迁费、补偿安置费、城市建设酉己套费等;前期工程 费。包括临时税费、电费、路费及场地平整费、勘察设计费、可行性研究费、立项费等;建安 工程费。包括土建工程费、水暖工程费、电气工程费、煤气工程费等;室外工程费。指红线内 水、暖、电、电信、煤气、道路、绿化、环卫、照明设施费等;公共配套费。包括锅炉房费、 变电所费等;管理费;其他费。如贷款利息、不可预见费等。

  通过分析计算,得到上述各项费用的总额以及按月或季度要求的费用支出额,把这些数据填入 表中,就得到了资金投入表。

  模型2:资金回收表?确定资金回收表的主要依据是:房地产租售计划;房地产租售价格估算和 初定结果;房地产租金或售价的收款计划等。

  资金回收表中的资金项目主要包括预收定金、售楼收入、租金收入。资金回收表的时间单位应 与资金投入表的时间保持一致,以便于分析比较。通过分析计算,确定了上述各项费用后,填 入表中,就得到了资金回收表。

  资金回收表单位:元

  模型3:资金流通表?确定资金流通表的依据是资金投入表和资金回收表。将资金投入表和资金 回收表加以缩合,并计算有关指标,就得到完整的资金流通表。见下表所示。在表中第?栏出现 负数为需要筹措投入的短缺资金及其投入时间。表中第?栏的最小负值,即绝对值最大的负数值 ,表示需要筹措的最高资金数额。

  资金流通模型还可以用图形表示。资金流通图有两种表现方式,一是用各个时期的投入额和回 收额表示,二是用各个时期的累计额和累计回收额表示。相对而言,第二种方式用的多些。

  5.安永房产资金运作及风险回避

  项目的开发中的资金运作需要视开发项目的规模、资金的回收条件、贷款利率高低及变动趋势 、资金占用时间等因素作综合分析后裁定。但有几点需要注意:

  第一,尽量减少自有资金的投入数量。在这一点上基本上可以做到;但对于确实认可资金回收 比较快且利润回报丰厚的项目,也可以将直接投入自有资金的量加大。

  第二,向银行融资中,可优先考虑将开发项目本身的土地使用权或正在进行中的建设工程或经 营的项目作为贷款抵押,其次再考虑利用公司其他或与项目无关的资产作为贷款抵押。

  第三,对确实看好的项目又缺乏资金时,合作开发则是最有效的途径。此种情况下可由双方就 此项目成立项目合作开发公司。一方出地,一方出资,既能减轻双方筹资的负担,又能共担风 险,共享利润。合作双方应在合作过程中保持良好的合作关系,对于突发事件或可能出现的问 题应在早期就有协议准备,避免中途合作不下去,使项目拖延从而对双方都极为不利,这一点 是极为关键的。

  第四,在达到预售标准的情况下,就尽可能提前预售楼宇,但要根据市场情况,寻找适当的入 市良机。提前预售是保证开发商收益,分散开发商风


险、筹措建设资金的有效办法。虽然提前 预售有可能会因价格较低而致失掉一些利润,但也同时免除了房地产市场下滑带来的损失。另 一方面,预售回款可以提高自有资金的使用率,加速自有资金周转。

  6.安永资金投入及回笼技巧

  技巧一:与长线投资相对应的资金投入及回笼技巧?先投入资金将项目建好,然后寻租,以收 取租金回报。先投入资金将项目建好,然后继续投入资金进行经营,以获取经营回报。对于超 级别墅或花园洋房的销售,需要较长时间去营造别墅环境,然后才能出售。这往往也属于长线 投资方式。周期较长的先租后售,也是长线投资的一种方式。

  技巧二:与短线投资相对应的资金投入及回笼技巧?分盘出售,形成滚动开发,通过销售回收 资金,在短期内将项目销售出去。整盘出售,将项目建好以后一次性卖给某个单位以回笼全部 资金。项目出售,仅有地皮及项目策划,就将整个项目卖给另一家房地产公司,即先收回资金 后搞建设。

  技巧三:与长短结合的投资相对应的资金投入及回笼技巧?先建好,然后等街区功能完善、销 售时机成熟时再出售。先出租或自己经营,待将物业搞旺时再将产权出售。提高租金及建设集 资收费,租户租用一定时间后即享有产权。无贴息返本销售,先适当提高房价,一次性付款售 楼,到一定年限后将原款不贴息返还给买家。售后返租。先买楼,回笼部分资金,然后将卖出 去的楼以额定的价格租回来以出租或自己经营。

  技巧四:因项目而异的投资策略与技巧?房地产的投资策略与技巧是丰富多彩的,世界上没有 包治百病的良药,重要的是对症下药,看菜吃饭。在项目策划时,安永高层应根据以下原则来 确定项目的投资策略与技巧:量力而行,要考虑安永的资金承受能力;有的放矢,要符合目标 市场的运作规律;赚取尽可能大的利润;承担尽可能小的风险。

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篇2:房地产融资策略的分析

  随着我国政府对房地产业实施一系列宏观调控“组合拳”后,金融业门槛逐步加高,再加上土地招投标政策的实施,房地产公司的核心竞争力业已不再局限于产品本身,资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产业是资金密集型产业,高投入、高风险、高产出,房地产公司能否尽快建立健全多策略的房地产融资体系来获得足够的资金支持,已成为企业发展的瓶颈。

  一、目前房地产公司融资策略概述

  中国证券市场研究设计中心总干事王波明在20**年“新地产国际房地产金融”论坛开幕会议上指出,现在房地产公司需要寻找新的多元化融资策略,借鉴国际经验和成熟的体制,通过其他融资策略,如利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的策略来融资。

  目前政府实行的金融紧缩政策对房地产公司实施宏观调控,加上银行加强审查贷款风险的配套措施,使得房地产开发商向银行贷款的融资策略缩小了,传统的融资策略已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产公司贷款渠道少、企业间接融资的比重过大是当前房地产公司融资的一个显著特点。多策略融资成为房地产公司生存、发展的必经之路。

  二、房地产公司融资策略的优劣分析

  (一)、银行贷款融资策略

  房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。随着住房产业和住房金融的发展,市场竞争日趋激烈,一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险,20**年6月26日中华人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》,要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。日渐严格的企业贷款和个人房贷控制,抬高了房地产行业准入门槛,对“虚火”上升的房地产市场造成不小的影响。面对银行这种只“添花”不“送炭”的做法,很多人都说,银行与房地产公司的“蜜月期”结束了。

  笔者认为,在未来的市场环境下,各家银行会面临越来越激烈的市场竞争,利润空间会越来越小,银行也存在信贷营销的压力。对房地产公司本身来说,如果在资信体系的建设和企业信誉度方面多加注意的话,银行贷款仍可成为融资的主要来源。

  (二)、合作开发融资策略

  发展商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发,是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的,可以是两家合作,也可以多家合作;可以长期合作,也可以就项目短期合作;可以是紧密型合作,也可是松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。

  (三)、预售房屋融资策略

  房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者,由此获得房屋预售款。开发商可将预售款及时投入建设项目。在房地产市场前景看好的情况下,投资置业人士及机构对预售楼花都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金,就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说,预售可以筹集到必要的建设资金,又可以将部分市场风险转移给买家,虽可能会丧失一些未来利益,但相对于总体利益终究是微不足道的。我国政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定,如规定开发商已投入超过总投资25%的投资,并已确定施工进度和竣工交付日期,方可预售。在我国某些地方,如上海,对于预售有更加严格的条件限制。

  (四)、利用外资融资策略

  房地产公司利用外资的方式可分为两种,即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资,一般以成立合资或合作公司的方式。外商的投资构成外商资本金,故此方式实际上为第一种筹资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题,但需要用外汇还本付息,除了一些国际性或政府间优惠贷款外,国外商业贷款利率一般都很高,故其风险较大。一般来说,除从事大型项目的开发外,中小型企业不宜采用此种策略。(五)、信托融资策略

  房地产信托,就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委托人获取安全、稳定的收益。

  信托独具制度优势,创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。相对银行贷款而言,房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本,节约财务费用,还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展;信托在供给方法上也十分灵活,可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。信托已成为房地产业融资的新热点,成为与银行并驾齐驱的融资模式。但是,信托行业受到银监会的监管。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。种种迹象表明,20**年以来房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险,已受到有关部门重视,进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。另外,信托资金的规模--尤其是集合式信托的规模,因为受到信托法的限制,有最多200份的限额。因此,每一个信托计划一般筹集的资金规模在1亿左右,与开发企业的需求存在一定差异。

  三、房地产公司融资的建议性策略

  (一)、加强整合的集团化策略融资

  随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产公司舰队已迫在眉睫。就房地产市场占有率而言,在市场化程度相对较高的上海,市场前十位开发商的市场占有率也只有23%,深圳还不到20%。

  资产重组才是当前扩大现有房地产公司规模的唯一出路。具体实施时,既可以借助资本市场,也可以采用兼并现有中小企业的形式,实现规模效益;还可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模。

  (二)、建立在优势互补基础上的联合型融资策略

  中小房地产开发企业容易实现的融资方法除银行贷款外,还有两种方法:第一是寻求与大公司合作,第二是寻求民间资金。值得一提的是,中小房地产公司如能充分展示企业形象与信誉,争取房屋预售款,也不失为一个融资的好办法。

  (三)、在融资方式上力求创新

  银行融资虽然是我国房地产公司的主要融资策略,但由于房地产上市公司数量有限,资本市场不会成为房地产的主要融资阵地;信托虽然已经成为房地产融资的一个补充,但在短期内不可能成为主导的融资策略。在银行门槛提高,上市比较困难的情况下,房地产公司需要新的融资方式。

  (四)、加强对房地产金融相关法律法规的学习和研究

  目前,中国的金融市场机制不够规范和成熟,体制也不够完善。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产公司对法制建设的重视具有更为重要的意义。房地产公司加强金融法律研究应从两方面入手:一是尽快了解新出台的相关法律法规;二是加强对现有的法律、法规的理解和灵活运用,例如:房地产证券化在国际上是房地产非常重要的融资手段之一,现在中国证券法对于房地产证券化的问题又没有明确的规定,这就要求企业提前介入法规研究,以备在法规出台时及时运用。此外,我国的《证券法》、《担保法》、《保险法》等都存在不适应房地产金融发展与创新的条款,企业要研究这些法规可能发生的变化。

篇3:房地产投资信托基金融资面临的五大障碍

  国际物业顾问戴德梁行表示,尽管跨境reits(房地产投资信托基金)的出现提供了种种房地产投资的渠道和便利,但国内尚未成熟的房地产运营模式,构成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。

  戴德梁行估计部高级助理董事叶子华在今天的新闻发布会上表示,跨境reits将面临五大障碍。首先是物业业权。部分国内房地产项目的产权问题成为reits融资的一大法律障碍。其中不单纯是土地使用权性质和使用年限问题,也包含取得正式产权证明文件的问题。因此物业业主在筹备将房地产项目注入reits时,必须先确定已取得房地产的产权证明文件。

  其次是专业管理。国内的房产项目普遍缺乏专业资产管理等问题,而且国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司较少,物业业主需要聘请专业管理公司参与运营。

  同时,房地产项目要透过reits上市融资,必须先由当地证监会认可的房地产评估机构评定房地产的市场价值。由于国内房地产商普遍没有接受此市场概念,所以可能与基金经理在基金单位的定价上出现分歧。

  在会计准则方面,叶子华说,证监会对上市公司信息透明度有较高要求,特别是财务及税务方面,需要配合国际会计准则,并须全面披露,而国内房地产开发商在这方面存在缺陷,有待进一步提高企业的信息透明度。

  另外,由于国内房地产税前回报率一般会达到百分之七至十以上,但由于国内税种较多,税率也较高,税后的投资回报很不一定能达到境外投资者的预期收益率。

  这位投资专家表示,以现时国内房地产开发商的营运模式,要通过境外监管机构的严格要求,可能需要较长时间的准备。但从长远看,目前存在的诸多障碍将随着内地市场与国际市场的接轨逐渐得以解决

篇4:房地产融资国际化

  业内普遍认为,20**年是宏观调控的“政策年”,也是房地产行业实行企业重整的“企业年”,接下来的05、06年将逐渐显示政策调控的效应--企业并购大潮的风起云涌。面对金融政策和行业环境的变化,市场将回归理性,在众多房地产企业中,不乏靠关系或有限资金短平快经营的企业,这些企业要么发展壮大,要么与别人合作,要么被淘汰,行业面临洗牌重整的机遇,将在整合中获得更大的发展空间。

  在房地产开发过程中,资金的重要性不言而喻。国内房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金和客户资金。这几种间接融资方式受政策的影响都很大。“121”文件出台以来,使借贷为主的开发商资金链很快绷紧。在形式严峻的现状下,很多开发商被迫开始考虑其他的融资方式,包括信托、基金甚至典当。对于大型开发商而言,虽然手中余粮不至于很快捉襟见肘,但居安思危,风险当前,也要努力拓展新的融资方式,以备不时之需。融资,对强势企业来说,成为竞争中的重头砝码。

  先来看看万科。20**到20**年,万科在金融市场上频频出招,其融资渠道涵括从股权融资、债权融资到信托产品的各种方式。20**年度,万科获得大额度融资总额将近28亿元以及农行46.9亿元授信。包括获得19.9亿元可转换公司债券的发行;获得新华信托1.99亿元用于深圳万科17英里项目开发,获得新华信托2.6亿元和深国投信托发行1.5亿元用于深圳万科东海岸项目的开发;获得 1.5亿元港币香港永亨银行贷款用于天津万科发展;获得国际房地产投资银行(hypo real estate bank international)后续贷款2310万美元(约合人民币1.9亿)用于中山万科项目发展。20**年11月8日,中国农业银行向万科提供总金额为人民币46.9亿元的综合授信额度,这是中国农业银行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信。

  在宏观调控的大背景下,像万科这样的优质企业同样面临资金压力。以万科的品牌优势、管理操作能力和强大的融资能力,融资国际化成为一个必然的选择。

  再来看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集团力邀了八大国际著名的投资者作为策略性股东,包括惠理基金、渣打银行、花旗亚洲、新加坡美罗控股及捷成洋行等向瑞安房地产发展注入4亿美元现金,同时将原属瑞安集团的瑞虹新城和太平桥发展项目通过换股方式投入,成立注资总额达到约10亿美元的瑞安房地产发展。新成立的瑞安房地产发展公司吸引了海内外众多投资机构加入,显示了瑞安的国际性声誉和融资能力。瑞安房地产发展成立之后,开始大举向中国内地发展。继重庆化龙桥项目之后,20**年4月,瑞安房地产发展以33.9亿元高价拍得武汉汉口的永清片地块,按计划总投资将高达100亿元。身为目前最为国际化的房地产公司,瑞安房地产发展的前景值得期待。

  金地,素以低调和稳健著称,20**年不仅以信托、增发等形式成功实现融资,更与境外实力投资机构合作,大胆介入不良资产处置业务,而其与境外其他基金机构的接触也从未停止过。20**.6月,公司决定以武汉格林小城项目与平安信托投资有限责任公司发行信托产品,融资2亿人民币。20**年金地与摩根士丹力房地产基金iv、上海盛融投资有限公司合作,投资处置不良资产。项目公司注册资本约为人民币5亿元,其中公司出资约7500万元,占注册资本的15%。msref出资2.75亿元,占55%股份,上海盛融出资1.5亿元,占30%。合资公司将在未来两三年内处理完毕28.5亿元的不良资产包,根据大摩测算,内部收益率可以达到20%多。20**年1月,金地成功增发1亿股新股,总股本由2.7亿股增加到3.7亿股,募集资金8.98亿元。在证券市场极度低迷的情况下,金地增发新股或的投资者尤其是机构投资者热捧,认购倍数达到33.84倍。

  综合来看诸多企业的海外融资方式,可以发现有以下特征:

  1、 海外基金是首选,寻求长期、伙伴型合作关系

  20**年7月5日,首创与新加坡政府投资公司(gic)旗下的recoziyangpteltd.(rz p)合作,在上海合资成立“新创地产投资”。该合资公司注册资本为1.65亿美元,首创置业与rzp分别占51%和49%的股份,经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业,并从事与房地产相关的投资、收购。在7月1日,万科发布公告称,其与新加坡rzp约定,投资1亿美元创立一家投资性公司,在中国境内进行房地产项目投资。国内两大房企巨头逆市中先后紧攥新加坡rzp之手,并尝试一种全新的合作方式---建立投资性的合资公司。目前这种合作方式还比较少见,这意味着海外地产基金的逐利方式开始改变,从单纯的、单个项目的短线套利模式向长期合作转变。同时,由于单纯购买现房的利润已经非常薄,一些海外基金纷纷转向,与开发商合作开发新项目,试图挖掘更多利润。

  2、 把房地产当金融产品

  从金融的角度来看房地产的--把房地产当作一种金融产品,企业的运转是由“投资、运营、收益、变现、重组、上市”这一系列环节环环相扣而成。经过多年的资本市场浸营,首创可谓深谙资本市场知道。在引入海外资金方面,首创领先一步,早在1994年,首创即与荷兰国际集团(ing)合作发起了“ing北京基金”,融资5.4亿港元。20**年9月,ing与首创集团合资在百慕大注册成立“中国房地产开发基金”,基金规模超过2亿美元,主要股东来自海外大型房地产企业和金融机构,成为首家进入北京的海外地产基金。20**年,首创置业与新加坡政府投资有限公司达成协议,合作开发两个中高档住宅项目,总投资额约28亿元,首创分别占50%和55%的股份。gic还入股首创置业,成为第二大股东,拥有9.2%的股份。20**年6月,“中国房地产开发基金”宣布,该基金在北京的首个控股项目--持股比例达80%的“丽都水岸”正式进入市场。20**年,首创置业还成功从新加坡星展银行获得了3200万美元的贷款。首创正朝着成为一个行业内举足轻重的产业金融集团的方向前进。

  3、 通过海外推介渠道拓展企业的国际品牌知名度

  国外备受资本青睐的大地产商,其特点通常是“手里拿着大量的黄金土地、进行组合式开发以及手里捏着大量物业不卖”。这种模式的典型例子就是美国的汉斯集团。首创深谙此道。一方面,短期内迅速扩大土地储备,而且不少在北京黄金地段,同时进行住宅、写字楼、商场组合式的均衡开发。另外在产品的海外推广中,更侧重于公司品牌的宣传,展示项目和讲解公司管理形态,而相对看轻主动销售项目。比如通过哈佛中国商业评论的邀请,游走于美国的各种商业俱乐部和哈佛大学之间,到处发表演讲约见欧美地产行业人士,以及相关文化交流活动。首创董事长刘晓光认为,前几年还在考虑是做项目还是做公司,现在决定要先做好公司。进行广泛的海外接触,提升公司的品牌知名度,是公司能够吸引海外投资者眼球,吸纳海外资本的基础工作,要让国际投资者接纳或者看得懂公司的管理方式。

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